Բնակելի անշարժ գույքի շուկայական արժեքի գնահատում. Շուկայի գնահատում Ով կարող է գնահատել գույքը

Հայեցակարգը չէ շարժական գույքներառում է այնպիսի օբյեկտներ, ինչպիսիք են հողը, շենքերը, շինությունները: Մի խոսքով, այն ամենը, ինչ անքակտելիորեն կապված է երկրի հետ։

Գնահատման պրակտիկայում ընդունված է այս օբյեկտը բաժանել բնակելի և առևտրային: Երկրորդ խմբին կարելի է վերագրել այն ամենը, ինչ կարելի է վարձակալել, օգտագործել կոմերցիոն նպատակներով, այն կոչվում է նաև եկամտաբեր անշարժ գույք։

Մենք տրամադրում ենք գնահատողի ծառայություններ երկու տեսակի անշարժ գույքի համար: Կարդալ ավելին. Կոմերցիոն անշարժ գույքի գնահատում , Բնակարանների գնահատում , Տների գնահատում

Ի՞նչ գործոններ կարող են ազդել գույքի գնահատման արժեքի վրա:

Հիմնական գործոնը, որն ազդում է ամբողջ անշարժ գույքի վրա, գտնվելու վայրն է:

Սա հատկապես ակնհայտ է բնակարանների գնահատման ժամանակ. Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհից հեռավորության վրա արժեքը զգալիորեն կրճատվում է:

Այլ գործոններ, որոնք կարող են զգալի ազդեցություն ունենալ, ներառում են հետևյալը.

• Քառակուսի
• Հատուկ նշանակության
• Պատի նյութը, եթե դա շենք է
• Տարածքի հեղինակությունը

Առավելությունները

Անկախ գնահատման հնարավոր ամենակարճ ժամկետը

Բարձր որակի անկախ գնահատում

Անհատական ​​մոտեցում յուրաքանչյուր դեպքի գնահատման հարցում

Մոսկվայում անշարժ գույքի գնահատման արժեքը և պայմանները

Ներառված է Գնահատողի մեկնումը / հաշվետվության պատրաստումը / հաշվետվության առաքումը մետրո

* 500 ռուբ. Մոսկվայի մարզ

Պատվիրեք անշարժ գույքի գնահատում կամ փորձաքննություն Մոսկվայում

Ծառայություն պատվիրելու քայլ առ քայլ հրահանգներ

• հետ համաձայնագրի կնքում տեխնիկական առաջադրանքըգնահատման համար - ՄԵՐ ՄԱՍՆԱԳԵՏՆԵՐԸ ԿԳԱՆԵՆ ՁԵԶ ՄՈՏ:
• Ուսուցման տեղեկատվություն
• Հաշվարկների իրականացում
• Գնահատման ամփոփում
• Գնահատման վերաբերյալ կարծիք կազմելը
• Հաշվետվության առաքում մոտակա մետրոյին

Որքա՞ն ժամանակ է վավերական գնահատման հաշվետվությունը:

Զեկույցն ուժի մեջ է 6 ամիս:

Ի՞նչ է անշարժ գույքի գնահատման հաշվետվությունը:

Գնահատման գործունեությունը կարգավորվում է փաստաթղթերով.

1.FZ 135 գնահատման գործունեության մասին

2.FSO 1 ընդհանուր հասկացություններ

3.FSO 2 Գնահատման նպատակները

4.FSO 3 Պահանջներ

5.FSO 7 Անշարժ գույքի գնահատում

6.FSO 8 Բիզնեսի գնահատում

7.FSO 9 Գրավի գնահատում

8.FSO 10 Մեքենայի գնահատում

9. FSO 11 Ոչ նյութական ակտիվների գնահատում

10.FSO 12 Լուծարում

Ո՞րն է անշարժ գույքի շուկայական և փրկարար արժեքը:

Անշարժ գույքի շուկայական արժեքը անվճարի արժեքն է մրցակցային շուկաորտեղ ոչ մի արտաքին և ներքին գործոններ չեն կարող ազդել դրա վրա:

Ինչպե՞ս է լուծարումը տարբերվում շուկայից:

Լուծարումը շուկայից տարբերվում է նրանով, որ օբյեկտն օտարվում է ազատ շուկայում՝ ցուցադրման կրճատված ժամկետով։

Ինչ փաստաթղթեր են պահանջվում:

Ինչպե՞ս են գնահատող փորձագետները գնահատում անշարժ գույքը Մոսկվայում:

Անշարժ գույքի գնահատման ամենատարածված մեթոդը համեմատական ​​մոտեցումն է: Հիմնականում այս մոտեցումըկա վաճառքի համեմատության մեթոդ՝ ընտրվում են անալոգներ, կատարվում են ճշգրտումներ, արդյունքում ստացվում է անշարժ գույքի շուկայական արժեքը։

Շահութաբեր անշարժ գույքի համար, բացի համեմատական ​​մոտեցումից, կարևոր դեր է խաղում եկամտի մոտեցումը. վերլուծվում են վարձակալության դրույքաչափերը, և հնարավոր է, որ այս օբյեկտը դրամական հոսքեր առաջացնի:

Շուկայական գնահատում գնահատական ​​է շուկայական արժեքըգույք, ինչպես նաև քաղաքացիական իրավունքների այլ օբյեկտներ, որոնց վերաբերյալ օրենսդրությունը Ռուսաստանի Դաշնությունսահմանվել է քաղաքացիական շրջանառությանը նրանց մասնակցության հնարավորությունը։

Շուկայական գնահատումը սահմանում է ամենահավանական շուկայական արժեքը, որով տվյալ օբյեկտը կարող է օտարվել բաց շուկայում մրցակցային միջավայրում, երբ գործարքի կողմերը գործում են ողջամտորեն՝ ունենալով բոլորը. անհրաժեշտ տեղեկատվություն, իսկ գործարքի արժեքը չի արտացոլում որևէ արտառոց հանգամանք, այն է շուկայական արժեքի գնահատումանհրաժեշտ է, երբ.

