Ռիսկերը և երաշխիքները ընդհանուր բնակարանային շինարարության մեջ. Դաշնային օրենքը շինարարության մեջ սեփական կապիտալի մասնակցության մասին Ինչ նորություններ կան կապիտալի շինարարության մեջ

«Ես երկրի ամենամեծ ծրագրավորողներից մեկն եմ, ինչո՞ւ եք փորձում ինձ սպանել»: - այսպես էմոցիոնալ կերպով մեկնաբանել է օրենքի նոր տարբերակը ընդհանուր շինարարությունշինարարության նախարարությունում վերջերս կայացած խորհրդակցության ժամանակ խոշոր կառուցապատող ընկերության սեփականատերը. Փոփոխությունները նախագահի կողմից ստորագրվել են ամռանը և ուժի մեջ պետք է մտնեն 2018 թվականի հուլիսի 1-ից: Այդ ժամանակվանից նախարարության պաշտոնյաները խոշոր շինարարական ընկերությունների ներկայացուցիչների հետ պարբերաբար քննարկում են, թե ինչպես մեղմել այդ փոփոխությունների ազդեցությունը: Եթե ​​դա չարվի, արդյունաբերությունը չի գոյատևի, ըստ շինարարների մեծ մասի: Գլխավորը բաժնետոմսերի սեփականատերերի պաշտպանությունն է, և խաբեբաներն ու փոքր ընկերությունները կլքեն շուկան, դեմ են օրենքի կողմնակիցները։ «Վեդոմոստին» պարզել է, թե կոնկրետ ինչ է փոխվելու և ինչու է շփոթեցնում շինարարներին:

Նախապատմություն

Խաբված բաժնետերերի՝ շինարարության մեջ գումարներ ներդրած և խոստացված բնակարանը չստացած անձանց խնդիրը լուծելու համար 2005 թվականին ընդունվեց «Համայնքային շինարարությանը մասնակցելու մասին» օրենքը. բազմաբնակարան շենքերև այլ անշարժ գույքի օբյեկտներ։ Նա արգելեց կառուցապատողներին բնակարանի համար գումար վերցնել մինչև շինարարության թույլտվություն ստանալը. պարտավորեցրել է նրանց պայմանագրում սահմանել դրա չկատարման բոլոր պայմաններն ու տույժերը. գրանցել պայմանագիրը կրկնակի վաճառքից խուսափելու համար.

Կառուցապատողները հասկացան, թե ինչպես կարելի է շրջանցել օրենքը, և պաշտոնյաներն ու պատգամավորները ամեն անգամ փորձում էին արգելք դնել նրանց ճանապարհին: Բայց փոփոխությունները կոսմետիկ էին, և անհրաժեշտ էին արմատական ​​միջոցներ, պարզաբանում է Պետդումայի հանձնաժողովի նախագահը։ բնական պաշարներ, գույքային և հողային հարաբերություններ Նիկոլայ Նիկոլաև. «Ինչու՞ ունենք խաբված քաղաքացիների աղետալի թիվ». նա հարցնում է. Կառուցապատողների բավարար պատասխանատվություն չկա, պատգամավորը պատասխանում է. Նա ասում է, որ Պետդուման պնդում է, որ նոր փոփոխություններն ուժի մեջ մտնեն վեց ամիս շուտ՝ ոչ թե հուլիսի 1-ից, այլ 2018 թվականի հունվարի 1-ից։

Խաբված բաժնետերերի թիվը, ըստ իրենց պաշտպանների մեծ մասի, դեռևս վեցանիշ թվերի մեջ է։ 2007 թվականին Ռուսաստանում, Մոսկվայի և Մերձմոսկովյան շրջանի խաբված համաներդրողների կազմկոմիտեի գնահատականներով, նրանց թիվը 200 հազար էր։ Կուսակցության Գլխավոր խորհրդին առընթեր խաբված բաժնետերերի հիմնախնդիրների աշխատանքային խումբը 2017թ. Միացյալ Ռուսաստանհաշվել է 122000 խաբված բաժնետերեր: Եվ միայն Ռուսաստանի շինարարության և բնակարանային և կոմունալ տնտեսության նախարարությունում են կարծում, որ այժմ երկրում կա ընդամենը 86000-ը, ճիշտ է, շինարարության նախարարությունը շատ խիստ չափանիշներ ունի դրանք որոշելու համար։ Օրինակ, եթե մարդը ներդրում է կատարել մի տան մեջ, որը կառուցվում է հողային և քաղաքաշինական օրենսդրության խախտումներով, ապա պաշտոնյաները նրան չեն ճանաչի որպես խաբված բաժնետեր։ Այնուամենայնիվ, նույնիսկ այս մեթոդով ցուցանիշը տպավորիչ է։ Ինչու՞ են այդքան շատ:

Անավարտ մեծ ու փոքր

«Խաբված բաժնետոմսերի սեփականատերերի հետ կապված բոլոր խնդիրները պայմանավորված են նրանով, որ ընկերությունները [որի պատճառով նրանք հայտնվում են] անհասկանալի են և փոքր», - 2007 թվականին «Վեդոմոստի»-ին տված հարցազրույցում ասել է Mirax Group-ի հիմնադիր Սերգեյ Պոլոնսկին: Այսպիսով, նա, այն ժամանակ հարգված ծրագրավորող, համասեփականատեր և երկրի ամենահայտնի զարգացման ընկերություններից մեկի ղեկավարը, բացատրեց, թե ինչու են նոր շենքերի հազարավոր գնորդներ ամբողջ Ռուսաստանում մնացել առանց փողի և բնակարանի: Բայց մի քանի տարի անց, օգտագործելով սեփական բիզնեսի օրինակը, նա ապացուցեց, որ բանը ընկերության չափի ու փառքի մեջ չէ։ 2013 թվականի հունիսին սնանկացած Պոլոնսկուն, ով այն ժամանակ գտնվում էր Կամբոջայում, հեռակա մեղադրվում էր խարդախության մեջ։ Ըստ քննիչների՝ ընդամենը 2007-2008 թթ. Mirax-ի մենեջերները եզրակացրել են, որ անհամապատասխան են նախագծային փաստաթղթեր նախնական պայմանավորվածություններթանկարժեք բնակարանների առք ու վաճառք բնակելի համալիր«Կուտուզովսկայա մղոն», իսկ հասույթն ուղղվել է այլ նախագծերի ֆինանսավորմանը։ Հետաքննությունը տուժող է ճանաչել ավելի քան 100 մարդու՝ գնահատելով ընդհանուր գումարըմոտ 3,2 միլիարդ ռուբլու վնաս։ Պոլոնսկին մեղավոր է ճանաչվել խարդախության մեջ, մեկուկես տարի անցկացրել է «Մատրոսսկայա տիշինայում» և ազատ է արձակվել 2017 թվականի հուլիսին։

Առայժմ Պոլոնսկին այն սակավ օրինակներից մեկն է, երբ առաջնորդ շինարարական ԸՆԿԵՐՈՒԹՅՈՒՆ, ով բնակարանը չի տվել գնորդներին, հայտնվել է բանտում. Ձերբակալված են նաեւ ՍՈՒ-155 սնանկացած ընկերության թոփ-մենեջերները։ Մասնավորապես, ՍՈՒ-155-ի նախկին գլխավոր տնօրեն Ալեքսանդր Մեշչերյակովը մեղադրվում է անավարտ բնակարանային համալիրներում բնակարաններ գնած սեփական կապիտալի սեփականատերերից միջոցների յուրացման մեջ:

Վերահսկիչ փոփոխություններ

Իշխանությունները բաժնետոմսերի սեփականատերերի խնդիրները լուծում են երկու ճանապարհով. փող են փնտրում տուժածներին փոխհատուցելու համար և խստացնում են վերահսկողությունը շինարարների նկատմամբ։ Այս շաբաթ՝ հոկտեմբերի 25-ին, փոխհատուցման հիմնադրամը կսկսի աշխատել՝ ապահովելու կառուցապատողների պարտավորությունները համատեղ շինարարությանը մասնակցության համաձայնագրով, «Վեդոմոստի»-ին ասել է Ռուսաստանի շինարարության և բնակարանային և կոմունալ ծառայությունների փոխնախարար Նիկիտա Ստասիշինը։ Կառուցվող բնակարաններ վաճառող բոլոր կառուցապատողները օրենքով պարտավոր են այս հիմնադրամին փոխանցել ընդհանուր շինարարությանը մասնակցության յուրաքանչյուր պայմանագրի գնի 1,2%-ը: Հիմնադրամի միջոցներն ուղղվելու են խնդրահարույց տների ավարտին։ Հիմնադրամին տարեկան ներդրումները կարող են կազմել մոտ 10 միլիարդ ռուբլի, ասում է Բնակարանային և հիփոթեքային վարկավորման գործակալության (AHML) գլխավոր տնօրեն Ալեքսանդր Պլուտնիկը: Հիմնադրամը, նրա խոսքով, հավաքագրման ծրագիր չունի որոշակի գումար, այն պետք է ֆինանսական ծածկույթ ապահովի համատեղ շինարարության առկա ռիսկերի համար:

Ովքեր են խաբված բաժնետերերը

Շինարարության նախարարությունը խաբված բաժնետոմսերի սեփականատերեր է ճանաչում միայն համատեղ շինարարության այն մասնակիցներին, որոնց նկատմամբ կառուցապատողը չի կատարում բաժնային մասնակցության պայմանագրով իր պարտավորությունները ավելի քան ինը ամիս և միևնույն ժամանակ չի ավելացնում ներդրումները տուն կառուցելու համար ավելի քան 9 ամիս: երկու հաշվետու ժամանակաշրջան անընդմեջ: Բացի այդ, կառուցապատողը չունի օբյեկտի կառուցման իրավահաջորդ, և նրա պարտավորությունները բաժնետիրոջ նկատմամբ ապահովված չեն բանկային երաշխիքով կամ քաղաքացիական պատասխանատվության ապահովագրությամբ:
Բայց որոշ դեպքերում շինարարության մեջ սեփական կապիտալի մասնակցության պայմանագրի առկայությունը չի պաշտպանում գնորդին։ Բաժնետերերը խաբված չեն ճանաչվում հետևյալ դեպքերը- կառուցված տանը նույն տարածքը մի քանի անգամ վաճառվել է.
- տունը կառուցվում է հողամասի վրա, որը գրանցված չէ որպես սեփականություն կամ վարձակալության է տրված կառուցապատողի կողմից.
- տունը կառուցվում է այնպիսի վայրում, որտեղ նման շինարարություն չի թույլատրվում.
- տունը կառուցվում է քաղաքաշինության, նախագծային պահանջների և այլնի խախտումներով։

Բնակարանների գնորդները կհասկանան, որ հիմա, միեւնույն է, ոչինչ չեն կորցնի՝ կամ բնակարան կստանան, կամ գումար հետ կստանան, ասում է Ստասիշինը։ Բայց որպեսզի անբարեխիղճ կառուցապատողները չգայթակղվեն պատասխանատվությունը գցելու պետության վրա, մշակվեցին ընդհանուր շինարարության մասին օրենքում փոփոխություններ։ Այնուամենայնիվ, դրանց ընդունումն անակնկալ էր պաշտոնյաների համար:

Համաձայնեցված տարբերակը, որի վրա աշխատել են պաշտոնյաներ, բանկիրներ և շինարարներ, գնաց Պետդումա, և օրենքում բոլորովին այլ փոփոխություններ մտան, դժգոհում է պետական ​​պաշտոնյան։ Նրա խոսքով, փոփոխությունները վերաշարադրվել են բառացիորեն դրանց քննարկման նախորդ գիշերը. էլեկտրոնային համակարգՊետական ​​դումա.

«Երբ մենք սկսեցինք առաջին ընթերցմամբ քննարկել օրինագիծը, պարզեցինք, որ այն վտանգված է դառնալու հերթական կոսմետիկ փաստաթուղթը։ Ուստի պատգամավորական կորպուսի երկրորդ ընթերցմամբ բազմաթիվ փոփոխություններ կատարվեցին»,- բացատրում է Նիկոլաևը։

Մեկ տուն, մեկ շինարար

Օրենքը ներմուծում է «մեկ կառուցապատող՝ մեկ շինթույլտվություն» սկզբունքը։ Այսինքն՝ յուրաքանչյուր տան համար առանձին իրավաբանական անձ պետք է թույլտվություն ստանա։

Այս դեպքում անհնար կլինի տարածքի համալիր զարգացման ծրագրեր իրականացնել, կարծում են շինարարները։ Խոշոր նախագծերի տները կառուցվում են փուլերով: Օրինակ՝ Եկատերինբուրգում Ակադեմիչեսկի թաղամասի կառուցումը, որը նախատեսում է 13 մլն քառ. մ անշարժ գույք 2500 հեկտարի վրա, որը պետք է ավարտվի 2026 թվականին։ Ամբողջ տարածքի թույլտվություն ստանալը գրեթե անհնարին խնդիր է։ Ի վերջո, դրա համար անհրաժեշտ է անմիջապես նախագծել բոլոր շենքերը (այն կարժենա մոտ 2000 ռուբլի 1 քմ-ի համար): Դրա համար կպահանջվեն միլիարդավոր ներդրումներ և տարիներ նախապատրաստություն, բացատրում է խոշոր ծրագրավորողը։ Այժմ դիզայնի տեմպը կախված է մշակողից։

Կարևոր է նաև, որ մինչ այժմ, բազմամյա լայնածավալ նախագծերում, կառուցապատողը կարող էր փոխել առանձին օբյեկտներ՝ կախված շուկայական պայմաններից՝ բնակարանների չափը, հարկերի քանակը և այլն։ Ի վերջո, դժվար է հաշվարկել շուկան։ 5–10 տարի շարունակ, բացատրում է Նիգմատուլին Granel ընկերությունների խմբի նախագահ Իլշատը։ Փոփոխված օրենքը վերացնում է այդ հնարավորությունը։

Մենք սկսում ենք մեր

Նոր օրենքի համաձայն՝ կառուցապատողը չի կարող վարկեր և վարկեր ներգրավել հողատարածք գնելու և այլ կարիքների համար։ Եթե ​​նա վարկով հող է գնել մինչև օրենքի ուժի մեջ մտնելը, նա չի կարողանա միջոցներ հայթայթել սեփական կապիտալի սեփականատերերից մինչև վարկի մարումը:

Արժեքի կառուցվածքում կառուցապատողի ծախսերը հողաիրավական հարաբերությունների գրանցման համար (հողամասերի նկատմամբ իրավունքների ձեռքբերում, թույլատրելի օգտագործման տեսակի փոփոխություն, տարածքի պլանավորում, ինժեներական հետազոտություն, նախագծում, տեխնոլոգիական միացման պայմանագրերի կնքում) կարող է հասնել շինարարության ընդհանուր արժեքի մինչև 30%-ի, իսկ Մոսկվայում՝ մինչև 50%-ի, ասում է մշակողներից մեկը։

Այս ամենով հանդերձ նոր օրենքծրագրավորողից պահանջում է հաշվում միջոցներ ցույց տալ 10%-ի չափով դիզայնի արժեքըշինարարություն։ Որտեղի՞ց կարող է դրանք ձեռք բերել շինարարը: Այս 10%-ը ընդամենը առավելագույն հնարավոր շահույթն է նախորդ ավարտված նախագծից, ասում է FGC Leader-ի ռազմավարական զարգացման գծով տնօրեն Պավել Բրիզգալովը: Բայց նույնիսկ եթե կառուցապատողը ստացել է այն, նոր օրենքը արգելում է շահույթն օգտագործել շինարարությունը ֆինանսավորելու համար, քանի դեռ տան բոլոր բնակարանները չեն փոխանցվել սեփական կապիտալի սեփականատերերին:

Անբարեխիղճ գնորդները հնարավորություն կունենան արգելափակել կառուցապատողի գործունեությունը, խուսափելով բնակարանի ընդունումից և նույնիսկ տանել նրան սնանկության, վախենում է կառուցապատողներից մեկը։ Դա տեղի չի ունենա, ասում է Պետդումայի պատգամավոր և «Եդինայա Ռոսիա» կուսակցության համատեղ շինարարության մասնակիցների իրավունքների պաշտպանության աշխատանքային խմբի ղեկավար Ալեքսանդր Սիդյակինը։ Նա խոստանում է փոփոխություններ կատարել. «Բաժնետոմսերի սեփականատերերի իրավունքները պաշտպանելիս չի կարելի թույլ տալ շանտաժիստներին, ովքեր տույժի միջոցով կաթվածահար են անում ամբողջ օբյեկտի շինարարությունը»։

Նորեկները չպետք է անհանգստանան

Օրենքի նոր տարբերակի համաձայն՝ կառուցապատողը (կամ նրա հետ փոխկապակցված անձը) պետք է ունենա առնվազն 10000 քմ ընդհանուր մակերեսով բազմաբնակարան շենքերի կառուցման առնվազն երեք տարվա փորձ։ մ որպես կառուցապատող, տեխնիկական պատվիրատու կամ գլխավոր կապալառու: «Այս կանոնը կսահմանափակի մուտքը շուկա նոր ընկերությունների համար՝ դրանով իսկ ամրապնդելով խոշոր և երկարամյա զարգացման կառույցների դիրքերը», - ասում է Tekta Group շինարարական ընկերության գլխավոր տնօրեն Ռոման Սիչևը: «Սահմանափակումը կնպաստի գործընկերային սխեմաների ստեղծմանը, որոնք հարկադրված կլինեն ներառել նոր մշակողների»։ Նրա կարծիքով, շրջկենտրոններն ու փոքր քաղաքները, որոնցում ոչ ավելի, քան 5000–10000 քառ. մ տարեկան, նրանք վտանգի տակ են մնում ամբողջությամբ առանց նոր շենքերի։

Բաժնետերերին օգնություն կտրամադրվի հողի հարցում

«Խնդիրը գրեթե 20 տարվա վաղեմություն ունի, և խաբված բաժնետերերը շարունակում են հայտնվել», - ասում է ներկայացուցիչը: նախաձեռնող խումբՍամարա Թամարա Մատուզկովայի բաժնետերերը. IN նոր հրատարակությունՀամատեղ շինարարության մասին օրենքը նախատեսում է փոխհատուցման հիմնադրամի ստեղծում։ Սա կօգնի պաշտպանել նոր բաժնետոմսերի սեփականատերերի իրավունքները, իսկ ինչ վերաբերում է հիններին, հարցնում է նա: Ի վերջո, իշխանությունները նրանց համար ոչ մի բաղադրատոմս չեն առաջարկել։ Շինարարության նախարարության ներկայացուցիչը համաձայն չէ սրա հետ. «Խաբված բաժնետոմսերի սեփականատերերով բոլոր շրջանները Ռուսաստանի շինարարության նախարարություն են ներկայացրել խնդրահարույց օբյեկտների շինարարության ավարտի ժամանակացույցեր՝ նշելով լուծման ժամկետներն ու մեխանիզմները: Ամեն եռամսյակը Շինարարության նախարարությունը ստուգում է, թե ինչպես են կատարվում այդ ժամանակացույցերը, ինչպես նաև օգնում է մարզերին՝ տրամադրելով անվճար հողատարածք, որը կարող է օգտագործվել կառուցապատողների կողմից, ովքեր ներդրումներ են կատարում խնդրահարույց տների ավարտման համար:

Նոր օրենքը նախատեսում է, որ կառուցապատողը չպետք է ունենա վարկերի, փոխառությունների, փոխառությունների գծով պարտավորություններ, բացառությամբ բաժնետոմսերի սեփականատերերից միջոցներ հայթայթելու հետ կապված նպատակային վարկերի։ Այն է նախագծի ֆինանսավորումբանկերում և հիփոթեքային վարկերում: Փաստորեն, մենք խոսում ենք երրորդ կողմի ոչ բանկային ֆինանսավորման ներգրավման արգելքի մասին, օրինակ, պարտատոմսերի կամ օրինագծերի թողարկման միջոցով, բանկը կլինի միակ պարտատերը, կարծում է Սիչևը: Նման սահմանափակումը կմեծացնի շինարարական ընկերությունների կախվածությունը բանկերից, կարծում է Իգնախինը։ Բայց գաղափարն իրականացնելը դժվար կլինի։ Մասնավորապես, բանկը պետք է ունենա շինարարության մասնագետների աշխատակազմ, որը կարող է հասկանալ պայմանագրային պայմանագրերի էությունը և գնահատել դրանց մատուցվող ծառայությունների գների համարժեքությունը, նշում է Իգնախինը։ Բայց բանկերը նման մարդիկ ու տեխնիկական ռեսուրսներ չունեն։ «Սա նշանակում է, որ ֆինանսական հաստատությունները չեն ցանկանա բացել «նախագծային» հաշիվներ մշակողի, կապալառուի և պատվիրատուի համար», - ասում է Իգնախինը: «Ամեն դեպքում, վերահսկողությունը կհանգեցնի բանկերի, հետևաբար կառուցապատողների ծախսերի ավելացմանը, որոնց նրանք կտրամադրեն հաշվարկային ծառայություններ»:

Խոշորագույն բանկերը չեն արձագանքել «Վեդոմոստի»-ի՝ համատեղ շինարարության մասին օրենքում փոփոխությունների վերաբերյալ մեկնաբանություն տալու խնդրանքին։ Եթե ​​այն այս ձևով ուժի մեջ մտնի, ապա բանկերի և ծրագրավորողների հարաբերությունները պետք է վերանայվեն, և ցանկացած փոփոխություն ժամանակ և ջանք է պահանջում, այսինքն՝ կարող են անակնկալներ լինել երկու կողմերի համար, պնդում է բանկիրներից մեկը։

Որտեղ գումար ստանալ

Ըստ AHML-ի՝ անցած տարի ընդհանուր բնակարանային շինարարությանը մասնակցության շուրջ 630,000 պայմանագիր է կնքվել, դրամական արտահայտությամբ՝ 1,8 տրիլիոն ռուբլի։ Եթե ​​օրենքը մնա անփոփոխ, ապա կառուցապատողին անհրաժեշտ կլինեն սեփական միջոցները շինարարության ընդհանուր արժեքի 40%-ի չափով, ըստ խոշոր կառուցապատողի։ Այսքանով է նա գնահատում հողի ձեռքբերման, շինթույլտվություն ստանալու նվազագույն արժեքը՝ գումարած օրենքով վերապահված շինարարության արժեքի 10%-ը։ Այս միջոցները պետք է արդյունավետորեն սառեցվեն մինչ փոխանցումը վերջին բնակարանգնորդներ, շեշտում է Վեդոմոստիի զրուցակիցը։

Նախորդ նախագծերից ստացված բոլոր շահույթների միանվագ դուրսբերումը նախագծողներից կհանգեցնի նոր տեղամասերի գնման և քաղաքաշինական փաստաթղթերի մշակման համար միջոցների բացակայությանը, կարծում է Բրիզգալովը։ Իսկ դա նշանակում է ամբողջությամբ դուրս գալ փոքր ընկերությունների բնակարանաշինության շուկայից։ Մոսկվայի և Մոսկվայի տարածաշրջանի շուկայում դրանք ընկերություններ են, որոնց տարեկան շրջանառությունը չի գերազանցում 10 միլիարդ ռուբլին: - քանի որ այստեղ միայն նոր կայքի գնման արժեքը կազմում է առնվազն 1 միլիարդ ռուբլի, կարծում է Բրիզգալովը։

«Գրավեր ունեցողներն, իհարկե, պաշտպանված կլինեն անավարտ շինարարությունից և միջոցների չվերադարձումից։ Բայց նման կտրուկ միջոցների ընդունումը կարող է զգալիորեն բարձրացնել բնակարանների արժեքը, քանի որ, մի կողմից, աճում է ներդրումների պաշտպանվածությունը, ինչը խթանում է առաջնային բնակարանների պահանջարկը: Մյուս կողմից, դա հանգեցնում է ընդհանուր շուկայում շինարարության համար միջոցներ հայթայթելու ծախսերի ավելացմանը և շուկայի մասնակիցների թվի նվազմանը: Ստանդարտը կաշխատի շուկայական մեխանիզմավելի քիչ ռիսկ - կառուցվող օբյեկտի և կառուցվող օբյեկտի գնի ավելի քիչ տարբերություն»,- խոստովանում է խոշոր կառուցապատողներից մեկը:

Ինչ է անելու օրենքը

Շինարարների թվում կան նաև օրենքի կողմնակիցներ. «Նորույթներն ուղղված են շինարարության շուկայում թափանցիկության և պատասխանատվության բարձրացմանը։ Բուրգի նման ստեղծված թունավոր ծրագրավորողների առաջացման ռիսկը նվազում է, երբ մի նախագծից գումար ներգրավելով՝ իրականում փակվում են այլ նախագծերի պարտավորությունները»,- մեկնաբանում է MR Group-ից Նիկոլայ Բուլիչևը։ Խոշոր ծրագրավորողները, նրա կարծիքով, չպետք է դժվարություններ ունենան, սակայն այն կառուցապատողները, որոնց համար շինարարությունը հիմնական գործունեություն չէր, ստիպված կլինեն համագործակցություն փնտրել կայացած ծրագրավորողների հետ: Եվ քանի որ շուկայական գների բարձրացման նախադրյալներ չկան, շահութաբերություն շինարարական շուկաընդհանուր առմամբ կնվազի, կանխատեսում է Բուլիչովը։

«Առաջին հերթին մենք հոգում ենք բաժնետոմսերի սեփականատերերից միջոցներ ներգրավելու անվտանգության մասին», - ասում է Ստասիշինը: «Շինարարները վախենում են, որ ամեն ինչ կփլուզվի։ Ոչ մի նման բան»,- վստահ է Նիկոլաևը: Մշակողները, նրա խոսքով, այժմ, փաստորեն, ֆինանսական կառույցներ- Համատեղ շինարարության մասին օրենքի ժամանակաշրջանում նրանք ներգրավել են 3,3 տրիլիոն ռուբլի, որոնք ֆինանսական վերահսկողության չեն ենթարկվել։ «Քաղաքացիների ձեռքում այսօր մոտ 20 տրիլիոն ռուբլի: Բայց 10 անգամ կմտածեն, որ կառուցապատողից բնակարան գնեն ընդհանուր շինարարական պայմանագրով»,- վստահեցնում է Նիկոլաևը։ Նրա կարծիքով, նոր պահանջների ներդրումից հետո աստիճանաբար կվերականգնվի քաղաքացիների վստահությունը ոլորտի նկատմամբ։ «Նոր փոփոխությունները բավական կոշտ չեն։ Այժմ աշխատում ենք օրինագծի վրա, որը կսահմանի կառուցապատող ընկերությունների շահառուների դուստր պատասխանատվությունը»,- խոստանում է նա։ Ըստ փորձագիտական ​​եզրակացություն 2013-2014 թվականներին մեկնարկած ծրագրերի ընդհանուր ծավալից մոտ 7%-ը անցել է խնդրահարույցների կատեգորիա՝ խոսքը հարյուրավոր տների մասին է, ասում է AHML-ի ներկայացուցիչը։ Ըստ նրա՝ օրենքում կատարված փոփոխություններն ամբողջությամբ կապահովեն ֆինանսական կայունությունԵրաշխիքային համակարգից կբացառվեն կառուցապատողների թափանցիկությունը, համատեղ շինարարության մասնակիցների և ամենակարևորը՝ ակնհայտ անվճարունակ կամ անազնիվ ընկերությունների միջոցների նպատակային օգտագործման վերահսկումը։ Դրանց կորուստները կամ գողությունը չեն փոխանցվի ոլորտին, և, ի վերջո, գնորդին, ամփոփում է իշխանությանը մոտ կանգնած անձը։

Չնայած տնտեսության անկմանը, մայրաքաղաքում բնակարանային ֆոնդի վերանորոգումն ընթանում է նույն ինտենսիվությամբ, ինչ նախաճգնաժամային ժամանակներում։ Անշարժ գույքը շարունակում է մնալ դիվերսիֆիկացման հուսալի միջոց ներդրումային պորտֆելև պահպանում ֆինանսական ակտիվներ. Ժամանակակից ճարտարապետական ​​նախագծերը կատարման որակի և ամենափոքր մանրամասների մտածվածության առումով զգալիորեն գերազանցում են հին ոճի բնակարանային ֆոնդին: Հետեւաբար, 2018 թվականին Մոսկվայում նոր շենքերը գրավում են հաճախորդների ուշադրությունը, առաջին հերթին, ովքեր գնահատում են հարմարավետությունը:

Այսօր շինարարական ընկերությունները աստիճանաբար հրաժարվում են նախկինում հայտնի լցակայաններից: Գործունեության առաջնահերթությունների փոփոխությունը մի քանի պատճառ ունի. Նախ՝ մայրաքաղաքի բնակիչների բարեկեցության աստիճանական բարձրացումը, բնականաբար, հանգեցրեց հարմարավետության և կյանքի որակի մակարդակի պահանջների բարձրացմանը։

Մայրաքաղաքի բնակիչների համար տանելի կենսապայմանների դարաշրջանը շատ հետ է մնացել։ Երկրորդ՝ տնտեսական կենսունակությունը լայնածավալ նախագծերզգալիորեն ավելի բարձր: Երրորդ, այսօր բիզնեսը հակված է ոչ թե ապրանքներ կամ ծառայություններ վաճառելու, այլ բրենդներ ստեղծելու կամ, այլ կերպ ասած, գրավիչ ապրելակերպի։ Ժամանակակից շինարարական ընկերությունները կենտրոնացած են ոչ այնքան շենքերի կառուցման, որքան որոշակի գաղափարներ մարմնավորող նախագծերի իրականացման վրա։ Եվ, չորրորդ, այսօր հաճախ բավականին դժվար է լցոնման մշակման թույլտվություն ստանալը: Սա առաջին հերթին կապված է ինտերիերի դիզայնը շրջակա ճարտարապետական ​​լանդշաֆտի հետ համապատասխանեցնելու դժվարությունների հետ:

Բացի այդ, բնակարանային ֆոնդի հիմնանորոգման մասին օրենքի շուրջ վերջին օրերի իրադարձությունները կառավարության կողմից դարձել են քաղաքաշինության քաղաքականությունը փոխելու հստակ ազդանշան։

Այսպիսով, վերջին տարիներին բնակելի տարածքների, միկրոշրջանների և ամբողջ քաղաքների լայնածավալ զարգացումն ավելի ու ավելի տարածված է դարձել: 2018 թվականին շինարարական ընկերությունները, հաշվի առնելով վերջին միտումները, շարունակում են շարժվել նշված ուղղությամբ։

Բնակարանի արժեքը 2018 թ

S&P-ի կանխատեսումների համաձայն՝ 2018 թվականին բնակարանների գներն ավելի դանդաղ են աճելու, քան գնաճը, ուստի բացարձակ թվով բնակարանների գների նվազում է սպասվում։ Անշարժ գույքի շուկայում այս իրավիճակը կապված է մակրոտնտեսական դինամիկայի և ՌԴ նախագահ Վլադիմիր Պուտինի կողմից «Քաղաքացիներին տրամադրելու միջոցառումների մասին» հրամանագրի ստորագրման հետ. Ռուսաստանի Դաշնությունմատչելի և հարմարավետ բնակարաններ և բնակարանային և կոմունալ ծառայությունների որակի բարելավում»: Մասնավորապես, կառավարությունը հրահանգ է ստացել բնակարանների իրական արժեքը նվազեցնել մինչև 20 տոկոս՝ ավելացնելով էկոնոմ կարգի բնակարանների շահագործման հանձնվող մասնաբաժինը։ Բացի այդ, Ռուսաստանի Սբերբանկը սկսել է վարկեր տրամադրել տարեկան 11,5-13% տոկոսադրույքով մինչև 2018 թվականի փետրվարի վերջը:

Նախատեսված նոր շենքեր Մոսկվայում 2018 թ

Վերջին ճարտարապետական ​​նախագծերի վերլուծությունը թույլ է տալիս մեզ նշել զարգացման հետևյալ տեսակների ժողովրդականությունը.

• պարագծային;
• խումբ;
• փոքրատառ;
• անվճար;
• համակցված.

