Մենյու
Անվճար
Գրանցում
տուն  /  Բանկային ծառայություններ/ Երկրի շուկա. ավելի շատ տներ, քան անհրաժեշտ է: Շքեղ ծայրամասային անշարժ գույքի գնորդների հիմնական սխալ պատկերացումները

Երկրի շուկա. ավելի շատ տներ, քան անհրաժեշտ է: Շքեղ ծայրամասային անշարժ գույքի գնորդների հիմնական սխալ պատկերացումները

Թանկ հատված ծայրամասային անշարժ գույքմիշտ ավելի մեծ ռիսկային գոտում, քան տնտեսության նախագծերի շուկան։ Այստեղ ծրագրավորողները պարզապես սխալվելու իրավունք չունեն՝ այսօր գոյատևելու համար նրանք պետք է մատուցեն անթերի սպասարկում, և ամենակարևորը՝ պատրաստեն ամենաբարձր որակի արտադրանքը, որը հաշվի կառնի գնորդի բոլոր կարիքները։

Վերականգնում կամ անկում

Փորձագետների կարծիքով՝ ծայրամասային անշարժ գույքի շուկան սկսում է դուրս գալ լճացումից։ Դրան մասամբ նպաստում է հիփոթեքային վարկերի մատչելիությունը, ինչպես նաև ֆինանսական գործիքներմշակողների կողմից առաջարկված՝ ապառիկ պլաններ, բանկերի հետ համատեղ անհատական ​​ծրագրեր, հիփոթեքային արձակուրդներ և ակցիաներ։ Շուկա սկսեցին մուտք գործել նոր նախագծեր, ինչը չէր նկատվում արդեն մի քանի տարի։ Տարեսկզբից վաճառքները սկսվել են մոսկովյան «Մայրաքաղաքի ափ» բնակելի համալիրում, ինչպես նաև Նովորիժսկոյե մայրուղու ԱրտԷկո և Պարկ Ֆոնտե գյուղերում։ Մատակարարման նոր ծավալն օգնեց խթանել վաճառքը և նվազեցնել միջին գները հատվածում: Արդյունքում, ասում է Villagio Estate-ի կոմերցիոն տնօրեն Ալեքսեյ Կորոտկիխը, տարվա ընթացքում պահանջարկն աճել է 24%-ով, մինչդեռ գույքի արժեքը նվազել է 19%-ով։

Հիմնական պահանջարկը ընկնում է Ռուբլևո-Ուսպենսկոե մայրուղու վրա, քանի որ այս ուղղությունը մնում է առավել ենթակառուցվածքային զարգացածը, Ռուբլյովկայի պահանջված գյուղերում դուք կարող եք քայլել մինչև բոլոր անհրաժեշտ օբյեկտները, ասում է Կալինկայի տնօրենների խորհրդի նախագահ Եկատերինա Ռումյանցևան: Խումբ.

Ծայրամասային անշարժ գույքի շուկայում այս տարվա կարևոր միտում է սպառողների շահերի անցումը առանց պայմանագրի հողակտորներից (ավելի վաղ ամենապահանջված ապրանքը) դեպի արդեն. ավարտված տներ. 2016թ.-ի համեմատ UBP-ի մասնաբաժինը գործարքների ընդհանուր ծավալում նվազել է 10%-ով, իսկ կառուցված քոթեջներով գործարքների տոկոսն աճել է 7%-ով։

Այս միտումի հիմնական պատճառն այն է, որ այսօր գնել ավարտված տունկառուցապատողից ավելի շահավետ է, քան դատարկ հողամաս գնելն ու ինքներդ կառուցելը, բացատրում է MIEL-Country Real Estate-ի կառավարիչ գործընկեր Վլադիմիր Յախոնտովը:

Ծայրամասային անշարժ գույքի պահանջարկի կառուցվածքն ըստ ձևաչափի


Ֆինանսավորման կառուցվածքը նույնպես վկայում է բնակարանների գների նվազման միտումի մասին: Վերջնական գնորդների ընդհանուր թվի գրեթե հինգերորդի համար (17%) ֆինանսավորման աղբյուրը հիփոթեքային վարկն է:

Գործարքների ընդհանուր կառուցվածքում իրական փողերով գնորդները կազմում են ոչ ավելի, քան 11%: Գնման նպատակը ձեր կամ ձեր ծնողների համար է: Այս խմբում ընդգրկված են նրանք, ովքեր արդեն հասցրել են վաճառել քաղաքային բնակարանը և փողով գալ ծայրամասային շուկա՝ առանց առևտրի համակարգ մտնելու։

Ամենամեծ խումբը՝ 68 տոկոս մասնաբաժինով, այլընտրանքային գործարքների մասնակիցներ են, երբ մարդիկ պատրաստվում են իրենց բնակարանի վաճառքի միջոցով գնել ավելի մեծ տարածքի առանձնատուն կամ գյուղական բնակարան։

Ինչպես գրավել գնորդին

Այսօրվա շուկան գնորդի շուկա է, և վաճառողները ամեն կերպ փորձում են գրավել հաճախորդներին՝ առաջարկելով տարբեր բոնուսներ: Optiland-ը մշակել է հաճախորդների հետ շփման նոր ձևաչափ՝ հանդիպում կառուցապատողի և գյուղի բնակիչների միջև, որը կոչվում է «Դեմ առ դեմ», ասում է ընկերության վաճառքի բաժնի ղեկավար Ալեքսեյ Օդնորալը։ Նման միջոցառումն օգնում է տեղում լուծել բոլոր ի հայտ եկած խնդիրները, ինչպես նաև ստանալ գնորդների բարձրորակ արձագանքներ։ Բացի այդ, սա ցույց է տալիս մշակողի բաց լինելը, քանի որ նախագիծ ընտրելիս չափանիշներից մեկը մշակողի հուսալիությունն է։

Բանտի տները գնալով ավելի տարածված են դառնում: Հարդարման առկայություն ամառանոցմեծացնում է իր իրացվելիությունը և թույլ է տալիս հնարավորինս կարճ ժամկետում վաճառել այդպիսի օբյեկտ: Ռուսաստանում Savills ծայրամասային անշարժ գույքի վաճառքի տնօրեն Նինա Ռեզնիչենկոն կարծում է, որ այսօր գնորդների մեծամասնությունը չի ցանկանում ժամանակ և ջանք ծախսել վերանորոգման վրա, այլ հակված է տեղափոխվել գործարքի ավարտից անմիջապես հետո:

Տեղեկություն հավաքելու և որոշումներ կայացնելու ժամանակի ընդհանուր սղության պայմաններում ճշգրիտ, ամբողջական, հուսալի, փաստացի տեղեկատվությունխնայում է ժամանակը ցանկալի օբյեկտի որոնման մեջ և օգնում է ավելի արագ հասնել նպատակին: Հետևաբար, հաճախորդների առաջխաղացման և ներգրավման կարևոր գործիք է անշարժ գույքի ընկերության կայքը: Պորտալի տրամաբանությունը և նավիգացիան պետք է լինեն ինտուիտիվ և պարզ, իսկ բովանդակությունը՝ տեղեկատվական: Հաճախորդի հետ աշխատելու գործընթացին անդրադարձել են նաև ՏՏ տեխնոլոգիաները։ Շատ ռիելթորներ օգտագործում են SMS հաղորդագրություններ և ակնթարթային մեսենջերներ՝ վաճառողներին ծանուցելու իրենց գույքի փոփոխությունների, պահանջարկի ակտիվության և վաճառքի կանխատեսումների մասին:

KASKAD Family ընկերությունների խումբն իր նախագծերում սկսեց օգտագործել VR (վիրտուալ իրականություն) և AR (ընդլայնված իրականություն) տեխնոլոգիաները, որպեսզի հաճախորդը, երբ գնում է կառուցվող օբյեկտ, հասկանա, թե ինչ տեսք կունենա իր քաղաքային տունը կամ բնակարանը, ինչպես նաև. հասարակական տարածքներնույնիսկ գնումից առաջ, ասում է մարքեթինգի բաժնի ղեկավար Եկատերինա Կոգանը։ Այս տեխնոլոգիաները հնարավորություն են տալիս ստեղծել տարածական, փոխաբերական ընկալում և հստակ պատկերացում այն ​​վայրի մասին, որտեղ մարդը պատրաստվում է ապրել։ Եթե ​​վիրտուալ իրականությունը բավարար չէ, ապա որոշ ծրագրավորողներ առաջարկում են թեստ-դրայվ, մասնավորապես՝ հանգստյան օրեր անցկացնելու հնարավորություն այն տանը, որը հետաքրքրում է գնորդին: Հետաքրքիր է նաև վարձակալել հետագա գնման դեպքում. սա ճիշտ է պատրաստի տների համար։ Օֆսեթինգի առումով քիչ առաջարկներ կան՝ բնակարանի փոխանակում Հանգստյան տուն. Սակայն, Վլադիմիր Յախոնտովի խոսքով, նման բաժնետոմսերը վաճառքի ավելացման լուրջ էֆեկտ չեն բերում։

Երբեմն մշակողները հաճախորդներին առաջարկում են շատ կոնկրետ ծառայություններ: Օրինակ, Իստրինսկայա Դոլինայում գյուղերի մեծ մասը գտնվում է ջրամբարի մոտ, ուստի ընկերության աշխատակիցները ապահովում են. փաստաբանական խորհրդատվություն. Նրանք ոչ միայն օգնում են փաստաթղթեր կազմել, այլև պատմում են, թե ինչ է ջրապաշտպան գոտին և ջրամբարի պահպանման մակարդակը, որտեղ կարելի է տուն դնել, որպեսզի օրենքի հետ խնդիրներ չունենաս։

Հաճախորդ գրավելու ավելի անսովոր եղանակներ կան: «MIEL-Country real estate» ընկերությունում, օրինակ, գնորդներին տրամադրվում է կանխիկի վերադարձ՝ օբյեկտի արժեքից, այսինքն՝ օբյեկտի արժեքի մի մասի փոխհատուցում։ Ավելի վաղ այս ծառայությունըներկա էր միայն բանկային հատվածև առաջարկվում է քարտապաններին:

Աճուրդի մեթոդը շուկայում մեծ ժողովրդականություն է վայելում, այն օգտագործվում է անշարժ գույքի գործակալությունների կողմից ցածր իրացվելիությամբ տներ վաճառելիս, ասում է Օլեգ Միխայլիկը։ Նախկինում աճուրդի մեթոդը հաճախ օգտագործվում էր էկոնոմ կարգի քաղաքային բնակարանային շուկայում, իսկ այժմ այն ​​ընդունվում է անշարժ գույքի այլ հատվածների կողմից: Աճուրդի էությունը հետևյալն է. սեփականատերը զգալիորեն նվազեցնում է գինը և պոտենցիալ գնորդների միջև աճի հայտ է կազմակերպում:

Ըստ Troika RED զարգացման ընկերության կոմերցիոն տնօրեն Նատալյա Նեստերովայի, նախագծի վրա ուշադրություն գրավելը պետք է իրականացվի համապարփակ կերպով, որի դեպքում ռազմավարությունը արդյունավետ կաշխատի։ Առաջին հերթին, բուն օբյեկտի և նրա հայեցակարգի մակարդակով` գտնվելու վայրը, ենթակառուցվածքների առկայությունը, բնակարանների ձևաչափերի ընտրություն, կանաչապատում: Գաղտնիք չէ, որ կանաչապատման հարցը ծայրամասային անշարժ գույքում առանձնահատուկ նշանակություն ունի. դրա շնորհիվ է, որ նախագծում պահպանվում է գյուղական կյանքի մթնոլորտը: Այսպիսով, խոշոր անտառային պարկերի, ջրային մարմինների և բնօրինակ կանաչապատման գաղափարների մոտ տեղակայված նախագծերն ավելի մեծ ուշադրություն են գրավում պոտենցիալ գնորդների կողմից:

Ներկա

Երկրի շուկայում նվերները տարբեր են. դրանք կարող են լինել լրացուցիչ զեղչեր մշակողի կողմից, զեղչեր ծառայությունների վրա: գործընկեր ընկերություններկամ ինչ-որ նյութական բաներ: Օրինակ, վերջին Ամանորին Optiland-ը նվիրեց նոր Iphone 7, երբ գնեց քաղաքային տուն, իսկ փետրվարի 14-ին հաճախորդները ստացան ռոմանտիկ ուղևորություն Սոչի երկու հոգու համար նաև անշարժ գույք գնելու համար: Այս տարի ընկերությունը նախատեսում է կրկին նվիրել նոր Iphone 10, հնարավոր է, որ գալիք տոների պատվին լրացուցիչ բոնուսներ լինեն։

KASKAD Family-ն առաջին ընկերությունն է ծրագրավորողների շրջանում, որը գործարկել է աննախադեպ առաջխաղացում՝ «Աերոֆլոտ» մղոններ՝ քաղաքային տուն գնելիս, այսինքն՝ իրականում սա տոմս է դեպի Չինաստան կամ ԱՄՆ: Գնման ժամանակ յուրաքանչյուր 100 ռուբլու դիմաց հաշվեգրվում է 1 Աերոֆլոտ մղոն։ Ակցիան տարածվում է մի շարք գյուղերի վրա՝ Ֆեդոսկինո այգի, Սերեդնիկովո այգի, Զելենոգրադսկի։ Բացի այդ, Zelenogradsky KP-ն ակցիա է անում՝ մի քանի դուպլեքս գնելիս նվեր եք ստանում Mini Cooper։

Գինը և հեղինակությունը ավելի կարևոր են, քան նվերները

Իհարկե, վաճառողները փորձում են գրավել հաճախորդներին տարբեր ճանապարհներ. Բայց բարձր բյուջետային հատվածում նման բոնուսներն այնքան արդյունավետ չեն, որքան ապրանքի որակը, շուկայական գինը և գնման հարմար պայմանները։

Որոշ փորձագետներ վստահ են, որ ծայրամասային շուկայում և ընդհանրապես անշարժ գույքի շուկայում ոչ մի բոնուս և զեղչ չի կարող համեմատվել կառուցապատողի հուսալիության և նրա նախագծի որակի հետ: Առաջին հերթին գնորդը միշտ ուշադրություն կդարձնի շինարարության որակին, գյուղի ներսում գործող ենթակառուցվածքներին, ինչպես են մարդիկ ապրում այս գյուղում, նախագծի սոցիալ-մշակութային կյանքին։ Վերոնշյալ բոլորը միշտ կլինեն ծրագրավորողի կողմից առաջին «բոնուսը», որը կգրավի գնորդներին։ Երկրորդ գումարածը հատուկ շահութաբեր ծրագրերն են հիփոթեքային վարկավորումհանրապետության առաջատար բանկերում կամ հարմար ապառիկ ծրագրերում։ Այսօրվա գնորդներն այլևս պարզապես տուն չեն փնտրում մի կտոր հողի վրա: Նրանց համար մեկ գեղեցիկ փաթաթան չի բավականացնում, բայց կարևոր է, թե ինչ կա ներսում։ Ինչպես ցույց է տալիս պրակտիկան, նախագծերը, որոնցում մշակողը մտածել և իրականացրել է ներքին ենթակառուցվածքը, օպերատիվ կերպով աշխատել է. կառավարման ընկերություն, օգնել է բնակիչների համար հարմարավետություն և մթնոլորտ ստեղծել, կազմակերպվել են սոցիալական և ժամանցային միջոցառումներ՝ միշտ կվաճառվեն՝ անկախ սեզոնից և տնտեսական վիճակըերկրում.

Հատուկ «Բոլոր նոր շենքերը» պորտալի համար

Ծայրամասային անշարժ գույքի շուկան ամենատարբեր և ակտիվ զարգացողներից է։ Մոսկվայի շրջանի քոթեջներ և կազմակերպված տնակային բնակավայրեր, քաղաքային տներ, ծայրամասային բնակելի համալիրներ, գյուղական տներ- հեռու է ամբողջական ցանկըծայրամասային բնակարանների հնարավոր ձևաչափերը. Հարցերի շրջանակը, որն առաջանում է քոթեջ գնելիս կամ վաճառելիս, տուն կամ ամառանոց կառուցելիս, քոթեջի կամ ամառանոցի համար փաստաթղթեր կազմելիս, էլ ավելի բազմազան է: Բոլորը օգտակար տեղեկատվությունայս հատվածի մասին ստորև բերված է ծայրամասային անշարժ գույքի շուկայի վերլուծության, ակնարկների և հոդվածների տեսքով: Հատուկ ուշադրությունվճարել է տնակային ավանների շուկայի, քաղաքային տների շուկայի և ծայրամասային բնակելի համալիրների շուկայի վերաբերյալ սեփական հետազոտությունների արդյունքները, որոնք վերլուծական կենտրոնն իրականացնում է մի քանի տարի անընդմեջ։

Վերլուծական նյութեր «Երկրի անշարժ գույք» թեմայով.

11.04.19: Գոմից մինչև բարձր տեխնոլոգիաներ 05.04.19: Հարմարավետ դասի նորակառույցներ «բուրժուական» էքսցեսներով Գեղեցիկ կյանք՝ փաթեթավորված զանգվածային բնակարանների ստանդարտում 13.11.18: ծայրամասային կառուցապատողներ և կիսել շենքը Ինչպես են ցածրահարկ շինարարները հարմարվում փոփոխություններին 12.11.18: Բնակարան 3 միլիոն ռուբլով. ընտրություն կա Ստուդիաներ Մոսկվայում, սենյակներ «երկրորդական» և կոպեկ արվարձաններում

Մամուլ «Երկրի անշարժ գույք» թեմայով

15:38: Պետդումայի պրոֆիլային հանձնաժողովը պաշտպանել է «դաչայի համաներումը» մինչև 2022 թվականը երկարաձգելու գաղափարը. Պետդումայի հանձնաժողով պետական ​​շենքեւ աջակցել է «դաչայի համաներումը» մինչեւ 2022 թվականի մարտի 1-ը երկարաձգելու օրենսդրությանը, հաղորդում է «Ինտերֆաքսը»։ «Հանձնաժողովի նիստում կողմ են քվեարկվել «տնակների համաներման» ժամկետները երկարաձգելու և դրա շրջանակն ընդլայնելու հետևյալ առաջարկներին. դեպի բնակելի շենքեր 2018 թվականի օգոստոսի 4-ից առաջ կառուցված հողատարածքի վրա կառուցված շենքեր և այգիներ»,- Կրաշենիննիկովի խոսքը մեջբերում է կոմիտեի մամուլի ծառայությունը։ 23.04.19: Ավելի քան 60 հազար քառ. 1-ին եռամսյակում Նոր Մոսկվայում շահագործման է հանձնվել անհատական ​​բնակարան 62 հազար քառ. մետր անհատական ​​բնակարաններ TiNAO-ում ներդրվել են այս տարվա առաջին եռամսյակում, ասել է Մոսկվայի նոր տարածքների զարգացման վարչության պետ Վլադիմիր Ժիդկինը: «Ընդհանուր առմամբ, մինչև տարեվերջ մենք ակնկալում ենք անհատական ​​բնակարանների ծավալը 300 հազար քառակուսի մետրի մակարդակի վրա»,- մանրամասնեց նա։ 22.04.19: «Դաչայի համաներումը» որոշվել է երկարաձգել մինչև 2020 թվականի մարտի 1-ը՝ Մուտկո Որոշվել է երկարաձգել «դաչայի համաներումը» մինչև 2020 թվականի մարտի 1-ը. XVII համառուսշինարարական համագումար ինքնակարգավորվող կազմակերպություններՓոխվարչապետ Վիտալի Մուտկո. Ըստ նրա, որին մեջբերում է ՌԻԱ Նովոստին, որոշվել է դա անել, քանի որ «համաներման» ավարտն արդեն սկսել է ազդել բնակարանաշինության տեմպերի վրա։ 22.04.19: Մոսկվայի մարզում վարձով տնակների մատակարարումը նվազել է 18%-ով - Inkom Այս տարվա գարնանը Մոսկվայի մարզում տնակների վարձակալության շուկայում գրանցվել է առաջարկի 18% նվազում՝ նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածի համեմատ, ասվում է INCOM-Nedvizhimost ընկերության հաղորդագրության մեջ։ Այս երևույթը հիմնականում պայմանավորված է հատվածում պահանջարկի անկմամբ. որոշ տանտերեր ցուցադրությունից հանում են չպահանջված առարկաները, ասում են ընկերության փորձագետները: 19.04.19: Տանիքի ցցեր Հիփոթեքային վարկերԱռանձնատների կառուցման և գնման համար պայմաններով նման կլինեն բնակարանների ձեռքբերման համար այսօր տրվածներին, ասացին նրանք։ Ռուսական թերթ«Շինարարության նախարարությունում, այսօր այս նպատակների համար մարդիկ օգտագործում են սեփական միջոցներըև վարկ. Բայց միակ բանկային գործիքը, որը նրանց հասանելի է, սպառողական վարկն է բարձր տոկոսԵվ կարճաժամկետգործողություններ. «Եթե մենք խոսում ենք սպառողական վարկ, ապա դա 3-5 տարի է։ Բայց տան կառուցման համար վարկը պետք է լինի նույնը, ինչ բնակարանների հիփոթեքը, որպեսզի քաղաքացիները կարողանան վարկ վերցնել քսան տարով»,- ասել է շինարարության և բնակարանային ապահովության նախարար Վլադիմիր Յակուշևը։

Անշարժ գույքի շուկայի հետազոտություն «Երկրի անշարժ գույք» թեմայով.

Առցանց կոնֆերանսներ «Երկրի անշարժ գույք» թեմայով

Անշարժ գույքի շուկան 2017 թվականի աշնանը՝ միտումներ, գներ, հետաքրքիր նախագծեր Անշարժ գույքի շուկան երկար ժամանակ լուրջ փոփոխություններ չի կրել. պահանջարկը մնում է սահմանափակ, իսկ գների նվազման միտումը պահպանվում է։ Ամենալուրջ նոր գործոնը հիփոթեքային տոկոսադրույքների իջեցումն է ռեկորդային մակարդակի. դրանք սկսվում են արդեն տարեկան 7%-ից։ Բնակարանների ցածր գների ֆոնին այժմ բավականին բարենպաստ իրավիճակ է ստեղծվել բնակարան գնելու համար։ Ժամանակն է գնել, թե արժե ավելին սպասել բարենպաստ պայմաններ? Բիզնես սեզոնի մեկնարկը կբերի՞ բնակարանների պահանջարկի աճ։ Ինչպե՞ս կազդի հիփոթեքային վարկերի ցածր տոկոսադրույքները: Երկրորդական շուկայում կյանք կա՞։ Իսկ ի՞նչ հետաքրքիր բաներ են պատրաստում ծրագրավորողները նորակառույց շուկայի համար: Նոր Մոսկվա կամ Մոսկվայի արվարձաններ. որտեղ գնել բնակարան: Նոր տարածքները Մոսկվային միացվել են 2012 թվականի ամռանը։ 5 տարուց էլ քիչ ժամանակում Նոր Մոսկվան նկատելիորեն փոխվել է՝ հողատարածքը ակտիվորեն կառուցվում է բնակարաններով, բացվում են մետրոյի նոր կայարաններ, կառուցվում են ճանապարհներ։ Մյուս կողմից, Մոսկվայի մարզում կան բազմաթիվ արբանյակային քաղաքներ, որտեղ այժմ դրանք առնվազն նույնքան լավն են, որքան Նոր Մոսկվայում բնակարանների ընտրության և ենթակառուցվածքների զարգացման առումով: Սրանք վաղուց կայացած քաղաքներ են՝ սեփական կյանքով, տրանսպորտային համակարգով և բոլոր անհրաժեշտ հարմարություններով։ Որտե՞ղ է այժմ ավելի հարմարավետ ապրել՝ Նոր Մոսկվայում, թե՞ Մոսկվայի շրջանի քաղաքներում: Ո՞ր տարածքներն են ավելի ակտիվ զարգանալու. Ի՞նչ հետաքրքիր նախագծեր կան շուկայում և որտեղ գնել բնակարան: Ո՞վ է ավելի հարմար նոր մետրոպոլիայի տարածքներում ապրելու համար, և ո՞վ է ավելի լավ ընտրել տարածաշրջանը: Ինչպե՞ս նվազեցնել հարկերի և վարձավճարների վճարումները՝ կապված նոր կադաստրային արժեքի հետ 2017թ. Կադաստրային արժեքի որոշման հետ կապված փոփոխությունները լրջորեն ազդում են բիզնեսի, ներդրողների և ծախսերի վրա. հասարակ մարդիկ. Ճշգրիտ հիման վրա կադաստրային գնահատումհաշվարկվում է գույքահարկը, ինչպես նաև պետությանը պատկանող հողատարածքների և տարածքների վարձակալության արժեքը։ Պայմաններում սթրեսի աստիճանը չբարձրացնելու համար տնտեսական անկայունություն, ամռանը մորատորիում է մտցվել կադաստրային արժեքի վերագնահատման վերաբերյալ մինչև 2020թ. Սակայն արդեն աշնանը օրինագիծ է ընդունվել, ըստ որի մարզային իշխանություններն իրավունք ունեն ինքնուրույն որոշել, թե արդյոք այդ մորատորիումը կգործի իրենց սուբյեկտի տարածքում։ Արդյունքում, օրինակ, Մոսկվայում նոր կադաստրային արժեքըկսկսվի հաշվարկվել 2017 թվականի հունվարի 1-ից։ Որքա՞ն կարող է աճել անշարժ գույքի և հողի կադաստրային արժեքը վերագնահատման արդյունքում։ Ինչպե՞ս է այն հաշվարկվում: Հնարավո՞ր է հասնել կադաստրային արժեքի նվազեցման և ինչպես դա անել:

Մոսկվայի շրջանի շուկայում այժմ գերագնահատված են ոչ միայն քոթեջները, այլև ծայրամասային անշարժ գույքի գրեթե բոլոր ձևաչափերը.

Լուսանկարը` $/AndreySt

Այսօր Մոսկվայի մերձակայքում ամառանոցների առաջարկները դուրս են եկել իրենց դասական կերպարից՝ լուսավոր շենքեր այգու կոոպերատիվում կամ տներ այսպես կոչված «հին ժամանակների» գյուղերում (խորհրդային վերնախավի ծայրամասային կյանքի վայրեր՝ պաշտոնյաներ, գիտնականներ, զինվորականներ, արվեստագետներ։ ) Վերջին տասնամյակների ընթացքում շուկայում հայտնվել են նոր ձևաչափեր, որոնց նկատմամբ սպառողների պահանջարկը հիմնականում վերակողմնորոշվել է։ Խոսքն առաջին հերթին առաջնային շուկայում առանց պայմանագրի հողամասերի մասին է, որոնց վրա նոր սեփականատերերը, իրենց հայեցողությամբ, կանգնեցնում են ոչ միայն կապիտալ շինություններ, այլև ամառանոցներ։ RBC-Nedvizhimost-ի խմբագիրները վերլուծել են, թե որ ամառանոցներն են այսօր ամենատարածվածը և ինչպիսի՞ հեռանկարներ ունեն այս ձևաչափերը շուկայում։

Երկրի անշարժ գույքի շուկայի փորձագետները բնութագրում են ժամանակակից երկրի նախագծերը 100 քմ-ից ոչ ավելի մակերեսով տուն. մ, շուրջ 6 ակր մակերեսով հողամասի վրա, որը նախատեսված չէ ամբողջ տարվա օգտագործման համար։ Այս տները կարող են լինել ինչպես ավարտված, այնպես էլ նախագծերի տեսքով, որոնք գնորդն իրականացնում է ինքնուրույն կամ պայմանագիր է կնքում վաճառողի հետ։

Սակայն, ընդհանուր առմամբ, Մոսկվայի մարզում ծայրամասային անշարժ գույքի նկատմամբ հետաքրքրությունը վերջին հինգ-վեց տարիներին չի աճում։ Ռիելթորների կարծիքով՝ դրանում մեղավոր են վաճառողներն իրենց ուռճացած ախորժակներով։ Այնուամենայնիվ, ծայրամասային անշարժ գույքի շուկայում այժմ գերագնահատված են ոչ միայն ամառանոցները, այլև ծայրամասային անշարժ գույքի գրեթե բոլոր ձևաչափերը՝ քոթեջներ, քաղաքային տներ, բազմաբնակարան շենքեր:

Ըստ Inkom-Nedvizhimost-ի. միջին գինըՄերձքաղաքային շուկայում առաջարկները գերազանցում են միջին վաճառքի գինը 2,2 անգամ (7,7 մլն ռուբլի՝ 3,5 մլն ռուբլու դիմաց): Հատուկ ձևաչափերի համար այս ավելցուկը հետևյալն է՝ 2,8 անգամ՝ առանց պայմանագրի հողամասերի և նույնքան՝ քոթեջների համար, 1,5 անգամ՝ ցածրահարկ բնակարանների համար։ բնակելի շենքեր, 1,5 անգամ՝ քաղաքային տների և դուպլեքսների համար։ Ըստ «Ինկոմ-Նեդվիժիմոստ» վերլուծական կենտրոնի ղեկավար Դմիտրի Տագանովի, 2014 թվականին Մոսկվայի մարզի շուկայում ընդհանուր առմամբ գրանցվել է 18 հազար գործարք, ինչը 14 տոկոսով պակաս է 2013 թվականի համեմատ։ Դրանցից առուվաճառքների ամենամեծ թիվը՝ 56%-ը, բաժին է ընկել առանց պայմանագրի հողակտորներին, 25%-ը՝ ցածրահարկ բնակելի շենքերի բնակարաններին, 10%-ը՝ քաղաքային տներին և դուպլեքսներին, 9%-ը՝ քոթեջներին և պայմանագրով հողակտորներին:

Դաչայի արժեքը կախված Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհից և ուղղությունից, միլիոն ռուբլի

Մայրուղի մինչև 30 կմ 30-50 կմ 50-85 կմ 85 կմ
Դմիտրովսկոե շ. 3-65 1,5- 15 0,7- 6 0,6- 5
Կալուգա շ. 2,5- 65 2,5- 18 2- 15 0,8- 4,7
Կաշիրսկոե շ. 2- 15 1,4- 5 1,5- 4,5 0,8- 3,5
Կիևի շ. 3,5- 60 1,5- 10 2- 15 0,4- 3,5

Մոժայսկոյե շ.

Մինսկսկոե շ.

 3,2- 38 2,3- 11 1- 9 1- 3

Նովորյազանսկոե շ.

Եգորիևսկոե շ.

 2- 10 1,2- 9 0,7- 7 0,8- 4

Նոսովիխինսկոե շ.

Գորկովսկոե շ.

 1,5- 16 0,7- 10 0,6- 7 0,7- 4

Պյատնիցկոե շ.

Լենինգրադսկոյե շ.

 3- 60 1,5- 6,3 2- 8 0,7- 6

Ռուբլևո-Ուսպենսկոե շ.

Նովորիժսկոե շ.

 3,5- 80 3- 15 1,8- 9 1,5- 6
Սիմֆերոպոլի մայրուղի 2,5- 8 2,2- 5,5 2- 5 1- 5
Յարոսլավսկոե շ. 2,5- 20 2- 8 0,6- 6 1,5- 4

Աղբյուր՝ «Miel-Country real estate»

Ո՛չ բարձրանալը, ո՛չ իջնելը

Այժմ մերձմոսկովյան անշարժ գույքի շուկան լճացման վիճակում է։ Այս հատվածն ամենացավոտ է արձագանքում ճգնաժամերին. «երկրորդ տունը» առաջնային անհրաժեշտության խնդիր չէ, ուստի դրա ձեռքբերումը սովորաբար հետաձգվում է մինչև ավելի լավ ժամանակներ: Ընդհանուր առմամբ, ծայրամասային անշարժ գույքի շուկան 2009 թվականի ճգնաժամից հետո թեւակոխեց լճացման փուլ, և այժմ միտումն ավելի է ուժեղացել, ասել է «Անշարժ գույքի շուկայի IRN.RU» վերլուծական կենտրոնի ղեկավար Օլեգ Ռեպչենկոն։

2013 թվականին տնակների շուկայում միջին արժեքի անկումը կազմել է 30%: «Անցյալ տարի գները մնացին նույն մակարդակի վրա, բայց բացառապես վաճառողների ախորժակի պատճառով, ովքեր չեն ցանկանում հրաժարվել իրենց գնային դիրքերից», - ասում է Megapolis-Service ռիելթորական կորպորացիայի փոխնախագահ Իգոր Բիկովսկին:

2015 թվականի մարտին մերձմոսկովյան ամառանոցների պահանջարկը ավելի մեծ է եղել, քան նախորդ տարվա համապատասխան ժամանակահատվածում (թեև զգալիորեն ցածր է, քան 2013 թվականին), ինչը նույնիսկ ռիելթորները չէին սպասում։ «Անցյալ տարի՝ աշնան կեսերին, մենք վախենում էինք, որ 2015 թվականին մարդիկ ընդհանրապես կդադարեն տնակներ գնել», - ասում է Իգոր Բիկովսկին։ «Սակայն այժմ գնորդներից ամառանոցների հայտերի թիվը նախորդ տարվա համապատասխան ժամանակահատվածի համեմատ աճել է գրեթե 15 տոկոսով»։

Պահանջարկը հիմնականում վերաբերում է տնակների էժան հատվածին (մինչև 1,5 մլն ռուբլի): Այս միտումը հատկապես ակնհայտ էր 2014-2015 թվականների վերջին՝ ռուբլու կտրուկ փլուզումից հետո, երբ քաղաքացիները փորձում էին ռուբլու իրենց խնայողությունները փրկել արժեզրկումից։

«Քանի որ նոր շենքերի շուկայում հեղուկի պաշարը ցրվեց, «ռուբլուց փախչող» մարդիկ սկսեցին փող խնայելու այլ տարբերակներ փնտրել։ Արդյունքում շատ մարդիկ եկան երկրի անշարժ գույքի շուկա, որտեղ կարելի է տուն գնել վեց ակրով մոտ 1,5 միլիոն ռուբլով», - մեկնաբանում է «Մեգապոլիս-Սերվիս» կորպորացիայի նախագահ Սերգեյ Վլասենկոն:

Գարնանը պահանջարկը սկսեց տաքանալ սեզոնային գործոնով։ Այնուամենայնիվ, դա չի վերաբերում բոլոր տնակային անշարժ գույքին, ասում են ռիելթորները:

Ձևաչափ՝ հեռանկարներով

Առանց պայմանագրի հողի հետ, ըստ ռիելթորների, այսօր ծայրամասային հատվածի զարգացման շանսերը կապված են. գործարքների ամենամեծ բաժինը բաժին է ընկնում այս հատվածին: «Սկզբում պոտենցիալ գնորդների մեծ մասը շուկա է գալիս՝ պատրաստի ամառանոցներ գնելու համար», - ասում է Վլադիմիր Յախոնտովը՝ Miel-Country Property-ի կառավարիչ գործընկերը: - Այնուամենայնիվ, նրանց 80%-ը ի վերջո փոխում է պլանները և գնում UBP-ի համար տնակային շինարարություն«. Արդյունքում, UBP-ին բաժին է ընկնում տնակային շուկայում առաջարկների մոտ 75%-ը:

Հողամաս գնելը և տան կառուցումը պահանջում են մոտավորապես նույն գումարը, ինչ երկրորդական շուկայում ավարտված քոթեջի գնումը: Վլադիմիր Յախոնտովի խոսքով՝ այսօր գնորդների մեծամասնությունը պատրաստ չէ 5 միլիոն ռուբլուց ավելի ծախսել ամառանոց գնելու վրա։ Միևնույն ժամանակ կա ընտրություն՝ երկրորդական շուկայում անմիջապես գնել պատրաստի ամառանոց՝ ամբողջ գումարով, կամ գնել հողամաս առանց պայմանագրի 1 միլիոնով և դրա վրա տուն կառուցել 4 միլիոն ռուբլով։ Այնուամենայնիվ, երկրորդ դեպքում ավելի շատ հնարավորություններ կան կայքի գտնվելու վայրը ընտրելու, ձեր կարիքներին համապատասխան տուն կառուցելու և գումար խնայելու համար:

UBP-ի այս հատվածում գինը, ըստ Inkom-Nedvizhimost-ի ծայրամասային անշարժ գույքի բաժնի Սերգեյ Ցիվինի, միջինը 3,5 միլիոն ռուբլի է, էկոնոմ դասում ՝ 2,4 միլիոն ռուբլի: Այնուամենայնիվ, ամառանոց կառուցելու շուկայում դուք կարող եք գտնել հողամաս 450-500 հազար ռուբլի:

Գերագնահատված ձևաչափ

Բազմաթիվ առաջարկներ կան նաև այգու և ամառային ասոցիացիաների ամառանոցների երկրորդական շուկայում: Այնուամենայնիվ, հատվածը շատ տարասեռ է և գրեթե անհնար է կառուցվածքային: Տները առաջարկվում են տարբեր չափերի, տարբեր նյութերից, մաշվածության տարբեր աստիճաններով։ Գործարքներն այստեղ կարող են կատարվել ինչպես իրական արժեքի բազմակի գերազանցմամբ, այնպես էլ բազմակի նվազմամբ, հաճախ՝ առանց ռիելթորների մասնակցության։

«Այս հատվածը չի կարող արժանահավատորեն գնահատվել», - բացատրեց Սերգեյ Ցիվինը: «Վաճառողները մասնավոր սեփականատերեր են, շուկան կազմակերպված չէ և չի ենթարկվում միասնական ընդհանուր օրենքներին. գները կարող են անհիմն բարձր լինել»: Առաջարկները որոշ դեպքերում այնքան են դուրս են գալիս շուկայի իրողություններից, որ տարիներ շարունակ վաճառվում են։

«Սեգմենտը գերագնահատված է առնվազն 20%-ով», - ասում է «Մեգապոլիս-Սերվիս»-ի փոխնախագահ Իգոր Բիկովսկին: Բերեմ երկու պատկերավոր օրինակ։ Վաճառողը մեկ տարվա ընթացքում փորձել է Բալաշիխայի շրջանում 6 ակր մակերեսով պանելային տունը վաճառել 1 միլիոն ռուբլով։ Սակայն այս ընթացքում նրա առաջարկի վերաբերյալ ոչ մի հարցում չի ստացվել։ Այն բանից հետո, երբ ռիելթորը համոզել է սեփականատիրոջը 400 հազար ռուբլով նվազեցնելու գինը, հաջորդ օրը տնակը վաճառվել է։

Երկրորդ օրինակը Մոսկվայից ավելի հեռու գտնվող Պավլով Պոսադի տարածքում գտնվող տնակն է, բայց շատ ավելի լավ սպառողական բնութագրերով. մեկուսացված, բուխարիով, հարմար է ձմեռային ապրելու համար: Այս օբյեկտը երկար ժամանակ ցուցադրվում էր շուկայում 4,8 միլիոն ռուբլով։ Գինը 4,2 միլիոն ռուբլու իջեցնելուց հետո։ Գույքը գտել է գնորդ.

Միևնույն ժամանակ, Սերգեյ Վլասենկոն նշում է, որ առաջարկներ մինչև 1,5 մլն ռուբլի գնով։ մնալ շուկայում կարճ ժամանակով. Օրինակ, հարավարևելյան և արևելյան ուղղություններով, նման գնով, կարելի է գնել պատրաստի քոթեջ 30 կիլոմետրանոց գոտում Մոսկվայի Օղակաձևից։ Մինչդեռ հյուսիսում կամ արևմուտքում մեկուկես միլիոնի տարբերակ կարելի է գտնել Մոսկվայից ոչ ավելի, քան 80-90 կմ հեռավորության վրա։

Պարադոքս երկրորդային շուկաԾայրամասային անշարժ գույքը կայանում է նրանում, որ ամառային տնակների հատվածում նույնիսկ ամենաէժան առաջարկը պահանջարկ չունի, հայտնում է Inkom-Real Estate-ը: Որպես օրինակ՝ փայտանյութից պատրաստված տուն 10 ակր հողատարածքում, Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհից 55 կմ հեռավորության վրա, 1,97 միլիոն ռուբլով: Այժմ այս գինն ավելի ցածր է, քան առանց պայմանագրի հողամասի արժեքը առաջնային շուկայում, այնուամենայնիվ, հաշվի առնելով ամառանոցների ձևաչափի նկատմամբ հետաքրքրության ընդհանուր անկումը (ինչպես նաև նրանց նկատմամբ գնորդների աճող պահանջները), օբյեկտը եղել է. ցուցադրվել է մեկ տարի, ռիելթորն ասաց.

Հարգելի տնակներ

«Հին ժամանակների» բնակավայրերի ձևաչափն այժմ լուծարվում է նախագծերում ցածրահարկ շենքեր, որոնք կառուցվում են մոտակա արվարձաններում։ Արդյունքում նրանցից շատերը աստիճանաբար կորցնում են իրենց բացառիկությունն ու էլիտարությունը։ Ա լավ առաջարկներգնալով փոքրանում է, իսկ ծայրամասային անշարժ գույքի երկրորդային շուկայում սեգմենտը գրեթե չի տարբերվում։

Համաձայն գործադիր տնօրենՆադեժդա Խազովայի «Ուսադբա» բացառիկ անշարժ գույքի գործակալությունը, թանկ տնակների հատվածում, ամենահայտնի ուղղությունները շարունակում են մնալ Ռուբլևո-Ուսպենսկոե, Նովորիժսկո, Կիևսկո, Կալուգա, Մինսկոյե և Մոժայսկոե մայրուղիները, ինչպես նաև հյուսիսային ուղղություններով խոշոր ջրամբարների մոտ գտնվող օբյեկտները:

Հին տնակային վայրերում առաջարկները, ինչպես SNT-ի դեպքում, չեն կարող տարբերվել ըստ գների մակարդակի: «Բարվիխայի Նով հին տնակային գյուղում կա մի տուն, որը ոչ լավագույն վիճակում է, որն արժե ավելի քան 1 միլիոն դոլար (ներկայիս փոխարժեքով): Միաժամանակ Նովոպերեդելկինոյում նմանատիպ տարբերակը գնահատվում է 500-600 հազար դոլար։

Ելքային ձևաչափ

Առաջնային շուկայի այգի-տնակային ավանները, որտեղ առաջարկվում են տներ, որոնք նախատեսված չեն ամբողջ տարվա օգտագործման համար, կոմունիկացիաներով, ճանապարհներով, խանութներով՝ սպառողական բնութագրերի առումով ամենաօպտիմալ ձևաչափը, ասում են ռիելթորները։ «Կառուցապատողների ժամանակակից ամառային տնակների նախագծերը ներառում են այն ամենը, ինչ անհրաժեշտ է քաղաքից դուրս սեզոնային մնալու համար», - ասում է Սերգեյ Ցիվինը:

Նրա խոսքով, տնակների շուկան անհետաքրքիր է ծրագրավորողների համար, ուստի այս ձևաչափը մնում է առանց այլընտրանքի ֆինանսական աղբյուրև զարգացման հեռանկարները։

Miel-Country Real Estate-ից Վլադիմիր Յախոնտովի խոսքով, այն ամառանոցները, որոնք նախկինում կառուցվել էին USP-ի նախագծերի շրջանակներում, այժմ վաճառվում են: Այս առաջարկների նվազագույն գինը, ըստ Inkom-Nedvizhimost-ի, 2,5 մլն ռուբլի է, իսկ առավելագույնը՝ 9-10 մլն ռուբլի։ - կախված Մոսկվայից հեռավորությունից (Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհից 30-ից մինչև 55-60 կմ գոտում):

Մարտի 20-ին թիվ 46 դաշնային օրենքը «Օրենսգրքում փոփոխություններ կատարելու մասին Ռուսաստանի Դաշնությունմասին վարչական իրավախախտումներ«. Այն, ի թիվս այլ բաների, նախատեսում է տուգանքների ավելացում «հողամասը օգտագործելի վիճակի բերելու պարտավորությունները չկատարելու, չօգտագործելու համար. հողամասնախատեսված է բնակարանաշինության կամ այլ շինարարության, այգեգործության և այգեգործության համար»: Ըստ Իգոր Բիկովսկու՝ նման միջոցը կարող է մեծապես խթանել վաճառողներին՝ իջեցնել գները և վաճառել այն ամառանոցները, որոնք նրանք չեն օգտագործել, բայց թողել են մինչև ավելի լավ ժամանակներ։

Պայմանագրով հողամասերի շուկայում ակտիվացումը հնարավոր է երկրում տնտեսական իրավիճակի կայունացումից հետո, երբ երկրի նախագծերը գրավիչ են դառնում բիզնեսի համար։

Հողամասի չօգտագործումընախատեսված բնակարանաշինության կամ այլ շինարարության, այգեգործության, այգեգործության համար՝ առաջացնում է վարչական տուգանքի նշանակում:

Եթե ​​հողամասի կադաստրային արժեքը որոշվում է.

- քաղաքացիների համար՝ 1-ի չափով- հողամասի կադաստրային արժեքի 1,5% -ը, բայց ոչ պակաս, քան 20 հազար ռուբլի.

- վրա պաշտոնյաները- 1,5-ից- հողամասի կադաստրային արժեքի 2% -ը, բայց ոչ պակաս, քան 50 հազար ռուբլի.

- վրա իրավաբանական անձինք - 3 - Հողամասի կադաստրային արժեքի 5% -ը, բայց ոչ պակաս, քան 400 հազար ռուբլի:

Եթե ​​կադաստրային արժեքը որոշված ​​չէ.

- քաղաքացիների համար՝ 20- 50 հազար ռուբլի;

- պաշտոնյաների համար՝ 50- 100 հազար ռուբլի;

- իրավաբանական անձանց համար՝ 400- 700 հազար ռուբլի

FZ-46-ից «Վարչական իրավախախտումների վերաբերյալ Ռուսաստանի Դաշնության օրենսգրքում փոփոխություններ կատարելու մասին»

Վլադիմիր Միրոնով

Metrium Group-ի վերլուծաբաններն ամփոփել են տարվա արդյունքները ծայրամասային անշարժ գույքի առաջնային շուկայում։ Մատակարարման ծավալն աճել է 5%-ով։ Միջին գինը մեկ քառ. մ նվազել է 24%-ով։

Metrium Group-ի տվյալներով՝ 2017 թվականին ծայրամասային անշարժ գույքի շուկայում որոշակի աշխուժացում է նկատվել։ Վաճառքի են դուրս եկել երկու նոր գյուղեր. Փետրվարին Նոր Ռիգայում մեկնարկել է էլիտար CP ArtEco-ի պատրաստի քոթեջների վաճառքը։ Նաև տարվա առաջին կիսամյակում շուկա են մտել նոր Wright Village պրեմիում դասի անցակետում (25 կմ Կիևի ուղղությամբ) պայմանագրով հողամասեր։


Բացի ստացված նախագծերից, առաջարկը թարմացվել է երեք գյուղերում՝ Ուսպենսկի Լես, Ֆեդոսկինո Պարկ և Ռազդորի-2 նոր գծերի վաճառքի մեկնարկի շնորհիվ:


Համեմատության համար նշենք, որ ամբողջ 2016 թվականի համար շուկան համալրվել է միայն մեկ նախագծով և մեկ նոր հերթով՝ արդեն իսկ իրականացված գյուղում։


Վերջին լոտը վաճառվել է էլիտար KP Rubin Estate-ում անցյալ տարի:


Այսպիսով, 2017 թվականի վերջում եղել է 42 տնակային ավաններշուրջ 1025 տնտեսություն մատակարարման ծավալով։ Տարեկան դինամիկայում ընտրանքն աճել է 5%-ով։


Ըստ Metrium Group-ի վերլուծաբանների՝ 2017 թվականի վերջին տնային տնտեսությունների քանակով ընդհանուր առաջարկի գրեթե 2/3-ը կենտրոնացված է երկու ուղղությամբ՝ Նովորիժսկի և Կիև (30,8-ական տոկոս)։ Տարվա ընթացքում նախկինի մասնաբաժինը նվազել է 9,7 տ.մ.-ով։ մի քանի գյուղերի պաշարների լվացման միջոցով: Երկրորդի մասնաբաժինը, ընդհակառակը, աճել է 15,8%-ով՝ շուկա մուտք գործելու նոր KP-ի ֆոնին։ Նրանց հաջորդում է Ռուբլևո-Ուսպենսկոե մայրուղին (20,4%, -6,6 p.p.): Dmitrovskoe shosse-ի մասնաբաժինը կազմել է 13,4% (+0,2 p.p.), Minskskoe-ն՝ 4,6% (+0,3 p.p.):



Մատակարարման գերակշռող ծավալը (58,4%) գտնվում է Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհից 21-30 կմ հեռավորության վրա (տարեկան -3,4 p.p.): Շուկայի մեկ երրորդից մի փոքր ավելին (31,7%) կենտրոնացած է Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհից 11-20 կմ շառավղով (+1,0 p.p.): Տնային տնտեսությունների միայն 6,9%-ն է գտնվում ամենահեռավոր շրջաններում (ավելի քան 31 կմ), իսկ 3%-ը՝ մոտակա գոտում (մինչև 10 կմ): Նրանց բաժնետոմսերը հաշվետու ժամանակաշրջանցույց տվեց դինամիկա +2,1 p.p. և +0.3 p.p. համապատասխանաբար.


Ըստ դասերի մատակարարման կառուցվածքում հիմնական ծավալը բաժին է ընկնում էլիտար բնակավայրերի լոտերին (61,5%, +5,1 տ.մ.): Մատակարարման քառորդ մասը (25,2%, -7,1 հատ) վաճառվում է բիզնես դասի CP-ներով: Ավանդաբար, ուսումնասիրվող տարածքներում ցածր բյուջետային օբյեկտների տեսակարար կշիռը փոքր է (13,3%, +2,1 տ.մ.):


Առավել նկատելի փոփոխությունները տեղի են ունեցել Կիևի մայրուղու վրա. Նոր բարձր բյուջեով KP-ի թողարկումը հանգեցրեց վայրում էլիտար առաջարկների կրկնապատկմանը (մինչև 56,2%, +53,5 p.p. YtD):




Տարեվերջին ծայրամասային շուկայում բնակարանների սեփականության միջին կադրերը կազմել են 538,2 քառ. մ (-6,6% տարեսկզբից): Ուղղությունների առումով բացասական դինամիկա է նկատվել Դմիտրովսկի (-10,9%) և Նովորիժսկոյե ավտոճանապարհներին (-9,5%)։ Այլ վայրերում լոտերի միջին տարածքն աճել է. Ռուբլևո-Ուսպենսկի վրա 17,4%, Կիևսկի վրա 15,5%, Մինսկի վրա 4,5%: Փոփոխության պատճառը երկու գործոնների համակցումն էր՝ ավելի փոքր տարածքի առաջարկների իրականացման մեջ մտնելը և փոքր տնային տնտեսությունների լվացումը։


Ըստ Metrium Group-ի վերլուծաբանների՝ 2017 թվականի դեկտեմբերին միջին գինը քառ. մ ընտրված տարածքների առաջնային ծայրամասային շուկայում կազմել է 127,980 ռուբլի: Նախորդ տարվա համեմատ ցուցանիշը զգալիորեն նվազել է՝ 24%-ով։ Դա պայմանավորված է գրավիչ մեկնարկային գներով նոր մատակարարումների ծավալների թողարկմամբ։ Բացի այդ, արդեն ցուցադրված նախագծերի մի մասում կառուցապատողները գնացին ուղղակի գնի իջեցման։


Մեկ քառ. մ բնակարանի սեփականություն հաշվետու ժամանակաշրջանի համար, որը նշված է բոլոր ոլորտներում: Ամենամեծ ուղղումը գրանցվել է Կիևսկոյեում (-30,3%), Ռուբլևո-Ուսպենսկոեում (-27,6%) և Նովորիժսկոյե մայրուղում (-18,4%)։ Մինսկի և Դմիտրովի ուղղություններում փոփոխությունը պակաս էական է եղել՝ համապատասխանաբար -10,2% և -8,9%։


Տան սեփականության միջին տարածքի նվազումը մեկ քառակուսի մետրի միջին գնի նվազման հետ մեկտեղ: մ հանգեցրել է լոտի միջին արժեքի ճշգրտմանը: 2017 թվականի վերջին այն կազմել է 60,9 մլն ռուբլի։ (-41,4%)։ Ամենամեծ ազդեցությունըփոխվել է մատակարարման կառուցվածքը Նովորիժսկոյե ուղղությամբ։ գտնվելու վայրում միջին արժեքըլոտը նվազել է կիսով չափ՝ մինչև 53,3 մլն ռուբլի։ (-56,4%)։

Ամենաթանկ լոտերը ներկայացված են Մինսկում (միջինը` 162,7 մլն ռուբլի) և Ռուբլևո-Ուսպենսկոե մայրուղին (միջինը` 114,8 մլն ռուբլի): Տարվա ընթացքում դրանք նվազել են համապատասխանաբար 6,3% և 16,1%:


Հիմնական միտումները


Մշակողի գործունեություն


«Ծայրամասային անշարժ գույքի առաջնային շուկան բնութագրվում է ծրագրավորողների ցածր ակտիվությամբ», - մեկնաբանում է CBRE գործընկեր ցանցի անդամ Metrium Group-ի ծայրամասային անշարժ գույքի բաժնի տնօրեն Իլյա Մենժունովը: «Սակայն նախորդ հաշվետու ժամանակաշրջանի համեմատությամբ 2017 թվականին որոշակի աշխուժացում է նկատվել՝ արդեն ցուցադրված երեք նախագծերում իրականացվել են երկու բնակավայրեր և նոր հերթեր։ Համեմատության համար նշենք, որ 2016 թվականին շուկան համալրվել է միայն մեկ օբյեկտով և մեկ նոր հերթով։ Որպես պատճառ կարելի է նշել, որ չնայած բարձր մակարդակմրցակցություն (այդ թվում՝ երկրորդային շուկայից), շուկայում իսկապես իրոք հեղուկ առաջարկ կա»։

Առաջարկի իրացվելիության բարձրացում


«Պահանջարկի ստեղծման գործիքներից մեկը, որը մշակողները օգտագործեցին 2017 թվականին, պատրաստի տների առաջարկն էր», - շարունակում է Իլյա Մենժունովը: -Այսպիսով, շուկա մտած ArtEco CP-ում բոլոր քոթեջները ենթադրվում է, որ գնորդներին կհանձնվեն հարդարման աշխատանքներով։ Բացի այդ, մի շարք արդեն ցուցադրված նախագծերում կառուցապատողները սկսեցին առաջարկել պատրաստի վերանորոգման լոտեր:


Հարկ է նշել շատ գյուղերում տրամադրվող զեղչի բարձր մակարդակը։ Անցյալ տարի այն հասել է 40%-ի։ Այնուամենայնիվ, պետք է նշել, որ նման բարձր ցուցանիշ նկատվում է հիմնականում այն ​​նախագծերում, որոնք վաղուց են եղել շուկայում՝ այսպես են ծրագրավորողները ձգտում իրականացնել ցածր հեղուկ առաջարկ։

Պահանջարկ


«2017 թվականին գնորդների հետաքրքրության աճ է գրանցվել ծայրամասային անշարժ գույքի առաջնային շուկայում», - ուշադրություն է հրավիրում Իլյա Մենժունովը: Դրան նպաստեցին մի քանի հիմնական գործոններ. Նախ՝ շուկա մտավ առաջարկի նոր ծավալ՝ գրավիչ գներով։ Երկրորդ, ավելի կոշտ մրցակցության ֆոնին որոշ կառուցապատողներ գնացել են ավելի ցածր գների արդեն ցուցադրված գյուղերում։ Բացի այդ, նրանք օգտագործել են այլ գործիքներ՝ առաջարկի իրացվելիությունը բարձրացնելու համար։ Երրորդ, կա փակված պահանջարկի իրացում. եթե նախկինում որոշ պոտենցիալ գնորդներ սպասողական վերաբերմունք էին ցուցաբերում ավելի ցածր գնով ամառանոց գնելու համար, ապա այժմ վաճառքի հանված գրավիչ բյուջեներով առաջարկը դրդել է. նրանց գործի:

Կանխատեսում


«Հաշվի առնելով նոր իրողությունները (ինչպես տնտեսական, այնպես էլ ծայրամասային անշարժ գույքի շուկան), 2018 թվականին իրավիճակի էական փոփոխություն չի սպասվում», - ամփոփում է CBRE-ի գործընկեր Metrium Group-ի ծայրամասային անշարժ գույքի բաժնի տնօրեն Իլյա Մենժունովը: ցանց. - Ցածր հեղուկով լոտեր վաճառելու համար մշակողները կա՛մ ավելի առաջ կգնան ուղղակի գների իջեցումներով, կա՛մ կշարունակեն առաջարկել չափազանց բարձր զեղչեր: Ի վերջո, ժամանակի ընթացքում վաղուց վաճառված գյուղերում առաջարկը դառնում է պակաս արդիական և բավարարում ժամանակակից գնորդների կարիքները։ Այդ կապակցությամբ միջին գինը կա՛մ կնվազի, կա՛մ լճանա։ Հիմնական պահանջարկը կկենտրոնացվի նոր նախագծերում, որոնք կբավարարեն գնորդների կարիքները։ Հաշվի առնելով, որ փակված պահանջարկի մի մասը իրականացվել է անցյալ տարի, 2018-ին աճ չի սպասվում»։

MIEL-Country անշարժ գույքի կառավարիչ գործընկերն ամփոփում է ծայրամասային անշարժ գույքի շուկայի 2017 թվականի արդյունքները և տալիս 2018 թվականի կանխատեսում։

2017-ը, ըստ , չհիշվեց շուկայի մասնակիցների կողմից գյուղական տներև ակնառու դրական միտումների սյուժեներ: Այսպիսով, 2017 թվականին շուկա մուտք գործած 60 նոր բնակավայրերից իսկապես հեղուկ առաջարկը մեկ երրորդից էլ պակաս է։

«Այսօր ծրագրավորողների մեծ մասը հոռետես է, և շուկայավարման և գնագոյացման առումով 2017 թվականն իսկապես լավագույն շրջանը չէր շուկա ակտիվ մուտք գործելու համար: Արդյունավետ պահանջարկը կենտրոնացած է հարմարավետության դասի ցածր հատվածում, որտեղ գնորդը շատ բան չի սպասում և որոշում կայացնելիս հիմնված է միայն գնման բյուջեի վրա։ Ընդհանուր առմամբ պահանջարկը տարեցտարի նվազում է, և նախագծերի նկատմամբ հետաքրքրությունն այժմ թույլ է կախված տրանսպորտի մատչելիություն, կոնցեպտները, ենթակառուցվածքի առկայությունը կամ բացակայությունը՝ գնման վարքագիծը վերահսկվում է բյուջեի կողմից»,- ասում է MIEL-Country Real Estate-ի կառավարիչ գործընկեր Վլադիմիր Յախոնտովը։

Սակայն 2018-ին, ըստ MIEL-Country Real Estate-ի վերլուծաբանների, զարգացման ակտիվության անկումը կարող է փոխարինվել դրական միտումով` ծայրամասային բնակարանների նոր մշակողների մուտքը շուկա: Թեեւ այժմ կարելի է խոսել նոր տարում Մոսկվայի մարզում ոչ ավելի, քան 10 բարձրորակ բնակավայրերի գործարկման մասին, սակայն նոր նախագծերի մասին կարելի է հայտարարել տարվա երկրորդ կեսին։ Կառուցապատողներին կխրախուսեն զարգանալ ծայրամասային շուկայում 214 Դաշնային օրենքի փոփոխություններով, որոնք ուժի մեջ են մտնում 2018 թվականի հուլիսի 1-ից, որոնք շուկայի մասնակիցներին պարտավորեցնում են Մոսկվայում բազմահարկ բնակարանների կառուցման համար ունենալ առնվազն 10000 քառ. մ վաճառված բնակելի անշարժ գույք, ինչպես նաև թույլ չեն տալիս յուրաքանչյուր ընկերությանը 1-ից ավելի շինթույլտվություն տալ։

«Մոսկվայում մասնավոր առևտրային ծրագրավորողների համար կա մի շրջան, երբ իմաստ ունի ուշադրություն դարձնել ծայրամասային նախագծերին: Ընկերությունները, որոնք չեն կարողանում ներկայիս իրողություններում աշխատանքային նոր ռազմավարություններ կառուցել, կարող են մուտք գործել ծայրամասային շուկա։ Միաժամանակ հաղթահարել 10000 քառ. մ շինթույլտվություն ստանալու համար, այդ թվում՝ տնակային գյուղերի կառուցման միջոցով. այս ծավալը համեմատելի է 50-100 տուն գյուղի հետ՝ կախված տարածքից. իսկ պատրաստի բնակարանների պահանջարկն այսօր աստիճանաբար աճում է, ինչը կարող է դրական խթան դառնալ ծայրամասային շուկայի սկսնակ կառուցապատողների համար»,- ասում է փորձագետը։

Վլադիմիր Յախոնտովի խոսքով, 2018 թվականին պահանջարկը կշարունակի տեղափոխվել առանց պայմանագրի հողամասերի հատվածից դեպի պատրաստի բնակարանների հատված՝ քաղաքային տներ և քոթեջներ: Հանդիսատեսի կայուն հետաքրքրությունը պայմանավորված է նաև ցածրահարկ բնակելի համալիրներով՝ որպես դասական քոթեջների այլընտրանք. «Մենք նաև նշում ենք բնակարանների կայուն պահանջարկը Հայաստանում։ ցածրահարկ շենքեր, որոնք համարվում են ծայրամասային հատվածի ամենամատչելի պատրաստի արտադրանքը։ Օրինակ, Նոր Մոսկվայի «Էրին կղզում» LCD-ում ամենամեծ պահանջարկն է երկու սենյականոց բնակարաններ 3 միլիոն ռուբլու բյուջեում. երիտասարդ ընտանիքների համար սա լավագույն հնարավորությունն է փոխել քաղաքային ապրելակերպը դեպի ավելի հարմարավետ արվարձանային՝ միաժամանակ պահպանելով կյանքի համար քաղաքակիրթ միջավայրի առավելությունները », - պնդում է փորձագետը:

Բյուջետային գործոնները դառնում են նաև օբյեկտիվ նախադրյալներ՝ պահանջարկը պատրաստի բնակարանների հատվածին անցնելու համար. %, կախված նախագծի դասից և օգտագործվող նյութերից: Միևնույն ժամանակ, այդ գնորդներն ավելի ու ավելի են ուշադրություն դարձնում կառուցապատողից պատրաստի տներին, որոնց համար քաղաքից դուրս տունը ոչ թե ժամանակավոր բնակարան է, այլ քաղաքային բնակարանի այլընտրանք՝ բարձր մակարդակհարմարավետություն և ավելի լավ էկոլոգիա»,- ասում է փորձագետը։ Այն մշակողները, ովքեր առաջինը կհասկանան սպառողական հիմնական միտումները 2018 թվականին, մինչև տարեվերջ կունենան բոլոր հնարավորությունները շահութաբերորեն ավելացնելու իրենց շուկայի մասնաբաժինը և գիտակցել. ընթացիկ նախագծերընույնիսկ հաշվի առնելով պահանջարկի ընդհանուր անկումը։