Որոշելու ռեվերսիոն մեթոդների քանակը: Ժամանակի մեջ փողի արժեքի տեսության հիմունքները

Միավորի ներկա արժեքը միավորի կուտակված գումարի փոխադարձությունն է, այսինքն՝ ապագայում ստացվելիք միավորի ներկա արժեքը (Նկար 6.11):

Այն որոշելու համար մենք գտնում ենք PV FVn = PV (1 + r)n բանաձևից:

PV = FVn 1/(1 + r)n = FVn FM2(r, n),

որտեղ FM2(r, n) = 1/(1+ r)n զեղչի գործոնն է (նվազեցման գործակից), որի արժեքները հաշվարկվում են (r) և (n) տարբեր արժեքների համար և ներկայացված են. համապատասխան ֆինանսական աղյուսակները։ Երբեմն դա հիշատակվում է - PVIF (անգլերենից։ Ներկա արժեքի տոկոսադրույքի գործոն -ներկա արժեքի տոկոսային բազմապատկիչ)

Նկար 6.11 - Վերադարձի ընթացիկ արժեքը

FM2 (r, n) գործոնի տնտեսական նշանակությունն այն է, որ այն ցույց է տալիս մեկի ներկայիս գինը դրամական միավորապագան, այսինքն. որը ընթացիկ պահի դիրքից հավասար է տվյալ տոկոսադրույքով (r) հաշվարկման պահից (n) ժամանակաշրջաններից հետո ստեղծված մեկ դրամական միավորի: Եվ քանի որ Եթե ​​հայտարարը մեկից մեծ է, ապա ներկա արժեքը փոքր կլինի ապագա արժեքից:

Օրինակ.Որքա՞ն պետք է ներդնեք բանկային հաշվին, որը բերում է տարեկան 10%, որպեսզի 5 տարի հետո այն ունենա $100:

PV \u003d 100 1 / (1 + 0.1) 5 \u003d 62.09.

Անուիտետի ներկա արժեքը

Հաճախ է պատահում, որ դուք ցանկանում եք գնահատել մի շարք ապագա վճարումների ներկա արժեքը, այսինքն՝ անուիտետ: Ինչպես անուիտետի ապագա արժեքի դեպքում, անուիտետը կարող է լինել սովորական և կանխավճար:

Հասկանալի է, որ ներկայիս արժեքը n- ժամանակաշրջանի սովորական անուիտետը հավասար է բոլոր ապագա վճարումների ընթացիկ արժեքների գումարին (նկ.):

Նկար 6.12 - Անուիտետի ներկա արժեքը

Նշանակենք ներկա արժեքը կ-րդ վճարումը որպես (PVk): Այնուհետև յուրաքանչյուր վճարման ընթացիկ արժեքը հավասար կլինի.

PV1= A 1/(1 + r),

PV2= A 1/(1 + r)2,

………………………………..

PVn= A 1/(1 + r)n,

և անուիտետի ներկա արժեքը

PVApst = ΣPVk= Ա Σ1/(1 + r)k,

որտեղ (k) փոխվում է (1)-ից (n):

1/(1+r) նշանակել (ք)-ով: Այժմ ստացված գումարը կարող ենք գրել հետևյալ կերպ.

S = q + q2… + qn:

Այս հավասարման երկու կողմերը բազմապատկելով (q)-ով, մենք ստանում ենք.

S * q = q2… + qn+1.

Ստացված հավասարումից հանելով նախորդ հավասարումը` ստանում ենք.

S * q – S = qn+1 – q.

S = (qn+1– q) / (q – 1)

Այժմ համարիչը և հայտարարը բաժանում ենք (-q)-ի (սա չի փոխի կոտորակի արժեքը), փոխարինում ենք նրա արժեքը (1/(1+r)) (q)-ի փոխարեն և ստանում.

S= (1– qn) / (1/ q – 1) = (1– 1/(1+r))n/(1+r–1) = (1– 1/(1+r)n)/ r = (1– (1+r)-n)/r.

Ստացված արտահայտությունը զեղչի գործակից է, որը նշվում է (FM4(r, n)): Դրա արժեքները (r) և (n) տարբեր արժեքների համար հաշվարկվում և աղյուսակավորվում են (ներկայացված աղյուսակներում): Այս բազմապատկիչն էլ է PVIFA ( r , ժդ) – Անուիտետի ներկա արժեքի տոկոսային գործոն(անուիտետի ներկա արժեքի տոկոսային բազմապատկիչ)

FM4 (r, n) զեղչային գործոնի տնտեսական նշանակությունն այն է, որ այն ցույց է տալիս, թե ինչ արժեք ունի ապագա անուիտետը կանոնավոր հետ դրամական մուտքերմեկ դրամական միավորի չափով։

Այժմ անուիտետի ներկա արժեքը հաշվարկելու բանաձևը կարող է գրվել հետևյալ կերպ.

PVApst \u003d A (1 - (1 + r) -n) / r \u003d A FM4 (r, n):

Օրինակ.Ամառանոցի վարձակալության տարեկան վճարը 1000$ է, դրույքաչափը՝ 10%, վարձակալության ժամկետը՝ 2 տարի։ Որոշեք վճարումների ընթացիկ արժեքը:

PV = 1000 (1- (1/(1+0.1)2) /0.1 = 1735.55:

Սովորական անուիտետի նման, ներկա արժեքը հաշվարկվում է նախնական անուիտետի համար:

Ինչպես կանխավճարի անուիտետի ապագա արժեքի դեպքում, որը որոշվում է բանաձևով.

FVApre = FVApst (1+ r):

Կանխավճարի ընթացիկ արժեքը որոշվելու է բանաձևով.

PVApre \u003d PVApst (1+ r) \u003d A FM4 (r, n) (1 + r) \u003d A ((1 - (1 + r) - (n-1)) / r + 1):

Միավորի մաշվածության ներդրում

(IAO– Ամորտիզացված մեկի տեղադրում).

Արժեզրկում- որոշակի ժամանակահատվածում պարտքի մարման (լուծարման) գործընթացը (Նկար 13):

Գծապատկեր 6.13 Պարտքի մարում հավասար մասով

Այս գործառույթըթույլ է տալիս որոշել, թե որն է լինելու վարկի պարտադիր պարբերական վճարումը, ներառյալ տոկոսների վճարումը և պարտքի մայր գումարի մի մասը, և թույլ է տալիս մարել վարկը սահմանված ժամկետում:

Ստացվում է, որ անուիտետը փոխառությունը մարելու համար պետք է այդ անուիտետի ներկա արժեքը հավասար լինի վարկի սկզբնական գումարին։ Օգտագործելով անուիտետի ներկա արժեքի բանաձևը

PVA \u003d A (1 - (1 + r) -n) / r,

մենք կարող ենք ստանալ պարբերական վճարման չափը – կապիտալի մաշվածության ներդրում.

A \u003d PVA r / (1– (1 + r) -n) \u003d PVA FM6 (r, n),

որտեղ FM6(r, n) = r/(1– (1+r)-n) զեղչի գործակիցն է, որի արժեքները հաշվարկվում են (r) և (n) տարբեր արժեքների համար և ներկայացված են. համապատասխան ֆինանսական աղյուսակներում։

FM6(r, n) գործոնի տնտեսական նշանակությունն այն է, որ այն ցույց է տալիս պարբերական վճարումների գումարը, որն անհրաժեշտ է մեկ դրամական միավորի մարման համար (n) ժամանակաշրջաններում:

Յուրաքանչյուր վճարում բաղկացած է երկու մասից՝ A = on + of,

որտեղ է տոկոսների մարումը.

- վարկի մարում.

Օրինակ.Որքա՞ն է կազմում 20000 ԱՄՆ դոլար վարկի մարման տարեկան ապառիկի չափը, որը տրամադրվում է 5 տարի ժամկետով` տարեկան 13%:

A \u003d 20000 0.1 / (1 - 1 / (1 + 0.13) 5) \u003d 5687

5687 5 = 28435 - վարկի մարման համար վճարված գումարը:

28435 - 20000= 8435 - հաշվեգրված տոկոսների գումարը.

Տոկոսները հաշվարկվում են տարեսկզբի պարտքի չմարված գումարի վրա:

Բաղադրյալ տոկոսադրույքի գործառույթները փոխկապակցված են (Աղյուսակ 6.3):

Աղյուսակ 6.3 - Բաղադրյալ տոկոսային ֆունկցիաների փոխհարաբերությունները

Ուղղակի աճող գործառույթներ	Հակադարձ զեղչի գործառույթներ
Միավորի ապագա արժեքը (միավորի կուտակային գումարը՝ FM1(r, n) = Sn= (1+ r)n	Ընթացիկ միավոր արժեքի գործակից (զեղչի գործակից)՝ FM2(r, n) = DFn= 1/(1+ r)n= 1/ Sn
Միավորի կուտակում որոշակի ժամանակահատվածում (անուիտետի ապագա արժեքը). FM3(r, n) = Sn = ((1+r)n– 1)/r = = (FM3(r, n) – 1)/r = (Sn– 1) )/r	Մեկ անուիտետի ներկա արժեքը՝ FM4(r, n) = Аn = (1– (1+r)-n)/r = = (1 – FM2(r, n))/r = (1 – DFn)/ r
Փոխարինման ֆոնդի գործակից՝ FM5(r, n) = r/((1 + r)n− 1) = 1/ FM3(r, n) = 1/Sn	Դրամական արժեզրկման ներդրում՝ FM6(r, n) = 1/ FM4(r, n) = 1/Аn = = r/(1– (1+r)-n)

Համակցված տոկոսային ֆունկցիաները օգտագործվում են գույքի գնահատման ժամանակ՝ օգտագործելով եկամտի մոտեցումը:

Թեմա 7. ԵԿԱՄՏԱՅԻՆ ՄՈՏԵՑՈՒՄ ՁԵՌՆԱՐԿՈՒԹՅԱՆ (ԳՈՐԾԱՐԱՐԻ) ԳՆԱՀԱՏՄԱՆԸ.

Եկամուտի մոտեցման հիմնական դրույթները Եկամուտի կապիտալացման մեթոդ. Զեղչի մեթոդ դրամական հոսքեր. Զեղչերի դրույքաչափերի որոշում.

Հետադարձ արժեքի հաշվարկ

Վերադարձը օբյեկտի մնացորդային արժեքն է, երբ եկամտի հոսքը դադարում է հոսել:

Վերադարձի արժեքը կարելի է կանխատեսել՝ օգտագործելով.

• 1) վաճառքի գնի սահմանում` հիմնված շուկայի ներկա վիճակի վերլուծության, նմանատիպ օբյեկտների արժեքի մոնիտորինգի և օբյեկտի ապագա վիճակի վերաբերյալ ենթադրությունների վրա.
• 2) սեփականության ժամկետի ընթացքում անշարժ գույքի արժեքի փոփոխության վերաբերյալ ենթադրություններ անելը.
• 3) կանխատեսվող ժամանակաշրջանի ավարտին հաջորդող տարվա եկամտի կապիտալացում` անկախ հաշվարկված կապիտալիզացիայի դրույքաչափով:

Զեղչի դրույքաչափի որոշում

Զեղչի տոկոսադրույք - տոկոսադրույք, որն օգտագործվում է ընթացիկ արժեքը հաշվարկելու համար գումարի չափստացվել կամ վճարվել ապագայում:

Զեղչման տոկոսադրույքը արտացոլում է ռիսկի և եկամտաբերության հարաբերությունը, ինչպես նաև տարբեր տեսակներռիսկը, որը բնորոշ է այս գույքին:

Կապիտալիզացիայի հարաբերակցությունը այն դրույքն է, որը կիրառվում է եկամտի հոսքը մեկ արժեքի հասցնելու համար: Սակայն, մեր կարծիքով, այս սահմանումը տալիս է ըմբռնում մաթեմատիկական էություն այս ցուցանիշը. Տնտեսական տեսանկյունից կապիտալիզացիայի հարաբերակցությունը արտացոլում է ներդրողի եկամտաբերությունը:

Տեսականորեն անշարժ գույքի զեղչի դրույքաչափը պետք է ուղղակիորեն կամ անուղղակիորեն հաշվի առնի հետևյալ գործոնները.

• * փոխհատուցում ռիսկից զերծ, իրացվելի ներդրումների համար.
• * ռիսկի փոխհատուցում;
• * փոխհատուցում ցածր իրացվելիության համար;
• * փոխհատուցում ներդրումների կառավարման համար:

Անվանական և իրական դրույքաչափերի միջև կապն արտահայտվում է Ֆիշերի բանաձևերով։

Դրամական միջոցների հոսքերը և զեղչի դրույքաչափը պետք է համապատասխանեն միմյանց և հաշվարկվեն նույն կերպ: Ապագա դրամական հոսքերի ընթացիկ արժեքի անվանական և իրական արտահայտությամբ հաշվարկման արդյունքները նույնն են:

Արևմտյան պրակտիկայում զեղչման տոկոսադրույքը հաշվարկելու համար օգտագործվում են հետևյալ մեթոդները.

• 1) կուտակային կառուցման եղանակը.
• 2) այլընտրանքային ներդրումների համեմատության մեթոդ.
• 3) արդյունահանման եղանակը.
• 4) մոնիտորինգի մեթոդ.

Կուտակային կառուցման մեթոդ հիմնված է այն նախադրյալի վրա, որ զեղչման տոկոսադրույքը ռիսկի ֆունկցիա է և հաշվարկվում է որպես յուրաքանչյուր կոնկրետ գույքին բնորոշ բոլոր ռիսկերի հանրագումար:

Զեղչի տոկոսադրույք = ռիսկի անվճար դրույքաչափ + ռիսկի հավելավճարներ:

Ռիսկի հավելավճարը հաշվարկվում է՝ գումարելով տվյալ գույքին բնորոշ ռիսկի արժեքները:

Կուտակային կառուցման մեթոդը մանրամասն քննարկված է Բաժին 4.1-ում: այս օգուտը կապիտալի վերադարձի տոկոսադրույքը հաշվարկելիս՝ որպես կապիտալացման հարաբերակցության մաս՝ օգտագործելով կապիտալ ծախսերի փոխհատուցման մեթոդը:

Այլընտրանքային ներդրումների համեմատման մեթոդ առավել հաճախ օգտագործվում է գույքի ներդրումային արժեքը հաշվարկելիս: Զեղչի դրույքաչափը կարող է ընդունվել հետևյալ կերպ.

ներդրողի կողմից պահանջվող վերադարձը (սահմանված է ներդրողի կողմից).

այլընտրանքային նախագծերի ակնկալվող շահութաբերությունը և ֆինանսական գործիքներհասանելի է ներդրողին.

Ընտրության մեթոդ - զեղչման տոկոսադրույքը, որպես բարդ տոկոսադրույք, հաշվարկվում է անշարժ գույքի շուկայում նմանատիպ օբյեկտների հետ կատարված գործարքների տվյալների հիման վրա: Այս մեթոդը բավականին աշխատատար է: Հաշվարկի մեխանիզմը բաղկացած է ապագա եկամտի չափի վերաբերյալ ենթադրությունների վերակառուցումից և ապագա դրամական հոսքերի հետագա համեմատությունից սկզբնական ներդրման (գնման գնի) հետ: Այս դեպքում հաշվարկը տարբեր կլինի՝ կախված նախնական տեղեկատվության քանակից և գնահատվող իրավունքների չափից:

Զեղչման տոկոսադրույքը (ի տարբերություն կապիտալիզացիայի հարաբերակցության) չի կարող ուղղակիորեն արդյունահանվել վաճառքի տվյալներից, քանի որ այն չի կարող հաշվարկվել առանց գնորդի ապագա դրամական հոսքերի ակնկալիքների նույնականացման:

Լավագույն տարբերակզեղչման տոկոսադրույքի հաշվարկը տեղաբաշխման մեթոդով - հարցազրույց գնորդի (ներդրողի) հետ և պարզել, թե ինչ տոկոսադրույք է օգտագործվել վաճառքի գինը որոշելու համար, ինչպես է կառուցվել ապագա դրամական հոսքերի կանխատեսումը: Եթե ​​գնահատողն ամբողջությամբ ստացել է իրեն հետաքրքրող տեղեկատվությունը, ապա նա կարող է հաշվարկել նմանատիպ օբյեկտի ներքին եկամտաբերությունը (վերջնական վերադարձը): Զեղչի դրույքաչափը որոշելիս այն կառաջնորդվի ստացված արժեքով։

Թեև յուրաքանչյուր գույք եզակի է, որոշակի ենթադրությունների ներքո հնարավոր է ստանալ զեղչային դրույքներ՝ օգտագործելով արդյունահանման մեթոդը, որը համահունչ կլինի ապագա կանխատեսումների ընդհանուր ճշգրտությանը: Այնուամենայնիվ, պետք է հաշվի առնել, որ նման համադրելի օբյեկտների առքուվաճառքի գործարքները, որոնց առկա օգտագործումը լավագույնն է և ամենաարդյունավետը, պետք է ընտրվեն որպես համանման գործարքներ։

Բաշխման մեթոդով զեղչման տոկոսադրույքը հաշվարկելու սովորական ալգորիթմը հետևյալն է.

• * անալոգային յուրաքանչյուր օբյեկտի համար որոշակի ժամանակահատվածի մոդելավորում՝ եկամտի և ծախսերի հոսքերի լավագույն և արդյունավետ օգտագործման սցենարի համաձայն.
• * օբյեկտի համար ներդրումների վերադարձի տոկոսադրույքի հաշվարկ.
• * Ստացված արդյունքները մշակեք ցանկացած ընդունելի վիճակագրական կամ փորձագիտական ​​եղանակով՝ վերլուծության բնութագրերը գնահատվող օբյեկտին հասցնելու համար:

Մոնիտորինգի մեթոդ հիմնված է շուկայի կանոնավոր մոնիտորինգի, հիմնական գործարքների հետևման վրա տնտեսական ցուցանիշներըանշարժ գույքի ներդրում. Նման տեղեկատվությունը պետք է ամփոփվի շուկայի տարբեր հատվածների համար և պարբերաբար հրապարակվի: Նման տվյալները գնահատողի համար ուղեցույց են ծառայում և թույլ են տալիս ստացված հաշվարկված ցուցանիշների որակական համեմատությունը միջին շուկայական ցուցանիշների հետ՝ ստուգելով տարբեր տեսակի ենթադրությունների վավերականությունը։

Եթե ​​գնահատելիս անհրաժեշտ է հաշվի առնել ռիսկի ազդեցությունը եկամտի չափի վրա, ապա զեղչման դրույքաչափը առանձին առարկաներանշարժ գույքը պետք է փոփոխվի. Եթե ​​եկամուտը գոյանում է երկու հիմնական աղբյուրներից (օրինակ՝ հիմնական վարձույթից և տոկոսային հավելավճարներ), որոնցից մեկը (հիմնական վարձավճարը) կարելի է համարել երաշխավորված և հուսալի, այնուհետև դրա վրա կիրառվում է եկամտաբերության մեկ դրույքաչափ, իսկ մյուս աղբյուրը զեղչվում է. ավելացել է դրույքաչափը(օրինակ, տոկոսների հավելավճարների չափը կախված է վարձակալի շրջանառության ծավալից և անորոշ արժեք է): Այս տեխնիկան թույլ է տալիս մեկ գույքից եկամուտ ստանալիս հաշվի առնել ռիսկի տարբեր աստիճանը: Ըստ անալոգիայի՝ հնարավոր է հաշվի առնել տարիների ընթացքում գույքային օբյեկտից եկամուտ ստանալու ռիսկի տարբեր աստիճաններ։

Շատ գնահատողներ ամենից հաճախ հաշվարկում են զեղչի տոկոսադրույքը` օգտագործելով կուտակային շինարարական մեթոդը (բանաձևը): Դա պայմանավորված է անշարժ գույքի շուկայի ներկա պայմաններում կուտակային շինարարության մեթոդով զեղչային դրույքի հաշվարկման ամենամեծ պարզությամբ:

Գույքի արժեքի հաշվարկ DCF մեթոդով

Գույքի արժեքի հաշվարկը DCF մեթոդով իրականացվում է բանաձևի համաձայն.

Վերադարձի արժեքը պետք է զեղչվի (ըստ վերջին կանխատեսվող տարվա գործակցի) և ավելացվի դրամական միջոցների հոսքերի ընթացիկ արժեքների գումարին:

Այսպիսով, գույքի արժեքը հավասար է կանխատեսվող դրամական հոսքերի ներկա արժեքի և մնացորդային արժեքի (վերադարձի) ներկա արժեքի գումարին:

Զեղչման տոկոսադրույքի և կապիտալացման հարաբերակցության հաշվարկ

Զեղչման տոկոսադրույքը այն դրույքն է, որն օգտագործվում է ապագա շահույթը ներկա արժեքի վերածելու համար: Քանակական առումով այն հավասար է եկամտաբերության դրույքաչափին, որի արժեքը կախված է գնահատվող օբյեկտի հետ կապված ռիսկից:

Զեղչի տոկոսադրույքը հաշվարկելու եղանակները հետևյալն են.

1) կապիտալ ակտիվների գնահատման մոդելը.

2) շուկայի արդյունահանման եղանակը.

3) կուտակային կառուցման եղանակը.

Կապիտալ ակտիվների գնահատման մոդել. Կապիտալ ակտիվների գնահատման մոդելը գործնականում չի օգտագործվում անշարժ գույքի գնահատման զեղչման տոկոսադրույքը հաշվարկելու համար:

Շուկայի արդյունահանման մեթոդ. Շուկայական արդյունահանման մեթոդը ներառում է զեղչման տոկոսադրույքի գնահատում` հիմնվելով ներդրողների կողմից նմանատիպ անշարժ գույքում ներդրումներ կատարելիս իրական եկամտաբերության վերլուծության վրա: Այս մեթոդը թույլ է տալիս առավելագույնս օբյեկտիվորեն գնահատել ռիսկերը և հաշվարկել անշարժ գույքի եկամտաբերությունը, սակայն դրա կիրառումը պահանջում է համադրելի գույքի վերաբերյալ հուսալի տեղեկատվություն ստանալ:

Այս թեզի նախագծում մենք օգտագործում ենք կուտակային շինարարության մեթոդը զեղչման տոկոսադրույքը որոշելու համար:

Կուտակային շինարարության մեթոդը որոշում է զեղչման դրույքի արժեքը գնահատված օբյեկտում հայտնաբերված ռիսկերի համար հավելավճարները հաջորդաբար կուտակելով (ավելացնելով): Կուտակային կառուցման մեթոդը ունիվերսալ է և օգտագործվում է սեփականության տարբեր օբյեկտների գնահատման համար: Սակայն մրցանակների կազմը անհատական ​​է. Անշարժ գույքի համար հավելավճարները հաշվարկվում են գնահատվող գույքում ներդրումներ կատարելու ռիսկի, իրացվելիության մակարդակի և ներդրումների կառավարման համար:

R n \u003d R b / r + P 1 + P 2 + P 3 + P 4

որտեղ R b / r - առանց ռիսկի (բազային) եկամտաբերության դրույքաչափ.

P 1 - երկրի ռիսկ;

P 2 - պրեմիում ցածր իրացվելիության համար;

P 3 - պրեմիում գնահատված օբյեկտում ներդրումներ կատարելու ռիսկի համար.

P 4 - մրցանակ ներդրումների կառավարման համար:

Առանց ռիսկի եկամտաբերության տոկոսադրույքը առանց ռիսկի եկամտաբերության տոկոսն է ներդրումային գործիքներորոնք համապատասխանում են հուսալիության, իրացվելիության և մատչելիության պահանջներին:

Առանց ռիսկի եկամտաբերության տոկոսադրույքի հայեցակարգը ներդրվել է ներդրումային վերլուծության մեջ W. Sharp-ի կողմից որպես եկամտաբերության բազային տոկոսադրույքի առավել ընդունելի տեսակ, որի հետ կարելի է համեմատել ցանկացած տեսակի ներդրման եկամտաբերությունը: Այսպիսով, գնահատման նպատակով առավել կարևոր է եկամտաբերության բազային դրույքի հայեցակարգը, որպես գնահատման ամսաթվի դրությամբ նվազագույն երաշխավորված եկամտաբերության դրույքաչափ:

Այս թեզի նախագծում մենք ընդունում ենք առանց ռիսկի դրույքաչափը միջինին համապատասխան բանկային տոկոսադրույքըԸստ ավանդներ 1 տարով Վոլոգդա քաղաքում։ Տվյալներն ամփոփված են Աղյուսակ 5.1-ում:

Աղյուսակ 5.1

Երկրի ռիսկ - արտացոլում է ապագա եկամուտների հոսքերի անորոշությունը՝ կապված երկրի քաղաքական կամ տնտեսական կառուցվածքի փոփոխությունների հնարավորության հետ: Ռուսաստանն ամենաշատ երկիրն է բարձր ռիսկային. Երկրի ռիսկի չափանիշը համարվում է երկրի վարկային վարկանիշը, այն նույնն է բոլոր ընկերությունների համար։ Երկրի ռիսկը 5% է:

Գնահատվող գույքում ներդրումներ կատարելու ռիսկի հավելավճարը: Հատուկ անշարժ գույքում ներդրումներ կատարելու ռիսկի հավելավճարը հաշվի է առնում ապագայում օբյեկտի արժեքի հնարավոր փոփոխությունները՝ սպառողական գույքի կորստի պատճառով:

1. Փորձագիտական ​​մեթոդ. Այս մեթոդով պրեմիումը սովորաբար 0-5% միջակայքում է:

2. Ռիսկերի կշռված գնահատման մեթոդը. Գնահատման կշռված մեթոդը ռիսկերը բաժանում է համակարգային և ոչ համակարգային, ինչպես նաև ստատիկ և դինամիկ:

Մեր դեպքում հաշվարկի համար օգտագործում ենք ռիսկերի գնահատման կշռված մեթոդը:

Ռիսկերի չափի հաշվարկը ներկայացված է Աղյուսակ 5.2-ում:

Աղյուսակ 5.2

Տեսակը և անունը		Ռիսկի հավելավճար, %
Համակարգային ռիսկ
Ընդհանուր տնտեսական վիճակի վատթարացում	դինամիկ
Մրցակցող գույքերի քանակի ավելացում	դինամիկ
Փոփոխություն դաշնային կամ տեղական օրենսդրության մեջ	դինամիկ
Ոչ համակարգված ռիսկ
Շենքի արագացված մաշվածություն	ստատիկ
Վարձակալության վճարների բացակայություն	դինամիկ
Անարդյունավետ կառավարում	դինամիկ
Քրեածին գործոններ	դինամիկ
Պայմանագրերի սխալ կատարում	դինամիկ
Բնական և արտակարգ մարդածին իրավիճակներ	ստատիկ
Դիտարկումների քանակը
կշռված ընդհանուր
Գործոնների քանակը
Վերջնական ռիսկի հարաբերակցությունը

Պրեմիում ցածր իրացվելիության համար: Ցածր իրացվելիության հավելավճարի հաշվարկը հիմնված է գնահատվող գույքի ազդեցության ժամանակահատվածում ներդրողի շահութաբերության կորստի որոշման վրա: Օբյեկտի տիպիկ ցուցադրման ժամանակահատվածը օբյեկտի վաճառքի հանելուց մինչև ստացումն ընկած ժամանակահատվածն է Փողվաճառված գույքի համար, արդյոք տիպիկ ժամանակահատվածը, որը պահանջվում է գույքը բաց եղանակով վաճառելու համար և մրցակցային շուկաենթակա են շուկայական բոլոր պայմաններին:

P հեղուկ \u003d R b / r * q / 12

որտեղ P հեղուկ - ճշգրտում ցածր իրացվելիության համար;

R b/r - ռիսկից զերծ (հիմնական) եկամտաբերություն;

q-ը գնահատված օբյեկտի ազդեցության բնորոշ ժամանակն է:

Մեր դեպքում իրացվելիության ճշգրտումը կլինի.

P հեղուկ \u003d 10.44 3/12 \u003d 2.61

Ներդրումների կառավարման մրցանակ. Այս հավելավճարի արժեքը հաշվետվությունների ճնշող մեծամասնությունում հաշվարկվում է փորձագետների կողմից՝ հիմնվելով հինգ բալանոց սանդղակով ռիսկերի դասակարգման վրա.

Ցածր արժեք - 1%;

Արժեքը միջինից ցածր - 2%;

Միջին արժեքը - 3%;

Արժեքը միջինից բարձր - 4%;

· Բարձր արժեք - 5%:

Պրեմիումի չափը որոշվում է օբյեկտի կառավարման բարդությամբ, պրոֆեսիոնալ մենեջերների կադրային պահուստների առկայությամբ և ներդրումային մենեջերի՝ օբյեկտի շահութաբերության վրա ազդելու իրական հնարավորությամբ:

Քանի որ գնահատվող օբյեկտը պահանջարկ ունեցող առևտրային գույք է, որի վաճառքը չի պահանջում երկար ժամանակ և լրացուցիչ մարքեթինգային ծախսեր, հետևաբար, ներդրումների կառավարման համար հավելավճարը կարելի է վերցնել 2% դրույքաչափով:

Կապիտալիզացիայի հարաբերակցությունը կազմում է տոկոսադրույքը, որն օգտագործվում է տարեկան եկամուտը ինքնարժեքի վերածելու համար։ Կապիտալիզացիայի հարաբերակցությունը ներառում է ներդրողի կողմից ներդրված կապիտալի վերադարձի և կապիտալի վերադարձի դրույքաչափը:

K n \u003d R n + N VK

որտեղ K n - անշարժ գույքի կապիտալացման գործակիցը.

R n - ներդրողի եկամտաբերությունը ներդրված կապիտալի նկատմամբ.

Ն Վ.Կ. - կապիտալի վերադարձի տոկոսադրույքը.

Կապիտալի վերադարձի տոկոսադրույքը այն տոկոսադրույքն է, որն ապահովում է սկզբնական ներդրումների վերադարձը: Կապիտալիզացիայի հարաբերակցության այս բաղադրիչը թույլ է տալիս ներդրումների վերլուծության գործընթացում անշարժ գույքի տարեկան եկամուտը բաժանել երկու բաղադրիչի.

1) անշարժ գույքում ներդրված կապիտալի փոխհատուցում.

2) օբյեկտի սեփականությունից լրացուցիչ եկամուտ ստանալը.

Գնահատման պրակտիկայում կապիտալի վերադարձի տոկոսադրույքը հաշվարկելու համար օգտագործվում են երեք մեթոդ.

1) Ring մեթոդը (ենթադրում է անշարժ գույքում ներդրված կապիտալի գծային վերադարձ: Այս դեպքում կապիտալի վերադարձը չի ենթադրում դրա հետագա վերաներդրում` եկամուտ ստեղծելու համար: Սովորաբար, Ring մեթոդը օգտագործվում է վերջին շրջանում գտնվող օբյեկտները գնահատելիս Տնտեսական կյանքի փուլ Նման անշարժ գույքը բնութագրվում է փոխհատուցվող գումարների ուղղորդմամբ դեպի օբյեկտի պահպանում.

2) Inwood մեթոդը (ենթադրում է անշարժ գույքում ներդրված կապիտալի միատեսակ անուիտետային վերադարձ: Inwood մեթոդի կիրառումը նպատակահարմար է այն օբյեկտների համար, որոնք չեն սպառել իրենց տնտեսական կյանքը, պայմանով, որ անշարժ գույքի համար հաշվարկված եկամտաբերությունը համապատասխանում է շուկայականին. ներդրումային միջավայր);

3) Հոսքոլդի մեթոդը (ինչպես նաև Ինվուդի մեթոդը, այն ենթադրում է անշարժ գույքի տարեկան եկամուտից փոխհատուցվող սկզբնական ներդրումների վերաներդրում, սակայն այս դեպքում օգտագործվում է առանց ռիսկի եկամտաբերության դրույքաչափ: Այս մեթոդի օգտագործումը. նպատակահարմար է, եթե օբյեկտը չի սպառել իր տնտեսական կյանքը, բայց եկամտաբերությունը, որը հաշվի է առնում ներդրումային ռիսկերանշարժ գույքը չի բավարարում շուկայի սպասումները):

Փորձագետների կարծիքով՝ ին մեծ մասըբավարարում է Ռուսաստանում ներդրումներ կատարելու պայմանները կապիտալի գծային վերադարձի համար (Ռինգի մեթոդ):

Հաշվիր տարեկան դրույքաչափըկապիտալի վերադարձը բանաձևի համաձայն.

R գլխարկ \u003d 1 / VF - HV

որտեղ R cap - կապիտալի վերադարձի տոկոսադրույքը.

FJ - ֆիզիկական կյանքըստ շենքի կապիտալի;

HF - շենքի ժամանակագրական տարիք:

R գլխարկ \u003d 1/100 - 0 \u003d 0,9%

Գնահատված II օբյեկտի կապիտալ խումբ, շենքի ֆիզիկական կյանքը 125 տարի է։ Քանի որ շենքը կառուցման փուլում է, կապիտալի կլորացված եկամտաբերությունը կկազմի 1%:

Այսպիսով, կուտակային շինարարության մեթոդով և կապիտալիզացիայի գործակիցով հաշվարկված զեղչի դրույքաչափը կլինի.

Աղյուսակ 5.3

Հետադարձ արժեքի հաշվարկ

Վերադարձի արժեքը օբյեկտի արժեքն է վերջին կանխատեսվող տարվա վերջում: Հետադարձ արժեքի հաշվարկման անհրաժեշտությունը պայմանավորված է կանխատեսվող ժամանակաշրջանի տևողության և զեղչված դրամական միջոցների հոսքերի մեթոդի տեւողության անհամապատասխանությամբ: տնտեսական կյանքըգնահատվող օբյեկտը.

Վերադարձի արժեքի հաշվարկման մեթոդները որոշվում են օբյեկտի տնտեսական դիրքով վերջին կանխատեսվող տարվա վերջում: Եթե ​​անշարժ գույքի տնտեսական վիճակը գնահատվում է որպես բարենպաստ, ապա նպատակահարմար է հաշվարկել վերադարձի արժեքը եկամտի կապիտալիզացիայի միջոցով կամ ճշգրտելով անշարժ գույքի արժեքը, որը հաշվարկվում է գնահատման ամսաթվի դրությամբ, հնարավոր մաշվածության չափով: վերլուծված ժամանակահատվածը. Եթե ​​կանխատեսվող ժամանակաշրջանի վերջում տնտեսական վիճակըգնահատվում է որպես անբարենպաստ, ապա հետադարձը հաշվարկվում է ըստ փրկարարական կամ փրկարարական արժեքի:

Դրամական հոսքերի զեղչ

Քանի որ կանխատեսվող ժամանակաշրջանի համապատասխան տարիների համար հաշվարկվել են դրամական միջոցների հոսքերը և հետադարձը, որոշելու համար. շուկայական արժեքըգնահատված անշարժ գույքը, դրանք պետք է բերվեն գնահատման ամսաթվին կամ զեղչվեն: Ընթացիկ եկամուտը (տարեկան դրամական հոսքերը) և վերադարձի արժեքը տարբեր ձևերովզեղչում. Վերադարձի արժեքը պետք է զեղչվի (ըստ վերջին կանխատեսվող տարվա գործակցի) և ավելացվի դրամական միջոցների հոսքերի ընթացիկ արժեքների գումարին (թերթ թիվ 12)

Շուկայական արժեքի հաշվարկը որպես զեղչված դրամական հոսքերի գումար

Զեղչված դրամական հոսքերի մեթոդով անշարժ գույքի արժեքը հաշվարկելու հիմնական բանաձևը հետևյալն է.

C n \u003d UDP n / (1 + R) n + C K * (1 / (1 + R) n)

որտեղ C n - գույքի արժեքը գնահատման ամսաթվի դրությամբ.

DP n - դրամական հոսքեր;

R-ը t ժամանակաշրջանի դրամական հոսքերի զեղչման դրույքն է.

C R - վերադարձի արժեքը կանխատեսվող ժամանակաշրջանի վերջում:

Գույքի շուկայական արժեքի հաշվարկը եկամտի մոտեցմամբ ներկայացված է Հավելված 4-ում:

համեմատական ​​մոտեցում

Ուղղակի մոտեցում համեմատական ​​վերլուծությունվաճառքը հիմնված է այն նախադրյալի վրա, որ շուկայում սուբյեկտները առքուվաճառքի գործարքներ են իրականացնում անալոգիայով, այսինքն. համանման գործարքների մասին տեղեկատվության հիման վրա: Այլ կերպ ասած, մոտեցումը հիմնված է այն ենթադրության վրա, որ խելամիտ գնորդը կվճարի ոչ մեծ քանակությամբքան այն, որի համար կարող եք ձեռք բերել նմանատիպ որակի և համապատասխանության առարկա:

Այս մոտեցումըներառում է վաճառքի շուկայի վերաբերյալ տվյալների հավաքագրում և գնահատվողին նման գույքի առաջարկներ: Այնուհետև նմանատիպ օբյեկտների գները ճշգրտվում են՝ հաշվի առնելով այն պարամետրերը, որոնցով օբյեկտները տարբերվում են միմյանցից:

Գները ճշգրտվելուց հետո դրանք օգտագործվում են գնահատվող գույքի շուկայական արժեքը որոշելու համար:

Նմանատիպ օբյեկտների մասին տեղեկատվության բացակայության պատճառով այս գույքի արժեքը չի կարող կիրառվել համեմատական ​​մոտեցում:

Արդյունքների համակարգում և եզրակացություն Վոլոգդայի առևտրի կենտրոնի վերջնական արժեքի վերաբերյալ

Գնահատման գործընթացի վերջնական տարրը հայտից ստացված արդյունքների համեմատությունն է տարբեր մոտեցումներ. Գույքի շուկայական արժեքը գնահատելիս կիրառվել են եկամտի և արժեքի մոտեցումները:

Գնահատման մոտեցումներին վերագրվել են հետևյալ հատուկ կշիռները.

Արժեքի մոտեցում -- 0,4;

Եկամուտի մոտեցում -- 0.6;

Համեմատական ​​մոտեցում -- 0.0 (Չի օգտագործվում):

Համեմատական ​​և եկամտային մոտեցումները չկիրառելու հիմնավորումը տրված է վերևում: Օբյեկտի շուկայական արժեքը, որը որոշվել է եկամտի մոտեցմամբ, զեղչված դրամական հոսքերի մեթոդով, կազմել է 23285412 ռուբլի: Օբյեկտի շուկայական արժեքը, որը որոշվել է ծախսերի մոտեցման մեթոդով, կազմել է 21644755 ռուբլի:

Գույքի ընդհանուր արժեքը կազմում է 22532503 ռուբլի:

Զգայունության վերլուծություն

Հարկ է նշել, որ նախագիծը զգայուն է փոփոխական գործոնների փոփոխությունների նկատմամբ, այս դեպքում վերլուծվել է օբյեկտի զգայունությունը ներուժի փոփոխությունների նկատմամբ։ համախառն եկամուտը, փաստացի համախառն եկամուտ, զեղչի դրույքաչափ, զուտ գործառնական եկամուտ, գործառնական ծախսեր: Զեղչի դրույքաչափի, զուտ գործառնական եկամուտների, գործառնական ծախսերի աննշան փոփոխությունը չի ազդում գույքի վերջնական արժեքի վրա: Ամենաէական փոփոխությունները բացահայտվեցին, երբ փոխվեցին պոտենցիալ համախառն եկամուտը և փաստացի համախառն եկամուտը: Հաշվարկը ներկայացված է Թերթ 13-ում:

Հաշվարկի արդյունքում ստացվել են հետևյալ տվյալները՝ եկամտի և ծախսերի մոտեցմամբ հաշվարկված օբյեկտի արժեքը՝ հաշվի առնելով կլորացումը, կազմում է 22,500,000 ռուբլի։

Հողի լավագույն և արդյունավետ օգտագործման վերլուծություն

Լավագույն և ամենաարդյունավետ օգտագործման վերլուծություն հողամասներկայացված IV բաժնում: Կառավարման փորձաքննություն.

Ելնելով անշարժ գույքի օբյեկտի զարգացման համար մշակված բիզնես պլանից, օգտագործելով Չերեպովեցում գտնվող «Գալակտիկա» առևտրի կենտրոնի օրինակը, կարելի է ասել, որ գնահատվող գույքի լավագույն և արդյունավետ օգտագործումը նրա շահագործումն է, պայմանով, որ տարածքները վարձակալված է արտադրված ապրանքների համար. Գույքի շուկայական արժեքը կկազմի 22500000 ռուբլի:

Զեղչված դրամական հոսքերի մեթոդը (DCF) ավելի բարդ է, մանրամասն և թույլ է տալիս գնահատել օբյեկտը նրանից անկայուն դրամական հոսքեր ստանալու դեպքում, մոդելավորում: բնավորության գծերընրանց անդորրագրերը։

DDP մեթոդը կիրառվում է, երբ.

Ակնկալվում է, որ ապագա դրամական հոսքերը էապես տարբեր կլինեն ընթացիկից.

Անշարժ գույքի ապագա դրամական հոսքերը հիմնավորելու համար առկա են ապացույցներ.

Եկամուտների և ծախսերի հոսքերը սեզոնային են.

Գնահատվող գույքը մեծ բազմաֆունկցիոնալ կոմերցիոն օբյեկտ է.

Գույքը կառուցման փուլում է կամ նոր է կառուցվել և մուտքագրվել. (կամ շահագործման է հանձնվել):

Զեղչված դրամական հոսքերի մեթոդը ապագա դրամական հոսքերի ներկա արժեքը որոշելու ամենաբազմակողմանի մեթոդն է: Դրամական միջոցների հոսքերը կարող են կամայականորեն փոխվել, անհավասար հոսել և տարբերվել բարձր մակարդակռիսկը։ Դա պայմանավորված է անշարժ գույքի նման բանի առանձնահատկություններով: Անշարժ գույքձեռք է բերվում ներդրողի կողմից հիմնականում ապագա որոշակի օգուտների համար: Ներդրողը գույքը դիտարկում է որպես ապագա օգուտների մի շարք և գնահատում է դրա գրավչությունը այն առումով, թե ինչպես է այդ ապագա օգուտների դրամական արժեքը փոխկապակցված գնի հետ, որով գույքը կարող է ձեռք բերվել:

DCF մեթոդը գնահատում է անշարժ գույքի արժեքը՝ հիմնվելով եկամտի ներկա արժեքի վրա, որը բաղկացած է կանխատեսվող դրամական հոսքերից և մնացորդային արժեքից:

DDP մեթոդի հաշվարկման ալգորիթմ.

1. Կանխատեսվող ժամանակաշրջանի սահմանում.

Կանխատեսվող ժամանակաշրջանի սահմանումը կախված է դրա համար բավարար տեղեկատվության քանակից երկարաժամկետ կանխատեսումներ. Զգուշորեն կատարված կանխատեսումը թույլ է տալիս կանխատեսել դրամական միջոցների հոսքերի փոփոխությունների բնույթը ավելի երկար ժամանակահատվածի համար:

Միջազգային գնահատման պրակտիկայում կանխատեսվող ժամանակահատվածի միջին արժեքը 510 տարի է, Ռուսաստանի համար բնորոշ արժեքը կլինի 35 տարի ժամկետը: Սա իրատեսական ժամանակաշրջան է, որի համար կարելի է ողջամիտ կանխատեսում անել։

2. Յուրաքանչյուր կանխատեսվող տարվա համար անշարժ գույքի օբյեկտից դրամական միջոցների հոսքերի արժեքի կանխատեսում.

Դրամական միջոցների հոսքերի կանխատեսումը, ներառյալ հետադարձը, պահանջում է.

հիմնված մանրակրկիտ վերլուծություն ֆինանսական հաշվետվություններհաճախորդի կողմից հետընթաց ժամանակահատվածում գույքից ստացված եկամուտների և ծախսերի վերաբերյալ.

ուսումնասիրելով անշարժ գույքի շուկայի ներկա վիճակը և դրա հիմնական բնութագրերի փոփոխությունների դինամիկան.

եկամուտների և ծախսերի կանխատեսում` հիմնված վերակառուցված ֆինանսական արդյունքների մասին հաշվետվության վրա:

DCF մեթոդով անշարժ գույքը գնահատելիս հաշվարկվում են օբյեկտից եկամտի մի քանի տեսակներ.

1) պոտենցիալ համախառն եկամուտ.

2) փաստացի համախառն եկամուտ.

3) զուտ գործառնական եկամուտը.

4) դրամական միջոցների հոսքը մինչև հարկերը.

5) դրամական միջոցների հոսքը հարկումից հետո.

Հարկերից հետո դրամական միջոցների հոսքը կանխիկի հոսքն է մինչև հարկերը հանած վճարումները եկամտահարկգույքի սեփականատեր.

Գործնականում ռուս գնահատողները զեղչում են եկամուտը դրամական հոսքերի փոխարեն.

NCH ​​(նշելով, որ գույքն ընդունվում է որպես չբեռնված պարտքային պարտավորություններով),

Զուտ դրամական հոսքեր՝ առանց գործառնական ծախսերի, հողի հարկև վերակառուցում

Հարկվող եկամուտ.

Մեթոդի օգտագործման ժամանակ դրամական հոսքերի հաշվարկման առանձնահատկությունները.

Գույքահարկը (անշարժ գույքի հարկը), որը բաղկացած է հողի հարկից և գույքահարկից, պետք է հանվի փաստացի համախառն եկամտից՝ որպես գործառնական ծախսերի մաս:

Տնտեսական և հարկային մաշվածությունիրական կանխիկ վճարում չէ, ուստի եկամուտների կանխատեսման մեջ մաշվածության հաշվառումը ավելորդ է:

Վարկի սպասարկման վճարումները (տոկոսների վճարում և պարտքի մարում) պետք է հանվեն զուտ գործառնական եկամուտից, եթե գնահատվում է օբյեկտի ներդրումային արժեքը (որոշակի ներդրողի համար): Գույքի շուկայական արժեքը գնահատելիս պետք չէ կարդալ վարկի պահպանման վճարումները:

Գույքի սեփականատիրոջ բիզնես ծախսերը պետք է հանվեն փաստացի համախառն գումարից: եկամուտ, եթե դրանք ուղղված են օբյեկտի անհրաժեշտ բնութագրերի պահպանմանը։

3. Վերադարձի արժեքի հաշվարկ.

Վերադարձը օբյեկտի մնացորդային արժեքն է, երբ եկամտի հոսքը դադարում է հոսել:

Վերադարձի արժեքը կարելի է կանխատեսել՝ օգտագործելով.

1) վաճառքի գնի սահմանում` հիմնված շուկայի ներկա վիճակի վերլուծության, նմանատիպ օբյեկտների արժեքի մոնիտորինգի և օբյեկտի ապագա վիճակի վերաբերյալ ենթադրությունների վրա.

2) սեփականության ժամկետի ընթացքում անշարժ գույքի արժեքի փոփոխության վերաբերյալ ենթադրություններ անելը.

3) կանխատեսվող ժամանակաշրջանի ավարտին հաջորդող տարվա եկամտի կապիտալացում` անկախ հաշվարկված կապիտալիզացիայի դրույքաչափով:

4. Զեղչի դրույքաչափի որոշում.

Գույքի արժեքի հաշվարկը DCF մեթոդով իրականացվում է բանաձևի համաձայն.

որտեղ PV-ն ընթացիկ արժեքն է.

C t - t ժամանակաշրջանի դրամական հոսքեր;

i-ը t ժամանակաշրջանի դրամական հոսքերի զեղչման դրույքաչափն է.

R-ն վերադարձի արժեքն է:

Վերադարձի արժեքը պետք է զեղչվի (ըստ վերջին կանխատեսվող տարվա գործակցի) և ավելացվի դրամական միջոցների հոսքերի ընթացիկ արժեքների գումարին:

Այսպիսով, գույքի արժեքը հավասար է կանխատեսվող դրամական հոսքերի ներկա արժեքի և մնացորդային արժեքի (վերադարձի) ներկա արժեքի գումարին:

2.2 Համեմատական ​​մոտեցում

Համեմատական ​​մոտեցումը հասկացվում է որպես արժեքի գնահատման մեթոդների մի շարք, որը հիմնված է գնահատման օբյեկտի համեմատության վրա նմանատիպ օբյեկտների հետ, որոնց վերաբերյալ տեղեկություններ կան դրանց հետ գործարքների գների մասին:

Համեմատական ​​մոտեցումը հիմնված է այն նախադրյալի վրա, որ գնահատվող գույքի արժեքը որոշվում է իրենց բնութագրերով նման գույքի հետ գործարքների գների վերլուծության հիման վրա: Համեմատական ​​մոտեցումը կիրառվում է այն դեպքում, երբ տեղեկություններ կան իրենց բնութագրերով նման գույքով գործարքների շուկայական գների մասին: Համեմատական ​​մոտեցման շրջանակներում օգտագործվող անշարժ գույքի գնահատման բոլոր մեթոդները հիմնված են գնահատվող գույքի արժեքի որոշման վրա՝ հիմնվելով նմանատիպ գույքի հետ վերջին գործարքների գների վրա: Գնահատողը համարում է համադրելի գույք, որոնք վաճառվել են համապատասխան շուկայում: Միաժամանակ ճշգրտումներ են կատարվում համադրելի օբյեկտների գների նկատմամբ՝ հաշվի առնելով անալոգային օբյեկտների և գնահատման օբյեկտների տարբերությունները։

Գրականության մեջ համեմատական ​​մոտեցումը շատ հաճախ նույնացվում է վաճառքի համեմատության մեթոդի հետ, շուկայական մեթոդկամ համադրելի վաճառքի գնահատման մեթոդ:

Այս մեթոդի էությունը պարզ և պարզ է. և՛ գնորդը, և՛ վաճառողը ցանկանում են իմանալ, թե որքան արժեն շուկայում նմանատիպ, արդեն վաճառված և գնված առարկաները, այսինքն՝ նրանք պետք է վստահ լինեն, որ գինը արդար է, ընդունելի բոլորի համար։ շուկայի մասնակիցները և այս գործարքի կողմերից յուրաքանչյուրը վնաս չի կրի: Հետևաբար, այս մեթոդը հիմնված է արդեն վաճառված նմանատիպ հողատարածքների վերաբերյալ գնահատման պահին առկա բոլոր տվյալների համակարգման և համեմատման վրա: Միևնույն ժամանակ գնահատումը հաճախ իրականացվում է առաջարկի և պահանջարկի շուկայական գների համեմատական ​​վերլուծության հիման վրա:

Համեմատության համար օբյեկտների ընտրության և նախնական վերլուծության ժամանակ կարևոր է նաև հաշվի առնել ցանկացած անսովոր ազդեցություն համադրելի գործարքների գների վրա. վարկային պայմանագիր, արագ գնելու կամ վաճառելու անհրաժեշտությունը, տեղական կանոնակարգերի փոփոխությունը և այլն։

Սովորաբար դաշնային կամ տեղական իշխանությունների կողմից վճարվող գները համապատասխան կարիքների համար հողատարածք օտարելիս նույնպես առանձնացվում են համեմատական ​​բազայից, քանի որ դրանք կարող են պարունակել հարկադրանքի տարրեր:

2.3 Ծախսային մոտեցում

Արժեքի մոտեցումը ներառում է ծախսերի գնահատման մեթոդների մի շարք՝ հիմնված գնահատման օբյեկտի վերարտադրության (վերականգնման) կամ փոխարինման համար անհրաժեշտ ծախսերի որոշման վրա՝ հաշվի առնելով դրա մաշվածությունը: Արժեքի մոտեցումը հիմնված է անշարժ գույքի օբյեկտ ստեղծելու ծախսերի համեմատության վրա, որն իր օգտակարությամբ համարժեք է գնահատվածին կամ համեմատելի է գնահատվածի հետ: Ենթադրվում է, որ ողջամիտ ներդրողը գույքի համար ավելին չի վճարի, քան հողամասի նկատմամբ իրավունքներ ձեռք բերելու և դրա վրա նմանատիպ շենք կառուցելու համար։

Այս մոտեցումը կիրառվում է գործարքների գների կամ անշարժ գույքից ստացված եկամուտների վերաբերյալ շուկայական տեղեկատվության բացակայության դեպքում:

Հողամասը գնահատելիս ծախսերի մոտեցումը հիմնականում օգտագործվում է հողամասի վրա տեղակայված բարելավումների արժեքը որոշելու համար, որպեսզի հողի բաղադրիչը բաշխվի մեկ սեփականության արժեքի մեջ:

Ծախսերի մոտեցումը բավականին լայնորեն կիրառվում է բնական ռեսուրսների և օբյեկտների, ինչպես նաև այդ օբյեկտների կողմից արտադրվող բնական օգուտների գնահատման պրակտիկայում: Բնական ռեսուրսի պատրաստման և օգտագործման ծախսերի չափը որպես ելակետ օգտագործվում է ռեսուրսի գինը որոշելիս: Տեղափոխման, փոխարինման կամ վերստեղծման համար անհրաժեշտ ծախսեր բնական օբյեկտհամարվում է նվազագույնը տնտեսական գնահատումբնական օբյեկտ և հիմք են հանդիսանում փոխհատուցման վճարների հաշվարկման համար ֆիզիկական փոխհատուցումկորցրած բնական օբյեկտ.

Չնայած հարաբերական պարզությանը և լայնածավալ օգտագործման հնարավորությանը, ծախսերի մոտեցումը պարունակում է հիմնարար հակասություն բնական ռեսուրսի (օբյեկտի) արժեքը գնահատելու առումով. այնքան լավ. բնական ռեսուրս, որքան ցածր է արժեքը արժեքի հայեցակարգին համապատասխան, նա կարող է ստանալ:

Գլուխ 3. Սոչիում բնակելի անշարժ գույքի առաջնային շուկայի ակնարկ: