Ոչ բնակելի տարածքների և ոչ բնակելի շենքի հասկացությունները. Բազմաբնակարան շենքում ոչ բնակելի տարածքների տարածքը - ինչ է դա: Բնակելի տարածք տեղափոխելու օրենսդրական դաշտը, պայմանները և պահանջները

Վարձակալության և հարմարությունների թանկացումով կոմերցիոն անշարժ գույքՏարածված է դարձել բնակելի համալիրների ներսում ոչ բնակելի տարածքներ հատկացնելու պրակտիկան։ Որպես կանոն, բարձրահարկ շենքերի առաջին և նկուղային հարկերն այժմ գնում են առևտրի ձեռնարկությունների, գրասենյակային տարածքների, սրճարանների, վարսավիրանոցների և գեղեցկության սրահների համար։

Սանիտարական նորմատիվների շրջանակներում հանրային հիմնարկների տեղաբաշխումը պետք է նախատեսվի նույնիսկ շենքի կառուցման փուլում, սակայն. այս կանոնըմիշտ չէ, որ հետևում է: Իրավաբանական անձինք ուղղակի գնում են բնակարաններ առաջին հարկերում, կազմակերպում են առանձին մուտք և սկսում իրենց բիզնեսը։ Վերջինս օրենքի լուրջ խախտում չէ, գլխավորն այն է, որ տարածքին տրվի ոչ բնակելի կարգավիճակ։

Բնակելի տարածքը ոչ բնակելի տարածք տեղափոխելը կարգավորող հիմնական փաստաթուղթը Բնակարանային օրենսգիրքն է, ինչպես նաև մի շարք այլ կանոնակարգեր:

Այս կարգավիճակի առանձնահատկությունները անշարժ առարկաներպահանջում է օրենսդիրի կողմից տրված սահմանումներին անդրադառնալու անհրաժեշտություն։ Այսպիսով, Բնակարանային օրենսգրքով «ոչ բնակելի տարածքների» կարգավիճակի սահմանումը մաքուր ձևով բացակայում է: Օրենսդիրը սահմանափակվել է բնակարանի ձեւակերպված սահմանում ներկայացնելով։

Վերջինս բնութագրվում է որպես ինքնուրույն միավոր, որը սանիտարահիգիենիկ չափանիշներին համապատասխանող և բնակության համար պիտանի անշարժ գույք է։ Դրա հիման վրա կարելի է հակառակ իմաստի սահմանում ձևակերպել՝ ոչ բնակելի տարածքներ՝ անբնակելի անշարժ գույք։

Իրավաբանական գրականության մեջ կա ավելի ընդլայնված ձևակերպում. Այն տրված է 122 FZ-ում, որը կարգավորում է անշարժ գույքի հետ գործարքների գրանցումը, որտեղ ոչ բնակելի տարածքներին տրվում է հետևյալ բնութագիրը՝ օբյեկտ շենքերի և այլ կառույցների կազմի մեջ:

Իրավաբանական գրականության շրջանակներում վերոհիշյալ հասկացության բազմաթիվ սահմանումներ կան։ Դրանցից մեկը հետևյալ բնութագիրն է՝ սա եռաչափ եզրագծով սահմանափակված տարածություն է՝ գոյություն ունեցող առանձին մուտքով: Վերջին հատկանիշը նման օբյեկտից օգտվողին ապահովում է այն օրինական գրանցելու և սեփականության իրավունքը պաշտոնականացնելու իրավունքը, ինչպես նաև վարձակալության և վարձակալության հիմունքներով օգտագործելու հնարավորությունը:

Այսպիսով, ոչ բնակելի տարածքներ բազմաբնակարան շենք- Սա անկախ միավոր է, որն ունի առանձին մուտք, համապատասխանում է սանտեխնիկայի պահանջներին և քաղաքացիական օրենսդրության պահանջներին համապատասխան տեղափոխվում է ոչ բնակելի կարգավիճակ:

Ոչ բնակելի տարածքների նշաններ

Օրենսդիրը նաև սահմանում է բազմաբնակարան շենքում ոչ բնակելի տարածքների մի շարք նշաններ.

• Փողոցի կողմից առանձին մուտքի առկայությունը, պատուհանի բացվածքը հաճախ վերազինվում է, իսկ մուտքի կողմից դուռը դրվում է։
• Բոլոր կենդանի քաղաքացիները պետք է դուրս գրվեն.
• Այլ անձանց կողմից տարածքների նկատմամբ պահանջներ կամ իրավունքներ չկան:
• Օբյեկտը առանձնացված չէ կացարանի մասից և իրենը չէ բաղկացուցիչ տարր, օրինակ՝ անհնար է բնակարանի սենյակներից մեկը հատկացնել ոչ բնակելի տարածքների։

Եթե ​​տարածքը համապատասխանում է այս բնութագրերին, ապա թույլատրվում է այն տեղափոխել բնակելիից ոչ բնակելի։

Բազմաբնակարան շենքերի ոչ բնակելի տարածքների հիմնական պահանջները

Բնակելի միավորներից առանձնացում բազմաբնակարան շենքերառևտրային և այլ նպատակներով՝ կիրառելի քաղաքացիական օրենսդրությանը համապատասխան, չի հանդիսանում սեփականատերերի և վարձակալների իրավունքների խախտում, այլ մի շարք պարտավորություններ է պարտադրում ոչ բնակելի տարածքների սեփականատերերին:

Այսպիսով, օրենսդիրն արգելում է.

• Վտանգ ներկայացնող և շրջակա միջավայրի աղտոտում, ինչպես նաև սանիտարահիգիենիկ նորմերի խախտմամբ այնպիսի տարածքներում գործունեություն իրականացնելը:
• Իրականացնել գործողություններ, որոնք խախտում են հրդեհային անվտանգությունը և վտանգ են ներկայացնում շենքի և նրա բնակիչների համար:
• Տեղադրեք առարկաներ այլ բնակելի թաղամասերի վերևում կամ ներքևում:
• Աշխատանքը կատարել 23 ժամ հետո։

Բացի այդ, բնակարանների սեփականատերերի հետ մեկտեղ, նրանց սեփականատերերը պարտավոր են տեղադրել հաշվառքի սարքեր և վճարել բնակարանային և կոմունալ ծառայությունների համար, ինչպես նաև միջոցներ ներդնել բարեկարգման համար: հարակից տարածք.

Ընդհանուր օգտագործման բազմաբնակարան շենքերում ոչ բնակելի տարածքներ

Բազմաբնակարան շենքերի շրջանակներում կան ընդհանուր օգտագործման համար նախատեսված ոչ բնակելի տարածքներ։ Դրանք ներառում են.

• Մուտքեր.
• Աստիճանների թռիչքներ.
• Վերելակներ և այլ տեխնիկական տարածքներ.
• Մանկասայլակներ.
• Նկուղներ և ձեղնահարկեր.
• Գործարար տարածք.

Այս տարածքները նախատեսված են գործունեությունը ապահովելու համար բազմաբնակարան շենքընդհանրապես. Դրանց տեղափոխումը ոչ բնակելի տարածքներ ապրիորի անհնար է, բացի այդ, արգելվում է դրանց օգտագործումը կոմերցիոն նպատակներով։ Բացառություն է, երբ, ներսում նկուղներկազմակերպված է կառավարման ընկերությունների տեխնիկական ծառայությունների աշխատանքը, օրինակ, ինժեներատեխնիկական ծառայությունները տեղակայված են կոմունալ սենյակներում և պահվում են աշխատանքային սարքավորումները:

Ոչ բնակելի շենքերի առանձնահատկությունները

«Ոչ բնակելի տարածքներ» տերմինի հետ մեկտեղ օգտագործվում է «ոչ բնակելի շենք» հասկացությունը։ Վերջին տերմինը վերաբերում է ազատ կանգնած կառույցներին: Գործնականում բնակելի շենքերը կարող են նաև վերածվել ոչ բնակելի կարգավիճակի: Առևտրային կազմակերպություններկամ կառուցապատողները հաճախ իրենց բնակարանները գնում են ցածրահարկ բազմաբնակարան շենքերի սեփականատերերից կամ տրամադրում են համարժեքը, որից հետո դրանք տեղափոխում են ոչ բնակելի շենքեր։

Հետագայում նման տարածքները տրվում են վարձակալության կամ դրանց ներսում կազմակերպվում են առանձին ընկերությունների ու գերատեսչությունների աշխատանքը։ Ի դեպ, քաղաքապետարանը հաճախ է այդպես վարվում։ Ընդհանրապես, ոչ բնակելի շենքերը առանձնացված են անշարժ առարկաներօգտագործվում է կոմերցիոն և արտադրական ձեռնարկություններոչ պիտանի մարդու բնակության համար.

Անշարժ գույքը, որպես կանոն, բաժանվում է բնակելի և ոչ բնակելի։ Առաջինը ներառում է տարածքներ, որտեղ մարդիկ օրինական բնակվում են՝ բազմաբնակարան շենքեր, հանրակացարաններ, առանձնատներ: Բնակարանային ֆոնդը ներառում է նաև հյուրանոցներ։

Ոչ բնակելի սեփականությունն առավել հաճախ օգտագործվում է կոմերցիոն կամ հասարակական նպատակներով:

Բնակարանները մի ֆոնդից մյուսը տեղափոխելու անհրաժեշտություն է առաջանում շատերի համար՝ ձեռնարկատերերի համար, ովքեր բնակարան են գնել տանը խանութի կամ գրասենյակի վերածելու համար:

Եթե ​​ձեր առջև նման կարիք է առաջացել, ապա ձեզ հարկավոր չէ մոլորվել։ Բնակարանը այլ հիմնադրամ փոխանցելու հնարավորություն կա։

Ձեր տունը բնակելիից ոչ բնակելի և հակառակը տեղափոխելը կարող է անհրաժեշտ լինել տարբեր պատճառներով:

Ամենից հաճախ գործարարները գնված բնակարանները վերածում են խանութների, դեղատների, ռեստորանների և սրճարանների, գրասենյակների։

Բնակելի կարգավիճակն անհրաժեշտ է, քանի որ միայն դրանում կարող եք գրանցվելև նույնպես ապրիր:

Եթե ​​որոշեք գույքը վերածել ոչ բնակելի, մտածեք, թե արդյոք այս գործընթացից կարելի է խուսափել:

Բնակարանային օրենսգրքի 17-րդ հոդվածի համաձայն՝ բնակելի տարածքի վրա հնարավոր է առևտրային գործունեությամբ զբաղվել որոշ դեպքերում, որոնց դեպքում կբավարարվեն հետևյալ պայմանները.

• Տան և բնակարանի հարևանները չեն տուժի ձեր գործունեությունից.
• Տունը, որտեղ գտնվում է ձեր տունը, չի պատկանում խարխուլ հիմնադրամին.
• Հրապարակում, որտեղ նա նախատեսում է բիզնեսով զբաղվել, գրանցված է պոտենցիալ ձեռներեց։

Այնուամենայնիվ, շատ դեպքերում նրանք դեռ նախընտրում են փոխել բնակարանային կարգավիճակը, և դա ունի իր առավելությունները.

Սեփականատիրոջ հիմնական առավելությունը, ով իր բնակարանը տեղափոխում է ոչ բնակելի ֆոնդ, այն է, որ այն վաճառվելիս թանկանում է մոտ 20%-ով։

Բայց այստեղ դուք կարող եք նաև դիմակայել մեկ այլ դժվարության. այնուհետև կարո՞ղ եք վաճառել ձեր արդեն բնակելի անշարժ գույք? Սա որքանո՞վ կհետաքրքրի ձեռներեցին։ Այսպիսով, շահույթ ստանալուց առաջ դուք պետք է հաշվարկեք բոլոր ռիսկերը:

Այստեղ ձեզ համար բացասական կողմը կլինի փաստաթղթերի կորցրած ժամանակը և գնորդներ գտնելը:

Մինչդեռ գույքը պարապ կլինի՝ սպասելով գնորդին, դուք ստիպված կլինեք վճարել կոմունալ վճարումներ, որոնք մոտ երկու անգամ ավելի բարձր են ոչ բնակելի տարածքների համար. Դուք նույնպես ստիպված կլինեք վճարել գույքահարկ, այն է՝ ամեն տարի տարածքի մնացորդային արժեքի 2.2%-ը։

Այդ իսկ պատճառով բնակարանը գնած ձեռներեցներն արդեն ներգրավված են թարգմանության մեջ։

Ինչպես փոխել տարածքի կարգավիճակը

Բնակարանն այլ հիմնադրամ տեղափոխելը և հակառակը պարզապես չի աշխատում։

Բնակարանային օրենսգիրքը պարունակում է մի շարք պահանջներ, որոնց պահպանումը Պարտադիր. Եթե ​​նշված պայմանները չկատարվեն, դուք չեք կարող հույս դնել կարգավիճակի փոփոխության վրա:

Որպեսզի բնակարանը դառնա ոչ բնակելի, պետք է հաշվի առնել.

• Եթե ​​տարածքը ավելի քան 100 քառ. մետր, ապահովել երկրորդ ելքը դեպի փողոց;
• Եթե ​​սենյակը, որտեղ դուք նախատեսում եք իրականացնել ձեր գործունեությունը, գտնվում է երկրորդ հարկում կամ նույնիսկ ավելի բարձր, պատրաստվեք այն փաստին, որ դուք ստիպված կլինեք փոխել բոլոր բնակարանների կարգավիճակը, որոնք գտնվում են ստորև: Այս քառակուսի մետրերը նույնպես պետք է դառնան ոչ բնակելի՝ ըստ կանոնների.
• Ապահովեք ամեն ինչ ինժեներական հաղորդակցություն;
• Նախքան տեղափոխման ընթացակարգը սկսելը, ստուգեք ձեր բնակավայրը, քանի որ ոչ բնակելի տարածքներում ոչ մի անձ չի կարող գրանցվել ինչպես մշտական, այնպես էլ ժամանակավոր պայմաններով.
• Օրինականացնել բոլոր վերակառուցումները:

Հիշեք, որ սենյակը, որը գտնվում է մշակութային ժառանգության օբյեկտ դասակարգված շենքում, չի կարող դառնալ ոչ բնակելի:

Բացի այդ, կարգավիճակը փոխելու իրավունք ունի միայն սեփականատերը:

Դուք չեք կարող ստեղծել ոչ բնակելի տարածք, որտեղ դուք ապրում եք սոցիալական վարձակալության պայմանագրի պայմաններով:

Ամեն ինչ այնքան էլ պարզ չէ բնակարանային ֆոնդին փոխանցելու դեպքում: Այն նաև պետք է համապատասխանի որոշակի պահանջներին.

• Շենքը, որտեղ գտնվում են ոչ բնակելի տարածքները, պետք է ունենան ամուր կառույցներ: Այն նաև չպետք է դասակարգվի որպես արտակարգ իրավիճակների ֆոնդ կամ ենթակա լինի վերակառուցման կամ քանդման.
• Սենյակը պետք է լինի բացարձակապես անվտանգ և ապահովված այնպես, որ ապագա բնակիչները չվնասվեն կամ վիրավորվեն: Նույն պահանջը վերաբերում է հարակից տարածքին.

Բոլորը ցանցային ճարտարագիտությունպետք է լինի կարգին և օգտագործելի:

Խոսքը գնում է ջեռուցման, կոյուղու, ջրամատակարարման, էլեկտրաէներգիայի մասին։ Ինժեներական հաղորդակցությունները, որոնք գտնվում են տանը, նույնպես պետք է համապատասխանեն անվտանգության պահանջներին:

Տեղափոխելիս մտածեք սեփականատիրոջ մասին կենսատարածքպետք է լինի առաստաղների բարձրությունից, օդում վնասակար նյութերի կոնցենտրացիան, շենքի հարկերի քանակը, ձայնամեկուսացումը: Այս ամենը նույնպես պետք է համապատասխանի կանոններին։որոնք սահմանված են Բնակարանային օրենսգրքով:

Բացի այդ, փոխանցման ժամանակ, անկախ նրանից, թե որ ֆոնդից է. անշարժ գույքը ոչ մի բանով չպետք է ծանրաբեռնվի՝ պարտքեր, փոխառություններ և այլն:

Մենք ապրում ենք ոչ բնակելի շենքում

Երբ ձեր բնակարանը վերածեք ոչ բնակելի տարածքի, մի ակնկալեք, որ կկարողանաք ապրել այնտեղ: Կարգավիճակի փոփոխությանը զուգահեռ կորցնում է բնակության իրավունքը։ Այստեղ օրենսդրությունը բացառություններ չի նախատեսում՝ ոչ սեփականատերը, ոչ նրա հարազատները, ոչ հարազատները չեն կարող ապրել նման վայրում։

Դուք այլևս չեք կարողանա գրանցվել և բնակության թույլտվություն ստանալ այս հասցեով ոչ բնակելի տարածքում:

Թեեւ, իհարկե, չի կարելի չասել, որ ոչ ոք չի կարող արգելել ձեզ լինել ձեր գրասենյակում կամ խանութում։ Իհարկե, հնարավոր է, որ նրանք չվերահսկեն, թե որքան եք ծախսում ոչ բնակելի տարածքներում։

Դուք իրավունք ունեք վարձակալել այդպիսի օբյեկտներ կամ պարզապես տիրապետել դրանց։

Որտեղ գնալ թարգմանության համար

Այսօր բազմաթիվ մարզերում փաստաթղթերի ներկայացման ընթացակարգը պարզեցված է Բազմաֆունկցիոնալ կենտրոնների շնորհիվ, որոնք գործում են մեկ պատուհանի սկզբունքով։ Միևնույն վայրում կարող եք ներկայացնել բոլոր փաստաթղթերը, որոշ դեպքերում պատվիրել վկայականներ և բոլոր ընթացակարգերն ավարտելուց հետո ստանալ համապատասխան փաստաթուղթ:

Ձեզ հետ պետք է.

