Ներդրումներ առևտրային անշարժ գույքի կառուցման մեջ. Ներդրումներ առևտրային անշարժ գույքում. արդյո՞ք դա ձեռնտու է: Գործարար անշարժ գույքում ներդրումներ կատարելու նպատակը

Այն պայմաններում, երբ երկրում տնտեսական իրավիճակը անկայուն է, դրամական ակտիվները արժեզրկվում են, անշարժ գույքում ներդրումները դեռևս մնում են ամենահուսալի և ամենահուսալիներից մեկը։ անվտանգ տեսակներներդրում, որը ոչ միայն խնայում է կապիտալը, այլև բերում է մշտական ​​եկամուտ։ Անշարժ գույքի արժեքը մի փոքր փոփոխության է ենթարկվում, քան բաժնետոմսերի գինը, և շահույթ է ստանում ոչ միայն սկզբնական արժեքի բարձրացումից, այլև այն վարձակալության տալուց։

Վերջին տասնամյակների ընթացքում հեղուկ անշարժ գույքը դարձել է ներդրումային շուկայի անբաժանելի մասը: Ունենալով անվճար ֆինանսական ակտիվներ, նրանց սեփականատերը շահագրգռված է շահութաբեր կանխիկ ավանդ. Պարզապես այնպես եղավ, որ փող ներդնելու ամենագայթակղիչ և առավել շահավետ միջոցը անշարժ գույքում ներդրումներ կատարելն է: Սա միջոցների ներդրման ամենահեռանկարային և ծախսարդյունավետ միջոցն է՝ անկախ տնտեսական կամ քաղաքական իրավիճակից:

Այսօր ռուսներն ավելի շատ շահագրգռված են անշարժ գույքի մեջ անվճար ակտիվներ ներդնելու համար՝ եկամուտ ստանալու համար, այլ ոչ թե անշարժ գույք ձեռք բերելու համար: Ներկայումս անշարժ գույքի շուկան կապիտալի շահութաբեր ներդրման գործիքներից մեկն է՝ դրա արժեքը բարձրացնելու և բարձրացնելու նպատակով։

Այնուամենայնիվ, հարկ է հիշել, որ անշարժ գույքի ցանկացած գործարք տարր է ներդրումային գործընթացենթադրելով ներդրման պայմանները, ներդրման չափը և ձևը: Իհարկե, նման գործարքները կապված են ռիսկի գործոնի հետ։ Քաղաքներում ցանկացած անշարժ գույք միշտ էլ ավելի մեծ ֆինանսական հետաքրքրություն կունենա, քանի որ բիզնեսն ավելի ակտիվ է զարգանում մեգապոլիսներում: Դրա համար էլ ավելի շահավետ է գնել կոմերցիոն տարածքներ, բնակարանները կամ տները դեռ մեծ քաղաքներում են, քան դառնալ շքեղ օբյեկտի հպարտ սեփականատեր, ինչ-որ տեղ խորքում:

Առևտրային անշարժ գույք.

Ներդրումներ կանխիկՎ կոմերցիոն անշարժ գույք, ձեռք բերելու համար մշտական ​​եկամուտգերադասելի է մետրոպոլիայի տարածքներում առևտրի, բիզնեսի կամ զվարճանքի համար նախատեսված օբյեկտներում: Ի վերջո, մարդկանց բարեկեցությունը տարեցտարի աճում է, հետևաբար, նրանք ավելի շատ գումար են ծախսում գնումների և զվարճանքի վրա։ Ահա թե ինչու փորձառու ներդրողներ, ունենալով ազատ կապիտալ կամ պատրաստ վարկ վերցնելու, նախընտրում են ներդրումներ կատարել տարբեր ժամանցի կենտրոններում կամ առևտրի կենտրոններում։ Նման անշարժ գույքը բավականին արագ կսկսի զգալի շահույթ բերել:

Բնակելի Անշարժ գույք.

Հետաքրքրություն և ներդրումներ անշարժ գույքի համար բնակարանային. Ի վերջո, բնակարանների արժեքը նվազել է միայն 1998-ի դեֆոլտի հետ կապված և գլոբալ ֆինանսական ճգնաժամ 2009թ.-ին, թեև այս անկումը երկար չտեւեց և մի քանի տարի անց ծախսերը բնակելի անշարժ գույքվերադարձել է նախաճգնաժամային մակարդակին. Վերջին տարիներին թանկացումը կազմում է տարեկան 3-ից 5 տոկոս։ Խոսելով բնակելի անշարժ գույքի մասին՝ հարկ է նշել, որ ավելի լավ է վաճառել և վարձակալել մեկ կամ երկու սենյականոց բնակարաններ, իսկ մեծ բնակարանների շահագործումն այնքան էլ ձեռնտու չէ։

Հողատարածք.

Մինչև 2009 թվականի ճգնաժամը հողում ներդրումներ կատարելը շահավետ ներդրում էր ֆինանսական ռեսուրսներ. Ներդրումային և սպեկուլյատիվ նպատակներով հող գնելիս պետք է հիշել, որ կառուցապատողների մեծամասնությունը նախ ազատվում է ոչ իրացվելի հողակտորներից: Հողի մեջ կապիտալ ներդնելիս պետք է որոշել դրանց պահանջարկը: Հողատարածքը պետք է շուկայում պահանջված լինի և կարճ ժամանակում վաճառվի։ Անհատական ​​բնակարանաշինության կամ տնակաշինության համար նախատեսված հողատարածքները ենթակա են նվազագույն ծախսերի փոփոխության:

Անշարժ գույքի ներդրումային գրավչությունը՝ որպես եկամուտ ստանալու նպատակով կապիտալ ներդնելու օբյեկտ, պահանջում է շուկայում դրա զարգացման մշտական ​​կանխատեսում։

Ձեր միջոցները բազմապատկելու այս եղանակը, ինչպես առևտրային անշարժ գույքում ներդրումներ կատարելը, վերջերս տարածված է դարձել ոչ միայն պրոֆեսիոնալ ֆինանսիստների, այլև մասնավոր ներդրողների շրջանում: Ճիշտ է, դեռևս ոչ բոլորն են կարողանում պատշաճ կերպով տնօրինել այն հնարավորությունները, որ տալիս է անշարժ գույքի շուկան։

Ընկերս, ում հետ երբեմն ճանապարհներ էի անցնում Սանկտ Պետերբուրգում ներդրումների թեմայով, վարձով վաճառեց իր մի քանի ներդրումային բնակարաններ և առևտրային անշարժ գույք գնեց նոր շենքերում։ Ըստ նրա՝ դա շատ ավելի շահավետ է։ Որոշ անախորժություններ, իհարկե, կան, բայց ես կփորձեմ հասկանալ, թե դա ինչ խորշի մասին է:

Ինչպես եկամուտ ստանալ

Առևտրային անշարժ գույքում գումար աշխատելու երկու եղանակ կա.

• ավելի բարձր գնով տարածքների վերավաճառքից եկամուտ ստանալը.
• ձեր տարածքների վարձակալություն (ներդրումներ վարձակալական գույքում):

Մեր հսկայական տան ամբողջ առաջին հարկը կոմերցիոն սեփականություն է։ Երեկ դիտմամբ անցա. նայեցի, թե ինչ կա՝ խանութներ, մի քանի սրճարան, երկու ֆիթնես սենյակ, անգլերենի մարզումներ, մանկական ապրանքներ թողարկելու կետ և շատ ավելին։ Եվ այս ամենն ակտիվորեն տրվում է վարձակալությամբ, վարձակալությամբ և նորից վարձակալությամբ։ Բայց երբ տունը կառուցվում էր, միտք կար փոքրիկ սենյակ գնել, բայց չհամարձակվեց…

Մեթոդներից յուրաքանչյուրն ունի իր առավելություններն ու թերությունները: Մեծ մասը շահավետ միջոցներդրումը վարձակալության համար տարածքի տրամադրումն է, որը մշտական ​​բարձր եկամուտ է տալիս վարձակալությունից։

Ինչում արժե ներդրումներ կատարել (առևտրային անշարժ գույքի տեսակները)

Բոլոր կոմերցիոն անշարժ գույքը կարելի է բաժանել մի քանի կատեգորիաների. Առևտրային օբյեկտներն են.

• գրասենյակ՝ գրասենյակային շենքեր, գրասենյակներ, դասասենյակներ;
• առևտուր՝ առևտրի կենտրոններ, խանութներ;
• արդյունաբերական՝ ձեռնարկություններ, պահեստներ;
• ծառայություններ՝ սպորտային օբյեկտներ, ակումբներ, ռեստորաններ, հյուրանոցներ։

Ներդրումների համար տարածք ընտրելիս պետք է ելնել այն նպատակից, որի համար ցանկանում եք օգտագործել այն:

Գրասենյակ

Հեղուկ գրասենյակային գույքկարող է լինել տարբեր տեսակի.

• Բնակարանը վերափոխված է ոչ բնակելի հիմնադրամկամ հատուկ կառուցված ոչ բնակելի տարածքներ։ Հետևյալ գործոնները կարող են ազդել վարձակալության գնի վրա.
• գտնվելու վայրը;
• Մոտակա ավտոկայանատեղերի առկայություն;
• ապագա գրասենյակի գտնվելու վայրը մետրոյից քայլելու, հասարակական տրանսպորտի կանգառներից։
• Փոքր առանձնացված շենքեր. Գրասենյակի այս դիրքը բարձրացնում է նրա «կարգավիճակը». ընկերությունը շատ ավելի «ամուր» է թվում, եթե այն զբաղեցնում է մի ամբողջ շենք միայնակ, առանց հարևանների:
• Տարածքներ բիզնես կենտրոններում. Նրանք ունեն իրենց առավելությունները. Օրինակ, շատ խնդիրներ, որոնք կապված են գույքի սեփականատիրոջ հետ (կայանատեղի, կոմունալ ծառայություններ, մաքրում, վերանորոգում և այլն) որոշում է բիզնես կենտրոնի ադմինիստրացիան։

Առևտուր

Ամենահայտնի կոմերցիոն անշարժ գույքը գտնվում է առաջին հարկերում կամ շենքերի նկուղում, ինչպես բնակելի, այնպես էլ գրասենյակային: Այն հետաքրքիր է փոքր խանութների, դեղատների, վարսավիրանոցների կամ սրճարանների սեփականատերերի համար։ Նույնիսկ եթե այն գտնվում է բնակելի տարածքում, այն դեռ կարողանում է գտնել իր վարձակալին. մարդիկ միշտ կարիք ունեն փոքր ծառայությունների իրենց տների մոտ:

Առևտրի կենտրոններում տարածքները հարմար են, քանի որ երբեմն հնարավոր է գնել հարևան տարածքները՝ ավելացնելով դրանց ներդրումները։ Սովորաբար, կոմերցիոն անշարժ գույքի գինը մի քանի անգամ ավելի բարձր է, քան գրասենյակային տարածքի արժեքը:

Արդյունաբերական

Անշարժ գույքի պակաս հայտնի, բայց ոչ պակաս շահավետ տեսակներ: Քանի որ այժմ դժվար է Ռուսաստանում որոշ ապրանքներ արտադրել փոքր տարածքներում, այս գույքի ամենատարածված տեսակները կարող են լինել. պահեստներ, ավտոտեխսպասարկում և ավտոլվացում։

Ծառայությունների ոլորտում

Անշարժ գույքի մեջ շահավետ ներդրում կարող է լինել ֆիթնես կենտրոնի կամ մինի մարզասրահի համար տարածքների ձեռքբերումը: Այս դեպքում, իհարկե, անհրաժեշտ է ապահովել համապատասխան ենթակառուցվածքների առկայությունը՝ ցնցուղներ և, հնարավոր է, լողավազան։ Մինի հյուրանոցի կամ հանրակացարանի կառուցման մեջ կատարված ներդրումները նույնպես կարող են արագ արդյունք տալ, եթե դուք ճիշտ վայր ընտրեք:

Ինչպես ընտրել ճիշտ գույքը

Բնականաբար, յուրաքանչյուր կոնկրետ քաղաքի անշարժ գույքի շուկան ունի իր առանձնահատկությունները: Այնուամենայնիվ, կարելի է առանձնացնել ամենաշատը կարևոր ասպեկտներ, որը կօգնի ձեզ ընտրել այնպիսի օբյեկտներ, որոնք կարող են մեծ շահույթ բերել։

• Գնահատեք ապագա օբյեկտի պահանջարկը: Չի կարելի հույս դնել քաղաքի ծայրամասում գտնվող գրասենյակից կամ կենտրոնում գտնվող պահեստից, որտեղ անընդհատ խցանումներ կան: Յուրաքանչյուր օբյեկտ պետք է գտնվի այնտեղ, որտեղ այն կբերի ամենամեծ շահույթը:
• Փոքր գրասենյակները շատ ավելի հեշտությամբ են վարձակալվում, քան մեծերը: Այսպիսով, մի երկու փոքր տարածք ներդնելով, միանգամայն հնարավոր է, որ ավելի շատ շահույթ ստանաք, քան մեկ մեծը ձեռք բերելով։
• Գնեք նոր շենքերում: Ներդրումներ կատարելով շինարարության վաղ փուլերում, դուք մեծ գումար կխնայեք:
• Վերլուծեք գները առաջարկներում: Նույն տեսակի անշարժ գույքի գինը կարող է զգալիորեն տարբերվել ըստ քաղաքային թաղամասերի:

Որպես կանոն, ճգնաժամի ժամանակ ամենաբարձր գնային դասի առևտրային անշարժ գույքի պահանջարկն ընկնում է.

Ինչ եկամուտ կարող եք ակնկալել

Վարձակալության ժամանակ առևտրային անշարժ գույքի շահութաբերությունը օբյեկտի վարձակալությունից ստացված տարեկան եկամտի և դրա ձեռքբերման արժեքի հարաբերակցությունն է:

Միևնույն ժամանակ առանձնացվում են ընդհանուր շահույթ և զուտ շահութաբերություն հասկացությունները.

• լրիվ շահույթը վարձակալությունից ստացված եկամուտն է՝ առանց հաշվի առնելու ծախսերը (անշարժ գույքի պահպանման ծախսեր, հարկերի վճարում և այլն):
• զուտ եկամուտը բոլոր ծախսերը հանելուց հետո ընդհանուր շահույթից մնացած միջոցներն են:

Որքանո՞վ է շահավետ ներդրումը

Որպես մասնավոր ներդրող, ինձ միշտ անհանգստացրել է այն հարցը, թե ինչպես է այս կոնկրետ ոլորտում ներդրումների վերադարձը մյուսների համեմատ: ֆինանսական գործիքներ?

Ամենամոտ շուկան նայում է բնակելի անշարժ գույք. Սակայն, ըստ փորձագետների, կոմերցիոն անշարժ գույքում ներդրումները մեկուկես-երկու անգամ են ավելի շահավետ, քան ներդրումներըդեպի բնակելի.

Եթե ​​համեմատենք եկամուտները բանկային ավանդներ և ներդրումները առևտրային անշարժ գույքում, ապա այսօր ներդրումներն ավելի շատ եկամուտ են բերում, քան բանկային ավանդները։

Եթե ​​հաշվի առնենք ներդրումների վերադարձը ֆոնդային շուկա, ապա դա շատ է կախված նրանից, թե որքան ճիշտ են ընտրված գործիքները։ Բերքատվությունը ֆոնդային շուկակարող է ավելի բարձր լինել միայն կարճաժամկետ ռազմավարության վրա զգույշ աշխատելու դեպքում: Երկարաժամկետ հեռանկարում, որը նախատեսված է անշարժ գույքի հետ աշխատելու համար, դուք կարող եք ստանալ միայն «կապույտ չիպսերից»:

Որքա՞ն կարող եք վաստակել մինի-գրասենյակներում.

Առևտրային անշարժ գույքում գումար ներդնելու դրական կողմերն են.

• խնայողությունների պաշտպանություն ֆինանսական դժվարություններից;
• ներդրումները հիմնված են սեփականության վրա.
• եկամտի կայունություն;
• եկամտի բարձր մակարդակ;
• իրենց կապիտալը ինքնուրույն վերահսկելու ունակությունը.

Բայց չպետք է մոռանալ մինուսների մասին.

Ներդրումային ռիսկեր

• Չնայած նրան իրավաբանական անձինքավելի կանխատեսելի, քան մասնավոր վարձակալները, նրանք կարող են խնդիրներ ունենալ վարձավճարի հետ.
• զանգվածային սնանկությամբ ճգնաժամային ժամանակաշրջանում տարածքների պահանջարկը նվազում է, վարձակալության գները նվազում են, և տարածքների վարձակալումն ավելի դժվար է.
• սխալ գնահատված գործառնական ծախսերը կարող են կտրուկ նվազեցնել ներդրումների վերադարձը.
• երկրորդական շուկայում ներդրումներ կատարելիս տարբեր ծանրաբեռնվածությունների հնարավորությունը.
• քաղաքային իշխանությունների կողմից այն հողամասի վարձակալությունը դադարեցնելու հնարավորությունը, որի վրա գտնվում է գույքը:

հարկերը

Առևտրային գույքի վարձակալության եկամտահարկը հաշվարկվում է, ինչպես Ռուսաստանում ցանկացած այլ անձնական եկամտահարկ, 13% դրույքաչափով: Բայց դուք՝ որպես անշարժ գույքի սեփականատեր, պետք է վճարեք նաև գույքահարկ։ Դրա չափը կախված է կադաստրային արժեքըձեր պատկանող առարկաները: Տոկոսադրույքըքայլերի փոփոխություններ.

• 0,1% 10 միլիոն ռուբլիից պակաս արժեքի համար.
• 0,15% 10-20 միլիոն ռուբլու արժեքի համար;
• 0,2% 20-50 միլիոն ռուբլու արժեքի համար;
• 0,3% 50-300 միլիոն ռուբլու արժեքի համար;
• 2% ավելի քան 300 միլիոն ռուբլի արժեքով:

Միևնույն ժամանակ՝ ոչ հարկային նվազեցումներչի տրամադրվել.

Մինչեւ ապրիլի 1-ը հաշվարկում ու վճարում եք հարկերը, ներկայացնում հարկային հայտարարագիր- և մինչև հաջորդ տարի «լավ քնիր»:

Իսկ ի՞նչ կասի Գերչիկը կոմերցիոն անշարժ գույքում ներդրումներ կատարելու հնարավորության մասին.

Հաշվի առնելով առևտրային անշարժ գույքում ներդրումների բոլոր առանձնահատկությունները, բոլոր ռիսկերն ու օգուտները վերլուծելուց հետո կարող եք ինքնուրույն որոշել ձեր միջոցները ներդնելու օբյեկտի ընտրությունը:

Հաջող ներդրում և կայուն շահույթ:

Բարեւ Ձեզ. Այս հոդվածում մենք կխոսենք անշարժ գույքում ներդրումներ կատարելու մասին:

Այսօր դուք կսովորեք.

• Ինչու է անշարժ գույքում ներդրումներ կատարելը շահավետ.
• Որո՞նք են անշարժ գույքի տեսակները;
• Ինչ տեսակի անշարժ գույք կարող է և պետք է ներդրվի.
• Ինչպես կարող եք վաստակել նվազագույն ներդրումներով:

Անշարժ գույքի մեջ ներդրումները վաղուց համարվում էին ամենահուսալիներից մեկը: Մարդկանց մտքերում Անշարժ գույքկապված հուսալիության և գների մշտական ​​աճի հետ: Բայց արդյո՞ք դա իսկապես այդպես է։ Արդյո՞ք ձեռնտու է ներդրումներ կատարել անշարժ գույքի մեջ՝ հաշվի առնելով այսօրվա շուկայի իրողությունները:

Անշարժ գույքի ներդրման նպատակները

Փողը պետք է փող աշխատի: Այս ամենակարեւոր ներդրումային սկզբունքը պաշտոնապես ձեւակերպվել է 17-րդ դարի վերջին։ Եվ չնայած իր ծերությանը, այն դեռ ակտուալ է։

Այդ իսկ պատճառով ցանկացած ներդրման նպատակը - եկամուտ ստանալը.

Այս նպատակն է հետապնդում նաև անշարժ գույքի ներդրումները։

Միջանկյալ նպատակները (եկամուտ վաստակելու ուղիները) հետևյալն են.

• Վարձակալության համար գույքի անդորրագիր;
• Գույքի վերավաճառք;

Այս մեթոդներից առաջինը շատ ավելի կայուն և ճշգրիտ է: Գրեթե ցանկացած անշարժ գույքի վարձակալությամբ տրվում է երաշխավորված՝ անկախ դրա տեսակից և որակից։ Սա ամենակայուն և ցածր եկամտաբեր ներդրումային մեթոդն է, բացառությամբ բանկային ավանդի:

Անշարժ գույքի վերավաճառքով գումար վաստակելը փող աշխատելու ավելի հետաքրքիր, ռիսկային և արժեքավոր միջոց է: Բավականին դժվար է ավելի քիչ գումարով գնված գույքը վերավաճառել, բայց, այնուամենայնիվ, անկախ նրանից տնտեսական վիճակը, որոշ անշարժ գույք շարունակում է թանկանալ.

Բայց ներդրողների մեծ մասը նախընտրում է առաջին անգամ վարձակալել անշարժ գույքը և ստանալ ներդրումների վրա ծախսված միջոցները, իսկ հետո մտածել վաճառքի մասին։

Այս մեթոդը թույլ է տալիս առավելագույնի հասցնել եկամուտը, քանի որ.

Մոսկվայում մեկ բնակարան արժե 10 մլն, ամեն տարի դրա արժեքը ավելանում է 5%-ով՝ 500 հազար ռուբլի։ Վարձակալության համար վճարում են 60 հազար ռուբլի՝ 720 հազար ռուբլի։ Ընդհանուր առմամբ, եկամուտը կազմում է 1 միլիոն 220 հազար ռուբլի կամ տարեկան 12%:

Անշարժ գույքի ներդրումների տեսակները

Անշարժ գույքի ներդրումները պատկանում են.

Անշարժ գույքում ներդրումների չորս հիմնական տեսակ կա.

• Ներդրումներ առևտրային անշարժ գույքում;
• Ներդրումներ բնակելի անշարժ գույքում;
• Ներդրումներ անշարժ գույքի շինարարության մեջ;
• Ներդրումներ արտասահմանում անշարժ գույքի մեջ.

Նրանցից յուրաքանչյուրն ունի իր առանձնահատկությունները և տարբերակիչ հատկանիշներ, որոնք բնութագրում են ոչ միայն բուն անշարժ գույքը, որպես ներդրումային օբյեկտ, այլ նաև որպես փող ներդնելու ամբողջ մոտեցում։ Դրանցից յուրաքանչյուրն առանձնանում է ներդրողի կողմից ստանձնած իր ռիսկերով, ռազմավարություններով և, համապատասխանաբար, շահույթով:

Ներդրումներ բնակելի անշարժ գույքում

Բնակելի անշարժ գույքում ներդրումները նշանակում են՝

• Սենյակներ;
• Բնակարաններ;
• Տներ;
• Եվ այլ բնակելի տարածքներ:

Բնակելի անշարժ գույքը լավ է, քանի որ այդ ներդրումների մուտքի շեմը բավականին փոքր է, ռիսկերը նվազագույն են, իսկ ներդրումները երաշխավորված են: Բայց, միեւնույն ժամանակ, չարժե հույս դնել մեծ կարճաժամկետ եկամուտի վրա։

Ներդրումների նվազագույն գումարը մեծապես տարբերվում է՝ կախված տարածաշրջանից:

վիճակագրական փաստ Բնակելի անշարժ գույքի գինն ամբողջությամբ նվազել է նորագույն պատմությունՌուսաստանում ընդամենը 3 անգամ. 1998 թվականին՝ դեֆոլտի պատճառով, 2008-2009 թվականներին՝ անշարժ գույքի համաշխարհային ճգնաժամի, իսկ 2015-2016 թվականներին՝ ռուսական ճգնաժամի պատճառով։ Տարիների ընթացքում՝ սկսած 90-ականների սկզբից, բնակելի անշարժ գույքի միջին գինը տարեկան աճել է 3-5%-ով։

Ինչպե՞ս կարող եք գումար աշխատել բնակելի անշարժ գույքում: Առաջին և հիմնական ճանապարհը վարձակալությունն է։ Որպես տանտեր՝ դուք կարող եք տարեկան ստանալ 120-ից մինչև 300 հազար ռուբլի՝ առանց ջանք գործադրելու։ Երկրորդ ճանապարհը ժամանակի ընթացքում անշարժ գույքի արժեքի բարձրացումն է: Եթե ​​գնման պահին բնակարանը կարժենա 1,000,000 ռուբլի, ապա մենք կարող ենք վստահորեն ասել, որ 3 տարի անց այն արդեն կարժենա 1,100,000 ռուբլի:

Ներդրումների վերադարձը բավականին երկար է։ Ներդրումն ամբողջությամբ փոխհատուցելու և հասնելու համար զուտ շահույթը, դա կպահանջի մոտ 8-10 տարի՝ կախված տնտեսական իրավիճակից ու տարածաշրջանից։ Միևնույն ժամանակ, բնակարան գնելուց հետո արդեն առաջին կամ երկրորդ ամսից հնարավոր կլինի սկսել կայուն պահումներ ստանալ։ Բայց բնակարանային ներդրումներ կատարելիս ձեզ հարկավոր է նվազագույն վերանորոգումներ կատարել, լավ վարձակալներ ներգրավել և համոզվել, որ գույքի հետ ոչինչ չի պատահում:

Բնակարանների գների աճը մեծապես կախված է տարածաշրջանից։ Ակտիվ զարգացող շրջաններում, ինչպիսին Բելգորոդի շրջանն է, անշարժ գույքի գինն ավելի արագ է աճում նոր մարդկանց մշտական ​​հոսքի պատճառով: Դուք պետք է ուշադիր ընտրեք այն տարածաշրջանը, որտեղ ցանկանում եք ներդրումներ կատարել:

Պետք է հիշել, որ անշարժ գույքում ներդրումներ կատարելիս չպետք է մեծ բնակարան գնել: Իդեալական են միջին չափի 1-2 սենյականոց բնակարանները, որոնք այնքան էլ թանկ չեն, որքան մեծերը, և, հետևաբար, շատ ավելի մեծ պահանջարկ ունեն:

Ներդրումներ առևտրային անշարժ գույքում

Առևտրային անշարժ գույքում ներդրումներ կատարելը ներդրումների ավելի բարդ տեսակ է, որը ներդրողից կպահանջի լավ գիտելիքներ և վերլուծական հմտություններ:

Առևտրային անշարժ գույքը որպես ներդրումային օբյեկտ ներառում է.

• Խանութները;
• բարեր;
• Ռեստորաններ;
• Պահեստներ;
• Գրասենյակներ;
• Այլ տարածքներ.

Առևտրային անշարժ գույքն օգտագործվում է այլ ձեռնարկատերերի կամ ընկերությունների կողմից շահույթ ստանալու համար: Շահույթ է ստացվում նաև տարածքների վարձակալությունից, ինչպես նաև հնարավոր աճառևտրային անշարժ գույքի արժեքը. Բայց եթե բնակելի տարածքը անշեղորեն թանկանում է, ապա առևտրի դեպքում ամեն ինչ այնքան էլ պարզ չէ:

Առևտրային անշարժ գույքը վերջին մի քանի տարիների ընթացքում ցույց է տվել գների կայուն բացասական միտում՝ միաժամանակ ցույց տալով պահանջարկի հսկայական անկում: Դա, անշուշտ, պայմանավորված է ճգնաժամով, բայց նաև փոքր ու միջին բիզնեսի չզարգացածությամբ, որոնք առաջին հերթին վարձակալության կարիք ունեն։

Առևտրային անշարժ գույքի տարբերակիչ առանձնահատկությունը բիզնես մուտք գործելու բարձր շեմն է: Մասնավոր անհատներնրանք այլևս չեն կարողանա պարզապես ինչ-որ գրասենյակ կամ բար գնել և վարձակալել: Հաճախորդներ գտնելու խնդիրը շատ սուր է նաև ձեռնարկատերերի համար։ Ի վերջո, պայմանագրերը երկարաժամկետ են, և առաջանում է երկընտրանք՝ կամ փնտրեք ավելին շահավետ առաջարկ, կամ աշխատեք այս հաճախորդի հետ:

Ռիսկերը նույնպես բավականին մեծ են։ Սկսնակների համար բավականին դժվար է հարմար գույք ընտրելը, և անհրաժեշտ կլինի նաև իրավասու վերանորոգումներ կատարել, գրավել ճիշտ հաճախորդներև նրանց հետ պայմանագիր կնքել։ Առևտրային անշարժ գույքի եկամուտը շատ ավելի բարձր է, քան բնակելի, բայց վերադարձման ժամկետը մնում է նույնը` 8-10 տարի:

Ներդրումներ շինարարության մեջ

Անշարժ գույքի մեջ ներդրումների ամենառիսկային և ամենաեկամտաբեր տեսակը. Այն կարելի է բաժանել երկու լայն կատեգորիաների՝ ներդրումներ սովորական իմաստով և բնակարանների ձեռքբերում շինարարության վաղ փուլում:

Առաջին դեպքում մարդն իր գումարը ներդնում է շինարարական աշխատանքներ, իսկ դրանց ավարտից հետո, կախված բաժնեմասից, շահույթ է ստանում։ Բոլոր ներդրողների համար ծանոթ սխեմա, և դրանում ոչ մի նոր բան չկա։ Շահույթը որոշվում է ըստ ներդրումների։

Երկրորդ ճանապարհը շատ ավելի հետաքրքիր է. Որոշ շինարարական ընկերություններ բնակարաններ են վաճառում իրենց տներում նույնիսկ նախքան դրանք կառուցելը։ Այն օգնում է գրավել լրացուցիչ միջոցներշինարարության մեջ և ավարտին հասցնել աշխատանքը։ Նման բնակարանները սովորաբար պատրաստ են լինում 1-2 տարում, իսկ դրանց պատրաստության պահին գինը 1,5-2 անգամ գերազանցում է սկզբնականին։ Սակայն պետք է հիշել, որ շինարարության մեջ ներդրումներ կատարելը շատ ավելի ռիսկային գործունեություն է, քան պատրաստի անշարժ գույք գնելը:

Դուք պետք է խելամտորեն ներդրումներ կատարեք շինարարության մեջ՝ ուսումնասիրելով ընկերության բոլոր իրավական և տնտեսական կողմերը, նրա հուսալիությունը, շուկայական փորձը և ակնարկները: ժամը լավ ներդրում, դուք կարող եք կամ շահել գնման և վաճառքի գնի տարբերությամբ, կամ ձեռք բերել անշարժ գույք ավելի ցածր գնով, դրանով իսկ նվազեցնելով ձեռքբերման ծախսերը:

հետ պայմանագիր կազմելիս և կնքելիս շինարարական ԸՆԿԵՐՈՒԹՅՈՒՆԽորհուրդ է տրվում դիմել փաստաբանի խորհրդին: Նա կկարողանա առաջարկել, թե արդյոք այս ընկերությունը հուսալի է, ճիշտ է պայմանագիր կնքել, և եթե ինչ-որ բան սխալ է, ապա խորհուրդներ ստանալ:

Ներդրումների տեսակների համեմատական ​​բնութագրերը

Որպեսզի ավելի լավ հասկանաք, թե որն է ձեզ համար ավելի շահավետ, մենք ձեզ կներկայացնենք ներդրումների տեսակների համեմատական ​​նկարագրությունը.

Ինչպես տեսնում եք, առևտրային և բնակելի անշարժ գույքում ներդրումներ կատարելը հարմար է ինչպես սկսնակների, այնպես էլ միջանկյալ ներդրողների համար՝ շնորհիվ իր պարզության և միջին կայունության: Բայց, չնայած դրան, ամենաեկամտաբերը վերադարձի առումով ներդրումներն են շինարարության մեջ։ Եվ դա նաև ամենառիսկայինն է:

Բնակելի անշարժ գույքի ներդրումները հարմար են բոլորի համար՝ շնորհիվ բարձր կայունության: Մի կարծեք, որ ներդրումը չի վճարվի։ Նրանք երաշխավորված են եկամուտ բերելու համար՝ անկախ հանգամանքներից:զ

Անշարժ գույքում ներդրումներ կատարելու դրական և բացասական կողմերը

Այժմ յուրաքանչյուր կետի մասին մի փոքր ավելի մանրամասն.

Կողմերը:

Կայունություն. Սրա հետ դժվար է վիճել: Անշարժ գույքի մեջ ներդրումները եկամտի ամենահուսալի և կայուն աղբյուրներից են: Անկախ սեզոնից, տնտեսական և քաղաքական իրավիճակից, բնակարանային և բիզնեսի վայրերը պետք են բոլորին և միշտ։

Ակտիվների արժեքի մշտական ​​աճ. Դա մեծ մասամբ բնորոշ է բնակելի անշարժ գույքի համար։ Երկար հեռավորության վրա անշարժ գույքն իրեն պահում է ոսկու պես՝ կայուն և վստահորեն աճում է արժեքը:

Եկամտի պասիվ աղբյուր. Անշարժ գույք վարձակալելիս կամ սպասելով գնի բարձրացմանը՝ ներդրողը նվազագույն ջանք է ծախսում:

Նվազագույն ռիսկեր. Ինչպես երևում է երկրորդ պարբերությունից, բնակարան և բիզնեսի համար տեղ միշտ է պետք, հետևաբար նույնիսկ տնտեսության համար ամենաանբարենպաստ պահերին հնարավորություն կլինի անշարժ գույք վաճառել կամ վարձակալել։

Մինուսները:

Ոչ իրացվելի ներդրումային օբյեկտ. Իրացվելիություն - օբյեկտի՝ առանց արժեքը կորցնելու արագ վերածվելու փողի կարողություն: Անշարժ գույքի ցածր իրացվելիությունը նշանակում է, որ այն դժվար է վաճառել իր իրական արժեքով։ Իհարկե, դուք կարող եք շատ արագ վաճառել բնակարան / խանութ / ցանկացած այլ տարածք, կատարելով մեծ զեղչ, բայց դա միայն ցույց է տալիս ցածր իրացվելիությունը և, համապատասխանաբար, իրականացման բարդությունը:

Երկար վերադարձ. Ամենամեծ բացասական կողմը. 8-10 տարվա մարման ժամկետը բավականին մեծ է նույնիսկ երկարաժամկետ ներդրումների համար։ Միջին և փոքր բիզնեսը մարում է 1 ամսից մինչև 2 տարի։ Ա ֆինանսական ներդրումներկան նույնը.

Ֆիքսված պահպանման ծախսեր. Կոմունալ վճարումներիսկ մնացած ծախսերը, եթե դրանք չեն ընկնում վարձակալի ուսերին, ընկնում են ներդրողի ուսերին։ Դրանք զգալիորեն նվազեցնում են եկամտի չափը՝ ստիպելով լրացուցիչ ծախսեր։

Գույքի սեփականատերը ստիպված կլինի վճարել գույքահարկ, վարձակալելիս կամ եկամտահարկ (եթե դա կազմակերպություն է) կամ (անձնական եկամտահարկ)։ Իսկ անշարժ գույքի վաճառքից հետո հարկ կլինի նաև վճարել հարկեր, ինչը եկամուտների չափը պակասեցնում է 13%-ով։

Յուրաքանչյուր ներդրողի որոշելիքն է, թե ինչը կգերազանցի՝ կայունությունն ու կայունությունը, թե ցածր իրացվելիությունը, եկամուտն ու վերադարձը:

Սկսնակ ներդրողների համար մենք պատրաստել ենք հինգ խորհուրդ.

Հուշում 1.Անհրաժեշտ է նախապես որոշել ֆինանսական հնարավորությունները և ներդրման օբյեկտը։ Հետագա ռազմավարությունը, միջոցների ներդրումը կամ վերադարձման ժամկետները ամբողջությամբ կախված կլինեն դրանից: Ինքը՝ ներդրողը, պետք է հասկանա, թե որքան գումար ունի, և ինչ անշարժ գույքի վրա կարող է հույս դնել դրանց հետ։

Ներդրումային օբյեկտ ընտրելը ամենադժվարն է, քանի որ պետք է հասկանալ, թե ինչ է բերում անշարժ գույքի յուրաքանչյուր տեսակ տարբեր եկամուտներ, տարբեր ռիսկեր և տարբեր պարտավորություններ։

Հուշում 2.Ուշադիր ուսումնասիրեք անշարժ գույքի շուկան և գտեք առաջարկ։ Ներդրումը գրեթե մշտական ​​վերլուծություն է, այդ իսկ պատճառով գումարը ստանալուց անմիջապես հետո պետք չէ շտապել ներդրումների համար անշարժ գույք փնտրել: Պետք է ուշադիր ուսումնասիրել մարդկանց առաջարկները, տեսնել, թե ինչ պահանջարկ կա և այլն։

Դրա համար Avito-ի նման տեղական և ռուսական գովազդային կայքերը իդեալական են, որտեղ որոշ մարդիկ կօգնեն ձեզ հասկանալ, թե ինչ է վաճառվում, իսկ մյուսները, թե ինչ է վարձակալվում: Եվ այս գիտելիքների հիման վրա անհրաժեշտ կլինի գտնել այն օբյեկտը, որը չի ունենա ամենաբարձր գինը և բավարար պահանջարկ կունենա։

Հուշում 3.Հնարավորության դեպքում մի օգտագործեք միջնորդներ: Սա ավելի շատ վերաբերում է բնակելի անշարժ գույքի ներդրումներին: Ներդրումային գույք փնտրելիս շատերն օգտվում են ռիելթորների ծառայություններից: Սա սկզբունքորեն սխալ մոտեցում է։ Ռիելթորի գործը վաճառելն է, քո գործը գնելն է: Այստեղ է, որ առաջանում է շահերի բախում, որից պետք է խուսափել:

Անշարժ գույքի շուկայի ամբողջական համապարփակ վերլուծությունը թույլ կտա հասկանալ, թե որտեղ փնտրել լավ բնակարան:

Հուշում 4.Դուք պետք է օգտվեք փաստաբանի ծառայություններից։ Ավելի լավ է պայմանագրերի մշակումը վստահել մասնագետին: Ի վերջո, նույնիսկ վարձակալության պայմանագիրը լավագույնս օրինականացված է: Այո, եկամտի արժանապատիվ մասը կորչում է, բայց միևնույն ժամանակ, ցանկացած ստուգման դեպքում, դուք չեք կարող վախենալ տհաճ հետևանքներից, որոնք երաշխավորված են, եթե չկա պայմանագիր և հարկերի վճարում:

Նաև շինարարական ընկերության հետ պայմանագիր կնքելիս կպահանջվի անձնական իրավաբան: Այն կօգնի ձեզ հասկանալ ընկերության հուսալիությունը, մատնանշել պայմանագրի վիճելի կետերն ու խոցելիությունները և անհրաժեշտության դեպքում պաշտպանել ձեր իրավունքները: Ներդրումային գործունեությունը միշտ պահանջում է լավ իրավաբան, որը կօգնի ձեզ հասկանալ իրավական բոլոր բարդությունները:

Հուշում 5Պետք է մոռանալ ակնթարթային շահույթի մասին: Անշարժ գույքի մեջ ներդրումներն են երկարաժամկետ ներդրում, և, հետևաբար, դրանք երկար ժամանակ վճարում են: Վերավաճառքից շահույթ կարելի է ստանալ 2-3 տարում, սակայն վարձակալության եկամուտը միայն 6-9-ից հետո։ Այդ իսկ պատճառով պետք է մոռանալ արագ և հեշտ փողի մասին։

Մի քանի խոսք ռիսկերի մասին

Ինչպես ցանկացած ներդրումային գործունեությունԱնշարժ գույքի մեջ ներդրումներ կատարելը մեծ ռիսկեր է պարունակում: Մի քանի խոսք ռուսական իրականության մեջ առկա ռիսկերի մասին.

Հիփոթեքային ռիսկ. Ռուսաստանում 2008-2009 թվականների ճգնաժամն այնքան սուր չէր, որքան ամբողջ աշխարհում։ Անշարժ գույքը էժանացել է, բայց ոչ այնքան, որքան Եվրոպայում և Ամերիկայում։ Դա պայմանավորված է նրանով, որ հիփոթեքը եկել է Ռուսական շուկաբավականին ուշ, միայն 2000-ականների սկզբին։

2015-2016 թվականներին գների անկումը, բացի ռուսական ճգնաժամից, կապված է այն բանի հետ, որ եկել է 10-ամյա հիփոթեքային վարկերի վճարման ժամկետը, իսկ դեֆոլտի տոկոսադրույքը նկատելիորեն աճել է։ Հայտնի չէ, թե ինչ կլինի, երբ գա 15 և 20 տարի ժամկետը, քանի որ Ամերիկայում հասունացման պահին համաշխարհային ճգնաժամ է բռնկվել։

բնակարանային ռիսկ. Հայտնի չէ՝ հիմա իսկապես նվազագույն գները կանցնեն, թե՞ բնակելի անշարժ գույքի արժեքը ողջ ժամանակահատվածում անհիմն կերպով աճում է։ Հենց նվազագույն գնի խնդիրն է ստիպում խոսել բնակելի անշարժ գույքում ընթացիկ ներդրումների ռիսկայնության մասին։

Պետք է ուշադիր հետևել իրավիճակին, և հենց որ պարզ դառնա՝ անշարժ գույքը կշարունակի՞ աճել, թե՞ բացասական միտում է դրսևորել, ապա որոշումներ կայացնենք բնակարանային ներդրումների վերաբերյալ։

Ռիսկ շինարարության մեջ. Շինարարության մասին ասելու շատ բան չկա։ Կեղծ ծրագրավորողներ, բնակարանների կրկնակի վաճառք և բազմաթիվ այլ խարդախ սխեմաներ, որոնց մասին շատերը գիտեն անձամբ:

Կառուցվող տներում ներդրումներ կատարելը իսկապես շահավետ է, և դա շատ բան է բերում ավելի շատ փող, բայց պետք է կշռադատել ռիսկերը, ուշադիր ուսումնասիրել ընկերությունները, և միայն դրանից հետո որոշումներ կայացնել շինարարության մեջ ներդրումներ կատարելու վերաբերյալ։

Ինչպես ներդրումներ կատարել նվազագույն միջոցներով

Անշարժ գույքի մեջ ներդրումներ կատարելը դեռ շատ ավելի թանկ է, քան այլ եղանակներով:

Եթե ​​բավարար գումար չկա, ապա կարող եք օգտագործել հետևյալ մեթոդներից մեկը.

Փողի ներգրավում. Անշարժ գույքի ձեռքբերման համար միջոցներ հայթայթելու ամենատարածված միջոցը հիփոթեքն է: Անշարժ գույքի գրավադրմամբ վարկ. Ռուսական իմաստով սա անշարժ գույքի վարկ է՝ նույն անշարժ գույքի գրավադրմամբ։

Բանկերի մեծ մասը հաճույքով կտրամադրի հիփոթեքային վարկ: Սա կպահանջի եկամտի կայուն աղբյուր, լավ վարկային պատմություն, և փաստաթղթերի փաթեթ, որը տատանվում է կախված բանկերից։

Կախված բանկերից, ժամկետից, հուսալիությունից և ֆինանսական վիճակվարկառուն, տոկոսադրույքները տարբեր կլինեն: Հիմնականում հիփոթեքը տրամադրում է տարեկան 11-17%, իսկ արտարժույթով վարկի դեպքում՝ 5-7%:

Այս մեթոդը լավ է, քանի որ ամսական հիփոթեքային վճարումները կարող են վճարվել վարձավճարից ստացված գումարի վրա: Իրավասու գնման և շահավետ վարձակալության դեպքում դուք կարող եք անվճար բնակարան ստանալ, այն վարկը, որի դիմաց վարձակալը կվճարի:

Ներդրողների ներգրավում. Ռուսաստանում գաղափարը համատեղ ներդրումմիայն զարգանում է, ինչի պատճառով դեռ պետք չէ լրջորեն խոսել այս մեթոդի մասին։

Շատ հազվադեպ, ներդրողները հնարավորություն ունեն իսկապես գտնել գործընկերներ, ովքեր պատրաստ կլինեն պահանջել հավասար բաժնետոմսերի (կամ կախված ներդրումից) անշարժ գույքի եկամուտների վրա՝ առանց շահույթին միջամտելու: Միևնույն ժամանակ, ընկերներին կամ հարազատներին գրավելու հնարավորություն ներդրումային նախագիծներդրումները կդարձնեն ավելի փոքր և նկատելիորեն ավելի շահավետ։

Ներդրողների ակումբին միանալը. Կան բազմաթիվ համայնքներ, որտեղ ներդրողները փնտրում են համախոհներ, ովքեր կարող են օգնել միմյանց ոչ միայն խորհուրդներով, այլ նաև ֆինանսապես։ Նման ակումբներում կան բազմաթիվ մարդիկ, ովքեր ներդրումների պայմաններով կարող են ներդրումներ կատարել ձեր նախագծում, և այդպիսով դուք կկարողանաք ինքնուրույն եկամուտ ստանալ և շահույթ ապահովել գործընկերներին։

Նաև բավականին նոր գաղափար Ռուսաստանի համար։ Դա կոլեկտիվ ֆինանսավորում է։ Դուք կարող եք սկսել մի նախագիծ, որը ներդրումներ կգրավի, որպեսզի կարողանաք ներդրումներ կատարել անշարժ գույքի մեջ։

Ներդրումային նախագիծը պետք է աշխատի որպես ամբողջություն Բաժնետիրական ընկերություն– մարդիկ կգնեն բաժնետոմսեր այս նախագծում և հույս կդնեն շահույթի վրա: Հարմար է կոմերցիոն անշարժ գույք գնելու և վարձակալելու և հետագայում վաճառքի համար։

Անշարժ գույք ձեռք բերելու համար ինքնուրույն միջոցներ հայթայթելը բավականին դժվար է։ Այդ իսկ պատճառով սկսնակներին խորհուրդ է տրվում ամեն կերպ ներգրավել գործընկերներին։ մատչելի ուղիներ. Ավելի փորձառու ներդրողները կկարողանան ոչ միայն ներդրումներ կատարել, այլ նաև ուղղորդել ճիշտ ուղղությամբ՝ սկզբում օգնելով և կրթելով։ Սա շատ ավելի արժեքավոր փորձ է, նույնիսկ ավելի կարևոր, քան շահույթ ստանալը:

Ռոբերտ Կիոսակի - Աշխարհի ամենահայտնի գործարարներից և ինքնազարգացման մարզիչներից մեկը գրել է մի գիրք, որը պետք է կարդա անշարժ գույքի յուրաքանչյուր ներդրող: Դա կոչվում է «ներդրումներ անշարժ գույքի մեջ»:

Այն մանրամասն ռազմավարություն է տրամադրում նրանց համար, ովքեր ցանկանում են ներդրումներ կատարել անշարժ գույքում և մինչև 40 տարեկանը ստանալ 5-6 սեփականություն և ունենալ կայուն պասիվ եկամուտգործնականում ոչինչ չանելով: Գիրքը լի է հետաքրքիր բաներով ու ծուղակներով։ Այն օգտակար կլինի բոլորին, թեև ավելի հարմարեցված է արևմտյան և արևելյան իրողություններին, քան Ռուսաստանի և ԱՊՀ երկրներին։

Ամփոփելով եզրակացությունը Անշարժ գույքի ներդրումները ամենաքննարկվող և տարածվածներից մեկն է հասարակ մարդիկներդրման եղանակ։ Այն բնութագրվում է ներդրողի փորձի նվազագույն պահանջներով, բայց չափազանց պահանջկոտ է դրամապանակի համար: Անշարժ գույքում ներդրումների վերադարձը 2-9 տարի է՝ կախված եկամտի ընտրված եղանակից:

Առևտրային անշարժ գույքում ներդրումներ կատարելը՝ ձեր ակտիվների պորտֆելը լրացնելու համար, նորություն չէ: Այնուամենայնիվ, այս տարածքը դեռ առեղծված է շատ ներդրողների համար: Առևտրային անշարժ գույքում ներդրումներ կատարելու առանձնահատկությունները.

• Առևտրային անշարժ գույքը ներառում է բնակարաններ, գրասենյակներ, մանրածախ տարածքև շատ ավելին:
• Շահագործումը և վերավաճառքը առևտրային անշարժ գույք վաստակելու երկու եղանակ են: Շահագործումը վարձակալում կամ օգտագործում է ձեր առևտրային կարիքների համար, իսկ վերավաճառքը ժամանակի ընթացքում օբյեկտի արժեքը բարձրացնելու խաղ է:
• Սովորաբար, առևտրային անշարժ գույքում ներդրումներ կատարելը պահանջում է ավելի շատ կապիտալինչպես նաև փորձն ու ժամանակը:

Առևտրային անշարժ գույքը շահույթ ստանալու նպատակով օգտագործվող անշարժ գույքի ընդհանուր տերմին է: Առևտրային անշարժ գույքի օրինակները ներառում են գրասենյակային շենքեր, արդյունաբերական սեփականություն, բժշկական կենտրոններ, հյուրանոցներ, առևտրի կենտրոններ, գյուղատնտեսական հողեր, բազմաբնակարան շենքերև պահեստներ։

Պատմականորեն առևտրային անշարժ գույքի ներդրումներն օգտագործվել են միլիոնավոր ներդրողների կողմից, քանի որ դա ոչ միայն միջինից ցածր ռիսկի ոլորտ է, այլև պորտֆելի դիվերսիֆիկացման միջոց: Այնուամենայնիվ, շատ ներդրողներ դեռ չեն հասկանում, թե ինչպես է նման անշարժ գույքը գործում որպես ներդրումային գործիք:

Առևտրային անշարժ գույքում ներդրումներ կատարելու և ավանդական ներդրումների միջև, ինչպիսիք են բաժնետոմսերը և պարտատոմսերը, կան մի շարք հիմնական տարբերություններ: Ի տարբերություն վերջինիս, հաճախ գնվում է երկրորդային շուկա, անշարժ գույքը սակավ ռեսուրս է և ունի ներքին արժեք, քանի որ նյութական ակտիվ. Ամենից հաճախ բաժնետոմսերը ձեռք են բերվում վերավաճառքի նպատակով, այլ ոչ որպես մշտական ​​եկամտի աղբյուր։

Առևտրային անշարժ գույքի դեպքում ներդրումային ռազմավարությունը պարզ է՝ նման անշարժ գույքի մշտական ​​պահանջարկ կա։ Ներդրողները ձեռք են բերում օբյեկտ և դրա վրա վաստակում երկու եղանակով՝ գույք վարձակալելով և լիզինգով կամ վերավաճառելով: Եկեք ավելի սերտ նայենք այս երկու ուղիներին.

Վարձավճար ստանալը

Տարբեր վարձակալներ տարբեր կարիքներ ունեն, և համապատասխանաբար պայմանավորվածությունները տարբեր կլինեն: Ահա մի քանի օրինակ.

• Գրասենյակ. Իրավաբանական ընկերությունները կամ սկսնակ նախագծերը կարող են հանդես գալ որպես վարձակալներ: Որպես կանոն, տարածքները վարձակալվում են հինգից տասը տարի ժամկետով։
• Բնակելի շենքեր. Բազմաբնակարան բնակելի շենքերը սովորաբար վարձակալում են մասնավոր անձինք: Շատ դեպքերում `ոչ ավելի, քան մեկ տարի կամ նույնիսկ մի քանի ամիս: Այնուամենայնիվ, կան նաև երկարաժամկետ պայմանագրեր։
• Արդյունաբերական օբյեկտներ. Պահեստներ և գործարաններ. Տիպիկ վարձակալը արտադրական կամ բաշխիչ ընկերություն է: Որպես կանոն, նման օբյեկտները գտնվում են հեռավոր վայրերում, վատ պիտանի մշտական ​​բնակությանկամ առևտրային օբյեկտների բացում, ինչպիսիք են առևտրի կենտրոնները: Արդյունաբերական օբյեկտների վարձակալությունը սովորաբար տևում է հինգ տարի կամ ավելի:

Արժեքի բարձրացում և վերավաճառք

Ներդրումների պոտենցիալ վերադարձի երկրորդ հնարավորությունը կապված է օբյեկտների արժեքի ավելացման հետ այն ժամանակահատվածում, երբ դրանք պահվում են ներդրողի կողմից: Այնուամենայնիվ, անշարժ գույքը նույնպես կարող է կորցնել արժեքը: Եվ նույնիսկ ապացուցված ներդրումային ռազմավարություններն ի վիճակի չեն հաջողության 100%-անոց երաշխիք տալ։

Ընդհանուր առմամբ, անշարժ գույքը հատուկ և գրեթե եզակի ակտիվների դաս է: Պատճառը հողի սահմանափակ տարածքն է։ Հատկապես կենտրոնում մեծ քաղաք. Քանի որ պահանջարկն աճում է, և տարածքը, որտեղ գտնվում են գույքը, մեծ հավանականություն կա, որ պոտենցիալ վարձակալները պատրաստ կլինեն ավելի բարձր վարձավճարներ վճարել, իսկ գնորդները գույք ձեռք բերեն ավելի թանկ գնով:

Պահանջարկի գալուն սպասելը միակ ճանապարհը չէ անշարժ գույքի արժեքը բարձրացնելու համար։ Շատ ներդրողներ ավելի ակտիվ մոտեցում են ցուցաբերում: Օրինակ՝ անում են վերազինումկամ գնել նոր սարքավորումներ: Երկու տարբերակներն էլ ուժի մեջ են ինչպես արդյունաբերական օբյեկտներով գրասենյակների, այնպես էլ համար բազմաբնակարան շենքեր. Արտաքին գրավչությունը կարող է մի քանի անգամ բարձրացնել օբյեկտի արժեքը և, համապատասխանաբար, վարձավճարը։ Բացի վերը նշված մանիպուլյացիաներից, կան ավելի աշխատատար մեթոդներ, որոնք կապված չեն գույքի արտաքին տեսքի բարելավման հետ: Օրինակ, դրանք կարող են ներառել հարևանների վերաբաշխում հողամաս. Դեպքում բնակելի շենքդա կլինի շենքի երկարացում՝ ավելի շատ բնակարաններ կառուցելու նպատակով։ Գույքի վերանորոգման համար ծախսված ցանկացած գումար կարող է հետագայում բարձրացնել շենքի վաճառքի գինը:

Իրական դեպքի ուսումնասիրություն. ներդրումներ բնակարաններում

Եկեք նայենք առևտրային անշարժ գույքի ներդրումներին: Ալեքսանդրը Ֆիլադելֆիայում 5 միլիոն դոլարով գնում է ոչ շատ նոր 40 միավորանոց բնակելի շենք: Նա հույսը դնում է տարեկան եկամուտ 500.000 ԱՄՆ դոլարի չափով։ Ինչպես միշտ, որոշ վարձակալներ մեկ տարուց ավելի չեն մնում: Ալեքսանդրը բարելավվում է տեսքըազատել է բնակարանները, ապա դրանք ավելի բարձր գներով առաջարկում նոր հայտնված վարձակալներին։ Ալեքսանդրի տան բարեկարգման մանիպուլյացիաները հինգ տարով ավելացնում են նրա վարձակալության եկամուտը տարեկան $50,000-ով: Հետևաբար, հնգամյա ժամկետի տարեվերջին անշարժ գույքը նրան տարեկան մոտ 750 հազար դոլար է բերում։

Հետո Ալեքսանդրը որոշում է վաճառել այս շենքը 16 միլիոն դոլարով։ Պոտենցիալ գնորդը պատրաստ կլինի վճարել ավելի թանկ, քան Ալեքսանդրը վճարել էր 5 տարի առաջ, երկու պատճառով. նախ՝ ներդրողը վերանորոգել է բնակարանները և հիմա դրանք 50%-ով ավելի են բերում, քան երբ նա առաջին անգամ գնել էր շենքը։ Երկրորդ, տարածքը, որտեղ գտնվում է շենքը, տնտեսապես ավելի է զարգացել, քանի որ հայտնվել են նոր վարձակալներ, և, համապատասխանաբար, զվարճանքի վայրեր, ինչպիսիք են սրճարաններն ու առևտրի կենտրոնները։ Ընդհանրապես, Ալեքսանդրը մեծ աշխատանք է կատարել ու լավ է արել:

Ամփոփելով

• Ի տարբերություն բաժնետոմսերի, առևտրային անշարժ գույքում ներդրումները հաճախ կայուն են ապահովում դրամական հոսքերվարձակալական եկամուտների տեսքով.
• Առևտրային անշարժ գույքը բարդ ակտիվ է և, միևնույն ժամանակ, սակավ ռեսուրս. Նման առարկաները միշտ ունեն ներքին արժեք և ժամանակի ընթացքում մեծանում են արժեքով:
• Առևտրային անշարժ գույքի արժեքը պայմանավորված է ընդհանուր տնտեսության աճով։

Պատմականորեն առևտրային անշարժ գույքում ուղղակի ներդրումները հասանելի չեն յուրաքանչյուր ներդրողի համար: Դա պայմանավորված է նրանով, որ նման նախագծերը պահանջում են զգալի կապիտալ՝ միլիոնավոր դոլարների չափով, ինչպես նաև գիտելիքների մեծ պաշար գույքի կառավարման համար: Հետևաբար, առևտրային անշարժ գույքի շուկայում գերակշռում են ինստիտուցիոնալ ներդրողները: Այնուամենայնիվ, որոշ ընկերություններ թույլ են տալիս մասնավոր ներդրողներին ներդրումներ կատարել նման օբյեկտներում՝ թույլ տալով նրանց դիվերսիֆիկացնել իրենց պորտֆելը:

Անշարժ գույքում ներդրումների թեման հռետորական է, և դրանում ամեն օր նոր նրբերանգներ են հայտնվում։ Ռուսաստանի վրա տնտեսական ճնշման հետ կապված՝ ներդրողները փնտրում են, թե որտեղ ներդնեն իրենց գումարները, ոչ այնքան ներդրումներն ավելացնելու, որքան դրանք խնայելու համար։ Մարդիկ հաճախ նախընտրելի հարցեր են տալիս անշարժ գույքում ներդրումներ կատարելու վերաբերյալ, ուստի այսօր մենք միանգամից կպատասխանենք բոլորին և կկիսենք մեր գիտելիքները վերանայման հոդվածում:

Ներդրումների առավելություններն ու թերությունները

Նույնիսկ Kiyosaki-ի սկզբունքներին հետևելով և ամսական խնայողություններ կատարելով աշխատավարձի 20%-ի տեսքով՝ կարող եք վնասով մնալ։ Նկատի ունեցեք, որ գնաճի աճը «ուտում է» մեր խնայողությունների մեծ մասը։ Իրավիճակից դուրս գալու ամենատրամաբանական ելքը՝ իրավասու ներդրում: Հաշվի առեք անշարժ գույքում ներդրումներ կատարելու հիմնական արտոնությունները.

• Օբյեկտների լայն տեսականի (ներդրումներ նոր շենքերում, գյուղական տներ, կոմերցիոն տարածքներ);
• Գործարքների ունիվերսալություն և համապատասխանություն (վաճառք, փոխանակում, վարձակալություն);
• Բնակարանների տարեկան թանկացում աճող գնաճի ֆոնին (պայմանով, որ այն չի գերազանցի գների աճին);
• Բնակարանային շուկա մուտք գործելու հնարավորություն սահմանափակ բյուջե(ներդրումներ նոր շենքերում կամ բաժնետիրական հիմնադրամներում):

Չնայած իր ողջ կայունությանը, բնակարանային ներդրումները դեռևս կապված են որոշակի ռիսկերի հետ.

• Փոքր մարզերում անշարժ գույքի շուկայում պահանջարկի բացակայություն և բարձր մրցակցություն.
• Անգործության ընթացքում կոմունալ ծառայությունների և տների պահպանման համար վճարումներ կատարելու անհրաժեշտությունը.
• Բնակարանների գների նվազում երկրում կամ տարածաշրջանում տնտեսական լճացման պատճառով.
• Բնակելի անշարժ գույքում ներդրումներ կատարելիս անհնար է շտապ վերցնել անհրաժեշտ ֆինանսները։

Անշարժ գույքի ներդրման օբյեկտների տեսակները

Գյուղական քոթեջներ

Քաղաքից դուրս անշարժ գույքի մեջ ներդրումներ կատարելը շահավետ է։ Զբաղվում է գյուղական տներշահութաբերությամբ չեն զիջում ներդրումների այլ տեսակներին։ Տոներին և հանգստյան օրերին մարդիկ ավելի ու ավելի են փորձում դուրս գալ էկոլոգիապես մաքուր տարածքներ: Գնման օբյեկտի ընտրության մի քանի տարբերակ կա՝ քոթեջ, հողամաս, անավարտ։

բնակելի սեփականություն

Բնակելի անշարժ գույքում ներդրումներից ստացված շահույթը կրճատվում է մինչև պրեմիումով կամ վարձակալությամբ տնտեսապես գնում և հետվաճառք:

Նոր շենքերում ներդրումներ կատարելիս հաշվի առեք ենթակառուցվածքների զարգացումը, հատակագիծը, վերանորոգման վիճակը, հարկերի քանակը և հարևանությունը:

Օտարերկրյա բնակարաններ

Արտերկրում տուն գնելը գնահատվում է որպես բարձր իրացվելի գործարք: Որպեսզի դրանք իրականում այդպիսին լինեն, ավելի լավ է ներդրումներ կատարել անշարժ գույքի մեջ այն երկրներում, որտեղ կան ուժեղ տնտեսություն. լավ տարբերակկլինեն Շվեյցարիան, ԱՄՆ-ը, Սինգապուրը և առևտրային և արդյունաբերական կենտրոնների բարձր կենտրոնացվածությամբ այլ երկրներ։

կոմերցիոն շենքեր

Բիզնեսի վարձակալների համար տարածքի վարձակալությունը կոմերցիոն անշարժ գույքում ներդրումների շահավետ տեսակ է: Այնուամենայնիվ, մուտքի բարձր շեմի պատճառով ներդրումային ներկայիս մեթոդը հարմար չէ բոլորի համար: Սովորաբար, անհատները ներդրումներ են կատարում բիզնես տարածքներում՝ գնելով բաժնետոմսեր: Ավանդների վերադարձը մոտ 10 տարի է։

Հողատարածք

Այն ունի մի շարք նրբերանգներ՝ գնահատումից մինչև փոփոխություններ նշանակված նպատակ. Այնուամենայնիվ, իր բյուջեի շնորհիվ սա անշարժ գույքում ներդրումներ կատարելու ամենամատչելի տարբերակն է։

Հողամասում ներդրումները լինում են կարճաժամկետ և երկարաժամկետ։ Առաջին դեպքում հողը գնվում է շինարարության համար, երկրորդ դեպքում՝ օգտագործվում է գյուղատնտեսական նշանակության հողերի համար։

Պետք է հաշվի առնել, որ ներդրումային օբյեկտները տարբեր զգայունություն ունեն գնաճի նկատմամբ։ Գնաճից պաշտպանված ամենահուսալի օբյեկտներն են կարճաժամկետմարում, որի վարձակալության գինը սահմանում է հենց ինքը՝ վարձակալը, օրինակ՝ մանրածախ տարածքները: Նույնը վերաբերում է երկարաժամկետ վարձակալությանը: Առավել խոցելի են հյուրանոցային համարներն ու առօրյա բնակարանները, քանի որ վարձակալության գինը մշտապես ճշգրտվում է գնաճին։ Օբյեկտները և դրանց զգայունությունը գնաճի նկատմամբ ներկայացված են հետևյալ աղյուսակում.

Անշարժ գույքում ներդրումներ կատարելու հիմնական փուլերը

Առևտրային ներդրումներն այնքան էլ պարզ չեն, որքան թվում է առաջին հայացքից: Անորակ օբյեկտ գնելու վտանգ միշտ կա։ Հետևաբար, սկսնակ ներդրողները պետք է օգտագործեն հետևյալ ալգորիթմը.

Ֆինանսական հնարավորությունների գնահատում

Առաջին հերթին որոշեք այն գումարը, որը դուք պատրաստ եք ծախսել ներդրումների վրա: Համեստ բյուջեով կարող եք ներգրավել ֆինանսավորման հետևյալ աղբյուրները.

• Վարկ ընկերներից և հարազատներից;
• սպառողական վարկ;
• Համատեղ ներդրում.

Անշարժ գույքի շուկայի առաջարկների վերլուծություն

Այս փուլում օգտակար է վերահսկել բնակարանների գները: Դա անելու համար դուք կարող եք օգտագործել լրատվամիջոցները կամ անվճար տեղեկատուների տախտակները: Հավաստի տեղեկատվություն կարելի է գտնել նաև ՈւԿ-ների տարածաշրջանային կայքերում։

Ներդրումային օբյեկտի ընտրություն

Այն բանից հետո, երբ արդեն որոշել եք ներդրումների ուղղությունը և ունեք մի քանի այլընտրանքային տարբերակներ, մի շտապեք գնման որոշում կայացնել: Խոսեք սեփականատերերի հետ բնակելի շենքեր, հնարավորինս շատ տեղեկություններ հավաքել տարածքի առավելությունների ու թերությունների մասին, համեմատել օբյեկտները միմյանց հետ։ Սա հատկապես վերաբերում է առևտրային անշարժ գույքի ներդրումներին:

Գույք գնելը

Անշարժ գույքի ձեռքբերման հետ կապված գործարքները բազմաթիվ նրբերանգներ ունեն։ Նախևառաջ պետք է ուշադրություն դարձնել հետևյալ կետերին.

• Վերնագրի բնօրինակ փաստաթղթերի առկայություն;
• իրավունակություն նախկին սեփականատերերըև բնակարանում գրանցված անձինք.
• Բնակարանային ծանրաբեռնվածության առկայություն;
• Վերակառուցման օրինականությունը.

Անշարժ գույքի վերավաճառք և վարձակալություն

Անկախ նրանից, թե ինչ նպատակով եք գնում վարձակալության կամ վերավաճառքի համար գույք, նկատի ունեցեք, որ նորակառույց շենքերում ներդրումների նվազագույն վերադարձը 3 տարի է, իսկ վարձակալության դեպքում՝ մոտ 8 տարի: Այս դեպքում նշանակալի գործոն է օբյեկտի տարածքային դիրքը։ 2018 թվականի սկզբի վերլուծական տվյալների համաձայն՝ բնակարանների վարձակալությունն ամենաարագ վճարվում է Կրասնոյարսկում, Նովոսիբիրսկում և Չելյաբինսկում։ Բայց բնակարաններ Մոսկվայում և Նիժնի Նովգորոդհակառակ տարածված կարծիքի, նրանք զբաղեցնում են վերջին դիրքերը։

Ռուսաստանի խոշորագույն ագլոմերացիաներում վարձակալելիս բնակելի անշարժ գույքի ներդրումների վերադարձման ժամկետը ներկայացված է սխեմատիկ պատկերով.

Տուն գնելու համար գումար խնայելու ուղիներ

Բնակարանի արժեքի 50%-ով կարելի է նոր շենք գնել։ Բայց ներդրողները չեն շտապում ներդրումներ կատարել կոմերցիոն անշարժ գույքում, քանի որ կիսատ գործի դեպքում խաբված ներդրողների շարքերը համալրելու ռիսկը շատ մեծ է։

Բնակարան կարելի է գնել էժան գնով՝ սեւագիր տարբերակով։ Բայց այս դեպքում դուք դեռ պետք է ներդրումներ կատարեք անշարժ գույքում վերանորոգման և կահավորման համար:

Խնայելու ավելի խելացի եղանակներ կան: Օրինակ՝ բանկի կողմից ձերբակալված առևտրային անշարժ գույքում ներդրումներ կատարելը: Հիփոթեքային տարածքները վաճառվում են աճուրդներում նվազագույն գնով։ Այս տարբերակով մեկ էական խոչընդոտ կա՝ ընկերությունները չեն գովազդում շահութաբեր միջոցառումների անցկացումը, քանի որ գույքի ճակատագիրն արդեն կանխորոշված ​​է։

Տեղեկատվությունը կարելի է ինքնուրույն հետևել վեբկայքերում կամ ներսում Միասնական ռեգիստրՌԴ իրավաբանական անձանց սնանկության մասին բաժնում.

Անշարժ գույքի ներդրումների ձեր եկամտաբերությունը մեծացնելու խորհուրդներ

1. Կազմակերպեք վերադասավորում: Բարեկարգված հատակագծով բնակարանները վաճառվում են 10-15%-ով ավելի։ Սենյակը բաժանեք խոհանոցի և ստուդիայի։ Նախապես խորհրդակցեք BTI-ում վերամշակման հնարավորության մասին, որոշ փոփոխություններ արգելված են.
2. Ընդլայնել տարածությունը: Անձնական տներում դա կարելի է անել լրացուցիչ ընդլայնման օգնությամբ, օրինակ՝ վերնահարկը վերնահարկի վերածելով.
3. Կատարեք կոսմետիկ վերանորոգում և բնակարանը վաճառեք 10%-ով ավելի, այս պահը նույնպես կարող է զգալիորեն արագացնել վաճառքը;
4. Տեղափոխեք բնակարանը ոչ բնակելի տարածք. Տարբեր տարածքներում պահանջարկը բնակելի և ոչ բնակելի տարածքներանհավասար. Հետեւաբար, հաճախ, որպեսզի սկսի վաստակել, բավական է, որ ներդրողը փոխանցի բնակելի բնակարանգրասենյակ կամ հակառակը։

Եզրակացություն

Ինչպես տեսնում եք, անշարժ գույքի ներդրումներն ավելի քիչ ագրեսիվ ռիսկեր ունեն՝ համեմատած այլ տեսակի ներդրումների։ Անշարժ գույքում ներդրումներ կատարելը նշանակում է կյանքի ընթացքում պասիվ եկամուտ ստանալու հնարավորություն ստանալ ոչ միայն ձեր, այլ նաև ձեր երեխաների համար: Պլանավորեք ձեր ֆինանսները և կատարեք խելացի ներդրումներ: Ի վերջո, ինչպես գիտեք, ներդրում չանողը աղքատ մարդ է։

Մասնագետի թեմատիկ տեսանյութ.