Արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույքի շուկա Վորոնեժում. կառուցվածքը, գնային գործոնները, առաջարկի առանձնահատկությունները: Արդյունաբերական և պահեստային տարածքների շուկայի վերլուծություն Արդյունաբերական և պահեստային տարածքների շուկայի վերլուծություն

Ուղարկել ձեր լավ աշխատանքը գիտելիքների բազայում պարզ է: Օգտագործեք ստորև ներկայացված ձևը

Ուսանողները, ասպիրանտները, երիտասարդ գիտնականները, ովքեր օգտագործում են գիտելիքների բազան իրենց ուսումնառության և աշխատանքի մեջ, շատ շնորհակալ կլինեն ձեզ:

ԿՐԹՈՒԹՅԱՆ ԴԱՇՆԱԿԱՆ ԳՈՐԾԱԿԱԼՈՒԹՅՈՒՆ

Gou vpo «ԿԵՄԵՐՈՎՍԿԻ ՊԵՏԱԿԱՆ ՀԱՄԱԼՍԱՐԱՆ»

ՏՆՏԵՍԱԳԻՏԱԿԱՆ ՖԱԿՈՒԼՏԵՏ

Արդյունաբերական և պահեստային տարածքների շուկայի վերլուծություն

Ավարտված:

E-041 խմբի սովորողներ

Վոլոդինա Սեր,

Վոլոդին Ռոման

Ստուգվում:

դ.ս.ս., պրոֆ. Ստարիկովա Լ.Ն.

Կեմերովո

Կեմերովոյի արտադրության և պահեստավորման օբյեկտների արժեքը, 2008 թվականի հունվար - հոկտեմբեր

Այս զեկույցում մենք կարտացոլենք ներկայիս իրավիճակը 1-ի արժեքով քառակուսի մետրարտադրության և պահեստավորման տարածք Կեմերովո քաղաքում:

Արտադրական և պահեստավորման օբյեկտների կենտրոնացման հիմնական կետերն են Զավոդսկի շրջանը (Կուզնեցկի պող., Շատուրսկայա փող.), Կենտրոնական շրջանը, Կիրովսկի շրջանը։ Նաև շուկայում կան միայնակ առաջարկներ Պրեձավոդսկի թաղամասում, Ռադուգայում և FPC-ում: Առաջարկվող տարածքների միջակայքը՝ սկսած 15 քառ. մինչեւ 71444 քառ.

Ընտրանքում ներառվել է 195 օբյեկտ, սակայն համեմատությունից դուրս է մնացել 63 օբյեկտ, քանի որ դրանց գործառական նշանակության մասին տեղեկություններ չկան։

Աղյուսակ 1.

Աղյուսակը ցույց է տալիս, որ առավելագույն արժեքը 1 քմ. արդյունաբերական և վարչական համալիրներում, տկ. դրանք ունեն ավելի մեծ ֆունկցիոնալություն և ներառում են՝ արտադրական սենյակ, պահեստ, վարչական սենյակ, բոլոր կոմունիկացիաները։

Ընտրանքը ներառում էր 193 օբյեկտ, սակայն 9 օբյեկտ դուրս է մնացել համեմատությունից, քանի որ դրանց տարածքի կամ գնի մասին տեղեկություն չկա։

Առավելագույն արժեքը 1քմ. բնութագրվում է 300քմ ընդհանուր մակերեսով պահեստով։ գործարանի տարածքում։ Սա 75,000 հազար ռուբլի ընդհանուր արժողությամբ արտադրական օբյեկտ է, որը թողարկվել է Ժիլցովի, Դմիտրիևի և գործընկերների գործակալության կողմից (11.07.2008):

Նվազագույն արժեքը 1քմ. բնութագրվում է 5000քմ ընդհանուր մակերեսով պահեստով։ գործարանի տարածքում։ Սա 5500 հազար ռուբլի ընդհանուր արժողությամբ պահեստ է, որն առաջարկում է Ժիլցով, Դմիտրիև և Գործընկերներ գործակալությունը (11.07.2008):

Աղյուսակ 2.

Դիագրամից երևում է, որ շուկան ունի պահեստների ամենամեծ առաջարկը՝ մինչև 500 քմ մակերեսով։

Մենք համեմատել ենք նաև արտադրական և պահեստային օբյեկտների տարածքի 1 քառակուսի մետրի արժեքը՝ կախված դրանց գտնվելու վայրից։

Աղյուսակ 3

Աղյուսակում ներկայացված տվյալներից երևում է, որ բոլոր արտադրական և պահեստային օբյեկտների 55,7%-ը գտնվում է Զավոդսկոյ թաղամասում։ Դա պայմանավորված է նրանով, որ Զավոդսկի շրջանը բիզնես գործունեության զարգացման հեռանկարային տարածք է։ Դրան նպաստում է ինչպես վարչական և բիզնես կենտրոններին մոտ լինելը, այնպես էլ տրանսպորտային հանգույցների հարմարավետությունը՝ բնակչության և երթևեկության մեծ կենտրոնացվածությամբ:

Դիագրամից երևում է, որ միջին արժեքըքառակուսի մետր արտադրական և պահեստավորման օբյեկտները տատանվում են 64,6 հազար ռուբլուց Կենտրոնական շրջանում մինչև 17,1 հազար ռուբլի Ռուդնիչնիում:

Կենսապահովման համակարգերի վերականգնման անհրաժեշտությամբ խարխուլ տարածքները, առանց հատուկ սարքավորումների, աստիճանաբար դառնում են անցյալում։ Նման տարածքների սեփականատերերը փորձում են օբյեկտը վաճառել առավելագույն գնով։ Դա անելու համար նրանք փորձում են կատարելագործվել իրավական կարգավիճակըև օբյեկտների որակական բնութագրերը.

1. Իրավաբանական գրանցումհողային հարաբերություններ. Օբյեկտի արժեքը զգալիորեն ավելանում է, եթե հողամասն օգտագործվում է շենքի սեփականատիրոջ կողմից սեփականության իրավունքով։ Սա բացատրվում է նրանով, որ հողամասը սեփականության իրավունքով գրանցելու ընթացակարգը շատ երկար է (7-8 ամիս) և ծախսատար, ուստի սեփականության իրավունքով գրանցված հողամասով օբյեկտ գնել ցանկացողների թիվը օրեցօր ավելանում է։

2. Շենքին հարող տարածքի բարեկարգում. Գնահատվում է պարիսպով պարսպապատված տարածքը, որն ունի հարմարավետ մուտքի ճանապարհներ։

3. Շենքի վերանորոգում և հաղորդակցությունների վերականգնում. Հաղորդակցությունների անցկացումը կամ վերականգնումը շատ ծախսատար գործընթաց է: Այս առումով պոտենցիալ գնորդներին գործնականում չեն հետաքրքրում կենսաապահովման համակարգերից զուրկ օբյեկտները։

Ընտրանքում ներառվել է 127 օբյեկտ, սակայն համեմատությունից դուրս է մնացել 68 օբյեկտ, քանի որ դրանց վաճառքի հանման ժամկետի մասին տեղեկություններ չկան։

Աղյուսակ 4

Տեղեկատվության աղբյուրների ցանկ

1. www.sibestate.ru

2. www.realt-service.ru

3. «Ամեն ինչ անշարժ գույքի մասին» ամսագիր (№ 4,5,6)

4. «Անշարժ գույքի տեղեկագիր» թերթ.

Դիմում

Պահեստների դասակարգում

* Ըստ ֆունկցիոնալ նպատակ:

պահեստներ մատակարարման, արտադրության, բաշխման համար;

* ըստ պահեստավորված ապրանքների տեսակների՝ հումքի, նյութերի, բաղադրիչների պահեստներ, ընթացքի մեջ գտնվող աշխատանքներ, պատրաստի արտադրանք, տարաներ և փաթեթավորում, մնացորդներ և թափոններ, գործիքներ;

* ըստ սեփականության ձևի՝ ձեռնարկությունների սեփական պահեստներ, առևտրային պահեստներ (հանրային), վարձակալված պահեստներ.

* ըստ ֆունկցիոնալ նշանակության՝ տեսակավորման և բաշխման, բաշխման, սեզոնային կամ երկարաժամկետ պահեստավորման, տարանցման և փոխադրման (բեռների տերմինալներ), արտադրության մատակարարում (արդյունաբերական), առևտրի պահեստներ.

* ըստ արտադրանքի մասնագիտացման՝ մասնագիտացված, ոչ մասնագիտացված, հատուկ, ունիվերսալ, խառը;

* Տեխնիկական սարքավորումներով` մասամբ մեքենայացված, մեքենայացված, ավտոմատացված, ավտոմատ;

* ըստ արտաքին մուտքի ճանապարհների առկայության՝ նավամատույցներով, երկաթուղային մուտքի ճանապարհներով, ճանապարհներով.

* ըստ պահեստային շենքերի կառուցվածքների.

* ըստ տեխնիկական սարքի (դիզայնի); բաց պահեստներ (հարթակներ), կիսափակ պահեստներ (հարթակներ հովանոցի տակ), փակ պահեստներ;

* ըստ շենքի հարկերի քանակի՝ բազմահարկ, մեկ հարկանի

(մինչև 6 մ բարձրությամբ, բարձրահարկ (6 մ-ից ավելի), բարձրահարկ դարակ (ավելի քան 10 մ), բարձրության տարբերությամբ):

Նմանատիպ փաստաթղթեր

Պետություն Ռուսական շուկաԱնշարժ գույք. Սարատով քաղաքի բնակելի անշարժ գույքի շուկայի վերլուծություն և Սարատովի մարզ. Բնակարանների արժեքի դինամիկան. Սարատովում մանրածախ և գրասենյակային տարածքների վարձակալության գներ. Քաղաքի արդյունաբերական և պահեստային տարածքների շուկայի վերլուծություն:

վերահսկողական աշխատանք, ավելացվել է 25.06.2012թ


ընդհանուր բնութագրերըպահեստ, պահեստային տարածքի օգտագործման արդյունավետության գնահատում. Տեխնոլոգիական գոտիների չափերի և պահեստի ընդհանուր տարածքի որոշում. Պատվիրված խմբաքանակի օպտիմալ չափի որոշում: Պահեստի օգտագործման արդյունավետության գնահատում.

կուրսային աշխատանք, ավելացվել է 09/11/2010 թ


Շարժման գործընթացում պահեստարանների կազմակերպման անհրաժեշտությունը նյութական ակտիվներեւ տնտեսության հիմնական խնդիրներն ու գործառույթները։ Պահեստի սարքավորումների մակարդակի գնահատում բեռնման և բեռնաթափման միջոցներով և մեխանիզմներով և տարածքի գործառնական տարածքով:

թեստ, ավելացվել է 10/05/2010


Ձեռնարկությունում առևտրային գործունեության էությունը. Կենցաղային քիմիական նյութերի վաճառքի և սպառողների պաշտպանության կանոններ. «Նովեկս» ՍՊԸ-ի արտադրական և տնտեսական գործունեության վերլուծություն. Առևտրային և պահեստային տարածքների բնութագրերը. Կազմակերպության մրցակիցների վերլուծություն.

վերահսկողական աշխատանք, ավելացվել է 01.06.2014թ


Պահեստային համալիրի առաջադրանքները, ինչը թույլ է տալիս օպտիմալացնել լոգիստիկ համակարգի ծախսերը: Պահեստային օբյեկտների դասակարգումը և հաշվարկը, դրանց տեղադրումը և սարքավորումները. Պահեստային աշխատանքների կազմակերպում և պլանավորում, դրանց օգտագործման արդյունավետության բարձրացման ուղիները.

կուրսային աշխատանք, ավելացվել է 29.07.2011թ


Սարքավորումների և աշխատանքային ռեսուրսների անհրաժեշտության որոշում. Արտադրամասի արտադրական տարածքի հաշվարկը ընդլայնված ձևավորման մեթոդով, օգտագործելով միջին չափորոշիչներ, արտադրամասի ներքին պահեստավորման տարածքների և մասնագետների տեղակայման համար:

կուրսային աշխատանք, ավելացվել է 24.08.2012թ


Կեմերովոյի գրասենյակային տարածքների շուկայի վերլուծություն: Որոշման մեթոդներ շուկայական արժեքըգրասենյակային շենք. Օբյեկտների գնահատման կարգը ոչ բնակելի հիմնադրամ. Անշարժ գույքի արժեքը որոշելու համար շուկայական, եկամտային և ծախսային մոտեցումների կիրառման առանձնահատկությունները.

կուրսային աշխատանք, ավելացվել է 19.09.2014թ


Բնակելի անշարժ գույքի գնահատման սկզբունքների և մեթոդների ուսումնասիրություն. Գույքի արժեքը որոշելու ծախսերը, եկամուտները և շուկայական մոտեցումները: Պերմ քաղաքում գտնվող բնակարանի շուկայական արժեքի հաշվարկ և տարածքների ընդհանուր տարածքի տարբերության ճշգրտումներ:

կուրսային աշխատանք, ավելացվել է 29.12.2014թ


Գնահատման օբյեկտի արժեքը որոշելու հաջորդականությունը. Տնտեսական վերլուծությունՄոսկվա. Շուկայի վերանայում կոմերցիոն անշարժ գույք. Գրասենյակային տարածքի վարձակալության արժեքը. Վերլուծություն լավագույն օգտագործումը. Շենքի կառուցվածքային տարրերի և բնութագրերի նկարագրությունը.

կուրսային աշխատանք, ավելացվել է 23.04.2014թ


Գնահատման օբյեկտի տարածքի սոցիալ-տնտեսական իրավիճակի վերլուծություն: Գույքի շուկայական արժեքի որոշումը համեմատական ​​մոտեցման միջոցով: Կուտակային կուտակված ամորտիզացիա՝ հաշվարկված կյանքի մեթոդով. Բնակելի տարածքների ճշգրտված գների հաշվարկ.

Պահեստի շինարարության վերլուծություն 2016թ

Նախնական արդյունքներով, անցյալ տարվա սկզբից շահագործման հանձնված պահեստային տարածքի ծավալը կազմել է 510 հազար մ 2: 2015 թվականի համեմատ (800 հազ. Ըստ S.A.Ricci-ի՝ սա ամենաշատն է ցածր մակարդակնոր պահեստային տարածքի շահագործման հանձնում վերջին 5 տարիների ընթացքում՝ սկսած 2012թ

Առաջարկ. 2016թ.-ին ամենառացիոնալ և տարածված ռազմավարությունը կոնկրետ հաճախորդի համար մեծ պահեստային համալիրների շահագործման հանձնումն էր (ներկառուցված ըստ կոստյումի): Նման օբյեկտների օրինակներն են՝ պահեստային համալիր Ռեյտովում՝ 17 հազար մ 2, IC South Gates (Leroy)՝ 90 հազար մ 2 և PNK - Հյուսիսային Շերեմետևո (Mercedes-Benz) - 50 հազար մ 2:

2016 թվականին շահագործման հանձնված նոր պահեստային տարածքի ծավալը բաշխվել է երեք ուղղություններով՝ հարավ, արևելք և հյուսիս։ Նախնական արդյունքներով՝ շահագործման հանձնելու առումով ամենաակտիվ ուղղությունը դարձել է հարավային ուղղությունը՝ այստեղ կառուցվել է 165 հազար մ 2։ Հյուսիսում 2016 թվականին մատակարարման աճը կազմել է 152 հազար մ2։ Արևելյան ուղղությամբ նոր մատակարարումների ծավալը կազմել է 75 հազար մ 2: Նշենք, որ հարավային և հյուսիսային ուղղություններով շահագործման հանձնված պահեստային համալիրների մեծ մասը կառուցապատված պահեստներ են (համապատասխանաբար 90 և 50 հազար մ2):

Ներկայումս «Magistral M-7» Վոլգա դաշնային մայրուղու վրա տրանսպորտային հանգույցների ակտիվ շինարարություն է իրականացվում: Ակնկալվում է, որ մայրուղին կավարտվի մինչև 2017 թվականի վերջը: Բոլոր աշխատանքների ավարտից հետո Բալաշիխա քաղաքի Մ-7 Վոլգա մայրուղին յուրաքանչյուր ուղղությամբ կունենա հինգ գոտի, որոնցից երեքը նախատեսված են տարանցիկ հոսքերի համար: Այսպիսով, բարելավումը տրանսպորտի մատչելիությունավելի հարմար և գրավիչ կդարձնի արևելյան ուղղությամբ տեղակայված լոգիստիկ օբյեկտները։ Այս պահին այս ուղղությամբ են գտնվում երկու այնպիսի խոշոր պահեստային համալիրներ, ինչպիսիք են Atlant Park-ը և Raven Noginsk-ը։ Այժմ Atlant Park-ում վարձակալված տարածքի ընդհանուր ծավալը կազմում է 360 հազար մ 2, ևս 60 հազար մ 2 կառուցման փուլում է։ Շահագործումը նախատեսվում է 2017 թվականի մայիսին: Կա նաև նախագիծ՝ կառուցելու ևս 300,000 մ2 պահեստային տարածք Atlant Park-ում: «Ռավեն Նոգինսկ» պահեստային համալիրում վարձակալված տարածքը կազմում է 334 հազար մ 2:

Ըստ Ս.Ա. Ռիչի

2016 թվականին շուկայի համար ուղենշային գործարք իրականացվեց պահեստ անշարժ գույքԽոշորագույն ծրագրավորողներից մեկը՝ Radius Group-ը, պայմանագիր է կնքել Auchan Retail Russia-ի հետ Մոսկվայի մարզի Դոմոդեդովո թաղամասում ավելի քան 138,000 մ 2 տարածքով պահեստային և լոգիստիկ համալիրի կառուցման վերաբերյալ: Նոր բաշխիչ կենտրոնը կլինի Եվրոպայում իր տեսակի մեջ ամենամեծ մեկ ընկերությունների շենքը: Նախագծում ներդրումները կկազմեն մոտ 6 մլրդ ռուբլի։

2016 թվականին նախնական արդյունքներով Ա դասի պահեստների մասնաբաժինը նոր մատակարարումների ընդհանուր ծավալում կազմել է 96%, իսկ B դասինը՝ 4%, որը բացարձակ մեծությամբ համապատասխանաբար կազմում է 419 հազար մ2 և 17 հազար մ2։ Բարձր թափուր աշխատատեղերի պայմաններում կառուցապատողները փորձում են շուկա բերել միայն ամենաորակյալ և մրցունակ ոլորտները։

Ըստ Ս.Ա. Ռիչի

Պահանջարկ.Տարեսկզբից պահեստային տարածքի կլանման ծավալը կազմել է 1,1 մլն մ 2, ինչը 15%-ով պակաս է 2015 թվականի համեմատ (1,3 մլն մ 2) և բացարձակ մեծությամբ 200 հազ. մ 2 է։

Վարձակալների համար ամենագրավիչը շարունակում է մնալ Մոսկվայի շրջանի հարավային հատվածը։ Կատարված գործարքների ընդհանուր ծավալի 47%-ը կազմել է հարավային ուղղությունը, որը բացարձակ մեծությամբ կազմում է 466 հազար մ 2: Հարավարևելյան ուղղությամբ կլանումը կազմել է 20% (195 հազ. մ 2), իսկ հարավ-արևմտյան ուղղությամբ՝ 10% (101 հազ. մ 2): Մոսկվայի շրջանի հյուսիսում գործարքների ծավալը կազմում է 15% (143 հազար մ2): Ամենաքիչ պահանջարկ ունեն արևմտյան և արևելյան ուղղությունները՝ յուրաքանչյուրի համար ընդհանուր ծավալի ընդամենը 1%-ը։

Թափուր աշխատատեղ.Թափուր աշխատատեղերի մակարդակը 2016 թվականի վերջին շուկայում միջինը կազմել է 8,2%, ինչը համարժեք է 921 հազար մ2 ազատ տարածքի։ Այս ցուցանիշը տարեսկզբից նվազել է 0,8 կետով, ինչը բացատրվում է առաջարկի նկատմամբ պահանջարկի զգալի գերազանցմամբ (ավելի քան 2 անգամ)։

Գները. Միջին կշռված դրույքաչափերՄոսկվայի մարզում վարձակալությունները տարեսկզբից կայուն են մնացել։ Ռուբլու արտահայտությամբ, վարձակալության փոխարժեքի մակարդակը մնացել է անփոփոխ 7 եռամսյակ անընդմեջ, ինչը վկայում է գնային հատակին հասնելու մասին։

Ա դասի պահեստային տարածքների վարձակալության միջին կշռված դրույքաչափերը տարեկան 3900 ռուբլի/մ 2 են (եռակի զուտ): B կարգի տարածքների համար տոկոսադրույքը կազմում է տարեկան 3600 ռուբլի/մ2:

Շուկայում ընդունված դասակարգումը թույլ է տալիս ոչ միայն ձևավորել առաջարկը ըստ հիմնական քանակական չափանիշների, այլև հասկանալ շուկայի որակական վիճակը:
Ավանդաբար, A և B դասի պահեստները հանդիսանում են շուկայի ողնաշարը. որպես կանոն, դրանք նոր կազմակերպված խոշոր համալիրներ են՝ ծառայությունների համապատասխան տեսականիով, արտադրանքի լայն գիծով (գործառույթի, տեսակի և տարածքի տարածքի առումով), մասշտաբով տարբերվող և պրոֆեսիոնալ կառավարման ընկերություն:
C դասի պահեստները հիմնականում պատկանում են հին պաշարներին, հաճախ փոխակերպված են արդյունաբերական տարածքներից, ունեն փոքր տարածք, հագեցած չեն բեռնատարներով և այլ ենթակառուցվածքներով: Տիպիկ C դասի պահեստի միջին մակերեսը 1500 քմ է։

Տեղական շուկայի մատակարարման կառուցվածքում B և C դասերի պահեստային համալիրների թիվը համադրելի է, մինչդեռ ազատ տարածքների մակերեսը համարժեք չէ. վարձակալության թափուր տարածքի 76,3%-ը պատկանում է B դասին: Բ դասի համալիրների թափուր տարածքների մասնաբաժինը կազմում է 48,7%, Գ՝ 63, 1%։
Ամենամեծ պահեստային համալիրները, որոնք շուկայում ներկայացված են որպես ընթացիկ առաջարկ (47,6%), ունեն ընդհանուր մակերեսը 1000քմ, խոսքը C կարգի փոքր անգարների մասին է, որոնք ներկայացնում են շուկայի ցածր սեգմենտը։

Դիտարկվող պահեստներից նվազագույն մակերեսը կազմում է 100 ք.մ. Սա փոքր սենյակ է, որը նախատեսված է արտադրական կամ պահեստային նպատակներով՝ C դասի։ Առավելագույն չափըՔննարկվող օբյեկտներից դրանք B դասի օբյեկտներ են՝ ՊՍԿ «Չեխովսկի» և «Սերգեևո»՝ 67 հազար քառ.

Ուսումնասիրության պահին վարձակալության է տրվում 158.7 հազ. տարածքներ, որը կազմում է տեղական շուկայում տեղակայված B և C դասերի արդյունաբերական և պահեստային տարածքների ընդհանուր ծավալի 51,4%-ը։
Տեղական շուկայի ամենամեծ թվով պահեստային համալիրները (63-ից 33-ը) գտնվում են Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհից համապատասխանաբար 50-60 կմ տարածքում, Մոսկվայից այս հեռավորության վրա է, որ ազատ տարածքի մեծ մասը գտնվում է. գտնվող՝ 122.8 հազ.ք.մ.

Պահեստային նախագծերը պահանջում են մեծ հողատարածքներ, և դրանք ավելի ու ավելի քիչ են, ինչն էլ պատճառ է հանդիսանում կառուցապատողների հեռանալու Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհից ավելի ու ավելի հեռու: Բացի այդ, 30 կմ գոտում արդյունաբերական հողերի բացակայության պատճառով արդյունաբերական հողերի գինը բարձրանում է, ինչը զգալիորեն բարձրացնում է նախագծի արժեքը, ինչպես նաև վերջնական վարձավճարը։ Ընդհանուր միտումԱրդյունաբերական հողերի զարգացումը գնալով ավելի հեռավոր տարածքում և երթուղու բարձր միջերկրային հնարավորությունները հնարավորություն են տալիս տեղափոխվել ավելի հեռավոր տարածքներ՝ առանց բիզնեսին էական վնաս պատճառելու: Ավելին, հենց այս հեռավորությունն է (Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհից ավելի քան 30 կմ) ակտիվորեն կառուցվում է A դասի խոշոր համալիրներով, ինչը վկայում է տեղական շուկայի բարձր ներուժի և պահանջարկի և գնի համեմատաբար ցածր զգայունության մասին: մայրաքաղաքը։

Առաջարկի կառուցվածքը՝ ըստ ձևավորված լոտի որակական և քանակական ցուցանիշների (վարձով կամ վաճառքով)

Գրասենյակային տարածքներ կարելի է վարձակալել նաև 63 պահեստային համալիրներից 19-ում։ Վարձով տրամադրվող տարածքները սկսվում են 20քմ.

Մրցակիցների գնային քաղաքականությունը դասերի, որակի բնութագրերի համատեքստում

Պահեստի տարածքի վարձակալության գինը կախված է մի քանի գործոններից.

• պահեստային համալիրի գտնվելու վայրը (հեռավորություն, մայրուղի)
• տրանսպորտային երթուղիներին մոտ լինելը
• վարձակալված տարածք (մեծ տարածքներ վարձակալելիս վարձակալին տրամադրվում է զեղչ)
• վարձակալության ժամկետը

Բարձրորակ պահեստային տարածքի վարձակալության գները տեղական շուկայում բավականին բարձր են: Այսօր տարածված պրակտիկան է՝ հաշվարկել վարձակալության զուտ դրույքաչափերը (եռակի զուտ), առանց հարկերի, կոմունալ վճարումներորոնք վճարվում են առանձին վարձակալի կողմից: Բոլոր դիտարկված պահեստային համալիրներում շահագործման ծախսերն արդեն ներառված են վարձակալության գնի մեջ։ Կոմունալ ծախսերվճարվում է վարձակալի կողմից առանձին «ըստ հաշվիչների».

Արժեքը 1քմ. մ B դասի օբյեկտում վարձակալին կարժենա միջինը 2700 ռուբլի: տարում։ C դասում դրույքաչափերն ավելի ցածր են և տատանվում են տարեկան 1500-2200 քմ-ի համար։ Որքան մեծ է մեկ հաճախորդի կողմից վարձակալած տարածքը, այնքան ցածր է 1քմ. «Զեղչ մեծածախի համար» կարող է լինել 10-ից 30%:

Դիտարկվող պահեստային համալիրների մեծ մասում վարձակալները պետք է վճարեն ամսական վարձավճարի չափով ապահովագրական ավանդ (ապահովագրական ավանդ, երաշխիքային ավանդ): Երաշխիքային ավանդը որոշակի վերադարձվող գումար է, որը չի կարող օգտագործվել որպես վճարում վերջին ամսվա համար և որևէ կերպ կապված չէ վարձակալության ավանդի հետ: Սա վճար է, որը փոխհատուցում է մեկ տարվա պայմանագրի ավարտին հայտնաբերված գույքին հասցված վնասի համար:

Հիմնական խաղացողներ

Ընդհանուր առմամբ, 4 խաղացողներին բաժին է ընկնում տիեզերական շուկայի 60%-ը:

Համապատասխանություն.Անշարժ գույքի ոլորտում կառավարման որոշումները պետք է հիմնված լինեն շուկայի տարբեր հատվածների ներկա իրավիճակի և զարգացման հեռանկարների վերաբերյալ օբյեկտիվ տվյալների վրա: Ներկայումս Ռուսաստանում արդյունաբերական անշարժ գույքի շուկայի մոնիտորինգի համակարգ գործնականում չկա: Այս առումով, օբյեկտների արժեքի վրա ազդող հիմնական ցուցանիշների ուսումնասիրությունը կարևոր ոլորտ է, որը թույլ է տալիս որոշել օբյեկտների արժեքի զգայունության աստիճանը տարբեր ցուցանիշների նկատմամբ:

Հետազոտության մեթոդներ.Հոդվածում ներկայացված է արդյունաբերական և պահեստային շենքերի և տարածքների դասակարգումների համեմատությունը, ինչպես նաև ուսումնասիրված տեսակի անշարժ գույքի վաճառքի և վարձակալության շուկայի վերլուծության արդյունքները՝ օգտագործելով Վորոնեժ քաղաքի օրինակը: Այս հատվածի զարգացման հիմնական գնային գործոնները և միտումները տարածաշրջանային շուկաԱնշարժ գույք.

Արդյունք.Այս ցուցանիշների համակարգումը հնարավորություն կտա որոշել անշարժ գույքի շուկայի ներդրումային զարգացման չափանիշները։

Ներածություն

Արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույքը ներդրումային գործունեության հատուկ ոլորտ է։ Ի տարբերություն առևտրային մանրածախ և գրասենյակային անշարժ գույքի, որոնցից եկամտի հիմնական աղբյուրը ավանդաբար տարածքների վարձակալությունն է, ինչպես նաև ներդրումային փուլի վերջում օբյեկտների վերավաճառքի հնարավորությունը, արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույքը հաճախ համարվում է ոչ միայն որպես վարձակալության եկամտի աղբյուր, այլ նաև որպես ներդրումների բաղադրիչ ծառայությունների ոլորտի զարգացման կամ որոշակի արդյունաբերության արտադրանքի արտադրության մեջ: Այս առումով արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույքը ներկայացված է բազմաթիվ օբյեկտներով, առանց որոնց դասակարգման անհնար է իրականացնել համապատասխան տեսակի անշարժ գույքի շուկայի տնտեսական չափումներ։

Ներկայումս անշարժ գույքի տարբեր տեսակների համակարգման անհրաժեշտությունը անշարժ գույքի շուկայի մասնակիցների՝ անշարժ գույքի սեփականատերերի, վերլուծաբանների, ռիելթորների, գնահատողների առջեւ ծառացած ամենաբարդ խնդիրներից մեկն է: Մի կողմից, ակնհայտ է այն փաստը, որ յուրաքանչյուր օբյեկտի արժեքը կախված է շուկայի որոշակի հատվածին դրա նշանակումից, ինչպես նաև դրա հատկությունների և բնութագրերի ամբողջությունից: Արդյունքում ջանքեր են գործադրվում զարգացնելու և կիրառելու ուղղությամբ տարբեր համակարգերանշարժ գույքի օբյեկտների դասակարգում. Մյուս կողմից, վաճառողները, գնորդները և փորձագետները հաճախ օգտագործում են տարբեր հասկացություններ՝ նկատի ունենալով նույն դասի առարկաները: Սա մեծ շփոթություն է մտցնում ոչ միայն անշարժ գույք վաճառողների և գնորդների ընդհանուր շահերի որոնման գործընթացում, այլև թույլ չի տալիս ձևավորել մեկ միասնական համակարգ։ տեղեկատվական աջակցությունանշարժ գույքի շուկա. Ի տարբերություն առևտրային անշարժ գույքի, որի տեսակների դասակարգումը ակտիվորեն իրականացվում է վերջին տասը տարիների ընթացքում, արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույքի դասակարգման թեման ներկայումս շարունակում է մնալ խիստ արդիական:

Ուսումնասիրության նպատակը.Գոյություն ունեցող անշարժ գույքի դասակարգումները հաճախ կրկնօրինակում են միմյանց կամ ընդլայնում են համեմատական ​​բնութագրերն ու գործոնները, որոնցով օբյեկտը վերագրվելու է որոշակի դասին: Մինչ օրս Ռուսաստանում մի քանի փորձ է արվել մշակել անշարժ գույքի օբյեկտների դասակարգումը անշարժ գույքի շուկայի տարբեր հատվածներում: Պահեստային անշարժ գույքի միասնական դասակարգման տարբերակները շուկային են առաջարկում խորհրդատվական ընկերությունները: Պահեստների առկա դասակարգումների շարքում հարկ է նշել.

1. Դասակարգումը մշակվել է Knight Frank միջազգային խորհրդատվական ընկերության կողմից,
2. Դասակարգումը մշակվել է շվեյցարական խորհրդատվական ընկերության կողմից

Արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույքի համեմատական ​​պարամետրերն ըստ այդ խորհրդատվական ընկերությունների ներկայացված են Աղյուսակ 1-ում:

Աղյուսակ 1

Knight Frank և Swiss ընկերությունների արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույքի դասակարգում

Արտադրության և պահեստի դասակարգումհարմարություններKnight Frank և շվեյցարական ընկերություններից

Հարկ է նշել, որ ոչ մասնագիտացված արդյունաբերական շենքերը (C և D դասեր) կարող են տրվել վարձակալության: Մասնագիտացված շենքերի համար բնորոշ են վաճառքի գործարքների մեծ մասը:

Տրված դասակարգումները բավականին պարզ են և կոնկրետ։ , Այնուամենայնիվ, շուկայի մասնակիցների (անշարժ գույքի գնորդներ և վաճառողներ, ռիելթորներ, մշակողներ, վերլուծաբաններ և գնահատողներ) կողմից հեշտությամբ օգտագործելու համար պետք է համակցվեն բազմաթիվ բնութագրեր: Սա կօգնի որոշել գնահատվող օբյեկտի դասը համապատասխան անշարժ գույքի հատվածից վաճառքի և վարձակալության համեմատության օբյեկտների ընտրության համար:

Վերլուծելով և համակարգելով Knight Frank-ի և շվեյցարական ընկերությունների արտադրական և պահեստային անշարժ գույքը համեմատելու պարամետրերը, արժե հաշվի առնել շենքերի և տարածքների բնութագրերը որոշակի դասին պատկանելու առնչությամբ՝ հիմնված.

• անշարժ գույքի շուկայի վերաբերյալ տեղեկատվության վերլուծություն;
• գնագոյացման գործոնների կազմը և յուրաքանչյուր տեսակի օբյեկտի համար գնային գործոնների արժեքների մասին տեղեկատվություն:

Հետազոտության նյութեր և մեթոդներ. Որպես համեմատական ​​պարամետրեր բազմաթիվ հանրային աղբյուրներում (անշարժ գույքի գործակալությունների կայքեր - Սոտա, Տրանսֆեր, Ցիտադել և այլն, գովազդ տեղադրելու ինտերնետային պորտալներ - Avito, Camelot և այլն) օգտագործվում է պարզեցված դասակարգում, ուստի օգտագործվել է այդ ռեսուրսների մասին տեղեկատվությունը: նոր ցուցակ կազմելու օբյեկտների տեսակները: Դիտարկվող ժամանակահատվածի համար մենք վերցրել ենք 2017 թվականի երկրորդ եռամսյակը։ Արդյունքում վերլուծվել է Վորոնեժ քաղաքում 171 արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույքի գնման, վաճառքի և վարձակալության առաջարկը։

Մեր կողմից առաջարկվող արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույքի դասակարգումը ներկայացված է Աղյուսակ 2-ում և ներառում է բացատրություններ Knight Frank-ի և շվեյցարական ընկերությունների դասակարգումներից:

աղյուսակ 2

Առևտրային անշարժ գույքի օբյեկտների դասակարգում

սեղան 2

Առևտրային օբյեկտների օբյեկտների դասակարգում

2016 թվականից նկատվում է պահեստային հատվածում առևտրային անշարժ գույքի նոր առաջարկի կրճատման միտում, որը շարունակվում է 2017 թվականին։ Առաջարկների գները և վարձակալության դրույքաչափերը նվազում են, ազատ տարածքների թիվն ավելանում է, կառուցապատողները ստիպված են կրճատել ծախսերը և օպտիմալացնել տարածքը:

Առևտրային անշարժ գույքի սեփականատերերը հաճախ մտածում են, թե ինչ գործոններ են ազդում դրա արժեքի վրա: Այս խնդրի լուծումը կարևոր է նաև օբյեկտի սեփականատիրոջ համար՝ վաճառելիս կամ վարձակալելիս ծախսերը միտումնավոր չնվազեցնելու համար։ Սա ոչ պակաս կարևոր է գնորդի համար, որպեսզի ավելորդ, իր տեսանկյունից, բարելավումների համար չվճարվի:

Հաշվի առեք առևտրային անշարժ գույքի արժեքի բարձրացման կամ նվազման վրա ազդող գործոնները, երբ այն վաճառվում և վարձակալվում է:

Եկամուտ ստեղծող օբյեկտների առնչությամբ գոյություն ունի գործոնների 2 խումբ՝ ընդհանուր (արտաքին) և տեղական։

Երկրի և տարածաշրջանի սոցիալ-տնտեսական և քաղաքական իրավիճակը, օբյեկտի երկրաֆիզիկական միջավայրը, ինչպես նաև շինարարության տարբերակի մշակման իրավական թույլատրելիությունը, ֆիզիկական իրագործելիությունը և տնտեսական նպատակահարմարությունը արտացոլող գործոնների առաջին խումբը: Այս գործոններն ուղղակիորեն կապված չեն կոնկրետ գույքի հետ, այլ ազդում են անշարժ գույքի շուկայի հատվածի վիճակի և, հետևաբար, գնահատվող գույքի արժեքի վրա:

Տեղական գործոնները հաշվի են առնում գույքի առանձնահատկությունները և նրա անմիջական միջավայրը: Այս գործոններն ուղղակիորեն կապված են անշարժ գույքի շուկայում վերլուծված օբյեկտի և նմանատիպ օբյեկտների հետ։

Գնային գործոններն ունեն իրենց առանձնահատկությունները՝ կախված արտադրության և պահեստավորման օբյեկտի դասից: A և B դասի պահեստների հատվածում վարձակալության դրույքաչափերի շրջանակը բավականին նեղ է։ Դա պայմանավորված է նրանով, որ շենքի բնութագրերը ինքնին շատ չեն տարբերվում: Նման օբյեկտների գնագոյացման հիմնական գործոններն են գտնվելու վայրը և տրանսպորտի մատչելիությունը:

C և D դասի պահեստների հատվածում կան շատ ավելի շատ գործոններ, որոնք ազդում են գնի վրա: Սակայն ճգնաժամի պայմաններում, ըստ փորձագետների դիտարկումների, այստեղ ամենանշանակալի է դարձել տրանսպորտի մատչելիության գործոնը։ Որակի հարցը ժամանակավորապես հետին պլան մղվեց։

Վերլուծության արդյունքում վերը նշված գնային գործոնները խմբավորվել են՝ կախված պահեստավորման որոշակի դասի պատկանելությունից և ներկայացված են Աղյուսակ 3-ում:

Աղյուսակ 3

Անշարժ գույքի օբյեկտների արտադրության գնագոյացման գործոններ

Արտադրության և պահեստային օբյեկտների գնագոյացման գործոններ

Վրա այս պահինՌուսաստանի մարզերում, մասնավորապես՝ Վորոնեժի մարզում, նկատվում է պահեստային տարածքի շահագործման զգալի նվազման միտում։ Չնայած այն հանգամանքին, որ կան մի քանի արդյունաբերական պարկեր, մատակարարման ընդհանուր կառուցվածքում դեռևս գերակշռում են ցածրորակ օբյեկտները: Բարձրորակ պահեստների պահանջարկը հիմնականում նկատվում է ընկերությունների կողմից ագրոարդյունաբերական համալիրև մանրածախ ցանցեր։

Սահմանափակ մուտք դեպի փոխառու միջոցներ, նրանց բարձր գին, ինչպես նաև մեծ քանակությամբ ազատ տարածքը արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույքի շուկայում շինարարական ակտիվության դանդաղման պատճառ են դարձել։ Այս պահին պահեստների կառուցման ամենատարածված ձևաչափը ներկառուցված սխեման է, որի համաձայն՝ 2015 թվականից ի վեր շահագործման հանձնված օբյեկտների ծավալի ավելի քան 60%-ն իրականացվել է Ռուսաստանում։

Կոստյումին համապատասխան(կրճատվում է որպես BTS) բառացիորեն նշանակում է «կառուցել հանդերձանքի համար»: Այնուամենայնիվ, ավելի ճիշտ կլինի այն անվանել «կառուցել-պատվեր»: BTS-ը տեխնիկա է, որի դեպքում շենքերը կառուցվում են (կամ արդիականացվում են) որոշակի ընկերության կարիքներին և պահանջներին համապատասխան: 2016 թվականին հանձնված օբյեկտները, արտադրական և պահեստային օբյեկտները ներկայացված են աղյուսակ 4-ում:

Աղյուսակ 4

Լոգիստիկ կենտրոնները շահագործման են հանձնվել Վորոնեժում 2016թ.*

Վորոնեժում շահագործման հանձնված լոգիստիկ կենտրոնները 2016թ.

*Առաջարկ Վորոնեժի արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույքի շուկայում

Վորոնեժի շրջանը պատկանում է արդյունաբերական և գյուղատնտեսական շրջաններին։ Վորոնեժի շրջանի ավանդական արտադրական ուղղվածությունն է Գյուղատնտեսություն, մեքենաշինություն.

Արդյունաբերության մեջ գերակշռում են մեքենաշինությունը, էլեկտրաէներգիան, քիմիական արդյունաբերությունը և գյուղատնտեսական հումքի վերամշակումը։ Նրանց բաժին է ընկնում արդյունաբերական արտադրանքի ընդհանուր 4/5-ը։

Վորոնեժի արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույքի շուկան ներկայացված է պահեստներով, արտադրամասերով և անգարներով, ինչպես նաև քաղաքի բնակելի և արդյունաբերական տարածքներում տեղակայված արդյունաբերական շենքերով, որոնք տեղակայված են բարձրորակ անշարժ գույքի հատվածում (դասեր A և B):

Knight Frank-ի վերլուծաբանները նշում են 2016-ին հեղուկի մատակարարման պակասի առկայությունը՝ ժամանակակից բարձրորակ սարքավորումներ՝ լավ դիրքով, հարմար մուտքի ճանապարհներով, ժամանակակից ինժեներական սարքավորումներով և այլն:

Հետազոտությունը ցույց է տվել, որ Վորոնեժ քաղաքում արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույքի վաճառքի շուկայում գրեթե բոլոր առաջարկները կենտրոնացված են երեք շրջաններում՝ յուրաքանչյուրը 29% բաժին է ընկնում Կոմինտերնովսկի և Լևոբերեժնի շրջանների բաժնեմասին, իսկ 25%՝ բաժնեմասին: Սովետսկու. Ներկայացված հարաբերակցությունը ներկայացված է Նկար 1-ում: Ելնելով անշարժ գույքի այս հատվածի առանձնահատկություններից ամենամեծ թիվըառաջարկները կենտրոնացած են քաղաքի արդյունաբերական գոտիներում՝ կենտրոնից հեռավորության վրա։

Բրինձ. 1. Արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույքի վաճառքի առաջարկի կառուցվածքն ըստ Վորոնեժ քաղաքի թաղամասերի.

Նկ. 1. Արդյունաբերական և պահեստային օբյեկտների վաճառքի առաջարկի կառուցվածքըհարմարություններ ըստ Վորոնեժ քաղաքի շրջանների

Արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույքի ընտրված հատվածներում վաճառքի առաջարկների կառուցվածքը ներկայացված է Նկար 2-ում:

Բրինձ. 2. Արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույքի վաճառքի առաջարկների կառուցվածքը

Նկ. 2.Արդյունաբերական և պահեստային օբյեկտների օբյեկտների վաճառքի առաջարկի կառուցվածքը

Ուսումնասիրությունը ցույց է տալիս, որ տարածքներ և շենքեր ձեռք բերելու առաջարկը առկա է տոկոսըգրեթե հավասար է համապատասխանաբար 40% և 38%, մինչդեռ պահեստային համալիրները կազմում են 22%: Ընթացիկ հետազոտության միջակայքը 2017 թվականի երկրորդ եռամսյակն է։

2017 թվականի սեպտեմբերին արտադրական և պահեստային տարածքների վաճառքի միջին առաջարկի գինը կազմել է 15,141 ռուբլի / քառ. մ Վաճառքի միջին առաջարկային գինը 1քմ. մ այս տեսակի գույքը կազմում էր 8000 ռուբլի: մինչև 95 150 ռուբ. կախված գնային գործոններից.

Արդյունաբերական և պահեստային շենքի վաճառքի միջին առաջարկի գինը կազմել է 13516,24 ռուբլի մեկ քառ. մ Վաճառքի միջին առաջարկային գինը 1քմ. մ այս տեսակի գույքը տատանվում էր 2900 ռուբլիից: մինչև 54000 ռուբլի կախված գնային գործոններից.

Արտադրական և պահեստային համալիրի վաճառքի միջին առաջարկի գինը կազմել է 9806 ռուբլի մեկ քառ. մ Վաճառքի միջին առաջարկային գինը 1քմ. մ այս տեսակի գույքը տատանվում էր 7228 ռուբլիից: մինչև 29,729 ռուբլի: կախված գնային գործոններից.

Արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույքի օբյեկտների ուսումնասիրված տեսակների առաջարկի գնային միջակայքերը և տարածքների հարաբերակցությունները ներկայացված են Աղյուսակ 5-ում:

Աղյուսակ 5

Առաջարկվող գների միջակայքերը և արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույքի տարածքների հարաբերակցությունը

Աղյուսակ 5

Առաջարկվող գների միջակայքերը և արդյունաբերական և պահեստային օբյեկտների օբյեկտների տարածքների հարաբերակցությունը

Արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույքի վարձակալության շուկայի առանձնահատկությունն են վարձակալության պայմանագրերը,որոնք բաղկացած են կարճաժամկետ(1-3 տարի): Վարձակալության գների լայն շրջանակը պայմանավորված է շուկայի ուժեղ տարբերակմամբ և կախված է վարձակալության համար առաջարկվող պահեստային տարածքի ծավալից և դրա որակից:

Այժմ անշարժ գույքի շուկայում գործում է առաջարկվող շենքի կամ տարածքի ամբողջ տարածքի համար վարձավճար գանձելու պրակտիկա։ Մինչև 100քմ վարձով տրվող տարածքների մեծ մասը հիմնական տարածքներն են, որոնք չեն ներառում օժանդակ տարածքները (միջանցքներ, սանհանգույցներ և այլն)։ 100 քմ-ից ավելի տարածք ունեցող նմանատիպ օբյեկտներն արդեն ներառում են օժանդակ, այսինքն. իրականում առաջարկվում են ընդհանուր տարածքներ։

Ենթադրվում է, որ անշարժ գույքի շուկայում օբյեկտների՝ ինչպես վաճառքի, այնպես էլ վարձակալության առաջարկները ներառում են ԱԱՀ (18%)։ Բացի այդ, ինչպես ցույց է տալիս պրակտիկան, վարձակալության գները չեն ներառում կոմունալ վճարումների գումարը, այսինքն. դրանք վճարվում են առանձին վարձակալի կողմից: Հարկ է նշել նաև, որ տիպիկ ցուցանիշ է 1 քմ տարածքի վարձակալության արժեքը մեկ ամսվան հավասար ժամանակային ընդմիջումով։

Արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույքի վարձակալության շուկայումԱռաջարկությունները կենտրոնացված են նաև երեք շրջաններում՝ Կոմինտերնովսկի (43%), Սովետսկի (23%) և Լևոբերեժնի (20%): Ներկայացված հարաբերակցությունը ներկայացված է Գծապատկեր 3-ում: Ելնելով անշարժ գույքի այս հատվածի առանձնահատկություններից՝ առաջարկների ամենամեծ թիվը կենտրոնացած է քաղաքի արդյունաբերական տարածքներում՝ կենտրոնից հեռավորության վրա:

Բրինձ. 3. Արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույքի վարձակալության տրամադրման կառուցվածքն ըստ Վորոնեժ քաղաքի թաղամասերի.

Նկ. 3.Առաջարկեք արդյունաբերական և պահեստային օբյեկտների վարձակալության կառուցվածքն ըստ Վորոնեժ քաղաքի շրջանների

Արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույքի ընտրված հատվածներում վաճառքի առաջարկների կառուցվածքը ներկայացված է Նկար 4-ում:

Բրինձ. 4. Արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույքի վարձակալության առաջարկությունների կառուցվածքը

Նկ. 4.Արդյունաբերական և պահեստային օբյեկտների օբյեկտների վարձակալության առաջարկի կառուցվածքը

Հետազոտությունը պարզել է, որ վարձակալության համար ամենաշատը առաջարկվել են արտադրական և պահեստային տարածքները՝ (83%), ամենաքիչ առաջարկվող շենքերն ու համալիրները (11% և 6%)։

Ընթացիկ հետազոտության միջակայքը 2017 թվականի երկրորդ եռամսյակն է։

2017 թվականի սեպտեմբերին արտադրական և պահեստային տարածքի վարձակալության միջին առաջարկի գինը կազմել է 154 ռուբլի/քառ. մ Վարձակալության միջին առաջարկի գինը 1քմ. մ այս տեսակի գույքը եղել է 80 ռուբլու սահմաններում: մինչև 348 ռուբլի: կախված գնային գործոններից.

Արդյունաբերական և պահեստային շենքի վարձակալության միջին առաջարկի գինը կազմել է 13516,24 ռուբլի մեկ քառ. մ Վարձակալության միջին առաջարկի գինը 1քմ. մ այս տեսակի գույքը եղել է 268 ռուբլու սահմաններում: մինչև 1205 ռուբ. կախված գնային գործոններից.

Արտադրական և պահեստային համալիրի վարձակալության միջին առաջարկի գինը կազմել է 5448 ռուբլի մեկ քառ. մ Վարձակալության միջին առաջարկի գինը 1քմ. մ այս տեսակի գույքը տատանվում էր 92 ռուբլիից: մինչև 500 ռուբլի կախված գնային գործոններից.

Արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույքի ուսումնասիրված տեսակների վարձակալության դրույքաչափերի միջակայքերը և տարածքների հարաբերակցությունը ներկայացված են Աղյուսակ 6-ում:

Աղյուսակ 6

Վարձակալության դրույքաչափերի միջակայքերը և արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույքի տարածքների հարաբերակցությունը

Աղյուսակ 6

Արդյունաբերական և պահեստային օբյեկտների վարձակալության ինտերվալները և տարածքների հարաբերակցությունը

2016-2017-ի սկզբին արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույքն ակտիվություն չի ցուցաբերել ո՛չ համաշխարհային անկման, ո՛չ էլ աճի ուղղությամբ։ Շուկայում գործունեությունը հիմնականում իրականացվել է առկա արդյունաբերական ձեռնարկությունների շնորհիվ, որոնք զարգանում են իրենց տարածքում և չեն մտնում բաց շուկա, սակայն, ինչպես նշում են փորձագետները, հետաքրքրություն կա արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույքի նկատմամբ, սակայն օբյեկտների մեծ մասը չի համապատասխանում. պոտենցիալ ներդրողների որակի պահանջները.

Հետազոտության արդյունքներ. Ուսումնասիրության արդյունքը մեր կողմից առաջարկված արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույքի թարմացված դասակարգումն է՝ հիմնված Վորոնեժ քաղաքում առքուվաճառքի և վարձակալության շուկայի մոնիտորինգի վրա՝ համեմատելով Knight Frank-ի և շվեյցարական ընկերությունների դասակարգումները: Որպես համեմատության հիմնական տարրեր, մենք առաջարկեցինք դիտարկել շենքերի և տարածքների բնութագրերը որոշակի դասի պատկանելության առնչությամբ:

Հաշվի են առնվել առևտրային անշարժ գույքի վաճառքի և վարձակալության ընթացքում արժեքի բարձրացման կամ նվազման վրա ազդող բոլոր գնագոյացման գործոնները:

Այս գործոնների ցանկը լուծում է լուրջ գործնական խնդիր, քանի որ անշարժ գույքի սեփականատերերի համար կարևոր է միտումնավոր չնվազեցնել անշարժ գույքի արժեքը վաճառելիս կամ վարձակալելիս: Սա ոչ պակաս կարևոր է գնորդի համար, որպեսզի ավելորդ, իր տեսանկյունից, բարելավումների համար չվճարվի:

Առաջարկի կառուցվածքի վերլուծության ժամանակ շուկայում նկատվում է այն հատվածների քանակի նվազում, որոնք բնութագրվում են սահմանափակությամբ ֆունկցիոնալությունը, և բարձրորակ տեխնոլոգիական հնարավորությունների լայն շրջանակ ապահովող օբյեկտներից բաղկացած հատվածների ընդլայնում:

Արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույքի առքուվաճառքի և վարձակալության շուկայի մոնիտորինգ հետևումII2017 թվականի եռամսյակը ցույց տվեց, որ հիմնականՄատակարարումը կենտրոնացված է Վորոնեժ քաղաքի երեք թաղամասերում՝ Կոմինտերնովսկի, Սովետսկի և Լևոբերեժնի (20%):

Ուսումնասիրությունը պարզել է, որ տարածքների և շինությունների գնման առաջարկը տոկոսային առումով կազմում է գրեթե 40% և 38%, պահեստային համալիրների մասնաբաժինը կազմել է 22%: Արդյունաբերական և պահեստային տարածքների վարձակալության առաջարկն ամենամեծն է եղել՝ 83%, ավելի քիչ է առաջարկվել շենքերի և համալիրների վարձակալության համար (11% և 6%)։

Եզրակացություն.Կատարված հետազոտությունը պետք է համակարգված հիմք հանդիսանա արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույքի միասնական դասակարգման ստեղծման համար, միասնական համակարգշուկայի համապատասխան հատվածի հիմնական հասկացությունները, ինչպես նաև արդյունաբերական անշարժ գույքի շուկայում դիտարկվող օբյեկտների տեսակների գնագոյացման գործոնները: