Ի՞նչ է անշարժ գույքի գնահատումը: Ինչ է անշարժ գույքի գնահատումը:

Անշարժ գույքը գտնվում է քաղաքացիական ազատ շրջանառության մեջ և հանդիսանում է տարաբնույթ գործարքների առարկա, ինչից առաջանում է դրա արժեքը գնահատելու անհրաժեշտությունը, այսինքն. դրամական համարժեքը որոշելիս տարբեր տեսակներանշարժ գույք որոշակի ժամանակահատվածում.

Անշարժ գույքի արժեքի բոլոր տեսակները կարելի է բաժանել երկու խոշոր ենթատեսակների.

Փոխանակման արժեքը

Փոխանակման արժեքը- օգտագործվում է գնելու, վաճառելու, վարձակալության, գրավադրման ժամանակ, այսինքն՝ անշարժ գույքի շուկայում։

• շուկա;
• վարձակալություն;
• հիփոթեք;
• ապահովագրություն;
• լուծարում։

Շուկայական գինը- ամենահավանական գինը, որով այս օբյեկտը կարող է օտարվել բաց շուկայում մրցակցային միջավայրում, երբ գործարքի կողմերն ունեն բոլոր անհրաժեշտ տեղեկությունները, և որևէ արտառոց հանգամանք չի արտացոլվում գործարքի արժեքի վրա:

Ապահովագրական արժեքը- դեպքում գույքին հասցված վնասի ամբողջական փոխհատուցման արժեքը ապահովագրված իրադարձություն.

Լուծարային արժեքը- գնահատված օբյեկտի արժեքը, եթե գնահատված օբյեկտը պետք է օտարվի նմանատիպ օբյեկտների սովորական ցուցադրության ժամկետից պակաս ժամկետում:

Օգտագործման արժեքը

Օգտագործման արժեքը- արտահայտում է օբյեկտի արժեքը սեփականատիրոջ համար, ով չի պատրաստվում այն ​​վաճառել. Այն անհրաժեշտ է այլընտրանքային ներդրումային տարբերակների հետ համեմատելու, նմանատիպ օբյեկտների ստեղծման ծախսերի գնահատումների և այլ նպատակների հետ համեմատելու համար:

• ներդրումներ;
• հավասարակշռություն;
• կադաստրային;
• հարկվող;
• վերականգնող;
• փոխարինում.

Ներդրումների արժեքը- գնահատման օբյեկտի արժեքը, որը որոշվում է տվյալ անձի համար դրա շահութաբերության հիման վրա ներդրումային նպատակներ.

Ներդրումային արժեքի հաշվարկը հիմնված է ներդրողի զեղչված ծախսերի և եկամտի սուբյեկտիվ գնահատման վրա, որն ակնկալվում է այս գույքը խոստումնալից ներդրումային նախագծում օգտագործելուց:

Կադաստրային արժեքը - մեթոդներով որոշված ​​գնահատման օբյեկտի արժեքը զանգվածային գնահատումկադաստրային գնահատման կարգավորող իրավական ակտերի դրույթներին համապատասխան:

Հարկվող արժեք- հաշվարկման համար որոշված ​​գնահատման օբյեկտի արժեքը հարկային բազանև հաշվարկվում է կարգավորող իրավական ակտերի դրույթներին համապատասխան:

փոխարինման արժեքը- գնահատման օբյեկտին նմանվող օբյեկտի ստեղծման ծախսերի չափը` շուկայական գներով, որոնք առկա են գնահատման ամսաթվի դրությամբ` հաշվի առնելով գնահատման օբյեկտի մաշվածությունը.

Գույքի գնահատում

Անշարժ գույքի գնահատման տեսակները

Զանգվածային գնահատումանշարժ գույքը որոշակի ամսաթվով մեծ թվով անշարժ գույքի օբյեկտների գնահատումն է՝ ստանդարտ մեթոդների կիրառմամբ Վիճակագրական վերլուծություն. Սա միավորում է մեծ թվով օբյեկտների գնահատման կարգը:

Անհատական ​​գնահատումանշարժ գույքը կոնկրետ օբյեկտի գնահատումն է կոնկրետ ամսաթվին:

Անշարժ գույքի գնահատման գործընթացի փուլերը

1. Խնդրի սահմանում.

• նշվում է գնահատման օբյեկտը և դրա գնահատման նպատակը.
• սեփականության իրավունքի հաստատում;
• սահմանվում է գնահատման ամսաթիվը.
• որոշվող արժեքի տեսակը ձևակերպվում է.

2. Նախնական ստուգման և գնահատման պլան.

• որոշվում է, թե ինչ տվյալներ են անհրաժեշտ և բավարար օբյեկտի վերլուծության համար.
• սահմանվում են դրանց ստացման աղբյուրները.
• կազմվում է գնահատման պլան.
• կայանում է նրանում գրելըհամաձայնություն գնահատողի և հաճախորդի միջև.

3. Տվյալների հավաքագրում և ստուգում.

• հաշվառումև հաշվետվություն;
• օբյեկտի տեխնիկական և գործառնական բնութագրերի վերաբերյալ.
• վերնագրի փաստաթղթեր, տեղեկատվություն գնահատման օբյեկտի ծանրաբեռնվածության մասին.

4. Գնահատման մոտեցումների կիրառում.

• ծախսատար մեթոդ;
• համեմատական ​​մեթոդ;
• եկամտի մեթոդ.

5. Գնահատման արդյունքի հաստատում.

Դիմումի արդյունքների հիման վրա գույքի վերջնական գնահատման ստանալը տարբեր մոտեցումներգնահատմանը։ Հաշվի առնելով բոլոր նշանակալի պարամետրերը հիմքի վրա փորձագիտական ​​եզրակացությունգնահատողը սահմանում է օբյեկտի արժեքի վերջնական արժեքը:

6. Վերջնական փուլ

Կազմվում է գնահատման հաշվետվություն՝ գույքի արժեքի վերաբերյալ գնահատողի կարծիքի հիմնավորումը պարունակող փաստաթուղթ։

Անշարժ գույքի գնահատման մոտեցումներ

Համեմատական ​​մոտեցում

Գնահատման համեմատական ​​մոտեցումը գնահատման մեթոդների մի շարք է, որը հիմնված է գնահատման օբյեկտների համեմատության վրա իր անալոգների հետ, որոնց վերաբերյալ տեղեկություններ կան դրանց հետ գործարքների գների մասին:

Համեմատական ​​մոտեցման կիրառման պայմանները.

• Պարտադիր չէ, որ օբյեկտը եզակի լինի.
• գործարքների մասին տեղեկատվությունը պետք է լինի սպառիչ.
• Գնահատվող գույքի համադրելի անալոգների արժեքի վրա ազդող գործոնները պետք է համադրելի լինեն:

Առավելություններըհամեմատական ​​մոտեցում.

• բավականին հեշտ է օգտագործել և տալիս է հուսալի արդյունքներ;
• վերջնական արժեքը արտացոլում է բնորոշ վաճառողների և գնորդների կարծիքը.
• վաճառքի գները արտացոլում են գնաճը և փոփոխությունները ֆինանսական պայմաններ.

Թերություններմոտեցում:

• գործնական վաճառքի գների վերաբերյալ տեղեկատվություն հավաքելու դժվարությունը.
• կախվածություն շուկայի ակտիվությունից և կայունությունից;
• վաճառքի տարբերություններ.

Արժեքի մոտեցում

Անշարժ գույքի գնահատման ծախսերի մոտեցումը գնահատման մեթոդների մի շարք է, որը հիմնված է գնահատված օբյեկտի վերականգնման կամ փոխարինման համար անհրաժեշտ ծախսերի որոշման վրա՝ հաշվի առնելով կուտակված մաշվածությունը:

Այն հիմնված է այն ենթադրության վրա, որ գնորդը պատրաստի օբյեկտի համար չի վճարի ավելին, քան նմանատիպ արժեք ունեցող օբյեկտ ստեղծելու համար:

Առավելություններըծախսային մոտեցում

• Ծախսերի մոտեցումը ամենահուսալի և նպատակահարմարն է, երբ.
• լավագույնի և ամենաարդյունավետի վերլուծություն հողամաս;
• ոչ ակտիվ շուկաներում օբյեկտների գնահատում;
• ապահովագրական և հարկային նպատակներով գնահատում.
• նոր շինարարության տնտեսական վերլուծություն.

Թերություններմոտեցում:

• ծախսերը միշտ չէ, որ հավասար են շուկայական արժեքը;
• հողամասի առանձին գնահատում շենքերից.
• անհամապատասխանություն գնահատվող գույքի ձեռքբերման և ճիշտ նույն օբյեկտի նոր շինարարության ծախսերի միջև:

եկամտի մոտեցում

Եկամուտի մոտեցումը հիմնված է այն փաստի վրա, որ անշարժ գույքի արժեքը, որտեղ ներդրված է կապիտալը, պետք է համապատասխանի եկամտի որակի և քանակի ընթացիկ գնահատմանը, որը կարող է բերել այս գույքը:

Այս մոտեցման արժեքը հաշվարկելու հիմնական նախադրյալը գույքի վարձակալությունն է։

Անշարժ գույքի գնահատում - գնահատվող գույքի նկատմամբ օբյեկտի կամ անհատական ​​իրավունքների շուկայական արժեքի որոշման գործընթաց: Անշարժ գույքի գնահատումը ներառում է.

Անշարժ գույքի գնահատումը շուկայական արժեքի որոշումն է՝ նպատակին, գնահատման կարգին և գնահատողի էթիկայի պահանջներին համապատասխան, անշարժ առարկաներ (հող, հողատարածքներ, շենքեր, շինություններ, բնակարաններ և ընթացքի մեջ գտնվող շինարարություն), արտադրված անկախ գնահատողների կողմից։

Անշարժ գույքի զանգվածային գնահատումը որոշակի ամսաթվով մեծ թվով գույքի գնահատումն է՝ օգտագործելով ստանդարտ մեթոդներ և վիճակագրական վերլուծություն:

Օբյեկտի շուկայական արժեքը հաշվարկելիս որոշվում է այդ օբյեկտի նկատմամբ սեփականության իրավունքի, վարձակալության իրավունքի և այլ իրավունքների արժեքը:

Գնահատման գործունեությունը ձեռնարկատիրական գործունեության ոլորտ է, որն ուղղված է գնահատմանը բնական պաշարներ, ֆինանսական ակտիվներ, բիզնես, ներդրումային ծրագրեր, մտավոր սեփականություն, հիմնական միջոցներ, շարժական եւ Անշարժ գույք.

Միևնույն ժամանակ, գնահատման գործունեությունը նույնպես ոլորտ է գիտական ​​գործունեությունիր առարկայով, մեթոդներով, սկզբունքներով և չափորոշիչներով:

Գնահատման գործունեության առարկան գնահատման օբյեկտների շուկայական, ներդրումային, լուծարման և այլ տեսակի արժեքների ստեղծումն է:

Գնահատման գործունեության սուբյեկտներն են՝ մի կողմից գնահատմամբ զբաղվող մասնագետները, մյուս կողմից՝ պատվիրատուները՝ իրավաբանական անձինք, քաղաքացիները, պետությունը՝ ի դեմս լիազորված մարմինների:

Գնահատման գործունեությունն անհրաժեշտ է ինչպես պետական ​​մարմինների համար, օրինակ՝ հարկման նպատակով, այնպես էլ ֆիզիկական և իրավաբանական անձանց համար՝ քաղաքացիական շրջանառության կարիքների համար։

Գնահատման գործունեության մի քանի հիմնական ուղղություններ կան՝ հողի, բնական ռեսուրսների, անշարժ գույքի, մեքենաների և սարքավորումների գնահատում, ոչ նյութական ակտիվներև բիզնես.

Ինչու՞ է ձեզ անհրաժեշտ անշարժ գույքի գնահատում

Այս տեսակի ծառայությունը պարտադիր է հետևյալ դեպքերը:

անշարժ գույքի առքուվաճառք, փոխանակում;

ներդրումներ կանոնադրական կապիտալում;

ապահովված վարկ (հիփոթեք);

Անշարժ գույք վարձակալելիս վարձակալության դրույքաչափի գնահատում.

վարձակալության գնման կամ դադարեցման ժամանակ անբաժանելի բարելավումների արժեքի որոշում.

ձեռնարկության հարկման նվազագույնի հասցնել;

նվիրաբերված կամ գործընթացում հայտնաբերված մնացորդի վրա դնելը գույքի գույքագրում;

սեփականության իրավունքի գրանցում;

անշարժ գույքի գնահատում ապահովագրական նպատակներով.

Գնահատման նպատակով անշարժ գույքի օբյեկտները կարող են լինել.

հասարակական, արդյունաբերական և սոցիալական օգտագործման համար նախատեսված շենքեր.

արդյունաբերական համալիրներ;

բնակարաններ, տներ, առանձին սենյակներ, քոթեջներ և այլն;

պահեստ, գրասենյակային և արտադրական տարածքներ;

հողատարածքներ;

տարբեր կառույցներ - կամուրջներ, ճանապարհներ, ցանկապատեր, մուտքի ճանապարհներ և այլն;

Ընթացքի մեջ գտնվող շինարարության օբյեկտներ, այդ թվում՝ կասեցված, ցցված կամ դադարեցված։

Հաճախորդը կարող է պատվիրել անշարժ գույքի օբյեկտի գնահատում, որն, ըստ էության, միավորում է մի քանի օբյեկտ: Աշխատանքի պատվիրատուն կստանա օբյեկտիվ, հուսալի արդյունք, որը կարող է ծանրակշիռ փաստարկ դառնալ կառավարչական որոշումներ կայացնելու ընթացքում։

Գնահատման նպատակները

Գնահատման աշխատանքներ իրականացնելիս առաջնային խնդիրը գնահատման նպատակն է։ Հաճախորդը պետք է հստակ ձևակերպի գնահատման նպատակը և գնահատողին բացատրի, թե ինչպես է նա նախատեսում օգտագործել գնահատման արդյունքները:

Պետք է հասկանալ, որ գնահատման նպատակները կարող են շատ բազմազան լինել, մինչդեռ դրանք նաև որոշում են սահմանվող արժեքի տեսակը՝ շուկայական, լուծարային, մասնագիտացված և այլն: Սա, իր հերթին, ազդում է Գնահատողի կողմից գնահատման հատուկ մոտեցումների և մեթոդների ընտրության վրա: Ստորև բերված են տարբեր օբյեկտների գնահատման հիմնական նպատակները, որոնք ամենատարածվածն են գնահատման պրակտիկայում:

Գնահատում վարկավորման համար

Գնահատում ապահովագրության համար

Գնահատում գնման/վաճառքի համար

Գնահատում վարձակալության դրույքաչափերը որոշելու համար

Գնահատում կանոնադրական կապիտալում ներդրման համար

Գնահատում վարձակալության դրույքաչափերի որոշման համար

Վարձակալության արժեքը հաշվարկելու անհրաժեշտությունը հաճախ առաջանում է այն դեպքերում, երբ սեփականատերը կամ նրա լիազորված անձը չի կարող ինքնուրույն որոշել վարձակալության դրույքաչափի չափը: Նման դեպքի օրինակ կարող է լինել ոչ ստանդարտ բնակելի անշարժ գույքի վարձակալությունը: Ավելին, դժվար է անել առանց վարձակալության արժեքը գնահատելու, երբ գույքը վարձակալում է, որը պահանջում է կապիտալ վերանորոգում. Պակաս արդիական չէ պետական ​​սեփականություն հանդիսացող անշարժ գույքի (պահեստներ, գրասենյակներ, հողամասեր) նկատմամբ իրականացվող վարձավճարի գնահատումը, որը թույլ է տալիս սահմանել գույքի օգտագործման արդարացի փոխհատուցում։

Ոչ բնակելի անշարժ գույքի շուկայում այսօր բարձր պահանջարկն օգտագործվում է գրասենյակի վարձակալության արժեքը գնահատելու համար, ինչը թույլ է տալիս որոշել սենյակի վարձակալության ամենահավանական արժեքը, որն իր հերթին կախված է. բնութագրերըտարածքներ, վարձակալության միջին շուկայական գինը, ինչպես նաև իրավիճակը Մոսկվայի անշարժ գույքի շուկայում:

Հողամասի վարձակալության արժեքի գնահատումն իրականացվում է կոմերցիոն օգտագործման համար հողամասի վարձակալության պայմանագիր կնքելիս կամ երկարացնելիս՝ օգնելով որոշել վճարումների ողջամիտ չափը և խուսափել վարձակալի և տանտիրոջ միջև շահերի հնարավոր բախումից:

Գնահատում վարկավորման համար

Բիզնեսի զարգացում առանց ներգրավման պարտքով գումար, գրեթե անհնար է։ Ամենատարածված ներգրավման մեխանիզմը վարկավորումն է: Այսօր հայրենական բանկերի պրակտիկայում վարկառուի կողմից տրված վարկի վերադարձի ապահովման ամենատարածված տեսակը գրավն է։ Պահանջվող դրամական միջոցների` գրավի արժեքին համապատասխանության հարցը որոշվում է գրավ տրամադրված գույքի շուկայական արժեքի անկախ գնահատմամբ:

Վարկավորման տեսակներից մեկը հիփոթեքն է: Կոնկրետություն էլ. որ ձեռք բերված գույքը դառնում է գրավի առարկա. Հիփոթեքի համար անհատներ, բնակելի տարածքներ գնելիս արդեն ծանոթ և բավականին մատչելի գործիք է։ Իրավաբանական անձինք և անհատ ձեռնարկատերերհենց նոր է սկսվում էլ. վարպետ.

Անկախ գնահատողի հաշվետվություն (անկախ նրանից, թե դա անշարժ գույքի գնահատում է հիփոթեքային վարկավորում, կազմակերպության բաժնետոմսերի կամ գույքի գնահատում) այն հիմքն է, որի վրա բանկը հիմնվում է վարկ տրամադրելու վերաբերյալ որոշում կայացնելիս:

Գնահատում ապահովագրության համար

Սովորաբար ապահովագրության համար գույքի գնահատումը նախորդում է ստորագրման փուլին ապահովագրության պայմանագիրկամ իրականացվում է ապահովագրական դեպքը ամրագրելիս: Համաձայն գործող օրենսդրության, ապահովագրական գումարըչպետք է գերազանցի ապահովագրված գույքի շուկայական գինը, որը սահմանված է ապահովագրության պայմանագրի գրանցման օրը:

Որպես կանոն, ապահովագրության գնահատումը մեծ նշանակություն ունի այն դեպքերում, երբ անհրաժեշտ է սահմանել թանկարժեք գույքի շուկայական գին: Այս գույքը ներառում է անշարժ գույք, տրանսպորտային միջոցներ, սարքավորումներ և այլն: Վերջին տարիներին գնալով ավելի է իրականացվում բացառիկ և հազվագյուտ ապրանքների, մտավոր սեփականության ապահովագրության գնահատումը: Ապահովագրության ընթացքում նման գնահատումը պետք է լինի չափազանց ճշգրիտ և գրագետ, քանի որ այս տեսակի օբյեկտի գնահատման յուրաքանչյուր մանրուք կարող է էապես փոխել գույքի արժեքը:

Անկախ ապահովագրության գնահատումը քաղաքակիրթ շրջանակներում ցանկացած վեճերի լուծման ամենաարդյունավետ մեթոդն է, որը կարող է առաջանալ ապահովագրական պայմանագրով նախատեսված իրադարձության դեպքում:

Գնահատում գնման/վաճառքի համար

Նմանատիպ գործարքների մասին տեղեկատվության բացակայության դեպքում գույքի վաճառքի գործարք իրականացնելիս վաճառող և գնորդ կողմերի միջև միշտ խնդիրներ են առաջանում գործարքի վերջնական գումարի սահմանման հետ կապված: Այդ իսկ պատճառով լուրջ գործարքներ կնքելիս էլ. կողմերը դիմում են անկախ գնահատող ընկերություն և պատվիրում գնման/վաճառքի գնահատման ծառայություն:

Գույքի առքուվաճառքի գնահատում կատարելիս փորձագետը հաշվի է առնում գնահատվող գույքի բոլոր պարամետրերն ու բնութագրերը, հաշվի է առնում շուկայի միտումները գործարքի պահին, կիրառում է տարբեր մոտեցումներ և մեթոդներ՝ որոշելու գույքի շուկայական արժեքը:

Գնահատում կանոնադրական կապիտալում ներդրման համար

Կանոնադրական կապիտալը ընկերության առանցքային ցուցանիշներից մեկն է, խոսելով էլ. ֆինանսական վիճակև կազմակերպության չափը: Միևնույն ժամանակ, կանոնադրական կապիտալում ներդրման գնահատումը անհրաժեշտ է ինչպես ընկերություն ստեղծելիս, այնպես էլ մի շարք այլ դեպքերում:

Օրենսդրության համաձայն՝ կանոնադրական կապիտալին կարող են մուտքագրվել ինչպես դրամական, այնպես էլ ոչ դրամական հիմնադրամներ, ինչպես նաև ցանկացած իրավունք (օրինակ՝ գույք), որը կարող է արտահայտվել դրամական արտահայտությամբ։ Այս դրամական համարժեքը որոշելու համար է գնահատվում կանոնադրական կապիտալում ներդրման համար: Կանոնադրական կապիտալում ներդրման համար ենթակա են գնահատման հետևյալ ոչ դրամական մուծումները.

հիմնական միջոցներ դասակարգված սարքավորումների, մեքենաների, շենքերի և այլ օբյեկտների կանոնադրական կապիտալում ներդրում.

ներդրում արժեթղթերի կանոնադրական կապիտալում.

ներդրում մտավոր գործունեության արդյունքների նկատմամբ իրավունքների կանոնադրական կապիտալում (նոու-հաու, գյուտեր, արտոնագրեր, լիցենզիաներ, էլեկտրոնային համակարգիչների ծրագրեր).

ներդրում սեփականության իրավունքի կանոնադրական կապիտալում.

Նաև գոլի հեղինակ կանոնադրական կապիտալկարող է անհրաժեշտ լինել նաև այն իրավիճակներում, երբ լիցենզավորող մարմինը պահանջում է դրա ավելացում՝ որևէ գործունեություն իրականացնելու լիցենզիա ստանալու համար:

Գնահատում մաքսազերծման համար

Ձեռնարկատիրոջ խնդիրներից մեկը արտաքին տնտեսական գործունեություն- արտասահմանից Ռուսաստան ներմուծվող ապրանքների համար համապատասխան մաքսային արժեքի սահմանում.

Ապրանքների մաքսային արժեքը հաստատող անկախ գնահատումը կարող է զգալիորեն նվազեցնել հարկերն ու մաքսատուրքերը: Բացի այդ, մաքսային հայտարարագրված մաքսային արժեքի հաստատումը հնարավորություն է տալիս գներ սահմանել արտահանվող և ներմուծվող ապրանքների համար: Ինչպես ցույց է տվել պրակտիկան, ապրանքների մաքսային արժեքը հաստատող գնահատումը (արտերկրից ներմուծված նյութերի արժեքի հաստատումը) նվազագույնի է հասցնում բոլոր հնարավոր վեճերն ու տարաձայնությունները։ մաքսային մարմիններդրանց գների մասին։

Գնահատում հաշվապահական հաշվառման համար

Հաշվապահական հաշվառման պրակտիկայում կանոնավոր անհրաժեշտություն է առաջանում գնահատել գույքը վերագնահատման, դուրսգրման կամ հաշվեկշռի նպատակով:

Հաշվապահական հաշվառման իրավասու գնահատականը թույլ է տալիս ստանալ ընդհանուր ցուցանիշներձեռնարկությունում առկա բոլոր միջոցները, ինչպես նաև այն աղբյուրները, որոնցից ստացվում են այդ միջոցները: Անմիջապես նշում ենք, որ հաշվապահական հաշվառման գնահատումը, օրինակ՝ գույքի դուրսգրման կամ հաշվեկշռի վրա դրված գնահատումը կատարվում է գործող օրենսդրությանը համապատասխան՝ հատուկ մշակված մեթոդներով:

Սովորաբար, ձեռնարկության հիմնական միջոցները կազմում են ակտիվների հիմնական մասը, ուստի դրանց արժեքը և կազմը զգալի հետաքրքրություն են ներկայացնում բաժնետերերի, հիմնադիրների, ներդրողների և ընկերության ղեկավարների համար: Այդ իսկ պատճառով կազմակերպության հիմնական միջոցների գնահատումն ու վերագնահատումը միշտ պահանջված է։ Ձեռնարկության հիմնական միջոցների գույքագրման և վերագնահատման արդյունքները թույլ են տալիս հստակ պատկերացնել իրական ֆինանսական դիրքըընկերությունը, որն իր հերթին հնարավորություն է տալիս բարձրացնել արդյունավետությունը տնտեսական գործունեությունձեռնարկություններ։

Բացի այդ, հիմնական միջոցների վերագնահատումը իդեալական հիմք է հաշվարկի համար ամորտիզացիոն վճարներև գույքահարկ։

Գույքի դուրսգրման (հաշվեկշռում դնելու) գնահատման կարգը և կանոնները ենթակա են պահպանման կանոնակարգի. ֆինանսական հաշվետվություններըՌուսաստանի և տարբեր RAS-ների հաշվառում (հաշվապահական հաշվառման կանոնակարգեր): Միևնույն ժամանակ, գնահատումը հաշվեկշռում դնելիս (դրանից դուրս գալը) իրականացվում է օբյեկտների փաստացի գնով։

Գնահատում կառավարման որոշումների կայացման համար

Ցանկացած բիզնեսում կառավարման որոշումներ կայացնելու համար անհրաժեշտ է հուսալի և արդի տեղեկատվություն շուկայում տիրող իրավիճակի և ընկերության ակտիվների արժեքի մասին:

Հենց այս հարցում կարող են օգտակար լինել անկախ գնահատողների ծառայությունները։

Նախքան որոշակի բիզնես գործունեություն սկսելը, կազմակերպության ղեկավարությունը պետք է հստակ հասկանա իր նպատակները: Կառավարման որոշումների իրավասու գնահատումը թույլ է տալիս ընկերության ղեկավարությանը որոշել ցանկացած կոնկրետ գործողության մարտավարական նպատակը, իսկ երկարաժամկետ՝ ռազմավարականը: Միևնույն ժամանակ, օրինակ, բիզնեսի վերակազմավորման գնահատումը պետք է ունենա չափելի և կոնկրետ նպատակներ: Այսինքն՝ յուրաքանչյուր նպատակի համար պետք է լինի որոշակի չափանիշ, որով հնարավոր կլինի գնահատել այդ նպատակին հասնելու մակարդակը։ Եթե ​​նման չափանիշ չկա, ապա անհնար է վերահսկողություն իրականացնել, որը կառավարման առանցքային գործառույթ է։ Գնահատում կառավարման որոշումների համար և էլ. կարող է լինել մեկից ավելի՝ փոխանցման նախահաշիվ վստահության կառավարումընկերությունը կամ գնահատումը բիզնեսի վերակազմավորման ընթացքում և հնարավորություն է տալիս հստակորեն սահմանել ձեռնարկատիրական գործողությունների նպատակները, որոնք ուղղված են կազմակերպության գործունեության բարելավմանը:

Գնահատում դատավարության համար

Քննության ընթացքում անհրաժեշտ է գնահատական ​​տալ դատարանին դատական ​​հայցերգույքի վրա։ Դատական ​​նիստում միշտ հարցեր են ծագում պահանջների կոնկրետ արժեքի մասին, այն էլ՝ միայն անկախ գնահատումքանի որ դատարանը կարող է դառնալ այն գործոնը, որը վերջ կդնի դատավարությանը։

Ցանկացած դատարան պահանջում է պահանջի ճշգրիտ արժեքը, հետևաբար, պահանջվում է տան, բնակարանի, հողամասի կամ դատարանում դիտարկվող այլ գույքի կոնկրետ գին։

Այս գինը պետք է լինի ողջամիտ: Այս հիմնավորումը գույքի շուկայական արժեքի վերաբերյալ անկախ գնահատողի հաշվետվությունն է։

Դատարանի գնահատումը սովորաբար պահանջվում է նման իրավիճակներում.

հետ վեճերի դեպքում գնահատում հարկային մարմիններհարկերի հաշվարկման և վճարման ճիշտության մասին.

գնահատում վնասի (կամ կորցրած շահույթի) չափը որոշելիս.

գույքի բաժանման ժամանակ գնահատում;

համայնքային և պետական ​​կարիքների համար գույքի առգրավման ժամանակ գնահատում.

Արժեքի տեսակները

Գնահատման պրակտիկայում կան տարբեր տեսակի արժեքներ.FSO No 2-ի 5-րդ կետ Անշարժ գույքի արժեքը բաժանվում է. հետեւյալ տեսակները:

• · շուկայական գին;
• · ներդրումային ծախսեր;
• · լուծարման արժեքը;
• կադաստրային արժեքը.

Գնահատման օբյեկտի շուկայական արժեքը որոշելիս որոշվում է ամենահավանական գինը, որով գնահատման օբյեկտը կարող է օտարվել գնահատման ամսաթվին բաց շուկայում մրցակցային միջավայրում, երբ գործարքի կողմերը գործում են ողջամտորեն՝ ունենալով բոլոր անհրաժեշտ տեղեկությունները, և որևէ արտառոց հանգամանք չի արտացոլվում գործարքի գնի արժեքի վրա, այսինքն՝ երբ.

• գործարքի կողմերից մեկը պարտավոր չէ օտարել գնահատման օբյեկտը, իսկ մյուս կողմը պարտավոր չէ ընդունել կատարումը.
• գործարքի կողմերը քաջատեղյակ են գործարքի առարկայի մասին և գործում են իրենց շահերից ելնելով.
• գնահատման օբյեկտը բաց շուկայում ներկայացվում է նմանատիպ գնահատման օբյեկտներին բնորոշ հրապարակային առաջարկի միջոցով.
• · Գործարքի գինը ողջամիտ վարձատրություն է գնահատման օբյեկտի համար, և որևէ կողմից գործարքի կողմերի հետ կապված գործարք կատարելու հարկադրանք չի եղել.
• Գնահատման օբյեկտի համար վճարումն արտահայտվում է դրամական ձև.

Ներդրումային արժեքը գնահատման օբյեկտի արժեքն է որոշակի անձի կամ անձանց խմբի համար՝ այս անձի (անձանց) կողմից ստեղծված գնահատման օբյեկտն օգտագործելու ներդրումային նպատակներով:

Ներդրումային արժեքը որոշելիս, ի տարբերություն շուկայական արժեքի որոշման, պետք չէ հաշվի առնել բաց շուկայում ներդրումային արժեքով օտարման հնարավորությունը։ Ներդրումների արժեքը կարող է օգտագործվել ներդրումների կատարողականը չափելու համար:

Գնահատման օբյեկտի ներդրումային արժեքը որոշելիս արժեքը որոշակի անձի կամ անձանց խմբի համար որոշվում է տվյալ անձի (անձանց) կողմից սահմանված գնահատման օբյեկտի օգտագործման ներդրումային նպատակներով. ներդրումային գույքեկամուտ ստեղծել ռենտա և կապիտալ շահույթի տեսքով: Ներդրումային արժեքը որոշելիս, ի տարբերություն շուկայական արժեքի որոշման, պետք չէ հաշվի առնել բաց շուկայում ներդրումային արժեքով օտարման հնարավորությունը։

Գնահատման օբյեկտի լուծարման արժեքը որոշելիս որոշվում է գնահատված արժեքը, որն արտացոլում է ամենահավանական գինը, որով այս գնահատման օբյեկտը կարող է օտարվել գնահատված օբյեկտի ազդեցության ժամանակահատվածի համար, որը ցածր է շուկայական պայմանների համար բնորոշ ազդեցության ժամկետից, այն պայմաններում, երբ վաճառողը ստիպված է գործարք կատարել գույքի օտարման համար: Լուծարային արժեքը որոշելիս, ի տարբերություն շուկայական արժեքի որոշման, հաշվի է առնվում արտառոց հանգամանքների ազդեցությունը, որը վաճառողին ստիպում է վաճառել գնահատման օբյեկտը շուկայականին չհամապատասխանող պայմաններով:

Գնահատման օբյեկտի կադաստրային արժեքը որոշելիս շուկայական արժեքը որոշվում է զանգվածային գնահատման մեթոդներով, որոնք սահմանվում և հաստատվում են ՀՀ օրենսդրությանը համապատասխան: կադաստրային գնահատում. Կադաստրային արժեքը որոշվում է գնահատողի կողմից, մասնավորապես, հարկային նպատակներով:

Պրոֆեսիոնալ գնահատողների կողմից օգտագործվող ցանկացած տեսակի անշարժ գույքի գնահատման մի քանի մոտեցում կա.

• ? Համեմատական ​​մոտեցում
• ? Արժեքի մոտեցում
• ? եկամտի մոտեցում

3 մոտեցումներից յուրաքանչյուրն ունի իր հատուկ մեթոդները:Անշարժ գույքի գնահատման հիմնական մոտեցումները

եկամտի մոտեցում

Անշարժ գույքի գնահատման եկամտային մոտեցումը հիմնված է անշարժ գույքի օբյեկտի արժեքի որոշման վրա՝ հիմնվելով այս օբյեկտի տիրապետումից (օգտագործումից) ակնկալվող եկամուտների հաշվարկից: Այս ցուցանիշը շատ կարևոր է, քանի որ թույլ է տալիս ապագայում կանխատեսել օբյեկտի արժեքը:

Եկամուտի մոտեցումն այսօր գնահատման պրակտիկայում անշարժ գույքի գնահատման առավել կիրառվող մեթոդներից է:

Ըստ ժամանակակից տնտեսագետ Վիշնևեցկի Ա.Վ.-ի, այս մոտեցումը կոչվում է նաև «մարգինալ» (անգլերեն «մարգինալ» տերմինից, որը Ռուսաստանում հաճախ օգտագործվում է որպես «շահույթ» հասկացության անալոգը): Ժամանակահատվածում հստակ արտահայտված է սահմանային մոտեցման կիրառելիությունը տնտեսական աճընահանգում։ Եկամուտի մոտեցումը Due Diligence ընթացակարգի անբաժանելի մասն է:

Եկամտի մեթոդը հիմնականում հիմնված է անշարժ գույքի արժեքի որոշման վրա՝ հաշվարկելով զեղչված եկամտի հոսքը (այս օբյեկտի սեփականությունից կամ օգտագործումից): Այս մեթոդը հիմնված է սպասման սկզբունքի վրա ներկա արժեքըեկամուտ և այլ օգուտներ, որոնք հետագայում կարող են ստացվել այս գույքի սեփականությունից: Տրամաբանական է, որ անշարժ գույքի սեփականատերը չի զիջի իր գույքը այն չափից ցածր, որը կարող էր ստանալ՝ շարունակելով այն շահագործել, և գնորդը չի վճարի ավելին, քան այն գումարը, որը կբերի նրան այս օբյեկտի հետագա օգտագործումը կոմերցիոն նպատակներով։ Այսպիսով, անշարժ գույքի գինը որոշվում է ապագա եկամտի արժեքի հիման վրա՝ կողմերի համաձայնությամբ։

Եկամուտի մոտեցումը հաշվարկելիս օգտագործվում են հետևյալ մեթոդները՝ եկամտի կապիտալացում և զեղչ դրամական հոսքեր. Այս տեխնիկան այս մեթոդի հիմնականն է:

• 1) ուղղակի կապիտալիզացիայի մեթոդի տեխնոլոգիայի համաձայն արժեքը որոշվում է գործառնական զուտ շահույթի հարաբերակցությամբ մինչև հարկումը կապիտալիզացիայի դրույքաչափին: Կապիտալացման տոկոսադրույքը որոշվում է գնահատողի կողմից՝ հիմնվելով բազային դրույքի արժեքի վրա՝ այն ճշգրտելով ռիսկերի համար:
• 2) Զեղչված դրամական հոսքերի մեթոդը կիրառվում է, երբ դրամական միջոցների հոսքերը անհավասար են (անկայուն եկամուտ), կամ երբ օգտագործվում են կապիտալացման տարբեր գործակիցներ: Մեթոդաբանության համաձայն, օբյեկտի արժեքը որոշվում է որպես նախագծի զեղչված եկամտի գումար: Դա անելու համար անհրաժեշտ է որոշել դրամական միջոցների հոսքերի մոդել՝ ընտրված ժամանակահատվածի համար ծախսերի և ներդրումների կանխատեսմամբ: Զեղչման տոկոսադրույքը որոշվում է հաշվի առնելով նույն պարամետրերը, ինչ կապիտալիզացիայի մեթոդով:

Մեթոդի էությունը. եկամուտների մոտեցումը գնահատում է անշարժ գույքի արժեքը որպես ապագա դրամական հոսքերի ընթացիկ արժեք: Միևնույն ժամանակ, այս մոտեցումը արտացոլում է գնահատվող գույքի համար ռիսկի մակարդակը, ինչպես նաև եկամտի որակն ու քանակը, որը գնահատվող գույքը կարող է բերել իր ծառայության ընթացքում: Եկամուտի մոտեցման հիմնական առավելությունն այն է, որ այն թույլ է տալիս հաշվի առնել ապագան ներդրումային ռիսկերհիմա.

Մեթոդի թերությունն այն է, որ ապագա եկամուտը՝ վարձակալությունից եկամտի կանխատեսված գումարը և օբյեկտի ապագա վերավաճառքի չափը, որոշվում է գնահատողի կողմից՝ վերլուծելով մի շարք գործոններ և, հետևաբար, կարող է ունենալ որոշակի սխալ, քանի որ անհնար է երկարաժամկետ հեռանկարում բացարձակ ճշգրտությամբ որոշել անշարժ գույքի շուկայի վիճակը:

Արժեքի մոտեցում

Արժեքի մոտեցումը (ակտիվների վրա հիմնված մոտեցում) գնահատման մեթոդների մի շարք է, որտեղ օբյեկտի արժեքը հավասար է հողամասի արժեքի և բոլոր բարելավումների վերարտադրության (փոխարինման) արժեքին, հանած կուտակված մաշվածությունը և պարտավորությունների արժեքը, այսինքն՝ գնահատման օբյեկտի արժեքը կախված է նմանատիպ օբյեկտի ստեղծման արժեքից: Այս մոտեցումն օգտագործվում է առանձին շենքերի, տնային տնտեսությունների և ձեռնարկությունների գնահատման համար:

Համեմատական ​​մոտեցում

Համեմատական ​​մոտեցում - գնահատման օբյեկտի արժեքը գնահատելու մեթոդների մի շարք, որը հիմնված է գնահատման օբյեկտի համեմատության վրա՝ գնահատման օբյեկտի անալոգային օբյեկտների հետ, որոնց վերաբերյալ առկա է գների վերաբերյալ տեղեկատվություն: Օբյեկտ - գնահատման նպատակների համար գնահատման օբյեկտի անալոգը ճանաչվում է որպես գնահատման օբյեկտի նման օբյեկտ՝ հիմնական տնտեսական, նյութական, տեխնիկական և այլ բնութագրերով, որոնք որոշում են դրա արժեքը: (սմ. դաշնային ստանդարտթիվ 1 դասարաններ)

Գոյություն ունեն տարբեր մեթոդներ և տեխնիկա, որոնք կարող են օգտագործվել գնահատման ժամանակ: Անշարժ գույքի գնահատման երեք հիմնական եղանակ կա՝ համեմատական; թանկարժեք; շահութաբեր. Համեմատական ​​մեթոդը ներառում է շուկայական վաճառքի համեմատական ​​վերլուծություն, այսինքն. շուկայական անալոգների համեմատություն. Այս մեթոդը հիմնված է փոխարինման սկզբունքի վրա, որի իմաստն այն է, որ տեղեկացված գնորդը գույքի համար չի վճարի ավելին, քան շուկայում նմանատիպ գույքն արժե: Առարկայական գույքի արժեքը որոշվում է՝ ելնելով փաստացի վաճառքի վերջին գներից: Այս մեթոդն օգտագործվում է որպես հիմնական՝ բնակարանների գնահատման ժամանակ՝ բնակելի հիփոթեքային վարկերի տեղաբաշխման նպատակով:

6.3. անշարժ գույքի գնահատման մեթոդներ

Անշարժ գույքի գնահատումը ներառում է. Բովանդակություն

• 1 Արժեքի տեսակները
• 2 Գնահատման սկզբունքներ
• Անշարժ գույքի գնահատման 3 հիմնական մոտեցումներ
  • 3.1 Եկամուտի մոտեցում
  • 3.2 Ծախսային մոտեցում
  • 3.3 Համեմատական ​​մոտեցում
• 4 Անշարժ գույքի գնահատման հիմնական մեթոդները
  • 4.1 Վաճառքի համեմատության մեթոդ
  • 4.2 Եկամուտի կապիտալացման մեթոդ
  • 4.3 Զեղչված դրամական հոսքերի մեթոդ
• 5 Նշումներ
• 6 Գնահատման գործունեության կարգավորող դաշտ
• 7 Գրականություն

Գնահատման պրակտիկայում կան տարբեր տեսակի արժեքներ.

Անշարժ գույքի օբյեկտների գնահատման հիմնական մոտեցումներն ու մեթոդները

Մեթոդներից, որոնք առավելապես արտացոլում են շուկայական արժեքը և ամենատարածվածն են, վաճառքի համեմատության մեթոդն է: Վաճառքի համեմատության մեթոդաբանությունը հիմնված է վիճակագրական տվյալների և շուկայի համապատասխան հատվածի վերլուծության վրա, որտեղ գտնվում է գնահատվող օբյեկտը: Գնահատման մեթոդաբանությունը բաղկացած է մի քանի փուլից.

• շուկայի հատվածի սահմանում;
• ընթացիկ շուկայական պայմանների վերլուծական գնահատում;
• գործոնային վերլուծություն;
• ամենահարմար անալոգի ընտրությունը ըստ բոլոր պահանջվող բնութագրերի.
• վերջնական արժեքի որոշում.

Հաջորդ մեթոդը, որը նույնպես բավականին տարածված է անշարժ գույքի արժեքը հաշվարկելիս, եկամուտների կապիտալացման մեթոդն է։
Դրա էությունն այն է, որ արժեքը հաշվարկվի՝ տարեկան զուտ գործառնական եկամուտը իրական դրամական արժեքի հետ փոխկապակցելով:

Գույքի գնահատում

Գնահատված օբյեկտի վերջնական արժեքի հաշվարկը մաշվածության փոխարինման արժեքը ճշգրտելով, որին հաջորդում է ստացված արժեքի աճը հողամասի արժեքով: Ծախսային մոտեցումն առավել նպատակահարմար է վերջերս շահագործման հանձնված գույքը գնահատելիս, այն հանգեցնում է առավել համոզիչ արդյունքների հողի ողջամտորեն հիմնավորված արժեքի և բարելավումների քիչ կուտակված մաշվածության դեպքում: Եկամուտի մոտեցում Անշարժ գույքի շուկայական արժեքը որոշելը եկամտի մոտեցմամբ հիմնված է ակնկալիքի սկզբունքի վրա:
Այս սկզբունքի համաձայն՝ տիպիկ ներդրողը, այսինքն՝ գույքի գնորդը, ձեռք է բերում այն՝ ակնկալելով ապագայում շահագործումից եկամուտ ստանալ:

Անշարժ գույքի օբյեկտների գնահատման մոտեցումներ և մեթոդներ

Համեմատական ​​մեթոդով անշարժ գույքի գնահատման հիմնական փուլերն են՝ շուկայի հետազոտություն և կատարված գործարքների վերաբերյալ տեղեկատվության հավաքագրում; տեղեկատվության ընտրություն՝ դրա հուսալիությունը բարձրացնելու համար. հաստատում, որ գործարքները կատարվել են ազատ շուկայական պայմաններում. վերլուծության համար համեմատելի օբյեկտների ընտրություն; դիրիժորություն համեմատական ​​վերլուծություն. Արժեքի մեթոդը ներառում է ամբողջական վերարտադրության կամ գնահատվող գույքի ամբողջական փոխարինման արժեքի գնահատում` հանած շենքերի և շինությունների գնահատված մաշվածության գումարը: Այս մեթոդը կիրառվում է նոր շինարարության տեխնիկատնտեսական հիմնավորման, հողի լավագույն և արդյունավետ օգտագործման որոշման և ապահովագրության մեջ:

Ավտոմատ

Ուշադրություն

Անշարժ գույքի գնահատման շուկայական մոտեցման հիմնական սկզբունքը փոխարինման սկզբունքն է, որը սահմանում է, որ պոտենցիալ գնորդը չի վճարի այնպիսի գույքի համար, որը գերազանցում է նմանատիպ, իր տեսանկյունից, գույք ձեռք բերելու արժեքը: Շուկայական մոտեցման մեթոդների կիրառման հիմնական դժվարությունները կապված են անթափանցիկության հետ Ռուսական շուկաԱնշարժ գույք. Շատ դեպքերում անշարժ գույքի հետ կապված գործարքների իրական գները անհայտ են։

Այս առումով հաճախ գնահատելիս օգտագործվում են վաճառքի հանված օբյեկտների առաջարկների գները։ Վաճառքի համեմատության մեթոդը որոշում է գույքի շուկայական արժեքը՝ հիմնվելով համեմատելի գույքի վերջին վաճառքների վերլուծության վրա, որոնք չափերով և օգտագործմամբ նման են գնահատվող գույքին:

Անշարժ գույքի օբյեկտների գնահատում. մեթոդներ և մոտեցումներ

Ծախսերի մոտեցումը թույլ է տալիս հաշվարկել օբյեկտի կառուցման արժեքը ընթացիկ գներով (գնահատման ամսաթվի դրությամբ) հանած ընդհանուր կուտակված (ընդհանուր) մաշվածությունը: Այս մոտեցման համաձայն գնահատման ընթացակարգի հիմնական փուլերը. 2.

Կարևոր

Գնահատվող շենքի փոխարինման արժեքի գնահատում: Փոխարինման արժեքի հաշվարկը հիմնված է տվյալ օբյեկտի վերստեղծման ծախսերի հաշվարկի վրա՝ հիմնվելով որոշակի ամսաթվի նմանատիպ օբյեկտների արտադրության ժամանակակից գների և պայմանների վրա. 3. Գույքի ֆիզիկական, գործառական և արտաքին մաշվածության չափի որոշում. 4.

ձեռնարկատիրական շահույթի (ներդրողի շահույթի) չափի գնահատում. 5.

Անշարժ գույքի գնահատման մեթոդներ

Ring մեթոդի օգտագործումը արդարացված է, եթե առկա է ներդրված գումարը հավասար բաժնետոմսերով վերադարձնելու հավանականությունը օբյեկտի ողջ կյանքի ընթացքում: Կապիտալի վերադարձի տոկոսադրույքը սկզբնական շրջանում լինելու է ֆիքսված մաս ներդրված միջոցներ, ակնկալվում է հանել փոխհատուցման ֆոնդին.

• Inwood մեթոդ. Հետևելով այս մեթոդաբանությանը, իրականացվում է այն դեպքերում, երբ կապիտալի վերադարձված մասի գումարն ունի վերաներդրման հնարավորություն՝ նվազեցման պահին գործող ներդրումների եկամտաբերության դրույքաչափին համապատասխան.
• Հոսքոլդի մեթոդը.

  
  Այս մեթոդը խելամիտ է կիրառելի այն դեպքերում, երբ անշարժ գույքի օբյեկտից ստացված եկամուտը կայուն արժեք է՝ երկար ժամանակ անփոփոխ։

Օբյեկտ - գնահատման նպատակների համար գնահատման օբյեկտի անալոգը ճանաչվում է որպես գնահատման օբյեկտի նման օբյեկտ՝ հիմնական տնտեսական, նյութական, տեխնիկական և այլ բնութագրերով, որոնք որոշում են դրա արժեքը: (տես Դաշնային գնահատման ստանդարտ թիվ 1) Անշարժ գույքի գնահատման հիմնական մեթոդները[ խմբագրել | խմբագրել աղբյուրը] Հիմնական, առավել հաճախ օգտագործվող և առավել ճշգրիտ արտացոլող գույքի շուկայական արժեքը Վաճառքի համեմատության մեթոդն է Վաճառքի համեմատության մեթոդը[ խմբագրել | խմբագրել կոդը] հիմնված է շուկայի այն հատվածի վիճակագրական մոնիտորինգի և գործոնային վերլուծության վրա, որին պատկանում է գնահատված գույքը: Մեթոդի կիրառման հիմնական փուլերը՝ - օբյեկտի դիրքավորում, շուկայի այն հատվածի ընտրություն, որին պատկանում է օբյեկտը՝ հաշվի առնելով ամենաարդյունավետ օգտագործման վերլուծությունը. - շուկայի վերլուծություն; - գործոնային վերլուծություն; - անալոգների ընտրություն; - ծախսերի հաշվարկ:

Գույքի գնահատման մեթոդները համառոտ

Համեմատական ​​(անալոգային) մեթոդներ ( III խումբ) Փոխարինման արժեքի մեթոդ անալոգներով: Անալոգներով (MVSA) փոխարինման արժեքի մեթոդի հիմնարար տարբերությունը «պարզ» փոխարինման արժեքի (MVS) և փոխարինման (MS) մեթոդներից անալոգային մեթոդն է, որը գնահատում է օբյեկտի ստեղծումը ընթացիկ գներով: Քննարկվող մեթոդում գնահատումը կատարվում է գնահատվող օբյեկտի նախնական ընտրության և համեմատության հիման վրա անալոգային օբյեկտների հետ, որոնք արդեն ստեղծվել են տվյալ պահին:

Անալոգներ գտնելուց հետո դրանց փոխարինման արժեքը վերցվում է որպես գնահատման արդյունք, այսինքն. նախատեսված է նրանց համար գնահատված արժեքըՎ շինարարական նախագիծ. Այսպիսով, արդյունքը որոնվում է դիզայնի անալոգների կողմից անմիջապես վերջնական, անբաժանելի արժեքի տեսքով: Արդյունքը սպառիչ կլինի, եթե անալոգային օբյեկտը և գնահատված օբյեկտը լիովին նույնական են:

2. Անշարժ գույքի գնահատում

2.1. Անշարժ գույքի արժեքի վրա ազդող գործոններ

Կան չորս գործոններ, որոնք ազդում են անշարժ գույքի արժեքի վրա.

1. Պահանջարկ -տվյալ ապրանքի կամ ծառայության քանակությունը, որն ունի վճարունակ գնորդներ շուկայում: Ամենամեծ պոտենցիալ պահանջարկը բնակարանային շուկայում է։

2. Օգտակարություն -սեփականության կարողությունը բավարարելու մարդու որոշ կարիքներ. Կոմունալությունը խթանում է որոշակի բան ձեռք բերելու ցանկությունը: Բնակարանի օգտակարությունը ապրելու հարմարավետությունն է: Անշարժ գույքի շուկայում գործող ներդրողի համար օգտագործման և շահագործման սահմանափակումներ չունեցող հողատարածքը կունենա ամենամեծ օգտակարությունը:

3. Սակավություն -սահմանափակ մատակարարում. Որպես կանոն, որոշակի ապրանքի առաջարկի աճով այս ապրանքի գները սկսում են նվազել, առաջարկի նվազմամբ՝ բարձրանում։

4. Օբյեկտների օտարման հնարավորությունը- սա սեփականության իրավունքի փոխանցման հնարավորությունն է, որը թույլ է տալիս անշարժ գույքը ձեռքից ձեռք անցնել (վաճառողից գնորդ), այսինքն՝ լինել ապրանք։ Նախկինում Ռուսաստանում հողը միասնական պետական ​​սեփականություն էր, ուստի հողը ապրանք չէր համարվում:

Այսպիսով, արժեքն ինքնին անշարժ գույքին բնորոշ հատկանիշ չէ. արժեքի առկայությունը կախված է մարդկանց ցանկությունից, անհրաժեշտ է ունենալ. գնողունակության, օգտակարություն և հարաբերական սակավություն։

2.2. Անշարժ գույքի արժեքի հիմնական տեսակները

Արժեքի մի քանի տեսակներ համապատասխանում են անշարժ գույքի գնահատման տարբեր նպատակներին:

Գնահատման օբյեկտի շուկայական արժեքը.ամենահավանական գինը, որով գնահատման օբյեկտը կարող է օտարվել բաց շուկայում մրցակցային միջավայրում, երբ գործարքի կողմերը գործում են ողջամտորեն՝ ունենալով բոլոր անհրաժեշտ տեղեկությունները, և որևէ արտառոց հանգամանք չի արտացոլվում գործարքի գնի արժեքի վրա։

Շուկայական արժեքը որոշելու համար անհնար է ընդունել նմանատիպ օբյեկտների վաճառքի գները առանց լրացուցիչ վերլուծության, քանի որ գործարքի գինը չի բնութագրում վաճառողի և գնորդի դրդապատճառները, արտաքին ազդեցության բացակայությունը կամ առկայությունը: Անշարժ գույքի շուկայական արժեքը կարող է որոշվել միայն այն դեպքում, եթե առկա են հավասարակշռված գործարքի հետևյալ պայմանները.

- շուկան մրցունակ է և ապահովում է գույքի բավարար ընտրություն մեծ թվով գնորդների և վաճառողների փոխգործակցության համար.

- գնորդը և վաճառողը ազատ են, միմյանցից անկախ, լավ տեղեկացված են գործարքի առարկայի մասին և գործում են միայն իրենց շահերը առավելագույնի հասցնելու համար՝ եկամուտը մեծացնելու կամ կարիքները լիովին բավարարելու համար.

- գնահատման օբյեկտի ցուցադրման ժամկետը.

Ներդրումների արժեքըամենաբարձր գինն է, որը ներդրողը կարող է վճարել գույքի համար՝ հաշվի առնելով այս ներդրումային ծրագրի ակնկալվող եկամտաբերությունը (օգտակարությունը, հարմարավետությունը): Ներդրումների և շուկայական արժեքները համընկնում են միայն այն դեպքում, երբ որոշակի ներդրողի ակնկալիքները բնորոշ են այս շուկայի համար (մանրամասների համար տե՛ս Shevchuk D.A. Ներդրումների կազմակերպում և ֆինանսավորում. - Դոնի Ռոստով: Phoenix, 2006 թ.; Shevchuk D.A. Բանկային գործի հիմունքներ. - Ռոստով-ի Դոն: S.2006. Բանկային գործառնություններ. - Դոնի Ռոստով: Ֆենիքս, 2006):

Գնահատման օբյեկտի լուծարային արժեքը.գնահատման օբյեկտի արժեքը, եթե գնահատման օբյեկտը պետք է օտարվի նմանատիպ օբյեկտների համար սովորական ցուցադրման ժամկետից պակաս ժամկետում: Սովորաբար այն հաշվարկվում է, երբ օբյեկտը հարկադրված է վաճառվել: Վաճառքի ժամկետի սահմանափակման պատճառով, որը բավարար չէ բոլոր պոտենցիալ գնորդներին շուկա հանված օբյեկտին ծանոթացնելու համար, լուծարման արժեքը կարող է զգալիորեն ցածր լինել շուկայական արժեքից: Այն որոշվում է, որպես կանոն, ձեռնարկության լուծարման ժամանակ սեփականատիրոջ որոշմամբ կամ դատական ​​իշխանություն. Ներկայացնում է գումարը Փող, որոնք փաստացի կարելի է ձեռք բերել ընկերության ակտիվների վաճառքի արդյունքում՝ անկախ դրանց հաշվեկշռային արժեքից։

Գնահատված օբյեկտի օգտագործման արժեքը.գնահատման օբյեկտի արժեքը, որը հավասար է այն նյութերի շուկայական արժեքին, որը ներառում է` հաշվի առնելով գնահատման օբյեկտի տնօրինման ծախսերը:

Հարկային նպատակներով գնահատման օբյեկտի արժեքը.հարկային բազայի հաշվարկման համար որոշված ​​և կարգավորող իրավական ակտերի (ներառյալ գույքագրման արժեքը) դրույթներին համապատասխան հաշվարկված գնահատման օբյեկտի արժեքը. Այն կարող է հիմնված լինել շուկայական արժեքի, օբյեկտի վերարտադրման արժեքի վրա կամ հաշվարկվել նորմատիվ մեթոդաբանության համաձայն՝ առանց մասնագետ փորձագետների ներգրավման:

Գնահատման օբյեկտի հատուկ արժեքը.արժեք, որի որոշման համար գնահատման պայմանագրով կամ կարգավորող իրավական ակտով սահմանվում են պայմաններ, որոնք ներառված չեն շուկայական կամ գնահատման ստանդարտներում սահմանված այլ արժեք հասկացության մեջ, որոնք պարտադիր են գնահատման գործունեության սուբյեկտների կողմից օգտագործելու համար: Կարելի է առանձնացնել արժեքի հետևյալ տեսակները.

շարունակական գործունեության արժեքըմեկ գույքային համալիրի արժեքը, որը որոշվում է սահմանված արտադրության գործունեության արդյունքներին համապատասխան: Միևնույն ժամանակ, ձեռնարկության առանձին օբյեկտների արժեքի գնահատումը բաղկացած է որոշելու այն ներդրումը, որ այդ օբյեկտները կատարում են որպես գործող ձեռնարկության անբաժանելի բաղադրիչներ.

ապահովագրական արժեքը -ապահովագրված դեպքի դեպքում գույքին հասցված վնասի լրիվ փոխհատուցման արժեքը. Հաշվարկված է ապահովագրական ընկերությունների կողմից կիրառվող մեթոդներին համապատասխան և պետական ​​մարմիններըհաշվարկել այն գումարը, որով կարող են ապահովագրվել օբյեկտի քայքայվող տարրերը. Հաշվի են առնվում օբյեկտի այն տարրերի վերականգնման ծախսերը, որոնք գտնվում են ոչնչացման և ոչնչացման վտանգի տակ:

2.3. Անշարժ գույքի գնահատման հիմնական սկզբունքները

Անշարժ գույքի գնահատման հիմնական սկզբունքները կարելի է բաժանել 4 կատեգորիայի.

Լավագույն և ամենաարդյունավետ օգտագործման սկզբունքը (NNEI)հիմնված է օբյեկտի լավագույն, ամենաարդյունավետ օգտագործման դեպքում անշարժ գույքի արժեքի որոշման վրա, նույնիսկ եթե օբյեկտի ներկայիս օգտագործումը տարբեր է:

Գնահատման պահին գույքի ամենահավանական և շահավետ օգտագործումը ապահովում է գույքի ամենաբարձր ընթացիկ արժեքը:

Շենքի վիճակը (հիմնական վերանորոգման անհրաժեշտությունը հաշվի է առնվում գնորդի կողմից գործարքի գումարը քննարկելիս. վերազինումէապես չի ազդում գույքի արժեքի վրա):

Այսպիսով, անշարժ գույքի տարբեր գործարքների բազմազանությունը համապատասխանում է արժեքի մի քանի տեսակների: Կախված անշարժ գույքի շուկայի մասնակիցների կարիքներից՝ նույն օբյեկտի տարբեր տեսակի արժեքների արժեքը կարող է զգալիորեն տարբերվել: Անշարժ գույքի շուկայական արժեքի ամենատարածված գնահատումը:

Անշարժ գույքի արժեքի վրա ազդում է զգալի թվով տնտեսական գործոններ. Անշարժ գույքի գնահատման սկզբունքները հնարավորություն են տալիս հաշվի առնել դրանցից ամենաէականները։

Գնահատվող գույքի NNEI տարբերակի համար կան մի քանի սահմանափակումներ.

- առավելագույն արդյունավետություն;

- ֆինանսական հիմնավորում;

- ֆիզիկական իրագործելիություն;

- օրենքին համապատասխանելը.

Առավելագույն արդյունավետությունը որոշվում է՝ զեղչելով այլընտրանքային օգտագործման դեպքերի ապագա շահութաբերությունը՝ հաշվի առնելով ներդրման ռիսկը։

Ֆինանսական նպատակահարմարությունը հասկացվում է որպես ներդրումային ծրագրի ֆինանսավորման նպատակահարմարության հիմնավորում, որն արտացոլում է այս նախագծի կարողությունը՝ ապահովելու ներդրողների ծախսերը փոխհատուցելու և ներդրված կապիտալի ակնկալվող եկամուտը ստանալու համար բավարար եկամուտ:

NNEI տարբերակի տեխնոլոգիական և ֆիզիկական իրագործելիության հիմնավորումը հիմնված է որակի, ծախսերի և ծրագրի իրականացման ժամանակի հարաբերակցության, բնական աղետների հավանականության, տրանսպորտի առկայության և հանրային հարմարություններին միանալու հնարավորության վերլուծության վրա: Օգտագործման դեպքի համապատասխանությունը օրենսդրությանը պարզելու համար անհրաժեշտ է վերլուծել շենքային և բնապահպանական չափանիշները.

NNEI սկզբունքը կարևոր է հողամասի վերլուծության մեջ: Եթե ​​հողի ներկայիս օգտագործումը տարբերվում է լավագույնից և ամենաարդյունավետից, ապա ազատ հողի արժեքը կարող է գերազանցել դրա վրա եղած բարելավումների արժեքը, և կարող է որոշում կայացվել քանդել դրանք՝ տարածքն օպտիմալ օգտագործելու համար: Օրինակ՝ տարածքի հետ անհատական ​​տունկոմերցիոն զարգացման ոլորտում ցանկալի է տալ նման զարգացման համար։

Եթե ​​հողի ներկայիս օգտագործումը տարբերվում է լավագույն տարբերակըօգտագործման, բայց դրա վրա գտնվող շենքերի և շինությունների արժեքը գերազանցում է դրա արժեքը, ապա ընթացիկ օգտագործումը կշարունակվի այնքան ժամանակ, քանի դեռ հողամասի արժեքը՝ ենթակա լավագույն օգտագործումըչի գերազանցի գույքի արժեքը ներկայիս օգտագործման մեջ:

Լավագույն և ամենաարդյունավետ օգտագործման վերլուծության արդյունքները հաշվի են առնվում անշարժ գույքի արժեքը որոշելիս, շինարարության և վերակառուցման տարբերակ ընտրելիս և ներդրումային ծրագրերը վերլուծելիս:

Ներդրումների սկզբունքըհիմնված է յուրաքանչյուր տարրի արժեքի չափման վրա, որը նպաստում է օբյեկտի ընդհանուր արժեքին: Հաշվի է առնվում ինչպես ներդրման (տարրի) առկայության, այնպես էլ դրա բացակայության ազդեցությունը գույքի արժեքի փոփոխության վրա։

Ներդրումային նախագծերը վերլուծելիս և անշարժ գույքի արժեքը գնահատելիս անհրաժեշտ է հաշվի առնել բարելավումներ կատարելու հնարավորությունը, որը կբարձրացնի օբյեկտի արժեքը: Միևնույն ժամանակ, լրացուցիչ բարելավումների արդյունքում ստացված եկամուտը պետք է գերազանցի ներդրված միջոցների չափը, որն ուղղված է դրանց ստեղծմանը. բարելավումներ.

Սահմանային արտադրողականության սկզբունքըայն է, որ բարելավումների հաջորդական ներդրումը կուղեկցվի օբյեկտի արժեքի ավելացմամբ՝ գերազանցելով դրանց ստեղծման արժեքը, մինչև հասնենք առավելագույն արտադրողականության կետին, որից հետո լրացուցիչ բարելավումների ստեղծման ծախսերը ամբողջությամբ չեն փոխհատուցվի օբյեկտի արժեքի բարձրացմամբ։

Օրինակ, սրճարանի ինտերիերի թարմացումը լրացուցիչ այցելուներ կգրավի, ինչը կավելացնի կառույցից ստացվող եկամուտը։ Լավ վիճակում գտնվող այս տարածքի հետագա՝ էլ ավելի որակյալ թանկ վերանորոգումը չի կարող ազդել եկամտի աճի վրա։ Հետեւաբար, երկրորդ վերանորոգման արժեքը չի փոխհատուցվի։

Այսպիսով, սահմանային արտադրողականության սկզբունքը հիմնված է լրացուցիչ բարելավումների ծախսերի հարաբերակցության վրա օբյեկտի արժեքի աճին և ձեռնարկված միջոցառումների արդյունքում դրանից եկամուտների ավելացմանը: Արտադրության զարգացմանն ուղղված ներդրումների ծավալի ավելացումը կուղեկցվի շահույթի աճի աճով միայն մինչև որոշակի կետ, որից հետո շահույթի աճի տեմպերը կսկսեն նվազել։

Հավասարակշռության սկզբունքըհիմնվելով այն փաստի վրա, որ որքան ներդաշնակ և հավասարակշռված են օբյեկտի տարրերը, այնքան բարձր է դրա արժեքը շուկայում: Օրինակ՝ լավ հատակագծով բնակելի շենքը, լավ մտածված կապի համակարգով, ավելի թանկ է, քան այն օբյեկտը, որի տարրերը պակաս հավասարակշռված են. Ընդարձակ սրահով ռեստորանի արժեքը կլինի ավելի բարձր, քան նմանատիպ ռեստորանի արժեքը, որտեղ նեղ երկարավուն սենյակ է հագեցած այցելուներին ընդունելու համար:

Հավասարակշռության սկզբունքով պետք է հաշվի առնել նաև նույն տարածքում գտնվող հյուրանոցների, ռեստորանների, առևտրային ձեռնարկությունների թիվը։

Օբյեկտի տարրերի հավասարակշռությունը որոշվում է շուկայի պահանջների հիման վրա: Շինարարության ժամկետների հետ ներդրումների ժամանակի և ծավալի անհավասարակշռությունը կարող է հանգեցնել միջոցների «սառեցման», իսկ պակասի դեպքում՝ շինարարության «սառեցման»: Բարելավումների բացակայությունը կամ հողի գերբեռնվածությունը կարող է հանգեցնել դրա արժեքի նվազմանը:

Օգտակարության սկզբունքըհիմնված է այն փաստի վրա, որ գույքը, օգտագործողի համար ավելի մեծ օգտակարության հետ մեկտեղ, շուկայում ավելի մեծ արժեք ունի: Այսպիսով, բնակարանների վաճառքի գները ք աղյուսե տներավելի բարձր, քան պանելներում, քանի որ դրանք ունեն ավելի բարձր ձայնային և ջերմամեկուսացում, իսկ պատերը «շնչում են»:

Անշարժ գույքի օգտակարությունը եկամուտ ստանալու համար արտահայտվում է որպես եկամտի հոսք: Եկամուտ կարելի է ստանալ օբյեկտը որպես խանութ, պահեստ, ավտոկայանատեղի և այլն օգտագործելու արդյունքում։

Փոխարինման սկզբունքն էրոր բաց շուկայում տեղեկացված գնորդը չի վճարի ավելի շատ գույքի համար, քան նմանատիպ օգտակար, շահութաբեր օբյեկտի կամ ընդունելի ժամկետում նմանատիպ օբյեկտ կառուցելու արժեքը։ Եթե ​​շուկայում սպառողի համար կան միևնույն կոմունալ ծառայությունների մի քանի սեփականություն, ապա ամենամեծ պահանջարկը կունենան ամենացածր գնով օբյեկտները։

Գնորդն ունի ընտրության տարբերակներ, և, հետևաբար, որոշակի օբյեկտի արժեքի վրա կազդի անալոգների առկայությունը կամ դրանց ստեղծման արժեքի արժեքը ընդունելի ժամկետում: Ներդրողի ընտրության վրա կազդի շուկայում առաջարկվող նմանատիպ եկամտաբերության օբյեկտների արժեքը, որոնք այլընտրանքային ներդրումային հնարավորություն են: Օրինակ, նոսր բնակեցված տարածքում երեք էժան ավտոկայանատեղի փոխարեն, ձեռնարկատերը կարող է գնել մեկ թանկարժեք ավտոկայանատեղի կենտրոնական քաղաքում՝ ներդրումների համանման վերադարձի դիմաց:

Սպասման սկզբունքըհիմնված է այն փաստի վրա, որ անշարժ գույքի արժեքի վրա ազդում են օբյեկտի սեփականության ակնկալվող ապագա օգուտները: Եկամուտ ստեղծող գույքի հետ կապված ակնկալիքներն արտահայտվում են գույքի օգտագործումից և ապագա վերավաճառքից եկամտի հոսքերից ներդրումների ակնկալվող եկամտաբերությամբ:

Ապագա օգուտների ակնկալիքը արտահայտվում է դրամական արտահայտությամբ, մինչդեռ օբյեկտի ընթացիկ արժեքի ճշգրտումը կարող է լինել կամ դրական կամ բացասական: տնտեսական անկումԱնբավարար անվտանգությունը և տիրող բացասական հասարակական կարծիքը կարող են պատճառ դառնալ, որ պոտենցիալ գնորդները հրաժարվեն տարածքում անշարժ գույք գնելուց: Մետրոյի կայարանի ակնկալվող կառուցումը բարձրացնում է հարակից բնակելի շենքերի արժեքը՝ առանց դրանք ֆիզիկապես փոխելու։

Այսպիսով, այս սկզբունքը հիմնված է սեփականություն ունենալու ապագա առավելությունների գրավչության վրա՝ որքան դրական ակնկալիքները, այնքան բարձր է անշարժ գույքի արժեքը:

Արտաքին ազդեցության սկզբունքըհիմնված է շրջակա միջավայրի փոփոխվող գործոնների ազդեցության հետևանքով առաջացած անշարժ գույքի արժեքի փոփոխությունների հաշվառման վրա:

Անշարժ գույքի արժեքի վրա ազդող հիմնական արտաքին գործոնները.

- տնտեսական. բնակչության և բիզնեսի եկամուտների մակարդակը, արդյունաբերական և գործարար գործունեության կենտրոններին մոտ լինելը, մատչելիությունը. ֆինանսական ռեսուրսներ, վարձակալության դրույքաչափերի մակարդակը, շինմոնտաժային աշխատանքների և շինանյութերի արժեքը, սակագները կոմունալ ծառայություններ;

- քաղաքական. օրենսդրության փոփոխությունների վիճակն ու միտումները.

- սոցիալական. թվաքանակի, բնակչության խտության, կրթական մակարդակի փոփոխություններ.

– վարչական՝ հարկային դրույքաչափեր և գոտիական սահմանափակումներ.

- բնապահպանական. անշարժ գույքի տարածքի երաշտների և հեղեղումների ենթարկվելը, բնապահպանական իրավիճակի վատթարացումը կամ բարելավումը:

Փոփոխության սկզբունքըհիմնված է կյանքի ցիկլերին համապատասխան փոփոխությունները հաշվի առնելու վրա, որոնք բնորոշ են ինչպես կոնկրետ օբյեկտների և անշարժ գույքի շուկաներին, այնպես էլ քաղաքներին և ընդհանուր առմամբ հասարակությանը: Կյանքի չորս ցիկլ կա.

1) աճ՝ բնակչության եկամուտների և անշարժ գույքից ստացվող եկամուտների, արդյունաբերության, քաղաքի արագ զարգացման շրջան.

2) կայունություն՝ հավասարակշռության ժամանակաշրջան, որը բնութագրվում է եկամտի կամ կորուստների մակարդակի տեսանելի փոփոխության բացակայությամբ.

3) անկում՝ սոցիալական անկայունության և անշարժ գույքի նկատմամբ պահանջարկի նվազման, արտադրության անկման շրջան.

4) նորացում` շուկայական պահանջարկի թարմացման և վերածննդի շրջան, տարածաշրջանի ձևավորում և այլն:

Այն ցիկլը, որում գտնվում է առանձին գույքը, տարածքը կամ հասարակությունը, որպես ամբողջություն, պետք է հաշվի առնվի գնահատողի կողմից գնահատման գործընթացում:

Մրցակցության սկզբունքըելնելով այն հանգամանքից, որ շուկայական գները սահմանվում են որոշակի մակարդակում՝ հաշվի առնելով մրցակցությունը։

Առաջարկի և պահանջարկի սկզբունքը հիմնված էանշարժ գույքի շուկայում առաջարկի և պահանջարկի հարաբերակցությամբ օբյեկտի արժեքը որոշելու մասին.

Պահանջարկի և առաջարկի վրա ազդում են այնպիսի գործոններ, ինչպիսիք են եկամուտների մակարդակը, բնակչության թվի և ճաշակի փոփոխությունները, հարկերի չափը, ֆինանսական ռեսուրսների առկայությունը, չափը: վարկի տոկոսադրույքըև այլն։

Համապատասխանության սկզբունքհիմնված է այն փաստի վրա, որ գույքը հասնում է իր առավելագույն արժեքին համապատասխան հողօգտագործման հետ համատեղելի ներդաշնակեցնող օբյեկտների միջավայրում: Հողամասի օգտագործումը պետք է համապատասխանի այն տարածքի առկա չափանիշներին, որտեղ գտնվում է գույքը: Նոր շինարարությունը պետք է լինի գերակշռող ոճով։

Տարածքում գտնվող առարկաների միատարրությունը պահպանում է դրանց արժեքը որոշակի մակարդակի վրա: Օրինակ՝ հին թանկարժեք բնակելի շենքերի հարևանությամբ անհատական ​​տներկհանգեցնի շքեղ անշարժ գույքի գնի նվազմանը.

Ընդհանուր առմամբ, անշարժ գույքի գնահատման սկզբունքների կիրառումը հնարավորություն է տալիս հաշվի առնել դրա արժեքի վրա ազդող ամենակարևոր գործոնները և օգնում է արդյունքները հնարավորինս մոտեցնել իրական տնտեսական իրականությանը:

2.4. Անշարժ գույքի գնահատման տեսակները

Անշարժ գույքի գնահատումը կարող է լինել զանգվածային և անհատական:

Անշարժ գույքի զանգվածային գնահատում –որոշակի ամսաթվով մեծ թվով գույքի գնահատումն է՝ օգտագործելով ստանդարտ մեթոդներ և վիճակագրական վերլուծություն: Սա միավորում է մեծ թվով օբյեկտների գնահատման կարգը:

Զանգվածային գնահատման ընթացքում վերջնական փուլում ստուգվում է հաշվարկների համար օգտագործվող մոդելը և վերահսկվում ստացված արդյունքների որակը։

Միևնույն ժամանակ, զանգվածային գնահատման մոդելի միջոցով ստացված արդյունքները համեմատվում են վաճառքի իրական գների հետ և գնահատվում են գնահատման մակարդակի շեղումները նմանատիպ օբյեկտների յուրաքանչյուր խմբի համար:

Անշարժ գույքի անհատական ​​գնահատում –Սա որոշակի օբյեկտի գնահատումն է որոշակի ամսաթվին: Անհրաժեշտ է դատարաններում պաշտպանել գնահատման արդյունքները, որոշել հատուկ նշանակության օբյեկտների արժեքը և այլն։

Անհատական ​​գնահատումն իրականացվում է մի քանի փուլով՝ միավորված «գնահատման գործընթաց» հասկացության մեջ, որի վերջնական փուլում համակարգվում են անշարժ գույքի գնահատման տարբեր մոտեցումների կիրառմամբ ստացված արդյունքները։

Զանգվածային գնահատումը մոտավոր է, իսկ անհատական ​​գնահատականը՝ ճշգրիտ՝ ստացված գնահատման օբյեկտի անալոգների վերաբերյալ իրական տվյալների մանրակրկիտ վերլուծության արդյունքում։ Հաջորդը ուսումնական ուղեցույցԴիտարկվելու են անշարժ գույքի անհատական ​​գնահատման մեխանիզմները:

Անշարժ գույքի գնահատման գործընթացը բաղկացած է փուլերից, որոնք հաջորդաբար կատարվում են մասնագետ գնահատողի կողմից՝ դրա արժեքը որոշելու համար:

Բեմում «Խնդրի սահմանում»ձևակերպված է հետևյալ խնդիրը լուծելու համար.

- գնահատման օբյեկտը նկարագրվում է համապատասխանի հիման վրա իրավական փաստաթղթերանշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների հաստատում.

- օբյեկտի հետ կապված գույքային իրավունքները սահմանվում են.

- սահմանվում է գնահատման ամսաթիվը` օրացուցային ամսաթիվը, որից որոշվում է գնահատման օբյեկտի արժեքը.

- նշված են օբյեկտի գնահատման նպատակները.

- սահմանվում է արժեքի տեսակը, որը պետք է որոշվի նպատակին համապատասխան.

- ձևակերպված են սահմանափակող պայմաններ - հաշվետվություններում հայտարարություններ, որոնք նկարագրում են խոչընդոտները կամ հանգամանքները, որոնք ազդում են գույքի գնահատման վրա:

Բեմում «Նախնական ստուգման և գնահատման պլան».որոշվում է, թե ինչ տվյալներ են անհրաժեշտ և բավարար օբյեկտի վերլուծության համար, սահմանվում են դրանց ստացման աղբյուրները. ընտրվում է տվյալ դասի օբյեկտների գնահատման մեջ մասնագիտացած անձնակազմ. կազմվում է գնահատման աշխատանքային պլան և գրավոր պայմանագիր կնքվում գնահատողի և պատվիրատուի միջև:

Համաձայնագիրը չի պահանջում նոտարական վավերացում և պետք է պարունակի պայմանագրի կնքման հիմքերը, գնահատման օբյեկտի տեսակը, գնահատման օբյեկտի որոշվող արժեքի (արժեքների) տեսակը, գնահատման օբյեկտի գնահատման դրամական պարգևը, գնահատողի քաղաքացիական պատասխանատվության ապահովագրության մասին տեղեկատվություն, գնահատողի գործունեության մասին ճշգրիտ նշումը (գնահատողի գործունեության լիցենզիայի և գնահատողի գործունեության մասին): ժամկետը, որի համար տրվել է սույն լիցենզիան:

Գնահատողի կողմից օբյեկտի գնահատում կարող է իրականացվել միայն այն դեպքում, եթե պահպանվում է օրենքով նախատեսված գնահատողի անկախության պահանջը: Ռուսաստանի Դաշնությունգնահատման գործունեության վերաբերյալ։ Եթե ​​այս պահանջը չկատարվի, ապա գնահատողը պարտավոր է այդ մասին տեղեկացնել հաճախորդին և հրաժարվել գնահատման պայմանագիր կնքելուց: Պայմանագիր կնքելիս գնահատողը պարտավոր է հաճախորդին տրամադրել տեղեկատվություն գնահատման գործունեության վերաբերյալ Ռուսաստանի Դաշնության օրենսդրության պահանջների մասին. Նման տեղեկատվության տրամադրման փաստը պետք է արձանագրվի գնահատման պայմանագրում:

Բեմում «Տվյալների հավաքագրում և ստուգում»Գնահատողը հավաքում և մշակում է հետևյալ տեղեկությունները և փաստաթղթերը.

- վերնագրի փաստաթղթեր, տեղեկություններ գնահատման օբյեկտի այլ անձանց իրավունքներով ծանրաբեռնվածության մասին.

- գնահատման օբյեկտի հետ կապված հաշվապահական և հաշվետվական տվյալներ.

- տեղեկատվություն գնահատման օբյեկտի տեխնիկական և գործառնական բնութագրերի մասին.

- գնահատման օբյեկտի քանակական և որակական բնութագրերը որոշելու համար անհրաժեշտ տեղեկատվություն, ինչպես նաև գնահատման օբյեկտի հետ կապված այլ տեղեկություններ:

Գնահատողը որոշում և վերլուծում է շուկան, որին պատկանում է գնահատման օբյեկտը, դրա պատմությունը, շուկայական ներկայիս պայմաններն ու միտումները, ինչպես նաև գնահատման օբյեկտի անալոգները և հիմնավորում նրանց ընտրությունը:

Գնահատողի կողմից հավաքագրված և վերլուծված տվյալները կարելի է բաժանել ընդհանուր և հատուկ: Ընդհանուր տվյալները ներառում են տեղեկատվություն տնտեսական, սոցիալական, պետական-իրավական, բնապահպանական գործոնների մասին, որոնք էապես ազդում են գնահատման օբյեկտի արժեքի վրա: Հատուկ տվյալները ներառում են տեղեկատվություն գնահատվող գույքի և դրա անալոգների մասին. տեղեկություններ օբյեկտի նկատմամբ իրավունքների, գործող օրենսդրության հետ օգտագործման եղանակի համապատասխանությունը, բուն շենքի բնութագրերը և այն հողամասը, որի վրա գտնվում է:

Գնահատման գործընթացի հաջորդ քայլը թե՛ արդեն իսկ մշակված, թե՛ առաջարկվող ազատ հողերի լավագույն և արդյունավետ օգտագործման վերլուծությունն է: Կատարված վերլուծության հիման վրա որոշվում է դրա արժեքը:

Բեմ «Գնահատման մոտեցումների կիրառում»ներառում է օբյեկտի արժեքի որոշումը՝ օգտագործելով գնահատման ավանդական մոտեցումները: Գնահատումն իրականացնելիս գնահատողը պարտավոր է օգտագործել գնահատման ծախսային, համեմատական ​​և եկամտային մոտեցումները՝ ինքնուրույն որոշելով գնահատման հատուկ մեթոդներ յուրաքանչյուր գնահատման մոտեցումների շրջանակներում:

Գնահատման մեթոդը հասկացվում է որպես գնահատված օբյեկտի արժեքի հաշվարկման մեթոդ՝ գնահատման մոտեցումներից մեկի շրջանակներում:

Այնուհետեւ ստացված արդյունքները համակարգվում են։ «Համաձայնելով գնահատման արդյունքին».սա գույքի վերջնական գնահատումն է` հիմնված գնահատման տարբեր մոտեցումների կիրառման արդյունքների վրա: Որպես կանոն, մոտեցումներից մեկը համարվում է հիմնական, մյուս երկուսն անհրաժեշտ են ստացված արդյունքները շտկելու համար։ Սա հաշվի է առնում յուրաքանչյուր մոտեցման նշանակությունը և կիրառելիությունը որոշակի իրավիճակում: Շուկայի թերզարգացածության, օբյեկտի յուրահատկության կամ առկա տեղեկատվության բացակայության պատճառով որոշակի իրավիճակում որոշ մոտեցումներ չեն կարող կիրառվել։

Այնուհետև, հաշվի առնելով բոլոր նշանակալի պարամետրերը, գնահատողի փորձագիտական ​​եզրակացության հիման վրա սահմանվում է օբյեկտի արժեքի վերջնական արժեքը: Այս արժեքը պետք է արտահայտվի ռուբլով որպես մեկ արժեք, եթե այլ բան նախատեսված չէ գնահատման պայմանագրով: Գնահատման օբյեկտի արժեքի վերջնական արժեքը, որը նշված է գնահատման հաշվետվության մեջ, որը կազմվել է սահմանված կարգով և պահանջների հիման վրա. դաշնային օրենք«Ռուսաստանի Դաշնությունում գնահատման գործունեության մասին», գնահատման ստանդարտներ և կանոնակարգերըՌուսաստանի Դաշնությունում գնահատման գործունեության իրականացման մոնիտորինգի լիազոր մարմնի գնահատման գործունեության վերաբերյալ կարող է ճանաչվել առաջարկված գնահատման առարկայի հետ գործարք կատարելու համար, եթե գնահատման հաշվետվության պատրաստման օրվանից մինչև գնահատման առարկայի հետ գործարքի կամ հանրային առաջարկի ներկայացման ամսաթիվը անցել է ոչ ավելի, քան 6 ամիս:

Վրա եզրափակիչՓուլում կազմվում է գնահատման հաշվետվություն՝ փաստաթուղթ, որը պարունակում է գույքի արժեքի վերաբերյալ գնահատողի կարծիքի հիմնավորումը: Գնահատման հաշվետվությունը կազմելիս գնահատողը պարտավոր է որպես ապացուցողական արժեք պարունակող փաստաթուղթ օգտագործել գնահատման հաշվետվության հավաստիությունն ապահովող տեղեկատվություն:

Այսպիսով, գնահատումը ներառում է մի քանի փուլ.

- գնահատման օբյեկտի քանակական և որակական բնութագրերի սահմանում.

- շուկայի վերլուծություն, որին պատկանում է գնահատման օբյեկտը.

- գնահատման մեթոդի կամ մեթոդների ընտրություն գնահատման յուրաքանչյուր մոտեցման շրջանակներում և անհրաժեշտ հաշվարկների իրականացում.

- գնահատման յուրաքանչյուր մոտեցման շրջանակներում ստացված արդյունքների ընդհանրացում և գնահատման օբյեկտի արժեքի վերջնական արժեքի որոշումը.

– գնահատման հաշվետվության պատրաստում և փոխանցում հաճախորդին:

Անշարժ գույքում ներդրումների ֆինանսավորման վերաբերյալ որոշում կայացնելիս առավել նշանակալից են համարվում եկամուտների մոտեցմամբ ստացված արդյունքները:

2.5. Անշարժ գույքի գնահատման մոտեցումներ

2.5.1. Համեմատական ​​մոտեցում

Համեմատական ​​մոտեցումգնահատման համար գնահատման մեթոդների մի շարք է, որը հիմնված է գնահատման օբյեկտի համեմատության վրա իր անալոգների հետ, որոնց վերաբերյալ տեղեկություններ կան դրանց հետ գործարքների գների մասին:

Համեմատական ​​մոտեցման կիրառման պայմանները.

1. Օբյեկտը չպետք է եզակի լինի:

2. Տեղեկատվությունը պետք է լինի համապարփակ՝ ներառյալ գործարքներ կատարելու պայմանները:

3. Գնահատվող գույքի համադրելի անալոգային արժեքի վրա ազդող գործոնները պետք է համադրելի լինեն:

Անալոգի հիմնական պահանջները.

- անալոգը հիմնական տնտեսական, նյութական, տեխնիկական և այլ բնութագրերով նման է գնահատման օբյեկտին.

- գործարքի նմանատիպ պայմաններ:

Համեմատական ​​մոտեցումը հիմնված է հետևյալ սկզբունքների վրա.

- փոխարինումներ;

- հավասարակշռություն;

- առաջարկ եւ պահանջարկ.

Համեմատական ​​մոտեցման փուլերը.

- շուկայի ուսումնասիրություն;

- վաճառքի համար առաջարկվող կամ վերջերս վաճառված գնահատման օբյեկտի անալոգների վերաբերյալ տեղեկատվության հավաքագրում և հավաստիության ստուգում.

- ընտրված անալոգների և գնահատման օբյեկտի վերաբերյալ տվյալների համեմատություն.

- ընտրված անալոգների վաճառքի գների ճշգրտում գնահատման օբյեկտի տարբերություններին համապատասխան.

- գնահատման օբյեկտի արժեքի որոշում.

Գնահատվող գույքի վերջնական արժեքը որոշելու համար անհրաժեշտ է համադրելի վաճառքի ճշգրտում: Հաշվարկը և ճշգրտումները կատարվում են նախորդ հաշվարկների տրամաբանական վերլուծության հիման վրա՝ հաշվի առնելով յուրաքանչյուր ցուցանիշի նշանակությունը: Ամենակարևորն այն է ճշգրիտ սահմանումուղղիչ գործոններ.

Համեմատական ​​մոտեցման առավելությունները.

1. Վերջնական արժեքը արտացոլում է բնորոշ վաճառողների և գնորդների կարծիքը:

2. Վաճառքի գներն արտացոլում են ֆինանսական պայմանների և գնաճի փոփոխությունները:

3. Վիճակագրորեն հիմնավորված.

4. Կատարվում են ճշգրտումներ համեմատվող օբյեկտների տարբերությունների համար:

5. Համեմատաբար հեշտ է օգտագործել և տալիս է հուսալի արդյունքներ:

Համեմատական ​​մոտեցման թերությունները.

1. Վաճառքի տարբերություններ.

2. Գործնական վաճառքի գների վերաբերյալ տեղեկատվության հավաքագրման դժվարություն:

3. Գործարքի կոնկրետ պայմանների մասին տեղեկատվության հավաքագրման դժվարություն:

4. Կախվածություն շուկայական գործունեությունից.

5. Կախվածություն շուկայի կայունությունից.

6. Զգալիորեն տարբեր վաճառքների վերաբերյալ տվյալների համադրման դժվարություն:

2.5.2. Արժեքի մոտեցում

Արժեքի մոտեցում- սա գնահատման մեթոդների մի շարք է, որը հիմնված է գնահատման օբյեկտի վերականգնման կամ փոխարինման համար անհրաժեշտ ծախսերի որոշման վրա՝ հաշվի առնելով կուտակված մաշվածությունը: Այն հիմնված է այն ենթադրության վրա, որ գնորդը պատրաստի օբյեկտի համար չի վճարի ավելին, քան նմանատիպ օգտակար օբյեկտ ստեղծելու համար:

Այս մոտեցումը կիրառելիս հաշվի են առնվում ոչ թե կապալառուի, այլ ներդրողի ծախսերը:

Այս մոտեցումը հիմնված է փոխարինման սկզբունքի վրա։

Ծախսային մոտեցում կիրառելու համար անհրաժեշտ տեղեկատվություն.

- մակարդակ աշխատավարձեր;

- վերադիր ծախսերի չափը.

- սարքավորումների ծախսեր;

– տվյալ տարածաշրջանի շինարարների համար շահույթի մարժան.

- շինանյութերի շուկայական գները.

Արժեքի մոտեցման փուլերը.

- հողամասի արժեքի հաշվարկ՝ հաշվի առնելով ամենաարդյունավետ օգտագործումը (Cz);

– Գնահատվող շենքերի նոր շինարարության համար ծախսերի հաշվարկ (SNS);

– կուտակված մաշվածության հաշվարկ (In):

– ֆիզիկական վատթարացում - բնական ֆիզիկական ծերացման և արտաքին անբարենպաստ գործոնների ազդեցության հետևանքով առարկայի կատարողականի նվազման հետ կապված մաշվածություն.

– ֆունկցիոնալ հագնում- նման օբյեկտների ժամանակակից պահանջներին չհամապատասխանելու պատճառով մաշվածությունը.

– արտաքին հագնում– արտաքին տնտեսական գործոնների փոփոխությունների արդյունքում արժեզրկումը.

- բարելավումների արժեքի հաշվարկ՝ հաշվի առնելով կուտակված մաշվածությունը՝ Su=Cns-Ci;

- անշարժ գույքի վերջնական արժեքի որոշում. Szp \u003d Sz + Su:

Արժեքի մոտեցման առավելությունները.

1. Նոր օբյեկտները գնահատելիս ծախսային մոտեցումը ամենահուսալին է։

2. Այս մոտեցումը տեղին է և/կամ միակ հնարավորը հետևյալ դեպքերում.

– լավագույն և ամենաարդյունավետ հողամասի վերլուծություն.

– նոր շինարարության և բարեկարգման տեխնիկատնտեսական հիմնավորում;

– հասարակական-պետական ​​և հատուկ օբյեկտների գնահատում.

- ոչ ակտիվ շուկաներում օբյեկտների գնահատում.

- գնահատում ապահովագրական և հարկային նպատակներով:

Արժեքի մոտեցման թերությունները.

1. Ծախսերը միշտ չէ, որ համարժեք են շուկայական արժեքին:

2. Գնահատման ավելի ճշգրիտ արդյունքի հասնելու փորձերը ուղեկցվում են աշխատուժի ծախսերի արագ աճով:

3. Գնահատվող գույքի ձեռքբերման և ճիշտ նույն օբյեկտի նոր շինարարության ծախսերի անհամապատասխանությունը, քանի որ գնահատման գործընթացում կուտակված մաշվածությունը հանվում է շինարարության արժեքից:

4. Հին շենքերի վերարտադրության արժեքի խնդրահարույց հաշվարկ.

5. Հին շենքերի և շինությունների կուտակված մաշվածության չափը որոշելու դժվարություն:

6. Հողամասի առանձին գնահատում շենքերից.

7. Ռուսաստանում հողամասերի խնդրահարույց գնահատում.

2.5.3. եկամտի մոտեցում

եկամտի մոտեցումհիմնված է այն փաստի վրա, որ անշարժ գույքի արժեքը, որտեղ ներդրված է կապիտալը, պետք է համապատասխանի եկամտի որակի և քանակի ընթացիկ գնահատմանը, որը կարող է բերել այս գույքը:

եկամտի մոտեցում- Սա անշարժ գույքի արժեքի գնահատման մեթոդների մի շարք է՝ հիմնված դրանից ակնկալվող եկամտի ընթացիկ արժեքի որոշման վրա։

Այս մոտեցման արժեքը հաշվարկելու հիմնական նախադրյալը գույքի վարձակալությունն է։ Եկամտի կապիտալացումն իրականացվում է անշարժ գույքից ապագա եկամուտը ընթացիկ արժեքի փոխակերպելու համար:

Եկամտի կապիտալացումը գործընթաց է, որը որոշում է ապագա եկամտի և օբյեկտի ընթացիկ արժեքի միջև կապը:

Եկամուտի մոտեցման հիմնական բանաձևը (IRV - բանաձև).

որտեղ V-ն անշարժ գույքի արժեքն է,

Ես գնահատվող գույքից ակնկալվող եկամուտն է: Եկամուտը սովորաբար վերաբերում է այն զուտ գործառնական եկամուտին, որը անշարժ գույքը կարող է բերել որոշակի ժամանակահատվածի համար

R - եկամտաբերության կամ շահույթի տոկոսադրույքը - սա գործակիցն է կամ կապիտալիզացիայի դրույքաչափը:

Կապիտալիզացիայի հարաբերակցությունը եկամտաբերության գործակիցն է, որն արտացոլում է եկամտի և գնահատված օբյեկտի արժեքի հարաբերությունը:

Կապիտալիզացիայի երկու տեսակ կա.

- ուղղակի կապիտալիզացիա;

- եկամտի կապիտալացում կապիտալի վերադարձի փոխարժեքով.

Ուղղակի կապիտալիզացիայի դեպքում դիտարկվում է երկու մեծություն. տարեկան եկամուտև կապիտալացման տոկոսադրույքը:

Կապիտալացման տոկոսադրույքըգույքի շուկայական արժեքի և դրա բերած զուտ եկամտի հարաբերակցությունն է:

Ակնկալվող եկամուտը որոշվում է գույքի սեփականության ժամկետի ընթացքում եկամուտների վերլուծությամբ:

Զեղչի դրույքաչափ -բաղադրյալ տոկոսադրույքը, որը կիրառվում է գույքի օգտագործումից առաջացող դրամական միջոցների հոսքերի արժեքը որոշակի ժամանակահատվածում վերահաշվարկելիս:

Եկամտի մոտեցման փուլերը.

1. Գնահատման օբյեկտից բոլոր հնարավոր մուտքերի գումարի հաշվարկը.

2. Փաստացի հաշվարկ համախառն եկամուտը.

3. Գնահատման օբյեկտի հետ կապված ծախսերի հաշվարկ.

- պայմանականորեն հաստատուն;

- պայմանական փոփոխականներ (գործառնական);

- պահուստներ.

4. Զուտ գործառնական եկամտի չափի որոշում.

5. Փոխակերպեք ակնկալվող եկամուտները ներկա արժեքի:

2.6. Հողի գնահատում

Ենթադրվում է, որ հողը արժեք ունի, իսկ մնացածը բարեկարգումներ են, արժեքի ներդրում են ավելացնում։ Տիպիկ գույքը բաղկացած է հողից և շենքերից: Պետք է տարբերակել «հող» և «հող» տերմինները։

Տակ հողամասհասկացվում է որպես երկրային տարածքի մի մաս, որը հագեցած է և պատրաստ է օգտագործման տարբեր նպատակներով։

Կայքի ստեղծման համար կատարված բարելավումներ.

– արտաքին՝ փողոցների, մայթերի, ջրահեռացման և ինժեներական ցանցեր;

- ներքին՝ պլանավորում, կանաչապատում, ասֆալտապատում, ինժեներական ցանցերի միացման ելքերի տեղադրում, կապի հաղորդակցություն և այլն։

Հողամասը գնահատելիս անհրաժեշտ է հաշվի առնել դրա հետ կապված իրավունքների փաթեթը: Գնահատում պահանջող ընդհանուր իրավունքներ.

1) լիարժեք սեփականություն՝ վարձակալներից ազատ հողամաս ցանկացած օրինական եղանակով օգտագործելու հնարավորություն.

2) վարձակալության իրավունքը` վարձակալության պայմանագրով հողամասի սեփականության իրավունքը.

Վարձակալության իրավունքների արժեքն այն գումարն է, որը պոտենցիալ գնորդը պատրաստ է վճարել վարձակալության պայմանագրով տվյալ գույքի սեփականության իրավունքի համար՝ այս սեփականությունից օգտվելու համար: Վարձակալության իրավունքների գնահատումը կիրառվում է հողամասի վարձակալության իրավունքի վաճառքի գինը որոշելիս, այն օբյեկտի արժեքը, որի մաս է կազմում վարձակալված հողամասը, և վարձակալության պայմանագրի լուծարումից առաջացած վնասը գնահատելիս:

2.6.1. Հողի լավագույն և արդյունավետ օգտագործման վերլուծություն

Հողամասը գնահատելիս անհրաժեշտ է որոշել դրա լավագույն և արդյունավետ օգտագործման տարբերակը (NNEI), որը որոշվում է մի շարք գործոնների փոխազդեցությամբ:

NNEI-ի վերլուծությունը ներառում է հողամասի օգտագործման (մշակում, մշակում) այլընտրանքային տարբերակների ուսումնասիրություն և օպտիմալի ընտրություն: Սա հաշվի է առնում տեղանքի հեռանկարները, շուկայի պահանջարկի վիճակը, զարգացման արժեքը, ակնկալվող եկամտի կայունությունը և այլն:

Հողամասից և շինություններից բաղկացած օբյեկտի արժեքը գնահատելիս մեծ նշանակություն է տրվում NNEI-ի վերլուծությանը, նախ՝ ենթադրյալ դատարկ հողամասին և, երկրորդ՝ առկա բարելավումներով հողամասին:

Ենթադրյալ ազատ հողամասի վերլուծությունը անհրաժեշտ քայլ է դրա արժեքը որոշելու համար, և այն հիմնված է հողի օգտագործման առավել շահավետ տարբերակի սահմանման վրա:

Գոյություն ունեցող բարելավումներով հողամասի վերլուծությունը ներառում է հողամասի վրա առկա բարելավումները քանդելու, արդիականացնելու կամ պահպանելու որոշում՝ օբյեկտի առավելագույն շահութաբերությունն ապահովելու համար:

Կայքի հավանական և առավել շահավետ օգտագործումն ապահովում է առավելագույնը բարձր արժեք. Օգտագործման դեպքերը պետք է լինեն օրինական, ֆիզիկապես իրագործելի և ծախսարդյունավետ:

Հողի օպտիմալ օգտագործումը որոշվում է հետևյալ գործոններով.

1) գտնվելու վայրը՝ գործոն, որը մեծ ազդեցություն ունի հողամասի արժեքի վրա (հաշվի առնելով տեղանքի հեռանկարները, տրանսպորտի մատչելիություն, շրջակա միջավայրի բնույթը);

2) շուկայական պահանջարկ - գործոն, որն արտացոլում է շուկայում առաջարկի և պահանջարկի հարաբերակցությունը: Ուսումնասիրվում է հողամասի օգտագործման ընտրված տարբերակը հիմնավորելու համար (առաջարկվող օգտագործման շուկայական պահանջարկի վիճակն ու հեռանկարները, մրցակցություն այլ տեղամասերից, հարկերի տեսակները և այլ պայմաններ): Պետք է առանձնացնել շուկայի մի հատված, որում անհրաժեշտ է զարգացնել գործունեությունը.

3) ֆինանսական նպատակահարմարություն՝ ծրագրի հնարավորությունը՝ եկամուտ ապահովելու հողի օգտագործումից, որը բավարար կլինի ներդրողների ծախսերը փոխհատուցելու և ակնկալվող շահույթն ապահովելու համար.

4) տեղանքի ֆիզիկական պիտանիությունը՝ բարելավման հեռանկարը՝ չափը, տեղագրությունը, հողի որակը, տեղանքի կլիման, ինժեներաերկրաբանական և հիդրոերկրաբանական բնութագրերը, առկա գոտիավորումը, շրջակա միջավայրի պարամետրերը և այլն.

5) տեխնոլոգիական իրագործելիություն և ֆիզիկական իրագործելիություն - նախագծի որակի, ծախսերի և ժամկետների հարաբերակցության վերլուծություն, բնական աղետների հավանականությունը, տրանսպորտի առկայությունը, կոմունալ ծառայություններին միանալու հնարավորությունը, հաշվի առնելով տեղանքի չափն ու ձևը, օրինակ՝ չափը կարող է փոքր լինել արդյունաբերական օբյեկտի կառուցման համար.

6) օրենսդրական (իրավական) թույլատրելիություն` հողամասի օգտագործման տարբերակի համապատասխանությունը գործող օրենսդրությանը. Այն բացահայտվել է շինարարության, բնապահպանական ստանդարտների, հարկերի սահմանափակումների, տվյալ վայրում շինարարության ժամանակավոր արգելքների առկայության, պատմական քաղաքաշինության ոլորտում դժվարությունների, կանոնակարգերի հնարավոր փոփոխության, գոտիավորման կանոնների պահպանման, տեղական բնակչության բացասական տրամադրությունների վերլուծության արդյունքում.

7) առավելագույն եկամտաբերություն (գույքի առավելագույն եկամուտ և տեղանքի արժեքը), որը որոշվում է այլընտրանքային օգտագործման դեպքերի ապագա եկամուտների զեղչով` հաշվի առնելով ներդրման ռիսկը:

2.6.2. Քաղաքային հողօգտագործման արդյունավետության գնահատում

Քաղաքային հողերը հատուկ կատեգորիա են: Դրանց արժեքի վրա ազդում են քաղաքի չափը և դրա արտադրական ու տնտեսական ներուժը, ինժեներական և սոցիալական ենթակառուցվածքների զարգացման մակարդակը, տարածաշրջանային բնական, բնապահպանական և այլ գործոններ: Բացի այդ, այս կատեգորիայի հողերի համար կան օրենսդրության առանձնահատկություններ:

Նույն գործոնները կարող են հակառակ ազդեցություն ունենալ որոշակի կայքի արժեքի վրա.

- ծանր երթևեկությունը անցանկալի է բնակելի տարածք, բայց մեծացնում է կայքի արժեքը առևտրային նպատակներով.

- ուսումնական հաստատությունների և առևտրի կենտրոնների հետ կապված գտնվելու վայրը, գեղագիտական ​​արժանիքները և հարմարությունները, որոնք հաշվի են առնվում բնակարանաշինության համար հողամասը գնահատելիս, գործնականում չեն ազդում արդյունաբերական զարգացմանն ուղղված տարածքների արժեքի վրա. նրանց համար կարևոր է տրանսպորտային ենթակառուցվածքև տնտեսական գոտիավորում։

Հողամասերի համեմատության համար օգտագործվող հիմնական միավորները.

- 1 հա-ի գինը՝ գյուղատնտեսական, արդյունաբերական կամ բնակարանաշինություն;

- 1 մ2-ի գինը - քաղաքների բիզնես կենտրոններում, գրասենյակների, խանութների համար;

– գինը 1 ճակատային մետրի համար – համար կոմերցիոն օգտագործումհողատարածք քաղաքներում. Այս դեպքում լոտի արժեքը համաչափ է փողոցի կամ մայրուղու երկայնքով նրա սահմանի երկարությանը, լոտի ստանդարտ խորությամբ, որը կազմում է արժեքի մի փոքր մասը.

- մեկ լոտի գինը - օգտագործվում է բնակելի, ամառանոցային կառուցապատման տարածքներում հողամասերի ստանդարտ ձևի և չափի համեմատության համար.

- միավորի խտության գինը - շենքի տարածքի հարաբերակցությունը հողամասի մակերեսին և այլն:

Հողային ռեսուրսների մեծ մասը ներկայումս գտնվում է պետական ​​և քաղաքային սեփականություն. Պրակտիկան ցույց է տալիս, որ շուկայական պայմաններում քաղաքային հողը արժեքավոր ռեսուրս է և կարող է ծառայել որպես եկամտի կայուն աղբյուր: տեղական բյուջեն. Քաղաքային իշխանությունները որոշում են հողի հարկի չափը, հողի վարձակալության դրույքաչափը և հողամասի ստանդարտ գինը մարման ժամանակ, ուստի նրանց համար արդիական է հողօգտագործման արդյունավետության բարձրացման հարցը։ Դեպի հողատարածքօգտագործվել է ավելի արդյունավետ, այսինքն՝ բերել է առավելագույն եկամուտ և նպաստել ընդհանուր ներդրումային միջավայրի բարելավմանը, անհրաժեշտ է հետագա զարգացում շուկայական հարաբերություններհողի շուկայում՝ կենտրոնանալով շուկայի ներկա իրավիճակի և շուկայի պահանջների վրա։

Որպեսզի հողային գույքն ավելի արդյունավետ օգտագործվի, այսինքն՝ առավելագույն եկամուտ բերի օգտագործումից և նպաստի ընդհանուր ներդրումային միջավայրի բարելավմանը, նախ անհրաժեշտ է իրականացնել քաղաքային հողերի հարկման, վարձակալության և մարման գործընթացներ՝ ելնելով դրա շուկայական արժեքից: Միևնույն ժամանակ, ձեռք է բերվում հարկային բեռի արդարացի բաշխում, տարածքի վերակառուցման գործընթացում վերակառուցման և զարգացմանն ուղղված ներդրումների արդյունավետ օգտագործման և ակտիվացման խթանում։

Հողային ռեսուրսների շուկայական արժեքի հիման վրա հողային ռեսուրսների գանձման քաղաքականության իրականացման ընթացքում ձեռք են բերվում հետևյալ արդյունքները.

– հողային ռեսուրսների դիմաց վճարման համակարգում շուկայական հարաբերությունների համարժեք համակարգի ստեղծում և զարգացում.

- հարկային բեռի արդար բաշխում.

– հողի վերաբաշխման խրախուսում հողօգտագործման մրցակից տեսակների միջև.

– տարածքի վերակառուցման գործընթացում վերակառուցման և զարգացմանն ուղղված ներդրումների արդյունավետ օգտագործման և ակտիվացման խթանում.

Ձեռնարկության կողմից հողամասի գնումը թույլ է տալիս հնարավորություն ստանալ հողն օգտագործել որպես գրավ բանկային վարկ, ընդլայնել ներդրումային հնարավորությունները, վաճառել ավելցուկային հողեր, ստանալ հողի վարձակալության եկամուտ, բարձրացնել հիմնական միջոցների արժեքը, բարձրացնել բաժնետոմսերի շուկայական արժեքը։

Քաղաքային հողի արժեքի վերաբերյալ երկու տեսակետ կա.

– քաղաքաշինությունը տարածքի գործառական գոտիավորման գործընթացում որպես քաղաքի գլխավոր հատակագծի հատված.

– հողամասի կադաստրային գնահատման մշակման գործընթացում գնահատող.

Հողամասի կադաստրային գնահատման և տարածքի գործառական գոտիավորման ձևավորման հիմքը պետք է լինի շուկայական արժեքի համապարփակ քաղաքային գնահատումը:

2.7. Հողի գնահատման մեթոդներ

Նորմատիվ մեթոդհողի ստանդարտ գինը որոշելն է: Օգտագործվում է հողը սեփականության համար փոխանցելու, սեփականության իրավունքով մարելու, անվճար նորմայից գերազանցող ընդհանուր համատեղ (բաժնետիրական) սեփականություն հիմնելիս, ժառանգությամբ կամ նվիրատվությունով փոխանցելիս, գրավով վարկ ստանալու, պետական ​​կամ հասարակական կարիքների համար հանելիս։

Քաղաքային հողերը գնահատվում են՝ հաշվի առնելով շինությունների խտությունը, տարածքի հեղինակությունը, շրջակա հողօգտագործման բնույթը, էկոլոգիական վիճակը, ինժեներական և տրանսպորտային միջոցները և այլն։ Հողատարածքները բաժանվում են ըստ տարբերվող գոտիների։ բազային դրույքաչափերըհողի հարկը և հողի ստանդարտ գինը (Ռուսաստանի Դաշնության օրենք «Հողի դիմաց վճարման մասին»): Հողամասի նորմատիվ գինը ամրագրված է հողային կադաստրում։

Հողի ստանդարտ գնի որոշման հիմքը՝ հողի հարկի դրույքաչափերը և բազմապատկիչ գործակիցները, նպաստները հողի հարկհաշվի չեն առնվում.

Հաճախ անհրաժեշտ է գնահատել շենքից և հողամասից բաղկացած օբյեկտը, երբ վերջինս ունի միայն վարձակալության իրավունք։ Այս դեպքում շինարարության համար հողի հատկացման արժեքը կարող է հաշվի առնվել որպես հողի արժեք:

Շուկայական պայմաններում, եթե առկա է անհրաժեշտ տեղեկատվություննպատակահարմար է կիրառել շուկայի տվյալների վերլուծության վրա հիմնված մեթոդներ: Հաստատված է Ռուսաստանի գույքի նախարարության 2002 թվականի մարտի 7-ի թիվ 568-ր հրամանը. Ուղեցույցներորոշել հողի շուկայական արժեքը. Հողամասերի շուկայական արժեքը գնահատելիս, որպես կանոն, օգտագործվում են վաճառքի համեմատության մեթոդը, տեղաբաշխման եղանակը, հողի վարձակալության կապիտալացման եղանակը, բաշխման եղանակը, մնացորդային եղանակը և հողամասերի բաժանման եղանակը:

Վաճառքի համեմատության մեթոդամենապարզն է և արդյունավետ մեթոդգնահատումը, կարող է օգտագործվել ինչպես փաստացի, այնպես էլ ենթադրաբար ազատ հողերը գնահատելու համար. թույլ է տալիս որոշել հողամասի կոնկրետ գինը՝ անալոգային ապրանքների վաճառքի գների տոկոսային ճշգրտումներ կատարելով: Հողամասերի հետ գործարքների գների մասին տեղեկատվության բացակայության դեպքում թույլատրվում է առաջարկի (պահանջարկի) գների օգտագործումը։

Հողամասերի համեմատության ընդհանուր տարրեր՝ սեփականություն, ֆինանսավորման պայմաններ, վաճառքի հատուկ պայմաններ, շուկայական պայմաններ (ժամանակի ընթացքում փոփոխություն), գտնվելու վայրը (քաղաքից և ճանապարհներից հեռավորությունը, բնապահպանական բնութագրերը), գոտիավորման պայմանները, ֆիզիկական բնութագրերը (հողամասի չափը, ձևը և խորությունը, անկյունային դիրքը, հողի տեսակը, տեղագրությունը), մատչելի կոմունալ ծառայություններ, տնտեսական բնութագրերը, լավագույն և ամենաարդյունավետ օգտագործումը: Հողամասը գնահատելիս կարող եք օգտագործել համեմատության մի քանի միավոր՝ կարգավորելով դրանցից յուրաքանչյուրի գինը և վերջում ստանալով մի քանի արժեքներ, որոնք որոշում են արժեքների միջակայքը: Քաղաքային հողերը հատուկ կատեգորիա են, դրանց արժեքի վրա ազդում են քաղաքի մեծությունը և դրա արտադրական և տնտեսական ներուժը, ինժեներական և սոցիալական ենթակառուցվածքների զարգացման մակարդակը, տարածաշրջանային բնական, բնապահպանական և այլ գործոններ:

Մեթոդը բավական ճշգրիտ արդյունքներ է տալիս միայն մշակված տեղեկատվական-բաց համակարգի վրա: մրցակցային շուկա. Ռուսական հողի շուկան չի համապատասխանում այդ պահանջներին, հողամասի արժեքը չի կարող որոշվել՝ հիմնվելով նմանատիպ հողամասերի առուվաճառքի գործարքների մասին տեղեկատվության վրա: Հետեւաբար, բոլորը հասանելի տեղեկատվությունկիրառել կայքի գնահատման բոլոր մեթոդները:

Հողի վարձակալության կապիտալացման մեթոդհիմնված է այն փաստի վրա, որ հողամասերի վարձակալության դրույքաչափերի մասին բավարար տեղեկատվության առկայության դեպքում հնարավոր է որոշել այդ հողամասերի արժեքը որպես ապագա եկամտի ընթացիկ արժեք՝ գնահատվող հողամասի վարձավճարի տեսքով: Այս մեթոդի շրջանակներում հողի վարձավճարի չափը կարող է հաշվարկվել որպես հողամասի վարձակալությունից ստացված եկամուտ՝ հողի շուկայում տիրող պայմաններում: Որպես եկամտի կանոնավոր հոսք՝ հողի վարձավճարները կարող են կապիտալացվել արժեքի մեջ՝ բաժանելով շուկայի վերլուծությունից որոշված ​​հողի կապիտալացման հարաբերակցությամբ: Կապիտալիզացիայի նախնական տվյալները ստացվում են վարձակալված հողերի վաճառքի և վարձակալության արժեքների համեմատությունից:

Ստացված վարձակալության տոկոսադրույքի հիման վրա հողի շուկայական արժեքը որոշվում է եկամտի մոտեցմամբ, սովորաբար ուղղակի կապիտալիզացիայի մեթոդով: Հողամասի արժեքի հաշվարկման բանաձևն է

որտեղ VL-ը հողամասի արժեքն է,

IL - եկամուտ հողի սեփականությունից,

RL. - հողի կապիտալացման դրույքաչափը:

Կապիտալիզացիայի դրույքաչափը որոշվում է համանման հողամասերի հողի վարձավճարը բաժանելով դրանց վաճառքի գնի վրա կամ ավելացնելով կապիտալի առանց ռիսկի վերադարձի տոկոսադրույքը գնահատված հողամասում կապիտալի ներդրման հետ կապված ռիսկի հավելավճարի չափով:

Հողամասի վարձակալության արժեքի վրա ազդող հիմնական գործոններն են՝ գտնվելու վայրի բնութագրերը, չափը, ձևը, շրջակա հողօգտագործման տեսակը, տրանսպորտի մատչելիությունը, ինժեներական սարքավորումները:

Սակայն Ռուսաստանում պետական ​​և մունիցիպալ հիմնադրամի հողերը հիմնականում տրվում են վարձակալությամբ, իսկ վարձավճարի չափը հաշվարկվում է հողի ստանդարտ գնին համապատասխան, որը համարժեք չէ դրա շուկայական արժեքին։ Ներկայումս փորձեր են արվում հողը վարձակալել իր շուկայական արժեքով, սակայն դեռ վաղ է խոսել հողի վարձակալության կապիտալացման մեթոդի գործնական կիրառման արդյունքների օբյեկտիվության մասին։

Բաշխման մեթոդ(հարաբերակցության մեթոդ, հարաբերակցություն, հատկացում) -հողամասի արժեքի բաղադրիչի որոշում՝ հիմնված հողի արժեքի և գույքային համալիրի բարելավումների հայտնի հարաբերակցության վրա. Մեթոդը հիմնված է ներդրման սկզբունքի և այն պնդման վրա, որ գույքի յուրաքանչյուր տեսակի համար գոյություն ունի հողի և շինությունների արժեքի նորմալ հարաբերակցություն: Այս հարաբերակցությունը առավել հուսալի է նորակառույցների համար, դրանք մոտ են լավագույն և արդյունավետ օգտագործման տարբերակին: Որքան հին են շենքերը, այնքան մեծ է հողի արժեքի հարաբերակցությունը գույքի ընդհանուր արժեքին:

Մեթոդի կիրառումը պահանջում է հուսալի վիճակագրական տվյալներ տվյալ շուկայում հողի և որոշակի տեսակի անշարժ գույքի ամբողջ գույքի արժեքների հարաբերակցության վերաբերյալ: Այնուամենայնիվ, մեթոդը հազվադեպ է օգտագործվում նույնիսկ զարգացած շուկաներում, քանի որ այն ունի ցածր հուսալիություն: Մեթոդի կիրառումը հիմնավորված է հողամասերի իրացման վերաբերյալ անբավարար տեղեկատվության պայմաններում։ Ստացված արժեքները համարվում են ցուցիչ:

Ընտրության մեթոդ (արդյունահանում)օգտագործվում է կառուցապատված հողատարածքները գնահատելու համար, եթե առկա է նմանատիպ անշարժ գույքի օբյեկտների գործարքների գների վերաբերյալ տեղեկատվություն: Հողի բարեկարգումը համապատասխանում է դրա ամենաարդյունավետ օգտագործմանը: Մեթոդը ներառում է գործողությունների հետևյալ հաջորդականությունը.

- օբյեկտների համեմատության տարրերի սահմանում.

- գնահատման օբյեկտից յուրաքանչյուր անալոգի տարբերությունների որոշում.

– համեմատական ​​տարրերից յուրաքանչյուրի համար հաշվարկ և ճշգրտումներ կատարելը.

- Անշարժ գույքի մեկ օբյեկտի, ներառյալ գնահատված հողամասի շուկայական արժեքի հաշվարկը անալոգների ճշգրտված գների ողջամիտ ընդհանրացման միջոցով.

– գնահատված հողամասի փոխարինման կամ բարելավումների վերարտադրության արժեքի հաշվարկը.

– գնահատված հողամասի շուկայական արժեքի հաշվարկը՝ մեկ անշարժ գույքի օբյեկտի շուկայական արժեքից հանելով, ներառյալ գնահատված հողամասը, փոխարինման արժեքը կամ հողամասի բարելավումների վերարտադրման ծախսերը:

Ընտրության մեթոդը կիրառվում է, երբ բարելավումների ներդրումը ընդհանուր գինըտարածքը փոքր է, առաջարկվում է քաղաքամերձ տարածքները գնահատելու համար (որոնց համար բարելավումների ներդրումը փոքր է և բավականին հեշտ է որոշել), որն օգտագործվում է մոտակայքում գտնվող հողատարածքների վաճառքի վերաբերյալ տվյալների բացակայության դեպքում:

Մեթոդն ամենաարդյունավետն է պասիվ շուկայում (թափուր հողամասերի վաճառքի վերաբերյալ տվյալներ չկան)՝ հաշվի առնելով նախնական տեղեկատվության բնութագրերը և ցանկալի արժեքի ստացման մոդելը։ Հողամասի արժեքը ընդհանուր տեսարանորոշվում է բանաձևով

որտեղ Cz, - հողի արժեքը,

Գ - օբյեկտի արժեքը,

Su-ն բարելավումների արժեքն է:

Մնացորդային մեթոդհիմնված ֆիզիկական բաղադրիչների ներդրումային խմբի տեխնիկայի վրա: Մեթոդը կիրառվում է կառուցապատված և ոչ կառուցապատված հողամասերի գնահատման համար, եթե առկա է գնահատված հողամասը եկամուտ ստեղծող բարելավումներով կառուցելու հնարավորություն: Հողամասի արժեքը որոշվում է հողի հետ կապված եկամտի մասի կապիտալացման արդյունքում։

Հողամասի արժեքը որոշելու համար անհրաժեշտ է իմանալ շենքի արժեքը, ամբողջ գույքի զուտ գործառնական եկամուտը, հողի և շենքերի կապիտալացման գործակիցները:

Հողի մնացորդային մեթոդի հիմնական քայլերն են.

1) ամբողջ գույքի զուտ գործառնական եկամուտը որոշվում է շուկայական վարձավճարի և գնահատված գործառնական ծախսերի հիման վրա.

2) որոշվում է կառույցի (շենքի) հետ կապված զուտ գործառնական եկամուտը.

3) հողամասին վերագրվող զուտ գործառնական եկամուտը կապիտալացվում է արժեքի ցուցիչում՝ հողամասի կապիտալացման դրույքաչափով:

Անբավարար տնտեսական կայունության պայմաններում եկամուտները դժվար է կանխատեսել։

Հողամասի մեթոդ(զարգացման մոտեցում) օգտագործվում է առանձին հողամասերի ստորաբաժանման համար հարմար հողերը գնահատելու համար: Բաղկացած է հետևյալ քայլերից.

- առանձին հողամասերի չափի և քանակի որոշում.

– Զարգացած տարածքների արժեքի հաշվարկ՝ օգտագործելով վաճառքի համադրելի համեմատության մեթոդը.

– ծախսերի և զարգացման ժամանակացույցի, վաճառքի ակնկալվող ժամկետի և բիզնեսի ողջամիտ շահույթի հաշվարկ.

– հանելով զարգացման բոլոր ծախսերը և բիզնեսի շահույթը կայքերի ընդհանուր վաճառքի գնից՝ որոշելու համար զուտ եկամուտներԱնշարժ գույքի վաճառքից՝ անհատական ​​հողամասերի մշակման և վաճառքի ավարտից հետո.

- զեղչման դրույքի ընտրություն, որն արտացոլում է ակնկալվող զարգացման և վաճառքի ժամանակաշրջանի հետ կապված ռիսկը:

Հողի զարգացման ծախսերը սովորաբար ներառում են.

- հողամասերի տեղադրման, մաքրման և պլանավորման արժեքը.

- ճանապարհների, մայթերի, ինժեներական ցանցերի, ջրահեռացման կառուցման ծախսեր.

- հարկեր, ապահովագրություն, ինժեներների վճարներ.

- շուկայավարման ծախսեր;

- կապալառուի շահույթը և վերադիր ծախսերը և այլն:

Ընդհանուր առմամբ, հողամասերի շուկայական արժեքի մոդելավորումն իրականացվում է որոշակի հողամաս զբաղեցնելու իրավունքի համար տարբեր «ռացիոնալ» հողօգտագործողների մրցակցության մեջ դինամիկ հավասարակշռության հասնելու ենթադրությամբ։ Երբ վճարունակ պահանջարկի և առաջարկի մնացորդը նմանակված հողի շուկայում սահմանափակ առաջարկով, որոշվում է տարածքի առավել արդյունավետ օգտագործման հարցը որպես անվճար և հաշվի առնելով առկա զարգացումը: Տարբեր տեսակի հողօգտագործման համար վարձակալական եկամուտների մոդելավորումը հիմնված է գտնվելու վայրի և գերակշռող գների (վաճառք և վարձակալություն) վարձակալության ազդեցության ձևավորման ձևերի վրա: Հաշվի առնելով քաղաքի փողոցների և ճանապարհային ցանցի ճակատային մասի երկայնքով և ներեռամսյակային տարածքներում գտնվող տեղամասերի ծախսերի ցուցիչների զգալի տարբերությունը, այդ տեղամասերը ենթակա են պարտադիր բաժանման գնահատման ընթացքում: Առավել արդյունավետ օգտագործման սկզբունքի իրականացումը տեղի է ունենում շուկայի տարբեր ֆունկցիոնալ հատվածների միջև անշարժ գույքի օգտագործման համար մրցակցության պայմաններում՝ հաշվի առնելով պահանջարկի ծավալի իրական սահմանափակումները և տարածքի հնարավոր բազմաֆունկցիոնալությունը, ինչի արդյունքում յուրաքանչյուր տեղամասում ձևավորվում է հողօգտագործողների մի շարք:

2.8. Անշարժ գույքի գնահատման հաշվետվություն

Գնահատման հաշվետվություն- Սա գրավոր փաստաթուղթ, որը համապատասխանում է մասնագիտական ​​էթիկայի բոլոր պահանջներին՝ հստակ և մատչելի կերպով արտացոլելով գնահատման գործընթացի ընթացքը և պարունակելով գնահատողի կողմից օգտագործված նախնական տվյալները, դրանց վերլուծությունը, եզրակացությունները և վերջնական արժեքը։ Գնահատման հաշվետվության հավելվածը պարունակում է բոլոր լուսանկարները, էսքիզները և քարտեզները, որոնք ներառված չեն հաշվետվության հիմնական բաժիններում: Երբեմն հավելվածը ներառում է տերմինների բառարան:

Զեկույցը, բացի սահմանափակող պայմաններից, կարող է նշել ենթադրություններ -գնահատողի կողմից գնահատման գործընթացում արված հայտարարությունները՝ հիմնվելով նրա մասնագիտական ​​կարծիքի վրա, սակայն փաստացի տվյալներով չհիմնավորված:

Հաշվի առեք գնահատման հաշվետվության բովանդակության և գույքի գնահատման դեպքի ուսումնասիրության հիմնական պահանջները:

Գնահատման օբյեկտի գնահատման հաշվետվությունը պետք է կազմվի գրավոր և ժամանակին հանձնվի պատվիրատուին: Զեկույցը չպետք է լինի երկիմաստ կամ ապակողմնորոշող: Եթե ​​որոշվում է ոչ շուկայական արժեքը, այլ արժեքի այլ տեսակներ, ապա պետք է նշվեն գնահատման արդյունքը հաստատելու չափանիշները և գնահատման օբյեկտի շուկայական արժեքը որոշելու հնարավորությունից շեղման պատճառները:

Համաձայն Արվեստի. «Ռուսաստանի Դաշնությունում գնահատման գործունեության մասին» օրենքի 11-րդ հոդվածի գնահատման հաշվետվության մեջ նշվում է.

– հաշվետվության կազմման ամսաթիվը և հերթական համարը.

- գնահատողի կողմից գնահատման օբյեկտը գնահատելու հիմքը.

– իրավաբանական հասցեգնահատողին և գնահատման գործունեություն իրականացնելու համար իրեն տրված լիցենզիայի մասին տեղեկատվություն այս տեսակըսեփականություն;

- գնահատման առարկայի ճշգրիտ նկարագրությունը, իսկ իրավաբանական անձին պատկանող գնահատման առարկայի հետ կապված՝ մանրամասներ. իրավաբանական անձև առարկայական գույքի հաշվեկշռային արժեքը.

– որոշելու գնահատման չափանիշները համապատասխան տեսակգնահատման օբյեկտի արժեքը, գնահատման օբյեկտի գնահատման մեջ դրանց օգտագործման հիմնավորումը, գնահատման օբյեկտի գնահատման ժամանակ օգտագործված տվյալների ցանկը` նշելով դրանց ստացման աղբյուրները, ինչպես նաև գնահատման օբյեկտի գնահատման ժամանակ արված ենթադրությունները.

- գնահատման օբյեկտի արժեքի և դրա վերջնական արժեքի որոշման հաջորդականությունը, ինչպես նաև ստացված արդյունքի կիրառման սահմանափակումներն ու սահմանները.

- գնահատման օբյեկտի արժեքի որոշման ամսաթիվը.

- գնահատողի կողմից օգտագործվող փաստաթղթերի ցանկը, որոնք սահմանում են գնահատման օբյեկտի քանակական և որակական բնութագրերը.

Զեկույցը կարող է պարունակել նաև այլ տեղեկություններ, որոնք, գնահատողի կարծիքով, շատ կարևոր են գնահատման որոշակի օբյեկտի արժեքը հաշվարկելու նրա կողմից օգտագործված մեթոդի ամբողջականության համար:

Հաշվետվությունը ստորագրվում է անձամբ գնահատողի կողմից և վավերացված կնիքով:

Հաշվետվությամբ սահմանված շուկայական արժեքի կամ գնահատման օբյեկտի այլ արժեքի հավաստիության վերաբերյալ վեճերի առկայության դեպքում այդ վեճը ենթակա է դատարանի քննարկմանը:

Գնահատման հաշվետվության կառուցվածքը

Ուղեկցող նամակ.

1. Ընդհանուր տեղեկություններ.

1.1. Հիմնական փաստեր և եզրակացություններ.

1.2. Գնահատման նպատակը.

1.3. Գնահատված իրավունքները.

1.4. Գնահատման որակի վկայական.

1.5. Գնահատողի որակավորում.

1.6. Ենթադրություններ և սահմանափակող պայմաններ.

2. Օգտագործված տերմինաբանություն և գնահատման գործընթաց:

3. Գնահատման օբյեկտի և դրա միջավայրի վերլուծություն:

3.1. Հողամասի նկարագրությունը.

3.2. Բարելավումների նկարագրություն.

3.3. ընդհանուր բնութագրերըշրջան։

3.4. Քաղաքի անշարժ գույքի շուկայի վերլուծություն.

4. Գնահատման օբյեկտի լավագույն և արդյունավետ օգտագործման վերլուծություն (NNEI):

4.1. Հողամասի NNEI վերլուծություն որպես անվճար:

4.2. Հողամասի NNEI վերլուծություն առկա բարելավումներով:

5. Գնահատման օբյեկտի արժեքի որոշում.

5.1. Հողի արժեքի որոշում.

5.2. Բարելավման արժեքի որոշում.

- ծախսատար մոտեցում

- համեմատական ​​մոտեցում

- Եկամուտային մոտեցում.

6. Արդյունքները համապատասխանեցնել վերջնական ծախսերի գնահատմանը: