Ի՞նչ հետևանքներ կարող է ունենալ բնակարան գնելը: Երկրորդական շուկայում բնակարան գնելիս որոգայթները. ինչպես լինել ապահով

5/5 (3)

Ինչ որոգայթներ կան բնակարան գնելիս

Եթե ​​ցանկանում եք տուն գնել, ապա պետք է մտածեք նաև այն անախորժությունների մասին, որոնք կարող են ձեզ սպասել։ Այս հանգամանքները կարող են ոչ միայն ազդել գործարքի արդյունքի վրա, այլ ընդհանրապես այն անվավեր դարձնել: Արժե հիշել զգուշության և խնամքի մասին պայմանագիրը կնքելիս, ինչպես նաև վճարելիս։

Կարևոր. Բոլոր դժվարությունները, որոնք կարող են առաջանալ փոխհատուցվող հիմունքներով բնակելի տարածքների ձեռքբերման գործարքի ընթացքում, կարելի է բաժանել 2 տեսակի.

• Տեխնիկական. Սրանք ռիսկեր են, որոնք ոչ մի կերպ չեն ազդում սեփականության իրավունքի վրա, բայց կարող են զգալիորեն փչացնել բնակարան ձեռք բերելու ցանկությունը: Դրանք ներառում են ապօրինի վերակառուցում, կահույք, որի արտահանումը կիրականացվի վաճառքից հետո, սանտեխնիկա և այլն;
• Իրավական. Սրանք ռիսկեր են, որոնք կարող են ուղղակիորեն ազդել ձեռք բերված բնակարանի սեփականության իրավունքի կորստի վրա, և չեն բացառվում անգամ դատական ​​գործընթացները: Իսկ նման ռիսկերը վերացնելու համար պետք է շատ ժամանակ ու ջանք ծախսել։

Ինչպես ցույց է տալիս պրակտիկան, դժվարությունների մեծ մասն իրականություն է դառնում վաճառողին միջոցների փոխանցումից հետո: Դրանից հետո արդեն դժվար է սեփական գործն ապացուցելը, սեփականության իրավունքը (եթե այն կորել է) կամ ծախսվել. կանխիկՎստահ չեմ, որ դա տեղի կունենա:

Հետևաբար, արժե ուշադիր ստուգել բնակարանը նախքան այն գնելը:

Երկրորդային շուկայում բնակարան գնելիս ռիսկեր

Երկրորդական շուկայից բնակարան գնելիս ուշադիր եղեք բոլոր մանրուքների նկատմամբ, մի մոռացեք որոգայթների մասին.

• չարտոնված անձանց, հատկապես վտանգավոր կատեգորիային պատկանող անձանց գրանցում.
• այս բնակարանի վրա ծանրաբեռնվածություն է դրվել, վաճառողը շահագրգռված է թաքցնել այս փաստը.
• բնակելի տարածքներում կա չարտոնված վերակառուցում.
• փաստաթղթերի խարդախություն.

Այսպիսով, անշարժ գույքի երկրորդային շուկայից տուն գնելն իր վտանգներն ունի:

Իսկ արդյոք գործարքը հաջող կլինի, կախված է միայն ձեր ուշադիրությունից և բծախնդիրությունից:

Ուշադրություն. Մեր որակավորված իրավաբանները ձեզ անվճար և շուրջօրյա կօգնեն ցանկացած հարցում:

Ինչ պետք է ուշադրություն դարձնել անշարժ գույք գնելիս

Դիտարկենք այն որոգայթները, որոնք կարող են սպասվել բնակելի տարածքների վաճառքի գործարք կատարելիս.

• Փաստաթղթերի գրանցում վստահելի անձի կողմից. Արժե փաստաթուղթ ստորագրել վստահելի անձի հետ միայն այն դեպքում, երբ բոլոր փաստաթղթերը մանրակրկիտ ստուգված են: Օրինակ՝ քաղաքացի Դ.-ն բնակարան է գնել հոգաբարձու Լ.-ից, որին սեփականատեր Կ.-ն փոխանցել է այս գործարքի կատարման լիազորությունը: Գործարքը կատարելուց և դրամական միջոցները փոխանցելուց հետո պարզվել է, որ սեփականատեր Կ.-ն հոգեկան հիվանդություն ունի, այսինքն՝ անգործունակ։ Պայմանագիրը նման դեպքում կճանաչվի անվավեր.
• գործարքի մեջ ներգրավված իրավաբանական անձինք. Սա առաջին զանգն է՝ ուշադիր ստուգելու բոլոր փաստաթղթերը, ամենայն հավանականությամբ, այստեղ ինչ-որ բան այն չէ.
• Բնակարան է գնվել մայրության կապիտալ. Օրենսդրական մակարդակով սահմանված է, որ նման բնակարաններ պետք է տրվեն ընտանիքի բոլոր անդամներին, ներառյալ երեխաներին: Իսկ անչափահաս երեխաների բաժնետոմսերի վաճառքի դեպքում նրանք պետք է գրանցվեն այլ հասցեով։ Եթե ​​վաճառողը չի կատարել այս պայմանը, հնարավոր է, որ գործարքը անվավեր ճանաչվի.
• Բնակարանի սեփականատերը մասամբ անգործունակ քաղաքացի է։ Սովորաբար նման մարդիկ տառապում են ալկոհոլիզմից, թմրամոլությունից կամ հոգեկան հիվանդությամբ։ Իհարկե, նրան արգելված չէ նման գործարքներ կատարել, սակայն այն վիճակը, որում նա դա կնքում է, կարող է գործարքն անվավեր ճանաչելու պատճառ դառնալ։
• Համատեղ ձեռք բերված գույքի հետ կապված գործարք է կնքվում, ինչը նշանակում է, որ պետք է լինի երկրորդ ամուսնու նոտարական գրավոր համաձայնությունը.
• Բնակելի ժառանգներ. Օրինակ, բնակարանը ժառանգվում է երկու անձի կողմից: Բայց նրանցից մեկը գույքը վաճառում է ապօրինի և առանց մյուս սեփականատիրոջը ծանուցելու։ Արդյունքում դատարանը գործարքը կճանաչի անվավեր և կպահանջի վերադարձնել Անշարժ գույք;
• Բնակարանի վրա դրվել է ծանրաբեռնվածություն. Գույքը գրավադրված է.
• Բնակելի տարածքներում իրականացվել է չարտոնված վերակառուցում, գնորդները ստիպված կլինեն վերացնել հետևանքները (վճարել տուգանք կամ վերականգնել նախնական դիրքը);
• Անշարժ գույքը պատկանում է մի քանի անձանց կոտորակային սեփականություն. Այս դեպքում համասեփականատերերն ունեն վաճառողի բաժնեմասը գնելու նախապատվության իրավունք: Հետևաբար, գործարքը համարվում է օրինական միայն այն դեպքում, եթե մյուս սեփականատերերը գրավոր հրաժարվել են ձեռք բերել նրա բաժնեմասը: Այս կանոնի խախտումը կարող է հանգեցնել իրավական գործողությունոչ հօգուտ գնորդի;
• Տունը ներառված է այն տների ցանկում, որոնք ենթակա են վերաբնակեցման։ Նման տանը բնակարան վաճառելը օրենքի խախտում կլինի։

Սրանք այն հիմնական կետերն են, որոնք չպետք է անտեսեն գնորդը առուվաճառքի պայմանագիր կնքելուց առաջ։ Ցանկացած անճշտություն կամ փաստ, որը զգուշացնում է ուշադրությունը, պետք է ստիպի ձեզ կրկին ստուգել գործարքի օրինականությունը կամ դիտարկել մեկ այլ տարբերակ:

Դիտեք տեսանյութը.Երկրորդական շուկայում բնակարան գնելու «որոգայթները».

Հիփոթեքային ռիսկեր

Ուշադրություն. Դուք պետք է ավելի զգույշ լինեք հիփոթեքային վարկով երկրորդական բնակարան գնելիս: Վճարել Հատուկ ուշադրությունհետևյալ կետերի համար.

• Բնակելի վիճակը՝ վնասված, վթարային մոտ վիճակ։ Սա կարող է հանգեցնել գործարքի մերժմանը վարկային հաստատություն;
• Վարկային հաստատության հեղինակությունը և հաճախորդների աջակցությունը:

Դուրս գալուց առաջ հիփոթեք, դուք պետք է ուշադիր ուսումնասիրեք պայմանները հիփոթեքային վարկավորումայս վարկային հաստատությունում։

Ինչ պետք է իմանաք անչափահաս քաղաքացիների սեփականատերերի հետ բնակարանի վաճառքի մասին

Բնակելի տարածքների առուվաճառքի պայմանագրի կնքումը, որոնց սեփականատերերի թվում կան անչափահասներ, կարող է իրականացվել խնամակալության և խնամակալության մարմնի համաձայնությամբ: Այս դեպքում հիմնական պայմանն այն է, որ անչափահասները չվատացնեն իրենց բնակարանային վիճակը։ Հակառակ դեպքում նման գործարքի կատարումը չի թույլատրվի խնամակալության և խնամակալության մարմինների կողմից:

Անչափահասների անունից պայմանագիրը ստորագրում են օրինական ներկայացուցիչները: Իսկ 14-ից 18 տարեկան անձինք պայմանագիր են կնքում ինքնուրույն, բայց ծնողների պաշտոնական համաձայնությամբ՝ վավերացված նոտարի կողմից՝ խնամակալության և խնամակալության մարմինների թույլտվությամբ։ Եթե ​​ընտանիքի անչափահաս անդամները վաճառվող բնակելի տարածքների սեփականատեր չեն, ապա անհրաժեշտ չէ վաճառքի թույլտվություն ստանալ խնամակալության և խնամակալության մարմիններից:

Տեխնիկական կետեր

Մի շտապեք տուն գնելուց առաջ: Ուշադրություն դարձրեք հետևյալ տարրերին, որոնց անտեսումը կարող է հանգեցնել տհաճ հետևանքների՝ վարչական պատասխանատվությունից տուգանքի տեսքով մինչև անվերջ վերանորոգում։

Ծանուցում. Կետեր, որոնց վրա պետք է հատուկ ուշադրություն դարձնել երկրորդային շուկայում բնակելի տարածքների առուվաճառքի պայմանագիր կնքելիս.

• Տան վիճակը. պարտադիր չէ ստուգումն ավարտել միայն բնակելի տարածքից դուրս բազմաբնակարան շենք, դուք պետք է ստուգեք մուտքը, ինչպես նաև ձեղնահարկը և նկուղը;
• Մաքրություն հարակից տարածք, մուտք, աղբաման;
• Կա՞ բորբոս, բորբոս և խոնավություն;
• Էլեկտրական ցանցերի, սանտեխնիկայի, ջեռուցման համակարգերի վիճակը (ցավոք սրտի, այս դեպքում անսարքությունները անմիջապես տեսանելի չեն);
• Բնակարանի գտնվելու վայրը լույսի և պատուհաններից բացվող տեսարանի նկատմամբ.
• Նյութը, որից կառուցվել է տունը, պլանավորման հարմարավետությունը. դուք, իհարկե, կարող եք այնուհետև կազմակերպել վերակառուցում, բայց ավելի լավ է գնել ձեր ցանկությունները բավարարող բնակարաններ.
• Եթե ​​բնակարանն ունի վերակառուցում, արդյոք դա օրինական է (առավել հաճախ վաճառողը թաքցնում է անօրինականության փաստը): Նման վերակառուցումը կարող է պատճառ հանդիսանալ սեփականատիրոջը տուգանքի տեսքով վարչական տույժ կիրառելու համար։ Այդ դեպքում չափազանց դժվար կլինի ապացուցել ձեր անմեղությունը.
• Հարևանների սոցիալական կարգավիճակը. եթե սկսվեն խնդիրներ հարևանների հետ, ապա բնականաբար կարելի է ենթադրել, որ այս բնակարանում ապրելն անհնար կլինի։

Երկրորդային շուկայում բնակարան գնելիս ռիսկերը երբեք չեն կարող զրոյացվել, բայց դա միանգամայն հնարավոր է՝ մոտ զրոյական արժեքի։ Եթե ​​գործարքի նախապատրաստման ընթացքում ի հայտ են գալիս վտանգի նշաններ, ապա ավելի լավ կլինի սպասել գործարքի հետ, մինչև պարզվեն ծագած հարցերը։ Եթե ​​վաճառողը խուսափում է հարցերին պատասխանելուց, ապա ավելի խելամիտ է չեղարկել գործարքը: Ի՞նչ ուշադրություն դարձնել բնակարան գնելիս, բացի դրա որակից:

Հավելվածը մեծ գումարպահանջում է գիտելիք՝ ինչպես ապահով գնել բնակարան և չկորցնել այն: Բնակարանի օրինական մաքրության ստուգումը կարող է տևել մի քանի շաբաթ. այնքան ժամանակ կպահանջվի Rosreestr-ից և նոտարական գրասենյակներից տիտղոսային փաստաթղթեր ձեռք բերելու և ուսումնասիրելու համար:

Գերադասելով բնակարան գնել երկրորդային շուկայում՝ գնորդները սովորաբար կենտրոնանում են որակի և հարմարավետության վրա։ Վերավաճառքը, որպես կանոն, արդեն փորձարկվել է տարիների շահագործման ընթացքում և դժվար թե անակնկալներ մատուցի, որին ունակ են նոր բնակարանները: Քաղաքի կենտրոնին ավելի մոտ բնակարաններ փնտրելիս ավելի շատ տարբերակներ, կրկին, գալիս են վերավաճառքի տեսքով:

Առաջնային և երկրորդային շուկայի միջև տարբերությունն այն է, թե ինչ ռիսկեր կարող է ակնկալել գնորդը: Շատ դեպքերում դրանք հանգում են պոտենցիալ ժառանգական վեճերին: Նոտարի կողմից տրված ժառանգության իրավունքի վկայականը բարձր իրավաբանական ուժ ունեցող փաստաթուղթ է։ Նոտարները շատ բծախնդիր են անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների փոխանցման կարգի հարցում, քանի որ նոտարական սխալի դեպքում կրում են և՛ ֆինանսական պատասխանատվություն տուժողի, և՛ կարգապահական պատասխանատվություն՝ մարզի (տարածք, քաղաք) նոտարական պալատի նկատմամբ:

Անսպասելի դիմորդի տեսքով տհաճ անակնկալով բնակարան գնելու վտանգը լիովին բացառված չէ ոչ մի բնակարանում։

Նույնիսկ ամենաշատը նոր բնակարան, գնված կառուցապատողից և չունենալով (ըստ նրա) նախապատմություն, կարող էր զուգահեռ վաճառվել մեկ ուրիշին։ Երկրորդային շուկայում այդ ռիսկերը բազմապատկվում են։

Փաստաթղթերում բնակարանի պատմությունը ստուգելու համար նախ պետք է ուսումնասիրեք.

1. Ինչպես է բնակարանը ձեռք բերել.
2. Բնակարանի պաշտոնավարումը.
3. Դրանում ապրող մարդկանց շրջանակը։

Մեկ այլ գնորդի հետ բախման վտանգից խուսափելու համար ավելի լավ է չվճարել բնակարանի համար մինչև USRN-ից քաղվածք չստանաք (մեկ Պետական ​​ռեգիստրանշարժ գույք), որ կատարվել է սեփականության իրավունքի փոխանցման գրանցում. Ապառիկ վճարման և հետաձգման դեպքում գրանցողը հիփոթեքի վրա դաշտում նշում է օրենքով սահմանված կարգով ծանրաբեռնվածության մասին տեղեկություններով: Քաղվածքը ստանալուց հետո արդեն հնարավոր է վաճառողին վճարել գումար և ստանալ անդորրագիր, մինչդեռ նա պետք է դիմում ներկայացնի MFC (բազմաֆունկցիոնալ կենտրոն) վաճառված բնակարանից հիփոթեքային բեռը հանելու համար։

Եթե ​​վաճառողն իրականում խաբեբա է և արդեն պայմանավորվել է ուրիշի հետ բնակարանը վաճառելու մասին, ապա Rosreestr-ին ներկայացված բնակարանի վաճառքի երկու դիմում կհանգեցնի նրան, որ գրանցողը պարզապես կկասեցնի իրավունքների փոխանցման գրանցման կարգը: և այդ մասին տեղեկացնել գնորդներին: Եթե ​​վաճառողին գումար չեն փոխանցել, ուրեմն ոչինչ չեն կորցնի (իհարկե, բացի ժամանակից)։

Այդ իսկ պատճառով անշարժ գույքի առուվաճառքի պայմանագրեր կնքելիս ընդունված է նախ անցում կատարել. անշարժ առարկագնորդին, ապա վճարել գումարը: Վաճառողը գնորդի համեմատ ավելի ապահով վիճակում է. գնորդը չի կարող իր հետ տանել տունը կամ բնակարանը, մինչդեռ վաճառողը կարող է վերցնել գումարը:

Հակառակ հայտնի թյուր կարծիքի, թե անհնար է վաճառել բնակարան, որտեղ երեխա գրանցված է, սա թյուր կարծիք է. օրենքը լիովին թույլ է տալիս գործարքներ կատարել այն բնակարանների հետ, որտեղ ապրում են անչափահասներ: Եթե ​​երեխան սեփականատիրոջ ընտանիքի անդամ է, ապա նրան ուղղակի գրանցումից կհանեն։ Դուք կարող եք խնդրել վաճառողին դա անել նախքան գործարքը փակելը:

Եթե ​​երեխան իրավունք ունի բնակարան կամ դրա մասնաբաժինը, ապա վաճառքը կարող է իրականացվել միայն խնամակալության մարմինների թույլտվությամբ:

Խնամակալության մարմինը կտրամադրի այս թույլտվությունը, եթե երեխային երաշխավորվի այլ անշարժ գույքի ձեռքբերում, որը չի զիջում իր անունից վաճառվողին: Տեսականորեն հնարավոր է, որ խնամակալության անբարեխիղճ պաշտոնյան վճարովի (կաշառքի) դիմաց համաձայնի թույլտվություն տալ երեխայի ունեցվածքի վաճառքի համար, ով այնուհետև ոչինչ չի ստանում: Իրադարձությունների նման զարգացումից խուսափելու համար ավելի լավ է ինքնուրույն կամ վստահելի գործակալի միջոցով ստուգել՝ արդյոք երեխան իսկապես նոր տուն կստանա, երեխայի ներկայացուցչից պարտավորություն ստանձնել, որ ոչ վատ որակի նոր տունը գնել անչափահասի համար.

Հատուկ դեպքԵրեխայի (ինչպես նաև ընտանիքի այլ անդամների) իրավունքների հնարավոր խախտումը վաճառքն է սեփականաշնորհված բնակարան, որում չկան ընտանիքի անդամների բաժնետոմսեր, սակայն կա նրանց իրավունքը օգտվելու այս բնակարանից։ Այս մարդկանց պահանջներից խուսափելու համար դուք պետք է ստուգեք բնակարանի սեփականության հիմքը: Հաշվի առնելով այն հանգամանքը, որ 90-ականներին հարյուր հազարավոր, եթե ոչ միլիոնավոր բնակարաններ են սեփականաշնորհվել, երկրորդական շուկայում ավելի հեշտ է, քան երբևէ գտնել մի օբյեկտ, որի պատմության մեջ եղել է սեփականաշնորհում։

Այսպիսով, երեխան (գրանցվել է) բնակարանում, պետք է պարզել, թե ինչ կարգավիճակում է նա.

• պարզապես վարձակալ
• սեփականատիրոջ ընտանիքի անդամ;
• համասեփականատեր;
• պոտենցիալ սեփականատեր (սովորաբար բաց ժառանգության միջոցով):

Այս տեղեկատվության ստուգումը կօգնի խուսափել օրենքը խախտող գործարքից:

Պայմանագիրը կազմելու պարտադիր պահը վաճառողի ամուսնուց հնարավոր պահանջների ստուգումն է: Ինչպես գիտեք, ամուսնության ընթացքում ձեռք բերված գույքը համատեղ սեփականություն է։ Եթե ​​բնակարանը գնելու պահին վաճառողը ամուսնացած չի եղել, դա (ամենայն հավանականությամբ) նրա միակ սեփականությունն է. եթե նա ամուսնացած է եղել, բայց նվեր է ստացել կամ ժառանգել է, ապա դա չի վերաբերում նաև ամուսնական գույքին, քանի որ մյուս ամուսնուց ներդրում չի եղել։

Լավագույն տարբերակԱմուսնացած անձից բնակարան գնելը ամուսնու համաձայնությամբ վաճառվող գնում է:

Եթե ​​բնակարանը վաճառվում է այրի (այրի կնոջ) կողմից, ապա պետք է տեսնել, թե որքան ժամանակ է անցել ամուսնու մահից:

Ընդունման ժամկետը վեց ամիս է։ Տեսականորեն հնարավոր է իրավիճակ, երբ մահացած ամուսինն ունի ժառանգներ (հիմնականում երեխաներ), որոնք պետք է ստանան ժառանգության իրենց բաժինը: Եթե ​​բնակարանը վաճառվում է ամուսնու մահվան պահից մինչև ժառանգության մեջ մտնելու համար հատկացված ժամկետի ավարտը վեցամսյա ժամկետում, ապա նրանք կարող են պահանջել գործարքն անվավեր ճանաչել։

Չափահասից բնակարան գնելիս, մյուս ամուսնու պոտենցիալ իրավունքների առումով, տարբերակները՝ մեծամասնությունից մինչև ամենաքիչ նախընտրելի, հետևյալն են.

1. Ամուսնացած է և ցույց է տալիս ամուսնու համաձայնությունը վաճառքին:
2. Ամուսնացած չեմ և երբեք չեմ եղել:
3. Ամուսնալուծված, որքան երկար, այնքան լավ:
4. Այրի, որքան շուտ, այնքան լավ։

Եթե ​​բնակարանը վաճառվում է լիազորագրով, ապա անհրաժեշտ է հստակեցնել, թե ինչպես է տրվել լիազորագիրը, և ինչու սեփականատերը չի կարող անձամբ վաճառել բնակարանը։ Եթե ​​նա առողջ, արտաքնապես ընդունակ անձնավորություն է, ապա գնումից հետո խնդիրների ռիսկը փոքր է։ Բայց որքան մեծ է վաճառողը, այնքան մեծ է ռիսկը, որ խնդիրներ կարող են առաջանալ պայմանագիրը կնքելուց և Rosreestr-ում գրանցելուց հետո: Ուստի նպատակահարմար է անձամբ շփվել վաճառողի հետ՝ պարզելու համար, թե ինչ պատճառով է նրան ստիպել բնակարանը վաճառելու լիազորագիր տալ։ Նորմալ վիճակ է, եթե մարդը հաշմանդամության, օրինակ՝ կաթվածահարության պատճառով չի կարողանում շարժվել, բայց մաքուր միտք ունի և ուզում է բնակարան վաճառել, որպեսզի տեղափոխվի գետնին գտնվող տուն կամ թեքահարթակով մուտք։ Եթե ​​սա տարեց մարդ է, ով ցույց է տալիս ինտելեկտի տարիքային անկման նշաններ, պետք է զգույշ լինել:

Լինում են դեպքեր, երբ տնօրենն այլևս ողջ չէ, և վստահելիբառիս բուն իմաստով գերեզմանում գտնվող անձի անունից պայմանագիր է կնքում, որի մասին չգիտեն ո՛չ գրանցողը, ո՛չ էլ գնորդը։

Նման գործարքն առոչինչ է, քանի որ վաճառողի մահվան պահից նրա գույքը դառնում է ժառանգություն և կարող է օտարվել ժառանգների կողմից միայն այն դեպքում, երբ նրանք պաշտոնականացնում են դրա նկատմամբ սեփականության իրավունքը:

Կեղծ գործարքի նշան է նվերը օտարների միջև կամ, ընդհակառակը, առուվաճառքը հարազատների միջև: Ընդ որում, անծանոթների միջև նվիրատվությունն ինքնին չի խոսում ֆիկտիվ պայմանագրի մասին, ընդհակառակը, այն կարող է լինել ընդամենը հարկերի վրա խնայելու միջոց։ Նույնպես, հարազատների միջև առք ու վաճառքը կարող է լինել գույքի փոխանցման ապահովման միջոց (առուվաճառքի պայմանագիրը խզելն ավելի դժվար է, քան նվիրատվության պայմանագիրը), բայց դա կարող է լինել նաև ամենատարածված գործարքը, եթե երեխաները բնակարան են գնում։ իրենց ծնողներից, որպեսզի չզգան, որ պետք է:

Գործարքի հետագա չեղարկման համար դատարանում կարող են լինել բազմաթիվ տարբերակներ.

• վաճառողը անգործունակ է.
• վաճառողը մոլորության մեջ է.
• վաճառողը իրավասու չէ տնօրինելու վաճառվող գույքը:

Ի վերջո, հնարավոր է, որ բնակարան գնելիս իրավունքների հետ մեկտեղ փոխանցվեն նաև բնակարանում ցմահ ապրելու իրավունք ունեցող անձին ընդունելու պարտավորությունները։

Եթե ​​բնակարանը ձեռք է բերվել մեկ այլ քաղաքում անհայտ վաճառողից, ապա փաստաթղթերի հուսալիությունը պետք է գնահատվի առաջին հերթին վաճառողի կողմից դրա սեփականության ժամկետով: Ամենաանվտանգ տարբերակներն այն են, երբ դուք բնակարան եք գնում մի ընտանիքից, որը երկար տարիներ տիրապետում է դրան:

Հաջորդ տեղում հիփոթեքային վարկառուից գնված բնակարան է, որը խլել են սնանկացածից, կամ ավելի լավ՝ երկուսն էլ միասին։ Բանն այն է, որ մինչև հիփոթեքային վարկ տրամադրելը բանկերն ինքնուրույն են ստուգում գրավի առարկան, այնպես որ, եթե վաճառողն ունի հաստատված հիփոթեքային վարկ, որը չի կարողացել վճարել և, հետևաբար, վաճառում է բնակարանը, ապա բնակարանը ստուգվել է դեռևս վարկից առաջ: թողարկվել է. Դրանից հետո, առանց բանկի համաձայնության, նրա հետ գործարքներ չեն կարող կատարվել։

Նախկինում բնակարանի սնանկության ընթացակարգը լավն է, քանի որ սնանկության գործերը երբեմն լսվում են մի քանի տարի շարունակ՝ տեղեկացնելով բոլոր շահագրգիռ կողմերին: Եթե ​​բնակարանը բռնագանձվել է սնանկության վարույթի ընթացքում, ապա վաճառվել, ապա սա նույնպես բնակարանի «իրավական մաքրության» բարձրագույն աստիճաններից է։

Այսպիսով, իրավական մաքրության լավ նշաններ.

• բնակարանի երկարաժամկետ սեփականություն վաճառողից.
• բնակարանի ստուգում հիփոթեքային վարկատուի կողմից.
• բնակարանի վաճառք սնանկության գործընթացում.

Եթե ​​բնակարանը ժամանակի փորձարկված է, բանկային կամ դատարանում, ապա այն գրեթե իդեալական է:

Պատասխանողը, որին ներկայացվել է հայցը, կարող է օգտվել հայցային վաղեմության իրավունքից և դատարանից խնդրել մերժել հայցը բավարարել այս ժամկետը բաց թողնելու պատճառով: Ընդհանուր առմամբ, ժամանակաշրջանը սահմանափակման ժամկետըերեք տարի է, գործարքն անվավեր (վիճելի) ճանաչելու համար՝ մեկ տարի։ Այնուամենայնիվ, այս ժամկետները սկսում են գործել այն պահից, երբ հայցվորն իմացավ պատշաճ պատասխանողի մասին: Հետևաբար, նույնիսկ եթե բնակարանը վաճառողին է պատկանում երեք և ավելի տարի, դա չի երաշխավորում պատասխանողին վաղեմության ժամկետը կիրառելու հնարավորությունը:

Եթե ​​հայցվորը հայց է ներկայացնում 15 տարի ուշացումով, պատասխանողը կարող է հայց ներկայացնել բնակարանի սեփականության իրավունքը վաղեմության ժամկետով ճանաչելու մասին: Տիրապետման վաղեմության ժամկետը կազմված է նաև նախկին տիրապետման ժամկետներից։

2017 թվականի հունիսին Սահմանադրական դատարանն արգելեց բնակարանների առգրավումը բարեխիղճ գնորդներից, ովքեր բնակարանը «մաքուր» էին համարում USRR-ի (EGRN) տվյալների հիման վրա:

Այսպիսով, ամրապնդվեց բարեխիղճ գնորդների պաշտպանության սկզբունքը։

Եթե ​​բոլոր ջանքերով հնարավոր չի եղել բնակարանը պահել որպես բարեխիղճ գնորդ, ապա պետք է դիմել իրավապահվաճառողի կողմից խարդախության մասին հայտարարությամբ և զուգահեռաբար դիմել դատարան՝ վաճառողից անհիմն հարստացումը վերականգնելու պահանջով, հայցին կցել նրա գույքը կալանավորելու միջնորդություն։

Դատարանում ամբաստանյալի կողմում կլինեն.

• նրա բարեխղճությունը;
• տիրապետման տարիքը;
• պաշտոնավարումը.

Բայց Լավագույն միջոցըգույքը պաշտպանելը խոհեմություն է բնակարան գնելիս։

Սովորական ռուս բնակչի համար անշարժ գույք գնելը հղի է դժվարություններով. Խնդիրները սկսվում են հենց առաջին փուլից՝ բնակարան ընտրելը, համապատասխանև հնարավորություններ։ Չնայած նորակառույցների արագ աճին, մատչելի բնակարանները դեռևս պակաս են: Բնականաբար, պոտենցիալ գնորդը ցավալի կասկածներ ունի՝ բնակարանային ո՞ր տարբերակն ընտրել՝ առաջնային, թե՞ երկրորդական:

Այս հոդվածում մենք նկարագրելու ենք «երկրորդական» ձեռքբերման առանձնահատկությունները: Սկսենք այն նրբերանգներից, որոնց վրա պետք է ուշադրություն դարձնեք երկրորդական բնակելի տարածքը ստուգելիս և ավարտենք գործարքի փաստաթղթային աջակցությամբ:

Երկրորդական շուկայում բնակարանի գնում

Այսպիսով, դուք ընտրել եք «երկրորդականը»: Դրա առավելությունները. դուք անմիջապես դառնում եք պատրաստի գույքի սեփականատեր, դուք ինքներդ եք ընտրում ապագա բնակության տարածքի ենթակառուցվածքը, որը համապատասխանում է ձեր հանգամանքներին, համարժեք հարևաններին՝ ստանալով նույնիսկ ավելի զգալի խնայողություններ՝ համեմատած «ռեմեյքի» հետ։ տարբերակ. Եվ ամենակարևորը, դուք կարող եք անմիջապես տեղափոխվել:

Կան նաև թերություններ. Հնարավո՞ր է արդյոք կանխատեսել նման ձեռքբերման բոլոր «ստորգետնյա հոսանքները»։ Մասնագետների պատասխանը միանշանակ է՝ դա հնարավոր է, բայց միայն այն դեպքում, եթե լավ եք սովորել գրագետ խորհուրդը։ Եվ դրանցից առաջինը` երբեք մի գործարք կնքեք առանց գույքի մանրակրկիտ ստուգման:

Ընտրված օբյեկտի նախնական զննման կարևորագույն կետերը

Առավելությունները կամ թերությունները գնահատելիս յուրաքանչյուրն ունի իր չափանիշներն ու առաջնահերթությունները, ուստի պետք է առաջնորդվել օբյեկտիվ ցուցանիշներով, որոնց վրա նշում են փորձագետները: Երկրորդական շուկայում տուն գնելիս հետևեք այն պլանին, որին սովորաբար հետևում են փորձառու մասնագետները:

Գնելուց առաջ անպայման ուսումնասիրեք բնակարանի պատմությունը։

Տեսողական զննում

Ավելի լավ է սկսել ծանոթանալ տեղական տարածքի և տան ընդհանուր վիճակի ստուգմանը.

• Ուշադրություն դարձրեք կանաչապատմանը, այն է՝ մանկական և սպորտային հրապարակների առկայություն, կանաչապատում, հարմարավետ նստարաններ, կայանատեղիներ, պարիսպներ, խնամվածություն և մաքրություն։
  Լքված տեսարանը, կեղտը և բեկորները կարող են ծառայել որպես անուղղակի վկայություն այն բանի, թե ում կողքին դուք ստիպված կլինեք ապրել և շփվել, և նրանք շատ բան կասեն անփույթ կառավարիչների մասին:
• Հին տները հաճախ անմխիթար վիճակում են. Ավելի ուշադիր նայեք տեսքըՊատերին ճաքեր կա՞ն, քանդված պատշգամբներ.
• Ուսումնասիրեք մուտքը ներսիցՍանդուղքների վիճակը, աղբատարը։ Համոզվեք, որ վերելակը լավ վիճակում է, տանիքից ծակոցներ չկան:
• Զրուցեք բնակիչների հետ, եւ պարզեք, թե որքան ժամանակ առաջ են փոխվել կոմունալ կոմունիկացիաները։

Բնակարանի անմիջական զննում

Այն իրականացվում է փուլերով և ներառում է գործողությունների հետևյալ հաջորդականությունը.

Մեթոդական, քայլ առ քայլ ստուգումը կբացահայտի ակնհայտ և թաքնված թերությունները, ինչը կօգնի նվազեցնել գնման գինը և փրկել ձեզ նոր տուն տեղափոխվելուց հետո խնդիրներից:

Լավ գաղափար է հրավիրել փորձառու մասնագետների, ովքեր կարող են գնահատել սանտեխնիկայի որակը, էլեկտրական լարերի և հաղորդակցությունների ճիշտությունը և հայտնաբերված թերությունների վերացման չափը: Ավելի լավ է՝ կատարեք բնակարանի տեխնիկական վիճակի պաշտոնական անկախ փորձաքննություն կամ պահանջեք այն վաճառողից։

Մի մոռացեք. լուրջ գնումներ կատարելիս դուք չեք կարող փակել ձեր աչքերը ակնհայտ թերությունների վրա: Գործարկեք կամ փնտրեք ձեր ներդրմանը արժանի տարբերակ:

Նախնական պայմանագրի կնքում

Այսպիսով, ընտրված է տարբերակը, և ժամանակն է այն ապահովելու ձեզ համար։ Ապագա գնման հաշվին գումարի մի մասի վաճառողին փոխանցումը պետք է փաստաթղթավորվի, հակառակ դեպքում ձախողված գործարքի դեպքում այդ գումարը կարող է կորցնել ձեզ: Հետեւաբար, այն բաղկացած է. Այն պարունակում է հետևյալ կետերը.

1. Անձնագիր և անձանց կոնտակտային տվյալներ, գործարքի կնքում (վաճառող և գնորդ), փաստացի գտնվելու վայրի հասցեներ.
2. Բնակարանի հասցեն և նկարագրությունըորի համար վճարվում է կանխավճար (ավանդ):
3. Գործարքի կնքման և համաձայնագրի կնքման վերջնաժամկետառք և վաճառք.
4. Գնման գինհաշվի առնելով միջնորդավճարը և դրա փոփոխման արգելքը։
5. Կանխավճարը(ավանդ): Կանխավճար անելիս եզրակացվում է.
6. Ավանդի վերադարձման ժամկետըեթե գործարքը չի կայացել վաճառողի մեղքով.
7. Բնակարանի թողարկման ամսաթիվըբնակիչների հաշվառումից հանում և անձնական իրերի մաքրում։

Կանխավճարը և ավանդը տարբերվում են գնորդին վերադարձնելու եղանակով. ավանդը վճարվում է կրկնակի չափով:

Ավանդի փոխանցումը պետք է գրանցվի գնորդի անդորրագրում:

Պարտադիր փաստաթղթեր՝ օգտագործված բնակարան գնելիս

Մեկ այլ կարևոր խնդիր, որը պետք է լուծի գնորդը, առուվաճառքի գործարքի փաստաթղթերի ստուգումն է։ Բոլորը պետք է լինեն օրիգինալ.

Եկեք մանրամասն նայենք իրավական փաստաթղթերին: Դրանք նվիրատվության, ժառանգության (կտակի), առքուվաճառքի պայմանագրերն են։ Իրավունքների փոխանցման ձևը կարևոր է լրացուցիչ փաստաթղթերի շրջանակը որոշելու համար:

• Ժառանգությամբ. Պահանջվում է այլ ժառանգների գրավոր համաձայնությունը, եթե այդպիսիք կան:
• նվիրատվության պայմանագրով. Նման իրավունքը նվիրատուի կողմից կարող է օտարվել գույքին էական վնաս պատճառելու դեպքում։ Տեղեկատվություն այն մասին, թե ինչպես պատշաճ կերպով նվիրատվություն տալ բնակարանի համար

Մեր կայքի նախագծում մենք խոստանում ենք պատմել, թե ինչի մասին է վաճառողը լռում։

Եթե ​​հողի համար և կոմերցիոն անշարժ գույքմենք այս մասին խոսեցինք այստեղ, այնուհետև բնակարանների համար TOP 9 ռիսկերը.

1. ԲՆԱԿԱՐԱՆԻ ՎԱՃԱՌՔ ՈՉ ՍԵՓԱԿԱՆԱՏԵՐԻ ԿՈՂՄԻՑ

Սեփականատերը շատ զբաղվա՞ծ մարդ է։ Անընդհատ ճամփորդե՞լ: Կամ տարեց տատիկ, որին շատ դժվար է հանել Կլինից։ Բայց կա՞ մի կենսուրախ մարդ, ով լիազորագիր ունի այս հրաշալի մարդկանցից։ Չափազանց մի ծույլ մի պատվիրեք USRR-ից քաղվածք՝ ստուգելու համար, թե ով է բնակարանի իրական սեփականատերը և պահանջեք հանդիպում այս հրաշալի մարդու հետ, որտեղ էլ նա լինի: Եվ ոչ մի դեպքում մի համաձայնեք վստահված անձի կողմից բնակարանների վաճառքի պայմանագրի կնքմանը: Միայն վաճառողի անձնական ներկայությունը: Անձնագրով։

Էլ ինչ?

IN լավագույն դեպքըկորցնել ձեր հանձնարարությունը. Վատագույն դեպքում գործարքից հետո պարզվում է, որ լիազորագիրը կեղծ է կամ արդեն չեղյալ է հայտարարվել մինչև գործարքը։ Համապատասխանաբար կորցրեք ձեր նոր գնած բնակարանը։

2. ՄՈՒԹ ԱՆՑՅԱԼ

Բնակարանը վաճառվում է արագ, անհրաժեշտ է շտապ վաճառել, դրա համար էլ գինը այդքան ցածր է,- հապճեպ բացատրում է ձեզ վաճառողը։ Մայրը հիվանդանոցում է, եղբայրը՝ բանտում, որդին պետք է անի։ Խոսքս մի ընդունիր դրա համար: Խոսիր հարևանների հետ, պարզվում է, որ դու արդեն տասներորդն ես, ինչպես կլինես, վազիր:

Եվ ավելի լավ, քան հարևանները, այս մասին ձեզ կպատմի USRR-ի ընդլայնված քաղվածքը բնակարանի սեփականության իրավունքի փոխանցման պատմությունով: Արդյո՞ք այն երրորդ անգամ է վերավաճառվում մեկ տարվա ընթացքում։ Հարցրեք ինչի՞ մասին։ Միգուցե նրա դեմ դատական ​​հայց կա՝ նրան հօգուտ նրանցից մեկի բռնագրավման նախկին սեփականատերերը, իսկ ներկայիս սեփականատերը փորձում է այս կերպ պաշտպանել նրան։ Չեմ կարծում, որ դուք ցանկանում եք նման դատավարության կողմ լինել:

Եթե ​​բնակարանը վաճառողին է պատկանում երեք տարուց պակաս ժամկետով, ապա դրա դեմ պահանջներ ներկայացնելու հնարավորություն կա նախկին սեփականատերերըցանկացած պատճառով:

3. ԱՅՍՏԵՂ ՀԻՇՈՒՄ ԵՄ, ԱՅՍՏԵՂ ՉԵՄ ՀԻՇՈՒՄ

Միշտ վաճառողից պահանջեք վկայագիր PND-ից և ND-ից: Եվ ոչ միայն ինչ-որ վկայական, այլ նրան տրված հաստատության կողմից իր բնակության վայրում։ Մի ծույլ մի՛ եղեք անձամբ զանգահարել այս հաստատություն և պարզել, թե արդյոք վկայականը ստորագրած բժիշկը աշխատում է դրանում և, հնարավորության դեպքում, տրվել է արդյոք նման վկայական: Հակառակ դեպքում, կարող է լինել, որ ձեր վաճառողը խորապես հիվանդ մարդ է՝ գիտակցության փայլատակումներով, որոնցից մեկում նա ձեզ բնակարան է վաճառել։ Եվ հիմա նա ուզում է նրան վերադարձնել, և ես ոչինչ չգիտեմ, ի՞նչ վերցնել հիվանդից:

4. ԺԱՌԱՆԳՈՒԹՅՈՒՆ

Ցանկանու՞մ եք գնել տուն, որը ժառանգել է Վաճառողը: Շատ մի ծույլ մի եղեք, եթե ուզում եք կոնկրետ այս բնակարանը, մտեք նրա ամուսնական հարաբերությունների մեջ և պարզեք, թե ուրիշ ով է եղել ժառանգորդը և ինչպիսին է նրանց ճակատագիրը: Հակառակ դեպքում, նույնիսկ մեկ ժամ չէ, երբ Ուստ-Նովոգիրեյսկից վաճառողի քույրը պատահաբար իմանում է, որ իր սիրելի հայրը մահացել է և իրեն բնակարան է թողել եղբոր հետ, իսկ եղբայրը վերցրել և վաճառել է այն։ Ինչպե՞ս եք վաճառել: ում - ձեզ: Այստեղ ձեզ դատի են տալու։

5. ԲԱՐԵՎ 90-ականներ

Բնակարանը սեփականաշնորհվել է, իսկ հիմա վաճառվում է. Մի ծույլ մի եղեք պարզել սեփականաշնորհման պատմությունը: Դասական դեպք՝ մայր ու որդի գրանցված են եղել բնակարանում, որդին խմել է, ծեծել մորը, երկար ժամանակ բանտ նստել։ Իսկ մայրս առանց իր իմացության սեփականաշնորհել է բնակարանը, վաճառել ու մահացել։ Եվ դուք գնել եք: Եվ հետո որդին, ով բարեփոխվել է, դուրս է գալիս բանտից - և ուղիղ գնում է իր բնակարան: Այսինքն՝ հիմա ձեր մեջ։ Բայց թքած ունի՝ օրենքը տայգան է, դատախազը՝ արջ։

6. ԲԱԲԱ ՅԱԳԱ ԴԵՄ

Այս պարբերությունը վերաբերում է այն անձանց, ովքեր պետք է համաձայնեն ձեզ վաճառել բաղձալի բնակելի տարածքը: Իսկ ո՞վ կարող էր լինել։ Իհարկե, ամուսինները, նույնիսկ եթե նրանք չեն հայտնվում որպես համասեփականատերեր, բայց ամենից հաճախ նրանք են: Անպայման պահանջեք նրանց համաձայնությունը: Բայց կան նաև անչափահասներ. Ծնողների խոսքերին մի հավատացեք - այո, կասեմ, կստորագրի ինչ ուզում է, ինչ սեփականատեր է։ Բնակարանի վաճառքը, որտեղ համասեփականատերը անչափահաս է, կպահանջվի խնամակալության և խնամակալության մարմնի համաձայնությունը:

7. ԶԱՅՈՒՇԿԻՆԱ ԽՐԻՃ

Երբեք մի համաձայնվեք, ոչ մի բանի, ոչ մի գումարի համար բնակարան գնել այնտեղ գրանցված մարդկանց հետ։ Նույնիսկ եթե նրանք այժմ ապրում են Հեռավոր Հյուսիսում, նրանք շուտով կժամանեն և դուրս կգրվեն: Դուք կարող եք դրանք դուրս գրել: Բայց միայն ներս դատական ​​կարգը. Իսկ եթե գրանցված է անչափահաս, ապա նաեւ խնամակալության եւ խնամակալության մարմնի մասնակցությամբ։

8. ՄԵՆՔ ԿԱՌՈՒՑԵՆՔ-ԿԱՌՈՒՑԵՆՔ

Շատ հաճախ վաճառողները, հետևելով իրենց ճարտարապետական ​​հանճարին, իրականացնում են իրենց ամենադաժան շինարարական երևակայությունները՝ առանց հաշվի առնելու օրենքի, հարևանների և իրականության պահանջները: Արդյունքում եռակցվում են վերելակներ, իրականացվում է ջրամատակարարվող հատակային ջեռուցում, ճաքեր են առաջանում. կրող պատեր. Որտե՞ղ է այն տանում: Ավելին, նոր սեփականատիրոջը կարելի է ստիպել բնակարանը համապատասխանեցնել օրենքի պահանջներին, իսկ միգուցե նույնիսկ հետ վերցնել, եթե իրավիճակը բացարձակապես սարսափելի է։ Հետևաբար, մի ծույլ մի՛ եղեք վերցնել տեխնիկական անձնագիր և համեմատել այն իրականության հետ, այնուհետև հարցնել՝ որտե՞ղ է կնիքը վերակառուցման հաստատման վրա:

9. ՇՐՋԱՆԱՅԻՆ ԴԻԶԱՅՆ

Վաճառողն ասում է՝ ձեզ չի հետաքրքրում, թե ինչպես եք բնակարան ստանում: Թույլ տվեք տալ ձեզ: Կամ թող վաճառեմ իրավաբանական անձի, իսկ դու դրա մեջ ես գործադիր տնօրենդու կդառնաս. Կամ թող վաճառեմ քեզ բաժնետոմսերով։ Կամ մեկ այլ բան: Մի տվեք. Բնակարան անվտանգ գնելու համար անհրաժեշտ է այն գնել սեփականատիրոջից առուվաճառքի պայմանագրով: Ուրիշ ճանապարհ չկա: Խորամանկ իրավական խաղերը թողեք նրանց, ովքեր հասկանում են դրանք: Եվ, ինչպես գիտեք, միշտ հաղթում է խաղի կազմակերպիչը։

ԻՆՔՆԵՐԴ ՄԻ ԱՐԵԼ

Ժամանակին մեր նախնիները կարում էին իրենց շորերը, բուժվում և կերակուր պատրաստում: Այդ ժամանակից ի վեր շատ ժամանակ է անցել, և ամեն ինչի համար հատուկ մարդիկ են հայտնվել։
Այդ մարդկանցից ոմանք իրավաբաններ են, ովքեր մասնագիտորեն զբաղվում են ձեզ ապահովագրելով ոչ միայն վերը նշվածից, այլ նաև շատ ուրիշներից, հավատացեք, ոչ պակաս վտանգավոր։
Փաստաբանները կարող են մասնագիտորեն (և դա անել ամեն օր)

Որտեղ է վտանգը: Բնակարանները շատ են, և, կարծես թե, առք ու վաճառքի ալգորիթմը քիչ թե շատ մշակված է։

Իրականում շուկան բազմակողմանի է, և յուրաքանչյուր բնակարան միավորում է անհատական ​​բնութագրերի մի շարք, ներառյալ գնորդի շահերին սպառնացող վտանգները:

Այսպիսով, ինչի համար ուղղությունները պետք է ուսումնասիրեն այն բնակարանը, որը ձեզ դուր է գալիս:

• ուղեկցող փաստաթղթեր;
• տեխնիկական վիճակօբյեկտ;
• ներկա սեփականատիրոջ իրական մտադրությունները.
• միջնորդների անմաքրությունը (եթե այդպիսիք ներգրավված են վաճառքում):

Այս կետերից որևէ մեկը ամբողջի անբաժանելի մասը. Այսինքն՝ անընդունելի է հենվել որոշ կետերի բավարարման վրա, իսկ մյուս կետերում անտեսելով երաշխիքների կասկածելիությունը։ Օրինակ:

• բնակարանը իդեալական է գնի, դիրքի, լուսավորության, հատակագծի համար։ Լավ հարևաններ, կոկիկ մուտք։ Բայց պարզվում է, որ բնակարանն ունի թաքնված ծանրաբեռնվածություններ– ազատազրկման ժամկետով ազատված անձ (նման անձինք պահպանում են այն բնակարանն օգտագործելու իրավունքը, որտեղ հաշվառված են եղել՝ նախքան ուղղիչ գաղութ ուղարկելը): Որոշ ժամանակ անց «սիդլիտը» կվերադառնա և կպահանջի իր իրավունքները.
• Բնակարանի փաստաթղթերը գտնվում են անթերի վիճակում, փոքր վերանորոգում է պահանջվում, բայց ինչ-ինչ պատճառներով ոչ մի դեպքում միջնորդ (գործող վստահված անձի կողմից) խուսափում է գնորդի և իրական վաճառողի միջև շփումից. Ի՞նչ կարելի է թաքցնել այստեղ. լիազորագիրը ձեռք է բերվել խարդախությամբ՝ խանգարված հոգեկանով, թմրամոլությամբ տառապող տարեցից և այլն;
• վաճառողը և բնակարանը կասկած չեն հարուցում, փաստաթղթերը անթերի են, մարդիկ բարեհամբույր են։ Սակայն հետագայում պարզվում է, որ Տունը երկար տարիներ չի վերանորոգվել։- առաստաղի կրող ճառագայթի փլուզման վտանգ կա, տունը հաճախ մնում է առանց էլեկտրամատակարարման և այլն;
• բնակարանը նայեց շուրջը ամռանը, երբ կայքը հանգիստ ու հարմարավետ էր. Բնակարանը գնելուց հետո նոր սեփականատերը տեղափոխվել է տուն, սակայն աշնանը ամառանոցից վերադարձել են անհանգիստ հարևանները, ովքեր իրենց բնակելի տարածքը վարձակալել են ուսանողներին, բայց իրականում դաժան հարբեցողներ են։ Համաձայն եմ, հաճելի չէ, թեև իրավաբանորեն գործարքը բացարձակապես անվտանգ էր։

Դիտեք տեսանյութ այն մասին, թե ինչ ռիսկեր կան երկրորդական շուկայում բնակարան գնելիս (ինչ մեթոդներ կարող են օգտագործել խաբեբաները խաբելու համար).

Ինչ պետք է ստուգեք երկրորդական շուկայում բնակարան գնելիս, ինչու և ինչպես

Բնակարան գնելու լրջության վրա ոչ ոք չի կասկածում, բայց չգիտես ինչու Հաճախ մարդիկ հակված են պատասխանատվությունը տեղափոխել ուրիշների ուսերին:Ռիելթոր, միջնորդ, ով իբր պատասխանատու է պատշաճ տեխնիկական վիճակի և իրավական մաքրություն.

Տարածքի պատմությունը

Մեզ մոտ մասնավոր սեփականությունը առաջացել է 90-ականների սկզբին (Խորհրդային Միության տարիներին բնակֆոնդը պատկանում էր պետությանը)։ Ուստի հին բնակարանային ֆոնդի բնակարանների մեծ մասը բազմիցս փոխել է տերերին։ Այո և երիտասարդ անշարժ գույքը շատ արագ վերածվում է «երկրորդականի»՝ բոլոր հետեւանքներովօրինական հաստատություն, փաստաթղթերի հոսք և այլն: Անհրաժեշտ է ստուգել բնակարանի պատմությունը, քանի որ նախկինում սեփականության իրավունքի ցանկացած փոխանցում օբյեկտի օրինական «թուլության» պոտենցիալ ռիսկ է։

Գնորդի գործողությունները.

1. Պատվիրեք քաղվածք USRR-ից: Այն արտացոլում է ներկա և նախկին սեփականատերերին, ինչպես նաև գործարքի վրա որևէ ծանրաբեռնվածության և արգելքի առկայությունը/բացակայությունը (օրինակ՝ գրավ, կալանք, պահանջներ):
2. Ուշադրություն դարձրեք հեղինակային իրավունքի սեփականատերերի փոփոխության հաճախականությանը. Հատկապես, եթե նրանք երկար ժամանակ չեն ապրել այս բնակարանում: Ռիսկը կայանում է նրանում, որ գործարքները կարող էին «անմաքուր» լինել, այսինքն՝ խաբեբաները կատարել են արագ վերավաճառելու խնդիրը՝ «փոխարինելով» հարգելի գնորդներին։

Ռուսաստանի Դաշնության օրենսդրությանը համապատասխան. Անշարժ գույքի ցանկացած գործարք կարող է անվավեր ճանաչվել 3 տարվա ընթացքում:Այս ընթացքում հնարավոր է, որ հորիզոնում հայտնվի նախկին տերերից մեկը, ինչի արդյունքում չես կարող խուսափել լուրջ անախորժություններից։ Եթե ​​USRR-ի քաղվածքում վերջին գործարքի ժամկետը 3 տարուց բարձր է, ապա ընդհանրապես անհանգստանալու ոչինչ չկա. ազատ զգալ գնել նման բնակարան:

ԽՍՀՄ-ից տեղափոխված որոշ բնակարաններ շուկայական տնտեսություն, երբեք չի մտել սեփականության իրավունքի միասնական պետական ​​ռեգիստր (Գույքային իրավունքների միասնական պետական ​​ռեգիստրը հայտնվել է միայն 2002 թվականին), քանի որ դրանք մասնավորեցվել են, սակայն առուվաճառքի գործարքների կամ այլ օտարումների չեն ենթարկվել։ Սա լավագույնն է իդեալական է գնելու համար. օբյեկտը երկար տարիներ գտնվում է նույն ձեռքերում:Ճիշտ է, սա չափազանց հազվադեպ է:

Վաճառվող գույքի որակը

Երբեմն բնակարանը գտնվում է անմխիթար տեխնիկական և սանիտարական վիճակում, չի համապատասխանում նախկինում խոստացվածին.

Մյուս լուրջ խնդիրն այն է, որ բնակարանների սեփականատերերը հաճախ անօրինական վերակառուցումներ են կատարում, որոնք ֆիզիկապես տեսանելի են, բայց արտացոլված չեն ԲՏՊ-ի (Տեխնիկական գույքագրման բյուրո) փաստաթղթերում:

Օբյեկտ գնելը անօրինական փոփոխություններով ապագայում շատ խնդիրներ կբերեն:

• բնակարանը վաճառելու անկարողություն;
• Պաշտոնյաների կողմից վերակառուցման բացահայտում և դրա օրինականացում պահանջելը (իսկ սա մեծ գումար է՝ հաշվի առնելով նաև «թաքնվելու» անխուսափելի տուգանքները).
• իշխանությունների պահանջը՝ վերացնել ապօրինի վերակառուցումը, եթե այն վտանգ է ներկայացնում ամբողջ տան համար (սա կպահանջի զգալի ֆինանսական ծախսեր, դա առանց դժվարության չի անի):

նշեք, որ բնակարանի ներկա վիճակի համար բացառապես պատասխանատվություն է կրում սեփականատերը, որն այդպիսին է վերակառուցման մասին պնդումների ժամանակ (և ոչ թե նա, ով ժամանակին չի օրինականացրել դրանք):

Գնորդի գործողությունները.

• ուշադիր պետք է նայեք բնակարանին (առաստաղների, պատշգամբների, հատակների, ջրահեռացման և էլեկտրական լարերի վիճակը, առաստաղը, պատերին բետոնե սալերի կարերը, վերին հարկերում՝ ձեղնահարկ, առաջին հարկերում՝ նկուղ );
• պահանջել վաճառողից «թարմ» փաստաթղթեր BTI-ից: Եվ չնայած գրանցման վկայականի վերջին թողարկման օրվանից սկսած 5 տարի ժամկետը բավական է գործարք գրանցելու համար, լավագույնը պնդել այն թարմացնել, քանի որ. 5 տարին չափազանց երկար ժամանակահատված է։ Որոշ դեպքերում իմաստ ունի վճարել այս ծառայությունըեթե վաճառողը դիմում է «լրացուցիչ» միջոցների բացակայությանը.

Փաստաթղթեր բնակարանի և հարակից

Փաստաթղթերի ստուգումն ուղղված է դրանց իսկությունը ստուգելուն (կնիքների, ստորագրությունների, ամսաթվերի կեղծում չկա):

Տեսողական զննումը չի երաշխավորում գնորդի անվտանգությունը. միայն Դաշնային գրանցման ծառայությունում, գրանցման համար ներկայացնելուց հետո, յուրաքանչյուր փաստաթուղթ կանցնի մանրակրկիտ քննություն:

Այնուամենայնիվ, լավ Հեղինակավոր ընկերությունների բանիմաց իրավաբանները գիտելիք ունենտարբեր փաստաթղթերի մշակման բոլոր բարդությունների մասին.

• յուրաքանչյուր ծածկագրում թվերի կարգը և մեկնաբանությունը.
• տարբեր գերատեսչությունների կնիքների ձևավորում (մինչև հին կնիքները, մինչև այլ մարզերի պետական ​​մարմիններ);
• խիստ հաշվետվական ձևերի թղթային հյուսվածք (գրանցման վկայականներ, գրանցման գրասենյակների վկայականներ, նախարարական վկայականներ և այլն):

Ընդունվում է միայն գործարքների համար փաստաթղթեր առանց ջնջումների, բծերի, ուղղումների(բացառությամբ նոտարական վավերացման):

Բոլոր ձևակերպումները և գրառումները պետք է լինեն պարզ, հասկանալի, առանց երկիմաստության:

Գործարքի մասնակիցներ և այլ շահագրգիռ կողմեր

Կարևոր է գնորդի համար ուսումնասիրել վաճառքի կողմը:

• վաճառողի ինքնությունը. Վաճառողի անձի հիմնական թույլ օղակը նրա անգործունակությունն է, մտավոր ձախողումը, ալկոհոլի չարաշահումը, թմրամոլությունը: Այն անձինք, ովքեր օտարում են անշարժ գույք, եթե ունեն նման թերություններ, տեղյակ չեն, թե ինչ է կատարվում։ իրենց հարազատները հեշտությամբ կվիճարկեն գործարքը, իսկ գնորդը կվնասի;
• լիազորված անձի ինքնությունը, եթե այդպիսի անձը հանդես է գալիս սեփականատիրոջ անունից.
• երրորդ անձանց ներկայությունը՝ վաճառողից բնակարան ստանալու հնարավոր դիմորդներ (նրանք, ովքեր գտնվում են կալանքի տակ կամ երկար արտասահմանյան կամ արկտիկական գործուղման մեջ).
• անչափահասների ներգրավումը վաճառվող բնակարանում (բնակարանը չի կարող վաճառվել, եթե սեփականատերերի մեջ կա երեխա կամ եթե նա ազատվել է օրենքի խախտմամբ և այլ բնակարանով չի տրամադրվել՝ չխախտելով երեխայի շահերը):

Գնորդի գործողություններ:

• պարզեք վաճառողի անձնագրի իսկությունը (օգտագործեք Դաշնային միգրացիոն ծառայության պաշտոնական կայքը, որտեղ «կեղծիքները» նշված չեն, և օրինական տրված անձնագրերը արտացոլվում են անկախ դրանց թողարկման տարուց և տեղից): Այն նաև չի խանգարում այցելել տեղական անձնագրային գրասենյակ: Այնտեղ ներկայացրեք առուվաճառքի նախնական պայմանագիրը և ձեր անձնագիրը, և ձեզ չեն մերժի օրինական նշանակալից տեղեկությունը.
• վաճառողի հոգե-նյարդաբանական դիսպանսերից տեղեկանք պահանջեք, հատկապես, եթե վաճառողը կասկածի ամենափոքր նշույլ է տվել: Նաև խորհուրդ է տրվում նրբանկատորեն նման վկայագիր խնդրել վաճառողիցեթե մարդը 55-60 տարեկանից բարձր է (ուղեղի անոթային գործունեության հետ կապված տարիքային հիվանդությունների ռիսկը չափազանց բարձր է);
• Անգործունակ խնամակալը կամ հոգաբարձուն կարող է հանդես գալ վաճառողի փոխարեն, բայց այս դեպքում գնորդը պետք է պահանջի նոտարական վավերացված լիազորագիր.
• Վստահված անձի կողմից գործարքի նախօրեին ստուգեք, արդյոք այս լիազորագիրը չեղյալ է հայտարարվել (դիմեք այն թողարկող նոտարին).
• նշեք, թե որոնք են վստահված անձի կողմից տրված հանձնարարականները՝ արդյոք միայն փաստաթղթեր ստորագրելը, թե նաև բնակարանի համար գումար ստանալը.
• պարզեք, արդյոք բնակարանը գնվել է ամուսնության մեջ (դրա ընթացիկ վաճառքի դեպքում պետք է լինի մյուս ամուսնու համաձայնությունը, նույնիսկ եթե վաճառողը ամուսնալուծված է, համատեղ ձեռք բերված գույքը չի կարող օտարվել առանց ամուսինների փոխադարձ համաձայնության, հակառակ դեպքում գործարքը կարող է անվավեր ճանաչվել դրամական հաշվարկներից և ձեր իրավունքի սեփականության պետական ​​գրանցումից հետո).
• խնդրեք վաճառող կողմին տան գրքից ընդարձակ քաղվածք: Այն ցույց է տալիս ոչ միայն ներկայումս գրանցված անձանց, այլև նախկինում գրանցված և գրանցումից հանված անձանց կազմը (թե կոնկրետ որտեղ է մեկնել անձը և ինչ պատճառով. հարցումներ կատարեք, պարզեք, նույնիսկ եթե ստիպված եք փաստաբան վարձել): Քաղվածքում կհստակեցվեն դատապարտյալների, երկարաժամկետ գործուղումների և անչափահասների մասին տեղեկությունները։

Ի՞նչ հարցեր տալ երկրորդական շուկայում բնակարան գնելիս

Բնակարան գնելը մի վախեցեք որևէ հարց տալուցկապված նրա հետ: Հատկապես կարևոր է պարզաբանել.

• ում է պատկանում բնակարանը նախկինում և որքան ժամանակ;
• Ե՞րբ է կատարվել կապիտալ վերանորոգում տանը;
• արդյո՞ք բնակարանում առկա են լուրջ կոմունալ թերություններ և այլ առանձնահատկություններ (թրթռումների, ճառագայթման և այլնի աղբյուրների մոտ);
• ինչու է բնակարանը վաճառվում հիմա;
• եթե անձը գործում է վստահված անձի միջոցով, որտեղ է տնօրենը, հնարավո՞ր է կապ հաստատել նրա հետ, համոզվել, որ նա ողջ է, համարժեք է և գիտակցաբար օտարում է իրենց ունեցվածքը.
• ովքեր են հարևանները.

Ազնիվ վաճառողները իրենց պահում են անկաշկանդ, վստահ և բաց:

Մենք պատրաստ ենք մանրամասն պատասխանել ցանկացած հարցի, ամեն կերպ ձգտում ենք գործարքի նախօրեին փոխադարձ կոռեկտության, վճարման պայմանների և ձևերի համաձայնության և այլն:

Ձեր հարցերին ի պատասխան ամենաչնչին լարվածությունը պետք է առաջացնի առողջ զգոնություն և բնակարանի մասին տեղեկատվության էլ ավելի խորը պարզաբանում, ընդհուպ մինչև դրանից հրաժարվելը: Եթե այս բնակարանին արժանի այլընտրանքներ չկան, համոզվեք, որ ներգրավեք իրավասու իրավաբանների!

Ինչպես խուսափել խաբեություններից

Փնտրում եմ բնակարան գնել պետք է մոբիլիզացնի խոհեմությունը, անջատի զգացմունքները և գործադրի առավելագույն հայեցողություն. Առաջարկվում է.

• խուսափել համագործակցությունից «մութ» ռիելթորների և այլ կասկածելի անձանց հետ.
• ուշադիր ստուգեք փաստաթղթերը տարրական մակարդակում ինքնուրույն.
• ներգրավել փորձառու և հեղինակավոր իրավաբանների՝ փաստաթղթերի ավելի խորը ուսումնասիրության, ինչպես նաև առուվաճառքի պայմանագիր կազմելու հարցում աջակցելու համար.
• պարզել շատ ցածր գնի պատճառը (երբեմն մարդկանց անհրաժեշտ է շտապ վաճառել բնակարան ընտանեկան պատճառներով, բայց հաճախ խաբեբաները պահանջում են ամենաարագ վճարումը գնորդի համար գայթակղիչ ցածր գին ունեցող բնակարանի համար);
• պայմանագիր կնքել այն պայմանով, որ վճարումը կկատարվի միայն Դաշնային պահուստային ծառայության կողմից գործարքը օրինական ճանաչելուց հետո (հաշվարկների համար՝ օգտագործել բանկային բջիջներմինչև պետական ​​գրանցման վկայականի ներկայացումն արգելափակելու հնարավորությամբ).
• մի վճարեք «պատահական» վայրերում (խաբեբաները երբեմն ապակողմնորոշում են դժբախտ գնորդին՝ շեղումներ, իրարանցում, խուճապ ստեղծելով: Իսկ հետո մեղադրում են գումարը չվճարելու մեջ):

Երկրորդական շուկայում բնակարանի վաճառքի կանոններ

Գնման և վաճառքի ալգորիթմը հետևյալն է.

• օբյեկտների որոնում;
• ստուգում;
• համաձայնության դեպքում՝ եզրակացություն նախնական պայմանագիրգործարքներ (այն նաև կոչվում է ավանդային պայմանագիր) և կանխավճար կատարելը.
• գործարքի համար փաստաթղթերի փաթեթի վերջնական պատրաստում.
• վաճառքի վերջնական պայմանագրի կնքումը պարզ գրավոր ձևով (կամ դրա կատարումը նոտարի կողմից).
• պետական ​​գրանցում ԴՊՀ-ում։

Պարզ գրավոր ձևչունի իրավաբանական ուժ մինչև գործարքի ավարտը պետական ​​գրանցումԴՊՀ-ում.

Նոտարական ակտը կնքվում է իրավական ազդեցությունանմիջապես, բայց առանց հետագա պետական ​​գրանցման նոր սեփականատերչի կարողանա օտարել բնակարանը.

Նոտարն ի վիճակի չէ փաստաթղթերի խորը վերլուծություն իրականացնել, և դա նրա պարտականությունների մեջ չի մտնում (նրա նպատակն է փաստի նոտարական վավերացումը. իրավական ակտկողմերի միջև): Գրանցման ծառայության աշխատակիցները խորը իրավական փորձաքննություն են անցկացնում, որը, ըստ օրենքի, տրվում է առնվազն 30 օր։

Փաստաբանները խորհուրդ են տալիս պայմանագիրը գրանցել Դաշնային գրանցման ծառայության միջոցով, և հաշվարկն անել միայն այն բանից հետո, երբ համոզվելով, որ գործարքի գրանցումը չի մերժվել, գործարքը չի կասեցվել, վկայականը տրվել է։ Հաճախ գործարքները կասեցվում են, երբեմն էլ մերժվում են գրանցումը։

Ինչ փաստաթղթեր են անհրաժեշտ պայմանագրի կնքման համար նախապատրաստվելու համար

Փաստաթղթերի ստանդարտ փաթեթհիմնական պայմանագրին կից.

• սեփականության իրավունքի փաստաթղթեր (առքուվաճառքի պայմանագիր, կտակ, նվերի վկայագիր, մասնավորեցման պայմանագիր և այլն);
• երկու կողմերի անձնագրեր;
• BTI գրանցման վկայագիր բացատրությամբ.
• քաղվածք տան գրքից;
• քաղվածք բնակարանային բաժինների կամ բնակարանային ասոցիացիաների անձնական հաշիվներից.
• ամուսնու համաձայնությունը (անհրաժեշտության դեպքում);
• տարբեր վկայականներ գրանցման գրասենյակներից (ազգանունների փոփոխության, ընտանեկան կարգավիճակի մասին. եթե դա պահանջում են ընթացիկ գործարքի հանգամանքները).
• թույլտվություն խնամակալության և խնամակալության մարմիններից (եթե անչափահասների իրավունքները խախտվում են վաճառքի և գնման ընթացքում).
• նոտարական վավերացված լիազորագիր (եթե վաճառքը վարում է հոգաբարձուի կողմից).
• վկայագիր հոգե-նյարդաբանական դիսպանսերից (անհրաժեշտության դեպքում):

Բնակարանի գնման բոլոր փուլերում (ստուգում, փաստաթղթերի պատրաստում, գործարքի ավարտում) գնորդին սպասում են ինչպես բացահայտ, այնպես էլ թաքնված ռիսկեր։

Դրանք հասկանալու համար փորձ է պահանջվում՝ առանց գիտելիքի իրավական նրբություններբավարար չէ.

Ցանկալի է ներգրավել իրավասու իրավաբաններիովքեր ընդհանուր շահեր չունեն վաճառող կողմի հետ. Միայն այդպես կարող ես խուսափել դժվարություններից:

Ինչպե՞ս գնել բնակարան անշարժ գույքի երկրորդային շուկայում և ինչին պետք է ուշադրություն դարձնի գնորդը առուվաճառքի պայմանագիր կնքելուց առաջ.