Համեմատության միավորների արժեքների ուղղում օբյեկտների-անալոգների համար համեմատության յուրաքանչյուր տարրի համար: Ճշգրտման սանդղակի ներածություն և հիմնավորում

Բնակարանի արժեքի հաշվարկման մեթոդներլայնորեն լուսաբանված և տեսականորեն զարգացած, ինչի մասին վկայում է հսկայական գրականությունը և ուղեցույցներփոխարժեքով:
Դրան նպաստում է անշարժ գույքի զարգացած շուկան։ Ընդ որում, առաջարկների թիվը հավասարապես բազմազան է թե՛ առաջնային, թե՛ ներսում երկրորդային շուկաբնակարանային.

Գործող օրենսդրությունը և գնահատման դաշնային ստանդարտները պահանջում են գնահատման երեք հիմնական մոտեցումների օգտագործում՝ համեմատական, ծախսերի և եկամտի մոտեցումներ: Սակայն անշարժ գույքի գնահատման դեպքում, որը բնակարան է, ծախսերի և եկամտի մոտեցումները քիչ են օգուտ տալիս: Դասարան շուկայական արժեքըբնակարաններ իրականացվում է համեմատական ​​մոտեցման կիրառմամբ։ Ալգորիթմը հետևյալն է՝ ընտրվում են անշարժ գույքի 7-10 անալոգներ, որոնք հիմնական բնութագրերով համապատասխանում են գնահատման օբյեկտին։ Գնահատման օբյեկտից անհամապատասխանության կամ տարբերությունների դեպքում ներդրվում են ուղղիչ գործոններ: Ինչպես ցույց է տալիս պրակտիկան, հիմնական ճշգրտումները հետևյալն են.

• Դեպի օբյեկտի գտնվելու վայրը
• Ֆիզիկական բնութագրերի ուղղում (հարթ տարածք, օգտագործելի ընդհանուր մակերեսի հարաբերակցությունը, կահույքի առկայությունը, հարդարման տեսակը, խոհանոցի չափը, լոգարանի տեսակը, տան բնակարանի հատակը, պատշգամբ/լոջա)
• Կայանատեղի առկայությունը և տեսակը

Հետագայում համապատասխան ճշգրտումներ կիրառելուց հետո միջին շուկայական արժեքը 1քմ. բնակարաններ. Ընդ որում, հարկ է նշել, որ տարբերություն կա «շուկայական արժեք» և «վաճառքի գին» հասկացությունների միջև։ Գնահատողը որոշում է օբյեկտի շուկայական արժեքը, որը հասկացվում է որպես «ամենահավանական գին, որով գնահատման օբյեկտը կարող է օտարվել մրցակցային միջավայրում բաց շուկայում գնահատման ամսաթվին»: դաշնային ստանդարտգնահատում թիվ 2 Գնահատման նպատակը և արժեքի տեսակները). Սա նշանակում է, որ գործարքների բոլոր մասնակիցները տեղյակ են պայմաններին և ազատ են իրենց որոշումներում: Շուկայական արժեքը Գնահատողի ուսումնասիրության և հաշվարկների առարկա է: Վաճառքի գինը, մյուս կողմից, կարող է թելադրվել գործոններով, որոնք չեն մտնում այս սահմանափակումների տակ, ինչը հիմնովին տարբերակում է այս սահմանումների տնտեսական իմաստը:

Այս տարբերությունն ակնհայտ է բնակարանի բաժնեմասի գնահատման օրինակում։ Մինչդեռ նման գնահատականի անհրաժեշտությունը համոզված է մեծ թվովքաղաքացիներ. սա ժառանգության մուտքն է, որը երբեմն բնակարանի մաս է կազմում, և գույքի բաժանման դատական ​​ընթացակարգերը, օրինակ՝ ամուսնալուծության և, ի վերջո, համապատասխան բաժնետոմսերի առքուվաճառքի գործարքները: բնակարանի.

Գնահատման պրակտիկայում մասնագետների մեջ չկա մեկ տեսակետ։ Հիմնական քննարկումն առաջանում է ճշգրտումներ, զեղչեր կիրառելու անհրաժեշտության շուրջ 1քմ. բաժնեմասը բնակարանի համեմատ 1քմ. բնակարաններ որպես մեկ անշարժ գույք. Այս շփոթությանը նպաստում է նաև բնակարանի բաժնետոմսերի առքուվաճառքի գործարքների լիարժեք շուկայի բացակայությունը։

Առաջին հերթին անհրաժեշտ է հստակ պատկերացում կազմել այն համատեքստի և իրավական նրբությունների մասին, որոնցում առաջանում է գնահատման անհրաժեշտություն: Առաջին բանը, որ պետք է որոշվի, այն է, թե որն է բնակարանի գնահատված մասնաբաժինը, արդյոք այն կարելի է հատկացնել բնօրինակով, սենյակի տեսքով: Եթե ​​պատասխանը դրական է, ապա այստեղ գործում են մասնաբաժինը որպես առանձին սենյակ, սենյակ գնահատելու դասական մեթոդները։
Բնակարանում բաժնեմասի ձեռքբերումը կապված է մի շարք դժվարությունների հետ, ինչը պարտավորեցնում է նվազեցնել ծախսերը քառակուսի մետրԲնակարանի մասնաբաժինը գնահատելիս, սակայն, պետք է նշել, որ այդ խնդիրներն ու անհարմարությունները դժվար է թարգմանել դրամական արտահայտությամբ։

Յուրաքանչյուր համասեփականատեր ունի հավասար իրավունքներ իրեն հատկացված բնակարանի բաժնեմասի նկատմամբ: Երբ բնակարանի բաժնետոմսի գնահատումը բարձրացնում է մեկ քառակուսի մետրի գինը՝ համեմատած ամբողջ բնակարանի մեկ քառակուսի մետրի գնի հետ, Գնահատողը համասեփականատերերին դնում է փոքր-ինչ անհավասար վիճակում, քանի որ գնորդը պետք է ավելի շատ վճարի սեփականության համար։ ամբողջ բնակարանի, քան բաց շուկայում նմանատիպ բնակարան ձեռք բերելու դեպքում: Եթե ​​բնակարանի բաժնեմասի գնահատումը նվազեցնում է մեկ քառակուսի մետրի արժեքը՝ համեմատած ամբողջ բնակարանի մեկ քառակուսի մետրի արժեքի հետ, ապա վաճառող կողմը հնարավորություն չունի հասույթի դիմաց համարժեք գույք ձեռք բերել։

Այս դեպքում պետք է ելնել համապատասխան բաժնեմասով գործարքի էությունից։ Օրինակ՝ բնակարանի մնացած մասնաբաժինը այլ սեփականատերերից գնելու դեպքում բաժնետոմսի արժեքը կարող է աճել, քանի որ. Այս իրավիճակում գնվում է բնակարանի մի մասը, որն ապահովում է սեփականության միասնությունը, այսինքն. կա սիներգետիկ ազդեցություն, այսինքն. գնել ավելին, քան բնակարանի մի մասը: Երբ խոսքը գնում է երրորդ կողմերի բաժնետոմս գնելու մասին, ապա, թերեւս, նվազման ճշգրտումների կիրառումը:

Բայց ոչ բնակարանի մասնաբաժնի միավորի տարածքի արժեքի աճը, ոչ էլ ամբողջ բնակարանի մեկ միավորի արժեքի հետ կապված նվազումը հնարավոր չէ ճշգրիտ հաշվարկել, այլ կարելի է միայն ենթադրել: Նշենք, որ գործարքի գինը կարող է զգալիորեն տարբերվել բնակարանի բաժնեմասի շուկայական արժեքից։
Այսպիսով, Գնահատողները պետք է օգտագործեն 1քմ. բաժնեմաս բնակարանի համապատասխան արժեքով 1քմ. բնակարաններ, որպես ամբողջություն, ենթակա արվեստի. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250 «Գնման նախապատվության իրավունք», որը ասվում է հետևյալ կերպ. «իրավունքում բաժնեմաս վաճառելիս ընդհանուր սեփականությունօտարին, բաժնետիրական մյուս մասնակիցներն ունեն նախապատվության իրավունք՝ գնելու վաճառվող բաժնետոմսը այն գնով, որով այն վաճառվում է, և այլ հավասար պայմաններով, բացառությամբ հրապարակային աճուրդով վաճառքի, ինչը նշանակում է, որ բնակարանի համասեփականատերերին արտոնյալ ռեժիմով այդ բաժնեմասը ձեռք բերելու իրավունքը տրամադրելու իրավական ընթացակարգը պարտադիր է։

«Եվրասիա սերվիս» ՍՊԸ-ի գնահատման վարչության պետ,
SRO ROO-ի լիիրավ անդամ (գրանցման համար 0003083)

Բնակարանների գնահատման հաշվետվություններ պատրաստելիս մեր ընկերության մասնագետները օգտագործում են տարբեր մեթոդներև մոտենում է. Համեմատական ​​մոտեցման մեթոդների օգտագործումը ամբողջական չէ առանց գնահատվող օբյեկտի արժեքը որոշելու ճշգրտումների կիրառման:

Ճշգրտումների (փոփոխումների) կիրառումը կախված է գնահատվող գույքի բազմաթիվ բնութագրերից (վաճառքի ամսաթիվ, աճուրդ և պայմաններ. ապագա գործարք, օբյեկտի սեփականության իրավունքի օրինական գրանցում և սեփականության, գտնվելու վայրի և կանգառներից հեռավորության սահմանափակումների առկայություն կամ բացակայություն հանրային տրանսպորտ, հատակ, տան տեսակ, ինտերիերի հարդարում, ընդհանուր մակերեսի հարաբերակցությունը բնակելի և խոհանոցի տարածքին բնակարանում, առանձին կամ ընդհանուր սանհանգույցի առկայություն, պատշգամբների կամ լոջաների առկայություն, տեսարան պատուհաններից։ բնակարանի` դեպի փողոցի արտաքին մաս կամ դեպի բակ):

Իհարկե, բոլոր ճշգրտումները պահանջում են պատշաճ հիմնավորում և բացատրություն: Հետևաբար, ստորև մենք կփորձենք ի մի բերել և հիմնավորել այս կամ այն ​​ճշգրտման (փոփոխման) չափը օբյեկտի շուկայական արժեքը գնահատելիս և որոշելիս:

1. Ճշգրտում սակարկության համար

Ներկա պահին շուկայում առկա իրավիճակի ուսումնասիրության ժամանակ, ինչպես նաև բազմաթիվ օբյեկտների գնահատման փորձի հիման վրա, սակարկությունների համար ճշգրտման արժեքը 7% է: Հազվագյուտ դեպքերում գործարքի գինը և առաջարկի գինը նույնն են: Խնդրում ենք նկատի ունենալ, որ սակարկությունների համար ճշգրտումներ կատարելիս հաշվի է առնվում կնքվող գործարքի և գործող առաջարկի գնի տարբերությունը: Ինչպե՞ս է բացահայտվում այս տարբերությունը: Փոխադարձ գնային բանակցությունների ընթացքում, այսինքն. առևտրի գործընթացում: Նախնական գինը շատ դեպքերում շատ ավելի բարձր է, քան օբյեկտի իրական արժեքը: Այս հավելավճարը, մեր հաշվարկներով, վերը նշված 7 տոկոսն է։

2. Վաճառքի ամսաթվի (առաջարկների) ճշգրտում.

Շատ դեպքերում գնահատման օբյեկտի վաճառքի օրվանից որոշակի ժամանակ է անցել (օրինակ՝ մեկ ամսից ավելի), համապատասխանաբար, շուկայում տեղի են ունեցել փոփոխություններ, որոնք ազդել են առաջին հերթին գների մակարդակի վրա։ Վաճառքի ամսաթվի ճշգրտումը հաշվի է առնում այս փոփոխությունները, մասնավորապես, այն ժամանակահատվածը, որը տեղի է ունեցել մինչև վաճառքի գնի վերաբերյալ տեղեկատվության հրապարակումը:

Վաճառքի ամսաթվին ճշգրտում կատարելը նշանակում է, որ շուկայում գների աճի փոփոխությունները հաշվի են առնվել և հաշվի են առնվել։ Այս կետը շատ կարևոր է հաշվի առնել գնահատելիս և ճշգրտումներ կատարելիս:

3. Գործարքի պայմանների ճշգրտում

Օբյեկտը գնահատելիս, որի առնչությամբ սուբյեկտները մտադիր են գործարք կնքել, հաշվի են առնվում նաև բուն գործարքի պայմանները։ Այն դեպքում, երբ գնահատման օբյեկտը զերծ է երրորդ անձանց իրավունքներից (օրինակ, բնակարանում ոչ ոք գրանցված չէ), այսինքն. անվճար ինչպես օրինական, այնպես էլ ֆիզիկապես, այնուհետև կիրառվում է գործարքի պայմանների ճշգրտում՝ 10%-ով ավելի թանկ: Սա միջինփոփոխությունները։ Պարզաբանելու համար բերենք մի օրինակ՝ եթե անհրաժեշտ է գնահատել վաճառվող բնակարանը միաժամանակյա գնումով (փոխանակմամբ), ապա բնակարանի արժեքը նշված ճշգրտման չափով պակաս կլինի։ Դրա հիմնավորումը ժամանակի վատնումն է փոխանակման տարբերակ փնտրելու համար, որը կբավարարի գործարքի երկու կողմերի ցանկությունները:

4. Սեփականության ճշգրտում

Շատ գործոններ ազդում են օբյեկտի արժեքի վրա: Միաժամանակ անհրաժեշտ է հաշվի առնել այն պարամետրերը, որոնք նվազեցնում են դրա արժեքը։ Սեփականության ճշգրտումը վերաբերում է սեփականության առկայության դեպքում օբյեկտի գնի տարբերությանը, որը տրված է իրավական նորմերին և պահանջներին համապատասխան:

Եթե ​​չկատարվի պետական ​​գրանցումսեփականության իրավունքը գնահատման օբյեկտի նկատմամբ, ապա ճշգրտումը կազմում է 5-10% արժեքի նվազման համար։ Նմանատիպ փոփոխությունը կիրառվում է, եթե առկա են սեփականության կամ այլ ծանրաբեռնվածության տարբեր սահմանափակումներ: Նման դեպքերում օբյեկտի արժեքը նվազում է, և, համապատասխանաբար, գործարքի գինը նվազում է:

5. Տեղադրության ճշգրտում

Գտնվելու վայրը գնահատվող գույքի ամենատարածված և կարևոր բնութագրիչներից մեկն է` առկա պայմաններում բնակարանի արժեքը որոշելու համար. շուկայական հարաբերություններ. Տեղորոշման ուղղման անհրաժեշտությունը առաջանում է, երբ օբյեկտի գտնվելու վայրը տարբերվում է նմանատիպ օբյեկտներից: Եթե ​​բնակարանը հեռու է մետրոյի կայարանից կամ հասարակական տրանսպորտի այլ կանգառներից, ապա դա ուղղակիորեն ազդում է դրա արժեքի վրա: Եվ հակառակը, բնակարանի մոտ լինելը տրամվայի, տրոլեյբուսների, ավտոբուսների, մետրոյի կայարանների կանգառներին թանկացնում է բնակարանը։

Կարգավորումը կազմում է մինչև 15%, եթե բնակարանը (գնահատման օբյեկտը) հեռու է ավտոբուսի (տրոլեյբուսի, տրամվայի) կանգառից կամ մետրոյի կայարանից բնակարան հասնելու համար անհրաժեշտ է օգտվել. վերգետնյա տրանսպորտ, սա նվազեցնում է դրա գինը։ Ավելին, հասարակական տրանսպորտի կայանից մինչև բնակարան յուրաքանչյուր 200 մետրը, մասնավորապես, յուրաքանչյուր երկու րոպեն մեկ, որը դուք պետք է քայլեք տուն հասնելու համար, նույնպես ազդում է դրա գնի 1%-ով նվազման վրա (յուրաքանչյուր 200 մետրի համար):

6. Հարմարեցում մեկ հարկում

Բնակարանը գնահատելիս հաշվի է առնվում այն ​​հատակը, որի վրա այն գտնվում է։ Արժեքի վրա ազդող գործոնն այն է, թե որ հարկում է գտնվում բնակարանը՝ առաջին հարկում, վերևում, թե դրանց միջև: Եթե ​​հատակն առաջինն է, ապա դա ենթադրում է խոնավություն և օդի ցածր ջերմաստիճան բնակարանում, և, որպես կանոն, առաջին հարկի բնակարաններում բնական ցերեկային լույսը բավարար չէ տան շուրջը տնկված ծառերի կամ թփերի պատճառով: Ինչ վերաբերում է վերջին հարկին, ապա ամռանը մեծ է տանիքի արտահոսքի և պատուհանների ուժեղ տաքացման հավանականությունը։ Ջրի ճնշման խնդիր կա նաև վերին հարկի պատճառով։ Հետևաբար, ավելի բարձր հարկերի բնակարաններն ավելի թանկ կարժենան, քան ցածր հարկերում գտնվող բնակարանները:

Մեկ հարկի ճշգրտումը 15% է առաջին հարկի համար և 10% վերջինի համար:

7. Հարդարման որակի դասի ճշգրտում

Վերանորոգման և որակյալ հարդարման աշխատանքներն ամենաուղիղ կերպով ազդում են բնակարանի արժեքի վրա: Անթերի և որակյալ ավարտվածքները թանկացնում են գինը 10%-ով։

Հարդարման որակի դասի ճշգրտումը հաշվարկվում է նմանատիպ բնակարանի անալոգիայով:

Հարդարման չորս տեսակ կա.

1. առանց հարդարման - չկան ներքին դռներ, պատուհանները, պատերը, հատակը և առաստաղը բացված չեն ավարտական ​​աշխատանք. Սա նոր շինություն է, որը որոշակի վերանորոգման կարիք ունի:
2. պարզ ձևավորում՝ բնակարանի պատերը և առաստաղները սպիտակապատված են կամ պաստառապատված, հատակը՝ սալիկապատ, լինոլեում կամ մանրահատակ, սանհանգույցը և խոհանոցը հագեցած են սանտեխնիկայով։
3. բարելավված հարդարում - պատերը և առաստաղը պատված են ակրիլային ներկով կամ պաստառով, հատակը սալիկապատված է, լինոլեում կամ մանրահատակ, սանհանգույցը և խոհանոցը հագեցած են բարձրորակ սանտեխնիկայով։
4. բարձրորակ հարդարում-բնակարանը վերանորոգված է բարձր չափանիշներով` օգտագործելով ժամանակակից շինարարական տեխնոլոգիաներ և բարձրորակ նյութեր: Առկա մակերեսները հիանալի հարթեցված են, բնակարանը ապահովված է նորագույն էլեկտրալարերով և սանտեխնիկայով։ Վերածրագրավորումը թույլատրվում է անհատական ​​նախագիծօգտագործելով բարդ կոմպոզիտային կոնֆիգուրացիայի կառուցվածքներ:

8. Ճշգրտում տան տեսակի համար

Բնակարանի շուկայական արժեքը որոշելիս գնահատման գործընթացը հաշվի է առնում օբյեկտի այնպիսի բնութագրերը, ինչպիսիք են շենքի տեսակը, որտեղ գտնվում է այս բնակարանը: Ելնելով ընդհանուր գնահատման պրակտիկայից և մեր փորձից, մասնավորապես, բլոկային կամ պանելային տիպի տանը տեղակայված գնահատման օբյեկտը 10-15%-ով ավելի էժան է։

Բայց նման փոփոխությունը չի կիրառվում, եթե բնակարանը գտնվում է աղյուսով կամ աղյուսով մոնոլիտ շենքում: Միաժամանակ համեմատվում են նմանատիպ բնակարանները, որոնք բոլոր մյուս առումներով, բացառությամբ տան տեսակի, ունեն նմանատիպ բնութագրեր։ Ինչպես երևում է կիրառական ճշգրտման էությունից, ավելի ժամանակակից և էկոլոգիապես մաքուր նյութերը բարձրացնում են գնահատված օբյեկտի արժեքը:

9. Ընդհանուր մակերեսի, բնակելի և խոհանոցի տարածքի ճշգրտում։

Բնակարանը գնահատելիս հաշվի է առնվում այն ​​փաստը, որ օբյեկտի մեծ տարածքը նվազեցնում է մեկ քառակուսի մետրի արժեքը: Եվ կենսատարածքև խոհանոցի տարածքը նույնպես կարևոր դեր է խաղում ճշգրտումը կիրառելու գործում: Այսպիսով, այն բնակարանները, որոնցում բնակելի և խոհանոցի տարածքն ավելի մեծ է, ավելի շատ են բարձր արժեքքան իրենց գործընկերներն ավելի փոքր բնակելի և խոհանոցային տարածքով:

Բնակարանը գնահատելիս կիրառվում է տարածքի հետևյալ ճշգրտումը` յուրաքանչյուր 5քմ. նվազեցնել մեկ քառակուսի մետրի արժեքը 1%-ով։ Նմանատիպ բնակարանի հետ համեմատելիս, որը տարբերվում է միայն տարածքով, գնահատողները կիրառում են այս ճշգրտումը:

Բացի այդ, հաճախ փոփոխություն է կատարվում՝ կախված խոհանոցի տարածքից, քանի որ. դրա չափը ազդում է բնակարանների շուկայում բնակարանի ընդհանուր արժեքի վրա: Ճշգրտումը կիրառվում է 0,5% դրույքաչափով 1քմ-ի տարբերության համար։ խոհանոցներ.

10. Կարգավորում պատուհաններից տեսարանի համար

Պատուհանից տեսարանը շատ դեպքերում մեծապես ազդում է բնակարանի արժեքի վրա։ Սա բացատրվում է պարզ. գործարք կնքելիս և բնակարան ձեռք բերելիս նոր սեփականատերերը ստանում են ոչ միայն պատուհանից տեսարան, այլ էկոլոգիական հատկանիշ: Բնակարանները, որոնք տեղադրված են պատուհաններով փողոցի արտաքին մասում, ճանապարհների կամ մայրուղիների վրա, զգալիորեն ավելի էժան են, քան այն բնակարանները, որոնց պատուհանները նայում են դեպի բակ: Բայց ամենաթանկը լինելու են այն բնակարանները, որոնք պատուհաններ ունեն երկու կողմից՝ և՛ փողոցում, և՛ բակում։ Ընդհանուր առմամբ, պատուհաններից դիտման ճշգրտումը գնահատման օբյեկտի արժեքի 10-15% է:

11. Պատշգամբի / լոջայի առկայության ճշգրտում

Բնակարանի շուկայական արժեքը որոշելու էական գործոն է դրանում պատշգամբի և (կամ) լոջայի առկայությունը։ Բացի այդ, կարող են լինել մի քանի պատշգամբներ (և/կամ լոջաներ), և դա բարձրացնում է օբյեկտի գինը: Եթե ​​բնակարանն ունի պատշգամբ (և/կամ) լոջա, ապա դա ընդունվում է որպես դրական հատկանիշ և համարվում է բարելավում։ Այս պարամետրը հաշվի է առնվում գրեթե ցանկացած բնակարան գնահատելիս: Ուղղման (ճշգրտման) չափը 0-ից 5% է: Ինչպես տեսնում եք, ուղղման ստորին և վերին շեմերի միջև եղած բացը շատ նշանակալի է և կիրառվում է յուրաքանչյուր դեպքում առանձին, բայց անալոգային բնակարանի համեմատությամբ:

12. Կարգավորում լոգարանի համար

Բնակարանի շուկայական արժեքը գնահատելիս և որոշելիս. Հատուկ ուշադրությունտրվում է նաև սանհանգույցի հատակագծին բնակարանում։ Բացի վերը նշվածից, որոշ դեպքերում հաշվի է առնվում նաև սանհանգույցների քանակը (միշտ չէ, որ բնակարանում կա միայն մեկ սանհանգույց)։ Բնակարանը, որտեղ զուգարանը առանձնացված է լոգարանից, պահանջում է ավելի բարձր արժեք, քան նմանատիպ նկարագրական բնութագրերով, բայց ընդհանուր սանհանգույցով բնակարանը: Այս դեպքում ճշգրտումը գնահատված օբյեկտի արժեքի միջինը 5% է:

13. Բնակարանում բաժնեմասի իրացվելիության ճշգրտում

Հաճախ լինում են դեպքեր, երբ գնահատում է պահանջվում ոչ թե բնակարանի, այլ դրա մասի, այսինքն. բաժնետոմսեր. Ընդ որում, ճշգրտումները անխուսափելի են, քանի որ Բնակարանի բաժնետոմսի շուկայական արժեքը ազդում է բազմաթիվ գործոնների վրա.

Միևնույն ժամանակ, հաշվի են առնվում բոլոր այն պարամետրերը, որոնք հաշվի կառնվեին բնակարանն ամբողջությամբ, և ոչ միայն դրա մասնաբաժինը գնահատելիս։ Եվ նաև, պետք է հաշվի առնել այն փաստը, որ բնակարանում բաժնեմասը վաճառելը կամ գնելը շատ ավելի դժվար է, քան բնակարանը որպես անկախ ամուր առարկա: Այս կետը նույնպես ազդում է բաժնետոմսի արժեքի որոշման վրա։

Բնակարանում բաժնեմասի իրացվելիության ճշգրտումը կիրառելիս այն տատանվում է 10-ից 40%: Սա բավականին մեծ բաց է ստորին և վերին շեմի միջև, այնպես որ դուք պետք է հաշվի առնեք հատկացված բաժնեմասի բնութագրերը, ինչպես նաև ամբողջ բնակարանի բնութագրերը:

Երբ կիրառվում է այս մոտեցումըվերլուծում է անշարժ գույքի որոշակի եկամուտ ստեղծելու ունակությունը, որը սովորաբար արտահայտվում է շահագործումից (վարձույթից) և վաճառքից ստացված եկամուտների տեսքով:

Շահութաբեր անշարժ գույքի արժեքը գնահատելու համար օգտագործվում են կապիտալացման և զեղչման մեթոդներ:

Զեղչի մեթոդօգտագործվում է ժամանակի ընթացքում բաշխված եկամտի և ծախսերի հոսքը մեկ պահի հասցնելու համար ներկա արժեքըդրամական միջոցների հոսքը որպես եկամուտ ստեղծող Գնահատման օբյեկտի արժեք: Զեղչի մեթոդ դրամական հոսքերբխում է այն փաստից, որ պոտենցիալ ներդրողը չի վճարի անշարժ գույքի համար այս գույքից ապագա եկամտի ներկա արժեքից ավելի մեծ գումար, և սեփականատերը չի վաճառի գույքը այս գույքից ապագա եկամտի ներկա արժեքից ցածր գնով: . Արդյունքում վաճառողը և գնորդը պայմանավորվում են շուկայական գնի շուրջ, որը համապատասխանում է ապագա եկամտի գումարի ներկա արժեքին:

Ուղղակի կապիտալացման մեթոդթույլ է տալիս գնահատման կամ հեռանկարային պահին եկամտի և կապիտալիզացիայի մակարդակի տվյալների հիման վրա եզրակացություն անել Գույքի արժեքի վերաբերյալ: Շահույթի կապիտալացման մեթոդը բխում է նրանից, որ գույքի (գնահատման օբյեկտի) արժեքը հավասար է ապագայի ընթացիկ արժեքին. կանխիկ եկամուտ, որը կբերի այս հատկությունը և արտահայտվում է 4-րդ բանաձևով.

կապիտալացման մեթոդը մեծ մասըօգտագործվում է անշարժ գույքի գնահատման ժամանակ, որը երկար ժամանակահատվածում բերում է մոտավորապես նույն քանակությամբ շահույթ կամ շահույթի աճի տեմպերը հաստատուն են։ Մեթոդն ավելի հաճախ օգտագործվում է անշարժ գույքի, քան բիզնեսի գնահատման ժամանակ և երկարաժամկետ կանխատեսումներ չի պահանջում:

Բնակարանի արժեքը ուղղակի կապիտալիզացիայի մեթոդով գնահատելու համար անհրաժեշտ է որոշել կապիտալացման գործակիցը շուկայական տվյալների հիման վրա, որն արտացոլում է փոխհարաբերությունները. տարեկան եկամուտիսկ բնակարանի գինը։ Օգտագործելով մեթոդ համեմատական ​​վերլուծությունԱյդպիսի օբյեկտների վաճառքից, հայտնի հայտարարագրված վաճառքի գնով և գնահատված պոտենցիալ համախառն եկամտով, որոշվում է կապիտալացման գնահատված դրույքաչափը (կապիտալացման գործակիցը):

Անալոգների մասին օգտագործված տեղեկատվությունը ներկայացված է աղյուսակում: 10. Համեմատության համար ընտրվել են պանելային տներում նմանատիպ տարածքի 3 սենյականոց բնակարաններ։

Աղյուսակ 10

Պոտենցիալ համախառն եկամուտը հաշվարկվում է վարձակալության շուկայական դրույքաչափով, որն ամենաներկայացուցիչն է սովորական հասակակիցների համար: Կապիտալիզացիայի հարաբերակցությունը որոշվում է յուրաքանչյուր անալոգի համար՝ բաժանելով ներուժը համախառն եկամուտըառաջարկված (հայտարարված) վաճառքի գնով.

Կապիտալիզացիայի հարաբերակցության շեղման փոքր միջակայքով հաշվարկվում է կապիտալացման հարաբերակցության միջին թվաբանականը, որն այնուհետև օգտագործվում է բանաձևում.

Առանձին անալոգների համար հաշվարկված կապիտալիզացիայի գործակիցների զգալի տարբերությամբ կատարվում է վերլուծություն՝ բացահայտելու այդ շեղումների պատճառները (անալոգների սխալ ընտրություն, նմանատիպ օբյեկտների վերաբերյալ լրացուցիչ տեղեկատվության բացակայություն և այլն):

Հնարավոր համախառն եկամուտը հաշվարկվում է ճշգրտված վարձավճարի հիման վրա: Այն հաշվարկելու համար անհրաժեշտ է տիպիկ անալոգայի շուկայական վարձավճարի ճշգրտում:

Այս ճշգրտումն իրականացվում է այնպես, ինչպես համեմատական ​​մոտեցման դեպքում, և որպես համեմատության տարրեր օգտագործվում են հետևյալը.

Հեռավորությունը դեպի կենտրոն քաղաքապետարանը;

Ֆիզիկական բնութագրեր;

Կահույքի, խոհանոցի, հեռախոսի, երկաթե դուռի առկայություն;

Բնակարանի վիճակը (վերանորոգման կարիք).

Ճշգրտվածի հաշվարկ շուկայական վճարտրված է Աղյուսակում: տասնմեկ.

Կիրառված ճշգրտումները ներկայացված են Աղյուսակում: 12

Աղյուսակ 11

Աղյուսակ 12 - Ճշգրտումների հիմնավորում

Անալոգային թիվ 3-ն ունի ամենափոքր համախառն ուղղումը: Թիվ 2 անալոգը ունի համախառն ուղղում մի փոքր ավելի մեծ, քան անալոգային թիվ 3-ը: Անալոգային թիվ 1-ն ունի ամենաբարձր համախառն ուղղումը: Մենք ընտրում ենք կշռման գործակիցները՝ հիմնվելով արված եզրակացությունների վրա.

Անալոգի համար թիվ 1 - 0.1, թիվ 2 - 0.3, թիվ 3 - 0.4; Թիվ 4 - 0.2, հետևաբար.

Այսպիսով, գնահատման օբյեկտի 1 մ 2-ի արժեքը կկազմի.

672,17 * 0,1 + 770,49 * 0,3 + 685,09 * 0,4 + 665,33 * 0,2 \u003d 705,466 ռուբլի / մ 2

Աղյուսակում. 13-ը ցույց է տալիս կապիտալացման հարաբերակցության հաշվարկը: Քանի որ համեմատության օբյեկտների վաճառքի գները նշված չեն, դրանք որոշվել են www.irn.ru կայքի միջոցով:

Աղյուսակ 13 -

Այնուհետև եկամտի մոտեցմամբ գնահատման օբյեկտի արժեքը կլինի.

C O.O. = 705.466 * 59.3 * 12 / 0.041 = 12 244 136 ռուբլի

1) «սակարկության» ճշգրտումը թույլ է տալիս առաջարկի գինը հասցնել վաճառքի գնի: Սիմֆերոպոլում բնակելի անշարժ գույքի շուկայի մասնակիցների հարցման արդյունքում («Ռուսական Ղրիմ», «Օրիոն», «Ռիելկոմ», «Վետա», «Ղրիմի Տերեմ», «Անշարժ գույքի շքերթ», «ՎԻՊ» անշարժ գույքի գործակալություններ. Շանս»), պարզվել է, որ նման բնակելի անշարժ գույքի վաճառքի սակարկության զեղչը միջինում կազմում է 10%:

2. «Անշարժ գույքի ծառայությունների» ճշգրտումը թույլ է տալիս անշարժ գույքի գործակալություններից առաջարկների գները հարմարեցնել ինքնարժեքին՝ առանց հաշվի առնելու նրանց ծառայությունների ծախսերը: Անշարժ գույքի ծառայությունների միջին գների վերլուծության արդյունքում (Անշարժ գույքի գործակալություններ «Ինֆոսերվիս», «Բիզնես Ղրիմ», «Ղրիմ Պլյուս», «ՌԻՈ», «Անշարժ գույքի աշխարհ», «Դոմ-Պլյուս») գնահատողը. գտա դա միջին արժեքըԱնշարժ գույքի գործակալությունների ծառայությունները կազմում են 5%:

3. Բոլոր անալոգների համար «տեղակայման» ճշգրտումը կազմել է 0%, քանի որ գնահատման օբյեկտը և այս անալոգները համադրելի են այս գործոնով:

4. Բոլոր անալոգների համար «պատի նյութի» ճշգրտումը կազմել է 0%, քանի որ գնահատման օբյեկտը և անալոգները գտնվում են պանելային տներում:

5. «Շինարարության տարվա» ճշգրտում. Ceteris paribus, բնակարանի գինը հակադարձ համամասնությամբ կախված է տան կառուցման տարեթիվից՝ աճի պատճառով. ֆիզիկական մաշվածությունայս շենքի. Այս ճշգրտումը չի կիրառվել, քանի որ գնահատման օբյեկտը և օբյեկտները-անալոգները համեմատելի են այս չափանիշի համաձայն:

6. Կարգավորում «հատակի» համար։ Բնակարաններ, որոնք գտնվում են արտաքին հարկերում բնակելի շենքեր, ceteris paribus-ն ավելի ցածր արժեք ունեն 1քմ. արժեքը համեմատած միջին հարկերում գտնվող բնակարանների հետ: Այս ճշգրտումը չի կիրառվել, քանի որ գնահատվող գույքը և նմանատիպ գույքը գտնվում են հինգ հարկանի շենքերի վերջին հարկում։

7. Բոլոր անալոգային օբյեկտների «սենյակների քանակի» ճշգրտումը նույնական է, ուստի ճշգրտումը չի կիրառվել:

8. Վիճակի ճշգրտում (կենցաղային տեխնիկայի և կահույքի առկայություն). 3-րդ բաժնում կատարված շուկայական վերլուծության հիման վրա պարզվել է, որ 1քմ. Կահույքով և ներկառուցված տեխնիկայով բնակարանները միջինում 12%-ով ավելի են, քան այդպիսի սարքավորումներ չունեցող բնակարաններում։ Ուստի գնահատողը կիրառել է այս գումարի նվազման ճշգրտում

Աղյուսակ 13

Այսպիսով, նմուշը միատարր է և կարող է օգտագործվել գնահատման օբյեկտի արժեքը որոշելու համար: Բացի այդ, ընտրված անալոգների առաջարկի արժեքի արժեքը միջին շուկայական միջակայքում է: