Հիփոթեքային բնակարանի վաճառք հիփոթեքով. Հիփոթեքային բնակարանի վաճառք՝ օրինական ուղիներ

Անտանելին վերադարձնելը հիփոթեք, ավելորդ չի լինի իմանալ, թե ինչպես վաճառել բնակարան հիփոթեքով։ Շատ վարկառուների համար անսպասելի տեղեկատվություն կլինի այն մասին, թե ինչպես կարելի է բնակարան վաճառել հիփոթեքով և միաժամանակ գումար վաստակել:

Առանց բանկի թույլտվության չի կարող վաճառվել ծանրաբեռնված անշարժ գույքը: Երբ հիփոթեքային վարկավորումը, համաձայն Արվեստի. 29 և Արվեստ. «Հիփոթեքի (անշարժ գույքի գրավի) մասին» դաշնային օրենքի 33-ը, փոփոխված 2013 թվականի մայիսի 7-ի թիվ 102-F3, վարկառուն իրավունք ունի միայն օգտագործել գրավադրված գույքը և պարտավոր է այն պահել պատշաճ վիճակում։ .

Իսկ դրա կորուստը կամ վաճառքը երրորդ անձանց անօրինական է։ Տեղի ունեցած իրադարձությունը լուծվում է գրավառուի (այսինքն՝ բանկի) օգտին` համաձայն Արվեստի: Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 301-303. Բայց կան մի շարք դեպքեր, երբ բանկը կարող է կիսով չափ ընդառաջել վարկառուին և թույլատրել գրավադրված բնակարանի վաճառքը։

Ինչու՞ են ուզում հիփոթեքով բնակարան վաճառել.

Պատճառները, թե ինչու վարկառուն սկսում է մտածել, թե ինչպես վաճառել բնակարան հիփոթեքով, կարելի է բաժանել 3 խմբի.

1. վարկը մարելու համար բավարար եկամուտ կորցնելու դեպքում.
2. եթե ավելի ընդարձակ բնակարան գնելու անհրաժեշտություն կա.
3. եթե ցանկանում եք վաստակել հիփոթեքով:

1. Եթե ​​դուք կորցնում եք բավականաչափ եկամուտ վարկը մարելու համար

   Ախոռի կորստից ֆինանսական եկամուտոչ ոք ապահով չէ. Անհնար է կանխատեսել, թե ինչ կլինի մի քանի տարի հետո։ Իսկ վճարումները խիստ կարգով պետք է կատարվեն ամեն ամիս՝ ամբողջությամբ և ժամանակին, անկախ ցանկացած իրավիճակից։

   Հետեւաբար, ցանկությունը վաճառել բնակարանը որքան հնարավոր է շուտ, որպեսզի վերջնականապես վճարեն բանկին, նախքան դրանք կիրառելը լրացուցիչ միջոցներ, համաձայն «Հիփոթեքի (անշարժ գույքի գրավի) մասին» դաշնային օրենքի, միանգամայն բնական և կանխատեսելի։

2. Եթե ​​Ձեզ անհրաժեշտ է ավելի ընդարձակ բնակարան

   Օրինակ՝ երիտասարդները ակտիվորեն բարձրանում են կարիերայի սանդուղքով, ամուսնանում/ամուսնանում են, երեխաներ ունենում։ Գրավադրված բնակարանը դառնում է «փոքր». Այս վարկառուներից շատերը մտածում են վաճառքի մասին հիփոթեքային բնակարանև հետագայում ավելի մեծ տարածքի գնումը:

   Բանկին արգելված չէ երկրորդ հիփոթեքը վերցնել ավելի մեծ բնակարանի վրա, եթե երիտասարդ ընտանիքի եկամուտը թույլ է տալիս վճարումներ կատարել միանգամից երկու երկարաժամկետ վարկի դիմաց: Այս տարբերակը պահանջում է կանխավճար:

3. Եթե ​​ցանկանում եք վաստակել հիփոթեքով

   Եթե ​​բնակարանը ձեռք է բերվել կառուցվող շենքում բավականին վաղ փուլում, ապա շինարարության ավարտին դրա գինը զգալիորեն բարձրանում է և որոշ դեպքերում ավելին, քան ծածկում է հիփոթեքի հետ կապված բոլոր ծախսերը:

   Անդամներ ընդհանուր շինարարություննրանք փորձում են վաճառել իրենց բնակարանը նախքան տունը շահագործման հանձնելը, քանի որ շատ ավելի հեշտ է նորացնել ցեսիոն պայմանագիրը, քան զբաղվել պատրաստի բնակարանների նախագծմամբ (եթե, իհարկե, նպատակը սկզբից փող աշխատելն էր):

   Բայց պատահում է նաև, որ կառուցվող բնակարանների կարիքը վերացել է, և վարկառուն մտածում է այն իր համար առավելագույն օգուտով վաճառելու մասին։ Սրանք բացառիկ դեպքեր են։

   Երկրորդ տունը վաճառելիս վարկառուն պետք է նվազեցնի դրա շուկայական արժեքը, քանի որ շատ քիչ մարդիկ կան, ովքեր ցանկանում են ներգրավվել բանկային գրավի հետ:

Հիփոթեքով բնակարան վաճառելու բանկի համաձայնությունը

Հիփոթեքով գնված բնակարանը պարտապանի սեփականությունն է, սակայն այն վաճառելու համար անհրաժեշտ է ստանալ բանկի համաձայնությունը։

Մի կողմից,բանկը շահագրգռված է վարկի ամբողջական մարմամբ և չպետք է խանգարի վաճառքին գրավ անշարժ գույքեթե վարկառուն այլեւս չի կարող դիմանալ պարտատոմսերհիփոթեքով։

Մյուս կողմից գրավադրված անշարժ գույքի վաճառքը թույլատրելիս բանկը կորցնում է օգտագործման համար տոկոսավճարների հետ կապված իր հնարավոր շահույթը. պարտքով գումարթողարկված այս գույքը գնելու համար:

Եթե ​​կնքված պայմանագրով նախատեսված է բնակարանի ծանրաբեռնվածությամբ վաճառելու հնարավորությունը, ապա բանկը չի կարող հրաժարվել։ Որպեսզի վարկառուները չչարաշահեն այս հնարավորությունը, հիփոթեքային բնակարանի վաճառքն ուղեկցվում է էական տույժերի ու պաշտպանական միջնորդավճարների սահմանմամբ։

Չգիտե՞ք ձեր իրավունքները:

Բայց դրանք անհամեմատելի են հիփոթեքային վճարումների դադարեցման հնարավոր հետևանքների հետ։ Եթե ​​վարկառուն օբյեկտիվորեն այլևս չի կարող կանոնավոր կերպով վճարել վարկը, նա չպետք է հետաձգի վաճառքը, ավելի խելամիտ է իրավիճակը կարգավորել մինչև դատավարությունը:

Ինչպե՞ս կարող եմ բնակարան վաճառել հիփոթեքով:

Հիփոթեքային բնակարան վաճառելու համար հնարավոր են հետևյալ տարբերակները.

1. Վաղաժամկետ մարում. Վարկառուն գտնում է գնորդ, ով համաձայնում է բնակարան ձեռք բերել ծանրաբեռնվածությամբ, և նրանից ստանում է հիփոթեքի վաղաժամկետ մարման համար անհրաժեշտ գումարը:
2. ինքնավաճառք. Բանկը գնորդի հետ կնքում է գրավոր պայմանագիր բնակարանի հետագա գնման վերաբերյալ: Գնորդը մարում է հիփոթեքը, վարկառուն ստանում է պարտքի բացակայությունը հաստատող վկայագիր և ինքնուրույն հանում է ծանրաբեռնվածությունը:
3. Վաճառվում է բանկի հետ. Գնորդը կատարում է անհրաժեշտ գումարները հիփոթեքը մարելու և երկու դեպոզիտով բնակարան գնելու համար։ Բանկը զբաղվում է բուն ծանրաբեռնվածության վերացմամբ։
4. Պարտքի վաճառք. Գնորդի համար, ով ցանկանում է նաև ապառիկ հիփոթեքային բնակարան ձեռք բերել, գործում է վարկավորման սխեման:

Վաղաժամկետ մարում

Նման սխեմային համաձայնող գնորդ գտնելը բավականին դժվար է։ Բնակարանի բեռը վախեցնում է, հատկապես վրա երկրորդային շուկամիշտ կան իրավաբանորեն հստակ այլընտրանքային առաջարկներ։

Հիմնականում վաղաժամկետ մարման սխեմային կիրառվում է կառուցվող բնակարանների հիփոթեքով։ Բնակարաններ նորակառույցներում ժամանակակից դասավորությունվայելել բարձր պահանջարկ, իսկ շինարարության վերջնական փուլում բարեխիղճ ծրագրավորողը անվճար տարբերակներ չունի։

Բնակարանի պոտենցիալ գնորդը նոտարի կողմից վավերացված վարկառուի հետ լրացուցիչ պայմանագրով բանկում հիփոթեքն ամբողջությամբ մարելու համար անհրաժեշտ ավանդ է կատարում:
Հիփոթեքը փակելուց և ծանրաբեռնվածությունը հանելուց հետո (սովորաբար դա տևում է 5 աշխատանքային օր), բնակարանի վաճառողն ու գնորդը այցելում են գրանցման պալատ և վերստին կատարում ընդհանուր շինարարական պայմանագիրը կամ կնքում առքուվաճառքի պայմանագիր:

ինքնավաճառք

Պոտենցիալ գնորդից մի թաքցրեք, որ բնակարանը բանկի բեռի տակ է։ Եթե ​​տեղեկություններ ես տալիս մաս-մաս, իսկ մանրամասների մասին լռում ես, ապա գնորդի մոտ կարող է տպավորություն ստեղծվել, որ նա ներգրավված է ինչ-որ հնարամիտ խարդախության մեջ։

Իրականում ամեն ինչ պարզ է. Բնակարանը դիտելուց հետո գնորդը պետք է կապ հաստատի բանկի հետ և արտահայտի ավանդը մարելու ցանկություն: Բանկի աշխատակիցները կհարդարվեն նրա հետ նախնական պայմանավորվածությունառք / վաճառք և նոտարական վավերացում:

Վարկառուի պարտքը մարելու համար անհրաժեշտ գումարը գնորդը դնում է մի դեպոզիտային արկղում, որը մնում և ժամկետանց է վարկառուի գործարքից հետո` մյուսում:
Բնակարանից հանվում է ծանրաբեռնվածություն և կնքվում է առքուվաճառքի պայմանագիր։ Բանկը և վարկառուն մուտք են ստանում իրենց բջիջները միայն Rosreestr-ի հետ առքուվաճառքի պայմանագրի կնքումից և գրանցումից հետո:

Վաճառվում է բանկի հետ

Ժամանակի սղության կամ բացակայության դեպքում (բնակության վայրը փոխելիս կամ երկար գործուղում), վարկառուն կարող է գրավադրված բնակարանի վաճառքն ամբողջությամբ տեղափոխել բանկի աշխատակիցների ուսերին։

Այս դեպքում միայն բանկը և գնորդն են զբաղվում ծանրաբեռնվածության վերացումով, վարկառուի ներկայությունը պարտադիր չէ։ Գործարքի մնացած մասը (առկայության դեպքում) դրա գրանցումից հետո վարկառուն ցանկացած պահի կարող է վերցնել բանկի ավանդատուփից:

Պարտքի վաճառք

Հիփոթեքային բնակարանները, որոնք վաճառվում են բանկի կողմից, իրենց նվազեցված արժեքով գրավում են նաև հիփոթեք վերցնել ցանկացողներին։

Նրանց համար ընթացակարգը հիփոթեքային վարկմի փոքր տարբերվում է ստանդարտից.

• Նմանատիպ փաստաթղթերի փաթեթ տրամադրվում է գնորդին որպես պոտենցիալ վարկառու դիտարկելու համար.
• հաստատման դեպքում ձեռք բերված անշարժ գույքը գնահատվում և ապահովագրվում է «Հիփոթեքի (անշարժ գույքի գրավի) մասին» դաշնային օրենքի սահմանված դրույթներին համապատասխան, 2013 թվականի մայիսի 7-ի թիվ 102-F3 փոփոխված:

Նոր սեփականատիրոջ կապակցությամբ Rosreestr-ում ծանրաբեռնվածության վերագրանցումն իրականացնում է հենց բանկը: Վարկառուն պետք է միայն ստորագրի լրացուցիչ համաձայնագիրպարտքի զիջման վերաբերյալ.

Բնակարանի վաճառքի ընթացակարգը տևում է մոտ 3 շաբաթ (5 աշխատանքային օր՝ ծանրաբեռնվածությունը հանելու և մոտ 2 շաբաթ՝ առքուվաճառքի գործարքն ավարտելու համար):

Հիփոթեքային բնակարանների վաճառքը և գնումը բավականին տարածված ընթացակարգ է: Անշարժ գույքի օտարման պատճառները կարող են տարբեր լինել՝ սկսած տարածքի ընդլայնման անհրաժեշտությունից, վերջացրած պարտքերի վճարման համար փողի բացակայությունով: Այսպես թե այնպես, վաճառողը պետք է իմանա, թե ինչպես վարի գործարքը և պարտք չլինի բանկին։
Այսօր ես կխոսեմ հիփոթեքային բնակարանների վաճառքի օրինական ուղիների մասին և կփորձեմ պատասխանել ձեր հարցերին:

✔
✔
✔
✔

✔

✔
✔

○ Հիփոթեքային բնակարանների առանձնահատկությունները.

Հիփոթեքով բնակարանի օտարման կարգը կապված է իրավական կարգավիճակընման գույք. Հիփոթեքային անշարժ գույքի առանձնահատկությունները.

• Գույքը պատկանում է փոխառուին, որի սեփականությունը սահմանափակ է:
• Սահմանափակումը գրանցված է առանց ձախողման Rosreestr-ում:
• Վարկառուն իրավունք է ստանում տնօրինել անշարժ գույքը պարտքի լրիվ մարումից և ծանրաբեռնվածությունը հանելուց հետո:
• Քանի դեռ գույքը ծանրաբեռնված է, դրա հետ գործարքները չեն կարող իրականացվել առանց պարտատիրոջ համաձայնության։

Հնարավո՞ր է հիփոթեքով բնակարան վաճառել. Այո՛։ Նման անշարժ գույքի վաճառքի մի քանի օրինական սխեմաներ կան:

○ Ինչպե՞ս վաճառել հիփոթեքային բնակարան:

Գործարքը կնքելիս հաշվի առեք գործողությունների նախընտրելի ընթացքը՝ կախված իրավիճակից:

✔ Ինքնավաճառք

Առանց ռիսկի գործարքը և՛ վաճառողի, և՛ գնորդի համար իրականացվում է հետևյալ կերպ.

• Վաճառողը բանկին զգուշացնում է բնակարանը վաճառքի հանելու ցանկության մասին և վերցնում է տեղեկանք մնացած վճարման չափի մասին (եթե կան հիփոթեքային պարտքեր, դրանք պետք է մարվեն):
• Գնորդին հայտնաբերելուց հետո քննարկվում են գործի բոլոր նրբությունները և կազմվում առուվաճառքի նախնական պայմանագիր։
• Վաճառողն ու գնորդը գնում են բանկ, որտեղ բացվում են երկու խցեր՝ մեկում վաճառողը գումար է դնում պարտքի գումարը վճարելու համար, մյուսում՝ վարկառուի վճարած միջոցները:
• Գնորդի և վաճառողի միջև տրվում է անդորրագիր՝ որպես գրավ բանկում գումար մուտքագրելու համար:
• Վարկն ամբողջությամբ մարված է։
• Բնակարանից հանվում է ծանրաբեռնվածություն.
• Վաճառքի պայմանագիրը կնքված է։
• Նոր սեփականատերը գրանցում է իր իրավունքները Rosreestr.
• Վաճառողը փողով մուտք է ստանում խուց:

✔ Բանկային վաճառք

Բանկը կարող է հոգալ գործարքի կատարման հետ կապված բոլոր նրբությունները: Բավական է, որ գնորդը պարտատիրոջը զգուշացնի իր մտադրության և դրա պատճառների մասին: Դրանից հետո գույքը հանվում է վաճառքի։
Երբ հայտնաբերվում է անշարժ գույք գնել ցանկացող անձ, բանկը գնորդի հետ բանակցում է վճարման կարգի շուրջ։ Վարկի մարումից հետո ֆինանսական հաստատությունը ինքնուրույն զգուշացնում է Rosreestr-ին տեղի ունեցած փոփոխությունների մասին:
Հաջորդ քայլը առքուվաճառքի գործարքն է: Բնակարանի գնորդի սեփականության իրավունքը գրանցելուց հետո վաճառողը մուտք է գործում պահատուփ, որտեղ գնորդը ներդրել է այն գումարին, որը պարտապանը կարողացել է ինքնուրույն մարել վարկը:

✔ Վաճառք գնորդի կանխիկ վճարման դեպքում

Ո՞ւմ համաձայնությունն է անհրաժեշտ այս դեպքում բնակարանը վաճառելու համար: Երբեմն նման գործարքը բանկի հետ համաձայնություն չի պահանջում, այնուամենայնիվ, նախքան հիփոթեքային վարկի վրա գումար դնելը, ավելորդ չի լինի կարդալ վարկային պայմանագիրը: Հնարավոր է, որ ֆինանսական հաստատությունը թույլ չտա գրավով ապահովված անշարժ գույքի չարտոնված օտարում, սակայն վաղաժամկետ մարումվարկը գանձում է տույժ. Հիփոթեքային պարտքերի առկայության դեպքում բանկը կարող է պարտավորեցնել վաճառողին մարել դրանք կամ հաշվանցել պարտքի և տույժերի չափը վարկի մնացորդում:
Բացի այդ, բնակարանի ամբողջական գնման գործարքում կա մեկ նախազգուշացում. գնորդը դժվար թե համաձայնի ավանդ տալ առանց երաշխիքների: Նման երաշխիք կարող է լինել առուվաճառքի նախնական պայմանագիրը, որտեղ գրված կլինեն հետևյալ դրույթները.

• հիմնական պայմանագրի կնքման ժամկետը.
• Կողմերի պարտավորություններն ու իրավունքները.
• Հաշվարկների կարգը.
• Բնակարանի գինը և ավանդի չափը.
• Անհատական ​​գործողությունների իրականացման վերջնաժամկետներ՝ կապ հաստատել բանկի հետ, վերացնել ծանրաբեռնվածությունը:

Նախնական պայմանագրի պայմանները չկատարելը պատճառ է հանդիսանում դատարան դիմելու և կողմերի պարտավորությունները պարտադրելու համար։

✔ Հիփոթեքով բնակարանի վաճառք

Եթե ​​գնորդը բավարար գումար չունի, բանկը կարող է նրան հիփոթեք տրամադրել։
Գործարքը կարող են նախաձեռնել և՛ բանկը, և՛ վաճառողը: Այս դեպքում գնորդը պետք է կապ հաստատի գրավառուի հետ և հարցնի՝ պատրա՞ստ են արդյոք նրա հետ հիփոթեքային պայմանագիր կնքել։ Եթե ​​դիմորդը կազմակերպում է ֆինանսական հաստատություն որպես հաճախորդ, ապա բնակարանը նրան վաճառվում է հիփոթեքով: Որոշ բանկեր իրենք են վաճառքի հանում նման բնակարաններ և շատ են առաջարկում շահավետ պայմաններվարկավորում (օրինակ, ՎՏԲ 24):
Բացի բնակարանի վաճառքից, տարածված է նաև պարտքի փոխանցման գործարքը: Այսինքն՝ գնորդը զբաղեցնում է վաճառողի տեղը և փոխարենը շարունակում է վճարել վարկը։
Այս ընթացակարգի համար պարտատերը պարտադիր է ներգրավված, միայն նա կարող է համաձայնել փոխարինել պարտապանին (Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 391-րդ հոդված): Եթե ​​բանկը տալիս է թույլտվություն, ապա ստուգվում է գնորդի վճարունակությունը, և կազմվում է հիփոթեքային պայմանագրով իրավունքների փոխանցման պայմանագիր: Դրա իրավական հիմքը Արվեստ. Հիփոթեքի մասին օրենքի 47.

○ Ռիսկեր հիփոթեքային բնակարան գնելիս:

Նման անշարժ գույք գնելիս գնորդը կարող է բախվել բազմաթիվ սխալների: Հիմնական ռիսկերը.

• Բանկի հրաժարումը նման բնակարաններ վաճառելուց, պարտք փոխանցելուց կամ վարկ տրամադրելուց:
• Վաճառողի կողմից խաբեություն վարկը չմարելու տեսքով.
• Վաճառողի կողմից իր պարտքի մարումը և հետագա գործարքից խուսափելը.
• Գործարքի ձախողում դրա տևողության և բարդության պատճառով (այս ընթացքում վաճառողը կարող է գտնել ավելի հարմար գնորդ):

Գնորդը կարող է այլ խնդիրների առաջ կանգնել, որպեսզի դրանք չառաջանան, գործարքը պետք է իրականացվի բանկի համաձայնությամբ։

✔ Վաճառք առանց բանկի համաձայնության

Առանց բանկի համաձայնության բնակարան գնելով՝ գնորդը կարող է բախվել բազմաթիվ խնդիրների՝ կապված վաճառողի խարդախության հետ։ Նույնիսկ եթե դուք, որպես գնորդ, վճարում եք բնակարանի համար ամբողջ գումարը և, թվում է, կապ չունեք բանկի հետ, պետք է դիմեք նրա աջակցությանը: Ի վերջո, հենց բանկն է հիփոթեքի սեփականատերը, և, հետևաբար, պետք է վերահսկի գործարքը։
Որո՞նք են բանկի միջոցով գնումների առավելությունները:

• Նախ, դուք չեք գերավճարի մնացած վարկի համար (վաճառողները երբեմն սխալ տեղեկատվություն են տրամադրում պարտքի մասին):
• Երկրորդ՝ բանկի աշխատակիցը ճիշտ հաշվարկներ կանի։
• Երրորդ՝ տրամադրվում է գործարքի իրավական աջակցություն։
• Չորրորդ՝ բանկը հետագայում չի կարողանա ձեր դեմ պահանջ ներկայացնել։

Գնորդին ձեռնտու է նաև բնակարան վաճառելիս կապ հաստատել բանկի հետ։

• Նախ, ամենայն հավանականությամբ, նման պարտավորություն նշված է նրա պայմանագրում։ Դրա պայմանները խախտելու դեպքում հանցագործի նկատմամբ կիրառվում են պատժամիջոցներ։
• Երկրորդ՝ գործարքն ավելի արագ և մաքուր կլինի։ Բանկը կկարողանա իր վրա վերցնել բնակարանի վաճառքի հետ կապված հոգսերի մի մասը (օրինակ՝ ինքնուրույն կհանի ծանրաբեռնվածությունը)։

Հիփոթեքով բնակարան վաճառքի հանելու հնարավորության հարցը շատ կարևոր է։ Հիփոթեքային անշարժ գույքի որոշ սեփականատերեր բախվում են ֆինանսական դժվարությունների. նրանց համար ամսական վճարումները դառնում են անտանելի։ Մյուսները ցանկություն ունեն ավելի ընդարձակ բնակարաններ գնելու: Իսկ մյուսները պարզապես կցանկանային գումար աշխատել հիփոթեքով:

Այս և այլ գործոնները ստիպում են սեփականատիրոջը մտածել հիփոթեքային բնակարան վաճառելու մասին: Բայց չէ՞ որ բնակելի տարածքն ամբողջությամբ նրանց չի պատկանում։ Այսպիսով, հնարավո՞ր է վաճառել հիփոթեքով գնված բնակարանը։

Նրանք, ովքեր հոգ են տանում այս հարցը, կարող է հանգիստ արտաշնչել՝ հիփոթեքային անշարժ գույքը կարող է վաճառվել ընթացիկ 2020թ. Միայն վաճառքի ընթացակարգը պետք է իրականացվի գրագետ՝ առաջնորդվելով սահմանված կանոններով։ Դաշնային օրենքի 29-րդ և 33-րդ հոդվածները, որոնք վերաբերում են հիփոթեքային վարկավորում, վարկառուին տրամադրել հիփոթեքով գնված բնակարան շահագործելու և վաճառելու իրավունք։

Միևնույն ժամանակ, հիփոթեքային բնակարանի սեփականատերը պետք է հիշի հիմնական կանոնը. նա իրավունք չունի բնակարանի հետ գործարքներ կատարել (ներառյալ վաճառքը) առանց վարկային հաստատության համաձայնության: Հակառակ դեպքում անշարժ գույքի նկատմամբ բոլոր իրավունքները փոխանցվում են բանկին (Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 301-րդ հոդված):

Ինչպե՞ս վաճառել հիփոթեքային բնակարան:

Հիփոթեքային բնակարան վաճառելու չորս եղանակ կա.

1. Վարկի վաղաժամկետ մարում.
2. Ինքնավաճառք.
3. Վաճառք բանկի օգնությամբ։
4. Պարտքային պարտավորությունների վաճառք.

Վաղաժամկետ մարում

Այս մեթոդը ներառում է գնորդի որոնում, ով կհամաձայնի տուն գնել ծանրաբեռնվածությամբ և վաճառողին գումար տա մնացած պարտքը ժամանակից շուտ մարելու համար: Նման գնորդ գտնելը հեշտ չէ. բնակարանը ծանրաբեռնելը հաճախ վախեցնում է պոտենցիալ գնորդներին:

Հիփոթեքի վաղաժամկետ մարման սխեման տեղին է կառուցվող բնակարանների վաճառքի համար: Լավ դասավորությամբ նոր շենքերում բնակարանները մեծ պահանջարկ ունեն, և բարեխիղճ կառուցապատողը սովորաբար վերջ չունի գնորդների համար այն բնակարանների համար, որոնք գտնվում են շինարարության վերջնական փուլում:

Ինչպե՞ս է ընթանում հիփոթեքի վաղաժամկետ մարման սխեմայով բնակարան վաճառելու կարգը: Առաջին քայլը բանկի համաձայնությունը ստանալն է:Վարկառուն պետք է նշի վարկի վաղաժամկետ մարման պատճառը, քանի որ դա այնքան էլ ձեռնտու չէ բանկի համար։ Ընթացակարգի հետագա քայլերը.

1. Վարկի գումարի որոշում.
2. Վարկառուի և գնորդի միջև պայմանագրի կազմում (նոտարի կողմից վավերացված).
3. Վարկառուի և ընտանիքի բոլոր անդամների (ներառյալ անչափահասների) քաղվածք հիփոթեքային բնակարանից:
4. Հիփոթեքն ամբողջությամբ մարելու համար անհրաժեշտ չափով ավանդի ներդրում.
5. Հիփոթեքի փակում և ծանրաբեռնվածության հանում բնակարանից.
6. Վերջնական փուլ՝ գրանցման պալատում բնակարանի սեփականության իրավունքի փոխանցման վերագրանցում։

ինքնավաճառք

Հիմնական առաջարկությունը վաճառողին. Դուք չպետք է թաքցնեք պոտենցիալ գնորդից այն փաստը, որ վաճառվող գույքը երաշխավորված է բանկի կողմից:Նման վարքագիծը կդիտարկվի որպես գնորդին խաբեության մեջ ներգրավում:

Գործարքն ինքնին պարզ է. Գլխավորը՝ ամեն ինչ անել օրենքով։Ենթադրենք, գնորդին դուր է եկել բնակարանը և որոշել է գնել այն՝ իմանալով, որ գույքը գտնվում է ծանրաբեռնվածության տակ։ Գործարքի հաջորդ քայլը հետևյալն է.

1. Գնորդը դիմում է պարտատիրոջը՝ գրավը մարելու ցանկությամբ։
2. Բանկի աշխատակիցները նրա հետ կնքում են նախնական առքուվաճառքի պայմանագիր և վավերացնում փաստաթուղթը նոտարական կարգով։
3. Գնորդը մեկով վճարում է պարտքը մարելու համար անհրաժեշտ գումարը պահատուփ, վարկառուի համար մնացած գումարը՝ մյուսին։
4. Բնակարանից հանվում է ծանրաբեռնվածություն.
5. Վաճառքի պայմանագիր է կնքվում Rosreestr.
6. Բանկն ու վարկառուն փողով մուտք են գործում խցեր։

Հիփոթեքային բնակարանների վաճառք բանկի կողմից

Հիփոթեքային բնակարանների վաճառքի համար այս սխեման օգտագործելիս բանկը այլևս հանդես չի գալիս որպես արտաքին դիտորդ: Նա գործարքը կատարում է սկզբից մինչև վերջ, թողարկում է իր խուցը, զբաղվում է բոլոր փաստաթղթերով։ Վաճառողից միայն ստորագրություններ են պահանջվում։Բանկի աշխատակիցներն ինքնուրույն կկապվեն Ռեգպալատայի հետ:

Հիփոթեքի գնորդը վճարում է կանխիկպարտատիրոջ պահատուփում և դնում է բնակարանի արժեքի և հիփոթեքային պարտքի տարբերությունը մեկ այլ խցում: Այնուհետև, բանկը տեղեկացնում է Regpalata-ին վարկի վճարման մասին, և ծանրաբեռնվածությունը հանվում է վաճառքի օբյեկտից։

Նման սխեման այնքան էլ ձեռնտու չէ վարկառուին՝ բանկը առանձնապես շահագրգռված չէ բնակարանն ավելի թանկ վաճառել։ Նրա համար կարեւոր է պարտքի մարումը, ուստի բավական է, որ պարտքի չափը նման լինի բնակարանի արժեքին։

Պարտքի վաճառք

Այս մեթոդը ենթադրում է վարկառուի կողմից բանկին իր պարտքային պարտավորությունների վաճառքը: Այս դեպքում հիփոթեքային վարկը վերաթողարկվում է նոր վարկառուի:Բանկը գնորդի հետ պայմանագիր է կնքում վարկի մնացած մասը նրան փոխանցելու վերաբերյալ: Այսպիսով, նոր վարկառուն դառնում է հիփոթեքային բնակարանի սեփականատերը և վարկի պարտապանը:

Շատ գնորդներ իրենք են ցանկանում գնել բեռի տակ գտնվող բնակարան, քանի որ հիփոթեքային անշարժ գույքը հաճախ առաջարկվում է ավելի ցածր գնով: Նման գնորդների համար հիփոթեքային վարկ ստանալու կարգը գրեթե նույնն է, ինչ ստանդարտը.

• Թեկնածուն տրամադրում է փաստաթղթերի փաթեթ հիփոթեքային վարկի դիմումը քննարկելու համար:
• Հաստատվելու դեպքում կատարվում է ձեռք բերված գույքի գնահատում:

Rosreestr-ում գրավի վերագրանցումն իրականացվում է բացառապես բանկի կողմից: Վարկառուին անհրաժեշտ է միայն ստորագրել պարտքային պարտավորության զիջման մասին փաստաթուղթ:

Վարկի վերաթողարկման դեպքում որպես գնորդ կարող է հանդես գալ նաև մեկ այլ վարկային կազմակերպություն: Նման իրավիճակում հիփոթեքային վարկը փոխանցվում է տրամադրած բանկին նոր վարկհինը մարելու համար. Մեր օրերում դա բավականին տարածված երևույթ է, քանի որ ամեն տարի բանկերը նվազեցնում են վարկի տոկոսները։ Իսկ այն վարկառուն, ով գտնում է ավելի ընդունելի բանկ տոկոսադրույքըկամ ավելի հավատարիմ պայմաններով, իրականացնում է հիփոթեքային վերաֆինանսավորում` պարտքը փոխանցելով ուրիշին վարկային կազմակերպություն.

Վարկառուները շահում են այս ընթացակարգից: Սակայն ոչ բոլոր բանկերն են համաձայն նման գործարքի. որոշ բանկեր թույլ չեն տալիս վերաֆինանսավորել որևէ պատրվակով, մյուսները վարկառուի նկատմամբ տույժեր են սահմանում, որոնք երբեմն հասնում են զգալի չափերի։

Հարկային պարտավորություններ

Հիփոթեքային բնակարան վաճառողը պետք է հաշվի առնի մեկ նրբերանգ. եթե գույքը պատկանում է իրեն 3 տարուց պակաս և վաճառվել է ավելի քան բարձր արժեք, հարկ կլինի վճարել բնակարանի վաճառքից (13%)։

Ռազմական հիփոթեքով ձեռք բերված անշարժ գույքի վաճառքի նրբությունները

Օրենքի համաձայն, նպատակային բնակարանային և հիփոթեքային վարկերի միջոցով ձեռք բերված բնակարանները, մինչև վարկի ամբողջական մարումը, գրավ է ոչ միայն վարկային հաստատությունից, այլև Ռուսաստանի Դաշնության պաշտպանության նախարարության կողմից:

Բնակարանից ծանրաբեռնվածությունը կհեռացվի միայն վարկի ամբողջական մարումից և վարկառուի 20 տարվա սպասարկման ժամկետը լրանալուց հետո: Նման բնակարանի վաճառքի սխեման սովորաբար ներառում է CHL-ի մարման համար միջոցների որոնում:

Գործարքի ալգորիթմը հետևյալն է.

1. Վաճառողը բանկին և «Ռոսվոենիպոտեկային» տեղեկացնում է գույքը վաճառելու և ծանրաբեռնվածությունը հանելու ցանկության մասին:
2. Նշում է բանկում պարտքի չափը:
3. Վերադարձնում է պարտքի գումարը:
4. Գտնում է գնորդ տան համար.
5. Ստանում է ծանրաբեռնվածությունը հանելու մասին փաստաթուղթ.
6. Ստանում է Rosreestre-ում սեփականության իրավունքի մասին փաստաթուղթ:
7. Բնակարանի վաճառք սովորական եղանակով.

Կարևոր է. «Ռոսվոենիպոտեկա»-ի պարտքը մարելու համար (ինչպես նաև քաղաքացիական հիփոթեքի դեպքում պարտատեր բանկին ունեցած պարտքի մի մասը), կարող եք օգտագործել ներքո ստացված միջոցները. մայրության կապիտալ.

Տեսանյութ՝ հիփոթեքային անշարժ գույքի վաճառքի կարգ

Հիփոթեքային անշարժ գույքի վաճառքի փաստաթղթեր

Հիփոթեքային բնակարանների վաճառքի ընթացակարգի իրականացում պահանջում է վարկառուից պատրաստել փաստաթղթերի ամբողջական փաթեթ. Ի՞նչ է այն ներառում:

• վճարունակությունը հաստատող փաստաթուղթ.
• գնորդի հետ առքուվաճառքի պայմանագիր.
• վարկի գծով պարտքի բացակայության վկայագիր.
• հիփոթեք վարկի վրա;
• փաստաթուղթ, որը հաստատում է գնորդի կողմից անշարժ գույքի համար միջոցների փոխանցումը, որն օգտագործվելու է վարկի մնացորդը մարելու համար.
• բնակարանը ծանրաբեռնվածությունից հանելը հաստատող փաստաթուղթ.

Այսպիսով, հնարավոր է վաճառել բնակարան, որը գտնվում է հիփոթեքով։ Եվ նույնիսկ մի քանի առումներով: Գլխավորը ընթացակարգը ճիշտ իրականացնելն է՝ ոչինչ չթաքցնելով ոչ բանկից, ոչ գնորդից։

«Հիփոթեք» հասկացությունը վաղուց է լսվել, և բոլորը գիտեն դրա իմաստը։ Բնակարանի արժեքը անընդհատ աճում է, ուստի հիփոթեքը բնակարանային խնդրի լուծման ամենախելամիտ միջոցներից մեկն է: Այնուամենայնիվ, իրավիճակներ են առաջանում, երբ հիփոթեքային բնակարանը պետք է վաճառվի: Ինչպե՞ս վաճառել բնակարան Սբերբանկի հիփոթեքում: Որո՞նք են ռիսկերը նման բնակարանների գնորդների և վաճառողների համար:

Հիփոթեքային բնակարան վաճառելու պատճառները

Հիփոթեքային անշարժ գույքը կարող է վաճառվել հետևյալ պատճառներով.

1. Հիփոթեքով բնակարանի սեփականատերերն այլևս չեն կարող վճարել դրա դիմաց տարբեր պատճառներով, օրինակ՝ աշխատանքը կորցնելու հետևանքով։
2. Անշարժ գույք գնելու հնարավորություն լավագույն պայմանները. Այսպիսով, հիփոթեքային բնակարանը դառնում է ավելորդ։
3. Ընտանեկան հանգամանքներ, օրինակ՝ ամուսնալուծություն, ամուսնություն, այլ անշարժ գույք ստանալը ժառանգաբար կամ որպես նվեր և այլն։

Ինչպե՞ս են բանկերը վերաբերվում նման գործարքներին:

Երբ բնակարանային վարկի վարկառուն չի կարողանում վճարել, շատ դեպքերում միակ ողջամիտ լուծումը հիփոթեքային բնակարանը վաճառելն է և ավելի փոքր բնակարան գնելը: Այս տեսակի գործարք իրականացնելու համար նախ պետք է թույլտվություն ստանալ այն բանկից, որտեղ տրվել է բնակարանային վարկը: Որպես կանոն, բանկը շահագրգռված է հիփոթեքի ժամանակին մարման և ուշացումներից խուսափելու մեջ: Հետեւաբար, սովորաբար բանկը աջակցում է հիփոթեքային անշարժ գույքի վաճառքին, որպեսզի կանխի հնարավոր պարտքը:

Հիփոթեքային անշարժ գույքի վաճառքի առանձնահատկությունները

Ռիելթորները վաղուց գիտեին, որ անշարժ գույքի հիփոթեքային գործարքները կազմում են բոլոր գործարքների ավելի քան 50%-ը: Գործարք իրականացնելու համար դուք պետք է թույլտվություն ստանաք վարկային հաստատությունից, մեր դեպքում՝ Ռուսաստանի Սբերբանկից: Այս դեպքում բանկը ստիպված կլինի ամբողջությամբ փոխհատուցել այն ծախսերը, որոնք կրել է վարկառուին վարկեր տրամադրելու արդյունքում։ վարկային միջոցներև մասամբ կորցրած շահույթը:

Վաճառքի մեթոդներ

Ինչպե՞ս վաճառել բնակարան Սբերբանկի հիփոթեքում: Գործարքն ավարտելու 3 եղանակ կա.

1. Տնային վարկի մարում. Մեթոդը հարմար է միայն այն իրավիճակներում, երբ հիփոթեքային վարկի պայմանները նախատեսում են դրա վաղաժամկետ մարման հնարավորությունը: Հիփոթեքը մարվելու է բնակարանի գնորդի միջոցներից, այդ նպատակով վաճառողը պետք է նրա հետ կնքի նախնական պայմանագիր և վավերացնի այն նոտարի մոտ։ Դրանից հետո գնորդը, վաճառողը և բանկը պայմանագիր են կնքում հիփոթեքի մարման և ծանրաբեռնվածության վերացման վերաբերյալ։ Դուք կարող եք բնակարան վաճառել միայն Rosreestr-ում ծանրաբեռնվածության վերացումը գրանցելուց հետո:
2. Հիփոթեքային վարկերի վաճառք. Հիփոթեքային անշարժ գույքը կարող է փոխանցվել երրորդ անձի նորով վարկային պայմանագիրՍբերբանկի հետ: Դա անելու համար, ինչպես և նախորդ դեպքում, գնորդն ու վաճառողը նախ կնքում և գրանցում են նախնական պայմանագիր իրենց միջև, իսկ հետո բանկի հետ՝ վարկառուին փոխելու եռակողմ պայմանագիր: Դրանից հետո վաճառքի պայմանագիր է կազմվում և գրանցվում Rosreestr-ում:
3. Վարկի երկարաձգում. Մեթոդը հարմար է այն դեպքերում, երբ հնարավոր է վերագրանցել հիփոթեքը սովորականի մեջ: սպառողական վարկ. Սկսելու համար, վաճառողը վերաթողարկում է իր համար վարկ, այնուհետև համաձայնություն է ստանում Սբերբանկից բնակարանների վաճառքի համար: Դրանից հետո կարող եք անցնել առուվաճառքի պայմանագրի կատարմանը։

Ինչ փաստաթղթեր կպահանջվեն:

Հիփոթեքով բնակարանի վաճառքը ներառում է.

• տիտղոսաթերթեր,
• սեփականատերերի անձնագրերի պատճենները,
• BTI անձնագրեր,
• քաղվածքներ տնային գրքից,
• անշարժ գույքի անձնական հաշվի պատճենները.

Բացի այդ, խնամակալության մարմինների թույլտվությունը կարող է պահանջվել, եթե սեփականատերերից մեկն անչափահաս է: Ձեզ անհրաժեշտ կլինի նաև USRN-ից քաղվածք, որը ցույց է տալիս ծանրաբեռնվածության և բոլոր սեփականատերերի ներկայիս վիճակը:

Բանկն իրավունք ունի լրացուցիչ պահանջել.

• վարորդական իրավունքի պատճենը,
• զինվորական գրքույկ,
• վկայագիր տուբերկուլյոզի դիսպանսերից (եթե կան տարեց սեփականատերեր):

Վաճառքի կարգը

Բնակարանի վաճառքի կարգը, որը գտնվում է Սբերբանկի հիփոթեքում, բաղկացած է հետևյալ քայլերից.

1. Բնակարանի գնորդը դրա դիմաց կանխավճար է կատարում վաճառողին։
2. Վաճառողը բանկ է ներկայացնում փաստաթղթերի համաձայնեցված փաթեթը:
3. Վաճառողը հրավիրում է գնահատման բյուրոյի մասնագետներին բնակարանի վերաբերյալ ամբողջական հաշվետվություն կազմելու համար:
4. Նախնական և հիմնական պայմանագրի պատրաստում, Սբերբանկի հետ հիփոթեքային բնակարանի վաճառքի ընթացակարգի համաձայնեցում:
5. Պայմանագրերի ստորագրում.
6. Բնակարանի գրավի գրանցում բանկում, ծանրաբեռնվածության վերացում, պայմանագրի և գույքային իրավունքների պետական ​​գրանցում.
7. Իրավունքների գրանցման վկայականի ձեռքբերում, գնորդի և վաճառողի միջև փոխադարձ հաշվարկներ կատարելը.

Սբերբանկի հիփոթեքով բնակարան վաճառելը բավականին երկար ընթացակարգ է, հատկապես, երբ խոսքը վերաբերում է բնակարանային վարկի վաղաժամկետ մարմանը: Սբերբանկը կասկածելի սխեմաներ չի համարում, հետևաբար, հիմնականում առաջարկում է գործել իր մշակած ալգորիթմների համաձայն: Այսպիսով, վաճառքի ընթացակարգը յուրաքանչյուր դեպքում անհատական ​​է լինելու։ Կարևոր է նշել, որ Սբերբանկը որևէ կերպ չի ցանկանում վերաթողարկել հիփոթեքը:

Ինչպե՞ս վաճառել բնակարան Սբերբանկի հիփոթեքում մայրության կապիտալով:

Եթե ​​մայրական կապիտալի ներքո տնային վարկ է վերցվել, գործարքը մի փոքր ավելի բարդ տեսք կունենա: Երեխան, ում համար պետբյուջեից միջոցներ են հատկացվել, պետք է լինի 3 տարեկան. Միայն այս դեպքում կարող եք բնակարան վաճառել, որպեսզի ստացված եկամուտով նորը գնեք: Դա կարող է լինել և՛ այլ, այդ թվում՝ հիփոթեքային, անշարժ գույք նորակառույցներում, և երկրորդային շուկայում։

Սբերբանկից վաճառողը պետք է գրավոր թույլտվություն ստանա բնակարան վաճառելու համար: Այս փաստաթուղթը սահմանում է գործարքի պայմանները (օրինակ, միջնորդավճարի վճարում): Դրանից հետո դուք կարող եք շարունակել մարել ընթացիկ պարտքը և փաստաթղթեր ներկայացնել Rosreestr-ին` բեռի առկայության մասին մուտքի մարման և միևնույն ժամանակ սեփականության վերագրանցման համար: Բացի այդ, բնակարանը կարող է վաճառվել, եթե առկա է ծանրաբեռնվածություն, մինչդեռ վարկը մարվում է հետո պետական ​​գրանցումպայմանագրեր. Այնուհետև կարող եք շարունակել ավանդի դուրսբերումը:
Եթե ​​բնակարանը 3 տարուց պակաս է

3 տարուց պակաս սեփականություն հանդիսացող բնակարանի վաճառքի կարգը չի տարբերվում վերը նշված ալգորիթմից: Միակ տարբերությունն այն է, որ վաճառողը պետք է վճարի եկամտահարկ. Բայց եթե դուք ավելի բարձր արժեքով նոր բնակարան եք գնում, կարող եք ձեռք բերել հարկային նվազեցումև վերադարձը 13%: Ավելի ցածր արժեքով նոր բնակարան ձեռք բերելու դեպքում նվազեցումը չի վճարվում։

Բնակարանի վաճառք ամուսնալուծության ժամանակ

Վերջին շրջանում ավելի ու ավելի շատ զույգեր են որոշում ամուսնալուծվել։ Այս դեպքում նախկին ամուսինները պետք է կիսեն ամուսնության արդյունքում ձեռք բերված գույքը, բայց նաև համատեղ պարտքային պարտավորությունները։ Ինչպե՞ս վաճառել բնակարան Սբերբանկի հիփոթեքում ամուսնալուծության ժամանակ: Կան երկու սխեմաներ.

1. Հիփոթեքը տրվել է ամուսնությունից հետո։ Նախկին ամուսինները պետք է բանկում լրացուցիչ պայմանագիր կնքեն բնակարանային վարկի պայմանագրին: Այս իրավիճակում բանկերը սովորաբար որոշում են վերաթողարկել երկու նոր վարկ կամ վերաշարադրել հինը մեկ վարկառուի համար: Քանի որ վարկի պայմանները որոշվում են անհատապես, նախ պետք է խորհրդակցեք բանկի հետ:
2. Հիփոթեքը ձեռք է բերվել նախքան ամուսինների օրինական ամուսնությունը: Այս իրավիճակում մեկը նախկին ամուսիններըհանդես է գալիս որպես վարկառու. Միևնույն ժամանակ, բնակարանային իրավունքը չի համարվում համատեղ ձեռք բերված: Այստեղ կարող են բաժանվել միայն ամուսնությունից հետո կատարված վճարումները: Դրան կարելի է հասնել միայն դատարանի որոշմամբ։ Եվ այս դեպքում դուք պետք է խորհրդակցեք Սբերբանկի աշխատակցի հետ:

Ինչպե՞ս վաճառել բնակարան Սբերբանկի հիփոթեքում ռիելթորի միջոցով:

Հաճախ հիփոթեքային բնակարանների սեփականատերերը, ովքեր ցանկանում են վաճառել նման բնակարաններ, գրավում են անշարժ գույքի գործակալությունները: Ինչպե՞ս վաճառել բնակարան Սբերբանկի հիփոթեքով այս դեպքում: Նախ պետք է պարզել հնարավոր տարբերակներըանշարժ գույքի վաճառք բանկում. Դրանից հետո դուք պետք է կապվեք ռիելթորի հետ, ով անմիջականորեն ներգրավված կլինի գնորդների որոնման և գործարքի համար անհրաժեշտ փաստաթղթերի հավաքագրման մեջ: Գործակալությունը զգալի միջնորդավճար կվերցնի իր ծառայությունների համար, սակայն վաճառքի գործընթացը զգալիորեն կարագացվի։ Ռիելթորի մասնակցությամբ հիփոթեքային բնակարան վաճառելու մեթոդը հարմար է այն սեփականատերերի համար, ովքեր ցանկանում են հնարավորինս շուտ ազատվել նման բնակարաններից:

Ռիսկերը գնորդի համար

Փոխառու միջոցներով ձեռք բերված անշարժ գույքի հետ գործառնությունները ռիսկային են առաջին հերթին գնորդի համար։ Եթե ​​պարզվի, որ վաճառողը անազնիվ է, գնորդը չի կարողանա բնակարան ձեռք բերել բեռով, համապատասխանաբար, նրան կմերժեն վարկի տրամադրումը, և նա չի ստանա ցանկալի բնակարանը։ Ցավոք, իրավիճակներ են առաջանում, երբ վաճառողները կեղծում են փաստաթղթերը: Բացի այդ, գնորդը կարող է բախվել պակասի հետ պահանջվող փաստաթղթերկամ անշարժ գույքի վերագրանցման վերաբերյալ վաճառողից բանկի պահանջներին դրանց չկատարումը: Եթե ​​սեփականատերը անչափահաս է, խնամակալության մարմինները կարող են արգելել բնակարանների վաճառքը:

Վաճառողի համար ռիսկեր

Հիշեցնենք, որ հիփոթեքային բնակարանի վաճառքի կարգը ամբողջությամբ վերահսկվում է բանկային հաստատության կողմից իր բոլոր փուլերում: Բանկն ամենաշատը շահագրգռված է գործարքի հաջողությամբ և թափանցիկությամբ: Այստեղ կարևոր դեր է խաղում այնպիսի գործոն, ինչպիսին է գնորդի վճարունակությունը, քանի որ եթե այս պարամետրը չի համապատասխանում բանկի պահանջներին, ապա հիփոթեքը չի կարող վերաթողարկվել:

Վաճառողը պետք է զգույշ լինի գնորդի հետ հաշվարկներ կատարելիս և չներքաշվի դրամական փոխանցումների տարբեր «գորշ» սխեմաների մեջ, որոնք հաճախ իրականացնում են խաբեբաները։ Այստեղ վաճառքի խափանման վտանգ կա։ Այնուամենայնիվ, եթե անբարեխիղճ գնորդը դեռ հայտնաբերվի, դա կօգնի վաճառողին ապագայում խուսափել լուրջ խնդիրներից: Հիշեք, որ խաբեբաները կարող են նաև մոլորեցնել բանկի աշխատակցին: Սակայն բանկի կողմից գործարքին մասնակցում է նաև ապահովագրական ծառայությունը, որի պարտականությունն է նաև ստուգել գործարքի օրինականությունն ու օրինականությունը: Այսպիսով, ստվերային սխեման կբացահայտվի:

Այս առումով, վաճառողի համար ամենամեծ ռիսկը ժամանակի վատնումն է, եթե գնորդին մերժեն բնակարանային վարկի տրամադրումը:

Հիփոթեքային անշարժ գույքի վաճառքը մեր ժամանակներում հազվադեպ բան չէ: Հաճախակի են այն իրավիճակները, երբ վարկառուն այլևս չի կարող մարել իր պարտքը։ Միակ ողջամիտ լուծումը հիփոթեքային բնակարանների վաճառքն է: Ինչպե՞ս վաճառել Սբերբանկի հիփոթեքով գնված բնակարանը: Նախևառաջ պետք է վարկային հաստատությունից համաձայնություն ստանալ նման բնակարան վաճառելու և գնորդ գտնելու համար։ Դրանից հետո դուք կարող եք սկսել գործարքի մշակումը: Երկու հիմնական տարբերակ կա՝ գնորդը մարում է հիփոթեքը կամ նրա համար վերաթողարկվում է բնակարանային վարկ։ Մեկ այլ միջոց է վերագրանցել հիփոթեքը սպառողական վարկի մեջ: Այնուամենայնիվ, անշարժ գույքի հիփոթեքային գործարքները ռիսկային են ինչպես գնորդների, այնպես էլ վաճառողների համար:

Նրանց համար, ովքեր երազում են վաճառել իրենց գրավադրված բնակարանը, լավ նորություն կա. Օրենսդրությունը չի արգելում ընթացակարգը, գլխավորը գործարքը գրագետ կազմակերպելն է՝ հաշվի առնելով բոլոր կողմերի շահերը։ Արվեստ. Դաշնային օրենքի No 29-ը և No 33-ը, բացատրելով հիփոթեքային վարկավորման առանձնահատկությունները, այդպիսի բնակարանի սեփականատիրոջը իրավունք են տալիս շահագործել և վաճառել այն:

Կարևոր է բաց չթողնել առանցքային կետը. առանց բնակարանի գնումը ֆինանսավորող վարկային հաստատության համաձայնության, նրա սեփականատերը չպետք է կատարի գույքի հետ կապված որևէ իրավական գործողություն (վաճառք, փոխանակում, նվիրատվություն, լիզինգ, բնակարանային ֆոնդից դուրսբերում, և այլն): Հակառակ դեպքում բանկը ստանում է բնակարանի բոլոր իրավունքները (Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 301-րդ հոդվածի համաձայն):

Ամենից հաճախ կիրառվում են վաճառքի այդպիսի լիովին օրինական չորս սխեմաներ։ :

• Վաղաժամկետ մարում. Գործարքի համար անհրաժեշտ է գտնել գնորդ, ով պատրաստ է գնել գրավով ծանրաբեռնված բնակելի տարածք, ով ունի ռեսուրսներ և ցանկություն նման գնմանը համապատասխան ավանդ ներդնելու համար։ Թեկնածուներ գտնելը հեշտ չէ. պարտքը հաճախ վախեցնում է շահագրգիռ կողմերին:
• Վարկավորում. Դուք կարող եք ներգրավել մեկ այլ վարկային կազմակերպություն, որը համաձայնում է վարկ տրամադրել բնակարանների պարտքը մարելու համար:
• Հիփոթեքի իրականացում. Այս մեթոդը հնարավոր է լինում պահատուփի օգնությամբ, որում պարտապանը կստանա հիփոթեքային վարկ և իր գույքը սովորականի պես վաճառելու հնարավորություն։
• Վարկառուի փոփոխություն. Դուք կարող եք նաև վաճառել հիփոթեքային բնակարան նույն պարտատեր բանկի միջոցով, եթե դրա կարիքն ունի նման միջոցներ։

Թվարկված մեթոդները ամենատարածվածն են, սակայն վարկատուն պարտավոր չէ կատարել վարկառուի կամքը։ Բանկը տարբերակներ կփնտրի առաջին հերթին սեփական շահերը հաշվի առնելով։ Հիմնական բանը ձեր գործողությունները համակարգելն է պարտատիրոջ հետ:

Ինչպես վաճառել հիփոթեքը

Վաճառքի ընթացակարգը սկսվում է վարկատուից թույլտվություն ստանալուց: Պայմանագրով սահմանված է գույքի վաճառքի պայմանը բանկի համաձայնությամբ՝ լրիվ վճարման երաշխիքով:

Կարևոր է համոզվել, որ պայմանագիրը տույժ չի նախատեսում պարտքերի վաղաժամկետ մարման համար: Նրա գոյության փաստը չի խանգարում բնակարանների վաճառքին, դա պարզապես կավելացնի ծախսերը։ Արդյունքում գործարքը կարող է շահութաբեր չլինել պարտապանի համար։

Այս տեսակի անշարժ գույքի վաճառքը ենթադրում է գործարքին երեք սուբյեկտների մասնակցություն.

1. Վարկառու (տանտեր).
2. Հիփոթեքային (ֆինանսական հաստատություն).
3. Ապագա տան սեփականատերը.

Վարկատուի հաստատումից հետո սեփականատերը փնտրում է գնորդ, նրանից դուրս է գրում բոլոր վարձակալներին, ընտրում վճարման եղանակը՝ հիփոթեք, վարկի վաղաժամկետ վճարում, բանկային օգնություն։

Եթե ​​վարկառուն շահագրգռված է գործարքի հրատապ իրագործմամբ, նա պետք է հասկանա, որ հնարավոր է, որ ստիպված լինի նվազեցնել իր գնի գինը. քառակուսի մետր. Զեղչը լիովին արդարացված է, քանի որ դեպոզիտով բնակարան գնորդը որոշակի ռիսկի տակ է։

Տեսանյութ իրավաբանական խորհրդատվություն.

Տարբերակ 1. Հիփոթեքի վաղաժամկետ մարում

Սա ամենապարզ և, առաջին հայացքից, ամենաարագ լուծումն է։ Անշարժ գույքի հիփոթեքը ժամանակից շուտ մարելն ու հանելը խնդիր չէ, հարց է՝ որտեղի՞ց գումար գտնել վարկը մարելու համար, երբ արդեն կան պարտքային պարտավորություններ։ Եթե ​​տան սեփականատիրոջ բախտը բերել է գնորդի հետ (նա ունի անհրաժեշտ գումարը, նախազգուշացված է բնակարանի հիփոթեքային տարբերակի մասին, հետաքրքրված է նման գործարքով և պատրաստ է ներդնել գումարի մի մասը մինչև դրա ավարտը), դուք պետք է.

1. Վճարումներ կատարեք վարկառուի կամ երաշխավորի անունից:
2. Գումարը փոխանցեք այն բանկային հաշվին, որտեղից տրվել է գումարը:
3. Ստացեք պարտատիրոջից փաստաթուղթ, որը հաստատում է, որ ծանրաբեռնվածության արգելք չկա:

Մեթոդը հայտնի է ավարտի փուլում նոր բնակարան վաճառելիս: Նոր բնակարան և նույնիսկ հետ հարմար դասավորությունմիշտ պահանջված է, և պարկեշտ մշակողը դրա իրականացման հետ կապված խնդիրներ չունի:

Այս սխեմայով վերագրանցման կարգը պարզ է.

1. Նախ պետք է ստանալ բանկի համաձայնությունը՝ վարկատուին համոզելով, որ նման քայլի պատճառը լուրջ է։
2. Նշեք պարտքի ընդհանուր գումարը:
3. Նոտարի մոտ գրավոր պայմանագիր կնքեք վարկառուի և գնորդի միջև:
4. Ազատված քառակուսի մետրից դուրս գրեք բոլոր վարձակալներին (ներառյալ ժամանակավոր բացակայողներին և անչափահասներին):
5. Ներդրեք պարտքի չափին համարժեք ավանդ և ազատեք գույքը արգելանքից.
6. Վերագրանցեք սեփականության իրավունքները Regpalate-ում:

Ավանդ դնելիս կնքվում է համապատասխան պայմանագիր։

Օրինակ, գնորդը պատրաստ է գնման վրա ծախսել երկուսուկես միլիոն ռուբլի, իսկ վարկի պարտքը կազմում է 850 հազար ռուբլի։ Այս դեպքում պայմանագիր է կնքվում 850 հազարի չափով, իսկ գումարը փոխանցվում է վաճառողին, որպես կանոն, դեպոզիտարիայի միջոցով կամ վաճառքի ժամանակ՝ պայմանագրով։ Վաճառողը պոտենցիալ գնորդին տալիս է անդորրագիր, որ նա ստացել է ավանդը:

Փաստաթղթում նշվում է, որ նա մտադիր է վաճառել բնակարանը պարտքը մարելուց և այն ծանրաբեռնվածությունից ազատելուց հետո։

Ցուցակում նշվում է.

• Գնման գինը և վճարման կարգը. Գնորդը գումարը դնում է նույն բանկային հաստատության դեպոզիտարիայում: Մինչև գործարքի ավարտը ավանդը կարող է հանել միայն նա։
• Այն ժամանակահատվածը, որի ընթացքում վաճառողը պարտավորվում է կատարել բոլոր ձևականությունները և բնակարանը փոխանցել նոր սեփականատիրոջը:
• Գույքը ծանրաբեռնվածությունից ազատելու պայմանները.

Կողմերը վավերացնում են իրենց մտադրությունները նոտարական կարգով: Բանկի հետ կապվելիս նրանց տրվում է պարտքի բացակայության վկայագիր և անշարժ գույքի գրավադրում` վարկի փակման նշումով: Բեռը հանելու համար վարկառուն և կառավարիչը գնում են Regpalata և դիմում են ներկայացնում գրառումը մարելու համար: Ձևաթուղթը տրամադրվում է տեղում։

Բեռի հետ կապված խնդիրը լուծելու համար դուք պետք է տրամադրեք փաստաթղթերի հետևյալ ցանկը.

• Բնակարանների սեփականատերերի անձնագրեր.
• Գնման պայմանագիր.
• Պարտքի վճարման հայտարարություն.
• Անշարժ գույքի գրավադրում.

Հիփոթեքային պարտքի մասին գրառումը մարելիս (օրենքը աշխատողներին տրամադրում է 3 օր այս ընթացակարգի համար), սեփականատերը ստանում է իր փաստաթղթերի փաթեթի պատճենները և USRN-ից տեղեկանք, որը հաստատում է ծանրաբեռնվածությունը հանելը:

Այժմ դուք կարող եք վաճառել բնակարան. կնքել պայմանագիր, գրանցել այն Դաշնային գրանցման ծառայությունում: Մուծված հիփոթեքը, սահմանափակումներից ազատվելը իրավունք են տալիս դիմել Regpalata-ին՝ վաճառքի օրինագծի գրանցման կամ սեփական կապիտալում մասնակցությունը սահմանող համաձայնագրի վերանայման համար:

Տարբերակ 2. Ինքնավաճառվող բնակարան

Պոտենցիալ գնորդը պետք է նախազգուշացվի բնակարանների վաճառքի իրական սահմանափակումների մասին, որպեսզի հետագայում նա չկասկածի գործընկերոջ պարկեշտությանը և գործարքին։

Թեկնածուն գալիս է կառավարչի մոտ՝ գրավադրված բնակարանը գնելու մտադրությամբ։ Դուք պետք է տեղեկացնեք բանկին: Յուրաքանչյուր նման պայմանագիր պարունակում է կետ, որը նախազգուշացնում է, որ տան սեփականատիրոջն արգելվում է վաճառել գրավի առարկան առանց բանկի համաձայնության, մինչև պարտքի լուծարումը: Հակառակ դեպքում բանկը իրավունք ունի դադարեցնել խաբեությունը և վերցնել գույքը:

Նոտարի աշխատակիցները կնքում են մտադրության պայմանագիր: Հետագայում բոլոր գործողությունները կարող են կատարվել նույն բանկի դեպոզիտարիայի միջոցով։ Առաջին խցում գնորդը դնում է դրան համարժեք գումար վարկային պարտք. Բնակարանի արժեքից մնացած միջոցները կլինեն երկրորդ խցում։

Բոլոր ձեւականություններից հետո գույքն ազատվում է գրավի պարտավորություններից, և բոլոր մասնակիցները կազմում են առուվաճառքի օրինագիծ։ Երբ գործարքը գրանցվում է, կողմերը մուտք են ստանում ավանդապահ:

Տարբերակ 3. Ինչպես վաճառել պարտքը

Բանկը կարող է աջակցել հաճախորդին բնակարանի վաճառքի հարցում, եթե վաճառքի պատճառները կապված են եկամտի կորստի, առողջության կորստի, ամուսնալուծության հետ կապված ընտանեկան խնդիրների հետ: Բնակելի տարածք գրավի դիմաց առաջարկվում է նրանց, ովքեր պատրաստ են ավելի ցածր գնով և հիփոթեքային պարտավորություններով բնակարան գնել։

Նոր վարկառուի վերագրանցման գործընթացը ստանդարտ է. բանկը հոգում է ձևականությունները, իսկ պարտապանը միայն պարտքային պարտավորությունների առուվաճառքի պայմանագիր է կնքում:

Հնարավորություն կա, որ կուտակված տոկոսային պարտքերը ստիպված լինեք ինքներդ վճարել, քանի որ դրանք կապ չունեն օտարվող գույքի արժեքի հետ։ Օրենքի համաձայն, վարկային ռեսուրսների օգտագործման ծառայությունների դիմաց վճարում է սեփականատերը։ Եթե ​​գործարքի պահին պարտքի մայր գումարն արդեն վճարված է, իսկ մնացորդը պակաս է բնակարանի գնից, ապա տարբերությունը կվճարի վաճառողը:

Այս տարբերակը նախատեսում է վարկառուի պարտքի զիջում վարկային հաստատությանը և դրա վերագրանցումը նոր վարկառուի համար: Բանկը գնորդի հետ պայմանագիր է կնքում պարտքի մի մասի փոխանցման վերաբերյալ։ Ի վերջո նոր վարկառուստանում է հիփոթեքային բնակարան և վարկի պարտք.

Փոխանցման կարգը ստանդարտ է: Ապագա հաճախորդը վարկի համար փաստաթղթեր է պատրաստում՝ հաստատելով իր վճարունակությունը։ Թեկնածուի հաստատումից հետո օբյեկտը գնահատվում է: Այնուհետև բանկը վերագրանցում է գույքը Rosreestr-ում, և վարկառուն ստորագրում է պարտքի փոխանցման պայմանագիր:

Վարկը վերաթողարկելիս ցանկացած բանկ կարող է պարտք գնել: Այնուհետեւ վարկը փոխանցվում է նրան։ Ֆինանսական հաստատությունն իր հերթին տրամադրում է իր վարկը՝ պարտքը մարելու համար։

Այսօր այս տարբերակը սովորական երեւույթ է, քանի որ բանկային կառույցներՎարկի տոկոսադրույքները փոխվում են տարեկան: Եթե ​​վարկառուն գտնում է իր համար գրավիչ պայմաններով ֆինանսական հաստատություն, նա փորձում է վերաֆինանսավորել հիփոթեքը և ընդունելի տոկոսադրույքով պարտքը փոխանցել բանկին։

Վարկառուի համար այս տարբերակը անշուշտ ձեռնտու է: Ինչ չի կարելի ասել բանկի մասին. պարտքի վաղաժամկետ մարման դեպքում նա կորցնում է շահույթը, հետևաբար հազվադեպ է համաձայնում վերաֆինանսավորմանը կամ վնասները ծածկելու համար վարկառուի վրա էական տուգանք է սահմանում:

Եթե ​​գնորդն ունի իր սեփական հիփոթեքային վարկը

Հիմնական բանը, որ պետք է պարզել հիփոթեքային վարկատուից, գումարն է սեփական փողև առավելագույն վարկ: Եթե ​​հիփոթեքային վարկատուի անձնական միջոցները բավարար են տան սեփականատիրոջ պարտքը բանկին լուծարելու համար և տրամադրվում են նրան. վարկային գիծբավական է վճարել գործարքի երկրորդ մասի համար, ապա այդպիսի հիփոթեքային վարկատուն կարող է գնորդ լինել:

Հարմար է օրինակով ուսումնասիրել գործողությունների ալգորիթմը:

Բնակարանի գինը 2 մլն ռուբլի է, վարկառուի պարտքը՝ 800 հազար ռուբլի։ Գնորդն ունի 1 միլիոն սեփական գումար, բանկը նրա համար հիփոթեք է հաստատել մեկ միլիոն ռուբլու սահմաններում։ Եթե ​​նա մտադիր է տուն գնել, ապա վաճառողին տալիս է 800 հազար ռուբլի իր գումարից։ որպես ավանդ՝ պարտքը լուծարելու համար։

Հետո վարկային մենեջերի հետ հանում են Regpalat-ում ծանրաբեռնվածությունը։ Ավելին, վաճառող կողմը գնորդի ֆինանսական հաստատությանը տրամադրում է փաստաթղթերի ցանկ երկրորդ հիփոթեք և հիփոթեք ստանալու համար.

1. Քաղվածք USRN-ից:
2. Բացակայության վկայական կոմունալ ծառայությունների պարտքեր HOA-ից կամ տան ղեկավարությունից:
3. Այս տարածքում գրանցված բնակիչների վկայական (ձև թիվ 9).

Տարբեր կազմակերպություններ փաստաթղթերի նկատմամբ ունեն իրենց պահանջները, ուստի պետք է մանրամասները ճշտել տեղում։

Երբ աշխատակիցները պատրաստեն պայմանագիր և հիփոթեք, դուք կարող եք վաճառքի օրինագիծ կազմել համապատասխան մարմիններում գրանցմամբ: Գնորդի մոտ մնացած երկու հարյուր հազար կանխիկ գումարը նա կփոխանցի մյուս կողմին։ Գործարքի հաջող ավարտից և գրանցումից հետո վաճառողը դեպոզիտարիայի միջոցով ստանում է գնորդի բանկից մնացած գումարը (միլիոն ռուբլի):

Սբերբանկում հիփոթեքային բնակարանի վաճառքի առանձնահատկությունները

Հիփոթեքային վարկավորման շուկայում ամուր ցուցանիշ է Ռուսաստանի Սբերբանկը: Նա չի հրաժարվում իր հաճախորդների նկատմամբ պարտքի վերաթողարկումից և հնարավորություն է գտնում ստանալ իր հավելյալ օգուտը նման գործարքից։ Եթե ​​վարկային ստորաբաժանման կարծիքով, բնակարանային գրավի վաճառքի ձեր պատճառն ուժի մեջ է (օրինակ, դուք չեք կարողանում սպասարկել պարտքերը), Սբերբանկը համաձայնում է հետ ստանալ իր ներդրումները: Հիմնարկն ունի ակտիվների, այդ թվում՝ ֆիզիկական անձանց վաճառքի սեփական ինտերնետային ռեսուրս՝ գույքի վաճառքի մասին տեղեկացնելու համար. առավելագույն գումարհետաքրքրված հաճախորդներ.

Բանկը չի կարող երաշխավորել այն պայմանները, որոնք տրամադրվել են սկզբնական վարկառուին: Դուք կարող եք բնակարան վաճառել Սբերբանկի հիփոթեքով, պայմանով, որ.

• Գնորդի կողմից պարտքի ամբողջ գումարի վճարում. Այդ նպատակով նրա հետ եզրակացնում են գրավոր պայմանագիրգործարքը ավարտին հասցնելու իր մտադրությունների մասին։
• Գույքի նոր սեփականատիրոջ կողմից վարկ տրամադրելը, պայմանով, որ դրա հնարավորությունները համապատասխանում են Սբերբանկի բոլոր պայմաններին:
• Համաձայնություն թեթեւ տարբերակին. Եթե ​​հաճախորդը չունի միջոցներ մինչև վաճառքը վերջնականապես մարելու պարտքերը գրավի առարկա, ըստ մտադրությունների պայմանագրի՝ պարտատիրոջից կստանա ավանդ և տեղեկանք, որ բնակարանի վրա դրված ծանրաբեռնվածությունը հանվել է։ Համաձայն գրանցման մարմնի նոր քաղվածքի՝ կողմերն ավարտում են գույքի նոր սեփականատիրոջ իրավունքների հաշվարկն ու գրանցումը։

Գործարքի այս տարբերակով Սբերբանկը դիտորդի դեր չի խաղում. պատրաստում է փաստաթղթեր, տրամադրում է իր բջիջները և ամբողջությամբ իրականացնում գործարքը: Վաճառողը ստորագրում է միայն փաստաթղթերը, վարկային մենեջերներն իրենք են կապվում Ռեգպալատայի հետ:

Հենց որ գնորդը մուտքագրեց անհրաժեշտ գումարները խցերում, հիփոթեքային վարկառուն ծանուցում է Regpalat-ին պարտքային պարտավորությունների փակման և բնակարաններից բեռը հանելու մասին: Վաճառքը ձեռնտու չէ վարկառուի համար, քանի որ բանկը չի ձգտի ավելի թանկ վաճառել գույքը, անհրաժեշտ է որքան հնարավոր է շուտ մարել պարտքը։

ՎՏԲ 24-ում հիփոթեքային բնակարանների վաճառքի առանձնահատկությունները

Ինչպես ցանկացած ֆինանսական հաստատություն, այնպես էլ ՎՏԲ 24-ը շահագրգռված է իր միջոցների ժամանակին վերադարձով։ Դուք կարող եք վաճառել հիփոթեքային բնակարան այս բանկում նրա պաշտոնական կայքի միջոցով, որտեղ նրանք արտոնյալ պայմաններով առաջարկներ են տեղադրում գրավադրված անշարժ գույք ձեռք բերելու համար։ Մտածեք վճարման տարբերակները կանխիկ կամ բանկային վարկբոլոր կողմերի համար հարմար պայմաններով.

• Տոկոսադրույքը` տարեկան 12%-ից:
• Առաջին մասնաբաժինը կազմում է առնվազն 20%:
• Պարտքի մարման ժամկետը մինչև 30 տարի է։

Անշարժ գույքը գնահատվում է հրավիրված մասնագետ փորձագետների կողմից՝ բանկի ներկայացուցիչների մասնակցությամբ, որոնք վերահսկում են համաձայնեցված գումարի համապատասխանությունը պարտքի չափին և շուկայական արժեքըբնակարանային.

Հիփոթեքային գույք վաճառելու առաջարկով ՎՏԲ 24-ի վարկային բաժին դիմելիս պատրաստեք բոլոր փաստարկները՝ հօգուտ նման որոշման նպատակահարմարության և գործարքի համար օգտակար այլ փաստերի: Բանկը ամենայն պատասխանատվությամբ է վերաբերվում նոր հաճախորդին՝ ուշադիր վերստուգելով նրա վճարունակությունը:

Հարկային պարտավորություններ

Անշարժ գույքի սեփականատերը այն վերավաճառելիս պետք է հաշվի առնի որոշ նրբերանգներ. Եթե ​​նա երեք տարուց պակաս տուն ունի, և այն վաճառվել է ուռճացված գնով, ապա վաճառողը ստիպված կլինի հարկ վճարել անշարժ գույքի վաճառքից։ Այս դեպքում այն ​​կազմում է 13%:

Հիփոթեքի վաճառքի փաստաթղթեր

Գործարքի համար վարկառուն պատրաստում է փաստաթղթերի ամբողջական փաթեթ.

1. Վճարունակությունը հավաստող փաստաթուղթ.
2. Գնման պայմանագիր.
3. Հիփոթեքային պարտքի լուծարման վկայագիր.
4. Վարկի հիփոթեք.
5. Փաստաթուղթ ձեռքբերողի կողմից վարկի պարտքի մարման համար նախատեսված միջոցների փոխանցման մասին.
6. Անշարժ գույքը ծանրաբեռնվածությունից հանելը հաստատող վկայական.

Ռազմական հիփոթեքով ձեռք բերված բնակարանների վաճառքի առանձնահատկությունները

Օրենքի համաձայն, բնակարանային և հիփոթեքային վարկի գումարով ձեռք բերված բնակարանները մինչև պարտքի վերջնական վերադարձը պետք է գրավադրվեն ոչ միայն բանկերում, այլև Ռուսաստանի Դաշնության պաշտպանության նախարարությունում: Բեռը հանվում է ոչ միայն պարտքի փոխհատուցմամբ, այլև պայմանով, որ վարկառուն առնվազն 20 տարի ծառայել է բանակում։

Բնակարանների վաճառքի սխեման նախատեսում է ռեսուրսների որոնում նպատակային բնակարանային վարկի մարման համար: Ինչու՞ է վարկառուն ծանուցում բանկին և «Ռոսվոենիպոտեկային» բնակարանների վաճառքի բեռը հանելու մտադրության մասին: Չափը նշված է, պարտքերը մարված են։ Սեփականատիրոջը տրվում է համապատասխան փաստաթուղթ։

Rosreestre-ում գրանցում է սեփականության իրավունքը: Այնուհետև վարկառուն գտնում է գնորդ և վաճառում գույքը ստանդարտ սխեմայի համաձայն:

Արժեքավոր խորհուրդ. ցանկացած վարկատու բանկի պարտքը հիփոթեքի քաղաքացիական կամ ռազմական տարբերակով կարող է մարվել մայրության կապիտալից: Եթե ​​վաճառողը փոքր երեխաներ ունի, գնորդը պետք է հստակեցնի, արդյոք, բացի հիփոթեքից, մայրական կապիտալից միջոցներ են ներգրավվել: Վերջին դեպքում երեխաներին բաժնետոմսեր են հատկացվում բնակարանում, և չափահաս երեխաները կարող են դատարանի միջոցով հայտարարել իրենց իրավունքների մասին: Դժբախտություններից խուսափելու համար պահանջեք ընտանիքի կազմի և վարձակալների վկայական, ովքեր բնակվում են բնակարանում 2006 թվականից, երբ հայտնվեց մայրության կապիտալի մասին օրենքը:

Գրավի փոխարինում

Այս տարբերակը նախատեսված է Արվեստում: Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 145. Եթե ​​վարկառուն մտադիր է գնել նոր բնակարան, բանկը կարող է գնալ գրավը փոխարինելու։ Այս դեպքում հին բնակարանի արգելանքը հանվում և դրվում է նոր բնակարանի վրա, որը կծառայի որպես գոյություն ունեցող հիփոթեքի երաշխիք:

Բանկերը որոշում են նման քայլի գնալ վարկի հաջող սպասարկումից 3-4 տարի անց։ Եթե ​​նշվել են ուշացումներ (նույնիսկ մեկանգամյա), հավանական է, որ վարկառուն մերժվի: Նման փոխարինման այլ պայմանները ներառում են.

• Նոր բնակարանների գինը չպետք է պակաս լինի պարտքի մնացորդից գումարած 20-30%:
• Նոր գրավի իրավական մաքրությունը բանկի կողմից ստուգվում է շատ ուշադիր։
• Եթե ​​բանկը դրական որոշում է կայացրել, ապա անհրաժեշտ է պատրաստել թղթերի 2 փաթեթ՝ բնակարանի փոխանակման պայմանագիր և նոր բնակարանի փոխանցում՝ որպես վարկի գրավ:

Անկախ այն բանից, թե սեփականատերն ընտրում է իրագործման տեսակը, նրա իրավունքների գրանցումը տեղի է ունենում ծանրաբեռնվածությունը մի բնակելի տարածքից մյուսը տեղափոխելուն զուգահեռ:

Վաճառք առանց բանկի համաձայնության

Եթե ​​հիփոթեքային վարկը մարվում է, ապա նման բնակարանի վաճառքը չի տարբերվում սովորական գործարքից, և վարկատուի համաձայնությունն այլևս անհրաժեշտ չէ: Իսկ եթե բանկն արգելի անշարժ գույքի վաճառքը. Փաստաբանները սողանցք են գտել՝ ինչպես վաճառել բնակարանը՝ առանց իրեն ծանուցելու.

1. Գնորդն ու վաճառողը պայմանագիր են կնքում տան սեփականատիրոջ վարկը մարելու համար: Փաստաթուղթը կատարում է կանխավճարի դեր։
2. Համաձայն այս փաստաթղթի՝ ֆինանսական հաստատությունը կհանի ծանրաբեռնվածությունը, և կողմերը կթողարկեն սովորական առուվաճառքի հաշիվ՝ նշելով պարտատիրոջը վճարված գումարը։ Փաստաթղթով սահմանվում է նաև հիփոթեքային անշարժ գույքի սեփականատիրոջը տրվող գումարը:
3. Դուք կարող եք օգտվել հնարավորությունից և ստորագրել վաճառքի օրինագիծը առանց նախնական համաձայնության: Այս դեպքում անհրաժեշտ է մանրամասնորեն նախատեսել պայմանագրերի կատարման բոլոր ժամկետները և կողմերի պարտավորությունները։

Հիփոթեքային բնակարան վաճառելը միանգամայն հնարավոր է, թեև ոչ արագ. միջինում ընթացակարգը տևում է 2-3 ամիս: Գնորդ փնտրեք գովազդի կամ ռիելթորների միջոցով: Մի բավարարվեք գնորդի կողմից իր տունը վաճառելու և ձերը գնելու տարբերակով. այլընտրանքների շղթան մեծացնում է ռիսկերն ու ժամանակը: Եթե ​​գնորդը ձեռքի տակ ունի գումար, անմիջապես բանակցեք գնի մասին: Գումարի կրկնակի փոփոխությունների դեպքում գնորդին կորցնելու հնարավորություն կա:

Երբ բոլոր ձևականությունները կարգավորվում են, գնորդը դառնում է բանկի պարտապանը և կարող է միանգամից մարել ամբողջ գումարը կամ մարել պարտքը մաս-մաս, ինչպես նախորդ վարկառուն։ Ոչ բոլոր բանկերն են գնում երկրորդ տարբերակին. վարկն արդեն աշխատում է, բոլոր ռիսկերը հաշվարկված են, և այստեղ անհրաժեշտ է նորից վերանայել բոլոր փաստաթղթերը: Լավ է, եթե այս բոլոր նրբությունները միանգամից հաշվի առնվեն պայմանագրում։

Ընտրեք ձեր վաճառքի տարբերակը, հանդիպեք բանկի մենեջերի հետ՝ պարզելու համար՝ արդյոք պայմանագիրը պարունակում է մորատորիում պարտքի վաղաժամկետ մարման կամ ձեր դեմ պահանջների վերաբերյալ: վարկային պատմությունև ինչ պայմաններում բանկը կարող է ընդառաջել ձեզ կես ճանապարհին: Մասնագետի հետ խորհրդակցելը ավելի շատ տեղեկատվություն կտա, քան անկախ ուսումնասիրությունփաստաթղթեր. Գլխավորն այն է, որ ընթացակարգը պետք է լինի օրինականորեն մաքուր և թափանցիկ ինչպես բանկի, այնպես էլ գնորդի համար։

Փորձագիտական ​​եզրակացություն հիփոթեքային վաճառքի սխեմաների վերաբերյալ