Հիփոթեքային վարկավորման էության և առանձնահատկությունների հայեցակարգը. Հիփոթեքային վարկ, դրա էությունը և հիմնական տեսակները

Օգտագործեք կայքի որոնման ձևը՝ ձեր թեմայի վերաբերյալ շարադրություն, կուրսային աշխատանք կամ թեզ գտնելու համար:

Նյութերի որոնում

Հիփոթեքային վարկավորման էությունը

Ֆինանսներ և վարկ

ՆԵՐԱԾՈՒԹՅՈՒՆ

Աշխարհում ֆինանսական պրակտիկալայն տարածում է գտել հիփոթեքային վարկավորումը. Զարգացած երկրներում շուկայական տնտեսությունև բանկային համակարգի կազմակերպվածության բարձր մակարդակ, մշակվել են հիփոթեքային վարկավորման ամբողջ համակարգեր, որոնք ներկայացված են տարբեր տնտեսվարող սուբյեկտներով՝ բանկեր, անշարժ գույքի գործակալություններ, անշարժ գույքի գրավադրմամբ վարկեր տրամադրող վարկային կազմակերպություններ, ապահովագրական ընկերություններ, տեղեկատվություն տրամադրող վարկային գործակալություններ։ հաճախորդների, վարկի չկատարման դեպքում գրավադրված գույքի վրա արգելանք դնելու մեջ մասնագիտացած ընկերությունների վարկունակության մասին.

Անցում Ռուսաստանի տնտեսությունզարգացման շուկայական ուղին ենթադրում է բանկային համակարգի կատարելագործում, որը պետք է համարժեք լինի շուկայական տնտեսության կարիքներին։ Հիփոթեքային վարկավորումը զարգացման հեռանկարային ոլորտներից է բանկային վարկավորում,. քանի որ հիփոթեքը հանդիսանում է վարկի ապահովությունը բարձրացնող ամենակարեւոր գործիքը։ Այս կետը առանձնահատուկ նշանակություն ունի մեր երկրի համար, որի տնտեսությունը, ինչպես գիտեք, բնութագրվում է բարձր ռիսկայնությամբ և անորոշությամբ։ Ապահովված վարկերը, ի տարբերություն բլանկների, ավելի ապահով են բանկերի համար, քանի որ չվերադարձվելու դեպքում բանկը կատարում է գրավը և վերադարձնում իր միջոցները։ Այսպիսով, հիփոթեքային վարկավորումն ուղղակիորեն կարևոր նշանակություն ունի երկրի բանկային համակարգի գործունեության, կայունության և արդյունավետության բարձրացման համար։

Հիփոթեքային վարկավորման ստեղծումն ու զարգացումը կնպաստի ավելի քաղաքակիրթ, կայուն բանկային համակարգի ձևավորմանը, որը կհամապատասխանի աշխարհում բանկերի դերի և տեղի մասին ընդունված պատկերացումներին: տնտեսական կյանքըերկրները։

Վերոգրյալի արդյունքում հիփոթեքային վարկավորման մեխանիզմի, Ռուսաստանում վարկավորման այս տեսակի զարգացմանը խթանող միջոցառումների ուսումնասիրությունը, մեր կարծիքով, բավականին տեղին է։ Ի վերջո, բացի տնտեսական դերըՀիփոթեքային վարկավորումն իրականացնում է նաև կարևոր սոցիալական գործառույթներ։

Հարկ է ընդգծել, որ այդ նպատակով անհրաժեշտ է ուսումնասիրել Արտասահմանյան փորձհիփոթեքային վարկավորման համակարգի ձևավորում՝ երկուսի փորձը զարգացած տնտեսական երկրներինչպես նաև այն երկրները, որտեղ տնտեսական գործընթացներնման է ժամանակակիցին տնտեսական վիճակըներքին տնտեսություն. առաջին հերթին դրանք նախկին սոցիալիստական ​​ճամբարի երկրներն են, ինչպես նաև մի շարք զարգացող ազգային տնտեսություններ։

Սա գրելու մեթոդական հիմքը թեզծառայել է որպես ժամանակակից հայրենական և արտասահմանյան տնտեսագետների աշխատություններ, որոնք զբաղվում են ընդհանրապես բանկային համակարգի կատարելագործման և մասնավորապես հիփոթեքային վարկավորման զարգացման խնդիրներով։ Նման խնդիրներով զբաղվել են Յու.Ագաևը, Վ.Բուսովը, Օ.Զադնեպրովսկայան, Լ.Մակարևիչը, Լ.Ռյաբչենկոն և այլք, որոնց ուսումնասիրություններն արտացոլվել են պարբերականներում տպագրված մենագրություններում և հոդվածներում։ Էմպիրիկ բազան կազմվել է պարբերական մամուլում հրապարակված վիճակագրական տվյալներից, Ռուսաստանի Դաշնության Պետական ​​վիճակագրական կոմիտեի տվյալներից։

Դիպլոմային այս հետազոտության նպատակն է ուսումնասիրել հիփոթեքային շուկայի վիճակը Ռուսաստանի անցումային տնտեսության պայմաններում և հիմնավորել դրա հետագա զարգացման և կատարելագործման ուղիները։ Նպատակին համապատասխան առաջադրվել են հետևյալ խնդիրները.

Սահմանել հիփոթեք հասկացությունը և հիփոթեքային վարկային հարաբերությունների սուբյեկտ-օբյեկտ կառուցվածքը:

Բացահայտեք հիփոթեքի հիմնական ձևերն ու տեսակները:

Բնութագրել հիփոթեքային վարկավորման մեխանիզմը՝ բացահայտելով հիփոթեքային վարկավորման հիմնական հատկանիշները:

Ուսումնասիրեք հիփոթեքային առաջնային և երկրորդային շուկաները, դրանց գործունեության հիմնական գործիքները:

Նկարագրեք հիփոթեքային բանկերի գործունեության առանձնահատկությունները:

Կարևորել Ռուսաստանում բանկային հիփոթեքային վարկավորման առաջացման գործընթացը:

Բացահայտել ներքին տնտեսության մեջ հիփոթեքային վարկավորման զարգացման խնդիրները և դրա հիման վրա հիմնավորել դրա զարգացման և կատարելագործման հիմնական ուղղությունները.

1. ՀԻՊՈՏԵՔԱՅԻՆ ՎԱՐԿՈՒԹՅԱՆ ԷՈՒԹՅՈՒՆԸ.

1.1. ՀԻՓՈԹԵՔԻ ՀԱՍԿԱՑՈՒՑԻՉԸ. ՀԻՊՈՏԵՔԱՅԻՆ ՎԱՐԿԱՅԻՆ ՀԱՐԱԲԵՐՈՒԹՅՈՒՆՆԵՐԻ ՍԵՄԱԿԱՆ ԵՎ ՕԲՅԵԿՏԱՅԻՆ ԿԱՌՈՒՑՎԱԾՔԸ.

Առաջին հերթին անհրաժեշտ է ուշադրություն դարձնել հիփոթեքի էությանը, դրա տարբերակիչ հատկանիշներ, և հետևաբար հաշվի առեք այս հայեցակարգի սահմանումները: Ի.Տ.Բալաբանովի տված սահմանման համաձայն՝ հիփոթեքը անշարժ գույքի ապահովությամբ ստացված վարկ է։ Դասական իմաստով հիփոթեքը ոչ միայն վարկ է, այլ նաև արժեթղթերի թողարկման հետ կապված ռեսուրսներ ներգրավելու միջոց՝ հիփոթեք և պարտատոմսեր: Այսպիսով, մեզ շատ հաջողված է թվում հետևյալ սահմանումը. պարտապանը չի կատարում գրավով ապահովված հիմնական պարտավորությունը գրավադրված անշարժ գույքից փոխհատուցում ստանալու համար, որի սեփականատերը (տիրապետը) գրավատուն է: Մեր կարծիքով, այն ավելի ճշգրիտ և լիարժեք արտացոլում է հիփոթեքի էությունը որպես հատուկ տնտեսական հարաբերություն փոխատուի և փոխառուի միջև։

Շուկայական տնտեսության պայմաններում հիփոթեքային վարկի կիրառումը լայն տարածում ունի։ Հիփոթեքային վարկը երկարաժամկետ վարկ է, որը տրամադրվում է բանկերի կողմից անշարժ գույքի գրավադրմամբ:

Հիփոթեք հասկացության իրավական իմաստը կայանում է գույքի նկատմամբ սեփականության սեփականության իրավունքի ծանրաբեռնվածության մեջ: Անշարժ գույքը հողամաս, շինություններ կամ շինություններ է, որոնք այնքան ամուր են կապված հողի հետ, որ չեն կարող անջատվել դրանից առանց էական վնասների:

Այս ծանրաբեռնվածությունը տեղի է ունենում երկու եղանակով. կա՛մ պարտատերը ստանում է գրավատուի իրավունքները գրավադրված առարկայի նկատմամբ՝ այն հետագայում փոխառուին փոխանցելով՝ մարման հնարավորությամբ, կա՛մ օգտագործվում է հենց հիփոթեքը. գրավատուն մնում է օբյեկտի սեփականատեր, իսկ պարտատերը։ ստանում է միայն գրավը պահանջելու իրավունք.

Քանի որ, ինչպես արդեն ընդգծեցինք վերևում, հիփոթեքային վարկավորումը վարկ ստացողի և վարկ տրամադրող անձի միջև հարաբերությունների հատուկ տեսակ է, ապա նպատակահարմար կլիներ դիտարկել այդ հարաբերությունների սուբյեկտ-օբյեկտ կառուցվածքը: Հիփոթեքային առարկաների բնութագրերը ներկայացված են Հավելված 1-ում:

Հիփոթեքային վարկավորման օբյեկտներն են.

* Հողատարածք;

* Բնակելի տարածքներ, այսինքն՝ բնակարաններ, տներ, քոթեջներ, ամառանոցներ, ձեռնարկությունների շենքեր և շինություններ. սոցիալական ոլորտ;

* Գրասենյակային տարածքներ, առևտրի կենտրոններ, անհատական ​​խանութներ, ռեստորաններ և այլ առևտրային սպասարկման օբյեկտներ.

* Արդյունաբերական տարածքներ` պահեստներ, գործարանային շենքեր և գիտահետազոտական ​​ինստիտուտներ, էներգետիկ օբյեկտներ, ավտոտնակներ և այլ արտադրական տարածքներ:

Հիփոթեքային վարկավորման սուբյեկտներն են.

* Վարկառու;

* Վարկատու;

* Ներդրող, ով ներդրումներ է կատարում հիփոթեքային վարկերում (պարտադիր չէ, որ բանկը, որը տրամադրել է վարկերը).

* Կառավարություն.

Հարկ է նշել, որ վերը թվարկված հիփոթեքային վարկավորման սուբյեկտները տարբեր նպատակներ են հետապնդում։ Դիտարկենք հիպոթեկային վարկավորման առարկաների նպատակները։ Վարկառուի հիմնական նպատակն է առավելագույնի հասցնել էժան ապրանքների ներգրավման ծավալը ֆինանսական ռեսուրսներգոյություն ունեցող ապրանքների արտադրության կազմակերպման կամ վերակառուցման համար. Եթե ​​իրականացվում է ֆիզիկական անձանց համար բնակարան ձեռք բերելու համար վարկավորում, ապա վարկառուի հիմնական նպատակը հնարավոր լավագույն և էժան բնակարան ձեռք բերելն է, մինչդեռ վարկառուն պետք է ամսական վճարումներ կատարի վարկի համար:

Բանկի, այսինքն՝ վարկատուի խնդիրն է առավելագույնի հասցնել իր բաժնետերերի շահույթն ու շահաբաժինները։ Այսպիսով, հիփոթեքային վարկավորման մեջ բանկի նպատակներն են առավելագույնի հասցնել ակտիվ գործառնությունների շահութաբերությունը և սահմանափակել ռիսկերը և ապահովել վարկային կապիտալի վերադարձը:

Ներդրողը նաև ձգտում է ստանալ ամենաբարձր եկամտաբերությունը՝ ներդրումներ կատարելով հիփոթեքային վարկերում կամ արժեթղթերապահովված հիփոթեքով: Այսպիսով, ապահովված վարկավորման մեխանիզմն օգտագործելիս ներդրողի նպատակն է առավելագույնի հասցնել հիփոթեքային կամ արժեթղթերում ներդրված կապիտալի շահույթը:

Վարկավորման սուբյեկտներից մեկը կառավարությունն է։ Հիփոթեքային վարկի կազմակերպման և զարգացման գործում կառավարության դերն է ստեղծել այնպիսի պայմաններ, որոնք թույլ կտան բանկերին արդյունավետորեն ներգրավվել հիփոթեքային վարկավորման մեջ՝ առանց ավելորդ ռիսկերի: Կառավարության սեփական նպատակները շուկայում հիփոթեքային վարկերեն՝

* Անշարժ գույքի կապիտալացում և դրա շրջանառության ապահովում.

* Ոչ գնաճային ոլորտի աջակցություն նյութական արտադրություն;

* Արտադրողականության և ֆինանսական կապիտալ;

* Բյուջեի եկամտային մասի համալրում և ներքին պարտքի սպասարկում.

* Հիփոթեքային վարկավորման համակարգի հուսալի և արդյունավետ գործունեության համար պայմանների ստեղծում.

Հիփոթեքային վարկերի շուկայի հիմնական սուբյեկտների նպատակների համեմատությունը թույլ է տալիս եզրակացնել, որ դրանք բազմակողմանի են:

Ըստ իր տնտեսական բովանդակության՝ հիփոթեքն իրականացնում է հետևյալ գործառույթները.

1. նյութական արտադրության պահպանման և զարգացման համար լրացուցիչ միջոցներ ստեղծելու և ներգրավելու մեխանիզմ.

2. գույքի շրջանառության և վերաբաշխման ապահովման լրացուցիչ գործիք այն դեպքում, երբ շրջանառության այլ մեխանիզմների կիրառումը (օրինակ՝ առքուվաճառք և մասնավորեցում) իրավաբանորեն անհնար է կամ տնտեսապես աննպատակահարմար.

3. հիփոթեքային և արդյունաբերական և հիփոթեքային արժեթղթերի, ինչպես նաև հիփոթեքային վարկերի երկրորդային շուկայի ինստիտուտների հիման վրա բազմապատկված ֆիկտիվ կապիտալի ստեղծում։

Հիփոթեքը դիտարկելով որպես տնտեսության տարր՝ պետք է առանձնացնել դրա ամենաբնորոշ հատկանիշներից երեքը.

Առաջինն այն է, որ անշարժ գույքի գրավադրումը հանդես է գալիս որպես արտադրության զարգացման համար անհրաժեշտ ֆինանսական միջոցներ ներգրավելու գործիք։ Երկրորդն այն է, որ հիփոթեքն ի վիճակի է ապահովել օբյեկտների նկատմամբ սեփականության իրավունքի իրացումը, երբ այլ ձևերը (օրինակ՝ առք ու վաճառք) դա չեն անում։ Եվ երրորդը գրավի միջոցով արժեթղթի հիման վրա ֆիկտիվ կապիտալի ստեղծումն է (երբ անշարժ գույքի օբյեկտի սեփականատերը տալիս է առաջնային, երկրորդային և այլն հիփոթեքային վարկեր, շրջանառու միջոցներն ավելանում են ձևավորված ֆիկտիվ կապիտալի չափով) .

Համաշխարհային բանկային տնտեսության զարգացման օրինաչափությունների տեսանկյունից հիփոթեքային վարկավորումը շուկայական տնտեսության անբաժանելի տարր է։ Ուստի, մեր կարծիքով, այստեղ նպատակահարմար է դիտարկել վարկի էությունն ու ընդհանուր սկզբունքները։

Վարկը տնտեսական հարաբերությունների համակարգ է, որի ընթացքում տեղի է ունենում վարկային կապիտալի շարժ: Այս սահմանումը հիմնված է վարկային կապիտալի սպեցիֆիկ բնույթի վրա, որը բաղկացած է նրանից, որ վերջինս, ըստ Կ. Մարքսի, «օտարվում է պայմանով», «չի վաճառվում, այլ տրվում է միայն փոխառությամբ»։ ժամանակավոր օգտագործման համար վճարովի միջոցների հավաքածու.

Քանի որ վարկը, ինչպես վերը շեշտեցինք, տնտեսական հարաբերություն է, կարելի է առանձնացնել այդ հարաբերությունների սուբյեկտ-օբյեկտ կառուցվածքը։ Վարկային գործարքում հարաբերությունների սուբյեկտներն են վարկատուն և փոխառուը: Վարկատուն վարկային հարաբերությունների կողմ է, որը վարկ է տրամադրում: Վարկատուներն այն անձինք են, ովքեր որոշակի ժամկետով ռեսուրսներ են տրամադրել վարկառուի տնտեսությանը: Վարկառուն վարկային հարաբերությունների կողմ է, որը վարկ է ստանում և պարտավոր է մարել ստացված վարկը: Պատմականորեն վարկառուները լրացուցիչ ռեսուրսների կարիք ունեցող անհատներ են եղել: Վարկառուներն են ձեռնարկությունները, բանկերը, բնակչությունը և պետությունը։ Վարկի օբյեկտը փոխառված արժեքն է՝ որպես արժեքի հատուկ մաս և չիրականացված արժեքի տեսակ։

Վարկի հիմնական որակը արժեքի պահպանումն է։ Արժեքը, որը փոխատուից անցնում է փոխառուին, պահվում է շարժման մեջ։ Արժեքի պահպանումը ձեռք է բերվում վարկառուի տնտեսության մեջ դրա օգտագործման գործընթացում: Վերջինս պարտատիրոջը պետք է փոխանցի համարժեք արժեք (համարժեքը, որն ունի նույն արժեքը և օգտագործումը):

Փոխառված արժեքի շարժումը կարող է ներկայացվել հետևյալ կերպ.

Rk - Pkz - Ik - Vr - Pks,

որտեղ Pk-ն վարկի տեղաբաշխումն է, Pkz-ը փոխառուների կողմից վարկի ստացումն է, Ik-ը վարկի օգտագործումն է, Vp-ն ռեսուրսների ազատումն է, Vk-ն ժամանակավոր փոխառված արժեքի վերադարձն է, Pkz-ը՝ փոխատուի ստացումը: վարկի տեսքով տեղադրված միջոցների.

Վարկի շարժման առաջին փուլը` վարկի տեղաբաշխումը, կարևոր պահ է տնտեսական պրակտիկայի համար, քանի որ վարկատուն պետք է վստահ լինի, որ տվյալ վարկառուին վարկի տրամադրումը ռեսուրսների ամենառացիոնալ ներդրումն է: Վարկառուի կողմից վարկ ստանալը կարող է օգտագործվել տարբեր նպատակների հասնելու համար, այդ թվում՝ նախկինում գոյացած պարտքերի մարման համար: Այս փուլի հիմնական հատկությունն այն է, որ վարկառուի կողմից վարկ ստանալը բավարարում է նրա դրամական ժամանակավոր կարիքները, մինչդեռ վարկային հարաբերությունների մյուս կողմը օտարում է, որոշակի ժամանակով տալիս արժեք: Արժեքի փոխանցումը վարկառուի տնօրինմանը թույլ է տալիս նրան գիտակցել փոխանցման օբյեկտի օգտագործման արժեքը վարկի օգտագործման գործընթացում: Ռեսուրսների թողարկումը բնութագրում է փոխառուի տնտեսության մեջ արժեքի ցիկլի ավարտը: Ինչպես ժամանակավորապես ազատ միջոցների կուտակումը նախորդել է վարկատուի կողմից վարկի տեղաբաշխմանը, այնպես էլ փոխառուի տնտեսության մեջ արժեքի ազատումը, դրա կենտրոնացումը թույլ է տալիս նրան վերադարձնել ժամանակավոր փոխառված արժեքը: Այս փուլը նյութական հիմք է վարկի հաջորդ փուլ մտնելու համար։ Վարկի մարումն արտահայտում է փոխառուից ժամանակավոր փոխառված արժեքի փոխանցումը փոխատուին: Վարկատուի կողմից ժամանակավոր օգտագործման համար նախատեսված արժեքի ստացումը վարկի շարժի վերջնական փուլն է։ Վարկատուի համար կարևոր է ոչ միայն ամբողջությամբ վերադարձնել նախկինում փոխառված արժեքը (ապրանքային տեսքով), այլև պահպանել սպառողական որակները:

Դիտարկված փուլերի ամբողջությունը թույլ է տալիս դիտել վարկի շարժը որպես փոխառված արժեքի ամբողջական ցիկլի մասեր, ներառյալ փուլերը, որոնք կապված են ոչ միայն վարկի հետ: Փաստորեն, վարկային հարաբերություններն առաջանում են շրջանառության ոլորտում, հետևաբար վարկին կարող են վերագրել միայն փոխատուից փոխառուին արժեքի փոխանցման ակտերը և հակառակը։

Տնտեսության մեջ վարկային հարաբերությունները հիմնված են որոշակի մեթոդաբանական հիմքի վրա, որի տարրերից են սկզբունքները։ Վարկային կապիտալի շուկայում ցանկացած գործառնություն կազմակերպելիս պետք է խստորեն պահպանել վարկավորման սկզբունքները։ Դիտարկենք դրանք։

1) վարկի մարում. Այս սկզբունքն արտահայտում է վարկատուից ստացված ֆինանսական միջոցները փոխառուի կողմից դրանց օգտագործման ավարտից հետո վերադարձնելու անհրաժեշտությունը։ Այն իր գործնական արտահայտությունն է գտնում վարկի մարման մեջ՝ այն տրամադրած վարկատու կազմակերպության հաշվին համապատասխան գումար փոխանցելու միջոցով, որն ապահովում է բանկի վարկային ռեսուրսների վերականգնողականությունը՝ որպես կանոնադրական գործունեության շարունակման անհրաժեշտ պայման։

2) Վարկի հրատապության սկզբունքն արտացոլում է վարկը վարկառուի համար ոչ ցանկացած ժամանակ ընդունելի, այլ վարկային պայմանագրում կամ դրան փոխարինող փաստաթղթում հստակ սահմանված ժամկետում մարելու անհրաժեշտությունը. Այս պայմանի խախտումը բավարար պատճառ է, որպեսզի պարտատերը փոխառուի նկատմամբ կիրառի տնտեսական պատժամիջոցներ՝ գանձվող տոկոսների ավելացման տեսքով, իսկ հետագա ուշացումով (մեր երկրում՝ ավելի քան երեք ամիս)՝ ֆինանսական պահանջների ներկայացում։ մեջ դատական ​​կարգը. Այս կանոնից մասնակի բացառություն են կազմում հերթապահ վարկերը: Տվյալ դեպքում վարկային պայմանագրում նշված չէ մարման ժամկետը: Ժամկետային վարկերի համար սահմանվում է այն ժամանակը, որը վարկառուն ունի վարկի մարման անհրաժեշտության մասին բանկի ծանուցումը ստանալու պահից, ինչը որոշակիորեն ապահովում է խնդրո առարկա սկզբունքի պահպանումը։

3) վարկի վճարում, որն արտահայտվում է փոխառության տոկոսների տեսքով. Այս սկզբունքն արտահայտում է ոչ միայն վարկառուի կողմից բանկից ստացված վարկային միջոցների ուղղակի վերադարձի, այլ նաև դրանց օգտագործման իրավունքի վճարման անհրաժեշտությունը։ Վարկի տոկոսների տնտեսական էությունն այն է, որ վարկառուն, օգտագործելով լրացուցիչ պայմաններ, ստանում է լրացուցիչ շահույթ, և այն պետք է բաշխվի փոխառուի և փոխատուի միջև: Քննարկվող սկզբունքը գործնական արտահայտություն է գտնում բանկային տոկոսների արժեքի որոշման գործընթացում։

4) վարկի ապահովում. Այս սկզբունքն արտացոլում է պարտատիրոջ գույքային շահերի պաշտպանությունն ապահովելու անհրաժեշտությունը, քանի որ վարկառուն կարող է խախտել ստանձնած պարտավորությունները: Նման պաշտպանությունը գրավ է, ինչպես նաև ֆինանսական երաշխիքներ և երաշխիքներ երրորդ անձանցից:

5) վարկի նպատակային բնույթը. Այն վերաբերում է վարկային գործառնությունների մեծամասնությանը` արտահայտելով վարկատուից ստացված միջոցների նպատակային օգտագործման անհրաժեշտությունը: Վարկային պայմանագրի որոշակի հատվածում նշվում է վարկի նպատակային նպատակը: Վարկային հաստատությունը կամ բանկը վերահսկում է միջոցների նպատակային ծախսումը: Խախտման դեպքում վարկառուի նկատմամբ կիրառվում են տնտեսական տույժեր՝ օրինակ՝ վարկի տոկոսների ավելացման կամ վարկի կամ դրա մի մասի վաղաժամկետ դուրսբերման տեսքով։

6) վարկի տարբերակված բնույթը. Այս սկզբունքը նշանակում է վարկային կազմակերպության կողմից տարբերակված մոտեցում վարկառուների տարբեր կատեգորիաների նկատմամբ: Դրա գործնական իրականացումը կարող է կախված լինել կոնկրետ բանկի անհատական ​​շահերից և պետության կողմից իրականացվող կենտրոնացված քաղաքականությունից՝ աջակցելու որոշակի ոլորտներին և գործունեության ոլորտներին (օրինակ՝ փոքր բիզնեսին և այլն):

Այնուամենայնիվ, լինելով ամբողջի մաս՝ հիփոթեքային վարկավորումն ունի իր առանձնահատկությունները, որոնք բխում են նրանից, որ հիփոթեքային վարկավորումը վարկավորման հատուկ ձև է։ Դիտարկենք հիփոթեքի հիմնական առանձնահատկությունները.

Նախ, հիփոթեքային վարկը վարկ է խստորեն սահմանված արժեթղթի դիմաց: Ի հակադրություն, բանկային վարկը չի կարող ապահովված լինել գրավով: Վարկը չվճարելու դեպքում գրավադրված գույքը վաճառվում է, իսկ ստացված գումարից մարվում է պարտատիրոջ հանդեպ ունեցած պարտքը։ Այն փաստը, որ անշարժ գույքը գործում է որպես գրավ, գրավառուի համար զգալիորեն հեշտացնում է գրավի անվտանգությունը վերահսկելը, սակայն դժվարացնում է գրավի իրականացումը վարկի չկատարման դեպքում, քանի որ անշարժ գույքը բարձր իրացվելի ակտիվ չէ:

Երկրորդ, հիփոթեքային վարկերի մեծ մասն ունի խիստ նշանակված նպատակ: Դրանք օգտագործվում են ինչպես բնակելի, այնպես էլ բնակելի տարածքների ձեռքբերման, շինարարության և վերակառուցման ֆինանսավորման համար արդյունաբերական տարածքներ, ինչպես նաև զարգացումը հողատարածքներ. Զարգացած շուկայական տնտեսություն ունեցող երկրներում բնակարանային հիփոթեքային վարկերն առավել տարածված են։ Օրինակ, ԱՄՆ-ում նրանց բաժին է ընկնում անշարժ գույքով ապահովված բոլոր վարկերի ավելի քան 60%-ը:

Ժամանակակից ռուս տնտեսագետների կարծիքով՝ մեր երկրում գյուղատնտեսությունը պետք է և կարող է դառնալ հիփոթեքային ռեսուրսների տեղաբաշխման առաջնահերթ ոլորտ։ Ռուսաստանը դրա համար ունի բոլոր անհրաժեշտ ռեսուրսները՝ ընդարձակ բերրի հողերի առկայություն, հզոր աշխատանքային ներուժ։ Այստեղ առանձնահատուկ նշանակություն ունի նոր բարելավված հողային օրենսգրքի ընդունումը, հողի շուկայի օրինականացումը։ Սա հզոր խթան կհանդիսանա գյուղատնտեսության վարկավորմանը` ապահովված նրա հիմնական գույքով` հողով: Հիփոթեքային վարկավորման հիմնական առավելությունը, մեր կարծիքով, այն է, որ այն անշարժ գույքը, որի գնման համար այն վերցվել է, կարող է որպես գրավ ծառայել դրա տրամադրման համար։

Երրորդ, հիփոթեքային վարկերը տրամադրվում են երկարաժամկետ, սովորաբար 10-30 տարի ժամկետով, ինչը հնարավորություն է տալիս նվազեցնել գումարը։ ամսական վճարումներ, քանի որ վարկի մարումը ժամանակի ընթացքում ձգձգվում է։

Մարման պայմանները, վարկի չափը, դրա ապահովման միջոցները պահանջում են զգալի ծավալի վերլուծական աշխատանք։

Այսպիսով, հիփոթեքային վարկավորումը վարկավորման հատուկ ձև է: Այն միավորում է վարկային հարաբերությունների և՛ ընդհանուր հիմքերը, և՛ վարկավորման այս ձևին հատուկ առանձնահատկությունները:

1.2. ՀԻՓՈԹԵՔԻ ՏԵՍԱԿՆԵՐԸ ԵՎ ՁԵՎԵՐԸ

Համաշխարհային տնտեսական պրակտիկայում հիփոթեքային վարկերը կարելի է դասակարգել ըստ մի քանի չափանիշների. Հիփոթեքային վարկերի ամենատարածված տեսակներն են.

1. Սակարկելի հիփոթեքը գրավի վկայականի տրամադրմամբ հիփոթեքն է, որը հեշտացնում է նման հիփոթեքի շրջանառությունը առեւտրային շրջանառության մեջ:

2. Արժեթղթի (գրքային) հիփոթեքը չի ուղեկցվում վկայականի տրամադրմամբ, այլ գրանցվում է հողային ռեգիստրում:

3. Երկրորդ հիփոթեքը վարկ է արդեն իսկ գրավադրված անշարժ գույքի համար:

4. Վճարվող հիփոթեք - որի տոկոսները և մայր գումարը վճարվում են աստիճանաբար որոշակի տարիների ընթացքում:

5. Հիփոթեքը փակ - հիփոթեքային վարկ, որում արգելվում է պարտատոմսերի վաղաժամկետ մարումը, նույն արժեթղթի երկրորդական օգտագործումը։

6. «Կրտսեր» հիփոթեքն այն հիփոթեքն է, որը իրավունքներով զիջում է առաջինին և հետևաբար ունի ավելի բարձր տոկոսադրույք:

7. Հիփոթեքային «զրո»-ն վաղաժամկետ առևտրային հիփոթեք է զրոյական արժեկտրոնով, այսինքն՝ մարման ժամկետում տոկոսների և մայր գումարի վճարումներով:

8. Հակադարձ հիփոթեք` հիփոթեքային վարկ, որի շրջանակներում վարկառուն վարկատուից պարբերաբար ստանում է համաձայնեցված գումարները` կախված վարկի գրավ հանդիսացող անշարժ գույքի արժեքից. սխեմաները նաև հնարավորություն են տալիս համալրել սեփականություն ունեցող կենսաթոշակառուների եկամուտները։ Նման հիփոթեքի մի քանի տեսակներ կան՝ ցմահ անուիտետ, տան միանվագ վաճառք կանխիկ գումարով, որի դեպքում վաճառողը ստանում է միայն ցմահ այնտեղ ապրելու իրավունք, տան վաճառք և դրա միաժամանակյա վարձակալություն։

9. Հակադարձ անուիտետային հիփոթեքը հիփոթեքային գործիք է, որը թույլ է տալիս անձին (տարեցներին) ստանալ ցմահ անուիտետ՝ սեփական տան նկատմամբ սեփականության իրավունքի աստիճանական կորստի դիմաց:

10. Բաց հիփոթեք` հիփոթեք, որն ունի հետևյալ հատկանիշը` գրավ, որի դիմաց կարող է լրացուցիչ վարկ ստանալ` գրավադրված ակտիվների արժեքի և ներգրավված միջոցների ծավալի հարաբերակցությունը մնալու ընդունելի մակարդակի վրա:

11. Առաջնային հիփոթեք` հիփոթեք երկարաժամկետ արժեթղթի տեսքով (առաջնային հիփոթեքային պարտատոմս, որն առաջնահերթություն է տալիս որպես երաշխիք տրամադրվող ակտիվներին):

12. Հետագա հիփոթեք` անշարժ գույքի օբյեկտի կամ հողամասի գրավ, որի նկատմամբ արդեն գոյություն է ունեցել հիփոթեք: ընդհանուր գումարը(գրավադրված կամ վերագրավադրված օբյեկտի համար) երկու վարկի, որպես կանոն, չի գերազանցում վաճառքի արժեքի 80%-ը:

13. Մշտական ​​հիփոթեք` հիփոթեքային վարկ, որի գծով վճարվում է միայն տոկոսագումար ամբողջ ժամանակաշրջանի ընթացքում, իսկ մայր գումարը վճարվում է վարկի ժամկետի վերջում միաժամանակ:

14. Հիփոթեքային վարկ` լողացող տոկոսադրույքով կամ պարբերական վերաֆինանսավորմամբ պարբերական վարկ:

15. Հիփոթեք տարբերակված վճարումներով` ֆիքսված տոկոսադրույքով հիփոթեքային վարկ, որի մարումը տարեկան ավելանում է. մարման ժամանակացույցն ամբողջությամբ չի փոխվում, բայց վճարումները աստիճանաբար ավելանում են:

Հիփոթեքի մեկ այլ դասակարգում է դասակարգումն ըստ գրավի առարկայի (այն ցույց է տրված նկ. 1-ում):

Բրինձ. Գրավի առարկայի հիփոթեքի տեսակները.

Ըստ գրավի առարկայի՝ առանձնանում են հողամասերի հիփոթեքը, ձեռնարկությունների հիփոթեքը և հիփոթեքը։ բնակելի շենքերև բնակարաններ։

Գյուղատնտեսական նշանակության հողերի հիփոթեքը թույլատրվում է միայն գյուղատնտեսական արտադրանքի իրականացման կամ զարգացման հետ անմիջականորեն կապված վարկային պայմանագրերի կատարումն ապահովելու համար, քաղաքաշինական հողերը, որոնց վրա քաղաքաշինական կանոնների համաձայն արգելվում է շենքերի և շինությունների կառուցումը, չեն կարող լինել. հիփոթեքի առարկա որպես առանձին հողամաս . Շենքերը, շինությունները, որոնք կառուցված են կամ կառուցվելու են գրավադրված հողամասում և պատկանում են գրավատուին, կարող են գրավադրվել հողամասի հետ միաժամանակ՝ նույն հիփոթեքով: Եթե ​​հիփոթեք է սահմանվում հողամասի վրա, որի վրա գտնվում են շենքեր կամ շինություններ, որոնք պատկանում են ոչ թե գրավատուին, այլ մեկ այլ անձի, ապա երբ գրավառուն այս հողամասի վրա կատարում է բռնագանձում և վաճառում այն ​​հրապարակային աճուրդով, բոլոր իրավունքներն ու պարտականությունները փոխանցվում են: հողամասի գնորդին. որը գրավատուն ուներ այս անձի նկատմամբ։

Երբ ուշ մարումհիփոթեքային վարկ, սեփականատիրոջ հողամասը կարող է օտարվել. Այս ընթացակարգը կոչվում է «բռնագանձում»: Հարկ է նշել, որ եվրոպական շատ երկրների օրենսդրությունն ունի սեփականատիրոջ իրավունքների բավականին ուժեղ պաշտպանություն։

Հիփոթեքի մեջ կարևոր դեր է խաղում հողամասերի վերաբերյալ պայմանագրային փաստաթղթերը: Հիփոթեքի զարգացումն անհնար է առանց հողամասերի ճշգրիտ չափագրման և կադաստրային և հողային գրքերի ստեղծման: Հողային գրքեր ստեղծելիս անհրաժեշտ է ելնել հիմնական սկզբունքից՝ գրանցման գրանցումների ամբողջականությունը: Հողամասի և դրա վրա գտնվող անշարժ գույքի գնորդը պետք է լիակատար վստահություն ունենա գրանցումների ճշգրտության վրա և վստահ լինի դրանց ամբողջականության մեջ։ Շահագրգիռ կողմերից յուրաքանչյուրը պետք է կարողանա արագ հավաստի տեղեկատվություն ստանալ հողամասի իրավական իրավիճակի մասին: Կադաստրային տեղեկատվությունը պետք է ճշգրտորեն համապատասխանի հողային ռեգիստրում սեփականատիրոջ իրավունքների գրառումներին, որպեսզի կարողանա ցանկացած պահի նույնականացնել հողատարածքները և հաստատել դրանց իրավական կարգավիճակը:

Ձեռնարկության հիփոթեքի առարկան ձեռնարկությունն է որպես մեկ միասնական գույքային համալիր: Ձեռնարկության գրավադրված գույքի կառուցվածքը ներառում է իրեն պատկանող բոլոր նյութական և ոչ նյութական ակտիվները՝ որպես սեփականության կամ ամբողջական տնտեսական կառավարման իրավունքով իրավաբանական անձ, ներառյալ շենքերը, շինությունները, սարքավորումները, գույքագրումը, հումքը, պատրաստի արտադրանք, պահանջի իրավունքներ, արտոնագրեր և այլ բացառիկ իրավունքներ, ինչպես նաև ձեռնարկության պարտքերը: Ձեռնարկության գրավադրումը թույլատրվում է գույքի սեփականատիրոջ, ձեռնարկության կամ նրա կողմից լիազորված մարմնի համաձայնությամբ կամ ձեռնարկության հիմնադիր փաստաթղթերով լիազորված մարմնի որոշման հիման վրա: Ձեռնարկության հիփոթեքը կարող է ապահովվել դրամական պարտավորությամբ, որի գումարը կազմում է ձեռնարկության ակտիվների արժեքի կեսից ոչ պակաս: Ձեռնարկության հիփոթեքը, որի նկատմամբ հարուցվել է սնանկության գործ կամ կայացվել է որոշում լուծարման կամ վերակազմակերպման մասին, չի թույլատրվում, եթե դա չի հանգեցնում հիփոթեքում նշված նրա ակտիվների ընդհանուր արժեքի նվազմանը, և չխախտել հիփոթեքային պայմանագրի այլ պայմաններ:

Բնակելի տան կամ բնակարանի հիփոթեքը թույլատրվում է մարել շինարարության, վերակառուցման կամ տրամադրված վարկի երաշխիքը. կապիտալ վերանորոգումբնակելի շենք (բնակարան). Բնակելի տունը (բնակարանը) կարող է նաև հիփոթեքի ենթարկվել, եթե քաղաքացին` նրա սեփականատերը և նրա ընտանիքի անդամները ապրում են այլ բնակելի տանը: Դաչա, այգի տուն և այլ շինություններ, որոնք նախատեսված չեն մշտական ​​բնակությանկարող է լինել հիփոթեքի առարկա ընդհանուր հիմունքներով: Բնակելի սենյակները, որոնք կազմում են տան (բնակարանի) մի մասը, չեն կարող հիփոթեքի առարկա լինել։ Հիփոթեքին կարող է փոխանցվել միայն սեփականության իրավունքով գրավատուին պատկանող բնակելի տունը (բնակարանը):

Բնակելի շենքի և բնակարանի գրավատու կարող են լինել միայն հատուկ լիցենզիա ունեցող բանկերը և այլ վարկային կազմակերպությունները:

Հիփոթեքով գրավադրված բնակելի շենքի հրապարակային աճուրդով վաճառքը սովորաբար հիմք չի հանդիսանում գնորդի համար՝ վտարելու այս բնակելի շենքում բնակվող գրավատուին և նրա ընտանիքի անդամներին։ Բնակելի շենք ձեռք բերող սեփականատիրոջ և դրանում բնակվող նման անձանց միջև կնքվում է բնակելի տարածքի վարձակալության պայմանագիր՝ տարածքի համար սովորական պայմաններով։

Եթե ​​այլ բան նախատեսված չէ հիփոթեքային պայմանագրով, գրավատուն իրավունք ունի վարձակալին հանձնել բնակելի շենքում գտնվող ազատ բնակարան միայն գրավառուի համաձայնությամբ: Վարձակալության պայմանագրով, վարձակալության պայմանագրով կամ օրենքով նախատեսված այլ հիմքերով բնակելի շենքերում բնակվող անձինք ենթակա չեն վտարման, երբ գրավ դրված տունը վաճառվում է հրապարակային աճուրդով: Նրանց հետ նախկինում կնքված կացության պայմանագիրը մնում է ուժի մեջ, և այդպիսի անձինք ունեն իրենց զբաղեցրած տան արտոնյալ գնման իրավունք։

Կարևոր է նշել, որ արժեթղթերով (անուիտետային վարկ) գրավով հիփոթեքային վարկավորումը ֆիքսված տոկոսադրույքով, որը հավասարաչափ վճարվում է վարկի ամբողջ ժամանակահատվածում ամսական վճարումների չափով, տարածված է համաշխարհային պրակտիկայում: Անուիտետային վարկի յուրաքանչյուր ամսական (տարեկան) վճարում բաժանվում է 2 բաղադրիչի` վճարվում են տոկոսները և հիմնական պարտքի մի մասը: Սա այսպես կոչված ամերիկյան հիփոթեքային մոդելն է։ Օրինակ՝ 1000 ԱՄՆ դոլար վարկի տրամադրում տարեկան 12 տոկոսով 12 տարի ժամկետով։ Սա ներկառուցված տարբերակով վարկ է, ունի երկարաժամկետ մարում։ Գրաֆիկը ցույց է տալիս նման անուիտետային վարկի համար վճարումների սխեման: Նման վարկավորման առավելությունն այն է, որ այս վարկը կարգավորում է պարտքային պարտավորությունների ծավալը։

Գումարը, ԱՄՆ դոլար

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Ժամանակաշրջանի համարը

Հիմնական պարտքի հաշվին Տոկոսների հաշվին

Բրինձ. Անուիտետային վարկի գծով վճարումների չափը.

Համաշխարհային շուկայական տնտեսության երկրներում, որտեղ հիփոթեքային մեխանիզմը բավականին բարձր զարգացում է ստացել, կան հիփոթեքի տարբեր ձևեր։ Հիմնականները հետևյալն են.

* «գարնանային» հիփոթեք՝ վարկ, որը նախատեսում է մայր գումարի մարման համար հավասար պարբերական վճարումներ, ինչպես նաև տոկոսավճարներ. համապատասխանաբար, յուրաքանչյուր ժամանակահատվածի հետ ընդհանուր վճարումը նվազում է: Այսպիսով, «գարնանային» հիփոթեքը ինքնաբավարար հիփոթեքային վարկ է: Այս տերմինի օգտագործումը՝ «գարուն», նշանակում է անալոգիա զսպանակի գործողության հետ՝ որքան շատ ձգես, այնքան քիչ կարող է ձգվել։

* Շարժական հիփոթեք - հիփոթեքային վարկավորման այս ձևն օգտագործելիս հիփոթեքային վարկի ժամկետը բաժանվում է ժամկետների (որպես կանոն, դրանք 3 կամ 6 ամիս են), և դրանցից յուրաքանչյուրի համար, հաշվի առնելով շուկայական պայմանները, սեփական. տոկոսադրույք է սահմանվում. Այսպիսով, roll-over վարկը լողացող տոկոսադրույքով վարկ է: Սա տարբերվում է ֆիքսված տոկոսադրույքով վարկից: Փոխակերպվող հիփոթեքի ձևերից մեկը կուտակային տոկոսադրույքով հիփոթեքն է: Այս դեպքում տոկոսադրույքը ֆիքսված պարբերականությամբ ճշգրտվում է գերիշխող շուկայական դրույքաչափերին:

* «Ball» հիփոթեք՝ հիփոթեքային վարկ՝ միայն մեկ տոկոսի պարբերական վճարմամբ։ «Փուչիկ» վճարը նշանակում է մեծ վերջնական վճար վարկային պարտք. Առաջին մի քանի ամիսների կամ տարիների ընթացքում պարտքի մայր գումարը կա՛մ չի մարվում, կա՛մ մարվում է դրա չնչին մասը։ Այնուհետև գալիս է ամբողջ մնացորդի վճարման ժամկետը: Գույքի սեփականատերերը սովորաբար փորձում են նախապես պայմանավորվել նոր վարկի շուրջ, որպեսզի ամենամեծ վճարման ժամանակ նրանք չկորցնեն իրենց գույքը իրենց պարտավորությունները չկատարելու պատճառով:

* Հակադարձ անուիտետային հիփոթեք - այս դեպքում կազմվում է ֆինանսական պայմանագիր, համաձայն որի վարկատուն պարբերաբար վճարումներ է կատարում վարկառուին, վարկի մայր գումարի մնացորդը ավելանում է պարբերական վճարումների և ամբողջ գումարի չափով. կուտակված տոկոսներ.

Բացի այդ, կա հիփոթեքի այնպիսի ձև, ինչպիսին է հիփոթեքը արժեքի բարձրացմանը մասնակցությամբ. սա հիփոթեքային վարկ է, որում վարկատուն մասնակցում է գույքի արժեքի բարձրացմանը:

Ինչպես տեսնում եք, զարգացած շուկայական հարաբերություններ ունեցող երկրներում լայնորեն կիրառվում են տարբեր տեսակներհիփոթեքային վարկեր. Մեր երկրի պայմաններում, մեր կարծիքով, նպատակահարմար է օգտագործել այլ երկրների դրական փորձը։ Սա հատկապես ճիշտ է հիփոթեքային վարկավորման տարբեր տեսակների և ձևերի զարգացման դեպքում փոխակերպվող ներքին տնտեսության համատեքստում, քանի որ զարգացած հիփոթեքային շուկայի ձևավորումը շուկայական տնտեսության անբաժանելի ինստիտուտ է:

Այսպիսով, հիփոթեքային վարկավորումը վարկերի հատուկ տեսակ է։ Արդյունքում, այն բնութագրվում է որոշ տարբերակիչ հատկանիշներով` երկարաժամկետ բնույթ, անշարժ գույքի ապահովության թողարկում: Միաժամանակ հիփոթեքային վարկավորումն ունի նաև վարկի ընդհանուր բնութագրեր, կիրառելի են դրա հիմնարար սկզբունքները։

Զարգացած շուկայական տնտեսություն ունեցող երկրները կուտակել են հիփոթեքային վարկերի շահագործման մեծ փորձ, կա դրա ձևերի և տեսակների բազմազանություն: Ընդհանուր առմամբ, հարկ է նշել, որ հիփոթեքային վարկավորման գործառնությունները ավելի քիչ ռիսկային են առևտրային բանկերի համար։

Վերոնշյալ բոլորը արդիական և անհրաժեշտ են դարձնում հիփոթեքային վարկավորման համակարգի մշակումը Ռուսաստանի Դաշնություններքին տնտեսության մեջ բանկային վարկավորման կառուցվածքի և մեխանիզմի բարելավման, շուկայական ենթակառուցվածքների զարգացման նպատակով։

2. ՀԻՊՈՏԵԿԱՅԻՆ ՎԱՐԿԱՅԻՆ ՄԵԽԱՆԻԶՄ.

2.1. ՀԻՊՈՏԵՔԱՅԻՆ ՎԱՐԿՈՒԹՅԱՆ ԱՌԱՆՁՆԱՀԱՏԿՈՒԹՅՈՒՆՆԵՐԸ. ՀԻՓՈԹԵՔԱՅԻՆ ՊԱՅՄԱՆԱԳԻՐ.

Ինչպես արդեն ընդգծել ենք, հիփոթեքային վարկավորումը անշարժ գույքի գրավադրմամբ երկարաժամկետ վարկերի տրամադրման տեսակ է։ Հիփոթեքային վարկավորման համակարգը տրամադրում է ցածր տոկոսադրույքով վարկեր՝ երկարաժամկետ մարումներով: Հիփոթեք կարող է սահմանվել ցանկացած անշարժ գույքի վրա (անհատ ձեռնարկություններ, շենքեր, հողատարածքներ, ամառանոցներ, բնակարաններ): Գրավի առարկան (տես Հավելված 1) այլ անձի կարող է փոխանցվել միայն գրավառուի համաձայնությամբ: Այս դեպքում հիփոթեքը մնում է ուժի մեջ, սակայն հիփոթեքային պայմանագրով նախատեսված բոլոր պարտավորությունները փոխանցվում են հիփոթեքի առարկայի նկատմամբ իրավունք ձեռք բերող անձին:

Պարտավորությունների կատարմանը նպաստում են հատուկ միջոցներ, որոնք կոչվում են պարտավորությունների կատարման ապահովման մեթոդներ։ Այս մեթոդները սահմանվում են պարտատիրոջ շահերից ելնելով: Թեև ապահովման ոչ բոլոր մեթոդներն են պատժամիջոցներ, դրանք բոլորն ուղղակի կամ անուղղակիորեն լրացուցիչ բեռ են ստեղծում պարտապանի համար: Ռուսաստանի Դաշնության գործող օրենսդրությամբ պարտավորությունների կատարումը կարող է ապահովվել գրավով, պարտապանի գույքի պահպանմամբ, երաշխավորությամբ, բանկային երաշխիք, ավանդ եւ օրենքով կամ պայմանագրով նախատեսված այլ եղանակներով: Պարտավորությունների կատարումն ապահովելու կարեւորագույն միջոցներից է գրավը։

Գրավի էությունն այն է, որ պարտատեր-հիփոթեքային գրավառուն իրավունք է ձեռք բերում պարտապանի կողմից գրավով ապահովված պարտավորությունը չկատարելու դեպքում գրավադրված գույքից այլ պարտատերերի նկատմամբ արտոնյալ բավարարում ստանալու դեպքում՝ բացառությամբ: PS-ի 334-րդ հոդվածը և «Գրավի մասին» Ռուսաստանի Դաշնության օրենքը պարունակում են գրավ հասկացության նմանատիպ սահմանումներ: Գրավառուն իրավունք ունի իր պահանջների արտոնյալ բավարարման «այդ գույքի (գրավատուի) սեփականության իրավունքով պատկանող անձի գրավադրված գույքի արժեքից»: Գրավի երկու հիմնական տեսակ կա.

1) գրավ՝ գույքը գրավառուին հանձնելով (հիփոթեք).

2) գրավ՝ գույքը գրավառուի մոտ թողնելով.

Գրավի երկրորդ տեսակը հիփոթեքն է՝ անշարժ գույքի գրավը։ Հիփոթեքը ձեռնարկության, շինության, շենքի, շինության կամ հողին անմիջականորեն առնչվող այլ օբյեկտի գրավն է՝ համապատասխան հողամասի կամ այն ​​օգտագործելու իրավունքի հետ միասին։ Անշարժ գույքը ներառում է հողատարածքներ, ընդերքի հողամասեր, մեկուսացված ջրային մարմիններներառյալ անտառները, բազմամյա տնկարկները, շենքերը, շինությունները։ Անշարժ գույքի թվում են նաև օդանավերը և պետական ​​գրանցման ենթակա օդանավերը։ ծովային նավեր, ներքին նավիգացիոն նավեր, տիեզերական օբյեկտներ։ Անշարժ գույք գրավադրելու իրավունք ունի միայն սեփականատերը, ով պահպանում է դրա վրա գտնվող անշարժ գույքի հետ անմիջականորեն կապված հողամասի օգտագործման իրավունքը։

Քանի որ հիփոթեքը գրավի տեսակ է, այն ենթակա է ընդհանուր առմամբ գրավի հետ կապված հիմնական դրույթներին: Վավեր պահանջ, մասնավորապես, բխող վարկային պայմանագրից, ներառյալ. բանկային վարկեր, առուվաճառքի պայմանագրեր, գույքի վարձակալություն, ապրանքների տեղափոխում և այլ պայմանագրեր։ Գրավը կատարվում է դրանով ապահովված պարտավորությունից։ Գրավառուի իրավունքների առկայությունը կախված է գրավով ապահովված պարտավորության ճակատագրից։ Պարտապանի կողմից գրավով ապահովված պարտավորությունը մասնակի կատարելու դեպքում գրավը պահպանվում է իր սկզբնական ծավալով մինչև դրանով ապահովված պարտավորության լրիվ կատարումը, եթե այլ բան նախատեսված չէ օրենքով կամ պայմանագրով (Հոդված 25. Ռուսաստանի Դաշնություն «Գրավի մասին»): Գրավառուն իրավունք ունի մինչև գրավի առարկայի վաճառքի պահը ցանկացած ժամանակ դադարեցնել գրավադրված գույքի բռնագանձումը` կատարելով գրավով ապահովված պարտավորությունը: Ընդհանուր առմամբ, գրավի իրավունքը, ներառյալ. Անշարժ գույքի գրավը դադարեցվում է հետևյալ դեպքերում.

1) գրավով ապահովված պարտավորությունը կատարելիս.

2) գրավադրված գույքը ոչնչացնելիս.

3) գրավի առարկա կազմող իրավունքի ժամկետը լրանալուց հետո.

4) գրավի առարկայի և գրավառուի նկատմամբ իրավունքները փոխանցելու դեպքում.

5) օրենքով նախատեսված այլ դեպքերում:

Անշարժ գույքի գրավադրմամբ պարտավորության կատարումն ապահովելիս անհրաժեշտ է կնքել հիփոթեքային պայմանագիր, որը նշում է որոշակի բովանդակություն և ձև: Պայմանագիրը պետք է պարունակի հետևյալ հիմնական պայմանները.

Գրավի առարկան, դրա բնութագրերը (անունը, որակական և քանակական բնութագրերը).

Կողմերի համաձայնությամբ որոշված ​​գրավի արժեքը կամ գնահատումը: Գրավ դրված գույքի գնահատումը կարող է վերանայվել, որը կազմվում է լրացուցիչ համաձայնագիրպայմանագրին;

Ապահովված պարտավորության էությունը. Եթե ​​անշարժ գույքի գրավադրմամբ ապահովվում է բանկային վարկի պայմանագրից բխող պարտավորություն. ապա պայմանագրում նշվում է, թե ով է վարկատուն. ով է վարկառուն;

Ապահովված պահանջի գումարը (օրինակ՝ վարկի գումարը, վարկի տոկոսները);

Պարտավորության կատարման ժամկետը (օրինակ, վարկի մարման ժամկետը և տոկոսների վճարումը բանկային վարկային պայմանագրով):

Հիփոթեքային պայմանագրի էական պայմաններ են համարվում նաև այն պայմանները, որոնց վերաբերյալ կողմերից մեկի պահանջով պայմանավորվածություն է ձեռք բերվել։ Պայմանագիրը պետք է կնքվի գրավոր ամեն դեպքում Գրելու ամենատարածված դեպքը կնիքներով կնքված մեկ փաստաթղթի պատրաստումն է։ Հիփոթեքային պայմանագիրը օրենքով ենթակա է նոտարական վավերացման: Քանի որ անշարժ գույքի գրավը ենթակա է պետական ​​գրանցման, վճարման պայմանագիրը համարվում է կնքված դրա գրանցման պահից։

Վճարման պայմանագրի ձևը կամ պայմանագիրը գրանցելու պարտավորությունը չկատարելը հանգեցնում է դրա անվավերության: Անվավեր պայմանագրով կողմերի իրավունքներն ու պարտականությունները չեն առաջանում: Եթե ​​անվավեր պայմանագրով գույքը գրավադրված է, ապա իրի սեփականատերը համարվում է անօրինական սեփականատեր։ Հիփոթեքային պայմանագրի անվավերությունը չի ազդում հիմնական պարտավորության ճակատագրի վրա, որը պետք է ապահովվեր գրավով։

Պայմանագրի կնքումը հանգեցնում է դրա մասնակիցների միջև իրավական կապերի հաստատմանը, այն է՝ քաղաքացիական իրավունքների և պարտականությունների հաստատմանը, փոփոխմանը կամ դադարեցմանը: Գրավառուի և գրավառուի իրավունքներն ու պարտականությունները սահմանվում են «Գրավառուի մասին» Ռուսաստանի Դաշնության օրենքով (36-38-րդ հոդվածներ), հիփոթեք՝ գույքը հանձնել տնտեսական կառավարմանը, վարձակալել, եթե դա օրենքով սահմանափակված չէ։ Հիփոթեքի առարկան կամքով հանձնել գրավառուի համաձայնությամբ, չի պահանջվում, մահվան, հիփոթեքի առարկայի վնասման կամ օրենքի հիման վրա դրա նկատմամբ սեփականության իրավունքի դադարեցման, որոշմամբ հետ վերցնելու դեպքում գրավատուն պարտավոր է. գրավի առարկան ողջամիտ ժամկետում վերականգնելու կամ գրավառուի համաձայնությամբ այլ անշարժ գույքով փոխարինելու իրավունք.

Գրավառուն պարտավոր է, եթե այլ բան նախատեսված չէ պայմանագրով.

իրենց հաշվին ապահովագրել հիփոթեքի առարկայի կորստի կամ վնասի ռիսկերից՝ իր ամբողջ արժեքով.

Ձեռնարկել անհրաժեշտ միջոցներ հիփոթեքի առարկայի անվտանգությունն ապահովելու համար, ներառյալ. պաշտպանել այն երրորդ անձանց ոտնձգություններից և պահանջներից.

անհապաղ տեղեկացնել հիփոթեքային վարկառուին հիփոթեքի առարկայի կորստի կամ վնասի սպառնալիքի մասին.

Հիփոթեքի առարկան պահանջել ուրիշի ապօրինի տիրապետումից. Գրավառուն իրավունք ունի.

Ստուգել ըստ փաստաթղթերի և փաստացի հիփոթեքի առարկայի առկայությունը, չափը, վիճակը, պահպանման պայմանները.

Ցանկացած անձից պահանջել դադարեցնել ոտնձգությունը հիփոթեքի առարկայի նկատմամբ՝ սպառնալով նրան կորստով, վնասով կամ իր վիճակի այլ վատթարացումով.

Հիմնական պարտավորության ներքո իրենց պահանջները բավարարում են ապահովագրական հատուցումհիփոթեքի առարկայի կորստի կամ վնասի համար.

Պարտատիրոջ պահանջները բավարարելու համար գրավ դրված գույքի վրա բռնագանձման հիմք է հանդիսանում՝ պարտապանի կողմից գրավով ապահովված պարտավորությունը չկատարելը կամ ոչ պատշաճ կատարումը։ Եթե ​​պարտապանի կողմից պարտավորությունը չկատարվի պայմանագրով սահմանված ժամկետում այն ​​հանգամանքների պատճառով, որոնց համար նա պատասխանատու է, ապա պարտատեր-գրավատերը իրավունք ունի գրավադրված անշարժ գույքի վրա բռնագանձել: Պարտատիրոջ պահանջները բավարարվում են գույքի արժեքից դատարանի վճռով։ Գրավադրված գույքի վրա կատարողական բռնագանձելու համար գրավառուն հայց է ներկայացնում դատարան, արբիտրաժային դատարան, արբիտրաժ. Դատարան- ՔննությունՀայցադիմումը կատարվում է ըստ հայցի դատավարության ընդհանուր կանոնների, որոնք սահմանված են Ռուսաստանի Դաշնության քաղաքացիական դատավարության և արբիտրաժային դատավարության օրենսգրքերով: Գրավառուի պահանջի բավարարումը գրավ դրված անշարժ գույքի հաշվին առանց դատարան դիմելու թույլատրվում է այն դեպքում, երբ գրավառուի և գրավատուի միջև կնքվում է նոտարական վավերացմամբ պայմանագիր՝ գրավի առարկայի վերաբերյալ բռնագանձման հիմքերի առաջանալուց հետո: Այնուամենայնիվ, եթե խախտվում են մարդու իրավունքները. ապա դատարանը, այս անձի խնդրանքով, կարող է անվավեր ճանաչել նման պայմանագիրը

Բռնագանձումից հետո գրավադրված գույքը վաճառվում է։ Իրացումն իրականացվում է դատավարական օրենսդրությամբ սահմանված կարգով հրապարակային աճուրդով վաճառքով։ Գրավատուի պահանջով դատարանը կարող է որոշել գրավ դրված գույքի վաճառքը հետաձգել մինչև մեկ տարով։ Հետաձգումը պարտապանին չի ազատում իր պարտավորությունների կատարումից և ուշացման ընթացքում ավելացած պարտատիրոջ վնասների և տույժերի հատուցումից: Դատական ​​վարույթում գույքի վրա բռնագանձում կիրառելու դեպքում գրավ դրված գույքի վաճառքի սկզբնական գինը որոշվում է դատարանի որոշմամբ։ Գույքը վաճառվում է աճուրդում ամենաբարձր գին առաջարկած անձին։

Սովորաբար գրավադրված գույքի արժեքը գերազանցում է հիմնական պարտավորության չափը։ Հիմնական պարտավորության չափը, որպես կանոն, կազմում է գրավի արժեքի 70-80%-ը, որը պետք է ապահովի պարտատիրոջ պահանջների լրիվ բավարարումը` կորզելով տոկոսներ, վնասներ, ծախսեր։ Եթե ​​գրավադրված գույքի վաճառքից ստացված միջոցների հաշվին պարտատիրոջ բոլոր պահանջներն ամբողջությամբ բավարարելուց հետո դեռ միջոցներ են մնացել, ապա դրանք փոխանցվում են գրավատուին: Եթե ​​գրավի առարկայի վաճառքից ստացված գումարը բավարար չէ գրավառուի պահանջը ծածկելու համար, նա իրավունք ունի, եթե այլ բան նախատեսված չէ օրենքով կամ պայմանագրում, առանց առավելությունից օգտվելու այլ գույքից ստանալ պակասող գումարը: գրավի հիման վրա։ Որպես կանոն, գրավատուի համար ավելի ձեռնտու է կատարել հիմնական պարտավորությունը, կամ թույլատրել գրավի առարկայի վերաբերյալ բռնագանձում։

Հիփոթեքային վարկավորման մեխանիզմի տարրերից մեկը հիփոթեքային ներդրումների վերլուծությունն է: Դրա ավանդական տեխնիկան եկամուտների մոտեցման շրջանակներում գնահատման մեթոդն է։ Այս տեխնիկայի համաձայն, գույքի արժեքը սահմանվում է որպես հիփոթեքային պարտքի և սեփական կապիտալի արժեքի գումար: Սեփական կապիտալի արժեքը հավասար է գումարին ներկա արժեքըտարեկան դրամական մուտքերընտրված կանխատեսվող ժամանակաշրջանի համար և վերավաճառքի հասույթի ներկա արժեքը կանխատեսվող ժամանակաշրջանի վերջում: Հիփոթեքային պարտքի գումարը և սեփական կապիտալի արժեքը գումարելը տալիս է այն գնի գնահատումը, որն ակնկալվում է, որ ներդրողին և հիփոթեքային վարկատուին որոշակի առավելություններ կապահովի:

Հիփոթեքային-ներդրումային վերլուծության ավանդական տեխնիկան ճկուն մեթոդ է, որը կարող է հաշվի առնել ցանկացած իրավիճակ, սակայն ավանդականից բացի կա նաև Էլվուդի տեխնիկան։

Ellwood Technique-ը հիփոթեքային ներդրումների վերլուծության մոտեցում է, որը նույն ենթադրությունների ներքո հասնում է նույն արդյունքին, ինչ ավանդական տեխնիկան: Ellwood Technique-ը տալիս է հիփոթեքային պարտքի տվյալ հարաբերակցության կարճ հաշվարկման բանաձև և տոկոսային փոփոխությունգույքի արժեքը, սակայն այն կարող է կիրառվել նաև, եթե հայտնի են հիփոթեքի հիմնական գումարը և վերավաճառքի գնահատված գինը: Տեխնիկան կարող է օգտագործվել ինչպես նոր ֆինանսավորում ստանալու դեպքում, այնպես էլ այն դեպքում, երբ գնորդն ընդունում է առկա պարտքը։

Ellwood Technique-ն ապահովում է հիփոթեքային ներդրումների վերլուծության հզոր և արագ ներդրված գործիք: Դրա հիմնական առավելությունը ավանդական տեխնիկայի նկատմամբ նույն ենթադրությունների ներքո հաշվարկների ավելի բարձր արագությունն ու պարզությունն է:

Հիփոթեքային պարտքի հարաբերակցությունը և հիփոթեքային հաստատունը առաջատար դեր են խաղում հիփոթեքային ներդրումների վերլուծության մեջ:

Հիփոթեքային պարտքի հարաբերակցությունը KZ ցույց է տալիս հիփոթեքային պարտքի մասնաբաժինը (այսինքն՝ փոխառու միջոցները) անշարժ գույքի ընդհանուր արժեքում: Այն հաշվարկվում է բանաձևով.

KZ \u003d (U / K)? 100%,

որտեղ U - հիփոթեքային վարկի գումարը` արտահայտված դրամական միավորներով.