Շրջագծային շենքերը շրջապատում են տարածքը պարագծի երկայնքով ամբողջությամբ կամ մասամբ՝ ձևավորելով ներքին տարածություն՝ հաշվի առնելով լուսավորության և օդափոխության արագության պահանջները։

Խմբի զարգացումը ներառում է շենքերի տեղադրումը փոքր խմբերով, որոնք փոխկապակցված են ընդհանուր ներքին տարածությամբ: Այս դեպքում հնարավոր է խուսափել ճարտարապետական ​​լանդշաֆտի միապաղաղությունից։ Գծային շենքը ստեղծում է շենքերի կարգավորված շարքեր նեղ հատվածներով:

Զարգացման ազատ և համակցված տեսակները թույլ են տալիս օգտագործել պլանավորման տարբեր տեխնիկա սահմանափակ տարածքի կամ արդեն կառուցված շենքերի պահպանման անհրաժեշտության պայմաններում:

Այսպիսով, 2018 թվականին նոր շենքերի կառուցման գործընթացում օգտագործվում են պլանավորման տարբեր լուծումների լայն տեսականի, ինչը զգալիորեն մեծացնում է բնակարանային շուկայում առաջարկների բազմազանությունը:

Քաղաք՝ քաղաքի մեջ

Ճարտարապետական ​​նախագծերԱյս տեսակի օգտագործում են մեծ տարածքներ՝ մեկուսացնելու համար հնացած բնակարանային ենթակառուցվածքից և կազմակերպելու ներքին տարածքը ըստ որոշակի գաղափարների:

Տուշինո օդանավակայանի համալիրը գտնվում է քաղաքի կենտրոնից տասը կիլոմետր հյուսիս-արևմուտք՝ Մոսկվա գետի ափին: Նախագիծը կենտրոնացած է այն հաճախորդների վրա, որոնց համար ընտանիքը և առողջ ապրելակերպը դարձել են հիմնական արժեքները: Զարգացած հանգստի ենթակառուցվածքով էկոլոգիապես մաքուր տարածքը սիրված է գնորդների շրջանում ֆիթնես կենտրոնների, SPA-սրահների, լողավազանների, սպորտային համալիրների և մարզադաշտի առկայության պատճառով: Մշակողը պնդում է, որ Հարդարման աշխատանքներարտադրված օգտագործելով նորագույն տեխնոլոգիաներշենքի միկրոկլիմայի ապահովում, ինչպես նաև ջերմության խնայողություն. Քաղաքի ներքին տարածքը մեկուսացված է կանաչ զանգվածով երթևեկության զարկերակներից։ Բնակարանների գինը սկսվում է 6,8 մլն ռուբլուց։

Համալիրի տարածքը զբաղեցնում է 0.14 քառ. կմ, և գտնվում է Շելեպիխինսկայա ամբարտակի վրա։ Քաղաքի բնակելի տարածքների ընդհանուր մակերեսը կազմում է 63,5 հա։ Բնակարանների գների միջակայքը 8-49 միլիոն ռուբլու սահմաններում է: Հաճախորդներին առաջարկվում է 19-ից 37 հարկ բարձրությամբ 9 շենք: Քաղաքն առաջին հերթին գրավում է ընտանիքի մարդկանց ուշադրությունը, քանի որ այստեղ կառուցվում են նախադպրոցական և դպրոցական հաստատություններ։ Մարզասերների համար կան տարածքներ մարզահրապարակների, գլանափաթեթների և հեծանվահրապարակների համար: Քայլելու հեռավորության վրա գտնվող ռեստորանները, սրճարաններն ու բարերը ժամանակ կխնայեն ճամփորդությունների վրա:

Համալիրի տարբերակիչ առանձնահատկություններն են շենքերի ճակատների խստությունն ու լակոնիկությունը, ինչպես նաև ապակեպատ լոջաները: Քաղաքն ունի տրանսպորտային և սոցիալական ենթակառուցվածք, որը լիովին բավարարում է բնակիչների կարիքները: Մինսկի և Բորովսկի մայրուղիների մոտ գտնվելու վայրը թույլ է տալիս օգտվել ցանկացած տեսակի տրանսպորտից։ Վնուկովո բնակելի համալիրից երեք կիլոմետր հեռավորության վրա կա ծայրամասային երկաթուղի։ Համալիրից քայլելու հեռավորության վրա է գտնվում անտառը և Պիխտինսկի լճակը։ Պոտենցիալ գնորդների համար հաճելի անակնկալ կլինի մոտակայքում պատմական նշանակալի հուշարձանների առկայությունը՝ Եղիա Մարգարեի եկեղեցին և Բարանովո-Ակատովո հին կալվածքը: Վնուկովոյի թերությունների թվում նրանք նշում են տրանսպորտային երթուղիների ծանրաբեռնվածությունը, խոշոր առևտրի կենտրոնների բացակայությունը և Մոսկվայի կենտրոնից հեռավորությունը։

Բնակելի համալիրներ

Մոսկվայի նորակառույց շենքերի շարքում, որոնց վաճառքի մեկնարկը նախատեսված է 2018 թվականին, առավել հաճախ բնակարաններ կան բնակելի թաղամասերում։ LCD-ի համար շատ ավելի հեշտ է հարմար տարածք գտնել, քան մի ամբողջ քաղաքի համար: Բացի այդ, նման նախագծերի իրականացումը պահանջում է զգալիորեն ավելի քիչ ներդրումներ և բրենդի զարգացման հետ կապված աշխատանքի բարդություն:

Բնակելի համալիրն իր անունը պարտական ​​է նախկին ԶԻԼ գործարանին, որի տարածքում կհայտնվի մեծ այգի և շենքերի համալիր՝ 34-ից 136 քմ մակերեսով բնակարաններով։ Նախատեսվում է մանկապարտեզների և դպրոցների մոտ կառուցել բիզնես կենտրոններ և մշակութային հաստատություններ։ Բնակարանների դասավորությունն իրականացրել են աշխարհահռչակ ճարտարապետները, ուստի առանձին բնակարանների գինը հասնում է 900 հազար դոլարի։ Թափքին մոտ լինելն էլ ավելի է մեծացնում բնակելի համալիրի բնակիչների հարմարավետությունը:

Համալիրը բաղկացած է երեք մոնոլիտ շենքերից, որոնք գտնվում են Մոսկվայի Պրեսնենսկի թաղամասում՝ Պրեսնենսկի Վալ և Խոդինսկայա փողոցների խաչմերուկում։ Տարածքը հայտնի է իր լավ զարգացած սոցիալական ենթակառուցվածքով և Garden Ring-ին հարևանությամբ: Համալիրից ոչ հեռու գտնվում է հիպոդրոմը, կենդանաբանական այգին և զբոսայգիները։ 42-ից 85 քմ մակերեսով բնակելի համալիրի բնակարանների արժեքը։ գտնվում է 8-ից 22 միլիոն ռուբլու սահմաններում:

2018 թվականին նախատեսվում է շահագործման հանձնել նոր շենք Լյուբերցի քաղաքի հյուսիսային հատվածում։ Գնորդների ուշադրությանն է ներկայացված 16 շենք՝ 17 հարկ բարձրությամբ։ Բնակարանները վերին հարկերում ապահովված են պանորամային պատուհաններով։ Մուտքերում կան անվասայլակների համար նախատեսված տարածքներ և դռնապան։ Շենքերը կկառուցվեն էկոլոգիապես մաքուր և անվտանգ նյութերով, որոնք դիմակայում են ագրեսիվ նյութերին և երկար ժամանակ պահպանում են իրենց սկզբնական տեսքը։

Շինության բարդ տեսակը ստեղծում է հարմարավետ տարածք բակերի ներսում։ Առաջիկայում նախատեսվում է հիմնել 60 հա տարածքով այգի և կառուցել բոլոր անհրաժեշտ հանգստի ենթակառուցվածքները՝ մարզադահլիճներ, լողավազաններ, սպորտային համալիրներ և հանգստի գոտիներ։ Արդեն այժմ բնակիչները հնարավորություն ունեն այցելել 17 հա տարածք ունեցող այգի՝ արահետներով և հանգստի վայրերով։ Համալիրը համալրվելու է զարգացած տրանսպորտային ենթակառուցվածք, և գտնվում է Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհից ընդամենը երեք կիլոմետր հեռավորության վրա։ Մոտակա մետրոյի կայարան ավտոբուսով կարելի է հասնել 5 րոպեում։

Բնակելի համալիրը գտնվում է վերակազմավորվող Գրայվորոնովո արդյունաբերական գոտու տարածքում։ Մոնոլիտ հարմարավետության դասի շենքերը կունենան մինչև 44 հարկ բարձրություն։ Ծրագրերը ներառում են այգու տարածքի ստեղծում, երիտասարդների համար հանգստի գոտիներ, ինչպես նաև սոցիալական ենթակառուցվածքների զարգացում։ Մոտակա մետրոյի կայարանը գտնվում է մեկ կիլոմետրից մի փոքր ավելի հեռավորության վրա։ Բացի այդ, մոտակայքում կլինի նաև Մոսկվայի օղակաձև երկաթուղու կայարան։ բնորոշ նշան LCD Sereda-ն իսպանացի ճարտարապետների նախագծային աշխատանքների իրականացումն է, որը կապահովի իսկապես օրիգինալ դիզայնշենքերի ներքին և արտաքին տեսքը. Բնակարանի արժեքը տատանվում է 4,5-ից 12,5 միլիոն ռուբլու սահմաններում։

Դա հեռու է ամբողջական ցանկընոր շենքեր Մոսկվայում, որոնց մասնակի կամ ամբողջական առաքումը նախատեսված է 2018թ. Շինարարական աշխատանքներում օտարերկրյա փորձի ակտիվ փոխառությունը դրական է ազդում վերջին տարիներին նոր շենքերի որակի վրա։ Շինարարական ընկերությունների ակնարկներում և մամուլի հաղորդագրություններում ներկայացված տեղեկատվությունը հաստատում է, որ 2018 թվականը բացառություն չի լինելու։

Ոչ բոլորն են կարող իրենց թույլ տալ բնակարան գնել արդեն կառուցված և շահագործման հանձնված շենքում։ Հետևաբար, շատերը ստիպված են պայմանագրեր կնքել բնակարանաշինությանը սեփական կապիտալի մասնակցության համար. այս կերպ Դուք կարող եք ձեռք բերել բաղձալի քառակուսի մետրը քիչ թե շատ ընդունելի գումարով: Բայց մինչև վերջերս հնարավոր չէր ոչինչ ստանալ, եթե կառուցապատողը սնանկանա, անհետանա կամ բավարար գումար չունենա շինարարությունն ավարտելու համար։ Այս հոդվածում մենք ձեզ կպատմենք, թե այս տարի պետության կողմից բաժնետերերին պաշտպանելու ինչ փորձեր են արվել, և ինչի վրա պետք է ուշադրություն դարձնեք, եթե նաև նախատեսում եք բնակարան ձեռք բերել «մասնակցության» միջոցով:

Ինչ պետք է ուշադրություն դարձնել պայմանագիր կնքելիս

Համատեղ շինարարության մասին 214-FZ օրենքը, որի լրիվ անվանումը «Բազմաբնակարան շենքերի և այլ անշարժ գույքի համատեղ շինարարությանը մասնակցության մասին» ընդունվել է դեռևս 2004 թվականին: Այդ պահից ի վեր դրանում կատարվել են մեկ տասնյակից ավելի փոփոխություններ, ուստի այժմ կարելի է հանգիստ ասել, որ սա արդեն նոր օրենք է ընդհանուր շինարարության մասին-2017թ. Մինչ օրս «մասնակցության» մասնակցությունը առաջնային շուկայում բնակարան ձեռք բերելու ամենահուսալի միջոցն է։

Նախ, այս օրենքի համաձայն, կառուցապատողն իրավունք ունի քաղաքացիներից միջոցներ ներգրավել միայն շինարարության թույլտվության առկայության դեպքում. բազմաբնակարան շենքև հողատարածքի համար փաստաթղթեր են տվել։

Երկրորդ՝ օրենքը սեփական կապիտալում մասնակցությունշինարարության մեջ նախատեսում է պարտադիր պետական ​​գրանցում«մասնակցության» պայմանագրերը, իսկ նոր բնակարանների համար գումարը վճարվում է միայն Rosreestr-ում նման գրանցումից հետո: Սա պաշտպանում է բաժնետիրոջը կրկնակի վաճառքի ռիսկից, այսինքն՝ կառուցապատողն այլևս չի կարողանա նույն բնակարանը վաճառել մի քանի գնորդների։

Ինչպես ստուգել մշակողի հուսալիությունը

2020 թվականի օգոստոսի չափսից սեփական միջոցներըկառուցապատող ընկերությանը պետք է կազմի ծրագրի ծրագրված արժեքի առնվազն 10%-ը ընդհանուր շինարարության ողջ ժամանակահատվածում: Իսկ շինարարական կազմակերպությունն ինքը պետք է առնվազն երեք տարվա փորձ ունենա բազմաբնակարան շենքերի շինարարության ոլորտում։

Օրենքը մտցնում է նաև պարտադիր բանկային աջակցությունշինարարական գործունեություն. Նա պետք է ունենա մեկ հաշիվ լիազորված բանկում, որի միջոցով կիրականացվեն ընդհանուր շինարարության անցկացման բոլոր հաշվարկները և նվազագույն մնացորդը. Փողնման հաշվի վրա պետք է կազմի օբյեկտի նախագծի արժեքի առնվազն 10%-ը:

Կառուցապատող ընկերության ղեկավարը կամ գլխավոր հաշվապահը չի կարող լինել այն անձը, ով ունի անմեղսունակ կամ չմարված դատվածություն տնտեսական հանցագործություններ, ինչպես նաեւ կազմակերպության սնանկության պատճառ ճանաչված անձին։

Via lege իրավաբանական ընկերության ավագ գործընկեր Դենիս Արտեմովը Novostroy-M պորտալին պատմում է հիմնական փոփոխությունների մասին. դաշնային օրենքը«Բազմաբնակարան շենքերի և այլ անշարժ գույքի համատեղ շինարարությանը մասնակցելու մասին…» 2004 թվականի դեկտեմբերի 30-ի թիվ 214-FZ, որը ներկայացվել է 2017 թվականի հուլիսի 29-ի թիվ 218-FZ դաշնային օրենքով:

Ներածություն

2017 թվականի նոյեմբերի 30-ին Ռուսաստանի Դաշնության վարչապետ Դմիտրի Մեդվեդևը ռուսական հեռուստաալիքներին տված հարցազրույցի ժամանակ կոչ արեց հրաժարվել ընդհանուր շինարարությունից՝ հօգուտ հիփոթեքի, նման պայմանագրերը համարելով որպես թերզարգացած բնակարանային շուկայի ժառանգություն, «հիմքեր. նախկին դարաշրջան»։

Արդեն 2017 թվականի դեկտեմբերի 25-ին Ռուսաստանի Դաշնության Կառավարության պաշտոնական կայքը հրապարակել է ճանապարհային քարտեզ՝ շինարարության սեփական կապիտալով ֆինանսավորումից աստիճանական անցում կատարելու համար էսքրո հաշիվների օգտագործմանը և կառուցապատողներին վարկավորմանը:

Գործողությունների ծրագրի իրականացումը ներառում է երեք հիմնական փուլ.

• նախապատրաստական ​​(մինչև 2018թ. հունիսի 30-ը), որը բաղկացած է թիրախային ֆինանսավորման մոդելին անցնելու համար կարգավորող դաշտի ստեղծումից.
• անցումային (2018 թվականի հուլիսի 01-ից մինչև 2019 թվականի հուլիսի 30-ը) - համատեղ շինարարությանը մասնակցության պայմանագրերի կնքում ինչպես պահուստային հաշիվների և (կամ) հատուկ հաշիվների մեխանիզմի օգտագործմամբ, այնպես էլ ուղղակիորեն համատեղ շինարարությանը մասնակցության պայմանագրերով միջոցների ներգրավմամբ: ծրագրավորողի հետ՝ օգտագործելով բաժնետերերի իրավունքները պաշտպանելու գոյություն ունեցող մեխանիզմները.
• վերջնական (2019 թվականի հուլիսի 01-ից մինչև 2020 թվականի դեկտեմբերի 31-ը) - անցում ընդհանուր շինարարությանը մասնակցության բոլոր պայմանագրերի կնքմանը, օգտագործելով պահուստային հաշիվների և (կամ) հատուկ հաշիվների մեխանիզմը:

Այս իրադարձությունները դարձան ընդհանուր շինարարական հաստատության հետագա ճակատագրի շուրջ աշխույժ քննարկումների առարկա։
Համատեղ շինարարության խնդիրների նման արմատական ​​լուծումը թերեւս նախընտրական հռետորաբանությունն է. 2018-ի մարտին տեղի կունենան հաջորդ նախագահական ընտրությունները, և իշխանության մեջ գտնվող կուսակցությունը պետք է ակտիվություն ցուցաբերի հանրային ամենահրատապ խնդիրների շուրջ։

Ի վերջո, շատ դժվար կլինի շինարարության մեջ քաղաքացիների անձնական խնայողությունների արդար մասնակցությանը արժանի այլընտրանք ստեղծել։

Բաժնետոմսերի մասնակցությունը, որն իրականում ծրագրավորողի անտոկոս ֆինանսավորումն է, «օգտագործման հեշտության» առումով ծրագրավորողների համար որևէ մրցակցությունից դուրս է:

Այնուամենայնիվ, օրենսդիրները ուղղություն են վերցրել դեպի ավելի կոշտ կարգավորում և ընդհանուր շինարարության ինստիտուտի փուլային բարեփոխում, ինչը ենթադրում է համապատասխան փոփոխություններ դաշնային օրենսդրության մեջ:

2017 թվականի հուլիսի 29-ի թիվ 218-FZ դաշնային օրենքը «Կառուցապատողների անվճարունակության (սնանկության) դեպքում համատեղ շինարարությանը մասնակցող քաղաքացիների իրավունքների պաշտպանության հանրային իրավաբանական ընկերության մասին և Ռուսաստանի որոշ օրենսդրական ակտերում փոփոխություններ կատարելու մասին: Ֆեդերացիան» ընդունվեց՝ պարունակելով բազմաթիվ փոփոխություններ 214 -FZ-ում։

Փոփոխություններն ուժի մեջ են մտնում ս.թ հունվարի 01 և հուլիսի 01, 2018թ. Նրանցից շատերը սկզբունքորեն հագնում են նոր կերպար. Վեպերը լրջորեն խստացրել են պահանջները շինարարական ընկերություններին, շինարարության ընթացքին և քաղաքացիներից ստացված միջոցների օգտագործմանը։ Ավելին, եթե «ճանապարհային քարտեզը» իրականացվի, այս նորամուծությունները միայն 214-FZ-ի փոփոխությունների գալակտիկայի սկիզբն են։

Բայց արդեն հիմա շատ կառուցապատողներ պնդում են, որ հիմնարար փոփոխությունները զգալիորեն կբարդացնեն շինարարների աշխատանքը, կնվազեցնեն շինարարական ընկերությունների թիվը (առաջին հերթին՝ փոքր և միջին կառուցապատողների), կնվազեցնեն բնակարանաշինության ծավալները և, որպես հետեւանք, կհանգեցնեն աճի։ բնակելի անշարժ գույքի գներով.

Ավելորդ չի լինի այստեղ հիշել, որ իր ընդունումից ի վեր 214-FZ-ն արդեն այս կամ այն ​​չափով փոխվել է 16 անգամ, և օրենսդիրների յուրաքանչյուր նոր փորձ՝ շինարարության շուկան ավելի թափանցիկ և անվտանգ դարձնելու, առաջացրել է ծրագրավորողների նմանատիպ սուր քննադատությունը. սակայն, զարգացման ոլորտում մեծ, միջին և փոքր ծրագրավորողները դեռ աշխատում են։

Ճշմարտությունն այն է, որ 214-FZ-ի բարեփոխման ավելի վաղ փորձերը չէին կարող լուծել խաբված բաժնետոմսերի սեփականատերերի խնդիրը: Որքանո՞վ են իրատեսորեն «աշխատելու» նորամուծությունները, իրականում որքանո՞վ են հասնելու, և որքանո՞վ դրական կամ բացասական կդառնան նրանց աշխատանքը։

Երբ նորամուծությունները «կվաստակեն»

Անմիջապես ուշագրավ է, որ փոփոխությունների մեծ մասը վերաբերելու է միայն նորակառույցներին, որոնց շինարարության թույլտվությունը ստացվել է 2018 թվականի հուլիսի 01-ից հետո։ Այսինքն՝ օրենսդիրն ակնհայտորեն, ելնելով վեպերի լրջությունից, շինարարական ընկերություններին մեկ տարի ժամանակ է տվել՝ պատրաստվելու աշխատանքային պայմանների փոփոխությանը։

Մյուս կողմից, նման բան արդեն տեղի է ունեցել 2014 թվականի դեկտեմբերին 214-FZ-ի ընդունման ժամանակ, երբ դրա ազդեցությունը տարածվեց այն օբյեկտների վրա, որոնց շինարարության թույլտվությունը ստացվել է 2015 թվականի ապրիլի 01-ից հետո:

Այն ժամանակ շատ ծրագրավորողներ պարզապես թույլտվություն ստացան կառուցելու մի շարք օբյեկտներ մինչև «X» ամսաթիվը, որից հետո նրանք հանգիստ ավարտեցին դրանց շինարարությունը ևս մի քանի տարի՝ չընկնելով նորարարությունների ազդեցության տակ։

Մեծ է հավանականությունը, որ շատ ծրագրավորողներ կիրականացնեն նմանատիպ սցենար հիմա։

Հատկանշական է, որ շատ նոր շենքեր ընդհանրապես չեն տուժի 214-FZ-ի նորարարություններից։ Խոսքն այն տների մասին է, որոնք կառուցված են բնակարանաշինության (HBC) կամ բնակարանային խնայողական կոոպերատիվների (HSC) սխեմայով, ինչպես նաև բնակարանների առուվաճառքի նախնական պայմանագրերով։ Օրենքի նոր տարբերակը դեռևս չի արգելում շինարարության համար գումար հայթայթելու նման սխեմաները, և այստեղ «մշակող-քաղաքացի» 214-FZ իրավահարաբերությունները ընդհանրապես չեն կարգավորում։

Հետաքրքիր է, որ միևնույն ժամանակ նորույթները ծրագրավորողներին զրկել են արժեթղթեր թողարկելու կամ գնելու հնարավորությունից, բացառությամբ բաժնետոմսերի։ Քանի որ տեսակներից մեկը արժեքավոր թղթերմուրհակներ են, 214-FZ-ի նոր տարբերակը վերջապես վերջ դրեց նոր շենքերի ֆինանսավորման «մուրհակների սխեմային»։

Ընդհանուր պահանջներ մշակողի համար

Համախմբելով կառուցապատողին ուղղված բազմաթիվ նոր պահանջներ՝ օրենսդիրը ներդրեց նոր հայեցակարգ՝ «մասնագիտացված ծրագրավորող»։

Այսուհետ մասնագիտացված ծրագրավորող կարող է լինել միայն բիզնես ընկերությունը՝ կորպորատիվ առևտրային կազմակերպությունները՝ սահմանափակ պատասխանատվությամբ ընկերությունների կամ բաժնետիրական ընկերություններ. Մշակողները, ինչպիսիք են շահույթ չհետապնդող, հասարակական կազմակերպություններ, սպորտային, երաժշտական, կրթական և գիտական ​​հաստատություններ։

Քանի որ կառուցապատողը պետք է կատարի շինարարական գործառույթը և, ըստ նոր օրենսդրական պահանջների, չի կարող կատարել այլ գործառույթներ, այս կանոնըկարծես տրամաբանորեն արդարացված է.

Կառուցապատողը պետք է ունենա առնվազն 3 տարվա փորձ բազմաբնակարան շենքերի շինարարության շուկայում (որպես կառուցապատող, տեխնիկական պատվիրատու կամ գլխավոր կապալառու): Առնվազն 10000 քմ բազմաբնակարան շենքերի շահագործման համար անհրաժեշտ է թույլտվություն։

Այս նորամուծությունը զգալիորեն բարդացնում է նոր շինարարական ընկերությունների հայտնվելը շուկայում։ Այժմ կազմակերպությունը պետք է նախ «ցուցադրի իրեն», այսինքն՝ ձեռք բերի որոշակի ստաժ ու աշխատանքային փորձ, նոր միայն իրավունք ստանա քաղաքացիներից միջոցներ հայթայթել բազմաբնակարան շենքերի կառուցման գործում։

Վեպը նաև կնվազեցնի փոքր շինարարական ընկերությունների թիվը, որոնք արդեն գոյություն ունեն, բայց «չեն մնում» նշված չափանիշներից։

Վերահսկիչ, Գլխավոր հաշվապահև կառուցապատողի կառավարման մարմինների այլ անձինք չպետք է ունենան քրեական անցյալ ոլորտում տնտեսական գործունեությունկամ ընդդեմ կառավարության, իրավաբանական անձի պարտավորությունների համար ավելի վաղ (3 տարի առաջ) ենթարկվել դուստր պատասխանատվության, լինել անվճարունակ (սնանկ): Նույն պահանջները կիրառվում են կառուցապատողի շահառուների նկատմամբ։

Ընդհանուր դիտման համար հրապարակված նախագծի հռչակագրում մշակողից կպահանջվի նշել տեղեկատվություն իրենց ղեկավարների օրենքի պահանջներին համապատասխանության վերաբերյալ:

Հատուկ ուշադրություն է դարձվում մշակողի տեղեկատվական բաց լինելուն: Իր պաշտոնական կայքում ծրագրավորողից կպահանջվի ամբողջությամբ տեղադրել միջանկյալ տարբերակը ֆինանսական հաշվետվություններըհամապատասխան հաշվետու ժամանակաշրջանի ավարտից ոչ ուշ, քան 5 օրացուցային օր, ինչպես նաև տարեկան հաշվառում աուդիտի հաշվետվությունոչ ուշ, քան համապատասխան հաշվետու տարվա ավարտից 120 օրացուցային օր հետո:

Կառուցապատողից կպահանջվի տեղադրել նույն տեղեկատվությունը Միասնական տեղեկատվական համակարգում բնակարանաշինություն, նման պարտավորություն առաջանում է 2018 թվականի հունվարի 1-ից։

Կարևոր է նշել, որ նման սինգլ Տեղեկատվական համակարգարդեն վաստակած (https://our.dom.rf/):

Կառուցապատողի ֆինանսական կայունությունը

Մի շարք նորամուծություններ միտված են ավելացնելու ֆինանսական հուսալիությունմշակողները։

214-FZ-ի նոր հրատարակությունը չեղյալ է համարել նվազագույն գումարի նախկինում գոյություն ունեցող պահանջը կանոնադրական կապիտալ, կախված կառուցվող օբյեկտների տարածքից (սկսած 2,5 միլիոն ռուբլուց ընդհանուր մակերեսըմինչև 1,5 հազար քառակուսի մետր, մինչև 1 միլիարդ 500 միլիոն ռուբլի ավելի քան 500 հազար քառակուսի մետր ընդհանուր մակերեսով):

Սակայն այժմ կառուցապատողի սեփական միջոցները պետք է կազմեն ծրագրի նախատեսված արժեքի առնվազն 10%-ը։

Ներդրվել է նոր պահանջ՝ նախագծային հայտարարագրի ուղարկման օրը լիազորված բանկի հաշվին առկա միջոցների նվազագույն մնացորդի վերաբերյալ, որը պետք է կազմի շինարարության ծրագրի արժեքի 10%-ը։

Կառուցապատողի պարտավորությունները, որոնք կապված չեն բազմաբնակարան շենքի կառուցման հետ, չպետք է գերազանցեն շինարարության նախագծային արժեքի 1%-ը` նախագծային հայտարարագիրը լիազոր մարմնին ուղարկելու օրվա դրությամբ: Շինարարի պահպանման ծախսերը չեն կարող գերազանցել շինարարության նախագծային արժեքի 10%-ը:

Նաև ընդհանուր չափը կանխավճարներչպետք է գերազանցի շինարարության նախագծային արժեքի 30%-ը:

214-FZ-ի նոր տարբերակի համաձայն, մշակողը չի կարող մասնակցել կամ ստեղծել առևտրային և շահույթ չհետապնդող կազմակերպություններ. Այսպիսով, փորձ է արվել բացառել շինարարական հոլդինգների ստեղծումը, որոնք գործնականում ոչ միայն նպաստում են կառուցապատողի ունակ մնալուն, այլև պարզեցնում են խնդրահարույց կառուցապատողի միջոցների դուրսբերումը խաբված բաժնետոմսերի սեփականատերերի և իրավապահ մարմինների հասանելիությունից դուրս:

Սա հատկապես վերաբերում է ծրագրավորողի հետ փոխկապակցված օտարերկրյա օֆշորային իրավաբանական անձանց:

Սակայն, թվում է, թե այս արգելքը գործնականում հեշտությամբ կարելի է շրջանցել՝ դուստր ձեռնարկությունները գրանցելով «իրենց» անուններով։ անհատներ, պաշտոնապես կապ չունեցող կազմակերպություն ստեղծողի հետ:

Կառուցապատողը չի կարող վարկեր և վարկեր ներգրավել, բացառությամբ նպատակայինների, կառուցապատողն ինքը նույնպես չի կարող վարկ կամ վարկ տրամադրել։

Ինչպես արդեն նշվել է, այսուհետ կառուցապատողն իրավունք չունի թողարկել պարտատոմսեր և այլ արժեթղթեր, բացառությամբ բաժնետոմսերի, ինչպես նաև արժեթղթեր գնելու (ներառյալ մուրհակները):

շենքի պահանջները

Հիմնական նորամուծություններից մեկն այն կանոնն էր, ըստ որի կառուցապատողն իրավունք չունի միաժամանակ կառուցել բազմաբնակարան շենքեր մի քանի շինթույլտվությունների համաձայն և իրավունք ունի բաժնետոմսերի սեփականատերերից գումար ներգրավել միայն մեկ թույլտվության մեջ նշված բազմաբնակարան շենքերի կառուցման համար:

Այժմ գործում է սկզբունքը՝ «1 կառուցապատող = 1 շինթույլտվություն»։

Այս նորամուծությունը միտված է զսպելու այն պրակտիկան, երբ կառուցապատողն ավարտեց մեկի շինարարությունը բազմաբնակարան տունմեկ այլ բնակելի շենքի կառուցման համար հանգանակված միջոցների հաշվին։ Այս «արատավոր» շղթայի վերջնական բնակելի շենքն ուներ խնդրահարույց օբյեկտ դառնալու վտանգը։

214-FZ-ի նոր տարբերակի համաձայն, կառուցապատողն իրավունք ունի քաղաքացիներից միջոցներ ներգրավել միայն մեկ շինթույլտվության ներքո:

Կազմակերպչական առումով հաշվառումկառուցապատողը պարտավոր է ապահովել, որ ընդհանուր շինարարության մասնակիցների կողմից վճարված միջոցների գրառումները պահպանվեն յուրաքանչյուր բազմաբնակարան շենքի համար առանձին:

Կառուցապատողը չի կարողանա իրականացնել գործողություններ, որոնք կապված չեն սեփական կապիտալի սեփականատերերից միջոցներ ներգրավելու և համապատասխան օբյեկտի կառուցման հետ: Կառուցապատողի ջանքերի նման կենտրոնացումը շինարարության գործընթացի վրա, ըստ օրենսդիրի, կնպաստի արագ և որակյալ շինարարությանը, ինչպես նաև նվազագույնի կհասցնի կառուցապատողի ֆինանսական պատասխանատվության հետ կապված ռիսկերը բիզնեսի այլ ոլորտներում, որոնք, ի վերջո, ունեցել են. բացասական ազդեցություն զարգացման ֆինանսավորման վրա։

Այնուամենայնիվ, իրականում, նույնիսկ նախկինում, կառուցապատողների մեծ մասը գործնականում «չէին կտրվում» իրենց հիմնական գործունեությունից՝ տիրապետելով միայն շինարարության հետ կապված գործունեության տեսակներին (նախադպրոցական հաստատությունների գրանցում, սեփականության իրավունքներ, ավարտված բնակարանների բանտապահ վերանորոգում և այլն):

Շինարարության տեխնիկական պարամետրերի կարգավորման կարևոր քայլ է նախագծային փաստաթղթերի փորձաքննության պարտադիր առկայությունը բոլոր դեպքերում, նույնիսկ ցածրահարկ շինարարության դեպքում:

Այս ոլորտում փորձաքննության բացակայությունը (հիմնականում ծայրամասային շինարարություն) հաճախ հանգեցրել է էական խախտումների շինարարական ծածկագրերև կանոններ։

Փոխհատուցման հիմնադրամ

Կառուցապատողից կպահանջվի վճարումներ կատարել մասնագիտացված փոխհատուցման հիմնադրամում՝ երեխաների խնամքի յուրաքանչյուր հաստատության արժեքի 1,2%-ի չափով:

Ռուսաստանի Դաշնության Կառավարության 2016 թվականի դեկտեմբերի 07-ի թիվ 1310 որոշմամբ ստեղծված «Քաղաքացիների իրավունքների պաշտպանության հիմնադրամ՝ համատեղ շինարարության մասնակիցների» ոչ առևտրային կազմակերպությունն այժմ վերափոխվում է հասարակական ընկերության:

Հիմնադրամի միջոցները նախատեսված են խնդրահարույց օբյեկտների ավարտի կամ վճարման համար դրամական փոխհատուցումբաժնետերեր. Պարտադիր մուծումները հատուցման հիմնադրամին փոխարինել են կառուցապատողի պարտավորությունների ապահովման նախկինում գոյություն ունեցող մեթոդները՝ պարտադիր բանկային երաշխիքի կամ քաղաքացիական պատասխանատվության պարտադիր ապահովագրության տեսքով։

Միևնույն ժամանակ, մշակողը դեռ կարող է կամավոր օգտագործել դրանք:

Նշենք, որ կառուցապատողի պատասխանատվության պարտադիր ապահովագրության նախկինում կիրառվող համակարգը գործնականում իրեն չի արդարացրել։ Վիճակագրության համաձայն՝ չի եղել մի դեպք, երբ ապահովագրողների գումարներով խնդրահարույց տուն կամ բնակելի համալիր ավարտվի։

Այս առումով ճիշտ է թվում կառուցապատողի պարտավորությունների ապահովման նշված եղանակը չեղարկելու մասին օրենսդիրի որոշումը։

Միևնույն ժամանակ, DDU-ի գնի 1,2%-ի չափը միանգամայն համահունչ է այն գումարներին, որոնք մշակողները վճարել են ապահովագրական ընկերություններին:

Արդեն 2017 թվականի հոկտեմբերի 20-ին իր աշխատանքը սկսեց «Քաղաքացիների իրավունքների պաշտպանության հիմնադրամ՝ համատեղ շինարարության մասնակիցներ» հանրային իրավաբանական ընկերությունը։

Անհնար է չհամաձայնել, որ նոր մեխանիզմն իսկապես լրացուցիչ երաշխիքներ կտա բաժնետերերին, նման համակարգն ավելի հուսալի է, քան գործողը։ Հիմնադրամում արդեն ձևավորված միջոցները շատ ավելի հեշտ են օգտագործել, քան հիպոթետիկ ապահովագրական հատուցումկամ բանկային վճարումներ:

Միևնույն ժամանակ, օրենսդիրները հավատարիմ մնացին իրենց և բիզնեսի որոշակի ոլորտների ինքնակարգավորման նախկինում որդեգրած ընդհանուր կուրսին` ֆոնդի աշխատանքը ֆինանսավորելու պարտավորությունը դնելով իրենց` համատեղ շինարարության մասնակիցների` կառուցապատողների և քաղաքացիների վրա:

Հետևողականորեն իրականացնելով պլանային ֆինանսավորման քաղաքականությունը՝ օրենսդիրները, որպես ֆոնդի ստեղծման ֆինանսական բեռի այլընտրանք, նախատեսել են կառուցապատողի անցումը էսքրոու հաշիվների օգտագործմանը։

Կարևոր է նշել, որ օրենքը սահմանաչափըփոխհատուցում, որը սահմանվում է որպես ընդհանուր շինարարության մասնակից քաղաքացուն (բայց ոչ ավելի, քան 120 քմ) հանձնվող բոլոր բնակելի տարածքների ընդհանուր մակերեսի արտադրյալը և միջինը. շուկայական արժեքը 1 քառ. մետր Ռուսաստանի Դաշնության համապատասխան սուբյեկտում, որի արժեքը որոշվում է որոշակի ժամանակահատվածում դաշնային գործակալությունգործադիր իշխանություն։

Այսպիսով, էլիտար բնակարանների տերերը, որոնց կադրերը հաճախ գերազանցում են 120 քմ-ը, պարզվել է, որ լիովին պաշտպանված չեն։ մ.

Բացի այդ, հարց է առաջանում շուկայական արժեքի հարաբերակցության մասին քառակուսի մետրկոնկրետ մշակողի համար և «միջին շուկայական արժեքը», որը որոշվում է դաշնային գործադիր մարմնի կողմից և կարող է զգալիորեն ցածր լինել, քան իրականում:

բանկային վերահսկողություն

Բանկային լոբբիի տրամաբանական արդյունքը լայն լիազորությունների շնորհումն էր առևտրային բանկեր, որոնց ցանկը հատուկ կսահմանի Ռուսաստանի Դաշնության կառավարությունը։

Կառուցապատողը պարտավոր է հաշիվ բացել միայն լիազորված բանկում, մինչդեռ իրավունք ունի ունենալ միայն մեկ ընթացիկ հաշիվ, որի միջոցով կիրականացվեն շինարարության համար նախատեսված բոլոր հաշվարկները։

Շինարարության բոլոր հիմնական մասնակիցները, ինչպիսիք են կառուցապատողը, տեխնիկական հաճախորդը և գլխավոր կապալառուն, պետք է հաշիվներ ունենան մեկ լիազորված բանկում:

Ամենահակասական նորամուծությունը այն կանոնն էր, ըստ որի յուրաքանչյուր ծրագրավորողի վճարման համար կիրականացվի հատուկ բանկային վերահսկողություն։ Բանկը կստուգի DDU-ն, շինարարության հետ կապված այլ պայմանագրեր, կատարված աշխատանքի ընդունման վկայականներ, ապրանքների ընդունման և փոխանցման վկայագրեր, բեռնագրեր և այլն: Շինծու գործարքների և գործող օրենսդրության այլ խախտումների հայտնաբերման դեպքում բանկը պարտավոր է զեկուցել վերահսկող մարմնին:

Բանկերի տրամադրում, որոնք առևտրային կազմակերպություններ, վերահսկիչ լիազորությունները, Ռուսաստանի Դաշնության հիմնադիր սուբյեկտների լիազորված գործադիր մարմնի հետ միասին, արդեն նախատեսված 214-FZ-ով, իսկապես անսպասելի որոշում է:

Առևտրային որոշ կառույցների (մշակողների) լայն փոխազդեցությունը այլ առևտրային կառույցների (բանկերի) հետ, հատկապես, երբ առաջինները կախվածության մեջ են մտնում երկրորդներից, գրեթե միշտ լայն դաշտ է տալիս չարաշահումների և կոռուպցիայի համար։

Միևնույն ժամանակ, պետք է ընդունել, որ շինարարների ֆինանսական հոսքերի նկատմամբ նման կրկնակի վերահսկողությունը նվազեցնում է շինարարությունից ակտիվների դուրսբերման և հետագայում կառուցապատողի կանխամտածված սնանկացման ռիսկը:

Ի վերջո, բանկային հսկողությունը կարող է դիտվել որպես բանկերի՝ բաժնետոմսերի շինարարության շուկան վերահսկելու կարողության մի տեսակ փորձություն:

Հիշեցնենք, որ, համաձայն ընդհանուր շինարարական հաստատության բարեփոխման ճանապարհային քարտեզի, 2019 թվականի հուլիսի 1-ից ակնկալվում է ամբողջական անցում դեպի էսքրո հաշիվների և/կամ հատուկ հաշիվների օգտագործման: Վերջին փաստը նաև բազմաթիվ հակասություններ է առաջացնում օրենսդրական փոփոխությունների բնույթի վերաբերյալ։

Մասնավորապես, նշվում է, որ անշարժ գույքի առաջնային շուկայում պահուստային հաշիվների ներդրումից հիմնական շահառուները (շահառուները) կառուցապատողներ չեն (իրենց աշխատանքի համար ավելի բարդ պահանջների պատճառով) և ոչ ընդհանուր շինարարության մասնակիցները (թեև նրանց համար շինարարության մեջ ներդրումներ կատարելու ռիսկը կրճատվում է, բայց առաջնային անշարժ գույքի գների բարձրացման մեծ հավանականություն կա), և ուղղակիորեն իրենց բանկային կառույցներ.

Օրինակ, բանկը թողարկում է հիփոթեքհամապատասխան շինարարության մասնակից բարձր հետաքրքրություն. Այնուհետև, երբ համատեղ շինարարության մասնակիցը բնակարան է գնում, բանկը նույն գումարը վերադարձնում է պահուստային հաշվին: Եվ հետո բանկը նորից նույն փողը տալիս է կառուցապատողին տուն կառուցելու համար, և նորից տոկոսներով։ Միևնույն ժամանակ, կառուցապատողն ինքը, վարկային պայմանագրի պայմաններով, ընկնում է բանկի լիակատար վերահսկողության տակ։

Այսպիսով, փաստորեն, «առանց» բանկից գումար վերցնելու, վարկային հաստատությունը հնարավորություն է ստանում տոկոսներ ստանալ ինչպես ընդհանուր շինարարության մասնակցից, այնպես էլ կառուցապատողից։

Եզրակացություն

214-FZ-ում կատարված փոփոխությունները կարելի է բնութագրել որպես նշանակալի։ Ստեղծվել են նոր պահանջներ կառուցապատողների ստեղծման և աշխատանքի, շինարարության ֆինանսավորման և բազմաբնակարան շենքերի ստեղծման գործընթացի նկատմամբ նոր ճանապարհկառուցապատողի պարտավորությունների ապահովումը «Քաղաքացիների իրավունքների պաշտպանության հիմնադրամ՝ համատեղ շինարարության մասնակիցների» հասարակական ընկերության տեսքով:

Գործնականում վեպերի ակնհայտ արդյունքը կլինի փոքր և միջին շինարարական ընկերությունների մեծ մասի շուկայից դուրս գալը, որոնցից շատերը չեն կարողանա աշխատել նոր կանոններով։ Նման ընկերությունները կամ ստիպված կլինեն անցնել ZhSK և ZHNK սխեմաներին, նախնական պայմանագրերին, կամ փոխանցել իրենց շինհրապարակներավելի մեծ ծրագրավորողներին, ովքեր կկիսեն ազատված ներուժը միմյանց միջև:

Կարևոր նախապատվություններ արդեն ստանում են բանկային կառույցները, որոնց հետ պետք է աշխատեն ծրագրավորողները և խաղի կանոններով, որոնց հետ պետք է հաշվի նստեն ծրագրավորողները։ Բանկերը կարող են հետագայում էլ ավելի մեծ օգուտներ ստանալ՝ իրականացման ընթացքում: ճանապարհային քարտեզ» Կառավարություն.

Ներկա պահին պահուստային հաշիվների օգտագործումը պարտադիր չէ, ինչը նշանակում է, որ շինարարությանը սեփական կապիտալի մասնակցության ինստիտուտը շարունակում է գործել։

Միևնույն ժամանակ ձեռնարկվել է ընդհանուր դասընթաց՝ փոխարինելու սեփական կապիտալում մասնակցությունը բանկային վարկավորումև ֆինանսավորման այլ ձևեր:

Ակնհայտ է, որ այս դեպքում դժվարություններ կարող են առաջանալ պետական ​​մեկ այլ՝ մատչելի բնակարանային շուկա ստեղծելու կուրսի իրականացման հարցում։ Ի վերջո, խոշոր կառուցապատող ընկերությունների կողմից շինարարության շուկայի մոնոպոլիզացումը, օրենսդրության և բանկային վերահսկողության նորույթների պատճառով նրանց աշխատանքի բարդացումը, բազմաթիվ փոքր և միջին կառուցապատողների շուկայից դուրս գալու պատճառով առաջարկների կրճատումը, ընդդեմ աճի ֆոն սպառողների պահանջարկը, կարող է հանգեցնել կառուցվող բնակելի շենքերի բնակարանների թանկացման։

Այնուամենայնիվ, միայն օրենսդրության դիտարկված նորամուծությունների գործնական կիրառումը կյանքում կարող է հստակ պատասխանել այս և այլ կարևոր հարցերի։

Համատեղ շինարարության վերաբերյալ բոլոր բնակարանային կառուցապատողների համար հիմնական օրենքի (FZ-214) փոփոխությունները հաջորդ տարի գործնականում կնվազեցնեն բաժնետոմսերի կառուցումը: Սա նշանակում է, որ շինարարները կորցնում են մեծ գումարներ բաժնետոմսերի սեփականատերերից: Միայն Սանկտ Պետերբուրգում այն ​​գնահատվում է տարեկան 240 միլիարդ ռուբլի։ Շինարարները պետք է շտապ փնտրեն նախագծերի ֆինանսավորման այլընտրանքային աղբյուրներ։ Բայց տարբերակները շատ չեն, և դրանք բոլորն էլ լուրջ թերություններ ունեն։ Առանց արդյունավետ ֆինանսական սխեմաների, շինարարության ոլորտն անխուսափելիորեն կկրճատվի, իսկ բնակարանների գները կբարձրանան: Միևնույն ժամանակ, դաշնային իշխանությունները լրջորեն քննարկում են ծրագրավորողների համար պահանջները խստացնելու գաղափարը արդեն 2018 թվականի հունվարի 1-ից՝ օրենքով նախատեսվածից վեց ամիս շուտ: Անցած շաբաթ դա քննարկվում էր Ռուսաստանի Դաշնությունում։ Եթե ​​որոշումը դրական լինի, շինարարների ամենամռայլ սպասումները կիրականանան։

Փոս շուկայական բյուջեում

Անցյալ ամառ ընդունված FZ-214-ում կատարված փոփոխությունները գրեթե ամբողջական են դարձնում շինարարների կախվածությունը բանկերից։ Նոր կանոնների համաձայն՝ շինարարները պարտավոր են ունենալ մեկ բանկային հաշիվ բոլոր գործարքների համար, չեն կարող փոխել վարկային կազմակերպությունը (չնայած բանկային միջնորդավճարի չափը որևէ կերպ սահմանափակված չէ), չեն կարող կատարել գործարքներ, որոնք ուղղակիորեն կապված չեն դրամական միջոցների հայթայթման հետ։ բաժնետոմսերի սեփականատերերից և շատ ավելին (տես «Հիմնական նորամուծություններ...»): Փաստորեն, սա նշանակում է, որ բոլորը դրամական հոսքերմշակողները կվերահսկեն վարկային կազմակերպություններ. Բայց սա ամենավատը չէ։ Վատագույն դեպքում ընդհանուր շինարարությունը որպես երեւույթ ընդհանրապես կդադարի գոյություն ունենալ, քանի որ նոր իրավական իրականության մեջ, ըստ շինարարական ընկերությունների, շինարարության փուլում չեն կարողանա քաղաքացիներից գումար ներգրավել և ստիպված են լինելու վաճառել. միայն ավարտված բնակարան. Արդյունաբերությունը կկորցնի հսկայական կապիտալ։ Միայն Սանկտ Պետերբուրգում, որտեղ տարեկան կառուցվում է մոտ 3 միլիոն մ2 բնակարան (80% բաժնետոմսերի սեփականատերերի հաշվին), կառուցապատողները բաց կթողնեն 240 միլիարդ ռուբլի:

Ի դեպ, Սանկտ Պետերբուրգում հիմա ոչ ոք պատրաստի բնակարան չի վաճառում։ Մի քանի տարի առաջ SK «Temp»-ը փորձեց դա անել, բայց ի վերջո անցավ dolevka-ին: «Պատրաստի բնակարանների վաճառքը շատ թանկ է ստացվել, բնակարանի արժեքը բարձր է եղել, և մենք չենք կարող այն վաճառել շուկայական միջինից ավելի թանկ, եթե այս սխեմայի կիրառումը սովորական պրակտիկա լիներ, ապա դա այլ խնդիր կլիներ. Հակառակ դեպքում դա դիկիխոտական ​​է»,-ասաց նա։Ընկերության «DP» գործադիր տնօրեն «։

Բարեփոխման հետեւանքները, շուկայի մասնակիցների կարծիքով, ճակատագրական կլինեն։ «Կսկսվեն փոքր և միջին բիզնեսի զանգվածային սնանկացումները, շինարարության ծավալները կնվազեն, իսկ բնակարանի մեկ քառակուսի մետրի արժեքը կաճի առնվազն 10%-ով»,- թվարկում է Սանկտ Պետերբուրգի շինարարների ասոցիացիայի գլխավոր տնօրենը։

«Հիմա ամեն մեկն իր գործն է անում՝ կառուցապատողները կառուցում են, իսկ բանկերը ֆինանսավորում են շինարարությունը, հիմա պետությունը փորձում է բանկերին պատասխանատու դարձնել կառուցապատողի կայունության և շինարարության առաջընթացի համար, միևնույն ժամանակ թաքնվում է պաշտպանության հետևում։ բաժնետոմսերի սեփականատերերի նախաձեռնություններն ու առաջատարը»,- համաձայնում է Առաջին հիփոթեքային գործակալության գլխավոր տնօրեն Մաքսիմ Ելցովը:

«Վախենում եմ, որ օրենսդիրի վերջնական նպատակը համատեղ շինարարության իսպառ վերացումն է: Եթե ընկերությունները ստիպված լինեն վաճառել միայն պատրաստի բնակարաններ, ապա նրանք ստիպված կլինեն փնտրել ֆինանսավորման նոր աղբյուրներ և նոր աշխատանքային սխեմաներ»,- ասում է գեներալի տեղակալը: Ռեժիսոր Բեսլան Բերսիրով.

Այլ տարբերակներ

Ծրագրավորողներից գումար հայթայթելու այլընտրանքային տարբերակները շատ չեն: Առավել ակնհայտը նախագծերի ֆինանսավորումն է։ «Այժմ բանկերը թողարկում են 10-15 տոկոսով, այս դրույքաչափը միայն մատչելի է խոշոր ընկերություններ. Մնացած բոլոր նման փոխառությունները զրկված են։ Շուկան կարող է աշխուժանալ նախագծերի ֆինանսավորման համար պետական ​​սուբսիդիաների և տոկոսադրույքի 3-4% իջեցման միջոցով: Բայց վրա այս պահինոչ ոք նման սակագներ չի առաջարկում»,- ասում են նրանք։

Բաժնետոմսը շրջանցելով գումարներ ձեռք բերելու մյուս հնարավոր գործիքը պետական ​​պայմանագրերով բնակարանների վաճառքն է։ «Բայց դա չի կարելի այլընտրանք անվանել իր մաքուր տեսքով, քանի որ այս դեպքում կիրառվում է նաև բաժնետոմսերի սխեման։ բանկային վարկ», - բացատրում է Արկադի Սկորովը, «Dalpiterstroy» ընկերության գլխավոր տնօրենը (Սանկտ Պետերբուրգում պետական ​​կարիքների համար բնակարանների ամենամեծ վաճառողը):

Մեկ այլ հնարավոր տարբերակ- պարտատոմսերի տեղաբաշխում. Շուկայի առաջատարներն այն ակտիվորեն օգտագործում են երկար ժամանակ։ «»-ն ունի չորս ընթացիկ վարկ՝ ընդհանուր 17,8 մլրդ ռուբլու չափով։ U - երեքը 10,6 միլիարդ ռուբլու դիմաց: Իսկ հոկտեմբերի սկզբին նա հայտարարեց Մոսկվայի բորսայում բորսայական սակարկվող պարտատոմսերի ծրագրի մասին և. Դրա առավելագույն գումարը կազմում է 25 միլիարդ ռուբլի: Առաջին թողարկումը տեղի կունենա մինչև տարեվերջ։ Հավաքագրված միջոցները մշակողը նախատեսում է օգտագործել նպատակային ծրագրի մշակման և օպտիմալացման համար վարկային պորտֆել. «Սակայն նոր օրենքում այս գործիքի օգտագործման հեռանկարները հստակ շարադրված չեն: Մտավախություն կա, որ ծրագրավորողներին ընդհանրապես կարգելվի որևէ արժեթղթեր թողարկել: Եվ նրանք չեն կարողանա նույնիսկ IPO-ի գնալ և բնակարանային վկայագրեր տալ: «Ընկերությունն անհանգստացած է.

Նաև պարզ չէ արևմտյան շուկաներում նախկինում տարածված փոխառությունների հետագա ճակատագիրը։ « Արտարժույթով վարկեր- մեծ ռիսկ նրանց համար, ովքեր բիզնես են անում ռուբլով: Եվ այստեղ շատ բան կախված է քաղաքական իրավիճակից»,- բացատրում է գործադիր տնօրեն Պավել Բերեժնոյը։

Կարծես շահողներն են Սանկտ Պետերբուրգի շուկայում օտարերկրյա կապիտալով գործող ընկերությունները, որոնք կարող են վարկեր վերցնել արտերկրում գտնվող իրենց մայր կառույցներից։ «Այո, մենք կարող ենք դա անել, բայց առողջի համար ֆինանսական հաշվեկշիռըդուք պետք է համատեղեք այս հնարավորությունը բաժնետոմսերի սեփականատերերից գումար ներգրավելու և ձեր սեփական միջոցները նախագծերում ներդնելու հետ: հետ աշխատելու ունակություն Ռուսական բանկերմենք պարզապես ուսումնասիրում ենք: Բայց մինչ մեզ համար ավելի հեշտ է գումար ստանալը արտաքին աղբյուրներըքան զավթել Ռուսաստանում։ Ավելի էժան է»,- ասում է արտասահմանյան կապիտալով շինարարական ընկերության ներկայացուցիչը։

Բանկերը լռում են

DP-ի հետ հարցազրույցի ենթարկված բանկերը հրաժարվել են մեկնաբանել ծրագրավորողների հետ հետագա աշխատանքի հեռանկարները: Սակայն փորձագետներն ասում են, որ բանկերը ստիպված կլինեն նոր պրոդուկտներ մշակել շինարարների հետ աշխատելու համար: Նրանց արտաքին տեսքի հիմնական լոբբիստները, տարօրինակ կերպով, կլինեն նույն բանկերի հիփոթեքային ստորաբաժանումները, որոնք հետաքրքրված են բնակարաններ կառուցելով, որոնց գնման համար կարող են տրվել հիփոթեքային վարկեր: «Մենք մղում ենք մեր կորպորատիվ կառավարումնման արտադրանքի վաղ զարգացմանը»,- ասաց բիզնեսի ղեկավարը հիփոթեքային վարկավորումԵկատերինա Սիդելնիկովա. Բայց նման առաջարկներ չեն հայտնվի մինչև 2018թ.

Նոր օրենքի համաձայն՝ բանկերը վերահսկողություն են ստանում ծրագրավորողների հաշիվների նկատմամբ։ Դրանց հետ կապված գործողությունների հանձնաժողովը հսկայական է լինելու։ Իսկ վիրահատություններն ինքնին կդառնան ավելի երկար։ Փոքր շինարարների մեծամասնության համար օրինական դաշտում աշխատանքը փաստացի կդադարի, ինչը նշանակում է ստվերի մեջ մտնել, բաժնետոմսերի սեփականատերերի լիակատար անպաշտպանություն, որոնց կառաջարկվեն պայմանագրային համաձայնագրեր DDU-ների և այլ շրջանցման սխեմաների փոխարեն: Եվ եթե թույլատրվում է վաճառել միայն պատրաստի բնակարաններ, ապա դրա գինը կներառի վարկի արժեքը շինարարության ողջ ժամանակահատվածի համար (2,5–3 տարի): Այսօր այն կազմում է տարեկան 13-16%։