Բաժնետոմսերի կառուցում. ինչպես են մշակողները աշխատելու անցումային շրջանում: Ընդունվել են բնակարանաշինության մասին օրենսդրության վիթխարի փոփոխությունները Ե՞րբ է լինելու համատեղ շինարարության նոր օրենքը.

Սեփական տուն գնելը շատ քաղաքացիների խնդիր է։ Որոշ երիտասարդներ որոշում են գնալ այնպիսի հուսահատ քայլի, ինչպիսին է կառուցվող շենքում բնակարան գնելը միայն ծնողներից բաժանված անկախ կյանք սկսելու համար։ Ցավոք, նման ռիսկը միշտ չէ, որ արդարացված է, հատկապես, երբ ծրագրավորողի մասին տեղեկությունը համեմատաբար քիչ է:

Մինչ օրս հաստատվում է շինարարությանը սեփական կապիտալի մասնակցության արգելքի մասին օրենքը։ Ռուսաստանի նախագահ Վլադիմիր Պուտինը հայտարարել է, որ շուտով ուժի մեջ կմտնի նախադպրոցական երեխաներին արգելող օրենքը։ Այս նորամուծությունը պայմանավորված է բաժնետերերին հնարավոր խարդախություններից պաշտպանելու անհրաժեշտությամբ: Այլևս չի լինի այնպիսի իրավիճակ, երբ DDU-ն ստիպի մարդկանց վճարել իրենց վերջին գումարը այն բնակարանների համար, որոնք վաճառքի պահին դեռ ավարտված չեն եղել: Այնուամենայնիվ, սա մեծ ռիսկ է, և դա կապված է առաջին հերթին այն բանի հետ, որ բաժնետոմսերի սեփականատերերի փողերը կարող են արդարացված չլինել։

Սա լուրջ խնդիր է, որը երկար ժամանակ անհանգստացնում էր շատերին, ովքեր որոշել էին անավարտ բնակարան ձեռք բերել։ Ի վերջո, պահանջվում էր պայմանագիր կնքել կառուցապատողի հետ, վճարել նրանց դժվարությամբ վաստակած միջոցները, այնուհետև սպասել երկար ժամանակ, որպեսզի վերջապես հնարավորություն ստանա բնակություն հաստատել երկար սպասված սեփական բնակարանում:

Երաշխիքներ և պատասխանատվություն

Սեփական մասնակցության արգելման մասին նախագահի հրամանագրի որոշումը որոշակի երաշխիքներ է տալիս այն քաղաքացիներին, ովքեր որոշում են կայացնել բնակարան ձեռք բերել։ Այժմ նոր շենքում բնակարան գնելիս կարող եք վստահ լինել, որ քաղաքացին ամեն դեպքում բնակարան կստանա։ Ցանկացած ռիսկ բացառվում է։

Այն դեպքում, երբ մշակողը ինչ-ինչ պատճառներով չի կատարում իր պարտավորությունները, ապա նա պետք է անպայման տույժ վճարի: Բնակարան գնելու համար ներդրումներ կատարող քաղաքացին ոչ մի կերպ չի տուժում հնարավոր փոփոխություններից.

Պահանջվող փաստաթղթեր

Օրենքի համաձայն՝ որոշ դեպքերում ոչ ոք չի կարող գումար ընդունել մասնավոր ներդրողներից, քանի դեռ համապատասխան փաստաթղթերը չեն տրամադրվել։ Բնակչության փողերը կարող են օգտագործել միայն մշակող-սեփականատերերը։ Այնուամենայնիվ, կա փաստաթղթերի որոշակի փաթեթ, որը պետք է հավաքվի: Եթե ​​գոնե մեկ կարեւոր թուղթ պակասի, ապա հնարավոր չի լինի նման կարեւոր գործարք կնքել։Այսպիսով, ինչի՞ վրա պետք է ուշադրություն դարձնել:

Շինության թույլտվություն

Բնակարան գնելու իրավունք տվող հիմնական փաստաթուղթը. Շինարարության թույլտվություն պետք է լինի:Առանց դրա անհնար է խոսել սեփական կապիտալի մասնակիցների իրավունքների պաշտպանության մասին։ Մինչև 2018 թվականին ՀԴՄ համաձայնագիրը կնքելը, անհրաժեշտ է ուշադրություն դարձնել փոփոխված օրենքին և գործել փոփոխված կանոններին համապատասխան։

հողային փաստաթուղթ

Շինարարությանը սեփական կապիտալի մասնակցության արգելքն այժմ հնարավորություն է տալիս մանրակրկիտ ուսումնասիրել ձեր իրավունքները և առավելագույնս օգտվել դրանցից: Փաստաթուղթն ինքնին պետք է պարունակի սեփականության իրավունքի գրանցում:

Ծրագրի հռչակագիր

Այս տեսակի փաստաթուղթը պետք է հրապարակվի: Լավագույնն այն է, որ նախապես ծանոթանաք փաստաթղթերին, որպեսզի պատկերացնեք, թե ինչ է առաջարկում գործընկերը: Դիզայնի հռչակագիրը որոշակի երաշխիքներ է տալիս:

Հարկ է նշել այն փաստը, որ վերը նշված բոլոր փաստաթղթերը մեծ նշանակություն ունեն: Մեկը մյուսի օգտին չի կարելի անտեսել։ Համատեղ շինարարությունում անհնար է վերցնել ֆինանսական ռեսուրսներաշխատանքի մեկնարկից առաջ. Հակառակ դեպքում դա կհամարվի կոպիտ խախտում։ Որոշիչ քայլեր ձեռնարկելուց առաջ պետք է ուշադիր ուսումնասիրել գործընկերոջ փաստաթղթերը, վերլուծել իրավիճակը և միայն դրանից հետո որոշում կայացնել։ Ամեն դեպքում, այն պետք է լինի բովանդակալից ու լուրջ, ոչ թե հապճեպ վերաբերվել։

Գրանցում

Անշարժ գույքի շուկայի մասին օրենք կա, ըստ որի սեփական կապիտալում մասնակցության պայմանագիրը ենթակա է պարտադիր գրանցման։ Հակառակ դեպքում այն ​​կհամարվի անվավեր:Գրանցումը բացառում է ծրագրավորողի կողմից որևէ խարդախության հնարավորությունը: Այսպիսով, բնակարանը հնարավոր չի լինի կրկնակի վաճառել և անբարեխիղճ գումար ստանալ։ Սեփական կապիտալի արգելման մասին օրենքը, որն արգելում է բաժնետիրոջ փողի անազնիվ օգտագործումը, օգնում է քաղաքացիներին վստահ լինել ապագայի նկատմամբ: Որոշակի բնակարան կգրանցվի մեկում Պետական ​​ռեգիստր. Այսպիսով, բացառվում է խաբվելու և կյանքում ուժեղ հիասթափություն ստանալու հավանականությունը։

Այլ պարտավորություններ

Կողմերը պարտավորվում են կատարել միմյանց նկատմամբ հանձնարարված խնդիրները։ Պահանջվող գումարը վճարած քաղաքացին լիովին իրավունք ունի իր ձեռքի տակ վերցնել պատրաստի գույքը։ Կառուցապատողը ստորագրում է տունը կառուցելու պայմանը։ Եթե ​​ինչ-ինչ պատճառներով պայմանագրի պայմանները ինչ-որ կերպ խախտվեն, մեղավորը պետք է տույժ վճարի, որը զգալի գումար է։ Պայմանագիրն ինքնին կնքվում է ըստ օրենքների շինարարական շուկա, միայն գրավոր՝ տարբեր թյուրիմացություններից խուսափելու համար։Ռուսաստանի Դաշնության կառավարությունը փաստաթղթին հատուկ պահանջներ է սահմանել: Այն պետք է պարունակի որոշակի տվյալներ:

Օբյեկտի նկարագրությունը

Գույքը (տունը կամ բնակարանը) պետք է հստակ փաստաթղթավորվի: Մանրամասն նկարագրված է ընդհանուր քառակուսի մետրը, սենյակների քանակը, պատշգամբները, լոջաները և այլն։ Սա անհրաժեշտ է հնարավոր սխալները վերացնելու, մշակողի կողմից խաբեության զարգացումը կանխելու համար: Անդամների իրավունքների հիմնադրամ ընդհանուր շինարարություննպատակ ունի ապահովել, որ յուրաքանչյուր անձ, ով պատրաստվում է բնակարան գնել, հնարավորինս ապահով լինի:

Ժամկետի նշում

Կարևոր գործոն, որի վրա նույնպես արժե ուշադրություն դարձնել. Աշխատանքի ավարտի ժամկետների հստակ ամրագրումը թույլ է տալիս հասկանալ, թե երբ գործընթացը կավարտվի, և հնարավոր կլինի բնակություն հաստատել նոր տանը:Սովորաբար դեռևս կա որոշակի տեղեկատվություն, որը թույլ է տալիս հասկանալ գույքի երաշխիքային ժամկետը:

Եթե ​​որոշակի ժամկետում նորաստեղծ սեփականատերը հասկանա, որ ինչ-որ բան իրեն չի համապատասխանում կոնկրետ կատարված շինարարական աշխատանքների հետ կապված, ապա պայմանագրի որոշ կետեր կարող են վերանայվել: Միանգամայն հնարավոր է նույնիսկ լավ դրամական փոխհատուցման հասնել։

Վճարման պահը

Մատուցվող ծառայությունների արժեքը միշտ կոնկրետ և հստակ սահմանված է պայմանագրում: Երկու կողմերն էլ պետք է հստակ հասկանան, թե իրենց առջեւ ինչ խնդիր է դրված այս պահինժամանակն է խուսափել ցանկացած անճշտությունից:

Ապագա սեփականատիրոջ համար այստեղ տրամադրվում է որոշակի ֆինանսական օգնություն։ Ֆինանսավորումը ներառում է անհրաժեշտության դեպքում բանկային վարկերի տրամադրում: Փաստաթղթում հստակ նշված է նաև վճարման կարգը։

Այսպիսով, շինարարության մեջ սեփական կապիտալի մասնակցության արգելքի մասին օրենքն ունի իր շոշափելի առավելությունները։ Այս դեպքում կառուցվող տներում բնակարանների վաճառքը կդադարեցվի։ Մարդկանց մեծամասնությունը գոհ կլինի այս փոփոխություններից, քանի որ նրանք գումար կվճարեն միայն այն բանի համար, ինչ կարող են վստահ լինել, որ վերջում կստանան: Այս օրենքը իսկապես պաշտպանում է քաղաքացիների անձնական միջոցները՝ թույլ տալով նրանց ներդրումներ կատարել միայն անհրաժեշտի և անհրաժեշտի մեջ։

Ռուսաստանը նախատեսում է անցնել նոր սխեմաԿառուցվող բնակարանների ձեռքբերում. համատեղ շինարարության փոխարեն կգա ծրագրի ֆինանսավորումը: RBC-Nedvizhimost-ը բացատրում է, թե ինչպես է նոր սխեման տարբերվում DDU-ի վաճառքից

Ռուսաստանի նախագահ Վլադիմիր Պուտինը մինչև այս տարվա դեկտեմբերի 15-ը համատեղ շինարարությունը աստիճանաբար փոխարինելու միջոցառումներ բանկային վարկավորումև ֆինանսավորման այլ աղբյուրներ: Փոփոխություն սխեմային նախագծի ֆինանսավորումԲնակարանային կառուցապատողները, որոնք պետք է նվազագույնի հասցնեն քաղաքացիների ռիսկը, կպահանջվի երեք տարի:

Սա նշանակում է, որ ապագայում կառուցապատողները չեն կարողանա միջոցներ ներգրավել բաժնետերերից՝ շինարարությունը ֆինանսավորելու համար: Սահմանափակ մասնակցության նմանատիպ պրակտիկա անհատներբնակարանաշինության ոլորտում գործում է շատ օտար երկրներեւ ենթադրում է շինարարության ֆինանսավորում բանկերի հաշվին։

Նորամուծությունների հիմնական նպատակն է լուծել խաբված բաժնետերերի խնդիրը։ «Քաղաքացիները չեն վտանգի իրենց սեփական միջոցները, այլ ձեռք կբերեն արդեն կառուցված բնակարաններ, որոնք անմիջապես կարող են գրանցվել որպես սեփականություն։ Բայց միևնույն ժամանակ անհրաժեշտ է այնպես անել, որ քառակուսի մետրի գինը չդառնա չափազանցված, և բանկերը պատրաստ են մեղմ տոկոսադրույքներով վարկեր տալ », - այսպես է ասում Ռուսաստանի շինարարության նախարարության ղեկավար Միխայիլ Մենը. բացատրեց RBC Real Estate-ի մեկնաբանության մեջ փոփոխությունների անհրաժեշտությունը:

RBC-Real Estate-ի խմբագիրները պարզել են, թե նոր շենքերի գնորդների համար ինչ ռիսկեր կվերացվեն ֆինանսավորման նոր սխեմայով և ինչպես դա կանդրադառնա Ռուսաստանում բնակարանային շուկայի վրա:

Համատեղ շինարարության այլընտրանք

Ներկայումս Ռուսաստանում նոր շենքերի մոտ 80%-ն իրականացվում է ընդհանուր շինարարական պայմանագրերի (DDU) կնքման միջոցով: Այս սխեման ենթադրում է, որ բնակարանային շինարարությունն իրականացվում է սեփական կապիտալի սեփականատերերի հաշվին` ֆիզիկական անձինք, ովքեր, փաստորեն, կիսում են բոլոր ռիսկերը կառուցապատողի հետ:

Այսօր յուրաքանչյուրի համար ֆինանսավորման երեք աղբյուր կա շինարարական նախագիծբաժնետերերի ֆոնդեր, բանկային (նախագծերի) ֆինանսավորում և սեփական միջոցներըմշակողները։ «Կառուցապատողի սեփական միջոցները տատանվում են [առանձին բնակելի համալիրի] կառուցման համար անհրաժեշտ ընդհանուր կապիտալ ներդրումների 20%-ից մինչև 40%-ը, բաժնետոմսերի սեփականատերերի միջոցները կազմում են մոտ 50%: Մնացածը - փոխառու միջոցներվարկային հաստատություններից (նախագծերի ֆինանսավորում, ոչ ավելի, քան 50%)»,- ասում է «Կրոստ» կոնցեռնի գլխավոր տնօրենի տեղակալ Մարինա Լյուբելսկայան։ Բայց գործնականում մշակողը ընտրում է հատկացվածի 30%-ից ոչ ավելի վարկային սահմանաչափնախագծի համար, և ապագա հաշվիչների վաճառքը DDU-ի ներքո կսկսվի շինարարության մեկնարկի պահից, ավելացնում է Colliers International միջազգային խորհրդատվական ընկերության գործընկեր Վլադիմիր Սերգունինը:

Ծրագրի ֆինանսավորումը, որը նախատեսվում է ամբողջությամբ փոխանցել երեք տարի հետո, ենթադրում է, որ շինարարությունն ավելի մեծ չափով կֆինանսավորվի բանկի կողմից։ Միևնույն ժամանակ, բանկերի, կառուցապատողների և նոր շենքերի գնորդների միջև փոխգործակցության կոնկրետ սխեմաներ և պայմաններ դեռևս չեն հայտարարվել։ Անշարժ գույքի զարգացած շուկաներում (տե՛ս ստորև բերված ներդիրը), այս սխեմայի համաձայն, բանկը ներդրումներ է կատարում վաճառքում. բնակելի նախագծեր, որոնք ծառայում են որպես գրավ պարտքային պարտավորությունների համար, իսկ միջոցների վերադարձը վարկային հաստատություն տեղի է ունենում ոչ թե կառուցապատողի ակտիվների, այլ դրամական հոսքերստեղծվել է նոր նախագծով: Այսինքն՝ տան շինարարությունն իրականացվում է բանկի փողերով։ Միևնույն ժամանակ, նախագծերի ֆինանսավորումը չի նշանակում վարկավորում. ծրագրերի ֆինանսավորման տոկոսադրույքները կարող են շատ ավելի ցածր լինել, քան շինարարների ընթացիկ վարկերը:

«Նոր սխեման կվերացնի այն ռիսկը, որ քաղաքացիները կորցնեն իրենց ներդրումները կառուցվող բնակարաններում՝ արդյունքում բնակարան չստանալով։ Կառուցապատողների համար կպարզեցվի շինարարության համար միջոցներ հայթայթելու մեխանիզմը (բազմաթիվ անհատների փոխարեն դա կլինի մեկ կամ երկու բանկ և սահմանափակ թվով պրոֆեսիոնալ ներդրողներ)։ Բացի այդ, կվերացվեն ներգրավված ֆինանսավորման ծավալների և շինարարության փուլերի անհամապատասխանության ռիսկերը. ֆինանսավորումը կիրականացվի հաստատված ծավալի շրջանակներում՝ ըստ անհրաժեշտության», - ասաց Միխայիլ Մենը։

Բնակելի շինարարության բանկային ֆինանսավորման սխեման նվազեցնում է նաև պետության համար ռիսկերը. այն նվազագույնի է հասցնում «արդյունաբերությանը բյուջետային աջակցության անհրաժեշտության հավանականությունը», - հավելել է նախարարը։ Սա նշանակում է, որ շինարարների չկատարման դեպքում տները կավարտվեն ոչ թե պետբյուջեի, այլ նախագիծը ֆինանսավորած բանկերի կամ ապահովագրական ընկերությունների միջոցներով։

Ինչպե՞ս են նրանք անցնելու նոր սխեմային։

Համատեղ շինարարությունից ծրագրերի ֆինանսավորմանն անցնելու առաջին քայլը Շինարարության նախարարությունում բաժնետերերի իրավունքների պաշտպանության հիմնադրամի ի հայտ գալն էր: Երկրորդ փուլը կլինի 2018 թվականի հուլիսի 1-ից 218-FZ նորմերի ուժի մեջ մտնելը, որոնք ենթադրում են ընդհանուր շինարարության մասին օրենսդրության փոփոխություններ: Նաև այս փուլում նախատեսվում է ստեղծել մարզերում համատեղ շինարարության նկատմամբ վերահսկողության միասնական համակարգ։

Հաջորդ քայլում ընդհանուր առմամբ գնահատվելու է, թե ինչպես են բանկերը ֆինանսավորելու բնակարանաշինությունը: «Եթե այն արդարացնի իրեն այս ոլորտում, ապա ապագայում, հաշվի առնելով ռիսկերի գրագետ գնահատումը և վարկային ռեսուրսների արժեքի նվազումը, դա հնարավորություն կտա աստիճանաբար փոխարինել սեփական կապիտալի շինարարությունը նախագծերի ֆինանսավորմամբ՝ հաշվի առնելով. բնակարանների մատչելիության պահպանում», - ասաց Միխայիլ Մենը RBC-Nedvizhimost-ին:

Շինարարության նախարարության ղեկավարը նշել է, որ մասնավոր անձանց ներդրումները բնակարանային շինարարության մեջ կազմում են մոտ 3,5 տրիլիոն ռուբլի։ այս պահին. «Առաջին հերթին մենք պետք է պատասխան ստանանք բանկային հատվածԻնչքա՞ն ժամանակով և ի՞նչ գումարով բանկերը կկարողանան փոխարինել այս 3,5 տրիլիոն ռուբլին։ դա հնարավոր է բանկային համակարգայս չափի ֆինանսավորում? Եվ եթե այո, ապա ինչ ժամկետով: Ավելի քաղաքակիրթ վերաբերմունքի անցնելուց առաջ պետք է հաշվարկել, երբ բնակարանաշինությունը ֆինանսավորվում է ոչ թե քաղաքացիների, այլ բանկերի կողմից»,- մեկնաբանեց շինարարության նախարարության ղեկավարը։

Բաժնետոմսերի կառուցում Ռուսաստանում

Այսօր Ռուսաստանում կառուցվող բնակարանների մոտ 80% -ը ֆինանսավորվում է ընդհանուր շինարարության մասնակիցների հաշվին, համաձայն 214-FZ: 2017 թվականի երրորդ եռամսյակի դրությամբ ողջ հանրապետությունում գրանցված է մոտ 1,1 մլն ակտիվ նախադպրոցական հաստատություն։ Ռուսաստանի Բանկի տվյալներով՝ DDU-ի արժեթղթով վերցված հիփոթեքի վրա քաղաքացիների պարտքը կազմում է մոտ 1 տրիլիոն ռուբլի, և հաշվի առնելով առաջին մարումը, այդ գումարը հասնում է 1,5 տրիլիոն ռուբլու։

Եվս 20%-ը հիմնականում կազմում է նախնական առուվաճառքի պայմանագրերով պատրաստի տներում բնակարանների վաճառքը, կա նաև բնակարանային վկայագրերի տրամադրում (չափազանց հազվադեպ) կամ բնակարանային կոոպերատիվների սխեման, որոնք դեռ չեն հասցրել ամբողջությամբ դուրս գալ շուկայից։

Մշակողների վախերը

Ընդհանուր առմամբ, ծրագրավորողներն ու ռիելթորները, որոնց հետ զրուցել են RBC-Nedvizhimost-ի խմբագիրները, համաձայն են իշխանությունների դիրքորոշման հետ, որ նախագծի ֆինանսավորումը կվերացնի բոլոր ռիսկերը գնորդների և պետության համար՝ նոր խաբված բաժնետոմսերի սեփականատերերի ի հայտ գալու առումով: Միևնույն ժամանակ, անշարժ գույքի շուկայի որոշ խաղացողներ կարծում են, որ նոր սխեմային անցնելը կբարձրացնի բնակարանների արժեքը, այդ թվում՝ կառուցապատողների համար թանկ վարկերի պատճառով:

«Օսնովա» ընկերությունների խմբի նախագահը հատուկ դժվարություններ և խոչընդոտներ չի տեսնում նախագծերի ֆինանսավորմանն անցնելու համար և նախկին պետ«Մորտոն» Ալեքսանդր Ռուչև. Նրա խոսքով, այսօր շուկան արդեն աշխատում է այս սխեմայով, և բավականին հաջող՝ առանց շինարարական ծախսերի և գների բարձրացման։ «Օրինակ, մենք նախագիծ ենք իրականացնում Մոսկվայի մարզում՝ Ռուսաստանի Խնայբանկի կողմից նախագծերի ֆինանսավորմամբ: Այո, միևնույն ժամանակ մենք փող ենք ներգրավում բաժնետոմսերի սեփականատերերից, բայց նրանք որևէ ազդեցություն չունեն շինարարության ֆինանսավորման վրա, և մենք նրանցից կախված չենք», - ասում է Ռուչիևը: Նրա կարծիքով՝ փոքր ընկերությունները, որոնք չունեն կայունության սահման, կկորցնեն բանկերից գումար հայթայթելու հնարավորությունը և, հնարավոր է, դուրս կգան շուկայից։

Տեսականորեն, սեփական կապիտալով ֆինանսավորումը կարող է փոխարինվել նախագծերի ֆինանսավորմամբ, կարծում է Մարինա Լյուբելսկայան, բայց նա նշում է պայմանը. նման նախագծերի ֆինանսավորման արդյունավետ դրույքաչափը պետք է հավասար լինի գնաճի մակարդակին գումարած արդար վարձատրություն։ Այսպիսով, եթե գնաճը տարեկան 4% է, ապա ռիսկի դիմաց վարձատրության հետ միասին վերջնական ցուցանիշը պետք է լինի ոչ ավելի, քան 8%: «Այս տոկոսադրույքը թույլ կտա վերջնական սպառողների համար շուկայում գների ներկայիս մակարդակը պահպանելով, նախագծերի զգալի մասը փոխարինել բաժնետերերից միջոցներ ներգրավելով նախագծերի ֆինանսավորմամբ՝ չկորցնելով կառուցապատողի մարժան», - բացատրում է նա:

Գների բարձրացումից խուսափելու համար, ըստ Նատալյա Շատալինայի, անհրաժեշտ է սկսել ծրագրերի ֆինանսավորման պետական ​​աջակցության ծրագիր, որի շրջանակներում կառուցապատողները կկարողանան վարկեր ստանալ ավելի մատչելի գներով։ Բնակարանների գների հնարավոր աճի հիմնական պատճառները Նատալյա Շատալինան անվանում է կառուցվող օբյեկտները ավելի մատչելի գներով ձեռք բերելու հնարավորության բացակայությունը. օրինակ՝ շինարարության սկզբնական փուլում կարելի է բնակարան գնել 25-30%-ով ավելի էժան։ քան մեջ ավարտված տուն. Եթե ​​դիտարկենք միայն ավարտված տներ, ապա կարելի է ենթադրել գնի բարձրացում մինչև 10%՝ ելնելով առկա դրույքաչափերըծրագրավորողների վարկերի վերաբերյալ, կանխատեսում է նա:

Միևնույն ժամանակ, Est-a-Tet-ի առանցքային գործընկերային հարաբերությունների մենեջեր Ռոման Ռոդիոնցևի խոսքերով, գների կտրուկ աճ հաստատ չի սպասվում ո՛չ ընդհանուր շինարարությունից հրաժարվելու, ո՛չ էլ որևէ այլ պատճառով։ Փորձագետը դա բացատրում է նրանով, որ յուրաքանչյուր եռամսյակում կապիտալի շուկա է մտնում մեծ քանակությամբ ցածր գներով նոր առաջարկ, ինչը հետ է պահում նորակառույց շենքերում մատակարարման գների ընդհանուր մակարդակը։ «Նույնիսկ եթե նոր նախագծեր դուրս գան նախագծերի ֆինանսավորմամբ, ընդհանուր շինարարական պայմանագրերով վաճառվող բնակարանների մի շերտը կմնա շուկայում: Միայն այդ 3,4 մլն քմ-ի իրականացման համար։ մ բնակարաններ, որոնք այժմ առաջարկվում են նոր շենքերում, վաճառքի ներկայիս տեմպերով կպահանջվի առնվազն չորս տարի », - եզրակացնում է Ռոդիոնցևը:

Ապագայում անհատական ​​մոտեցում սահմանմանը տոկոսադրույքը, քանի որ բոլոր նախագծերն ունեն տարբեր գրավչություն և տարբեր մակարդակռիսկեր, կանխատեսում են Շինարարության նախարարության լրատվական ծառայությունը։ Պրոֆեսիոնալ մշակողի համար շահավետ կլինի աշխատել նախագծի ֆինանսավորման մոդելի վրա, քանի որ շինարարության համար միջոցների հայթայթման մեխանիզմը կպարզեցվի ինչպես ընթացակարգային, այնպես էլ ներդրողից շինարարության համար միջոցների երաշխավորված ներհոսքի առումով, կարծում են շինարարության նախարարությունը։ .

Ինչպես վաճառել կառուցվող բնակարանները արտասահմանում

IN Արեւմտյան ԵվրոպաԾրագրի ֆինանսավորումն օգտագործվում է որպես շինարարության համար միջոցներ հայթայթելու հիմնական սխեմա: Բնակարանաշինությունն իրականացվում է փոխառու միջոցներով, իսկ գնորդների գումարները գնում են բանկերի հատուկ պահուստային հաշիվներին, որոնք բացահայտվում են միայն օբյեկտները շահագործման հանձնելուց հետո, և միայն դրանից հետո կառուցապատողը շահույթ է ստանում։

Գերմանիայում կան շինարարական խնայբանկեր. անշարժ գույքի ապագա գնորդը նախ ներդրումներ է կատարում կանխիկխնայբանկերում, իսկ մի քանի տարի անց կարող է դիմել բնակարանային վարկ՝ բնակարան ձեռք բերելու համար: Խնայբանկի հաշիվներից ստացված միջոցները կարող են օգտագործվել բացառապես տների կառուցման համար:

Մեծ Բրիտանիայում Բնակելի Անշարժ գույքվաճառվում է հետևյալ սկզբունքով՝ նախագծի շինարարական ցիկլի ընթացքում կառուցապատողն ինքը ֆինանսավորում է շինարարությունը և կարող է իրեն թույլ տալ բնակարանի համար մինչև 5% կանխավճար վերցնել, մնացածը կառուցապատողի կամ ներդրողի սեփական և փոխառու միջոցներն են։ . Ամբողջական վճարը ստանում է օբյեկտը շահագործման հանձնելուց հետո, իսկ շատ դեպքերում առարկաները հանձնվում են հարդարման հետ։ Կառուցապատողների համար նախագծերի ֆինանսավորման արժեքը չի գերազանցում 5-6%-ը, իսկ հիփոթեքային վարկերի արժեքը՝ 1,5-3%:

Իսրայելում սեփական կապիտալի ֆինանսավորման սխեման բաշխվում է ժամանակի ընթացքում. բաժնետերը վճարում է բնակարանի արժեքի 10%-ը շինթույլտվության տրամադրման փուլում, հաջորդ մասը՝ օբյեկտը հողից հեռանալու պահին, մնացածը՝ ավարտից հետո։ բոլոր աշխատանքներից։ Այսինքն՝ բաժնետիրոջ վճարումը կապված է պատրաստականության կառուցումօբյեկտ.

Նա լրագրողներին ասաց նախագահի հանձնարարականի մասին՝ մշակել բանկային աջակցության միջոցով համատեղ շինարարությունից նախագծերի ֆինանսավորման անցնելու հնարավորությունը։ Նա կոնկրետ ժամկետների մասին չխոսեց։

Նախարարը խոսեց ամռանը համատեղ շինարարությունից հրաժարվելու անհրաժեշտության մասին։ «Իհարկե, մենք պետք է ձգտենք, որ մի օր կտրվենք ընդհանուր շինարարությունից, տեղափոխվենք այնտեղ բանկային աջակցություն, բայց սա այսօր չէ և վաղը չէ, մինչդեռ մեր խնդիրն է հնարավորինս պաշտպանել այն մարդկանց, ովքեր մասնակցում են ընդհանուր շինարարությանը», - նշել են Մենը։

Շուկայի մասնակիցները մեկնաբանում են, որ մշակողները հիմնականում վարկեր են օգտագործում իրենց նախագծերն իրականացնելու համար։ Բայց բաժնետերերի միջոցները նրանց համար շատ ավելի էժան են։

«Այստեղ հարցը բուն նախագծերի ֆինանսավորման մեխանիզմի մասին չէ, այլ այն, թե ինչ տոկոսադրույքով են բանկերը վարկավորում կառուցապատողներին: բանկային միջոցներծրագրավորողների համար այսօր շատ ավելի թանկ ռեսուրս է, քան բաժնետոմսերի սեփականատերերի փողերը», - ասում է Ինգրադ զարգացման ընկերության գլխավոր տնօրենը:

Շուկայում կան խաղացողներ, ովքեր բնակարաններ են կառուցում՝ առանց բանկային ֆինանսավորում ներգրավելու, բայց նրանք փոքրամասնություն են կազմում, ասում է City-XXI դարի զարգացման խմբի ֆինանսական տնօրենը։ Սա կամ խոշորագույն ընկերությունները, կամ բանկային կամ պետական ​​կառույցների հետ փոխկապակցված ընկերություններ, կամ ընկերություններ, որոնք ուշադիր հաշվարկում են վարկային բեռի մակարդակը և կառուցում հիմնականում սեփական միջոցներով։

Այսօր ծրագրավորողների միայն մեկ քառորդն է կառուցում սեփական միջոցներով, նշում է Granel Group-ը: Նրանք նաև ավելացնում են, որ նախագծերի ֆինանսավորման լիարժեք անցումը կարող է հանգեցնել նրան, որ ծրագրավորողների մինչև 90%-ը կարող է շուկայից հեռանալ տարածաշրջանային մակարդակում։

«Մարզերում շինարարության արժեքը մոտավորապես 25 հազար ռուբլի է: մեկ քառակուսի մետրի համար Վաճառք միջինը 35 հազար ռուբլի: մեկ քառ. Այս պայմանները ֆինանսապես ծանր են մարզերի համար, և բիզնեսը դառնում է ոչ եկամտաբեր»,- ասում են ընկերությունում։

Եթե ​​հաշվի առնենք համատեղ շինարարության մասին օրենքի փոփոխությունները, ապա շուկայում կմնան միայն ֆինանսապես կայուն ընկերությունները, որոնք շահույթ են ստանում ոչ միայն զարգացումից, քանի որ այս բիզնեսի շահութաբերությունը տարեցտարի ավելի ու ավելի է նվազում, ավելացնում է զարգացման տնօրեն Անդրեյ Ցվետը։ Granel Group-ի.

Խոսքը համատեղ շինարարության մասին օրենքում փոփոխությունների մասին է, որոնք ուժի մեջ կմտնեն 2018 թվականի հուլիսի 1-ից։ Նրանք արգելում են միանգամից մի քանի շինթույլտվություն ստանալու համար, պարտավորեցնում են գլխավոր կապալառուին, տեխնիկական պատվիրատուին և կառուցապատողին հաշիվ ունենալ նույն բանկում և միմյանց միջև հաշվարկներ կատարել էսքրո հաշիվներով։

«Կարգավորողների համար խիստ պահանջներ կիրառելուց հետո կարելի է խոսել այլ ճշգրտումների մասին՝ կփոխվի զարգացման շուկայի կառուցվածքը, որից կհեռանան փոքր խաղացողները, որոնք չափազանց կոշտ են խաղի նոր կանոնների համար։ Միևնույն ժամանակ, եթե հնարավոր է կանխատեսել արդյունաբերության կառուցվածքի փոփոխություն և ընկերությունների համախմբում, ապա վաղաժամ է խոսել առաջարկի ծավալի նվազման մասին»,- կիսվել է ։ Est-a-Tet հիմնական գործընկեր մենեջեր:

Նշենք, որ նախորդ տարի պահանջները նվազագույն չափըԲնակչությունից միջոցներ ներգրավող ծրագրավորողների կանոնադրական կապիտալը: Կանոնադրական կապիտալի չափը հաշվարկվում է անհատապես յուրաքանչյուր կառուցապատողի համար՝ կախված բոլոր ընդհանուր շինարարական օբյեկտների առավելագույն տարածքից:

Նվազագույն չափը 2,5 մլն ռուբլի է, 1,5 հազար քառակուսի մետր կառուցման պլաններով։ Ավելին, եթե կառուցապատողը քաղաքացիների ներգրավմամբ պատրաստվում է կառուցել 500 հազար քմ, ապա նրա. կանոնադրական կապիտալպետք է լինի առնվազն 1,5 միլիարդ ռուբլի:

Բացի այդ, այս ամռանը նախագահը ստորագրել է Բաժնետերերի իրավունքների պաշտպանության հիմնադրամը (Փոխհատուցման հիմնադրամ), որը սահմանում է կառուցապատողների համար վճարման միասնական դրույքաչափ՝ բաժնետիրոջ հետ յուրաքանչյուր պայմանագրի գնի 1,2%-ը: Միևնույն ժամանակ, ծրագրի իրականացման համար նախատեսված կառուցապատողի սեփական միջոցների չափը պետք է կազմի դրա արժեքի առնվազն 10%-ը շինարարության ողջ ընթացքում:

Եթե ​​նախագահի նոր նախաձեռնությունը կյանքի կոչվի, ապա սխեման, ըստ էության, դժվար թե փոխվի, քանի որ բանկը ֆինանսավորում է շինարարությունը, ուշադրություն հրավիրեց Սոբոլևը։ Այնուամենայնիվ, բանկային փողի օգտագործման ժամկետը փոխվում է։

«Բանկը ավելի երկար ժամանակով փող կտա՝ այսպես կոչված «երկար փող»։ Գնորդներից միջոցներ ստանալու համար մշակողները պետք է նախ կառուցեն օբյեկտը: Փաստորեն, մենք խոսում ենք բնակարանների վաճառքի մասին այնպես, ինչպես այժմ վաճառվում են երկրորդական բնակարաններ»,- ասաց փորձագետը։

Նա վստահ է, որ կարելի է ակնկալել ընկերությունների թվի կրճատում և շուկայի հետագա մենաշնորհացում։ Արժեքի բարձրացում քառակուսի մետրիսկ մրցակցության նվազման պատճառով բնակարանների գների բարձրացումն այս դեպքում անխուսափելի է։

Այն, որ բնակարանների արժեքը կաճի, և շուկայի մյուս մասնակիցները համոզված են։ Ծրագրերի ֆինանսավորումը հատկացվում է տարեկան 13-20%-ով, ինչը, հաշվի առնելով ծրագրերի տևողությունը, տալիս է վարկի 20%-ից մինչև 60% գերավճար: Այս գումարները, իհարկե, կարտացոլվեն մեկ քառակուսի մետրի գնի վրա, որը շատ ավելի թանկ է դառնալու, քան հիմա, ասում է «Մետրիում» խմբի կառավարիչ գործընկերը։

«Որպեսզի նախագծերի ֆինանսավորումն աշխատի, վարկը պետք է լինի էժան և երկարաժամկետ, բայց Ռուսաստանում այսօր հենց այդպիսի ներդրումների սուր պակաս կա։ Իսկ կապիտալի թանկության պայմաններում մեծանում է դրա վերադարձն արագացնելու անհրաժեշտությունը, ուստի ծրագրավորողների կամ բանկերի համար ձեռնտու չէ ներգրավվել երկարաժամկետ և թանկարժեք նախագծերի մեջ»,- կարծում է նա։

Նրա խոսքով, համար երկարաժամկետ ներդրումմակրոտնտեսական կայունությունը և կանխատեսելիությունը չափազանց կարևոր են, հատկապես արտարժույթի շուկա. Այն այսօր նույնպես չկա, և երաշխիքների բացակայությունը, որ 2014-ի արժեզրկումը չի կրկնվի, հիմնական խոչընդոտն է նախագծային ֆինանսավորման ներդրման համար։

Ծրագրի ամբողջական ֆինանսավորման դեպքում DDU-ի շրջանակներում բնակարաններ վաճառելու կարիք չկա, շուկայում կհայտնվեն միայն շահագործման հանձնված նոր շենքերը։ Դրանք, բնականաբար, ավելի թանկ կլինեն, քան պեղումների փուլում վաճառվածները։

«Ներկա փուլում ծրագրերի ֆինանսավորման անցումը չպետք է դիտարկել որպես մոտ ապագայի հեռանկար։ Շուկայի ազդեցությունը կլինի միայն այն ժամանակ, երբ մենք տեսնենք կոնկրետ քայլերպայմաններ ստեղծել շինարարության ֆինանսավորման այս սխեմայի մշակման համար։ Այժմ դա հաջողությամբ գոյակցում է բաժնետերերից միջոցներ ներգրավելու հետ, և, իմ կարծիքով, առաջիկա 5-10 տարում իրավիճակը չի փոխվի»,- նշեց փորձագետը։

Պավել Պոսելենովը նույնպես կարծում է, որ կարճ ժամանակում հնարավոր չի լինի ամբողջությամբ անցնել նախագծերի ֆինանսավորմանը, կարելի է խոսել հինգ կամ ավելի տարվա մասին։

Մինչդեռ Ռուսաստանում խաբված բաժնետերերի խնդիրը սուր է։ Նախագահն իր հայտարարություններում մեկ անգամ չէ, որ դիմել է նրան. Այսօր մարզերը տրամադրել են ճանապարհային քարտեզներ՝ մոտ 40000 խաբված քաղաքացիների խնդիրների լուծման համար։

Բայց մի շարք պատգամավորների կարծիքով՝ խնդիրը շատ ավելի մեծ է, և խոսքը 150 հազար մարդու մասին է, ովքեր ներդրումներ են կատարել տների կառուցման համար և բնակարան չեն ստացել։

Միխայիլ Մենը խոսում է մարզերում համատեղ շինարարության նկատմամբ պատշաճ վերահսկողության բացակայության մասին. Նա նաև նշում է, որ նախատեսվում է տեղադրել մեկ պատվերՀամատեղ շինարարության ոլորտում վերահսկողություն իրականացնել երկրի բոլոր բաղկացուցիչ սուբյեկտներում և վերահսկողության լիազորությունները վստահել Ռուսաստանի Դաշնության հիմնադիր սուբյեկտների շինարարության պետական ​​վերահսկողության մարմիններին.

«Սա կապահովի շինարարության ժամանակի և որակի միաժամանակյա հսկողություն, ինչպես նաև բաժնետերերից միջոցների նպատակային օգտագործման վերահսկում», - նախարարի խոսքերը մեջբերված են գերատեսչության նյութերում։

Բնակարանների գնումը բաժնետոմսերի մասնակցության պայմանագրով բավականին երկար ժամանակ գրեթե եղել է միակ ելքըգումար խնայել և տուն գնել մատչելի գին. Կառուցապատողները, շինարարության մեջ սեփական կապիտալի մասնակցության սխեմայի շնորհիվ, կարողացան շուկան հագեցնել բնակարաններով, և շատ մարդիկ լուծեցին իրենց բնակարանային խնդիրը DDU-ի օգնությամբ: Բացի այդ, պետական ​​գրանցում DDU-ն բացառել է բնակարանների վերավաճառքի հնարավորությունը. Այսպիսով, ինչու՞ Ռուսաստանը որոշեց փոխել բնակարանների կառուցման և վաճառքի կանոնները: Իշխանությունները բացատրում են, որ բաժնետոմսերի սխեման հանգեցրել է ոչ միայն նոր բնակարանների, այլև անավարտ բնակելի համալիրների և սնանկ ընկերությունների:

Եթե ​​դուք տուն եք գնում շինարարության սկզբնական փուլում, ոչ ոք չի կարող ձեզ երաշխավորել, որ տունը կառաքվի նշված ժամկետում, հնարավոր է, որ ձեր գումարն օգտագործվի շինարարական ընկերության նախորդ նախագիծն ավարտին հասցնելու համար: Համատեղ շինարարությունը պայմաններ ստեղծեց շուկայում ֆինանսական բուրգերի ձևավորման համար, ինչը հանգեցրեց որոշ կառուցապատողների սնանկացման և խաբված բաժնետոմսերի սեփականատերերի հայտնվելուն:

Համատեղ շինարարության բարեփոխումն, ըստ էության, արդեն սկսվել է։ Վերջերս ՌԴ նախագահ Վլադիմիր Պուտինը հեռուստադիտողների հետ ուղիղ գծի ժամանակ հայտարարեց, որ բնակարան գնորդների հետ նոր DDU-ները չեն կնքվի 2019 թվականի հուլիսից։ Փոփոխություններ են կատարվել 214-FZ-ում, որոշ փոփոխություններ ուժի մեջ են մտել 2018 թվականի հունվարի 1-ից. օրինակ՝ ներդրվել են նոր կանոններ կառուցապատողի սնանկության համար, շինարարական ընկերությունից պահանջվում է տեղեկատվական թափանցիկություն, բոլոր տվյալները. մշակողը պետք է մուտքագրվի միասնական համակարգ բնակարանաշինություն. Բայց 2018 թվականի համատեղ շինարարության մասին օրենքում հիմնական փոփոխություններն ուժի մեջ կմտնեն հուլիսի 1-ից։ Ի՞նչ կփոխվի բնակարան գնորդների համար: Հնարավո՞ր է չեղարկել շինարարությանը սեփական կապիտալի մասնակցության մասին օրենքը։ Եկեք մանրամասն խոսենք ամեն ինչի մասին:

Համատեղ շինարարության մասին օրենքում նոր փոփոխություններ, որոնք ուժի մեջ են մտնում 2018 թվականի հուլիսի 1-ից Համատեղ շինարարությունը 2018 թվականի հուլիսի 1-ից

Օրենսդրության փոփոխություններն ուղղված են բաժնետոմսերի սեփականատերերի իրավունքների պաշտպանությանը, ուստի մշակողների համար պահանջները դարձել են շատ ավելի կոշտ: Մենք թվարկում ենք 214-FZ-ի հիմնական փոփոխությունները, որոնք ուժի մեջ են մտնում 2018 թվականի հուլիսի 1-ից.

1. Կառուցվող բնակարանների գնորդների համար երաշխիքներ կտրամադրվեն Բաժնետերերի պաշտպանության հիմնադրամը: Կառուցապատողը պետք է հիմնադրամին փոխանցի DDU-ի շրջանակներում գնված յուրաքանչյուր բնակարանի արժեքի 1,2%-ը: Եթե ​​կառուցապատողը գումարը չփոխանցի, պայմանագիրը չի գրանցվի։

2. Նախքան տան շինարարությանը անցնելը, շինարարական կազմակերպությունը պետք է հաստատի իր ֆինանսական կենսունակությունը։ Դրա համար նոր օրենքը նախատեսում է, որ կառուցապատողը, բացի վարկերից, պետք է ունենա շինարարության համար սեփական միջոցներ: Համաձայն բաժնետիրական շինարարության նոր կանոնների՝ ընկերության սեփական միջոցների չափը կազմում է շինարարության ընդհանուր ծախսերի առնվազն 10%-ը։ Շինարարական ընկերությունը վարկերի և վարկերի գծով պարտքեր չպետք է ունենա.

3. Համաձայն Համատեղ շինարարության մասին դաշնային օրենքում փոփոխությունների, կառուցապատողը պետք է ունենա սեփականության իրավունք կամ հողամասը վարձակալելու իրավունք, որտեղ նախատեսվում է բնակելի համալիրի կառուցում:

4. Նոր օրենքը յուրաքանչյուր օբյեկտի կառուցապատողի համար պահանջում է առանձին շինթույլտվություն (սկզբունքով՝ մեկ կառուցապատող՝ մեկ շինթույլտվություն)։ Բացի այդ, կառուցապատողին արգելվում է զբաղվել որևէ այլ գործունեությամբ (բացի շինարարությունից):

5. Շինարարի պրոֆեսիոնալիզմին ներկայացվող պահանջներն ավելի են խստացվում. շինարարական կազմակերպությունը պետք է ունենա հաջողված նախագծերի փորձ (առնվազն 10000 քմ):

6. Կառուցողները չեն կարողանա օգտագործել վրա կանխավճարներբնակարանի արժեքի ավելի քան 30%-ը.

7. Փոփոխությունները նախատեսում են շինարարության նախագծային ֆինանսավորում: Սա նշանակում է, որ շինարարական ընկերությունները պետք է իրենց նախագծերում ներգրավեն լիազորված բանկերին։ Այսինքն՝ բացի կառուցապատողից ու բնակարան գնորդից, բաժնեմասին կմասնակցեն պետության կողմից հավատարմագրված բանկերը։ Նախ, կառուցապատողը կկարողանա բանկից նպատակային վարկ վերցնել։ Երկրորդ՝ գնորդից բնակարանի դիմաց ստացված գումարը կպահվի բանկում՝ հատուկ հաշվի վրա (էսքրո հաշիվ): Այդ վճարումները կսառեցվեն, կառուցապատողը կկարողանա ստանալ դրանք միայն բնակարանաշինության ավարտից հետո։

Համատեղ շինարարությունը կչեղարկվի՞ 2018 թվականին։

Եթե ​​դուք պլանավորում էիք բնակարան գնել նոր շենքում, ապա հավանաբար ձեզ անհանգստացնում է հարցը՝ արդյոք այս տարի DDU-ն չեղարկվելու է: Մենք շտապում ենք հանգստացնել ձեզ. բաժնեմասնակցության պայմանագրերն անմիջապես չեն անհետանա բաժնետոմսերի շուկայից:

«Բոլոր նախադպրոցական հաստատությունների լիակատար արգելքի մասին խոսք չկա», - բացատրում է Մարիա Լիտինեցկայան՝ Metrium-ի կառավարիչ գործընկերը՝ CBRE գործընկեր ցանցի անդամ: «Այն նախագծերը, որոնց համար առաջին DDU-ն կնքվել է մինչև 2018 թվականի հուլիսի 1-ը, կշարունակեն իրականացվել հին կանոններով»:

2018 թվականին շինարարությանը սեփական կապիտալի մասնակցության նախատեսվող չեղարկումը հանգեցրել է նրան, որ կառուցապատողները տարեսկզբից ակտիվորեն շինարարական թույլտվություններ են ստանում։ «Հին կանոններով իրականացվող նախագծերի պաշարը որոշ ժամանակ կբավականացնի, որպեսզի անցումը նոր կանոններին համեմատաբար սահուն լինի»,- ասում է Կիրիլ Իգնախինը։ գործադիր տնօրեն Level Group (Level Amurskaya բնակելի համալիրի կառուցապատող): Պաշտոնական տվյալներով՝ Մոսկվայում 2018 թվականի առաջին եռամսյակում տրվել է 560 շինթույլտվություն՝ գրեթե 3,8 մլն քառակուսի մետր ընդհանուր մակերեսով։

Ինչպե՞ս է իրականացվելու համատեղ շինարարությունից ծրագրի ֆինանսավորման անցումը:

Համատեղ շինարարությանը այլընտրանք արդեն կա. Համատեղ շինարարության չեղարկումից հետո, որը, ըստ ՌԴ նախագահի, պետք է տեղի ունենա 2019 թվականի հուլիսի 1-ից, անշարժ գույքի շուկան կանցնի նախագծերի ֆինանսավորմանը։ Ենթադրվում է, որ ապագայում էքսկրոու հաշիվները կօգտագործվեն կառուցվող բնակարանների վաճառքի համար: Դոլևկայից մեկնումը կսկսվի մոտ ժամանակներս։ Մշակողները աշխատում են հին կանոններով մինչև 2018 թվականի հունիսի 30-ը։ Բայց արդեն 07/01/2018-ից նրանք կարող են սկսել օգտվել excrow հաշվի սխեմայից: Atlant Group-ի գործադիր տնօրեն Ռոման Լյաբիխովն ասում է, որ այս դեպքում գնորդներն իրենց միջոցները կփոխանցեն ոչ թե ուղղակիորեն կառուցապատողին, այլ այն բանկին, որը ֆինանսավորում է բնակելի համալիրի շինարարությունը։ Կառուցման պահին այդ միջոցները պահվում են բանկային հաշվին և փոխանցվում են կառուցապատողին այն բանից հետո, երբ նա բանալիները հանձնում է սեփական կապիտալի սեփականատերերին: Կառուցապատողի սնանկության դեպքում սեփական կապիտալի սեփականատերերը հետ են ստանում ավանդադրված գումարը:

Ռուսաստանում համատեղ շինարարության մասին նոր օրենքը 2018թ. 2018 թվականի հուլիսի 1-ից հետո կդադարեցնե՞ն DDU պայմանագրերի ստորագրումը.

Նոր կանոնները չեն տարածվում այն ​​նախագծերի վրա, որոնք շինարարության թույլտվություն են ստացել մինչև թիվ 214 Դաշնային օրենքի փոփոխությունների ուժի մեջ մտնելը։ Այսպիսով, եթե դուք մտադիր եք բնակարան գնել բաժնետիրական պայմանագրով բնակելի համալիր, որի կառուցումը կառուցապատողին հաջողվել է համակարգել հին սխեմայով, ապա DDU-ի շրջանակներում գնումը տեղի կունենա։ Նման նախագծերում DDU-ն կարող է կնքվել ոչ միայն 01/07/2018-ից հետո, այլ նաև հետագա՝ ներառյալ 2019թ. DDU-ի հետ կապված փոփոխությունները կազդեն միայն նոր LCD-ների վրա: Եթե ​​բնակելի համալիրի բնակարանները սկսել են վաճառվել DDU-ի շրջանակներում մինչև 2018 թվականի հուլիսի 1-ը, ապա նման նախագծում վաճառքը կշարունակվի այս սխեմայով:

«Ճանապարհային քարտեզը, որն ընդունվել էր կառավարության կողմից նախագահի հայտարարությունից մի քանի ամիս առաջ, նախատեսում էր 2019 թվականի հուլիսի 1-ից հետո նոր համաձայնագրերի կնքման արգելք»,- բացատրում է Մարիա Լիտինեցկայան։ Փորձագետի խոսքով՝ կառուցապատողներին դեռ մոտ 3-4 տարի է մնացել։ Նախ, հաջորդ տարվա ընթացքում մշակողները կարող են վաճառքի հանել նոր նախագծեր, որոնք ենթակա չեն վաճառքի արգելքի DDU-ի շրջանակներում: Երկրորդ, հաջորդ մի քանի տարիների ընթացքում նրանք կկարողանան հետևել, թե ինչպես են ընթանում նոր նախագծերի վաճառքը, ինչպես նաև գործարկել սեփական, «փորձնական» նախագծերը: փոքր նախագծեր. Հետևաբար, սեփական կապիտալի մասնակցությամբ շինարարությունից անցումը նախագծերի ֆինանսավորմանը դեռևս կլինի սահուն, ոչ կտրուկ, և DDU-ի վերացումը տեղի կունենա աստիճանաբար:

Ռուսաստանում համատեղ շինարարության մասին նոր օրենքը 2018թ. Ի՞նչ է լինելու DDU-ի փոխարեն:

Ի՞նչ պայմանագրեր են պատրաստվում փոխարինել սեփական կապիտալի մասնակցության պայմանագրերը: Sezar Group-ի կոմերցիոն տնօրեն Օլգա Բարաբանովան նշում է. «Առաջին փուլում խոսք չկա DDU-ի պրակտիկայի ամբողջական մերժման մասին, անշարժ գույք ձեռք բերելու գործընթացը գնորդի տեսանկյունից 2018 թվականի հուլիսի 1-ին։ չի փոխվի. Ինչ վերաբերում է համատեղ շինարարության պրակտիկայից հեռանալու ավելի երկարաժամկետ հեռանկարին, ապա մինչ այժմ ոլորտի մասնակիցներն ավելի շատ հակասություններ ու հարցեր ունեն, քան լուծումներ։ Մինչ օրս հայտարարվել է ճանապարհային քարտեզ«Ինչպես կոնկրետ մեխանիզմների մակարդակով կիրականացվի բարեփոխումները, մնում է լուծել»։

Ամենայն հավանականությամբ, պայմանագրի ձևը, որն օգտագործվում է բնակարանների վաճառքի համար, կփոխվի, քանի որ բացի կառուցապատողից և բնակարանի գնորդից, գործարքին կմասնակցի նաև բանկը։ Համաձայնագիրը, համենայնդեպս, կդառնա եռակողմ և, հնարավոր է, այլևս չկոչվի DDU, այլ այլ կերպ։

Ինչը կհանգեցնի ընդհանուր շինարարության արգելքին

Իհարկե, սպառողներին ամենաշատը հուզում է այն հարցը, թե ինչն է սպառնում բաժնետոմսերի շինարարության չեղարկմանը, ինչ հետևանքներ կունենա սեփական կապիտալի մասնակցությամբ շինարարությունից ծրագրի ֆինանսավորման անցումը, և ամենակարևորը` բաժնետոմսերի չեղարկումից հետո բնակարանները կթանկանան: շինարարություն? Tekta Group-ի («Մայակովսկի» բնակելի համալիրի կառուցապատող) գործադիր տնօրեն Ռոման Սիչևը կարծում է, որ գների աճը կարող է շատ զգալի լինել՝ մոտ 20%։ «Շրջանակներում նոր համակարգբնակարանների առաջնային շուկայի կարգավորումը, կառուցվում է հետևյալ մասնակիցներից բաղկացած շղթա՝ բաժնետերեր, բանկ, կառուցապատող, կարգավորողներ: Եթե ​​շինարարությունը ֆինանսավորվի վարկ ներգրավելով, ապա ծրագրի ծախսերը, անշուշտ, կավելանան։ Առաջին հերթին այն կկոչվի լրացուցիչ ծախսերկապված նախագծին բանկերի մասնակցության հետ: Այս ծախսերը ներառում են տոկոսները նպատակային վարկև դրա պահպանման ծախսերը, շինարարական նախագծերի նկատմամբ բանկային վերահսկողության և վերահսկողության ծախսերը։ Հնարավոր է, որ վարկավորման արժեքը ներառի նաև էսքրոու հաշիվների պահպանման ծախսերը, որպեսզի դրանք չփոխանցվեն գնորդին, ով պարտավոր է գումար ներդնել այդպիսի հաշվի վրա: Այս բոլոր գործոնները միասին կազդեն վերջնական արտադրանքի ինքնարժեքի վրա»,- պարզաբանում է փորձագետը։

Այսպիսով, ընդհանուր շինարարության արգելքի հետևանքը կլինի նոր բնակարանների գների բարձրացումը։ Գնորդները պետք է պատրաստվեն այն փաստին, որ նորակառույցներում բնակարանները կթանկանան։

Ռուսաստանում համատեղ շինարարության մասին նոր օրենքը 2018թ. Եզրակացություն

Համատեղ շինարարությունը չի արգելվելու անմիջապես և ոչ մեկ օրում, անցումը ծրագրերի ֆինանսավորմանը հարթ կլինի։

DDU-ի տակ գտնվող բնակարանները կշարունակեն վաճառվել այն բնակելի համալիրներում, որոնց համար նրանք շինթույլտվություն են ստացել մինչև FZ-214-ի փոփոխությունների ուժի մեջ մտնելը։

Եթե ​​բնակելի համալիրի բնակարանները սկսել են վաճառվել DDU-ի շրջանակներում մինչև 2018 թվականի հուլիսի 1-ը, ապա նման նախագծով վաճառքը կշարունակվի այս սխեմայի համաձայն:

Համատեղ շինարարության չեղարկումից հետո հնարավոր է, որ բնակարանները կթանկանան, փորձագետները նորակառույցներում մինչև 20% թանկացում են կանխատեսում.

նյութականՌուսաստանում համատեղ շինարարության մասին նոր օրենքը 2018թ

«Ես երկրի ամենամեծ ծրագրավորողներից մեկն եմ, ինչո՞ւ եք փորձում ինձ սպանել»: - այսպես էմոցիոնալ կերպով մեկնաբանել է համատեղ շինարարության մասին օրենքի նոր տարբերակը՝ շինարարության նախարարությունում վերջերս կայացած հանդիպմանը խոշոր կառուցապատող ընկերության սեփականատերը։ Փոփոխությունները նախագահի կողմից ստորագրվել են ամռանը և ուժի մեջ պետք է մտնեն 2018 թվականի հուլիսի 1-ից: Այդ ժամանակից ի վեր նախարարության պաշտոնյաները պարբերաբար քննարկում են խոշորագույնների ներկայացուցիչների հետ: շինարարական ընկերություններինչպես մեղմել այս փոփոխությունների ազդեցությունը: Եթե ​​դա չարվի, արդյունաբերությունը չի գոյատևի, ըստ շինարարների մեծ մասի: Գլխավորը բաժնետոմսերի սեփականատերերի պաշտպանությունն է, և խաբեբաներն ու փոքր ընկերությունները կլքեն շուկան, դեմ են օրենքի կողմնակիցները։ «Վեդոմոստին» պարզել է, թե կոնկրետ ինչ է փոխվելու և ինչու է շփոթեցնում շինարարներին:

Նախապատմություն

Խաբված բաժնետերերի՝ շինարարության մեջ գումարներ ներդրած և խոստացված բնակարանը չստացած անձանց խնդիրը լուծելու համար 2005 թվականին ընդունվեց «Համայնքային շինարարությանը մասնակցելու մասին» օրենքը. բազմաբնակարան շենքերև այլ անշարժ գույքի օբյեկտներ։ Նա արգելեց կառուցապատողներին բնակարանի համար գումար վերցնել մինչև շինարարության թույլտվություն ստանալը. պարտավորեցրել է նրանց պայմանագրում սահմանել դրա չկատարման բոլոր պայմաններն ու տույժերը. գրանցել պայմանագիրը կրկնակի վաճառքից խուսափելու համար.

Կառուցապատողները հասկացան, թե ինչպես կարելի է շրջանցել օրենքը, և պաշտոնյաներն ու պատգամավորները ամեն անգամ փորձում էին արգելք դնել նրանց ճանապարհին: Բայց փոփոխությունները կոսմետիկ էին, և անհրաժեշտ էին արմատական ​​միջոցներ, բացատրում է Պետդումայի բնական պաշարների, ունեցվածքի և հողային հարաբերությունների հանձնաժողովի նախագահ Նիկոլայ Նիկոլաևը։ «Ինչու՞ ունենք խաբված քաղաքացիների աղետալի թիվ». նա հարցնում է. Կառուցապատողների բավարար պատասխանատվություն չկա, պատգամավորը պատասխանում է. Նա ասում է, որ Պետդուման պնդում է, որ նոր փոփոխություններն ուժի մեջ մտնեն վեց ամիս շուտ՝ ոչ թե հուլիսի 1-ից, այլ 2018 թվականի հունվարի 1-ից։

Խաբված բաժնետերերի թիվը, ըստ իրենց պաշտպանների մեծ մասի, դեռևս վեցանիշ թվերի մեջ է։ 2007 թվականին Ռուսաստանում, Մոսկվայի և Մերձմոսկովյան շրջանի խաբված համաներդրողների կազմկոմիտեի գնահատականներով, նրանց թիվը 200 հազար էր։ Կուսակցության Գլխավոր խորհրդին առընթեր խաբված բաժնետերերի հիմնախնդիրների աշխատանքային խումբը 2017թ. Միացյալ Ռուսաստանհաշվել է 122000 խաբված բաժնետերեր: Եվ միայն Ռուսաստանի շինարարության և բնակարանային և կոմունալ տնտեսության նախարարությունում են կարծում, որ այժմ երկրում կա ընդամենը 86000-ը, ճիշտ է, շինարարության նախարարությունը շատ խիստ չափանիշներ ունի դրանք որոշելու համար։ Օրինակ, եթե մարդը ներդրում է կատարել մի տան մեջ, որը կառուցվում է հողային և քաղաքաշինական օրենսդրության խախտումներով, ապա պաշտոնյաները նրան չեն ճանաչի որպես խաբված բաժնետեր։ Այնուամենայնիվ, նույնիսկ այս մեթոդով ցուցանիշը տպավորիչ է։ Ինչու՞ են այդքան շատ:

Անավարտ մեծ ու փոքր

«Խաբված բաժնետոմսերի սեփականատերերի հետ կապված բոլոր խնդիրները պայմանավորված են նրանով, որ ընկերությունները [որի պատճառով նրանք հայտնվում են] անհասկանալի են և փոքր», - 2007 թվականին «Վեդոմոստի»-ին տված հարցազրույցում ասել է Mirax Group-ի հիմնադիր Սերգեյ Պոլոնսկին: Այսպիսով, նա, այն ժամանակ հարգված ծրագրավորող, համասեփականատեր և երկրի ամենահայտնի զարգացման ընկերություններից մեկի ղեկավարը, բացատրեց, թե ինչու են նոր շենքերի հազարավոր գնորդներ ամբողջ Ռուսաստանում մնացել առանց փողի և բնակարանի: Բայց մի քանի տարի անց, օգտագործելով սեփական բիզնեսի օրինակը, նա ապացուցեց, որ բանը ընկերության չափի ու փառքի մեջ չէ։ 2013 թվականի հունիսին սնանկացած Պոլոնսկուն, ով այն ժամանակ գտնվում էր Կամբոջայում, հեռակա մեղադրվում էր խարդախության մեջ։ Ըստ քննիչների՝ ընդամենը 2007-2008 թթ. Mirax-ի մենեջերները եզրակացրել են, որ անհամապատասխան են նախագծային փաստաթղթեր նախնական պայմանավորվածություններԿուտուզովսկայա մղոն թանկարժեք բնակելի համալիրում բնակարանների առք ու վաճառք, իսկ հասույթն ուղղվել է այլ նախագծերի ֆինանսավորմանը: Հետաքննությունը տուժող է ճանաչել ավելի քան 100 մարդու՝ գնահատելով ընդհանուր գումարըմոտ 3,2 միլիարդ ռուբլու վնաս։ Պոլոնսկին մեղավոր է ճանաչվել խարդախության մեջ, մեկուկես տարի անցկացրել է «Մատրոսսկայա տիշինայում» և ազատ է արձակվել 2017 թվականի հուլիսին։

Առայժմ Պոլոնսկին այն եզակի օրինակներից է, երբ գնորդներին բնակարան չտվող շինարարական ընկերության ղեկավարը բանտ է նստել։ Ձերբակալված են նաեւ ՍՈՒ-155 սնանկացած ընկերության թոփ-մենեջերները։ Մասնավորապես, ՍՈՒ-155-ի նախկին գլխավոր տնօրեն Ալեքսանդր Մեշչերյակովը մեղադրվում է անավարտ բնակարանային համալիրներում բնակարաններ գնած սեփական կապիտալի սեփականատերերից միջոցների յուրացման մեջ:

Վերահսկիչ փոփոխություններ

Իշխանությունները բաժնետոմսերի սեփականատերերի խնդիրները լուծում են երկու ճանապարհով. փող են փնտրում տուժածներին փոխհատուցելու համար և խստացնում են վերահսկողությունը շինարարների նկատմամբ։ Այս շաբաթ՝ հոկտեմբերի 25-ին, փոխհատուցման հիմնադրամը կսկսի աշխատել՝ ապահովելու կառուցապատողների պարտավորությունները համատեղ շինարարությանը մասնակցության համաձայնագրով, «Վեդոմոստի»-ին ասել է Ռուսաստանի շինարարության և բնակարանային և կոմունալ ծառայությունների փոխնախարար Նիկիտա Ստասիշինը։ Կառուցվող բնակարաններ վաճառող բոլոր կառուցապատողները օրենքով պարտավոր են այս հիմնադրամին փոխանցել ընդհանուր շինարարությանը մասնակցության յուրաքանչյուր պայմանագրի գնի 1,2%-ը: Հիմնադրամի միջոցներն ուղղվելու են խնդրահարույց տների ավարտին։ Հիմնադրամին տարեկան ներդրումները կարող են կազմել մոտ 10 միլիարդ ռուբլի, ասում է Բնակարանային և հիփոթեքային վարկավորման գործակալության (AHML) գլխավոր տնօրեն Ալեքսանդր Պլուտնիկը: Հիմնադրամը, նրա խոսքով, հավաքագրման ծրագիր չունի որոշակի գումար, այն պետք է ֆինանսական ծածկույթ ապահովի համատեղ շինարարության առկա ռիսկերի համար:

Ովքեր են խաբված բաժնետերերը

Շինարարության նախարարությունը խաբված բաժնետոմսերի սեփականատերեր է ճանաչում միայն համատեղ շինարարության այն մասնակիցներին, որոնց նկատմամբ կառուցապատողը չի կատարում բաժնային մասնակցության պայմանագրով իր պարտավորությունները ավելի քան ինը ամիս և միևնույն ժամանակ չի ավելացնում ներդրումները տուն կառուցելու համար ավելի քան 9 ամիս: երկու հաշվետու ժամանակաշրջան անընդմեջ: Բացի այդ, կառուցապատողը չունի օբյեկտի կառուցման իրավահաջորդ, և նրա պարտավորությունները բաժնետիրոջ նկատմամբ ապահովված չեն բանկային երաշխիքով կամ քաղաքացիական պատասխանատվության ապահովագրությամբ:
Բայց որոշ դեպքերում շինարարության մեջ սեփական կապիտալի մասնակցության պայմանագրի առկայությունը չի պաշտպանում գնորդին։ Բաժնետերերը խաբված չեն ճանաչվում հետևյալ դեպքերը- կառուցված տանը նույն տարածքը մի քանի անգամ վաճառվել է.
- տունը կառուցվում է հողամասի վրա, որը գրանցված չէ որպես սեփականություն կամ վարձակալության է տրված կառուցապատողի կողմից.
- տունը կառուցվում է այնպիսի վայրում, որտեղ նման շինարարություն չի թույլատրվում.
- տունը կառուցվում է քաղաքաշինության, նախագծային պահանջների և այլնի խախտումներով։

Բնակարանների գնորդները կհասկանան, որ հիմա, միեւնույն է, ոչինչ չեն կորցնի՝ կամ բնակարան կստանան, կամ գումար հետ կստանան, ասում է Ստասիշինը։ Բայց որպեսզի անբարեխիղճ կառուցապատողները չգայթակղվեն պատասխանատվությունը գցելու պետության վրա, մշակվեցին ընդհանուր շինարարության մասին օրենքում փոփոխություններ։ Այնուամենայնիվ, դրանց ընդունումն անակնկալ էր պաշտոնյաների համար:

Համաձայնեցված տարբերակը, որի վրա աշխատել են պաշտոնյաներ, բանկիրներ և շինարարներ, գնաց Պետդումա, և օրենքում բոլորովին այլ փոփոխություններ մտան, դժգոհում է պետական ​​պաշտոնյան։ Նրա խոսքով, փոփոխությունները վերաշարադրվել են բառացիորեն դրանց քննարկման նախորդ գիշերը. էլեկտրոնային համակարգՊետական ​​դումա.

«Երբ մենք սկսեցինք առաջին ընթերցմամբ քննարկել օրինագիծը, պարզեցինք, որ այն վտանգված է դառնալու հերթական կոսմետիկ փաստաթուղթը։ Ուստի պատգամավորական կորպուսի երկրորդ ընթերցմամբ բազմաթիվ փոփոխություններ կատարվեցին»,- բացատրում է Նիկոլաևը։

Մեկ տուն, մեկ շինարար

Օրենքը ներմուծում է «մեկ կառուցապատող՝ մեկ շինթույլտվություն» սկզբունքը։ Այսինքն՝ յուրաքանչյուր տան համար առանձին իրավաբանական անձ պետք է թույլտվություն ստանա։

Այս դեպքում անհնար կլինի տարածքի համալիր զարգացման ծրագրեր իրականացնել, կարծում են շինարարները։ Խոշոր նախագծերի տները կառուցվում են փուլերով: Օրինակ՝ Եկատերինբուրգում Ակադեմիչեսկի թաղամասի կառուցումը, որը նախատեսում է 13 մլն քառ. մ անշարժ գույք 2500 հեկտարի վրա, որը պետք է ավարտվի 2026 թվականին։ Ամբողջ տարածքի թույլտվություն ստանալը գրեթե անհնարին խնդիր է։ Ի վերջո, դրա համար անհրաժեշտ է անմիջապես նախագծել բոլոր շենքերը (այն կարժենա մոտ 2000 ռուբլի 1 քմ-ի համար): Դրա համար կպահանջվեն միլիարդավոր ներդրումներ և տարիներ նախապատրաստություն, բացատրում է խոշոր ծրագրավորողը։ Այժմ դիզայնի տեմպը կախված է մշակողից։

Կարևոր է նաև, որ մինչ այժմ, բազմամյա լայնածավալ նախագծերում, կառուցապատողը կարող էր փոխել առանձին օբյեկտներ՝ կախված շուկայական պայմաններից՝ բնակարանների չափը, հարկերի քանակը և այլն։ Ի վերջո, դժվար է հաշվարկել շուկան։ 5–10 տարի շարունակ, բացատրում է Նիգմատուլին Granel ընկերությունների խմբի նախագահ Իլշատը։ Փոփոխված օրենքը վերացնում է այդ հնարավորությունը։

Մենք սկսում ենք մեր

Նոր օրենքի համաձայն՝ կառուցապատողը չի կարող վարկեր և վարկեր ներգրավել հողատարածք գնելու և այլ կարիքների համար։ Եթե ​​նա վարկով հող է գնել մինչև օրենքի ուժի մեջ մտնելը, նա չի կարողանա միջոցներ հայթայթել սեփական կապիտալի սեփականատերերից մինչև վարկի մարումը:

Արժեքի կառուցվածքում կառուցապատողի ծախսերը հողաիրավական հարաբերությունների գրանցման համար (հողամասերի նկատմամբ իրավունքների ձեռքբերում, թույլատրելի օգտագործման տեսակի փոփոխություն, տարածքի պլանավորում, ինժեներական հետազոտություն, նախագծում, տեխնոլոգիական միացման պայմանագրերի կնքում) կարող է հասնել շինարարության ընդհանուր արժեքի մինչև 30%-ի, իսկ Մոսկվայում՝ մինչև 50%-ի, ասում է մշակողներից մեկը։

Այս ամենով հանդերձ նոր օրենքծրագրավորողից պահանջում է հաշվում միջոցներ ցույց տալ 10%-ի չափով դիզայնի արժեքըշինարարություն։ Որտեղի՞ց կարող է դրանք ձեռք բերել շինարարը: Այս 10%-ը ընդամենը առավելագույն հնարավոր շահույթն է նախորդ ավարտված նախագծից, ասում է FGC Leader-ի ռազմավարական զարգացման գծով տնօրեն Պավել Բրիզգալովը: Բայց նույնիսկ եթե կառուցապատողը ստացել է այն, նոր օրենքը արգելում է շահույթն օգտագործել շինարարությունը ֆինանսավորելու համար, քանի դեռ տան բոլոր բնակարանները չեն փոխանցվել սեփական կապիտալի սեփականատերերին:

Անբարեխիղճ գնորդները հնարավորություն կունենան արգելափակել կառուցապատողի գործունեությունը, խուսափելով բնակարանի ընդունումից և նույնիսկ տանել նրան սնանկության, վախենում է կառուցապատողներից մեկը։ Դա տեղի չի ունենա, ասում է Պետդումայի պատգամավոր և «Եդինայա Ռոսիա» կուսակցության համատեղ շինարարության մասնակիցների իրավունքների պաշտպանության աշխատանքային խմբի ղեկավար Ալեքսանդր Սիդյակինը։ Նա խոստանում է փոփոխություններ կատարել. «Բաժնետոմսերի սեփականատերերի իրավունքները պաշտպանելիս չի կարելի թույլ տալ շանտաժիստներին, ովքեր տույժի միջոցով կաթվածահար են անում ամբողջ օբյեկտի շինարարությունը»։

Նորեկները չպետք է անհանգստանան

Օրենքի նոր տարբերակի համաձայն՝ կառուցապատողը (կամ նրա հետ փոխկապակցված անձը) պետք է ունենա բազմաբնակարան շենքերի կառուցման առնվազն երեք տարվա փորձ. ընդհանուր մակերեսովառնվազն 10000 քառ. մ որպես կառուցապատող, տեխնիկական պատվիրատու կամ գլխավոր կապալառու: «Այս կանոնը կսահմանափակի մուտքը շուկա նոր ընկերությունների համար՝ դրանով իսկ ամրապնդելով խոշոր և երկարամյա զարգացման կառույցների դիրքերը», - ասում է Tekta Group շինարարական ընկերության գլխավոր տնօրեն Ռոման Սիչևը: «Սահմանափակումը կնպաստի գործընկերային սխեմաների ստեղծմանը, որոնք հարկադրված կլինեն ներառել նոր մշակողների»։ Նրա կարծիքով, շրջկենտրոններն ու փոքր քաղաքները, որոնցում ոչ ավելի, քան 5000–10000 քառ. մ տարեկան, նրանք վտանգի տակ են մնում ամբողջությամբ առանց նոր շենքերի։

Բաժնետերերին օգնություն կտրամադրվի հողի հարցում

«Խնդիրը գրեթե 20 տարեկան է, և խաբված բաժնետերերը շարունակում են հայտնվել», - ասում է Սամարայում բաժնետերերի նախաձեռնող խմբի ներկայացուցիչ Թամարա Մատուզկովան: IN նոր հրատարակությունՀամատեղ շինարարության մասին օրենքը նախատեսում է փոխհատուցման հիմնադրամի ստեղծում։ Սա կօգնի պաշտպանել նոր բաժնետոմսերի սեփականատերերի իրավունքները, իսկ ինչ վերաբերում է հիններին, հարցնում է նա: Ի վերջո, իշխանությունները նրանց համար ոչ մի բաղադրատոմս չեն առաջարկել։ Շինարարության նախարարության ներկայացուցիչը համաձայն չէ սրա հետ. «Խաբված բաժնետոմսերի սեփականատերերով բոլոր շրջանները Ռուսաստանի շինարարության նախարարություն են ներկայացրել խնդրահարույց օբյեկտների շինարարության ավարտի ժամանակացույցեր՝ նշելով լուծման ժամկետներն ու մեխանիզմները: Ամեն եռամսյակը Շինարարության նախարարությունը ստուգում է, թե ինչպես են կատարվում այդ ժամանակացույցերը, ինչպես նաև օգնում է մարզերին՝ տրամադրելով անվճար հողատարածք, որը կարող է օգտագործվել կառուցապատողների կողմից, ովքեր ներդրումներ են կատարում խնդրահարույց տների ավարտման համար:

Նոր օրենքը նախատեսում է, որ կառուցապատողը չպետք է ունենա վարկերի, փոխառությունների, փոխառությունների գծով պարտավորություններ, բացառությամբ բաժնետոմսերի սեփականատերերից միջոցներ հայթայթելու հետ կապված նպատակային վարկերի։ Այսինքն՝ նախագծերի ֆինանսավորում բանկերում և հիփոթեքային վարկերում։ Փաստորեն, մենք խոսում ենք երրորդ կողմի ոչ բանկային ֆինանսավորման ներգրավման արգելքի մասին, օրինակ, պարտատոմսերի կամ օրինագծերի թողարկման միջոցով, բանկը կլինի միակ պարտատերը, կարծում է Սիչևը: Նման սահմանափակումը կմեծացնի շինարարական ընկերությունների կախվածությունը բանկերից, կարծում է Իգնախինը։ Բայց գաղափարն իրականացնելը դժվար կլինի։ Մասնավորապես, բանկը պետք է ունենա շինարարության մասնագետների աշխատակազմ, որը կարող է հասկանալ պայմանագրային պայմանագրերի էությունը և գնահատել դրանց մատուցվող ծառայությունների գների համարժեքությունը, նշում է Իգնախինը։ Բայց բանկերը նման մարդիկ ու տեխնիկական ռեսուրսներ չունեն։ «Սա նշանակում է, որ ֆինանսական հաստատությունները չեն ցանկանա բացել «նախագծային» հաշիվներ մշակողի, կապալառուի և պատվիրատուի համար», - ասում է Իգնախինը: «Ամեն դեպքում, վերահսկողությունը կհանգեցնի բանկերի, հետևաբար կառուցապատողների ծախսերի ավելացմանը, որոնց նրանք կտրամադրեն հաշվարկային ծառայություններ»:

Խոշորագույն բանկերը չեն արձագանքել «Վեդոմոստի»-ի՝ համատեղ շինարարության մասին օրենքում փոփոխությունների վերաբերյալ մեկնաբանություն տալու խնդրանքին։ Եթե ​​այն այս ձևով ուժի մեջ մտնի, ապա բանկերի և ծրագրավորողների հարաբերությունները պետք է վերանայվեն, և ցանկացած փոփոխություն ժամանակ և ջանք է պահանջում, այսինքն՝ կարող են անակնկալներ լինել երկու կողմերի համար, պնդում է բանկիրներից մեկը։

Որտեղ գումար ստանալ

Ըստ AHML-ի՝ անցած տարի ընդհանուր բնակարանային շինարարությանը մասնակցության շուրջ 630,000 պայմանագիր է կնքվել, դրամական արտահայտությամբ՝ 1,8 տրիլիոն ռուբլի։ Եթե ​​օրենքը մնա անփոփոխ, ապա կառուցապատողին անհրաժեշտ կլինեն սեփական միջոցները շինարարության ընդհանուր արժեքի 40%-ի չափով, ըստ խոշոր կառուցապատողի։ Այսքանով է նա գնահատում հողի ձեռքբերման, շինթույլտվություն ստանալու նվազագույն արժեքը՝ գումարած օրենքով վերապահված շինարարության արժեքի 10%-ը։ Այս միջոցները պետք է արդյունավետորեն սառեցվեն մինչ փոխանցումը վերջին բնակարանգնորդներ, շեշտում է Վեդոմոստիի զրուցակիցը։

Նախորդ նախագծերից ստացված բոլոր շահույթների միանվագ դուրսբերումը նախագծողներից կհանգեցնի նոր տեղամասերի գնման և քաղաքաշինական փաստաթղթերի մշակման համար միջոցների բացակայությանը, կարծում է Բրիզգալովը։ Իսկ դա նշանակում է ամբողջությամբ դուրս գալ փոքր ընկերությունների բնակարանաշինության շուկայից։ Մոսկվայի և Մոսկվայի տարածաշրջանի շուկայում դրանք ընկերություններ են, որոնց տարեկան շրջանառությունը չի գերազանցում 10 միլիարդ ռուբլին: - քանի որ այստեղ միայն նոր կայքի գնման արժեքը կազմում է առնվազն 1 միլիարդ ռուբլի, կարծում է Բրիզգալովը։

«Գրավեր ունեցողներն, իհարկե, պաշտպանված կլինեն անավարտ շինարարությունից և միջոցների չվերադարձումից։ Բայց նման կտրուկ միջոցների ընդունումը կարող է զգալիորեն բարձրացնել բնակարանների արժեքը, քանի որ, մի կողմից, աճում է ներդրումների պաշտպանվածությունը, ինչը խթանում է առաջնային բնակարանների պահանջարկը: Մյուս կողմից, դա հանգեցնում է ընդհանուր շուկայում շինարարության համար միջոցներ հայթայթելու ծախսերի ավելացմանը և շուկայի մասնակիցների թվի նվազմանը: Կաշխատի ստանդարտ շուկայական մեխանիզմը. ավելի քիչ ռիսկ - կառուցվող օբյեկտի և կառուցվող օբյեկտի միջև գնի ավելի քիչ տարբերություն»,- խոստովանում է խոշոր մշակողներից մեկը:

Ինչ է անելու օրենքը

Շինարարների թվում կան նաև օրենքի կողմնակիցներ. «Նորույթներն ուղղված են շինարարության շուկայում թափանցիկության և պատասխանատվության բարձրացմանը։ Բուրգի նման ստեղծված թունավոր ծրագրավորողների առաջացման ռիսկը նվազում է, երբ մի նախագծից գումար ներգրավելով՝ իրականում փակվում են այլ նախագծերի պարտավորությունները»,- մեկնաբանում է MR Group-ից Նիկոլայ Բուլիչևը։ Խոշոր ծրագրավորողները, նրա կարծիքով, չպետք է դժվարություններ ունենան, սակայն այն կառուցապատողները, որոնց համար շինարարությունը հիմնական գործունեություն չէր, ստիպված կլինեն համագործակցություն փնտրել կայացած ծրագրավորողների հետ: Եվ քանի որ շուկայական գների բարձրացման նախադրյալներ չկան, շինարարության շուկայի շահութաբերությունն ամբողջությամբ կնվազի, կանխատեսում է Բուլիչևը։

«Առաջին հերթին մենք հոգում ենք բաժնետոմսերի սեփականատերերից միջոցներ ներգրավելու անվտանգության մասին», - ասում է Ստասիշինը: «Շինարարները վախենում են, որ ամեն ինչ կփլուզվի։ Ոչ մի նման բան»,- վստահ է Նիկոլաևը: Մշակողները, նրա խոսքով, այժմ, փաստորեն, ֆինանսական կառույցներ- Համատեղ շինարարության մասին օրենքի ժամանակաշրջանում նրանք ներգրավել են 3,3 տրիլիոն ռուբլի, որոնք ֆինանսական վերահսկողության չեն ենթարկվել։ «Քաղաքացիների ձեռքում այսօր մոտ 20 տրիլիոն ռուբլի: Բայց 10 անգամ կմտածեն, որ կառուցապատողից բնակարան գնեն ընդհանուր շինարարական պայմանագրով»,- վստահեցնում է Նիկոլաևը։ Նրա կարծիքով, նոր պահանջների ներդրումից հետո աստիճանաբար կվերականգնվի քաղաքացիների վստահությունը ոլորտի նկատմամբ։ «Նոր փոփոխությունները բավական կոշտ չեն։ Այժմ աշխատում ենք օրինագծի վրա, որը կսահմանի կառուցապատող ընկերությունների շահառուների դուստր պատասխանատվությունը»,- խոստանում է նա։ Ըստ փորձագիտական ​​եզրակացություն 2013-2014 թվականներին մեկնարկած ծրագրերի ընդհանուր ծավալից մոտ 7%-ը անցել է խնդրահարույցների կատեգորիա՝ խոսքը հարյուրավոր տների մասին է, ասում է AHML-ի ներկայացուցիչը։ Ըստ նրա՝ օրենքում կատարված փոփոխություններն ամբողջությամբ կապահովեն ֆինանսական կայունությունԵրաշխիքային համակարգից կբացառվեն կառուցապատողների թափանցիկությունը, համատեղ շինարարության մասնակիցների և ամենակարևորը՝ ակնհայտ անվճարունակ կամ անազնիվ ընկերությունների միջոցների նպատակային օգտագործման վերահսկումը։ Դրանց կորուստները կամ գողությունը չեն փոխանցվի ոլորտին, և, ի վերջո, գնորդին, ամփոփում է իշխանությանը մոտ կանգնած անձը։