Անշարժ գույք. մենք որոշում ենք շուկայական արժեքը: Անշարժ գույքի շուկայական արժեքի գնահատման մեթոդներ Բնակելի անշարժ գույքի արժեքի գնահատման հիմնական մեթոդներ

Շուկայական գնահատում

Շուկայական գնահատումգնահատական ​​է շուկայական արժեքըգույք, քաղաքացիական իրավունքների օբյեկտներ, որոնց վերաբերյալ օրենսդրությունը Ռուսաստանի Դաշնությունսահմանում է քաղաքացիական շրջանառությանը մասնակցելու հնարավորություն.

-ի նպատակը շուկայական արժեքըսահմանել ամենահավանական շուկայական արժեքը, որով ուսումնասիրվող օբյեկտը կարող է վաճառվել կամ օտարվել բաց շուկայում հավասար մրցակցության պայմաններում, երբ կողմերը գործում են ողջամտորեն՝ ունենալով. անհրաժեշտ տեղեկատվություն, և արտառոց հանգամանքները չեն արտացոլվում արժեքի արժեքի մեջ:

«Ակտիվ Բիզնես Քոնսալթինգ» ընկերությունն իրականացնում է շուկայական գնահատումհաշվի առնելով խնդրո առարկա օբյեկտի վերջնական արժեքի վրա ազդող բոլոր գործոնները: Մենք որակապես և հուսալիորեն իրականացնում ենք գնահատման աշխատանքների ողջ շրջանակը և հաշվետվությունում տրամադրում ենք միայն հավաստի տեղեկատվություն, որը կարող է օգտագործվել տարբեր նպատակներով՝ ներդրումներ, կառավարում և այլն:

Ի՞նչ ենք հասկանում շուկայական արժեք ասելով:

Շուկայական գնահատումԳնահատման գործունեության ամենատարածված ոլորտներից մեկն է: Սա ձեռնարկության արժեքի սահմանումն է՝ որպես մեկ գույքային համալիր, որը կարող է շահույթ բերել սեփականատիրոջը: Մինչ օրս այս ծառայությունըշատ տեղին, քանի որ շուկայական գնահատումէ միակ ելքըմանրամասն ծանոթանալ ձեռնարկության շահութաբերությանը և կանխատեսել դրա հնարավոր շահութաբերությունը ապագայում:

Ավելին, շուկայական գնահատումներառում է ոչ միայն ընթացիկ շուկայական արժեքի ուսումնասիրություն, այլև օբյեկտի հետ կապված տարբեր իրավունքներ, օրինակ՝ օգտագործման իրավունք, վարձակալության իրավունք: Որոշ դեպքերում անշարժ գույքի շուկայական գինը որոշ չափով հայտնի է դրա սեփականատերերին, բայց միայն ենթադրությունների մակարդակով: Նման մոտավոր տվյալները չեն կարող շահավետ օգտագործվել առքուվաճառքի գործարքներ կատարելիս. Շուկայական գնահատումկարող է զգալիորեն կարգավորել գինը և դարձնել այն հնարավորինս ճշգրիտ և հուսալի: Այն օգտագործվում է իրական արժեքը որոշելու համար շուկայական գնահատում.

Եվ ոչ միայն այն պատճառով, որ շուկայական գնահատումանհրաժեշտ ընթացակարգ է։ Այն նաև կապիտալ գործարքների աջակցության հիմնական գործիքներից է, քանի որ օգնում է խուսափել ոչ եկամտաբեր ձեռնարկությունների գնման ռիսկերից կամ այն ​​ներդրումներից, որոնք չեն կարող վերադարձնել ներդրումային ժամանակահատվածը և ռիսկերը: Որոշ դեպքերում շուկայական գնահատումէ պարտադիր ընթացակարգ- ապահովագրություն, օրինակ. Նման դեպքերում գնահատումն իրականացվում է ինքնարժեքի մեթոդով, փոխարինող արժեքի որոշմամբ կամ համեմատական ​​մեթոդով: Այսպես թե այնպես՝ նպատակը շուկայական արժեքըշատ դեպքերում դա տվյալ օբյեկտի ընթացիկ շուկայական արժեքը որոշելն է: Եվ միայն որոշ դեպքերում ուսումնասիրել արժեքի այլ տեսակներ՝ փոխարինում, ներդրում, լուծարում և անվանական։

Որակյալ իրականացնելու համար շուկայական արժեքըԳործող բիզնես, Active Business Consulting ընկերությունը մանրակրկիտ և խնամքով մշակում է հսկայական քանակությամբ տեղեկատվություն և փաստաթղթեր՝ պրոֆեսիոնալ մոտեցմամբ: Շուկայական գնահատման վրա ազդող անձանց ցանկը ներառում է կազմակերպության կանոնադրական փաստաթղթերի պատճենները, ազդագրերի պատճենները և թողարկման արդյունքների վերաբերյալ հաշվետվությունները: արժեքավոր թղթեր, ֆինանսական հաշվետվություններըվերջին մի քանի տարիների կամ ժամանակահատվածների ընթացքում, հաշվեկշիռ, շահույթի կամ վնասի մասին հաշվետվություններ, աուդիտորի հաշվետվություն և բազմաթիվ այլ փաստաթղթեր: Դրանց ներկայացումը պարտադիր չէ, բայց շատ ցանկալի է տեղեկատվության հստակեցման, նախկինում հավաքագրված տվյալների հավաստիությունը հաստատելու և շուկայական գնահատման հաշվարկներ տարբեր մեթոդներով իրականացնելու համար:

Շուկայական գնահատումը կարող է իրականացվել հետևյալ օբյեկտների առնչությամբ.

Հողատարածք;

Բնակելի անշարժ գույք՝ բնակարաններ, գյուղական տներ, քոթեջներ, քաղաքային տներ;

Օբյեկտներ կոմերցիոն անշարժ գույք- գրասենյակային տարածք, մանրածախ և պահեստային տարածք, հյուրանոցներ;

Արդյունաբերական անշարժ գույքի օբյեկտներ՝ շենքեր, շինություններ, արդյունաբերական համալիրներ.

Ինժեներական հաղորդակցություն- կամուրջներ, գազատար և նավթատարներ, ջեռուցման ցանցեր և կամուրջներ.

Ընթացքի մեջ գտնվող շինարարության օբյեկտներ;

Տրանսպորտային միջոցներ, սարքավորումներ;

Բաժնետոմսեր, բաժնետոմսեր, բաժնետոմսեր;

Ոչ նյութական ակտիվներ.

Շուկայական գնահատումկօգնի ձեզ ամենաարդյունավետ կերպով սկսել կառավարել ձեր գույքը, ընկերության ակտիվները: Բայց դա նաև անհրաժեշտ է, որպեսզի.

Գնումների և վաճառքի գործարքների կատարում;

Անշարժ գույքի, բաժնետոմսերի, բաժնետոմսերի, բաժնետոմսերի, բիզնեսի մի մասի, ակտիվների մի մասի հետգնում.

Գույքը, կորպորացիաները բաժանելիս;

Գրավի համար;

Վարկավորելիս, ներառյալ հիփոթեքային վարկերը.

Ժառանգության մեջ մտնելիս.

Սեփականաշնորհման ընթացքում;

Հրդեհի կամ ջրհեղեղի հետևանքով գույքի վնաս.

Ակտիվների վերագնահատման ժամանակ;

ներդրում կատարելիս կանոնադրական կապիտալ;

Ձեռնարկության հաշվեկշռում օբյեկտներ տեղադրելիս.

Վերակազմավորման և վերակազմակերպման ընթացքում.

Ապահովագրելիս;

Վարձավճարը գնահատելիս;

Երբ փոխանցվում է վստահության կառավարում.

Շուկայական գնահատման մեթոդիկա

Շուկայական գնահատումներառում է.

Ձեռնարկության բոլոր ակտիվների գնահատում` անշարժ գույք, մեքենաներ և սարքավորումներ, ֆինանսական ներդրումներ, ոչ նյութական ակտիվներ.

Ձեռնարկության արդյունավետության գնահատում` ընթացիկ և ապագա եկամուտ, բիզնեսի աճի հեռանկարների ուսումնասիրություն, մրցակցային միջավայրի վերլուծություն:

Համապարփակ վերլուծության հիման վրա որոշվում է շուկայական գնահատումբիզնես. Հաշվարկները կատարվում են օգտագործելով տարբեր մեթոդներարդյունքում ստեղծվել է ինտեգրված մոտեցում:

հիմնական մեթոդ շուկայական արժեքըէ համեմատական ​​վաճառքի մոտեցում. Ընդհանրապես, այս մեթոդը կիրառվում է հողի, անշարժ գույքի և քաղաքացիական շրջանառության այլ օբյեկտների համար սահմանված շուկայի առկայության դեպքում, երբ առկա են իրական առուվաճառքներ, և շուկան ինքն է ձևավորում գներ։ Active Business Consulting-ի խնդիրն է վերլուծել այս շուկան, համեմատել նմանատիպ վաճառքները և ստանալ տվյալ օբյեկտի մոտավոր շուկայական արժեքը: Մեթոդը հիմնված է գնահատվող օբյեկտը շուկայական գործընկերների հետ համեմատելու վրա:

Արժեքի մոտեցում որոշ դեպքերում համար շուկայական արժեքըչի կիրառվում, օրինակ, այն չի կարող կիրառվել հողի համեմատ: Դա պայմանավորված է նրանով, որ հողը մշտական ​​է և սպառման ենթակա չէ, մինչդեռ ծախսերի մեթոդը կարող է օգտագործվել տեխնածին օբյեկտները գնահատելու համար: Արժեքի մեթոդով գնահատելիս հողի արժեքը, որը գնահատվում է այլ մեթոդներով, ավելացվում է դրանց վրա կառուցված շենքերի և շինությունների արժեքին:

Հողատարածքի և այլ անշարժ գույքի գնահատման համար եկամտի մոտեցումը ամենատարածվածն է, որի էությունը կայանում է նրանում, որ որոշել, թե արդյոք տվյալ օբյեկտը կկարողանա շահույթ ստանալ մոտ ապագայում: Այն նաև հիմնված է ամենաշատի վերլուծության վրա արդյունավետ օգտագործումը, և գործունեության ամենաարդյունավետ ուղղության որոշում, որը սեփականատիրոջը կբերի առավելագույն եկամուտ։ Առավել հետաքրքիր է ներդրողների և նրանց համար, ովքեր որոշում են ֆինանսական կամ այլ միջոցներ ներդնել բիզնեսում. շուկայական գնահատումձեռնարկությունները և դրա զարգացման կանխատեսումները այս ընթացակարգի հիմքն են:

«Ակտիվ Բիզնես Քոնսալթինգ» ընկերության մասնագետներն ունեն ընկերության անշարժ և շարժական գույքի, ինչպես նաև ոչ նյութական ակտիվների շուկայական գնահատման հարուստ փորձ և ապացուցված մեթոդներ: Մեր հաշվետվությունը կօգնի մեծացնել ձեր կազմակերպության ֆինանսական հոսքերը, ներառյալ հարկային եկամուտները, վերահսկելու և պլանավորելու կարողությունը պետական ​​բյուջեն, ներդրումների ներգրավում հիմնական միջոցներում։ Համարժեք շուկայական գնահատումը կարևոր է, քանի որ դուք կարող եք կորցնել գումար և մեծ հնարավորություններ թերագնահատված ակտիվների և գույքի վրա:

Շուկայական գնահատում- սա քաղաքացիական իրավունքների օբյեկտների շուկայական արժեքի սահմանումն է, այն է՝ ծառայություններ, ոչ նյութական օգուտներ, գույք, մտավոր և մասնագիտական ​​գործունեության արդյունքներ, ինչպես նաև տեղեկատվություն: Շուկայական գնահատումն իրականացվում է բաց շուկայում վաճառքի կամ բաշխման համար նախատեսված օբյեկտի ընթացիկ շուկայական արժեքը որոշելու համար:

Շուկայական գնահատում. հայեցակարգ և շրջանակ

Շուկայական գնահատում- սա անհրաժեշտ ընթացակարգ է, որը համարվում է կապիտալի հետ կապված գործողությունների ձևավորման հիմնական գործիք (վաճառքի գործարքների արդյունքում): Այն օգնում է խուսափել ոչ եկամտաբեր ձեռնարկությունների կամ ներդրումների ձեռքբերման ռիսկերից, որոնք չեն մարում ռիսկերը ներդրումային ժամանակահատվածում:

Ձեռնարկության (որպես գույքի համալիր) գնահատումը ներառում է ինչպես ընթացիկ շահութաբերության որոշումը, այնպես էլ ապագա ժամանակաշրջաններում ակնկալվող շահութաբերության կանխատեսումը: Այս գնահատման կարևոր մասը օբյեկտի նկատմամբ իրականացվող տարբեր իրավունքներն են: Նման իրավունքները ներառում են, օրինակ, վարձակալության կամ օգտագործման իրավունքը:

Եթե ​​խոսենք անշարժ գույքի շուկայական գնահատման մասին, ապա, գույքային վեճերի դեպքում, առանց դրա անհնար է դատարանում ներկայացնել օբյեկտի շուկայական արժեքի ամուր հիմնավորումներ։ Գնահատումը առավել ճշգրիտ կերպով կորոշի այն տարածքների արժեքը, որտեղ կատարվել են առքուվաճառքի գործարքներ, ինչը նույնպես հաշվի կառնվի ընդհանուր գինը որոշելիս:

IN առանձին դեպքերշուկայական գնահատումը պարտադիր ընթացակարգ է։

Շուկայական գնահատման օբյեկտներ

Կան մի շարք օբյեկտներ, որոնց համար իրականացվում է շուկայական գնահատում։ Սա:

• բաժնետոմսեր, բաժնետոմսեր, բաժնետոմսեր;
• տրանսպորտային միջոցներ, տարբեր սարքավորումներ;
• ընթացքի մեջ գտնվող շինարարության օբյեկտներ;
• ինժեներական հաղորդակցություն - կամուրջներ, ջեռուցման համակարգեր, նավթի և գազի խողովակաշարեր;
• արդյունաբերական անշարժ գույքի օբյեկտներ՝ արդյունաբերական համալիրներ, շինություններ և շինություններ.
• կոմերցիոն օբյեկտներ, ինչպիսիք են հյուրանոցները, պահեստները և մանրածախ տարածք, գրասենյակային սենյակներ;
• բնակելի անշարժ գույք - քաղաքային տներ, քոթեջներ, գյուղական տներ, բնակարաններ և այլն;
• հողատարածքներ և այլն։

Շուկայական գնահատումը հնարավորություն է տալիս արդյունավետորեն կառավարել ձեռնարկության ակտիվները կամ այլ գույքը: Բացի այդ, անհրաժեշտ է հետևյալ գործողություններն իրականացնելիս.

• օբյեկտների փոխանցումը;
• վարձավճարի գնահատում;
• ապահովագրություն;
• վերակազմակերպում և վերակազմավորում;
• ձեռնարկության հաշվեկշռում օբյեկտների սահմանում.
• կանոնադրության մեջ ներդրումներ կատարելը.
• ջրհեղեղի, հրդեհի և այլնի հետևանքով գույքին պատճառված վնասի որոշում.
• մուտքը;
• սեփականաշնորհում;
• ներառյալ հիփոթեքը;
• գրավի գրանցում;
• ձեռնարկության կամ ակտիվների, բաժնետոմսերի, բաժնետոմսերի, բաժնետոմսերի, անշարժ գույքի մի մասի մարում.
• առքուվաճառքի գործարքներ.

Շուկայական գնահատման մեթոդիկա

Շուկայական գնահատման մեթոդաբանությունը ներառում է.

• ձեռնարկության բոլոր ակտիվների գնահատում ( ոչ նյութական ակտիվներ, ֆինանսական ներդրումներ, սարքավորումներ, մեքենաներ, անշարժ գույք);
• ձեռնարկության արդյունավետության գնահատում (մրցակցային միջավայրի վերլուծություն, բիզնեսի աճի հեռանկարների ուսումնասիրություն, եկամուտ՝ ինչպես ներկա, այնպես էլ ապագա):

Հաշվարկները կատարվում են տարբեր մեթոդների կիրառմամբ, որոնք կազմում են ինտեգրված մոտեցում:

Հիմնական մեթոդը համեմատական ​​վաճառքի մոտեցումն է։ Այն օգտագործվում է, երբ այն արդեն ձևավորված է, և դրա վրա իրական վաճառք է իրականացվում։ Համեմատական ​​վաճառքի մեթոդով ինքնարժեքի հաշվարկը առավել բնորոշ է անշարժ գույքի (առևտրային/բնակելի), հողի առուվաճառքի շուկայի և քաղաքացիական շրջանառության այլ օբյեկտների համար: Պրակտիկան ցույց է տալիս, որ շուկան ինքն է ձեւավորում նրանց համար գները։ Անհրաժեշտ է միայն վերլուծել պրոֆիլը (օրինակ՝ վաճառքը գնահատելիս երկու սենյականոց բնակարանորոշակի տարածքում ուսումնասիրել նմանատիպ առաջարկները) և ստանալ վաճառվող կամ ձեռք բերվող օբյեկտի մոտավոր արժեքը: Այս մեթոդը հիմնված է օբյեկտը շուկայում առաջարկվող անալոգների հետ համեմատելու վրա:

Արժեքի մոտեցումը օբյեկտի արժեքը գնահատելու մեթոդների մի շարք է: Այն հիմնված է օբյեկտի փոխարինման կամ վերականգնման համար պահանջվող ծախսերի սահմանման վրա: Այս դեպքում անպայման հաշվի է առնվում առարկայի մաշվածության աստիճանը։

Եկամուտի մոտեցումը առավել տարածված է հողի և առևտրային անշարժ գույքի գնահատման համար: Դրա իմաստն է որոշել, թե ինչ կարող է բերել օբյեկտը մոտ ապագայում: Այս մոտեցումը վերլուծում է արդյունավետ օգտագործումը և գտնում է գործողության օպտիմալ ուղղությունները: Եկամուտի մոտեցումը անհրաժեշտ է ներդրողների և բոլոր նրանց համար, ովքեր նախատեսում են ներդրումներ կատարել: Այս ընթացակարգի հիմքում ընկած է ձեռնարկության շուկայական գնահատումը նրա հետագա զարգացման կանխատեսման հետ միասին:

Շուկայական գնահատումը շատ դեպքերում անհրաժեշտ է: Այն որոշում է օբյեկտի ընթացիկ շուկայական արժեքը և օգտագործվում է ուսումնասիրելու համար որոշակի տեսակներարժեքը - անվանական, լուծարման, ներդրում կամ փոխարինում:

Եղեք տեղեկացված United Traders-ի բոլոր կարևոր իրադարձությունների մասին. բաժանորդագրվեք մեր

Անշարժ գույքի շուկայական արժեքը պատկերացում է տալիս դրա իրական գնի մասինբացարձակապես բոլոր գործողություններն իրականացնելիս՝ առք, վաճառք, փոխանակում, գրավ, փոխառություն, նվիրատվություն և նույնիսկ ժառանգություն:

Այն որոշվում է հատուկ կազմակերպությունների կողմից, որոնց մասնագետները փորձաքննություն կանցկացնեն և փաստաթուղթ կտան. Գործել, որում կֆիքսվեն թվերը։

Նման թուղթ կողմերից յուրաքանչյուրին պետք է գործարքներ կամ գործարքներ անշարժ գույքի հետ, ներկայացնելու համար, թե ինչ կարգի թվեր կարող է ընթանալ բովանդակային խոսակցությունը։

Հաճախ բանկերը, վարկային ասոցիացիաները պայմանագիր են կնքում որոշակի ընկերության հետ, որը կատարում է հաճախորդների պատվերները. այս դեպքում այլ կազմակերպության փորձագետից պատվիրատուի ձեռքում գտնվող փաստաթուղթը հաշվի չի առնվի. պետք է պատվիրել նոր փորձաքննություն նշված հաստատությունում։ Շուկայական գինն այն գումարն է, որից նրանք «պարում են» սակարկելիս։

Իմացեք մեր կայքում անշարժ գույքի կադաստրային գնահատման մեթոդաբանության մասին, թե արդյոք հնարավոր է հաշվարկել կադաստրային գինըօբյեկտ, անշարժ գույքի օբյեկտների պատվերով, ինչպես նաև կադաստրի արժեքից ցածր գնով անշարժ գույք վաճառելու վերաբերյալ.

Կադաստրային հասկացությունը

Կադաստրային արժեքը (այսուհետ` KS) - ինչ է դա: Երբ որոշվեց գույքահարկ մտցնել, պարզվեց, որ օգտագործել պաշարների գնահատումը անխոհեմաբարթվերը թերագնահատվում են տասնյակ անգամ, հատկապես երկրորդական բնակարանների մասով, որի գնահատականը վաղուց է արվել։

Ուստի որոշվեց համապատասխան փորձաքննությունհաշվի առնելով գնի վրա ազդող բոլոր գործոնները.

• գտնվելու վայրը;
• տրանսպորտային գծերի, ենթակառուցվածքի օբյեկտների մոտ;
• շինարարության մեջ օգտագործվող նյութեր;
• շենքի տարիքը;
• հարմարավետության աստիճանը (պատերի մեկուսացման առկայություն, վերելակ, տանիքի վիճակ, պատուհաններ և այլն);
• քառակուսիներ և այլն:

Դեպքերի ճնշող մեծամասնությունում ընդունված է ներառել ընդհանուր գումարը և գինը հողամաս շենքի տակ՝ 1մ2 շինության մակերեսի վրա։

Կադաստրի դրույքաչափն այն է, որը ներառված է պետական ​​կադաստրանշարժ գույք (GKN), այն ուղղակիորեն կախված է դրա չափից և .

Դուք կարող եք սովորել, թե ինչպես ստանալ անշարժ գույքի ՎՊ վկայական:

Որն է տարբերությունը?

Ո՞րն է տարբերությունը CC-ի և անշարժ գույքի շուկայական գնի միջև: Առաջին տեսակի արժեքով չի արտացոլումմիայն բուն օբյեկտի վիճակը, օրինակ՝ բնակարան. քանի՞ ժամանակ առաջ է կատարվել վերանորոգումը, կա՞ օդորակիչ, ինչ վիճակում են սանտեխնիկան և խոհանոցը և այլն, ինչպես նաև այնպիսի նրբերանգներ, ինչպիսին է տեսարանը. պատուհան, պատշգամբ.

Ի վերջո, կա տարբերություն՝ հյուրասենյակի կամ խոհանոցի պատուհանը նայում է անտառին, այգին, այգին, գետը, թե աղբահանության վայրը, խանութի պահեստը, ամայի տարածքը:

Որքանո՞վ է անշարժ գույքի գինը ըստ կադաստրի տարբերվում շուկայական գնից. Իդեալում նրանք երկուսն էլ լինեն պետք է լինի նույնական, բայց գործնականում պարզվում է, որ տարբերություն կա, այն էլ էական։

Իրականում կան տարբեր տարբերակներ, սակայն ՄՄ-ի շուկայականին գերակայելու խիստ միտում կա։ Տարբերությունը կարող է լինել 5-ից 20%:

Կարող է անշարժ գույքի գնահատումը ըստ կադաստրի և շուկայի հավասարեցնել? Այո, բայց հազվադեպ, և ամենից հաճախ, հավասար արդյունքներ են ստացվում փորձով անշարժ գույքը գնահատելիս՝ Խրուշչովում, Ստալինում և այլն:

COP-ի թերագնահատումըսովորաբար նկատվում է բարձրակարգ, թանկարժեք բնակարանների գնահատման մեջ, այստեղ բացատրությունը պարզ է. բարձր մակարդակԲարձրարժեք անշարժ գույքի պահանջարկը առաջացնում է աճող շուկայական գնահատում, և արդյունքում գույքագրման թվերը հետ են մնում:

Արդյո՞ք անշարժ գույքի COP-ն ազդում է շուկայի վրա:

Այս հարցի պատասխանը պարզ է. գործնականում ոչ մի ազդեցություն.

Գնահատման գործընթացում փորձագետն առաջնորդվում է օբյեկտիվ չափանիշներով և կարող է ուղղակի հարցնել Քննչական պետական ​​կոմիտեին, թե որքանով են իր եզրակացությունների արդյունքները մոտ փաստաթղթերում նշված գնահատմանը:

Բացի այդ, գների փոփոխություններն այնքան արագ են, որ վերահաշվարկը պետք է կատարվի առնվազն հինգ տարին մեկ անգամ(սա ամրագրված է նաև օրենքում), իսկ ըստ որոշ աղբյուրների՝ երկու տարին մեկ անգամ։

Եթե ​​համեմատվեն չորս կամ հինգ տարվա տարբերությամբ հաշվարկված գումարները, ապա կարելի է ենթադրել, որ այս արժեքները համեմատելու իմաստ չկա։

Շուկայում գնահատումը «պարում է» կախված պահանջարկից և ունի զգալի տարածում, քան ավելի հարթված կադաստրայինը. տեսական.

Ինչպես կարող եք իմանալ մեր կայքում:

Ավելորդ դեպքեր

Կարո՞ղ է անշարժ գույքի կադաստրային արժեքը գերազանցել շուկայական արժեքը: Այո, այս տարբերակը բավականին իրական է:

Այն իրականացվում է որոշ չափով անխտիր՝ «մինչև շեմը», իսկ ներսում եղածը ներառված չէ հաշվարկում՝ յուրաքանչյուր բնակարանի, յուրաքանչյուր գրասենյակի համար նման փորձաքննության անիրականության պատճառով։

Ինչու է անշարժ գույքի գնահատումը ըստ կադաստրի շուկայական դրույքաչափերից բարձր? Եթե ​​կացարանը չունի.

• թանկարժեք վերանորոգում;
• լավ ներմուծված սանտեխնիկա;
• կլիմայի կառավարման նորարարական միջոցներ, անվտանգություն և հրդեհի տագնապև այլն,

Բայց կա զզվելի դասավորություն և կատարյալ ավերածություն։ Այնուհետեւ նման օբյեկտի շուկայական գրավչությունը մեծապես կտուժի, եւ այս դեպքերում կադաստրային գնահատումշրջանցում է նրան. Կարևոր է նաև գնահատումների ժամանակային բացը:

Ի՞նչ պետք է անեմ, եթե անշարժ գույքի կադաստրային արժեքը գերազանցում է շուկայական արժեքը:

Անշարժ գույքի սեփականատերը ներկա պայմաններում շահող է, եթե, ըստ Պետական ​​գույքի կոմիտեի, գնահատականը շուկայականից ցածր է, դա հնարավոր է դարձնում. ավելի քիչ հարկ վճարել.

Եթե, ընդհակառակը, Պետական ​​գույքի կոմիտեում ամրագրված սեփականատիրոջ գնի արդյունքը, ապա դա հետևում է.

1. Պատվիրեք շուկայում օբյեկտի արժեքի հաշվարկը:
2. Եթե ​​իսկապես էական տարբերություն կա, ապա փորձեք հարցը լուծել դատարանից դուրս, այն է՝ դիմել Rosreestr-ի նման վեճերի քննարկման հանձնաժողով՝ Պետական ​​գույքի գրքում ներդրված գումարը վերանայելու խնդրանքով (դա հնարավոր է 6 ամսվա ընթացքում: տվյալները պետական ​​գույքի գրքում մուտքագրվելու օրվանից):
3. Եթե ​​ժամանակ է կորչում, ապա իրատեսական է գինը վիճարկել միայն դատարանի միջոցով։

Այդ մասին կարող եք իմանալ մեր կայքում։

ամբաստանյալկխոսի դաշնային ծառայություն պետական ​​գրանցում, կադաստր եւ քարտեզագրություն։

Կից ամենակարևոր թղթերից մեկը հայցադիմումի հայտարարություն- օբյեկտի շուկայական գնի հաշվարկման մասին փաստաթուղթ, որը միայն թվագրված է Պետական ​​գույքի կոմիտեի տեղեկատվության նույն ժամանակահատվածով, ապա դրանք համադրելի կլինեն:

Որքան մեծ է գույքի տարածքը, այնքան ավելի տպավորիչ կլինի այդ գումարը հարկը. Բացահայտելով շուկայի և կադաստրային արժեքըՁեր տան, բնակարանի, այն չպետք է հետաձգեք երկար տուփի մեջ, այլ փորձեք նվազեցնել Պետական ​​գույքի կոմիտե մուտքագրվող գումարը։

Դուք կարող եք իմանալ, թե ինչպես պարզել բնակարանի COP-ին կամ, ինչպես նաև դրա մասին, մեր հոդվածներից:

Եթե ​​սխալ եք գտնում, խնդրում ենք ընդգծել տեքստի մի հատվածը և սեղմել Ctrl+Enter.

Հաճախ մեր երկրի քաղաքացիները ստիպված են լինում կապ հաստատել գնահատողների հետ՝ իրենց գույքի շուկայական արժեքը որոշելու համար: Սա մեծապես պայմանավորված է վաճառքով, որպեսզի հաստատվի դրա գնման համար անհրաժեշտ գնի իրականությունը: Բայց նրանցից քչերը գիտեն, թե դա ընդհանրապես ինչ է։ Ի՞նչ մեթոդներ են նրանք օգտագործում: Առանձնահատկություններ կա՞ն, թե՞ ոչ։

Ինչ է շուկայական արժեքը

«Շուկայական արժեք» սահմանումը նշանակում է գնահատվող գույքի գնահատված արժեքը՝ կախված շուկայական սկզբունքներին համապատասխանությունից:

Կարելի է ասել, որ անշարժ գույքի շուկայական գինը վերաբերում է վաճառքի արժեքին, որով գնահատվող գույքը վաճառվում է որոշակի պայմաններով, այն է՝

• գնորդները կամ վաճառողները լիովին հետաքրքրված ենայս դեպքում, և կողմերից ոչ մեկը որևէ մեկի ճնշման տակ չլինի.
• գնորդներն ու վաճառողները բավականաչափ տեղեկացված են շուկայի ներկա իրավիճակի մասինայս ուղղությամբ և հետևաբար բանակցություններ վարել՝ ելնելով իրենց շահերից.
• շուկայավարման ժամանակը և շուկայական առաջխաղացումը գնորդներին տալիս են բավարար ուժ և հնարավորություն ամբողջական ներածության համարիրենց հետաքրքրող անշարժ գույքի հարցերի վերաբերյալ.
• չի առաջարկվել բարենպաստ կամ հակառակը՝ անբարենպաստ պայմաններֆինանսավորման հարցով;
• գնորդներ, նույնիսկ վաճառողներ, չի պատրաստվում փոխզիջումների գնալգնային քաղաքականության մեջ (ոչ ոք չի նախատեսում զիջել):

Անշարժ գույքի շուկայական արժեքի գնահատման հիմնական մեթոդները

Անշարժ գույքի շուկայական արժեքը գնահատելիս գնահատողները օգտագործում են, մասնավորապես.

• ծախսատար ճանապարհ;
• համեմատական;
• շահավետ միջոց:

Դիտարկենք յուրաքանչյուրը ավելի մանրամասն:

Արժեքի մեթոդ

ենթադրում է, որ պոտենցիալ գնորդը ողջամիտ է և չի գնի անշարժ գույք ավելի թանկ գնով, քան անհրաժեշտ կլինի, որպեսզի նա ինքնուրույն կառուցի նմանատիպը իրեն անհրաժեշտ ժամանակահատվածում:

Այստեղ առավել ճշմարիտ գործակիցները կտրամադրվեն.

• նոր շինարարության սկիզբ;
• վերակառուցում;
• հատուկ գույք, որն ունի հատուկ շուկա.

Պետք է նկատի ունենալ, որ գործակիցն ինքնին մի փոքր կիջնի ֆիզիկապես մաշված կամ բանականորեն հնացած առարկաների արժեքը որոշելիս:

Կա մեկ նախազգուշացում. հողն այս կերպ գնահատելիս հաշվի չեն առնվում անշարժ գույքի օբյեկտները, որոնք գտնվում են տեղում (դրանք առանձին են գնահատվում):

Համեմատական ​​մեթոդ

Ինքնին մեթոդի անվանումից կարելի է հասկանալ, որ գնահատումն իրականացվում է համեմատելով նմանատիպ գործարքները այլ նմանատիպ գույքի հետ.

Գնահատողն ինքը հիմնված է այն փաստի վրա, որ գնորդը խելացի է և չի վճարի ավելի բարձր գին, քան իրականում կա:

Հաշվարկն ինքնին իրականացվում է գույքը բաժանելով տարրերի, որոնք անպայմանորեն հաշվի կառնվեն գինը վերլուծելիս:

Օրինակ՝ բնակարանի արժեքը գնահատելիս հաշվի է առնվում հետեւյալը.

• կենսատարածք;
• գտնվելու վայրը;
• հարկերի քանակը;
• քանի տարեկան է տունը;
• տան շինանյութ.

Նման գործարքների վերլուծության արդյունքների հիման վրա կկատարվի դրա արժեքի գնահատում:

Հարկ է նշել, որ այս մեթոդի ժողովրդականությունը վրա է Ռուսական շուկանվազում է. Սա մեծապես պայմանավորված է իրականների ստվերային քաղաքականությամբ։

շահավետ տարբերակ

Այս մեթոդը հիմնված է այն թեզի վրա, որ վաճառվող գույքը պետք է անպայման վճարի իր համար սահմանափակ ժամկետում դրա օգտագործումից ստացված շահույթով (որոշվում է հենց վաճառողի կողմից):

Օրինակ, վերջերս գնված գույքն ունի մեկ նպատակ՝ բացառապես. Այստեղ դուք պետք է որոշեք, թե ինչպիսի շահույթ կարող եք վերցնել դրանից մինչև առավելագույնը:

Ենթադրենք, պարզվում է, որ վարձակալելն անշահավետ է, գուցե լավագույն տարբերակըապրելու է դրանում? Բայց այստեղ կրկին գնահատման հուսալիությունը կարող է կողմնակալ լինել ստվերային շուկայավարման քաղաքականության պատճառով: Դժվար է պարզել վարձակալության արժեքը, իսկ եթե պետք է հաշվարկել ապագայի համար, ապա դա ուղղակի անիրատեսական է։

Ե՞րբ է գնահատման արդյունքը ողջամիտ համարվում:

Դա հնարավոր է միայն այն դեպքում, եթե.

• բոլոր երեք մեթոդները օգտագործվել են միաժամանակ.
• ճշգրտության մակարդակը հաստատվում է համապատասխան գործակցով.
• արդյունքը գնահատման ընդհանուր չափն է բոլոր մեթոդներով:

Հակառակ դեպքում կարելի է խոսել գնահատման ընթացակարգից հետո ստացված անբավարար հավաստի տեղեկատվության մասին։

Տարբեր տեսակի անշարժ գույքի համար մեթոդների կիրառման առանձնահատկությունները

Կախված նրանից, թե որ գույքն է գնահատվում, կան նաև առանձնահատկություններ.

Բնակելի սեփականություն

Բնակելի սեփականության համար կարեւոր կետէ:

• տարածքի հեղինակությունը;
• սոցիալական մթնոլորտ (անվտանգության մակարդակ);
• ցանկացած լրացուցիչ հարմարություններ:

Այս դեպքում պետք է հաշվի առնել բուն սեփականության և շենքի բնութագրերը:

Բնակարանը գնահատելիս.

• սենյակների քանակը;
• գույքի ընդհանուր մակերեսը;
• կենսատարածք;
• խոհանոցի տարածք;
• հարկերի քանակը;
• լոգարանի տարբերակ;
• առաստաղի նկարահանում;
• լոջայի (պատշգամբի) առկայությունը կամ բացակայությունը.

Բուն տան բնութագրերը.

• ինչից է այն կառուցված
• երբ այն շահագործման է հանձնվել;
• անվտանգության, կայանատեղիի առկայություն;
• վերելակի առկայությունը (բարձրահարկ շենքերի համար);
• հարեւաններ.

Գտնվելու վայրը:

• հեռավորությունը կենտրոնից;
• հեռավորությունը ընդհանուր հանգստի վայրերից;
• հեռավորությունը սոցիալական հաստատություններից.

Առևտրային տարածքների համար.

• գտնվելու վայրը գլխավոր փողոցի դիմաց;
• ճակատի ընդհանուր երկարությունը;
• հեռավորություն խաչմերուկներից;
• սենյակի տարածքը;
• պահեստային տարածքի առկայություն;
• մրցակիցների հեռավորություն;
• անհրաժեշտության դեպքում բեռնաթափման և բեռնման գործողություններ իրականացնելու ունակություն.

Գրասենյակային տարածքի համար.

• հեռավորությունը վարչական կենտրոնից;
• ավտոկայանատեղից օգտվելու հնարավորություն;
• գույքի անվտանգություն;
• կապի առկայություն.

Համար՝

• հեռավորությունը դեպի կենտրոն;
• հաղորդակցություններին առանց որևէ խնդիրների միանալու հնարավորություն (նշանակում է՝ դրանք անցնում են կայքի երկայնքով, թե ոչ.
• տեղանքի մուտքի առկայությունը (ճանապարհի մի հատվածը ասֆալտապատված է կամ այբբենարան և այլն);
• հարևանությամբ կա՞ն այլ հողամասեր կամ բնակելի շենքեր.
• հողատարածք.

Բնակելի շենքի արժեքը գնահատելիս հաշվի են առնվում հետևյալը.

• գտնվելու վայրը (որտեղ է այն գտնվում. քաղաքի ներսում կամ դրսում);
• ինչ հեռավորության վրա են գտնվում սոցիալական հաստատությունները (բժշկական հաստատություններ, դեղատներ, դպրոցներ, խանութներ և այլն);
• տրանսպորտի փոխանակման առկայությունը (կանգառի հեռավորությունը հանրային տրանսպորտ, երկաթուղի);
• տան տարածք;
• կենսատարածք;
• տան հարկերի քանակը;
• ինչ հողամաս է այն զբաղեցնում (ընդհանուր հողամասը, որտեղ գտնվում է տունը);
• կապի առկայություն;
• հարմարություններ տանը.

Ուշադրություն դարձնելով բոլոր հատկանիշներին՝ ձևավորվում է օբյեկտի ընդհանուր պատկերը, ապա որոշում է կայացվում արժեքի վերաբերյալ։

Ինչպես տեսնում եք, գույքի գնահատման գործընթացում. տարբեր ձևերով, իսկ թե որն է ավելի լավը հնարավոր չէ ասել։ Առաջին հերթին դա կախված է տարածաշրջանային բնութագրերից:

Գնահատում բնակարան վաճառելիս

Ինչպե՞ս որոշել բնակարանի շուկայական արժեքը դրա հետագա վաճառքի համար: Tvoy Dom անշարժ գույքի գործակալության տնօրեն Իրինա Ալեշինան պատմում է գնահատման ընթացակարգի և հնարավոր սխալների մասին։