Անշարժ գույքի կյանքի ցիկլը որպես տնտեսական օբյեկտ. Գույքի մաշվածության որոշում Գույքի մնացած տնտեսական կյանքը

Ժամկետ ֆիզիկական կյանքօբյեկտը այն ժամանակաշրջանն է, որի ընթացքում շենքը գոյություն ունի: Ֆիզիկական կյանքի ժամկետն ավարտվում է շենքի քանդումով։

Շինարարական տարրերի ֆիզիկական կյանքի մեթոդ

Ֆիզիկական կյանքի ժամկետը այն ժամանակաշրջանն է, որի ընթացքում կառույցը իրականում գոյություն ունի և հարմար է դրանում բնակվելու կամ աշխատելու համար:

Շենքի ֆիզիկական կյանքը (FZh) - շենքի շահագործման ժամանակահատվածը, որի ընթացքում շենքի կրող կառուցվածքային տարրերի վիճակը համապատասխանում է որոշակի չափանիշների (կառուցվածքի հուսալիություն, ֆիզիկական ամրություն և այլն): Օբյեկտի ֆիզիկական կյանքի ժամկետը սահմանվում է շինարարության ընթացքում և կախված է շենքերի կապիտալ խմբից: Ֆիզիկական կյանքը ավարտվում է, երբ օբյեկտը քանդվում է:

VF - ֆիզիկական կյանքի բնորոշ շրջան

Օբյեկտի ֆիզիկական (օգտակար) կյանքի ժամկետը ֆունկցիոնալ օգտագործման վիճակում գտնվող օբյեկտի փաստացի գոյության ժամանակահատվածն է մինչև դրա քանդումը (ոչնչացումը), երբ դուք կարող եք ապրել կամ աշխատել դրա մեջ: Ֆիզիկական կյանքի ժամկետն ավարտվում է, երբ օբյեկտը քանդվում է:

կյանքի մեթոդ. Յուրաքանչյուր գույքի կյանքի տևողությունը սահմանվում է դրա նախագծման ընթացքում: Գնահատման տեսության մեջ կան հետևյալ հասկացությունները, որոնք որոշում են անշարժ գույքի օբյեկտի գործունեության տարբեր ժամկետները՝ ֆիզիկական կյանքի ժամկետ, տնտեսական կյանքի ժամկետ, արդյունավետ տարիք:

Ֆիզիկական կյանքի տերմինը այն ժամանակահատվածն է, որի ընթացքում գույքը իրականում գոյություն ունի և կարող է օգտագործվել իր նպատակային նպատակների համար:

կյանքի մեթոդ. Այս մեթոդի կիրառման ժամանակ ֆիզիկական վատթարացման տոկոսը հաշվարկվում է որպես արդյունավետ տարիքի և ժամկետի հարաբերակցություն. տնտեսական կյանքը.  

Ձեռնարկությունում ամորտիզացվող ակտիվների օգտակար կյանքը կարող է ավելի փոքր լինել, քան դրանց ֆիզիկական կյանքը: Ի լրումն արտադրության գործոնների վրա հիմնված մաշվածության և քայքայման գործոնների, ինչպիսիք են ակտիվի օգտագործման հերթափոխերի քանակը կամ գործարանի շահագործման կամ պահպանման ծրագիրը, պետք է հաշվի առնվեն նաև այլ գործոններ: Սա ներառում է հնացում՝ տեխնոլոգիայի կամ արտադրանքի բարելավման փոփոխությունների պատճառով, հնացում՝ պայմանավորված արտադրության այս միջոցներով արտադրված ապրանքների կամ ծառայությունների շուկայական պահանջարկի փոփոխությամբ, և օրինական սահմանափակումներ, ինչպիսիք են վարձակալության ժամկետը:

ՕԳՏԱԳՐԱԿԱՆ ԿՅԱՆՔ - այն ժամանակահատվածը, որի ընթացքում ակտիվը կօգտագործվի սեփականատիրոջ կողմից, սովորաբար S.P. ավելի կարճ, քան այդ ակտիվի ֆիզիկական կյանքը:

Անկախ օգտագործված մաշվածության մեթոդից, գնահատված ժամկետը օգտակար ծառայությունպետք է պարբերաբար վերանայվի: Ակտիվների օգտակար ծառայության ժամկետը որոշվում է կազմակերպության համար ակտիվի ակնկալվող օգտակարության հիման վրա և, հետևաբար, կարող է էականորեն տարբերվել ակտիվի տնտեսական և ֆիզիկական կյանքից: Ակտիվների օգտակար ծառայության ժամկետի ավելացումը կարող է պայմանավորված լինել հետագա ծախսերով, որոնք վերականգնում են ակտիվի արտադրողականությունը և այդպիսով երկարացնում դրա սկզբնական ժամկետը: շահավետ օգտագործումը(օրինակ՝ վերանորոգում, ակտիվի այլ սպասարկում): Ակտիվների օգտակար ծառայության ժամկետի կրճատումը կարող է լինել նոր առաջադեմ տեխնոլոգիաների ի հայտ գալու, շուկայում փոփոխությունների հետևանք։ Սպասվող ծառայության ժամկետի և նախկինում որոշվածի միջև զգալի տարբերության դեպքում պետք է կատարվեն անհրաժեշտ ճշգրտումներ ընթացիկ և հեռանկարային ժամանակաշրջանների համար հաշվեգրված մաշվածության չափի մեջ:

Կյանքի ժամանակի մեթոդը կարող է օգտագործվել կամ ընդհանուր մաշվածությունը հաշվարկելու համար, ներառյալ ֆիզիկական, ֆունկցիոնալ և արտաքին մաշվածությունը, կամ հաշվարկելու միայն մեկ տեսակի մաշվածություն:

Կադրերի վերապատրաստման կազմակերպման գործընթացում տեխնոլոգիաների և տեխնոլոգիաների արագ զարգացման համատեքստում անընդհատ առաջանում են մի շարք հարցեր, օրինակ՝ որո՞նք են տեխնիկական և առաջադեմության չափանիշները. տնտեսական գիտելիքներանհրաժեշտ է առաջնորդվել մասնագետների և աշխատողների վերապատրաստմամբ. Դրանց լուծումը հնարավորություն կտա կազմակերպել կադրերի համապատասխան ուսուցում ներկայում և խորացված ուսուցում ապագայում։ Իսկ ճանապարհներից մեկն էլ անհատական ​​մասնագիտությունների մասնագետների մոդելների ստեղծումն է։ Այս մոդելները ոչ միայն պետք է կառուցվեն մի շարք մասնագիտացված գիտելիքների հիման վրա, այլև օրգանապես ներառեն ֆիզիկական և հոգևոր որակների զարգացումը աշխատողների շրջանում ամբողջական աշխարհայացք ձևավորելու համար: Ոչ միայն մասնագետ, այլեւ կիրթ, կուլտուրական մարդ պատրաստելու խնդիրն այսօր ավելի է սրվում, քանի որ մշակույթի պակասը, ինչպես պրոֆեսոր Վ.Ա. Վենիկով, երբեմն վրեժխնդիր է լինում անսպասելի կերպով՝ թույլ չտալով, որ իսկապես տիրապետես 1-ին մասնագիտությանը:

Կամավոր պայմանագրի վաղաժամկետ դադարեցման դեպքում՝ մինչև դրա գործողության 5-ամյա ժամկետի ավարտը (բացառությամբ կողմերից անկախ պատճառներով ապահովագրության պայմանագրի խզման դեպքերի) և ֆիզիկական անձանց դրամական միջոցները վերադարձնելու դեպքում (մարում). Ապահովագրության կանոններին և պայմանագրի պայմաններին համապատասխան վճարման ենթակա գումար՝ ապահովագրության պայմանագրի վաղաժամկետ դադարեցման, ինչպես նաև պայմանների փոփոխության դեպքում. ասված համաձայնագիրըինչ վերաբերում է դրա տևողությանը

Օրինակ 1. Կյանքի երկարաժամկետ կամավոր ապահովագրության պայմանագիր կնքած ֆիզիկական անձը 5 տարի ժամկետով փոխում է պայմանագրի ժամկետը՝ դրա ժամկետը կրճատելու ուղղությամբ։ սկզբի վրա

Արժեքի մոտեցում- սա գնահատման մեթոդների մի շարք է, որը հիմնված է գնահատման օբյեկտի վերականգնման կամ փոխարինման համար անհրաժեշտ ծախսերի որոշման վրա՝ հաշվի առնելով կուտակված մաշվածությունը: Այն հիմնված է այն ենթադրության վրա, որ գնորդը պատրաստի օբյեկտի համար չի վճարի ավելին, քան նմանատիպ օգտակար օբյեկտ ստեղծելու համար:

Ծախսային մոտեցում կիրառելու համար անհրաժեշտ տեղեկատվություն.

Աշխատավարձի մակարդակ;

Վերավճարի գումարը;

սարքավորումների ծախսեր;

Տվյալ տարածաշրջանում շինարարների շահույթի դրույքաչափերը.

Շինանյութերի շուկայական գները.

Արժեքի մոտեցման առավելությունները.

1. Նոր օբյեկտները գնահատելիս ծախսային մոտեցումը ամենահուսալին է։

2. Այս մոտեցումը տեղին է կամ միակ հնարավորը հետևյալ դեպքերում.

§նոր շինարարության արժեքի տեխնիկական և տնտեսական վերլուծություն;

§Գոյություն ունեցող օբյեկտի թարմացման անհրաժեշտության հիմնավորումը.

հատուկ նշանակության շենքերի գնահատում.

§շուկայի «պասիվ» հատվածների օբյեկտները գնահատելիս.

§ հողօգտագործման արդյունավետության վերլուծություն;

§օբյեկտների ապահովագրման խնդիրների լուծում;

§հարկային խնդիրների լուծում.

§այլ մեթոդներով ձեռք բերված գույքի արժեքը համաձայնեցնելիս.

Արժեքի մոտեցման թերությունները.

1. Ծախսերը միշտ չէ, որ համարժեք են շուկայական արժեքին:

2. Գնահատման ավելի ճշգրիտ արդյունքի հասնելու փորձերը ուղեկցվում են աշխատուժի ծախսերի արագ աճով:

3. Գնահատվող գույքի ձեռքբերման և ճիշտ նույն օբյեկտի նոր շինարարության ծախսերի անհամապատասխանությունը, քանի որ. Գնահատման գործընթացում կուտակված մաշվածությունը հանվում է շինարարության արժեքից:

4.Հին շենքերի վերարտադրության արժեքի հաշվարկման խնդրահարույցությունը.

5. Հին շենքերի և շինությունների կուտակված մաշվածության քանակի որոշման բարդությունը.

6.Առանձին գնահատում հողամասշենքերից։

7. Խնդրահարույց գնահատում հողատարածքներՌուսաստանում.

Արժեքի մոտեցման փուլերը(տես նկարը):

Հողամասի արժեքի հաշվարկ՝ հաշվի առնելով ամենաարդյունավետ օգտագործումը (Cz):

Փոխարինման արժեքի կամ փոխարինման արժեքի հաշվարկ (Svs կամ Szam):

Կուտակված մաշվածության հաշվարկ (բոլոր տեսակների) (Sizn):

Օբյեկտի արժեքի հաշվարկ՝ հաշվի առնելով կուտակված մաշվածությունը՝ Sleep = Svs-Sizn.

Անշարժ գույքի վերջնական արժեքի որոշում՝ Sit = Sz + Sleep:

Բրինձ. Անշարժ գույքի արժեքի գնահատման կարգը՝ օգտագործելով ինքնարժեքի մոտեցումը

Արժեքի հաշվարկման մեթոդներ. Ներդրողի և կապալառուի այլընտրանքային հիմունքներով գնահատումներ (հաշվարկներ) կազմելիս կարող են օգտագործվել ծախսերի հաշվարկման հետևյալ մեթոդները.

ռեսուրս;

ռեսուրս-ինդեքս;

հիմնական-ինդեքս;

հիմնական փոխհատուցում;

հիմնված տվյալների բանկի վրա նախկինում կառուցված կամ նախագծված անալոգային օբյեկտների արժեքի վերաբերյալ:

Ռեսուրսների մեթոդ - Հաշվարկը ընթացիկ (կանխատեսվող) գներով և ռեսուրսների սակագներով (արժեքի տարրեր), հիմնված է նյութերի, արտադրանքի, կառուցվածքների (ներառյալ արտադրական գործընթացում օգտագործվող օժանդակ նյութերի) անհրաժեշտության վրա, ինչպես նաև տվյալների հեռավորությունների և դրանց առաքման եղանակների վրա: շինհրապարակը, տեխնոլոգիական նպատակներով էներգիայի սպառումը, շինարարական մեքենաների շահագործման ժամանակը և դրանց կազմը, աշխատողների աշխատանքային ծախսերը:

3Ա. Գույքի մաշվածության որոշում

Արժեզրկումը բնութագրվում է գույքի օգտակարության, սպառողական գրավչության նվազմամբ պոտենցիալ ներդրողի տեսանկյունից և արտահայտվում է ժամանակի ընթացքում արժեքի նվազմամբ (ամորտիզացիա) տարբեր գործոնների ազդեցության տակ: Մաշվածությունը (I) սովորաբար չափվում է որպես տոկոս, իսկ մաշվածությունը գնահատվում է որպես մաշվածություն (O):

Կախված գույքի մաշվածության պատճառներից՝ առանձնանում են մաշվածության հետևյալ տեսակները՝ ֆիզիկական, գործառական և արտաքին։

Ֆիզիկական մաշվածություն - արժեզրկում, որը կապված է բնական ֆիզիկական ծերացման և արտաքին անբարենպաստ գործոնների ազդեցության հետևանքով օբյեկտի կատարողականի նվազման հետ.

Ֆունկցիոնալ մաշվածություն - մաշվածություն նման օբյեկտների ժամանակակից պահանջներին չհամապատասխանելու պատճառով.

Արտաքին մաշվածություն - մաշվածություն արտաքինի փոփոխությունների արդյունքում տնտեսական գործոններ.

Ֆիզիկական և ֆունկցիոնալ մաշվածությունը բաժանվում է շարժական և անուղղելի:

Շարժական հագուստ - սա մաշվածություն է, որի վերացումը ֆիզիկապես հնարավոր է և տնտեսապես իրագործելի, այսինքն. մաշվածության այս կամ այն ​​տեսակի վերացման համար կատարված ծախսերը նպաստում են ամբողջ օբյեկտի արժեքի բարձրացմանը:

Մաշվածության բոլոր հնարավոր տեսակների նույնականացումը գույքի կուտակված մաշվածությունն է: Կուտակված կուտակված մաշվածությունը օբյեկտի կյանքի տևողության ֆունկցիան է: Դիտարկենք այս ցուցանիշը բնութագրող հիմնական գնահատող հասկացությունները:

Շենքի ֆիզիկական կյանքը (FZh) - շենքի շահագործման ժամանակահատվածը, որի ընթացքում շենքի կրող կառուցվածքային տարրերի վիճակը համապատասխանում է որոշակի չափանիշների (կառուցվածքի հուսալիություն, ֆիզիկական ամրություն և այլն): Ֆիզիկական կյանքը ավարտվում է, երբ օբյեկտը քանդվում է:

Ժամանակագրական տարիք (XV) - օբյեկտի շահագործման հանձնման օրվանից մինչև գնահատման ամսաթիվն անցած ժամանակահատվածը.

Տնտեսական կյանք (EJ) որոշվում է գործառնական ժամանակով, որի ընթացքում օբյեկտը եկամուտ է ստեղծում: Այս ժամանակահատվածում շարունակական բարելավումները նպաստում են գույքի արժեքին: Օբյեկտի տնտեսական կյանքն ավարտվում է, երբ օբյեկտի շահագործումը չի կարող եկամուտ բերել, որը նշված է անշարժ գույքի շուկայի այս հատվածի համադրելի օբյեկտների համար համապատասխան դրույքաչափով:

Արդյունավետ տարիք (EV) հաշվարկվում է շենքի ժամանակագրական տարիքի հիման վրա՝ հաշվի առնելով դրա տեխնիկական վիճակը և գնահատման ամսաթվին գերակշռող տնտեսական գործոնները, որոնք ազդում են գնահատվող գույքի արժեքի վրա:

Մնացած տնտեսական կյանքը (OSE) շենքեր - ժամանակաշրջանը գնահատման օրվանից մինչև դրա տնտեսական կյանքի ավարտը (նկ. 3.4):

Գնահատման պրակտիկայում մաշվածությունը պետք է տարբերվի հաշվապահական հաշվառման մեջ օգտագործվող համանման տերմինից (ամորտիզացիա): Մոտավոր ամորտիզացիան այն հիմնական պարամետրերից մեկն է, որը թույլ է տալիս հաշվարկել գնահատված օբյեկտի ընթացիկ արժեքը կոնկրետ ամսաթվով:

Բրինձ. Կյանքի կառուցման ժամանակաշրջանները և դրանք բնութագրող ցուցանիշները

Ֆիզիկական վատթարացում - օբյեկտի տեխնիկական և գործառնական որակների աստիճանական կորուստ, որոնք ի սկզբանե դրվել են շինարարության ընթացքում, բնական և կլիմայական գործոնների, ինչպես նաև մարդու կյանքի ազդեցության տակ:

Շենքերի և շինությունների ֆիզիկական քայքայումը որոշելու չորս մեթոդ կա.

Նորմատիվ (բնակելի շենքերի համար);

արժեքը;

Կյանքի ժամանակի մեթոդ

· փորձագետ.

Նորմատիվ մեթոդ հաշվարկ ֆիզիկական մաշվածություններառում է միջոլորտային կամ գերատեսչական մակարդակի տարբեր նորմատիվ հրահանգների կիրառում:

Բնահյութ ծախսերի մեթոդ Ֆիզիկական մաշվածության որոշումը շինարարական տարրերի վերստեղծման արժեքը որոշելն է:

Շենքերի ֆիզիկական քայքայման որոշում կյանքի մեթոդ . Ֆիզիկական մաշվածության, արդյունավետ տարիքի և տնտեսական կյանքի ցուցանիշները գտնվում են որոշակի հարաբերակցության մեջ, որը կարող է արտահայտվել բանաձևով.

Ես կրում եմ;

EV - արդյունավետ տարիք;

VF - ֆիզիկական կյանքի բնորոշ շրջան;

OSFZh - ֆիզիկական կյանքի մնացած ժամանակահատվածը:

ֆունկցիոնալ հագնում: Ֆունկցիոնալ մաշվածության նշաններ գնահատված շենքում՝ անհամապատասխանություն տարածության պլանավորման և/կամ միջև կառուցողական լուծումժամանակակից ստանդարտներ, ներառյալ տարբեր սարքավորումներ, որոնք անհրաժեշտ են կառուցվածքի բնականոն շահագործման համար՝ դրա ընթացիկ կամ նախատեսված օգտագործմանը համապատասխան:

Շարժական ֆունկցիոնալ մաշվածություն որոշվում է անհրաժեշտ վերակառուցման ծախսերով՝ նպաստելով գույքի առավել արդյունավետ շահագործմանը։

Ֆունկցիոնալ մաշվածության պատճառները.

տարրերի ավելացում պահանջող թերություններ.

տարրերի փոխարինում կամ արդիականացում պահանջող թերություններ.

Գերբարելավումներ.

Անվերականգնելի ֆունկցիոնալ մաշվածություն պայմանավորված է գնահատված շենքերի հնացած կառուցվածքային բնութագրերով՝ համեմատած ժամանակակից շինարարական ստանդարտների հետ: Անուղղելի ֆունկցիոնալ մաշվածության նշան է այդ թերությունները վերացնելու համար ծախսեր կատարելու տնտեսական աննպատակահարմարությունը: Անուղղելի ֆունկցիոնալ մաշվածության արժեքը կարող է որոշվել երկու եղանակով.

1) ռենտայի կորուստների կապիտալացումը.

2) շենքը պատշաճ կարգով պահպանելու համար անհրաժեշտ ավելցուկային գործառնական ծախսերի կապիտալացում:

Արտաքին (տնտեսական) արժեզրկում - օբյեկտի արժեզրկում գնահատման օբյեկտի նկատմամբ արտաքին միջավայրի բացասական ազդեցության հետևանքով. շուկայական իրավիճակ, անշարժ գույքի որոշակի օգտագործման վրա դրված սերվիտուտներ, շրջակա ենթակառուցվածքների փոփոխություններ և օրենսդրական որոշումներ հարկային ոլորտում և այլն: . Անշարժ գույքի արտաքին արժեզրկումը շատ դեպքերում անվերականգնելի է գտնվելու վայրի անփոփոխության պատճառով, սակայն որոշ դեպքերում այն ​​կարող է «ինքնահետանալ» շրջակա շուկայական միջավայրի դրական փոփոխությունների պատճառով:

Արտաքին մաշվածությունը գնահատելու համար կարող են օգտագործվել հետևյալ մեթոդները.

վարձակալության կորուստների կապիտալացում;

համեմատական ​​վաճառք (զուգակցված վաճառք);

տնտեսական կյանքի տևողությունը.

Անշարժ գույքի օբյեկտի կյանքի ցիկլը ենթակա է որոշակի օրինաչափությունների և ներառում է տնտեսական և ֆիզիկական կյանքի շրջանը

Տնտեսական կյանքի ժամկետը, որը որոշում է այն ժամանակահատվածը, որի ընթացքում օբյեկտը կարող է օգտագործվել որպես շահույթի աղբյուր: Տնտեսական կյանքն ավարտվում է, երբ կատարված բարելավումները այլևս չեն նպաստում գույքի արժեքին։

Տիպիկ ֆիզիկական կյանքի տեւողությունը գույքի իրական գոյության ժամանակահատվածն է գործառական օգտագործելի վիճակում մինչեւ դրա քանդումը: Այն որոշվում է կարգավորող փաստաթղթերով: Անշարժ գույքի օբյեկտների ֆիզիկական և տնտեսական կյանքն ունի օբյեկտիվ բնույթ, որը կարող է կարգավորվել, բայց չի կարող չեղարկվել։

Lifetime - այն ժամանակահատվածը, երբ օբյեկտը գոյություն ունի, և դուք կարող եք ապրել կամ աշխատել դրանում:

Գույքի կյանքի ժամկետի տեսանկյունից առանձնանում են այնպիսի տերմիններ, ինչպիսիք են.

Արդյունավետ տարիքը, որն արտացոլում է օբյեկտի տարիքը կախված տեսքը, տեխնիկական վիճակ.

Ժամանակագրական (փաստացի) տարիքը, որը համապատասխանում է օբյեկտի շահագործման ժամանակաշրջանին, գործարկման պահից:

Տնտեսական կյանքի մնացած ժամանակահատվածը, որն օգտագործվում է փորձագետի կողմից օբյեկտը գնահատելու համար և կազմում է գնահատման օրվանից մինչև օբյեկտի տնտեսական կյանքի ավարտը ընկած ժամանակահատվածը:

Անշարժ գույքի, որպես տնտեսական օբյեկտի, կյանքի ցիկլը հետևյալն է.

1. Ստեղծագործություն

2. Անշարժ գույքի պետական ​​գրանցում - Ռուսաստանի Դաշնություն - իրավական ակտանշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների առաջացման, սահմանափակման (ծանրաբեռնման), փոխանցման կամ դադարեցման վիճակի ճանաչում և հաստատում Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի համաձայն:

3. Տիրապետում և օգտագործում; սեփականատերերի փոփոխություն. Տիրապետում - քաղաքացիական իրավունքում - սեփականատիրոջ լիազորություն. իրի փաստացի տիրապետում, սեփականատիրոջ համար այդ իրի վրա անմիջական ազդեցության հնարավորություն ստեղծելով.

4. Զարգացում

5. Անշարժ գույքի սպառողական գույքի վատթարացում

6. Տնտեսական կյանքի ավարտ

Ձեռնարկության անշարժ գույքի կյանքի ցիկլը որպես գույքային համալիր

132-րդ հոդվածի համաձայն.

1. Ձեռնարկությունը որպես իրավունքների օբյեկտ ճանաչվում է որպես ձեռնարկատիրական գործունեության համար օգտագործվող գույքային համալիր:

Ձեռնարկությունն ամբողջությամբ որպես գույքային համալիր ճանաչվում է որպես անշարժ գույք:

2. Ձեռնարկությունն ամբողջությամբ կամ դրա մի մասը կարող է լինել վաճառքի, գրավի, վարձակալության և այլ գործարքների, որոնք կապված են իրական իրավունքների հիմնադրման, փոփոխության և դադարեցման հետ:

Ձեռնարկության կառուցվածքը որպես գույքային համալիր ներառում է իր գործունեության համար նախատեսված գույքի բոլոր տեսակները, ներառյալ հողատարածքները, շենքերը, շինությունները, սարքավորումները, գույքագրումը, հումքը, արտադրանքը, պահանջի իրավունքը, պարտքերը, ինչպես նաև անհատականացման իրավունքներ: ձեռնարկությունը, նրա արտադրանքը, աշխատանքը և ծառայությունները (ընկերության անվանումը, ապրանքային նշանները, սպասարկման նշանները) և այլ բացառիկ իրավունքներ, եթե այլ բան նախատեսված չէ օրենքով կամ պայմանագրով:

Ձեռնարկության կյանքի ցիկլը որպես գույքային համալիր.

1. Ձեռնարկության ստեղծում կամ սեփականաշնորհում

2. Գույքային իրավունքների պետական ​​գրանցում (պետական, քաղաքային, մասնավոր, բաժնային սեփականություն). Ձեռնարկության նկատմամբ իրավունքների պետական ​​գրանցումը և նրա հետ գործարքները պետք է իրականացվեն հատուկ կարգով՝ ելնելով այս օբյեկտի իրավական առանձնահատկություններից: Ձեռնարկության հիմնական առանձնահատկությունն է իր կազմում տարբեր տարածքներում գտնվող հողատարածքներ և այլ անշարժ գույք ներառելու հնարավորությունը, ինչպես նաև բացառելու հնարավորությունը. Անշարժ գույքձեռնարկությունից։

3. Ձևավորումը կամ նախագծային հզորության հասնելը

4. Օպտիմալ կատարում

5. Սեփականության փոփոխություն՝ մասնավոր և ընդհանուր

7. Վերակազմավորում, բարեփոխում, վերակառուցում, միաձուլում, ձեռքբերում

8. Սնանկություն (ընտրովի քայլ)

9. Լուծարում (ընտրովի քայլ): Գույքային համալիրի լուծարումը սնանկության վարույթի օրենսդրական դրույթներին համապատասխան սնանկ կազմակերպության գույքի (այդ թվում` անշարժ գույքի) վաճառքի աճուրդներն ու այլ մեխանիզմներն են:

10. Գործողության դադարեցում` բնական ոչ վերականգնողական դադարեցում, ֆիզիկական ոչնչացում, գիտակցված քանդում:

Կյանքի ցիկլը անշարժ գույքի գոյության գործընթացների ամբողջական հաջորդականությունն է՝ գործարկումից մինչև դադարեցում: Տեսականորեն և գործնականում առանձնանում են չորս տեսակի ցիկլեր՝ բիզնես ցիկլ, արտադրանքի կյանքի ցիկլ, բիզնեսի տեսակ և ձեռնարկություն՝ որպես սեփականության համալիր։ ցիկլի տևողության վրա ազդում են արտադրության ժամանակաշրջանները, ֆիզիկական և հնացածությունը, օբյեկտի կապիտալ արժեքը, շահագործման պայմանները, շուկայական պայմանները և այլ գործոններ: Անշարժ գույքի գնահատման համար հետաքրքիր է դիտարկել անշարժ գույքի կյանքի 2 ցիկլը.

1. Անշարժ գույքի կյանքի ցիկլը որպես ֆիզիկական օբյեկտ:

2. Անշարժ գույքի կյանքի ցիկլը որպես սեփականության օբյեկտ.

Անշարժ գույքի (ապրանքների) կյանքի ցիկլը որպես ֆիզիկական օբյեկտ բաղկացած է 11 փուլից.

1. Նախաներդրումային փուլ (հնարավորությունների վերլուծություն, հիմնավորում).

2. Ստեղծում, ձեւավորում (նախագծում, կառուցում).

3. Շահագործման հանձնում.

4. Տիրապետում և օգտագործում.

5. Ֆունկցիոնալ, տնտեսական հնացում։

6. Ֆիզիկական մաշվածություն.

7. Կապիտալ վերանորոգումկամ վերակառուցում։

8. Սպառողական հատկությունների վատթարացում.

9. Փոփոխություն ֆունկցիոնալ նպատակ.

10. Տնտեսական կյանքի ավարտը.

11. Գոյության դադարեցում (բնական ոչնչացում, քանդում).

Անշարժ գույքի կյանքի ցիկլի 3-րդ և 11-րդ փուլերում պահանջվում է իրավունքների պետական ​​գրանցման կարգ:

Անշարժ գույքի, որպես սեփականության օբյեկտի, կյանքի ցիկլը կարելի է բաժանել 10 փուլերի.

1. Ձեռքբերում (գնում, շինարարություն, ժառանգություն).

2. Տիրապետել և օգտագործել որոշակի ժամանակահատվածում.

3. Օբյեկտների կառավարում.

4. Շահույթի արդյունահանում, կարիքների բավարարում։

5. Օբյեկտի նկատմամբ գույքի և իրական իրավունքների տնօրինում.

6. Սեփականատերերի, սեփականատերերի, օգտագործողների բազմակի փոփոխություն:

7. Օբյեկտի ֆունկցիոնալ նպատակի փոփոխություն.

8. Սեփականության իրավունքի դադարեցում (վաճառք, ազգայնացում, ռեկվիզիա).

9. Օբյեկտի տնտեսական կյանքի ավարտը.

10. Նախորդ ցիկլի կրկնություն կամ նոր, փոփոխվածի կառուցում:

Անշարժ գույքի կյանքի ցիկլի 1-ին, 6-րդ և 8-րդ փուլերում պահանջվում է իրավունքների պետական ​​գրանցման կարգ:

Անշարժ գույքի օբյեկտներն իրենց գոյության ընթացքում ենթակա են ֆիզիկական, իրավական և տնտեսական փոփոխություններ. Արդյունքում, յուրաքանչյուր անշարժ իր (բացի հողից) անցնում է կյանքի ցիկլի հետևյալ ընդլայնված փուլերը.

Ձևավորում - շինարարություն, նոր ձեռնարկության ստեղծում, հողամասի ձեռքբերում (գնում, հատկացում և այլն);

Շահագործում - գործարկում և զարգացում (ընդլայնում, վերակառուցում, գործունեության փոփոխություն, վերակազմավորում և այլն)

Սեփականատիրոջ, սեփականատիրոջ կամ օգտագործողի փոփոխություն (հնարավոր է կրկնվել);

Գոյության դադարեցում՝ քանդում, լուծարում, բնական ոչնչացում։

Առաջին, երրորդ և չորրորդ փուլերն են պետական ​​գրանցումօբյեկտի ստեղծման կամ լուծարման, ինչպես նաև սեփականության իրավունքի փոփոխության փաստը.

Անշարժ գույքի կյանքի ցիկլը ենթակա է որոշակի օրինաչափությունների և ներառում է տնտեսական, ֆիզիկական, ժամանակագրական և տնտեսական կյանքի մնացած ժամանակահատվածը:

Տնտեսական կյանքի տևողությունըօբյեկտի շահավետ օգտագործման ժամանակաշրջանն է, երբ կատարված բարելավումները նպաստում են գույքի արժեքին։ Լավ վերանորոգումը, վերանորոգումը և պայմանների օպտիմալացումը մեծանում են, մինչդեռ վատ սպասարկումը կրճատում է օբյեկտի տնտեսական կյանքը: Այն ավարտվում է, երբ բարելավումները այլևս չեն նպաստում ապրանքի արժեքին՝ դրա ընդհանուր հնության պատճառով:

ֆիզիկական տերմինկյանքը- սա ֆունկցիոնալ օգտագործելի վիճակում գտնվող օբյեկտի իրական գոյության շրջանն է մինչև դրա քանդումը (ոչնչացումը): Այն կարող է լինել նորմատիվ, փաստացի, հաշվարկված (կանխատեսված) և աճել՝ պայմանավորված արդիականացմամբ և պայմանների բարելավմամբ։

Արդյունավետ տարիքարտաքին տեսքի հիման վրա և տեխնիկական վիճակշենքեր։ Սա օբյեկտի փաստացի պահպանման, գործարքի, գնահատման պահին նրա վիճակին համապատասխանող տարիքն է։ Արդյունավետ տարիքը կարող է ավելի մեծ կամ փոքր լինել, քան ժամանակագրական տարիքը:

Ժամանակագրական տարիքժամանակահատվածն է` օբյեկտի շահագործման հանձնելու օրվանից մինչև գործարքի կամ գնահատման ամսաթիվը:

Մնացած տնտեսական կյանքըշենքը հաշվարկվում է գնահատման (վերլուծության) օրվանից մինչև տնտեսական կյանքի ավարտը: Վերանորոգման և վերանորոգման աշխատանքները երկարացնում են այս ժամկետը:

Ֆիզիկական և տնտեսական պայմաններշենքերի կյանքն ունի օբյեկտիվ բնույթ, որը կարելի է կարգավորել, բայց չեղարկել։ Կյանքի ցիկլի բոլոր փուլերը և կյանքի տևողությունը փոխկապակցված են, և երբ դրանցից մեկը փոխվում է, մյուսները համապատասխանաբար փոխվում են:

Մաշվածության աստիճանը գնահատելու համար օգտագործվում են հետևյալ տերմինները.

Տնտեսական կյանքի տևողությունըներկայացնում է մի ժամանակահատված, որի ընթացքում օբյեկտը կարող է օգտագործվել՝ ստանալով շահույթ: Օբյեկտը հասնում է իր տնտեսական կյանքի ավարտին, երբ նրա ներդրումը ձեռնարկության գույքային համալիրի արժեքին հավասար է զրոյի:

Ֆիզիկական կյանքի տևողությունըներկայացնում է այն ժամանակահատվածը, որի ընթացքում օբյեկտը իրականում գոյություն ունի:

Արդյունավետ տարիքհիմնված է օբյեկտի արտաքին տեսքի գնահատման վրա՝ հաշվի առնելով նրա վիճակը, դիզայնը և դրա արժեքի վրա ազդող տնտեսական գործոնները։

Մնացած տնտեսական կյանքըԱկտիվը գնահատման օրվանից մինչև դրա տնտեսական կյանքի ավարտն ընկած ժամանակահատվածն է:

Գնահատողի խնդիրն է՝ կարողանա հաշվարկել օբյեկտի մնացած տնտեսական կյանքը։ Վերլուծելիս գնահատողը չպետք է ելնի այն ենթադրությունից, որ առարկայի ֆիզիկական ծերացումը համաչափ է նրա ֆիզիկական և ֆունկցիոնալ մաշվածությանը: Պատշաճ վերանորոգման, արդիականացման կամ վերազինման իրականացումը մեծացնում է օբյեկտի կյանքը:

Օբյեկտի տնտեսական կյանքի մնացած ժամանակահատվածի վրա ազդում են տնտեսական և քաղաքական պայմանների փոփոխությունները:

Մաշվածության որոշման այս մեթոդը հիմնված է հիմնականում մաշվածության հաշվարկման փորձագիտական ​​և նորմատիվ մեթոդների վրա: Գնահատողը ուսումնասիրում է օբյեկտը և նրա եզրակացությունները հիմնված են այն փաստի վրա, որ արդյունավետ տարիքը, արտահայտված որպես տոկոս, արտացոլում է օբյեկտի բնորոշ տնտեսական կյանքը, ինչպես կուտակված մաշվածության տոկոսն է արտացոլում վերարտադրության ընդհանուր արժեքը գնահատման ամսաթվի դրությամբ: Այսպիսով, մաշվածությունը կարող է որոշվել հետևյալ հարաբերությամբ.

ԵՎ = EV

EV - արդյունավետ տարիք;

BC - օբյեկտի փոխարինման արժեքը.

TC-ն տիպիկ տնտեսական կյանքն է (ծառայության ժամկետը):

Հաշվարկի օրինակ.

Օբյեկտի ծառայության ժամկետը 50 տարի է, նրա ժամանակագրական տարիքը ХрВ = 20 տարի։ Հաշվի առնելով օբյեկտի փոխարինման արժեքը 100%, մենք ունենք.

Х(И) 20 տարի (ХрВ)

H = 40% մաշվածություն, որտեղ.

100 (արև) 50 տարի (TC)

X - անհայտ արժեք;

XpB - ժամանակագրական տարիք:

Երբեմն արդյունավետ տարիքը հավասարվում է բնորոշ տնտեսական կյանքին, որի դեպքում հաշվարկը կատարվում է հետևյալ կերպ.

ԷՖ= փոխարինման արժեքի % մաշվածություն

20 տարի (EF)=0.333 կամ հագնում =33.3%

60 տարեկան (TS)

Արժեզրկումը հաշվարկելու համար որոշ դեպքերում շատ կարևոր է հաշվի առնել օբյեկտի մնացած տնտեսական կյանքը, այնուհետև մաշվածությունը հաշվարկվում է հետևյալ կերպ.

I + OS կամ EV + OS, որտեղ.

ՕՀ - տնտեսական կյանքի մնացած ժամանակահատվածը:

Հաշվարկի օրինակ. Օբյեկտի բնորոշ տնտեսական կյանքը 80 տարի է։ Նրա ժամանակագրական տարիքը 15 տարեկան է։ Արդյունավետ տարիքը որոշվում է գնահատողի կողմից՝ հիմնվելով շրջակա միջավայրի վիճակի, դիզայնի, բնույթի վերլուծության վրա և կազմում է 20 տարի (վատ սպասարկման և պատշաճ սպասարկման բացակայության պատճառով):