K - անշարժ գույքի ընդհանուր արժեքը՝ արտահայտված դրամական միավորներով:

Պետք է ասել, որ որքան մեծ է այս հարաբերակցության արժեքը, այնքան մեծ է փոխառու միջոցների մասնաբաժինը և այնքան ցածր է մասնաբաժինը. սեփական միջոցներըներդրող անշարժ գույքի գործարքի ֆինանսավորման համար.

Վարկատուների (օրինակ՝ հիփոթեքային բանկ) տեսանկյունից հիփոթեքային պարտքի ավելի բարձր գործակիցը նշանակում է վարկառուի կողմից իր պարտավորությունները չկատարելու և գրավադրված գույքը բռնագանձելու ավելի բարձր ռիսկ:

Բանկերը սահմանում և պահպանում են որոշակի վերին սահմաններ այս հարաբերակցության համար: Սովորաբար, տան կառուցման, գնման և վերանորոգման համար բանկի կողմից քաղաքացիներին տրվող վարկերի գումարը չի գերազանցում նախահաշվի կամ գնման գնի 70%-ը։

Որպեսզի հիփոթեքային վարկը ամբողջությամբ մարվի, հիփոթեքային հաստատունը պետք է գերազանցի վարկի անվանական տոկոսադրույքը: Հիփոթեքային հաստատունի գերազանցումը տոկոսադրույքի նկատմամբ ապահովում է վարկի մայր գումարի մարումը: Եթե ​​հիփոթեքային հաստատունը հավասար է հիփոթեքային տոկոսադրույքին, ապա վարկի սկզբնական ամբողջ գումարի մարումը տեղի կունենա այսպես կոչված «փուչիկ» վճարմամբ:

Երբ հիփոթեքային հաստատունը փոքր է տոկոսադրույքից, ապա վարկի դիմաց վճարումները նույնիսկ չեն ծածկի դրա տոկոսները։ Այս դեպքում տոկոսների չվճարված մասը կկուտակվի հիփոթեքային պարտքի մայր գումարի հետ և կաճի դրա մնացորդը։

Հիփոթեքային հաստատուն P-ը հիփոթեքային վարկի մայր գումարին պարտքի սպասարկման տարեկան վճարումների տոկոսն է.

P \u003d (D / U) ? 100%,

Որտեղ D-ը պարտքի սպասարկման վճարումների տարեկան գումարն է դրամական միավորներով,

U - հիփոթեքային վարկի մայր գումարը դրամական միավորներով:

Որպես օրինակ, մենք ցույց կտանք վերը նշված ցուցանիշների մոտավոր հաշվարկը: Ենթադրենք 5000 դոլար արժողությամբ քոթեջ է ձեռք բերվել։ Այս դեպքում գնորդի սեփական կապիտալը կազմում է 2000 ԱՄՆ դոլար։ Հիփոթեքային վարկի հաշվին փոխառու կապիտալը, համապատասխանաբար, կկազմի 3000 ԱՄՆ դոլար։

Այս դեպքում հիփոթեքային պարտքի հարաբերակցությունը հետևյալն է.

Կարճ միացում \u003d (3000/5000)? 100% \u003d 60%

Պարտքի սպասարկման վճարումների տարեկան չափը թող լինի 150 դոլար 30000 դոլար հիփոթեքով, որը վերցվել է 10 տարի ժամկետով տարեկան 5% տոկոսադրույքով։ Այնուհետև հիփոթեքային հաստատունը հետևյալն է.

P \u003d (150/30000): 100% = 0,5%:

Առաջին դեպքում տեսնում ենք, որ հիփոթեքային պարտքի գործակիցը գերազանցում է 50%-ը, այսինքն՝ գույքի արժեքի կեսից ավելին։ Սակայն հիփոթեքային վարկ տրամադրող բանկի տեսանկյունից այս արժեքը միանգամայն ընդունելի է, քանի որ եթե վարկառուն դառնա անվճարունակ, ապա բանկը կկարողանա վերադարձնել վարկի գումարը՝ վաճառելով այն քոթեջը, որի համար տրվել է վարկ։ թողարկված. Այսպիսով, բանկը կկարողանա վերադարձնել պարտքի գումարը, դրա տոկոսները, ինչպես նաև փոխհատուցել պարտքի սպասարկման և գրավադրված գույքի վաճառքի հետ կապված ծախսերը։

Երկրորդ օրինակում պարտքի սպասարկման տարեկան վճարումները կազմում են վարկի մայր գումարի 0.5%-ը։ Սա բավականին ընդունելի արժեք է, նման պայմաններում վարկառուն կվերցնի տրամադրված հիփոթեքային վարկը։

Հիփոթեքային վարկավորման ստանդարտ սխեմայում տոկոսները գանձվում են բարդ տոկոսադրույքով: Հիմնական հաշվարկված գործակիցները հետևյալն են.

1. Ընդհանուր տարեկան վճարում t տարում. P (t) = (D (0)r(1+r))/ (1+r) - 1)

2. Տոկոսների վճարում t տարում` P2(t) = D (t - 1) r

3. Պարտքի վճարումներ t տարում՝ P1(t) = D (t-1) (1+r) - P (t)

Որտեղ՝ r-ն այն տոկոսադրույքն է, որով տրամադրվում է հիփոթեքային վարկ.

D(t) - պարտքի գումարը տվյալ տարում $

D (0) - մարված վարկի գումարը.

Հավելված 2-ում այս ցուցանիշները հաշվարկվում են այն դեպքում, երբ վարկի գումարը կազմում է $24,000: Թողարկվում է 20 տարի ժամկետով, ԱՄՆ դոլարով տարեկան 8,75% տոկոսադրույքով։ Վարկը տրվում է գույքի արժեքի 80%-ի չափով։

Հարկ է նշել, որ վարկավորման նման սխեման կարող է կիրառվել գնաճի և վարկատուների ռիսկի պայմաններում, այսինքն՝ կիրառելի է Ռուսաստանի տնտեսության անցումային պայմանների համար։

2.2. ԱՌԱՋՆԱԿԱՆ ԵՎ ՀԻՓՈԹԵՔԱՅԻՆ ՇՈՒԿԱՆԵՐ. ՀԻՓՈԹԵՔԻ ՀԻՄՆԱԿԱՆ ԳՈՐԾԻՔՆԵՐ.

Կան առաջնային և երկրորդային հիփոթեքային շուկաներ։ Նրանց տարբերակիչ առանձնահատկությունները ներկայացված են Նկար 2.1-ում:

Բրինձ. 2.1. Հիփոթեքային շուկայի կառուցվածքը

Ներկայումս ԱՄՆ-ի հիփոթեքային առաջնային շուկայում օգտագործվում են տարբեր տեսակի հիփոթեքային գործիքներ, որոնք հնարավորություն են տալիս առավելագույնս հաշվի առնել վարկառուի կոնկրետ հնարավորություններն ու կարիքները: Ընդ որում, գերակշռող գործիքը ֆիքսված տոկոսադրույքով վարկն է, որը վճարվում է ամսական հավասարաչափ մարումներով՝ վարկի ամբողջ ժամանակահատվածի ընթացքում (անուիտետ):

Հիփոթեքային վարկավորման սխեմայի նպատակն է երկարաժամկետ ռեսուրսներ տրամադրել վարկատուներին՝ վարկավորումը մեծացնելու նպատակով: Զարգացած հիփոթեքային համակարգը ինքնաբավ մեխանիզմ է, մի կողմից՝ հասանելի բնակչության տարբեր շերտերի համար, իսկ մյուս կողմից՝ շահավետ բոլոր փոխազդող օղակների համար։ Միևնույն ժամանակ, այս գործընթացում առանցքային դեր է խաղում երկրորդային շուկայի ձևավորումն ու զարգացումը։

Նշենք, որ աշխարհի ամենամեծ հիփոթեքային շուկան ԱՄՆ-ի հիփոթեքային շուկան է։ Սա ամենազարգացած և բարդ շուկաներից է ինչպես կազմակերպման ձևով, այնպես էլ ֆինանսական և հիփոթեքային գործիքների տեսակներով։

Հիփոթեքային գրավադրմամբ վարկերի երկրորդային շուկայի գործունեությունը ազդում է բանկային համակարգի կայունության վրա։ Անշարժ գույքի վարկավորման երկրորդային շուկայի առկայությունը մեծ հնարավորություններ է ընձեռում առևտրային բանկերին։ Բանկը, անհրաժեշտության դեպքում, կարող է վաճառել իր հիփոթեքը։ ինչը կբարձրացնի նրա իրացվելիությունն ու վճարունակությունը։ Հիփոթեքային բանկերի համար հիփոթեքային վարկերի վաճառքը ծառայում է որպես միջոցների աղբյուր հետագա վարկավորման համար: Երկրորդային հիփոթեքային շուկայի ներուժը մեծ է. Այս շուկան հեշտացնում է կապիտալի հոսքը դեպի տնտեսության ավելի շահութաբեր ոլորտներ, ինչպես նաև նվազեցնում է տարբեր աշխարհագրական տարածքներում տոկոսադրույքների տարբերությունը, ինչը նպաստում է կապիտալի միասնական գնի ձևավորմանը ողջ երկրում:

Հատուկ հիփոթեքային վարկեր. Այսպիսով, մի շարք երկրներում անհրաժեշտ է կազմել երկու հիմնական փաստաթուղթ՝ պարտքի մարման պարտավորություն (վարկային պայմանագիր, օրինագիծ), ինչպես նաև անշարժ գույքի գրավադրում։ Որոշ երկրներում, այդ թվում՝ Ռուսաստանում և ԱՄՆ-ում, այդ փաստաթղթերը կարող են համընկնել:

Հիփոթեքային վարկը տրված հիփոթեքային վարկը հատուկ վարկային պայմանագիր է, որը տարբերվում է իր այլ տեսակներից: Հարկ է նշել, որ երկրորդային շուկայում շրջանառվում են հիփոթեքային վարկեր, որոնց խնդիրն է ապահովել վարկավորման համար ռեսուրսների մշտական ​​ներհոսք և վարկային ռեսուրսների ավելցուկ ապրող մարզերից դրամական միջոցների փոխանցում դեպի այն շրջաններ, որտեղ առկա է դեֆիցիտ։

Հիփոթեքային պայմանագիր կնքելու ամենակարեւոր գործիքը հիփոթեքն է: Հիփոթեքը փաստաթուղթ է, որը հաստատում է պարտապան-վարկառուից պարտատեր բանկին գույքը ժամանակավորապես փոխանցելու իրավունքը՝ որպես պարտքի (վարկի) վճարման երաշխիք։ Փոխանցված իրավունքը դադարում է գործել, եթե պարտքն ամբողջությամբ մարվի սահմանված ժամկետում: Այսպիսով, հիփոթեք տված անձը շարունակում է ֆիզիկապես տիրապետել հիփոթեքի առարկային, սակայն սեփականությունը պատկանում է բանկին մինչև հիփոթեքային վարկի մարումը։ Հիփոթեքը պետք է վավերացվի նոտարական կարգով և ենթակա լինի պետական ​​գրանցման: Հիփոթեքային պայմանագիրն ուժի մեջ է մտնում հիփոթեքի գրանցման պահից և ներկայումս գոյություն չունի միասնական կարգհիփոթեքի գրանցում. Ռուսաստանում նման գրանցումն իրականացվում է. հողատարածքների համար՝ ՌԴ հողային ռեսուրսների և հողի կառավարման կոմիտեի տարածքային մարմիններում. բնակելի շենքերի և բնակարանների համար՝ Բյուրոյում տեխնիկական գույքագրումշրջան (քաղաք); ձեռնարկության համար՝ այս ձեռնարկությունը գրանցող մարմնի, այլ անշարժ գույքի համար՝ այս գույքը գրանցող մարմնի հետ։ Հիփոթեքի գրանցման համար, գրավառուի դիմումը, հիփոթեքը, փաստաթղթերը, անվանումը հիփոթեքում, որպես հավելված, վճարման ապացույց. պետական ​​տուրքգրանցման համար։ Գրանցման գրառումը ներառում է տեղեկատվություն գրավատուի մասին. տեղեկատվություն հիփոթեքի առարկայի, նախկին հիփոթեքային վարկերի առկայության, հիփոթեքային պարտավորության ժամկետի մասին.

Գրավը պետք է պարունակի.

Փաստաթղթի վերնագրում կցված «հիփոթեք» բառը.

Գրավատուի անվանումը և նրա բնակության վայրի նշումը կամ, եթե գրավատուն իրավաբանական անձ է, նրա գտնվելու վայրը.

Գրավառուի անունը և գտնվելու վայրը.

Վարկային պայմանագրի անվանումը, որի կատարումն ապահովված է սույն հիփոթեքով` նշելով նման պայմանագրի կնքման ամսաթիվը և վայրը.

Հիմնական պարտավորության տակ գտնվող պարտապանի մասին տվյալները, եթե պարտապանը գրավատու չէ.

Այս հիփոթեքի գծով հիփոթեքով ապահովված հիմնական պարտավորության չափի նշում.

Հիփոթեքով ապահովված գումարի վճարման ժամկետի կամ պայմանների նշում այս ներդիրում.

Գույքի անվանումը և նկարագրությունը, որի վրա հիմնված է հիփոթեքը, և դրա գտնվելու վայրը.

Գույքի դրամական գնահատում, որի վրա այս հիփոթեքով հիփոթեք է հաստատվում.

Իրավունքի անվանումը, ըստ որի հիփոթեքի առարկա հանդիսացող գույքը պատկանում է գրավատուին և այդ գույքը գրանցած մարմնին՝ նշելով գրանցման համարը, ամսաթիվը և վայրը.

Նշում, թե արդյոք հիփոթեքի առարկա հանդիսացող գույքի վրա կան այլ հիփոթեքային վարկեր, թե այս գույքի մի մասի վրա, արդյոք այս գույքը կամ դրա մի մասը տրվել է վարձակալության.

գրավատուի և գրավառուի ստորագրությունները.

Հիփոթեքը գրանցած մարմնի անվանումը` նշելով գրանցման ամսաթիվը և վայրը.

Հիփոթեքը, որը չի պարունակում վերը նշված տվյալները, ենթակա չէ նոտարական վավերացման, իսկ համապատասխան հիփոթեքը ենթակա չէ պետական ​​գրանցման: Գրանցման դեպքում նման հիփոթեքային պարտատոմսը կարող է անվավեր ճանաչվել դատարանի կողմից` շահագրգիռ անձի պահանջով: Սակայն գրավատուի և գրավառուի միջև պայմանավորվածության համաձայն հիփոթեքային պարտատոմսում կարող են ներառվել նաև այլ տվյալներ և պայմաններ: Հիփոթեքին հնարավոր է կցել այն փաստաթղթերը, որոնք որոշում են հիփոթեքի պայմանները կամ որոնք անհրաժեշտ են գրավառուի կողմից սույն պայմանագրով նախատեսված իր իրավունքների իրականացման համար: Եթե ​​հիփոթեքային պարտատոմսին կցված փաստաթղթերը դրանում նշված չեն այնպիսի ճշգրտությամբ, որը բավարար է դրանց նույնականացման համար, և հիփոթեքային պարտատոմսում նշված չէ, որ դրանք հանդիսանում են դրա անբաժանելի մասը, ապա այդ փաստաթղթերը պարտադիր չեն կազմակերպության համար: անձինք, որոնց հիփոթեքի նկատմամբ իրավունքները փոխանցվել են պահանջի զիջմանը դրա գրավադրման կամ այլ կերպ.

Իր տնտեսական և իրավական բնույթով հիփոթեքը, հանդիսանալով գրավի վկայագիր, պարունակում է վարկային պայմանագրի տարրեր, վարկային դիմումև հրատապ պարտավորություն։ Հիփոթեքին համապատասխան՝ վարկառուն պարտավորվում է մի կողմից վճարել վարկի պարտքը և դրա տոկոսները, մյուս կողմից՝ կատարել անշարժ գույքի սեփականության հետ կապված բոլոր մյուս պարտավորությունները, պահպանել այն լավ վիճակում, վճարել։ հարկեր, հատուկ վճարներ և այլ վճարումներ։ Այս փաստաթուղթը, ինչպես նաև վարկային պայմանագիրը կարող են պատժամիջոցներ սահմանել վարկառուի նկատմամբ կամ լրացուցիչ հնարավորություններ ընձեռել գրավադրված գույքը պահպանելու համար։ Հիփոթեքային պարտատոմսը, լինելով պարտքի ապահովման միջոց, ձեռք է բերում իրական նյութական բովանդակություն, ունի արժեք և որպես գրավի վկայագիր կարող է ձեռքից ձեռք անցնել՝ պարտքի գանձման իրավունքը փոխանցելով մեկ այլ անձի՝ դառնալով նման. բաժնետոմս և պարտատոմս՝ արժեթուղթ: Այսպիսով, հիփոթեքային վարկերը վաճառվում են երկրորդային շուկայում։ Երկրորդային հիփոթեքային շուկայի խնդիրն է ապահովել վարկավորման համար ռեսուրսների մշտական ​​ներհոսք և վարկային ռեսուրսների ավելցուկ ապրող մարզերից միջոցների փոխանցում դեպի այն շրջաններ, որտեղ առկա է դեֆիցիտ:

2.3. ՀԻՓՈԹԵՔԱՅԻՆ ԲԱՆԿԵՐԻ ԿՈՂՄԻՑ ԿԱՏԱՐՎԱԾ ԳՈՐԾԱՌՆՈՒԹՅՈՒՆՆԵՐ

Ինչպես տեսանք, հիփոթեքը վարկի հատուկ տեսակ է։ Հենց այս հանգամանքն էլ պայմանավորում է, որ սպեցիֆիկ է նաև հիփոթեքային բանկերի գործունեությունը։ Հիփոթեքային բանկերը վարկային հաստատություններ են, որոնք մասնագիտացած են անշարժ գույքի գրավադրմամբ վարկեր տրամադրելու գործում: Սա հետք է թողնում այդ բանկերի պասիվ և ակտիվ գործառնությունների ձևավորման վրա, որոնք էապես տարբերվում են առևտրային, խնայողական և ներդրումային բանկերի գործառնություններից։ Դրա վկայությունը կարելի է գտնել հիփոթեքային բանկի հաշվեկշռի առանձնահատկություններից: Աղյուսակ 2.1. արտացոլում է հիփոթեքային բանկի համանման մնացորդը, որը բնորոշ է զարգացած շուկայական տնտեսություն ունեցող երկրներին:

Աղյուսակ 2.1.

Հիփոթեքային բանկի մնացորդը

1. Կոմունալ պարտատոմսեր և հիփոթեքային վարկեր.

1. Կանխիկ միջոցներ և հաշիվներ վարկային հաստատություններում.

2. Երկարաժամկետ վարկեր.

2. Երկարաժամկետ վարկեր.

3. Rollover վարկեր

3. Արժեթղթեր.

4. Սեփական միջոցներ.

4. Rollover վարկեր.

5. Այլ.

5. Այլ.

Հիփոթեքային բանկի պասիվ գործառնությունների ավելի քան 50%-ը թողարկվում է երկարաժամկետ պարտատոմսերի տեսքով, որին հաջորդում են երկարաժամկետ վարկերի և փոխադրումների տեսքով ներգրավված միջոցները, ինչպես նաև սեփական կապիտալը (ներառյալ սեփական կապիտալը, պահուստային ֆոնդը): և չբաշխված շահույթ):

Ակտիվ գործունեության ընթացքում գրեթե 85%-ը երկարաժամկետ վարկեր են, որոնք տրամադրվում են տարբեր հաճախորդներին բնակարանային և արդյունաբերական շինարարության համար, որին հաջորդում են շարժական վարկերը ( պետական ​​միջոցները- մոտ 3%, արժեթղթեր՝ 0,5% և այլ՝ 1,5%։ Հիփոթեքային բանկերը նույնպես ավանդային գործառնություններև արժեթղթերով կոմիսիոն գործարքներ: Երկար ժամանակ (մինչև 1920-ական թվականները) հիփոթեքային բանկերը վարկեր էին տրամադրում հիփոթեքային վարկերի տեսքով, որոնք վաճառվում էին հենց վարկառուի կողմից, իսկ վարկի մարումը կատարվում էր նաև հիփոթեքով։ Հետագայում հիփոթեքային վարկը սկսեց տրվել միայն կանխիկ, իսկ հիփոթեքային վարկերի վաճառքն իրականացվում էր բանկերի կողմից։ Սովորաբար, հիփոթեքը կարող է ապահովվել հիփոթեքով, երկարաժամկետ տեղական ինքնակառավարման պարտատոմսերով, բանկային երաշխիքներով և որոշակի լրացուցիչ պահուստային գրավով, այսինքն՝ կանխիկ դրամով, որը կարող է ունենալ առևտրային բանկերը:

Հիփոթեքային վարկերի իրացման գործընթացում հիփոթեքային բանկերը ներգրավում են այլ բանկերի, հիմնականում՝ առևտրային՝ օգտագործելով իրենց մասնաճյուղային ցանցը։

Հետպատերազմյան տարիներին կարևոր փոփոխություններ են տեղի ունեցել վարկավորման տեխնիկայում։ Նախկինում բանկը հիփոթեքային վարկ էր տրամադրում մինչև հիփոթեքի վաճառքը, այսինքն՝ իր հաշվին։ Ներկայումս բանկերի կողմից նախավարկավորումը չի օգտագործվում, ուստի նրանք վարկի համար միջոցներ են ստանում հիփոթեքային պարտատոմսերի վաճառքից։ Բացի այդ, մի շարք երկրներում հիփոթեքային բանկերի պասիվ գործառնություններում սկսել են մեծ դեր խաղալ պետական ​​միջոցներում՝ արտացոլված հաշվեկշռի հոդվածներում «անցումային վարկեր»։

Երկրորդ համաշխարհային պատերազմից հետո հիփոթեքային բանկերի զարգացման հիմնական միտումը հիփոթեքային վարկերի նկատմամբ սեփական միջոցների մասնաբաժնի անկումն էր։ Երկրների մեծ մասում հիփոթեքային բանկերին արգելվում է սեփական կապիտալին 20-30 անգամ գերազանցող հիփոթեքային վարկեր տրամադրել։

Հիփոթեքային և առևտրային բանկերի, ինչպես նաև այլ վարկային հաստատությունների միջև ինտենսիվ մրցակցությունը կանխիկ խնայողություններ ներգրավելու և հիփոթեքային վարկեր տրամադրելու համար առաջացրել է հիփոթեքային բանկերի ավանդական գործառնություններից դուրս գալու անհրաժեշտությունը: Հիփոթեքային բանկերը կարողացել են ներգրավել ավանդներ ֆիզիկական անձանցից, ներդնել իրենց միջոցները մասնավոր արժեթղթերում, իրականացնել լիզինգային և ֆակտորինգային գործառնություններ՝ իրենց եկամուտն ավելացնելու համար: Զուտ գործող հիփոթեքային բանկերը հակված են ընդլայնել իրենց գործունեությունը հիմնականում լայն դիվերսիֆիկացման միջոցով, քանի որ նրանց դիրքը ներկայումս կապված է հիմնականում տատանվող տնտեսական պայմանների հետ: Տնտեսության փոքր անկումներ Արևմտյան երկրներհատկապես շինարարության մեջ և գյուղատնտեսություն, բացասաբար են անդրադառնում բանկերի դիրքի վրա, քանի որ կա պարտքերի չմարման հավանականություն։

Այսպիսով, հիփոթեքային վարկավորման դեպքում կնքվում է հատուկ պայմանագիր՝ հիփոթեքային պայմանագիր, որը որոշում է փոխատուի և փոխառուի միջև հարաբերությունների բովանդակությունը: Հիփոթեքային պայմանագիր կնքելու կարևորագույն գործիքը հիփոթեքն է, որն իր տնտեսական և իրավական բնույթով պարունակում է վարկային պայմանագրի տարրեր, վարկի դիմում և հրատապ պարտավորություն:

Ռուսաստանում կայուն բանկային համակարգի ձևավորման և զարգացման համար մեծ նշանակություն ունի հիփոթեքային վարկերի լավ զարգացած գործող երկրորդային շուկան: Հենց նման շուկայի առկայությունն է առևտրային բանկերին տալիս լայն հնարավորություններ։ Մեր կարծիքով, այս դրույթը չափազանց կարևոր է ներքին շուկայի ենթակառուցվածքի և արդյունավետ բանկային համակարգի զարգացման համար։

3. ՀԻՊՈՏԵՔԱՅԻՆ ԲԱՆԿԱՅԻՆ ՎԱՐԿՈՒԹՅԱՆ ԽՆԴԻՐՆԵՐԸ ԵՎ ՀԵՌԱՆԿԱՐՆԵՐԸ ՌՈՒՍԱՍՏԱՆԻ ԴԱՇՆՈՒԹՅՈՒՆՈՒՄ.

3.1. ՌՈՒՍԱՍՏԱՆՈՒՄ ՀԻՊՈՏԵՔԱՅԻՆ ԲԱՆԿԱՅԻՆ ՎԱՐԿՈՒԹՅԱՆ ՁԵՎԱՎՈՐՈՒՄ ԵՎ ԶԱՐԳԱՑՈՒՄ.

Հիփոթեքային բանկերը հատուկ են բանկային հաստատություն, որը առաջացել է Արեւմտյան Եվրոպա 18-րդ դարի վերջին։ Դրանք մշակվել են Գերմանիայում, որտեղ առաջին հիփոթեքային բանկստեղծվել է 1770 թվականին Սիլեզիայում։ Դա պետական ​​հիփոթեքային բանկ էր, որը ֆինանսական աջակցություն էր ցուցաբերում հիմնականում խոշոր հողատեր տնտեսություններին։

Ռուսաստանում բանկային գործի պատմությունը անքակտելիորեն կապված է բնակչության հիփոթեքային վարկավորման զարգացման հետ: Առաջին բանկերը, որոնք երկարաժամկետ վարկեր են տրամադրել անշարժ գույքի գրավադրմամբ, հայտնվել են Ռուսաստանում 18-րդ դարի 50-ական թվականներին։ Դրանք պետական ​​ազնվական բանկերն էին, որոնք գործում էին այսպես՝ հողատերը, փողի կարիք ունենալով, դիմում էր բանկին՝ իրեն կալվածքի գրավադրմամբ վարկ տրամադրելու խնդրանքով։ Անշարժ գույքի արժեքը (ճորտերի հոգիների հետ միասին) գնահատվել է հատուկ հանձնաժողովների կողմից, և բանկը վարկեր է տրամադրել 15, 28 կամ 33 տարով։ Ամենից հաճախ վարկը կազմում էր գրավադրված գույքի արժեքի 60-70%-ը։

Առաջին նման բանկը ստեղծվել է 1754 թվականին՝ մասնաճյուղերով Սանկտ Պետերբուրգում և Մոսկվայում (կապիտալը 750 հազար ռուբլի)։ Բանկը 500-ից մինչև 1000 ռուբլու չափով վարկեր է տրամադրել մինչև երեք տարի ժամկետով (1761-ից մինչև 8 տարի) տարեկան 6%-ով, որոնք ապահովված են հողատերերի կալվածքներով և քարե շենքերով։ 1861-ի բարեփոխումից հետո ստեղծվեցին նոր ազնվական բանկեր, որոնք երկարաժամկետ վարկեր էին տրամադրում սեփականատիրոջ կալվածքների գրավով՝ հողի գնի հիման վրա։ Այդ բանկերի թվում էր 1885 թվականին հիմնադրված Պետական ​​ազնվական հողային բանկը, որը ազնվականներին արտոնյալ պայմաններով հիփոթեքային վարկեր էր տրամադրում նրանց ունեցվածքի արժեքի 60%-ի չափով, պայմաններից 66 տարի ժամկետով։ ցածր հետաքրքրություն(սկզբում այն ​​կազմում էր 5,75%, իսկ 1897 թվականից այն իջավ մինչև 3,5%) և տանտերերին տրամադրում էր հետաձգված վճարումներ՝ առանց տոկոս գանձելու։ Պետությունից բացի ցարական Ռուսաստանգործել են նաև տեղական ազնվական բանկեր։ Ազնվական բանկերի համակարգը գոյություն ուներ մինչև 19-րդ դարի կեսերը, երբ Ալեքսանդր II-ն արգելեց պետական ​​վարկերի տրամադրումը և լուծարեց ավերված ազնվական բանկերը։

Սակայն Ռուսաստանում հիփոթեքային վարկը շարունակեց զարգանալ։ Շուտով հայտնվեցին նոր վարկային հաստատություններ՝ քաղաքային վարկային ընկերություններ և հողային բանկեր։

1886 թվականին Ռուսաստանում ստեղծվեցին Սանկտ Պետերբուրգի, իսկ ավելի ուշ՝ Մոսկվայի քաղաքային վարկային ընկերությունները։ Նրանց տարբերակիչ առանձնահատկությունն այն էր, որ նրանք վարկեր էին տալիս ոչ թե կանխիկ, այլ պարտատոմսերով։ Սկզբում հիփոթեքային պարտատոմսերը կոչվում էին հիփոթեքային պարտատոմսեր, որոնք վարկառուները շուկայում վաճառում էին նույն բանկերի միջոցով, ինչի համար վճարվում էր փոխհատուցման վճար։ Հիփոթեքային պարտատոմսերը մարվել են ինչպես հիփոթեքով ապահովված արժեթղթերով, այնպես էլ առևտրային և արդյունաբերական կորպորացիաներով:

Հիփոթեքային պարտատոմսերն ապահովված էին գրավադրված անշարժ գույքով, որոնց սեփականատերերը միավորվեցին գործընկերային հարաբերություններով՝ որպես բաժնեմաս տրամադրելով իրենց սեփական բնակարանները: Այնուհետև թողարկվել են ընկերության արժեթղթերը՝ հաստատված առկա անշարժ գույքով։ Նրանք երաշխավորում էին ֆիքսված եկամուտ (մոտ 5%)։ Հետագայում վարկային գործընկերությունները շահեցին իրենց արժեթղթերը պետական ​​պարտատոմսերի (պարտատոմսերի) վերածելու իրավունք:

Ավելի ուշ Ազգային բանկՌուսաստանը սկսեց տրամադրել հիփոթեքային պարտատոմսերով գրավով վարկեր (սովորաբար 10% զեղչով), ինչպես նաև գնել և վաճառել դրանք՝ այդպիսով պահպանելով երկրորդային շուկայի իրացվելիությունը։ Հետագա տարիներին ստեղծվեց գավառական վարկային ընկերությունների ցանց, հողային բանկերը սկսեցին ակտիվորեն տրամադրել հիփոթեքային վարկեր և պարտատոմսեր, որոնք, ինչպես քաղաքային վարկային ընկերությունները, սկսեցին վարկեր տրամադրել արժեթղթերով:

Հողային վարկի որոշակի լճացումը կապված էր 1905-1907 թվականներին տնտեսության անկման հետ։ 1909-1919 թվականների տնտեսական վերականգնումը աշխուժացրեց և արագացրեց այս վարկի զարգացումը։

Այսպիսով, 20-րդ դարի սկզբին Ռուսաստանն ուներ հիփոթեքային բանկերի լայն ցանց։ Անշարժ գույքի հիփոթեքով ապահովված արժեթղթերի առաջադեմ երկրորդային շուկա է ձևավորվել։ Ի դեպ, հատկապես պետք է նշել, որ ռուսական հիփոթեքային բանկերի փորձի մեծ մասն օգտագործվել է այլ երկրներում հիփոթեքային վարկավորման զարգացման գործում։

Հարկ է նշել այն փաստը, որ անշարժ գույքի և, առաջին հերթին, հողի գրավադրմամբ հիփոթեքային վարկավորման զարգացումը կասեցվել է 1917թ. հոկտեմբերին։ Խորհրդային կառավարությունը, վերացնելով մասնավոր սեփականությունը, այդ թվում՝ հողը, գործնականում վերացրեց հիփոթեքային վարկավորման հիմքերը։ 1919 թվականին Ժողովրդական կոմիսարների խորհրդի հրամանագրով բոլոր վարկային ընկերությունները լուծարվեցին, պարտատոմսերը չեղարկվեցին, իսկ գրավ դրված գույքի (ավելի ճիշտ՝ չազգայնացված մասի) սեփականատերերից պահանջվեց վճարումներ կատարել։ Ժողովրդական բանկ. Ռուսական հիփոթեքային վարկավորման շուկան դադարել է գոյություն ունենալ.

Միայն ավելի քան յոթանասուն տարի անց Ռուսաստանում վերածնվեց հիփոթեքային վարկ հասկացությունը սեփականության մասնավոր ձևերի զարգացմամբ:

Հողի ձեռքբերման ծախսերի համար հիփոթեքային վարկավորման նախահեղափոխական փորձը, խորհրդային ժամանակաշրջանում անհատական ​​բնակարանային շինարարության վարկավորման համաշխարհային փորձը և պրակտիկան կարծես հուսալի տեսական հիմք են Ռուսաստանում հիփոթեքային վարկավորման վերաբերյալ առաջարկությունների մշակման համար շուկայական հարաբերություններին անցնելու ընթացքում: .

Տեսականորեն հիփոթեքային վարկերի օգտագործման հնարավորությունը սկսեց քննարկվել ԽՍՀՄ «Գույքի մասին» օրենքի ընդունումից անմիջապես հետո։ 1991 թվականին Ռուսաստանի Դաշնության Նախագահը ստորագրեց մի քանի հրամանագրեր հողի սեփականության և հողօգտագործման վերաբերյալ, որոնք թույլ տվեցին հիփոթեքային վարկերի հնարավորությունը: Օրինակ, Ռուսաստանի Նախագահի 1991 թվականի դեկտեմբերի 27-ի «ՌՍՖՍՀ-ում հողային բարեփոխումների իրականացման հրատապ միջոցառումների մասին» հրամանագրով գյուղացիական տնտեսություններին իրավունք տրվեց գրավադրել հողը բանկերում, իսկ բանկերին թույլատրվեց վարկեր տրամադրել գրավով: գրավ. Սակայն այս հնարավորությունը գործնականում հնարավոր չէր իրականացնել։

1992 թվականի գարնանը ուժի մեջ մտած «Գրավի մասին» Ռուսաստանի Դաշնության օրենքը ավելի իրատեսական դարձրեց հիփոթեքային վարկերի օգտագործումը։ Բայց այս օրենքը չշարունակվեց ենթաօրենսդրական ակտերով և չստացավ կատարման կոնկրետ մեխանիզմներ, ինչը զգալիորեն նվազեցրեց դրա արդյունավետությունը։

Վերջին տարիներին հիփոթեքային վարկերը կարողացել են զարգանալ միայն այնտեղ, որտեղ հողի սեփականության հարցը առաջնային նշանակություն չի ունեցել։ Ռուսաստանի Դաշնության 1992 թվականի «Դաշնային բնակարանային քաղաքականության հիմունքների մասին» օրենքը սահմանեց բնակարանային ոլորտում անշարժ գույք գրավադրելու հնարավորությունը, և կարելի է պնդել, որ բնակարանային հիփոթեքը այսօր ամենամեծ զարգացումն է ստացել:

1992 թվականին Ռուսաստանում ստեղծվեց ներդրումային հողային բանկ, որը նախատեսում էր զբաղվել հիփոթեքային գործառնություններով։ 1992 թվականի մայիսին Ipotecobank-ը գրանցվել է Սանկտ Պետերբուրգում։ 1993 թվականի վերջին արդեն կային ինը առևտրային հիփոթեքային բանկ, որոնք նվիրված էին բնակարանային շինարարության վարկավորմանը, այդ թվում՝ 7-ը Մոսկվայում, մեկը՝ Սանկտ Պետերբուրգում և մեկը՝ Նովոսիբիրսկում: Որոշ ունիվերսալ առևտրային բանկերում բացվել են հիփոթեքային բաժիններ։ Այդպիսին էր, օրինակ, Մոսկվան առևտրային բանկ«Պերեսվետ»-ը, որը պայմանագրեր է կնքել Ռուսաստանի մի շարք մարզերի տեղական ինքնակառավարման մարմինների հետ՝ իրենց տարածքում համապատասխան մասնաճյուղեր կազմակերպելու վերաբերյալ։ Մինչև 1995 թվականը Ռուսաստանում ստեղծվել էին հիփոթեքային հողային 15 բանկ՝ Մոսկվայի, Սանկտ Պետերբուրգի, Ռոստովի, Կալինինգրադի մարզերում և այլ շրջաններում։

1993 թվականի օգոստոսին կազմակերպված Ռուսաստանի հիփոթեքային բանկերի ասոցիացիան նպաստեց հիփոթեքային բանկերի ցանցի ստեղծման աշխատանքների համակարգմանը: Այն գրանցվել է որպես կրթական և մասնագիտական ​​այլ նպատակներով հասարակական կազմակերպություն։ Ասոցիացիան ստեղծվել է 14 հիմնադիրների կողմից, որոնցից 10-ը ներկայացված էին բանկերի կողմից: Դրա ստեղծման նախաձեռնողներն են եղել Մոսկվայի բաժնետիրական հիփոթեքային բանկը և Սանկտ Պետերբուրգի Իպոտեկոբանկը: Ասոցիացիայի խնդիրներից է գնահատող ընկերությունների և անշարժ գույքի երկրորդային շուկայի ստեղծումը: Ասոցիացիան շփվում է պետական ​​և առևտրային կառույցների հետ, նրա մասնագետները մասնակցում են օրինագծերի և կանոնակարգերի մշակմանը: Ասոցիացիան գրավի իրավունքի համակարգի բացակայության պատճառով ստանձնել է հիփոթեքային վարկերի հաշվառման գործառույթը։

Հիփոթեքային բանկերը բնակարանային խնդրի լուծման ոլորտում բարդ կառույց են։ Կենտրոնական բանկի և Ռուսաստանի կառավարության վերաբերմունքն այս խնդրին շատ բան է նշանակում մեր երկրում հիփոթեքային բիզնեսի հետագա զարգացման համար։ Ուստի ասոցիացիայի նպատակն է օգնել պետական ​​մակարդակովձևավորել մի «դաշտ», որտեղ կարող են գործել հիփոթեքային բանկերը՝ զարգացնելով երկարաժամկետ հիփոթեքային վարկավորումը։

1997 թվականի սկզբից ակտիվորեն սկսեց գործել Բնակարանային հիփոթեքային վարկավորման գործակալությունը։ Ի լրումն մեթոդական առաջադրանքների կատարման, հիփոթեքային վարկավորման միասնական ստանդարտների և ընթացակարգերի մշակմանը, այս գործակալությունը զբաղվում է հիփոթեքային վարկերի կարգավորմամբ և վերահսկմամբ, հիփոթեքային վարկով զբաղվող բանկերին պաշտպանելով ռիսկերից, վերահսկելով գրավադրված գույքի համար արժեթղթերի թողարկումը, առևտրային բանկերից հիփոթեքային վարկեր ձեռք բերելով և պետական ​​սեփական արժեթղթերի երաշխիքների թողարկումը.

Ռուսաստանի Դաշնության Նախագահը 1996 թվականի փետրվարի 28-ին ստորագրել է հրամանագիր « լրացուցիչ միջոցներՀիփոթեքային վարկավորման զարգացման մասին»: Դա օրենսդրության երկու հիմնական հոդվածների դրույթ էր՝ «Հիփոթեքի մասին» և «Անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական ​​գրանցման մասին», նաև սահմանում է որոշ նորմեր. Քաղաքացիական օրենսգիրք. Հրամանագիրը սահմանում է, որ անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների գրանցումը (բացառությամբ օդանավերի և ծովային նավերի, ներքին նավիգացիոն նավերի և տիեզերական օբյեկտների) իրականացվում է անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների և դրա հետ գործարքների պետական ​​գրանցման ձևերի համաձայն այն մարմինների կողմից, որոնք. հրամանագրի տրման օրվանից գրանցել և փաստաթղթեր կազմել անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների վերաբերյալ: Ներկայումս անշարժ գույքի հետ կապված գործարքները գրանցվում են հողի կառավարման մարմինների կամ քաղաքային հիմնարկների կողմից:

Հիմնական խնդիրները, որոնք նախատեսված են լուծելու Ռուսաստանում հիփոթեքային վարկերի զարգացման ոլորտում բոլոր նորմատիվ ակտերը, պայմանների ստեղծումն է բանկերի կողմից արտադրական հատվածին լայնածավալ վարկավորման և ներդրումների համար: բնակարանային, և բարելավել վարկատու-հիփոթեքային վարկի արդյունավետությունն ու հուսալիությունը:

Ռուսաստանի տնտեսության զարգացման կարևոր փուլ է գրանցման գրասենյակի բաժինների ստեղծումը (Մոսկվայում - Մոսկոմգրանցում, ք. Վոլգոգրադի մարզ- Վոլգոգրադի տարածաշրջանային գրանցման գրասենյակ (VORU)): Արվեստ. Քաղաքացիական օրենսգրքի 334-2-ը սահմանում է, որ «հողամասերի, ձեռնարկությունների, շենքերի, շինությունների, բնակարանների և այլ անշարժ գույքի գրավը (հիփոթեքը) կարգավորվում է «Հիփոթեքի մասին» օրենքով։ )» առաջին ընթերցմամբ ընդունվել է Ռուսաստանի Դաշնության Պետական ​​դումայի կողմից 1995 թվականի հուլիսին, իսկ «Հիփոթեքի մասին» դաշնային օրենքը՝ 1998 թվականի հունիսի 22-ին։

Այսպիսով, սեփականության մասնավոր ձևերի գալուստով և զարգացմամբ, Ռուսաստանի խոշորագույն քաղաքներում ստեղծվեցին առաջին հիփոթեքային բանկերը: Նրանց ձևավորման գործընթացը բարդ է և հակասական: Դա պայմանավորված է բարդույթով տնտեսական վիճակըերկրում առկա է երկարաժամկետ վարկային ռեսուրսների պակաս, բարձր գնաճ և տոկոսադրույքներ, որոնք երկարաժամկետ վարկերը գործնականում անհասանելի են դարձնում բնակչության ճնշող մեծամասնությանը։ անկատարություն հարկային համակարգ, օրենսդրությունը և այլ պատճառներ խոչընդոտում են Ռուսաստանում հիփոթեքային վարկավորման գործառնությունների զարգացմանը։

3.2. ՆԵՐՔԻՆ ՏՆՏԵՍՈՒԹՅԱՆ ՄԵՋ ՀԻՊՈՏԵՔԱՅԻՆ ՎԱՐԿՈՒԹՅԱՆ ԶԱՐԳԱՑՄԱՆ ԽՆԴԻՐՆԵՐԸ ԵՎ ԲԱՐԵԼԱՎՈՐՄԱՆ ՈՒՂՂՈՒԹՅՈՒՆՆԵՐԸ.

Ռուսական հիփոթեքային բանկերը, ուշադիր ուսումնասիրելով նախահեղափոխական փորձը, այլ պետությունների պրակտիկան, փորձում են զարգացնել. բանկային արտադրանքի վիճակի է իսկապես գործելու բարդ տնտեսական միջավայրում: Այնուամենայնիվ, շատ քիչ նորաստեղծ հիփոթեքային բանկեր, որոնց մեծ մասը սովորական ունիվերսալ առևտրային բանկեր են, կարող են նշել քաղաքացիների հիփոթեքային վարկավորման գործառնությունների փաստացի իրականացումը:

Ներկայումս մի շարք բանկեր սկսել են բնակչության կողմից բնակարան ձեռք բերելու գործնական վարկավորումը։ Այսօր միայն Մոսկվայում մի քանի տասնյակ բանկեր առաջարկում են վարկավորման ծառայություններ բնակարանների գնման համար: 1990-ականների սկզբին բնակարանների պահանջարկը շատ մեծ էր: Բայց նույնիսկ Մոսկվայում, որը գտնվում է ֆինանսական և բիզնես գործունեության կիզակետում, բնակչության միայն մոտ 5%-ն է կարող իրեն թույլ տալ բնակարան գնել առանց մարումների։ Բնականաբար, նման պայմաններում հիփոթեքային վարկերի զարգացումը կապահովի մեծ թվով հաճախորդների ներգրավում։ Բացի այդ, բանկերի համար սա գրավի շատ հուսալի և հեշտ իրացվելի տեսակ է՝ բնակարանային: Արդյունքում, արդեն 1993-ի վերջին Մոսկվայում մի քանի անշարժ գույքի ֆիրմաներ, բանկերի հետ միասին, սկսեցին բնակարանների ապառիկ վաճառքի գործունեությունը:

Այնուամենայնիվ, այս ծառայությունը հետագայում չի մշակվել: Մեր կարծիքով, դա պայմանավորված է հետևյալ հիմնական պատճառներով. նախ բանկային վարկերի տոկոսները բարձր են եղել (1993թ. բանկերը տարեկան 40-50% վարկեր են տրամադրել 3-6 ամիս ժամկետով): Հետագայում՝ 1994-ին, վարկեր են տրամադրվել մեկ տարով, ապա՝ երեք, հինգ տարով։ Բայց բանկային բարձր տոկոսների դեպքում դա նշանակում էր, որ պարտքի սպասարկումը պահանջում էր մեծ հավելում մայր գումարի վրա: Մեզ թվում է, որ նույնիսկ հինգ տարի վարկի ժամկետը չի կարող բավարարել հիփոթեքային վարկ ստանալ ցանկացող պոտենցիալ հաճախորդների մեծ մասին։ Երկրորդ՝ Ռուսաստանում պահպանվել է պրոպիսկայի ինստիտուտը։ Նման պայմաններում գտնվող անձը, որը գրանցված է բնակարանում, գործնականում չի կարող դուրս գրվել այնտեղից։ Չվճարելու վտանգից խուսափելու համար ֆիրմաների և բանկերի մեծ մասն կիրառում էր բնակարանն ամբողջությամբ սեփականության իրավունքի փոխանցման բավականին բարդ համակարգ, այսինքն՝ սկզբում անձը եղել է ձեռք բերված բնակարանի վարձակալը, և նա սեփականատեր է դարձել միայն այն բանից հետո: լրիվ մարումվարկեր. Գործնականում պարզվել է, որ գնորդը, վճարելով բնակարանի արժեքի 20-30%-ը՝ մեկ տարվա ընթացքում մարելով վարկը, շատ քիչ իրավունքներ ուներ բնակարանի նկատմամբ։ Այսինքն՝ բանկի փլուզման դեպքում նրա համար շատ դժվար էր ապացուցել, որ այս բնակարանը գրեթե իրենն է։ Սա բազմաթիվ խնդիրներ ստեղծեց հիփոթեքային վարկերի զարգացման համար։

Մոսկվայի քաղաքապետ Յ.Լուժկովը գտել է ռացիոնալ որոշումայս խնդիրը. 1998 թվականին Հարվարդի միջազգային կոնֆերանսի ժամանակ նա համաձայնություն ձեռք բերեց ԱՄՆ-ի խոշոր բանկերի, այդ թվում՝ Chase Manhattan Bank-ի ներկայացուցիչների հետ, մոսկվացիներին տրամադրել ֆինանսական երկարաժամկետ հիփոթեքային վարկեր, որոնք կտրամադրվեն միջազգայնորեն ընդունված տոկոսադրույքներով և ֆիքսված ժամկետով։ . Այսպիսով, ԱՄՆ-ում հիփոթեքային վարկի միջին տոկոսադրույքը կազմում է տարեկան 6-7%, իսկ վարկի ժամկետը՝ 30 տարի։ Եթե ​​ընտանիքը, ստանալով վարկ նոր բնակարան գնելու համար, չկարողանա այն մարել, ապա նրան բնակարան կտրամադրվի Մոսկվայում, բայց ավելի փոքր տարածքով։ Այսպիսով, հիփոթեքային վարկավորման զարգացումը կլուծի նաև բնակչությանը բնակարանով ապահովելու կարևոր սոցիալական խնդիրներ։

Ռուսաստանում հիփոթեքային վարկերի բոլոր տեսակներից առավել տարածված է բնակելի շենքերի և բնակարանների հիփոթեքային վարկավորումը։ Այս փուլում հիփոթեքային վարկերը տրամադրվում են հետևյալ բանկերի կողմից. Investsberbank (ի դեպ, սա միակ լիազորված բանկն է, որը ներկայումս աշխատում է բանկերի վրա. հիփոթեքային ծրագիր, որը պետք է ներդնեն արևմտյան ներդրողները), Sobinbank-ը, որն իր հաշվին վարկեր է տրամադրում Մոսկվայի շինարարության արտաբյուջետային ֆինանսավորման վարչության հետ համատեղ ծրագրի շրջանակներում։ Այս երկու բանկերն էլ վարկավորում են դասական հիփոթեքային սխեմայով, երբ վարկը տրամադրվում է կանխիկ: Այս դեպքում վարկառուն վճարում է բնակարանի արժեքի 30%-ը, իսկ մնացած գումարի համար ստանում է վարկ, որը պետք է մարվի 10 տարվա ընթացքում՝ տարեկան 10% արտարժույթով: Մոսկվայի Խնայբանկը վարկեր է տրամադրում միայն մոսկվացիներին 10 տարի ժամկետով տարեկան 10% արտարժույթով և բնակարանի արժեքի 50% -ի չափով: Խնայողական բանկը բոլորին վարկավորում է տարեկան 8-12% արտարժույթով 3-5 տարի ժամկետով: Վարկի գումարը չի գերազանցում բնակարանի արժեքի կեսը։ Առայժմ զանգվածային վարկավորման մասին խոսելը դեռ վաղ է՝ Investsberbank-ը տրամադրել է ընդամենը 30 վարկ, Sobinbank-ը վարկ է տրամադրել 25 անձի, իսկ Մոսկվայում ընդհանուր առմամբ գրանցվել է 63 հիփոթեքային պայմանագիր։

Սակայն մարզերում հիփոթեքային վարկերի հետ կապված իրավիճակն ավելի վատ է, քան Մոսկվայում։ Ընդհանուր առմամբ, կարելի է ասել, որ Ռուսաստանում հիփոթեքային վարկավորումը պատշաճ զարգացում չի ստացել։ Մեր կարծիքով, այս իրավիճակի հիմնական պատճառներից մեկն այն է, որ բանկային վարկի համար դիմող հաճախորդի համար հեշտ չէ ապացուցել իր վճարունակությունը։ Այսպիսով, ըստ հաշվարկների, պոտենցիալ հաճախորդների միայն 15%-ն է հիփոթեքային պայմանագիր կնքում. փաստն այն է, որ անձը կարող է ապացուցել իր վճարունակությունը միայն իր եկամտի աղբյուրները հանրայնացնելով։

Հիփոթեքային վարկավորման համաշխարհային պրակտիկայում բանկերի համար շահութաբերությունը և վարկառուների համար հիփոթեքային վարկերի առկայությունը որոշվում է վարկատուի համար վարկային ռեսուրսների արժեքով և վարկի երկարաժամկետ ժամկետով: Այստեղ հիմնական բառը «երկարաժամկետ» է: Ի վերջո, բանկերը նախկինում վարկեր են տրամադրել անշարժ գույք գնելու համար։ Այնուամենայնիվ, առանձնահատկությունները մեր ազգային տնտեսություն, դրա անկայունությունը բանկերին թույլ չտվեց երկար ժամանակ բիզնես պլանավորել։ Նրանք պարզապես չունեին երկարաժամկետ վարկերի ռեսուրսներ, ինչը հաճախորդների համար գրեթե անտանելի պայմաններ էր ստեղծում միջոցները վերադարձնելու համար։

Բացի այդ, բանկային համակարգի նկատմամբ վստահությունը զգալիորեն խաթարվել է ճգնաժամերի պատճառով։ Բանկային համբավի վերականգնումն այժմ հնարավոր է միայն երկարաժամկետ վարկավորման հնարավորությունների զարգացման միջոցով։ Հիփոթեքը կարող է կարևոր դեր խաղալ այս գործընթացում: Որովհետև այն ապահովում է վարկերի բարձր լավ կազմակերպված և օրինական ֆիքսված վերադարձ:

Հարկ է նշել, որ հիփոթեքային վարկերի նշանակությունը հատկապես մեծացավ բանկային ճգնաժամից հետո, երբ փլուզվեց GKO ֆինանսական բուրգը։ Արդյունքում, Ռուսաստանի ֆոնդային շուկայում միակ իրացվելի արժեթղթերը կարող են լինել հիփոթեքով ապահովված արժեթղթերը, որոնց տեսքը կարող է կանխորոշել ներդրումային ակտիվության աճը։ Փաստն այն է, որ հիփոթեքով ապահովված արժեթղթերը 100%-ով ապահովված են բնակարանի իրական քառակուսի մետրով:

Սակայն, ընդհանուր առմամբ, հարկ է նշել, որ Ռուսաստանում հիփոթեքային վարկավորման զարգացումը կաշկանդված է մի շարք հանգամանքներով։ Ծագող խնդիրները մասամբ կապված են նշված օրենսդրական ակտերի կատարման պատշաճ մեխանիզմների բացակայության, համապատասխան դաշնային գերատեսչությունների կողմից ձեռնարկված միջոցառումների անբավարարության և ցածր արդյունավետության և այլ «մակրոմակարդակի» տնտեսական և քաղաքական գործոնների հետ։

Դիտարկենք հիփոթեքային վարկավորման ցածր զարգացման հիմնական պատճառները, որոնց հիման վրա հնարավոր կլինի եզրակացություններ անել հիփոթեքային մեխանիզմի բարելավման ուղղությունների վերաբերյալ՝ կապված պայմանների հետ. անցումային շրջանՌուսաստանի տնտեսություն.

Հիմնական խնդիրներից մեկը բարձր վարկային ռիսկեր. Բանկերը, ոչ առանց պատճառի, համարում են քաղաքացիների երկարաժամկետ հիփոթեքային վարկավորումը՝ կապված չափազանց մեծ ծախսերի հետ և չափազանց ռիսկային:

Այս առումով, հարկ է նշել, որ բնակարանների գնման համար վարկավորումը սովորաբար իրականացվում է բանկերի կողմից՝ ֆիքսված տոկոսադրույքի հիման վրա՝ կոշտ արժույթով, ռուբլով վճարելով փոխարժեքով (այլ սխեմաներ կիրառելու փորձեր, օրինակ. օգտագործելով փոփոխական տոկոսադրույք, որը հաշվի է առնում կենտրոնական բանկի վերաֆինանսավորման տոկոսադրույքի դինամիկան, հաջողությունը չի բերվել): Բավականին բարձր, որպես կանոն, դոլարի հետ կապված վարկերի տոկոսները (և կարճ վարկավորման պայմաններով) թույլ են տալիս ստեղծել բավարար պահուստ՝ փոխարժեքի և տոկոսադրույքի շարժման ցուցանիշների միջև փոխադարձ անհամապատասխանությունը մարելու համար: Բայց վարկի շատ բարձր գինը այն հասանելի է դարձնում միայն բնակչության էլիտար շերտերին, որոնք արդեն իսկ հիփոթեքային վարկի քիչ կարիք ունեն։

Իդեալում, հիփոթեքային վարկավորման ամբողջ համակարգը պետք է կառուցվի այնպես, որ վարկը մարվի ժամանակին, բայց ստացողի համար նվազագույն վնասով:

Երկրորդ, դաշնային մակարդակով չլուծված բազմաթիվ տնտեսական և իրավական հարցերհիփոթեքային հարաբերությունների բնականոն զարգացման համար պայմանների ապահովումը հանգեցրել է համապատասխան տարածաշրջանային որոնումների ակտիվացմանը։ Նման խուզարկություններ ակտիվորեն իրականացվում են, մասնավորապես, Մոսկվայում, Մոսկվայի, Նիժնի Նովգորոդի, Տամբովի, Տյումենի և Նովոսիբիրսկի մարզերում։ Թաթարստանի և Մորդովիայի հանրապետություններում։

Հետևաբար, Ռուսաստանում հիփոթեքային վարկավորման զարգացման հիմնական ուղղությունը տարածաշրջաններում կուտակված փորձի ընդհանրացումն է և դրա մանրակրկիտ վերլուծությունը՝ համապատասխան դաշնային ակտերով ապահովված համառուսաստանյան մասշտաբով բաշխելու համար:

Բացի այդ, մեր կարծիքով, կարևոր և անհրաժեշտ է թվում ուսումնասիրել և ստեղծագործորեն հակադարձել ռուսական այսօրվա իրողություններին և՛ արդյունավետ հիփոթեքային վարկավորման ժամանակակից համաշխարհային պրակտիկան, և՛ եզակի ներքին պատմական-նախահեղափոխական փորձը, որը հետագայում հիմնականում փոխառվել է արևմտյան երկրների կողմից: 20-րդ դարի սկզբին ավելի քան 15000 կոոպերատիվ վարկային հաստատություններ ակտիվորեն աջակցվում էին Ռուսաստանի կենտրոնական կառավարության և գավառական զեմստվոների կողմից. կար հիփոթեքային վարկավորման ընդարձակ, բազմաֆունկցիոնալ և օրենքի հիման վրա գերազանց համակարգ. կար հիփոթեքով ապահովված արժեթղթերի բարձր զարգացած շուկա (արդեն 19-րդ դարի կեսերին հիփոթեքային պարտատոմսերը հաջողությամբ մրցում էին պետական ​​ներքին վարկերի պարտատոմսերի հետ փոխանակման առևտրում); օգտագործվել են երկարաժամկետ վարկերի ժամանակակից ձևերի նախատիպեր։

Իհարկե, այս փորձը չպետք է մոռանալ, չնայած այն հանգամանքին, որ խորհրդային տարիներին հիփոթեքային վարկավորումը չէր կիրառվում։

Այսպիսով, Ռուսաստանում հիփոթեքային վարկավորման համակարգը բարելավելու համար անհրաժեշտ է ուսումնասիրել և հարմարվել ժամանակակիցին տնտեսական իրողություններներքին տնտեսությունը հարուստ արտաքին և նախահեղափոխական ռուսական փորձ. Բացի այդ, մեր երկրում հիփոթեքային համակարգի զարգացման համար անհրաժեշտ է նվազեցնել վարկային ռիսկերը, Ռուսաստանի տնտեսության ընդհանուր վերականգնումն ու հզորացումը պետք է դրականորեն ազդեն շուկայական ենթակառուցվածքի, Ռուսաստանի բանկային համակարգի գործունեության և առաջացման վրա: մասնավորապես հիփոթեքային բանկերը:

ԵԶՐԱԿԱՑՈՒԹՅՈՒՆ

Թեզի ուսումնասիրության ընթացքում պարզվել է, որ հիփոթեքը վարկավորման հատուկ ձև է, որն ունի բնորոշ տարբերակիչ հատկանիշներ։ Միաժամանակ ունի նաև ընդհանուր, հիմնարար հատկանիշներ և վարկավորման սկզբունքներ։

Համաշխարհային շուկայական տնտեսության երկրներում բանկային հիփոթեքային վարկավորումն ունի բազմաթիվ տեսակներ և ձևեր։ Հիփոթեքային վարկավորումը էական գործոն է տնտեսական և սոցիալական զարգացումերկրները։ Նրա առանձնահատուկ դերը կարող է նկատելի լինել տնտեսական ճգնաժամից դուրս գալու շրջանում։ Հայտնի են պատմության նման վիճակի օրինակներ։ Մասնավորապես, ԱՄՆ-ում Տ.Ռուզվելտի առաջարկած «նոր կուրսը» սկսվել է հենց բնակարանային հիփոթեքի մշակմամբ։ Սա հատկապես վերաբերում է Ռուսաստանի տնտեսության ներկա վիճակին։

Հարկ է նշել, որ հիփոթեքը երկու ճանապարհով է ազդում ճգնաժամի հաղթահարման վրա. Նախ՝ հիփոթեքային բիզնեսի զարգացումը դրական է ազդում տնտեսության իրական հատվածի զարգացման վրա՝ հանգեցնելով մի շարք ճյուղերում արտադրության անկման դադարեցմանը։ Երկրորդ. Հիփոթեքային վարկավորման զարգացումը դրական է ազդում սոցիալական անկայունության հաղթահարման վրա, որը սովորաբար ուղեկցվում է. տնտեսական ճգնաժամ. Արդյունքում, իսկապես անհրաժեշտ է դառնում զարգացնել վարկավորման այս ձևը մեր երկրում։

Սակայն, ինչպես պարզվել է ուսումնասիրության ընթացքում, Ռուսաստանում հիփոթեքային վարկերի տարածումը կաշկանդված է մի շարք գործոններով, բայց առաջին հերթին օրենսդրական և կարգավորող դաշտի անկատարությամբ։ Այստեղ, մեր կարծիքով, պետք է մատնանշել մեկ կարևոր կետ. Հիփոթեքային վարկավորման համակարգը որպես ժամանակակից ռուսական տնտեսության կայունացման և աճի հզոր խթանիչ օգտագործելու համար անհրաժեշտ է ստեղծել հիփոթեքային վարկավորման համակարգ, և ոչ միայն հիփոթեքային օրենսդրություն և հիփոթեքային բանկեր: Հիփոթեքային վարկավորման համակարգի լիարժեք գործունեության համար պետք է մշակվեն այնպիսի օժանդակ գործառույթներ, ինչպիսիք են անշարժ գույքի գնահատումը և ապահովագրությունը:

Բացի այդ, պետք է ստեղծվի հիփոթեքային բանկերի հատուկ լիցենզավորման համակարգ։ Համաշխարհային պրակտիկացույց է տալիս, որ բոլոր երկրներում հիփոթեքային հաստատությունները ենթակա են խիստ վերահսկողության կենտրոնական բանկ. Միայն հիփոթեքային բանկերի և նրանց հաճախորդների օրինական պաշտպանության պայմաններում, ինչպես նաև ռացիոնալ պետական ​​կարգավորումը, որը շուկայական պայմաններում պետք է իրականացվի անուղղակի մեթոդներով, կարող է զարգանալ հիփոթեքային վարկավորումը։ Սակայն մեզ թվում է, որ հիփոթեքային բանկերի բնականոն գործունեության և հիփոթեքային վարկերի խթանման համար անհրաժեշտ է մի շարք արտոնություններ տրամադրել հիփոթեքային բանկերին։ Օրինակ՝ հիփոթեքային գործարքներից ստացված շահույթի հարկերից ազատում; հարկային բազայի նվազեցում հիփոթեքային վարկերի չափով` նման վարկերի համար որոշակի պահանջների սահմանմամբ. բնակարանաշինության ոլորտում ներդրումներից ստացված բանկային շահույթի հարկից ազատում:

Նման հարկային արտոնությունները պետք է լրացվեն ֆինանսական խթաններով՝ կապված ԿԲՌ-ի պահուստավորման քաղաքականության հետ: Առաջին հերթին սա հիփոթեքային վարկավորման ոլորտում մասնագիտացած բանկերի պարտադիր պահուստավորման գործակիցի կրճատումն է և նպատակային բնակարանային խնայողական հաշիվներով ներգրավված միջոցների պահուստից ազատումը:

Զարգացած հիփոթեքային շուկայի ստեղծումը կօգնի նվազեցնել սոցիալական լարվածությունը մեր հասարակության մեջ, զարգացնել արժեթղթերի շուկան (երկրորդային հիփոթեքային շուկա) և ընդհանրապես ամրապնդել Ռուսաստանի բանկային համակարգը և շուկայական հարաբերությունները։

ՕԳՏԱԳՈՐԾՎԱԾ ԳՐԱԿԱՆՈՒԹՅԱՆ ՑԱՆԿ

2. Ռուսաստանի Դաշնության Նախագահի հրամանագիրը «Հիփոթեքային վարկավորման զարգացման լրացուցիչ միջոցառումների մասին» // Коммерсант - 1996. - No 8. - P. 72-73:

3. Ագաև Յու. Հիփոթեքը շնչում է թիկունքում. // Ֆինանսիստ. - 1997. - No 8. - S. 10-14.

4. Ագարկով Մ.Մ. Բանկային իրավունքի հիմունքներ. - Մ.՝ ԲԵԿ, 1997 թ.

5. Բալաբանով Ի.Տ. Անշարժ գույքի գործարքներ Ռուսաստանում. - Մ.: Ֆինանսներ և վիճակագրություն, 1996 թ.

6. Բալաբանով Ի.Տ. Ֆինանսական կառավարման հիմունքներ. - Մ.: Ֆինանսներ և վիճակագրություն, 1997 թ.

7. Բանկեր և բանկային գործառնություններ. / Էդ. Ժուկովա Է.Ֆ. - Մ.: Բանկեր և ֆոնդային բորսաներ, UNITI, 1997:

8. Bezdudny M.A., Yumashev Yu.M. Ապահովված վարկ: - Մ.: Մենատեպ, 1997 թ.

9. Մեծ տնտեսական բառարան.- Մ.՝ Ինստիտուտ նոր տնտեսություն, 1998.

10. Բուկատո Վ.Ի., Լվով Յու.Ի. Բանկեր և բանկային գործառնություններ Ռուսաստանում - Մ.: Բանկեր և ֆոնդային բորսաներ. ՄԻԱՍՆՈՒԹՅՈՒՆ, 1996 թ.

11. Բուսով Վ.Ի. Հիփոթեքային բիզնեսի կազմակերպման խնդիրները Ռուսաստանում // Փող և վարկ. - 1996. - No 2. - S. 58-60.

12. Vorobyov Yu., Karavaeva I., Skrobov A. Գրավի վարկավորում. օտարերկրյա փորձ և. Ռուսական իրականություն// Տնտեսագիտության հարցեր - 1996. - թիվ 11. - էջ 135-140:

13. Գոլուբովսկի Ա.Ե. Գանձը թաղված է գետնին // Ֆինանսներ - 1998. - No 1. - P. 4-7.

14. Գորեմիկին Վ.Ա., Բուգուլով Է.Ֆ. Անշարժ գույք, իրավունքների և գործարքների գրանցում, հիփոթեքային վարկավորում. - Մ.: Ֆիլին, 1998:

15. Զավյալով Վ.Յու. Աղքատությունը հիվանդություն է // IVF. - 1998. - No 12. - S. 161:

16. Զադնեպրովսկայա Օ. Համառուսական հիփոթեք. հին տուն // Աշխարհ և տուն. - 1999. - No 4. - S. 72-73.

17. Zadneprovskaya O. Հիփոթեք. այլևս շտապ չկա // Խաղաղություն և տուն. - 1999. - No 5. - S. 80 -81.

19. Իվանով Գ.Ի. Հիփոթեքային վարկավորման մեխանիզմի կատարելագործման մասին // Zhilishchnoe stroitel'stvo. - 1999. - No 1. - S. 9:

20. Հիփոթեքային վարկ // ՕՖՇՈՐ. - 1997. - No 1. - էջ. 28.

21. Կանակով Ա.Բ. Ապահովված վարկավորման զարգացման ուղղությամբ // ռուս տնտեսական ամսագիր. - 1996. - Թիվ 5-6: - S. 52-55.

22. Kopeikin A., Stenenev L., Penkina I. Ռուսաստանում հիփոթեքային վարկավորման զարգացում // RCB: - 1999. - No 8. - S. 25-30.

23. Կուդրյավցև Վ.Ա. Հիփոթեքային վարկավորման կազմակերպման հիմունքները. - Մ., 1998:

24. Լավրուշին Օ. Հիփոթեքային վարկավորում Մոսկվայում - նոր հեռանկարներ և հնարավորություններ // Բիզնես. - 1998. - No 2. - S. 18-20.

25. Լեոնով Վ. Տարի առանց հիփոթեքի // Կոմերսանտ-փող. - 1999. - թիվ 37:

26. Լեոնով Վ. Հիփոթեքը ստացել է պետական ​​աջակցություն // Կոմերսանտ-Փող. - 1999. - թիվ 42:

27. Leonov V. Անփոխարինելի մետր // Коммерсант-Денги. - 1999. - թիվ 43:

28. Losev K. Հիփոթեքային պարտատոմսերի թողարկման կազմակերպում // RCB. - 1999. - թիվ 8:

29. Մակարևիչ Լ.Ն. Հիփոթեքային վարկավորման խնդիրների մասին // Փող և վարկ. - 1998. - No 6. - S. 44-50.

30. Mamaeva O. Նոր հիփոթեքային օրենսդրություն // Աուդիտ և հարկում. - 1999. - No 11. - S. 16:

31. Mashinistova E. Վարկային հաստատությունները որպես բնակարանային հիփոթեքային գործարքների սուբյեկտներ // REG. - 1996. - No 7. - S. 47-56.

32. Mironov V., Popova A. Հիփոթեքային պարտատոմսերի շուկա // RCB: - 1998. - No 4. - S. 33-37.

33. Mitroshina K. Արժեթղթավորման օգտագործումը հիփոթեքային վարկավորման զարգացման մեջ // RCB. - 1999. - No 4. - S. 27:

34. Փողի և վարկի ընդհանուր տեսություն / Էդ. Ժուկովա Է.Ֆ. - Մ.: Բանկեր և փոխանակումներ, UNITI, 1995:

35. Ռյաբչենկո Լ.Ի. Հիփոթեքային վարկավորում. խնդիրներ և զարգացման հեռանկարներ // Փող և վարկ. - 1997. - No 3. - S. 53:

36. Sinko V., Chernousov E. Հիփոթեքը արդյունաբերության մեջ // The Economist. - 1998. - No 8. - S. 83-88.

37. Սիրոտինա Ի.Ա. Ապահովված վարկ. ձեռքբերման տեխնիկա. - M: Strix, 1997 թ.

38. Սմոլյաննիկով Ա. Հիփոթեք. տեսություն օրենսդրության պրիզմայով // Տնտեսագիտության հարցեր. - 1997. - No 7. - S. 112-123.

39. Teplovodsky M. Mortgage Corporation David Kronheim // Ֆինանսական բիզնես: - 1998. - No 1. - S. 57-59.

40. Ternovskaya E. Հիփոթեք. խնդիրներ, հեռանկարներ // Տնտեսություն և իրավունք. - 1997. - No 9. - S. 16-26.

41. Թոսունյան Գ.Ա. Բանկային և բանկային օրենսդրությունըՌուսաստանում՝ փորձ, խնդիրներ, հեռանկարներ. - Մ.: Դելո, 1998 թ.

42. Ուրինսոն Լ.Օ. Ներդրումային գործընթացի աշխուժացման միջոցառումների մասին // Տնտեսագիտության հարցեր. - 1997. - No 1. - S. 73:

43. Ֆաերման Է.Յու. , Խաչետուրյան Ս.Ռ., Լոկտիոնով Վ.Մ., Կիրիլովա Ա.Մ. Հիփոթեքային վարկավորում՝ վերլուծություն և մոդելավորում // Աուդիտ և ֆինանսական վերլուծություն. - 1996. - No 2. - S. 156-157.

44. Friedman J., Ordway N. Հիփոթեքային և ներդրումային վերլուծություն / Եկամուտ ստեղծող անշարժ գույքի վերլուծություն և գնահատում: - Մ.: Դելո, 1997 թ.

45. Tsylina G. Հիփոթեքային վարկավորում. ձեռքբերումների և խնդիրների մասին // REG. - 1999.- No 7. - S. 92-94.

46. ​​Չեռնիխ Ա.Վ. Անշարժ գույքի գրավադրում ռուսական օրենսդրությամբ. - Մ.: Մոսկվայի պետական ​​համալսարանի հրատարակչություն, 1997 թ.

47. Չինենկով Ա.Վ. Իրավական հիմքհիփոթեքային վարկեր և հիփոթեքային վարկեր // Հաշվապահական հաշվառում և բանկեր. - 1996. - No 3. - S. 51:

48. Shadrin A. Հիփոթեքային արժեթղթերի շուկա. ԱՄՆ փորձը և ռուսական հեռանկարները // RCB. - 1998. - No 8. - S. 86-89.

Հավելված 1.

ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԸ ՈՐՊԵՍ ԳՐԱՎԻ ԱՌԿԱ (ՀԻՓՈԹԱԺ)

Ներածություն

Եզրակացություն

Ներածություն

Սեփական բնակարան ձեռք բերելը յուրաքանչյուր ընտանիքի առաջնային կարիքն է. առանց այդ կարիքը բավարարելու անհնար է խոսել հասարակության սոցիալական առաջնահերթությունների մասին:

Ելնելով դրանից՝ քաղաքացիների՝ արժանապատիվ բնակարանի սահմանադրական իրավունքների իրականացումը համարվում է կարևորագույն հասարակական-քաղաքական և. տնտեսական խնդիր. Բնակարանաշինության ընդհանուր մասշտաբն ու տեմպը, մարդկանց իրական բարեկեցությունը, նրանց բարոյական և ֆիզիկական բարեկեցությունը, քաղաքական գնահատականները և վարքագծի դրդապատճառը մեծապես կախված են այս խնդրի լուծման որոշակի մոտեցումների ընտրությունից:

Մինչ շուկայական հարաբերություններին անցնելը երկրի բնակարանային ֆոնդի համալրման հիմնական աղբյուրները եղել են պետական ​​բնակարանաշինությունը և ձեռնարկությունների և կազմակերպությունների կողմից բնակարանաշինությունը, օժանդակ դեր են կատարել կոոպերատիվ և անհատական ​​շինարարությունը։ Շինարարության և բնակչության բնակարանների ապահովման բյուջետային ֆինանսավորման կրճատման համատեքստում բնակարանների ձեռքբերման համար միջոցների հիմնական աղբյուրը բնակչության սեփական միջոցներն են, ինչպես նաև բանկային վարկերը, ինչպես դա տեղի է ունենում տնտեսապես զարգացած երկրների մեծ մասում: աշխարհի.

Բնակարանային շինարարության ֆինանսավորման աղբյուրների սուր պակասի պայմաններում բնակարանների կարիքը մեծանում է հարևան երկրներից փախստականների ներհոսքի և զորամասերի վերաբաշխման պատճառով: Այս պայմաններում բնակչությանը բնակարանաշինության երկարաժամկետ վարկերի օբյեկտիվ անհրաժեշտություն է առաջանում, որոնք նվազագույնի են ազդում գնաճից և առավելագույնս ապահովվում ժամանակին մարմամբ։ Այս պահանջները բավարարվում են գույքագրման առարկաների գրավով ապահովված հիփոթեքային վարկով: Շատերի փորձը օտար երկրներցույց է տալիս, որ պետական ​​հավասարակշռված քաղաքականության պատշաճ կազմակերպման և վարման դեպքում հիփոթեքային վարկերը աստիճանաբար վերածվում են ինքնաֆինանսավորման համակարգի, որն ապահովում և մեծապես որոշում է բնակարանային շուկայի գործունեությունը: Միևնույն ժամանակ, բնակչության կողմից արդյունավետ պահանջարկի կտրուկ ընդլայնման պատճառով ակտիվանում են նոր շինարարությունը, ավելանում է շինանյութերի և մասնագիտացված սարքավորումների արտադրությունը, ի հայտ են գալիս նոր բարելավված ճարտարապետական ​​նախագծեր և հարակից բազմաթիվ ոլորտներ։ տնտեսությունը զարգանում է արագ տեմպերով.

Ռուսաստանի տնտեսության բարեփոխման պայմաններում հիփոթեքային վարկավորման կենսունակ համակարգի ձևավորումը հրատապ խնդիրներից է ինչպես մակրոտնտեսական, այնպես էլ միկրոտնտեսական մակարդակներում։ Այս խնդրի հաջող լուծումը հնարավոր է միայն ռուսական պրակտիկայում բնակարանային հիփոթեքային վարկերի ներդրման տնտեսական, իրավական և կազմակերպչական ասպեկտների համակարգված ներդաշնակեցմամբ:

հիփոթեքային վարկավորում հիփոթեքային բնակարան

1. Հիփոթեքային վարկավորման հայեցակարգը և էությունը

Հիփոթեք բառը հունական ծագում ունի։ Առաջին անգամ այս տերմինը հայտնվել է VI դարի սկզբին։ մ.թ.ա. (այն ներկայացրել է արքոն Սոլոնը) և կապված է որոշակի հողատարածքներով պարտատիրոջ հանդեպ պարտապանի պատասխանատվության ապահովման հետ (ի սկզբանե Աթենքում պարտապանի ինքնությունը, որին դեֆոլտի դեպքում սպառնում էր ստրկությունը, ծառայում էր որպես գրավ):

Ռուսաստանում հիփոթեքային վարկերի ժամանակակից պատմությունը սկսվում է 1998 թ. Հիփոթեքի երկու տեսակ կա. «Հիփոթեքը» բառի նեղ իմաստով անշարժ գույքի գրավն է, իսկ լայն իմաստով՝ պարտապանի պարտավորության գույքային ապահովման ձևերից մեկը, որով անշարժ գույքը մնում է վերջինիս սեփականության մեջ, և պարտատերը, պարտապանի կողմից իր պարտավորությունը չկատարելու դեպքում, ձեռք է բերում սեփական գույքի վաճառքի հաշվին փոխհատուցում ստանալու իրավունք: Համապատասխանաբար հիփոթեք - Սա անշարժ գույքի գրավադրմամբ վարկ է։

Տարբերակիչ հատկանիշներհիփոթեքը հետևյալն է.

Նախ, հիփոթեքը, ինչպես ցանկացած գրավ, միջոց է ապահովելու մեկ այլ (հիմնական) պարտավորության պատշաճ կատարումը` փոխառության կամ վարկային պայմանագիր, վարձակալության պայմանագիր, պայմանագիր, վնասի հատուցում և այլն: Հետևաբար, հիփոթեքը կախված է այս հիմնական պարտավորությունից, քանի որ առանց այդ կախվածության այն կորցնում է իր իմաստը։

Երկրորդ՝ հիփոթեքի առարկան միշտ անշարժ գույքն է։ Անշարժ գույքը ներառում է հողատարածքներ և այն ամենը, ինչ ամուր կապված է դրա հետ՝ ձեռնարկություններ, բնակելի շենքեր, այլ շենքեր և շինություններ։

Երրորդ, հիփոթեքի առարկան մնում է պարտապանի մոտ։ Վերջինս մնում է այս գույքի սեփականատերը, օգտագործողը և փաստացի սեփականատերը:

Չորրորդ՝ պարտատիրոջ և պարտապանի միջև հիփոթեք ստեղծելու մասին պայմանագիրը կազմվում է հատուկ փաստաթղթով՝ հիփոթեքային պարտատոմսով, որը ենթակա է նոտարական վավերացման և պետական ​​գրանցման։ Հիփոթեք -գրանցված արժեթուղթ, որը հավաստում է իր սեփականատիրոջ հետևյալ իրավունքները դրամական պարտավորությունապահովված է հիփոթեքով` առանց այդ պարտավորության առկայության այլ ապացույցներ ներկայացնելու. հիփոթեքով ծանրաբեռնված գույք գրավադրելու իրավունք. Որոշակի պայմաններում հիփոթեքային պարտատոմսը կարող է ձեռք բերել արժեթղթի հատկություններ, որոնք կարող են անցնել մի սեփականատիրոջից մյուսին և բավականաչափ «պոկվել» սկզբնական պահանջից:

Ի վերջո, հիփոթեքով ապահովված պարտավորությունը չկատարելու դեպքում պարտատերն իրավունք ունի պահանջել գրավ դրված գույքը վաճառել հրապարակային աճուրդով։ Հիփոթեքային պայմանագրով գրավադրված գույքը վաճառելիս հիփոթեքային պարտատերը առավելություններ ունի այլ պարտատերերի նկատմամբ՝ հիփոթեքում նշված չափով:

Ըստ վերոնշյալի՝ հետեւյալը հիփոթեքի հիմնական սկզբունքները.

· հրապարակայնություն, կամ հրապարակայնություն, յուրաքանչյուր շահագրգիռ անձի հասանելիությունը հիփոթեքային գրքում պարունակվող տեղեկատվությանը.

· մասնագիտությամբ- միայն որոշակի անշարժ գույքի և որոշակի չափով հիփոթեքի ստեղծման հնարավորությունը.

· վավերականություն- հանրային գրքերում գրառումները նշանակում են, որ այս գույքի նկատմամբ չկան այլ իրավունքներ և իրավական սահմանափակումներ, բացառությամբ նշվածների.

· ստաժը- մեկ հիփոթեքային իրավունքի առավելությունը մյուսի նկատմամբ՝ կախված հիփոթեքային գրքում դրա մուտքագրման ժամանակից.

· անշրջելիություն- հիփոթեքը դադարում է միայն օրենքով կամ պայմանագրով ուղղակիորեն նախատեսված դեպքերում.

· անկիրառելիություն ոչնչացման դեղատոմսհիփոթեքային գրքում մուտքագրված իրավունքների նկատմամբ.

Հիփոթեքային գործառնությունների առանձնահատկությունը որոշակի պահանջներ է առաջադրում հիփոթեքային վարկավորման մեխանիզմին, որը հիմք է հանդիսանում այն ​​առանձնացնելու որպես վարկի անկախ ձև և թույլ է տալիս խոսել ֆինանսական շուկայի հատուկ հատվածի` հիփոթեքային կապիտալի շուկայի մասին:

Հիփոթեքային կապիտալի շուկա -այն ֆինանսական շուկայի մի մասն է, որտեղ այն վերաբաշխվում է փոխառու կապիտալապահովված է անշարժ գույքով. Հիփոթեքային վարկավորման գործընթացի մասնակիցներն են հիփոթեքային վարկատուն, վարկառուն (գույքի սեփականատերը), ներդրողը, մասնագիտացված միջնորդները և կառավարությունը: Ներդրողները կարող են լինել տարբեր վարկային և ֆինանսական հաստատություններ, Ապահովագրական ընկերություններ, կենսաթոշակային հիմնադրամներինչպես նաև բնակչությունը։ Հիփոթեքային շուկայում իրավիճակը բնութագրող հիմնական ցուցանիշներն են մի կողմից հիփոթեքային պարտատոմսերի տոկոսադրույքները, մյուս կողմից՝ հիփոթեքային վարկերի տոկոսադրույքները։

Տնտեսական առումով հիփոթեքն է շուկայական գործիքԱնշարժ գույքի նկատմամբ սեփականության իրավունքի շրջանառությունը այն դեպքերում, երբ օտարման այլ ձևերը (առք և վաճառք, փոխանակում) օրինական կամ առևտրային առումով աննպատակահարմար են և թույլ են տալիս լրացուցիչ ֆինանսական միջոցներ ներգրավել տարբեր նախագծերի իրականացման համար:

Հատկապես անհրաժեշտ է ընդգծել հիփոթեքային վարկավորման գործառույթները և այս տեսակի վարկի առանձնահատկությունները, որոնք առավելություն են տալիս վարկավորման այլ մեթոդների նկատմամբ։

Հիփոթեքային վարկավորման միջոցով իրականացվող գործառույթները, կարելի է ձևակերպել հետևյալ կերպ.

նյութական արտադրության ոլորտում ներդրումների ներգրավման ֆինանսական մեխանիզմի գործառույթը.

փոխառու միջոցների վերադարձի ապահովման գործառույթը.

անշարժ գույքի շրջանառությունը խթանելու և վերաբաշխելու գործառույթը, երբ այլ մեթոդներ (առք և վաճառք և այլն) տնտեսապես իրագործելի կամ իրավաբանորեն անհնարին չեն.

բազմաստիճան ֆիկտիվ կապիտալի ձևավորման գործառույթը՝ հիփոթեքային վարկերի, հիփոթեքով ապահովված արժեթղթերի ածանցյալ գործիքների և այլնի տեսքով։

TO հիմնական պահանջներըկարող է ներառել հետևյալը.

վարկի գումարը, որպես կանոն, կազմում է ոչ ավելի, քան գնված բնակարանի շուկայական արժեքի 60-70%-ը.

վարկի գծով ամսական վճարման չափը չպետք է գերազանցի փոխառուի և համավարկառուների (առկայության դեպքում) ընդհանուր եկամտի 30%-ը համապատասխան. հաշվարկային ժամանակաշրջան;

Վարկի մարման հավանականությունը գնահատելիս վարկատուն օգտագործում է պաշտոնապես հաստատված տեղեկատվություն վարկառուի և համավարկառուների ընթացիկ եկամուտների վերաբերյալ:

Այս ստանդարտներն ու պահանջներն ուղղված են վարկատուի և վարկառուի համար ռիսկերի նվազեցմանը:

հիմնական նպատակըերկարաժամկետ հիփոթեքային վարկավորման զարգացում - ստեղծել միջին եկամուտներ ունեցող Ռուսաստանի քաղաքացիների համար մատչելի բնակարաններով ապահովելու արդյունավետ համակարգ՝ հիմնվելով. շուկայական սկզբունքներըբնակարանների ձեռքբերում մենաշնորհից զերծ բնակարանային շուկայում՝ քաղաքացիների սեփական միջոցների և երկարաժամկետ հիփոթեքային վարկերի հաշվին։ Այս համակարգի ստեղծումը թույլ կտա.

բարձրացնել քաղաքացիների արդյունավետ պահանջարկը և մատչելի դարձնել բնակարանների գնումը բնակչության հիմնական մասի համար.

աշխուժացնել բնակարանային շուկան;

իրական տնտեսական շրջանառության մեջ ներգրավել սեփականաշնորհված բնակարանները.

ներգրավել բնակչության խնայողությունները և այլ ոչ բյուջետային ֆինանսական ռեսուրսները բնակարանային ոլորտ.

ապահովել շինարարական համալիրի զարգացումը.

աշխուժացնել երկրի ամբողջ տնտեսությունը։

2. Ռուսաստանի Դաշնությունում հիփոթեքային վարկավորման համակարգի վերլուծություն

Ամբողջ աշխարհում հիփոթեքային շուկան աշխատում է երկու ուղղությամբ՝ վարկերի տրամադրում և դրանց վերաֆինանսավորում։

Հիփոթեքային վարկավորման համակարգը նշանակում է համապատասխան ինստիտուտների և լավ կայացած մեխանիզմների ստեղծում, որոնք կապահովեն արդյունավետ հիփոթեքային վարկավորման հնարավորությունը։

Բնակարան գնելու համար հիփոթեքային վարկի տրամադրում. Ներկայումս բոլոր երկրներում հիփոթեքային վարկերի օգտագործման հիմնական ոլորտը տների գնումների ֆինանսավորումն է։

Անկախ մոդելից՝ հիփոթեքային վարկի տրամադրումը բաղկացած է վեց հիմնական փուլից.

· փուլ 1 - հաճախորդների նախաորակավորում և վարկային հայտի կատարում.

· փուլ 2 - ստացված տեղեկատվության հավաքագրում և հաստատում.

· փուլ 3 - պոտենցիալ վարկառուի կողմից վարկի մարման գնահատում.

· 4-րդ փուլ - վարկ տրամադրելու վերաբերյալ վարկային կոմիտեի կողմից որոշում կայացնելը.

· փուլ 5 - վարկային գործարքի կնքում.

· փուլ 6 - հիփոթեքային վարկի պահպանում.

Բնակարան գնելու համար հիփոթեքային վարկ տրամադրելիս վարկատուն ուշադրություն է դարձնում հետևյալ հիմնական կետերին.

Վարկառուի վճարունակության մակարդակը, նրա եկամուտների և ծախսերի վերլուծության հիման վրա վարկը ժամանակին մարելու նրա կարողությունը: Այդ նպատակով հաշվարկվում են որակավորման հետևյալ գործակիցները.

ա) բնակարանային հիփոթեքային վարկի վարկառուի ամսական վճարումը ընդհանուր եկամտին, այն չի կարող գերազանցել 40%-ը.

բ) վարկառուի ամսական երկարաժամկետ պարտավորությունները՝ հանած ձեռք բերված գույքի գծով ապահովագրական, հարկային և այլ վճարումները, ընդհանուր եկամտի նկատմամբ, այն չի կարող գերազանցել 60%-ը։

Վարկառուի վարկունակության մակարդակը, իր վարկային պատմության վերլուծության հիման վրա ստանձնած ֆինանսական պարտավորությունները կատարելու նրա պատրաստակամությունը: Վարկառուի վարկային պատմության ուսումնասիրության հիման վրա որոշվում է, թե որքանով է բանկի հաճախորդը պատասխանատու ստանձնած պարտավորությունների կատարման համար, որոշվում է նաև չվճարված պարտքի չափը։ այս պահինպարտքի մնացորդը, դրա մարման հաշվին վճարումների ժամկետը և չափը.

Նվազագույն թույլատրելի չափը կանխավճարպետք է կազմի ձեռք բերված անշարժ գույքի արժեքի 30%-ը (պայմանագրի արժեքը): Բացի այդ, վարկառուն պետք է ունենա բավարար սեփական միջոցներ՝ վարկային գործարքի ծախսերը հոգալու համար: Սրանք միջնորդավճարներ են բանկին, վճարումներ ապահովագրական ընկերությանը, ռիելթորին, գնահատողին. բնակարանի առուվաճառքի և գրավադրման պայմանագրի գրանցման և նոտարական վավերացման, ինչպես նաև գործարքի համար անհրաժեշտ այլ փաստաթղթերի ձեռքբերման հետ կապված ծախսերը.

Տրված վարկի գումարի և գրավադրված գույքի արժեքի հարաբերակցությունը չպետք է գերազանցի գնահատված արժեքի կամ ձեռք բերված գույքի վաճառքի գնի 70%-ը, որը պակաս է: Բանկը ստուգում է օրինականությունը ( իրավական մաքրություն) գրավի առարկայի սեփականությունը, նրա ֆիզիկական վիճակը, արժեքը.

Միայն այս բոլոր պայմանների կատարման դեպքում կարելի է որոշում կայացնել հիփոթեքային վարկ տրամադրելու մասին: ընթացքում վարկային ժամկետՎարկատուն վերահսկում է վարկառուի կողմից իր պարտավորությունների կատարման ժամկետները, ինչպես նաև իրավունք ունի վերահսկելու վարկի երաշխիք հանդիսացող անշարժ գույքի վիճակը:

Ռուսաստանի Դաշնությունում օրենսդրական մակարդակում որպես հղում ընդունվում է հիփոթեքային ընկերության երկաստիճան մոդել։ Դրա իրականացման համար ստեղծվել է Բնակարանային վարկավորման դաշնային գործակալությունը, ձևավորվել է հիփոթեքային վարկերի տրամադրման և շրջանառության օրենսդրական և կարգավորող դաշտը։ Սակայն Ռուսաստանում հիփոթեքային վարկավորումը դեռ զանգվածային զարգացում չի ստացել, ինչը պայմանավորված է դրա բարձր ռիսկերով և բնակչության հիմնական հատվածների ցածր վճարունակությամբ։ Այդուհանդերձ, Բանկային հատվածի միջնաժամկետ զարգացման ռազմավարությունում հիփոթեքային վարկավորման զարգացումը սահմանվում է որպես բանկային բիզնեսի զարգացման հեռանկարային ուղղություններից մեկը։

Այժմ Ռուսաստանում հիփոթեքային վարկավորման շուկայում մի շարք բացասական միտումներ են նկատվում, որոնք խոչընդոտում են դրա զարգացմանը և բնակչության համար ավելի ու ավելի քիչ հասանելի են դարձնում հիփոթեքային վարկերը։ Հիմնականները հետևյալն են.

.Հիփոթեքային վարկերի բարձր տոկոսադրույքներ;

2.Վարկառուների համար ավելի կոշտ պահանջներ և որոշ բանկերի կողմից հիփոթեքային վարկավորման ծրագրերի չեղարկում (կամ կասեցում).

.Բնակչության համար հիփոթեքային վարկի առկայությունն ապահովելու համար պետական ​​սուբսիդիաների փոքր չափը. Անշարժ գույքի բարձր գների պատճառով բնակչության զգալի մասը չի կարողանում օգտվել հիփոթեքային վարկերից։

3. Ռուսական հիփոթեքային խնդիրներ

Երկարաժամկետ հիփոթեքային վարկավորման համակարգի ձևավորմանն ու առաջանցիկ զարգացմանը խոչընդոտում են մի շարք խնդիրներ. օրենսդրության անկատարություն. արդարադատության հիմնարկներում անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների և դրա հետ գործարքների գրանցման համակարգի անարդյունավետությունը. գնահատման և ապահովագրական բիզնեսի անբավարար զարգացում. մասնագիտացված հիփոթեքային բանկերի բացակայություն; բարձր գինառևտրային բանկերի վարկային ռեսուրսներ. հիփոթեքային վարկերի երկրորդային շուկայի բացակայություն (հիփոթեքային վարկեր); վերաֆինանսավորման բարձր տոկոսադրույքներ; բանկերի ռիսկերը սահմանափակելու և դրսից ծածկելու արդյունավետ մեխանիզմների բացակայություն պետական ​​մարմիններ; վարկի բարձր արժեքը վարկառուի համար. բնակչության մեծամասնության ցածր եկամուտները բնակարանի արժեքի համեմատ. թերություն բյուջետային միջոցներապահովել բնակարանային սուբսիդիաներսոցիալապես անապահով քաղաքացիներ, ինչը կնվազեցնի վարկային բեռը բնակարան գնելիս. հարկման անկատարությունը, քաղաքացիների համար բնակարանաշինության ոլորտում ներդրումներ անելու խրախուսման ոչ բավարար քանակություն։

Բանկերի համար զգալի դժվարություն է վարկառուի վճարունակության գնահատումը «սպիտակ» եկամուտ ունեցող քաղաքացիների զգալի թվի բացակայության պայմաններում։ Սա խնդիր է ոչ միայն հիփոթեքային շուկայի, այլ ընդհանրապես մանրածախ վարկի համար, ևս մեկ խոչընդոտ է տոկոսադրույքների իջեցման համար։ Եվ եթե նույնիսկ մենք կարողանանք համապատասխան վարկառու որակավորվել ըստ բանկի չափանիշների, մենք կանգնած ենք այն փաստի առաջ, որ պատրաստի շուկայում նրա համար դժվար է գտնել պատրաստի բնակարան, հատկապես՝ նոր։ Եվ դա պայմանով, որ շինարարության ոլորտի շահութաբերությունը ինչ-որ տեղ 80-100%-ի սահմաններում է, և սա շատ ավելի բարձր է, քան մյուս ճյուղերի եկամտաբերությունը։ Ցանկացած նորմալ տնտեսությունում դա կնշանակի նոր կապիտալի, նոր ռեսուրսների ներհոսք և եկամտաբերության մակարդակի հավասարեցում։ Բայց մեզ մոտ դա տեղի չի ունենում։

Պետք է ընդունել, որ Ռուսաստանի Դաշնությունում հիփոթեքային ինստիտուտի հետագա զարգացման համար անհրաժեշտ է ոչ միայն խուսափել անհամապատասխանությունից, այլև նպաստել անշարժ գույքի գրավադրումը կարգավորող օրենսդրական համակարգի ստեղծմանը: Անշարժ գույքի, ապահովագրության, բնակարանների, հողի, հարկերի, հիփոթեքային բանկերի վերաբերյալ օրենսդրական ակտերը պետք է համաձայնեցվեն միմյանց հետ։ Ռուսական օրենսդրության համակարգն ընթանում է այնպես, որ օրենքի տարբեր ճյուղերին վերաբերող նորմատիվ ակտերը միմյանց հետ համապատասխանեցվում են միայն ձևականորեն, բայց ոչ բովանդակությամբ: Արդյունքում օրենքները կարող են ուղղակիորեն հակասել միմյանց, արտահայտել փոխադարձ բացառող մոտեցումներ այս խնդրի վերաբերյալ։

Քանի որ բնակարան ձեռք բերելու համար վարկի տրամադրումը կապված է որոշակի տեխնոլոգիաների հետ, հիփոթեքային մոդելի հաջող գործարկման համար անհրաժեշտ են մի քանի պայմաններ.

· գրանցման համակարգը պետք է լավ աշխատի.

· պետք է մշակվի ապահովագրական համակարգ, որն ապահովագրում է բնակարանը և վարկառուի կյանքը.

· պետք է գործի գնահատման համակարգ, այսինքն՝ շուկայում պետք է լինեն կազմակերպություններ, որոնք կարող են օբյեկտիվորեն գնահատել բնակարանների շուկայական արժեքը.

· անհրաժեշտ են մի շարք ծառայողական իրեր, օրինակ՝ նոտար։ Բնականաբար, մեծ դերը պատկանում էր ռիելթորներին, որոնք պետք է դառնան հիփոթեքային շուկայի հիմքը։ Հաճախորդը, դիմելով անշարժ գույքի գործակալություն, պետք է կարողանա ստանալ հիփոթեքային ծառայություն:

Չնայած բազմաթիվ խոչընդոտներին՝ հիփոթեքային վարկերը արագ կզարգանան, քանի որ դրանց նկատմամբ պահանջարկը մեծ է։

Այսպիսով, կառավարության աջակցությունըքաղաքացիները պետք է թիրախավորվեն. Բնակչության ավելի լայն կատեգորիաների համար հիփոթեքային վարկերի հասանելիությունը մեծացնելու նպատակով Ռուսաստանի Գոսստրոյը նպատակաուղղված աշխատանք է տանում բնակարանների արժեքը նվազեցնելու համար նախագծային լուծումների և շինարարության մեջ ժամանակակից նյութերի և տեխնոլոգիական լուծումների ներդրման, ինչպես նաև զարգացման միջոցով: այս խնդրի լուծմանն ուղղված ներդրումային և շինարարական ծրագրերը։

Համակարգի հաջող գործունեության համար անհրաժեշտ է ստեղծել նոր շուկայական միջավայր, ենթակառուցվածք, դրա կարգավորում և բազմաթիվ մասնակիցների ներգրավում, որոնց տնտեսական շահերը պետք է հավասարակշռված լինեն և հիմք հանդիսանան համակարգի ներսում սուբյեկտների արդյունավետ փոխգործակցության համար:

Քանի որ այն ուժեղանում է ֆինանսական համակարգԱրևմտյան կապիտալով վարկային հաստատությունների ներքին շուկայում հայտնվելը նույնպես կամրապնդի վստահությունը բանկային համակարգի նկատմամբ, այդ թվում՝ անշարժ գույքի շուկայի մասնակիցների կողմից։ Ամենայն հավանականությամբ, հիփոթեքը կսկսի զարգանալ բավականին դանդաղ, բայց անշեղորեն. գործարքի կողմերը փոքր քայլերով կտեղափոխվեն միմյանց:

Ի լրումն ասվածի, անհրաժեշտ է նախատեսել մի շարք հատուկ բնակարանային արտոնություններ հիփոթեքային գործունեությամբ զբաղվող բանկերի համար։ Բավականաչափ արդյունավետ միջոց կարող է լինել այնպիսի ընթացակարգի ներդրումը, որով բանկերը, որոնք բացում են բնակարանային ավանդներ և տրամադրում են հիփոթեքային վարկեր, հնարավորություն ունեն նվազեցնելու հարկվող շահույթը տրամադրված երկարաժամկետ բնակարանային վարկերի չափով կամ ազատվում են հիփոթեքից ստացված շահույթի հարկերից։ վարկեր. Բացի այդ, ըստ մասնագետների, այն պետք է ազատել վերապահումներից կամ նվազեցնել նորմերը պարտադիր պահուստներբանկի կողմից ավանդադրված Ռուսաստանի Դաշնության Կենտրոնական բանկում բնակարանային ավանդների դիմաց ստացված միջոցների համար:

Հիփոթեքային վարկավորման համար արտաքին ռեսուրսների ներգրավումը սահմանափակված է ռիսկի բարձր մակարդակով: Այս պայմաններում պետությունը պետք է ամեն կերպ նպաստի վերանորոգման և հիմնական միջոցների ստեղծման համար միջոցներ ներգրավելուն։ Գործնականում հակառակ գործընթացներ են տեղի ունենում: Պետական ​​արժեթղթերի շուկան կլանում է ֆինանսական ռեսուրսները և դրանք դարձնում աննախադեպ թանկ, հարկերն անհարկի մեծացնում են ներդրումային արժեքը։ Պետք է գտնել լուծումներ, որոնք թույլ կտան բոլոր մասնակիցների շահերը կարգավորել առանց նախապաշարումների։

Եզրակացություն

Վրա ժամանակակից շուկաՌուսաստանում հիփոթեքային վարկավորումը բազմաթիվ խնդիրներ ունի. Նախ, բնակչության չբավարարված բնակարանային կարիքը, որը բարդանում է բյուջեի անբավարար ֆինանսավորմամբ և անշարժ գույքի բարձր գներով: Երկրորդ՝ շինարարության փոքր ծավալները՝ աճող պահանջարկով և կիսաքանդ ու կիսաքանդ բնակարանների մեծ տեսակարար կշիռ։ Երրորդ՝ բնակչության մեծ մասի համար հիփոթեքային վարկավորման անհասանելիությունը բարձր տոկոսադրույքների, զգալի կանխավճարի և պետական ​​աջակցության անարդյունավետության պատճառով։

Անշարժ գույքի թանկացման պատճառով անշարժ գույքը դառնում է ավելի քիչ հասանելի հանրության համար: Այս պայմաններում բնակարանային խնդրի գործնականում միակ լուծումը հիփոթեքային վարկն է։ Բայց հիփոթեքային վարկավորման ներքին շուկայի հետագա զարգացման համար մեխանիզմներ են անհրաժեշտ երկարաժամկետ հեռանկարում էժան միջոցներ ներգրավելու համար։

Որպեսզի հիփոթեքը իրականացվի, պետք է պահպանվի առնվազն երեք պայման. Պետք է լինեն, առաջին հերթին, երկարաժամկետ ֆինանսական ռեսուրսներ, որոնք կարող են տրամադրվել հաճախորդներին վարկերի տեսքով. Երկրորդ, պոտենցիալ հաճախորդներկարող են հաստատել, որ իրենց եկամուտը բավարար է վարկը մարելու համար. և վերջապես՝ բնակարանը որպես գրավ օգտագործելու օրինական հնարավորություն։ Եթե ​​այս պայմաններից գոնե մեկը չկատարվի, զանգվածային հիփոթեքն անհնար է։ Այսօր Ռուսաստանում այս պայմաններից ոչ մեկն ամբողջությամբ չի կատարվում։

Հիփոթեքային վարկավորումն ինքնին չի կարողանում լուծել բնակարանային շուկաների հիմնարար թերզարգացածության խնդիրը։ Մասնավորապես, հասարակությունը պետք է պատրաստ լինի ներդրումներ կատարել Տեխնիկական սպասարկումգոյություն ունեցող բնակարաններից շինարարության ոլորտը պետք է կարողանա արձագանքել պահանջարկին` կառուցելով նոր բնակարաններ, իսկ բնակարանները պետք է վաճառվեն առանց խնդիրների: Անհրաժեշտ է մշակել լրացուցիչ օրենսդրություն և ապահովել դատական ​​իշխանության աջակցությունը պարտատերերի իրավունքների ապահովման համար՝ պարտապանի գույքի վրա բռնագանձման ընթացակարգը պարզեցնելու համար: Պատշաճ գործող բնակարանային շուկայի բացակայության դեպքում հիփոթեքային վարկավորման համակարգի արագ զարգացումը, հավանաբար, միայն կբարձրացնի բնակարանների գները՝ չանդրադառնալով բարելավման խնդրին: կենսապայմաններըբնակչության մեծամասնության համար։

Հետագա իրավական, քաղաքական, կարգավորող և ինստիտուցիոնալ բարեփոխումներով հիփոթեքային ֆինանսավորումը կարող է նշանակալի ներդրում ունենալ Ռուսաստանի տնտեսության զարգացման և կենսամակարդակի բարելավման գործում: Ռուսաստանի բնակչություն.

Օգտագործված գրականության ցանկ

կրկնուսուցում

Օգնության կարիք ունե՞ք թեմա սովորելու համար:

Մեր փորձագետները խորհուրդ կտան կամ կտրամադրեն կրկնուսուցման ծառայություններ ձեզ հետաքրքրող թեմաներով:
Հայտ ներկայացնելնշելով թեման հենց հիմա՝ խորհրդատվություն ստանալու հնարավորության մասին պարզելու համար:

Ուղարկել ձեր լավ աշխատանքը գիտելիքների բազայում պարզ է: Օգտագործեք ստորև ներկայացված ձևը

Ուսանողները, ասպիրանտները, երիտասարդ գիտնականները, ովքեր օգտագործում են գիտելիքների բազան իրենց ուսումնառության և աշխատանքի մեջ, շատ շնորհակալ կլինեն ձեզ:

Տեղակայված է http://www.allbest.ru/ կայքում

Ներածություն

Հիփոթեքային վարկավորման ներքո Համաշխարհային պրակտիկայում հասկացվում է համակարգ, որը ներառում է անշարժ գույքի (հիփոթեք) ապահովման դիմաց տրված վարկեր, անշարժ գույքի իրավունքների պետական ​​ռեգիստրում գրավի գրանցում, ինչպես նաև հիփոթեքային վարկ տրամադրած պարտատերերի վերաֆինանսավորման տարրեր: Հիփոթեքային վարկավորման մեխանիզմի զանգվածային կիրառման արդյունքում տնտեսապես զարգացած երկրներՀիփոթեքային շուկան առաջանում է.

Հիփոթեքային շուկայի տակ վերաբերում է շուկայի, որտեղ միայն պարտքային արժեթղթերը շրջանառվում են գրավադրված վարկերի վերաֆինանսավորման համար տրամադրվող հիփոթեքային երաշխիքներով։

Մինչև շուկայական հարաբերություններին անցնելը, Ռուսաստանի Դաշնության բնակարանային ֆոնդի համալրման հիմնական աղբյուրները եղել են պետական ​​բնակարանաշինությունը և ձեռնարկությունների և կազմակերպությունների կողմից բնակարանաշինությունը, մինչդեռ կոոպերատիվ և անհատական ​​բնակարանային շինարարությունը օժանդակ դեր է խաղացել: Այնուամենայնիվ, 1990-ականների սկզբին գրանցվել է բնակարանաշինության տեմպերի կտրուկ կրճատում պետության, ձեռնարկությունների և կազմակերպությունների կողմից, ինչը հանգեցրել է բնակարանաշինության ոլորտում բնակչությանն ուղղված ցանկացած աջակցության գրեթե իսպառ վերացմանը։ Բացի այդ, Ռուսաստանում ֆինանսական ճգնաժամերի արդյունքում մեծապես աճել է բնակչության եկամուտների տարբերակումը։ Այս պատճառներով այսօր սոցիալական խնդիրներից է բնակչությանը բնակարանով ապահովելը։ Ռուսաստանում բնակարանը թանկարժեք օբյեկտ է, և շատ ռուսների համար միանվագ եկամուտով (աշխատավարձով) այս ապրանքի գնումը գրեթե անհնար է:

Երկարաժամկետ հիփոթեքային վարկավորման համար պայմանների ստեղծումը գրավիչ այլընտրանք է բնակչության համար, քանի որ այն թույլ է տալիս սկզբնական փուլում բնակարան ձեռք բերել օգտագործման համար:

Բացի այդ, հիփոթեքը հսկայական ներուժ է պարունակում տնտեսական զարգացում վարկային համակարգ. Այն թույլ է տալիս անշարժ գույքը վերածվել շրջանառու միջոցների, ինչը հնարավորություն է տալիս պարտատերերին ստանալ երաշխավորված եկամուտև բնակչությունը ֆինանսավորի բնակարանների գնումը:

Հիփոթեքային վարկավորումը բնակարանաշինության ոլորտում մասնավոր ներդրումներ ներգրավելու աշխարհում ամենաապացուցված և հուսալի միջոցներից մեկն է: Արտասահմանյան պրակտիկայում հիփոթեքային վարկավորումը բանկերին բերում է կայուն եկամուտ՝ համեմատաբար ցածր ռիսկերով՝ թույլ տալով բնակչության շահերի առավել շահավետ համադրում բնակարանային պայմանների բարելավման, առևտրային բանկերի և այլ վարկատուների՝ արդյունավետ և շահավետ աշխատանքում, շինարարության ոլորտում՝ արտադրության ռիթմիկ բեռնում և, իհարկե, պետությունը շահագրգռված է ընդհանուր տնտեսական աճով։

Այսպիսով, կարելի է եզրակացնել, որ Ռուսաստանում հիփոթեքային վարկավորման համակարգի զարգացման խնդիրը արդիական է սոցիալ-տնտեսական առումով։

Այս դասընթացի աշխատանքի նպատակն է բացահայտել հիփոթեքային վարկավորման հայեցակարգը և գործառույթները, վերլուծել Ռուսաստանի Դաշնությունում հիփոթեքային վարկավորման վիճակը, ընդգծել Ռուսաստանի Դաշնությունում հիփոթեքային վարկավորման գործունեության առավել կարևոր խնդիրներն ու զարգացման հեռանկարները:

Այս նպատակին հասնելու համար անհրաժեշտ է կատարել հետևյալ առաջադրանքները.

1. Ընդլայնել հիփոթեքային վարկավորման հայեցակարգն ու էությունը:

2. Դիտարկենք հիփոթեքային վարկավորման հիմնական գործիքները:

3. Իրականացնել հիփոթեքային վարկավորման շուկայի զարգացման վերլուծություն, վերլուծել հիփոթեքային շուկայի ներկա վիճակը:

4. Դիտարկենք Ռուսաստանի Դաշնությունում հիփոթեքային վարկերի զարգացման խնդիրներն ու հեռանկարները:

Այս կուրսային աշխատանքի ուսումնասիրության առարկան հիփոթեքային վարկավորումն է Ռուսաստանի Դաշնությունում:

Ուսումնասիրության առարկան հիփոթեքային վարկավորման գործընթացում առաջացող կազմակերպատնտեսական հարաբերություններն են և ֆինանսական շուկայում դրանց ներդրման մեխանիզմները:

Հետազոտության տեղեկատվական և մեթոդական հիմք են հանդիսացել բնակարանային շուկայի և հիփոթեքային վարկավորման ոլորտի տեղական և արտասահմանյան առաջատար փորձագետների աշխատություններում արված դրույթներն ու եզրակացությունները:

Աշխատանքի ընթացքում օգտագործվել են ընդհանուր գիտական ​​մեթոդներ՝ տեսակների դասակարգում, համեմատություններ, համակարգված մոտեցում, պատմական, տնտեսական և մաթեմատիկական մոդելավորում և Վիճակագրական վերլուծություն. Օգտագործված մեթոդաբանական բազայի ամբողջությունը հնարավորություն է տվել ի վերջո ապահովել եզրակացությունների և գործնական լուծումների հավաստիությունն ու վավերականությունը։

Այս աշխատանքը բաղկացած է երեք գլխից. Առաջին գլխում քննարկվում է տեսական ասպեկտներվարկի առկայությունը. Երկրորդ գլուխը նվիրված է Ռուսաստանի Դաշնությունում հիփոթեքային վարկի քննարկմանը և հիփոթեքային վարկերի զարգացման միտումներին: Երրորդ գլխում կբացահայտվեն հիփոթեքային վարկավորման գործունեության ամենակարևոր խնդիրները և կդիտարկվեն Ռուսաստանի Դաշնությունում հիփոթեքային վարկերի զարգացման կանխատեսումները և հեռանկարները:

1. Վարկի առկայության տեսական հիմքերը

տնտեսական հիփոթեքային վարկ

Վարկը տնտեսական հարաբերություն է, որն առաջանում է փոխատուի և փոխառուների միջև՝ կապված փոխառության արժեքի հետ, որը փոխանցվում է ժամանակավոր օգտագործման՝ հրատապության, վճարման և մարման պայմաններով:

Վարկը կարող է գործել ապրանքային և դրամական ձևերով: Ապրանքային ձևով այն ենթադրում է արժեքի ժամանակավոր օգտագործման փոխանցում որոշակի իրի տեսքով, որը սահմանված է ընդհանուր բնութագրերով: Կանխիկ եղանակով վարկը տրամադրվում և մարվում է գումարի տեսքով: Վարկային գործարքում չկա համարժեք ապրանք-փող փոխանակում, սակայն տեղի է ունենում արժեքի փոխանցում ժամանակավոր օգտագործման՝ որոշակի ժամանակից հետո վերադարձի և այդ արժեքի օգտագործման դիմաց տոկոսների վճարման պայմանով։ Վարկի` որպես տնտեսական կատեգորիայի, անբաժանելի հատկանիշն է վարկի տրամադրված արժեքի մարումը, որը չի կարող չեղարկվել վարկային գործարքի սուբյեկտներից մեկի կամքով:

Վարկը, որպես արժեքային հարաբերությունների հատուկ ձև, առաջանում է, երբ մեկից ազատված արժեքը տնտեսվարող սուբյեկտ, որոշ ժամանակ չի կարող մտնել նոր վերարտադրողական ցիկլի մեջ, օգտագործվել բիզնես գործարքներում։ Վարկի շնորհիվ այս արժեքը փոխանցվում է մեկ այլ կազմակերպության, որը զգում է լրացուցիչ միջոցների ժամանակավոր կարիք, և այդպիսով շարունակում է գործել վերարտադրման գործընթացում:

Վարկը ներկայացնում է վարկային ֆոնդի տեղաշարժը բանկային համակարգի և հատուկ ֆինանսական և վարկային հաստատությունների միջոցով: Բանկերը կուտակում են ձեռնարկությունների և բնակչության անվճար միջոցները և դրանք փոխանցում են ապահովության, մարման, վճարման և հրատապության հիման վրա այն ձեռնարկություններին, որոնք ունեն դրանց կարիքը:
Ի տարբերություն ֆինանսների, որոնք արտահայտում են արժեքի միակողմանի և անհատույց շարժում, վարկը պետք է վերադարձվի վարկատուին որոշակի ժամկետում՝ դրա վրա կանխորոշված ​​տոկոսների վճարմամբ։

Վարկը որպես տնտեսական կատեգորիա սահմանելու վերաբերյալ մեկ այլ տեսակետ կա՝ վարկը վարկային կապիտալի տեղաշարժն է։ Վարկային կապիտալը սեփականատիրոջ կողմից վարկով տրամադրված դրամական կապիտալն է՝ տոկոսագումարի տեսքով մարման հիմունքներով: Սա կապիտալի հատուկ պատմական ձև է։ Դրա որակական տարբերությունը դրամական կապիտալից այն է, որ վարկային կապիտալը ինքնավճացնող արժեքի ձևերից մեկն է, մինչդեռ փողն ինքնին աճ չի տալիս։

Վարկային կապիտալի ռեսուրսներն են.

Ձեռնարկության միջոցների շրջանառության ընթացքում թողարկված դրամական պահուստներ (ժամանակավորապես անվճար կանխիկ դրամ).

Կանխիկ պահուստներ հատուկ միջոցների տեսքով (ամորտիզացիոն ֆոնդ);

Պետական ​​դրամական պահուստներ;

Բնակչության դրամական միջոցներ;

Առևտրի կարիքներին համապատասխան թղթադրամների թողարկում.

Վարկի առաջացման և զարգացման հնարավորությունը կապված է կապիտալի շրջանառության և շրջանառության հետ։ շարժման ժամանակ գլխավոր ու աշխատանքային կապիտալտեղի է ունենում ռեսուրսների կամ դրամական կապիտալի ազատում արդյունաբերական և առևտրային կապիտալի շրջանառության ընթացքում:

Ժամանակավոր ազատ միջոցների առաջացումը օբյեկտիվ անհրաժեշտություն է։ Սակայն ժամանակավորապես ազատ միջոցները հակասության մեջ են մտնում շուկայական տնտեսության պայմաններում միջոցների արդյունավետ օգտագործման անհրաժեշտության հետ: Այս հակասությունը լուծվում է վարկի միջոցով, այսինքն. ժամանակավորապես ազատված դրամական կապիտալը փոխանցվում է փոխառության: Այս հակասության լուծման հնարավորությունը պայմանավորված է նրանով, որ մյուս բևեռում անհրաժեշտ են աշխատուժի միջոցներ և բավականին մեծ միանգամյա ներդրումներ։ Որոշ առարկաներ ունեն դրամական միջոցների ժամանակավոր ավելցուկ, իսկ մյուսները զգում են իրենց պակասը:

Որպեսզի վարկի հնարավորությունն իրականություն դառնա, անհրաժեշտ են որոշակի պայմաններ.

Վարկային գործարքի մասնակիցները պետք է հանդես գան որպես սուբյեկտներ, որոնք էականորեն երաշխավորում են իրենց տնտեսական կապերից բխող պարտավորությունների կատարումը.

Վարկը դառնում է անհրաժեշտ և հնարավոր, եթե փոխատուի և վարկառուի շահերը համընկնում են։

Այսպիսով, վարկի անհրաժեշտությունը պայմանավորված է.

Առանձին տնտեսվարող սուբյեկտներում պաշարների մշտական ​​ձևավորման և վերարտադրության կարիքների համար դրանց արդյունավետ օգտագործման միջև հակասությունները հաղթահարելու անհրաժեշտությունը.

մակրոտնտեսության պայմաններում - կապիտալի շրջանառության շարունակականությունն ապահովելու անհրաժեշտությունը շրջանառության տարբեր տևողություններ ունեցող արդյունաբերությունների գործունեության պայմաններում.

Շրջանառության միջոցների ստեղծման և վճարումների զարգացման անհրաժեշտությունը՝ ելնելով նշանների և անկանխիկ միջոցների թողարկման վարկային բնույթից (ինչ փող կա ձեր գրպանում);

Ընկերությունները առևտրային հիմունքներով կառավարելու անհրաժեշտություն, որի ընթացքում կա՛մ ժամանակավոր կարիք կա լրացուցիչ ռեսուրսների, կա՛մ, ընդհակառակը, ժամանակավորապես ազատում է դրամական միջոցները:

Նաև վարկային հարաբերությունների կառուցվածքի տարրը փոխանցման առարկան է՝ մի բան, որը փոխառուից փոխանցվում է փոխառուին և իր ճանապարհն է բացում փոխառուից դեպի փոխատու:

Փոխանցման օբյեկտը փոխառված արժեքն է՝ որպես արժեքի հատուկ մաս: Առաջին հերթին դա մի տեսակ չիրացված արժեք է ներկայացնում։ Այն ունի կոնկրետ հատկանիշներ, որոնք բնութագրում են որպես վարկային հարաբերությունների օբյեկտ։

Փոխառված արժեքի շարժման վերադարձելի բնույթը ենթադրում է դրա պահպանում այս շարժման բոլոր փուլերում։ Իրոք, վարկային հարաբերությունը, լինելով արժեքային, պահանջում է համարժեքության պահպանում փոխատուի և փոխառուի հարաբերություններում։ Սա նշանակում է, որ օգտագործելով վարկը ձեր վերարտադրողական գործընթաց, վարկառուն պետք է փոխատուին վերադարձնի ապառիկով ստացվածին համարժեք արժեքը։

1 .2 Վարկի ձևերն ու տեսակները

Վարկավորման ձևերը վարկավորման տեսակներ են, որոնք բխում են վարկային հարաբերությունների էությունից:

Վարկի դասակարգումն իրականացվում է ըստ այնպիսի հիմնական հատկանիշների, ինչպիսիք են փոխառության արժեքի բնույթը, փոխատուների և փոխառուների կատեգորիաները, տրամադրման ձևը և փոխառուների կարիքների ուղղությունները:

Փոխառված արժեքի բնույթով.

1) վարկի ապրանքային ձևը պատմականորեն նախորդում է դրամական ձևին. Վարկի այս ձևով ապրանքները փոխառվում են: Ապրանքները դառնում են վարկառուի սեփականությունը միայն վարկի մարումից և տոկոսների վճարումից հետո:

2) Դրամական ձևվարկ - վարկի դասական ձև, ինչը նշանակում է, որ ժամանակավորապես հասանելի միջոցները փոխառվում են: Այս ձևըվարկն օգտագործվում է ինչպես պետության, այնպես էլ ֆիզիկական անձանց կողմից ինչպես երկրի ներսում, այնպես էլ արտաքին տնտեսական շրջանառության մեջ։

3) վարկի խառը (ապրանքային-դրամական). Տվյալ դեպքում վարկը տրամադրվում է ապրանքի տեսքով, և վերադարձվում է կանխիկ կամ հակառակը։

Ըստ փոխատուի և վարկառուի կարգավիճակի.

1) բանկային վարկ - տրամադրվում են բացառապես ֆինանսական և վարկային հաստատությունների կողմից, որոնք լիցենզավորված են Ռուսաստանի Դաշնության Կենտրոնական բանկի կողմից նման տեսակի գործառնություններ իրականացնելու համար:

2) առեւտրային վարկ - վարկատուն վարկային կազմակերպություն չէ, այլ վարկ է տրամադրվում առևտրային գործարքի ընթացքում, ուստի այն կոչվում է նաև առևտուր։ Այս ձևի հիմնական նպատակը - ապրանքների վաճառքի և, հետևաբար, դրանցում ներդրված շահույթի արդյունահանման գործընթացի արագացում.

3) Պետական ​​վարկը տրամադրվում է բյուջետային միջոցների հաշվին.

4) միջազգային վարկ - միջազգային մակարդակով գործող վարկային հարաբերությունների մի ամբողջություն, որի անմիջական մասնակիցներն են պետությունը և միջազգային ֆինանսական կազմակերպությունները։

5) վարկի քաղաքացիական ձև - իրականացվում է ֆիզիկական անձանց, ինչպես նաև Կենտրոնական բանկի կողմից համապատասխան լիցենզիա չունեցող տնտեսվարող սուբյեկտներին վարկեր տրամադրելու միջոցով։

Ըստ վարկառուի նպատակային կարիքների.

1) վարկի արտադրական ձև - նախատեսված է ձեռնարկատիրական նպատակներով՝ արտադրության ծավալների, աշխատանքների, ծառայությունների, ակտիվների ընդլայնում։ Արտադրության վարկն ուղղակիորեն ազդում է ապրանքների, աշխատանքների, ծառայությունների, ակտիվների, արտադրության գործոնների առաջարկի ավելացման, բնակչության կենսամակարդակի բարձրացման վրա։

2) սպառողական վարկ - հատկանիշը և՛ դրամական, և՛ ապրանքային կապիտալի, և պոտենցիալ փոխառուների հարաբերություններն են անհատներ.

Ի տարբերություն արտադրական ձևի, այս վարկը բնակչության կողմից օգտագործվում է սպառման նպատակով, այն ուղղված չէ նոր արժեք ստեղծելուն։

Այլ տեսակի վարկերի համար.

1) Վարկավորման ուղղակի ձևն արտացոլում է կոնկրետ օգտագործողին առանց միջնորդների ուղղակի վարկի տրամադրումը.

2) Վարկի անուղղակի ձևը ներառում է այլ սուբյեկտների վարկավորման համար վարկ վերցնելը. Այն սովորաբար օգտագործվում է գյուղատնտեսական ապրանքներ գնելու համար վարկ տրամադրելիս։

3) Վարկավորման հստակ ձև նշանակում է կանխորոշված ​​նպատակով փոխառություն.

4) Վարկի զարգացած և չմշակված ձևերը բնութագրում են դրա զարգացման աստիճանը. Լոմբարդային վարկը կարող է վերագրվել վարկի չմշակված ձևին:

Հաշվի առնելով վարկավորման ձևերը՝ հնարավոր է վերլուծել դրանց տեսակները՝ ըստ որոշ չափանիշների (աղյուսակ 1):

Աղյուսակ 1 - Վարկերի տեսակները

նշաններ
Ըստ փոխառուների խմբերի	Տնտեսվարող սուբյեկտներ Վարկեր ֆիզիկական անձանց Ֆինանսական և վարկային կազմակերպությունների համար Հանրային իշխանություններին
Նպատակը	Սպառող Արդյունաբերական Առևտուր Գյուղատնտեսական Ներդրումներ
Ըստ շահագործման տարածքի	Հիմնական միջոցների վերարտադրության և ընդլայնման համար շրջանառու միջոցների կազմակերպման մասնակիցների վարկեր
Ըստ օգտագործման ժամկետի	Կարճ երկարաժամկետ Poste restante
Անվտանգություն	Ապահովված է Անապահով
Թողարկման եղանակով	Փոխհատուցման վարկեր Վճարման վարկեր
Մարման եղանակով	Մի ժամանակ Մասերով

Դիտարկենք վարկերի որոշ տեսակներ:

Ապահովված վարկեր - ապրանքային վարկի ձև, որը բաղկացած է նրանից, որ վարկառուի կողմից գնված ապրանքները մնում են պարտատիրոջ՝ ապրանքների վաճառողի սեփականությունը մինչև ապրանքների լրիվ վճարումը: Ապահովված վարկը նախատեսում է ապրանքների ինքնարժեքի և վարկի տոկոսների վճարում ապառիկ: Ապրանքը հանդիսանում է վարկի գրավ:

Ներդրումային վարկը իրավաբանական անձանց բանկային վարկերի տեսակներից մեկն է, որն ուղղված է ձեռնարկության և արտադրական գործընթացների արդիականացմանը:

Ներդրումային վարկի կարիքը զգացվում է արտադրող ընկերությունների կողմից, անհատ ձեռնարկատերեր, առևտրային ընկերություններ՝ մի խոսքով բոլոր նրանց, ովքեր պետք է վերազինեն նոր արտադրությունը կամ արդիականացնեն գոյություն ունեցողը։

Փոխհատուցման վարկ - ֆինանսական հայեցակարգ, որն ունի երկու հիմնական իմաստ.

1) տարբեր երկրների ընկերությունների կողմից իրենց ազգային արժույթով միմյանց տրամադրվող փոխադարձ վարկը համարժեք գումարներով.

2) մի ընկերության կողմից մեկ այլ ընկերությանը (երկու ընկերություններն էլ տարբեր երկրներում) տրամադրված վարկը, հաճախ վարկավորումը տրամադրվում է տարբեր արժույթներով՝ օգտագործելով բանկը կամ այլ ֆինանսական հաստատությունը որպես միջնորդ՝ վարկ տրամադրելիս (սովորական պրակտիկայում՝ սույն միջոցները. գործը երրորդ անձից է):

Միանվագ սպառողական վարկը ունիվերսալ սպառողական վարկի տեսակ է: Ինչպես հրատապ կարիքների համար նախատեսված վարկը, այնպես էլ այս տեսակի վարկը կարող է տրամադրվել գրեթե ցանկացած աշխատունակ քաղաքացու, սակայն բանկի կողմից սահմանված չափի շրջանակներում՝ հաշվարկված վարկառուի վճարունակության գնահատման հիման վրա։

Երկարաժամկետ վարկի տեսակը և դրա առանձնահատկությունները.

Երկար մարման ժամկետը հնարավորություն է տալիս մեծ գումար վերադարձնել փոքր մասով.

Ձեռնարկությունները հնարավորություն ունեն իրենց պարտքերը մարել այն գումարով, որը նրանք վաստակել են վարկային գումարների հաշվին նոր սարքավորումներ գնելու կամ արտադրությունն ընդլայնելու արդյունքում։

Բարձր տոկոսադրույքներ վարկերի վրա. Երկարաժամկետ վարկով գերավճարներ մեծ գումար, որը կարող է հավասար լինել վարկի գումարին.

Այս վարկը երկար գործընթաց է։

Քաղաքացիների, այսինքն՝ ֆիզիկական անձանց երկարաժամկետ վարկավորումը հիփոթեք է։

2. Հիփոթեքային վարկ և դրա կիրառումը Ռուսաստանի ժամանակակից պայմաններում

2.1 Հիփոթեքային վարկավորման հայեցակարգը և էությունը

«Հիփոթեք» տերմինը օգտագործվում է հետևյալ դեպքերում.

1) գրավատուին պատկանող անշարժ գույքի (օրինակ՝ հողամասեր, շենքեր և շինություններ) գրավի մասին խոսելիս՝ հիփոթեքային վարկ ստանալու նպատակով.

2) երբ շահագրգիռ անձը վարկային հաստատությունից միջոցներ է ստանում անշարժ գույքի օբյեկտ (բնակարան) հետագա ձեռքբերման համար. Միաժամանակ նպատակային է վարկը, ինչը նշանակալի է ձևավորվող իրավահարաբերությունների հետագա իրավակարգավորման առումով, և նշված գույքը գրավադրվում է վարկային հաստատությունում։

Երկու դեպքում էլ տարածված է անշարժ գույքի գրավադրումը (հողամասեր, ձեռնարկություններ, շենքեր, շինություններ, բնակարաններ և այլն) դրամական միջոցներ (վարկեր, վարկ) ստանալու համար։

Այսպիսով, հիփոթեքը գրավի այն տեսակն է, որով գրավադրված գույքը (դրանք անշարժ գույքի օբյեկտներ են, որպես կանոն՝ հող և դրա վրա գտնվող շինություններ) մինչև մարման ժամկետը մնում է գրավատուի մոտ։

Առաջին դեպքում, այս ֆորմալ իրավական սահմանումը ենթադրում է հետևյալը. դուք կնքում եք հիփոթեքային վարկավորման պայմանագիր ձեր ընտրած բանկի հետ, և այս պայմանագրի հիման վրա այն ձեզ տալիս է բնակարան (կամ այլ անշարժ գույք գնելու համար անհրաժեշտ գումարը): )

Հիփոթեքային վարկավորման գրավադրման երկրորդ ձևն այն է, երբ նույն պայմանագրով գրավ եք դնում ոչ թե նոր, գնված, այլ հին բնակարանը, որն արդեն իսկ ունեցել եք մինչև վարկային պայմանագիր կնքելը:

Տրված վարկից օգտվելու համար Դուք բանկին վճարում եք վարկային պայմանագրում նշված տոկոսները և փոխառու միջոցները վերադարձնում եք բանկին ամսական վճարումների տեսքով՝ նույնպես սահմանված վարկային պայմանագրով: Անշարժ գույքը, օրինակ՝ ապառիկ գնված բնակարանը, մնում է բանկում գրավադրված (հիփոթեք) մինչև վարկի լրիվ մարումը, թեև պաշտոնապես դուք կլինեք բնակարանի սեփականատերը:

Այնուամենայնիվ, եթե փոխեք ձեր ֆինանսական դիրքը, ինչը, օրինակ, կհանգեցնի ձեր վարկային պարտավորությունների կատարման անհնարինությանը, բանկը կվաճառի բնակարանը և կվերադարձնի իր գումարը։

Այս իրավունքը նախատեսված է Արվեստ. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 334-ը (այսուհետ՝ Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգիրք), համաձայն որի՝ վարկ տրամադրած բանկը, որպես երաշխավորված պարտավորությամբ պարտատեր, իրավունք ունի պարտապանի թերանալու դեպքում. կատարել այդ պարտավորությունը, գրավադրված գույքի արժեքից փոխհատուցում ստանալ այս անձի այլ պարտատերերի նկատմամբ արտոնյալ կերպով:

Քանի որ հիփոթեքի գրանցման արդյունքում առաջանում են նոր իրավահարաբերություններ, անհրաժեշտ է ուշադրություն դարձնել մի շարք իրավական հարցերի։ Դա պետք է արվի մինչև բանկի հետ համապատասխան պայմանագիր կնքելը, որպեսզի տեղյակ լինեք որոշակի գործողությունների բոլոր հնարավոր հետևանքների մասին:

Գրավը պարտավորություն ապահովելու միջոց է (տույժի, երաշխիքի, բանկային երաշխիքի և ավանդի հետ միասին, որոնք այս դեպքում չեն քննարկվում) [ՌԴ քաղաքացիական օրենսգիրք], այսինքն. Հիփոթեքը որպես գրավի տարբերակ կարող է սահմանվել հիմնական պարտավորությունն ապահովելու համար.

1) վարկային պայմանագրով.

2) վարկային պայմանագրով.

3) մեկ այլ պարտավորություն, այդ թվում` վաճառքի, վարձակալության, պայմանագրի, վնաս պատճառող այլ պայմանագրի հիման վրա, եթե այլ բան նախատեսված չէ դաշնային օրենքով:

Հողամասեր, բացառությամբ նահանգում գտնվող հողամասերի կամ քաղաքային սեփականություն, ինչպես նաև հողատարածքներ, որոնց չափերը պակաս են նվազագույն չափըՀաստատված կանոնակարգերըՌուսաստանի Դաշնության սուբյեկտները կամ տեղական ինքնակառավարման մարմինները այս կամ այն ​​նշանակված նշանակության և թույլատրելի օգտագործման հողերի համար.

ձեռնարկություններ, շենքեր, շինություններ և այլ անշարժ գույք, որոնք օգտագործվում են ձեռնարկատիրական գործունեության մեջ.

Բնակելի տներ, բնակարաններ, բնակելի շենքերի և բնակարանների մեկուսացված մասեր;

Dachas, այգիների տներ, ավտոտնակներ և այլ սպառողական շենքեր;

Օդային և ծովային նավեր, ներքին նավարկության նավեր և տիեզերական օբյեկտներ:

Անշարժ գույքի գրավի մասին պայմանագրով (հիփոթեքի պայմանագիր) մի կողմը՝ գրավառուն, որը հիփոթեքով ապահովված պարտավորությամբ պարտատեր է, իրավունք ունի արժեքից ստանալ այդ պարտավորության դիմաց պարտապանի նկատմամբ ունեցած իր դրամական պահանջները։ մյուս կողմի գրավադրված անշարժ գույքի` գրավատուի, առավելապես գրավատուի մյուս պարտատերերի նկատմամբ:

Հիփոթեքային պայմանագիրը կարող է լինել անկախ (այսինքն՝ առանձին պայմանագրից, որով առաջանում է ապահովված պարտավորությունը) կամ գրավի պայմանները կարող են ներառվել այն պայմանագրում, որով առաջանում է ապահովված պարտավորությունը (օրինակ՝ պայմանագրում ժամանակին մարումն ապահովելու մասին դրույթ. բնակարանային հիփոթեքային վարկ):

Հիփոթեքային պայմանագրի հիմնական պայմաններն են.

1. Համաձայնագրի առարկան.

2) դրա գնահատումը.

3) ապահովված պարտավորություն.

4) պարտավորության չափը և ժամկետը.

Հիփոթեքը նպաստում է կառուցված տների վաճառքին, մինչդեռ շինարարության աճը վերածնում է շինանյութերի և շինությունների արտադրության, շինարարության և ճանապարհաշինության, փայտամշակման և կահույքի արտադրությանը և այլն: Արդյունաբերական հիփոթեքային վարկավորումը հնարավորություն է տալիս արդիականացնել արտադրությունը, ինչը հանգեցնում է արտադրանքի որակի և մրցունակության բարձրացմանը. այս ամենը հանգեցնում է երկրի տնտեսական ներուժի ավելացմանը:

Հիփոթեքային վարկավորման զարգացումը դրական է ազդում սոցիալական անկայունության հաղթահարման վրա։

Հիփոթեքը ազդում է զբաղվածության խնդրի վրա (լրացուցիչ աշխատատեղեր շինարարության և այլ ոլորտներում) և օգնում է բավարարել բնակչության բնակարանային կարիքները:

Հիփոթեքը մեծ նշանակություն ունի նաև երկրի բանկային համակարգի կայունության և արդյունավետության բարձրացման համար։ Անշարժ գույքով ապահովված վարկերն ավելի ապահով են բանկերի համար, քանի որ եթե վարկը չմարվի, բանկը կվաճառի գրավը և կվերադարձնի իր միջոցները։ Իհարկե, հիփոթեքային վարկերի դեպքում սա պահանջում է անշարժ գույքի պատշաճ գնահատում, ինչպես նաև անշարժ գույքի զարգացած շուկա։ Հիփոթեքային վարկավորման ռիսկի նվազեցմանը նպաստում է նաև վարկերի թիրախային բնույթը։ Անշարժ գույքի հետ կապված գործարքները հաճախ ավելի քիչ ռիսկային են, քան առևտրային բանկերի ընթացիկ վարկային գործառնությունները:

Այսպիսով, հիփոթեքային վարկը որոշակի անշարժ գույքի գրավադրմամբ վարկ է, իսկ հիփոթեքային վարկավորումը՝ անշարժ գույքի գրավադրմամբ: Հիփոթեքային վարկավորում - խոստումնալից ուղղություն բանկային.

2.2 Հիփոթեքային վարկավորման գործիքներ

Հիփոթեքային վարկավորումն էական դեր է խաղում ֆինանսական գործիքներֆինանսական գործընթացի տարբեր փուլերում օգտագործվող տեխնոլոգիաները: Նրանց ընտրությունը պայմանավորված է ընդհանուր տնտեսական իրավիճակով, երկրում հիփոթեքային գործառնությունների զարգացմամբ, գործարքների մասնակիցների ֆինանսական հնարավորություններով և ցանկություններով, ինչպես նաև գործառնության տեսակով:

Հիփոթեքային վարկավորման գործիքների ճիշտ ընտրությունը և կիրառումը մեծապես որոշում են հիփոթեքային գործառնությունների արդյունավետությունը, ռիսկերի նվազեցումը, հիփոթեքային վարկերի մատչելիության բարձրացումը և դրանց իրացվելիությունը:

Հիփոթեքային վարկավորման գործիքը պարտքի մարման միջոց է (վարկի ամորտիզացիա): Ամորտիզացիայի ժամանակացույցը ցույց է տալիս վարկի գծով պարտքի մնացորդները յուրաքանչյուր ժամանակահատվածում: Այն նաև արտացոլում է վճարի այն մասը, որը գնում է տոկոսների վճարմանը, և որ մասը՝ վճարելու պարտքի մայր գումարը։

Կախված ամորտիզացիայի եղանակից՝ հիփոթեքային վարկերը բաժանվում են մշտական ​​հիփոթեքային և փոփոխական վճարումներով հիփոթեքային վարկերի։ Վերջինս իր հերթին բաժանվում է բալոնային վճարման հիփոթեքի, հաստատագրված վճարման հիփոթեքի և հավելյալ վճարման հիփոթեքի։ Կան նաև հիփոթեքային վարկավորման այլընտրանքային գործիքներ։

Մշտական ​​հիփոթեքային վճարումները ապահովում են պարբերական հավասարաչափ վճարումներ: Վարկառուն ամեն ամիս վճարում է հավասար գումար, որի մի մասը գնում է վարկի մարմանը, իսկ մի մասը՝ ամսվա համար հաշվարկված տոկոսների վճարմանը։ Տոկոսները գանձվում են վարկի չմարված գումարի մնացորդի վրա:

Ըստ այդմ, վարկի մարման այս կարգը կայունություն է տալիս վարկառուին այս վարկի վրա կատարած ծախսերի չափով։

Բացի այդ, քանի որ մայր գումարի աստիճանական մարում չկա, մեծանում է վարկի ժամկետի վերջում տրված վարկի չմարելու ռիսկը։

«Գնդակ» վճարմամբ հիփոթեքային վարկերը կարող են կառուցվել հետևյալ կերպ.

Մինչև վարկի ժամկետի ավարտը տոկոսների վճարումներ չկատարելը.

Վճարումներ միայն տոկոսներով, իսկ հետո՝ «գնդակի» վճարում;

Մասնակի արժեզրկում վերջնական «գնդակ» վճարմամբ.

Որոշ հիփոթեքային վարկեր ներառում են մայր գումարի և տոկոսների հավասար վճարումներ չմարված մնացորդի վրա: Տոկոսագումարները ենթակա են փոփոխման: Վարկառուի ամսական հաստատագրված վճարը կնվազի, ինչը նվազեցնում է նրա բեռը։ Վճարված տոկոսների ընդհանուր գումարը պակաս կլինի հաստատագրված վճարումներ.

Աճող վճարումներով հիփոթեքը (այսուհետ՝ IIP) նախատեսում է փոփոխական վճարումներ: Օրինակ, առաջին երեք տարիների ընթացքում դրանց գծով վճարումները մնում են ցածր, սակայն հաջորդ տարիներին դրանք հասնում են այնպիսի մակարդակի, որը թույլ է տալիս ամբողջությամբ ամորտիզացնել վարկը։

Վաղ տարիներին IIR-ը տալիս է բացասական ամորտիզացիա (հիփոթեքային հաստատուն տոկոսադրույքից ցածր): Այս դեպքում ավելանում է պարտքի մայր գումարի մնացորդը։ Ամբողջական ամորտիզացիայի համար վերջին տարիների IIR-ի գծով վճարումները պետք է գերազանցեն ստանդարտ հիփոթեքի վճարումների մակարդակը: Նման վարկային գործիքները հնարավորություն են տալիս հաշվի առնել վարկավորման պայմանների փոփոխումը, նվազեցնել տոկոսադրույքի և իրացվելիության ռիսկը և ապահովել երկարաժամկետ վարկավորման գործառնությունների արդյունավետությունը:

Պարտքի չմարված գումարի ինդեքսավորմամբ վճարումները թույլ են տալիս մարել վարկը հավասար վճարումներով իրական գումարներով, երբ արժեքները փոխվում են անվանական վճարումներ. Պարտքի չմարված գումարը ճշգրտվում է ընտրված ցուցանիշի հիման վրա, ինչպիսին է. սպառողական գները; ԱՄՆ դոլարի փոխարժեք; արժեքը սպառողական զամբյուղ; նվազագույն աշխատավարձ (կրճատված նվազագույն աշխատավարձ); և գնաճի դինամիկան արտացոլող ֆինանսական այլ ցուցանիշներ: Արդյունքում տոկոսադրույքը կարտացոլի վարկի իրական գինը տրամադրման պահին: Վճարումները հաշվարկվում են՝ ելնելով պարտքի չմարված գումարի իրական արժեքից:

Վարկի գծով վճարումների չստացված գումարների կապիտալացումը վարկի մարման սկզբնական փուլում բանկերին ապահովում է բնակարանային վարկերի ավելի բարձր եկամտաբերություն` համեմատած այլ վարկային գործառնությունների: Վարկի մարման սկզբնական փուլում վճարումների չափի կրճատումը մեծացնում է վարկի մատչելիությունը: Միևնույն ժամանակ, անվանական արտահայտությամբ վճարումների աճը մեծացնում է «վճարային շոկի» ռիսկը, որը տեղի է ունենում, եթե տնային տնտեսությունների եկամուտների աճի տեմպերը զգալիորեն հետ են մնում գնաճի տեմպերից, ինչը մեծացնում է նախկինում տրված վարկերի դեֆոլտի ռիսկը:

3. Հիփոթեքային վարկավորման խնդիրներն ու հեռանկարները Ռուսաստանում ներկա փուլում

Ռուսաստանի Դաշնությունում հիփոթեքային վարկավորումը վերջին տասը տարիների ընթացքում զարգանում է արագ տեմպերով։

Այսօր Ռուսաստանի Դաշնությունում բնակչության շրջանում ձևավորվել է հիփոթեքային վարկավորման պահանջարկ օրենսդրական դաշտըև ենթակառուցվածքների բազան։ Ռուսաստանում հեղուկ անշարժ գույքի արժեքը, ըստ փորձագետների, կազմում է մոտ 500 միլիարդ դոլար, ինչը հիփոթեքային վարկավորման բավարար մակարդակի դեպքում կապահովի անշարժ գույքի պահանջարկ ունեցող բնակչության մի զգալի մասի բնակարանը։

Հաշվի առեք հիփոթեքային բնակարանային վարկավորման առավելությունները: Վարկառուն կարճ ժամանակում ձեռք է բերում բնակարան, վճարվում է երկարաժամկետ ապառիկ պլանով և ունի արտոնություններ. եկամտահարկ. Այսպիսով, հնարավոր է լուծել բնակչության մի ստվար զանգվածի բնակարանային խնդիրը։ Այնուամենայնիվ, գործնականում ամեն ինչ այնքան հարթ չէ, որքան տեսականորեն: Վարկառուն զգալի ծախսեր է կատարում և փաստացի վճարում է բնակարանի կրկնակի գին, այս պահին նաև Ռուսաստանի Դաշնությունում տոկոսադրույքները բավականին բարձր են։ Աշխատավարձի անկայունությունը մեծացնում է այն ռիսկերը, որոնք առաջանում են հիփոթեքային վարկ ստանալու ժամանակ։ Վիճակագրության համաձայն, բնակարանային հիփոթեքը հասանելի է այն քաղաքացիներին, որոնց ամսական եկամուտը կազմում է 40-50 հազար ռուբլի: Մինչ օրս Ռուսաստանի Դաշնության բնակչության 70%-ի համար հիփոթեքային վարկեր չեն տրամադրվում:

Պետք է օգտագործել օտար երկրների փորձը և հասկանալ, որ հիփոթեքը լուծում է և՛ տնտեսական, և՛ սոցիալական խնդիրների։ Բանկերը ցանկություն ունեն զբաղվելու հիփոթեքային վարկերով, տիրապետում են տեխնոլոգիային, բայց ակնհայտորեն բավարար գումար չկա հանրապետության ողջ տարածքում բնակչությանը բնակարանով ապահովելու խնդիրը լուծելու համար։

Որպեսզի հիփոթեքային վարկավորման համակարգը զարգանա արագ տեմպերով, անհրաժեշտ է օգտագործել պետական ​​այնպիսի ծրագրեր, ինչպիսիք են հիփոթեքը, օրինակ. մայրության կապիտալ, զինվորական հիփոթեք, հիփոթեք պետական ​​աշխատողների համար.

Հիփոթեքային վարկավորման շուկայում մեծ խնդիրը դեռ բարձր տոկոսադրույքներն են։ Ներկայումս դրույքաչափերը տատանվում են 10-ից 17%: Բացի այդ, ոչ բոլոր քաղաքացիները կարող են իրենց թույլ տալ անշարժ գույքի զգալի կանխավճար վճարել, ոչ բոլորն ունեն ցանց վարկային պատմությունև պաշտոնական աշխատավարձը։ Արդյունքում հիփոթեքային վարկավորումը զարգանում է, բայց ոչ որպես զանգվածային ապրանք, քանի որ վարկավորումը հասանելի է միայն միջինից բարձր եկամուտ ունեցող վարկառուներին։

Բնակարանային շուկայում մենաշնորհների խնդիր կա. Բնակարանների առաջնային շուկան դեռևս անթափանց է. Հաճախ ընկերությունների նեղ շրջանակը հնարավորություն է ունենում նոր բնակելի շենքեր կառուցել։ Մրցակցության բացակայությունը նույնպես պահպանում է քառակուսի մետրի արժեքը բարձր մակարդակդրանք հասանելի դարձնել սովորական սպառողներին։ Երբ բաժնետոմսերի շինարարության շուկան դադարի մոնոպոլիզացված լինել, դա ինքնաբերաբար կհանգեցնի հիփոթեքային վարկավորման մի շարք խնդիրների լուծմանը՝ անշարժ գույքի գինը շուկայական պայմաններին համապատասխան կնվազի։ Բացի այդ, անշարժ գույքի շուկայում կա էկոնոմ կարգի բնակարանների սուր պակաս։

Տնտեսական կայունության բացակայությունը, ցածր աշխատավարձերը, միջին խավի ձևավորման խնդիրները, հիփոթեքային վարկավորման համեմատաբար բարձր տոկոսադրույքները, այս ամենը խոչընդոտում է Ռուսաստանի Դաշնությունում հիփոթեքային վարկավորման համակարգի կայուն զարգացմանը։

Դիտարկենք Ռուսաստանի Դաշնությունում հիփոթեքային վարկավորման շուկայի զարգացման հեռանկարները: Գլոբալ կտրուկ տատանումների բացակայության դեպքում ֆինանսական շուկաներոլորտը կպահպանի կայուն աճի տեմպերը։ Առաջիկա 1-1,5 տարում հիփոթեքային վարկերի պահանջարկը կապահովվի Հայաստանում առաջացող դրական դինամիկայով. բնակարանաշինություն. Հիփոթեքային վարկավորման աճի հիմնական խոչընդոտը վարկերի տոկոսադրույքների աճի միտումն է, այդ թվում՝ կառավարության կողմից աջակցվող ծրագրերի շրջանակներում: Մասնավորապես, 2013-ի երկրորդ կիսամյակի սկզբին շուկայի առաջատարների մեծ մասը միջինը 1-3 տոկոսային կետով գերազանցել է ամենապահանջված ծրագրերի դրույքաչափերը (դա հիմնականում ազդել է 50%-ից ցածր նախնական վճարումներով վարկերի վրա): 2013 թվականի սեպտեմբերի 3-ից վերանայվել են Բնակարանային հիփոթեքային վարկավորման գործակալության ստանդարտ ծրագրով (այսուհետ՝ AHML) վարկավորման պայմանները. նվազագույն դրույքաչափերերբ դրանք ամրագրվել են վարկավորման ողջ ժամանակահատվածի համար, աճել են միջինը 2% կետով։ Ըստ կանխատեսումների՝ կնվազի հիփոթեքային վարկերի մատչելիությունը. գնաճը արագանում է, և Ռուսաստանի Բանկն արդեն բարձրացրել է հիմնական տոկոսադրույքները դրա դեմ պայքարում։ Արդյունքում 2013 թվականի վերջում իրականացվել է հիփոթեքային տոկոսադրույքների բարձրացում։ Ըստ փորձագետների կանխատեսումների՝ տարեկան աճի տեմպերը կլինեն 50-60% մակարդակում։ Արդյունքում մինչև 2013 թվականի վերջ հիփոթեքային վարկավորման ծավալը կանցնի 1 տրիլիոն նշաձողը։ ռուբլի եւ կկազմի 1,1 տրլն. ռուբլի։

2014 թվականին տոկոսադրույքների ազդեցությունը կարող է ավելի նկատելի լինել. որոշ վարկառուներ կհետաձգեն բնակարանի գնումը «մինչև ավելի լավ ժամանակներ» կամ կփորձեն գումար խնայել ավելի բարձր կանխավճարի համար՝ դրանով իսկ ապահովելով ավելի ցածր տոկոսադրույք։ Դրա հետ կապված՝ ակնկալվում է շուկայի աճի հետագա դանդաղում՝ հաշվի առնելով դրա մասշտաբները, տարեկան կտրվածքով դրանք չեն գերազանցի 40%-ը։

Կանխատեսումների համաձայն՝ խոշոր բանկերի մասնաբաժինը հիփոթեքային շուկայում անշեղորեն կաճի։ Սովորաբար, մեծ բանկեր, աշխատելով սեփական ծրագրերով, առանձնանում են որոշումների կայացման արդյունավետությամբ և ավելի հետաքրքիր ապրանքային առաջարկներով։ Ամենահայտնի AHML ծրագրում միջին և փոքր բանկերի շահերի անկումը նույնպես ազդեցություն կունենա։ Խոսքը միայն նման ծրագրերի շրջանակներում վարկերի արժեքի բարձրացման մասին չէ: AHML-ի ներկայիս գործունեությունն ավելի ու ավելի է վկայում ինստիտուտի ցանկության մասին՝ սահմանափակելու իր ներկայությունը դասական շուկայում և կենտրոնանալով նորարարական արտադրանքների վրա: Մասնավորապես, 2013 թվականի հունվար-հունիսին AHML-ը հիփոթեքային վարկեր է ձեռք բերել 26,1 մլրդ ռուբլով, ինչը 17%-ով ավելի է նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածի համեմատ։ Միաժամանակ, վարկավորման ընդհանուր ծավալում AHML-ի մասնաբաժինը 8%-ից նվազել է մինչև 6%:

AHML-ի հետ աշխատող բանկերն ունեն զգալի դժվարություններ և բազմաթիվ ձևականություններ, որոնք ուղեկցում են հիփոթեքային վարկի վերաֆինանսավորման գործընթացին: Հիփոթեքային վարկերի հետգնման նոր պայմանները հուշում են, որ գործընկեր բանկերը պետք է նախապես որոշեն թողարկման ծավալները և գործակալությանը վճարեն օպցիոնը։ Ակնհայտ է, որ միջին և փոքր բանկերը, որոնք կանցնեն սեփական ծրագրերին, կառաջարկեն ավելի բարձր տոկոսադրույքներ, քան AHML ստանդարտները և կպարտվեն խոշոր բանկերի հետ մրցակցության մեջ։

Հիփոթեքային վարկավորման պահանջարկը խթանելու համար պետք է ձեռնարկվեն հետևյալ միջոցները.

1) ապահովել, որ տոկոսադրույքները պահպանվեն վարկառուի համար ընդունելի մակարդակում.

2) բարձրացնել էկոնոմ կարգի բնակարանների մատչելիությունը.

3) վստահելի վարկառուներին հնարավորություն տալ նվազեցնելու կանխավճարը հիփոթեքային ապահովագրության մշակման միջոցով.

4) խթանել սոցիալական հիփոթեքային վարկավորման ծրագրերի մշակումը` ուղղված վարկառուների որոշակի կատեգորիայի (երիտասարդ ընտանիքներ, մայրական կապիտալ ստացողներ):

Եզրակացություն

Հիփոթեքային վարկը որոշակի անշարժ գույքի գրավադրմամբ վարկ է, իսկ հիփոթեքային վարկը անշարժ գույքի գրավադրմամբ վարկ է:

Ներկայումս Ռուսաստանի Դաշնությունում անշարժ գույքի նկատմամբ կայուն պահանջարկ կա, սակայն ոչ բոլորն ունեն բնակարան ձեռք բերելու հնարավորություն։ Հիփոթեքը լավագույն տարբերակն է բնակարանային խնդիրների լուծման համար։ Ավելին, տարեցտարի աճում է հետաքրքրությունը հիփոթեքային վարկերի նկատմամբ, ինչը վկայում է ապագայում հիփոթեքային վարկավորման շուկայում աճի հեռանկարների մասին։

Երկրում հիփոթեքային վարկավորման զարգացած համակարգի առկայությունը վկայում է տնտեսության զարգացման, աճի հեռանկարների և ընդհանուր առմամբ հասարակության զարգացման բարձր մակարդակի մասին։

Հիփոթեքը ազգայինի այդ օղակն է տնտեսական համակարգ, որը հնարավորություն ունի ապահովելու բնակչության դրամական միջոցների, բանկերի հարաբերությունները, շինարարական ընկերություններեւ շինարարության ոլորտի ձեռնարկությունները՝ ֆինանսական միջոցներն ուղղելով տնտեսության իրական հատված։ Մինչ օրս հիփոթեքային վարկավորման միջոցով պետք է լուծվի բնակչությանը բնակարանով ապահովելու խնդիրը։ Հիփոթեքային մեխանիզմի միջոցով կավելանա դրամական միջոցների հոսքը դեպի բնակարանային շուկա, կակտիվանան շինարարությունը և արդյունաբերության հարակից ոլորտները, ինչը նշանակում է, որ կավելանան աշխատատեղերը, կավելանան բնակչության եկամուտները և բոլոր մակարդակների բյուջեները, և տնտեսությունն ընդհանուր առմամբ կաճի. Հետևաբար, անհրաժեշտ է օգտագործել մարզերի իրական պայմաններն ու հնարավորությունները, ստեղծել անհրաժեշտ կազմակերպչական, իրավական և ֆինանսական նախադրյալներ զանգվածային բնակարանաշինության զարգացման համար՝ օգտագործելով տնտեսության այս սոցիալապես կարևոր հատվածում գործընթացները կարգավորելու շուկայական և պետական ​​մեխանիզմները։ .

Միայն պետական ​​աջակցությամբ, հիփոթեքային վարկավորման ցածր տոկոսադրույքներով, սոցիալական ծրագրերի ներդրմամբ և էկոնոմ կարգի բնակարանաշինության ակտիվացմամբ կարող է ի հայտ գալ հիփոթեքային վարկավորման կայուն և կայուն համակարգ։

Այս կուրսային աշխատանքում ուսումնասիրվել են հիփոթեքային վարկավորման ոլորտի հիմնական խնդիրները, վերլուծվել է շուկայի իրավիճակը, վեր հանվել են հիփոթեքային վարկավորման գործունեության առավել նշանակալից խնդիրները, հիփոթեքային վարկերի զարգացման կանխատեսումները և հեռանկարները ներկայիս պայմաններում։ դիտարկվել են Ռուսաստանի Դաշնությունը:

Օգտագործվածների ցանկաղբյուրները

Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգիրք (մաս 1): Ռուսաստանի Դաշնության Դաշնային օրենք
1994 թվականի նոյեմբերի 30-ի թիվ 51-FZ. [Էլեկտրոնային ռեսուրս]: - Մուտք «Consultant Plus» իրավական տեղեկատու համակարգից: - Մուտքի ռեժիմ՝ http://www.consultant.ru

1998 թվականի հուլիսի 16-ի «Հիփոթեքի (անշարժ գույքի գրավի) մասին» թիվ 102-FZ դաշնային օրենքը (փոփոխվել է 2009 թվականի հուլիսի 17-ի թիվ 166-FZ): [Էլեկտրոնային ռեսուրս]: - Մուտք «Consultant Plus» իրավական տեղեկատու համակարգից: - Մուտքի ռեժիմ՝ http://www.consultant.ru

2003 թվականի նոյեմբերի 11-ի «Հիփոթեքային արժեթղթերի մասին» թիվ 152-FZ դաշնային օրենքը: [Էլեկտրոնային ռեսուրս]: - Մուտք «Consultant Plus» իրավական տեղեկատու համակարգից: - Մուտքի ռեժիմ՝ http://www.consultant.ru

2004 թվականի դեկտեմբերի 29-ի թիվ 188-FZ դաշնային օրենքը» բնակարանային ծածկագիրՌուսաստանի Դաշնություն". [Էլեկտրոնային ռեսուրս]: - Մուտք «Consultant Plus» իրավական տեղեկատու համակարգից: - Մուտքի ռեժիմ՝ http://www.consultant.ru

2004 թվականի դեկտեմբերի 30-ի թիվ 214-FZ դաշնային օրենքը «Մասնակցության մասին ընդհանուր շինարարություն բազմաբնակարան շենքերև այլ անշարժ գույքի օբյեկտներ և Ռուսաստանի Դաշնության որոշ օրենսդրական ակտերում փոփոխություններ կատարելու մասին»: [Էլեկտրոնային ռեսուրս]: - Մուտք «Consultant Plus» իրավական տեղեկատու համակարգից: - Մուտքի ռեժիմ՝ http://www.consultant.ru

Բանկային գործ [Տեքստ]. դասագիրք / խմբ. Է.Ֆ. Ժուկովա, Ն.Դ. Էրիաշվիլի. - M.: UNITI-DANA: Unity, 2009. - 575 p.

Բանկային գործ [Տեքստ]. դասագիրք / խմբ. Լավրուշինա Օ.Ի., Մամոնովա Ի.Դ., Վալենցևա Ն.Ի. - M.: KNORUS, 2009. - 768 p.

Բանկային գործ [Տեքստ]. դասագիրք / Բելոգլազովա Գ.Ն., Կրոլիվեցկայա Լ.Պ. - Սանկտ Պետերբուրգ: Piter, 2009. - 400 p.

Բանկային գործառնություններ [Տեքստ]. դասագիրք / Պեչնիկովա Ա.Վ., Մարկովա Օ.Մ., Ստարոդուբցևա Է.Բ. - M.: FORUM: INFRA-M, 2009. - 352 p.

Ամեն ինչ հիփոթեքի մասին [Տեքստ]. դասագիրք / Afonina A.V. - Omega-L, 2008. - 210 p.

Գորեմիկինը, Վ.Ա. Հիփոթեքային վարկ՝ [Text] Դասագիրք. - M.: MGIU, 2009. - 368 p.

Փող, վարկ, բանկեր [Տեքստ]. դասագիրք / Ed. Ժուկովա Է.Ֆ., Զելենկովա Ն.Մ., Լիտվինենկո Լ.Տ. - M.: UNITI, 2011. - 783 p.

Հիփոթեք. Վարկ. Բնակարանային օրենսդրության մեկնաբանություն [Տեքստ]. դասագիրք / L.Yu. Գրուդցինա, Մ.Ն. Կոզլովը։ - M.: Eksmo, 2006. - 368 p.

Հիփոթեք. հենց համալիրի մասին [Տեքստ]. դասագիրք / Շևչուկ Դ.Ա. - Գրոսմեդիա, 2008. - 160 էջ.

Առևտրային բանկի գործունեության կազմակերպում [Teks] / Դասագիրք / M.S. Մարամիգին, Է.Գ. Շատկովսկայա, 2013. - 182 էջ.

Լուկյանով, Ա.Վ. Հիփոթեքային վարկավորման շուկայի վերլուծություն [Տեքստ] / Ա.Վ. Լուկյանով // Փողի և վարկի ամսագիր. - 2010. - թիվ 8: - Հետ. 10-15։

Հիփոթեքային վարկավորման զարգացումը Ռուսաստանի Դաշնությունում [Տեքստ]. դասագիրք / Էդ. Կոպեյկինա Ա.Բ., Ռոգոժինա Ն.Ն., Կոսարևա Ն.Բ. - Մ.: Դելո, 2010. - 256 էջ.

Ռազումովա, Ի.Ա. Հիփոթեքային վարկավորում. [Տեքստ] / 2-րդ հրատ. - Սանկտ Պետերբուրգ: Piter, 2009. - 304 p.

Հիփոթեքային վարկավորման շուկան և սոցիալ-տնտեսական ցուցանիշները Ռուսաստանում (2005-2010) // «Ռուսիպոտեկա» ՍՊԸ ընկերության վերլուծական կենտրոնի հետազոտություն, Մոսկվա. - 2010. - թիվ 11: - Հետ. 34-37 թթ.

Rusipoteka. վարկավորում և արժեթղթավորում [Text] // Վերլուծական ակնարկՍՊԸ Ռուսպոտեկա. - 2011. - թիվ 1:

Doronkin, M, Volkov, S, Samiev, P. Հիփոթեքային վարկավորում 2011 թվականի 1-ին կիսամյակում. վերածնունդից մինչև անհայտություն [Տեքստ] // Բանկային ծառայություններ. 2011. - Թիվ 11: - Հետ. 38-49 թթ.

Ռուսաստանի Դաշնության Կենտրոնական բանկ. [Էլեկտրոնային ռեսուրս]. - Մուտքի ռեժիմ՝ http://www.cbr.ru

Հիփոթեքային վարկավորում Ռուսաստանում [Էլեկտրոնային ռեսուրս]. - Մուտքի ռեժիմ՝ http://www.ipocredit.ru

Ռուսաստանի Սբերբանկ [Էլեկտրոնային ռեսուրս]. - Մուտքի ռեժիմ՝ http://www. sbrf.ru

Ռուսական հիփոթեք [Էլեկտրոնային ռեսուրս]. - Մուտքի ռեժիմ՝ http://www.russianipoteka.ru

Բնակարանային հիփոթեքային վարկավորման գործակալություն [Էլեկտրոնային ռեսուրս]. - Մուտքի ռեժիմ՝ http://www.ahml.ru

Պորտալ «Ամեն ինչ հիփոթեքի մասին» [Էլեկտրոնային ռեսուրս]. - Մուտքի ռեժիմ՝ http://www.vse-obipoteke.ru

«ՌոսԲիզնես Քոնսալթինգ» [Էլեկտրոնային ռեսուրս]. - Մուտքի ռեժիմ՝ http://www.rbc.ru

Հյուրընկալվել է Allbest.ru-ում

Նմանատիպ փաստաթղթեր

Հիփոթեքային վարկավորման տեսական հիմքերն ու էությունը. -ի համառոտ նկարագրությունըԵվ տնտեսական վերլուծությունՌուսաստանի Դաշնության բաժնետիրական առևտրային խնայբանկ. Ռուսաստանի Դաշնությունում հիփոթեքային վարկավորման պայմանների բարելավման հիմնական խնդիրներն ու ուղիները.

թեզ, ավելացվել է 05/09/2011 թ


Հիփոթեքային վարկավորման էությունը, դրա պատմությունը, դերը տնտեսության մեջ. Հիփոթեքային վարկավորման գործիքներ, վարկի վճարման հաշվարկման սխեմաներ. Ներդրումների ներգրավում բնակարանային և կոմունալ ոլորտում. Կուրսկի մարզում բնակարանային հիփոթեքային վարկավորման շուկա.

թեզ, ավելացվել է 05/06/2012 թ


Հիփոթեքային վարկի հայեցակարգը որպես վարկավորման հատուկ ձև: Հիփոթեքային վարկավորման մոդելներ, դրա զարգացման առանձնահատկությունները Ռուսաստանում. «ՍԿԲ-Բանկ» ԲԲԸ-ում հիփոթեքային վարկավորման համակարգի վերլուծություն. Հիփոթեքային վարկավորման համակարգի զարգացման հիմնական խնդիրներն ու ուղիները.

թեզ, ավելացվել է 07/01/2013 թ


Հիփոթեքային վարկավորման էությունն ու նշանակությունը տնտեսության մեջ. Բելառուսի Հանրապետության բանկային հատվածում հիփոթեքային վարկավորման վերլուծություն և գնահատում: Ուսումնասիրվող բանկի կազմակերպչական և տնտեսական բնութագրերը. Մասնաճյուղում հիփոթեքային վարկերի կազմը և կառուցվածքը.

կուրսային աշխատանք, ավելացվել է 03/12/2012 թ


Հիփոթեքային վարկավորման էությունը և դրա դերը տնտեսության մեջ. Հիփոթեքային վարկավորման շուկայի հայեցակարգը և դրա տարրերը. Ռուսական հիփոթեքային վարկավորման շուկայի վիճակը ներկա փուլում, նրա խնդիրները. Ռուսաստանում հիփոթեքային վարկավորման հիմնական ծրագրերը.

կուրսային աշխատանք, ավելացվել է 12.08.2014թ


Հիփոթեքային վարկավորման զարգացման էությունն ու պատմությունը, դրա հիմնական տեսակներն ու ձևերը, շուկայական տնտեսության մեջ դերի և կարևորության գնահատումը: Այս տեսակի վարկավորման վերլուծություն նախաճգնաժամային, ճգնաժամային և հետճգնաժամային ժամանակաշրջաններում, շուկայի մասնակիցների վարքագծի համեմատություն:

կուրսային աշխատանք, ավելացվել է 24.11.2014թ


Հիփոթեքային վարկավորման էությունը և դրա դերը Ռուսաստանի տնտեսության մեջ, այս շուկայի փուլերն ու ուղղությունները, վերաֆինանսավորման մոդելները: Ժամանակակից Ռուսաստանում հիփոթեքային վարկավորման շուկայի վերլուծություն. դինամիկա, պետական ​​ծրագրեր, խնդիրներ և հեռանկարներ:

թեզ, ավելացվել է 17.10.2013թ


«Տեմիրբանկ» ԲԲԸ-ում հիփոթեքային վարկավորման համակարգի բնութագրերը. Տեմիրբանկ ԲԲԸ-ի վարկային պորտֆելի վերլուծություն. Հիփոթեքային վարկավորման էությունն ու դերը բանկի գործունեության մեջ. Ղազախստանի Հանրապետությունում հիփոթեքային վարկավորման համակարգը, զարգացման հեռանկարները.

կուրսային աշխատանք, ավելացվել է 17.03.2010թ


Հիփոթեքային վարկի տարբերակիչ առանձնահատկությունները. Հիփոթեքային վարկերի հիմունքները. Հիփոթեքային վարկավորման գործառույթները. Ռուսաստանի Դաշնությունում հիփոթեքային վարկավորման համակարգի վերլուծություն. Բնակարանների ձեռքբերման համար հիփոթեքային վարկի տրամադրման կարգը, հիփոթեքային խնդիրներ.

վերացական, ավելացվել է 30.10.2014թ


Ընդհանուր դրույթներ, զարգացման պատմություն, հիփոթեքային վարկավորման պետական ​​աջակցություն. Հիփոթեքային վարկավորման ոլորտում արտասահմանյան երկրների փորձը: Ժամանակակից հիփոթեքային վարկավորման հիմնական խնդիրները և հիփոթեքային վարկավորման բարելավման ուղիները.

Հիփոթեքը (անշարժ գույքի գրավը՝ որպես տարբեր քաղաքացիական պարտավորությունների կատարման ապահովման միջոց) ավանդաբար ծառայում է զարգացած շուկայական տնտեսություն ունեցող երկրներում որպես քաղաքացիական շրջանառության կայունացման կարևորագույն գործոններից մեկը, արդյունավետ գործիքպատշաճ մակարդակի վրա պահպանել ֆինանսական և վճարային կարգապահությունը, պարտատերերի իրավունքների և օրինական շահերի հուսալի երաշխավոր:

Հիփոթեքն իր բովանդակությամբ երկու բաղադրիչ ունի՝ տնտեսական և իրավական։

Տնտեսական առումով հիփոթեքը անշարժ գույքի նկատմամբ սեփականության իրավունքի շրջանառության շուկայական գործիք է այն դեպքերում, երբ օտարման այլ ձևերը (առք և վաճառք, փոխանակում) օրինական և առևտրային առումով անիրագործելի են, և թույլ է տալիս լրացուցիչ ֆինանսական ռեսուրսներ ներգրավել իրականացման համար: տարբեր նախագծերից։

Իրավական առումով հիփոթեքը անշարժ գույքի գրավն է՝ հիփոթեքային վարկ ստանալու նպատակով, երբ գույքը մնում է պարտապանի ձեռքում։

Հիփոթեքային վարկը վարկ (վարկ) է, որը տրվում է այս անշարժ գույքի գրավադրմամբ անշարժ գույք գնելու համար՝ որպես պարտավորության երաշխիք: Վարկի նկատմամբ պահանջի իրավունքները կարող են հաստատվել և փոխանցվել հիփոթեքի միջոցով՝ մուրհակի տիպի գրանցված արժեթուղթ:

Հաշվի առնելով հիփոթեքը տնտեսական կատեգորիա, պետք է ընդգծել, որ այն բաղկացած է երեք տերմիններից և միաժամանակ արտահայտում է.

Գույքային հարաբերություններ;

Վարկային հարաբերություններ;

ֆինանսական հարաբերություններ.

Սեփականության հարաբերություններն արտահայտվում են սեփականության իրավունքի և գույքի, բայց ոչ տիրապետման իրավունքի փոխանցման մեջ՝ մինչև պարտքի գծով վճարումների ավարտը կամ վճարելուց հրաժարվելու դեպքում պարտավորությունների կատարումը։ Հիփոթեքը խթանում է անշարժ գույքի շրջանառությունը և վերաբաշխումը` ապահովելով օբյեկտների նկատմամբ սեփականության իրավունքի իրացումը, երբ օտարման այլ ձևերն այս կոնկրետ դեպքերում տեղին չեն:

Վարկային հարաբերություններն արտահայտվում են անշարժ գույքի գրավադրմամբ հիփոթեքային վարկերի տրամադրմամբ: Անշարժ գույքի գրավադրումը հանդես է գալիս որպես արտադրության զարգացման համար անհրաժեշտ ֆինանսական միջոցներ ներգրավելու գործիք։ Միևնույն ժամանակ, հիփոթեքային վարկերի առանձնահատկությունները հետևյալն են.

1. Պարտադիր անվտանգություն.

2. Վարկի ժամկետը.

3. Թիրախային կերպար.

4. Հիփոթեքային վարկը համեմատաբար ցածր ռիսկային բանկային գործառնություն է:

5. Նոտարական վավերացում և պետական ​​գրանցում.

Ֆինանսական հարաբերություններն արտահայտվում են հիփոթեքային վարկերի վերաֆինանսավորմամբ, ներառյալ նաև հիփոթեքը, որը հավաստում է գրավառուի իրավունքը անշարժ գույքի նկատմամբ և հանդիսանում է արժեթուղթ իր բոլոր բնորոշ հատկանիշներով՝ սեփականության իրավունքի, փաստաթղթային և սակարկելիության մեկուսացում: Արժեթղթի վրա հիմնված ֆինանսական հարաբերությունները ստեղծում են բազմաստիճան ֆիկտիվ կապիտալ, հետևաբար, երբ անշարժ գույքի օբյեկտի սեփականատերը թողարկում է առաջնային, երկրորդային հիփոթեքային վարկեր, ածանցյալ հիփոթեքային արժեթղթեր, տեղի է ունենում շրջանառու կապիտալի կամ ֆիկտիվ կապիտալի ավելացում:

Հիփոթեքային վարկավորման համակարգը հարաբերությունների համակարգ է հիփոթեքային վարկերի առաջնային և երկրորդային շուկաների ձևավորման և անշարժ գույքի, ապահովագրության և հիփոթեքային արժեթղթերի շուկաների հետ հարաբերությունների, որոնք բխում են հիփոթեքային շուկայում գործող կազմակերպությունների ակտիվ փոխազդեցությունից:

Հիփոթեքային վարկավորման համակարգը պետք է բաղկացած լինի հետևյալ հատվածներից.

Անշարժ գույքի շուկա, որն ունի հիփոթեքային վարկավորմանը մասնակցելու համար անհրաժեշտ հատկանիշներ.

Հիփոթեքային վարկերի առաջնային շուկան, որն ընդգրկում է պարտատերերի և միմյանց միջև համապատասխան պարտավորություններ ստանձնած պարտատերերի գործունեության ողջ փաթեթը, որտեղ պարտապանը (գրավատուն) ապահովում է որպես կատարման եղանակ, իսկ պարտատերը (գրավատուն) ընդունում է անշարժ գույքը որպես գրավ;

Հիփոթեքային վարկերի երկրորդային շուկան, որն ապահովում է հիփոթեքային և հիփոթեքային վարկերի նկատմամբ իրավունքների փոխանցումը (արդեն տրված հիփոթեքային վարկերի վաճառք), ինչպես նաև արդեն տրված հիփոթեքային վարկերի վերաներդրում։ Երկրորդային շուկան կապ է առաջնային հիփոթեքային շուկայում վարկատուների և հիփոթեքային արժեթղթերի շուկայում ներդրողների միջև՝ ապահովելով ներդրողների միջոցների կուտակումը և ֆինանսական հոսքերն ուղղելով դեպի հիփոթեքային վարկեր.

Հիփոթեքով ապահովված արժեթղթերի շուկա, որն ապահովում է վարկային պարտավորությունների և հիփոթեքային պայմանագրերի (հիփոթեքային պարտատոմսերի) անձնավորված իրավունքների վերափոխումը անանձնական եկամուտ ստեղծող արժեթղթերի (պարտատոմսերի) և դրանց տեղաբաշխումը երկարաժամկետ ներդրողների շրջանում: Այլ կերպ ասած, հիփոթեքով ապահովված արժեթղթերի շուկայում ֆիզիկական և իրավաբանական անձինք ձեռք են բերում, կուտակում և տեղաբաշխում միջնորդների կողմից առաջարկվող հիփոթեքով ապահովված արժեթղթեր՝ դրանցից եկամուտ ստանալու համար.

Ապահովագրական շուկա, որն ապահովում է ռիսկերի ապահովագրություն հիփոթեքային վարկավորման համակարգում:

Հիփոթեքային վարկային հարաբերությունների մասնակիցներ.

1. Վարկառուներ - ֆիզիկական անձինք, ովքեր մտել են վարկային պայմանագրերբանկերի (վարկային կազմակերպությունների) հետ, որոնց պայմաններով վարկի տեսքով ստացված միջոցներն օգտագործվում են բնակարան ձեռք բերելու համար: Նման պայմանագրերի կատարումն ապահովված է ձեռք բերված բնակարանի հիփոթեքով: Առավելագույն չափըՅուրաքանչյուր վարկառուի համար վարկը որոշվում է նրա վճարունակության և վարկի մարման համար տրամադրված երաշխիքի գնահատման հիման վրա, ինչպես նաև հաշվի առնելով դրա հուսալիությունը և նախկինում ստացված վարկերի պարտքի մնացորդը.

2. Բնակարան վաճառողներ` ֆիզիկական և իրավաբանական անձինք, որոնք վաճառում են իրենց սեփականության կամ այլ ֆիզիկական կամ իրավաբանական անձանց պատկանող անշարժ գույք, ներառյալ. շինարարական կազմակերպություններ;

3. Վարկատուներ - հիմնական պարտատերերը, իհարկե, բանկերն են, որոնք կարող են լինել մասնագիտացված (հիփոթեքային) կամ ունիվերսալ: Որպես պարտատեր կարող են հանդես գալ նաև այլ իրավաբանական անձինք, որոնք քաղաքացիներին տրամադրում են նպատակային երկարաժամկետ վարկեր բնակարաններ գնելու համար.

Աղյուսակ 1. Բանկային կարգավորման իրավական դաշտը:

Անուն	Բովանդակություն
Բանկային համակարգի կազմը
Վարկային կազմակերպություն	Իրավաբանական անձ, որն իր գործունեության հիմնական նպատակն է շահույթ ստանալու համար, Ռուսաստանի Դաշնության Կենտրոնական բանկի հատուկ թույլտվության (լիցենզիայի) հիման վրա, իրավունք ունի իրականացնել բանկային գործառնություններ, որոնք նախատեսված են ս.թ. «Բանկերի և բանկային գործունեության մասին» դաշնային օրենքը. Վարկային կազմակերպությունը ձևավորվում է սեփականության ցանկացած ձևի հիման վրա՝ որպես տնտեսվարող սուբյեկտ
Բանկ	Վարկային հաստատություն, որն ունի հետևյալ բանկային գործառնությունները միասնաբար իրականացնելու բացառիկ իրավունք՝ ֆիզիկական և իրավաբանական անձանցից դրամական միջոցներ ներգրավել ավանդներ, այդ միջոցների տեղաբաշխում իր անունից և իր հաշվին՝ վճարման, մարման պայմաններով. հրատապություն, ֆիզիկական և իրավաբանական անձանց հաշիվների բացում և վարում
Ոչ բանկային վարկային կազմակերպություն	Վարկային կազմակերպություն, որն ունի որոշակի բանկային գործառնություններ իրականացնելու իրավունք, նախատեսված է դաշնային օրենք. Վավեր համակցություններ բանկային գործառնություններոչ բանկային վարկային հաստատությունների համար ստեղծվում են Ռուսաստանի Բանկի կողմից
արտասահմանյան բանկ	Օրենքով որպես այդպիսին ճանաչված բանկ օտար երկիրըորի տարածքում գրանցված է

4. Հիփոթեքային վարկերի երկրորդային շուկայի օպերատորներ (բնակարանային հիփոթեքային վարկավորման գործակալություններ) - մասնագիտացված կազմակերպություններ, որոնք վերաֆինանսավորում են երկարաժամկետ հիփոթեքային վարկեր տրամադրող պարտատերերին: Երկրորդային շուկայի օպերատորները, ի լրումն վարկատուների վերաֆինանսավորման, թողարկում են բաժնետիրական հիփոթեքով ապահովված արժեթղթեր, միջոցներ ներգրավում բնակարանային վարկավորման ոլորտում ներդրողներից և օգնում վարկատուներին հիփոթեքային վարկավորման ռացիոնալ քաղաքականություն իրականացնելու հարցում: Եթե ​​գործակալությունները վարկատուներից մարում են հիփոթեքային վարկերը, ապա նրանց գործունեությունը չի պահանջում Ռուսաստանի Բանկի լիցենզիա: Եթե ​​գործակալությունները կգործեն հիփոթեքային պահանջներով, ապա դրանք պետք է լիցենզավորված լինեն որպես ոչ բանկային վարկային հաստատություն.

5. Անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների և դրա հետ գործարքների պետական ​​գրանցման մարմինները, որոնք գրանցում են բնակելի տարածքների առքուվաճառքի գործարքները, ձևակերպում են սեփականության իրավունքի փոխանցումը նոր սեփականատիրոջը, գրանցում են հիփոթեքային պայմանագրերը և հիփոթեքային իրավունքները, պահպանում և տրամադրում են տեղեկություններ. բնակելի հիփոթեքային տարածքների սեփականության իրավունքներն ու ծանրաբեռնվածությունները.

6. Հիփոթեքային բնակարանների ապահովագրություն, վարկառուների անձնական ապահովագրություն և հիփոթեքային շուկայի մասնակիցների քաղաքացիական պատասխանատվության ապահովագրություն իրականացնող ապահովագրական ընկերությունները.

7. Գնահատողներ` անշարժ գույքի մասնագիտական ​​գնահատման իրավունք ունեցող իրավաբանական և ֆիզիկական անձինք, որոնց գործունեությունը կարգավորվում է «Ռուսաստանի Դաշնությունում գնահատման գործունեության մասին» դաշնային օրենքով: Պրոֆեսիոնալ գնահատողների գործունեությունը լիցենզավորված է, և լիցենզիա տված մարմինը պետք է վերահսկողություն իրականացնի գնահատողների՝ օրենքին համապատասխանության նկատմամբ։

Հիփոթեքային վարկավորման դեպքում հիփոթեքի առարկայի արժեքի շուրջ վեճի դեպքում գնահատումը պարտադիր է:

Գնահատող գործունեությունը գործունեության այն եզակի տեսակներից է, որի համար նախատեսված է գնահատողների քաղաքացիական պատասխանատվության պարտադիր ապահովագրություն։ Մասնավորապես, գնահատողն իրավունք չունի զբաղվել գնահատման գործունեությամբ՝ առանց ապահովագրության պայմանագիր կնքելու։ Ապահովագրված դեպքը կլինի երրորդ անձանց վնասների պատճառումը` կապված իր գործունեության գնահատողի կողմից` սահմանված արբիտրաժի կամ արբիտրաժային տրիբունալի օրինական ուժի մեջ մտած որոշմամբ:

8. Անշարժ գույքի ընկերություն՝ պրոֆեսիոնալ միջնորդ անշարժ գույքի շուկայում, ծառայություններ մատուցող օբյեկտների որոնման, պայմանագրերի կազմման և բանկ ներկայացնելու համար անհրաժեշտ փաստաթղթերի փաթեթի պատրաստման համար: Անշարժ գույքի ոլորտում գործունեությունը լիցենզավորված է. Մասնավորապես, «Լիցենզավորման մասին» օրենքում նշված է որոշակի տեսակներգործունեությանը։ Բացի անշարժ գույքի ձեռնարկությունների գործունեության նկատմամբ վերահսկողություն իրականացնող պետական ​​մարմիններից, այն իրականացվում է նաև. հասարակական կազմակերպություններ. Դրանց թվում է Ռիելթորների Ռուսաստանի գիլդիան:

Անշարժ գույքը, հանդես գալով որպես հատուկ տեսակի ապրանք, ունի որոշակի դրամական արժեք։ Սովորաբար այս գնահատականը ձևավորվում է ինքնաբուխ, սուբյեկտիվ գործոնների ազդեցության տակ (առաջին հերթին առաջարկի և պահանջարկի ազդեցության տակ): Միաժամանակ, ցանկացած անշարժ գույք գնահատելիս կան որոշակի օբյեկտիվ գործոններ, որոնք կողմերը պետք է հաշվի առնեն կոնկրետ պայմանագիր կնքելիս։

Մի շարք պրոֆեսիոնալ մասնակիցներ աշխատում են հիփոթեքային շուկայում։ Միևնույն ժամանակ, միայն բարձր որակավորում ունեցող մասնագետները, օգտագործելով ֆինանսական կառավարման, արտադրական գործունեության և ձեռնարկության ռեսուրսների ժամանակակից հայեցակարգերը, կարող են հաջողությամբ հարմարեցնել կառավարման առաջադեմ տեխնիկան առկա տնտեսական պայմաններին: Համաշխարհային փորձը ցույց է տալիս, որ հիփոթեքային վարկավորման էական հիմքը վարկային հաստատությունների, մասնավորապես առևտրային բանկերի գործունեությունն է, որոնք հիփոթեքային վարկավորման շուկայի կարևորագույն սուբյեկտներից են։

Ավելին թեմայի շուրջ 1.1. Հիփոթեքային և հիփոթեքային վարկերի հայեցակարգը և էությունը.

1. Գրավոր վարույթի հայեցակարգը և բնորոշ առանձնահատկությունները. դատարանի որոշում կայացնելու հիմքերը. դատարանի որոշման հայեցակարգը և էությունը. պատվերի արտադրության փուլերը
2. Կատարողական վարույթի հայեցակարգը և էությունը. կատարողական վարույթի մասնակիցներ. կատարողական վարույթի ընդհանուր կանոններ. կատարողական վարույթի իրականացման կարգը. վերականգնողի, պարտապանի և այլ անձանց իրավունքների պաշտպանությունը կատարողական գործողություններ կատարելիս
3. ԳԼՈՒԽ 1. ՏՆՏԵՍԱԿԱՆ ԸՆԿԵՐՈՒԹՅՈՒՆՆԵՐԻ ԿԱՌԱՎԱՐՄԱՆ ՄԱՐՄԻՆՆԵՐԻ ԳՈՐԾՈՒՆԵՈՒԹՅԱՆ ԱՆԴԱՄՆԵՐԻ ԳՈՐԾՈՒՆԵՈՒԹՅԱՆ ԱՐԴՅՈՒՆԱՎԵՏՈՒԹՅԱՆ ԲԱՐՁՐԱՑՄԱՆ ԻՐԱՎԱԿԱՆ ՄԵԽԱՆԻԶՄԻ ՀԱՍԿԱՑՈՒԹՅՈՒՆԸ ԵՎ ԷՈՒԹՅՈՒՆԸ.
4. § 1. Մասնավոր իրավունքի պաշտպանության միջոցների և մեթոդների հայեցակարգը և էությունը
5. «ՄԱՍՆԱՑՈՂ ՊԱՏԱՍԽԱՆԱՏՎՈՒԹՅԱՆ» ՀԱՍԿԱՑՈՒԹՅՈՒՆԸ ԵՎ ԷՈՒԹՅԱՆԸ ՄԱՅՐԱՄԱՔՍԱՅԻՆ ԵՎՐՈՊԱԿԱՆ ԵՎ ԱՆԳԼՈ-ԱՄԵՐԻԿԱԿԱՆ ՏԵՍԱԿԻ ԻՐԱՎԱԿԱՆ ԿԱՐԳԵՐՈՒՄ.
6. ՌՈՒՍԱՍՏԱՆԻ ԿՈՐՊՈՐԱՏԻՎ ԻՐԱՎՈՒՆՔՈՒՄ «ՆԱԽՏԱՆ ՊԱՏԱՍԽԱՆԱՏՎՈՒԹՅԱՆ» ՀԱՍԿԱՑՈՒԹՅՈՒՆԸ ԵՎ ԷՈՒԹՅՈՒՆԸ.
7. § 1. Արդարադատության հայեցակարգը և էությունը քրեական դատավարությունում
8. § 1.1 Միգրացիայի ոլորտում Ռուսաստանի Ներքին գործերի նախարարության անձնագրային և վիզային գործունեության տեղեկատվական աջակցության հայեցակարգը և էությունը

- Հեղինակային իրավունք - Փաստաբանություն - Վարչական իրավունք - Վարչական գործընթաց - Հակամենաշնորհային և մրցակցային իրավունք - Արբիտրաժ (տնտեսական) գործընթաց - Աուդիտ - Բանկային համակարգ - Բանկային իրավունք - Գործարար - Հաշվապահություն - Գույքային իրավունք - Պետական ​​իրավունք և կառավարում - Քաղաքացիական իրավունք և գործընթաց - Դրամական շրջանառություն, ֆինանսներ և վարկ - Փող - Դիվանագիտական ​​և հյուպատոսական իրավունք -

Բնակարանային հիփոթեքային վարկավորման համակարգը զարգացած է շուկայական տնտեսություն ունեցող բոլոր երկրներում և անհրաժեշտ ինստիտուտ է, որն օգտագործվում է պետության կողմից ինչպես տնտեսական, այնպես էլ սոցիալական քաղաքականության մեջ:

Ընդհանուր առմամբ երկրում հիփոթեքային վարկավորման ծավալը սովորաբար համեմատվում է ՀՆԱ-ի հետ։ Եվրոպական համայնքի երկրներում այս ցուցանիշը կազմում է մոտ 50%: ԱՄՆ-ում՝ ավելի քան 70%։ Հոլանդիայում

- գրեթե 90%: Կոլումբիայում՝ 12%։ Հարավային Կորեայում՝ 14%։ Ռուսաստանում այս ցուցանիշը 2 տոկոսի մակարդակում է։

Հիփոթեքային վարկավորումը հասկացվում է որպես փոխհարաբերությունների համակարգ պետական ​​ռեգիստրում գրանցված անշարժ գույքով ապահովված բնակչության բնակարանային խնդիրները լուծելու համար, ինչպես նաև երկարաժամկետ ներգրավելու նպատակով հիփոթեքային վարկ տրամադրած ֆինանսական հաստատությունների կողմից վարկերի վերաֆինանսավորման համակարգ: վարկային ռեսուրսներ.

1. Հիփոթեքային վարկերի ուղղակի տրամադրում. Այս ոլորտը հիմնականում զբաղվում է վարկային կառույցներով։ Դրանցից շատերը կան.Գերմանիա՝ միայն հիփոթեքային բանկ, ԱՄՆ-ում՝ ցանկացած կազմակերպություն, որն ունի լիցենզիա։

2. Ֆինանսական ռեսուրսների հայթայթում հիփոթեքային վարկերի վաճառքի կամ հիփոթեքով ապահովված արժեթղթերի թողարկման և ֆոնդային շուկայում (արժեթղթերի շուկայում) տեղաբաշխման միջոցով: Նրանք զբաղվում են ուղղությամբ ֆինանսական ընկերություններ, հիփոթեքային հիմնադրամները (տարածաշրջանային բնակարանային և հիփոթեքային ֆոնդ) որպես երկրորդային շուկայի օպերատորներ, որոնք գնում են բանկերի հիփոթեքային ակտիվներ և իրենց անունից թողարկում արժեթղթեր։ Մեկ մակարդակի մոդելի դեպքում այս գործողություններն իրականացվում ենվարկատու բանկ.

Վարկավորման գործընթացն իրականացվում է վարկավորման սկզբունքների խստիվ պահպանմամբ, որի նպատակը փոխառության արժեքի պահպանումն է։

Հիփոթեքային վարկի տեղը վարկային հարաբերությունների համակարգում (ինքնուրույն աշխատանքի համար) կամ վարկերի դասակարգման մեջ (CST-ի վերաբերյալ դասախոսություններում պետք է լինի):

Վարկերի դասակարգման հիմնական չափանիշը փոխառված արժեքի նպատակային օգտագործումն է: Այսպիսով, վարկերը լինում են արտադրողական (ձեռնարկությանն արտադրական նպատակներով վարկ) կամ ոչ արտադրական (սպառողական) ձևով։ Վարկավորման արտադրողական ձևը բնութագրվում է վարկի շարժմամբ որպես կապիտալ (որպես ինքնաճող արժեք): Այս դեպքում վարկի մարման աղբյուրը հասույթն է: Այսպիսով, վարկային հարաբերությունների այս ձևն ինքնին կազմում է դրա մարման աղբյուրը։ Սպառողական վարկը մարվում է բնակչության ընդհանուր եկամուտների հաշվին։ Սա կորոշի, թե որտեղ պետք է տեղադրել հիփոթեքային վարկը: Կազմեք դասակարգման տարբեր չափանիշներ և գտեք, թե որտեղ է գտնվում հիփոթեքային վարկը:

b.i.1. Բաշխում

Այս գործառույթներից ընտրեք դրանք, որոնք բնորոշ են IR-ին: Վարկի ընդհանուր գործառույթների թվին ավելացրեք հիփոթեքային վարկին հատուկ գործառույթներ:

Գտեք ռիսկերը վարկի տեսության մեջ, տեղափոխեք դրանք հիփոթեքային վարկավորման համակարգ։ Դիտեք IC-ի համար վարկային գործարքների ռիսկերի առանձնահատկությունները:

Հիփոթեքային վարկավորման գործընթացն ուղեկցվում է վարկավորման սկզբունքների պարտադիր կիրառմամբ։ Այս սկզբունքները ներառում են.

 Վարկի նպատակային բնույթը

 հրատապություն

 Վճարում

 Անվտանգություն

 Տարբերակված կերպար

 Մարումը վարկի պարտադիր ներհատուկ, ներքին սեփականությունն է։

Ինքներդ որոշում կայացրեք, թե ինչպես դիտել սկզբունքները: Բացահայտեք նրանցից յուրաքանչյուրը: Գտեք հիփոթեքային վարկավորման այս սկզբունքների առանձնահատկությունները:

Դուք կարող եք ավելացնել հիփոթեքային վարկավորման զարգացման վրա ազդող գործոններ: Ոչ անհրաժեշտ

2) հիփոթեքային վարկավորման համակարգի տարրեր

Բնակարանային հիփոթեքային վարկավորման համակարգը փոխկապակցված սուբյեկտների, օբյեկտների և գրավի մի շարք է, որոնք փոխազդում են մեկ կազմակերպչական և տնտեսական հիմունքներով: Այս համակարգի հիմնական տարրերից են վարկատու սուբյեկտները, որոնք ներառում են վարկառու, վարկատու, երկրորդային շուկայի օպերատոր, անշարժ գույքի և ապահովագրական ընկերություններ, անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների և դրա հետ գործարքների պետական ​​գրանցման մարմինները, ներդրողները և պետությունը: Հիփոթեքային վարկավորումն առանց այս համակարգի չի կարող աշխատել:

3) հիփոթեքային վարկավորման հիմնական չափորոշիչներն ու փուլերը

Ստանդարտներ - միատեսակ փոխկապակցված դրույթների, փաստաթղթերի և պահանջների մի շարք հիփոթեքային վարկավորման մասնակիցների, փաստաթղթերի և պայմանագրերի բովանդակության, կառուցման և կատարման համար, որոնք կարգավորում են հիփոթեքային վարկավորման համակարգի մասնակիցների միջև հարաբերությունները:

Ստանդարտները մշակվում են հետևյալ նպատակների համար.

 Հիփոթեքային վարկավորման, գործարքների, աշխատանքների, ծառայությունների մասնակիցների իրավահարաբերությունների կիրառական ձևերի և մեթոդների միատեսակության և օրինականության, ինչպես նաև փաստաթղթերի տեխնիկական և տեղեկատվական համատեղելիության ապահովում.

 Հիփոթեքային վարկերի տրամադրման և պահպանման հուսալի ընթացակարգերի իրականացում (հիփոթեքով վավերացված)