• Փոխանցման դիմում;
• Փաստաթղթեր, որոնք կհաստատեն ձեր սեփականության իրավունքը.
• Փաստաթղթեր BTI-ից՝ տեխնիկական պլան, տեխնիկական անձնագիր, հատակագիծՏներ;
• Եթե ​​կարգավիճակը փոխելիս որևէ վերակառուցում է անհրաժեշտ, դուք նույնպես պարտավոր եք տրամադրել դրա նախագիծը։

Դուք պետք է պարզեք՝ արդյոք կարող եք ձեր տարածքը փոխանցել այլ հիմնադրամին, թե ոչ 45 օրվա ընթացքում: Ահա թե որքան ժամանակ է պահանջվում դիմումը քննարկելու և ներկայացված փաստաթղթերը ստուգելու համար։

Որոշման կայացումից հետո լիազոր մարմինները երեք օր ժամանակ ունեն ձեզ տեղեկացնելու իրենց համաձայնության կամ մերժման մասին: Համապատասխան թուղթը կարելի է ուղարկել փոստով կամ ուղարկել Բազմաֆունկցիոնալ կենտրոն։

Նաև ծանուցում կարող է ուղարկվել ձեր էլ.

Հիշեք փոքր բաները

Ինչ էլ որ պլաններ կազմեք ձեր բնակարանի տեղափոխման համար, կան որոշ նրբերանգներ, որոնք թույլ չեն տա իրականացնել դրանք.

Նախ հիշեք, որ տարածքի օգտագործման համար պատասխանատու է միայն դրա սեփականատերը։ Այսինքն, եթե դուք որոշում եք վարձակալել այն տարածքը, որտեղ հետագայում հայտնվել է խանութը, և միևնույն ժամանակ այն ոչ բնակելի չի դարձրել, ապա դրա համար պետք է միայն պատասխանատվություն կրեք:

Բոլոր դեղատոմսերը իրավապահկթողարկվի սեփականատիրոջ անունով.

Դուք իրավունք ունեք ոչ միայն օգտագործել ձեր բնակարանը որպես տան հասցե, այլ նաև օրինական:

Տնից բիզնես վարելու համար անհրաժեշտ չէ փաստաթղթեր հավաքել և տարածքը փոխանցել այլ հիմնադրամ: Հիմնական բանը վերը նշված կանոններին հետևելն է:

Սա ունի իր առավելությունները. դուք կարող եք աշխատել, երբ գտնվում եք սեփական բնակարան, իսկ օրենքը քեզ չի արգելում այնտեղ ապրել։

Այնուամենայնիվ, դուք դեռ պետք է փոխեք բնակարանի կարգավիճակը, եթե նախատեսում եք զանգվածային այցելուներ ընդունել.

Պատրաստ եղեք այն փաստին, որ գները համար կոմունալ ծառայություններկտրուկ ցատկեք վերև, հենց որ կատարեք բնակելի տարածքը ոչ բնակելի տեղափոխելու ընթացակարգը: Ի վերջո, ջրի հեռացման, ջրի և էլեկտրաէներգիայի մատակարարման, ջեռուցման սակագները կոմերցիոն տարածքներզգալիորեն ավելի բարձր:

«Ոչ բնակելի տարածքներ» վերնագիր.

Ոչ բնակելի տարածքների մասին բոլոր մանրամասները՝ սահմանում, բնութագրեր, տարբերություններ բնակելի անշարժ գույքից, տեսակներ և օգտագործման նպատակներ

Զարգացման հետ շուկայական հարաբերություններ«Ոչ բնակելի տարածքներ» հասկացությունը լայնորեն կիրառվում է անշարժ գույքի գործարքներում: Այնուամենայնիվ, Ռուսաստանի օրենսդրությունը հստակ սահմանում է այս հայեցակարգըբացակայում է. Այս առումով քաղաքացիները բազմաթիվ դժվարություններ ու հարցեր ունեն։

Այս խնդիրը հատկապես մտահոգում է այն առևտրականներին, ովքեր ցանկանում են բիզնես նպատակներով բնակելի անշարժ գույքը վերածել ոչ բնակելի: Նաև այս հարցը հաճախ է առաջանում բազմաբնակարան շենքերի բնակիչների առջև՝ հաշվարկելիս ընդհանուր սեփականությունը շփոթելով ոչ բնակելի տարածքների հետ. կոմունալ վճարումներ. Ցավոք, բնակելի և ոչ բնակելի տարածքների շփոթությունը հաճախ հանգեցնում է անշարժ գույքի անօրինական գործարքների և դատական ​​գործընթացների:

Ինչ է ոչ բնակելի տարածքը

Ինչպես նշվեց վերևում, Ռուսաստանի Դաշնության օրենսդրության մեջ բացակայում է «բնակելի անշարժ գույք» հասկացությունը: Այնուամենայնիվ, Քաղաքացիական և բնակարանային օրենսգիրքը և, մասնավորապես, Ռուսաստանի Դաշնության 1997 թվականի հուլիսի 21-ի թիվ 122 դաշնային օրենքը սահմանում են ոչ բնակելի տարածքների նշանները, որոնք համապատասխանում են բնակելի տարածքների պահանջներին. այն պետք է լինի անշարժ և. մեկուսացված օբյեկտ.

Օբյեկտի սահմաններն են հատակը, առաստաղը և պատերը՝ մուտքի պարտադիր առկայությամբ։

Բացի այդ, ոչ բնակելի տարածքները պետք է լինեն շենքի մի մասը, որը որոշում է դրա անշարժ բնույթը և հողի հետ կապվածությունը:

Այն պետք է վերաբերի նաև ոչ բնակելի ֆոնդին և կարող է տեղակայվել ինչպես բնակելի, այնպես էլ ոչ բնակելի շենքերում։

Ոչ բնակելի տարածքի և բնակելի տարածքի հիմնական տարբերությունն այն է, որ այն նախատեսված չէ մշտական ​​բնակությանքաղաքացիներ և կարող են օգտագործվել միայն հասարակական, վարչական, առևտրային և այլ նպատակներով:

Բազմաբնակարան շենքերի բնակիչները երբեմն ընդհանուր սեփականությունը շփոթում են ոչ բնակելի տարածքների հետ: Պետք է իմանաք, որ մուտքը, աստիճանավանդակները, վերելակը, ձեղնահարկը և նկուղը ընդհանուր տարածք են։

Բազմաբնակարան շենքերի ոչ բնակելի տարածքները սովորաբար սրճարաններ, խանութներ, գրասենյակներ և այլ օբյեկտներ են, որոնք համապատասխանում են այս կարգավիճակին: Նման տարածքներն ունեն սեփականատերեր, և նրանց վրա պետք է տրվի սեփականության վկայական:

Ռուսաստանի Դաշնության Բնակարանային օրենսգրքի 22-րդ հոդվածը սահմանում է այն պայմանները, որոնց համաձայն բնակելի տարածքները կարող են տեղափոխվել ոչ բնակելի.

• սենյակն ապահովված է առանձին մուտքով (թույլատրվում է այն սարքավորել պատուհանի բացվածքից);
• գրանցված անձանց բացակայությունը տարածքներում.
• երրորդ անձանց տարածքների նկատմամբ իրավունքների բացակայություն.
• օբյեկտը բնակարանի մաս չէ.

Հաճախ ոչ բնակելի տարածքներ են գտնվում նկուղային հարկեր, վերնահարկերում և բազմաբնակարան շենքերի նկուղներում։ Այս դեպքերում տների բնակիչները բախվում են այն փաստի հետ, որ ոչ բնակելի տարածքների սեփականատերերը փակում են ինժեներական սարքավորումների և ընդհանուր տնային հաղորդակցությունների հասանելիությունը: Կարող է նաև դժվար լինել բազմաբնակարան շենքի հարակից տարածքի բարեկարգումը։

Այս իրավիճակը վտանգի տակ է դնում բուն գոյությունը տանը, առաջացնում մեծ թվովվեճերը և լուծվում են միայն դատական ​​կարգով:

Ոչ բնակելի տարածքների հետ կապված գործարքների առանձնահատկությունները

Բնակարաններ - ինչ է դա և ինչպես են դրանք տարբերվում բնակարանից

Բնակարաններն են նոր տեսակըանշարժ գույք, որը բազմաթիվ հարցեր է առաջացնում գնորդների շրջանում: Գնման հետ սխալ հաշվարկ չանելու համար կարևոր է հասկանալ նման բնակարանների առանձնահատկությունները, դրա դրական և բացասական կողմերը:

Պահեստի վարձակալության պայմանագիր կնքելու կանոններ

Պահեստի, ինչպես ցանկացած այլ ոչ բնակելի տարածքի վարձակալության պայմանագիր կնքելը կարգավորվում է Քաղաքացիական օրենսգրքով: Պայմանագրի կնքումն ունի իր նրբությունները, որոնք կախված են կոնկրետի բնութագրերից պահեստև դրա նպատակը

Ոչ բնակելի տարածքները բնակելի վերածելու կարգը

Տարածքների տեղափոխում ոչ բնակելի հիմնադրամբնակելի շենքում խստորեն կարգավորվում է օրենքով։ Սեփականատերերի և տարածքների նկատմամբ առաջադրվել են հատուկ պահանջներ, որոնց չհամապատասխանելը կարող է հանգեցնել քաղաքապետարանի ճարտարապետական ​​բաժին հայտ ներկայացնելիս մերժման։

Ինչ է coworking-ը

Coworking կենտրոններ. նման մի բան, թե ինչպես են դրանք կազմակերպված, որոնք են առանձնահատկությունները, առավելություններն ու թերությունները, որն է վարձակալության գինը, մետրոպոլիայի համատեղ աշխատատեղերը - այս այլ հարցերը ներկայացված են հոդվածում:

Ինչպես փոխել բնակելի գույքը ոչ բնակելի կարգավիճակի

Բնակելի տարածքները ոչ բնակելի տարածքներ տեղափոխելու կարգը, ինչ փաստաթղթեր են անհրաժեշտ ընթացակարգի համար, որքան արժե, այս ամենը և թեմայի վերաբերյալ այլ հարցեր կարելի է գտնել հոդվածում:

Ոչ բնակելի տարածքների տեսակները և ինչի համար են դրանք օգտագործվում

Ոչ բնակելի տարածքները դասակարգվում են հիմնականում ըստ օգտագործման նպատակի: Օբյեկտի պատկանելությունը ցանկացած տեսակի նպատակին որոշում է տարածքի նկատմամբ իրավունքի իրականացումը, ազդում է քաղ. իրավական կարգավիճակըև կարևոր է վարձավճարների հաշվարկներում:

Ըստ առևտրային և վարչական նպատակների օգտագործման՝ առանձնանում են ոչ բնակելի տարածքների հետևյալ տեսակները.

Տարածքն օգտագործվում է մանրածախ և մեծածախ առևտրի համար։ Կարող է գտնվել կոմերցիոն կենտրոններ, վարչական կամ բնակելի շենքեր. Մանրածախ տարածքների համար կապիտալ պատերը և անհատական ​​հաղորդակցությունների առկայությունը (ջուր, կոյուղի և սանհանգույց) պարտադիր չեն: Եթե ​​շենքում կան մի քանի վարդակներ, ապա շենքի կոմունիկացիաները համարվում են ընդհանուր բոլորի համար։

Վարչական և կառավարչական

Դրանք օգտագործվում են գրասենյակների համար, որոնք տեղակայված են բիզնես կենտրոններում, վարչական կամ բնակելի շենքերում, առևտրի և զվարճանքի համալիրներում։ Գրասենյակներում կոմունիկացիաների առկայությունը պարտադիր չէ, սակայն դրանք պետք է ունենան ամուր պատեր։ Գրասենյակների սեփականատերերը կարող են օգտվել ընդհանուր հաղորդակցություններից, որոնք նախատեսված են շենքում գտնվող բոլոր տարածքների համար:

Ունիվերսալ

Որպես կանոն, դրանք առանձին մուտքով տարածքներ են, հիմնական պատերը, ինչպես նաև սեփական հաղորդակցությունները։ Դրանք կարող են տեղակայվել առևտրի կենտրոններում, բիզնես կենտրոններում, առևտրի և զվարճանքի համալիրներում, բնակելի և գրասենյակային շենքերում։

Գործ ունենալ ընթացիկ վերանորոգումբազմաբնակարան շենքը կօգնի ձեզ մեր հոդվածը:

Մանրամասների մասին հարկի դրույքաչափըդուք կիմանաք մեր նյութում http://zakonometr.ru/prava/nalogovaya-stavka-na-kvartiru.html հղումով:

Օգտագործվում է ապրանքների, տարբեր ապրանքների և այլ պահեստների պահեստների համար նյութական ակտիվներ. Դրանք տեղակայված են պահեստային համալիրներում կամ վարչական շենքերում։ Պետք է ունենա ամուր պատեր և առանձին մուտք։

Նման սենյակում հաղորդակցությունների առկայությունը պարտադիր չէ:

Հասարակական նպատակներով բաժանվում են հետևյալ ոչ բնակելի տարածքները.

• Բժշկական - տարածքներ ամբուլատորիաներում, հիվանդանոցներում, բժշկական կենտրոններում, կլինիկաներում, դիսպանսերներում, սոցիալական հարմարվողականության կենտրոններում, շտապօգնության կայաններում և այլն:
• Կրթական - տեղակայված դպրոցներում, բուհերում և նախադպրոցական հաստատություններում:
• Կոմունալ ծառայություններ - ատելիեների, քիմմաքրման, վարսահարդարների, վերանորոգման խանութների, թաղման ծառայություններ և այլնի տարածքներ:
• Ժամանցային - կինոթատրոնների և թատրոնների դահլիճներ, ակումբներ:
• Քաղաքային օբյեկտներ կոմունալ ծառայություններ- մեկուսացված տարածքներ ջրի, ջերմության, գազի և էլեկտրաէներգիայի մատակարարման համար.
• Տարածքը Քեյթրինգ- մեկուսացված օբյեկտներ, որոնք կապված են հանրային սննդի արտադրանքի արտադրության, ինչպես նաև դրա վաճառքի հետ:
• Ստեղծագործական - դիզայներների, քանդակագործների, ճարտարապետների, նկարիչների, նորաձևության դիզայներների սեմինարներ, ինչպես նաև ցուցասրահներ:
• Սպորտ - տարածքներ սպորտային օբյեկտներում:
• Արտադրություն - լաբորատորիաներ, արտադրամասեր, արտադրամասեր և այլ ոչ բնակելի օբյեկտներ արդյունաբերության տարբեր ճյուղերում՝ քիմիական, նավթաքիմիական, վառելիքային, մետալուրգիական, էներգետիկ և այլն:
• Այլ անշարժ գույք (արխիվներ, ֆինանսական հաստատություններ, գործակալություններ, ավտոտնակներ, նախագծային կազմակերպություններ, փոստային բաժանմունքներ, հեռագրական և հեռախոսային ցանցերի հիմնարկներ):

Ոչ բնակելի տարածքներ - Կարգավորող կարգավորում

Ոչ բնակելի տարածքների կարգավիճակն ունի մի շարք էական տարբերություններ, որոնք վերաբերում են ոչ միայն դրա օգտագործման նպատակին, այլև սեփականության իրավունքի գրանցմանը, առևտրային օբյեկտների տեղաբաշխմանը և իրականացման կարգին: Ինչ իրավական նորմերով են որոշում նման անշարժ գույքի իրավական կարգավիճակը, ինչ հիմքով են նման տարածքները տեղակայված բազմաբնակարան շենքերում, ոչ բնակելի օբյեկտների առանձնահատկությունները կքննարկվեն այս նյութում:

Ոչ բնակելի տարածքների կարգավորող կարգավորում

Անշարժ գույքի ֆոնդերի նկարագրությունը պարունակում է հետևյալ նորմալ ակտերը.

