Բնակարանի վաճառքի փաստաթղթեր ինքներդ. Քայլ առ քայլ հրահանգ

Քայլ առ քայլ հրահանգբնակարան վաճառելիս՝ գործողությունների ցանկ, որոնք պետք է իրականացվեն գործարքն ավարտելու համար. Կախված նրբերանգների զանգվածից՝ այն կարող է համալրվել նոր իրերով։

ուղիներ

Հարգելի ընթերցողներ. Հոդվածում խոսվում է բնորոշ լուծումների մասին իրավական հարցերբայց յուրաքանչյուր դեպք անհատական ​​է: Եթե ​​ցանկանում եք իմանալ, թե ինչպես լուծիր հենց քո խնդիրը- կապվեք խորհրդատուի հետ.

ԴԻՄՈՒՄՆԵՐ ԵՎ ԶԱՆԳԵՐ ԸՆԴՈՒՆՎՈՒՄ ԵՆ 24/7 և շաբաթը 7 օր.

Դա արագ է և ԱՆՎՃԱՐ!

Բնակարանի վաճառքը կարող է իրականացվել մի քանի եղանակով, որոնցից յուրաքանչյուրն ունի իր առավելություններն ու թերությունները.

1. Գործարքի անկախ գրանցում - իրականացվում է անմիջապես վաճառողի կամ նրա ընտանիքի անդամների կողմից:
2. Փնտրել մասնագետների օգնություն՝ ռիելթորներ, համապատասխան գործակալություններ և այլն:

Ինքնազերծում

Վաճառողի կողմից 2020 թվականին գործարքի անկախ կատարումը ընթացակարգ է, որը ոչ բոլոր քաղաքացիները կարող են կարգավորել:

Այնուամենայնիվ, այս մոտեցման առավելություններն ակնհայտ են.

• փողի զգալի խնայողություն - մասնագետների ծառայությունները բարձր են գնահատվում.
• գործարքի յուրաքանչյուր փուլը վերահսկելու ունակություն - վաճառողը ինքնուրույն կզբաղվի ընթացակարգի բոլոր փուլերով.
• անշարժ գույքի գործակալությունների կողմից խարդախության կանխարգելում.

Կապվել գործակալության հետ

Գործակալություն օգնության համար դիմելիս գլխավորը ճիշտն ընտրելն է։ Ընտրելիս խորհուրդ է տրվում կենտրոնանալ ընկերների, հարազատների, գործընկերների ակնարկների և առաջարկությունների վրա, ընկերության փորձի և ծառայության երկարության վրա:

Մասնագետի օգնություն փնտրելու առավելությունները.

• մասնագիտական ​​մոտեցում - յուրաքանչյուր գործողություն իրականացվում է հաշվի առնելով գործող օրենսդրությունը, պետական ​​մարմինների կողմից սահմանված նորմերը և պահանջները.
• վաճառողի անձնական ժամանակի և ջանքերի խնայողություն. ոչ բոլոր քաղաքացիները կարող են իրենց թույլ տալ գործարքով զբաղվել աշխատանքի կամ այլ աշխատանքի պատճառով.
• գործարքի ժամանակի կրճատում - փորձառու մասնագետները գիտեն, թե ինչպես նվազեցնել ընթացակարգի ժամանակը:

Բնակարանի վաճառքի քայլ առ քայլ հրահանգներ

Բնակարան գնելու և վաճառելու քայլ առ քայլ հրահանգները պարունակում են հետևյալը.

1. Բնակարանի վաճառքի հիմնական պարամետրերի որոշում (արժեք, պայմաններ և այլն), գովազդ թերթերում, ամսագրերում, կայքերում տեղեկատվության տեղադրում.
2. Բնակարան ցույց տալ պոտենցիալ գնորդներին - կարևոր է նշել ձեր բնակելի տարածքը ձեռք բերելու արժանիքները:
3. Զրույց գնորդների հետ, որի ընթացքում քննարկվում են գործարքի հիմնական հարցերն ու մանրամասները։
4. Փաստաթղթերի հավաքածու.
5. Նախնական համաձայնագրի կազմում (անհրաժեշտության դեպքում):
6. Հիմնական պայմանագրի կազմում, դրա կետերի քննարկում.
7. Պայմանագրի ստորագրում, սեփականության իրավունքի գրանցում.
8. Անշարժ գույքի փողի և բանալիների փոխանցումը փոխադարձ հաշվարկ է։

Փաստաթղթերի հավաքածու

Յուրաքանչյուր գործարք սկսվում է հավաքագրմամբ, և այս խնդրի լուծման հիմնական բեռը ընկնում է վաճառողի վրա:

Գործարք կնքելու համար անհրաժեշտ է պատրաստել հետևյալ փաստաթղթերը.

• երկու կողմերի ինքնությունը հաստատող փաստաթղթեր՝ անձնագրեր.
• տիտղոսաթերթեր (օրինակ, սեփականաշնորհման պայմանագիր, փոխանակման պայմանագիր կամ նվերի վկայագիր);
• կադաստրային և տեխնիկական փաստաթղթեր;
• բնակարանի սեփականության վկայական - միայն դրա սեփականատերն իրավունք ունի օտարել անշարժ գույք.
• թույլտվություն խնամակալության մարմիններից գործարք կատարելու համար, եթե սեփականատերերից մեկը անչափահաս քաղաքացի է.
• նոտարի կողմից վավերացված գույքի օտարման ամուսնու համաձայնությունը, եթե բնակարանը համատեղ սեփականություն է.
• նախնական համաձայնություն կանխավճար կատարելու փաստի վերաբերյալ (եթե այն կնքվել է).
• բնակարանի օրինական «մաքրությունը» հաստատող փաստաթղթեր, դրանք ներառում են վկայագիր տնային գրքից - նշում է գրանցված քաղաքացիների թիվը, Rosreestr-ի վկայականը - նշում է սեփականատերերի թիվը, կոմունալ ծառայությունների վճարման համար պարտքերի բացակայության վկայագիր:

Համաձայնագրի կնքում

Սահմանվածը չի տրամադրվում, սակայն սահմանվում է այն տեղեկատվությունը, որը պետք է պարունակի դրանում եզրակացության պահին.

• Վաճառողի և գնորդի լրիվ անվանումը, անձնագրի տվյալները.
• տեղեկություններ պայմանագրի առարկայի մասին՝ բնակարանի նկարագրություն (ճշգրիտ հասցեն, հարկը, տարածքը, սենյակների քանակը);
• իրավահարաբերությունների յուրաքանչյուր մասնակցի իրավունքներն ու պարտականությունները, վաճառողի համար՝ բնակարանի փոխանցում, գնորդի համար՝ բնակելի տարածքի վճարում նշված ժամկետում և սահմանված չափով.
• պայմանագրի պայմանները չկատարելու հետևանքները.
• իրավահարաբերությունների կողմերի ստորագրությունները, փաստաթղթի ամսաթիվը.

Ավանդի ստացում

Վիճակագրությունը ցույց է տալիս, որ 90% դեպքերում բնակարանի առուվաճառքի պայմանագրեր կնքելիս կնքվում է լրացուցիչ փոխանցման պայմանագիր։

Փաստաթուղթն ապահովում է կողմերի կողմից իրենց պարտավորությունների կատարումը, քանի որ նախատեսում է գործարքից հրաժարվելու հետևանքները.

• եթե վաճառողը հրաժարվում է վաճառել բնակարանը, նա պետք է վերադարձնի ավանդը կրկնակի չափով.
• եթե գնորդը որոշել է հրաժարվել գնումից, ապա գումարը մնում է վաճառողի մոտ։

Գրանցում

Ներկայումս իրականացվում է ոչ թե անշարժ գույքի առքուվաճառքի պայմանագրի գրանցումը, այլ բնակարանի սեփականության իրավունքի գրանցումը։

Այս ընթացակարգի ավարտից հետո տրվում է սեփականության վկայական, որի համաձայն հաստատվում են վաճառողի իրավունքները բնակարանի նկատմամբ:

Անշարժ գույքի փոխանցում

Առաջանում է ընդունման և փոխանցման ակտի նախապատրաստման հետ:

Այն պարունակում է հետևյալ տեղեկատվությունը.

• Փաստաթղթի անվանումը;
• Իրավական հարաբերությունների երկու կողմերի լրիվ անվանումը՝ գնորդ և վաճառող.
• օբյեկտի ընդհանուր արժեքը (նույնը, ինչ հիմնական պայմանագրում);
• բնակարանի ընդունման նշում այն ​​տեսքով, որով այն գտնվում է տվյալ պահին.
• կողմերի ստորագրությունները, թերթի պատրաստման ամսաթիվը.

Եթե ​​գնորդը ստորագրում է ակտը, ապա վաճառողի պարտավորությունները համարվում են կատարված։

Փաստաթուղթը չի կարող ստորագրվել, եթե՝

• Պայմանագրի որոշ պայմաններ չեն պահպանվել.
• վաճառողը հայտնաբերել է թերություններ, որոնք անպայման արտացոլված են գրելը.

Այս դեպքում վաճառողին որոշակի ժամանակ է տրվում դրանք ուղղելու և նոր ակտ պատրաստելու համար։

Փոխադարձ կարգավորումներ

Անշարժ գույքը կարող է իրականացվել երկու եղանակով.

1. Կանխիկ (անվտանգ վայրում խորհուրդ է տրվում վկաների ներկայություն՝ անդորրագրի կազմում):
2. Բանկային փոխանցում (ապահովատուփի միջոցով կամ փոխանցում բանկային հաշվին):

Գումարը ստանալուց հետո վաճառողը գնորդին է հանձնում բնակարանի բանալիները: Կողմերի այս գործողությունները կոչվում են փոխադարձ կարգավորում։

Հիփոթեքի միջոցով

Հիփոթեքով կարելի է բնակարան գնել։ Այս դեպքում փաստաթղթերի փաթեթը կցվում է վարկային պայմանագիր, որը ցույց է տալիս հիփոթեքով անշարժ գույք տրամադրելու բոլոր պայմանները։

Բնակարան վաճառելը դժվար է. Սա հասկանում են ինչպես փորձառու ռիելթորները, այնպես էլ իրավաբանները, որոնք նոր են սկսում իրենց ճանապարհը: Ի՞նչ կարող ենք ասել մի մարդու մասին, ով միայն իր ջանքերի գնով պատրաստ է միայնակ որոշել այդ պատասխանատու քայլը։ Բայց անհնարին ոչինչ չկա։ Այս հոդվածը ձեզ քայլ առ քայլ կպատմի, թե ինչպես ինքներդ վաճառել բնակարան:

Հարգելի ընթերցողներ.Մեր հոդվածները խոսում են իրավական խնդիրների լուծման բնորոշ ուղիների մասին, սակայն յուրաքանչյուր դեպք եզակի է:

Եթե ​​ուզում եք իմանալ ինչպես ճիշտ լուծել ձեր խնդիրը. կապվեք աջ կողմում գտնվող առցանց խորհրդատուի ձևի հետ կամ զանգահարեք ստորև նշված հեռախոսահամարներով: Դա արագ և անվճար է:

Ինքնուրույն կամ ռիելթորի հետ - ո՞րն է ռիսկը:

Շատերը հարց են տալիս՝ ինչպե՞ս վաճառել բնակարան առանց ռիելթորի։ Արդյո՞ք դա իրական է, բավականաչափ ուժեղ է: Միգուցե ավելի լավ է բոլոր գործերը փոխանցել պրոֆեսիոնալ գործակալին և ևս մեկ անգամ չանհանգստանալ: Իհարկե, դուք կարող եք բոլոր գործերը տեղափոխել հատուկ վարձված անձի վրա, կամ կարող եք անձամբ զբաղվել ամեն ինչով։ Երկու դեպքերն էլ ունեն իրենց ակնհայտ դրական և բացասական կողմերը:

Ինչ վերաբերում է դրական կողմերին, ապա դրանք ակնհայտ են. Առանց ավելորդ մարդկանց ներգրավելու՝ կարող եք լավ դրամական օգուտ ստանալ։. Վաճառողը ստանում է բոլոր շահույթը: Եվ կա՛մ բնակարանի արժեքն արդեն ներառում է միջնորդավճարներ, որոնք կարող էր ստանալ ռիելթորը, կա՛մ արժեքը թերագնահատվում է նույն տոկոսի չափով, քանի որ խնայողություններն արդեն ակնհայտ են։

Բացի այդ, թանկարժեք ժամանակը չի ծախսվի ձեզ անհրաժեշտ անձին փնտրելու համար, քանի որ դուք պետք է վստահեք անշարժ գույքի գործակալին, ինչպես ինքներդ: Խարդախները կարող են թաքնվել ռիելթորների քողի տակ, եթե մասնագետի նկատմամբ դեռ կասկածներ կան, ապա ավելի լավ է հրաժարվել նրա ծառայություններից։ Կասկածները կարող են առաջանալ միայն հեռախոսային կապի միջոցով, այլ ոչ թե գործակալությունում. առաջին հանդիպումը չեզոք տարածքում կամ դրական առաջարկությունների բացակայությունը։ Մենք սահուն կերպով մոտենում ենք գործակալի հետ պայմանագիր կնքելու առավելություններին և, համապատասխանաբար, դրանց բացասական միավորներորոնք կապված են ինքնուրույն բնակարանի վաճառքի հետ։

Ռիսկ, նյարդեր և ժամանակ. սա է, թերևս, գլխավորը նման քայլի հետևում: Ժամանակը փող է, և այս արտահայտությունն առավել քան տեղին է։ Թերությունները ներառում են անկախ գործողությունների վրա ծախսված ամիսներ կամ նույնիսկ եռամսյակներ: Եթե ​​խոսում ենք ոգևորության մասին, ապա այն առկա է նաև գործարքի իրավական ապահովման մեջ, ի՞նչ կարող ենք ասել միայն գործողությունների մասին։ Բացի այդ, դուք չեք կարող հաշվարկել ձեր ուժը և ծախսել այն ոչ օպտիմալ կերպով՝ սխալ սահմանելով առաջնահերթությունները։

Պրոֆեսիոնալ փաստաբանից հրաժարվելու վտանգը հղի է գործարքի ոչ ճիշտ կատարմամբ կամ սպառնում է հայտնվել խաբեբաների ձեռքը:

Որքա՞ն արժե ձեր բնակարանը:

Անհրաժեշտ է ճշգրիտ հաշվարկել բնակարանի արժեքը՝ ուշադիր ուսումնասիրելով անշարժ գույքի շուկան։ Անհրաժեշտ է դիտարկել նմանատիպ բնակարանների վաճառքի տարբերակները և դրա արժեքը: Բնակարանի գնահատման վրա կարող են ազդել ինչպես էական գործոնները, այնպես էլ չնչին նրբությունները:

Կադրերը- բնակարանը գնահատելու հիմնական չափանիշը, դա էապես ազդում է գնի վրա: Մեծ բնակարանը միշտ թանկ կլինի։ IN ընդհանուր մակերեսըներառում է բնակելի, խոհանոց, միջանցք, սանհանգույց։ Հաշվի է առնվելու պլանավորման հարմարավետությունը և սենյակների քանակը։

Բնակարանի գտնվելու վայրըէապես ազդում է նաև գնի վրա։ Կենտրոնն ու հեղինակավոր տարածքները միշտ ավելի թանկ են։ Ծայրամասերն ու արվարձանները ավելի քիչ են գնահատվում՝ անկախ բուն բնակարանի որակից: Հանգամանքները, ինչպիսիք են մոտակա մետրոյի առկայությունը, տրանսպորտի մատչելիություն, քաղաքային ենթակառուցվածքներ.

Վերանորոգում և ձևավորումնույնպես կարևոր գործոններ են: Բայց արդյո՞ք անհրաժեշտ է վերանորոգում կատարել անմիջապես վաճառքից առաջ։ Մասնագետների կարծիքով՝ վերջերս կատարված վերանորոգումը բնակարանի վաճառքի գինը բարձրացնում է միջինը 10%-ով։ Պետք է հստակ հաշվարկել՝ արդյոք ծախսերը կվճարեն։ Հաշվարկել մասնագետների նյութերի և ծառայությունների արժեքը

Ավելի լավ է մի կետ նշել վերազինում, վերացնելով հիմնական, աչքի ընկնող թերությունները (սոսնձել կեղևավորված պաստառ, ջնջել առաստաղի արտահոսքի հետքերը, ներկել ժանգի վրա և այլն):

Դա կազդի նաև այնպիսի բաների վրա, ինչպիսիք են տեխնիկական վիճակտունը և դրա տեսակը. Հին ֆոնդում գտնվող և նոր շենքում գտնվող բնակարանի նույն չափի արժեքի միջև էական տարբերություն կլինի: Ի վերջո, հին տանը `հին հաղորդակցություններ: Չնայած «Ստալինկան» որոշ մարդկանց ավելի շատ են գնահատում, քան «Խրուշչովը» բարձր առաստաղների և մեծ պատուհանների պատճառով։

Հատակը կարևոր է, եթե այն առաջինն է և վերջինը: Դրանց վաճառքը հնարավոր է միայն գնի զեղչով։

Հաճախ գնի վրա ազդում է իրավական կետերօրինակ՝ պարտքեր կոմունալ վճարումներ. Անվտանգություն, օրինակ, պահպանվող տարածքը և կոնսիերժի առկայությունը կարող է նշանակալի նրբերանգ լինել։

Բնակարանի գնահատումը հնարավոր է նաև առցանց հաշվիչի օգնությամբ անշարժ գույքի բազմաթիվ կայքերում: Նրանք հաշվի են առնում բազմաթիվ գործոններ և որոշում միջին գինը.

Վաճառքի համար բնակարանի պատրաստում

Կարևոր է հասկանալ, որ պոտենցիալ գնորդը հաշվի կառնի ոչ միայն բուն բնակարանը, այլև պատվիրել տանը. Պետք է հասկանալ, որ մուտքի դռան դիմաց բեկորներ չպետք է լինեն, վերելակը պետք է աշխատի և կեղտոտ անկյունի տպավորություն չթողնի։ Աստիճանների լամպերը պետք է վառված լինեն, իսկ աստիճանահարթակները պետք է բարենպաստ տպավորություն թողնեն։

Բնակարանը պետք է մաքրվի, խոհանոցը մաքուր լինի, իսկ սանհանգույցը նորմալ աշխատի ու ցանկալի է հոտ չունենա։ Ավելի լավ է դեն նետել կամ վաճառել ավելորդ իրերը՝ չխճճված բնակարանն ավելի ընդարձակ է թվում։ Սա վերաբերում է պատշգամբին և միջանցքին՝ խառնաշփոթ, դրանք այնքան էլ ներկայանալի տեսք չունեն։ Ստուգեք ծորակների, ռադիատորների, միջսենյակային դռների աշխատանքը, անջատիչների և քիվերի հուսալիությունը: Անձնական և արտասեզոնային իրերի փաթեթավորումը միայն կօգնի առաջիկա տեղափոխությանը, իսկ գնորդը կգնահատի սենյակներում եղած նվազագույն իրերը:

Վաճառքի համար փաստաթղթերի պատրաստում

գործարքի անհրաժեշտ մասն է: Ինչպես վաճառել բնակարան առանց գործակալության, եթե ռիելթորն ամեն ինչում լավագույնն է իրավական նրբություններ? Վերնագրի փաստաթղթերի հավաքածուն ամբողջությամբ ընկնում է վաճառողի ուսերին.

• Բնակարանի վաճառողի սեփականության իրավունքի գրանցման վկայագիր՝ գործարքի հիմքերի կիրառմամբ՝ առուվաճառքի պայմանագիր, նվիրատվություն և այլն։ արդյունքում բնակարանը ստանալուց հետո՝ սեփականության իրավունքի փոխանցման պայմանագիր։ Այս փաստաթղթերը անհրաժեշտ են, որպեսզի համոզվենք, որ վաճառողն իրավունք ունի տնօրինել իր գույքը:
• BTI-ի կողմից տրված տեխնիկական անձնագիր. Այն բաղկացած է տարածքների պլանից և դրա գույքագրման վերաբերյալ տվյալներից: 2012 թվականից այն փոխարինվել է տեխնիկական պլան, որը ցուցադրում է բնակարանի բոլոր բնութագրերը։
• Կադաստրային անձնագիր դիմումով ներքին դասավորությունըտարածքը. Այն պարունակում է տեղեկություններ գրանցված վերակառուցումների և սենյակների ճշգրիտ չափերի մասին:
• Քաղվածք իրավունքների միասնական պետական ​​ռեգիստրից:
• Տնային գրքույկից քաղվածք (ձև թիվ 9), որն արտացոլում է բնակարանում գրանցված մարդկանց թվի մասին տեղեկատվություն.
• Պարտքի բացակայությունը հաստատող փաստաթղթեր՝ ֆինանսական և անձնական հաշվի պատճեն կամ համապատասխան վկայական։
• Գործարքին ամուսնու գրավոր համաձայնությունը, եթե բնակարանը ձեռք է բերվել ամուսնության գրանցումից հետո: Դա կարող է լինել նաև ամուսնական պայմանագիր:
• Գործարքի թույլտվություն խնամակալության և խնամակալության մարմիններից, եթե սեփականատերը անչափահաս է:

Անհրաժեշտ է ուշադիր ուսումնասիրել փաստաթղթերը՝ ստուգելով բոլոր տվյալները՝ գործի իրական վիճակի հետ:

Պատշաճ գովազդ

Գնորդները պետք է հետաքրքրվեն բնակարանի վաճառքի մասին։ Գովազդային արշավը սահմանափակվում է միայն բյուջեով։ Դա կարող է լինել գովազդի տպագրում և տեղադրում, գովազդ ինտերնետում, թերթերում և տեղական հեռուստատեսությամբ.

Թերթի գովազդները պետք է պարբերաբար հրապարակվեն, նույն հաճախականությամբ։ Կայքերի տեղեկատվությունը պետք է լինի արդիական և մշտապես թարմացվող:

Պրոֆեսիոնալ լուսանկարիչը կարող է բարձրորակ լուսանկարել բնակարանը։ Խնդրում ենք նկատի ունենալ, որ լուսանկարները պետք է արվեն տարբեր տեսանկյուններից և ցուցադրեն բոլոր կարևոր մանրամասները: Դուք կարող եք դիտել նմանատիպ լուսանկարներ կամ ինքներդ ձեզ դնել գնորդի տեղը։ Ի՞նչը կարող է հետաքրքիր լինել նրա համար: Նրանք բարենպաստ կերպով կլրացնեն պարզ և հասկանալի գովազդը, որտեղ պետք է գրվեն այն կետերը, որոնք խրախուսում են գնորդին հետաքրքրվել այս կոնկրետ բնակարանով.

• սենյակների քանակի վերաբերյալ տվյալներ
• բնակարանի ընդհանուր և բնակելի մակերեսի նշում
• սենյակների և խոհանոցի տարածքը
• տեղեկատվություն ընդհանուր կամ համակցված լոգարանի մասին
• պատշգամբի առկայությունը
• հասցեն և հարկը
• մետրոյի մոտակա կայարանները
• մանրամասն մեկնաբանություններ
• Կոնտակտային տվյալներ

Հայտարարությունը պետք է լինի կարճ, բայց միևնույն ժամանակ առանձնանա մնացածից։ Պետք է ընդգծել դրական կամ ոչ ստանդարտ հատկանիշները։ Օգտագործեք կարճ արտահայտություններ և բառեր, խուսափեք ավելորդ և անհասկանալի հապավումներից։

Օպերատիվ հաղորդակցության համար անհրաժեշտ է հեռախոս և էլ. Զանգ կամ նամակ կարող է գալ ցանկացած պահի, և դուք պետք է պատրաստ լինեք կապի կամ նամակագրության: Իմացեք բոլոր անհրաժեշտ տվյալները, խոսեք դրական կողմերի մասին և մի թաքցրեք սենյակի թերությունները:

Ինչպես պատշաճ կերպով ցուցադրել բնակարանը

Պետք է պայմանավորվել շոուի ստույգ ժամի մասին, քանի որ գնորդները կարող են լինել մի քանի։ Պլանները փոխելիս ժամանակ հատկացրեք այցելուներին ժամանակից շուտ զգուշացնելու համար: Արժեքավոր և թանկարժեք իրերը, ինչպես նաև փաստաթղթերը լավագույնս թաքցվում են: Գնորդների առաջին այցելության ժամանակ սենյակների ստուգումը շատ ժամանակ չի պահանջում։ Այնուամենայնիվ, շատ հարցեր կարող են առաջանալ բոլոր անհրաժեշտ մանրամասները պարզաբանելու համար։ Հարցերին քաղաքավարի և ազնիվ պատասխանելը կգրավի և կշահի դիմացինին։

Պատմեք մեզ բնակարանի առանձնահատկությունների մասին՝ հաշվի առնելով գնորդի անձնական հատկանիշները։ Երիտասարդ ծնողների համար մոտիկությունը կարևոր կլինի մանկապարտեզ, դպրոց, կլինիկա. Տղաներին և աղջիկներին կհետաքրքրեն ժամանցի վայրերը, տրանսպորտը, ավտոկայանատեղին։ Հարևանների մասին տեղեկատվությունը նույնպես կարող է կարևոր լինել:

Գինը կարող է և պետք է ճշգրտվի աճուրդում։ Մրցակցային գինը չի վախեցնի պոտենցիալ գնորդներին: Պարտադիր չէ բնակարանը վաճառել առաջին գնորդին, միգուցե մի քանի հոգու կհետաքրքրի փոխշահավետ առաջարկը, և դուք կարող եք ընտրություն կատարել։ Բանակցությունները լավագույնս վարվում են ձեզ համար հարմար տարածքում:

Նախնական պայմանագրի կնքում

Գնորդ է գտնվել, և երկու կողմերն էլ պետք է արձանագրեն իրենց մտադրությունները: Եզրակացություն նախնական պայմանագիրհաստատեք լուրջ մտադրությունները.

Հաճախ գնորդը պատրաստում է որոշակի գումարգործարք ապահովելու համար: Սա կարևոր կետ է, քանի որ գնորդը կարող է ավելին գտնել էժան տարբերակ, իսկ վաճառողը` ավելի շահավետ հաճախորդ: Ֆինանսական հաշվարկներպետք է ուղեկցվի պարտադիր կտրոնով:

Գնորդի կողմից կանխավճարը չի պարտավորեցնում պայմանագիր կնքել։ Կանխավճարը կարող է վերադարձվել ցանկացած պահի, իսկ կանխավճարը կարող է խզվել: Ավանդը պետք է տարբերվի կանխավճարից:

Ավանդի պայմանագիրը նախնական պայմանագրի հավելված է: Իրավական տեսանկյունից բնակարանը վաճառելու հետագա մերժումը կարող է հանգեցնել Բացասական հետևանքներվաճառողի համար գումարի կրկնակի վճարման տեսքով: Գնորդի համար հետևանքն այն է, որ նա կարող է կորցնել իրեն որպես ավանդ վճարված գումարը:

Անհրաժեշտ է սահմանել բնակարանի տեխնիկական բնութագրերը, ճշգրիտ հասցեն, նախապես համաձայնեցված գինը։ Ինչ վերաբերում է պայմաններին, ապա պետք է սահմանվի ոչ միայն բուն վաճառքի ժամկետը, այլև տարածքի փաստացի ազատումը, ինչպես նաև դրանից քաղվածք։ Անհրաժեշտ է նաև արձանագրել բնակարանի վիճակը, գնորդի մոտ մնացած գույքը, բանալիների հանձնման ժամը և դրանց ընդհանուր թիվը։ Այս էական կետերը գրավոր չամրագրելու դեպքում դրանք պետք է բոլոր մանրամասներով ամրագրվեն բանավոր։

Ահա նախնական գնման պայմանագրի օրինակ, որը կարող եք վերամշակել և օգտագործել.

պահատուփ

Անշարժ գույքի հետ հաշվարկները կարող են իրականացվել ինչպես կանխիկ, այնպես էլ անկանխիկ վճարում. Ավելի լավ է, երբ հաշվարկվում է միջև անհատներօգտագործել ամենահարմար և անվտանգ տարբերակը՝ պահատուփ. Սա երաշխիք է, որ վաճառողը կստանա ամբողջ գումարը գործարքի ավարտից հետո, և գնորդը կարող է ակնկալել, որ կստանա սեփականության իրավունք՝ գումարը փոխանցելուց հետո:

Խցում փող գրավելը տեղի է ունենում բանկի աշխատակցի հսկողության ներքո: Այս գործողությունից անմիջապես առաջ վաճառողը կարող է հաշվել գումարը և ստուգել դրա իսկությունը: Բանկն ինքը նույնպես կարող է դա անել: Կանխիկփակցված են հատուկ փաթեթում, որի ամբողջականությունը ստուգվում է կողմերի կողմից: Կողմերը, սոսնձելով փաթեթը, դրել են իրենց ստորագրությունները՝ հավաստելով այս փաստը։ Գործարքի ավարտից հետո վաճառողը վերցնում է գումարը:

Առուվաճառքի պայմանագրի կազմում

հետո բանկային ընթացակարգսկսվում է թղթաբանությունը. Ամենից հաճախ առուվաճառքի պայմանագիրը կնքվում է նոտարի մոտ, իսկ հետո փաստաթղթերը հանձնվում են նրանց համար պետական ​​գրանցում. Նոտարը ստուգում է փաստաթղթերի համապատասխանությունը իրավական նորմերին, հավաստում է գործարքի կողմերի գործունակությունն ու իրավասությունը, ստուգում է նրանց ստորագրությունների իսկությունը:

Պետք է ուշադրություն դարձնել պայմանագրում նշված գումարներին, գումար փոխանցելու եղանակին ու ժամկետին, կողմերի անձնագրային տվյալներին, բնակարանն ազատելու ժամկետներին։ Գործարքի ծախսերը նույնպես պետք է բաշխվեն կողմերի միջև և գրանցվեն: Կարևոր կետնշում է տարածքի ընդունման և փոխանցման ակտը կողմերի կողմից կնքելու և ստորագրելու կարգի և ժամկետի մասին:

Մենք առաջարկում ենք, որը կարելի է հիմք ընդունել։

Այս պահից առաջանում են պարտավորություններ, բայց ոչ սեփականության իրավունքի փոխանցում։ Գործարքից հրաժարվելն այս փուլում ենթադրում է նոր համաձայնագիր կամ դատավարություն. Մինչև պայմանագրի գրանցումը, դրա չեղարկումը տեղի է ունենում նոտարին համապատասխան դիմում ներկայացնելու միջոցով, որն ամրագրում է պայմանագրի փոփոխությունը կամ դադարեցումը և դա նշում գրանցամատյանում:

Պայմանագիրը գրանցելու համար այն փոխանցվում է գրանցման պալատ՝ վաճառողի և գնորդի հայտարարությունների հետ միասին։ Սեփականության գրանցումից հետո պայմանագիրը չի կարող չեղյալ համարվել: Գրանցման ժամկետը մոտ մեկ ամիս է։ Դրանից հետո գործարքը՝ միասնական մուտքագրելով Պետական ​​ռեգիստրիրավունքներն ուժի մեջ են մտնում։

Բնակարանի տեղափոխում

Բնակարանի ինքնավաճառքի քայլ առ քայլ հրահանգները եկել են իրենց տրամաբանական եզրակացության. Դրա վերջին փուլը կլինի բնակարանի ուղղակի փոխանցումը։ Պատշաճ գրանցված առուվաճառքի պայմանագիր ստանալուց հետո բնակարանը կազատվի և կհանվի գրանցումից, այսինքն՝ բնակարանի փաստացի և օրինական բացթողում:

Ներկայացված առուվաճառքի պայմանագրի հիման վրա անձնագրային գրասենյակի օգնությամբ կատարվում է բնակարանից քաղվածք։ Տարածքից իրերը հանելիս պետք է ստորագրվի փոխանցման ընդունման ակտ: Կոմունալ ծառայությունների հետ կապված բոլոր վեճերը պետք է լուծվեն և բանալիները հանձնվեն:

Մեկ այլ բնակարանի միաժամանակյա գնմամբ բնակարան վաճառելու առանձնահատկությունները

Գործարքի դեպքում, որը ներառում է բնակարանի միաժամանակյա վաճառք և մեկ այլ բնակելի տարածք, անհրաժեշտ է մանրակրկիտ նախապատրաստում: Նման այլընտրանքային գործարքները գործնականում շատ դժվար են։ Առաջին բանը, որ պետք է անել, ձեր բնակարանի համար կանխավճար ստանալն է և կանխավճարը փոխանցել այն բնակարանի համար, որը պատրաստվում եք գնել: Ժամկետները պետք է հստակ համաձայնեցվեն և համապատասխանեն երկու կողմերին:

Հաճախ նման սխեման օգտագործվում է ավելի մեծ տարածքի ավելի փոքր տարածքի փոխշահավետ փոխանակման կամ հակառակը, ինչպես նաև կոմունալ բնակարանների վերաբնակեցման ժամանակ: Որպես կանոն, տեղի է ունենում տարածքի փոփոխություն՝ հավասար արժեք ունեցող բնակարաններ փոխանակելիս։ Հավելավճարի դեպքում փոխանակումը տեղի է ունենում սկզբունքորեն տարբեր կադրերի բնակարանների միջև։ Ամենադժվար գործարքներն այն գործարքներն են, որոնց դեպքում գնվում է երկու բնակարան՝ մեկի փոխարեն կամ հակառակը։ Դժվարությունը կայանում է նրանում, որ հետևում է նման գործարքի գործողությունների ճշգրիտ հաջորդականությանը, որը կարող է բաղկացած լինել մեծ թվովքայլերը.

Այսպիսով, եկեք նայենք շղթային ըստ հերթականության

1. Գնորդ գտնել ձեր բնակարանի համար. Որպես իր գնման գործողությունների հաստատում, նա վճարում է կանխավճար կամ ավանդ։ Նման կանխիկ հաշվարկների պայմանագիրը սովորաբար կնքվում է մեկ ամսով։
2. Որոնել նոր տուն: Դա կարելի է անել արդեն այս փուլում։
3. Կանխավճարի կամ ավանդի փոխանցում՝ որպես գործարքի երաշխիք: Պայմանագրում նշվում են դրա վերադարձի պայմանները:
4. Երկու բնակարանների փաստաթղթերի հավաքագրում, դրանց ստուգում, առուվաճառքի պայմանագրերի կազմում։ Քննարկվում են գործարքի մանրամասները՝ ներառյալ դրա ամսաթիվը և վայրը։ Նշում է առուվաճառքի պայմանագրի գրանցման կետերը.
5. Հաշվարկները պետք է հստակ սահմանվեն և իրականացվեն: Գումարը դրվում է բանկային հաշվին։ Ավանդը կատարվում է ձեր բնակարանի գնորդի կողմից, իսկ մյուս բնակարանի վաճառողը ստանում է այն։ Բնակարանների ընդհանուր քանակով կորոշվի խցերի պահանջվող քանակը։
6. Դրանց գրանցման համար ներկայացվում են միաժամանակ կնքված և կնքված առուվաճառքի պայմանագրեր։
7. Բնակարանների բոլոր վաճառողները կարող են խցերից իրենց գումարը հանել միայն գրանցված առուվաճառքի պայմանագրերը ստանալուց հետո։ Կանխիկ գործարքներկողմերի միջև հաստատվում են անդորրագրերով:
8. Բնակարանների փոխանցման և ընդունման վկայականների ստորագրման կարգը տեղի է ունենում հերթով։ Պայմանները նախապես համաձայնեցված են պայմանագրերում: Վերջին ազատ բնակարանի վաճառողները նախ պետք է հանձնեն տարածքը։

Ամբողջական ուղեցույց՝ իրավական մաքրության ստուգումից մինչև պայմանագիր կնքելը: Առանձնահատկություններ, նրբերանգներ և որոգայթներ:

Ինչպես ստուգել բնակարանն ինքնին

Մթնշաղին ամեն ինչ ավելի գրավիչ է թվում։ Ուստի ավելի լավ է բնակարանը ստուգել ցերեկային ժամերին, արևի լույսի ներքո և ցուրտ սեզոնին՝ ձմեռ-աշուն-գարուն: Այնուհետև դուք կարող եք տեսնել, թե արդյոք ջեռուցումը լավ է աշխատում, արդյոք մարտկոցները կարգի՞ն են, արդյոք պատերին խոնավություն կա և արդյոք տանիքը հոսում է:

Անպայման ստուգեք տաք ջուրը՝ այն երբեմն «չի հասնում» վերին հարկեր, և դա կդառնա ձեր խնդիրը։ Արժե խոսել հարևանների հետ. չես կարող ամեն ինչ հավատքով վերցնել, բայց նրանք կարող են նաև քեզ մի քանի կարևոր բաներ ասել: Օրինակ, որ բնակարանի տերը վաղուց հեռացել է, իսկ ձեզ որպես վաճառող ներկայացած անձը նրա վարձակալն է։ Ահա թե ինչպես են բացահայտվում խարդախությունները.

Տեսեք նաև, արդյոք մոտակայքում կան կանգառներ, կայանատեղիներ և ինչպես կանոնավոր ավտոբուսներ են վազում դեպի տարածք: Եթե ​​երեխաներ ունեք, կարևոր է, որ պատուհանները տեսնեն բակ, և դուք կարող եք տեսնել խաղահրապարակը (երբ նրանք քայլում են), ինչպես նաև դպրոցն ու մանկապարտեզը՝ քայլելու հեռավորության վրա:

Ինչպես ստուգել բնակարանի օրինական մաքրությունը

Նախ և առաջ պատվիրեք քաղվածք USRN-ից ձեր հավանած բնակարանի համար: Քաղվածքն արտացոլում է սեփականատերերի մասին բոլոր տեղեկությունները, ծանրաբեռնվածությունը և տեխնիկական տվյալները (տարածք, հատակ, սենյակների քանակը, պատշգամբ): Ի՞նչ է պետք ստուգել:

1. Ի՞նչ հիմքով է այս բնակարանը դարձել վաճառողի սեփականությունը:

Վաճառքի պայմանագիր.Ինչ պետք է զգուշացնել. եթե գնումը կատարվել է վերջերս, և վերջին 2-5 տարիների ընթացքում այս բնակարանը փոխել է մի քանի սեփականատեր: Սա սովորական խարդախություն է: Կամ որպես տարբերակ՝ բնակարանը խնդրահարույց է, իսկ վաճառողը ինչ-որ բան թաքցնում է։ Օրինակ՝ հոգեկան հիվանդ հարեւանները։

Սեփականաշնորհում.Ինչը պետք է տագնապալի լինի՝ պետությունը բնակարաններ է տվել ոչ միայն մեծահասակների, այլեւ անչափահաս երեխաների համար։ Սեփականաշնորհման ժամանակ այդ երեխաները հաճախ պայմանագրերում չեն նշվում որպես սեփականատեր, այլ ենթադրվում են: Եվ ոչ ոք նրանց իրավունքներից չեղյալ չի հայտարարել։ Հետևաբար պարզեք, թե ում է տրվել բնակարանը՝ եթե այդ ժամանակ ընտանիքում փոքր երեխաներ են եղել, ուրեմն նրանք էլ են սեփականատեր։ Եվ նրանց համաձայնությունը կպահանջվի, հակառակ դեպքում նրանք ցանկացած պահի կարող են պաշտպանել իրենց իրավունքները՝ դատարանը գործարքն անվավեր է ճանաչում։

նվիրատվության պայմանագիր.Ինչը պետք է տագնապալի լինի՝ բնակարան է տվել ծեր մարդ. Հաճախակի սխեմա՝ մարդը խնամում է ծերունուն, իսկ նա նրան բնակարան է տալիս։ Երբեմն սա բացարձակապես ազնիվ համաձայնություն է, երբեմն՝ անարդար։ Բայց այստեղ կարևոր է, որ դոնորի մահից հետո դժգոհ ժառանգներ կարող են հայտնվել՝ պահանջելով անծանոթին նվիրաբերված բնակարան։ Սա հազվադեպ երեւույթ չէ։ Նվերի ակտը վիճարկելն այնքան էլ հեշտ չէ, բայց դա դատավարություն է, քաշքշուկ, և դուք կարող եք ներքաշվել դրանց մեջ: Ուստի ուշադրություն դարձրեք հարցին՝ ո՞վ է նվիրաբերել բնակարանը, որքան ժամանակ առաջ, կա՞ն արդյոք պահանջներ դոնորի հարազատներից։ Ավելի լավ է, եթե բնակարանը նվիրաբերվի 5-10 տարի առաջ։

Ժառանգություն.Վեճերի հետ կապված խնդիրներ կարող են լինել, երբ մյուս ժառանգները պահանջում են նույն բնակարանը: Նույնիսկ բանկերը գերադասում են որպես գրավ չվերցնել բնակարանները, որոնք ժառանգություն են ստացել տարվա ընթացքում։ Հետեւաբար, ավելի լավ է, եթե բնակարանը ժառանգություն է ստացել 5 տարի առաջ եւ ավելի ուշ: Սա մեծապես նվազեցնում է վեճերի վտանգը:

2. ծանրաբեռնվածության և ձերբակալությունների առկայություն

Բնակարանը կարող է գրավադրվել, գրավադրվել կամ արգելանք դնել, կան դատավարություններ։ Այս տեղեկությունն արտացոլված է նաև USRN-ի հայտարարության մեջ։ Պետք է նաև շփոթել քաղվածքում առկա փաստացի չստուգված տվյալները:

3. Փաստաթղթերի իսկությունը

Փաստաթղթերը չպետք է պարունակեն ջնջումներ և բծեր, և բոլոր ուղղումները պետք է վավերացվեն նոտարի կողմից: մինչև 2013 թվականը կնքված առքուվաճառքի պայմանագրերը և այլ պայմանագրեր (նվիրատվություններ, սեփականաշնորհումներ, սեփական կապիտալում մասնակցություն) պետք է գրանցված լինի Rosreestr-ում:

4. Գրանցման վկայական

Անհրաժեշտ է համեմատել բնակարանի հատակագիծը և փաստացի վիճակը։ Քննեք գծանկարը: Արդյո՞ք դա համապատասխանում է իրերի իրական վիճակին։ Կարող են լինել ապօրինի վերակառուցման խնդիրներ՝ համատեղելով լոջա/պատշգամբը բնակելի տարածքի հետ։ Համեմատեք նաև տվյալների թերթիկի տվյալները USRN-ի քաղվածքի տվյալների հետ. կա՞ն տարածքի (բնակելի և ընդհանուր), սենյակների քանակի անհամապատասխանություններ: Եթե ​​կան անհամապատասխանություններ, ապա վաճառողը պետք է վերացնի դրանք: Եթե ​​դուք նման բնակարան եք գնում, ապա ստիպված կլինեք ինքներդ օրինականացնել վերակառուցումը: Եվ նաև տուգանք վճարեք:

Կարևոր է. եթե վերակառուցումը օրինականացված չէ, ապա փաստ չէ, որ այն օրինականացվելու է ստուգումից հետո։ Կան ժամանակներ, երբ սեփականատերերը վնասում են վերակառուցման ժամանակ կրող պատեր. Նման բնակարանում ապրելը վտանգավոր է, եւ ոչ միայն տուգանք կտան, այլեւ տունը կհայտարարեն անապահով։ Ընդհանուր առմամբ, նախ օրինականացրեք, հետո գնեք:

5. Խնդիր տերեր

Առաջին հերթին նրանք անչափահաս են։ Բնակարանը վաճառելու համար, որտեղ սեփականատերը երեխա է, պետք է թույլտվություն ստանալ խնամակալության մարմիններից, և նրանք շատ դժկամությամբ են աջակցել նման գործարքներին:

Երկրորդ՝ սրանք մարդիկ են, որոնց գործունակությունը կարող է կասկածի տակ դրվել։ Օրինակ՝ շատ ծեր մարդիկ կամ ալկոհոլիզմով տառապող մարդիկ։ Նրանցից բնակարան գնելիս կարող եք բախվել դժգոհ հարազատների հայցով դատավարության հետ:

Հետևաբար, համոզվեք, որ վաճառողից խնդրեք վկայական PND-ից և թույլտվություն խնամակալության մարմիններից բնակարանը վաճառելու համար:

6. Ամուսնու թույլտվությունը

Այնուամենայնիվ, կյանքում ամեն ինչ տեղի է ունենում, ուստի գնելիս պարզեք, թե արդյոք վաճառողը ամուսնացած է: Թող ամբողջ ընտանիքը ներկա լինի գործարքի ավարտին, քննարկի պայմանները և այլն: Եվ ավելի լավ է ստանալ նոտարական համաձայնություն:

Եթե ​​վաճառողը ամուսնալուծված է, ապա ստուգեք գույքի բաժանման վերաբերյալ դատարանի որոշումը՝ կա՞ն գույքային պահանջներ:

7. Պարտքեր կա՞ն

Հարցրեք վաճառողին անդորրագրերի համար հանրային ծառայություններիսկ գույքահարկը՝ արդյոք պարտքեր կան։ Դրա համար ստիպված չեք լինի պարտքեր վճարել, բայց անախորժություններ կլինեն։

Ամեն ինչ լավ է? Մենք պայմանագիր ենք կնքում

Օրենքի համաձայն՝ առքուվաճառքի պայմանագիրը կարող է կնքվել պարզ և նոտարական կարգով երեք օրինակից (վաճառողի, գնորդի և պետռեգիստրի համար):

FZ-218-ի համաձայն, պայմանագիրը պետք է վավերացվի նոտարի կողմից երեք դեպքում.

Վաճառվում է մասնաբաժին բնակարանում;

Վաճառվում է բնակարան, որտեղ սեփականատերը անչափահաս է կամ ոչ կոմպետենտ;

Բնակարանը վաճառվում է կենսապահովման պայմանով։

Մնացած դեպքերում նոտարը ներգրավվում է ըստ ցանկության: Հիշեք. վաճառքի պայմանագիր վաճառողի համար - միակ ելքըպաշտպանեք ձեր իրավունքները դատարանում, եթե գործարքը չի ընթանում ըստ պլանի: Այն պետք է ուշադիր կազմվի: Հետևաբար, խորհուրդ ենք տալիս, որ դուք դեռ կապվեք իրավաբանի կամ նոտարի հետ, որպեսզի նա հայտնաբերի DCT-ում կարևոր տեղերը և անմիջապես մատնանշի սխալները (եթե այդպիսիք կան): Նոտարի միջոցով դուք կարող եք գրանցել իրավունքները Rosreestr-ում և ապահով կերպով գումար փոխանցել:

Վաճառքի պայմանագրում դուք պետք է նշեք տվյալներ բնակարանի, դրա մասին կադաստրային համարը, գործարքի արժեքը և վաճառքից հետո վաճառողի ընտանիքի բոլոր անդամների բնակարանից դուրս գրվելու ժամկետները: Եթե ​​բնակարանի վրա կա ծանրաբեռնվածություն, ապա սա նույնպես պետք է գրանցվի։ Եթե ​​որոշել եք ոչ թե դիմել փաստաբանի, այլ ինքներդ կարգավորել այն, ապա ապահովեք գործարքը՝ գրեք տույժեր, տուգանքներ և երաշխիքներ պայմանագրի չկատարման դեպքում:

Պայմանագրի յուրաքանչյուր թերթ վավերացված է կողմերի ստորագրությամբ, դրանք կարված են միասին։

Ո՞րն է գումար փոխանցելու լավագույն միջոցը

Գնորդի համար ամենաանվտանգ միջոցը մաս-մաս գումար փոխանցելն է, և դա նույնպես պետք է նշված լինի պայմանագրում։ Դրա համար երկու բանկային բջիջներ, որտեղ գնորդը տարբեր գումարներ է դնում՝ առաջինը վաճառողը ստանում է պայմանագրի կնքումից անմիջապես հետո, իսկ երկրորդը՝ սեփականության իրավունքի փոխանցման պետական ​​գրանցումից հետո։

Ինչ է հաջորդը` առուվաճառքի պայմանագրի կնքումից հետո

2013 թվականի մարտի 1-ից առուվաճառքի պայմանագիր գրանցել պարտադիր չէ։ Հենց որ դուք և վաճառողը ստորագրեք այն, գործարքը կհամարվի ավարտված: Որպեսզի պայմանագիրը կատարվի, բնակարանը պետք է ընդունվի երկու կողմերի կողմից ստորագրված փոխանցման ակտի համաձայն։

Կարևոր է՝ մասնակցության պայմանագիր ընդհանուր շինարարությունիսկ հիփոթեքային պայմանագիրը ենթակա են գրանցման և կնքված են համարվում միայն դրանից հետո: Հիփոթեքի գրանցումն իրականացվում է անշարժ գույքի սեփականության իրավունքի գրանցման հետ միաժամանակ: Դրա համար պետք չէ դիմում գրել: Պայմանագրի վրա դրվում է գրանցման նշան:

Բայց սեփականության իրավունքի փոխանցումը դեռ պետք է գրանցվի 2012 թվականի դեկտեմբերի 30-ի N 302-FZ Դաշնային օրենքի համաձայն: Դա անելու համար դուք, վաճառողի հետ միասին, պետք է կապվեք MFC-ի կամ Rosreestr մասնաճյուղի հետ և գրեք դիմում իրավունքների պետական ​​գրանցման համար (ձևը վերցրեք բաժնում):

Ինչպե՞ս արագ վաճառել բնակարանը: Ի՞նչ փաստաթղթեր են անհրաժեշտ բնակարան վաճառելու համար: Ինչպե՞ս ինքնուրույն վաճառել բնակարան առանց միջնորդի.

Ողջույններ, ընկերներ: Սա ձեռնարկատեր և HiterBober.ru բիզնես ամսագրի հիմնադիր Ալեքսանդր Բերեժնովն է։

Ես որոշեցի գրել այս հոդվածը, քանի որ 2 անգամ վաճառեցի իմ բնակարանները, դա արեցի և՛ ինքնուրույն, և՛ միջնորդի (ռիելթորի) օգնությամբ։

Ես այս հարցում որոշակի փորձ ձեռք բերեցի և սկսեցի օգնել ընկերներին անշարժ գույք վաճառել և գնել:

Արդյունքում ես մշակեցի իմ սեփական քայլ առ քայլ հրահանգները, որոնց օգնությամբ յուրաքանչյուր ոք կարող է հեշտությամբ վաճառել իր բնակարանը այս պահին հնարավորինս արագ և լավագույն գնով։

Առաջ, ընկերներ:

1. Ինչպես սկսել բնակարանի և ցանկացած այլ անշարժ գույքի վաճառք

Քչերը գիտեն, որ անշարժ գույքի վաճառքը պետք է սկսել նպատակ ունենալով։ Հենց դրա վրա է կախված ձեր բնակարանի վաճառքի ժամկետները, հաշվարկման ընդունելի ձևերը և ավանդի չափը (կազմվելիս):

Սա նշանակում է, որ դուք պարտադիր չէ, որ վաճառեք մեկ բնակարան, գուցե մեկից ավելի ունեք: Եվ նույնիսկ ռիելթորները, ովքեր զանգահարում են սեփականատերերին հարցով. «Բնակարան վաճառու՞մ եք»., երբեմն ի պատասխան լսում են. «Այո, ես վաճառում եմ, բայց ո՞ր մեկը»:

Բնակարանի վաճառքի նպատակը

Դիտարկենք բնակարանի վաճառքի որոշ հնարավոր նպատակներ.

• տեղափոխվում է ավելի ընդարձակ բնակարան (հավելավճարով);
• ելք դեպի ավելի փոքր բնակելի տարածք;
• հրատապ կարիքների համար (երեխաների կրթություն, բուժում, ամուսնություն) կանխիկի անհրաժեշտությունը.
• մեքենա գնել կամ բիզնես սկսել;
• տեղափոխվել մեկ այլ քաղաք (այլ երկիր կամ արվարձան);
• բնակարանի փոփոխություն առանձնատուն;
• ներդրումներ կատարել ավելի շահավետ ֆինանսական գործիք(Ես արդեն գրել եմ այդ մասին նախորդ հոդվածներից մեկում)։

Կախված նպատակից՝ սահմանվում են նաև բնակարանի վաճառքի պայմանները։

Եթե ​​հիմնականում ցանկանում եք տեղափոխվել առանձնատուն, բայց այս բիզնեսը ձեզ համար չի աշխատում, կարող եք ինքնուրույն վաճառել ձեր բնակարանը մի քանի ամիս կամ նույնիսկ տարիներ շարունակ:

Բայց կան նաև արտակարգ դեպքեր.

Ենթադրենք, որ դուք պատահաբար գտնում եք գրավիչ գնով ավելի ընդարձակ գույք, որը վաղուց երազում էիք գնել: Եվ քանի որ գինը գրավիչ է, այս հնարավորությունը բաց չթողնելու համար դրա համար ավանդ եք վճարել։

Այժմ մեկ ամսվա ընթացքում դուք պետք է վաճառեք ձեր բնակարանը, որպեսզի չկորցնեք ավանդի տեսքով տրված գումարը։

03.04.19 56 913 31

Փուլեր և փաստաթղթեր

Ես տասնհինգ տարվա փորձ ունեցող իրավաբան եմ։

Այս ընթացքում ուղեկցել եմ անշարժ գույքի տասնյակ գործարքներ՝ ամենապարզից մինչև ամենաբարդը՝ հաշվանցումներով, փոխառություններով, իրավունքների զիջումներով և այլ անախորժություններով։

Սերգեյ Մաշկին

վաճառել է շատ բնակարաններ

Վաճառողն առքուվաճառքի գործարքում ավելի քիչ ռիսկեր է կրում, քան գնորդը, բայց ավելի շատ ժամանակ և նյարդեր է ծախսում: Վաճառողը պետք է հավաքի մի փունջ փաստաթղթեր բնակարանի համար։ Եթե ​​դա չանեք ժամանակին կամ չվերցնեք անհրաժեշտ վկայականը, գործարքը չի գրանցվի։ Կամ գնորդը կհրաժարվի բնակարան գնելուց, եթե իրեն ճնշում են ժամանակ, և նա պատրաստ չէ սպասել մինչև վաճառողը գործ ունենա բյուրոկրատիայի հետ։

Վաճառողի հիմնական ռիսկը բնակարանի համար ժամանակին գումար չստանալն է կամ կեղծիքը։ Ուստի անհրաժեշտ է պայմանագիր կնքել և գործարքն ու փոխադարձ հաշվարկներն իրականացնել հարմար և հուսալի եղանակով։

Բնակարանի վաճառքին ամենայն պատասխանատվությամբ վերաբերվելու և թեմայի մեջ խորանալու դեպքում կարող եք գործարքի հասնել նվազագույն ժամանակի, փողի և նյարդերի հաշվին։ Ես ձեզ կասեմ, թե ինչպես:

Մինչև առուվաճառքի պայմանագիրը

Հավաքեք փաստաթղթեր

Բնակարանի առքուվաճառքի և սեփականության իրավունքի փոխանցման գրանցման համար անհրաժեշտ փաստաթղթերի ցանկը կարող է տարբեր լինել: Հստակ ցանկը կախված է նրանից, թե ում է պատկանում բնակարանը և ինչպես է գնորդը գնում այն:

Կան փաստաթղթեր, որոնք Rosreestr-ը ցանկացած դեպքում կպահանջի. առանց դրանց վարչությունը չի գրանցի իրավունքների փոխանցումը նոր սեփականատիրոջը.

1. Բնակարանի սեփականատիրոջ անձնագիր.
2. Վաճառքի պայմանագիր.

Օրենքով այս փաստաթղթերը բավարար են գործարքի համար, եթե դուք բնակարանի միակ չափահաս սեփականատերն եք և ամուսնացած չեք, և գնորդը պատրաստ է վճարել լրիվ արժեքըբնակարաններ անձնական միջոցներով.

Օրենքով ընդհանուր սեփականությունը կարող է լինել համատեղ կամ բաժնային: Ընդհանուր բաժնետիրական սեփականությունում յուրաքանչյուր մասնակցի բաժնետոմսերը հատուկ են սահմանվում, օրինակ՝ ½, ¼: Ընդհանուր համատեղ սեփականության բաժնետոմսերը սահմանված չեն և ճանաչվում են հավասար: Օրինակ, երբ բնակարանը սեփականաշնորհվեց ընտանիքի բոլոր անդամների համար՝ առանց բաժնետոմսերի որոշման։

հասցեում գտնվող բնակարանի վաճառքի և գնման փաստաթղթերի հիմնական ցանկը ընդհանուր սեփականություն, նույնը կմնա։ Վաճառքի պայմանագրին անհրաժեշտ կլինի նաև կցել մյուս սեփականատիրոջ համաձայնությունը գործարքին: Բաժնային սեփականության դեպքում գործարքին պետք է ներկա լինեն բոլոր վաճառող-բաժնետերերը կամ նրանց ներկայացուցիչները վստահված անձի միջոցով:

Բաժնային սեփականությունում բնակարանի առուվաճառքի պայմանագիրը պետք է կնքվի նոտարի միջոցով: Համատեղ սեփականության համար նման պահանջ չկա. պարզ գրավոր ձևը բավարար է:

Եթե ​​տունը գնվել է ամուսնության մեջ.Ամուսնության ընթացքում համատեղ ձեռք բերված գույքը ամուսինների ընդհանուր համատեղ սեփականությունն է: Անկախ նրանից, թե ով է գնել և ում անունով է այն թողարկվել։

Դուք կարող եք դուրս գալ բնակարանից ոչ մի տեղ, բայց միայն չափահաս բնակիչների համար: Երեխան կարող է հեռացվել գրանցման գրանցամատյանից միայն այն դեպքում, եթե նա արդեն գրանցում ունի նոր բնակության վայրում:

Հիշեք, որ եթե դուք չեք գրանցվում բնակության վայրում կամ բնակության վայրում ավելի քան 90 օր, ապա կարող եք տուգանք վաստակել 2-ից 3 հազար ռուբլի, իսկ Մոսկվայի և Սանկտ Պետերբուրգի բնակիչների համար՝ 3-ից 5 հազար ռուբլի:

Դիմումի հետ պետք է անձնագիրդ տալ անձնագրային գրասենյակ, որտեղ կնիք կդնեն գրանցումից հանելու և գրանցելու վրա։ Քաղվածքի և գրանցման համար պետական ​​տուրք չի գանձվում։

Մինչև առուվաճառքի պայմանագիրը

Կազմեք նախնական DCT կամ նախնական համաձայնագիր

Այս փաստաթղթերն անհրաժեշտ են բնակարանի վաճառքի պայմանագիր կնքելու կողմերի մտադրությունը ամրագրելու համար։

Վաճառքի նախնական պայմանագիրպարտավորեցնում է կողմերին ապագայում կնքել հիմնական պայմանագիրը. Pre-DCT-ն պաշտպանում է և՛ վաճառողին, և՛ գնորդին: Եթե ​​կողմերից մեկը ինչ-ինչ պատճառներով խուսափում է հիմնական պայմանագիրը կնքելուց, ապա մյուս կողմը կարող է դատարանի միջոցով պարտավորեցնել պայմանագիրը կնքել նախնական պայմանագրի պայմաններով:

Նախնական պայմանագիրը կազմվում է պարզ գրավոր ձևով: Այն նոտարական վավերացման կարիք չունի։

Նախնական պայմանագրում անպայման նշեք.

1. Վաճառողի և գնորդի ամբողջական տվյալները՝ լրիվ անվանումը, բնակության հասցեն, անձնագրային տվյալները, SNILS, ներկայացուցիչների տվյալները և լիազորագրերը:
2. Բնակարանի նկարագրությունը և հիմնական բնութագրերը՝ հասցեն, կադաստրային համարը, հարկը, ընդհանուր և կենսատարածք, սենյակների քանակը, բնակարանի վիճակը.
3. Գին.
4. Վճարման կարգը՝ կանխիկ, ապառիկ, ապառիկ պլան, վճարման ժամանակացույց։
5. Ավանդի կամ կանխավճարի պայմանագիր:
6. Ժամանակահատվածը, որում պետք է կնքվի հիմնական պայմանագիրը.
7. Կողմերի պատասխանատվությունը, եթե հիմնական պայմանագիրը չի կնքվել, կորուստների փոխհատուցումն է, տույժը։

Որոշ դեպքերում նախնական պայմանագիրը պարտադիր է: Օրինակ, եթե գնորդը գնի բնակարան հետ հիփոթեքային վարկ, բանկը անպայման կպահանջի նախնական համաձայնություն՝ վարկի ընթացքը սկսելու համար։

Ավանդ կամ կանխավճար:Բնակարան գնելու մտադրությունը հաստատելու և որպես երաշխիք, որ վաճառողը չի վաճառի բնակարանն այլ անձի, գնորդը սովորաբար կանխավճար է վճարում ավանդ կամ կանխավճար:

Ե՛վ ավանդը, և՛ կանխավճարը վճարվում է բնակարանի արժեքի դիմաց մինչև հիմնական պայմանագրի կնքումը։ Եթե ​​գործարքը ընթանա ըստ պլանի, և կողմերը բարեխղճորեն կատարեն իրենց պարտավորությունները, ապա ավանդի և կանխավճարի միջև տարբերություն չկա. գնորդը պարզապես վճարում է բնակարանի մնացած գումարը այն փոխանցելուց հետո:

Տարբերությունները ի հայտ են գալիս, երբ ինչ-որ բան սխալ է լինում: Եթե ​​գործարքը ձախողվել է գնորդի մեղքով, ավանդը մնում է վաճառողի մոտ, եթե դա վաճառողի մեղքով է, ապա նա գնորդին վերադարձնում է ավանդը կրկնակի չափով։ Կանխավճարը ցանկացած դեպքում վերադարձվում է գնորդին։ Ավանդն ավելի ուժեղ է դրդում պայմանագրի կողմերին բարեխղճորեն կատարել իրենց պարտավորությունները:

Ավանդի կամ կանխավճար կատարելու պայմանը և դրա գումարը ներառված է առուվաճառքի նախնական պայմանագրում, և վաճառողը պետք է հաստատի դրա ստացումը անդորրագրով։

նախնական պայմանավորվածություն.Նախնական առքուվաճառքի պայմանագրի փոխարեն կողմերը կարող են կնքել նախնական պայմանագիր՝ գործարք կնքելու և կանխավճարը փոխանցելու մտադրության պայմանագիր։ Եթե ​​գործարքը չկայանա, ապա կանխավճարը կվերադարձվի գնորդին, և կողմերից ոչ մեկը իրավունք չի ունենա դատարանի միջոցով մյուսին ստիպել գործարք կնքել: Այսինքն՝ նախնական պայմանագրով հնարավոր չի լինի գնորդին պարտավորեցնել բնակարան գնել, իսկ վաճառողին՝ վաճառել այն։

Վաճառքի պայմանագիր

Ավելի լավ է, եթե առուվաճառքի հիմնական պայմանագիրը ձեզ համար կազմվի փորձառու իրավաբանի կողմից՝ բոլոր ռիսկերը կանխատեսելու համար։ Բայց դուք ինքներդ կարող եք պայմանագիր կնքել՝ օգտագործելով ինտերնետի կաղապարներ և

Կան պայմանագրի էական պայմաններ, առանց որոնց այն կհամարվի չկնքված։ Անպայման նշեք պայմանագրի առարկան, բնակարանի գինը և տարածքից օգտվելու իրավունք ունեցող անձանց ցանկը:

Իհարկե, գործնականում այս երեք էական պայմանները բավարար չեն։ Անհրաժեշտ է պայմանագրում հնարավորինս մանրամասն ներկայացնել և նկարագրել գործարքի բոլոր պայմաններն ընդհանրապես։ Ահա նրանց ցանկը.

1. Վաճառքի պայմանագրի կնքման ամսաթիվը և վայրը.
2. Վաճառողի և գնորդի ամբողջական տվյալները՝ լրիվ անվանումը, անձնագրի տվյալները, բնակության հասցեն, TIN-ը կամ ներկայացուցիչների տվյալները և նրանց լիազորությունները:
3. Պայմանագրի առարկան բնակարանի նկարագրությունն ու հիմնական բնութագրերն են՝ հասցեն, հարկը, ընդհանուր և բնակելի մակերեսը, սենյակների քանակը, կադաստրային համարը, բնակարանի վիճակը:
4. Տվյալներ բնակարանի սեփականության իրավունքի փաստաթղթերի վերաբերյալ, որոնց հիման վրա վաճառողը ձեռք է բերել սեփականության իրավունքը. օրինակ՝ առուվաճառքի պայմանագրի համարը և ամսաթիվը:
5. Տվյալներ բնակարանի նկատմամբ իրավունքի պետական ​​գրանցման վերաբերյալ՝ սեփականության վկայականի համարը և ամսաթիվը, տեղեկատվություն USRN-ից քաղվածքից:
6. Վաճառողի երաշխիքները, որ բնակարանը չի վաճառվել, չի նվիրվել կամ գրավադրվել որևէ մեկին, որ վաճառողը կարող է, սնանկ չի ճանաչվել, որ նրա նկատմամբ սնանկության վարույթ չի հարուցվել և չի վարվում և այլն։
7. Տեղեկություններ, որ կան անհրաժեշտ համաձայնություններ՝ ամուսին, օրինական ներկայացուցիչ, խնամակալության և խնամակալության մարմիններ:
8. Գին. Սա պայմանագրի էական պայմանն է։ Գինը պետք է արտահայտվի ճշգրիտ գումարով։
9. Վաճառողի պարտավորությունը փոխանցել գույքը, իսկ գնորդը ընդունել այդպիսի օբյեկտ և վճարել դրա համար վճար:
10. Վճարման կարգը՝ կանխիկ կամ փոխանցումով, օգտագործելով վարկային միջոցներ, ապառիկ կամ առանց.
11. Կողմերի պատասխանատվությունը պայմանագրային պարտավորությունների խախտման համար՝ կորուստների փոխհատուցում, բռնագանձում:
12. Իրավունքների փոխանցման պետական ​​գրանցման համար դիմելու կողմերի պարտավորությունը.
13. Կողմերի ստորագրությունները.

Առուվաճառքի պայմանագիրը կնքելու պահին կողմերը պետք է իրենց ձեռքում ունենան առուվաճառքի նախնական պայմանագրի կամ նախնական պայմանագրի պատճենը, վաճառողն ունի նաև բոլոր բնօրինակները. պահանջվող փաստաթղթերգործարքին, իսկ գնորդը` անդորրագիր վաճառողից` կանխավճար կամ ավանդ ստանալու համար:

Նոտարական վավերացված պայմանագիր.Բնակարանի առուվաճառքի պայմանագիրը, որպես ընդհանուր կանոն, կնքվում է պարզ գրավոր ձևով, և պարտադիր չէ այն վավերացնել նոտարի մոտ՝ դա կախված է կողմերի ցանկությունից:

Նոտարական վավերացումը երաշխիք է իրավական մաքրությունգործարքներ. Նոտարը պայմանագիր կկնքի, կստուգի կողմերի իրավունակությունը և բոլոր փաստաթղթերի առկայությունը, ձերբակալությունների և սահմանափակումների բացակայությունը և գրանցման դիմում կուղարկի Rosreestr-ին: էլեկտրոնային ձևաչափով. Առավելությունն այն է, որ նոտարը իրավական պատասխանատվություն է կրում իր գործողությունների համար, այդ թվում՝ նյութական։

Բայց գործարքի գրանցումը նոտարում շատ կարժենա։

Որքա՞ն արժե 2019 թվականին բնակարանի օտարման գործարքի վավերացումը