Հողի զանգվածային գնահատում. Հողի գնահատման հիմնական դրույթները

Հոդվածում ուրվագծվում է հայեցակարգը կադաստրային գնահատում, զանգվածային գնահատման համակարգերի կառուցման օրինակներ տարբեր երկրներ, ինչպես նաև Ռուսաստանի օրենսդրության համապատասխան հատվածում նորարարությունների առավելությունները:

Ռեյնհոլդ Ուեսելի, Անտոն Լանկին
Պետական ​​կադաստրային (զանգվածային) գնահատում հարկային նպատակներով - Ռուսական և արտասահմանյան փորձ
«Տնտեսական ռազմավարություններ», թիվ 02-2008, էջ 124-131.

Ներածություն և նախապատմություն

Այս հոդվածի հեղինակները միասին աշխատում են 1998թ.-ից Եվրոպական միության TACIS ծրագրի չորս նախագծերի շրջանակներում, որոնք ուղղված են Ռուսաստանում հողային բարեփոխումներին աջակցելուն: Այս նախագծերը ներառում էին հետևյալ հիմնական ոլորտները.

• Ռուսաստանում կադաստրի համակարգի զարգացում իրավական, ինստիտուցիոնալ և տեխնիկական դաշտում.
  
• Տարածքային պլանավորում.
  
• Անշարժ գույքի գրավադրմամբ վարկավորման համակարգի մշակում.
  
• Գույքի գնահատում հարկային նպատակներով.
  

Այս տասը տարվա ընթացքում Ռուսաստանում կադաստրը հողային կադաստրից վերածվել է անշարժ գույքի համապարփակ կադաստրի՝ որպես անշարժ գույքի օբյեկտների հայտնաբերման և գրանցման իրավական հիմք, որի հիման վրա ստեղծվում են գույքային և այլ իրավունքներ:

Այսօր կադաստրը հիմք է հանդիսանում սոցիալապես նշանակալի բազմաթիվ գործառույթների իրականացման համար (տե՛ս նկ. 1):

Առանցքային խնդիր է դարձել հարկային նպատակներով կադաստրային (զանգվածային) գնահատումը տնտեսական զարգացումև ապագան ֆինանսական հիմքըքաղաքային բյուջեներ. Ցավոք, այս օրենքի ընդունված տարբերակից դուրս են մնացել «Անշարժ գույքի պետական ​​կադաստրի մասին» օրենքի նախագծի շրջանակներում ավելի վաղ առաջարկված դրույթները, որոնք կարգավորում են պետական ​​կադաստրային գնահատման գործընթացը, ինչը մի շարք խնդիրներ է թողնում չլուծված։
Ռուսաստանում գոյություն ունեցող հարկային նպատակներով զանգվածային գնահատման հայեցակարգը, նույնիսկ եթե ամբողջությամբ չի իրականացվում, օրենսդրության տեսանկյունից, ժամանակակից համակարգի օրինակ է, որը գերազանցում է արտերկրում արդեն ներդրված բազմաթիվ նմանատիպ համակարգերի, հնարավոր բացառությամբ օգտագործվող համակարգերի: ԱՄՆ որոշ նահանգներում։

Կադաստրային (զանգվածային) գնահատման հայեցակարգը որպես անշարժ գույքի հարկման հիմք

Եվրոպական միության «ՏԱՍԻՍ» «Հողի և սեփականության հարաբերությունների բարեփոխում II» ծրագրի կարևորագույն խնդիրներից մեկը իշխանություններին աջակցելն է։ Ռուսաստանի Դաշնություն, մասնավորապես՝ Անշարժ գույքի կադաստրի դաշնային գործակալությունը և Տնտեսական զարգացման և առևտրի նախարարությունը, որպես հարկային բազա ներդնելու զանգվածային կադաստրային գնահատման նոր համակարգ։ Անշարժ գույք.

Նախորդ երկու TACIS ծրագրեր աջակցել են Ռուսաստանի Դաշնությունում զանգվածային գնահատման համակարգի ներդրմանը.

• Եվրոպական խորհրդատվական ծառայության «Խորհրդատվություն հողային քաղաքականության հարցերի շուրջ» («Ռուսաստանում հողերի պետական ​​կադաստրային գնահատման համակարգի զարգացում») ծրագրի շրջանակներում 2001 թվականին վերլուծվել է փորձնական շրջաններում քաղաքային և գյուղատնտեսական հողերի կադաստրային գնահատման ընթացքը. .
  
• 2003-2005 թվականներին իրականացված «Աջակցություն հողային և գույքային հարաբերությունների կարգավորման մեխանիզմների ներդրմանը» նախագիծը հնարավորություն է տվել ապահովել. տեխնիկական աջակցությունկադաստրային գործակալություն՝ զանգվածային կադաստրային գնահատման նոր համակարգի ներդրման նախապատրաստման համար։
  

Ընդհանուր նախադրյալներ

Ռուսաստանի Դաշնությունը պատրաստվում է ներկայացնել նոր համակարգանշարժ գույքի հարկումը համապատասխան գույքի արժեքով` շուկայական արժեքին մոտ. Անշարժ գույքի օբյեկտների կադաստրի դաշնային գործակալությանը հանձնարարվել էր ստեղծել հարկային բազանայն հիմքով, որ անշարժ գույքի կադաստրը միակն է և ամենաշատը ամբողջական ցանկըանշարժ գույքի օբյեկտներ.

Հիմնականում կան երկու հիմնական մոդելներ, որոնք օգտագործվում են տարբեր երկրներՍահմանել գույքահարկի հարկային բազա.

• կառավարության կողմից սահմանված կանխորոշված ​​արժեքի («ստանդարտ ծախսերի») վրա հիմնված մոդել.
  
• մոդելի վրա հիմնված շուկայական արժեքըկամ շուկայական արժեքին մոտ:
  

Ստանդարտ արժեքի հիման վրա հարկվող բազայի որոշումը գնահատման ընթացակարգի առումով ավելի «պարզ» է թվում. այս դեպքում կասկածի տեղ չկա, քանի որ խոսքը վերացական արժեքի մասին է։ Միևնույն ժամանակ, շուկայականին մոտ արժեքի կիրառումը կապված է որոշակի դժվարությունների հետ, մասնավորապես.

• շուկաները անկայուն են.
  
• պահանջում է շուկայական արժեքի հաշվարկման (գնահատման) շատ զգույշ և ավելի թանկ մոտեցում:
  

Այնուամենայնիվ, կան շատ համոզիչ փաստարկներ անշարժ գույքի հարկման ժամանակ շուկայական կամ շուկայական արժեքին մոտ օգտագործելու օգտին:

Նախ՝ արդարության խնդիր կա։ «Ստանդարտ» արժեքը, որը գիտակցաբար սահմանվում է պետական ​​կառույցների կողմից, նույնիսկ եթե նրանք օգտագործում են որևէ համակարգ, անարդար է գույքի սեփականատիրոջ, ինչպես նաև ամբողջ հասարակության նկատմամբ: Նման համակարգը խոչընդոտում է բոլոր սեփականատերերի նկատմամբ հավասար վերաբերմունքին՝ նրանց ակտիվների տարբեր արժեքների պատճառով:

Երկրորդ, անշարժ գույքի արժեքի և ընդհանուրի միջև հարաբերություն կա տնտեսական վիճակը, հատկապես ենթակառուցվածքային ներդրումների հետ կապված, որոնք բարձրացնում են անշարժ գույքի արժեքը։ Այս հարաբերությունները կարող են դիտվել որպես պետության և քաղաքացիների միջև տնտեսական օգուտների բաշխման գործընթաց կամ որպես բարելավմանն ուղղված պետության ջանքերի խրախուսում։ տնտեսական քաղաքականությունըեւ ենթակառուցվածքներում ներդրումների ավելացում եւ, ընդհանրապես, քաղաքացիների կենսամակարդակի բարելավում։

Գնահատման հայեցակարգ

Սեփականության հայեցակարգը, ինչպես նաև դրա հետ կապված գործարքները, ինչպիսիք են առուվաճառքը, հարկումը և գրավի դիմաց տրամադրելը, ենթադրում են անշարժ գույքի արժեքը որոշելու անհրաժեշտություն: Սա բավականին բարդ գործընթաց է։ Ժամանակի ընթացքում ձևավորվել են հիմնական կանոնները և միջազգային ստանդարտները, որոնք այսօր համարվում են գնահատման հիմնական սկզբունքներն ու կանոնները, որոնք օգտագործվում են պրոֆեսիոնալ գնահատողների կողմից:

Անշարժ գույքի գնահատման տեսությունը և պրակտիկան հիմնված է երեք մոտեցումների վրա, որոնք ունեն իրենց առանձնահատկությունները (տես Աղյուսակ 1):

Զանգվածային գնահատում

Եթե ​​պետք է գնահատվեն մեծ թվով գույք, անհատական ​​գնահատումը դառնում է դժվար և թանկ: Հետևաբար, անհրաժեշտություն առաջացավ մշակել զանգվածային գնահատման հայեցակարգ, որը կպատասխաներ մեծ թվով անշարժ գույքի օբյեկտների արժեքի որոշման մարտահրավերներին (հիմնականում հարկային նպատակներով): Այս մեթոդի շրջանակներում կատարվում է իրական կամ առաջարկվող գործարքների ներկայացուցչական նմուշի վերլուծություն, որից հետո ստացված տվյալները համարվում են բնորոշ նույն դասի բոլոր օբյեկտների համար՝ նման դիրքով, չափերով, որակով և այլն:

Այսպիսով, «զանգվածային գնահատումը» կարող է սահմանվել որպես «անշարժ գույքի մի խումբ օբյեկտների համակարգված գնահատում տվյալ ամսաթվին օգտագործելով ստանդարտ ընթացակարգերը՝ օգտագործելով ընդհանուր տվյալները՝ հիմնված դրանց վիճակագրական մշակման վրա»:

Հարկային նպատակներով զանգվածային գնահատման հիմնական առավելությունները.

• ժամանակը (հաշվի առնելով, որ արդյունքները սովորաբար թարմացվում են տարեկան);
  
• ծախսեր - զանգվածային գնահատումը շատ ավելի էժան է, քան անհատական ​​գնահատումը.
  
• շուկայի ազդեցության օբյեկտիվ և անկողմնակալ վերլուծության հնարավորությունը (վիճակագրական և աշխարհագրորեն).
  
• մեծ քանակությամբ տեղեկատվության օգտագործմամբ անշարժ գույքի տարբերությունները նմուշառելու, որոնելու, համեմատելու և բացահայտելու ունակություն.
  
• գնահատման արդյունքների ամբողջականությունը (արժեքի հաշվարկման արդարացիություն, քանի որ յուրաքանչյուր օբյեկտ մշակվում է նույն կերպ).
  
• արդյունքները հիմնավորելու և պաշտպանելու համար մեծ քանակությամբ տվյալների առկայությունը:
  

Այս հայեցակարգի կիրառման հետ կապված հիմնական դժվարություններն են.

• մուտքային տվյալների որակը և հուսալիությունը, հատկապես գործարքների իրական գների, ինչպես նաև այլ կարևոր գործոնների հետ կապված.
  
• գործող անշարժ գույքի շուկայի և հետազոտության համար բավարար նմուշի առկայություն.
  
• վիճակագրական տվյալների մշակման ծրագրային ապահովման առկայություն, որն անհրաժեշտ է նմուշի վերլուծության և ընդունելի մոդելի կառուցման համար:
  

Զանգվածային գնահատման համակարգերի կառուցման միջազգային փորձ

Անշարժ գույքի անհատական ​​գնահատման ժամանակ օգտագործվում են գնահատման երեք դասական մեթոդներ: Զանգվածային գնահատումը, որի անհրաժեշտությունը վերը նկարագրված է, նույնպես պետք է հիմնված լինի այս սկզբունքների վրա:

Զանգվածային գնահատումը հիմնականում օգտագործվում է հարկային նպատակներով, իսկ որոշ դեպքերում նաև տարածքային պլանավորման և այլ նմանատիպ տնտեսական և/կամ պլանավորման նպատակներով: Ստանդարտներ և մեթոդներ անշարժ գույքի գնահատումընդունված է աշխարհի շատ երկրներում, այդ թվում՝ Ռուսաստանում։

Եվրոպական երկրները օգտագործում են մեթոդների լայն շրջանակ՝ սահմանելու այն հարկային բազան, որից հաշվարկվում է անշարժ գույքի հարկի փաստացի գումարը։

Գերմանական օրինակ

Գերմանիայում անշարժ գույքի հարկումը հիմնված է այսպես կոչված «տիպիկ օբյեկտի արժեքըանշարժ գույք» (Bodenrichtwert): Այն սահմանվում է որպես միջին արժեք՝ կախված գտնվելու վայրից և արտահայտված եվրո/մ2-ով: Այս արժեքը որոշվում է տարեկան, հրապարակվում և հստակ ներկայացվում հանրությանը:

Փորձագետների անկախ հանձնաժողովին, որը բաղկացած է տարբեր ոլորտների մասնագետներից (գեոդեզատորներ, գնահատողներ, անշարժ գույքի գործակալներ և այլն), վստահված է գործարքների գների վերաբերյալ տեղեկատվության հավաքագրման, անշարժ գույքի օբյեկտների բնորոշ արժեքի սահմանման, շուկայական հաշվետվությունների ստեղծման պատասխանատվությունը. գույքի հարկադիր օտարման դեպքում գնահատում, ինչպես նաև զեկուցում խորհրդարան։ Գործարքների գների վերաբերյալ տեղեկատվության հավաքագրման տվյալները ստացվում են տարբեր աղբյուրներից, մասնավորապես առուվաճառքի փաստացի պայմանագրերից, որոնք պետք է հայտարարագրվեն:

Վարչական իրավունքի համաձայն՝ հնարավոր է բողոքարկել դատարան։ Սակայն, հաշվի առնելով հանձնաժողովի անդամների մասնագիտական ​​կոմպետենտությունը և տվյալների հավաքագրման ընթացակարգի առանձնահատկությունները, բողոքարկումները հաճախակի չեն: Բողոք ներկայացնելը չի ​​նշանակում հարկերի հետաձգում:

ԱՄՆ-ում շուկայական արժեքի հիման վրա անշարժ գույքի հարկման օրինակներ

ԱՄՆ-ում անշարժ գույքի հարկումը գործունեության ֆինանսավորման գործիք է հասարակական հաստատություններ, հատկապես դպրոցներ, ենթակառուցվածքային օբյեկտներ, ոստիկանություն, այգիների կառուցում և այլն։ Հետևաբար, անշարժ գույքի հարկերի հավաքագրումը պատկանում է պետական ​​մարմինների իրավասությանը և բնութագրվում է մեթոդների և դրույքաչափերի բազմազանությամբ: Շատ նահանգներում հարկային նպատակներով անշարժ գույքի գնահատումը կազմակերպվում է շրջանի (շրջանի) մակարդակով և հանդիսանում է «հարկային գնահատողի» («գնահատողի» պարտականությունը): Հարկային բազան որոշելու համար օգտագործվում են զանգվածային գնահատման դասական մեթոդներ։ Հարկային ծանուցագրի պատրաստման և հարկերի հավաքագրման գործառույթները առանձնացված են հարկային գնահատողի գործառույթներից: Անշարժ գույքի հարկման նպատակով ժամանակակից զանգվածային գնահատման համակարգի հիանալի օրինակ է Կոլորադո նահանգում ներդրված համակարգը, որը, ինչ-որ իմաստով, կարող է մոդել դառնալ Ռուսաստանում կիրառվող անշարժ գույքի կադաստրային (զանգվածային) գնահատման համակարգի համար:

Հարկային ծանուցագիրը (հարկային հաշիվը) պարունակում է հարկային բազայի նկարագրություն և տեղեկատվություն հարկի դրույքաչափի մասին: Ըստ այդմ, այս դեպքում հնարավոր է բողոքարկել բովանդակության վերաբերյալ հարկային օրինագիծ, որը կարող է վերաբերել ինչպես հարկային բազային, այնպես էլ հարկի չափին։ Գործնականում բողոք ներկայացնելու հիմքերը բավականին սահմանափակ են. դա հնարավոր է այն դեպքերում, երբ գույքը սխալ է ճանաչվել ըստ տեսակի, չափի կամ գտնվելու վայրի. հնարավոր են նաև հաշվարկներում մաթեմատիկական սխալների դեպքեր։ Քանի որ անշարժ գույքի զանգվածային գնահատումների համար կիրառվող մեթոդաբանությունը հաստատված է, վավերացված և բաց է հանրության համար, բողոքարկումները հազվադեպ են ազդում մեթոդաբանության վրա կամ դրա կիրառումից բխող արդյունքների վրա:

Բողոքարկումներն ուղղվում են անկախ բողոքարկման խորհուրդ, որը կազմված է լրիվ դրույքով աշխատողներից: Եթե ​​խորհրդի որոշումն անընդունելի է բողոքարկողի համար, ապա միակ տարբերակը դատարան դիմելն է: Այնուամենայնիվ, դա տեղի է ունենում շատ հազվադեպ: Ամեն դեպքում, բողոք ներկայացնելը ոչ մի դեպքում հարկային հետաձգման հիմք չէ։ Ավելին, հարկերը սահմանված ժամկետում չվճարելը հանգեցնում է բողոքի չեղարկմանը։

Անշարժ գույքի կադաստրի և պետական ​​կադաստրային գնահատման մասին նոր օրենք

Պետական ​​կադաստրային գնահատման կազմակերպման հետ կապված հարցերի արդիականությունը մեծացել է 2004 թվականի նոյեմբերի 29-ի թիվ 141 Դաշնային օրենքի ընդունմամբ:
«Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգրքի 2-րդ մասում և Ռուսաստանի Դաշնության որոշ այլ օրենսդրական ակտերում փոփոխություններ կատարելու, ինչպես նաև Ռուսաստանի Դաշնության որոշ օրենսդրական ակտերի (օրենսդրական ակտերի դրույթներ) ուժը կորցրած ճանաչելու մասին». Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգրքի II-ը, որն ուժի մեջ է մտել 2006 թվականի հունվարի 1-ից: Նշված օրենքը սահմանեց հարկային բազայի ձևավորման հիմքը. կադաստրային արժեքըհողամաս՝ որոշվում է պետական ​​կադաստրային գնահատման շրջանակներում.

Այսօր դաշնային մակարդակում հարկային նպատակներով զանգվածային կադաստրային գնահատման ոլորտում հատուկ կարգավորում չկա: Առանձին դրույթներ պարունակվում են Ռուսաստանի Դաշնության տարբեր դաշնային կանոնակարգերում (հող, հարկային ծածկագրերըՌուսաստանի Դաշնության, Ռուսաստանի Դաշնության Կառավարության թիվ 945 և թիվ 315 հրամանագրերը, Ռուսաստանի Դաշնության տնտեսական զարգացման և առևտրի նախարարության թիվ 222 հրամանները), բայց ընդհանուր առմամբ դրանք համապարփակ չեն և երբեմն հակասում են յուրաքանչյուրին. այլ.

2007 թվականի հուլիսի 24-ի թիվ 221-FZ «Անշարժ գույքի պետական ​​կադաստրի մասին» նոր դաշնային օրենքը ուժի մեջ է մտել 2008 թվականի մարտի 1-ից (բացառությամբ որոշ դրույթների): Այս օրենքը կարգավորում է կադաստրային գրանցումը հողատարածքներ, կապիտալ շինարարության նախագծեր, շենքեր, շինություններ, տարածքներ և այլն։ Համաձայն նշված դաշնային օրենքի, անշարժ գույքի պետական ​​կադաստրը դաշնային պետական ​​տեղեկատվական ռեսուրս է: Օրենքը սահմանում է կադաստրի վարման և կադաստրային գործունեության իրականացման հաշվառման (հիմքեր, ժամկետներ, հաշվառման օբյեկտներ և այլն) ընթացակարգերը:

Ինչպես նշվեց վերևում, ցավոք, հարկային նպատակներով պետական ​​կադաստրային (զանգվածային) գնահատման հարցերը կարգավորող դրույթները, այսինքն. սույն օրենքի տեքստում ներառված չեն եղել կադաստրի հարկաբյուջետային գործառույթը:

Ակնկալվում է, որ դրանք կլինեն թեման առանձին օրենքկամ կներկայացվի որպես փոփոխություններ 1998 թվականի հուլիսի 29-ի թիվ 135-FZ «Ռուսաստանի Դաշնությունում գնահատման գործունեության մասին» գործող դաշնային օրենքի մեջ:

Հարկային նպատակներով պետական ​​կադաստրային (զանգվածային) գնահատման հարցերը կարգավորող հատուկ օրենսդրության հիմնական նպատակները պետք է լինեն.

• կադաստրային (զանգվածային և արժեքային) գնահատման հատուկ իրավական պահանջների ստեղծում.
  
• հարկման գնահատման, գնահատման և հետագա վարչարարության իրավական և վարչական ասպեկտների համակարգման ապահովում.
  
• գնահատման գործընթացում ներգրավված կողմերի լիազորությունների և պարտականությունների սահմանում.
  
• տեղեկատվության միջգերատեսչական փոխանակման ապահովում.
  

Հողամասերի պետական ​​կադաստրային գնահատում իրականացնելու փորձ

Մինչ օրս հողերի պետական ​​կադաստրային գնահատման կարգավորող դաշտը կազմված է Ռուսաստանի Դաշնության Կառավարության 1999 թվականի օգոստոսի 25-ի «Պետական ​​կադաստրային հողի գնահատման մասին» թիվ 945 որոշմամբ և Ռուսաստանի Դաշնության Կառավարության որոշմամբ: 2000 թվականի ապրիլի 8-ի «Հողամասերի պետական ​​կադաստրային գնահատման կանոնները հաստատելու մասին» թիվ 316.

Ռուսաստանի Դաշնության Կառավարությունը սահմանել է հողերի պետական ​​կադաստրային գնահատման ընդհանուր մեթոդաբանական սկզբունքներ՝ կախված հողերի դասակարգումից՝ ըստ հողերի. նախատեսված նպատակըև ֆունկցիոնալ օգտագործման տեսակը:

Հողամասերի պետական ​​կադաստրային գնահատման առաջին փուլը հարկման նպատակով իրականացվել է Ռուսաստանի Դաշնությունում 1999-2005թթ. ընկած ժամանակահատվածում։

Օգտագործված մեթոդների և ստացված արդյունքների վերլուծությունը ցույց է տվել, որ, ընդհանուր առմամբ, դրանց մեծ մասը համապատասխանում է հարկային նպատակներով զանգվածային գնահատման ընդհանուր ընդունված միջազգային չափանիշներին և սկզբունքներին, որոնք շատ ճշգրիտ և թափանցիկ ձևակերպված են «Անշարժ գույքի գնահատման կազմակերպում» գրքում։ and Taxation»-ը, որը խմբագրվել է հայտնի գիտնական և զանգվածային գնահատման պրակտիկանտ Ջոզեֆ Կ. Էկերտի կողմից:

Հեռանկարներ և հետևանքներ

Ընդհանրապես Ռուսաստանում կադաստրային համակարգի զարգացման հետագա ուղղության հետ կապված շատ հարցեր (և մասնավորապես պետական ​​կադաստրային գնահատումը) մանրամասնորեն լուսաբանվել են վերջերս հրատարակված «Ռոսնեդվիժիմոստի» նախկին ղեկավար Մ.Վ. Միշուստին «Գույքահարկի վարչարարության տեղեկատվական և տեխնոլոգիական հիմքեր». Այս մենագրությունը հարմար և համապարփակ տեղեկատվական ռեսուրս է, որը պարունակում է առնչվող տարբեր ասպեկտների լայն վերլուծություն ինֆորմացիոն տեխնոլոգիաՌուսաստանում գույքահարկի կադաստր և վարչարարություն նոր միասնական համակարգի հիման վրա պետական ​​կադաստրԱնշարժ գույք. Ավելին, անշարժ գույքի պետական ​​կադաստրն այս համատեքստում դիտարկվում է որպես պաշտոնական տեղեկատվության համապարփակ ինտեգրված բազմաֆունկցիոնալ (էլեկտրոնային) աղբյուր։

Անշարժ գույքի պետական ​​միասնական կադաստրն ունի երեք հիմնական գործառույթ՝ հաշվապահական, հարկաբյուջետային և տեղեկատվական: Այս բոլոր գործառույթները մանրամասն քննարկված են գրքում, այդ թվում՝ գույքահարկի վարչարարության համակարգի հետագա զարգացման և օպտիմալացման տեսանկյունից։

Գիրքը պարունակում է բազմաթիվ հղումներ գույքահարկի վարչարարության համակարգերի կազմակերպման միջազգային փորձին, ինչպես նաև այնպիսի հիմնական համակարգ ձևավորող խնդիրների վերլուծություն, ինչպիսիք են ՏՏ աջակցությունը, կադաստրի տեխնոլոգիաները, տարածական տվյալների կառավարումը, միջգերատեսչական փոխգործակցությունը և տեղեկատվության փոխանակումը: Հեղինակը վերլուծել է նաև անշարժ գույքի կադաստրի համակարգի զարգացման ազդեցությունը սոցիալական զարգացումսեփականության իրավունքի գրանցման համակարգի աջակցության և պետության կողմից դրանց երաշխավորման հետագա ապահովման միջոցով։

Նյութը կառուցված է այնպես, որ ընդգծվեն գույքահարկի վարչարարության համակարգի ստեղծման և հետագա կատարելագործման առաջնահերթությունները։ Գիրքը վերլուծում է էությունը հարկային վարչարարություն, մասնավորապես, տրված են անշարժ գույքի հարկման և կադաստրային համակարգի հետ կապված հիմնական սահմանումները և դիտարկվում են դրանց զարգացման հիմնական միտումները, ինչպես նաև. իրավական հիմքըհարկային վարչարարությունը և ոչ անշարժ գույքի հարկի ներդրման սոցիալ-տնտեսական հետևանքները. Հեղինակը նաև գրում է համակարգված միջոցառումների մասին, որոնք անհրաժեշտ են Ռուսաստանում անշարժ գույքի նոր կադաստրային համակարգի հաջող ներդրման համար՝ հաշվի առնելով ինչպես կազմակերպչական, այնպես էլ. տեխնիկական խնդիրներ. Առաջարկվում են մի շարք բնութագրեր և պարամետրեր՝ նոր համակարգի ներդրման և դրա հետագա գործունեության արդյունավետությունն ու արտադրողականությունը գնահատելու համար:

Հաշվի առնելով այն հանգամանքը, որ կադաստրի համակարգը «ծնվել» է 18-րդ դարի վերջին եվրոպական շատ երկրներում ֆիսկալ գործառույթի իրականացման անհրաժեշտությունից, այս գործառույթի հետ կապված հարցերը շատ մանրամասն դիտարկվում են։ Դրա իրականացման հիմնական գործիքը անշարժ գույքի զանգվածային (կամ, այլապես, հարկային) գնահատումն է: Հեղինակը համարում է ռուսական պայմաններում կիրառելի հիմնական մոտեցումներն ու հնարավոր լուծումները՝ հաշվի առնելով այս ոլորտում ժամանակակից միջազգային փորձը՝ շեշտը դնելով հարկային նպատակներով պետական ​​(զանգվածային) կադաստրային գնահատման համակարգի ինստիտուցիոնալ դասավորության վրա:

հեռանկարները

Այս հոդվածի հեղինակները համոզված են, որ ժամանակի ընթացքում ընթացակարգային և իրավական հարցերԱնշարժ գույքի հարկային նպատակներով պետական ​​կադաստրային (զանգվածային) գնահատման համակարգի ներդրման հետ կապված կկարգավորվի և նման համակարգը հաջողությամբ կներդրվի անշարժ գույքի նոր պետական ​​կադաստրի հիման վրա։ Սա, անկասկած, պետք է դրական ազդեցություն ունենա մարզերի ու քաղաքապետարանների զարգացման վրա, ինչպես նաև նպաստի հողերի սեփականաշնորհման հետ կապված խնդիրների լուծմանը։

Անշարժ գույքի հարկման նոր համակարգի տնտեսական ազդեցությունը Ռուսաստանի քաղաքապետարանների վրա

Ակնհայտ է, որ անշարժ գույքի (հատկապես հողի) հարկումը ad valorem հիմունքներով, քաղաքապետարանների բյուջեները համալրելուց բացի, պետք է դառնա և դառնում է ռեսուրսների, առաջին հերթին քաղաքային հողերի օգտագործման արդյունավետությունը բարձրացնելու միջոց։ Պետական ​​կադաստրային (զանգվածային) գնահատման արդյունքների հիման վրա հարկման համակարգի ներդրումը ենթադրում է մի շարք կարևոր. տնտեսական հետևանքներքաղաքապետարանների և բուն տեղական ինքնակառավարման համակարգի զարգացման համար։

Հետևանք 1 – քաղաքապետարանների ինքնորոշում և ֆինանսական անկախություն: Քանի որ հողի հարկի եկամուտներն ամբողջությամբ կամ հիմնականում ուղղվում են քաղաքապետարանի բյուջեն, քաղաքապետարաններն ավելի շատ են ստանում ֆինանսական անկախությունև կարող է նման հավելյալ միջոցներ օգտագործել հրատապ խնդիրներ լուծելու և քաղաքային կարիքները բավարարելու համար։

Հետևանք 2 – մրցակցություն քաղաքապետարանների միջև: Արդյունքում, համայնքների միջև մրցակցություն կարող է առաջանալ՝ (1) բիզնես ներգրավելու, (2) ավելին ստեղծելու նպատակով բարենպաստ պայմաններկյանքը կամ (3) բարելավված սոցիալական պայմանները. Նման որոշումների հետևանքը կարող է լինել քաղաքների տնտեսական և սոցիալական կառուցվածքի, նրանց փոխհարաբերությունների փոփոխությունը, ինչպես նաև եզակի տարբերակիչ հատկանիշների ի հայտ գալը:

Ազդեցություն 3 – քաղաքային հողերի սեփականաշնորհում: Ռուսաստանում ներկայումս կիրառվող հողի հարկման համակարգը կարելի է դիտարկել շուկայական արժեքի հիման վրա: Համայնքապետարանները չեն կարող իրենց հարկել սեփական հող(հողատարածք բարձրահարկ շենքերի տակ և շրջակայքում), միաժամանակ ունենալով այդ տարածքներում կարգուկանոնի պահպանման պատասխանատվությունը և այլն։ Արդյունքում, քաղաքապետարանները հակված կլինեն սեփականաշնորհել նման հողերը հօգուտ բնակարանատերերի, ինչը հիմք կստեղծի համատիրությունների հայեցակարգի համար:

Հետևանք 4-ը համատիրության համակարգի ստեղծումն է։ Ռուսաստանում բնակարանային ֆոնդը հիմնականում գտնվում է շատ վատ վիճակում։ Վիճակագրությունը ցույց է տալիս, որ շենքերի միջին ժամկետը 15 տարի է։

Արևմուտքում կիրառվող համատիրությունների հայեցակարգը սահմանում է սեփականությունը որպես հողի և ընդհանուր տարածքների անբաժանելի մաս, գումարած կոնկրետ բնակելի միավոր (բնակարան): Որպես հետևանք, համատիրությունների (համա) սեփականատերերը պարտավոր են պահպանել իրենց (բոլոր) գույքը պատշաճ կարգով, ինչը, ի վերջո, պետք է մեծացնի Ռուսաստանում բնակելի ֆոնդի կյանքը:

եզրակացություններ

• Անշարժ գույքի կադաստրային գնահատումը, որն իրականացվում է գիտականորեն հիմնավորված մեթոդաբանության հիման վրա և համարժեք միասնական ծրագրային ապահովման կիրառմամբ, նպաստում է. կարևոր ներդրումՌուսաստանի տնտեսական զարգացման մեջ։
  
• Այն մեծացնում է քաղաքապետարանների ֆինանսական ինքնորոշման հնարավորությունները։
  
• Դա կբարելավի տնտեսական և սոցիալական պայմանները բոլոր քաղաքապետարաններում։
  
• Երկարաժամկետ հեռանկարում նոր համակարգը կխրախուսի քաղաքապետարաններին հետագայում սեփականաշնորհել հողերը և աջակցել համատիրության հայեցակարգի զարգացմանը, ինչը կօգնի պահպանել և երկարացնել Ռուսաստանում բնակելի ֆոնդի կյանքը:
  

Եզրակացություն

Հարկային նպատակներով գնահատման ինստիտուցիոնալ կազմակերպման հայեցակարգի բացակայություն և համապարփակ իրավական դաշտը(դաշնային օրենքը), որը կարգավորում է հարկային նպատակներով կադաստրային գնահատման (հողամասերի և անշարժ գույքի) կատարման հարցերը, հանգեցնում է վտանգավոր բացի, որը հետագայում կհանգեցնի իրավիճակի բարդացման։ Խոսքը, մասնավորապես, վերաբերում է զանգվածային կադաստրային գնահատման արդյունքների բողոքարկման կարգին, ինչպես նաև այլ հարցերի։

Քանի որ կադաստրային (զանգվածային) գնահատման իրականացման տեխնոլոգիաները և մեթոդները շատ բարդ են, գնահատման ընթացակարգերը պետք է կենտրոնացած լինեն ամբողջ գործընթացի արդյունավետության և արդյունավետության վրա, որպեսզի հասնենք հարկման հիմնական սկզբունքին` օրինականության և արդարության օրինականության նկատմամբ: սուբյեկտներ և ֆիզիկական անձինք: Հաշվի առնելով այն հանգամանքը, որ հողի հարկի եկամուտները տեղական (քաղաքային) ֆինանսավորման և բյուջեի նշանակալի աղբյուր են, հարկային բազայի որոշման սոցիալական հարցերն այս պահին արդեն իսկ սկզբունքային նշանակություն ունեն։

Լավագույն լուծումը կադաստրային արժեքի (անշարժ գույքի շուկայում իրավիճակի տվյալների հիման վրա) միասնական մեթոդաբանության վրա հիմնված զանգվածային գնահատման մեթոդների կիրառումն է ստանդարտացված ծրագրային ապահովման միջոցով, որը կապահովի արդյունավետություն, շարունակականություն, անաչառություն, արդյունքների համադրելիություն ամբողջ տարածքում: տարածաշրջանը և ամբողջ երկիրը: Այս խնդիրը պետք է լուծի մասնագիտացված կազմակերպությունը։

5.2.1. Հողի գնահատման հիմնական դրույթները

Որպես արտադրության միջոց՝ հողն ունի առանձնահատկություններ, որոնք ուղղակիորեն ազդում են անշարժ գույքի գնահատման վրա.

Երկիրը նախորդ աշխատանքի արդյունք չէ.
- տարածականորեն սահմանափակ;
- անփոխարինելի արտադրության այլ միջոցներով.
- ունի մշտական ​​տեղակայում;
- այն չի մաշվել ճիշտ օգտագործման ժամանակ.
- տարածքային բազմազանություն;
- բնութագրվում է յուրաքանչյուր կոնկրետ հողամասի հատուկ օգտակարությամբ.
- բեղմնավոր է և գյուղատնտեսությունդրա բոլոր օգտակար հատկությունները առավել արդյունավետ են օգտագործվում.
- մարդկային գործունեության գրեթե բոլոր ոլորտներում (բացառությամբ գյուղատնտեսության և անտառային տնտեսության) այն հիմնականում հանդես է գալիս որպես տարածական գործառնական հիմք, հետևաբար այն անքակտելիորեն կապված է դրա վրա տեղակայված օբյեկտների հետ՝ շենքեր, շինություններ, ճանապարհներ, ռեկուլտիվացիոն կառույցներ, այլ նյութական տարրեր, որոնք ստեղծված են մարդկային աշխատանքայսպես կոչված բարելավումներ.

Պետք է տարբերել «հող» և «հող» տերմինները, որոնք օգտագործվում են տարբեր իմաստներով։ «Հող» տերմինը սովորաբար օգտագործվում է չկառուցված գույքի մասին խոսելիս: «Հողամաս» տերմինը նշանակում է տարածքի այն հատվածը, որի վրա կատարվել են որոշակի աշխատանքներ (բարեկարգումներ), որոնք թույլ են տալիս օգտագործել այս հողամասը նախատեսված նպատակին համապատասխան։

Նշեք հետևյալ բարելավումները , իրականացվել է կայքի ստեղծման համար՝

Արտաքին` փողոցների, մայթերի, ջրահեռացման և ինժեներական ցանցեր;
- ներքին՝ պլանավորում, կանաչապատում, ասֆալտապատում, ինժեներական ցանցերի միացման ելքերի տեղադրում, կապի հաղորդակցություն և այլն։

Ռուսաստանի Դաշնության հողային օրենսգիրքը պարունակում է հողամասի հետևյալ սահմանումը. «Հող՝ մակերեսի մի մասը հողամաս, որն ունի ֆիքսված սահման, տարածք, գտնվելու վայր, իրավական կարգավիճակ և այլ բնութագրեր, որոնք արտացոլված են պետական ​​հողային կադաստրում և փաստաթղթերում. պետական ​​գրանցումիրավունքներ հողի նկատմամբ. Իրավական կարգավիճակհողամասը ներառում է՝ նպատակային նշանակությունը, թույլատրելի օգտագործումը, օրինական սեփականության ձևը։ Հողը կարող է լինել բաժանելի կամ անբաժանելի: Հողամասը ճանաչվում է անբաժանելի, որը, ըստ իր նպատակային նշանակության և թույլատրված օգտագործման, չի կարող բաժանվել անկախ. հողատարածք».

Հողերի գնահատումը չի վերաբերում միայն ազատ, չկառուցված հողերին: Տիպիկ գույքը բաղկացած է հողամասից և շինություններից, և անհրաժեշտություն կա որոշելու հողամասի արժեքը նրա պարունակած բարելավումներից առանձին, ինչը պայմանավորված է հետևյալ պատճառներով.

Հողի և շենքերի հարկման տարբերությունը (գույքահարկ և հողի հարկ);
- անշարժ գույքի արժեքի որոշման ծախսատար մեթոդ կիրառելիս բարելավումներից պահանջվում է հողամասի առանձին գնահատում.
- որոշումներ կայացնել առկա բարելավումների քանդման վերաբերյալ՝ հողն ավելի լավ և արդյունավետ օգտագործելու նպատակով:

Հողային հարաբերությունների հիմնական տարրը հողի սեփականությունն է։

Հողամասը գնահատելիս անհրաժեշտ է հաշվի առնել դրա հետ կապված իրավունքների փաթեթը: Գնահատում պահանջող ընդհանուր իրավունքներ.

1) լիիրավ սեփականություն՝ ցանկացածի կողմից վարձակալներից ազատ հողամաս օգտագործելու հնարավորություն օրինական ճանապարհով;
2) վարձակալության իրավունքը` վարձակալության պայմանագրով հողամասի սեփականության իրավունքը.

Ռուսաստանի Դաշնության «Մի մասին» օրենքին համապատասխան վճար հողի դիմաց» մեր պետության հողօգտագործումը վճարովի է. Դրանում անվանվում են վճարման ձևերը՝ հողի հարկ, վարձավճար, հողի ստանդարտ գին։ Հողի հարկը տարեկան գանձվում է հողի բոլոր սեփականատերերից, ինչպես նաև հողատերերից և հողօգտագործողներից, բացառությամբ վարձակալների: Վարձակալված հողերի համար գանձվում է վարձավճար։ Հողամասի նորմատիվ գինը սահմանվում է Ռուսաստանի Դաշնության օրենսդրությամբ նախատեսված դեպքերում հողամասերի ձեռքբերման և մարման համար, ապահովելու հողային հարաբերությունների տնտեսական կարգավորումը հողը սեփականությանը հանձնելու, կոլեկտիվ ստեղծելու համար: կոտորակային սեփականությունհողատարածք, ժառանգություն, նվիրատվություն և ստացում բանկային վարկապահովված է հողով:

Ռուսաստանում հողերի մեծ մասը ոչ թե վաճառվում, այլ վարձակալվում է, ուստի գնահատողները հաճախ որոշում են ոչ թե հողամասի արժեքը, այլ դրա վարձակալության իրավունքի արժեքը:

Վարձակալության իրավունքի արժեքը - սա այն գումարն է, որը պոտենցիալ գնորդը պատրաստ է վճարել այս կայքի սեփականության իրավունքի համար վարձակալության պայմանագրով, որպեսզի օգտվի այս սեփականությունից: Վարձակալության իրավունքների գնահատումն օգտագործվում է հողամասի վարձակալության իրավունքի վաճառքի գինը որոշելիս, այն օբյեկտի արժեքը, որի մաս է կազմում վարձակալված հողամասը, և վարձակալության պայմանագրի լուծարումից առաջացած վնասը գնահատելիս. .

5.2.2. Զանգվածային և առանձին առարկաների գնահատում հողի սեփականություն

Հողի համար վճարման երեք ձև կա.

§ հողի հարկ,
§ վարձավճար,
§ կարգավորող հողի գինը,

հիմնված գնահատումըերկիր.

Համաշխարհային գնահատման պրակտիկայում գոյություն ունի հողային ռեսուրսների գնահատման երկու տեսակ.

§ զանգված;
§ միայնակ հողի սեփականության ոչ մի օբյեկտ.

Գնահատման երկու տեսակներն էլ ծախսերի հաշվարկման համակարգված մեթոդներ են: Երկու դեպքում էլ շուկայի վերլուծություն է անհրաժեշտ, սակայն հիմնարար տարբերությունը կայանում է կատարված գնահատման շրջանակի և որակի վերահսկողության մեջ:

Մոդելներ զանգվածային գնահատումկենտրոնացած է վերարտադրության վրա
լայն աշխարհագրական տարածքում հողօգտագործման մեկ կամ մի քանի տարբերակների շուկա: Զանգվածային գնահատումները պահանջում են զգալի կադրեր. ստանդարտ մեթոդաբանության մշակում, որը կարող է միավորել որոշակի ամսաթվի մեծ թվով գույքային օբյեկտների գնահատման ընթացակարգը. վիճակագրական մեթոդների օգտագործումը թե՛ գնահատման գործընթացում, թե՛ գնահատման որակը ստուգելու համար։ Զանգվածային գնահատումը լավագույնս համապատասխանում է հարկմանը:

Որոշակի ամսաթվով առանձին գույքի գնահատումը սովորաբար իրականացվում է սակավաթիվ անձնակազմի կողմից, որոշումը կայացնում է մեկ մասնագետ: Կատարված աշխատանքի որակը որոշվում է՝ համեմատելով նմանատիպ օբյեկտների իրական վաճառքի հետ։

5.2.3. Հողի լավագույն և արդյունավետ օգտագործման վերլուծություն

Հողամասը գնահատելիս անհրաժեշտ է որոշել դրա լավագույն և արդյունավետ օգտագործման տարբերակը, որը որոշվում է մի շարք գործոնների փոխազդեցությամբ:

Լավագույն օգտագործման վերլուծությունը ներառում է հողի օգտագործման (զարգացում, զարգացում) այլընտրանքային տարբերակների ուսումնասիրություն և օպտիմալի ընտրություն: Սա հաշվի է առնում տեղանքի հեռանկարները, շուկայի պահանջարկի վիճակը, զարգացման արժեքը, ակնկալվող եկամտի կայունությունը և այլն:

Հողամասից և շինություններից բաղկացած օբյեկտի արժեքը գնահատելիս մեծ նշանակություն է տրվում առաջին հերթին ենթադրյալ ազատ հողամասի լավագույն օգտագործման վերլուծությանը և, երկրորդ, առկա բարելավումներով հողամասի:

Ենթադրյալ ազատ հողամասի վերլուծությունը անհրաժեշտ քայլ է դրա արժեքը որոշելու համար, և այն հիմնված է հողի օգտագործման առավել շահավետ տարբերակի սահմանման վրա:

Գոյություն ունեցող բարելավումներով հողամասի վերլուծությունը ներառում է հողամասի վրա առկա բարելավումները քանդելու, արդիականացնելու կամ պահպանելու որոշում՝ օբյեկտի առավելագույն շահութաբերությունն ապահովելու համար:

Կայքի հավանական և առավել շահավետ օգտագործումն ապահովում է առավելագույնը բարձր արժեք. Օգտագործման դեպքերը պետք է լինեն օրինական, ֆիզիկապես իրագործելի և ծախսարդյունավետ:

Անվանենք հողի օպտիմալ օգտագործումը որոշող հիմնական գործոնները.

1) գտնվելու վայրը՝ գործոն, որը մեծ ազդեցություն ունի հողամասի արժեքի վրա (հաշվի առնելով տեղանքի հեռանկարները, տրանսպորտի մատչելիություն, շրջակա միջավայրի բնույթը);
2) շուկայական պահանջարկ` շուկայում առաջարկի և պահանջարկի հարաբերակցությունը արտացոլող գործոն.
3) ֆինանսական նպատակահարմարություն՝ ծրագրի հնարավորությունը՝ եկամուտ ապահովելու հողի օգտագործումից, որը բավարար կլինի ներդրողների ծախսերը փոխհատուցելու և ակնկալվող շահույթն ապահովելու համար.
4) տեղանքի ֆիզիկական պիտանիությունը՝ բարելավման հեռանկարը՝ տեղանքի չափը, տեղագրությունը, հողի որակը, կլիման, տեղանքի ինժեներաերկրաբանական և հիդրոերկրաբանական բնութագրերը, գոյություն ունեցող գոտիավորումը, շրջակա միջավայրի պարամետրերը և այլն.
5) տեխնոլոգիական իրագործելիություն և ֆիզիկական իրագործելիություն - նախագծի որակի, ծախսերի և ժամկետների հարաբերակցության, բնական աղետների հավանականության, տրանսպորտի առկայության, կոմունալ ծառայություններին միանալու հնարավորության վերլուծություն՝ հաշվի առնելով տեղանքի չափն ու ձևը. , օրինակ, չափը կարող է փոքր լինել արդյունաբերական օբյեկտի կառուցման համար.
6) օրենսդրական (իրավական) թույլատրելիություն` հողամասի օգտագործման տարբերակի համապատասխանությունը գործող օրենսդրությանը. Այն բացահայտվել է շինարարության, բնապահպանական ստանդարտների, հատակների սահմանափակումների, տվյալ վայրում շինարարության ժամանակավոր արգելքների առկայության, պատմական քաղաքաշինության ոլորտում դժվարությունների, կանոնակարգերի հնարավոր փոփոխության, համապատասխանության վերլուծության արդյունքում։ գոտիավորման կանոններով, տեղական բնակչության բացասական տրամադրություններով.
7) առավելագույն եկամտաբերություն (գույքի առավելագույն եկամուտ և տեղանքի արժեքը), որը որոշվում է այլընտրանքային օգտագործման դեպքերի ապագա եկամուտների զեղչով` հաշվի առնելով ներդրման ռիսկը:

5.2.4. Քաղաքային հողօգտագործման արդյունավետության բարձրացում

Քաղաքային հողերը հատուկ կատեգորիա են: Դրանց արժեքի վրա ազդում են քաղաքի չափը և դրա արտադրական ու տնտեսական ներուժը, ինժեներական և սոցիալական ենթակառուցվածքների զարգացման մակարդակը, տարածաշրջանային բնական, բնապահպանական և այլ գործոններ: Բացի այդ, այս կատեգորիայի հողերի համար կան օրենսդրության առանձնահատկություններ:

Նույն գործոնները կարող են հակառակ ազդեցություն ունենալ որոշակի կայքի արժեքի վրա.

Ծանր երթևեկությունը անցանկալի է բնակելի տարածք, բայց մեծացնում է կայքի արժեքը առևտրային նպատակներով.
- ուսումնական հաստատությունների և առևտրի կենտրոնների հետ կապված գտնվելու վայրը, գեղագիտական ​​արժանիքները և հարմարությունները, որոնք հաշվի են առնվում հողը գնահատելիս. բնակարանաշինություն, գործնականում չեն ազդում արդյունաբերության զարգացմանն ուղղված տարածքների արժեքի վրա. Նրանց համար կարևոր են տրանսպորտային ենթակառուցվածքները և տնտեսական գոտիավորումը։

Արդյունաբերական զարգացման առաջնահերթություններով նախկինում գործող պլանային տնտեսությունում «անվճար» հողերի հրամանատարա-վարչական բաշխումը հանգեցրեց քաղաքի զարգացման լուրջ անհամաչափությունների և ամենաթանկ քաղաքային հողերի վատնման, անհարկի և նույնիսկ վնասակար օգտագործման (ներառյալ ձեռնարկությունների և ձեռնարկությունների կողմից): կազմակերպություններ), հաճախ հանգեցնում է բնապահպանական լուրջ խնդիրների: Մեկ անգամ բաշխված հողը գործնականում չի վերաբաշխվում, ինչը հանգեցնում է բացասական միտումների հետագա սրմանը:

Հողամասերի համեմատության համար օգտագործվող հիմնական միավորները.

Գինը 1 հա - գյուղատնտեսական, արդյունաբերական կամ բնակարանային շինարարության մեծ տարածքների համար.
- 1 մ 2-ի գինը - քաղաքների բիզնես կենտրոններում, գրասենյակների, խանութների համար;
- 1 ճակատային մետրի գինը - քաղաքներում հողատարածքի կոմերցիոն օգտագործման համար: Այս դեպքում լոտի արժեքը համաչափ է փողոցի կամ մայրուղու երկայնքով նրա սահմանի երկարությանը, լոտի ստանդարտ խորությամբ, որը կազմում է արժեքի մի փոքր մասը.
- մեկ լոտի գինը - օգտագործվում է բնակելի, ամառանոցային կառուցապատման տարածքներում ստանդարտ հողակտորների ձևի և չափերի համեմատության համար.
- խտության միավորի գինը - շենքի տարածքի հարաբերակցությունը հողատարածքին և այլն:

Հողային ռեսուրսների մեծ մասը ներկայումս գտնվում է պետական ​​և քաղաքային սեփականություն. Պրակտիկան ցույց է տալիս, որ շուկայական պայմաններում քաղաքային հողը արժեքավոր ռեսուրս է և կարող է տեղական բյուջեի համար ծառայել որպես եկամտի կայուն աղբյուր: Քաղաքային իշխանությունները որոշում են հողի հարկի չափը, հողի վարձակալության դրույքաչափը և հողամասի ստանդարտ գինը մարման ժամանակ, ուստի նրանց համար արդիական է հողօգտագործման արդյունավետության բարձրացման հարցը։ Որպեսզի հողային գույքն ավելի արդյունավետ օգտագործվի, այսինքն. և շուկայի պահանջները:

Որպեսզի հողային գույքն ավելի արդյունավետ օգտագործվի, այսինքն՝ առավելագույն եկամուտ բերի օգտագործումից և նպաստի ընդհանուր ներդրումային միջավայրի բարելավմանը, նախ անհրաժեշտ է իրականացնել քաղաքային հողերի հարկման, վարձակալության և մարման գործընթացները՝ հիմնված. դրա շուկայական արժեքը։ Միևնույն ժամանակ, ձեռք է բերվում հարկային բեռի արդարացի բաշխում, տարածքի վերակառուցման գործընթացում վերակառուցման և զարգացմանն ուղղված ներդրումների արդյունավետ օգտագործման և ակտիվացման խթանում։

Քաղաքային տարածքի գնահատման արդյունքները ծառայում են որպես նախնական տեղեկատվություն հետևյալ խնդիրների լուծման համար.

§ քաղաքային քաղաքականության և սոցիալական պլանավորման մշակում.
§ տարածքի ֆունկցիոնալ օգտագործման տեսակների վերաբերյալ առաջարկների ձևավորում՝ հաշվի առնելով դրա որակը.
§ կազմում տնտեսական մեխանիզմներկացարան տարբեր տարբերակներհողօգտագործման և ներդրումային և շինարարական քաղաքականություն.
§ քաղաքային միջավայրի զարգացման և վերակառուցման տարբերակների հետևանքների վերլուծություն, քաղաքային միջավայրի պահպանման և զարգացման համար քաղաքային ներդրումների օպտիմալացում.
§ տարածքի ներդրումային գրավչության որոշում քաղաքային հողատարածքի արժեքից:

Քաղաքային հողի արժեքի վերաբերյալ երկու տեսակետ կա.

Քաղաքային նախագծողը տարածքի ֆունկցիոնալ գոտիավորման գործընթացում որպես քաղաքի գլխավոր հատակագծի հատված.
- հողի կադաստրային գնահատման մշակման գործընթացում գնահատող.

Հողամասի կադաստրային գնահատման և տարածքի գործառական գոտիավորման ձևավորման հիմքը պետք է լինի շուկայական արժեքի համապարփակ քաղաքային գնահատումը:

5.2.5. Հողի գնահատման մեթոդներ

Նորմատիվ մեթոդհողի ստանդարտ գինը որոշելն է: Օգտագործվում է հողը սեփականության համար փոխանցելու, սեփականության իրավունքով մարելու, անվճար նորմայից գերազանցող ընդհանուր համատեղ (բաժնետիրական) սեփականություն հիմնելիս, ժառանգությամբ կամ նվիրատվությունով փոխանցելիս, գրավով վարկ ստանալու, պետական ​​կամ հասարակական կարիքների համար հանելիս։

Քաղաքային հողերը գնահատվում են՝ հաշվի առնելով շինությունների խտությունը, տարածքի հեղինակությունը, շրջակա հողօգտագործման բնույթը, էկոլոգիական վիճակը, ինժեներական և տրանսպորտային միջոցները և այլն։ Հողատարածքները բաժանվում են ըստ տարբերվող գոտիների։ բազային դրույքաչափերըհողի հարկը և հողի ստանդարտ գինը (Ռուսաստանի Դաշնության օրենք «Հողի դիմաց վճարման մասին»): Հողամասի նորմատիվ գինը ամրագրված է հողային կադաստրում։

Հողի ստանդարտ գինը որոշելու հիմքը.

հողի հարկի դրույքաչափերը և բազմապատկվող գործակիցները, հողի հարկի արտոնությունները հաշվի չեն առնվում։

Հաճախ անհրաժեշտ է գնահատել շենքից և հողամասից բաղկացած օբյեկտը, երբ վերջինս ունի միայն վարձակալության իրավունք։ Այս դեպքում շինարարության համար հողի հատկացման արժեքը կարող է հաշվի առնվել որպես հողի արժեք:

Շուկայական պայմաններում, անհրաժեշտ տեղեկատվության առկայության դեպքում, նպատակահարմար է կիրառել շուկայի տվյալների վերլուծության վրա հիմնված մեթոդներ: Ռուսաստանի գույքի նախարարության 07.03.2002 թ. թիվ 568-r հրամանով հաստատվել են հողամասերի շուկայական արժեքը որոշելու մեթոդական առաջարկությունները: Հողամասերի շուկայական արժեքը գնահատելիս, որպես կանոն, օգտագործվում են վաճառքի համեմատության մեթոդը, տեղաբաշխման եղանակը, հողի վարձակալության կապիտալացման եղանակը, բաշխման եղանակը, մնացորդային եղանակը և հողամասերի բաժանման եղանակը:

Վաճառքի համեմատության մեթոդԳնահատման ամենապարզ և ամենաարդյունավետ մեթոդն է, որը կարող է օգտագործվել ինչպես իրականում, այնպես էլ ենթադրաբար թափուր հողերը գնահատելու համար. թույլ է տալիս որոշել հողամասի կոնկրետ գինը՝ անալոգային ապրանքների վաճառքի գների տոկոսային ճշգրտումներ կատարելով: Հողամասերի հետ գործարքների գների մասին տեղեկատվության բացակայության դեպքում թույլատրվում է առաջարկի (պահանջարկի) գների օգտագործումը։

Հողամասերի համեմատության ընդհանուր տարրեր՝ սեփականություն, ֆինանսավորման պայմաններ, վաճառքի հատուկ պայմաններ, շուկայական պայմաններ (ժամանակի ընթացքում փոփոխություն), գտնվելու վայրը (քաղաքից և ճանապարհներից հեռավորությունը, բնապահպանական բնութագրերը), գոտիավորման պայմանները, ֆիզիկական բնութագրերը (չափը, ձևը և խորությունը): հողամաս, անկյունային դիրք, հողի տեսակ, տեղագրություն), մատչելի կոմունալ հարմարություններ, տնտեսական բնութագրերը, լավագույն և ամենաարդյունավետ օգտագործումը: Հողամասը գնահատելիս կարող եք օգտագործել համեմատության մի քանի միավոր՝ կարգավորելով դրանցից յուրաքանչյուրի գինը և վերջում ստանալով մի քանի արժեքներ, որոնք որոշում են արժեքների միջակայքը: Քաղաքային հողերը հատուկ կատեգորիա են, դրանց արժեքի վրա ազդում են քաղաքի մեծությունը և դրա արտադրական և տնտեսական ներուժը, ինժեներական և սոցիալական ենթակառուցվածքների զարգացման մակարդակը, տարածաշրջանային բնական, բնապահպանական և այլ գործոններ:

Մեթոդը բավական ճշգրիտ արդյունքներ է տալիս միայն մշակված տեղեկատվական-բաց համակարգի վրա: մրցակցային շուկա. Ռուսական հողի շուկան չի համապատասխանում այդ պահանջներին, հողամասի արժեքը չի կարող որոշվել՝ հիմնվելով նմանատիպ հողամասերի առուվաճառքի գործարքների մասին տեղեկատվության վրա: Հետեւաբար, բոլորը հասանելի տեղեկատվությունկիրառել կայքի գնահատման բոլոր մեթոդները:

Հողի վարձակալության կապիտալացման մեթոդհիմնված է այն փաստի վրա, որ հողամասերի վարձակալության դրույքաչափերի վերաբերյալ բավարար տեղեկատվության առկայության դեպքում կարելի է որոշել այդ հողամասերի արժեքը որպես. ներկա արժեքըապագա եկամուտը գնահատված հողամասի վարձավճարի տեսքով: Այս մեթոդի շրջանակներում հողի վարձավճարի չափը կարող է հաշվարկվել որպես հողամասի վարձակալությունից ստացված եկամուտ՝ հողի շուկայում տիրող պայմաններում։ Որպես եկամտի կանոնավոր հոսք՝ հողի վարձավճարները կարող են կապիտալացվել արժեքի մեջ՝ բաժանելով շուկայի վերլուծությունից որոշված ​​հողի կապիտալացման հարաբերակցությամբ: Կապիտալիզացիայի նախնական տվյալները ստացվում են վարձակալված հողերի վաճառքի և վարձակալության արժեքների համեմատությունից:

Ստացված վարձակալության տոկոսադրույքի հիման վրա հողի շուկայական արժեքը որոշվում է եկամտի մոտեցմամբ, սովորաբար ուղղակի կապիտալիզացիայի մեթոդով: Հողամասի արժեքի հաշվարկման բանաձևը հետևյալն է.

ՎL-հողի արժեքը,

ԻL-հողի սեփականության եկամուտը

R L. - հողի կապիտալացման դրույքաչափը:

Կապիտալիզացիայի դրույքաչափը որոշվում է համանման հողամասերի հողի վարձավճարը բաժանելով դրանց վաճառքի գնի վրա կամ ավելացնելով կապիտալի առանց ռիսկի վերադարձի տոկոսադրույքը գնահատված հողամասում կապիտալի ներդրման հետ կապված ռիսկի հավելավճարի չափով:

Հողամասի վարձակալության արժեքի վրա ազդող հիմնական գործոններն են՝ գտնվելու վայրի բնութագրերը, չափը, ձևը, շրջակա հողօգտագործման տեսակը, տրանսպորտի մատչելիությունը, ինժեներական սարքավորումները:

Սակայն Ռուսաստանում պետական ​​և մունիցիպալ հիմնադրամի հողերը հիմնականում տրվում են վարձակալությամբ, իսկ վարձավճարի չափը հաշվարկվում է հողի ստանդարտ գնին համապատասխան, որը համարժեք չէ դրա շուկայական արժեքին։ Ներկայումս փորձեր են արվում հողը վարձակալել իր շուկայական արժեքով, սակայն դեռ վաղ է խոսել հողի վարձակալության կապիտալացման մեթոդի գործնական կիրառման արդյունքների օբյեկտիվության մասին։

Բաշխման մեթոդ(հարաբերակցության մեթոդ, հարաբերակցություն, հատկացում) -հողամասի արժեքի բաղադրիչի որոշում՝ հիմնված հողի արժեքի և գույքային համալիրի բարելավումների հայտնի հարաբերակցության վրա. Մեթոդը հիմնված է ներդրման սկզբունքի և այն պնդման վրա, որ գույքի յուրաքանչյուր տեսակի համար գոյություն ունի հողի և շինությունների արժեքի նորմալ հարաբերակցություն: Այս հարաբերակցությունը առավել հուսալի է նորակառույցների համար, դրանք մոտ են լավագույն և արդյունավետ օգտագործման տարբերակին: Որքան հին են շենքերը, այնքան մեծ է հողի արժեքի հարաբերակցությունը գույքի ընդհանուր արժեքին:

Մեթոդի կիրառումը պահանջում է հուսալի վիճակագրական տվյալներ տվյալ շուկայում հողի և որոշակի տեսակի անշարժ գույքի ամբողջ գույքի արժեքների հարաբերակցության վերաբերյալ: Այնուամենայնիվ, մեթոդը հազվադեպ է օգտագործվում նույնիսկ զարգացած շուկաներում, քանի որ այն ունի ցածր հուսալիություն: Մեթոդի կիրառումը հիմնավորված է հողամասերի իրացման վերաբերյալ անբավարար տեղեկատվության պայմաններում։ Ստացված արժեքները համարվում են ցուցիչ:

Ընտրության մեթոդ (արդյունահանում)օգտագործվում է կառուցապատված հողատարածքները գնահատելու համար, եթե առկա է նմանատիպ անշարժ գույքի օբյեկտների գործարքների գների վերաբերյալ տեղեկատվություն: Հողի բարեկարգումը համապատասխանում է դրա ամենաարդյունավետ օգտագործմանը: Մեթոդը ներառում է գործողությունների հետևյալ հաջորդականությունը.

Օբյեկտների համեմատության տարրերի սահմանում;
- գնահատման օբյեկտից յուրաքանչյուր անալոգի տարբերությունների որոշում.
- հաշվարկ և ճշգրտումներ կատարել համեմատական ​​տարրերից յուրաքանչյուրի համար.
- մեկ անշարժ գույքի օբյեկտի, ներառյալ գնահատված հողամասի շուկայական արժեքի հաշվարկը անալոգների ճշգրտված գների ողջամիտ ընդհանրացման միջոցով.
- գնահատված հողամասի փոխարինման կամ բարելավումների վերարտադրության արժեքի հաշվարկը.
- գնահատված հողամասի շուկայական արժեքի հաշվարկը` հանելով մեկ անշարժ գույքի օբյեկտի շուկայական արժեքից, ներառյալ գնահատված հողամասը, փոխարինման արժեքը կամ հողամասի բարելավումների վերարտադրման արժեքը:

Ընտրության մեթոդը կիրառվում է, երբ բարելավումների ներդրումը ընդհանուր գինըտարածքը փոքր է, առաջարկվում է քաղաքամերձ տարածքները գնահատելու համար (որոնց համար բարելավումների ներդրումը փոքր է և բավականին հեշտ է որոշել), որն օգտագործվում է մոտակայքում գտնվող հողատարածքների վաճառքի վերաբերյալ տվյալների բացակայության դեպքում:

Մեթոդն ամենաարդյունավետն է պասիվ շուկայում (թափուր հողամասերի վաճառքի վերաբերյալ տվյալներ չկան)՝ հաշվի առնելով նախնական տեղեկատվության բնութագրերը և ցանկալի արժեքի ստացման մոդելը։ Հողամասի արժեքը ընդհանուր տեսարանորոշվում է բանաձևով.

Cz, - հողի արժեքը,

Գ - օբյեկտի արժեքը,

Սու - բարելավումների արժեքը:

Մնացորդային մեթոդհիմնված ֆիզիկական բաղադրիչների ներդրումային խմբի տեխնիկայի վրա: Մեթոդը կիրառվում է կառուցապատված և ոչ կառուցապատված հողամասերի գնահատման համար, եթե առկա է գնահատված հողամասը եկամուտ ստեղծող բարելավումներով կառուցելու հնարավորություն: Հողամասի արժեքը որոշվում է հողի հետ կապված եկամտի մասի կապիտալացման արդյունքում։

Հողամասի արժեքը որոշելու համար անհրաժեշտ է իմանալ շենքի արժեքը, ամբողջ գույքի զուտ գործառնական եկամուտը, հողի և շենքերի կապիտալացման գործակիցները:

Հողի մնացորդային մեթոդի հիմնական քայլերն են.

1) ամբողջ գույքի զուտ գործառնական եկամուտը որոշվում է շուկայական վարձավճարի և գնահատված գործառնական ծախսերի հիման վրա.
2) որոշվում է կառույցի (շենքի) հետ կապված զուտ գործառնական եկամուտը.
3) հողամասին վերագրվող զուտ գործառնական եկամուտը կապիտալացվում է արժեքի ցուցիչում՝ հողամասի կապիտալացման դրույքաչափով:

Անբավարար տնտեսական կայունության պայմաններում եկամուտները դժվար է կանխատեսել։

Հողամասի մեթոդ(զարգացման մոտեցում) օգտագործվում է առանձին հողամասերի ստորաբաժանման համար հարմար հողերը գնահատելու համար: Բաղկացած է հետևյալ քայլերից.

Առանձին հողամասերի չափի և քանակի որոշում.
- Զարգացած տարածքների ինքնարժեքի հաշվարկը վաճառքի համեմատելի համեմատության մեթոդով.
- վաճառքի ակնկալվող ժամանակահատվածի և ողջամիտ բիզնեսի շահույթի զարգացման համար ծախսերի և ժամանակացույցի հաշվարկ.
- որոշելու համար մշակման բոլոր ծախսերը և բիզնեսի շահույթը հանել կայքերի ընդհանուր վաճառքի գնից զուտ եկամուտներԱնշարժ գույքի վաճառքից՝ անհատական ​​հողամասերի մշակման և վաճառքի ավարտից հետո.
- զեղչման դրույքի ընտրություն, որն արտացոլում է ակնկալվող զարգացման և վաճառքի ժամանակաշրջանի հետ կապված ռիսկը:

Հողի զարգացման ծախսերը սովորաբար ներառում են.

Կայքերի քայքայման, մաքրման և պլանավորման ծախսեր.
- ճանապարհների, մայթերի, ինժեներական ցանցերի, ջրահեռացման կառուցման ծախսեր.
- հարկեր, ապահովագրություն, ինժեներների վճարներ.
- շուկայավարման ծախսեր;
- կապալառուի շահույթը և վերադիր ծախսերը և այլն:

Ընդհանուր առմամբ, հողամասերի շուկայական արժեքի մոդելավորումն իրականացվում է որոշակի հողամաս զբաղեցնելու իրավունքի համար տարբեր «ռացիոնալ» հողօգտագործողների մրցակցության մեջ դինամիկ հավասարակշռության հասնելու ենթադրությամբ։ Երբ վճարունակ պահանջարկի և առաջարկի մնացորդը նմանակված հողի շուկայում սահմանափակ առաջարկով, որոշվում է տարածքի առավել արդյունավետ օգտագործման հարցը որպես անվճար և հաշվի առնելով առկա զարգացումը: Տարբեր տեսակի հողօգտագործման համար վարձակալական եկամուտների մոդելավորումը հիմնված է գտնվելու վայրի և գերակշռող գների (վաճառք և վարձակալություն) վարձակալության ազդեցության ձևավորման ձևերի վրա: Հաշվի առնելով քաղաքի փողոցների և ճանապարհային ցանցի ճակատային մասի երկայնքով և ներեռամսյակային տարածքներում գտնվող տեղամասերի ծախսերի ցուցիչների զգալի տարբերությունը, այդ տեղամասերը ենթակա են պարտադիր բաժանման գնահատման ընթացքում: Առավել արդյունավետ օգտագործման սկզբունքի իրականացումը տեղի է ունենում շուկայի տարբեր ֆունկցիոնալ հատվածների միջև անշարժ գույքի օգտագործման համար մրցակցության պայմաններում՝ հաշվի առնելով պահանջարկի ծավալի իրական սահմանափակումները և տարածքի հնարավոր բազմաֆունկցիոնալությունը. որի արդյունքում յուրաքանչյուր տեղամասում ձևավորվում է հողօգտագործողների մի շարք:

Նախորդ

Ռուսաստանում հողերի զանգվածային գնահատման առանձնահատկությունները

Վ.Վ. Ժուրբա

Նախապատմություն. Զանգվածային գնահատման զարգացումը Ռուսաստանում և Արևմուտքում

2006 թվականի հունվարի 1-ից Ռուսաստանում ներդրվել է հողի հարկման նոր համակարգ։ Հողի հարկը հաշվարկվում է հողամասի կադաստրային արժեքի հիման վրա։ Այդ ժամանակ արդեն մշակվել և հաստատվել են բոլոր կատեգորիաների հողերի կադաստրային արժեքի որոշման մեթոդները, և գրեթե բոլոր հողամասերը գնահատվել են ըստ այդ մեթոդների: Այս մեթոդներից յուրաքանչյուրը ներառում է շուկայական տվյալների հիման վրա հողի արժեքի որոշում: Այնուամենայնիվ, երբ գնահատում են հողամասերը կամ նույնիսկ մի խումբ հողամասեր, օգտագործելով այս մեթոդների մեծ մասը, նրանք հաշվի չեն առնում. անհատական ​​հատկանիշներհողատարածքներ. Նման գնահատականի արդյունքը մ լավագույն դեպքըընդամենը մոտավոր ծախսերի ուղեցույց է:

Միջազգային պրակտիկայում անշարժ գույքի զանգվածային գնահատումը կիրառվում է արդեն մի քանի դար։ Համակարգչային տեխնոլոգիաների զարգացումը XX դարի 60-ականների վերջին թույլ տվեց գնահատողներին օգտագործել այսպես կոչված CAMA համակարգերը (Computer Assisted Mass Appraisal - արժեքի զանգվածային որոշում համակարգիչների միջոցով կամ ավտոմատացված զանգվածային գնահատում): Զանգվածի ավտոմատացված գնահատումը ներառում է ծախսերի հաշվարկման բազմաթիվ մեթոդներ: Մշտապես աշխատանքներ են տարվում անշարժ գույքի տարբեր տեսակների գնահատման որակի բարելավման մեթոդների կատարելագործման ուղղությամբ:

Կանոնակարգված է զանգվածային գնահատման մոտեցումների ընդհանրությունը միջազգային չափանիշներինանշարժ գույքի զանգվածային գնահատում,

հրատարակված IAAO-ի (Գնահատող պաշտոնյաների միջազգային ասոցիացիա - Հարկային գնահատողների միջազգային ընկերություն): Հարկային նպատակներով անշարժ գույքի գնահատման IAAO ստանդարտները համահունչ են պրոֆեսիոնալ հարկային գնահատողների ընդհանուր պատկերացումներին և ընդունվել են Հարկային գնահատողների միջազգային ընկերության գործադիր խորհրդի կողմից: IAAO ստանդարտների նպատակն է մեթոդաբանություն տրամադրել, որը շահագրգիռ հարկային գնահատողներին հնարավորություն կտա բարելավել և ստանդարտացնել իրենց կազմակերպությունների գործունեությունը:

2007 - ճանապարհորդության սկիզբ

Ռուսաստանի Դաշնության տնտեսական զարգացման և առևտրի նախարարության 2007 թվականի փետրվարի 15-ի թիվ 39 հրամանով հաստատվել է բնակավայրերում հողերի պետական ​​կադաստրային գնահատման նոր ուղեցույց (այսուհետ՝ Ուղեցույց): Հին մեթոդից երկու հիմնական տարբերություն կա.

1) գնահատման օբյեկտն այժմ ոչ թե կադաստրային թաղամաս է, այլ պետական ​​կադաստրային գրանցամատյանում գրանցված հողամաս.

2) ինքնարժեքի հաշվարկն իրականացվում է գնահատման տնտեսական և մաթեմատիկական մոդելների կառուցման հիման վրա` դրանով իսկ բացառելով սուբյեկտիվ գործոնը ինքնարժեքի որոշման գործընթացից:

Ուղեցույցների մշակման ընթացքում Անշարժ գույքի օբյեկտների կադաստրի դաշնային գործակալությունը 2007 թվականի հունիսի 29-ի թիվ P / 0152 հրամանով հաստատել է Տեխնիկական առաջարկությունները, ինչպես նաև մշակել է հատուկ ծրագրակազմ (SPO) «Կադաստրային արժեքի հաշվարկ. հող -

Համաձայն բնակավայրերի հողամասերի կադաստրային արժեքի որոշման նոր ուղեցույցի՝ պահանջվում են հետևյալ քայլերը.

1) գնահատման օբյեկտների ցուցակի կազմում. Գնահատման օբյեկտների ցանկը կազմվում է պետական ​​հողային կադաստրի տվյալների հիման վրա.

2) ծախսերի գործոնների կազմի որոշում, որոնք կարող են ազդել կադաստրային արժեքի վրա.

3) գնահատման օբյեկտների համար ծախսերի գործոնների արժեքների որոշում. Յուրաքանչյուր հողատարածք նկարագրված է ծախսերի բոլոր գործոններով.

4) հուսալի շուկայական տեղեկատվության հավաքագրում. Աղբյուրները կարող են լինել գրանցման պալատը, տեղական ինքնակառավարման մարմինները, ֆոնդերը ԶԼՄ - ներըև այլն;

5) շուկայական տեղեկատվության օբյեկտների (անալոգային օբյեկտների) համար ծախսերի գործակիցների արժեքների որոշում. Յուրաքանչյուր անալոգային օբյեկտ նկարագրվում է ծախսերի բոլոր գործոններով.

6) շինարարական մոդելների ծախսային գործոնների որոշումը. Հարաբերակցության-ռեգեսիոն վերլուծության հիման վրա որոշվում են ծախսերի յուրաքանչյուր գործոնի նշանակության գործակիցները, մոդելը կառուցելու համար ընտրվում են ծախսերի ամենակարևոր գործոնները.

7) մաթեմատիկական մոդելների չափորոշում. Գործակիցները որոշվում են ծախսերի ընտրված գործոնների համար մաթեմատիկական բանաձևով, որն արտացոլում է ծախսերի կախվածությունը ծախսերի գործոններից.

8) ամենաորակյալ մոդելի ընտրություն. Բոլոր կառուցված մոդելներից, ելնելով որակի չափանիշներից, ընտրվում է ամենաորակյալ մոդելը.

9) կադաստրային արժեքի հաշվարկն ըստ առավել որակական մոդելի. Կադաստրային արժեքը հաշվարկվում է` փոխարինելով գնահատման օբյեկտների արժեքի գործակիցների արժեքները առավել որակյալ մոդելի բանաձևով:

Եկեք ավելի մանրամասն քննարկենք այս փուլերից յուրաքանչյուրի առանձնահատկությունները:

Գնահատման օբյեկտների ցանկ

Հողամասերի ցուցակի կազմումը գնահատողի պարտականությունը չէ, այդ ցուցակը գնահատողին է փոխանցվում աշխատանքի պատվիրատուն՝ կադաստրային արժեքը որոշելու համար: Ցանկի հիմնական պահանջներից մեկը բոլոր հաշվապահական բնութագրերի պարտադիր առկայությունն է: Հողամասի մասին տեղեկատվության մեջ պարտադիր բնութագրերի բացակայության դեպքում նման հողամասը ներառված չէ գնահատման օբյեկտների ցանկում: Գնահատման օբյեկտների ցանկի հիմքում ընկած են պետական ​​հողային կադաստրի տվյալները՝ տարածքի կադաստրային հատակագծի ձևաչափով։ Ցուցակի կազմման գործընթացում դրանք լրացվում են քաղաքային բնակավայրերի մոտակա փողոց և գյուղական բնակավայրերի մոտակա բնակավայր հողամասի գտնվելու վայրի դասակարգման ծածկագրի մասին: Հողամասը որևէ բնակավայրին միանշանակ վերագրելու անհնարինությունը հիմք է հանդիսանում նման հողամասը գնահատման օբյեկտների ցանկից բացառելու համար:

Որպես հասցեի դասակարգիչ, օգտագործվում է ռուսերեն հասցեի դասակարգիչը (KLADR), որը հաստատվել է Դաշնային հարկային ծառայության 2005 թվականի նոյեմբերի 17-ի թիվ SAE-3-13 հրամանով / [էլփոստը պաշտպանված է]Բնակավայրերի հողամասերի զանգվածային գնահատման տեխնոլոգիայի մեջ դրա կիրառումը պայմանավորված է նրանով, որ այս դասակարգիչը դաշնային, միասնական դասակարգիչ է Ռուսաստանի Դաշնության ամբողջ տարածքի համար, սակայն դրա կիրառումը բացահայտեց հետևյալ խնդիրները.

1) դասակարգչի հնացած վիճակը, մասնավորապես, բնակավայրերի անվանումների և Ռուսաստանի Դաշնության հիմնադիր սուբյեկտներում պաշտոնապես ընդունված անվանումների անհամապատասխանությունը. Դաշնային հարկային ծառայությունը պատասխանատու է KLADR-ի պահպանման համար, հետևաբար, ներկայիս տեխնոլոգիայի շրջանակներում գնահատողը ի վիճակի չէ շտկել այս դասակարգչի տվյալները՝ տարածաշրջանային օրենսդրության պահանջներին համապատասխան.

2) ԿԼԱԴՌ-ում բնակավայրերի անվանումների միջև միանշանակ համապատասխանության բացակայությունը և

Քաղաքային բաժինը Ռուսաստանի Դաշնությունում. Օրինակ, Մարի Էլի Հանրապետության KLADR-ը, որպես Վոլժսկի շրջանի մաս, պարունակում է Վոլժսկ քաղաքը, մինչդեռ Վոլժսկի քաղաքային շրջանը և Վոլժսկի քաղաքային շրջանը տարբեր մունիցիպալիտետներ են: Բնակավայրերի հողամասերի գնահատման տեխնոլոգիան գնահատողին հնարավորություն է տալիս կիսաավտոմատ կապ հաստատել բնակավայրերի և քաղաքապետարանների միջև։ Սակայն նման համապատասխանության հաստատումը մնում է միայն գնահատման աշխատանքների արդյունքում և գնահատման աշխատանքների ավարտից հետո ոչ մի տեղ չի կիրառվում։

Այնուամենայնիվ, չնայած այն հանգամանքին, որ KLADR-ի օգտագործումը որոշակի դժվարություններ է առաջացնում, այսօր, թերեւս, դրան այլընտրանք չկա։

Նաև գնահատման օբյեկտների ցանկի պատրաստման փուլում դասակարգման առաջադրանքը հողամասերի բաժանումն է թույլատրելի օգտագործման տեսակների 16 խմբերի: Դասակարգումն իրականացվում է հողամասի թույլատրելի օգտագործման տեսակի հիման վրա, որը նշված է դրա վերնագրի փաստաթղթում: Միևնույն ժամանակ, փաստաթղթերը պարունակում են օգտագործման տարբեր ձևակերպումներ, քանի որ նման ձևակերպումները ոչ մի տեղ կանոնակարգված չեն։ Տեխնիկական հրահանգները պարունակում են հողամասերի թույլատրելի օգտագործման տեսակների տիպիկ ցանկ, սակայն իրականում հաճախ է պատահում, որ որոշակի հողամասի թույլատրելի օգտագործման տեսակը չի կարող միանշանակ վերագրվել որոշակի խմբի: Օրինակ, «Էլեկտրաէներգիայի օբյեկտների համար» հողամասի օգտագործման տեսակը կարող է վերագրվել ինչպես էլեկտրակայաններին, այնպես էլ էլեկտրահաղորդման գծերի հենարաններին: Եթե ​​անհնար է հստակ որոշել, թե թույլատրելի օգտագործման տեսակների որ խմբին է պատկանում հողամասը, ապա այն բացառվում է գնահատման օբյեկտների ցանկից:

Այսպիսով, մինչ կադաստրային արժեքի որոշման աշխատանքները սկսելը, կադաստրից ներբեռնված տվյալները պետք է պարտադիր նախնական մշակման ենթարկվեն, ինչը որոշ դեպքերում բավականին աշխատատար է։ Նման արդյունքը

մշակումը միայն յուրաքանչյուր հողամասի տվյալների հավելումն է, և այդ լրացուցիչ բնութագրերը ժամանակի ընթացքում բավականին ստատիկ են: Հաշվի առնելով դա՝ պահանջվում է պարզ լուծում՝ կադաստրում պահել և թարմացնել ոչ միայն հողամասերի հաշվառման բնութագրերը, այլև դրանց գնահատման համար անհրաժեշտ լրացուցիչ բնութագրերը: Դրանով հնարավոր կլինի պատրաստել գնահատման օբյեկտների ցանկ՝ պարզապես տվյալներ կադաստրից ներբեռնելով և առանց լրացուցիչ մշակման օգտագործելու միջոցով։ Այնուամենայնիվ, ներկայումս գնահատման արդյունքների հիման վրա կադաստր է մուտքագրվում միայն հողամասի կադաստրային արժեքի մասին տեղեկատվությունը, մինչդեռ մնացած բնութագրերը արխիվացվում և պահվում են անշարժ գույքի կադաստրի ենթահամակարգում՝ ավտոմատացված ենթահամակարգում: անշարժ գույքի կադաստրային գնահատում.

Հարկ է նշել, որ ցանկացած տվյալների մշակման ժամանակ դժվար է խուսափել անճշտություններից, և ցուցակի պատրաստումը բացառություն չէ: Որոշ սխալներ հայտնաբերվում և ուղղվում են գնահատողի կողմից կադաստրային արժեքի որոշման գործընթացում, մյուսները՝ միայն իշխանությունների հետ գնահատման արդյունքների համաձայնեցման փուլում: գործադիր իշխանություն, ինչը, որպես կանոն, ստիպում է գնահատողին նորից կատարել աշխատանքը իր կամքից անկախ պատճառներով։ Եթե ​​այսօր այս խնդիրները չլուծվեն, ապա մի քանի տարի անց հողամասերի հերթական գնահատման ժամանակ գնահատողը կրկին կբախվի նույն դժվարություններին։

Արժեքի գործոնների կազմը

Ծախսային գործոնների կազմը որոշելիս հաշվի են առնվում հետևյալ գործոնները. տարբեր խմբերգործոններ՝ ֆիզիկական բնութագրեր

հողամասի, գտնվելու վայրի բնութագրերը, հողամասի շրջակա միջավայրի բնութագրերը, բնակավայրի տարածքի բնութագրերը, որտեղ գտնվում է հողամասը (սոցիալական և կոմունալ ենթակառուցվածքներ, էկոլոգիա, քաղաքաշինական տեղեկատվություն և այլն): Յուրաքանչյուր խումբ ներառում է տարբեր գործոններ, օրինակ՝ բնութագրերը

տեղակայումներն են՝ «Հողամասի հեռավորությունը մինչև բնակավայրի կենտրոն» և «Հեռավորությունը բնակավայրից մինչև սուբյեկտի կենտրոն», իսկ շրջակա միջավայրի բնութագրերը՝ «Հեռավորությունը մինչև կանգառ. հանրային տրանսպորտ» և այլն: Հողամասերի արժեքի վրա ազդում են յուրաքանչյուր խմբի տարբեր գործոններ: Այսպիսով, թույլատրված օգտագործման յուրաքանչյուր տեսակի համար ծախսերի այն գործոնները, որոնք էականորեն ազդում են դրա վրա, ընտրվում են գործոնների յուրաքանչյուր խմբից: Այսպիսով, արդյունաբերական օբյեկտների տակ գտնվող հողատարածքների համար բնապահպանական գործոններ կամ սոցիալական ենթակառուցվածքներ ընտրված չեն։ Հողի տակ բնակելի շենքերգործոնների կազմը, որպես կանոն, առավելագույնն է, քանի որ շատ գործոններ էական նշանակություն ունեն բնակարանների համար:

Բնակավայրերի հողամասերի գնահատման տեխնոլոգիան նախատեսում է միասնականի սահմանում կոնկրետ ցուցանիշԿադաստրային արժեքը յուրաքանչյուր գյուղական բնակավայրի համար թույլատրելի օգտագործման խմբի համար, որի դեպքում ծախսային գործոնները, որոնք տարբերակում են ծախսերը բնակավայրի ներսում, չեն ընտրվում:

Հողի արժեքի գործոնների մոտավոր ցանկը ներկայացված է Տեխնիկական առաջարկություններում:

Գնահատման օբյեկտների համար արժեքային գործոնների արժեքների որոշում

Ծախսերի գործոնների արժեքների մասին բոլոր տեղեկությունները բաժանված են երկու տեսակի՝ իմաստային և գրաֆիկական: Որպես կանոն, իմաստային տեղեկատվությունը օգտագործվում է հողամասերի ընդհանուր տարածքը նկարագրելու համար: Օրինակ՝ «Բնակչություն» գործոնը նույն քաղաքում ունի բոլոր հողամասերի համար։ Նման գործոնի արժեքները լրացվում են իմաստային ձևով: Գրաֆիկական տեղեկատվությունը օգտագործվում է յուրաքանչյուր հողամասի անհատական ​​բնութագրերը որոշելու համար: Օրինակ կարող են լինել «Հեռավորությունը քաղաքի կենտրոնից» կամ «Հեռավորությունը դեպի երկաթուղային կայարան» գործոնները։

Արժեքի գրաֆիկական գործոնների հետ աշխատելիս պետք է պահպանվեն որոշակի պայմաններ.

1) գրաֆիկական ծախսերի գործոններին համապատասխանող օբյեկտների գրաֆիկական շերտերի առկայությունը.

2) հողամասի (գնահատման օբյեկտի) գրաֆիկական ցուցադրության առկայությունը հողամասերի գրաֆիկական շերտի վրա.

3) բնակավայրի կադաստրային բաժանման գրաֆիկական շերտի առկայությունը.

Բնակավայրերի հողամասերի գնահատման տեխնոլոգիան նախատեսում է շերտերի ստեղծում՝ ծախսերի գրաֆիկական գործակիցների արժեքները հաշվարկելու համար անհրաժեշտ օբյեկտներով: Սակայն արժեքների հաշվարկման խնդիրը հետևյալն է. ներկայումս հողային կադաստրում ոչ բոլոր հողատարածքներն են գծագրված գրաֆիկական շերտի վրա։ Հողամասի գրաֆիկական ներկայացման բացակայության դեպքում հողամասի գտնվելու վայրի մասին ենթադրություն է արվում՝ հաշվի առնելով այն կադաստրային եռամսյակի մասին տեղեկատվությունը, որտեղ այն գտնվում է և դրա գտնվելու վայրում նշված փողոցը:

Որոշ դեպքերում, կադաստրային բաժանման շերտի անհամապատասխան վիճակը հանգեցնում է նրան, որ հողամասերի մի մասը հանվում է գնահատման օբյեկտների ցանկից՝ ծախսերի գործոնների արժեքները որոշելու անկարողության պատճառով:

Հողամասերի խմբավորում

Հողամասերի խմբավորումն իրականացվում է տարբեր հողամասերի համար տարբեր գնագոյացման մեխանիզմը հաշվի առնելու նպատակով՝ որպես թույլատրելի օգտագործման մեկ տեսակի մաս:

Համար գործնական իրականացումխմբավորման մեխանիզմ, գնահատողն ընտրում է տարբեր խմբերին բնորոշ ծախսային գործոններ: Դրանից հետո որոշվում են այդ գործոնների արժեքները կամ միջակայքերը, դրանով իսկ նկարագրելով յուրաքանչյուր խմբի սահմանները:

Շատ դեպքերում, գործնականում, խմբավորումն օգտագործվում էր տարածքները բաժանելու համար՝ ըստ շուկայական արժեքի մակարդակի, օրինակ՝ Ռուսաստանի Դաշնության բաղկացուցիչ սուբյեկտի կապիտալը, հարևան շրջանները, մնացածը։

ny տարածքներ. Մեծ գետի երկայնքով տեղակայված տարածքների արժեքի վրա կարող է զգալիորեն ազդել «Մոտ ջրային մարմին«. Նման տարածքները կարող են հատկացվել առանձին խմբի: Այնուամենայնիվ, շատ դեպքերում խմբավորումը չի կիրառվել, նույն տեսակի թույլատրելի հողօգտագործման բոլոր հողակտորները դիտարկվել են որպես մեկ խումբ:

Հարկ է նշել, որ խմբավորման օգտագործումը կարող է հանգեցնել, այսպես կոչված, «սահմանային էֆեկտի». գնահատման օբյեկտները, որոնք բնութագրերով նման են և ընկնում են տարբեր խմբերի, կարող են ունենալ տարբեր արժեքներ: Նման դեպքերում ընտրվում է հետևյալ տարբերակներից մեկը.

Խմբավորման պարամետրերի փոփոխություն (խմբի սահմանների փոփոխություն, երկու խմբերի միաձուլում, խմբավորումից հրաժարվելը);

Մոդելավորման պարամետրերի փոփոխություն (ծախսային գործոնների կազմի հստակեցում, շուկայական տեղեկատվության հստակեցում, մոդելի տեսակի հստակեցում և այլն):

Եթե ​​արժեքի տարբերությունները մեծ չեն, ապա արդյունքը կարելի է ընդունել։

Հուսալի շուկայական տեղեկատվության հավաքում

Շուկայական տեղեկատվության ամենավստահելի աղբյուրը Տեխնիկական հանձնարարականները սահմանում են «...անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների գրանցման և դրա հետ գործարքների վերաբերյալ հաստատությունների տեղեկատվությունը հիփոթեքային գործարքների, սնանկ կազմակերպությունների գույքի վաճառքի, ինչպես նաև քաղաքապետարանի հետ կատարված գործարքների մասին, տարածքային կամ դաշնային սեփականություն, որը պարունակվում է գույքի կառավարման մարմիններում: Գործնականում այս առաջարկությունների պաշտոնական իրականացումը հանգեցրեց նրան, որ շուկայական տեղեկատվության հավաքագրման աշխատանքներ իրականացնողները, հարցում ուղարկելով գրանցման պալատ, ստիպված էին անորոշ երկար սպասել իրենց հարցման պատասխանին: Միևնույն ժամանակ, ԶԼՄ-ներում պարունակվող առաջարկի և պահանջարկի գների վերաբերյալ հրապարակայնորեն հասանելի տվյալները անտեսվեցին և սխալմամբ դիտարկվեցին որպես «հետադարձ»:

Իհարկե, գրանցման պալատի տվյալները ամենաօրինականն են, բայց ոչ միշտ են հավաստի։ Սրա պատճառն անշարժ գույքի գործարքի իրական գնի մասին տեղեկատվության հաճախակի թաքցումն է՝ հարկային վճարումները նվազագույնի հասցնելու նպատակով։ Նման տեղեկատվության օգտագործման հնարավորությունը բացառելու համար անհրաժեշտ է վերլուծել գործարքները՝ հաշվի առնելով վերլուծական ակնարկներանշարժ գույքի շուկաները, ինչպես նաև անշարժ գույքի առաջարկի գների վերաբերյալ տվյալները:

Ներկայումս Ռուսաստանում չկա կանոնակարգ՝ գնահատման նպատակով գրանցման պալատի տվյալները տրամադրելու համար։ Դրանով է պայմանավորված հաշվառման պալատի կողմից գնահատման նպատակով անշարժ գույքի գործարքների վերաբերյալ տվյալներ տրամադրելու մերժումների մեծ մասը։ Միևնույն ժամանակ, մի շարք դեպքերում տեխնիկական պատճառներով տեղեկատվություն չի ստացվել՝ գրանցման պալատի տվյալների բազայից այդ տվյալները ներբեռնելու հնարավորություն չկար։ Ռուսաստանի Դաշնության որոշ բաղկացուցիչ սուբյեկտներում գրանցման պալատի տվյալների բազան ընդհանրապես տեղեկատվություն չի պարունակում գործարքի գնի մասին:

Նաև շուկայական տեղեկատվությունը չի կարող ներառել նորմատիվով սահմանված գնով կնքված գործարքները: Օրինակ, համայնքային հողատարածքների վարձակալության դրույքաչափը կարող է սահմանվել որպես հողի հարկի դրույքաչափի բազմապատիկ: Նման վարձավճարը չի կարող լինել հուսալի շուկայական տեղեկատվություն:

Հողամասերի խմբավորումն օգտագործելիս աճում են շուկայական տեղեկատվության քանակին ներկայացվող պահանջները: Որքան շատ խմբեր ստեղծվեն, այնքան ավելի շատ շուկայական տեղեկատվություն է անհրաժեշտ յուրաքանչյուր խմբում որակյալ մոդելներ ստեղծելու համար:

Շուկայական տեղեկատվության հավաքագրման ամենահամընդհանուր, բայց միևնույն ժամանակ ամենաթանկ միջոցը այսպես կոչված «վերագնահատումն» է. շուկայական տեղեկատվության բավարարությունն ապահովելու համար հողամասերի շուկայական արժեքը գնահատվում է Մեթոդական. Ռուսաստանի Դաշնության գույքային հարաբերությունների նախարարության հրամանով հաստատված հողամասերի շուկայական արժեքը որոշելու վերաբերյալ առաջարկություններ.

2002 թվականի մարտի 6-ի թիվ 568-ր ֆեդերացիա. Նման գնահատման արդյունքները ներառված են շուկայական տեղեկատվության մեջ:

Այնուամենայնիվ, չնայած շուկայական բավարար քանակությամբ տեղեկատվության հավաքագրման բոլոր դժվարություններին, Ռուսաստանի Դաշնության բոլոր սուբյեկտներում այդ աշխատանքները հաջողությամբ ավարտվեցին: Օգտագործվել են տարբեր աղբյուրներ, տեղեկատվության տարբեր տեսակներ (գործարք, պահանջարկ, առաջարկ, շուկայական արժեք):

Անալոգային օբյեկտների համար ծախսերի գործոնների արժեքների որոշում

Նմանատիպ օբյեկտների համար ծախսերի գործակիցների արժեքները որոշվում են այնպես, ինչպես գնահատման օբյեկտների համար: Գրաֆիկական ծախսերի գործոնների հետ աշխատելը մի փոքր այլ է. անալոգային օբյեկտների գրաֆիկական շերտի ստեղծումը կատարվում է ձեռքով: Հակառակ դեպքում տարբերություններ չկան։

Շենքերի մոդելների համար ծախսերի գործոնների որոշում

Մոդելներ կառուցելու համար արժեքային գործոններն ընտրվում են գնահատողի կողմից՝ հիմնվելով անշարժ գույքի շուկայի վերլուծության վրա, ինչպես նաև օգտագործելով հարաբերակցությունը և ռեգրեսիան: Վերլուծվում են նաև գործոնների փոխադարձ ազդեցությունը և փոխադարձ փոխադարձությունը: Օրինակ, եթե վարչական մշակութային կենտրոններՔանի որ քաղաքները մոտ են, թեև երկու գործոններն էլ նշանակալից կլինեն, մոդելում պետք է օգտագործվի դրանցից միայն մեկը:

Այստեղ պետք է նկատի ունենալ, որ ամեն դեպքում մոդելի կառուցման ծախսային գործոնների վերջնական կազմը որոշվում է գնահատողի կողմից: Այս առումով բարելավման կարիք ունի այս հատվածի բնակավայրերի հողամասերի գնահատման տեխնոլոգիան։ Մոդելի կառուցման համար ծախսերի գործոնների ավելի տեղեկացված ընտրության համար անհրաժեշտ է նախատեսել ծախսերի գործոնների բազմակողմանիության վերլուծություն:

Մաթեմատիկական մոդելների չափաբերում

Հաշվարկային մոդելը հասկացվում է այսպես մաթեմատիկական բանաձեւ, ցուցադրելով հարաբերությունները

կախված փոփոխականի (ծախսերի) և համապատասխան ծախսերի գործոնների արժեքների միջև: Յուրաքանչյուր խումբ ունի իր հաշվարկման մոդելը:

Կադաստրային գնահատման նպատակով օգտագործվում են ռեգրեսիոն մոդելների հետևյալ տեսակները.

Գծային (հավելում);

Բազմապատկիչ կեղծ փոփոխականներով;

Բազմապատկման հզորություն (առանց երկուական գործոնների ընդգծման);

Էքսպոնենցիալ.

Յուրաքանչյուր մոդելի չափորոշման համար օգտագործվում է նվազագույն քառակուսիների մեթոդը:

Ռեգրեսիոն մոդելների կառուցման խնդիրներից մեկը որակական սանդղակների թվայնացումն է։ Արժեքի գործոնները պարունակում են ինչպես քանակական, այնպես էլ որակական տվյալներ: Մոդելների կառուցման նպատակով անհրաժեշտ է բոլոր որակական փոփոխականները վերածել թվային արժեքներով փոփոխականների։ Ավանդական ձևովՆման բնութագրերի թվայնացումը ներառում է լրացուցիչ փոփոխականների ներդրում: Որակական ծախսերի գործոնի արժեքների մեծ թվով տարբեր տարբերակների դեպքում խնդրի չափը զգալիորեն մեծանում է: Այս առումով մշակվել և հաջողությամբ փորձարկվել է այլընտրանքային մոտեցում, որը կոչվում է ոչ գծային թվային մասշտաբների ձևավորման գործընթաց։ Դրա էությունը հետևյալն է. ցանկացած որակական արժեքի F գործոնի n արժեքներից յուրաքանչյուրի համար հայտնաբերվում է կախված փոփոխականի (ծախս) m^ միջին արժեքը: Դրանից հետո, n ստացված մեդիանային արժեքներից, դրանց մեդիանային արժեքը Mg = մեդիան (m! (, gpg ... mp) գտնված է որպես.

կախված փոփոխականի առավել բնորոշ արժեքը դիտարկվող ծախսերի գործակցի բնորոշ արժեքով: Հաջորդը, միջին արժեքները բաժանվում են ստացված բնորոշ արժեքով /;. \u003d մ ^ / Մգ. Այսպիսով ստացված հարաբերակցությունը արժեքի գործոնի համապատասխան որակական արժեքի թվային արժեքն է: Միջին արժեքների օգտագործումը ավելի ծանոթ թվաբանական միջոցների փոխարեն պայմանավորված է բարձր զգայունությամբ

միջին թվաբանականի ճշգրտությունը ծախսերի արժեքներում արտանետումների նկատմամբ:

Կառուցված մոդելների որակը ստուգելու համար շուկայական բոլոր նախնական տեղեկությունները բաժանվում են 2 հավասար մասերի՝ վերապատրաստման և հսկողության նմուշների: Ուսուցման նմուշը օգտագործվում է մոդելը չափաբերելու համար: Կառուցված մոդելը կիրառվում է հսկիչ նմուշի օբյեկտների վրա: Որակի չափանիշները հաշվարկվում են ինչպես ուսուցման նմուշի, այնպես էլ հսկիչի համար: Եթե ​​որակի չափանիշները համապատասխանում են թույլատրելի միջակայքերին, մոդելը համարվում է բարձրորակ և հարմար հետագա օգտագործումը. Եթե ​​կառուցվում են մի քանի բարձրորակ մոդելներ, ապա դրանցից ընտրվում է լավագույն որակի չափանիշներով մոդելը։

Ամենադեկվատ, որակյալ և օբյեկտիվորեն մեկնաբանվող մոդելը, որպես կանոն, բազմապատկվող կամ էքսպոնենցիալ մոդելն է։

Արդյունքի ավելի մեծ մեկնաբանության և հուսալիության համար մոդելը պետք է պարունակի որքան հնարավոր է շատ ծախսային գործոններ: Այնուամենայնիվ, գործնականում դա հանգեցնում է մի շարք խնդիրների. Նախ` որոշ գործոնների անբավարար նշանակությունը` այլ գործոնների արժեքի վրա էական ազդեցության պատճառով: Նման գործոնների ներառումը մոդելում կարող է միայն մեծացնել գնահատման սխալը: Երկրորդ, անհրաժեշտությունը մեծ քանակությամբշուկայական տեղեկատվություն՝ կախված ծախսերի գործոնների քանակից: Տեխնիկական առաջարկությունները սահմանում են անալոգային օբյեկտների նվազագույն քանակը 6 (մ + 1), որտեղ m-ը մոդելում ներառված ծախսերի գործոնների քանակն է:

Նկարագրված խնդիրների լուծումն ամբողջությամբ գնահատողի պարտականությունն է և կախված է նրա հմտությունից և փորձից:

Կադաստրային արժեքի հաշվարկ

Կառուցված որակական մոդելը օգտագործվում է գնահատման օբյեկտների կադաստրային արժեքը որոշելու համար՝ փոխարինելով ծախսերի գործակիցների արժեքները բանաձևում: Միևնույն ժամանակ, ծախսերի գործոնների սկզբնական արժեքները փոխարկելու համար.

նույն պարամետրերը, որոնք օգտագործվել են շուկայական տեղեկատվական օբյեկտների վերահսկման և վերապատրաստման նմուշների արժեքները փոխակերպելու համար:

Արժեքի արդյունքները վերլուծվում են համարժեքության, հետևողականության և բացատրելիության համար, այսինքն՝ արդյունքները պետք է համապատասխանեն ողջախոհությանը: Օրինակ, քաղաքի կենտրոնում, որպես կանոն, հողատարածքների արժեքը շատ ավելի բարձր է, քան ծայրամասերում։

Ծրագրային ապահովում

Նախագծված է համապատասխան Ուղեցույցներեւ Տեխնիկական հանձնարարականներ, «Հողամասերի կադաստրային արժեքի հաշվարկ բնակավայրերում» հատուկ ծրագրաշարը նախատեսված է գնահատողի կողմից կադաստրային արժեքը որոշելու համար: Բոլոր նախնական տեղեկությունները, որոնք ներգրավված են արժեքի որոշման գործընթացում, մուտքագրվում են STR տվյալների բազա: Բաց կոդով ծրագրային ապահովման հետ աշխատանքը սկսվում է գնահատման օբյեկտների ցանկի բեռնմամբ և ավարտվում է բոլոր հաշվետվական ձևերի տվյալների բազայից բեռնաթափմամբ՝ ծախսերի որոշման արդյունքներով: Նաև տվյալների բազայից բեռնաթափվում են հատուկ ձևաչափի տվյալների փոխանակման ֆայլեր, որոնք այնուհետև բեռնվում են կադաստր: Այսպիսով, կադաստրը տվյալներ է ստանում անմիջապես STR-ից՝ բացառելով արդյունքները ձեռքով խմբագրելու հնարավորությունը՝ նախքան դրանք կադաստր բեռնելը:

Շուկայական տեղեկատվության հավաքագրման, ինչպես նաև դրա հետագա մշակման հարմարության համար մշակվել է «Անշարժ գույքի օբյեկտների մասին շուկայական տեղեկատվության հավաքածու» հատուկ ծրագրաշար։ Այս բաց կոդով ծրագրաշարը թույլ է տալիս իրականացնել շուկայական տվյալների առաջնային մշակում և պատրաստել դրանք «CF ZU NP»-ի հաշվարկը բաց կոդով համակարգում օգտագործելու համար:

Բնակավայրերի հողամասերի կադաստրային գնահատման աշխատանքների ողջ ընթացքում 2007 թվականին երկու ՍՊԸ-ն էլ ենթարկվել են վերանայման: Կատարվել է ինչպես հայտնաբերված սխալների ուղղում, այնպես էլ նոր ֆունկցիոնալության ավելացում: Յուրաքանչյուր SPO-ի համար աշխատել է ուղեկցող ծառայություն:

Աշխատանքի կազմակերպում

Կադաստրային արժեքի որոշման ողջ տեխնոլոգիայի գործնական իրականացման համար անհրաժեշտ են տարբեր մասնագետներ։ Արժեքային գործոնների արժեքների վերաբերյալ տվյալների հավաքագրում, շուկայական տեղեկատվության հավաքում, տվյալների բազաների հետ աշխատելու, քարտեզների հետ աշխատելու, մոդելավորում. ոչ ամեն կազմակերպություն է կարողանում իր անձնակազմում պահել այս բոլոր հմտություններով աշխատողներին:

Աշխատանքի կազմակերպման օպտիմալ սխեման կարող է լինել տարբեր կազմակերպությունների փոխազդեցությունը, որոնք կատարում են հետևյալ դերերը.

տարածաշրջանային օպերատոր,

տարածաշրջանային կատարող,

մոդելավորող,

շուկայի գնահատող,

Ինտեգրատոր։

Տարածաշրջանային օպերատորը պատասխանատու է նախնական տեղեկատվության հավաքագրման, քարտեզագրական նյութերի ստեղծման և ծախսերի գործոնների արժեքների հաշվարկման համար: Տարածաշրջանային կատարողները կարող են ելույթ ունենալ որոշակի տեսակներնման աշխատանքները և արդյունքները փոխանցել մարզային օպերատորին։ Տարածաշրջանային օպերատորի աշխատանքի հիմնական արդյունքը STR տվյալների բազան է՝ պատրաստ շենքերի ծախսերի հաշվարկման մոդելներին։

Բարձրորակ և հավաստի նախնական տեղեկատվության հավաքագրման փուլում անհրաժեշտ է գործընթացի ևս մեկ մասնակից՝ բոլոր մակարդակների իշխանություններ։ Առանց նրանց աջակցության, տարբեր կազմակերպությունների կողմից տնօրինվող աղբյուրի տեղեկատվության հասանելիությունը կարող է դժվար լինել, իսկ որոշ դեպքերում՝ անհնար:

Մոդելավորողը, իրեն փոխանցված տվյալների բազայի հիման վրա, վերլուծում է շուկայական տեղեկատվությունը և մոդելներ կառուցում կադաստրային արժեքը հաշվարկելու համար։

Շուկայի գնահատողն իրականացնում է հողամասերի շուկայական արժեքի անհատական ​​գնահատում, ինչպես նախատեսված է Մեթոդական ցուցումներով, ինչպես նաև տարածաշրջանային օպերատորի հետ մասնակցում է շուկայական տեղեկատվության հավաքագրմանը:

Ծրագրի իրականացման համար պատասխանատու ինտեգրատորը, որպես ամբողջություն, համակարգում է գործընթացի բոլոր մասնակիցների փոխգործակցությունը, իրականացնում է մեթոդական, տեխնոլոգիական

աջակցություն, կատարում է ծախսերի ուղղակի հաշվարկ և ստեղծում բոլոր վերջնական հաշվետվությունները:

Հարկ է նշել, որ եթե կան տարբեր ոլորտների մասնագետներ, ապա մեկ կազմակերպությունը կարող է միաժամանակ մի քանի դեր կատարել։ Այնուամենայնիվ, աշխատանքի խիստ բաժանումը մի քանի կատարողների միջև առանց ինտեգրատորի մասնակցության լիովին սխալ է։ Այս դեպքում, օրինակ, շուկայական տեղեկատվության հավաքումը կարող է տեղի ունենալ պաշտոնապես՝ առանց բարձրորակ հաշվարկային մոդել կառուցելու շահագրգռվածության, և հնարավոր անորակ արդյունքի ողջ պատասխանատվությունը ընկնելու է մոդելավորողի վրա:

Գնահատման գործունեության ոլորտում գործող օրենսդրությունը թույլ է տալիս, որ անհատը կարող է հանդես գալ որպես ինտեգրատոր: Կասկածելի է թվում, որ մեկ մարդ կարող է գլուխ հանել նման կարևոր և պատասխանատու խնդիրների լուծումից։ Օրենսդրությունը պետք է հաշվի առնի զանգվածային գնահատման առանձնահատկություններն ու բարդությունը և արգելի մուտք գործել կարևորագույններից մեկի որոշմանը: պետական ​​առաջադրանքներոչ միայն ֆիզիկական, այլեւ իրավաբանական անձանց, որոնք չունեն բավարար աշխատակազմ եւ սարքավորումներ կադաստրային գնահատման աշխատանքներ կատարելու համար։

Կարևոր խնդիր է այն տարածքը, որի համար իրականացվում է հողամասերի զանգվածային գնահատում։ Տեխնոլոգիան ենթադրում է Ռուսաստանի Դաշնության ամբողջ սուբյեկտի տարածքի միասնական գնահատում, թեև գործնականում, ցանկացած պատճառով, տարածքը նույնպես կարող է ենթարկվել գնահատման: քաղաքապետարանը. Այսպիսով, արհեստականորեն ստեղծվում է գնահատման օբյեկտների «կոշտ» խմբավորում, որը սահմանափակում է գնահատողի անկախությունը գնահատման գործընթացում որոշումներ կայացնելու հարցում, և գնահատումը հաճախ զանգվածային գնահատումից վերածվում է անհատականի։

Մոդելավորման արդյունքներ

Բնակավայրերի հողամասերի կադաստրային արժեքը որոշվել է 2007 թվականին Ռուսաստանի Դաշնության բաղկացուցիչ սուբյեկտների գրեթե կեսում։ Բոլոր դեպքերում -

yah օգտագործվել է նոր տեխնոլոգիագնահատումներ՝ հիմնված մաթեմատիկական մոդելների կառուցման վրա։ Քանի որ տեխնոլոգիան առաջին անգամ էր կիրառվում, գնահատման յուրաքանչյուր փուլում առաջանում էին անսպասելի դժվարություններ և խնդիրներ, և դրանք պետք է հաղթահարվեին հնարավորինս սեղմ ժամկետում։

Սակայն ընդհանուր առմամբ, ելնելով կատարված աշխատանքների արդյունքներից, կարելի է անել հետևյալ եզրակացությունը. նոր տեխնոլոգիան գործում է, տալիս է համարժեք և.

հասկանալի արդյունքներ: Ռուսաստանի Դաշնության բոլոր սուբյեկտներում գնահատման արդյունքը ընդհանուր հարկային բազայի ավելացումն է: Նկարը ցույց է տալիս հողամասերի գնահատման արդյունքը Ռուսաստանի Դաշնության քաղաքներից մեկի օրինակով. ավելի մուգ տարածքները համապատասխանում են ավելի բարձր արժեքի: Ինչպես երևում է նկարից, ամենաթանկ հողատարածքը գտնվում է քաղաքի կենտրոնում, ամենաէժանը՝ ծայրամասում։

Հողամասերի գնահատման արդյունքը (Ռուսաստանի Դաշնության քաղաքներից մեկի օրինակով)

հեռանկարները

Ներկայումս Ռուսաստանի Դաշնությունում նոր է սկսվում անշարժ գույքի զանգվածային գնահատման համակարգի ձևավորումը։ Սակայն որոշ հատվածներ արդեն գործում են և արդյունք են տալիս, որոնց հիման վրա էլ հաշվարկվում է հողի հարկը և այլ հարկերը։ հողի վճարումներ. Ամեն տարի հաշվարկների ճշգրտությունը և, հետևաբար, հարկման արդարությունը պետք է բարելավվի աշխատանքի կատարման փորձի կուտակման, ինչպես նաև միջազգային փորձի ներգրավման միջոցով։

Մաթեմատիկական մոդելների կառուցման վրա հիմնված հողի գնահատման փորձարկված նոր տեխնոլոգիան հնարավորություն է տվել ստանալ կադաստրային արժեքի համարժեք արժեքներ: 2007 թվականին բնակավայրերում հողերի կադաստրային գնահատման ընթացքում ստացված արդյունքները պետք է օգտագործվեն հողերի կադաստրային արժեքի որոշման տեխնոլոգիայի հետագա կատարելագործման համար: Այս տեխնոլոգիայի զարգացման հիմնական ուղղությունները մասամբ նկարագրված են հոդվածում։

Կադաստրային գնահատման տեխնոլոգիայի արդյունավետությունը բարելավելու համար լուրջ ուշադրություն պետք է դարձնել նաև գրաֆիկայի հետ աշխատելուն։ Այժմ գրաֆիկական տեղեկատվությունը օգտագործվում է միայն երկու փուլով` հաշվարկ

ծախսերի գործոնների արժեքները և աշխատանքի արդյունքների արտացոլումը: Տեղադրությունը կարելի է հաշվի առնել՝ օգտագործելով արձագանքման մակերեսը, որը կառուցված է հարթության վրա կոորդինատներին (z, y) կապված անալոգային օբյեկտների արժեքի տվյալների հիման վրա։

Հատուկ խնամքով դուք պետք է վերլուծեք եզակի հատկությունների վերջնական արժեքը: Որոշ օտարերկրյա զանգվածային գնահատման համակարգեր ներառում են նման օբյեկտների ճշգրտումներ: Այնուամենայնիվ, նման մոտեցման վտանգը կայանում է նրանում, որ դրա համար օբյեկտիվ պատճառներ չլինեն, կոնկրետ օբյեկտների արժեքի վրա չհիմնավորված ազդեցության հնարավորությունը ձեռք բերվի:

Առաջիկայում նախատեսվում է ավարտել շենքերի, տարածքների, ինչպես նաև առանձին անշարժ գույքի օբյեկտների զանգվածային գնահատման համակարգի ստեղծումը։ Մշակվել է գնահատման մեթոդաբանություն, որը հիմնված է սույն հոդվածում նկարագրված մոտեցման վրա: Ստեղծվել է բաց կոդով ծրագրային ապահովում, որի միջոցով իրականացվում են մեթոդաբանության հիմնական դրույթները։ Այնուամենայնիվ, անշարժ գույքի գնահատման հիմնական խնդիրը էլեկտրոնային ձևով ելակետային տվյալների բացակայությունն է՝ տվյալներ բուն անշարժ գույքի օբյեկտների մասին, որոնք պետք է գնահատվեն, և որոնցից հետագայում կգանձվի հարկ: Այս խնդիրը պետք է լուծվի որքան հնարավոր է շուտ։

Հողի գնահատման հիմնական դրույթները«Հող» տերմինը սովորաբար օգտագործվում է, երբ վերաբերում է չկառուցված գույքին: «Հողամաս» տերմինը նշանակում է տարածքի այն հատվածը, որի վրա կատարվել են որոշակի աշխատանքներ (բարեկարգումներ), որոնք թույլ են տալիս օգտագործել այս հողամասը նախատեսված նպատակին համապատասխան։

Նշեք հետևյալ բարելավումներըիրականացվել է կայքի ստեղծման համար՝ արտաքին՝ փողոցների, մայթերի, ջրահեռացման և ինժեներական ցանցերի սարքավորում; ներքին՝ պլանավորում, կանաչապատում, ասֆալտապատում, ինժեներական ցանցերի միացման ելքերի տեղադրում, կապի հաղորդակցություն և այլն։

Ռուսաստանի Դաշնության հողային օրենսգիրքը պարունակում է հողամասի հետևյալ սահմանումը. «Հողամասը հողամասի մի մասն է, որն ունի ֆիքսված սահման, տարածք, գտնվելու վայրը, իրավական կարգավիճակը և պետական ​​հողային կադաստրում և փաստաթղթերում արտացոլված այլ բնութագրեր: հողի նկատմամբ իրավունքների պետական ​​գրանցում. Հողամասի իրավական կարգավիճակը ներառում էՆախատեսված նպատակը, թույլատրված օգտագործումը, օրինական տիրապետման ձևը: Հողը կարող է լինել բաժանելի կամ անբաժանելի: Անբաժանելիճանաչվում է հողամաս, որը, ըստ իր նպատակային նշանակության և թույլատրված օգտագործման, չի կարող բաժանվել անկախ հողամասերի:

Հողերի գնահատումը չի վերաբերում միայն ազատ, չկառուցված հողերին: Տիպիկ գույքը բաղկացած է հողատարածքներից և շինություններից, և անհրաժեշտություն կա որոշելու հողի արժեքը՝ առանձին, այն պարունակող բարելավումներից: Հողային հարաբերությունների հիմնական տարրը հողի սեփականությունն է։

Հողամասը գնահատելիս անհրաժեշտ է հաշվի առնել դրա հետ կապված իրավունքների փաթեթը: Ընդհանուր իրավունքներ, որոնք պահանջում են գնահատում. լիիրավ սեփականություն - վարձակալներից ազատ կայքի ցանկացած օրինական եղանակով օգտագործելու հնարավորություն. վարձակալության իրավունք - վարձակալության պայմանագրով հողամասի սեփականության իրավունք: Ռուսաստանի Դաշնության «Հողի դիմաց վճարման մասին» օրենքի համաձայն, մեր նահանգում հողի օգտագործումը վճարովի է: Խորհրդի ձևերայն անվանում է՝ հողի հարկ, վարձավճար, հողի ստանդարտ գին (հողամասերի առքուվաճառքի և մարման համար):

Ռուսաստանում հողերի մեծ մասը ոչ թե վաճառվում, այլ վարձակալվում է, ուստի գնահատողները հաճախ որոշում են ոչ թե հողամասի արժեքը, այլ դրա վարձակալության իրավունքի արժեքը: Վարձակալության իրավունքների գնահատումն օգտագործվում է հողամասի վարձակալության իրավունքի վաճառքի գինը որոշելիս, այն օբյեկտի արժեքը, որի մաս է կազմում վարձակալված հողամասը, և վարձակալության պայմանագրի լուծարումից առաջացած վնասը գնահատելիս. .

Հողամասի սեփականության զանգվածային և առանձին օբյեկտների գնահատումԶանգվածային գնահատման մոդելները կենտրոնացած են լայն աշխարհագրական տարածքում հողօգտագործման մեկ կամ մի քանի տարբերակների շուկայի վերարտադրման վրա: Զանգվածային գնահատումները պահանջում են զգալի կադրեր. ստանդարտ մեթոդաբանության մշակում, որը կարող է միավորել որոշակի ամսաթվի մեծ թվով գույքային օբյեկտների գնահատման ընթացակարգը. օգտագործումը վիճակագրական մեթոդներ, ինչպես գնահատման գործընթացում, այնպես էլ կատարված գնահատման որակը ստուգելու համար։ Զանգվածային գնահատումը լավագույնս համապատասխանում է հարկմանը: Որոշակի ամսաթվով առանձին գույքի գնահատումը սովորաբար իրականացվում է սակավաթիվ անձնակազմի կողմից, որոշումը կայացնում է մեկ մասնագետ: Կատարված աշխատանքի որակը որոշվում է՝ համեմատելով նմանատիպ օբյեկտների իրական վաճառքի հետ։

Հողի լավագույն և արդյունավետ օգտագործման վերլուծություն: Քաղաքային հողօգտագործման արդյունավետության բարձրացում.

Լավագույն և ամենաարդյունավետ օգտագործման հայեցակարգը(NNEI) - լավագույն վերադարձով գնահատման օբյեկտի հավանական և օրենքով թույլատրված օգտագործումը, և այդպիսի օգտագործման անփոխարինելի պայմաններն են՝ ֆիզիկական հնարավորությունը, պատշաճ անվտանգությունը և նման գործողությունների ֆինանսական հիմնավորումը:

NNEI վերլուծությունը նպատակ ունի բացահայտելուլավագույն և ամենաարդյունավետ օգտագործումը, նախ՝ տեղանքը որպես չկառուցված (եթե տեղանքն արդեն կառուցված է, ապա պետք է ենթադրել, որ շենքեր չկան, և տեղանքն ազատ է կամ կարող է ազատվել գոյություն ունեցող շենքերի և շինությունների քանդման արդյունքում. ), և երկրորդ՝ առկա բարելավումներով։

Վերլուծության չափանիշներՖիզիկական հնարավորություն՝ գնահատման օբյեկտի լավագույն և արդյունավետ օգտագործման ֆիզիկական հնարավորություն: Ընդունելիությունը օրենսդրության տեսանկյունից. նախատեսված օգտագործման բնույթը չի հակասում այն ​​օրենսդրությանը, որը սահմանափակում է օբյեկտի սեփականատիրոջ (օգտագործողի) գործողությունները: Ֆինանսական իրագործելիություն - օբյեկտի օգտագործման օրինական ընդունելի ընթացակարգը պետք է զուտ եկամուտ ապահովի գույքի սեփականատիրոջը: Առավելագույն արտադրողականություն - բացի զուտ եկամուտ ստանալուց, որպես այդպիսին, լավագույն և օպտիմալ օգտագործումը ենթադրում է կամ առավելագույնի հասցնել սեփականատիրոջ զուտ եկամուտը, կամ հասնել հենց օբյեկտի առավելագույն արժեքին: Տեղակայման պոտենցիալ - կայքի հասանելիությունը (դրա մուտքը), հողի գտնվելու վայրի անհարմարությունը, տեղանքի թաքնված վտանգները: Շուկայի պահանջարկը - որքանո՞վ է հողամասի պլանային օգտագործումը հետաքրքրություն այս շուկայում և այս տարածքում: Տարբեր անշարժ գույքի բոլոր օբյեկտների առաջարկի և պահանջարկի մակարդակը ֆունկցիոնալ նպատակ. Վերլուծված են անշարժ գույքի առավելությունները, որոնք ապահովում են դրա մրցունակությունը և թերությունները:

Քաղաքային հողօգտագործման արդյունավետության բարձրացում:

Քաղաքային հողերը հատուկ կատեգորիա են: Դրանց արժեքի վրա ազդում են քաղաքի չափը և դրա արտադրական ու տնտեսական ներուժը, ինժեներական և սոցիալական ենթակառուցվածքների զարգացման մակարդակը, տարածաշրջանային բնական, բնապահպանական և այլ գործոններ: Նույն գործոնները կարող են հակառակ ազդեցություն ունենալ տվյալ կայքի արժեքի վրա. առատ երթևեկությունը անցանկալի է բնակելի տարածքի համար, բայց մեծացնում է կայքի արժեքը առևտրային նպատակներով. ուսումնական հաստատությունների և առևտրի կենտրոնների հետ կապված գտնվելու վայրը, գեղագիտական ​​արժանիքները և հարմարությունները, որոնք հաշվի են առնվում բնակարանաշինության համար հողատարածքների գնահատման ժամանակ, քիչ ազդեցություն ունեն արդյունաբերության զարգացմանն ուղղված տարածքների արժեքի վրա. Նրանց համար կարևոր են տրանսպորտային ենթակառուցվածքները և տնտեսական գոտիավորումը։

Որպեսզի հողի սեփականությունն ավելի արդյունավետ օգտագործվի, այսինքն՝ առավելագույն եկամուտ բերի օգտագործումից և նպաստի ընդհանուր ներդրումային միջավայրի բարելավմանը, անհրաժեշտ է հետագա զարգացում: շուկայական հարաբերություններհողի շուկայում՝ կենտրոնանալով շուկայի ներկա իրավիճակի և շուկայի պահանջների վրա։ Անհրաժեշտ է իրականացնել քաղաքային հողերի հարկման, վարձակալության և մարման գործընթացները՝ ելնելով դրա շուկայական արժեքից։ Միևնույն ժամանակ, ձեռք է բերվում հարկային բեռի արդարացի բաշխում, տարածքի վերակառուցման գործընթացում վերակառուցման և զարգացմանն ուղղված ներդրումների արդյունավետ օգտագործման և ակտիվացման խթանում։

Հողերի գնահատման մոտեցումներն ու մեթոդները.

Նորմատիվ մեթոդը բաղկացած է հողի նորմատիվ գնի որոշման մեջ: Օգտագործվում է հողը սեփականության համար փոխանցելու, սեփականության իրավունքով մարելու, անվճար նորմայից գերազանցող ընդհանուր համատեղ (բաժնետիրական) սեփականություն հիմնելիս, ժառանգությամբ կամ նվիրատվությունով փոխանցելիս, գրավով վարկ ստանալու, պետական ​​կամ հասարակական կարիքների համար հանելիս։ Քաղաքային հողերը գնահատվում են՝ հաշվի առնելով շինությունների խտությունը, տարածքի հեղինակությունը, շրջակա հողօգտագործման բնույթը, էկոլոգիական վիճակը, ինժեներական և տրանսպորտային միջոցները և այլն։ Շուկայական պայմաններում, անհրաժեշտ տեղեկատվության առկայության դեպքում, նպատակահարմար է։ կիրառել շուկայի տվյալների վերլուծության վրա հիմնված մեթոդներ:

Վաճառքի համեմատության մեթոդը ամենապարզն է և արդյունավետ մեթոդգնահատումը, կարող է օգտագործվել ինչպես փաստացի, այնպես էլ ենթադրաբար ազատ հողերը գնահատելու համար. թույլ է տալիս որոշել հողամասի կոնկրետ գինը՝ անալոգային ապրանքների վաճառքի գների տոկոսային ճշգրտումներ կատարելով: Հողամասերի հետ գործարքների գների մասին տեղեկատվության բացակայության դեպքում թույլատրվում է առաջարկի (պահանջարկի) գների օգտագործումը։ Մեթոդը բավական ճշգրիտ արդյունքներ է տալիս միայն զարգացած տեղեկատվական բաց մրցակցային շուկայում: Ռուսական հողի շուկան չի համապատասխանում այդ պահանջներին, հողամասի արժեքը չի կարող որոշվել՝ հիմնվելով նմանատիպ հողամասերի առուվաճառքի գործարքների մասին տեղեկատվության վրա: Հողամասերի ռենտա կապիտալիզացիայի մեթոդը հիմնված է այն փաստի վրա, որ եթե կա բավարար տեղեկատվություն հողամասերի վարձակալության դրույքաչափերի մասին, ապա հնարավոր է որոշել այդ հողամասերի արժեքը որպես ապագա եկամտի ընթացիկ արժեք՝ վարձակալության տեսքով: գնահատված հողամաս. Կապիտալիզացիայի նախնական տվյալները ստացվում են վարձակալված հողերի վաճառքի և վարձակալության արժեքների համեմատությունից: Ստացված վարձակալության տոկոսադրույքի հիման վրա հողի շուկայական արժեքը որոշվում է եկամտի մոտեցմամբ, սովորաբար ուղղակի կապիտալիզացիայի մեթոդով: Հողամասի արժեքի հաշվարկման բանաձևը հետևյալն է.

Այնտեղ, որտեղ VL-ը հողի արժեքն է, IL-ը հողի սեփականության իրավունքից ստացված եկամուտն է, RL-ը հողի կապիտալացման դրույքաչափն է: Կապիտալիզացիայի դրույքաչափը որոշվում է համանման հողամասերի հողի վարձավճարը բաժանելով դրանց վաճառքի գնի վրա կամ ավելացնելով կապիտալի առանց ռիսկի վերադարձի տոկոսադրույքը գնահատված հողամասում կապիտալի ներդրման հետ կապված ռիսկի հավելավճարի չափով:

Բաշխման մեթոդ (հարաբերակցության մեթոդ, հարաբերակցություն) - հողամասի արժեքի բաղադրիչի որոշում՝ հիմնվելով հողի արժեքի և գույքային համալիրի բարելավումների հայտնի հարաբերակցության վրա: Տեղաբաշխման (արդյունահանման) մեթոդը օգտագործվում է կառուցապատված հողամասերը գնահատելու համար, եթե առկա են նմանատիպ անշարժ գույքի օբյեկտների գործարքների գների վերաբերյալ տեղեկատվություն: Մեթոդը ենթադրում է գործողությունների հետևյալ հաջորդականությունը. օբյեկտների համեմատության տարրերի սահմանում; գնահատման օբյեկտից յուրաքանչյուր անալոգի տարբերությունների որոշում. հաշվարկ և ճշգրտումներ կատարել համեմատական ​​տարրերից յուրաքանչյուրի համար. մեկ անշարժ գույքի, ներառյալ գնահատված հողամասի շուկայական արժեքի հաշվարկը` անալոգների ճշգրտված գների ողջամիտ ընդհանրացման միջոցով. գնահատված հողամասի փոխարինման կամ բարելավումների վերարտադրության արժեքի հաշվարկը. գնահատված հողամասի շուկայական արժեքի հաշվարկը` հանելով մեկ անշարժ գույքի օբյեկտի շուկայական արժեքից, ներառյալ գնահատված հողամասը, փոխարինման արժեքը կամ հողամասի բարելավումների վերարտադրման արժեքը: Կիրառվել է ընտրության մեթոդը, երբ բարելավումների ներդրումը հողամասի ընդհանուր գնի վրա փոքր է, խորհուրդ է տրվում գնահատել ծայրամասային հողամասերը (որոնց համար բարելավումների ներդրումը փոքր է և բավականին հեշտ է որոշել), այն օգտագործվում է վաճառքի վերաբերյալ տվյալների բացակայության դեպքում։ հողատարածք մոտակայքում. Մեթոդը ամենաարդյունավետն էպասիվ շուկայում (թափուր հողամասերի վաճառքի վերաբերյալ տվյալներ չկան)՝ հաշվի առնելով նախնական տեղեկատվության բնութագրերը և ցանկալի արժեքի ստացման մոդելը։ Հողամասի արժեքը ընդհանուր առմամբ որոշվում է բանաձևով, որտեղ Cz-ը հողամասի արժեքն է, C-ը՝ օբյեկտի արժեքը, Su-ը բարելավման արժեքն է:

Մնացորդային մեթոդը հիմնված է ֆիզիկական բաղադրիչների ներդրումային խմբի տեխնիկայի վրա: Մեթոդը կիրառվում է կառուցապատված և ոչ կառուցապատված հողամասերի գնահատման համար, եթե առկա է գնահատված հողամասը եկամուտ ստեղծող բարելավումներով կառուցելու հնարավորություն: Հողամասի արժեքը որոշվում է հողի հետ կապված եկամտի մասի կապիտալացման արդյունքում։ Հողի մնացորդային մեթոդի հիմնական քայլերըորոշում է ամբողջ գույքի զուտ գործառնական եկամուտը` հիմնվելով շուկայական վարձավճարի և գնահատված գործառնական ծախսերի վրա. որոշվում է կառույցի (շենքի) հետ կապված զուտ գործառնական եկամուտը. Հողամասին վերագրվող զուտ գործառնական եկամուտը կապիտալացվում է արժեքի չափման՝ հողի կապիտալացման դրույքաչափի միջոցով:

Հողամասերի բաժանման համար հարմար հողատարածքները գնահատելու համար օգտագործվում է հողամասերի բաժանման մեթոդը (զարգացման մոտեցում): Այն բաղկացած է հետևյալ քայլերից՝ առանձին հողամասերի չափի և քանակի որոշում; զարգացած տարածքների արժեքի հաշվարկը `օգտագործելով համադրելի վաճառքի համեմատության մեթոդը. վաճառքի ակնկալվող ժամանակահատվածի և ողջամիտ բիզնեսի շահույթի զարգացման ծախսերի և ժամանակացույցի հաշվարկ. զարգացման բոլոր ծախսերի և բիզնեսի շահույթի նվազեցում հողամասերի ընդհանուր վաճառքի գնից՝ առանձին հողամասերի մշակման և վաճառքի ավարտից հետո անշարժ գույքի վաճառքից ստացված զուտ հասույթը որոշելու համար. զեղչման տոկոսադրույքի ընտրություն, որն արտացոլում է ակնկալվող զարգացման և վաճառքի ժամանակաշրջանի հետ կապված ռիսկը:

Արժեքի մոտեցումհիմնված է այն ենթադրության վրա, որ ողջամիտ ներդրողը չի վճարի հողի գնահատման համար ավելին, քան այն կարժենա, որ ձեռք բերի տվյալ հողը և կառուցի դրա վրա նույնական կամ նման նպատակներով և որակով բարելավումներ: Այսինքն, միանման կամ նմանատիպ բարելավումների ստեղծման ծախսերի հանրագումարը ընդունելի ուղեցույց է գնահատվող հողի արժեքը արժեքի մոտեցմամբ որոշելու համար:

եկամտի մոտեցումհիմնված է այն գաղափարի վրա, որ գնահատվող հողամասի արժեքը կախված է եկամտի չափից, որը սեփականատերը կարող է ստանալ այս հողի սեփականության փաստից: Երբ կիրառվում է այս մոտեցումըվերլուծվում է գնահատված հողամասի՝ որոշակի եկամուտ ստեղծելու կարողությունը, որը սովորաբար արտահայտվում է դրա շահագործումից ստացված և հետագա (հնարավոր) վաճառքից ստացված եկամուտների տեսքով: Եկամուտի մոտեցմամբ գնահատվող հողի արժեքը որոշելը հիմնված է այս հողի սեփականության իրավունքից ապագա զուտ եկամտի ներկա արժեքի որոշման վրա (հաշվի առնելով ժամանակի գործոնը):

Համեմատական ​​մոտեցումհիմնված է փոխարինման սկզբունքի վրա, որի էությունն այն է, որ ռացիոնալ ներդրողը (գնորդը) գնահատված հողի համար չի վճարի ավելի մեծ գումար, քան նույն կոմունալ ծառայությունների շուկայում նմանատիպ օբյեկտ ձեռք բերելու արժեքը: Այսինքն՝ նմանատիպ կամ համադրելի հողամասերի համար շուկայում վճարվող գները պետք է արտացոլեն գնահատվող հողի շուկայական արժեքը:

Անշարժ գույքի ոլորտում հարկերի և տուրքերի համակարգը. Անշարժ գույքի հարկման վերաբերյալ հայեցակարգեր և ընդհանուր դրույթներ.

Անշարժ գույքի շուկայում հարկերի և տուրքերի հիմնական խմբավորումը ձևավորվում է ըստ գործնականում առավել նշանակալի սուբյեկտիվ բնութագրի, որն արտացոլում է սուբյեկտ-օբյեկտ գույքային հարաբերությունները՝ մարդկանց (ֆիզիկական անձանց) և բիզնես միավորների (ձեռնարկությունների, կազմակերպությունների) հարաբերությունները անշարժ գույքի հետ, այսինքն. ըստ հարկ վճարողների կատեգորիաների, որոնք տիրապետում, օգտագործում և տնօրինում են անշարժ գույքի տարբեր օբյեկտներ. 1. Ֆիզիկական անձանցից հաշվարկված և գանձվող հարկեր. անձինք. Միևնույն ժամանակ, անշարժ գույքի ոլորտում հարկեր և (կամ) վճարներ վճարող ֆիզիկական անձինք ներառում են. համապատասխան հարկային ռեզիդենտներ. ֆիզիկական անձինք, ովքեր Ռուսաստանի Դաշնության հարկային ռեզիդենտ չեն, բայց եկամուտ են ստանում Ռուսաստանի Դաշնությունում գտնվող աղբյուրներից (անշարժ գույքից): 2. Հարկեր ձեռնարկություններից՝ ժուր. Ռուսաստանի Դաշնության օրենսդրությանը համապատասխան ձևավորված անձինք, ինչպես նաև քաղաքացիական գործունակ օտարերկրյա ընկերություններ (ընկերություններ) և ստեղծված օրենքներին համապատասխան. օտար երկրներ, միջազգային կազմակերպություններ, նրանց մասնաճյուղերը և ներկայացուցչությունները, որոնք հիմնված են Ռուսաստանի Դաշնության տարածքում:

Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգիրքը հատկացնում է 3 հարկերի և տուրքերի տեսակներըդաշնային - սահմանված են հարկային օրենսգրքով և պարտադիր են վճարման համար Ռուսաստանի Դաշնության տարածքում. տարածաշրջանային - ստեղծվում են հարկային օրենսգրքի համաձայն, ուժի մեջ են մտնում Ռուսաստանի Դաշնության սուբյեկտների օրենսդրությամբ և գանձվում են միայն համապատասխան սուբյեկտների տարածքում. տեղական - ներդրվում են ԱՀ կանոնակարգի համաձայն իրավական ակտերտեղական ինքնակառավարման ներկայացուցչական մարմինները և գործում են համապատասխան քաղաքապետարանների տարածքում։

Կազմակերպչական առումով, ըստ հարկման օբյեկտների, անշարժ գույքի ոլորտում բոլոր հարկերն ու տուրքերը կարելի է բաժանել երկու փոխկապակցված, բայց առանձնահատուկ հատկանիշներով. սորտերի: հարկերը անշարժ առարկաներինչպես իրականացրել է ներդրումային կապիտալգույքի տեսքով, որն օգտագործվում է անձնական կարիքները բավարարելու կամ ձեռնարկատիրական գործունեություն իրականացնելու համար, որը պարբերաբար վճարվում է ֆիզիկական անձանց սեփականություն հանդիսացող գույքի, ինչպես նաև տիրապետման և օգտագործման ողջ ընթացքում. իրավաբանական անձինք; անշարժ գույքի օբյեկտների հետ առքուվաճառքի, նվիրատվության, ժառանգության, լիզինգի կամ վարձակալության, հիփոթեքի և այլնի գործարքներ կատարելիս վճարվող հարկերն ու տուրքերը.

Ըստ անշարժ գույքի օբյեկտների ֆիզիկական բնույթի և դրանց գործառական նշանակության. հետեւյալ տեսակներըհարկեր և տուրքեր՝ հողի հարկ; անտառային հարկ; ընդերքի օգտագործման հարկ; հանքային ռեսուրսների բազայի վերարտադրության հարկ. ջրի և օդի հարկ տրանսպորտային միջոցներպետական ​​գրանցման ենթակա և անշարժ օբյեկտներին հավասարեցված։

Անշարժ գույքի հարկումը հիմնված է հետևյալ սկզբունքների վրաՈւնիվերսալություն. յուրաքանչյուր անձ պետք է վճարի օրենքով սահմանված հարկեր և տուրքեր. Արդարություն և տարբերակում - հարկային դրույքաչափերի մակարդակը պետք է հաշվի առնի հարկ վճարողի փաստացի հնարավորությունները՝ ելնելով նրա անշարժ գույքի արժեքից. Պարտավորություններ. ցանկացած պետություն չի կարող գոյություն ունենալ առանց հարկերի, ապա դրանց վճարումն անխուսափելի է. Հավասարություն - բոլորը հավասար են հարկի առաջ: Հարկերը և տուրքերը չեն կարող լինել խտրական և տարբեր կերպ կիրառվել՝ հիմնվելով հարկատուների միջև քաղաքական, գաղափարական, էթնիկական, դավանանքային և նմանատիպ այլ տարբերությունների վրա: Անընդունելի է տարբերակել հարկերի դրույքաչափերը և վճարները, ինչպես նաև արտոնությունները՝ կախված սեփականության ձևից, ֆիզիկական անձանց քաղաքացիությունից և կապիտալի ծագման վայրից:

Հարկային նպատակներով կարևոր է նաև փոխկապակցված իրավաբանական և ֆիզիկական անձանց սահմանումը, որոնց փոխհարաբերությունները կարող են ազդել նրանց գործունեության պայմանների կամ տնտեսական արդյունքների կամ նրանց կողմից ներկայացված անձանց գործունեության վրա: Կազմակերպությունները և (կամ) անհատները ներառվում են փոխկապակցված անձանց կառուցվածքում, եթե՝ մի կազմակերպություն ուղղակիորեն և (կամ) անուղղակիորեն մասնակցում է մեկ այլ կազմակերպությանը՝ 20%-ից ավելի. մի անհատը ենթակա է մյուսին անհատի նկատմամբըստ պաշտոնի; Ամուսնության, ազգակցական կամ գույքային հարաբերությունների, որդեգրողի և որդեգրած երեխայի, ինչպես նաև հոգաբարձուի և խնամակալության մեջ անձինք համապատասխանում են Ռուսաստանի Դաշնության ընտանեկան օրենսդրությանը:

Ձեռնարկությունների կյանքի ցիկլի մոդելը և կազմակերպչական զարգացումը: Ձեռնարկության զարգացման վրա ազդող գործոններ.

Կազմակերպության կյանքի ցիկլի մոդել Լեոն Դանկոյի կողմիցներկայացնում է ցանկացած կազմակերպության կյանքի ցիկլի դասական տարբերակը: Հորիզոնական առանցքը ցույց է տալիս կազմակերպության ժամանակը կամ տարիքը. երիտասարդ - հասուն; ուղղահայաց առանցքի վրա - կազմակերպության չափի փոփոխություն: Կազմակերպության չափի ներքո դուք կարող եք հասկանալ տարբեր պարամետրեր (օրինակ, տարեկան շրջանառության փոփոխությունները, ակտիվների հաշվեկշռային արժեքը կամ ձեռնարկությունում աշխատողների թիվը) կամ դիտարկել այս չափանիշները համակցված: Անցումը մի փուլից մյուսը կարող է իրականացվել աստիճանաբար կամ բավականին կտրուկ ու ցավոտ՝ ուղեկցվելով ճգնաժամերով։ Միաժամանակ փոխվում են կազմակերպչական կառույցների և մշակույթների տեսակները։ Կազմակերպությունն արդյունավետ կառավարելու համար ղեկավարությունը պետք է հասկանա, թե ինչ փուլեր է անցնում կազմակերպությունն իր զարգացման ընթացքում և ինչպիսի ճգնաժամեր են ուղեկցում այս զարգացմանը:

Լարի Գրեյների կազմակերպչական կյանքի ցիկլի մոդելը. Ըստ Գրեյների՝ հինգ հիմնական գործոն ամենակարևորն է կազմակերպչական զարգացման մոդել ստեղծելու համար՝ կազմակերպության տարիքը, կազմակերպության չափը, էվոլյուցիայի փուլերը, հեղափոխության փուլերը և արդյունաբերության աճի տեմպերը: Այս մոդելի համաձայն կյանքի ցիկլկազմակերպությունը բաղկացած է կազմակերպության կյանքի ուղու էվոլյուցիայի և հեղափոխության հինգ փուլերից (փուլերից), որոնք կոչվում են «աճի փուլեր»: Յուրաքանչյուր փուլ սկսվում է զարգացման ժամանակաշրջանով, որին հաջորդում է կայուն աճն ու կայունությունը, որն ավարտվում է կազմակերպչական փոփոխությունների հեղափոխական շրջանով: Յուրաքանչյուր փուլ և՛ նախորդի հետևանք է, և՛ հաջորդ փուլի պատճառ։ Յուրաքանչյուր էվոլյուցիոն ժամանակաշրջան բնութագրվում է կառավարման գերիշխող ոճով, որն օգտագործվում է աճը պահպանելու համար, մինչդեռ յուրաքանչյուր հեղափոխական ժամանակաշրջան բնութագրվում է կառավարման գերիշխող խնդիրով, որը պետք է լուծվի, նախքան աճը շարունակվի: Կյանքի ցիկլի նոր փուլի անցումը սահմանում է նոր կանոններ, որոնց միջոցով կազմակերպությունը պետք է իրականացնի ներքին գործունեությունը և պահպանի հարաբերությունները շրջակա միջավայրի հետ: Յուրաքանչյուր փուլում կարևոր եզրակացությունն այն է, որ եթե կազմակերպությունը հավատարիմ է շարունակական աճին, ապա նրա ղեկավարության հետագա գործողությունները մանրամասնորեն որոշվում են: Որքան բարձր է արդյունաբերության աճի տեմպերը, որում գործում է կազմակերպությունը, այնքան ավելի արագ է այն անցնում մի փուլից մյուսը: Կազմակերպության աճի փուլերըև դրանց համապատասխան ճգնաժամերը. աճ ստեղծագործության միջոցով (աճի ստեղծագործական փուլ) - առաջնորդության ճգնաժամ; աճ դիրեկտիվ առաջնորդության միջոցով (ուղղորդված աճ) - ինքնավարության ճգնաժամ; աճ պատվիրակության միջոցով - վերահսկողության ճգնաժամ; աճը համակարգման միջոցով - արգելակումների ճգնաժամ; աճ համագործակցության միջոցով՝ հոգեբանական հոգնածության կամ վստահության ճգնաժամ:

Զարգացնելով Գրեյների գաղափարները՝ Ադիզեսը ենթադրեց, որ կազմակերպությունների հետ տեղի է ունենում նույնը, ինչ կենդանի օրգանիզմների հետ՝ նրանք ծնվում են, աճում, ծերանում և մահանում։ Նրա մոդելի համաձայն՝ կազմակերպության կյանքի գործընթացում կարելի է առանձնացնել կյանքի ցիկլի տասը հերթական հաջորդական փուլերը, որոնք պայմանականության բավարար աստիճանի դեպքում կարելի է խմբավորել երկու մեծ փուլերի՝ աճի փուլ և ծերացում։ փուլ. Փուլեր: Փուլ առաջին. բուժքույրական. Ընկերություն դեռ չկա, բայց գաղափար կա. Երկրորդ փուլ. Մանկություն. Ընկերությունն այս փուլում դեռ չունի հստակ կառուցվածք և լիազորությունների ու պարտականությունների բաշխման համակարգ, հիմնադիրը, թերեւս, ամենաշատն է աշխատում։ Երրորդ փուլ. Մանկություն(«արի, արի»): Ընկերությունը լավ է աշխատում, և նա սկսում է ավելի արդյունավետ աշխատել՝ հաղթահարելով առաջին խոչընդոտները։ Չորրորդ փուլ. Երիտասարդություն.Ընկերությունն այս փուլում շատ է փոխվում։ Եթե ​​նույնիսկ նախորդ փուլերում ամեն ինչ հաջող էր, գալիս է մի պահ, երբ առանց կարգուկանոնի, համակարգի և կարգապահության հետագա զարգացումն անհնար է։ Ընկերության հիմնադիրն ունի ընկերության կառուցվածքը փոխելու և լիազորություններ պատվիրելու անհրաժեշտություն։ Փուլ հինգ. ծաղկման օր. Ծաղկման փուլում կազմակերպությունը և՛ ճկուն է, և՛ կառավարելի: Այն ունի համեմատաբար հստակ կառուցվածք, սահմանված գործառույթներ, պարգևատրման և պատժի համակարգեր։ Աշխատակիցներն ընկերությունում հիմնական հարստությունն են, նրանք հաճույքով են աշխատում նման պայմաններում, տաղանդավոր են և համեստ, նրանք հիանալի թիմային խաղացողներ են կազմում։ Վեցերորդ փուլ. Կայունացում(ուշ ծաղկում): Այս փուլում ձևը սկսում է գերակշռել բովանդակությանը։ Սա կազմակերպության ծերացման առաջին փուլն է, երբ ընկերությունն աստիճանաբար հեռանում է արագ զարգացման քաղաքականությունից՝ գրավելով նոր շուկաներ և ընդլայնելով իր ներկայությունը առկա շուկաներում։ Յոթերորդ փուլ. արիստոկրատիա. Ընկերությանը պատկանում է զգալի ֆինանսական ռեսուրսներ, որոնք ծախսվում են սեփական գործունեության կազմակերպման եւ առկա վերահսկողության համակարգի ամրապնդման վրա։ Ութերորդ փուլ. Վաղ բյուրոկրատացում. Այս փուլում ինտեգրման գործառույթը խամրում է. կազմակերպությունն աստիճանաբար մխրճվում է մի շարք բարդ և երբեմն անլուծելի կառուցվածքային հակամարտությունների մեջ, որոնք լուծվում են աշխատակիցներին աշխատանքից հեռացնելու միջոցով, բայց միևնույն ժամանակ, առանց կառուցվածքը փոխելու: Իններորդ փուլ. Ուշ բյուրոկրատացում. Ընկերությունն ամբողջությամբ կենտրոնացած է իր և ներքին խնդիրների վրա։ Տասներորդ փուլ. Մահ.Հաճախորդակենտրոն ձեռնարկության մահը տեղի է ունենում անմիջապես այն բանից հետո, երբ հաճախորդները դադարում են զանգվածաբար օգտվել այս ձեռնարկության ծառայություններից:

Կազմակերպության կյանքի ցիկլի հիմնական փուլերը՝ Բ.Զ. Միլների մոտեցման համաձայն. Ձեռնարկատիրության փուլ. Կազմակերպությունը գտնվում է սաղմնային վիճակում, ձևավորվում է ապրանքների կյանքի ցիկլը։ Նպատակները դեռ մշուշոտ են, ստեղծագործական գործընթացը հոսում է ազատ, հաջորդ փուլ անցնելը պահանջում է ռեսուրսների կայուն մատակարարում։ Հավաքականության փուլ. Զարգանում են նախորդ փուլի նորարարական գործընթացները, ձևավորվում է կազմակերպության առաքելությունը։ Կազմակերպության ներսում հաղորդակցությունն ու կառուցվածքը հիմնականում մնում են ոչ պաշտոնական: Կազմակերպության անդամները շատ ժամանակ են ծախսում մեխանիկական շփումների մշակման վրա և ցուցաբերում են բարձր նվիրվածություն: Պաշտոնականացման և կառավարման փուլը.Կայունացվում է կազմակերպության կառուցվածքը, ներդրվում են կանոններ, սահմանվում են ընթացակարգեր։ Շեշտը դրված է նորարարության արդյունավետության և կայունության վրա: Մշակման և որոշումների կայացման մարմինները դառնում են կազմակերպության առաջատար բաղադրիչները: Աճում է կազմակերպության բարձրագույն ղեկավարության դերը, որոշումների կայացման գործընթացը դառնում է ավելի հավասարակշռված և պահպանողական։ Դերերը հստակեցված են այնպես, որ կազմակերպության առանձին անդամների հեռանալը լուրջ վտանգ չառաջացնի։ Կառուցվածքի զարգացման փուլ. Կազմակերպությունը մեծացնում է արտադրանքը և ընդլայնում է ծառայությունների մատուցման շուկան: Առաջնորդները բացահայտում են զարգացման նոր հնարավորություններ: Կազմակերպչական կառուցվածքըդառնում է ավելի բարդ և բարդ: Որոշումների կայացման մեխանիզմը ապակենտրոնացված է. Անկման փուլ. Մրցակցության, նվազող շուկայի արդյունքում կազմակերպությունը բախվում է իր արտադրանքի կամ ծառայությունների պահանջարկի նվազմանը: Առաջնորդները ուղիներ են փնտրում շուկաները պահելու և նոր հնարավորություններից օգտվելու համար: Աճում է աշխատողների, հատկապես ամենաարժեքավոր մասնագիտությունների կարիքը։ Հակամարտությունների թիվը հաճախ աճում է։ Նոր մարդիկ են գալիս ղեկավարության՝ փորձելով զսպել նվազման միտումը: Որոշումների մշակման և կայացման մեխանիզմը կենտրոնացված է։

ձեռնարկությունների աշխատանքի արդյունքները, դրանց կառուցվածքային ստորաբաժանումներԵվ տնտեսական կազմակերպություններկախված է մի շարք տնտեսական, կազմակերպչական, տեխնիկական և տեխնոլոգիական գործոններից: Գործոնները կարող են լինել առաջին, երկրորդ, երրորդ, ... n-րդ կարգի:

Գործոնների գործողության բնույթով` ինտենսիվ և ծավալուն: Դեպի ընդարձակներառում են գործոններ, որոնք կապված են ձեռնարկության գործունեության քանակական, այլ ոչ թե որակական բնութագրերի փոփոխության հետ: Օրինակ՝ արտադրության ծավալների ավելացումը՝ պայմանավորված աշխատողների թվի ավելացմամբ։ Ընդարձակ գործոնները ներառում են գործոններ, որոնք արտացոլում են արտադրական ռեսուրսների ծավալը (օրինակ՝ աշխատողների թվի փոփոխություն, հիմնական միջոցների արժեքը), դրանց օգտագործումը ժամանակի ընթացքում (աշխատանքային օրվա տևողության փոփոխություն, սարքավորումների հերթափոխի գործակից և այլն): , ինչպես նաև ռեսուրսների ոչ արդյունավետ օգտագործում (ամուսնության համար նյութերի արժեքը, թափոնների հետևանքով կորուստները): Ընդարձակ գործոններ կապված են ձեռնարկությունների նյութատեխնիկական բազայի ընդլայնման, նյութական (ապրանքային) և աշխատանքային ռեսուրսների լրացուցիչ ներգրավման, տնտեսական ներուժի զարգացման հետ։ . Ինտենսիվ գործոններբնութագրում է արտադրության գործընթացի որակական կողմը. Օրինակ՝ արտադրության ծավալների աճը՝ աշխատանքի արտադրողականության մակարդակի բարձրացմամբ։ Ինտենսիվ գործոնները ներառում են գործոններ, որոնք արտացոլում են ռեսուրսների օգտագործման արդյունավետությունը կամ նպաստում դրան (օրինակ, աշխատողների առաջադեմ վերապատրաստում, սարքավորումների արտադրողականություն, առաջադեմ տեխնոլոգիաների ներդրում): Ինտենսիվ գործոնները կապված են ամենաշատի հետ արդյունավետ օգտագործումըգիտատեխնիկական առաջընթացի ձեռքբերումներ, առաջադեմ տեխնոլոգիաներ։ ապահովում են տնտեսության զարգացումը սոցիալական աշխատանքի արտադրողականության բարձրացմամբ, նյութական (ապրանքային), աշխատուժի օգտագործման բարելավմամբ, ֆինանսական ռեսուրսներ. Ինտենսիվ գործոնները հասկացվում են որպես ձեռնարկության, աշխատողների ջանքերի աստիճանի արտացոլում ձեռնարկության գործունեությունը բարելավելու համար, որոնք արտացոլվում են կատարողականի տարբեր ցուցանիշների համակարգում, ոչ միայն բովանդակությամբ, այլև հաշվիչներով: Ինտենսիվ գործոնների միջոցառումները կարող են լինել բացարձակ արժեքներարժեքային և ֆիզիկական առումով, հարաբերական արժեքներ, արտահայտված գործակիցներով, տոկոսներով և այլն: Մասնավորապես, աշխատանքի արտադրողականությունը կարող է արտահայտվել մեկ աշխատողի համար արտադրանքի արժեքով կամ քանակով մեկ միավորի համար. եկամտաբերության մակարդակը` տոկոսներով կամ գործակիցներով և այլն:

«Ճգնաժամ» հասկացությունը, ճգնաժամերի դասակարգումը.

Ճգնաժամ- ցնցում, անցումային ժամանակ, շրջադարձ, վիճակ, երբ նպատակներին հասնելու գոյություն ունեցող միջոցները դառնում են ոչ ադեկվատ, ինչը հանգեցնում է անկանխատեսելի իրավիճակների և խնդիրների: Ճգնաժամի հիմնական գործառույթը- այն տարրերի ոչնչացումը, որոնք ամենաքիչ կայուն և կենսունակ են և ամենաշատը խաթարում են ամբողջի կազմակերպումը: Կա համակարգի պարզեցում և դրա ներդաշնակության բարձրացում։ Տնտեսության մեջ ճգնաժամը ոչնչացնում է ամենաթույլ և ամենանպատակահարմար կազմակերպված ձեռնարկություններից շատերը՝ հրաժարվելով արտադրության հնացած մեթոդներից և ձեռնարկությունների կազմակերպման ձևերից՝ հօգուտ ավելի ժամանակակիցների։ . Ճգնաժամի պատճառըկարող են լինել սոցիալական հարաբերություններ՝ դրանց դրսևորման բոլոր ձևերով։

Տնտեսական ճգնաժամերարտացոլում են երկրի տնտեսության սուր հակասությունները կամ առանձին ձեռնարկության, ֆիրմայի տնտեսական վիճակը: Դրանք ապրանքների արտադրության ու վաճառքի ճգնաժամեր են, հարաբերություններ տնտեսական գործակալներ, չվճարման ճգնաժամեր, մրցակցային առավելությունների կորուստ, սնանկացումներ և այլն Խմբում տնտեսական ճգնաժամերկարելի է առանձնացնել առանձին ֆինանսական ճգնաժամեր . Դրանք բնութագրում են ֆինանսական համակարգի վիճակի կամ ընկերության ֆինանսական հնարավորությունների հակասությունները: Սրանք տնտեսական գործընթացների դրամավարկային արտահայտման ճգնաժամեր են։ Սոցիալական ճգնաժամերառաջանում են տարբեր հակասությունների կամ շահերի բախման ժամանակ սոցիալական խմբերկամ սուբյեկտներ. աշխատողներ և գործատուներ, արհմիություններ և ձեռնարկատերեր, տարբեր մասնագիտությունների աշխատողներ, անձնակազմ և ղեկավարներ և այլն: Հաճախ սոցիալական ճգնաժամերը, այսպես ասած, տնտեսական ճգնաժամերի շարունակությունն ու հավելումն են, թեև դրանք կարող են առաջանալ նաև ինքնուրույն, քանի որ. օրինակ՝ կառավարման ոճի, աշխատանքի պայմաններից դժգոհության, բնապահպանական խնդիրների նկատմամբ վերաբերմունքի, հայրենասիրական զգացմունքների վերաբերյալ։ Հատուկ դիրքսոցիալական ճգնաժամերի խմբում տեւում է քաղաքական ճգնաժամ- ճգնաժամ հասարակության քաղաքական կառուցվածքում, իշխանության ճգնաժամ, սոցիալական տարբեր խմբերի, դասակարգերի շահերի իրացման, հասարակության կառավարման ճգնաժամ: Քաղաքական ճգնաժամերը, որպես կանոն, ազդում են հասարակության զարգացման բոլոր ասպեկտների վրա և վերածվում տնտեսական ճգնաժամի։ Կազմակերպչական ճգնաժամերդրսևորվում են որպես գործունեության տարանջատման և ինտեգրման ճգնաժամեր, գործառույթների բաշխում, առանձին ստորաբաժանումների գործունեության կարգավորում, վարչական միավորների, մարզերի, մասնաճյուղերի կամ դուստր ձեռնարկությունների տարանջատում: Հոգեբանական ճգնաժամերնաև տարածված է ժամանակակից պայմաններսոցիալ-տնտեսական զարգացում։ Սրանք մարդու հոգեբանական վիճակի ճգնաժամեր են։ Նրանք դրսևորվում են սթրեսի տեսքով, որը ձեռք է բերում զանգվածային բնույթ, անապահովության, խուճապի, ապագայի հանդեպ վախի, աշխատանքից դժգոհության, իրավական ապահովվածության և սոցիալական կարգավիճակի առաջացման մեջ։ Սրանք ճգնաժամեր են հասարակության սոցիալ-հոգեբանական մթնոլորտում, կոլեկտիվ կամ առանձին խումբ. Տեխնոլոգիական ճգնաժամառաջանում է որպես նոր տեխնոլոգիական գաղափարների ճգնաժամ՝ նոր տեխնոլոգիաների հստակ արտահայտված անհրաժեշտության պայմաններում: Սա կարող է լինել ապրանքների տեխնոլոգիական անհամատեղելիության ճգնաժամ կամ նոր տեխնոլոգիական լուծումներից հրաժարվելու ճգնաժամ։ Ավելի ընդհանրացված իմաստով նման ճգնաժամերը կարող են նմանվել գիտական ​​և տեխնոլոգիական առաջընթացի ճգնաժամերի՝ դրա միտումների, հնարավորությունների և հետևանքների միջև հակասությունների սրման: Օրինակ, ատոմային էներգիայի խաղաղ օգտագործման գաղափարը, ատոմակայանների և նավերի կառուցումը ներկայումս գտնվում է հստակ ճգնաժամի մեջ։

Ճգնաժամերն իրենց անմիջական պատճառներով բաժանվում են բնական, սոցիալական և բնապահպանական ճգնաժամերի: Առաջինը զանգահարեցմարդու կյանքի և գործունեության բնական պայմանները. Նման ճգնաժամերի պատճառները ներառում են երկրաշարժերը, փոթորիկները, հրդեհները, կլիմայի փոփոխությունը և ջրհեղեղները։ Այս ամենը չի կարող չազդել տնտեսության, մարդու հոգեբանության, հասարակական-քաղաքական գործընթացների վրա։ Որոշակի մասշտաբով նման բնական երեւույթները ճգնաժամերի տեղիք են տալիս։

Ժամանակակից պայմաններում շատ կարևոր է հասկանալ և ճանաչել մարդու և բնության հարաբերությունների ճգնաժամերը. բնապահպանական.Սրանք ճգնաժամեր են, որոնք առաջանում են, երբ փոփոխություն է լինում բնական պայմաններըմարդկային գործունեությամբ պայմանավորված՝ ռեսուրսների սպառում, աղտոտում միջավայրը, վտանգավոր տեխնոլոգիաների ի հայտ գալը, բնական հավասարակշռության օրենքների պահանջների անտեսումը։

Խնդրի ծավալով: միկրոտնտեսական– լուսաբանել խնդիրների կամ խնդիրների որոշակի խումբ. մակրոտնտեսական- ընդգրկում են առանձին արդյունաբերություններ կամ տարածքներ որպես ամբողջություն:

Ըստ առաջացման հաճախականությանՊարբերական ճգնաժամեր - պարբերաբար կրկնվում են և, որպես կանոն, բնութագրվում են ընթացքի նմանությամբ. դրանք կանխատեսելի են, և, հետևաբար, դուք կարող եք պատրաստվել դրանց; միջանկյալ ճգնաժամեր - ավելի քիչ սուր և երկարատև են, հաճախ ընդհատվում են ինչ-որ փուլում: Կանխատեսելիության աստիճանըկանխատեսելի - հաճախ առաջանում են որպես զարգացման փուլ, կանխատեսելի և առաջանում են օբյեկտիվ պատճառներով. արտադրության վերակառուցման անհրաժեշտություն, գիտական ​​և տեխնոլոգիական առաջընթացի ազդեցության տակ շահերի կառուցվածքի փոփոխություն. անկանխատեսելի (անսպասելի, պատահական) - կառավարման սխալ հաշվարկների, կանխատեսման սխալների արդյունք: Ըստ հոսքի բացության աստիճանիակնհայտ - հեշտությամբ հայտնաբերված և նկատելիորեն հոսում; «որոգայթները» քիչ հավանական են. թաքնված (թաքնված) - ամենավտանգավորը, քանի որ սկզբնական փուլերում դրանք գրեթե անտեսանելի են, հայտնվում են արդեն մեծ հակասություններ հայտնաբերելիս: Գործընթացի խորությունըթեթեւ - նման ճգնաժամերը բավականին մեղմ են ընթանում. կարճ, հեշտությամբ կանխատեսելի և կառավարելի; խորը - ունեն ձգձգված բնույթ, դժվար են; հաճախ հանգեցնում են սոցիալ-տնտեսական համակարգի տարբեր կառույցների ոչնչացման, կարող են հանգեցնել ճգնաժամի ավելի մեծ և վտանգավոր ձևերի:

Ճգնաժամերի ամբողջությունը բաժանված է երկարաժամկետ և կարճաժամկետ.Ժամանակի գործոնը կարևոր դեր է խաղում ճգնաժամային իրավիճակներում։ Ձգձգվող ճգնաժամերը, որպես կանոն, ցավոտ են ու դժվար։ Դրանք հաճախ ճգնաժամային իրավիճակները կառավարելու անկարողության, ճգնաժամի էության ու բնույթի, դրա պատճառների և հնարավոր հետևանքների թյուրիմացության հետևանք են։

«Սնանկության» հասկացությունը և դրա տեսակները. Սնանկությունը զարգացած երկրներում.

Սնանկություն(ֆինանսական փլուզում, կործանում) տնտեսվարող սուբյեկտի փաստագրված անկարողությունն է՝ վճարել իր պարտքային պարտավորությունները և ֆինանսավորել ընթացիկ հիմնական գործունեությունը: Տեսակներ:Առաջին տեսակը բիզնեսի սնանկությունն է, որը կապված է ձեռնարկության անարդյունավետ կառավարման, ոչ ճիշտ շուկայավարման ռազմավարության, ռեսուրսների վատնման և այլնի հետ; երկրորդ տեսակը սեփականատիրոջ սնանկությունն է, որը պայմանավորված է շրջանառու միջոցներում ներդրումների բացակայությամբ՝ պարզ վերարտադրության համար (նույնիսկ եթե շուկայում ապրանքների պահանջարկ կա) և ձեռնարկության շուկայական արժեքը պահպանելու համար արտադրության զարգացման համար. երրորդ տեսակը արտադրության սնանկությունն է, երբ առաջին երկու գործոնների ազդեցությամբ արտադրվում են ոչ մրցակցային ապրանքներ և պահանջվում է այդ արտադրության դիվերսիֆիկացում։

օրենսդրական եւ ֆինանսական պրակտիկաընդգծել նաև հետևյալը ձեռնարկությունների սնանկության տեսակներըԻրական սնանկություն - բնութագրում է ձեռնարկության ամբողջական անկարողությունը վերականգնելու այն ֆինանսական կայունությունև վճարունակությունը՝ օգտագործված կապիտալի իրական կորուստների պատճառով: Տեխնիկական սնանկություն. Օգտագործված տերմինը բնութագրում է ձեռնարկության անվճարունակության վիճակը, որն առաջացել է դրա զգալի ուշացումով դեբիտորական. Ընդ որում, դեբիտորական պարտքերի գումարը գերազանցում է գումարը կրեդիտորական պարտքերձեռնարկություն, և նրա ակտիվների գումարը զգալիորեն գերազանցում է իր ակտիվների ծավալը ֆինանսական պարտավորություններ. Կանխամտածված սնանկությունը բնութագրում է ձեռնարկության ղեկավարի կամ սեփականատիրոջ կողմից դրա անվճարունակության միտումնավոր ստեղծումը (կամ ավելացումը). ձեռնարկությանը տնտեսական վնաս պատճառելը` ելնելով իրենց անձնական շահերից կամ այլ անձանց շահերից. ակնհայտորեն ոչ կոմպետենտ ֆինանսական կառավարում. Դիտավորությամբ սնանկության բացահայտված փաստերը հետապնդվում են. Կեղծ սնանկությունը բնութագրում է ձեռնարկության կանխամտածված կեղծ հայտարարությունը իր անվճարունակության մասին՝ պարտատերերին մոլորեցնելու նպատակով՝ նրանցից վարկային պարտավորությունների կատարման հետաձգում (ապառիկ պլան) կամ վարկային պարտքի գումարի զեղչ ստանալու նպատակով:

Առաջադրանքներլուծվել է սնանկության մասին օրենքներով այն երկրներում, որտեղ շուկայական տնտեսություն: գոյություն ունեցողների առավելագույն օգտագործումըձեռնարկությանը կամ դրա մասերին «փրկելու» հնարավորություններ, որոնք կարող են վերականգնվել սնանկության վարույթի միջոցով՝ հետագայում երկրի տնտեսությանը նպաստելու համար։ Միևնույն ժամանակ պետությունն աջակցում է ակտիվների պաշտպանությանըձեռնարկություն-պարտապան պարտատերերի շահերից ելնելով և այդ ակտիվների բաշխումն օրենքով սահմանված կարգով` պարտատերերի պահանջների բավարարումն առավելագույնի հասցնելու նպատակով: Օրենքը սահմանում է պարտատերերին պարտքերի մարման կարգը՝ ակտիվների վաճառքից և (կամ) վերակազմակերպված գործող ձեռնարկության բաժնետոմսերի տեսքով բաշխման միջոցով, կամ ձեռնարկության պարտքի հետաձգման կամ նվազեցման միջոցով, եթե դա հնարավոր է. վերականգնել իր վճարունակությունը (հաշվարկային պայմանագիր): Եվ, վերջապես, կա օրենսդրական մեխանիզմ՝ սնանկացած ձեռնարկությունների կառավարման ոլորտում խախտումների և չարաշահումների դեպքերը քննարկելու և անօրինական գործարքները չեղյալ հայտարարելու համար։

Սնանկության կիրառվող հայեցակարգին համապատասխան վերը նշված խնդիրներն իրականացնող ընթացակարգերն ապահովում են ինչպես պարտապանների, այնպես էլ պարտատերերի շահերը: Պարտապանը կամ նրա բիզնեսը կարող են ազատվել ոչ եկամտաբեր տնտեսական գործունեության հետևանքով առաջացած պարտքերից, ինչպես նաև նախկին կառավարման ռազմավարության շարունակությունից: Մյուս կողմից, պարտատերերը շահագրգռված են պարտապանի գործերի նկատմամբ պատասխանատու վերահսկողություն կամ մոնիտորինգ սահմանելու, նրա կորուստները նվազեցնելու և, եթե պարտապանի բիզնեսը հնարավոր է պահպանել, պահպանել. գործարար հարաբերություններապագայում պարտապանի հետ:

Ինչպես ցույց է տալիս զարգացած շուկայական տնտեսություն ունեցող երկրների մեծ մասի (ԱՄՆ, Կանադա, Մեծ Բրիտանիա, Ավստրալիա, Շվեդիա, Նիդեռլանդներ և այլն) պրակտիկան, տնտեսական անվճարունակության ժամանակակից համակարգի առանցքային տարրերից է հատուկ պետական ​​մարմնի առկայությունը։ (բաժին)՝ սնանկության հարցերով հատուկ պարտականություններով. Կառավարության մարմինՇվեդիան սնանկության մեջ է միասնական համակարգՀետ հարկային ծառայությունև դատական ​​ակտերի հարկադիր մարմինները և գտնվում է ֆինանսների և արդարադատության նախարարության համատեղ իրավասության մեջ։ Երկրի բոլոր մարզերում մասնաճյուղեր ունեցող այս մարմինը վերահսկում և կարգավորում է անվճարունակության վարույթների իրականացումը։

Տնտեսական առումով հողի գնահատումը կարող է բաղկացած լինել դրա նկատմամբ սեփականության իրավունքի գնահատումից: Դա կարող է լինել, օրինակ, գույք կամ վարձակալություն:

Ընտրության մեթոդ

Գնահատում է այն հողամասերը, որոնք ունեն շինություններ, և եթե կան տեղեկություններ նմանատիպ հողակտորների հետ գործարքների գումարների մասին. Գնահատման այս մեթոդը կատարվում է որոշակի հաջորդականությամբ.

1. Որոշվում են օբյեկտների համեմատական ​​տարրերը.
2. Բացահայտվում են նույնատիպ օբյեկտներից յուրաքանչյուրի տարբերությունները գնահատվածից.
3. Յուրաքանչյուր տարրի համար հաշվարկվում է ճշգրտում.
4. Ամբողջ օբյեկտի շուկայական արժեքը ցուցադրվում է նմանատիպ գործարքների համար ճշգրտված տվյալների հիման վրա.
5. Բարելավումների արժեքը հաշվարկված է.
6. Պահպանման արժեքը որոշվում է.

Այն օգտագործվում է նաև այն դեպքում, երբ շուկայում չկա ստանդարտ գործունեություն։

Մնացորդային մեթոդ

Գնահատում է ոլորտները, որոնք կարող են բարելավվել զարգացման միջոցով և առավելագույն շահույթ ստանալ դրանից:

Մեթոդն իրականացվում է հետևյալ պլանի համաձայն.

1. Օբյեկտից եկամուտը որոշվում է՝ ելնելով շուկայական վարձավճարի և պլանային ծախսերի չափից.
2. Շենքերից եկամուտը որոշվում է.
3. Հիշողությունից ստացված եկամուտը կապիտալացվում է գնի մեջ՝ ըստ նորմերի։

Հողամասի մեթոդ

Օգտագործվում է հողը փոքր հողամասերի բաժանելու համար։ Այն իրականացվում է հետևյալ հաջորդականությամբ.

1. Որոշվում է ապագա հողամասերի քանակը և չափը.
2. Տիրապետված հիշողության գինը որոշվում է համեմատությամբ.
3. Հաշվարկվում են ծախսերը, կազմվում է զարգացման ժամանակացույց, որոշվում է վաճառքի մոտավոր ժամանակը, հաշվարկվում է շահույթը.
4. Զուտ շահույթը հաշվարկվում է բոլոր հողամասերի վաճառքից հետո.
5. Ընտրվում է զեղչման տոկոսադրույք, որը կարտացոլի զարգացման և վաճառքի գործունեության ընթացքում առկա ռիսկերը:

Հողատարածք կառուցելու համար սովորաբար հաշվի են առնվում հետևյալ ծախսերը.

• Տարածքի մաքրում, պլանավորում և հատվածների բաժանում.
• Ինժեներական ցանցերի, ճանապարհների կառուցում;
• Դիզայներների և աշխատողների աշխատավարձեր, ապահովագրություն, հարկեր;
• Գովազդ և շուկայավարություն.

Գնահատման գործունեություն կարող են իրականացնել միայն գնահատող ընկերությունները (իրավաբանական և ֆիզիկական անձինք՝ անհատ ձեռնարկատերեր): Ամբողջ ընթացակարգը բաժանված է մի քանի փուլերի.

• Պայմանագիրը կնքված էԱյն կազմելու համար գնահատողը պետք է ունենա հետևյալ տեղեկատվությունը.
  • Գնահատման նպատակը;
  • Գնահատման ստանդարտներ;
  • Հողի կատեգորիա;
  • Թույլատրված օգտագործման տեսակը;
  • Սեփականության տեսակը;
  • Սեփականատիրոջ կողմից օբյեկտի տնօրինման սահմանափակումների առկայությունը.
  • հողային ռեգիստրի տվյալներ;
  • Շենքերի առկայությունը;
  • Գնահատման ամսաթիվը համաձայնեցված է։
• Կատարվում է առկա տեղեկատվության հավաքագրում և վերլուծություն։Սա ներառում է.
  • Իրավական փաստաթղթեր և գույքի գրանցման տվյալներ;
  • Հիշողության ֆիզիկական բնութագրերը;
  • Շենքերի և ինժեներական հաղորդակցությունների նկարագրություն;
  • Հիշողության և հարակից օբյեկտների գտնվելու վայրի նկարագրությունը.
  • Հիշողության առանձնահատկությունները, որոնք կապված են դրա գտնվելու վայրի հետ.
  • Վերլուծվում են տնտեսական գործոնները:
• Կատարվում է օբյեկտի և հարակից տարածքի անմիջական զննում։
• Հայցվել է անհրաժեշտ տեղեկատվությունև փաստաթղթեր կայքի սեփականատիրոջից և գործառնական ծառայություններից:
• Կատարվում է անշարժ գույքի շուկայի վերլուծություն և նման վաճառքի պրակտիկա։
• Գնահատման մեթոդի սահմանում.
• Ստացված արդյունքների համակարգում.
• Հաշվետվության կազմում.

Վերջնական հաշվետվություն

Արդյունքները տրվում են գրավոր հաշվետվության տեսքով և հանդիսանում են ապացույց շահագրգիռ կողմերի համար: Զեկույցի ձևը և բովանդակությունը պետք է համապատասխանի դաշնային օրենքի պահանջներին: Գործնականում միասնական հաշվետվության ձևը դեռ չի մշակվել, ուստի տարբեր գնահատող ընկերություններ կարող են տարբեր ձևերով և տարբեր բովանդակությամբ հաշվետվություններ տրամադրել կատարված աշխատանքի վերաբերյալ: Բայց դրանցում պարունակվող տեղեկատվությունը, հետազոտության ձևը և վերջնական եզրակացությունները պետք է համապատասխանեն որոշակի պահանջների.

Օբյեկտի արժեքի մասին տեղեկատվության առկայություն. Տեղեկատվության առկայությունը, որի վերաբերյալ հաճախորդը կարող է ինքնուրույն.

• Հասկանալ դրա բովանդակությունը և գնահատման մեթոդը.
• Ստուգեք գնահատման միջանկյալ և վերջնական արդյունքները:
  • Զեկույցում առկա տեղեկատվությունը պետք է հաստատված և հիմնավորված լինի.
  • Բովանդակությունը պետք է համապատասխանի միանշանակության սկզբունքին և երկիմաստություն չառաջացնի գրվածը հասկանալու հարցում։ Հատուկ տերմինները պետք է մեկնաբանվեն.
  • Համապատասխանություն ստուգելիության սկզբունքին (վերը նշված բոլոր հաշվարկների հետ կապված);
  • Միջանկյալ կամընտիր տեղեկատվությունը չպետք է ներառվի զեկույցում:

Գնահատման հաշվետվություն պատրաստելիս կապալառուն պետք է.

• Ժամանակին լրացնել և հաճախորդին ներկայացնել գնահատման հաշվետվությունը.
• Հաշվետվության մեջ նշել գնահատման ամսաթիվը, գնահատման չափանիշները, գնահատման նպատակը և այլ տվյալներ, որոնք թույլ չեն տալիս գնահատման արդյունքների երկիմաստ մեկնաբանությունը.
• Որևէ արժեք (բացի շուկայական արժեքից) գնահատելիս նշվում են դրա չափանիշները, ինչպես նաև այն պատճառները, որոնց համար կատարվել է նման գնահատում.
• Զեկույցը կարող է պարունակել տեղեկատվություն, որը, կապալառուի կարծիքով, անհրաժեշտ է զեկույցում ներառվելու համար՝ որոշակի մեթոդի առավել ամբողջական կիրառման համար.
• Համարը և էջ առ էջ լուսաբանեք հաշվետվությունը, ստորագրեք ձեր սեփական ձեռքով և վավերացրեք կնիքով։

Արժեքը

Գնահատման աշխատանքների կատարման արժեքը կախված է պահեստի տարածքից, դրա գտնվելու վայրից և կատարողին հանձնարարված խնդիրներից:

Ռուսաստանի տարբեր շրջաններում արժեքը կարող է տարբեր լինել, բայց միջին հաշվով հիշողության գնահատումը կարող է նվազագույն լինել 2 հազար ռուբլուց և ավելի:Գնահատման ժամկետները սովորաբար չեն գերազանցում 5 աշխատանքային օրը:

Ռուսաստանում անշարժ գույքի շուկայի զարգացման հետ մեկտեղ հիշողության սեփականատերերը անհրաժեշտություն են զգացել հասկանալու գոյություն ունեցող անշարժ գույքի ճիշտ գնահատման արժեքը:

Արժեքի մոտեցումը չի կարող կիրառվել հողի գնահատման համար, քանի որ այն չի կարող վերարտադրվել (եթե նկատի ունի միայն հող առանց շենքերի)։ Ինքնագնահատման համար կարող եք օգտագործել եկամուտը կամ համեմատական ​​մեթոդները։ Եկամտի մեթոդը որոշ չափով ավելի բարդ է, քան համեմատական ​​մեթոդը, ուստի գնահատողները խորհուրդ են տալիս օգտագործել այս մեթոդը՝ սկզբնական շրջանում հողի արժեքը որոշելու համար:

Համեմատական ​​մոտեցման կիրառումը հասանելի է շուկայի գրեթե յուրաքանչյուր մասնակցի համար, այն կարող է իրականացվել մի քանի փուլով.

1. Հետաքրքրության ոլորտում առաջարկների շուկան ուսումնասիրվում է։ Ընտրվում են նմանատիպ վաճառքի կայքեր։
2. Ընտրված յուրաքանչյուր հողամասի համար հաշվարկվում է 1 գործվածքի արժեքը։ Ստացված գումարը պետք է կրճատվի մոտ 5%-ով. սա գործարքի ավարտին գնահատված զեղչի գումարն է:
3. Հաշվարկել արդյունքներից միջին արժեքը 1 հարյուրի դիմաց։
4. Ունենալով միջին արժեք 1 հեկտարի համար՝ հաշվարկեք ձեր կայքի արժեքը։

Այս մեթոդի հիմնական դժվարությունը նմանատիպ նախադասությունների ճիշտ ընտրությունն է, իսկ հետո պարզ մաթեմատիկան։

Հարկ է նշել, որ նման գնահատականը չի կարող իրավաբանորեն հիմնավորված լինել, օրինակ, բանկին ներկայացնելու համար, երբ գնորդը. հիփոթեքային վարկ. Իրավական փաստաթուղթը կարող է լինել միայն գնահատում, որն իրականացվում և ներկայացվում է գրելըգնահատող ընկերություն.

Երբ հիշողության գրագետ գնահատման կարիք կա, ապա հաշվի են առնվում այնպիսի ցուցանիշներ, ինչպիսիք են տեղանքը և էկոլոգիան: Շուկան ցույց կտա հողամասի ամենահավանական արժեքը, քանի որ նույն անշարժ գույքի ոլորտում առաջարկվողից շատ ավելի թանկ վաճառելը պարզապես իրատեսական չի լինի։

Հողի շուկայական արժեքը կախված է հավանական շահույթի չափից և դրա ստացման ժամկետից:. Ժամանակի ընթացքում այն ​​կարող է փոխվել, ուստի գնահատումը պետք է իրականացվի գործարքի կնքումից անմիջապես առաջ: Շուկայական արժեքը կարող է փոխվել նաև նպատակային օգտագործման փոփոխությունների պատճառով:

Այգիների և ամառանոցների գործընկերություններում մասնավոր սեփականության գնահատումն իրականացվում է՝ հաշվի առնելով նմանատիպ վաճառված օբյեկտների կամ չկառուցված հողամասերի գները: Արժեքն այս դեպքերում մեծապես կախված է տրանսպորտային կապերի առկայությունից և ինտենսիվությունից, էլեկտրաէներգիայի և գազի առկայությունից և մեծապես էկոլոգիական վիճակից: