ՄուտքԲնակելի անշարժ գույքի շուկայի միտումները. Մոսկվայում բնակարանների գները կարող են կտրուկ նվազել
Cushman & Wakefield-ի հետազոտական բաժինը ներկայացրել է 2017 թվականի առևտրային անշարժ գույքի շուկայի վերջնական ակնարկը և 2018 թվականին շուկայի զարգացման նախնական կանխատեսումները։
Փորձագետների կարծիքով՝ շուկան կոմերցիոն անշարժ գույքտեղի է ունեցել ցիկլի փոփոխություն. 4 տարվա անկումից հետո անշարժ գույքի շուկան ցատկել է ներքևից, և 2018 թվականին կարող է շրջվել դեպի վերընթաց ցիկլ: Չնայած տնտեսական աճի չափավոր տեմպերին, անշարժ գույքի ակտիվները ցույց կտան գերազանցող արդյունքներ: Բացառություն կլինի նոր շինարարությունը, որը կլինի համեստ 2018 և 2019 թվականներին, քանի որ սկսված նախագծերը սառեցվել են ռեցեսիայի ժամանակ, իսկ նոր նախագծեր չեն նախատեսվում։
2017 թվականին առևտրային անշարժ գույքի շուկան զգաց հատակը։ Նվազեցված դրույքաչափերի ֆոնին գործարքների ծավալը նկատելիորեն աճել է. Մոսկվայում գրեթե 2 միլիոն քառակուսի մետր գրասենյակները փոխել են վարձակալներին: Շուկան սկսում է տաքանալ, բայց ոչ թե սպեկուլյատիվ աճի, այլ պահանջարկի կառուցվածքային փոփոխությունների պատճառով։ Սա նշանակում է, որ գների սպրեդները կշարունակեն մեծանալ, և հաջող և անհաջող նախագծերի միջև անջրպետը կմեծանա: Առաջիկա տարիներին մենք ականատես կլինենք կառուցվածքային փոփոխությունների անշարժ գույքից օգտվողների շրջանում։ Գրասենյակային և մանրածախ առևտրի ոլորտներում կհայտնվեն արդյունաբերություններ, որոնք կցուցաբերեն առաջանցիկ զարգացում և հետ կմնան:
Ապրանքների և ծառայությունների որոշակի խմբերի վրա սպառողական ծախսերի աճ
Սպառման կառուցվածքը կսկսի փոխվել՝ հօգուտ ծառայությունների ոլորտի ավելի մեծ մասնաբաժնի։ Սա նշանակում է, որ առևտրի կենտրոնում կնվազի ավանդական խարիսխի գործառույթների արդյունավետությունը։ Բացի այդ, ամենաարագ զարգացող արդյունաբերությունները կձևավորվեն. ֆինանսական հատվածը, տուրիզմ, բժշկական ծառայություններԵվ սննդի. Սպառողական շուկայի ավանդական «վարորդները» (հագուստ, կոշիկ, էլեկտրոնիկա) աճի նվազագույն տեմպեր կցուցաբերեն։ Սա կարող է հանգեցնել առևտրի կենտրոնների «խարիսխի» մոդելի փոփոխության։
2018 թվականին բանկային համակարգը կբախվի վատ պարտքերի ամենասուր խնդրին, այդ թվում՝ անշարժ գույքի ոլորտում։ Շինարարության, անշարժ գույքի գործարքների և առևտրի ոլորտներում չաշխատող պարտքի տեսակարար կշիռը 2017 թվականի դեկտեմբերի դրությամբ կազմում է համապատասխանաբար 17%, 23% և 12%, իսկ տնտեսության միջինը 7% է։ Ներդրումային շուկայի կառուցվածքը կմնա նույնը. Ռուս ներդրողներշարունակում է գերիշխել շուկայում: Բանկերի սանիտարական մաքրումը կարող է մեծացնել շուկայում ներդրումային ակտիվների առաջարկը։ 2017 թվականին Ռուսաստանի անշարժ գույքի շուկան ցույց է տվել ներդրումների ծավալների աճ 27% մակարդակում։ Եվ չնայած ռեկորդային 2013 թվականը, երբ ներդրումները գերազանցեցին 10 միլիարդ եվրոն, դեռ շատ հեռու է, փորձագետները կարծում են, որ. ներդրումային շուկառեցեսիայից դուրս և դեպի աճ։
2018-ը համեմատաբար հանգիստ է լինելու, քանի որ ներդրումային ակտիվությունն ավանդաբար ցածր է նախագահական ընտրությունների տարում, սակայն 2019-ին հնարավոր է գործարքների ծավալի զգալի աճ, ինչի վրա կազդեն ակտիվների գների աճը և իրացումը. հետաձգված պահանջարկ.
Օտարերկրյա ներդրումները դեռևս փոքր մասն են կազմում Ռուսաստանում, և այս իրավիճակը կշարունակվի նաև առաջիկա տարիներին։ Անշարժ գույքի շուկայում դեռ գերակշռում են ներքին ներդրողները։ Այս իրավիճակը ձևավորվել է 2009 թվականից, թեև 2004-2007 թվականներին շուկան ձևավորել են եվրոպացի ներդրողները։ Փորձագետների կարծիքով՝ մասնաբաժինը օտարերկրյա ներդրումներՌուսաստանում առաջիկա տարիներին չի գերազանցի 20%-ը, քանի դեռ շուկան չի բացվել օտարերկրյա կապիտալի համար։
Գրասենյակային անշարժ գույք
Չնայած այն հանգամանքին, որ 2017 թվականի առաջին երեք եռամսյակների շատ ցուցանիշներ հետ են մնացել 2016 թվականի ցուցանիշներից, 2017 թվականի վերջին իրավիճակը բարելավվել է։ Մոսկվայի գրասենյակային շուկան այժմ գտնվում է ցածր կետում. 2018-ին սպասվում է վարձակալության սակագների աննշան աճ՝ պայմանավորված առաջին հերթին գնաճային գործընթացներով և շուկայից դուրս գալու պատճառով. լավագույն առաջարկները. Անշարժ գույքը ծախսերը նվազեցնելու հիմնական ռեսուրսն է ընկերությունների համար, որոնք բախվում են մի կողմից արտադրության ինքնարժեքի բարձրացմանը, իսկ մյուս կողմից՝ արդյունավետ պահանջարկի նվազմանը:
2017 թվականին ավարտվել են 2015-2016 թվականներին հետաձգված գրեթե բոլոր ծրագրերը։ Նոր շինարարության անկում է կանխատեսվում նաև 2018-2020 թվականներին։ 2018 թվականին նոր շինարարության տեմպերը կմնան նույն մակարդակի վրա։ 2019 թվականը նոր շինարարության մի փոքր աճ կբերի. Այսպիսով, ակնկալվում է 2018-2020 թթ ցածր մակարդակ 1 մլն քմ ընդհանուր ծավալով գրասենյակային տարածքով շինարարական գործունեություն՝ թափուր աշխատատեղերի մակարդակի համապատասխան նվազման միտումով։ Ինչպես և սպասվում էր, 2017 թվականի վերջին նոր շինարարության ընդհանուր ծավալը կազմել է 408,000 քմ, որից 240,000 քառ. Շահագործման է հանձնվել 4 գրասենյակային շենք, որոնցից մեկը, չհասցնելով շուկա դուրս գալ, պահանջարկ է ունեցել։
Գրասենյակների ռեկորդային բարձր պահանջարկը վերադարձել է նախաճգնաժամային մակարդակին. 2017 թվականի չորս եռամսյակներում կնքվել է 2900 նոր գործարք՝ մոտավորապես 1,91 մլն քառ.
Պահանջարկի նախաճգնաժամային մակարդակներին վերադարձը կապված է ցածր շուկայում հետաձգված պահանջարկի իրականացման, պետության ակտիվության հետ։ կորպորացիաներ. Բիզնեսը հարմարվել է նոր տնտեսական իրականությանը, օպտիմալացրել է ռազմավարությունները և պատրաստ է որոշումներ կայացնել կայունացված շուկայում։ Բացի այդ, 2012 թվականին տեղի ունեցած տեղափոխությունների նախորդ աճից հետո ավարտվել է հնգամյա ժամկետը: Խոշոր գործարքները (5000քմ-ից) կազմում են պահանջարկի 15%-ը։ Սա ընդհանուր առմամբ մի քանի շենքերի և բիզնես կենտրոնների առանձին բլոկների ձեռքբերում է: 2017 թվականին ամենաակտիվ և շարժվող ոլորտներով հետաքրքրված են ՏՏ և ծրագրային ապահովման ոլորտների ընկերությունները (21%), Բանկային և ֆինանսներ (13%) և Մանրածախ(տասնմեկ%): 2017-ի ռեկորդային բարձր պահանջարկից հետո գրասենյակային տարածքների պահանջարկը ակնկալվում է, որ 2018-ին փոքր-ինչ կնվազի և 2019-ին կմնա նույն մակարդակի վրա:
Առաջին կիսամյակում արձանագրվել է բարձր բացասական ներծծում, սակայն 2017 թվականի վերջին իրավիճակը բարելավվել է, և լրացուցիչ գրասենյակային տարածքների պահանջարկը միայն կշարունակի աճել։
Moscow City-ն 2017 թվականի Մոսկվայի ամենապահանջված ենթաշուկան է։ Թեև շատ ենթաշուկաներ դառնում են պակաս գրավիչ, կենտրոնական գրասենյակները, ինչպիսիք են Shabolovsky, Belorussky և City ենթաշուկաները, ավելի ու ավելի են պահանջարկվում: Ամենագրավիչը Մոսկվայի Սիթի ենթաշուկան է։ Մեծ ազդեցություն 2017 թվականի չորրորդ եռամսյակը մեծ ներծծում է ունեցել «Սիթի» ենթաշուկայում։ Առաջարկի ծավալն ավելացել է 239000 քառ. Այսպիսով, հենց որ քաղաքում հայտնվեցին նոր որակյալ տարածքներ, լավ դրույքաչափերև պայմանները, պահանջարկը անմիջապես ծածկեց առաջարկը:
Ամբողջ շուկայում («Ա», «Բ +» և «Բ-» դասերում) թափուր աշխատատեղը կայուն է։ 2018-2020 թվականներին Cushman & Wakefield-ի վերլուծաբաններն ակնկալում են Ա դասի թափուր աշխատատեղերի նվազում։ Հետևողականորեն ցածր նոր գրասենյակային շինարարության և գործարքների ծավալի 5 տարվա ռեկորդային բարձր մակարդակի պայմաններում թափուր աշխատատեղերի տոկոսադրույքները սկսեցին նվազել մինչև տարեվերջ և 2018 թվականին կմնա 12,5%: 2017 թվականի վերջին, տարեկան բացասական կլանման և A դասի նոր շինարարության բարձր տեսակարար կշռի ֆոնին, թափուր գրասենյակային տարածքների թիվը գերազանցեց 2016 թ. Մոսկվայի գրեթե բոլոր թաղամասերում ներկայումս առկա են տարբեր չափերի և տարբեր աստիճանի պատրաստվածության անվճար գրասենյակային տարածքներ: Այնուամենայնիվ, որքան մոտ է գտնվելու վայրը կենտրոնին, այնքան ցածր է թափուր աշխատատեղերի մակարդակը:
2017 թվականին կնքված գործարքների վարձակալության դրույքաչափերի ռուբլու միջին կշռված համարժեքը կազմել է տարեկան 17848 ռուբլի մեկ քառ. Վարձակալության դրույքաչափերի միջին կշռված դոլարային համարժեքը կազմում է $307 մեկ քառ.մ-ի համար տարեկան: Սա Մոսկվայում գրասենյակների վարձակալության պատմական նվազագույն դրույքաչափն է: 2018-2020 թվականներին Cushman & Wakefield-ի փորձագետները ակնկալում են վարձակալության գների աճ՝ գնաճին համահունչ՝ ռուբլու կայուն փոխարժեքի և շուկայի ակտիվացման համար տնտեսական նախադրյալների բացակայության պատճառով։
Դոլարային վարձակալությունների մասնաբաժինը ընդհանուր առմամբ գրասենյակային շուկաթարմացրել է պատմական նվազագույնը (ցուցանիշն աստիճանաբար նվազում է՝ 2014-ի 98%-ից, 2015-ին՝ 18%-ից և 2017-ին՝ մինչև 7%-ից): 2017 թվականին դոլարային պայմանագրերի մասնաբաժինը «B» դասում կազմել է ընդամենը 1,2%: Դոլարային վարձակալության պայմանագրերի տեսակարար կշիռը A դասում կազմում է 23% (նախորդ տարվա համեմատությամբ ցուցանիշն աճել է, երբ արտարժույթով պայմանագրերը կազմում էին 18%)։
Մանրածախ գույք
Անշարժ գույքի մանրածախ շուկայում նոր շինարարության տեմպերը դանդաղել են. 2018 թվականին նոր տարածքների շահագործումը կմնա ցածր, իսկ զարգացման կենտրոնացումը տեղափոխվում է դեպի փոքր առևտրի կենտրոններ՝ թաղամասի մասշտաբի օբյեկտներ։ Առաջին դրական փոփոխությունները նկատելի դարձան շուկայի վերականգնման ֆոնին՝ թափուր աշխատատեղերի մակարդակի աստիճանական նվազում, վարձակալության տոկոսադրույքի «պրիմ» ցուցիչի աճի սկիզբ։
Շինարարական ակտիվության անկում է նկատվում ինչպես Մոսկվայում, այնպես էլ ամբողջ Ռուսաստանում։ 2017 թվականին երկու անգամ ավելի քիչ է ներդրվել մանրածախ տարածքքան 2016-ին՝ 16 մանրածախ անշարժ գույք՝ 616000 քմ ընդհանուր մակերեսով վարձակալությամբ, ինչը ռեկորդային ցածր արժեք է 10 տարվա ընթացքում։ Կառուցապատողների ուշադրությունը հրավիրվում է ավելի շուտ գոյություն ունեցող օբյեկտների, քան նորերի կառուցման վրա. տեղի է ունենում գոյություն ունեցող առևտրի կենտրոնների վերաիմաստավորում և ընդլայնում: Այսպիսով, Ռուսաստանի մարզերում նոր շինարարության հիմնական մասնաբաժինը (գրեթե 60%) բաժին է ընկել արդեն գոյություն ունեցող նախագծերի նոր փուլերին:
Սուպերմարզային և տարածաշրջանային մոլերի դարաշրջանն ավարտվել է. Այս ձևաչափով աճն այժմ ավելի օրգանական կլինի (գոյություն ունեցող միջին և խոշոր օբյեկտների ընդլայնման շնորհիվ): Թաղամասերի և տեղական մանրածախ առևտրի օբյեկտների կառուցումը, թվում է, ամենաօպտիմալ ռազմավարությունն է ներկայիս շուկայական պայմաններում. փոքր տարածքները արագորեն լցվում են վարձակալներով, ամենօրյա գնումները կայուն են ճգնաժամային ժամանակաշրջանում և ենթակա չեն աճող առցանց վաճառքի մրցակցությանը: Այս մոտեցումը նույնպես հաջողակ է արևմտյան շուկաներում: Օրինակ, ԱՄՆ-ում փոքր մանրածախ ձևաչափերը վերջին տարիներին ամենաակտիվ աճող հատվածն են:
2017-ի վերջում գործող առևտրի կենտրոնի միջին չափը կազմում է 36,800 քառ.
Շուկայի կառուցվածքն ըստ մանրածախ օբյեկտների չափի (Ռուսաստանի Դաշնության բոլոր մարզերը, ներառյալ Մոսկվան)
Կառուցապատողների կողմից իրենց ուշադրությունը խոշոր օբյեկտների կառուցումից դեպի ավելի փոքր տարածքի նախագծեր տեղափոխելու միտումը ակնհայտ է շահագործման համար նախատեսված նախագծերի կառուցվածքը վերլուծելիս: Մինչև 20000 քմ մակերեսով փոքր թաղամասային առևտրի կենտրոնների մասնաբաժինը ամենադինամիկ աճում է ինչպես օբյեկտների քանակով, այնպես էլ ընդհանուր մակերեսով։ Մանրածախ առևտրով զբաղվողները, ինչպես նաև մշակողները, հետևում են շուկայի ժամանակակից իրողություններին, ակտիվորեն զարգացնում են մինի ձևաչափերը (My Auchan, AB Daily, Detsky Mir, Leroy Merlin և այլն):
Առաջիկա երկու տարում տիեզերքի մանրածախ շուկայում շինարարական ակտիվության վերականգնում չի սպասվում։ Հիմնականում բացվելու են փոքր առևտրի կենտրոններ և տարեկան 1-2 խոշոր նախագիծ։ 2018 թվականին նոր շինարարությունը կմնա 2017 թվականի մակարդակին։ Ամենայն հավանականությամբ կբացվի միայն մեկ մեծ օբյեկտ՝ Կաշիրսկայա Պլազա (GLA – 71000 քառ.մ)։
Մանրածախ վաճառողները փնտրում են նոր արդյունավետ ձևաչափեր: Խոշոր օպերատորները շարունակում են չափավոր ընդլայնումը: Շուկայի ամենաակտիվ զարգացող խաղացողները մթերային ցանցերն են: Ակտիվորեն մշակվել է սննդի սրահների և գաստրոտարածքների ձևաչափը, որը համեմատաբար նոր է ռուսական շուկայի համար։ IN այս պահինՄոսկվայում բացվել են այս ձևաչափի 8 օբյեկտներ, ավելի ու ավելի հաճախ են հայտարարվում նոր նախագծերի մասին, այդ թվում՝ առևտրի կենտրոնների օպերատորների կազմում (Հինգերորդ պողոտա առևտրի կենտրոն, Նիկոլսկայա Պլազա, Golden Babylon առևտրի կենտրոններ): Սննդի սրահները դառնում են երթևեկություն առաջացնող վարձակալներ և մանրածախ առևտրի օբյեկտների գրավչության նոր կենտրոններ: Մթերային մանրածախ առևտրով զբաղվողները, որոնք նախկինում աշխատել են մի քանի ձևաչափերով (հիպերմարկետ, սուպերմարկետ, մինիմարկետ և այլն), հրաժարվում են ամենաքիչ հաջողված հայեցակարգերից: Այսպիսով, Okay-ը վաճառեց սուպերմարկետների ձևաչափի խանութները, իսկ X5-ը վաճառքի հանեց Perekrestok Express-ը: Ռուսական ապրանքանիշերը հայտարարում են միջազգային ընդլայնման ծրագրերի մասին՝ Leonardo, Doubleby, Tashir Pizza, Gulliver, Alex Fitness: 2017-ին ռուսական շուկա մուտք գործած որոշ միջազգային մանրածախ առևտրականներ անմիջապես սկսեցին ակտիվ ընդլայնում. Miniso ճապոնական ապրանքանիշը հայտարարեց մինչև 2019 թվականը տարածաշրջաններ մուտք գործելու և 100 խանութ բացելու ծրագրերի մասին, Under Armour-ը, բացի Մոսկվայից, խանութներ բացեց Սանկտ Պետերբուրգում և Եկատերինբուրգում:
2017 թվականը մանրածախ տիեզերական շուկայում կայունացման շրջան էր։ Ընդհանուր առմամբ շուկայում առևտրային պայմանները մնացին նույն մակարդակի վրա, իսկ «պրայմ» սեգմենտը ցույց տվեց աճի առաջին նշանները՝ արտացոլելով շուկայի խաղացողների վստահության աճը: Մոսկվայի առևտրի կենտրոններում վարձակալության վճարման ամենահայտնի կառուցվածքը մնում է վարձակալության համակցված տոկոսադրույքը` կամ նվազագույնը հաստատագրված վճար, կամ վարձակալի շրջանառության տոկոսը, որն ավելի բարձր է: Վարձակալի շրջանառության «զուտ» տոկոսը որպես վարձավճար (առանց հաստատագրված վճարի) հազվադեպ է օգտագործվում, հիմնականում խոշոր խարիսխ վարձակալների համար (հիպերմարկետներ, զվարճանքներ, կինոթատրոններ): Տարբեր առևտրի կենտրոններում պրակտիկան տարբեր է. որոշ առևտրի կենտրոններում այս կատեգորիաները ունեն նաև ֆիքսված վարձակալության դրույքաչափ: Միջին հաշվով, տոկոսադրույքը տատանվում է 12%-15%-ի սահմաններում առևտրի կենտրոնների օպերատորների համար, 3-7%՝ խոշոր խարիսխ վարձակալների համար:
Վարձակալության գներ «պրայմ» առևտրի կենտրոններում*
| Վարձակալի տեսակը | MIN | ՄԱՔՍ |
| Հիպերմարկետ (սննդի խարիսխ) | - | 8 000 |
| DIY հիպերմարկետներ | - | 10 000 |
| Ժամանցի կենտրոն | - | 14 000 |
| Կինո | 6 000 | 12 000 |
| Նորաձևության խարիսխներ | - | 15 000 |
| Գնումների պատկերասրահի խանութներ | 20 000 | 180 000 |
| Ֆիտնես ակումբներ | 6 500 | 10 000 |
| Ռեստորաններ, սրճարաններ/սրճարաններ | 20 000 | 100 000 |
| սննդի դատարանը | 75 000 | 150 000 |
* Տրված են Մոսկվայում հաջողակ առևտրի օբյեկտների միջին գները: Դրանք կարող են օգտագործվել միայն որպես մոտավոր գնահատական և կարող են մեծապես տարբերվել՝ կախված առևտրի կենտրոնից:
Պահեստային գույք
2017 թվականը շրջադարձային էր Մոսկվայի շրջանի շուկայի համար։ 2017 թվականի երկրորդ կիսամյակի կայուն բարձր պահանջարկի ֆոնին թափուր աշխատատեղերի մակարդակը սկսեց նվազել, իսկ վարձակալության միջին դրույքաչափի նվազումը դադարեց։ Սա դրական ազդեցություն ունեցավ մշակողների գործունեության վրա։ Եղել են նոր նախագծերի մասին հայտարարություններ, սակայն դրանք ենթադրվում է իրականացնել ոչ թե սպեկուլյատիվ, այլ նախնական վարձակալության պայմանագրի կնքումից կամ պահեստային տարածքի վաճառքից հետո։ Մոսկվայում և մարզերում դեռևս պահպանվում է պահեստային տարածքի մեծ պահանջարկ։ Մոսկվայի մարզում թափուր տարածքի մասնաբաժինը նվազում է. Մշակողները միացված են պահեստի շուկանախընտրում են ներկառուցվածը, քան սպեկուլյատիվ շինարարությունը: 2018 թվականին միտումը կշարունակվի։ Այնուամենայնիվ, դրույքաչափերի կտրուկ աճ և կայուն պահանջարկով ազատ տարածքի մասնաբաժնի նվազում չի կարելի սպասել։ Շուկան կմնա վարձակալների շուկա, և վարձակալը պատրաստ է սպասել, մինչև հարմար վայրում կառուցվի համապատասխան պահեստ, այլ ոչ թե տարածք վարձակալի հին, անհարմար տեղակայված պահեստային համալիրում: Մարզերում մենք նաև ուշադրություն ենք դարձնում ներկառուցվածի վրա: Դեռևս 2016 թվականին այնտեղ սպեկուլյատիվ շինարարության տեմպերը նվազել են, իսկ վարձակալության գները կայունացել են, մինչդեռ Սանկտ Պետերբուրգի շուկայում պահեստային տարածքների պակաս կա, ինչի պատճառով այս տարածաշրջանում վարձակալության գները շատ ավելի բարձր են, քան Մոսկվայում: Մարզերում, ինչպես նաև կապիտալի շուկայում միտումը կշարունակվի։ Կառուցապատողները կկառուցեն ավելի քիչ սպեկուլյատիվ՝ նախընտրելով սկսել շինարարությունը նախնական վարձակալության կամ վաճառքի ավարտից հետո, վարձակալության գները կմնան կայուն, թափուր աշխատատեղերի տոկոսադրույքը կամաց-կամաց կնվազի։
Մոսկվայի մարզի պահեստների շուկայում թափուր տարածքի մասնաբաժինը նվազում է վարձակալության նվազագույն դրույքաչափի և ցածր շինարարական ակտիվության ֆոնին։ Մոսկվայի մարզում թափուր տարածքի մասնաբաժինը 2017 թվականի վերջին սկսեց նվազել։ Կառուցապատողները հրաժարվում են սպեկուլյատիվ շինարարությունից և առաջարկում են հատուկ պահեստային համալիրներ կառուցել։ 2018 թվականին թափուր աշխատատեղերի անկումը կշարունակվի, բայց անկումն արագ չի լինի։ Մոսկվայի մարզում կան շատ հարմար տեղակայված ներկառուցված վայրեր, և հաճախորդները պատրաստ են սպասել և ձեռք բերել պահեստ, որը լիովին համապատասխանում է իրենց պահանջներին, մինչդեռ դատարկ տարածքները մնում են անվճար:
2017թ միջին դրույքաչափըվարձավճարը կազմել է 3300 ռուբլի: մեկ քառակուսի մետրի դիմաց տարեկան, ինչը 10%-ով ցածր է 2016թ. 2018 թվականին վարձակալության գների նվազում կամ բարձրացում չենք կանխատեսում. Որոշ խոշոր մշակողների համար այս գները հարմար են:
2017 թվականին շահագործման է հանձնվել 463000 քմ նոր պահեստային տարածք, ինչը 45%-ով ցածր է 2016թ. 2017 թվականի չորրորդ եռամսյակում շահագործման է հանձնվել 185000 քմ նոր պահեստային տարածք, որը կազմում է տարեկան ընդհանուր աճի 40%-ը։ Ցածր դրույքաչափերվարձել և մեծ թվովազատ պահեստային տարածքը չի խրախուսել կառուցապատողներին ավարտին հասցնել կառուցվող օբյեկտների շինարարությունը և սկսել նորը: Իրավիճակը բարելավվել է չորրորդ եռամսյակում, երբ թափուր աշխատատեղերի մակարդակը սկսել է նվազել։ 2018 թվականին շինարարության տեմպերը կբարձրանան. Մերձմոսկովյան մարզում կկառուցվի մոտավորապես 700000 քմ բարձրակարգ պահեստային տարածք, որի 60%-ն արդեն ունի վարձակալության և գնման պայմանագրեր։
Պահեստի տարածքի բաշխում մետրոպոլիայի տարածքերկար ժամանակ չի փոխվում, բայց միջնաժամկետայն կարող է փոխվել: Դա պայմանավորված է Գորկու, Կալուգայի և Յարոսլավսկոյի մայրուղիների վերակառուցման առաջին փուլի ավարտով, արտադրական և լոգիստիկ համալիրների կառուցման համար հողի գների նվազմամբ, Երրորդ օղակաձև ճանապարհի և Մոսկվայի միջև ճանապարհային ցանցի վերակառուցմամբ: Օղակաձև ճանապարհը Մոսկվայում և ծրագրավորողների ակտիվության աճ.
- Սիմֆերոպոլ - 18,9% (4,047,000 քառ.մ);
- Նովորյազանսկոյե - 15,7% (3,357,000 քմ);
- Դմիտրովսկոյե - 14,0% (3,001,000 քմ).
2017 թվականին վարձակալվել և գնվել է 1 229 000 քմ որակյալ պահեստային տարածք, որը համահունչ է 2016 թվականի նույն ցուցանիշին։ 2017-ի և 2016-ի պահանջարկի միջև էական տարբերությունը գործարքների քանակի նվազումն է։ 2016 թվականի համեմատ գործարքների թիվը նվազել է 25%-ով։ 2017-ին մեծ պահեստներ պահանջարկ ունեին։ Միջին հայտի չափը 2017 թվականին աճել է 25%-ով և կազմել 16000 քառ. Սա էր տարածաշրջանում ազատ տարածքի մասնաբաժնի նվազման ցածր տեմպերի պատճառներից մեկը։ Չգտնելով անհրաժեշտ տարածքի պատրաստի պահեստ՝ սպառողը պայմանագիր է կնքել ներկառուցվածի համար։ Cushman & Wakefield-ի կանխատեսումների համաձայն՝ պահեստային տարածքի պահանջարկը կպահպանվի 2016-2017 թվականների մակարդակին։ 2018 թվականին վարձակալության է հանձնվելու եւ ձեռք կբերվի մոտ 1.200.000 քառ.
Վարձակալված և գնված պահեստային տարածքների կառուցվածքում մանրածախ ցանցերի մասնաբաժինը 2017 թվականին կազմել է 51%: Այս հատվածում ավանդաբար կնքվում են գործարքներ ամենամեծ տարածքների համար: Միջին չափըՄանրածախ ցանցերի հետ գործարքները 2017 թվականին կազմել են 30000 քառ.մ, ինչը գրեթե 47%-ով բարձր է շուկայական միջինից։ Հարկ է նշել «Հագուստ և կոշիկ» սեգմենտի մասնաբաժնի աճը 2016թ.-ի 5%-ից մինչև 2017թ.-ի 30%-ը, իսկ «սնունդ և խմիչքներ» հատվածի մասնաբաժինների նվազումը 2016թ.-ի 27%-ից մինչև 12%: 2017թ. 2016թ.-ի վերջին Cushman & Wakefield-ի վերլուծաբանների կողմից զեկուցվել է 2017թ.-ին արտադրական և լոգիստիկ ընկերությունների կողմից պահեստային տարածքի պահանջարկի աճի միտումը չի շարունակվել 2017թ. 2016 թվականին նրանց մասնաբաժնի աճից հետո՝ համապատասխանաբար 18% և 16%, 2017 թվականին նրանց մասնաբաժինը նվազել է մինչև 2015 թվականի ցուցանիշները։
Ռուսաստանի մարզերում պահեստների պահանջարկը մնում է բարձր։ Կառուցապատողները գերադասում են ներկառուցվածը, քան սպեկուլյատիվ շինարարությունը: 2017 թվականին 377000 քառ. մ որակյալ պահեստային տարածք, որը կազմում է 195000 ք. մ ավելի ցածր, քան 2016թ. Ռուսաստանի մարզերի նոր պահեստների 48%-ը կառուցվել է Նովոսիբիրսկում, Սամարայի մարզերում և Պրիմորսկի երկրամասում։ Շինարարության տեմպերով այս շրջանները 2017 թվականին առաջ են անցել Սանկտ Պետերբուրգից, որը նոր շինարարության տեմպերով ավանդաբար զբաղեցնում է երկրորդ տեղը Մոսկվայից հետո։ Սանկտ Պետերբուրգում առաջարկի աճը ամենացածրն է եղել վերջին 6 տարվա ընթացքում։ Սա հանգեցրել է պահեստային տարածքի սղության և տարածաշրջանում վարձակալության պահանջվող գների աճի: Նախնական կանխատեսումների համաձայն՝ 2018 թվականին մարզերում նոր պահեստաշինության տեմպերը կլինեն 30%-ով ավելի՝ կկառուցվի մոտ 525000 քմ նոր պահեստային տարածք։ Դրանց 57%-ն արդեն կնքված է նախնական պայմանավորվածություններվարձակալություն և վաճառք.
Վարձակալված և գնված տարածքների ծավալով 2017 թվականի արդյունքը Ռուսաստանի մարզերում բոլոր առումներով ավելի լավ է ստացվել, քան 2016 թ. Կնքված գործարքների ծավալն աճել է 72%-ով եւ կազմել 626000 քառ. Գործարքների թիվն աճել է 60%-ով։ Գործարքի միջին չափը 2017 թվականին կազմել է 9000 քառ.մ, ինչը 14%-ով գերազանցում է 2016թ. Այսպիսով, կնքված գործարքների ծավալների կրճատման երկամյա միտումը դադարել է։ Ավանդաբար, բոլոր շրջաններից պահեստների հետ գործարքների մեծ մասը կատարվում է Սանկտ Պետերբուրգում: 2017 թվականին այս մարզում կնքվել է գործարքների 30%-ը։ Գործարքների ծավալով երկրորդ մարզը Եկատերինբուրգն է, այս մարզին բաժին է ընկել տարածաշրջանային գործարքների 24%-ը 2017թ. Cushman & Wakefield-ի վերլուծաբանները կանխատեսում են, որ տարածաշրջաններում պահեստային տարածքների պահանջարկը կշարունակվի հաջորդ տարի: հետ կնքված գործարքների ծավալը պահեստ անշարժ գույքկլինի 2017 թվականի մակարդակի վրա եւ կկազմի մոտ 600.000 քառ.
Cushman & Wakefield հետազոտական բաժին
Անշարժ գույքի շուկան խաղում է իր կանոններով. Ով ավելի լավ կհասկանա ու սովորի դրանք, առավելություն կստանա։
Մինչ այժմ ապրիորի համարվում էր, որ անշարժ գույքի շուկան ուղղակիորեն կախված է մակրոտնտեսական իրավիճակից։ Սակայն, ինչպես նշում են մասնագետները, վերջին շրջանում նա ավելի ու ավելի է ապրում սեփական կյանքով՝ զարգանալով սեփական օրենքների հիման վրա։ Առաջին հայացքից սա շատ տարօրինակ է թվում, բայց այս հանգամանքն ունի իր բացատրությունները։
Իրավիճակը անշարժ գույքի շուկայում. ամեն վատ բան արդեն տեղի է ունեցել
Այս իրավիճակը բնորոշ է վերջին մեկուկես տարվա համար, անշարժ գույքի շուկան գնալով ավելի քիչ ուշադրություն է դարձնում այն ամենին, ինչ տեղի է ունենում ամբողջ տնտեսությունում։ Ըստ IRN վերլուծական կենտրոնի ղեկավարի. ENՕլեգ Ռեպչենկո, անցում է կատարվում դեպի նոր իրականություն։ Փաստորեն, ի հայտ է եկել շինարարական բիզնեսի նոր մոդել։
Այն հիմնված է տնտեսության մեջ առկա քվազիկայունության վրա։ Ամեն վատ բան, որ կարող էր լինել, արդեն եղել է։ Եթե ճգնաժամի սկզբում անշարժ գույքի շուկան խռոված մեղվի փեթակի պես բզզում էր, ապա այժմ այն հանդարտվել է ու շարունակում է շինարարությունը։ Ընդ որում, որքան ցածր է գինը, այնքան մեծ է առաջարկը։ Սա ինչ-որ առումով հիշեցնում է նավթի շուկան, որտեղ ոչ ոք չի ցանկանում կրճատել արտադրությունը՝ վախենալով կորցնել վաճառքի տեղը: Այստեղ արտադրողները նույնպես չեն կարողանում պայմանավորվել միմյանց հետ։
Ավելի շատ նույն փողի դիմաց
Հենց այս գործոնն է մեծապես պայմանավորում այն փաստը, որ մշակողները փորձում են չնվազեցնել գործարկման ծավալը, քանի որ հասկանում են, որ ազատված տարածքն անմիջապես կզբաղեցնեն ուրիշները։ Ուստի այսօր շուկայում գործում է «Ավելին նույն փողի դիմաց» սկզբունքը։ Սա ձեռք է բերվում զեղչեր տրամադրելու, հիփոթեքային վարկերի տոկոսադրույքի նվազեցման միջոցով։ Ամեն հնարավորը, երբեմն էլ անհնարինն արվում է առաջարկը չնվազեցնելու համար։ Արդյունքում՝ այս պահին Մոսկվայում և մերձմոսկովյան շրջանում այն հասել է պատմական առավելագույնի՝ 7,5 միլիոն քառակուսի մետրի։ մ.
Կառուցապատողներին չի խանգարում անգամ այն, որ եթե ավելի վաղ 3 մլն քառ. մ վաճառել եմ ամեն ինչ, հիմա՝ միայն կեսը։ Նման պայմաններում ինչ-որ կերպ գոյատևելու համար ընկերությունները ձգձգում են շինարարության ժամանակը՝ ավելացնելով անավարտ շինարարության ծավալները։ Այժմ բոլոր չվաճառված բնակարանների 25%-ը գտնվում է նորակառույցներում, ոչ վաղ անցյալում դրանց թիվը չէր գերազանցում 2%-ը։ Այսպիսով, շուկայի արագ գերբնակեցում է նկատվում նույնիսկ վաճառքի նվազման դեպքում։ Այս երկու ցուցանիշները գնալով ավելի են հակասում միմյանց: Նրանց միջև մերձեցումը կսկսվի այն ժամանակ, երբ նրանք սկսեն ավելի շատ գնել նվազող գներով, իսկ կառուցել ավելի քիչ:
Ինչպես կանխատեսում է Օլեգ Ռեպչենկոն, եթե առաջարկների ծավալը լրջորեն կրճատվի, ապա գները բավականին արագ կկայունանան։ Եթե ոչ, ապա դրանք առնվազն երկու տարի կիջնեն 10%-ով: Եվ մինչ երկրորդ տարբերակը ավելի իրատեսական է թվում:
[
Մոսկվայի կառավարության հայտարարած վերանորոգումը նույնպես գործելու է այս ուղղությամբ։ Մի կողմից հավելյալ բնակարաններ կկառուցվեն, մյուս կողմից՝ կնվազի շուկայի պահանջարկը նրանց կողմից, ովքեր մտնում են այս ծրագրի մեջ։
Սա պահանջում է, որ կոմերցիոն մշակողները համապատասխան արձագանքեն: Նրանք պետք է հնարավորինս շուտ վաճառեն իրենց բաժնետոմսերը: Եթե դա չհաջողվի, ապա շուկա կմտնեն վերանորոգման ծրագրով կառուցված ավելի էժան բնակարաններ։ Դա էլ ավելի կնվազեցնի գները, իսկ ընկերությունները ստիպված կլինեն էլ ավելի էժան վաճառել իրենցը: Բայց վաճառքի դեպքում շատերը կարող են թռչել, քանի որ վտանգ կա, որ մոտ ապագայում պահանջարկը կարող է նվազել: Մեր ժողովուրդը բավականին պրագմատիկ է մտածում և գործում, ուստի կորոշի՝ ինչո՞ւ գնել հիմա, եթե որոշ ժամանակ անց վերանորոգումը կիջնի գները։ Ավելի լավ է սպասել:
Նշվում է նաև մեկ այլ միտում. բնակարանների թիվն ավելանում է, իսկ շահագործման հանձնված քմ-ի ծավալը 30-35%-ով պակաս է։ Ուստի այսօր անհրաժեշտ է շատ ավելի շատ բնակարաններ առաջարկել, որպեսզի դրանցից վաստակեն այնքան, որքան մի երկու տարի առաջ։
Հիասթափված ներդրողի համախտանիշ
Վերջին քառորդ դարի ընթացքում Մոսկվայի անշարժ գույքի շուկան էլիտար բնույթ է կրում։ Այն նախատեսված էր հարուստ գնորդների համար, ք լավագույն դեպքըհարուստների վրա. Անցած ժամանակահատվածում այս զորախումբը անշարժ գույք է գնել իր, երեխաների և նույնիսկ թոռների համար։ Իսկ այսօր հարուստներին դա առանձնապես պետք չէ, նրանք առատությամբ ունեն։ Շատերը չգիտեն, թե ինչ անել այս հարստության հետ, այն դարձել է անիրացվելի: Այս գույքը նույնպես ճնշում է շուկայի վրա՝ ավելի մեծացնելով նրա առաջարկը։
Մայրաքաղաքում ավելի ու ավելի ուժեղ է տարածվում մի նոր հիվանդություն՝ հիասթափված ներդրողի՝ անշարժ գույք վաճառողի սինդրոմը։ Ժամանակին մարդիկ բնակարաններ ու տներ էին գնում՝ դրանք ճիշտ ժամանակին վաճառելու ակնկալիքով։ Հիմա շատերի համար եկել է, բայց ապրանքը գնորդ չի գտնում։ Վեց ամիս կարող է ոչ մի առաջարկ չլինի։ «Կակաչների» տենդի ականատեսն ենք միայն ոչ թե Հոլանդիայում, այլ Մոսկվայում։
Ինչպես նախկինում, շատերն ապրում են այն հույսով, որ իրավիճակը կբարելավվի, գները կբարձրանան, պահանջարկը կաճի։ Ավաղ, վերլուծաբանները համաձայն են, որ դա տեղի չի ունենա, մետրոպոլիայի անշարժ գույքի շուկայում փուչիկը նորից չի փչվի։
Ինչ-որ մեկը կորցնում է, ինչ-որ մեկը գտնում է
Բայց ստեղծված իրավիճակում կան նրանք, ովքեր կշահեն։ Առաջին հերթին միջին եկամուտ ունեցող մարդիկ։ Նրանք կկարողանան բնակարաններ գնել այն տարածքներում, որտեղ նրանք նախկինում նույնիսկ չեն խառնվել այդ նպատակներին:
Այս պայմաններում առավելություն կստանան այն մշակողները և շինարարները, ովքեր կկարողանան նոր մոդել առաջարկել անշարժ գույքի շուկայում և կկարողանան առավելագույն ճկունություն ցուցաբերել։ Այն շինարարները, ովքեր համառորեն չէին ուզում իջեցնել գները, ովքեր կարծում էին, որ ավելի լավ է սնանկանալ, քան ավելի էժան վաճառել, դուրս են եկել շուկայից կամ հերթ են կանգնել հեռանալու համար։ Նոր մոտեցման հիմքում ընկած է փողի արժեքը շատ ավելի իրատեսական, ինչը հազիվ թե եղել է երկար տարիներ: Որակը հաճախ վատ էր, իսկ գինը՝ հսկայական։
Բայց ժամանակները փոխվել են, ժամանակն է, որ մարդիկ նույնպես փոխվեն:
Վլադիմիր ԳՈՒՐՎԻՉ
Եթե հիմա ինչ-որ մեկը Նովոմոսկովսկի բնակարաններ է գնում, ապա միայն մետրոյի նախատեսված գծերի մոտ։ Ապագա կայաններից հեռավորության դեպքում քառակուսի մետրի կարիքը երկրաչափորեն նվազում է. հանրային տրանսպորտՄոսկվայի օղակաձև ճանապարհից դուրս թույլ զարգացած է, և Նովոմոսկովսկի տարածքները բացառություն չեն:
Քաղաքային իշխանությունները մտադիր են «մոտիվացնել բոլոր կառուցապատողներին՝ կրկին կենտրոնանալ կոմերցիոն անշարժ գույքի վրա», ինչպես ասել է Մոսկվայի նոր տարածքների զարգացման բաժնի ղեկավար Վլադիմիր Ժիդկինը։ Սակայն Զամկադիեի գրասենյակային շենքերն այնքան էլ պահանջված չեն, այնուամենայնիվ, դեռևս կան առևտրի և զվարճանքի կենտրոններ։
«Իրականությունն այն է, որ շատ բան է կառուցվում ինչպես հին, այնպես էլ նոր Մոսկվայում. հայտարարված նախագծերի ծավալը հսկայական է, և շուկայի մասնակիցներն իրենք հաճախ չեն հասկանում, թե դա ինչի կարող է հանգեցնել», - բացատրում է Expert Online-ի հարցերին: IRN-Consulting Տատյանա Կալյուժնովա. Նշված հայտարարված նախագծերն այն նախագծերն են, որոնք գտնվում են քաղաքապետարանի կողմից հաստատման տարբեր փուլերում:
Միևնույն ժամանակ, ի տարբերություն նոր տարածքների, Մոսկվայում դեռևս կա լավ որակի մատչելի բնակարանների հետաձգված պահանջարկ»,- ասում է Տատյանա Կալյուժնովան։ Փաստն այն է, որ 2005-ից 2014 թվականներին Մոսկվայում նման բնակարաններ գործնականում չեն կառուցվել, և կառուցվել է միայն բիզնես դաս (հողամաս ստանալու համար կառուցապատողի ծախսերը պետք է փոխհատուցվեին): Իսկ մատչելի բնակարանների համար պետք էր գնալ Մոսկվայի մարզ, և այժմ «հին» Մոսկվայի լրացուցիչ պահանջարկի հիմնական աղբյուրներից մեկը դարձել են մարդիկ, ովքեր նախկինում կարող էին միայն մերձմոսկովյան տարբերակներ դիտարկել: Բայց այս փակ պահանջարկը ինչ-որ պահի կհագեցվի, քանի որ բնակարաններ այսօր գնում են նրանք, ովքեր խնայողություններ ունեն։ Եվ այդ ժամանակ Մոսկվայի բնակարանների գները կնվազեն. փորձագիտական կանխատեսումների համաձայն, երեք տարում դրանք կարող են նվազել գրեթե կիսով չափ (մինչև 40%):
Սա անխուսափելի հետևանք կլինի այն բանի, որ պատրաստի բնակարանների շինարարության և մատակարարման ծավալները մոտ ապագայում ոչ թե կնվազեն, այլ, ամենայն հավանականությամբ, նաև կաճեն։ «Վերջին երկու տարիների ընթացքում մոսկովյան շուկայում պատրաստի նորակառույց շենքերի բնակարանների թիվը երրորդ տրանսպորտային օղակից մինչև Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհն աճել է 1,6 անգամ։ Իսկ պատրաստի մատակարարումը կազմում է առաջնային շուկայի մոտ մեկ քառորդը։ Երկու-երեք տարի հետո՝ պահպանելով ընթացիկ մակարդակըպահանջարկը, այս մասնաբաժինը կարող է աճել մինչև 40-50%»,- նշում է Տատյանա Կալյուժնովան։
Դրանով, մասնավորապես, բացատրվում է վաճառքի համար առաջարկվող դատարկ բնակարաններով մեծ թվով տներ. պահանջարկը չի համընթաց առաջարկի հետ։ Իսկ եթե շինարարությունը չդանդաղեցվի, բնակարանների գները արագորեն կիջնեն։ Իսկ ի՞նչ է լինելու մոսկովյան այն տների հետ, որոնք տարիներ շարունակ դատարկ են մնացել նախորդ տարիներին բիզնես դասի տների գերարտադրության պատճառով։ Ըստ Տատյանա Կալյուժնովայի՝ նման տներում բնակարաններ են գնել որոշակի կատեգորիայի մարդիկ՝ դրանք ներդրումային բնակարաններ են։ Թանկացման շրջանում դրանք գնել են 2-3 հատ, մինչդեռ սեփականատերերն իրենք ապրում էին ամառանոցում։
Վերջին շրջանում բնակարանաշինության ոլորտում ներդրումները կորցրել են իրենց իմաստը, և նման բնակարանները ինտենսիվ վաճառվում են։ Իսկ նման տների համար (հատկապես մինչև 2008 թվականը կառուցված) շանսերը շատ փոքր են։ Դրանցում բնակարաններ գնելու պարզապես չկա, քանի որ միջոցներ ունեցող մարդիկ դրանք կծախսեն ժամանակակից, ավելի առաջադեմ բիզնես շենքի վրա։ Իսկ ավելի քիչ հարուստները՝ Մոսկվայի էկոնոմ դասի բնակարանները, որոնք գնալով ավելի են դառնում: Փորձագետի կարծիքով, Մոսկվայի ննջասենյակներում գտնվող դատարկ «կեղծ բիզնես դասի» տները գների էժանացման ամենամեծ ներուժն ունեն՝ դրանք կնվազեն գրեթե կիսով չափ։ Սրանք ամենագնահատված տներն են, և ապագա պահանջարկի նվազման դեպքում դրանք կարող են չբնակեցվել:
Փաստորեն, այժմ գերագնահատված են նաև արվարձաններում և Նոր Մոսկվայում բնակարանները։ Դա պայմանավորված է նրանով, որ Մոսկվայում բնակարաններ են հայտնվել համադրելի գներով, և պահանջարկի արտահոսք կա դեպի Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհ: Միաժամանակ, ինչպես նախկինում, մերձմոսկովյան շրջանից (ավելի քան 15-20 կմ) պահանջարկի արտահոսք է տեղի ունեցել դեպի մոտակա։ «Մոսկվան և Նոր Մոսկվան նման են հաղորդակցվող անոթների», - բացատրում է Տատյանա Կալյուժնովան: Առաջիկա տարիներին Մոսկվայում փակված պահանջարկը կիրականացվի։ Եվ հետո այն կկրկնի այն, ինչ կատարվում է հիմա Նոր Մոսկվայում, և այն, ինչ տեղի ունեցավ մերձմոսկովյան հեռավոր շինհրապարակների հետ 2-3 տարի առաջ, երբ դրանց պահանջարկը կտրուկ ընկավ։
Միևնույն ժամանակ գները ամենայն հավանականությամբ կնվազեն աստիճանաբար տարեկան 5-15%-ով։ Դրանց հաջորդ անկումից հետո վաճառքները կակտիվանան, իսկ հետո իրենց տեղը կզիջեն լճացմանը՝ այս մակարդակում արդյունավետ պահանջարկի սպառման պատճառով։ Դրան կհաջորդի նոր անկում, մի որոշ ժամանակով վաճառքի վերականգնում եւ այլն։ Նկատելիի բացակայության դեպքում տնտեսական աճըև անկման պայմաններում իրական եկամուտքաղաքացիներ, նման սցենարն ամենաիրատեսականն է թվում։
Ըստ Տատյանա Կալյուժնովայի, հնարավոր է խուսափել իրադարձությունների նման զարգացումից, սակայն պայմանով, որ Մոսկվայի մարզում բնակարանաշինությունը մոտ 30-35%-ով նվազի առաջիկա տարիներին նախատեսված առավելագույնից: Վերլուծաբանը կարծում է, որ կառուցապատողներն իրենք կսկսեն փոխել նախագծերի իրականացման ժամկետները և սառեցնել նախատեսվող շինարարական նախագծերը։ Այսինքն՝ ոչ բոլոր նոր շենքերը, որոնք հայտարարվել են, և որոնց համար թույլտվություն է ձեռք բերվել, շուկա դուրս կգան, և դա կհավասարակշռի առաջարկն ու պահանջարկը՝ առանց բնակարանների գների նկատելի նվազման։
Եթե նման «ինքնակազմակերպում» տեղի չունենա, ապա բնակարանների գների նվազումից հնարավոր չէ խուսափել, և դա կհանգեցնի անշարժ գույքի շուկայից այն ընկերությունների դուրս գալուն, որոնք չեն կարող փոխհատուցել շահութաբերության անկումը շինարարության մեծ ծավալներով։ Այս պահին Մոսկվայի շուկայում հաջողությամբ գործում են խոշոր ընկերություններ, որոնք ունեն լավ «վարչական ռեսուրս», որն օգնում է նվազագույնի հասցնել «մուտքի տոմսի» գինը։ շինհրապարակներ. Ըստ Տատյանա Կալյուժնովայի, 20 խոշորագույն ընկերություններըզբաղեցնում են շուկայի 70-80%-ը և կարող են իրենց թույլ տալ ցածր մարժա։ Եթե ընկերությունը չունի ադմինիստրատիվ ռեսուրս, և նրա համար մատչելի չեն լավ կայքերը, ապա պահանջարկի նկատելի նվազման դեպքում անիմաստ է նրա մնալ շուկայում։ Հնարավոր է, ուրեմն, որ առաջիկա տարիներին թիվը շինարարական ընկերություններնկատելիորեն կնվազի.
Մոսկվայի առևտրային անշարժ գույքի շուկայի վերլուծություն 2017 թվականի առաջին կիսամյակի վերջին
Այս վերլուծությունըշուկան պատրաստվել է հանրային տիրույթում հրապարակված տեղեկատվության հիման վրա՝ https://www.cian.ru/, http://realty.dmir.ru/, https://rosreestr.ru/ և այլ կայքերում:
Rosreestr-ի (https://rosreestr.ru/) տվյալներով՝ 2017 թվականի առաջին կիսամյակում Մոսկվայում գրանցվել է կոմերցիոն անշարժ գույքի առուվաճառքի շուրջ 600 պայմանագիր։ Ամենաթանկ գործարքը գրանցվել է 2017 թվականի մարտին՝ այն իրականացվել է ոչ բնակելի տարածքներ ընդհանուր մակերեսով 13,404,6 մ² Մոսկվայի Հարավային վարչական շրջանի Դանիլովսկի շրջանում, գործարքի գումարը կազմել է 1,700,000,000 ռուբլի / 126,822,14 ռուբլի մեկ քառակուսի մետրի համար: Գրանցված գործարքի նվազագույն գումարը սահմանվել է 2017 թվականի փետրվարին և կազմել է 275,000 ռուբլի / 8,487,65 ռուբլի մեկ քառակուսի մետրի համար. Արևելյան վարչական շրջանի Վեշնյակի շրջանում վաճառվել է 32,4 մ² ընդհանուր մակերեսով ոչ բնակելի շինություն։ Մոսկվա.
Մոսկվայի առևտրային անշարժ գույքի շուկայի վերլուծությունը ցույց է տալիս, որ մայրաքաղաքում կոմերցիոն անշարժ գույքի մատակարարման պակաս չկա. շուկայում ներկայացված է տարբեր դասերի և նպատակների առևտրային անշարժ գույքի ողջ տեսականին: 2017 թվականի առաջին կիսամյակի վերջում քաղաքում վաճառքի է առաջարկվել ավելի քան 50,000 գրասենյակային, մանրածախ, արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույք։
Ամենից շատ վաճառքի են առաջարկվում գրասենյակային օբյեկտներ՝ 72%, երկրորդ տեղում է մանրածախ անշարժ գույքը՝ 21%, որին հաջորդում են արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույքը՝ 7%։
Առաջարկների քանակով առաջատարը Կենտրոնական վարչական շրջանն է (ԾԱՕ), երկրորդ տեղում հարավային և հյուսիսային շրջաններն են։ վարչական շրջաններ(YuAO և SAO), երրորդը` Արևմտյան, Հարավ-Արևմտյան և Հյուսիս-Արևելյան վարչական շրջանները (ZAO, SWAO և SVAO), որին հաջորդում են Արևելյան և Հարավ-Արևելյան վարչական շրջանները (SAD և SEAD), Հյուսիս-արևմտյան վարչական շրջանները: (SZAO ), Նովոմոսկովսկի վարչական շրջան (NAO), վերջին տեղը կիսել են Զելենոգրադ և Տրոիցկի վարչական շրջանները (ZelAO և TAO):
Բաշխում համախառն մատակարարումՄոսկվա քաղաքում առևտրային անշարժ գույքի վաճառքի համար՝ ըստ անշարժ գույքի տեսակի, 2017 թվականի առաջին կիսամյակի վերջում հետևյալն է.
Գծապատկեր 1. Մոսկվայում առևտրային անշարժ գույքի վաճառքի ընդհանուր առաջարկի բաշխումն ըստ անշարժ գույքի տեսակի.
Ամենից շատ վաճառքի են առաջարկվում գրասենյակային օբյեկտներ՝ 49%, երկրորդ տեղում է մանրածախ անշարժ գույքը՝ 48%, որին հաջորդում են արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույքը՝ 3%։
Մոսկվա քաղաքում առևտրային անշարժ գույքի վարձակալության ընդհանուր առաջարկի բաշխումն ըստ անշարժ գույքի տեսակների, 2017 թվականի առաջին կիսամյակի վերջում, հետևյալն է.
.png)
Գծապատկեր 2. Մոսկվայում առևտրային անշարժ գույքի վարձակալության ընդհանուր մատակարարման բաշխումն ըստ անշարժ գույքի տեսակի.
Վարձակալության համար առաջարկվող կոմերցիոն անշարժ գույքի ճնշող մեծամասնությունը գրասենյակային անշարժ գույքն է` 77%, երկրորդ տեղում մանրածախ անշարժ գույքն է` 15%, որին հաջորդում են արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույքը` 8%:
Առաջարկների քանակով առաջատարը Կենտրոնական վարչական շրջանն է (ԿԱՕ), երկրորդ տեղում՝ Հարավային վարչական շրջանը (ՀՎԳ), երրորդում՝ Հյուսիսային և Հյուսիսարևելյան վարչական շրջանները (ԿՍՎ և ՍՎԱՕ)։ որին հաջորդում են Հարավ-Արևելյան, Արևմտյան, Արևելյան և Հարավ-Արևմտյան վարչական շրջանները (YuVAO, ZAO, VAO և YUZAO), Հյուսիսարևմտյան վարչական շրջանը (NWAO), Նովոմոսկովսկի վարչական շրջանը (NAO), վերջին տեղը կիսել են Զելենոգրադը և Տրոիցկի վարչական շրջաններ (ԶելԱՕ և ՏԱՕ)։
Վերլուծական բազայի որակը և առևտրային անշարժ գույքի շուկայի վերլուծության որակը բարելավելու համար Մոսկվա քաղաքը բաժանվեց 24 գոտիների: Տարանջատումը հիմնված էր քաղաքի հիմնական տրանսպորտային զարկերակների վրա, ինչպիսիք են՝ Garden Ring, Երրորդ տրանսպորտային օղակ, Միրա պողոտա, Կուտուզովսկի պողոտա, Պավլովսկայա փողոց, Նիկոլոյամսկայա փողոց, Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհ։ մայրուղիև Մոսկվայի փոքր օղակը (խճուղի A107, «առաջին բետոն»):
«Հին Մոսկվայի» սահմաններում գրասենյակային անշարժ գույքի 1 մ² ամենաբարձր միջին արժեքը գրանցվել է Կենտրոնական վարչական շրջանում (Մեծ Բրիտանիայի կազմում)՝ 394,784 ռուբլի, ամենացածրը՝ ZelAO-ում՝ 91,326 ռուբլի: Վարձով առաջարկվող գրասենյակային անշարժ գույքի 1 մ²-ի ամենաբարձր միջին դրույքաչափը ամրագրվել է Միրա պողոտայից մինչև Կուտուզովսկի պողոտա (NC-ից մինչև TTK) կայքում և կազմել է տարեկան 24,191 ռուբլի, ամենացածրը Հյուսիսարևելյան վարչական շրջանում: (Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհից դուրս) - տարեկան 10,460 ռուբլի:
«Հին Մոսկվայի» սահմաններում մանրածախ անշարժ գույքի 1 մ² ամենաբարձր միջին արժեքը գրանցվել է Կենտրոնական վարչական շրջանում (Մեծ Բրիտանիայի կազմում)՝ 655,000 ռուբլի, ամենացածրը՝ SAO-ում (Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհից դուրս)՝ 91,095 ռուբլի։ . Վարձով առաջարկվող առևտրային անշարժ գույքի 1 մ²-ի համար ամենաբարձր միջին դրույքաչափը ամրագրվել է Նիկոլոյամսկայա փողոցից մինչև Պրոսպեկտ Միրա (SK-ից մինչև TTK) տեղում և կազմել է տարեկան 57,239 ռուբլի, ամենացածրը Հյուսիսարևելյան վարչական շրջանում (դրսում): Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհ) - տարեկան 15,600 ռուբլի:
«Հին Մոսկվայի» սահմաններում արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույքի 1 մ² ամենաբարձր միջին արժեքը գրանցվել է Հարավ-արևմտյան վարչական շրջանում (Երրորդ օղակից մինչև Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհ)՝ 145,051 ռուբլի, ամենացածրը՝ Արևելյան վարչական շրջան (Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհից դուրս) - 28,036 ռուբլի: Վարձով առաջարկվող արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույքի 1 մ²-ի ամենաբարձր միջին դրույքաչափը գրանցվել է Կենտրոնական վարչական շրջանում (Մեծ Բրիտանիայի կազմում) և կազմել է տարեկան 14,223 ռուբլի, ամենացածրը SAO-ում (Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհից դուրս)՝ 4,140։ ռուբլի տարեկան:
Մոսկվա քաղաքում կոմերցիոն անշարժ գույքի 1 մ² միջին արժեքը բոլոր գոտիների համար, 2017 թվականի առաջին կիսամյակի վերջում, ներկայացված է ստորև բերված աղյուսակում.
.png)
Աղյուսակ 1. 1 մ² կոմերցիոն անշարժ գույքի միջին արժեքը Մոսկվա քաղաքում 2017 թվականի առաջին կիսամյակի վերջում
Մոսկվա քաղաքում կոմերցիոն անշարժ գույքի 1 մ² նվազագույն (min) և առավելագույն (առավելագույն) արժեքները բոլոր գոտիների համար 2017 թվականի առաջին կիսամյակի վերջի դրությամբ ներկայացված են ստորև բերված աղյուսակում.
.png)
Աղյուսակ 2. Նվազագույն (ր) և առավելագույնը (առավելագույնը) 1 մ² կոմերցիոն անշարժ գույքի արժեքը Մոսկվա քաղաքում 2017 թվականի առաջին կիսամյակի վերջում.
* SK - Garden Ring; TTK - Երրորդ տրանսպորտային օղակ; MKAD - Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհ; MMK (A107) - Մոսկվայի փոքր օղակ (խճուղի A107):
Մոսկվա քաղաքում առևտրային անշարժ գույքի 1 մ² միջին արժեքը ըստ օբյեկտների դասերի (A և B դասեր), 2017 թվականի առաջին կիսամյակի վերջում ներկայացված է ստորև բերված աղյուսակում.
Աղյուսակ 3. Մոսկվա քաղաքում 1 մ² կոմերցիոն անշարժ գույքի միջին արժեքը ըստ օբյեկտների դասերի 2017 թվականի առաջին կիսամյակի վերջում
* SK - Garden Ring; TTK - Երրորդ տրանսպորտային օղակ; MKAD - Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհ; MMK (A107) - Մոսկվայի փոքր օղակ (խճուղի A107):
«Հին Մոսկվայի» սահմաններում 1 մ² նվազագույն արժեքը գրասենյակային անշարժ գույքի հատվածում գրանցվել է Հարավարևելյան վարչական շրջանում (Երրորդ օղակից մինչև Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհ) և կազմել է 36,344 ռուբլի, առավելագույն արժեքը: գրանցվել է Կենտրոնական վարչական շրջանում (Մեծ Բրիտանիայի կազմում) և կազմել է 2,105,263 ռուբլի: Նվազագույն խաղադրույքՎարձով առաջարկվող գրասենյակային անշարժ գույքի 1 մ²-ի դիմաց գրանցվել է միանգամից երկու գոտում՝ Պավլովսկայա փողոցից մինչև Նիկոլոյամսկայա փողոց (NC-ից երրորդ օղակաձև ճանապարհ) և Հարավ-արևելյան վարչական շրջանում (երրորդ օղակից): Ճանապարհ դեպի Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհ), և կազմում էր տարեկան 1000 ռուբլի: 1 մ²-ի համար վարձակալության առավելագույն դրույքաչափը ամրագրվել է Նիկոլոյամսկայա փողոցից մինչև Պրոսեկտ Միրա (Մեծ Բրիտանիայից մինչև TTK) կայքում և կազմել է տարեկան 144,000 ռուբլի:
Մանրածախ անշարժ գույքի հատվածում «Հին Մոսկվայի» սահմաններում 1 մ² նվազագույն արժեքը գրանցվել է Արևելյան վարչական շրջանում (Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհից դուրս) և կազմել է 33,058 ռուբլի, առավելագույն արժեքը գրանցվել է կայքում Նիկոլոյամսկայայից: Փողոց դեպի Prospekt Mira (SK-ից TTK) և կազմել է 3,206 349 ռուբլի: Վարձակալության համար առաջարկվող կոմերցիոն անշարժ գույքի 1 մ² նվազագույն դրույքաչափը սահմանվել է Հարավարևելյան վարչական շրջանում (Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհից դուրս) և կազմել է տարեկան 1164 ռուբլի: 1 մ²-ի համար վարձակալության առավելագույն դրույքաչափը սահմանվել է Պավլովսկայա փողոցից մինչև Նիկոլոյամսկայա փողոց (Մեծ Բրիտանիայից մինչև TTK) տեղում և կազմել է տարեկան 405,000 ռուբլի:
Արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույքի հատվածում «Հին Մոսկվայի» սահմաններում 1 մ² նվազագույն արժեքը գրանցվել է Հարավարևելյան վարչական շրջանում (Երրորդ օղակից մինչև Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհ) և կազմել է 8165 ռուբլի, առավելագույն արժեքը գրանցվել է ՓԲԸ-ում (Երրորդ օղակից մինչև Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհ) և կազմել է 145,985 ռուբլի: Նվազագույնը և առավելագույն խաղադրույքՎարձով առաջարկվող արտադրական և պահեստային անշարժ գույքի 1 մ²-ի դիմաց գրանցվել է Հարավարևելյան վարչական շրջանում (Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհից դուրս) և կազմել է տարեկան համապատասխանաբար 970 և 42 840 ռուբլի:
Մոսկվա - մեծ Մշակույթի կենտրոնԵվրոպայում և աշխարհում, քաղաքում կենտրոնացած են երկրի պատմական վայրերի ավելի քան մեկ երրորդը, որոնցից շատերը ներառված են ՅՈՒՆԵՍԿՕ-ի համաշխարհային ժառանգության ցանկում: Մոսկվայի հազարամյա պատմությունը պահպանվում է նաև նրա ճարտարապետության մեջ. քաղաքն ունի մշակութային ժառանգության վայրեր դաշնային, տարածաշրջանային և նույնականացված պահպանության կարգավիճակով, որոնցից շատերը վաճառքի են հանվում որպես կոմերցիոն անշարժ գույք:
Մշակութային ժառանգության օբյեկտների վաճառքի/վարձակալության համար համախառն մատակարարումների բաշխում կոմերցիոն նպատակՄոսկվա քաղաքի պահպանության կարգավիճակով, 2017 թվականի առաջին կիսամյակի վերջում, հետևյալն է.
Գծապատկեր 3. Մոսկվայում կոմերցիոն նպատակներով մշակութային ժառանգության օբյեկտների վաճառքի / վարձակալության ընդհանուր մատակարարման բաշխումն ըստ պահպանման կարգավիճակի
Ամենից շատ վաճառքի են առաջարկվում ճանաչված մշակութային ժառանգության օբյեկտները՝ 45%, երկրորդ տեղում են մշակութային ժառանգության տարածաշրջանային օբյեկտները՝ 38%, որին հաջորդում են մշակութային ժառանգության դաշնային օբյեկտները՝ 17%։
Վարձով առաջարկվող առևտրային օբյեկտների մեծամասնությունը տարածաշրջանային մշակութային ժառանգության օբյեկտներն են՝ 45%, բացահայտված մշակութային ժառանգության օբյեկտները երկրորդ տեղում են՝ 40%, որին հաջորդում են դաշնային մշակութային ժառանգության օբյեկտները՝ 15%։
Վաճառքի համար առաջարկվող մշակութային ժառանգության օբյեկտների մեծ մասը գտնվում է Երրորդ տրանսպորտային օղակում, հետևաբար, վերլուծական բազայի որակը և առևտրային մշակութային ժառանգության օբյեկտների շուկայի վերլուծության որակը բարելավելու նպատակով Մոսկվա քաղաքը բաժանվեց. 2 գոտիների՝ Կենտրոնական վարչական շրջանի (ԱՀ-ի ներսում) և ԱՀ-ի և Երրորդ օղակաձև ճանապարհի միջև ընկած հատվածը: Երրորդ տրանսպորտային օղակից դուրս մշակութային ժառանգության օբյեկտների կոմերցիոն նպատակներով իրագործման առաջարկներ չեն հայտնաբերվել:
Մոսկվա քաղաքի կոմերցիոն մշակութային ժառանգության օբյեկտների 1 մ² միջին, նվազագույն (մինչ) և առավելագույն (առավելագույն) ծախսերը 2017 թվականի առաջին կիսամյակի վերջի դրությամբ ներկայացված են ստորև բերված աղյուսակում.
Աղյուսակ 4. Մոսկվա քաղաքում 2017 թվականի առաջին կիսամյակի վերջում 1 մ² կոմերցիոն մշակութային ժառանգության օբյեկտների միջին, նվազագույն (min) և առավելագույն (առավելագույն) ծախսերը.
Մոսկվա քաղաքի կոմերցիոն մշակութային ժառանգության օբյեկտների 1 մ² միջին արժեքը՝ ըստ պահպանման կարգավիճակի, 2017 թվականի առաջին կիսամյակի վերջում ներկայացված է ստորև բերված աղյուսակում.
Աղյուսակ 5. Մոսկվա քաղաքի կոմերցիոն մշակութային ժառանգության օբյեկտների 1 մ² միջին արժեքը ըստ պահպանման կարգավիճակի 2017 թվականի առաջին կիսամյակի վերջում
* SK - Garden Ring; TTK - Երրորդ տրանսպորտային օղակ:
Առևտրային նպատակներով մշակութային ժառանգության օբյեկտների 1 մ²-ի ամենաբարձր միջին արժեքը գրանցվել է Կենտրոնական վարչական շրջանում (Մեծ Բրիտանիայի կազմում)՝ 458,060 ռուբլի դաշնային մշակութային ժառանգության վայրի համար, ամենացածրը Միացյալ Թագավորության և Երրորդ օղակաձև ճանապարհի միջև ընկած տարածքում. 248,472 ռուբլի տարածաշրջանային մշակութային ժառանգության օբյեկտի համար: Առևտրային մշակութային ժառանգության օբյեկտների 1 մ² վարձակալության համար առաջարկվող ամենաբարձր միջին տոկոսադրույքը գրանցվել է Կենտրոնական վարչական շրջանում (Մեծ Բրիտանիայի կազմում) և կազմել է տարեկան 30,927 ռուբլի դաշնային մշակութային ժառանգության վայրի համար, ամենացածրը Միացյալ Թագավորության և Միացյալ Թագավորության միջև ընկած տարածքում: Երրորդ օղակաձև ճանապարհ - տարեկան 16200 ռուբլի մշակութային ժառանգության դաշնային օբյեկտի համար:
Օգոստոս 2019:Բնակարանների գների աճը, որը հրահրվել է 2018 թվականի աշնանը հիփոթեքային շուկայում իրավիճակի փոփոխությամբ և 214-FZ բարեփոխման հետ կապված մտավախություններով, դադարեցվել է 2019 թվականի ամառվա սկզբին: 2019 թվականի հունիսից միջին արժեքը մետրի ժամանակ նշվել է: Ավելին, Մոսկվայի մարզում երկրորդական բնակարանների պահանջարկը կտրուկ նվազել է, ինչը կարող է գների նվազման հանգեցնել առաջիկա ամիսներին։
Այնուամենայնիվ, երկրորդային շուկայում շատ վաճառողներ դեռ հույս ունեն իրականացնել 2019 թվականի հուլիսի 1-ից հետո բնակարանների գների անփոխարինելի աճի կանխատեսումները. նրանք գերագնահատում են բնակարանների արժեքը և հրաժարվում են սակարկել: Գնումների ակտիվության նվազման ֆոնին նման ռազմավարությունը կարող է ցանկալիին հակառակ ազդեցություն ունենալ։ Այնուամենայնիվ, գոնե մինչև սեպտեմբեր, իրավիճակը շուկայում, ամենայն հավանականությամբ, էապես չի փոխվի՝ և՛ վաճառողները, և՛ գնորդները կսպասեն նոր բիզնես սեզոնին։ Կարդացեք ավելին անշարժ գույքի շուկայի միտումների մասին վերլուծական կենտրոնի կայքի հոդվածներում և ակնարկներում.