1. Ռուսաստանի Դաշնության Բնակարանային օրենսգիրք. Այս տեսակի օբյեկտների առևտրային կարգավիճակի մասին փաստաթղթում ուղղակի նշում չկա: Այնուամենայնիվ, ակտը պարունակում է բնակելի տարածքների սահմանում, որը վերաբերում է մշտական ​​կամ ժամանակավոր բնակության համար պիտանի բնակարաններին, տներին և այլ մեկուսացված միավորներին: Ըստ այդմ, «ոչ բնակելի» են համարվում այն ​​օբյեկտները, որոնցում անհնար է քաղաքացիներին գրանցել բնակության վայրում: Նման ենթակառուցվածքային օբյեկտների համար օրենքում հստակ սահմանում չկա:
2. Թիվ 122 դաշնային օրենքը «Անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների գրանցման և դրա հետ գործարքների մասին»: Նշված օրենքը ներկայացնում է ոչ բնակելի օբյեկտների ճշգրիտ բնութագրերը. սա շենքերի և շինությունների մաս կազմող սենյակ է, առանձին մուտքով, որը համապատասխանում է սանիտարահիգիենիկ և տեխնիկական չափանիշներին, գրանցված է պետական ​​ռեգիստրում որպես ոչ բնակելի ֆոնդի մաս: .
3. Ռուսաստանի Դաշնության Քրեական օրենսգիրք. Տալիս է ոչ բնակելի տարածքի հայեցակարգը որպես շենք կամ շինություն, որը պատկանում է ցանկացած ձևի` մասնավոր, քաղաքային կամ պետական, որի նպատակը մարդկանց ժամանակավոր տեղավորումն է, նյութական արժեքների պահպանումը պաշտոնական կամ արտադրական նպատակներով:

Տարածքներից բացի առանձնանում են նաև ոչ բնակելի շենքերը։ Դրանք անշարժ գույքի օբյեկտներ են, որոնք ծառայում են արտադրական արտադրամասեր տեղավորելու համար, խոշոր ընկերություններբազմաթիվ բաժիններով: Նրանց բնորոշ գիծը մարդկանց գրանցման և բնակության արգելքն է ինչպես ժամանակավոր, այնպես էլ մշտական ​​հիմունքներով։

Ոչ բնակելի տարածքների նշաններ

Օրենսդիրը տալիս է ոչ բնակելի անշարժ գույքի ֆոնդի հետևյալ բնութագրերը.

• առանձին մուտքի առկայությունը դեպի փողոց կամ գրասենյակային տարածքներ.
• հրապարակում գրանցվածների բացակայություն;
• օբյեկտի առանձնացում որպես ոչ բնակելի, առանձնացնելով որպես առանձին միավոր՝ որպես բազմահարկ շենքի կառուցվածքային տարրի մաս.
• ամուր կապ տարածքների և հողատարածքներորի վրա գտնվում է շենքը.
• զարդարանք մեկուսացված քառակուսի մետրորպես ոչ բնակելի՝ համապատասխան տվյալները Rosreestr տվյալների բազա մուտքագրելիս:

Ըստ պահանջների Ռուսաստանի օրենսդրությունըՍահմանվել է տարածքների հստակ բաժանում բնակության համար հարմար և առևտրային գործունեություն իրականացնելու կամ աշխատողներին տեղավորելու համար նախատեսված տարածքների։ Տարածքը բնակության համար օգտագործելը խստիվ արգելվում է, եթե փաստաթղթերում հաստատված է ոչ բնակելի կարգավիճակ։ Սա կարող է հանգեցնել վարչական պատասխանատվության մեջ պատասխանատու անձանց ներգրավմանը։

Առևտրային գործունեություն իրականացնելու համար անհրաժեշտ է համապատասխան դիմումով և տարածքի սեփականությունը հաստատող փաստաթղթերով դիմել լիազորված պետական ​​մարմիններին։ Բավարար տեխնիկական վիճակի հաստատման դեպքում պահանջվում է Rosreestr-ում անշարժ գույքի միավորի նոր կարգավիճակի գրանցում: Նման գործողությունները կատարվում են միայն այն դեպքում, երբ բնակելի տարածքների փոխանցումը առևտրային հիմնադրամին թույլատրելի է:

Ոչ բնակելի տարածքների սեփականատերերի պարտականությունները

Տարածքի կարգավիճակը սահմանվում է որպես առևտրային կամ ծառայողական, ներառյալ այն ժամանակ, երբ միավորները հատկացվում են բազմաբնակարան շենքից, երբ բավարարվում են գույքի սեփականատերերի հետևյալ պահանջները.

• Օգտագործեք բացառապես քաղաքացիական օրենսդրությամբ նախատեսված նպատակների համար՝ խանութներ, դեղատներ և այլ ենթակառուցվածքային օբյեկտներ տեղավորելու համար:
• Գործունեության իրականացումը, որը չի հակասում գործող օրենքի նորմերին, չի խախտում այլ քաղաքացիների և ընկերությունների իրավունքներն ու օրինական շահերը, չի վնասում նրանց գույքին, ինչպես սեփականատերերին, այնպես էլ վարձակալներին և վարձակալներին:
• Օբյեկտների պահպանումը նորմալ սանիտարական վիճակում, որը վտանգ չի ներկայացնում միջավայրըև չի հանգեցնում աղտոտման:
• Աշխատանքի իրականացում հրդեհային անվտանգության կանոններին համապատասխան.
• Տարածքների փակումը ժամը 23-00-ից հետո՝ լռության և կարգի պահանջներին համապատասխան։
• Կատարել վերանորոգման աշխատանքներ՝ պահպանելով բնակիչների իրավունքները և օրինական շահերը՝ համաձայն տարածքային կանոնակարգով սահմանված պայմանների:
• Տեղադրեք հաշվիչներ՝ սպառումը վերահսկելու և բնակարանային և կոմունալ ծառայությունների դիմաց վճարելու համար:
• Մասնակցել բազմաբնակարան շենքի սեփականատերերի ընդհանուր ժողովի որոշումների կայացմանը, որը ներառում է ոչ բնակելի տարածքներ, ֆինանսավորել կամ ինքնուրույն իրականացնել ոչ բնակելի տարածքների հետ կապված հարակից տարածքի բարեկարգումը:

Բնակելի տարածքը շահույթ չհետապնդող հիմնադրամին փոխանցելու հիմքերը թվարկված են 22-րդ հոդվածում Բնակարանային օրենսգիրքՌԴ. Դրանք ներառում են տարածքի նկատմամբ պահանջների բացակայությունը երրորդ անձանց կողմից, ներառյալ քաղաքացիները, ովքեր իրավունք ունեն ժառանգելու կամ ստանալու սեփականություն քաղաքացիական իրավունքի այլ գործարքներով, քաղվածք բոլոր բնակիչներից սեփականության գրանցման պահին: Նման գործողությունները հնարավոր են միայն այն դեպքում, եթե տարածքը ներառված չէ բնակելի շենքում որպես կառուցվածքային միավոր և նշված է որպես կապիտալ, այսինքն՝ ունի ամուր հիմք՝ հիմքի, հատակի և պատերի, ինչպես նաև մեկուսացված ելքի տեսքով։

Թույլատրվում է տարածքները տեղափոխել ոչ բնակելի՝ հետևյալ պայմաններով.

• Մեկուսացված մուտք չկա, եթե սեփականության միավորի մակերեսը 100 քմ-ից ավելի է։
• Շենքը, որտեղ գտնվում է օբյեկտը, գտնվում է փլուզման վտանգի տակ, դասակարգվում է որպես վթարային կամ կիսավեր, եթե այն ճանաչվում է որպես այդպիսին՝ տարածքային իշխանությունների որոշման հիման վրա։
• Սենյակը պետք է գտնվի բնակելի բազմաբնակարան շենքի առաջին հարկում, որը համապատասխանում է տեխնիկական և սանիտարական անվտանգության պահանջներին:
• Հնարավոր է տեղափոխել միայն ամբողջ մեկուսացված սենյակը որպես ամբողջություն, անհատական ​​սենյակները, օրինակ, բնակարանում կամ կոմունալ բնակարանում, անհնար է:
• Առևտրային վարձակալության պայմանագրի կնքմամբ ոչ բնակելի տարածք փոխանցելու համար փաստաթղթերը, դատարանի կամ այլ մարմինների որոշմամբ, գրավով կամ հիփոթեքով կալանք ներկայացնելու դեպքում օբյեկտի վրա որևէ բեռ չպետք է լինի:

Պարզեք, թե ում է պատկանում ոչ բնակելի տարածքը, հողամասը, տունը կամ ավտոտնակը երեք քայլով.

Ընդհանուր օգտագործման տներում ոչ բնակելի տարածքներ

Սեփականատերերի կողմից բիզնես կամ ծառայողական նպատակներով օգտագործվող առևտրային տարածքները պետք է տարբերվեն բազմաբնակարան շենքերի ընդհանուր տարածքներից: Դրանք ներառում են վերելակներ, տեխնիկական տարածքներ, նկուղներ և ձեղնահարկեր, աստիճաններ, մուտքեր, անվասայլակներ, կենցաղային միավորներ և այլ տարածքներ, որոնց համար նման կարգավիճակ է սահմանվում բազմաբնակարան շենքի կամ օբյեկտի սեփականատերերի որոշման հիման վրա: կոտորակային սեփականություն, կոոպերատիվ.

Նման տարածքները, նույնիսկ եթե դրանք ստեղծված են ընդհանուր սեփականության ամբողջ շենքի գործարկման համար, չեն կարող գրանցվել որպես ոչ բնակելի։ Արգելվում է դրանք պահպանել որպես առևտրային գործունեության առանձին տարածքներ։ Բացառիկ դեպքերը ներառում են ծառայությունների տեղաբաշխումը, որոնք պատասխանատու են տան պահպանման և սպասարկման համար՝ տեխնիկական կայաններ, վերելակներ, տան վերանորոգման համար աշխատանքային սարքավորումների պահպանման, հարակից տարածքի մաքրման և այլն: Ոչ բնակելի օբյեկտի տեղադրումը չպետք է լինի: խոչընդոտներ ստեղծել ընդհանուր տան սարքավորումների օգտագործման համար՝ էլեկտրաէներգիայի հաշվիչների, ջրամատակարարման, տարածքի կանաչապատման և մաքրման, այլ տեխնիկական միջոցների տեսքով:

Ոչ բնակելի տարածքների դասակարգում

Գործնականում ընդունված է տարածքների բաժանումն ըստ իրենց նպատակային նշանակության։ Դրանք ներառում են.

• Բժշկական - որպես պոլիկլինիկաների և դիսպանսերների, շտապօգնության կայանների և հիվանդանոցների, ամբուլատոր կենտրոնների մաս: Դրանք ամրագրված են պետական ​​և մունիցիպալ հիմնարկների, սեփականության` ընկերության կամ քաղաքացիների մասնավոր սեփականություն հանդիսացող գույքի տեղաբաշխման գործառնական կառավարման իրավունքի վրա:
• Ժամանց - կինոթատրոններ, ակումբներ, այգիներ տեղավորելու համար:
• Կոմունալ - վարչական միավորներին գազով, ջերմությամբ, ջրով և էլեկտրաէներգիայով ապահովելու համար:
• Կրթական՝ բուհերի և դպրոցների, առևտրային կամ մասնավոր հիմունքներով ստեղծված նախադպրոցական հաստատությունների համար:
• Արտադրություն - պահեստների, արտադրամասերի, լաբորատորիաների կազմակերպման տարբեր ոլորտներում և այլն:

Օրենսդրությունը սահմանում է գույքը ոչ բնակելի համարելու հիմքերի հստակ ցանկ։ Քաղաքացիների բնակության համար օգտագործվող ֆոնդը հնարավոր է տեղափոխել առևտրային կամ ծառայողական, սակայն կանոնակարգով նախատեսված մի շարք պայմաններով:

Հարգելի ընթերցողներ.

Աշխատում է ձեզ համար իրավաբանական խորհրդատվություն. Զանգահարեք անվճար հեռախոսահամարներով ամեն օր ժամը 9.00-ից մինչև 21.00.

Եթե ​​կարծիք ունեք հոդվածի վերաբերյալ, թողեք մեկնաբանություն:

Կվերլուծենք բնակելի և ոչ բնակելի տարածքները կամ բնակարանը, ո՞րն է տարբերությունը:

Բնակելի և ոչ բնակելի տարածքների հասկացությունների սահմանումը միշտ առաջացրել է բազմաթիվ հարցեր:

Հստակ օրենսդրական կարգավորման բացակայությունը հանգեցնում է նրան, որ գործնականում հաճախ տեղի է ունենում հասկացությունների խառնաշփոթ, դրա հետ կապված խարդախ գործողություններ և, հետևաբար, դատական ​​գործընթացներ:

Թեև օրենսդրությունը չի պարունակում այդ հասկացությունների հստակ սահմանումներ, այն թույլ է տալիս մեզ բավականին կոնկրետ նշել այն հատկանիշները, որոնք թույլ են տալիս տեսնել բնակելի և ոչ բնակելի տարածքների միջև տարբերությունը, ինչպես նաև այս երկու տեսակի նմանությունները բնութագրող հատկանիշներ: տարածքը.

Նախ, ավելի լավ է հասկանալ, թե ինչ է սենյակը և որն է տարբերությունը շենքի և սենյակի միջև:

Բնակելի և ոչ բնակելի տարածքներ. նշաններ

Անմիջապես վերապահում արեք, որ օրենքը չի տալիս այդ հասկացությունների հստակ սահմանումները։

Ձևավորված պրակտիկայից կարելի է պարզել, որ շենքը համալիր անշարժ գույք է, ավելի ճիշտ՝ անշարժ գույքի համալիր, ճարտարապետաշինարարական օբյեկտ, որը պայմաններ է ստեղծում բնակչության համար աշխատանքի, սոցիալական և մշակութային ծառայությունների, բնակեցման, արժեքների պահպանման համար։ և բաղկացած է պատերից, տանիքից, ինչպես նաև հիմքից։

Շենքի բաղադրիչներն այն տարածքներն են, որոնք կարող են լինել ինչպես բնակելի, այնպես էլ ոչ բնակելի։

Այսպիսով, մենք եզրակացնում ենք, որանշարժ գույքի համալիրի միավոր է, շենքի մի մասն, որը նախատեսված է բնակելի և այլ նպատակներով ինքնուրույն օգտագործման համար, որը պատկանում է ֆիզիկական անձանց. իրավաբանական անձինք, պետությունը կամ նրա սուբյեկտները։

Անշարժ գույք և տարածքների մեկուսացում

Ցանկացած տարածք, քաղաքացիական և բնակարանային իրավունքի առումներով, ունի երկու առանձնահատկություն.

1. ցանկացած տարածք անշարժ գույք է
2. սենյակները մեկուսացված են

Եկեք ավելի սերտ նայենք նշաններից յուրաքանչյուրին:

Այդ իսկ պատճառով կցասայլերը, փոխվող տները, զանազան փլուզվող տները երբեք չեն ճանաչվում որպես բնակելի տարածք։Ոչ բնակելի տարածքները նույնպես պետք է վերաբերվեն որպես Անշարժ գույք, քանի որ դրանց նկատմամբ օրենքով սահմանված իրավունքները ենթակա են պետական ​​գրանցում.

