Շինարարությանը սեփական կապիտալի մասնակցության արգելում. Համատեղ շինարարության ամբողջական արգելք. իշխանությունները որոշել են, թե երբ են արգելելու համատեղ մասնակցությունը շինարարությանը

M16-Անշարժ գույքի փորձագետները մանրամասն նյութ են պատրաստել Ռուսաստանում համատեղ շինարարության վերացման վերաբերյալ:

Մենք ձեզ ասում ենք, թե ինչ փոփոխություններ են տեղի ունենալու օրենսդրության մեջ և շուկայում 2018 թվականի հուլիսի 1-ից, ինչ հետևանքներ կունենա, եթե չեղարկվի բաժնետերերի միջոցների օգտագործումը, և երբ Ռուսաստանում վերջնականապես կարգելվի բաժնետոմսերի կառուցումը։

Ռուսաստանում համատեղ շինարարության լուծարում

Այս պահին ամբողջ բնակարանների մոտ 80%-ը վաճառվում է սեփական կապիտալի մասնակցության պայմաններով, որն, իր հերթին, կարգավորվում է 214-FZ-ով: Ավաղ, օրենսդրական կարգավորումոլորտը, որի վրա ժամանակին մեծ հույսեր էին կապում, առանձնապես արդյունք չտվեց։ Իսկ 2017 թվականի վերջի դրությամբ երկրում պաշտոնապես ճանաչված խաբված բաժնետոմսերի սեփականատերերի թիվը կազմել է 86000։

Պաշտոնապես ճանաչված խաբված բաժնետոմսերի սեփականատերերի թիվը կազմում է 86 հազար, ոչ պաշտոնապես երկրում կա մոտ 2 միլիոն մարդ, որոնք տուժել են ծրագրավորողների գործողություններից։

Ակնհայտ է, որ ակցիաներից տուժող բաժնետերերի խնդիրը շինարարական ընկերություններսուր է, և դրա լուծումը պահանջում է կառավարության կողմից վճռական և կոշտ քայլեր։ Հենց այս միջոցը պետք է լինի բաժնեմասի վերացումը։

Ի՞նչ է լինելու ընդհանուր շինարարության փոխարեն.

Փաստորեն, ծրագրավորողներին կարգելվի միջոցներ ներգրավել սեփական կապիտալի սեփականատերերից իրենց աշխատանքի համար: Փոխարենը, ընկերությունները կամ ստիպված կլինեն կառավարել սեփական միջոցներով (իսկ դա իրատեսական է միայն պետական ​​ընկերությունների համար), կամ վարկեր վերցնել: Իրավիճակն արդեն համաձայնեցված ու մշակված է բանկերի հետ։

Միևնույն ժամանակ քաղաքացիները պահպանում են անավարտ բնակարան ձեռք բերելու իրավունքը: Միայն այժմ վճարված միջոցները կպահվեն հատուկ պահուստային հաշիվներում, որոնց մուտքը մշակողները կունենան միայն տունը հանձնելուց հետո։

Եթե ​​մշակողը չի կատարել իր պարտավորությունները, գնորդները պարզապես վերադարձնում են իրենց միջոցները, բարեբախտաբար, դրանք չեն ծախսվում, այլ համբերատար սպասում են՝ մնալով պահուստային հաշիվներում:

Ի դեպ, կառավարությունը չի բացառում, որ մի քանի տարի հետո սկզբունքորեն կարգելվի անավարտ բնակարանների վաճառքը։ Սակայն սա դեռևս ոչ մի տեղ իրավաբանորեն ամրագրված չէ։

Նախագահի կարծիքը

Նախագահն ամենաշատը պնդել է դոլևկայի վերացման մասին։ Հենց նա էլ նախաձեռնեց այլընտրանքային համակարգի մշակումը, որը թույլ կտա նոր բնակարաններ կառուցել առանց սպառողական միջոցների օգտագործման։

Ռուսաստանի նախագահ Վլադիմիր Պուտինը սեփական կապիտալի կառուցումն անվանել է ոչ քաղաքակիրթ համակարգ

Այս ամսվա սկզբին Վ.Պուտինը չափազանց քննադատաբար մեկնաբանեց համատեղ շինարարությունը՝ սխեման անվանելով ոչ քաղաքակիրթ, իսկ կարգավորումը՝ մշուշոտ։

Համատեղ շինարարությունը վերացնելու մասին օրենքը

Որպես այդպիսին առանձին օրենքչի լինի. Փոխարենը, բոլոր փոփոխությունները կամրագրվեն 214-FZ-ում: Առաջին նորամուծությունները կսկսեն գործել այս տարի։ Բարեփոխումն ամբողջությամբ ուժի մեջ կմտնի միայն 2019թ. Այս անգամ, ինչպես ակնկալում է կառավարությունը, պետք է բավարար լինի կառուցապատողների համար, որպեսզի վերակողմնորոշվեն և պատրաստվեն աշխատանքի նոր պայմաններում։

Նոր է ընդհանուր շինարարության մեջ 2018 թվականից

Այս տարի լիցքավորման ամբողջական վերացում ակնկալելը դեռ վաղ է։ Այնուամենայնիվ, շուկան դեռ սպասում է էական փոփոխությունների։

Գլխավորն այն է, որ ծրագրավորողների նկատմամբ պահանջները գնալով ավելի են կոշտանում։ Այսուհետ բնակարանաշինության իրավունք կունենան միայն բնակարանաշինության ոլորտում առնվազն 3 տարվա աշխատանք ունեցող ընկերությունները։

2018 թվականի հուլիսի 1-ից կառուցապատողները կսկսեն շինթույլտվություններ ստանալ միայն նախորդ նախագծերի ամբողջական իրականացումից հետո.

Բացի այդ, ընկերությունն իր հաշվին պետք է ունենա նախատեսվող շինարարության արժեքի առնվազն 10%-ը։ Ի դեպ, այս գումարը կսառեցվի։

Հուլիսի 1-ից հետո կառուցապատողները կկարողանան ստանալ միայն մեկ շինթույլտվություն։ Եվ մինչև ստանձնած պարտավորությունների լիարժեք կատարումը ընթացիկ նախագիծըդուք չեք կարող նույնիսկ երազել նոր բանաձեւի մասին.

Միաժամանակ խստացվում է նախագծային փաստաթղթերի փորձաքննությունը։

Ե՞րբ կչեղարկվի ընդհանուր շինարարությունը Ռուսաստանի Դաշնությունում

Սկզբում կառուցապատողները կպահպանեն շինարարության ձևաչափն ինքնուրույն ընտրելու իրավունքը՝ սեփական կապիտալ կամ նախագծերի ֆինանսավորում: Սակայն 2019 թվականի հուլիսի 1-ից նման հնարավորություն չի լինի՝ ընդհանուր շինարարությունը ամբողջությամբ կչեղարկվի։

Մեկ տարուց ընկերությունները պետք է պատրաստվեն ֆինանսավորման այլ ձևի անցմանը և իրենց աշխատանքային գործընթացները հարմարեցնեն նոր պահանջներին համապատասխան։

Ի՞նչ կհանգեցնի ընդհանուր շինարարության արգելքի:

Իհարկե, նման լայնածավալ փոփոխությունները նկատելի հետք կթողնեն բնակելի անշարժ գույքի շուկայում, իսկ հետևանքները՝ դրական և բացասական, կզգան և՛ կառուցապատողները, և՛ գնորդները։

Գնորդի անվտանգություն

Սա է հիմնական պատճառը, որ ընդհանուր շինարարությունը պետք է ընկղմվի մոռացության մեջ: Բայց որքանո՞վ արդյունավետ կլինի նոր միջոցը։

Շնորհիվ էսքրոու հաշիվների, որոնք կպահեն բնակարանի համար փոխանցված գումարը, գնորդների ֆինանսներն իսկապես ապահով կլինեն։ Իսկ եթե մշակողը չկատարի իր պարտավորությունները, հաճախորդները պարզապես հետ կստանան իրենց գումարը:

Նոր կարգը կպաշտպանի բաժնետոմսերի սեփականատերերի փողերը, բայց չի փրկի երկարաժամկետ շինարարությունից

Բայց դա չի ազդի տների ժամանակին ավարտի վրա: Ինչ-որ մեկը կարող է ասել, որ «նրանք վերադարձրել են գումարը, և լավ, դուք կարող եք նոր բնակարան վերցնել», բայց դա ամբողջովին ճիշտ չէ:

Պատկերացրեք, որ դուք բնակարան եք գնել 3 միլիոն ռուբլով, իսկ երկու տարի անց կառուցապատողը սնանկացել է: Դուք գումարը հետ եք ստացել, միայն հիմա նման բնակարանն արժե 4 մլն. Իսկ սեփական տուն տեղափոխվելու հեռանկարը կրկին անորոշ ժամանակով հետ է մղվում:

Բնակարանների գներ

Բնակարանները կթանկանան, դա փաստ է. Օբյեկտների արժեքը կաճի, քանի որ այժմ դրանում կներդրվեն վարկային ծառայությունների արժեքը։ Կառուցապատողները կփորձեն, որքան հնարավոր է, վարկային բեռը կիսել գնորդների հետ, այնպես որ բնակարաններն անշեղորեն կթանկանան: Ըստ M16-Real Estate-ի փորձագետների՝ գների աճը կկազմի 15-ից 30%:

Մյուս կողմից, մշակողները կմնան կաշկանդված գնողունակությամբ, որը երկար ժամանակ չի ավելացել (տեսանելի ապագայում դրա աճի պատճառ չկա նաև)։

Շուկայի մասնակիցներ

Շինարարների թիվը նկատելիորեն կնվազի. Ավելին, շուկան կազատվի ոչ միայն անբարեխիղճ խաղացողներից, այլ պարզապես միջին ընկերություններից։ Բարեխիղճ կառուցապատողները, ովքեր չունեն բավարար միջոցներ իրենց ակտիվներում, ստիպված կլինեն լքել շուկան։

Շուկան կազատվի անբարեխիղճ ծրագրավորողներից. Փոքր ընկերությունները նույնպես ստիպված կլինեն հեռանալ

Որոշ ընկերություններ արդեն վերակողմնորոշվում են ընդհանուր պայմանագրերի կնքմանը: Հիմնական պատճառը օրենսդրական փոփոխություններով պայմանավորված իրավիճակի անորոշությունն է։ Նման ընկերությունների թվում, օրինակ, Սանկտ Պետերբուրգի ամենահին ծրագրավորողներից մեկը՝ «47 Trust»-ը։

Չնայած այստեղ աշխատող շուկայի առաջատարների պատճառով Սանկտ Պետերբուրգի և Մոսկվայի կորուստներն այնքան էլ նկատելի չեն լինի, սակայն ընդհանուր առմամբ Ռուսաստանը կկորցնի շինարարական, այդ թվում՝ բարեխիղճ ընկերությունների զգալի մասը։

Շինարարության տեմպերը

«Մեկ կառուցապատող՝ մեկ շինթույլտվություն» սկզբունքը կառուցապատողներին վախեցնում է ոչ պակաս, քան շինարարության վարկ ստանալու հեռանկարը։

Ընկերությունները մտավախություն ունեն, որ բնակելի համալիրների իրականացման ժամկետները զգալիորեն կբարձրանան, քանի որ այժմ յուրաքանչյուր շենք պետք է առանձին թույլտվություն ստանա։ Այդ թվում՝ սոցիալական կամ ինժեներական ենթակառուցվածքների կառուցում։

Այսինքն՝ ստիպված ենք լինելու մոռանալ տների ու մանկապարտեզների զուգահեռ կառուցման մասին։ Նույնը վերաբերում է առանձին կաթսայատներին, տրանսֆորմատորային ենթակայաններին և այլն: IBA նախագծերի դեպքում դա հատկապես նկատելի կլինի: Իսկ առաջին վարձակալները ստիպված կլինեն վարժվել հավերժական շինարարության մթնոլորտին։

Ի՞նչ է լինելու խաբված բաժնետերերի հետ.

Նրանց համար, ովքեր արդեն տուժել են մշակողների գործողություններից, ոչինչ չի փոխվի։ Ավելի շուտ նրանց խնդիրները կլուծվեն ներկայիս կարգով։

Հիմա ինչ?

Քանի դեռ փոփոխություններն ուժի մեջ չեն մտել, մշակողները փորձում են հնարավորինս շատ թույլտվություններ ստանալ և օբյեկտներն ավելի արագ շուկա դուրս բերել։ Մինչև հուլիսի 1-ը շուկա դուրս բերված օբյեկտների վաճառքը կիրականացվի գործող կանոններով, և համատեղ շինարարության հետագա չեղարկումը որևէ կերպ չի ազդի դրա վրա։

Հաջորդ տարում շուկայի ծավալը հիմնականում կձևավորվի այժմ հանված առաջարկի հաշվին, գները կլինեն մրցունակ, թանկացումը՝ չափավոր։

Կարծիք 2019թ

Պավել Լիպկին, M16-ում կառուցվող անշարժ գույքի ղեկավար.Հուլիսի 1-ից շինարարության շուկան վերջապես անցնում է էսքրո հաշիվների միջոցով բաժնետերերի հետ հաշվարկների: Սակայն կան բացառություններ՝ նրանք, ովքեր արդեն վաճառել են տարածքի 10%-ից ավելին, իսկ տան պատրաստվածությունը գերազանցում է 30%-ը, կկարողանան շինարարությունն ավարտել հին կանոններով։

Նրանց համար, ովքեր պետք է սեփական միջոցներով կառուցեն և սոցիալական օբյեկտները փոխանցեն գանձապետարանին, պատրաստվածության նվազագույն մակարդակը իջեցվել է մինչև 15%: Իսկ «ողնաշարային» ընկերությունների համար պատրաստության շեմն իջեցվել է մինչև 6%, իսկ Սանկտ Պետերբուրգում միայն մի քանի ծրագրավորողներ կարող են դիմել նման կարգավիճակի համար։

2018 թվականի հուլիսի 1-ից ընկած ժամանակահատվածը դարձել է «թեստային» ռեժիմ շինարարական շուկա. Որոշ ընկերություններ անցել են էսքրո հաշիվների, բայց շատերը սկսել են փնտրել լուծումներ, օրինակ՝ հանձնարարությամբ վաճառելը: Բնակարանների մի մասը վերագրանցվել է երրորդ անձի համար իրավաբանական անձինքովքեր այժմ հանդես են գալիս որպես վաճառողներ հանձնարարության պայմանագրով:

Կանխատեսվող թանկացումները սպասվածից քիչ են ստացվել. Առաջին կիսամյակում մեկ քառակուսի մետրի գնի միջին աճը կազմել է 7-10%: Ընդհանուր առմամբ, նոր կանոնների ցանկացած գնահատում առայժմ վաղաժամ կլինի, միայն էսքրոու հաշիվներին վերջնական անցում կատարելուց հետո կարելի է ամբողջությամբ գնահատել շուկայի փոփոխությունները։

Հարցեր ունե՞ք։ Թողեք ձեր կոնտակտային տվյալները, և մեր մասնագետները կզանգահարեն ձեզ:

Ռուսաստանում 2018 թվականի հուլիսի 1-ից ուժի մեջ են մտել 2018թ ընդհանուր շինարարություն, որոնք ամրագրված են 2018 թվականի հուլիսի 1-ի թիվ 175-FZ դաշնային օրենքով: Համաձայն նոր կանոնների՝ խստացվել են կառուցապատողների պահանջները ինչպես նրանց շինարարական գործունեության պետական ​​վերահսկողության, այնպես էլ բաժնետոմսերի սեփականատերերի հետ գործարքի իրականացման, ինչպես նաև բնակելի օբյեկտների կառուցման ֆինանսավորման հետ կապված։

Փոփոխություններ դաշնային օրենքում «Մասնակցության մասին ընդհանուր շինարարություն բազմաբնակարան շենքերև այլ անշարժ գույք…»դեկտեմբերի 30-ի թիվ 214-FZ (այսուհետ՝ 214-FZ) տարածվում է միայն այն նախագծերի վրա, որոնց համար սեփական կապիտալում մասնակցության պայմանագրերը (այսուհետ՝ DDU) կկնքվեն դրանից հետո: 1 հուլիսի, 2018թ.

Մինչև այս ամսաթիվը կնքված և գրանցված պայմանագրերը շարունակում են գործել, և մինչև հուլիսի 1-ը շինթույլտվություն ստացած կառուցապատողները կկարողանան կառուցել հին կանոններով։

2018 թվականի հուլիսի 1-ի թիվ 175-FZ դաշնային օրենքը որոշեց ներմուծել էսքրո հաշիվների օգտագործումը, որը կ պարտադիր է 2019 թվականի հուլիսի 1-ից.

Պետք է անցում կատարվի այսպես կոչված էսքրոու հաշիվների օգտագործմանը՝ բաժնետոմսերի սեփականատերերի գումարները ավանդադրելու համար: Առաջին փուլում դրանք կամավոր որոշումներ են լինելու։ Բայց մենք ելնում ենք նրանից, որ մեկ տարի անց նման անցումներն արդեն պարտադիր են լինելու։

Դ.Մեդվեդև

Պահեստային հաշիվներկոչվում են հատուկ բանկային հաշիվներ, որը նախատեսված է որոշակի պայմաններում պահելու համար կառուցապատողից բնակելի անշարժ գույք գնելիս մուտքագրված քաղաքացիների միջոցները։

Բանկը այս դեպքում կվերահսկի շինարարության առաջընթացը և դրա ծախսերը (միջոցների յուրացումները կանխելու համար), իսկ էսքրո հաշիվը անհրաժեշտ տարր է ծրագրավորողներին ծրագրերի ֆինանսավորման հարցում: Նշվում է, որ նոր մեխանիզմների կիրառումը բանկային աջակցությունշինարարությունը թույլ կտա ավելի լավ կառավարել մեծ մասը շինարարության ընդհանուր ռիսկերի տեսակըքան պեղումների փուլում գործարք կատարելիս։

Համատեղ շինարարության մեջ էսքրոուի էությունը հետևյալն է.

• Բաժնետոմսերի սեփականատերերի գումարները ուղղակիորեն չեն փոխանցվում ծրագրավորողին, ինչպես նախկինում էր, այլ փոխանցվում են նոր շենքի առանձին հաշվեհամարինորում բնակարան է ձեռք բերվել.
• այս միջոցները չի կարող օգտագործվել մշակողի կողմիցմինչև շինարարության ավարտը;
• տուն վարձակալելուց հետո կանխիկ, որոնք գտնվում են պահուստային հաշվի վրա, կարող են օգտագործվել մշակողի կողմից վարկ մարելու համարշինարարական գործունեությամբ ֆինանսավորվող բանկին, իսկ մնացածը կդիտարկվեն շահույթ;
• եթե կառուցապատողը սնանկանա, փողը կլինի վերադարձվել է քաղաքացիներին, որը վերացնում է խաբված բաժնետերերի խնդիրը։

Սակայն էսքրոու հաշիվներին անցումը չի վերացնում մեկ այլ խնդրի՝ բանկը փակելու հնարավորության առաջացումը։ Դա կանխելու համար բաժնետերերի գումարները կապահովագրվեն Ավանդների ապահովագրման գործակալության կողմից՝ առավելագույնը. փոխհատուցման չափը կկազմի 10 մլն ռուբլի։մեկ բնակարանի համար մեկ տանը.

Մշակողները անցնում են պահուստային հաշիվների օգտագործմանը

Օրենսդիրներն այժմ ամեն կերպ մղում են մշակողներին անցնել էսքրո հաշվի մեխանիզմին. Անցում կատարողների համար այն շարունակել է նվազեցնել որոշ պահանջներ և ապահովել մի շարք առավելություններ.

• Նախ, եթե կառուցապատողը թողարկի և աշխատի էսքրոու հաշվի միջոցով, վաճառքի աճով, շինարարության վարկի տոկոսադրույքը կարող է նվազել (մինչև մոտ 5%): Դա բացատրվում է նրանով, որ հաշվի մեջ դրամական միջոցներ մուտք գործելիս (քաղաքացիների հետ գործարքներից), կուտակվում է գումար, որն ի վերջո երաշխավորված կլինի վճարել բանկին։
• Երկրորդ, պահուստային հաշվին անցումը թույլ է տալիս շինարարություն իրականացնել միայն կախված բանկային ֆինանսավորումից, վաճառքի ծավալը չի ​​ազդում շինարարության տեմպի վրա:
• Երրորդ, բանկի կողմից ֆինանսավորվող շինարարությունն ավելի գրավիչ է բնակարանների գնորդների համար ապահովագրության և բարենպաստ պայմաններմիջոցների պահպանում.

Ըստ ՌԲԿ-ի, նրանք, ովքեր իրավունք ունեն բացել էսքրոու հաշիվներ, արդեն հաստատվել են (նրանց ցուցակը հրապարակված է ԿԲ կայքում), որոնց թվում են Սբերբանկը, Binbank-ը, Alfa-Bank-ը, Raiffeisenbank-ը և այլն։

Ի՞նչ կլինի ընդհանուր շինարարության և DDU-ի հետ 2019 թվականի հուլիսի 1-ից:

Գնալ նախագծերի ֆինանսավորում բնակարանաշինության ոլորտումավարտվում է 2019 թվականի հուլիսի 1-ին, ինչը ցույց է տալիս, որ ծրագրավորողներին արգելվում է գործարքներ կնքել բաժնետերերի հետ հին կանոններով: Սա նշանակում է, որ քաղաքացիներից միջոցների ներգրավումը հնարավոր կլինի միայն էսքրոու հաշվի միջոցով (յուրաքանչյուր բաժնետեր ունի առանձին հաշիվ):

Մինչև 2020 թվականի դեկտեմբերի 31-ը նախատեսվում է, որ պահուստային հաշիվների միջոցով կնքված պայմանագրերի մասնաբաժինը կկազմի 95%:

Սակայն այն նախագծերի համար, որոնց համար շինթույլտվություն է ստացվել մինչև 214-FZ փոփոխությունների ներդրումը, նոր կանոնները չեն գործում, և նման բնակելի համալիրներում բնակարանների վաճառքը կձևակերպվի հին ընթացակարգով ՀԴՄ կնքման միջոցով։

Քանի որ պահուստային հաշիվների բացումն անհնար է առանց բանկի մասնակցության, բաժնետոմսերի պայմանագիրնույնպես սպասում են փոփոխության։ Այս պայմանագիրն իր նախկին տեսքով հնացել է և չի համապատասխանում ընդհանուր շինարարության ոլորտում նոր պահանջներին։ Պայմանագիրը դառնում է եռակողմ- բաժնետեր, մշակող, բանկ, ինչը համապատասխանաբար կբերի պայմանագրի պայմանների փոփոխություն և լրացում: Հավանական է նաև, որ փաստաթուղթն այլ կերպ կկոչվի։

Ծրագրի ֆինանսավորման անցումը, անկասկած, նշանավորում է գործընթացի սկիզբը համատեղ շինարարության չեղարկում, որը, ըստ օրենսդիրների կանխատեսումների, կդադարի գոյություն ունենալ մինչև 2021 թվականը։

Ինչպես կփոխվեն անշարժ գույքի գները սեփական կապիտալում մասնակցության չեղարկումից հետո

Հարցին - կթանկանա՞ն բնակարանները.Համատեղ շինարարության վերացումից հետո բնակարանաշինության մասնագետներն ու մասնագետները միանշանակ արձագանքում են. Այս մասին կարծիքները բաժանվում են.

• Ոմանք կարծում են, որ բնակարանների գների աճը կարող է զգալի լինել։ Սա բացատրվում է նրանով, որ բանկերի մասնակցությունը (շինարարական ծրագրի համար վարկի տոկոսներ, պահուստային հաշիվների օգտագործման ծախսեր և այլն) կարող է հանգեցնել մի շարք. լրացուցիչ ծախսերկառուցապատողի համար, որը կարող է ծախսերի մի մասը տեղափոխել գնորդի վրա՝ բարձրացնելով բնակարանների գինը:
• Մյուսները հակված են կարծելու, որ եթե գները բարձրանան, ապա դա աննշան կլինի (8%-ից ոչ ավել)։ Ըստ այս խմբի՝ ամեն ինչ կախված է նրանից, թե բանկերը ինչպես կձևավորեն բնակարանների գները և արտոնյալ դրույքաչափեր կտրամադրեն կառուցապատողներին վարկավորելիս։

Ռուսաստանում 2018 թվականի հուլիսի 1-ից ուժի մեջ է մտել նոր օրենք«Փոփոխությունների մասին դաշնային օրենքը«Բազմաբնակարան շենքերի և անշարժ գույքի այլ օբյեկտների համատեղ շինարարությանը մասնակցելու և որոշ օրենսդրական ակտերում փոփոխություններ կատարելու մասին. Ռուսաստանի Դաշնություն»(թիվ 175-FZ):

2018 թվականի նոր օրենքը բարեփոխում է ընդհանուր բնակարանային շինարարության գործող համակարգը։ Այն գոյություն ունի 2000-ական թվականներից և հնարավորություն է տալիս անհատներին շինարարության ընթացքում գնել անշարժ գույք (հիմնականում բնակարաններ) ավելի ցածր գնով։ Հաշվի առնելով Ռուսաստանում, հատկապես Մոսկվայում և Սանկտ Պետերբուրգում անշարժ գույքի չափազանց ուռճացված գները, բաժնետոմսերի սխեման թույլ է տալիս բնակչությանը բնակարան ձեռք բերել համեմատաբար մատչելի գնով։ Մշակողները օգտագործում են անհատների խնայողությունները իրենց գործունեությունը ֆինանսավորելու համար: Երկրում կառուցվող բնակարանների մեծ մասը ներկայումս վաճառվում է բաժնային մասնակցության պայմանագրերով:

Մյուս կողմից, ներկայիս համակարգը թույլ է տալիս անբարեխիղճ ծրագրավորողներին հաճախ խաբել իրենց ներդրողներին՝ առանց դրա համար որևէ լուրջ պատասխանատվություն կրելու։ Ընկերությունների հանկարծակի սնանկացումները, այսպես կոչված. «Երկարաժամկետ շինարարությունը», դեռևս գոյություն ունեցող անշարժ գույքի հետ կապված տարբեր խարդախ սխեմաներ Ռուսաստանում վաղուց դարձել են «ընդհանուր բիզնես»: Այս ոլորտում խարդախության զոհերի թիվը, ըստ որոշ հաշվարկների, կազմում է մի քանի միլիոն մարդ։

1. Առաջին հերթին դա խստացնում է ծրագրավորողների պահանջները։ Նրանք պետք է ունենան անցյալում հաջողված նախագծերի պատմություն և ունենան նշանակալի սեփական կապիտալ(նախատեսված ծրագրի ծախսերի առնվազն 10%-ը):
2. Այն նաև պահանջում է ժամկետանց պարտքային պարտավորությունների բացակայություն և յուրաքանչյուրի արժեքի մոտ 1%-ի նվազեցում: նոր բնակարանբաժնետերերի պաշտպանության հատուկ հիմնադրամին։
3. Տարածքը, որտեղ իրականացվում է շինարարությունը, պետք է լինի վարձակալությամբ կամ պատկանող համապատասխան ընկերությանը։
4. Այժմ մշակողներին արգելվում է զբաղվել ոչ հիմնական գործունեությամբ: Նրանցից պահանջվում է յուրաքանչյուր օբյեկտի համար առանձին թույլտվություն ստանալ:

Փոփոխություններ ընթացիկ կանոնակարգերընախագծված է բացառելու այն իրավիճակը, երբ կառուցապատողն օգտագործում է ներգրավված կապիտալը այլ օբյեկտների կառուցման համար՝ դրանք մարելու համար ֆինանսական պարտավորություններկամ այլ նպատակներով:

Մյուս կարևոր նորությունը շինարարության գործընթացում պետական ​​լիազորված առևտրային բանկերի ներդրումն է։ Նրանք ոչ միայն կարող են թողարկել մշակողներին արտոնյալ վարկեր, այլեւ մասնավոր ներդրողների ներգրավված գումարները պահելու հատուկ պահուստային հաշիվներում։ Այդ միջոցները կփոխանցվեն միայն ծրագրի ավարտից հետո։ Եթե ​​կառուցապատողը սնանկանում է, ամբողջ գումարը վերադարձվում է ներդրողներին։ Փաստորեն, նոր օրենքով առաջարկվում է ընդհանուր բնակարանաշինության գործող համակարգը փուլ առ փուլ փոխարինել այսպես կոչված սխեմայով։ « նախագծի ֆինանսավորում».

Հարկ է ընդգծել, որ մինչև 2018 թվականի հուլիսի 1-ը սկսված բոլոր ծրագրերը կավարտվեն նախկին կանոններով, այսինքն. արդեն թողարկվածի չեղարկում բաժնետիրական պայմանագրերնախատեսված չէ. Անավարտ շինությունների վաճառքն ամբողջությամբ արգելելու առաջարկը դեռ աջակցություն չի գտել իշխանությունների կողմից։ Մինչև 2019 թվականի հուլիսի 1-ը կլինի անցումային շրջան, որի ընթացքում մշակողները կարող են ինքնուրույն ընտրություն կատարել հին և նոր կանոնների միջև։ Նախկինում խաբված բաժնետերերի խնդիրները մնում են չլուծված։ Դժվար թե պետությունը նրանց որեւէ օգնություն ցույց տա։

Փոփոխության հետևանքները

Ներդրված իրավական նորամուծությունները զգալիորեն կշտկեն «խաղի կանոնները» անշարժ գույքի շուկայում։ Համատեղ շինարարության առավել ակնհայտ փոփոխություններից են.

• ֆիզիկական անձանց համար անշարժ գույքի ներդրումների անվտանգության բարձրացում.
• անբարեխիղճ և պարզապես փոքր շինարարական ընկերությունների շուկայից դուրս գալը.
• խոշոր պետական ​​կառուցապատողների և նրանց հարակից ֆինանսական հաստատությունների շուկայական մասնաբաժնի ավելացում.
• մրցակցության նվազում, անշարժ գույքի շուկայի մենաշնորհացում, հատկապես Մոսկվայից և Սանկտ Պետերբուրգից դուրս;
• Բնակելի համալիրների շինարարության ժամանակի ավելացում՝ յուրաքանչյուր օբյեկտի համար առանձին թույլտվություն ստանալու անհրաժեշտության պատճառով, այսինքն. «երկարաժամկետ շինարարության» խնդիրը մնում է չլուծված և կարող է նույնիսկ խորանալ.
• բնակարանների գների գնաճը (որոշ փորձագետների կարծիքով մոտ ապագայում 20-30% և ավելի): Դա անխուսափելի է, քանի որ ներդրումների անվտանգության բարելավման, անհրաժեշտ փաստաթղթերի պատրաստման բոլոր ծախսերը, բանկային վարկերիսկ ծառայությունն այսպես թե այնպես կվճարվի վերջնական գնորդի կողմից։

Վերլուծաբանների մեծամասնությունը խորհուրդ է տալիս, որ ռուսաստանցիները պահեստային կանխիկ գումարով գնեն ընդհանուր անշարժ գույք 2016 թվականի սկզբին անցումային շրջանչսպասելով նոր կանոնների լիարժեք ուժի մեջ մտնելուն: Հակառակ դեպքում մասնավոր ներդրողները կարող են պահպանել իրենց խնայողությունները, սակայն գների զգալի աճի պատճառով վտանգված են մնալ առանց նոր բնակարանների:

Ռուսաստանը նախատեսում է անցնել նոր սխեմաԿառուցվող բնակարանների ձեռքբերում. համատեղ շինարարության փոխարեն կգա ծրագրի ֆինանսավորումը: RBC-Nedvizhimost-ը բացատրում է, թե ինչպես է նոր սխեման տարբերվում DDU-ի վաճառքից

Ռուսաստանի նախագահ Վլադիմիր Պուտինը մինչև այս տարվա դեկտեմբերի 15-ը համատեղ շինարարությունը աստիճանաբար փոխարինելու միջոցառումներ բանկային վարկավորումև ֆինանսավորման այլ աղբյուրներ: Բնակարանային շինարարների համար նախագծերի ֆինանսավորման սխեմային անցումը, որը պետք է նվազագույնի հասցնի քաղաքացիների ռիսկը, կտևի երեք տարի:

Սա նշանակում է, որ ապագայում կառուցապատողները չեն կարողանա միջոցներ ներգրավել բաժնետերերից՝ շինարարությունը ֆինանսավորելու համար: Սահմանափակ մասնակցության նմանատիպ պրակտիկա անհատներբնակարանաշինության ոլորտում գործում է շատ օտար երկրներեւ ենթադրում է շինարարության ֆինանսավորում բանկերի հաշվին։

Նորամուծությունների հիմնական նպատակն է լուծել խաբված բաժնետերերի խնդիրը։ «Քաղաքացիները չեն վտանգի իրենց սեփական միջոցները, այլ ձեռք կբերեն արդեն կառուցված բնակարաններ, որոնք անմիջապես կարող են գրանցվել որպես սեփականություն։ Բայց միևնույն ժամանակ անհրաժեշտ է համոզվել, որ գինը քառակուսի մետրչդարձավ տրանսցենդենտալ, և բանկերը պատրաստ էին վարկեր տալ մեղմ տոկոսադրույքներով », - այսպես բացատրեց Ռուսաստանի շինարարության նախարարության ղեկավար Միխայիլ Մենը փոփոխությունների անհրաժեշտությունը RBC-Nedvizhimost-ի մեկնաբանության մեջ:

RBC-Real Estate-ի խմբագիրները պարզել են, թե նոր շենքերի գնորդների համար ինչ ռիսկեր կվերացվեն ֆինանսավորման նոր սխեմայով և ինչպես դա կանդրադառնա Ռուսաստանում բնակարանային շուկայի վրա:

Համատեղ շինարարության այլընտրանք

Ներկայումս Ռուսաստանում նոր շենքերի մոտ 80%-ն իրականացվում է ընդհանուր շինարարական պայմանագրերի (DDU) կնքման միջոցով: Այս սխեման ենթադրում է, որ բնակարանային շինարարությունն իրականացվում է սեփական կապիտալի սեփականատերերի հաշվին` ֆիզիկական անձինք, ովքեր, փաստորեն, կիսում են բոլոր ռիսկերը կառուցապատողի հետ:

Այսօր յուրաքանչյուրի համար ֆինանսավորման երեք աղբյուր կա շինարարական նախագիծբաժնետոմսերի սեփականատերերի միջոցներ, բանկային (նախագծերի) ֆինանսավորում և մշակողների սեփական միջոցներ: « Սեփական միջոցներմշակողները կազմում են ընդհանուրի 20%-ից 40%-ը կապիտալ ներդրումներպահանջվում է [առանձին բնակելի համալիր], բաժնետերերի ֆոնդերը՝ մոտ 50%։ Մնացածը - փոխառու միջոցներվարկային կազմակերպություններից (նախագծերի ֆինանսավորում, ոչ ավելի, քան 50%)»,- ասում է պատգամավորը գործադիր տնօրենԿոնցեռն «Կրոստ» Մարինա Լյուբելսկայա. Բայց գործնականում մշակողը ընտրում է հատկացվածի 30%-ից ոչ ավելի վարկային սահմանաչափնախագծի համար, և ապագա հաշվիչների վաճառքը DDU-ի ներքո կսկսվի շինարարության մեկնարկի պահից, ավելացնում է Colliers International միջազգային խորհրդատվական ընկերության գործընկեր Վլադիմիր Սերգունինը:

Ծրագրի ֆինանսավորումը, որը նախատեսվում է ամբողջությամբ փոխանցել երեք տարի հետո, ենթադրում է, որ շինարարությունն ավելի մեծ չափով կֆինանսավորվի բանկի կողմից։ Միևնույն ժամանակ, բանկերի, կառուցապատողների և նոր շենքերի գնորդների միջև փոխգործակցության կոնկրետ սխեմաներ և պայմաններ դեռևս չեն հայտարարվել։ Անշարժ գույքի զարգացած շուկաներում (տե՛ս ստորև բերված ներդիրը), այս սխեմայի համաձայն, բանկը ներդրումներ է կատարում վաճառքում. բնակելի նախագծեր, որոնք հանդես են գալիս որպես գրավ պարտքային պարտավորությունների և միջոցների վերադարձի համար վարկային հաստատությունտեղի է ունենում ոչ թե կառուցապատողի ակտիվների, այլ հաշվին դրամական հոսքերստեղծվել է նոր նախագծով: Այսինքն՝ տան շինարարությունն իրականացվում է բանկի փողերով։ Միևնույն ժամանակ, նախագծերի ֆինանսավորումը չի նշանակում վարկավորում. ծրագրերի ֆինանսավորման տոկոսադրույքները կարող են շատ ավելի ցածր լինել, քան շինարարների ընթացիկ վարկերը:

«Նոր սխեման կվերացնի այն ռիսկը, որ քաղաքացիները կորցնեն իրենց ներդրումները կառուցվող բնակարաններում՝ արդյունքում բնակարան չստանալով։ Կառուցապատողների համար կպարզեցվի շինարարության համար միջոցներ հայթայթելու մեխանիզմը (բազմաթիվ անհատների փոխարեն դա կլինի մեկ կամ երկու բանկ և սահմանափակ թվով պրոֆեսիոնալ ներդրողներ)։ Բացի այդ, կվերացվեն ներգրավված ֆինանսավորման ծավալների և շինարարության փուլերի անհամապատասխանության ռիսկերը. ֆինանսավորումը կիրականացվի հաստատված ծավալի շրջանակներում՝ ըստ անհրաժեշտության», - ասաց Միխայիլ Մենը։

Բնակելի շինարարության բանկային ֆինանսավորման սխեման նվազեցնում է նաև պետության համար ռիսկերը. այն նվազագույնի է հասցնում «արդյունաբերությանը բյուջետային աջակցության անհրաժեշտության հավանականությունը», - հավելել է նախարարը։ Սա նշանակում է, որ շինարարների չկատարման դեպքում տները կավարտվեն ոչ թե պետբյուջեի, այլ նախագիծը ֆինանսավորած բանկերի կամ ապահովագրական ընկերությունների միջոցներով։

Ինչպե՞ս են նրանք անցնելու նոր սխեմային։

Համատեղ շինարարությունից ծրագրերի ֆինանսավորմանն անցնելու առաջին քայլը Շինարարության նախարարությունում բաժնետերերի իրավունքների պաշտպանության հիմնադրամի ի հայտ գալն էր: Երկրորդ փուլը կլինի 2018 թվականի հուլիսի 1-ից 218-FZ նորմերի ուժի մեջ մտնելը, որոնք ենթադրում են ընդհանուր շինարարության մասին օրենսդրության փոփոխություններ: Նաեւ այս փուլում նախատեսվում է ստեղծել միասնական համակարգվերահսկողություն մարզերում համատեղ շինարարության նկատմամբ։

Հաջորդ քայլում ընդհանուր առմամբ գնահատվելու է, թե ինչպես են բանկերը ֆինանսավորելու բնակարանաշինությունը: «Եթե այն արդարացնի իրեն այս ոլորտում, ապա ապագայում, հաշվի առնելով ռիսկերի գրագետ գնահատումը և վարկային ռեսուրսների արժեքի նվազումը, դա հնարավորություն կտա աստիճանաբար փոխարինել սեփական կապիտալի շինարարությունը նախագծերի ֆինանսավորմամբ՝ հաշվի առնելով. բնակարանների մատչելիության պահպանում», - ասաց Միխայիլ Մենը RBC-Nedvizhimost-ին:

Շինարարության նախարարության ղեկավարը նշել է, որ մասնավոր անձանց ներդրումները ք բնակարանաշինությունկազմում է մոտ 3,5 տրլն ռուբլի։ այս պահին. «Առաջին հերթին մենք պետք է պատասխան ստանանք բանկային հատվածԻնչքա՞ն ժամանակով և ի՞նչ գումարով բանկերը կկարողանան փոխարինել այս 3,5 տրիլիոն ռուբլին։ դա հնարավոր է բանկային համակարգայս չափի ֆինանսավորում? Եվ եթե այո, ապա ինչ ժամկետով: Ավելի քաղաքակիրթ վերաբերմունքի անցնելուց առաջ պետք է հաշվարկել, երբ բնակարանաշինությունը ֆինանսավորվում է ոչ թե քաղաքացիների, այլ բանկերի կողմից»,- մեկնաբանեց շինարարության նախարարության ղեկավարը։

Բաժնետոմսերի կառուցում Ռուսաստանում

Այսօր Ռուսաստանում կառուցվող բնակարանների մոտ 80% -ը ֆինանսավորվում է ընդհանուր շինարարության մասնակիցների հաշվին, համաձայն 214-FZ: 2017 թվականի երրորդ եռամսյակի դրությամբ ողջ հանրապետությունում գրանցված է մոտ 1,1 մլն ակտիվ նախադպրոցական հաստատություն։ Ռուսաստանի Բանկի տվյալներով՝ DDU-ի արժեթղթով վերցված հիփոթեքի վրա քաղաքացիների պարտքը կազմում է մոտ 1 տրիլիոն ռուբլի, և հաշվի առնելով առաջին մարումը, այդ գումարը հասնում է 1,5 տրիլիոն ռուբլու։

Եվս 20%-ը` հիմնականում բնակարանների վաճառքը պատրաստի տներում նախնական պայմանավորվածություններառք ու վաճառք, կա նաև բնակարանային վկայագրերի տրամադրում (շատ հազվադեպ) կամ շուկայից դեռևս ամբողջությամբ չլքած բնակարանային կոոպերատիվների սխեման։

Մշակողների վախերը

Ընդհանուր առմամբ, ծրագրավորողներն ու ռիելթորները, որոնց հետ զրուցել են RBC-Nedvizhimost-ի խմբագիրները, համաձայն են իշխանությունների դիրքորոշման հետ, որ նախագծի ֆինանսավորումը կվերացնի բոլոր ռիսկերը գնորդների և պետության համար՝ նոր խաբված բաժնետոմսերի սեփականատերերի ի հայտ գալու առումով: Միևնույն ժամանակ, անշարժ գույքի շուկայի որոշ խաղացողներ կարծում են, որ նոր սխեմային անցնելը կբարձրացնի բնակարանների արժեքը, այդ թվում՝ կառուցապատողների համար թանկ վարկերի պատճառով:

«Օսնովա» ընկերությունների խմբի նախագահը հատուկ դժվարություններ և խոչընդոտներ չի տեսնում նախագծերի ֆինանսավորմանն անցնելու համար և նախկին պետ«Մորտոն» Ալեքսանդր Ռուչև. Նրա խոսքով, այսօր շուկան արդեն աշխատում է այս սխեմայով, և բավականին հաջող՝ առանց շինարարական ծախսերի և գների բարձրացման։ «Օրինակ, մենք նախագիծ ենք իրականացնում Մոսկվայի մարզում՝ Ռուսաստանի Խնայբանկի կողմից նախագծերի ֆինանսավորմամբ: Այո, միևնույն ժամանակ մենք փող ենք ներգրավում բաժնետոմսերի սեփականատերերից, բայց նրանք որևէ ազդեցություն չունեն շինարարության ֆինանսավորման վրա, և մենք նրանցից կախված չենք», - ասում է Ռուչիևը: Նրա կարծիքով՝ փոքր ընկերությունները, որոնք չունեն կայունության սահման, կկորցնեն բանկերից գումար հայթայթելու հնարավորությունը և, հնարավոր է, դուրս կգան շուկայից։

Տեսականորեն, սեփական կապիտալով ֆինանսավորումը կարող է փոխարինվել նախագծերի ֆինանսավորմամբ, կարծում է Մարինա Լյուբելսկայան, բայց նա նշում է պայմանը. նման նախագծերի ֆինանսավորման արդյունավետ դրույքաչափը պետք է հավասար լինի գնաճի մակարդակին գումարած արդար վարձատրություն։ Այսպիսով, եթե գնաճը տարեկան 4% է, ապա ռիսկի դիմաց վարձատրության հետ միասին վերջնական ցուցանիշը պետք է լինի ոչ ավելի, քան 8%: «Այս տոկոսադրույքը թույլ կտա վերջնական սպառողների համար շուկայում գների ներկայիս մակարդակը պահպանելով, նախագծերի զգալի մասը փոխարինել բաժնետերերից միջոցներ ներգրավելով նախագծերի ֆինանսավորմամբ՝ չկորցնելով կառուցապատողի մարժան», - բացատրում է նա:

Գների բարձրացումից խուսափելու համար, ըստ Նատալյա Շատալինայի, անհրաժեշտ է սկսել ծրագրերի ֆինանսավորման պետական ​​աջակցության ծրագիր, որի շրջանակներում կառուցապատողները կկարողանան վարկեր ստանալ ավելի մատչելի գներով։ Բնակարանների գների հնարավոր աճի հիմնական պատճառները Նատալյա Շատալինան անվանում է կառուցվող օբյեկտները ավելի շատ գնելու հնարավորության բացակայությունը. մատչելի գներ- օրինակ, շինարարության սկզբնական փուլում կարելի է բնակարան գնել 25-30%-ով ավելի էժան, քան բնակարանում ավարտված տուն. Եթե ​​դիտարկենք միայն ավարտված տներ, ապա կարելի է ենթադրել գնի բարձրացում մինչև 10%՝ ելնելով առկա դրույքաչափերըծրագրավորողների վարկերի վերաբերյալ, կանխատեսում է նա:

Միևնույն ժամանակ, Est-a-Tet-ի առանցքային գործընկերային հարաբերությունների մենեջեր Ռոման Ռոդիոնցևի խոսքերով, գների կտրուկ աճ հաստատ չի սպասվում ո՛չ ընդհանուր շինարարությունից հրաժարվելու, ո՛չ էլ որևէ այլ պատճառով։ Փորձագետը դա բացատրում է նրանով, որ յուրաքանչյուր եռամսյակում կապիտալի շուկա է մտնում մեծ քանակությամբ ցածր գներով նոր առաջարկ, ինչը հետ է պահում նորակառույց շենքերում մատակարարման գների ընդհանուր մակարդակը։ «Նույնիսկ եթե նոր նախագծեր դուրս գան նախագծերի ֆինանսավորմամբ, ընդհանուր շինարարական պայմանագրերով վաճառվող բնակարանների մի շերտը կմնա շուկայում: Միայն այդ 3,4 մլն քմ-ի իրականացման համար։ մ բնակարաններ, որոնք այժմ առաջարկվում են նոր շենքերում, վաճառքի ներկայիս տեմպերով կպահանջվի առնվազն չորս տարի », - եզրակացնում է Ռոդիոնցևը:

Ապագայում անհատական ​​մոտեցում սահմանմանը տոկոսադրույքը, քանի որ բոլոր նախագծերն ունեն տարբեր գրավչություն և տարբեր մակարդակռիսկեր, կանխատեսում են Շինարարության նախարարության լրատվական ծառայությունը։ Պրոֆեսիոնալ մշակողի համար շահավետ կլինի աշխատել նախագծի ֆինանսավորման մոդելի վրա, քանի որ շինարարության համար միջոցների հայթայթման մեխանիզմը կպարզեցվի ինչպես ընթացակարգային, այնպես էլ ներդրողից շինարարության համար միջոցների երաշխավորված ներհոսքի առումով, կարծում են շինարարության նախարարությունը։ .

Ինչպես վաճառել կառուցվող բնակարանները արտասահմանում

IN Արեւմտյան ԵվրոպաԾրագրի ֆինանսավորումն օգտագործվում է որպես շինարարության համար միջոցներ հայթայթելու հիմնական սխեմա: Բնակարանաշինությունն իրականացվում է փոխառու միջոցներով, իսկ գնորդների գումարները գնում են բանկերի հատուկ պահուստային հաշիվներին, որոնք բացահայտվում են միայն օբյեկտները շահագործման հանձնելուց հետո, և միայն դրանից հետո կառուցապատողը շահույթ է ստանում։

Գերմանիայում կան շինարարական խնայբանկեր. անշարժ գույքի ապագա գնորդը նախ ներդրումներ է կատարում խնայբանկերում, իսկ մի քանի տարի անց կարող է բնակարան ձեռք բերելու համար դիմել բնակարանային վարկի համար: Խնայբանկի հաշիվներից ստացված միջոցները կարող են օգտագործվել բացառապես տների կառուցման համար:

Մեծ Բրիտանիայում Բնակելի Անշարժ գույքվաճառվում է հետևյալ սկզբունքով՝ նախագծի շինարարական ցիկլի ընթացքում կառուցապատողն ինքը ֆինանսավորում է շինարարությունը և կարող է իրեն թույլ տալ բնակարանի համար մինչև 5% կանխավճար վերցնել, մնացածը կառուցապատողի կամ ներդրողի սեփական և փոխառու միջոցներն են։ . Ամբողջական վճարը ստանում է օբյեկտը շահագործման հանձնելուց հետո, իսկ շատ դեպքերում առարկաները հանձնվում են հարդարման հետ։ Կառուցապատողների համար նախագծերի ֆինանսավորման արժեքը չի գերազանցում 5-6%-ը, իսկ հիփոթեքային վարկերի արժեքը՝ 1,5-3%:

Իսրայելում սեփական կապիտալի ֆինանսավորման սխեման բաշխվում է ժամանակի ընթացքում. բաժնետերը վճարում է բնակարանի արժեքի 10%-ը շինթույլտվության տրամադրման փուլում, հաջորդ մասը՝ օբյեկտը հողից հեռանալու պահին, մնացածը՝ ավարտից հետո։ բոլոր աշխատանքներից։ Այսինքն՝ բաժնետիրոջ վճարումը կապված է պատրաստականության կառուցումօբյեկտ.