• գործարքի կողմերից մեկը պարտավոր չէ օտարել շուկայական գնահատման օբյեկտը, իսկ մյուս կողմը պարտավոր չէ ընդունել կատարումը.
• գործարքի կողմերը քաջատեղյակ են գործարքի առարկայի մասին և գործում են իրենց շահերից ելնելով.
• շուկայական գնահատման օբյեկտը բաց շուկայում ներկայացվում է հրապարակային առաջարկի տեսքով.
• գործարքի արժեքը ողջամիտ վարձատրություն է շուկայական գնահատման օբյեկտի համար, և որևէ կողմից գործարքի կողմերի հետ կապված գործարքն ավարտելու պարտադրանք չի եղել.
• շուկայական գնահատման օբյեկտի համար վճարումն արտահայտվում է դրամական ձև.

Ո՞ր գույքը կարող է ենթակա լինել շուկայական գնահատման:

Նրանց հետ, ում շուկայական արժեքը ցանկանում եք իմանալ: Դա կարող է լինել բացարձակապես ցանկացած իրեր շարժական և Անշարժ գույք. Մեր ընկերության ամենապահանջված ծառայություններից

• բիզնես
• արժեքավոր թղթեր
• մեքենայի գնահատում
• բնակարանի գնահատում
• հողի գնահատում և
• գնահատման այլ տեսակներ

Անշարժ գույքի շուկայական ամենապահանջված գնահատումը.

Շուկայական արժեքի գնահատում

Շուկայական գինանշարժ գույքը և դրա հաշվարկը շուկայական գնահատման ամենատարածված տեսակն է: Շուկայական արժեքի գնահատումը ներառում է օբյեկտի կամ անհատական ​​իրավունքների արժեքը գնահատվող օբյեկտի հետ կապված, օրինակ՝ վարձակալության իրավունքներ, օգտագործման իրավունքներ և այլն: Հաճախ շուկայական արժեքը Անշարժ գույքակնհայտ է դրա սեփականատերերի կամ պոտենցիալ գնորդների համար: Այնուամենայնիվ, այս ընթացակարգից հետո դրա գինը կարող է զգալիորեն ճշգրտվել: Այս իրական արժեքը որոշելու համար իրականացվում է անշարժ գույքի շուկայական գնահատում։

Շուկայական գնահատումը կարող է իրականացվել այնպիսի օբյեկտների հետ կապված, ինչպիսիք են.

• հողատարածք
• բնակելի անշարժ գույք (բնակարաններ, քոթեջներ, տներ)
• առարկաներ կոմերցիոն անշարժ գույք(գրասենյակային տարածքներ, հյուրանոցներ, մանրածախ և պահեստային տարածք)
• արդյունաբերական անշարժ գույքի օբյեկտներ (շենքեր, շինություններ, արդյունաբերական համալիրներ)
• ինժեներական հաղորդակցություններ (կամուրջներ, վերգետնյա անցումներ, գազամուղներ և նավթատարներ, ջեռուցման համակարգեր)
• շինարարությունն ընթացքի մեջ է

Շուկայական արժեքի գնահատումն օգնում է առավելագույնի հասցնել անշարժ գույքի շահութաբերությունը՝ այս նոր ռեսուրսը, որն ունեն բիզնեսներն ու քաղաքացիները: Շուկայական արժեւորումը դառնում է անհրաժեշտ արդեն, երբ հողի և անշարժ գույքի սեփականատերերը ցանկանում են դրանք գրավ դնել վարկի դիմաց։ Առանց շուկայական պատշաճ գնահատման չպետք է հույս դնել հավելյալ ներդրումների ներգրավման վրա, այդ թվում՝ արտասահմանյան։

Գույքի շուկայական արժեքը

Անշարժ գույքի շուկայական արժեքի գնահատումը նշանակում է մրցակցային և բաց շուկայում գույքի վաճառքից առավել հավանական գնի որոշում՝ հաշվի առնելով արդար գործարքի համար անհրաժեշտ բոլոր պայմանները:

Այս պայմաններն են.

1. Գնորդը և վաճառողը գործում են տիպիկ, ստանդարտ դրդապատճառների հիման վրա: Գործարքը պարտադրված չէ կողմերից ոչ մեկով.
2. Երկու կողմերն էլ ունեն լիարժեք տեղեկատվություն՝ որոշումներ կայացնելու և իրենց շահերից ելնելով գործելու համար:
3. Օբյեկտը բավական ժամանակ է դրվել բաց շուկայում, իսկ գործարքի համար ընտրվել է օպտիմալ պահը։
4. Վճարումը կատարվում է կանխիկ կամ համաձայնեցված ֆինանսական պայմաններըհամեմատելի է կանխիկ վճարման հետ:
5. Գործարքի գինը արտացոլում է նորմալ պայմանները և չի ներառում գործարքի հետ կապված կողմերից որևէ մեկի կողմից զեղչեր, զեղչեր կամ հատուկ վարկեր:
6. Օբյեկտը նորմալ պահանջարկ ունի և ունի շուկայում ճանաչված կոմունալ:
7. Օբյեկտը բավականին սակավ է, այլ կերպ ասած՝ սահմանափակ առաջարկ կա, որը մրցակցային շուկա է ստեղծում։
8. Օբյեկտն օժտված է օտարելիության հատկություններով և ունակ է ձեռքից ձեռք փոխանցվել։

Գոյություն ունեն անշարժ գույքի օբյեկտների շուկայական գնահատման երեք հիմնական մեթոդ՝ համեմատության մեթոդ, ինքնարժեքի մեթոդ և եկամտի կապիտալացման մեթոդ:

Շուկայական գնահատման մեթոդներ

Շուկայական գնահատման հիմնական մեթոդը համեմատական ​​վաճառքի մեթոդն է: Այս մեթոդը կիրառելի է, երբ կա հողի և անշարժ գույքի շուկա, կան իրական վաճառքներ, երբ շուկան է ձևավորում գները, և գնահատողների խնդիրն է վերլուծել այս շուկան, համեմատել նմանատիպ վաճառքները և այդպիսով ստանալ շուկայական արժեքը: գնահատվող գույքը. Մեթոդը հիմնված է վաճառքի առաջարկվող օբյեկտի շուկայական անալոգների հետ համեմատության վրա: Այն ամենամեծ օգտագործումն է գտնում Արևմուտքում (դեպքերի 90 տոկոսը): Այնուամենայնիվ, այս աշխատանքը պահանջում է հողի և անշարժ գույքի արդեն իսկ կայացած շուկա:

Շուկայական արժեքը ըստ ծախսերի գնահատելու մեթոդը գործնականում կիրառելի չէ հողի համար: Այն կարող է օգտագործվել միայն հողամասի վրա կատարված բարելավումներից անբաժանելիորեն գնահատելու բացառիկ դեպքերում։ Ենթադրվում է, որ հողը մշտական ​​է և ոչ ծախսվող, և ծախսերի մեթոդն օգտագործվում է տեխնածին օբյեկտները գնահատելու համար: Երբ գնահատվում է այս մեթոդով, հողի արժեքը ավելացվում է բարելավումների արժեքին (շենքեր, շինություններ), իսկ հողը գնահատվում է առանձին՝ այլ մեթոդներով:

Ընդհանուր առմամբ, հողի շուկայական արժեքը որոշվում է նրանով, թե որքան եկամուտ կարելի է ստանալ դրա օգտագործումից։ Լավագույն օգտագործման սահմանափակ հասանելիության պատճառով հողատարածքներ, օրինակ, քաղաքներում կա համապատասխան պակասություն և հողի ինքնարժեքի հաշվարկ։ Շուկայական գնահատման հաջորդ մեթոդը, որը կիրառելի է հատուկ Ռուսաստանի համար, գնահատման մեթոդն է՝ հիմնված առավելագույնի վերլուծության վրա։ արդյունավետ օգտագործումըանշարժ գույք, և այս վերլուծությունը կապված է օգտագործման տեսակի որոշման հետ, որը սեփականատիրոջը կբերի առավելագույն եկամուտ:

Բնականաբար, բանկերը մեծ հետաքրքրություն են ցուցաբերել նման գործառնությունների նկատմամբ։ Եվ բոլորն էլ անշարժ գույքի որակյալ և ճշգրիտ շուկայական գնահատման կարիք ունեն՝ իրականացնելով ապահովագրություն անշարժ գույքի իրական արժեքով։

Շուկայական գնահատումանհրաժեշտ է նաև մարզային շրջանակներում հարկային քաղաքականություն. Ամբողջ աշխարհում տեղական հարկային համակարգի հիմքը գույքահարկն է, որի շնորհիվ կազմում է տեղական բյուջեի մոտ 70 տոկոսը։ Իհարկե, բուն շուկայի զարգացմամբ, իրական արժեքների ի հայտ գալով, հնարավոր է անցնել հարկային համակարգի, որը կխթանի անշարժ գույքի շուկայի զարգացումը և միևնույն ժամանակ կապահովի համալրումը. տեղական բյուջեները. Դրանով է բացատրվում նաև տեղական ինքնակառավարման մարմինների կողմից շուկայական գնահատման նկատմամբ ցուցաբերվող անվերապահ հետաքրքրությունը:

Պրոֆեսիոնալ շուկայական գնահատման ծառայությունների արժեքը մեծապես տարբերվում է՝ կախված գնահատվող օբյեկտների տեսակներից, աշխատանքի բարդությունից և, իհարկե, գնահատման մեջ ներգրավված մասնագետներից: Սովորաբար, ծառայությունների արժեքը չափվում է կամ ժամերով բազմապատկած ժամային դրույքաչափով, կամ կախված է օբյեկտի չափից, բայց երբեք կապված չէ դրա արժեքի հետ:

Մեր գնահատող ընկերության մասնագետներն ունեն հարուստ գործնական փորձ և անշարժ և շարժական գույքի շուկայական գնահատման, գույքի շուկայական արժեքի հաշվարկման ապացուցված մեթոդներ, ինչը թույլ է տալիս արդյունավետորեն լուծել ցանկացած տեսակի ակտիվների շուկայական գնահատման հետ կապված խնդիրները՝ անկախ. դրանց քանակի և գտնվելու վայրի մասին:

Եթե ​​Ձեզ անհրաժեշտ է որևէ գույքի արժեքի շուկայական գնահատում, խնդրում ենք կապվել մեզ հետ՝ օգտագործելով կոնտակտային տվյալները: Զանգահարեք մեզ, մենք կօգնենք!

Ողջույններ: Ինչ արժե ձեր ունեցվածքը: Հետաքրքիր է, որ այս հարցին ստույգ պատասխան չկա: Ի վերջո, գործիչը կախված կլինի նրանից, թե ով է հարցնում: Գնորդ, ներդրող, գործընկեր, ապահովագրող, բանկի ներկայացուցիչ, թե հարկային տեսուչ.

Այո, գույքի շուկայական արժեքն այն գինն է, որով այն կարող է դանդաղ վաճառվել առցանց հարթակի, ռիելթորների և անշարժ գույքի գործակալությունների միջոցով: Բայց հավատացեք ինձ, դա այնքան էլ հեշտ չէ, որքան թվում է:

Եվ այսօր ես կխոսեմ այն ​​մասին, թե ինչպես կարելի է գնահատել անշարժ գույքի շուկայական արժեքը, ինչն է ազդում դրա վրա, և ինչպես է այն տարբերվում կադաստրային, գույքագրումից և այլն:

Շուկայական արժեքը սահմանվում է շուկայի կողմից: Բնակարանը կամ կոմերցիոն տարածքն արժե այնքան, որքան գնորդը պատրաստ է վճարել դրա համար այսօր։ Այսինքն՝ սա այն գինն է, որով կարելի է առանց հապճեպության ու աղմուկի վաճառել գույքը։

Շուկայական արժեքի վրա ազդում են տասնյակ գործոններ՝ դոլարի փոխարժեքը, սեզոնայնությունը, հարկերը և երկրի տնտեսության վիճակը։

Բնակելի անշարժ գույքի արժեքի գնահատման հիմնական մեթոդները

Համեմատական ​​մեթոդ

Մեթոդը հիմնված է այն ենթադրության վրա, որ գնորդը չի վճարի ավելի շատ այս օբյեկտի համար, քան բաց շուկայում նմանատիպ օբյեկտի համար: Գնահատողը ուղղակի տվյալներ է հավաքում նմանատիպ անշարժ գույքի հետ վերջին վաճառքի գործարքների վերաբերյալ: Ի դեպ, դա համեմատական ​​մեթոդ է, որը հաճախ օգտագործում են ռիելթորները։

Օրինակ՝ դուք վաճառում եք երկու սենյականոց բնակարանվերանորոգված ննջարանի հին տանը։ Համեմատության համար կընտրվեն նույն պարամետրերով վերջերս վաճառված բնակարանները՝ 2 սենյակ, թարմ վերանորոգում, հին տուն և նույն տարածք։

Հիմնականում, կիրառեք համեմատական ​​վերլուծությունտոկոսադրույքի համար սեփական բնակարանԴուք կարող եք դա անել ինքներդ:

Մեթոդի առավելությունները.

• արտացոլում է զանգվածային վաճառողի և գնորդի կարծիքը (նման գնահատականը հնարավորինս մոտ է արդարությանը);
• հաշվի է առնում ընթացիկ առաջարկ-պահանջարկ հարաբերակցությունը և գնաճը.
• Այն հնարավորինս պարզ է օգտագործել և տալիս է քիչ թե շատ հուսալի արդյունքներ՝ անալոգների առկայության կամ շուկայի կայունության դեպքում:

Թերությունները ներառում են այն փաստը, որ համեմատության համար չափազանց դժվար է գտնել երկու «երկվորյակ օբյեկտներ»։ Բացի այդ, գնահատողը տեղեկություն չունի գործարքի վերջնական պայմանների մասին։ Միգուցե նմանատիպ բնակարանները իրականում գնվում են ընդամենը 30% զեղչո՞վ։

Արժեքի մեթոդ

Մեթոդի էությունը. օգտագործելով կոնկրետ օբյեկտի օրինակը, գնահատողը որոշում է, թե որքան կարժենա մեզ դրա ճշգրիտ պատճենը (նույն ճարտարապետական ​​պարամետրերը, նույն շինանյութերը, նույն որակի ավարտը): Այս արժեքը կոչվում է «փոխարինում»:

Կամ մեկ այլ տարբերակ՝ որքան կարժենա ստեղծել նույն շենքի «բարելավված» անալոգը (ավելի ժամանակակից շինանյութից և այլ ոճով): Սա այնուհետև կլինի «փոխարինման արժեքի» հաշվարկ:

Երկու դեպքում էլ որպես «հիմք» ընդունվում է արդեն կառուցված շենքը։ Ստացված արժեքը հաշվի է առնում ինչպես շինանյութի գները, այնպես էլ աշխատավարձը։ շինարարական թիմ, և մաշվածություն, և լոգիստիկ ծախսեր և շատ ավելին:

Ի դեպ, հենց ծախսային մոտեցումն էր կիրառվում ԽՍՀՄ-ում՝ BTI-ի համար շենքերի գույքագրման արժեքը հաշվարկելիս: Անմիջապես ուզում եմ նշել, որ ծախսատար մեթոդը երեքից ամենահնարամիտն է: Այն ունի շատ թվեր և հաշվարկներ, իսկ ճշգրիտ տեղեկատվության կարիքը կլինի ծովը:

Մեթոդի առավելությունները.

• «Թարմ կառուցված» օբյեկտները գնահատելու ամենահուսալի միջոցը՝ օգտագործելով ժամանակակից դիզայնի ստանդարտները։
• Հիանալի համար.
  • հատուկ հաստատությունների (դպրոցներ, մանկապարտեզներ, հիվանդանոցներ, բանտեր) գնահատումներ.
  • նոր շինարարության տեխնիկատնտեսական հիմնավորում.

Հաշվարկի մեթոդ.

1. Որոշեք այն հողի արժեքը, որի վրա գտնվում է օբյեկտը:
2. Հաշվարկել փոխարինման արժեքը կամ փոխարինման արժեքը: Հաճախորդը նախապես նշում է, թե երկու տարբերակներից որն է իրեն անհրաժեշտ։
3. Բոլոր տեսակի մաշվածությունը հաշվարկված է (արտաքին, ֆիզիկական, ֆունկցիոնալ):
4. 3-րդ կետը հանվում է 2-րդ կետից:
5. Ցուցադրել գույքի ընդհանուր արժեքը՝ կետ 1 + կետ 4:

եկամտի մեթոդ

Այստեղ անշարժ գույքի արժեքը կախված է ակնկալվող եկամուտից՝ ենթակա օբյեկտի առավել արդյունավետ օգտագործման։ Ըստ էության, ակտիվի ապագա սեփականատերը ցանկանում է իմանալ հարցի պատասխանը. «Արդյո՞ք այս գույքը արժե ներդրումներ կատարել: Իսկ ինչքա՞ն պետք է կարժենա ինձ համար դրա վրա XXX ռուբլի վաստակելը:

Հաշվարկի մեթոդ.

1. Մենք հաշվարկում ենք օբյեկտից (որպես կանոն, դրա վարձակալությունից) բոլոր հնարավոր մուտքերի գումարը:
2. Մենք հաշվարկում ենք անշարժ գույքի հետ կապված ծախսերի չափը (հարկեր, տուրքեր, բնակարանային և կոմունալ ծառայություններ, կոմունալ ծառայություններ, հակասություն):
3. Որոշեք զուտ գործառնական եկամուտը (կետ 1 հանած կետ 2):
4. Մենք հաշվարկում ենք զեղչի դրույքաչափը (ինդեքսային գործակիցը):
5. Մենք ակնկալվող եկամուտը թարգմանում ենք ընթացիկ արժեքի:

Նշում! Սկզբունքորեն, եկամտի մեթոդը հարմար չէ անշարժ գույքի գնահատման համար.

• Ճգնաժամում (օբյեկտից շահույթը չի գա անընդհատ և հավասարաչափ);
• Տեղեկատվության պակասի պայմաններում (օրինակ, եթե դուք չգիտեք զեղչի դրույքաչափը, ապա անիմաստ է հաշվարկներ անել);
• Նոր բիզնեսը հաշվարկելու համար (ռիսկերը չափազանց մեծ են, դժվար է հաշվարկել դրամական միջոցների հոսքը):

Շուկայական արժեքի վրա ազդող գործոններ

Գտնվելու վայրը

Նրանք գնահատում են այնպիսի պարամետրեր, ինչպիսիք են տարածքի հեղինակությունը, նրա հեռավորությունը մետրոյից և մայրուղիներից, առկայությունը. արդյունաբերական արտադրություններև այլ. Որքան հարմար և հարմարավետ լինի գույքի գտնվելու վայրը, այնքան բարձր կլինի գույքի գինը։

Ենթակառուցվածքի որակը

Որքան լավ զարգացած լինի տարածքի ենթակառուցվածքը, այնքան թանկ կգնահատվի գույքը։ Բնակելի օբյեկտների համար ենթակառուցվածքը դպրոցներն ու մանկապարտեզներն են, հիվանդանոցներն ու դեղատները, խանութներն ու շուկաները, այգիները և խաղահրապարակները: Այս դեպքում բոլոր առարկաները պետք է գտնվեն օբյեկտից քայլելու հեռավորության վրա:

Տրանսպորտի մատչելիություն

Որքան հեշտ է անշարժ գույք հասնել քաղաքի ցանկացած կետից, այնքան բարձր է դրա գինը: Ուստի մետրոյին մոտ գտնվելու համար միշտ պետք է հավելյալ վճարել։

Օբյեկտի չափերը

Որքան փոքր է տարածքի տարածքը, այնքան ավելի թանկ կարժենա օբյեկտի «քառակուսին»: Ի դեպ, այս կանոնը չի տարածվում շքեղ անշարժ գույքի վրա։

Գույքային վիճակ

Այստեղ գնահատվում է ոչ միայն վերանորոգման որակը, այլ նաև մուտքի և հարակից տարածքի ընդհանուր վիճակը։

Ընդհանուր շուկայական պայմաններ

Անշարժ գույքի շուկայում առաջարկի և պահանջարկի հարաբերակցությունը թելադրում է գները քառակուսի մետր. Մեծ նշանակություն ունի տնտեսության ներկա վիճակը՝ ռեցեսիա, լճացում կամ տնտեսական աճ։

Գնահատման կարգը

Անշարժ գույքի արդար գինը իմանալը անհրաժեշտ է շատ իրավիճակներում:

Օրինակ:

• Դուք վաճառում կամ գնում եք բնակարան, հող կամ պահեստ։
• Ցանկանու՞մ եք ապահովագրել ձեր գույքը:
• Դուրս գալ Բանկային վարկապահովված է անշարժ գույքով. Բանկին անհրաժեշտ է ճշգրիտ գրավի արժեք:
• Սեփականության հետ կապված վեճի լուծում դատարանում (օրինակ՝ ամուսնալուծությունից հետո ձեր ամուսնու հետ բնակարանը կիսելը):
• Մուտքագրեք օգտագործման կամ ժառանգության իրավունքները:

Գնահատման աշխատանքները Ռուսաստանի Դաշնությունում իրականացվում են լիցենզավորված գնահատողների կողմից:

Անշարժ գույքի գնահատման հինգ փուլ

1. Առաջադրանքի սահմանում. Հաճախորդը նշում է գնահատման նպատակը, որոշվող արժեքի տեսակը (օրինակ՝ շուկայական կամ կադաստրային) և այլ նրբերանգներ։ Եվ ամենակարեւորը, թե ում համար է տրված գնահատականը։ Ընտրանքներ՝ ապահովագրական ընկերության, պոտենցիալ գնորդի, բանկի, հարկայինի, ապահովագրական ընկերության համար:
2. Համաձայնագրի ստորագրում. Երկրորդ փուլում կազմվում է գնահատման պլան՝ աշխատանքային գրաֆիկ, գնահատման մեթոդի ընտրություն (դրանց մասին գրել եմ վերևում), տեղեկատվության աղբյուրներ և աշխատանքի արժեքը։ Հաճախորդը և գնահատողը ստորագրում են պայմանագիրը:
3. Տեղեկատվության հավաքագրում և վերլուծություն: Երրորդ փուլում գնահատողը ստուգում է օբյեկտը և շրջակա տարածքը: Այն ուսումնասիրում է իրավական, ֆիզիկական և տնտեսական պարամետրերը: Ստուգում է հավաքագրված տեղեկատվության ճշգրտությունը: Վերլուծում և մշակում է տվյալները:
4. Օբյեկտի արժեքի հաշվարկ և վերջնական արժեքի ստացում: Որպես կանոն, գույքը գնահատվում է երեք եղանակով (շահավետ, համեմատական ​​և ծախսատար): Հաջորդը, գնահատողը սահմանում է վստահության գործակիցը յուրաքանչյուր մոտեցումների համար և հաշվարկում վերջնական արժեքը:
5. Հաշվետվության կազմում և հաճախորդին ներկայացնելը.

Ի՞նչ փաստաթղթեր են անհրաժեշտ գնահատման համար:

1. Գույքի սեփականատիրոջ անձնական փաստաթղթերը (անձնագրի պատճեն, TIN):
2. Սեփականության վկայականներ (վաճառքի պայմանագիր, նվիրատվություն, աճուրդով օբյեկտի գնման վկայագիր).
3. Թղթեր բուն անշարժ գույքի վերաբերյալ (օբյեկտի լուսանկար, քաղվածքներ պետական ​​ռեգիստրից).

Ինչպե՞ս է շուկայական արժեքը տարբերվում այլ տեսակներից:

Շուկայական արժեքը միակ արժեքը չէ, որն օգտագործվում է անշարժ գույքի գնահատման ժամանակ: Կան նաև լուծարում, մնացորդ, գույքագրում և այլն։ Եվ յուրաքանչյուրն ունի իր առանձնահատկությունները և իր «վերջնական սպառողը»: Ինչպե՞ս է դրանցից յուրաքանչյուրը տարբերվում շուկայական արժեքից: Փորձենք դա պարզել:

Կադաստրային արժեքը

Կադաստրային արժեքը ցույց է տալիս, թե, ըստ պետության, որքան արժե ձեր գույքը շուկայում։ Կադաստրային և շուկայական արժեքը կարող է տարբերվել 20-30% և ավելի:

CS-ը հաշվի է առնում տարածքի հեղինակությունը, ենթակառուցվածքների առկայությունը, ինչպես նաև օբյեկտի գտնվելու վայրը և հատակագիծը: Վերջնական ցուցանիշի վրա չեն ազդում՝ անշարժ գույքի շուկայի վիճակը, բնակարանում սանտեխնիկայի և օդորակման առկայությունը, պատուհանից բացվող տեսարանը և վերանորոգման «թարմությունը»: Մուտքագրվում է վերջնական արժեքը Պետական ​​կադաստրԱնշարժ գույք.

Նման գնահատական ​​է անհրաժեշտ՝ 2015 թվականից անշարժ գույքի հարկի հիմքը որոշելու համար։ Առանց մանրամասների մեջ մտնելու՝ «գույքագրման» շտեմարանը փոխվեց «կադաստրային» մեկ նպատակով՝ լրացուցիչ գումարներ ներգրավել բյուջե։ Գույքի սեփականատերերն այժմ ստիպված կլինեն ավելի շատ վճարել գանձապետարան, քան մինչ նորամուծությունը: Հատկապես անհաջող են եղել մեգապոլիսների հեղինակավոր տարածքներում գտնվող օբյեկտների տերերը։ Օրենքով, կադաստրային արժեքըպետք է վերանայվի առնվազն հինգ տարին մեկ անգամ:

Լուծարային արժեքը

Փրկության արժեքը արտացոլում է այն օբյեկտի գինը, որի դիմաց այն կարող է վաճառվել շատ, շատ շտապ: Այսինքն՝ սա շուկայականից ցածր գնով անշարժ գույքի վաճառք է։

Լուծարային արժեքի գնահատման մեթոդներ.

1. Ուղիղ. Ամենից հաճախ օբյեկտը պարզապես համեմատվում է շուկայում առկա անալոգների հետ: Կայքում տեսնում ենք, որ ստուդիո բնակարանՅասնոյ թաղամասում շտապ վաճառվում է XXX ռուբլով, ինչը նշանակում է, որ մենք կարող ենք ընդունել նույն ցուցանիշը:
2. Անուղղակի. Մենք վերցնում ենք շուկայական արժեքը և ճշգրտում այն ​​զեղչի համար: Ամենադժվարը զեղչի չափը հաշվարկելն է (այն կարող է լինել 20% կամ 50%)։

Գույքագրման արժեքը

Գույքագրման արժեքը սահմանվում է BTI-ի կողմից փաստաթղթերի մշակման պահին: Այս գինը ողջամիտ է միայն գնահատման պահին: Ժամանակի ընթացքում այն ​​ավելի ու ավելի է հեռանում իրականից (թերագնահատման ուղղությամբ)։ Օրինակ, Մոսկվայի պատմական կենտրոնում հին ֆոնդային տների գույքագրման արժեքը 30 (!) անգամ ցածր է շուկայական արժեքից:

փոխարինման արժեքը

BC ցույց է տալիս, թե որքան գումար կպահանջվի կառուցելու համար ճշգրիտ պատճենըօբյեկտ.
Օրինակ, Ռոմանը պատվիրել է Մոսկվայի մարզում պահեստային համալիրի վերականգնման գնահատում: Գնահատողի հաշվարկներով՝ օդանավը կազմել է 2 մլն դոլար, ինչը նշանակում է, որ նույն տարածքում նույն տարածքի և նույն որակի մոդուլային համալիրի կառուցումը Ռոմանին կարժենա մոտ 2 մլն դոլար։

Գրքային արժեքը

համար անհրաժեշտ է անշարժ գույքի հաշվեկշռային արժեքը հաշվառումիրավաբանական անձինք. Ցանկացած ընկերություն կարելի է գնահատել ռուբլով կամ դոլարով: Դրա ընդհանուր «գինը» կազմված է փողից բանկային հաշիվներ, սարքավորումների, կահույքի, պահեստի նյութերի գույքագրման և, իհարկե, անշարժ գույքի արժեքը (եթե այն պատկանում է ընկերությանը):

Ինչպե՞ս է որոշվում, ասենք, պահեստի հաշվեկշռային արժեքը։ Ամենից հաճախ վերցվում է դրա գնման արժեքը հանած մաշվածությունը: Ինչպես ավելի երկար ընկերությունօգտագործում է պահեստը, այնքան ցածր է դրա հաշվեկշռային արժեքը: Եթե ​​պահեստը վերանորոգվում է, ապա հաշվեկշռային արժեքը կրկին ավելանում է։

Կարևոր կետ! Գրեթե միշտ հաշվեկշռային արժեքը ցածր է շուկայական արժեքից: Այն համապատասխանում է ակտիվի վաճառքից հնարավորինս շուտ անվճար միջոցներ ստանալու պայմանին:

Ներդրումների արժեքը

Ներդրումային արժեքը ցույց է տալիս, թե կոնկրետ ինչ արժեք ունի գույքը ներդրումային նախագիծկոնկրետ ներդրողի համար: IP-ն օգտագործվում է նախագծի արդյունավետությունը գնահատելու համար: Կամ երբ պետք է բիզնեսի բաժնետոմսերը բաժանել սեփականատիրոջ և ներդրողի միջև՝ հաշվի առնելով ապագա եկամուտները:

Իդեալում, ներդրումային արժեքը պետք է գերազանցի շուկայական արժեքը: Հակառակ դեպքում գրասենյակի կամ պահեստի սեփականատիրոջ համար ավելի ձեռնտու է օբյեկտը վաճառել շուկայական գնով և «չանհանգստանալ» բիզնես նախագծին մասնակցելուց։

Արդյունքի փոխարեն

Եթե ​​«շուկայական արժեք» հասկացությունը հասցնենք նվազագույնի, ապա սա այն գինն է, որով պատրաստ է գնել անշարժ գույքը ներկա պահին։ դոլարի ներկայիս փոխարժեքով, ընթացիկ մակարդակըմիջին աշխատավարձերըև շուկայում առաջարկի և պահանջարկի ներկայիս հավասարակշռությունը:

Բայց մի մոռացեք, որ անշարժ գույքի ցանկացած շուկա ցիկլային վերելքներ ու վայրէջքներ է ապրում: Հիմնական բանը օբյեկտիվորեն գնահատել շուկայի փուլը և ժամանակին վաճառել կամ գնել օբյեկտ:

Ինչպե՞ս եք հաշվարկում անշարժ գույքի շուկայական արժեքը:

Հաճախ մեր երկրի քաղաքացիները ստիպված են լինում կապ հաստատել գնահատողների հետ՝ իրենց գույքի շուկայական արժեքը որոշելու համար: Սա մեծապես պայմանավորված է վաճառքով, որպեսզի հաստատվի դրա գնման համար անհրաժեշտ գնի իրականությունը: Բայց նրանցից քչերը գիտեն, թե դա ընդհանրապես ինչ է։ Ի՞նչ մեթոդներ են նրանք օգտագործում: Առանձնահատկություններ կա՞ն, թե՞ ոչ։

Ինչ է շուկայական արժեքը

«Շուկայական արժեք» սահմանումը նշանակում է գնահատվող գույքի գնահատված արժեքը՝ կախված շուկայական սկզբունքներին համապատասխանությունից:

Կարելի է ասել, որ անշարժ գույքի շուկայական գինը վերաբերում է վաճառքի արժեքին, որով գնահատվող գույքը վաճառվում է որոշակի պայմաններով, այն է՝

• գնորդները կամ վաճառողները լիովին հետաքրքրված ենայս դեպքում, և կողմերից ոչ մեկը որևէ մեկի ճնշման տակ չլինի.
• գնորդներն ու վաճառողները բավականաչափ տեղեկացված են շուկայի ներկա իրավիճակի մասինայս ուղղությամբ և հետևաբար բանակցություններ վարել՝ ելնելով իրենց շահերից.
• շուկայավարման ժամանակը և շուկայական առաջխաղացումը գնորդներին տալիս են բավարար ուժ և հնարավորություն ամբողջական ներածության համարիրենց հետաքրքրող անշարժ գույքի հարցերի վերաբերյալ.
• չի առաջարկվել բարենպաստ կամ հակառակը՝ անբարենպաստ պայմաններֆինանսավորման հարցում;
• գնորդներ, նույնիսկ վաճառողներ, չի պատրաստվում փոխզիջումների գնալգնային քաղաքականության մեջ (ոչ ոք չի նախատեսում զիջել):

Անշարժ գույքի շուկայական արժեքի գնահատման հիմնական մեթոդները

Անշարժ գույքի շուկայական արժեքը գնահատելիս գնահատողները օգտագործում են, մասնավորապես.

• ծախսատար ճանապարհ;
• համեմատական;
• շահավետ միջոց:

Դիտարկենք յուրաքանչյուրը ավելի մանրամասն:

Արժեքի մեթոդ

ենթադրում է, որ պոտենցիալ գնորդը ողջամիտ է և չի գնի անշարժ գույք ավելի թանկ գնով, քան անհրաժեշտ կլինի, որպեսզի նա ինքնուրույն կառուցի նմանատիպը իրեն անհրաժեշտ ժամանակահատվածում:

Այստեղ առավել ճշմարիտ գործակիցները կտրամադրվեն.

• նոր շինարարության սկիզբ;
• վերակառուցում;
• հատուկ գույք, որն ունի հատուկ շուկա.

Պետք է նկատի ունենալ, որ գործակիցն ինքնին մի փոքր կիջնի ֆիզիկապես մաշված կամ բանականորեն հնացած առարկաների արժեքը որոշելիս:

Կա մեկ նախազգուշացում. հողն այս կերպ գնահատելիս հաշվի չեն առնվում անշարժ գույքի օբյեկտները, որոնք գտնվում են տեղում (դրանք առանձին են գնահատվում):

Համեմատական ​​մեթոդ

Ինքնին մեթոդի անվանումից կարելի է հասկանալ, որ գնահատումն իրականացվում է համեմատելով նմանատիպ գործարքները այլ նմանատիպ գույքի հետ.

Գնահատողն ինքը հիմնված է այն փաստի վրա, որ գնորդը խելացի է և չի վճարի ավելի բարձր գին, քան իրականում կա:

Հաշվարկն ինքնին իրականացվում է գույքը բաժանելով տարրերի, որոնք անպայմանորեն հաշվի կառնվեն գինը վերլուծելիս:

Օրինակ՝ բնակարանի արժեքը գնահատելիս հաշվի է առնվում հետեւյալը.

• կենսատարածք;
• գտնվելու վայրը;
• հարկերի քանակը;
• քանի տարեկան է տունը;
• տան շինանյութ.

Նման գործարքների վերլուծության արդյունքների հիման վրա կկատարվի դրա արժեքի գնահատում:

Հարկ է նշել, որ այս մեթոդի ժողովրդականությունը վրա է Ռուսական շուկանվազում է. Սա մեծապես պայմանավորված է իրականների ստվերային քաղաքականությամբ։

շահավետ տարբերակ

Այս մեթոդը հիմնված է այն թեզի վրա, որ վաճառվող գույքը պետք է անպայման վճարի իր համար սահմանափակ ժամկետում դրա օգտագործումից ստացված շահույթով (որոշվում է հենց վաճառողի կողմից):

Օրինակ, վերջերս գնված գույքն ունի մեկ նպատակ՝ բացառապես. Այստեղ դուք պետք է որոշեք, թե ինչպիսի շահույթ կարող եք վերցնել դրանից մինչև առավելագույնը:

Ենթադրենք, պարզվում է, որ վարձակալելն անշահավետ է, գուցե լավագույն տարբերակըապրելու է դրանում? Բայց այստեղ կրկին գնահատման հուսալիությունը կարող է կողմնակալ լինել ստվերային շուկայավարման քաղաքականության պատճառով: Դժվար է պարզել վարձակալության արժեքը, իսկ եթե պետք է հաշվարկել ապագայի համար, ապա դա ուղղակի անիրատեսական է։

Ե՞րբ է գնահատման արդյունքը ողջամիտ համարվում:

Դա հնարավոր է միայն այն դեպքում, եթե.

• բոլոր երեք մեթոդները օգտագործվել են միաժամանակ.
• ճշգրտության մակարդակը հաստատվում է համապատասխան գործակցով.
• արդյունքը գնահատման ընդհանուր չափն է բոլոր մեթոդներով:

Հակառակ դեպքում կարելի է խոսել գնահատման ընթացակարգից հետո ստացված անբավարար հավաստի տեղեկատվության մասին։

Տարբեր տեսակի անշարժ գույքի համար մեթոդների կիրառման առանձնահատկությունները

Կախված նրանից, թե որ գույքն է գնահատվում, կան նաև առանձնահատկություններ.

Բնակելի սեփականություն

Բնակելի գույքի համար կարեւոր կետէ:

• տարածքի հեղինակությունը;
• սոցիալական մթնոլորտ (անվտանգության մակարդակ);
• ցանկացած լրացուցիչ հարմարություններ:

Այս դեպքում պետք է հաշվի առնել բուն սեփականության և շենքի բնութագրերը:

Բնակարանը գնահատելիս.

• սենյակների քանակը;
• գույքի ընդհանուր մակերեսը;
• կենսատարածք;
• խոհանոցի տարածք;
• հարկերի քանակը;
• լոգարանի տարբերակ;
• առաստաղի նկարահանում;
• լոջայի (պատշգամբի) առկայությունը կամ բացակայությունը.

Բուն տան բնութագրերը.

• ինչից է այն կառուցված
• երբ այն շահագործման է հանձնվել;
• անվտանգության, կայանատեղիի առկայություն;
• վերելակի առկայությունը (բարձրահարկ շենքերի համար);
• հարեւաններ.

Գտնվելու վայրը:

• հեռավորությունը կենտրոնից;
• հեռավորություն ընդհանուր հանգստի վայրերից;
• հեռավորությունը սոցիալական հաստատություններից.

Առևտրային տարածքների համար.

• գտնվելու վայրը գլխավոր փողոցի դիմաց;
• ճակատի ընդհանուր երկարությունը;
• հեռավորություն խաչմերուկներից;
• սենյակի տարածքը;
• պահեստային տարածքի առկայություն;
• մրցակիցների հեռավորություն;
• անհրաժեշտության դեպքում բեռնաթափման և բեռնման գործողություններ իրականացնելու ունակություն.

Գրասենյակային տարածքի համար.

• հեռավորությունը վարչական կենտրոնից;
• ավտոկայանատեղից օգտվելու հնարավորություն;
• գույքի անվտանգություն;
• կապի առկայություն.

Համար՝

• հեռավորությունը դեպի կենտրոն;
• հաղորդակցություններին առանց որևէ խնդիրների միանալու հնարավորություն (նշանակում է՝ դրանք անցնում են կայքի երկայնքով, թե ոչ.
• տեղանքի մուտքի առկայությունը (ճանապարհի մի հատվածը ասֆալտապատված է կամ այբբենարան և այլն);
• հարևանությամբ կա՞ն այլ հողամասեր կամ բնակելի շենքեր.
• հողատարածք.

Բնակելի շենքի արժեքը գնահատելիս հաշվի են առնվում հետևյալը.

• գտնվելու վայրը (որտեղ է այն գտնվում. քաղաքի ներսում կամ դրսում);
• ինչ հեռավորության վրա են գտնվում սոցիալական հաստատությունները (բժշկական հաստատություններ, դեղատներ, դպրոցներ, խանութներ և այլն);
• տրանսպորտի փոխանակման առկայությունը (կանգառի հեռավորությունը հանրային տրանսպորտ, երկաթուղի);
• տան տարածք;
• կենսատարածք;
• տան հարկերի քանակը;
• ինչ տարածք է զբաղեցնում ( ընդհանուր տարածքհողը, որտեղ գտնվում է տունը);
• կապի առկայություն;
• հարմարություններ տանը.

Ուշադրություն դարձնելով բոլոր հատկանիշներին՝ ձևավորվում է օբյեկտի ընդհանուր պատկերը, ապա որոշում է կայացվում արժեքի վերաբերյալ։

Ինչպես տեսնում եք, գույքի գնահատման գործընթացում. տարբեր ձևերով, իսկ թե որն է ավելի լավը հնարավոր չէ ասել։ Առաջին հերթին դա կախված է տարածաշրջանային բնութագրերից:

Գնահատում բնակարան վաճառելիս

Ինչպե՞ս որոշել բնակարանի շուկայական արժեքը դրա հետագա վաճառքի համար: Tvoy Dom անշարժ գույքի գործակալության տնօրեն Իրինա Ալեշինան պատմում է գնահատման ընթացակարգի և հնարավոր սխալների մասին։