Հաջորդ նշանը մեկուսացումն է։Այս հատկանիշը նշանակում է, որ երկու տեսակի տարածքները պետք է լինեն մեկուսացված օբյեկտ, այսինքն. պետք է նյութապես սահմանափակված լինի պատերով, հատակով և առաստաղով:

Յուրաքանչյուր սենյակ պետք է ունենա նաև մուտք։

Բնակելի տարածքների վիճակը և բնութագրերը

Բնակելի և ոչ բնակելի տարածքների այլ նշաններ ցույց են տալիս նրանց միջև նույն տարբերությունը:

Այսպիսով, բնակարանը, ի լրումն վերը նշված հատկանիշների, բնութագրվում է նրանում քաղաքացիների մշտական ​​բնակության համար պիտանիությամբ: Համաձայն այս նշանի՝ բնակելի տարածքը պետք է գտնվի բնակելի տարածքում, այն պետք է լինի լավ վիճակում. բոլոր շինությունները պետք է լինեն շահագործվող, առանց որևէ վնասի և ոչնչացման, որպեսզի դրանց կրողունակությունը չխախտվի։

Սենյակը պետք է սարքավորված լինի այնպես, որ բացառվի բնակիչների վնասվածքի հնարավորությունը ներսում գտնվելու և պահպանման ընթացքում սովորական պատկերկյանքը։

Բացի այդ, բնակարանը պետք է հագեցած լինի անհրաժեշտ ինժեներական համակարգերով՝ կոյուղի, էլեկտրաէներգիա, գազ, ջրամատակարարում, ջեռուցում և այլն։

5-րդ հարկից վերև գտնվող բնակելի տարածք մուտք գործելը պետք է լինի վերելակի միջոցով:Սենյակում պետք է պահպանվեն ձայնամեկուսացման, լուսավորության, օդափոխության և միկրոկլիմայի նորմերը։

Բնակելի ճանաչվելու համար տարածքը պետք է համապատասխանի սանիտարահամաճարակային փաստաթղթերով սահմանված բոլոր պահանջներին իրենց որակներով: Բացի այդ, այն պետք է համապատասխանի տեխնիկական և հրդեհային կանոններին և կանոններին:

Ոչ բնակելի տարածքների վիճակը և բնութագրերը

Ոչ բնակելի տարածքները բնութագրվում են առաջին հերթին նրանով, որ այն պետք է պատկանի ոչ բնակելի ֆոնդին։

Ընդ որում, նման օբյեկտները կարող են տեղակայվել ինչպես բնակելի, այնպես էլ ոչ բնակելի շենքերում։

Ըստ ֆունկցիոնալ նպատակդա կարող է լինել.գույք, որը նախատեսված չէ մշտական ​​բնակության համար անհատներ, ինչպես նաև ցանկացած արդյունաբերական և հասարակական նպատակների համար նախատեսված գույք:

Ինչ վերաբերում է բնակելի շենքերին, ապա նման օբյեկտներում ոչ բնակելի տարածքները բոլորը մեկուսացված տարածքներ են, որոնք բնակարանային և սեփականատերերի ընդհանուր սեփականություն չեն:

Տարածքի ֆունկցիոնալ նպատակը

Բնակելի տարածքների հիմնական նպատակը, իհարկե, քաղաքացիների բնակությունն է դրանցում։Միևնույն ժամանակ, սեփական բնակարանի օգտագործումը չպետք է խախտի նույն տարածքում ապրող այլ անձանց իրավունքներն ու օրինական շահերը։

Բացի այդ, ապրելիս քաղաքացիները պետք է պահպանեն հրդեհային անվտանգության կանոններն ու տեխնիկան, սանիտարահիգիենիկ կանոնները, բնապահպանական չափանիշները և այլ օրենսդրական պահանջներն ու կանոնակարգերը:

Միևնույն ժամանակ, օրենքը չի արգելում տարածքներում բնակվող քաղաքացիների տարածքների օգտագործումը իրավական հիմքը, իրականացնել մասնագիտական ​​և ձեռնարկատիրական գործունեություն, եթե նման գործունեությունը անհարմարություն չի առաջացնում և չի խախտում այլ քաղաքացիների իրավունքները։

Ինչ վերաբերում է արդյունաբերական արտադրանքին, ապա դրա սարքավորումը բնակելի տարածքում օրենքով արգելված է։

Միևնույն ժամանակ, ոչ բնակելի տարածքները կարող են ծառայել որպես տարածք գրեթե ցանկացած նպատակի համար: Այսպիսով, նշանակման տեսակներից մեկը հանրային է։

Նման տարածքները ներառում են առողջապահական հաստատություններ՝ պոլիկլինիկաներ և հիվանդանոցներ, շտապօգնության կայաններ բժշկական օգնություն, դպրոցներ և ուսումնական հաստատություններ, առևտրի և հասարակական սննդի, հանգստի և ժամանցի համար նախատեսված տարածքներ, գրասենյակային տարածքներ և այլն։

Բացի այդ, ոչ բնակելի տարածքները կարող են ունենալ արդյունաբերական նշանակություն. դրանք կարող են օգտագործվել արդյունաբերության, մետաղագործության, էլեկտրաէներգիայի և այլ ոլորտներում:

Ի՞նչ է ոչ բնակելի տարածքը և ինչո՞վ է այն տարբերվում բնակելիից

Օրենսդրության մեջ ոչ բնակելի տարածքների հստակ սահմանման բացակայությունը հանգեցնում է դատական ​​գործընթացների, հասկացությունների շփոթության և անօրինական գործարքների: Այնուամենայնիվ, կարգավորող փաստաթղթերի դրույթները թույլ են տալիս.

• բացահայտել այս տեսակի գույքի նշանները.
• բացահայտել անշարժ գույքի հիմնական տեսակները.
• պարզաբանել քաղաքացիական իրավունքի շրջանառության ինքնատիպությունը.

Այս հոդվածում մենք խոսում ենք ստանդարտ տարբերակներիրավական խնդիրներ, բայց յուրաքանչյուր դեպք եզակի է: Օգտվել անվճար խորհրդատվությունհատուկ ձեր կոնկրետ դեպքի համար զանգահարեք հենց հիմա հեռախոսով. (անվճար է)

Ուշադրություն դարձրեք բացառապես մերժման միջոցով ոչ բնակելի ֆոնդի օբյեկտ սահմանելու անճշտությանը և սխալին. անհատների համար չնախատեսված սենյակը ոչ միայն գրասենյակ է, խանութ, այլ նաև անապահով ճանաչված բազմաբնակարան շենք: Այս սահմանումը պահանջում է լրացուցիչ պարզաբանումներ:

Ոչ բնակելի տարածքների նշաններ

1. Մեկուսացում և նյութականություն. Ինչպես կացարանը՝ բնակարանը, տունը, սենյակը, տան կամ բնակարանի մի մասը, ոչ բնակելի տարածքը մեկուսացված օբյեկտ է։ Նյութի սահմանները (ուրվագծերը) են պատերը, առաստաղի մակերեսը, հատակը։ Մուտքը պարտադիր է։

2. Օբյեկտները անշարժ գույք են: Այս հատկությունը առկա է դաշնային օրենքԹիվ 122-FZ (փոփոխվել է 04/06/2015 թ.): Փաստաթղթում ընդգծվում է. ոչ բնակելի տարածքների նկատմամբ իրավունքները ենթակա են պետական ​​գրանցման, ինչպես նաև բնակարանների, շենքերի, ձեռնարկությունների, շինությունների, հողամասերի իրավունքները։

3. Անշարժ գույքը շենքերի մաս է: Նշանը թույլ է տալիս որոշել ոչ բնակելի տարածքի և շենքի տարբերությունը և, միևնույն ժամանակ, դրա հետ սերտ տարածական կապը:

4. Տարածքի՝ որպես անշարժ գույքի կապը տեղամասի հետ դրսևորվում է կոնկրետ հողատարածք նշող հասցեում սեփականության գրանցման, ինչպես նաև շենքը տեղափոխելու անհնարինության մեջ:

5. Տարածքը ոչ բնակելի ֆոնդի օբյեկտ է: Այս տեսակի անշարժ գույքի ամբողջությունը ներառում է մեկուսացված օբյեկտներ, որոնք տեղակայված են ինչպես ոչ բնակելի, այնպես էլ բնակելի շենքերում: Վերջին դեպքում բացառություն է կազմում սահմանված կարգով որպես բնակարանային ֆոնդ դասակարգված անշարժ գույք:

6. Ֆունկցիոնալությունը երկակի բնույթ ունի.

• անշարժ գույքը չի օգտագործվում ֆիզիկական անձանց մշտական ​​բնակության համար.
• նախատեսված է հասարակական, արդյունաբերական նպատակների համար։

Հիմնական և օժանդակ ոչ բնակելի տարածքներ

Անկախ օգտագործման հնարավորության տեսանկյունից այս տեսակի անշարժ գույքը բաժանվում է հիմնական և օժանդակ տարածքների։ Ինչ վերաբերում է, օրինակ, դպրոցի շենքի հիմնական ոչ բնակելի տարածքներին.

• ուսումնական սենյակներ;
• լաբորատորիաներ;
• սեմինարներ;
• մարզասրահ;
• դասասենյակներ.

Օժանդակ տարածքների նպատակը հիմնական տարածքների սպասարկումն է։ Դպրոցի շենքում գույքի այս տեսակը ներառում է.

Ոչ բնակելի ֆոնդի հիմնական և օժանդակ օբյեկտներ են համարվում.

• որպես հիմնական բան և պատկանելություն (Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 135-րդ հոդվածի համաձայն);
• որպես մեկ բարդ բան (Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 134-րդ հոդվածի համաձայն):

Երկու տեսակետներն էլ քննադատվում են իրավաբանների կողմից, սակայն յուրաքանչյուրը կարող է օրինական համարվել՝ կախված գույքի նպատակից: Օրինակ՝ դպրոցում գրասենյակը չի կարող գործել առանց միջանցքի։ Վերջինս որպես աքսեսուար նախատեսված է ծառայելու առաջինին` գլխավորին: Առևտրի կենտրոնի նախասրահում գտնվող տաղավարները, կրպակները միմյանց հետ կապ չունեն, թեև միասին կազմում են մեկ բարդ օբյեկտ։

Տարածքները բաժանվում են հիմնական և օժանդակ տարածքների նաև տարբեր հիմքերով՝ մեկուսացված տարածքների վարձակալության հետ կապված։ Տիպիկ օրինակ՝ օդանավակայանի շենքում գործում են վարսավիրանոցներ, ռեստորաններ, ճաշարաններ։ Այս տարածքները վարձով են տրվում արտադրական նպատակներով, որոնք տարբերվում են շենքի ֆունկցիոնալ նպատակից։ Օդանավակայանի տարածքի նկատմամբ ոչ բնակելի ֆոնդի նման օբյեկտները համարվում են օժանդակ:

Անշարժ գույքի տարբերություններն ըստ նպատակի

Ոչ բնակելի տարածքները տարբեր նշանակության օբյեկտներ են։ Որոշակի տիպին պատկանելը սահմանափակում է տարածքի նկատմամբ իրավունքների իրականացումը, ազդում դրա քաղաքացիական օրենսդրության շրջանառության վրա: Դասակարգումը կարևոր է դառնում վարձակալած անշարժ գույքի չափը հաշվարկելիս: Ցուցակը փակված չէ։

Տարածքների շարքում հանրային նպատակօբյեկտները ընդգծված են.

• կրթական՝ մանկապարտեզների, բուհերի, դպրոցների տարածքներ;
• առողջապահություն. պոլիկլինիկաների, հիվանդանոցների, շտապօգնության կայանների, բժշկական կենտրոնների մեկուսացված տարածքներ.
• առևտուր, հանրային սննդի. տարածքները մտնում են խանութների, սննդի և արտադրական ապրանքների, գույքային համալիրների, որոնք արտադրում և վաճառում են սննդամթերք, ռեստորաններ, ճաշարաններ, սրճարաններ.
• վարչական և կառավարչական՝ գրասենյակներ;
• կոմունալ ծառայություններ. ստուդիայի տարածք, վերանորոգման խանութներ, քիմմաքրման կետեր, դիսպետչերական կենտրոններ, ծիսական ծառայությունների ձեռնարկություններ;
• հանգիստ և ժամանց. կինոդահլիճներ, գիշերային ակումբներ;
• այլ անշարժ գույք:

Արդյունաբերական ոչ բնակելի տարածքները ըստ արդյունաբերության բաժանվում են օբյեկտների.

• արդյունաբերություն (վառելիք, նավթաքիմիական, քիմիական);
• մետալուրգիա, գունավոր և գունավոր;
• էլեկտրաէներգիայի արդյունաբերություն և այլն:

Ըստ նպատակի առանձնանում են նաև քաղաքային կոմունալ ծառայությունների անշարժ գույքը՝ ջերմության, գազի, ջրի և էլեկտրաէներգիայի մատակարարման մեկուսացված օբյեկտներ։ Հատկացվում են փոստային բաժանմունքների մեկուսացված տարածքներ (օրինակ՝ փոստային բաժանմունքներ):

Անշարժ գույքի քաղաքացիական իրավունքի շրջանառության որոշ հարցեր

1. Երբ անշարժ գույքը դառնում է վարձակալության գործարքի առարկա, պետք է հիշել մեկուսացման մասին՝ որպես օբյեկտների պարտադիր հատկանիշ: Թիվ 122-FZ դաշնային օրենքը թույլ է տալիս ժամանակավոր տիրապետմանը, տարածքների մասերի օգտագործումը: Այնուամենայնիվ, այս մասերը պետք է անհատականացված լինեն: Սույն կարգավորող փաստաթղթի 25-րդ հոդվածի 3-րդ կետում նշվում է.

• կադաստրային անձնագրի պատճենը կցել վարձակալության պայմանագրին.
• նշեք վարձակալված տարածքի չափը.

Եթե ​​պայմանագիրը թույլ չի տալիս նշել ժամանակավոր տիրապետման համար հանձնված անշարժ գույքը, օգտագործել (օրինակ, նշված է միայն, որ ոչ բնակելի տարածքի կեսը վարձակալված է), չի պարունակում հավելվածներ՝ գծապատկերներ, գծագրեր, նման փաստաթուղթ։ անվավեր է։

2. Վեճերը ծագում են ոչ բնակելի օբյեկտների սեփականատերերից, որոնք գտնվում են 1 շենքում, շենքի ընդհանուր սեփականության նկատմամբ իրավունքների հետ կապված.

• նախագծված է սպասարկելու տարածքի 1-ից ավելի մեկուսացված տարածք.
• աստիճաններ;
• միջանցքներ;
• ձեղնահարկեր;
• սրահներ;
• տանիքներ;
• նկուղներ ինժեներական հաղորդակցությամբ;
• կրող կառույցներ և այլն:

Բոլորը օրինական սեփականատերերՈչ բնակելի տարածքները օրենքի ուժով ունեն այս տեսակի գույքի ընդհանուր սեփականության իրավունք: Բաժնետոմսի չափի վերաբերյալ վեճերը լուծվում են՝ հաշվի առնելով յուրաքանչյուր շահագրգիռ անձի անշարժ գույքի տարածքը: 1 շենքում գտնվող տարածքների սեփականատերերը կարող են օգտագործել շենքի առանձին կառուցվածքային տարրեր, օրինակ՝ արտաքին գովազդի համար:

3. Եթե շենքի սեփականատերը որոշում է ձևավորել մի քանի ոչ բնակելի տարածքներ՝ դրանք առանձնացնել կառույցի կառուցվածքից, երբ նոր օբյեկտների վերաբերյալ տեղեկատվությունը մուտքագրվում է Պետական ​​գույքի կոմիտե, շենքն ինքը կորցնում է անշարժ գույքի իրավական կարգավիճակը. որպես 1 անձի հնարավոր սեփականություն. Համար կադաստրային գրանցումնման ոչ բնակելի տարածքներ ներկայացվում է մեկ դիմում. Գործընթացը կատարվում է միաժամանակ բոլոր նոր անշարժ գույքի համար։

«Շենք», «շինարարություն», «ոչ բնակելի տարածքներ» հասկացությունը.

Շենքերը սովորաբար հասկացվում են որպես այնպիսի օբյեկտներ, որոնք տարբերվում են երկու մեծ իրարամերժ հակադիր խմբերի` բնակելի և ոչ բնակելի երկու տարբեր խմբերի: իրավական ռեժիմներօգտագործել.

«Շինարարություն» հասկացությունը սովորաբար սահմանվում է՝ թվարկելով համապատասխան օբյեկտները, օրինակ՝ նավթի և գազի հորեր, գազալցակայաններ, հիդրոտեխնիկական կառույցներ, մայրուղային խողովակաշարեր, սպորտ, սպորտ և հանգստի, սպորտային և զվարճանքի օբյեկտներ (մարզադաշտեր, սպորտային պալատներ, համերգներ և այլն): սպորտային պալատներ, սպորտային դահլիճներ, լողավազաններ), կամուրջներ, ջերմոցներ, տրանսֆորմատորներ, ջեռուցման բլոկներ, գետնին հիմնովին կապված այլ ինժեներական կառույցներ:

«Շենք» և «շինարարություն» իրավական հասկացությունները տալու փորձերը հազիվ թե տեղին լինեն, քանի որ այդ հասկացությունները չեն մտնում իրավական կատեգորիաների մեջ: Առավել կասկածելի են այս հասկացությունների տարբերություններն ընդգծելու փորձերը: Եթե ​​դուք դիմեք բացատրական բառարաններժամանակակից ռուսերեն լեզվով, մենք կտեսնենք, որ «շինարարություն» հասկացությունը ընդհանուր է «շենք» հասկացության հետ կապված: Շենք ռուսերեն նշանակում է ճարտարապետական ​​կառուցվածք, շենք, տուն և շենքի տակ՝ ցանկացած նշանակալի շինություն ( տարբեր տեսակի, նշանակումներ) (տե՛ս, օրինակ. Ռուսաց լեզվի բառարան / Խմբագրել է Ն. Յու. Շվեդովան): Ուստի ավելի ճիշտ կլինի օգտագործել «շենքեր եւ այլ կառույցներ» արտահայտությունը։

Օրենսդիրը չի ձեւակերպել «շինություն» եւ «շինարարություն» հասկացությունների իրավական սահմանումը։ Այնուամենայնիվ, ֆորմալ իրավական տեսանկյունից շենքերի և շինությունների միջև տարբերությունը հիմնարար նշանակություն չունի, քանի որ օրենսդիրը սահմանել է մեկ իրավական ռեժիմ անշարժ գույքի երկու տեսակների համար:

Շատ ավելի նշանակալից են այն չափանիշները, որոնցով շենքերը և շինությունները սահմանազատվում են հարակից այլ անշարժ գույքի օբյեկտներից: Սա կարևոր է այն պատճառով, որ շենքերի և շինությունների վարձակալության համար. հատուկ կանոններկանոնակարգում։

Վ.Ն. Լիտովկինը գրում է, որ շենքերն ու շինությունները «բնորոշվում են անշարժությամբ, հիմնարար կապվածությամբ կոնկրետ հողին, որի վրա կառուցված են, կառուցվածքայինորեն նախագծված են երկար սպասարկման ժամկետի համար, դրանցից մի քանիսն ունեն գեղարվեստական ​​արժեք և, հետևաբար, ունեն համեմատաբար բարձր արժեք, հատկապես պատմական: և մշակութային հուշարձաններ, ճարտարապետություն, որոնք եզակի առարկաներ են, որոնց արժեքի վրա անկախ ազդեցություն է ունենում շենքի և կառույցի տակ գտնվող հողատարածքի գտնվելու վայրը։ Վ.Վ. Վիտրյանսկին կարծում է, որ «շենք (շինություն) պետք է հասկանալ որպես ցանկացած արհեստականորեն կառուցված հողամասի վրա կամ դրա տակ (ստորգետնյա) անկախ օբյեկտ, որը հիմնովին կապված է հողամասի հետ, օգտագործվում է (կամ կարող է օգտագործվել) իր նպատակային նպատակներով։ և որի շարժումն առանց անհամաչափության չի կարող վնասվել իր նպատակին»։ Ա.Ա. Իվանովը գրում է, որ, ելնելով այս տերմինների սովորական իմաստից, կարելի է եզրակացնել, որ շենքերը նախատեսված են դրանցում մարդկանց մշտական ​​ներկայության համար, մինչդեռ կառույցները սովորաբար չեն օգտագործվում այդ նպատակների համար։ Վ.Ս. Յեմն ընդգծում է, որ «ավանդաբար, ռուսական քաղաքացիական օրենսդրության մեջ շենքերը և շինությունները նշանակվում էին «շենք» տերմինով: Միևնույն ժամանակ, շենքը հասկացվում է և նշանակում է շենք, որը ամուր իրավականորեն կապված է հողամասի հետ»:

Իրավական տեսակետը լրջորեն ամրապնդում է այն տեսակետը, ըստ որի շենքի մի մասի (որը, օրինակ, ոչ բնակելի տարածքն է) սեփականության իրավունքը ճանաչելու հնարավորությունը մերժվում է, և դրա նկատմամբ սեփականության իրավունքը կարող է. արտահայտվել միայն իդեալական բաժնետոմսերով: Ինչպես նշել է Վ.Վ. Չուբարովը, «այդ մոտեցմամբ շենքը կարող է մասնակիորեն վաճառվել կամ այլ կերպ օտարվել միայն շենքի ընդհանուր բաժնային սեփականության իրավունքի բաժնեմասը վաճառելու միջոցով»։

Այս հարցում կասկածները հարթվել են դատական ​​պրակտիկայի միջոցով, որը ոչ բնակելի տարածքները համարում է քաղաքացիական իրավունքների օբյեկտ՝ թույլ տալով նրանց հետ գործարքներ իրականացնել, ներառյալ ոչ բնակելի տարածքների վարձակալության պայմանագրերի կնքումը:

Կարևոր է առանձնացնել շենքերը և շինությունները այլ շենքերից, որոնք կապված չեն անշարժ գույքի օբյեկտների հետ, ինչպես նաև անշարժ գույքի այլ տեսակներից, որոնց նկատմամբ կիրառվում են շենքերի և շինությունների վարձակալության հետ կապված իրավահարաբերությունները կարգավորող հատուկ կանոններ (անավարտ շինարարական օբյեկտներ, բնակելի. և ոչ բնակելի տարածքներ, ներկառուցված և կից տարածքներ):Այս առումով շենք (շինություն) պետք է հասկանալ որպես հողամասի վրա արհեստականորեն կառուցված կամ դրա տակ (ստորգետնյա) անկախ օբյեկտ, որը հիմնովին կապված է հողամասի հետ: հողամաս, օգտագործվում է (կամ կարող է օգտագործվել) իր նպատակային նպատակի համար, և որի տեղաշարժն անհնար է առանց դրա նպատակին անհամաչափ վնասելու:

Այս մոտեցմամբ ընդգծվում են համապատասխան իրավական որակավորումների համար անհրաժեշտ բոլորը։ բնավորության գծերըանշարժ գույքի օբյեկտներ, ինչպիսիք են շենքերը և շինությունները.

• - խոսքը մարդկանց կողմից ստեղծված առարկաների մասին է (արհեստականորեն կանգնեցված);
• - շենքերի և շինությունների մասին կարելի է խոսել որպես անշարժ գույքի օբյեկտներ միայն այն դեպքում, եթե դրանք «կապված են» որոշակի հողամասի հետ.
• - շենքի (կառույցի) կապը հողամասի հետ պետք է լինի այնքան ամուր (հիմնական), որ նշված գույքի տեղաշարժն առանց դրա նպատակին անհամաչափ վնասի անհնար լինի (այս հատկանիշը թույլ է տալիս սահմանազատել շենքերն ու շինությունները այլ շենքերից և կառույցներ (կրպակներ, վրաններ, կրպակներ և այլն), որոնք ընդհանրապես չեն վերաբերում անշարժ գույքի օբյեկտներին.
• - շենքը (շինությունը) ճանաչվում է միայն որպես անկախ (առանձին կանգնած) սեփականություն (այս հիմքով շենքերը և շինությունները տարբերվում են այնպիսի գույքից, ինչպիսիք են բնակելի և ոչ բնակելի տարածքները, ներկառուցված և կից տարածքները, վարձակալության համար. որոնք չեն կարող կիրառվել շենքերի և շինությունների վարձակալության հետ կապված իրավահարաբերությունները կարգավորող հատուկ կանոններ.
• - շենքերը (շինությունները) ներառում են միայն այնպիսի անշարժ գույքի օբյեկտներ (շենքեր, շինություններ), որոնց շինարարությունն ավարտված է, և դրանք արդեն օգտագործվում են կամ կարող են օգտագործվել իրենց նպատակային նպատակներով (շենքերի, շինությունների և այլ նորաստեղծ այլ սեփականության իրավունք. Պետական ​​գրանցման ենթակա անշարժ գույքը ծագում է նման գրանցման պահից՝ Բելառուսի Հանրապետության Քաղաքացիական օրենսգրքի 220-րդ հոդվածի 2-րդ կետ: Շինարարության ընթացքի մեջ գտնվող օբյեկտները կարող են ծառայել որպես տարբեր գործարքների, ներառյալ վարձակալության պայմանագրերը, սակայն ս.թ. դեպքում, համապատասխան իրավահարաբերությունները չեն տարածվի շենքերի և շինությունների վարձակալության տրամադրումը կարգավորող հատուկ կանոններով):

ԻՆՉ Է ՈՉ ԲՆԱԿԵԼԻ ՏԱՐԱԾՔԸ.Պ.Վ. ՄԱԿԵԵՎ

Հոդվածում քննարկվում են ոչ բնակելի տարածքների կարգավորման տեսական և գործնական ասպեկտները: Կատարվում է Քաղաքացիական և Բնակարանային օրենսգրքերի համապատասխան նորմերի մանրամասն վերլուծություն Ռուսաստանի Դաշնություն, այլ կարգավորող իրավական ակտեր, տարբեր իրավաբանների մոտեցումներ, որոնց հիման վրա ձեւակերպվում է ոչ բնակելի տարածքների սահմանումը։

Բանալի բառեր՝ իրավագիտություն, իրավունք, տարածք, ոչ բնակելի, նշաններ, սահմանում, անշարժ գույք, մեկուսացում, նպատակ, պիտանիություն:

Ներկայումս օրենսդրության մեջ լայնորեն կիրառվում է «ոչ բնակելի տարածքներ» հասկացությունը։ Միևնույն ժամանակ, հարկ է նշել, որ օրենսդրության համար այս հայեցակարգը նորություն չէ։ « Ոչ բնակելի տարածքներ«կիրառվել է ՌՍՖՍՀ 1964 թվականի Քաղաքացիական օրենսգրքում (Art. 277, 278, 279), ՌՍՖՍՀ 1983 թվականի ԺԿ (Art. 4, 9, 91, 92, 152), Օրենքում. Ռուսաստանի Դաշնության 1992 թվականի դեկտեմբերի 24-ի N 4218-1 «Բնակարանային դաշնային քաղաքականության հիմունքների մասին» (հոդված 1), 1996 թվականի հունիսի 15-ի թիվ 72-FZ դաշնային օրենքը «Տնատերերի միավորումների մասին» (հոդված 42) Այնուամենայնիվ. , չնայած օրենսդրության մեջ ոչ բնակելի տարածքների հայեցակարգի հաճախակի օգտագործմանը, դաշնային մակարդակում դրա բոլոր հատկանիշները սահմանված չեն, դրա սահմանումը նորմատիվորեն ձևակերպված չէ: Դատական ​​պրակտիկան նույնպես չի լրացնում այս ոլորտում առկա բացը։
«Անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական ​​գրանցման և դրա հետ գործարքների մասին» 1997 թվականի հուլիսի 21-ի N 122-FZ դաշնային օրենքի 1-ին հոդվածը (այսուհետ՝ N 122-FZ դաշնային օրենք) պարունակում է ոչ բնակելիների նման բնութագրի նշում. տարածքները որպես անշարժ բնույթ. Սակայն գրականությունը նշում է, որ դա ակնհայտորեն բավարար չէ։ Ինչպես ճիշտ է նշել Վ.Վ. Չուբարովը, «Ոչ բնակելի տարածքների իրավական ռեժիմը մանրամասն կարգավորող նորմերի բացակայությունը Քաղաքացիական օրենսգրքում արդեն դատական ​​գործընթացների պատճառ է և սպառնում է հետագայում ավելացնել դրանց թիվը» «Ոչ բնակելի տարածքների հստակ չափանիշների բացակայությունը. ի տարբերություն բնակելի տարածքների»,- գրում է Կ.Ի. Սկլովսկի, - հանգեցնում է նրան, որ գործարքների առարկան շենքի այն մասերն են, որոնք չունեն այնպիսի հատկություններ, որոնք թույլ են տալիս դրանք օգտագործել իրենց նպատակային նպատակներով՝ առանց այլ մասերի: Օրինակ, կազմակերպությունը ճանաչվում է որպես շենքի տանիքում գտնվող սրճարանի իրավունք, չնայած այն հանգամանքին, որ շենքն ինքնին պատկանում է մեկ այլ իրավաբանական անձի:
Ոչ բնակելի տարածքների հայեցակարգի սահմանումը օրենսդրական մակարդակում ամրագրելու անհրաժեշտության մասին, որպեսզի լուծվի այն հարցը, թե կոնկրետ որն է օբյեկտը. իրավական կարգավորումըայս կամ այն ​​դեպքում, ինչպես նաև համասեփականատերերի կողմից համատեղ օգտագործվող և օրենքի անկախ օբյեկտ չհանդիսացող ոչ բնակելի և օժանդակ տարածքները տարբերելու համար, Ի.Պալանկոևը և Տ.Յու. Կոմարովա

Չնայած ոչ բնակելի տարածքների հայեցակարգի սահմանման նորմատիվային համախմբման հարցում օրենսդրության անկատարությանը, այդ բացն առավել քան լրացված է գիտական ​​գրականության մեջ։ Այսպես, օրինակ, Ա.Գ. Խուրցիլավան սահմանում է «ոչ բնակելի տարածքները որպես անշարժ գույք՝ անկախ տեղաբաշխված մասերի տեսքով՝ որպես բնակության համար չնախատեսված շենքերի և շինությունների մաս, որոնք օգտագործվում են մեկ տնտեսական նպատակի համար՝ հիմնովին կապված հողամասի հետ»։ Գ.Պևնիցկի, Է.Ա. Չեֆրանովը ոչ բնակելի տարածքները հասկանում է որպես մեկուսացված տարածք շենքում, որը նախատեսված չէ քաղաքացիների համար: Սկվորցովը առաջարկում է Արվեստի 2-րդ կետում բնակելի տարածքների հայեցակարգի անալոգիա սահմանմանը: Ռուսաստանի Դաշնության Բնակարանային օրենսգրքի 15-րդ հոդվածը (այսուհետ՝ LCD) ձևակերպել ոչ բնակելի տարածքի հայեցակարգը որպես մեկուսացված տարածք, որը անշարժ գույք է և նախատեսված է այս տարածքում ապրելու հետ չկապված նպատակների օգտագործման համար. Յու.Վ.Խարիտոնովան համարում է ոչ բնակելի տարածքները. նախ՝ որպես տարածքներ, որոնք գտնվում են բնակելի շենքերում կամ ներկառուցված և դրանց կցված, նախատեսված չեն քաղաքացիների մշտական ​​բնակության համար, ինչպես նաև սահմանված կարգով որպես պաշտոնական բնակելի տարածք օգտագործելու համար։ , բնակելի տարածքներ բնակարանային ֆոնդերից ժամանակավոր բնակավայրերի համար, հանրակացարաններ և այլ մասնագիտացված բնակելի տարածքներ: Հեղինակը վերաբերում է ոչ բնակելի տարածքներին, ոչ բնակելի շենքերում և շինություններում տեղակայված և դրանց մաս կազմող ցանկացած առանձին տարածքներին, ինչպես նաև հենց այդ շենքերին և շինություններին: որպես ամբողջություն

Ինչպես երևում է այս սահմանումներից, ոչ բնակելի տարածքները սահմանվում են և՛ որպես շենքի և շինության (տարածքների) առանձին մաս, և՛ որպես տարածք և շենք միավորող հայեցակարգ: Միևնույն ժամանակ, սահմանումներում նշված են և՛ անշարժ բնույթը, և՛ ոչ բնակելի տարածքների մեկուսացումը, և այդ նշանները նշված չեն: Ոչ բնակելի տարածքների նպատակը նույնպես երկիմաստ է համարվում. նպատակը քաղաքացիների մշտական ​​բնակության համար չէ և նպատակը բնակության համար չէ:
Հաշվի առնելով, որ գրականության մեջ ոչ բնակելի տարածքների հասկացության սահմանումը տարբեր ձևերով է մտածված, մենք այն ավելի մանրամասն կանդրադառնանք:
Նախ, հարց է առաջանում, թե ինչպես հասկանալ ոչ բնակելի տարածքները՝ որպես շենքի առանձին մաս, թե՞ որպես ունիվերսալ ընդհանրացնող հայեցակարգ, որը ներառում է և՛ շենքը, և՛ դրա տարածքը:
Գիտության մեջ մի շարք հեղինակներ ոչ բնակելի տարածքները համարում են նեղ իմաստով՝ այն ընկալելով որպես շենքի հատուկ մաս՝ միաժամանակ ընդգծելով, որ ոչ բնակելի տարածքը և ոչ բնակելի շենքը համարժեք չեն:<11>. Ի պաշտպանություն այս դիրքորոշման, տրվում են քաղվածքներ կարգավորող իրավական ակտերից: տարբեր մակարդակներումըստ պարբերության. 2 էջ 6 արվեստ. N 122-FZ դաշնային օրենքի 12-րդ հոդվածը, տարածքները շենքերի և շինությունների մաս հանդիսացող օբյեկտներ են. համաձայն արվեստի. 2 Մոսկվա քաղաքի 2002 թվականի հուլիսի 3-ի N 38 օրենքը «Մի մասին պետական ​​վերահսկողությունՄոսկվայի քաղաքի ոչ բնակելի ֆոնդի օբյեկտների հաշվառման և օգտագործման համար «Մոսկվա քաղաքին պատկանող և Մոսկվայի քաղաքի տարածքում և տարածքից դուրս գտնվող ոչ բնակելի օբյեկտները ներառում են. 1) առանձնացված ոչ. - բնակելի շենքեր, շինություններ, շինություններ և դրանց մասեր. 2) ոչ բնակելի տարածքներ բնակելի շենքերներառյալ ներկառուցված և կից տարածքները և դրանց մասերը, բացառությամբ բնակարանային ֆոնդին սահմանված կարգով նշված տարածքների.

Այլ հեղինակներ ոչ բնակելի տարածքներով հասկանում են ինչպես շենքը որպես ամբողջություն, այնպես էլ դրա մի մասը (ինչպես ոչ բնակելի շենքը, այնպես էլ դրա մեկուսացված բաղադրիչները, այսինքն՝ ոչ բնակելի տարածքները և դրանց մասերը)<13>. Այս դիրքորոշումը հիմնված է նաև կարգավորող իրավական ակտերի վրա. համաձայն Ռուսաստանի Դաշնության Պետական ​​գույքի կոմիտեի 1993 թվականի փետրվարի 5-ի N 217-r «Սեփականության իրավունքի հաշվառման և սահմանազատման գործընթացի պարզեցման մասին» հրամանի 1-ին կետի մեկնաբանության. դեպի ոչ բնակելի տարածքներ»<14>ոչ բնակելի տարածքները ներառում են շենքեր, շինություններ, ոչ բնակելի տարածքներ, ներառյալ ներկառուցված և կից տարածքները. Մոսկվայի Կառավարության 1996 թվականի օգոստոսի 13-ի N 689 որոշմամբ հաստատված Մոսկվայի ոչ բնակելի օբյեկտների (շենքեր, շինություններ, ոչ բնակելի տարածքներ) իրավունքների հաշվառման և գրանցման կարգի մասին կանոնակարգի 1.2 կետի համաձայն. , ոչ բնակելի տարածքները հասկացվում են որպես առանձին շենքեր կամ դրանց մասերը, որոնք չեն օգտագործվում քաղաքացիների բնակության համար

Հաշվի առնելով կարգավորող իրավական հիմքըԱյս դիրքորոշումներից մենք կարծում ենք, որ դրանցից յուրաքանչյուրն իր ձևով ճիշտ է: Սակայն պետք է նշել, որ ներկայումս օրենսդրությունում առկա է ունիվերսալ ընդհանրացնող հասկացությունների ձեւավորման գործընթաց։ Որպես օրինակ, հարկ է նշել բնակելի տարածքների հայեցակարգը, որի սահմանումը նախատեսված է Ռուսաստանի Դաշնության Բնակարանային օրենսգրքով: Մեկ այլ օրինակ, որը չի կարելի անտեսել, Ռուսաստանի Դաշնության Բնակարանային օրենսգրքում օգտագործվող ոչ բնակելի տարածքների հայեցակարգն է: Ելնելով այն հանգամանքից, որ Ռուսաստանի Դաշնության Բնակարանային օրենսգրքի 3-րդ գլխի շրջանակներում ոչ բնակելի տարածքները բնակելի տարածքներից տեղափոխման արդյունք են, որոնց տեսակներն են և՛ բնակելի շենքը (շենքը), և՛ բնակարանը, սենյակները: (տարածքներ), տրամաբանական է թվում եզրակացնել, որ ոչ բնակելի տարածքը, որը փոխանցվել է բնակելի տարածքից, Ռուսաստանի Դաշնության LCD էկրանով համարվում է հայեցակարգ, որը միավորում է ինչպես շենքը, այնպես էլ տարածքը, և այս առումով Ռուսաստանի Դաշնության LCD էկրանը: օգտագործվում է որպես համընդհանուր ընդհանրացնող հասկացություն։ Ավելին, հաշվի առնելով անշարժ գույքի վերաբերյալ քաղաքացիական օրենսդրության մշակման հայեցակարգը մշակողների բացատրությունը անշարժ գույքի ցանկում բնակելի և ոչ բնակելի տարածքները ներառելու անհրաժեշտության մասին «ոչ միայն այդ օբյեկտների հատուկ նշանակությամբ քաղաքացիական. շրջանառության մեջ, բայց նաև դրանց իրավական ռեժիմը էականորեն մանրամասնելու անհրաժեշտությամբ, կան բոլոր պատճառները որպես օրենսդրական (LC ՌԴ և այլ կարգավորող իրավական ակտեր), և հայեցակարգային, որպեսզի խոսենք ոչ բնակելի տարածքների մասին, անալոգիայով բնակելի տարածքների հայեցակարգի և տեսակների հետ, որպես համընդհանուր ընդհանրացնող հայեցակարգ, որը ներառում է ոչ բնակելի շենքերը, շենքում ոչ բնակելի տարածքները և դրանց մասերը որպես տեսակներ. .
Ելնելով այն հանգամանքից, որ գրականության մեջ ոչ բնակելի տարածքների իրավական ռեժիմի մասին պատկերացում կազմելու համար առաջարկվում է այն դիտարկել բնակելի տարածքների հետ անալոգիայով, մենք կարծում ենք, որ այս մոտեցումը կարող է օգտագործվել նաև, որպեսզի. ձևակերպել ոչ բնակելի տարածքների հայեցակարգի սահմանումը (համեմատած ՌԴ ՌԴ LC-ի 15-րդ հոդվածի 2-րդ մասի բնակելի տարածքների սահմանման հետ): Հետևելով նմանությանը, տրամաբանական է թվում նախ դիտարկել ոչ բնակելի տարածքների նշանները, ապա դրանց հիման վրա ձևակերպել անվանված հայեցակարգի սահմանումը:
Անկասկած, ոչ բնակելի տարածքների առաջին նշանը անշարժ բնույթն է։ Այնուամենայնիվ, երբ սովորում է Քաղաքացիական օրենսգիրքՌԴ (այսուհետ՝ Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգիրք) հեշտ է տեսնել, որ ոչ Արվեստում. 130, որը սահմանում է անշարժ գույքը, ոչ էլ կոնկրետ պայմանագրերին նվիրված գլուխներում որպես անշարժ գույք նշված չեն ոչ բնակելի տարածքները։ Միևնույն ժամանակ, Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգիրքը Արվեստի 1-ին կետում. 130-ը թույլ է տալիս դաշնային օրենքով անշարժ գույքին և օրենսգրքով չնախատեսված այլ օբյեկտներին հղում կատարել: Այս հնարավորությունն իրականացվել է N 122-FZ դաշնային օրենքով, որը ներառում է ոչ բնակելի տարածքներ անշարժ գույքի օբյեկտների ցանկում (հոդված 1):
Միևնույն ժամանակ, հարկ է նշել, որ N 122-FZ դաշնային օրենքով ոչ բնակելի տարածքների անշարժ գույքի թվին հատկացնելը հիմք է տվել հայտարարությունների ոչ բնակելի տարածքների մասին (ոչ բնակելի տարածքների տեսքով մի. շենք) որպես անշարժ գույք ոչ թե հողի հետ ամուր կապի հիման վրա, այլ օրենսդրական ուղղակի նշումով.

Իհարկե, ոչ բնակելի տարածքները օրենքով կոչվում են անշարժ գույք: Այնուամենայնիվ, այս պատճառով կարելի՞ է խոսել նշված օբյեկտի համար հողի հետ ամուր կապի իրավունքի բացակայության մասին։ Հնարավո՞ր է շենքում տեղափոխել ոչ բնակելի տարածքներ՝ առանց դրա նպատակին անհամաչափ վնասելու:
Մենք կարծում ենք, որ այս հարցերին պետք է բացասական պատասխան տալ։ Վ.Վ. Չուբարովը և Ա.Վ. Էրշ, Է.Ա. Կինդեևան և Մ.Գ. Պիսկունովա, Ս.Պ. Գրիշաևը

Իրոք, շենքում ոչ բնակելի տարածքները դրա անբաժանելի մասեր համարելը, ինչպես վկայում է դատական ​​պրակտիկան, նման մասերի հողամասի հետ ամուր կապը, ինչպես նաև առանց դրանց նպատակին վնաս հասցնելու դրանք տեղափոխելու անհնարինությունն ավելին է, քան. ակնհայտ. Այդ իսկ պատճառով շենքում ոչ բնակելի տարածքները որպես «բնույթով» անշարժ գույք չճանաչելու պատճառ չկա։
Ոչ բնակելի շինությունների տեսքով ոչ բնակելի տարածքների հետ կապված, հարկ է նշել, որ դրանք որպես անշարժ առարկաներ «բնույթով» կամ օրենքում ուղղակի մատնանշման ուժով, կարծես թե, միանշանակ լուծված է։ Այնուամենայնիվ, հարկ է նշել, որ գործող օրենսդրության համաձայն շենքերը ներառում են ոչ միայն անշարժ, այլև շարժական, օրինակ՝ շարժական շինություններ (կոնտեյներ, փլվող՝ փոխատուն, վագոն և այլն): Մենք կարծում ենք, որ դրանց օգտագործման հետ կապված հարաբերությունները չեն կարող. կարգավորվի անշարժ գույքի մասին օրենքով:

Այս առումով, կարծում ենք, որ ոչ բնակելի տարածքները շարժական առարկաներից տարբերելու համար ոչ բնակելի տարածք հասկացության սահմանումը պետք է ցույց տա նման տարածքների անշարժ լինելը:
TO հաջորդ հատկանիշըոչ բնակելի տարածքներին պետք է վերագրել մեկուսացում: Այս նշանը, որպես ոչ բնակելի տարածքների անհրաժեշտ նշան, մատնանշել է Վ.Ա. Ալեքսեևը և Թ.Յու. Կոմարովա, Ս.Գ. Պևնիցկին և Է.Ա. Չեֆրանովի պահանջները ոչ բնակելի տարածքների նկատմամբ գործնականում հանգեցնում են նրան, որ նման տարածքները ներառում են նաև տարածքներ շենքերում, որոնք առանձին տարածքներ չեն և ի վիճակի չեն քաղաքացիական իրավունքի գործարքների առարկա լինել, ներառյալ հիփոթեքը, վարձակալությունը:<24>. Միևնույն ժամանակ, եթե հարցը լուծվեր ոչ բնակելի տարածքների նկատմամբ՝ որպես հիփոթեքի առարկա (2005թ. Ռուսաստանի Դաշնության Գերագույն արբիտրաժային դատարանի նախագահությունը պարզաբանեց, որ հիփոթեքի առարկան կարող է լինել առանձին սենյակ, իրավունքներ, որոնց նկատմամբ, որպես անշարժ գույքի անկախ օբյեկտ, սահմանված կարգով գրանցված են եղել, և ոչ նման տարածքի մաս, վարձակալության պայմանագրի առարկա ոչ բնակելի տարածքների նկատմամբ, հարցը չի պարզաբանվել ս.թ. բարձրագույն դատարանը։
Քաղաքացիական իրավահարաբերությունների սուբյեկտների կողմից ոչ բնակելի տարածքի ոչ մեկուսացված մասի ըմբռնման պատճառը, այսինքն. տարածք, որը սահմաններ չունի, քանի որ վարձակալության առարկան ծառայել է որպես Արվեստի 3-րդ կետ: N 122-FZ դաշնային օրենքի 26-ը, համաձայն որի, դրանցում գտնվող շենքի, կառուցվածքի և տարածքների հետ մեկտեղ կարող են վարձակալվել նաև տարածքների մասեր:
Նորմայի այս ըմբռնումը հանգեցրեց ճանաչմանը ներս դատական ​​կարգըչկնքված մի շարք վարձակալության պայմանագրեր. Այսպիսով, Արևմտյան Սիբիրյան շրջանի Դաշնային արբիտրաժային դատարանի 2006 թվականի հոկտեմբերի 4-ի N F04-6380 / 2006 թվականի որոշման համաձայն (26943-A46-38)<26>վարձակալության պայմանագրով ընդհանուր բաժնային սեփականություն հանդիսացող օբյեկտի համասեփականատերերից մեկը (առանց երկրորդ սեփականատիրոջ համաձայնության և առանց համասեփականատերերի միջև օբյեկտի օգտագործման կարգը որոշելու) ոչ բնակելի տարածքի ½ մասը. տեղափոխվել է. Միևնույն ժամանակ, պայմանագիրը չի պարունակում տվյալներ, որոնք թույլ են տալիս պարզել, թե օբյեկտի որ մասն է տրվել վարձակալության։ Դատարանը համարել է, որ կողմերը համաձայնության չեն եկել վարձակալության հանձնվող օբյեկտի պայմանի շուրջ, և ոչ բնակելի տարածքների վարձակալության պայմանագիրը ճանաչել է չկնքված։ Համաձայն Արևելյան Սիբիրյան շրջանի Դաշնային արբիտրաժային դատարանի 2000 թվականի դեկտեմբերի 27-ի N A33-5655 / 00-S2-F02-2773 / 00-S2 մեկ այլ որոշման:<27>դատարանը ոչ բնակելի տարածքի մի մասի վարձակալության պայմանագիրը ճանաչեց չկնքված, քանի որ պայմանագիրը թույլ չի տվել միանշանակ որոշել վարձակալության հանձնվող գույքը, քանի որ այն չի պարունակում վարձակալված տարածքները մատնանշող գծապատկերներ, գծագրեր, բացատրություններ. և դրանց սահմանները որպես կցորդներ:
սահմանել տարածքը ըստ տարածքի, ինչը անշարժ գույքի վարձակալության պայմանագրի համար անհրաժեշտ պայման է, ապա այն պետք է ունենա տեխնիկական գույքագրման մարմնի կողմից որոշված ​​անվիճելի սահմաններ, այսինքն՝ հատակագծի վրա գծված պատեր: Եվ, հետևաբար, պատերի բացակայությունը կարող է ընկալվել որպես վարձակալված օբյեկտի անորոշություն։ Եվ այդ դեպքում վարձակալության այնպիսի օբյեկտը, ինչպիսին է «տարածքի մի մասը», կարող է կասկածի տակ դրվել, եթե այդ մասը չունի սահմանված սահմաններ (պատեր). տեխնիկական պլանկամ որոշակի կողմեր ​​պայմանականորեն հատակագծի վրա»

Ելնելով վերոգրյալից՝ մենք կարծում ենք, որ ոչ բնակելի տարածքի մասով, որպես վարձակալության պայմանագրի առարկա, որը նշված է Արվեստի 3-րդ կետում: N 122-FZ դաշնային օրենքի 26-րդ հոդվածի համաձայն, պետք է հասկանալ ոչ բնակելի տարածքի միայն մեկուսացված մասը կամ, այլ կերպ ասած, սենյակ (ներ), որը, ի թիվս այլ բաների, նշված է Կանոնների N 1 հավելվածում: Միասնության պահպանում պետական ​​ռեգիստրՌուսաստանի Դաշնության Տնտեսական զարգացման նախարարության 2006 թվականի սեպտեմբերի 8-ի N 268 հրամանով հաստատված կապիտալ շինարարության նախագծերը.<30>. Բացի այդ, Արվեստի 3-րդ կետի հենց ձևակերպումը. N 122-FZ դաշնային օրենքի 26-րդ հոդվածը, որ շենքերի, շինությունների և տարածքների կադաստրային անձնագրերը, համապատասխանաբար, վարձակալված տարածքի չափը նշելով, կցվում են իրավունքների պետական ​​գրանցման համար ներկայացված անշարժ գույքի վարձակալության պայմանագրին, մեզ թույլ չի տալիս խոսել. Տարածքի ոչ մեկուսացված մասը (որը չունի տարածքի սահմաններ) որպես վարձակալության պայմանագրի առարկա, քանի որ համաձայն Արվեստի 7-րդ մասի. 2007 թվականի հուլիսի 24-ի N 221-FZ դաշնային օրենքի 27 « պետական ​​կադաստրանշարժ գույք» կադաստրային հաշվառման մարմինը կհրաժարվի գրանցել տարածքը, եթե այդպիսի տարածքները առանձնացված կամ առանձնացված չեն շենքի կամ շինության այլ տարածքներից, և համապատասխանաբար չի տրամադրի կադաստրային անձնագիր: Կադաստրային անձնագրի բացակայությունը անհնարին կդարձնի գույքի անհատականացումը և խոչընդոտ կստեղծի պայմանագիր կնքելու համար։
Թվում է, որ ոչ բնակելի տարածքների երկիմաստ ըմբռնումը կանխելու համար դրա մասը և, համապատասխանաբար, հակասական իրավիճակներԳործնականում մեկուսացման նշան պետք է լինի ոչ բնակելի տարածքների հայեցակարգի սահմանման մեջ:
Անշարժ բնավորության և մեկուսացման հետ մեկտեղ մի շարք հեղինակներ իրավամբ կոչում են նպատակակետ՝ որպես ոչ բնակելի տարածքի նշան։ Ավելին, ոչ բնակելի տարածքների նպատակային օգտագործումը գրականության մեջ դիտարկվում է երկու տարբերակով.<33>. Բացի այդ, կան նաև դեպքեր, երբ հեղինակները համատեղում են երկու տարբերակները, օրինակ՝ նախատեսված արդյունաբերական, սոցիալական (մշակութային, բժշկական, կրթական), բժշկական և առողջարանային կամ այլ նպատակներով օգտագործելու համար, բացառությամբ քաղաքացիների բնակության նպատակների։

Կարևոր է նշել, որ առաջին տարբերակում ոչ բնակելի տարածքների նպատակը զգալի թերություն ունի. Հաշվի առնելով, որ գործունեության նպատակների ցանկը, որոնց համար նախատեսված են ոչ բնակելի տարածքները, փակված չէ, ինչի մասին են վկայում «և այլ նպատակներ» բառերը, այլ նպատակներով կարող են ներառվել նաև բնակելիները, ինչը թույլ չի տալիս ոչ բնակելի տարածքները առանձնացնել բնակելի տարածքներից:
Միևնույն ժամանակ, պետք է ասել, որ այս ցուցակը չի կարող փակվել, այսինքն. ունեն ցուցումներ այն գործունեության բոլոր նպատակների մասին, որոնց համար նախատեսված են ոչ բնակելի տարածքները, քանի որ, հաշվի առնելով կապիտալ շինարարական օբյեկտների միասնական պետական ​​ռեգիստրի պահպանման մեջ օգտագործվող ոչ բնակելի օբյեկտների նպատակների բավականին լայն ցանկը, Ոչ բնակելի տարածքների հայեցակարգի սահմանման մեջ բոլոր նպատակների արտացոլումը կբարդացնի այն: Բացի այդ, գործունեության նոր տեսակի ի հայտ գալու դեպքում, որը նախատեսված չի լինի ոչ բնակելի տարածքների «փակ» սահմանմամբ, նոր գործունեության համար նախատեսված օբյեկտի հետ հարաբերությունները չեն կարող կարգավորվել կանոններով. և ոչ բնակելի տարածքների հետ հարաբերությունները կարգավորող կանոնակարգեր, որոնք էական կլինեն, երկրորդ տարբերակում ոչ բնակելի տարածքների բացակայությունը. Իհարկե, հենց «բնակության համար չէ (մշտական ​​բնակության)» ձևակերպումը ճիշտ է։ Այնուամենայնիվ, դա թույլ չի տալիս դատել ոչ բնակելի տարածքների նպատակի մասին: Թեև նշանակումը գոյություն ունի յուրաքանչյուր ոչ բնակելի տարածքի համար, և կախված դրանց նպատակից, ինչպես նաև բնակելի տարածքների համար, կան որոշակի պահանջներ շինարարական, սանիտարահիգիենիկ և այլ կանոնների և կանոնակարգերի համար:

Այս թերությունների վերացումը երևում է ոչ բնակելի տարածքների նշանակության համակցությամբ երկու տարբերակով. Այս ասոցիացիան, մի կողմից, հնարավորություն կտա անվանել այն գործունեության հիմնական նպատակները, որոնց համար նախատեսված են ոչ բնակելի տարածքներ, իսկ մյուս կողմից՝ շնորհիվ «բացառությամբ բնակության (մշտական ​​բնակության) նպատակների. քաղաքացիների», այն թույլ կտա սահմանազատել ոչ բնակելի տարածքները բնակելի տարածքներից։
Նկատի ունենալով նպատակների վերը նշված ցանկը (նպատակը առաջին տարբերակում), հարկ է նշել, որ առևտրային, սոցիալական, կրթական, մշակութային, բժշկական, բժշկական և առողջարանային հիմնված ներկայիս շինարարական կանոնների և կանոնակարգերի վրա.<37>կարելի է միավորել մեկ նպատակի մեջ՝ հանրային։ Այս առումով ոչ բնակելի տարածքների նպատակը պետք է ներառի` արտադրական, վարչական, հասարակական և այլ նպատակներ:
Ինչ վերաբերում է նպատակների ցանկի սահմանափակմանը «բացառությամբ քաղաքացիների բնակության (մշտական ​​բնակության) նպատակների» բառերի տեսքով, պետք է ասել, որ այս ձևակերպումը ճշգրտման կարիք ունի։ Հաշվի առնելով, որ բնակելի տարածքների հայեցակարգի սահմանման մեջ Արվեստի 2-րդ կետը. Ռուսաստանի Դաշնության Բնակարանային օրենսգրքի 15-ը, մենք խոսում ենք միայն քաղաքացիների մշտական ​​բնակության մասին, սահմանափակումը պետք է նշի միայն քաղաքացիների մշտական ​​բնակության վայրը: Հակառակ դեպքում, այնպիսի օբյեկտներ, ինչպիսիք են շենքերը և ժամանակավոր կացության տարածքները, չեն ընկնի ոչ բնակելի տարածքների տակ՝ հյուրանոցներ, մոթելներ, առողջարաններ, պանսիոնատներ, հանգստյան տներ, զբոսաշրջային հաստատություններ, երեխաների և երիտասարդների համար շուրջտարյա ճամբարներ, գիշերօթիկ դպրոցների բնակելի շենքեր, և այլն, որոնք ըստ շինարարական ծածկագրերև կանոնները վերաբերում են հասարակական շենքեր, այսինքն. ոչ բնակելի Այս օբյեկտների կորուստը ոչ բնակելի տարածքների կարգավորման ոլորտից անընդունելի է։
Նախատեսված օգտագործման հետ մեկտեղ գրականությունը նշում է նաև ոչ բնակելի տարածքների այնպիսի նշան, ինչպիսին է համապատասխանությունը: Այսպես, օրինակ, Ս.Պ. Գրիշաևը նշում է ոչ բնակելի տարածքների համապատասխանությունը որոշակի օգտագործման համար Համապատասխանությունը որպես ոչ բնակելի և բնակելի տարածքների տարբերակման չափանիշ կոչվում է Վ.Վ. Չուբարով<40>. Ի.Ա. Էմելկինա, Ի.Դ. Կուզմինան խոսում է ոչ բնակելի տարածքների շինարարական, տեխնիկական և հրդեհային անվտանգության չափանիշներին համապատասխանության մասին, ինչը գործնականում նշանակում է դրա համապատասխանությունը որոշակի նպատակների համար:
Մենք կարծում ենք, որ ոչ բնակելի տարածքի համապատասխանությունը կամ դրա համապատասխանությունը շինարարական, տեխնիկական, հրդեհային և այլ ստանդարտներին որպես հատկանիշ պետք է առկա լինի ոչ բնակելի տարածքի սահմանման մեջ հետևյալ պատճառներով.
- նախ, երբ կառուցված կապիտալ շինարարական օբյեկտը (ոչ բնակելի տարածք) շահագործման է հանձնվում, այն ստուգվում է շինարարական, սանիտարական և այլ կանոնների և կանոնակարգերի պահանջներին համապատասխանության համար (Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքաշինության օրենսգրքի 55-րդ հոդված. այսինքն՝ օբյեկտի այն բնութագրերը, որոնք ի սկզբանե դրված են նախագծային փաստաթղթերպատրաստված է սահմանված կանոններին և կանոնակարգերին համապատասխան: Այսինքն՝ ստուգվում է օբյեկտը նախատեսված նպատակին համապատասխան օգտագործելու օրինական հնարավորությունը, կամ, նույնն է, հաստատվում է օբյեկտի համապատասխանությունը նախագծային փաստաթղթերում նշված նպատակին։ Այն դեպքում, երբ օբյեկտը չի համապատասխանում շինարարական, սանիտարական և այլ կանոնների ու կանոնակարգերի պահանջներին, օբյեկտը ոչ բնակելի ճանաչելու հարցը դրականորեն չի լուծվի, քանի որ շահագործման հանձնված ոչ բնակելի տարածքը չի կարող լինել երկուսն էլ. նախատեսված և ոչ պիտանի որոշակի նպատակի համար:
- երկրորդ, այն դեպքում, երբ ոչ բնակելի տարածքը շահագործման է հանձնվում և դրվում պետական ​​հսկողության տակ, հիմնարար նշանակություն ունի նաև որոշակի նպատակի համար համապատասխանության կամ ոչ պիտանիության հաշվառումը, քանի որ արտադրական, հասարակական և այլ տարածքների և շենքերի շահագործումը պետք է. չխախտել սանիտարական, հրդեհային անվտանգության, բնապահպանական կանոններն ու կանոնակարգերը. Եթե ​​հայտնաբերվեն այս կանոնների և կանոնակարգերի խախտումներ, այսինքն. ոչ բնակելի տարածքի որոշակի նպատակի համար ոչ պիտանի ճանաչվելու դեպքում նշված օբյեկտի շահագործումը կասեցվում կամ դադարեցվում է: Եթե ​​անհնար է վերացնել խախտումները՝ իրականացնելով շինարարական և տեղադրման, սանիտարահիգիենիկ և հակահամաճարակային և այլ աշխատանքներ (միջոցառումներ), ապա հնարավոր է երկու տարբերակ՝ կամ փոխել ոչ բնակելի տարածքների օգտագործման նպատակը (օրինակ՝ արտադրությունից մինչև պահեստ. ), որը կհանգեցնի օբյեկտի փոփոխության՝ պահպանելով ոչ բնակելի տարածքների իրավական ռեժիմի ընդհանուր ռեժիմը կամ քանդում (սանիտարական, տեխնիկական նորմերի և կանոնների օբյեկտի կողմից էական խախտման դեպքում, որը կհանգեցնի ս.թ. այլ անձանց իրավունքներն ու օրինականորեն պաշտպանված շահերը կամ վտանգելով քաղաքացիների կյանքը կամ առողջությունը (Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 222-րդ հոդված), ինչը կհանգեցնի օրինական բնակության ռեժիմի կորստի:
Թվում է, թե նպատակը, որպես ոչ բնակելի տարածքի միակ նշան, թույլ չի տալիս արտացոլել այս օբյեկտի բոլոր առանձնահատկությունները, երբ ոչ բնակելի տարածքը որպես կապիտալ շինարարական օբյեկտ, լինելով ոչ պիտանի որոշակի նպատակի համար, չի կարող դրվել: շահագործումը, և եթե պարզվում է, որ այն պիտանի չէ որոշակի նպատակի համար, այն չի կարող շահագործվել, շահագործվել և պահանջում է կամ օգտագործման նպատակի փոփոխություն (օբյեկտի փոփոխություն՝ ընդհանուր իրավական ռեժիմը պահպանելով), կամ քանդում։ (իրավական ռեժիմի կորուստ):
Ակնհայտ է, որ նպատակը և պիտանելիությունը արդյունաբերական, վարչական, հասարակական և այլ նպատակների համար, բացառությամբ քաղաքացիների մշտական ​​բնակության նպատակների, ոչ բնակելի տարածքների մեկ նշան է:
Այսպիսով, հաստատելով, որ ոչ բնակելի տարածքները համընդհանուր ընդհանրացնող հասկացություն են և հաշվի առնելով դրա հիմնական առանձնահատկությունները (անշարժ բնույթը, մեկուսացումը, նպատակը և համապատասխանությունը), առաջարկվում է ձևակերպել սահմանումը հետևյալ կերպ. արդյունաբերական, վարչական, հասարակական և այլ նպատակներով, բացառությամբ քաղաքացիների մշտական ​​բնակության նպատակների (համապատասխանում են սանիտարահիգիենիկ և տեխնիկական կանոններին և կանոնակարգերին, օրենքի այլ պահանջներին):

Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի երկրորդ մասի ներդրմամբ «ոչ բնակելի տարածք» հասկացությունը կորցրեց որպես անկախ, և «շենք» հասկացության փոխարեն օգտագործվում է «շենք» տերմինը: Շենքերն ու շինությունները անշարժ գույքի տարատեսակներ են, քանի որ դրանք անքակտելիորեն կապված են հողի հետ, և հենց այս հանգամանքն է եղել շենքերի (շինությունների) վարձակալության պայմանագիրը բաժանելու հիմնական պատճառը. առանձին տեսարան.

Այնուամենայնիվ, շենքերի և շինությունների հասկացություններն ընդգրկում են միայն մի մասը ընդհանուր հայեցակարգ«անշարժ գույք», ուստի հարց է առաջանում, թե ինչպես դրանք տարբերել անշարժ գույքի այլ սորտերից: Գրականության մեջ անշարժ գույքի այլ տեսակներից շենքերի և շինությունների հիմնական տարբերությունները ներառում են հետևյալը. Նախ, երբ մենք խոսում ենք շենքերի և շինությունների մասին, մենք խոսում ենք մարդկանց կողմից ստեղծված առարկաների մասին (արհեստականորեն կառուցված): Այս հատկությունը թույլ է տալիս սահմանազատել շենքերն ու շինությունները անշարժ գույքի օբյեկտներից, որոնք իրենց բնույթով այդպիսին են (լեռներ, ժայռեր և այլն): Երկրորդ, շենքերն ու շինությունները որպես անշարժ գույքի օբյեկտ կարելի է խոսել միայն այն դեպքում, եթե դրանք «կապված են» կոնկրետ հողամասի հետ։

Երրորդ, դրանք տեխնիկապես բնութագրվում են որպես կապիտալ, հիմնարար օբյեկտներ, կառուցվածքայինորեն նախագծված են երկար սպասարկման համար, ի տարբերություն այն կառույցների, որոնք ժամանակավոր կամ շարժական են (փլուզվող շենքեր, կրպակներ և այլն), այսինքն, որոնց շարժումը հնարավոր է առանց. դրանց նպատակին անհամաչափ վնաս պատճառելով: Քաղաքացիական օրենսգրքում օգտագործվող օբյեկտները որպես անշարժ գույք դասակարգելու այս չափանիշը տուժում է անճշտությունից, քանի որ տեխնոլոգիաների զարգացման ներկա մակարդակը հնարավորություն է տալիս շենքերն ու շինությունները տեղափոխել առանց դրանց նպատակին վնաս պատճառելու1: Նման իրավիճակների առնչությամբ Ն.Ա. Սիրոեդովը ողջամտորեն նշում է. «Իրականում, օրինականորեն, տեղի է ունենում անշարժ գույքի ոչնչացում մի հողամասի վրա և դրա տեսքը մեկ այլ հողամասում: Իսկ անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական ​​գրանցման ժամանակ այս հանգամանքները ոչ մի կերպ չի կարելի շրջանցել, քանի որ բոլոր անշարժ գույքը ինչ-որ կերպ կապված են կոնկրետ հողամասի, այլ ոչ թե ընդհանրապես հողի հետ։ Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքում հողատարածքները կոչվում են ինքնին անշարժ գույքի օբյեկտների շարքում, և, ինչպես որ ասենք, առանձին-առանձին, «այն ամենը, ինչ ամուր կապված է հողի հետ», վերաբերում է անշարժ գույքին, այսինքն. հողով ընդհանրապես, այլ ոչ թե կոնկրետ տեղամասով։

Չորրորդ՝ շենքը (շինությունը) ճանաչվում է միայն որպես ինքնուրույն (առանձին կանգնած) սեփականություն։ Այս հիման վրա շենքերը և շինությունները տարբերվում են անշարժ գույքի օբյեկտներից, ինչպիսիք են բնակելի և ոչ բնակելի տարածքները: Հինգերորդ՝ շենքերը (շինությունները) ներառում են միայն այնպիսի անշարժ գույք, որոնց շինարարությունն ավարտված է, և դրանք արդեն օգտագործվում են կամ կարող են օգտագործվել իրենց նպատակային նպատակներով։ Այս հատկանիշը ծառայում է որպես անշարժ գույքի երկու տարբեր տեսակի օբյեկտների՝ շենքերի (շինությունների) և ընթացքի մեջ գտնվող շինարարության օբյեկտների տարբերակման չափանիշ3: Պետք է տարբերակել նաև շենքը և շինությունը: Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգիրքը չի պարունակում դրանց տարբերությունների նկարագրությունը: «Շենք» և «շինարարություն» հասկացությունների կիրառման մեջ տարբերություն չկա Քաղաքաշինության օրենսգիրքՌուսաստանի Դաշնություն (որտեղ օգտագործվում է նաև «կառույց» հասկացությունը) և «Անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական ​​գրանցման և դրա հետ գործարքների մասին» դաշնային օրենքում։ 2009 թվականի դեկտեմբերի 30-ի Դաշնային օրենքում N. Թիվ 384-ФЗ «Շենքերի և շինությունների անվտանգության տեխնիկական կանոնակարգ», տրված են հետևյալ սահմանումները՝ 1. Շենք՝ շինարարության արդյունք, որը եռաչափ է. շենքի համակարգունենալով վերգետնյա և (կամ) ստորգետնյա մասեր, ներառյալ տարածքները, ինժեներական ցանցերը և ինժեներական աջակցության համակարգերը և նախատեսված են

մարդկանց բնակությունը և (կամ) գործունեությունը, արտադրության վայրը, ապրանքների պահեստավորումը կամ կենդանիներ պահելը: 2. Կառուցվածք՝ շինարարության արդյունք, որը եռաչափ, հարթ կամ գծային շինարարական համակարգ է, որն ունի վերգետնյա, վերգետնյա և (կամ) ստորգետնյա մասեր՝ բաղկացած կրողներից և առանձին դեպքերև պաշտպանելով շինարարական կառույցներև նախատեսված է կատարելու համար արտադրական գործընթացներըտարբեր տեսակներ, ապրանքների պահեստավորում, մարդկանց ժամանակավոր կեցություն, մարդկանց և ապրանքների տեղաշարժ4. Գրականության մեջ բազմիցս փորձեր են արվել տալ շենք և շինություն հասկացությունների իրավաբանորեն նշանակալի սահմանումներ։ Ըստ հայտնի իրավաբան Ա.Ա. Իվանովի շենքերը անշարժ գույքի օբյեկտներ են, որոնք նախատեսված են դրանցում մարդկանց մշտական ​​ներկայության համար՝ ապրելու կամ աշխատելու նպատակով, մինչդեռ շենքերը ծառայում են զուտ տեխնիկական նպատակների, այսինքն. մարդիկ ժամանակավորապես դրանց մեջ են։

Փաստաբաններ Վ.Վ. Վիտրյանսկին և Վ.Ն. Լիտովկինը տալիս է նմանատիպ սահմանումներ. Ճիշտ է, Վ.Վ. Վիտրյանսկու, կա մի տեսակետ, ըստ որի շենքերի և շինությունների բաժանումը իրավական նշանակություն չունի, քանի որ այդ օբյեկտների վարձակալության հատուկ կանոնները չեն տարբերում դրա հետ կապված իրավահարաբերությունների կարգավորումը6: Իրոք, նման տեսակետում կա որոշակի տրամաբանություն։ Այնուամենայնիվ, հեղինակին թվում է, որ շենքերի և շինությունների բաժանումը որպես քաղաքացիական իրավունքների օբյեկտներ ընդհանրապես և որպես վարձակալության օբյեկտներ, մասնավորապես, դեռևս որոշակի նշանակություն ունի, և իմաստը հենց օրինական է: Եթե, ինչպես նշվեց վերևում, կառույցները ընկալվում են որպես զուտ տեխնիկական կառույցներ, իսկ շենքերը՝ որպես շինություններ, որոնցում կարելի է տարբերակել տարածքները (բնակելի և ոչ բնակելի), ապա շենքերի վարձակալության կանոնները կիրառելու հետ կապված խնդիրներ չկան։ նման կառույցների մասեր. օրինակ՝ խողովակաշարի սահմանափակ հատվածը որպես վարձակալության օբյեկտ առանձնացնելիս: Անկասկած, տվյալ դեպքում ծագած հարաբերությունները կարգավորելիս պետք է կիրառվեն ընդհանուր կառույցի վարձակալության կանոնները, այսինքն՝ կառույցի մաս վարձակալելիս այդպիսի մասը իրավական իմաստով կառույց է։ . Միևնույն ժամանակ, շենքի ֆիզիկապես մաս հանդիսացող տարածքները վարձակալության հատուկ օբյեկտ են, ինչի մասին վկայում է առնվազն բնակելի տարածքների վարձակալության կանոնների բաշխումը Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի առանձին գլխում: Ավելին, տարածքը կարող է լինել առանձին անշարժ գույք, ինչպես հետևում է «Անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների գրանցման մասին» օրենքի 1-ին հոդվածից:

Հետևաբար, շենքերի և շինությունների, բայց շենքերի և տարածքների միջև տարբերությունը շատ ավելի մեծ իրավական նշանակություն ունի: Ըստ հեղինակի, շենքերի և շինությունների միջև իրավական առումով միակ էական տարբերությունն այն է միայն, որ շենքը որպես անշարժ գույքի օբյեկտ ներառում է տարածքներ, որոնք, իրենց հերթին, կարող են լինել անշարժ գույքի առանձին օբյեկտ, շենքից տարբերվող, որը կարող է լինել. պարտավորությունների անկախ օբյեկտ, ներառյալ վարձակալությունը: Շենքի և շինության տարբերակման խնդիրը դրվել է արդեն իսկ Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 130-րդ հոդվածի անշարժ գույքի սահմանման մեջ և դրսևորվել է հոդվածում անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների գրանցման մասին օրենքի ընդունմամբ: որոնցից 1-ը, բացի շենքերից և շինություններից, արհեստական ​​ծագման անշարժ գույքի մեջ ներառվել են բնակելի և ոչ բնակելի տարածքները, իսկ Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգիրքը ոչ բնակելի տարածքների սահմանում չի պարունակում8: Դժվար թե հնարավոր լինի համաձայնել այն հեղինակների կարծիքին, ովքեր կարծում են, որ «տարածք» հասկացությունը համարժեք է «շենք» հասկացությանը, և որ ոչ բնակելի տարածքները միավորվում են տակ. ընդհանուր իմաստ"շինություն" .

Սենյակը որպես շենքի պարզ մաս սահմանելը և դրա վրա շենքերի և շինությունների վարձակալության բոլոր կանոնները կիրառելն անհնար է, քանի որ սենյակը, թեև ֆիզիկական, կառուցողական իմաստով շենքի մաս է, առանձին, անկախ օբյեկտ է։ քաղաքացիական իրավունքի հարաբերությունների, որը տարբերվում է շենքից. Անուղղակիորեն այս տեսակետը հաստատվում է դատական ​​պրակտիկայի կողմից։ Այսպիսով, Գերագույն խորհրդի նախագահության տեղեկատվական նամակի 1-ին կետում Արբիտրաժային դատարանՌԴ 2002 թվականի հունվարի 11-ի թիվ 66-ը նշում է, որ կողմերի հարաբերությունները շենքի տանիքի գովազդի համար ժամանակավոր օգտագործման հանձնելու վերաբերյալ չեն կարող համարվել վարձակալություն, քանի որ տանիքը շենքի կառուցվածքային տարր է և չի հանդիսանում. անկախ անշարժ գույք, որը կարող է տեղափոխվել շենքից առանձին օգտագործման10: Այսպիսով, եթե տարածքը դիտարկենք միայն որպես շենքի կառուցվածքային մաս, ապա տարածքն ընդհանրապես չի կարող լինել վարձակալության պայմանագրի առարկա, հետևաբար, այն ենթադրությունը, որ տարածքը միայն շենքի մի մասն է, հերքվում է հենց այն փաստով, որ. կան շենքից առանձին տարածքների վարձակալության պայմանագրեր։

Մյուս կողմից, «Անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների գրանցման մասին» օրենքը հատուկ տարածքները հատկացնում է որպես անշարժ գույք, մինչդեռ տարածքը վարձակալության տալու հնարավորությունն առանց այն որպես առանձին անշարժ գույք գրանցելու, ենթադրվում է թե՛ հենց նշված օրենքով (պարբերություն. 26-րդ հոդվածի 3) և սահմանված դատական ​​պրակտիկայով11. Այս տեսակետից մենք կարող ենք համաձայնվել այն հեղինակների կարծիքի հետ, ովքեր կարծում են, որ շենքը և նրա սենյակը փոխկապակցված են որպես ձև և բովանդակություն, քանի որ «շենքը բաղկացած է բազմաթիվ սենյակներից, բայց իր էությամբ դա ինչ-որ բան է նշանակում. Ավելին, չսահմանափակվելով այս տարածքների մի հասարակ հավաքածուով, շենքը համակարգային «օրգանիզմ» է: Մեկ շենքի շրջանակներում դուք կարող եք փոխել տարածքները, վերակառուցել դրանք, դրանով իսկ ստեղծելով բոլորովին այլ օբյեկտներ, բայց շենքը (որպես ձև) կմնա անփոփոխ:

Գրականության մեջ հաճախ կա նաև շենքերի բաժանում ըստ գործառական նշանակության երկու խմբի՝ օգտագործման տարբեր իրավական ռեժիմներով՝ բնակելի և ոչ բնակելի։ Ըստ այս բաժանման՝ ոչ բնակելի շենքերը ներառում են արտադրական, արտադրական, վարչական, կոմունալ և համանման շենքերը, որոնք նախատեսված չեն մարդկանց մշտական ​​բնակության համար։ Համապատասխանաբար, բնակելի են համարվում այն ​​շենքերը, որոնք ունեն հենց նման նպատակ։ Այստեղ հարկ է նշել, որ Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգիրքը չգիտի «ոչ բնակելի տարածքներ» հասկացությունը, այլ գործում է միայն «բնակելի տարածք» հասկացությամբ: Այսպես, պլենումների համատեղ հրամանագրի համաձայն Գերագույն դատարանՌուսաստանի Դաշնության և Ռուսաստանի Դաշնության Գերագույն արբիտրաժային դատարանի 1996 թվականի հուլիսի 01-ի թիվ 6/8 «Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 1-ին մասի կիրառման հետ կապված որոշ հարցերի մասին» վարձակալության հետ կապված իրավաբանական անձանց գործարքները. , անվճար օգտագործումը, ինչպես նաև քաղաքացիների բնակության հետ չկապված բնակելի տարածքների այլ օգտագործում, որոնք բնակարանային օրենսդրությամբ սահմանված կարգով չեն տեղափոխվել ոչ բնակելի տարածքներ, անվավեր են Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 168-րդ հոդվածի հիման վրա: քանի որ չեն համապատասխանում օրենքին և այլ իրավական ակտերին։

Այս առումով կարևոր խնդիր է ծագում՝ բնակելի տարածք պարունակող շենքը կարո՞ղ է լինել վարձակալության պայմանագրի առարկա, և եթե ոչ, ինչպե՞ս պետք է կարգավորվեն շենքի (կառույցի) մի մասի վարձակալության հետ կապված հարաբերությունները։ Առաջին հարցին պետք է բացասական պատասխան տալ. քանի որ բնակելի տարածքները օբյեկտ են անկախ պայմանագիրբնակարանների վարձակալությամբ, նրանք չեն կարող լինել գույքը ժամանակավոր օգտագործման հանձնելու այլ պարտավորության օբյեկտի մաս: Ուստի շենքը, որը պարունակում է և՛ բնակելի, և՛ ոչ բնակելի տարածքներ, չի կարող լինել մեկ անշարժ գույք, և ամեն դեպքում բնակելի տարածքը պետք է համարվի որպես առանձին անշարժ գույք։

Ավելին, Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 18-րդ գլխի նորմերի մանրակրկիտ ուսումնասիրությունը «Գույք և այլ իրական իրավունքներ բնակելի տարածքների նկատմամբ» թույլ է տալիս եզրակացնել, որ շենքն այն իմաստով, որը տրված է այս հայեցակարգին 4-րդ կետի նորմերով. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 34-րդ գլուխը չի կարող ընդհանրապես ներառել բնակելի տարածքներ: , քանի որ Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 18-րդ գլխում շենքը, որտեղ գտնվում են բնակելի տարածքները, կոչվում է տուն, և ոչ թե շենք ( Օրինակ, Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 288-րդ հոդվածի 3-րդ կետը ասում է, որ «տեղաբաշխումը բնակելի շենքերում. արդյունաբերական արտադրություններչթույլատրված"). Բնակելի տարածքների (բնակելի շենքերում տեղակայված) և ոչ բնակելի տարածքների (շենքում ընդգրկված) շրջանառության կանոնների հստակ տարանջատումը օրենքում տալիս է նույնքան հստակ պատասխան վերը նշված հարցին: Շենքը որպես վարձակալության պայմանագրի օբյեկտ (և ընդհանրապես որպես անշարժ գույք) չի կարող ներառել բնակելի տարածքներ, և եթե նույնիսկ ոչ բնակելի տարածքների հետ միասին այդպիսի տարածքներ կան շենքում, դրանք անշարժ գույքի առանձին օբյեկտ են։ . Նույն կերպ, եթե բնակելի շենքում կան ոչ բնակելի տարածքներ (բացառությամբ՝ ընդհանուր տարածքներտներ, որոնք ծառայում են բացառապես այս տանը գտնվող բնակարանների պահպանման համար), այդպիսի տարածքները, իրավական իմաստով, այս տնից տարբերվող անշարժ գույքի լրիվ առանձին օբյեկտ են։

Հետևաբար, իրավական գրականության մեջ սովորական դարձած շենքերի բաժանումը բնակելի և ոչ բնակելի, չունի իմաստային բեռ և սխալ է, քանի որ «բնակելի շենք» հասկացությունը գոյություն չունի ժամանակակից ռուսական իրավունքի տեսանկյունից: . Իրավական իմաստունի միայն տարբերություն ոչ բնակելի տարածքների և բնակելի և, համապատասխանաբար, շենքերի միջև բնակելի շենքեր. Բնակելի տարածքները նախատեսված են միայն քաղաքացիների մշտական ​​բնակության համար, ոչ բնակելի՝ այլ օգտագործման համար, և, հետևաբար, շենքը իրավական իմաստով կարող է ներառել միայն ոչ բնակելի տարածքներ: Այնուհետև անհրաժեշտ է պարզել, թե արդյոք շենքերի և շինությունների վարձակալության վերաբերյալ նորմերը կարող են կիրառվել դրանց մասերի վարձակալության համար։ Ա.Ա. Իվանովը հավատարիմ է նման տեսակետին, ըստ որի «շենքերի և շինությունների վարձակալության կանոնները կիրառվում են շենքերի (շինությունների) մասեր վարձակալելիս»:

Այնուամենայնիվ, այս տեսակետը կարծես թե շատ հակասական է, քանի որ Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 34-րդ գլխի 4-րդ կետում դրա ուղղակի ցուցում չկա: Բացի այդ, եթե ենթադրենք, որ շենքերի վարձակալության վերաբերյալ կանոնները կիրառվում են դրանց մասերի վարձակալության վրա, ապա այս դեպքում դժվարություններ են առաջանում վարձակալին փոխանցելու այդ հողամասը գործառականորեն սպասարկող հողամասը: . հողամասսպասարկելով շենքի (կառույցի) մի մասը, ապա նման կայքի իրավունքները չպետք է փոխանցվեն վարձակալին: Մյուս կողմից, «Անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների գրանցման մասին» օրենքը թույլ է տալիս շենքում տարածքները (և նույնիսկ տարածքների մի մասը) վարձակալել առանց այդ տարածքները որպես անկախ անշարժ գույքի օբյեկտ նախնական հատկացնելու 15: Ելնելով այս ենթադրությունից՝ անշարժ գույքի գործարքների գրանցման հաստատված պրակտիկան թույլ է տալիս տարածքների երկարաժամկետ վարձակալության պայմանագրեր գրանցել որպես մեկ այլ անշարժ գույքի օբյեկտի մաս (օրինակ՝ շենք), որում ներառված են այդ տարածքները:

Այնուամենայնիվ, ժամը առք ու վաճառքՇենքի կառուցվածքից տարածքներ կան գրանցված իրավունքի երկու օբյեկտ և, համապատասխանաբար, անշարժ գույքի երկու օբյեկտ: Այս խնդիրը լուծելու համար անհրաժեշտ է փոխել գործող օրենսդրությունը և ընդլայնել Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 34-րդ գլխի առանձին պարբերություններով կարգավորվող վարձակալության տեսակների քանակը, ներառյալ անշարժ գույքի վարձակալության պայմանագիրը: Անշարժ գույքի վարձակալության պայմանագիրը որպես առանձին տիպ առանձնացնելու անհրաժեշտությունը պայմանավորված է ինչպես վերը նշված փաստարկներով՝ այստեղ առաջացող հարաբերությունների կարգավորման բացթողումներով, այնպես էլ վերլուծության արդյունքներով։ դատական ​​պրակտիկա. Կատարված վերլուծության հիման վրա հեղինակը 4-րդ կետի փոխարեն առաջարկում է «Շենքերի և շինությունների վարձակալություն» գլխ. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 34-ը օրենսգրքում ներառել «Անշարժ գույքի վարձակալություն» պարբերությունը, որն իր կազմում առանձնացնում է շենքերի և շինությունների վարձակալության և ոչ բնակելի տարածքների վարձակալության կարգավորման առանձնահատկությունները: Հեղինակն ուշադրություն է հրավիրում նաև օրենսգրքում ներառելու անհրաժեշտության վրա ճշգրիտ սահմանումներշենքերի, շինությունների և ոչ բնակելի տարածքների հասկացությունները, որոնք ցույց են տալիս, որ շենքերի վարձակալության կանոնները կիրառվում են ոչ բնակելի տարածքների վարձակալության նկատմամբ, բացառությամբ Ռուսաստանի Քաղաքացիական օրենսգրքի 652-653-րդ հոդվածների կանոնների. Հողամասի նկատմամբ իրավունքների ֆեդերացիա.

Զայնուլլին Ի.Ռ.

Tags: Նախորդ գրառումը
Հաջորդ գրառումը