Массовая оценка земли. Основные положения оценки земельных участков

В статье изложена концепция кадастровой оценки, приведены примеры построения систем массовой оценки в разных странах, а также доказаны преимущества нововведений в соответствующий сегмент российского законодательства.

Райнхольд Вессели, Антон Ланкин
Государственная кадастровая (массовая) оценка для целей налогообложения – российский и зарубежный опыт
"Экономические стратегии", №02-2008, стр. 124-131

Введение и предыстория

Авторы данной статьи с 1998 г. работали совместно в рамках реализации четырех проектов Программы Европейского союза ТАСИС, нацеленных на поддержку земельной реформы в России. Эти проекты включали в себя следующие основные направления:

• Развитие системы кадастра в России в части правовой, институциональной и технической основы.
  
• Территориальное планирование.
  
• Развитие системы кредитования под залог недвижимости.
  
• Оценка недвижимости для целей налогообложения.
  

В течение этого десятилетнего периода кадастр в России претерпел трансформацию от земельного кадастра к всеобъемлющему кадастру недвижимости как правовой основе идентификации и учета объектов недвижимости, на базе которой устанавливаются права собственности и иные права.

На сегодняшний день кадастр является основой для реализации множества социально значимых функций (см. рис. 1).

Кадастровая (массовая) оценка для целей налогообложения стала ключевым вопросом экономического развития и будущей финансовой основой бюджетов муниципальных образований. К сожалению, предложенные ранее в рамках проекта Закона о государственном кадастре недвижимости положения, регламентирующие процесс государственной кадастровой оценки, были исключены из принятой версии данного закона, что оставляет нерешенным целый ряд вопросов.
Существующая в России концепция массовой оценки для целей налогообложения, даже не будучи полностью реализованной, с точки зрения законодательства является примером современной системы, превосходящей многие подобные системы, уже реализованные за рубежом, кроме, возможно, систем, используемых в некоторых штатах США.

Концепция кадастровой (массовой) оценки как основы для налогообложения недвижимости

Одной из важнейших задач проекта Европейского союза ТАСИС "Реформирование земельных и имущественных отношений II" является оказание содействия органам власти Российской Федерации, в частности Федеральному агентству кадастра объектов недвижимости и Министерству экономического развития и торговли, в процессе введения новой системы массовой кадастровой оценки в качестве базы налогообложения недвижимого имущества.

Два предыдущих Проекта ТАСИС оказали поддержку в части введения системы массовой оценки в Российской Федерации:

• В рамках Проекта Европейской консультационной службы "Консультации по вопросам земельной политики" ("Развитие системы государственной кадастровой оценки земель в России") в 2001 г. был проанализирован ход кадастровой оценки городских и сельскохозяйственных земель в пилотных регионах.
  
• Проект "Поддержка внедрения механизмов регулирования земельных и имущественных отношений", реализованный в 2003-2005 гг., позволил оказать техническую поддержку кадастровому агентству в подготовке к внедрению новой системы массовой кадастровой оценки.
  

Общие предпосылки

В Российской Федерации готовится к внедрению новая система налогообложения недвижимого имущества на основе стоимости соответствующего имущества, приближенной к рыночной. Перед Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости была поставлена задача создания налоговой базы на том основании, что кадастр объектов недвижимости является единственным и наиболее полным перечнем объектов недвижимости.

В принципе, существуют две основные модели, которые используются в различных странах для установления налоговой базы для налогообложения имущества:

• модель, основанная на заранее определенной стоимости ("нормативной стоимости"), устанавливаемой государством;
  
• модель, основанная на рыночной стоимости или стоимости, приближенной к рыночной.
  

Определение налогооблагаемой базы на основе нормативной стоимости представляется более "простым" с точки зрения порядка осуществления оценки: в этом случае не остается места сомнениям, так как речь идет об абстрактной величине. В то же время применение стоимости, приближенной к рыночной, сопряжено с определенными трудностями, а именно:

• рынки неустойчивы;
  
• требуется очень тщательный и более дорогостоящий подход к расчету (оценке) рыночной стоимости.
  

Однако есть весьма убедительные аргументы в пользу применения рыночной или приближенной к рыночной стоимости при налогообложении недвижимого имущества.

Во-первых, существует вопрос справедливости. "Нормативная" стоимость, заведомо установленная правительственными органами, даже в том случае, если они пользуются какой-либо системой, является несправедливой в отношении владельца имущества, а также общества в целом. Такая система препятствует равному отношению ко всем собственникам по причине разной стоимости их активов.

Во-вторых, существует взаимосвязь между стоимостью недвижимого имущества и общей экономической ситуацией, в особенности в отношении инвестиций в инфраструктуру, которые повышают стоимость недвижимого имущества. Можно рассматривать эту взаимосвязь как процесс распределения экономических выгод между государством и гражданами или как поощрение усилий государства по улучшению экономической политики и увеличению объемов инвестиций в инфраструктуру и, в целом, повышению уровня жизни граждан.

Концепция оценки

Понятие права собственности, а также связанные с ним трансакции, такие как продажа и покупка, налогообложение и залоговое кредитование, предполагают необходимость определения стоимости недвижимого имущества. Это довольно непростой процесс. Со временем сформировались эмпирические правила и международные стандарты, которые сегодня считаются основными принципами и правилами оценки, используемыми профессиональными оценщиками.

Теория и практика оценки стоимости недвижимого имущества опирается на три подхода, имеющих свои особенности (см. табл. 1).

Массовая оценка

Если предстоит оценить большое число объектов недвижимости, индивидуальная оценка становится затруднительной и дорогостоящей. Поэтому возникла необходимость в разработке концепции массовой оценки, которая бы отвечала задачам определения стоимости большого числа объектов недвижимости (преимущественно в целях налогообложения). В рамках этого метода производится анализ представительной выборки реальных или предполагаемых сделок, после чего полученные данные считаются типичными для всех объектов одного и того же класса, сходных по месторасположению, размеру, качеству и т.д.

Таким образом, "массовую оценку" можно определить как "систематическую оценку группы объектов недвижимости на заданную дату с использованием стандартных процедур, с применением общих данных на основе статистической их обработки".

Основные преимущества массовой оценки для целей налогообложения:

• время (учитывая, что результаты обычно обновляются ежегодно);
  
• затраты – массовая оценка обходится значительно дешевле, чем индивидуальная оценка;
  
• возможности объективного и беспристрастного анализа влияния рынка (статистически и географически);
  
• возможность производить выборку, поиск, сравнение и выявление отличий объектов недвижимости, используя большой объем информации;
  
• целостность результатов оценки (справедливость при расчете стоимости, т.к. каждый объект обрабатывается одинаково);
  
• наличие большого объема данных для обоснования и защиты результатов.
  

Основными трудностями, с которыми связано применение этой концепции, являются:

• качество и надежность исходных данных, особенно в отношении реальных цен сделок, а также других важных факторов;
  
• наличие функционирующего рынка недвижимости и достаточной выборки для исследования;
  
• наличие программного обеспечения статистической обработки данных, необходимого для анализа выборки и построения приемлемой модели.
  

Международный опыт построения систем массовой оценки

В индивидуальной оценке недвижимости используется три классических метода оценки. Массовая оценка, необходимость применения которой описана выше, также должна строиться на этих принципах.

Массовая оценка используется преимущественно для целей налогообложения, а также, в некоторых случаях, для территориального планирования и других подобных целей в сфере экономики и/или планирования. Стандарты и методы оценки недвижимости приняты во многих странах мира, включая Россию.

Европейские страны используют широкий спектр методов для установления налоговой базы, на основе которой рассчитывается действительный размер налога на недвижимое имущество.

Пример Германии

В Германии в основу налогообложения недвижимого имущества положена так называемая "типичная стоимость объекта недвижимости" (Bodenrichtwert). Она определяется как средняя стоимость, зависящая от месторасположения и выраженная в евро/м2. Подобная стоимость определяется ежегодно, публикуется и наглядно представляется населению.

На независимую комиссию экспертов, состоящую из профессионалов в различных областях (геодезистов, оценщиков, агентов по торговле недвижимостью и т.д.), возложена ответственность по сбору информации о ценах сделок, установлению типичной стоимости объектов недвижимости, созданию рыночных отчетов, оценке в случае принудительного отчуждения имущества, а также доклады в парламент. Данные для сбора информации о ценах сделок поступают из различных источников, в особенности из реальных договоров о продажах, которые необходимо декларировать.

В соответствии с административным законодательством возможна подача апелляции в суд. Однако, учитывая профессиональную компетенцию членов комиссии и особенности процедур сбора данных, апелляции – явление нечастое. Подача апелляции не означает отсрочки выплаты налогов.

Примеры налогообложения недвижимости на основе рыночной стоимости в США

В Соединенных Штатах налогообложение недвижимого имущества является инструментом финансирования деятельности государственных учреждений, особенно школ, объектов инфраструктуры, полиции, развития парков и т.д. Поэтому сбор налогов на недвижимое имущество относится к сфере компетенции государственных органов и отличается широким разнообразием методов и ставок. Во многих штатах оценка недвижимого имущества для целей налогообложения организуется на уровне округов (районов), и ответственность за нее несет "налоговый оценщик" ("асессор"). Для определения налоговой базы используются классические методы массовой оценки. Функции подготовки налогового уведомления и сбора налогов отделены от функций налогового оценщика. Прекрасным примером современной системы массовой оценки для целей налогообложения недвижимого имущества может служить система, внедренная в штате Колорадо, которая, в некотором смысле, может стать моделью для внедряемой в России системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости.

Налоговое уведомление (налоговый счет) содержит описание базы налогообложения и информацию о ставке налога. Соответственно, в этом случае возможна подача апелляции по поводу содержания налогового счета, которая может относиться как к налоговой базе, так и к величине налога. На практике поводы для подачи апелляций довольно ограничены: это возможно в тех случаях, когда объект недвижимости был неверно охарактеризован по типу, размеру или месторасположению; также возможны случаи математических ошибок в вычислениях. Поскольку используемая для массовой оценки недвижимости методология является утвержденной, проверенной и открытой для населения, апелляции редко затрагивают саму методологию или результаты, обусловленные ее применением.

Апелляции направляются в независимый Апелляционный совет, состоящий из штатных сотрудников. Если решение совета неприемлемо для стороны, подавшей апелляцию, единственной возможностью является подача апелляции в суд. Однако это происходит весьма редко. В любом случае, подача апелляции ни при каких условиях не является основанием для отсрочки выплаты налогов. Более того, невыплата налогов в соответствующие сроки ведет к аннулированию апелляции.

Новый закон о кадастре недвижимости и государственная кадастровая оценка

Актуальность вопросов, связанных с организацией государственной кадастровой оценки возросла с принятием Федерального закона от 29 ноября 2004 г. № 141
"О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации", вносящего изменения в Часть II Налогового кодекса Российской Федерации, который вступил в силу с 1 января 2006 г. Указанным законом была определена основа формирования налоговой базы – кадастровой стоимости земельного участка, – определяемой в рамках государственной кадастровой оценки.

Сегодня на федеральном уровне отсутствует какое-либо специальное регулирование в области массовой кадастровой оценки в целях налогообложения. Отдельные положения содержатся в различных федеральных нормативных актах Российской Федерации (Земельный, Налоговый кодексы Российской Федерации, Постановления Правительства Российской Федерации № 945 и № 315, Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации № 222), но в целом они не имеют комплексного характера и иногда противоречат друг другу.

Новый Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" вступил в силу с 1 марта 2008 г. (за исключением отдельных положений). Этот закон регулирует кадастровый учет земельных участков, объектов капитального строительства, зданий, сооружений, помещений и т.д. Согласно указанному Федеральному закону, государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом. В законе определены процедуры ведения кадастра и учета (основания, сроки, объекты учета и т.д.) реализации кадастровой деятельности.

Как уже говорилось выше, к большому сожалению, положения, регулирующие вопросы государственной кадастровой (массовой) оценки для целей налогообложения, т.е. фискальную функцию кадастра, не были включены в текст данного закона.

Предполагается, что они станут предметом отдельного закона или будут внесены в качестве изменений в действующий Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Основными задачами специального законодательства, регулирующего вопросы государственной кадастровой (массовой) оценки для целей налогообложения, должны стать:

• создание особых правовых требований к кадастровой (массовой и основанной на стоимости) оценке;
  
• обеспечение координации между правовыми и административными аспектами оценки, оценкой и дальнейшим администрированием налогообложения;
  
• разграничение полномочий и обязанностей сторон, задействованных в процессе оценки;
  
• обеспечение межведомственного обмена информацией.
  

Опыт проведения государственной кадастровой оценки земель

На сегодняшний день нормативно-правовую базу государственной кадастровой оценки земель составляют Постановление Правительства Российской Федерации № 945 от 25 августа 1999 г. "О государственной кадастровой оценке земель" и Постановление Правительства Российской Федерации № 316 от 8 апреля 2000 г. "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель".

Правительством Российской Федерации установлены общие методологические принципы государственной кадастровой оценки земель в зависимости от классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Первый тур государственной кадастровой оценки земель в целях налогообложения был проведен на всей территории Российской Федерации в период с 1999 по 2005 г. В большинстве субъектов Российской Федерации в период с 2006 по 2007 г. уже прошли работы по актуализации результатов кадастровой оценки таких важнейших (с точки зрения получаемых налогов) категорий земель, как земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения.

Анализ применяемых методик и полученных результатов показал, что в целом большинство из них соответствует общепринятым мировым стандартам и принципам массовой оценки для целей налогообложения, очень точно и прозрачно сформулированным в книге "Организация оценки и налогообложения недвижимости" под редакцией известного ученого и практика массовой оценки Джозефа К. Эккерта.

Перспективы и последствия

Многие вопросы, связанные с дальнейшим направлением развития системы кадастра в России в целом (и государственной кадастровой оценки в частности), были подробно освещены в недавно опубликованной книге бывшего руководителя Роснедвижимости М.В. Мишустина "Информационно-технологические основы администрирования имущественных налогов". Данная монография является удобным и всесторонним информационным ресурсом, содержащим широкий анализ различных аспектов, связанных с информационными технологиями кадастра и вопросами администрирования имущественных налогов в России на базе новой единой системы государственного кадастра недвижимости. Причем государственный кадастр недвижимости рассматривается в данном контексте как всеобъемлющий интегрированный многофункциональный (электронный) источник официальной информации.

Единый государственный кадастр недвижимости имеет три основные функции – учетную, фискальную и информационную. Все эти функции подробно рассмотрены в книге, в том числе с точки зрения дальнейшего развития и оптимизации системы администрирования имущественных налогов.

Книга содержит множество ссылок на международный опыт организации систем администрирования имущественных налогов, а также анализ таких основных системообразующих вопросов, как IT-поддержка, технологии ведения кадастра, управление пространственными данными, межведомственное взаимодействие и обмен информацией. Автор также проанализировал влияние развития системы кадастра недвижимости на социальное развитие через поддержку системы регистрации прав собственности и дальнейшее обеспечение их гарантии государством.

Материал структурирован таким образом, чтобы подчеркнуть приоритеты вопросов создания и дальнейшего совершенствования системы администрирования имущественных налогов. В книге анализируется сущность налогового администрирования, в частности приведены основные определения, связанные с налогообложением недвижимости и системой кадастра и рассмотрены основные тенденции их развития, а также правовая основа налогового администрирования и социально-экономические последствия внедрения налога не недвижимое имущество. Автор пишет также о систематических мерах, необходимых для успешного введения новой системы кадастра недвижимости в России, принимая во внимание как организационные, так и технические проблемы. Предлагается ряд характеристик и параметров, позволяющих оценить эффективность и продуктивность внедрения новой системы и ее дальнейшего функционирования.

Учитывая тот факт, что система кадастра "родилась" из необходимости реализации фискальной функции во многих странах Европы в конце XVIII в., вопросы, связанные данной функцией, рассмотрены очень подробно. Основным инструментом ее реализации является массовая (или, иначе, налоговая) оценка недвижимости. Автором рассмотрены основные подходы и возможные решения, применимые в российских условиях, с учетом современного международного опыта в этой области с акцентом на вопросах институционального устройства системы государственной (массовой) кадастровой оценки для целей налогообложения.

Перспективы

Авторы данной статьи убеждены в том, что со временем процедурные и правовые вопросы, связанные с внедрением системы государственной кадастровой (массовой) оценки недвижимости для целей налогообложения, будут урегулированы и такая система будет успешно реализована на основе нового государственного кадастра недвижимости. Это, бесспорно, должно положительно сказаться на развитии регионов и муниципальных образований, а также способствовать решению вопросов, связанных с приватизацией земли.

Экономическое влияние новой системы налогообложения недвижимости на муниципальные образования в России

Очевидно, что налогообложение недвижимости (и земли в частности) на адвалорной основе кроме пополнения бюджетов муниципальных образований должно стать и становится средством повышения эффективности использования ресурсов, прежде всего городских земель. Введение системы налогообложения, основанной на результатах государственной кадастровой (массовой) оценки, влечет за собой ряд важных экономических последствий для развития муниципальных образований и самой системы местного самоуправления.

Последствие 1 – самоопределение и финансовая независимость муниципалитетов. Так как поступления от земельного налога направляются полностью или в основном в муниципальный бюджет, муниципалитеты получают большую финансовую независимость и могут использовать подобные дополнительные средства для решения непосредственных задач и удовлетворения городских нужд.

Последствие 2 – конкуренция между муниципалитетами. Как следствие может возникать конкуренция между муниципалитетами в целях (1) привлечения бизнеса, (2) создания более благоприятных условий жизни или (3) улучшения социальных условий. Последствием таких решений может стать изменение экономической и социальной структуры городов, их взаимоотношений, а также возникновение уникальных отличительных особенностей.

Последствие 3 – приватизация городских земель. Используемую в настоящее время в России систему налогообложения земель можно считать основанной на рыночной стоимости. Муниципалитеты не могут облагать налогом свою собственную землю (землю под многоэтажной застройкой и вокруг нее), при этом имея обязанности по поддержанию порядка на этих территориях и т.д. Как результат – муниципалитеты будут склоняться к приватизации такой земли в пользу владельцев квартир, что создаст основу для концепции кондоминиумов.

Последствие 4 – создание системы кондоминиумов. Жилищный фонд России в основном находится в весьма плохом состоянии. Статистика показывает, что средний оставшийся срок жизни зданий составляет 15 лет.

Концепция кондоминиумов, практикуемая на Западе, определяет собственность как неделимую часть земли и зон общего пользования плюс конкретную жилую единицу (квартиру). Как следствие – (со)владельцы кондоминиумов имеют обязательства по поддержанию своей (всей) собственности в надлежащем порядке, что в итоге должно увеличить срок жизни жилищного фонда в России.

Выводы

• Кадастровая оценка недвижимости, проведенная на базе научно обоснованной методики и с использованием адекватного единого программного обеспечения, вносит важный вклад в экономическое развитие России.
  
• Она усиливает возможности финансового самоопределения муниципальных образований.
  
• Она улучшит экономические и социальные условия во всех муниципальных образованиях.
  
• В долгосрочной перспективе новая система побудит муниципальные образования к дальнейшей приватизации земли и поддержит развитие концепции кондоминиумов, что поможет сохранить и продлить жизнь жилищного фонда в России.
  

Заключение

Отсутствие концепции институциональной организации проведения оценки в целях налогообложения и комплексной правовой базы (федерального закона), регулирующей вопросы проведения кадастровой оценки (земель и недвижимого имущества) в целях налогообложения, ведет к возникновению опасного пробела, который в будущем приведет к усложнению ситуации. В частности, это касается процедуры обжалования результатов массовой кадастровой оценки, а также иных вопросов.

Так как технологии и методы осуществления кадастровой (массовой) оценки весьма сложны, процедуры оценки должны быть сфокусированы на вопросах эффективности и результативности всего процесса в целях достижения базового принципа налогообложения – законность и справедливость в отношении юридических и физических лиц. Принимая во внимание тот факт, что доходы от взимания земельного налога являются значительным источником местного (муниципального) финансирования и бюджета, социальные вопросы определения налоговой базы приобретают принципиальное значение уже в настоящий момент.

Оптимальным решением является применение методов массовой оценки, основанных на единой методологии с использованием стандартизированного программного обеспечения для расчета кадастровой стоимости (на основе данных о ситуации на рынке недвижимости), что обеспечит эффективность, преемственность, непредвзятость, сопоставимость результатов на всей территории региона и страны в целом. Эту задачу должна решать специализированная организация.

5.2.1. Основные положения оценки земельных участков

Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости:

Земля не является результатом предшествующего труда;
- пространственно ограничена;
- незаменима другими средствами производства;
- обладает постоянством местоположения;
- неизнашиваема при правильном использовании;
- территориально разнокачественна;
- характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;
- обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества;
- практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.

Следует различать термины «земля» и «земельный участок», которые используются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности. Термин «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению.

Выделяют следующие улучшения, проводимые для создания участка:

Внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей;
- внутренние: планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.

В Земельном кодексе РФ содержится следующее определение земельного участка: «Земельный участок - часть поверхно сти земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. Правовой статус земельного участка включает: целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки».

Оценка земли применима не только к пустующим, незастроенным землям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано следующими причинами:

Различие в налогообложении земли и строений (налог на имущество и земельный налог);
- требуется отдельная оценка земельного участка от улучшений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости;
- принятие решений о сносе имеющихся улучшений в целях лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Главный элемент земельных отношений - земельная собственность.

При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним набор прав. Распространенные права, требующие оценки:

1) полное право собственности - возможность использования свободного от арендаторов участка любым законным способом;
2) право аренды - возможность владения земельным участком по договору аренды.

В соответствии с Законом Российской Федерации «О плате за землю» использование земли в нашем государстве является платным. Формами платы в нем названы: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Земельным налогом облагаются ежегодно все собственники земли, а также землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов. Арендная плата взимается за земли, переданные в аренду. Нормативная цена земли вводится для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных законодательством РФ, для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

В России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому часто оценщики определяют не стоимость земельного участка, а стоимость прав его аренды.

Стоимость прав аренды - это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

5.2.2. Оценка массовая и единичных объектов земельной собственности

Выделяют три формы платы за землю:

§ земельный налог,
§ арендную плату,
§ нормативную цену земли,

в основе которых содержится стоимостная оценка земли.

В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных ресурсов:

§ массовую;
§ единич ных объектов земельной собственности.

Оба вида оценки представляют собой систематические методы расчета стоимости. В обоих случаях необходим анализ рынка, но принципиальная разница заключается в масштабе проведения и контроле качества выполненной оценки.

Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство
рынка одного или нескольких вариантов землепользования на обширной географической территории. Для выполнения массовой оценки требуются значительный персонал; разработка стандартной методики, способной унифицировать процедуру оценки большого числа объектов собственности на конкретную дату; использование статистических методов как в процессе оценки, так и для проверки качества выполненной оценки. Массовая оценка как нельзя лучше подходит для налогообложения.

Оценка единичных объектов собственности на конкретную дату выполняется, как правило, небольшим количеством персонала, решение принимается одним специалистом. Качество выполненной работы определяется путем сопоставления с реальными продажами аналогичных объектов.

5.2.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли

При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимодействием ряда факторов.

Анализ наилучшего использования включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.

Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и построек, придается анализу наилучшего использования, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.

Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта.

Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономически эффективными.

Назовем основные факторы, определяющие оптимальное использование земли:

1) местоположение - фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения);
2) рыночный спрос - фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке;
3) финансовая обоснованность - способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли;
4) физическая пригодность участка - перспектива создания улучшений - размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.;
5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость - анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта;
6) законодательная (юридическая) допустимость - соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения;
7) максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимости участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования, с учетом риска инвестиций.

5.2.4. Повышение эффективности использования городских земель

Особую категорию представляют собой городские земли. На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы. К тому же существуют особенности законодательства для этой категории земель.

На ценность того или иного участка одни и те же факторы могут оказывать противоположное влияние:

Интенсивное движение транспорта нежелательно для жилого района, но увеличивает стоимость участка для целей торговли;
- размещение относительно учебных заведений и торговых центров, эстетические достоинства и удобства, учитывающиеся при оценке земель под жилищное строительство, практически не влияют на ценность территорий, ориентированных на промышленное развитие; для них важны транспортная инфраструктура и экономическое зонирование.

В функционировавшей ранее плановой экономике с приоритетами промышленного развития командно-административное распределение «бесплатной» земли привело к серьезным диспропорциям в развитии города и расточительному, не нужному и даже вредному для города использованию ценнейшей городской земли (в том числе предприятиями и организациями), нередко приводящему к тяжелым экологическим проблемам. Однажды распределенная земля практически не перераспределяется, что приводит к дальнейшему усугублению негативных тенденций.

Основные применяемые единицы сравнения земельных участков:

Цена за 1 га - для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или жилищного строительства;
- цена за 1 м 2 - в деловых центрах городов, для офисов, магазинов;
- цена за 1 фронтальный метр - для коммерческого использования земель в городах. В этом случае стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;
- цена за лот - применяется для сравнения стандартных по форме и размеру участков в районах жилой, дачной застройки;
- цена за единицу плотности - соотношение площади застройки к площади земельного участка и др.

Большинство земельных ресурсов в настоящее время находится в государственной и муниципальной собственности. Практика показывает, что в рыночных условиях городские земли являются ценнейшим ресурсом и могут служить стабильным источником доходов местного бюджета. Городские власти определяют величину земельного налога, арендную ставку за землю и нормативную цену земельного участка при выкупе, поэтому вопрос повышения эффективности использования земель является актуальным для них. Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т. е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, необходимы дальнейшее развитие рыночных отношений на земельном рынке, ориентация на сложившуюся рыночную ситуацию и требования рынка.

Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т. е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, в первую очередь необходима реализация процессов налогообложения, аренды и выкупа городских земель на основе ее рыночной стоимости. При этом достигается справедливое распределение налогового бремени, стимулирование эффективного использования и активизация инвестиций в реконструкцию и развитие в процессе реструктуризации территории.

Результаты оценки городской территории служат исходной информацией для решения следующих задач:

§ выработка градостроительной политики и социальное планирование;
§ формирование предложения по типам функционального использования территории с учетом ее качества;
§ формирование экономических механизмов размещения различных вариантов землепользования и инвестиционно-строительной политики;
§ анализ последствий вариантов развития и реструктуризации городской среды, оптимизация муниципальных инвестиций в поддержание и развитие городской среды;
§ определение инвестиционной привлекательности территории как функции стоимости городских земель.

Существуют два взгляда на ценность городских земель:

Проектировщика-градостроителя в процессе функционального зонирования территории как раздела генерального плана города;
- оценщика в процессе разработки кадастровой оценки земель.

Основой формирования кадастровой оценки земель и функционального зонирования территории должна выступать комплексная градостроительная оценка рыночной стоимости.

5.2.5. Методы оценки земель

Нормативный метод заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд.

Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного обустройства и др. Земли разделяют на зоны, дифференцированные по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли (Закон РФ «О плате за землю»). Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре.

Основа определения нормативной цены земли:

ставки земельного налога и повышающие коэффициенты, льготы по земельному налогу не учитываются.

Часто необходимо оценить объект, состоящий из здания и земельного участка, когда на последний имеются только права аренды. В этом случае в качестве стоимости земли можно учесть затраты на отвод земельного участка под строительство.

В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных данных. Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки.

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: права собственности, условия финансирования, особые условия продажи, рыночные условия (изменяются во времени), месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения), условия зонирования, физические характеристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф), доступные коммунальные услуги, экономические характеристики, наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Особую категорию представляют собой городские земли, на их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.

Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно-открытом конкурентном рынке. Российский земельный рынок не отвечает этим требованиям, стоимость земельного участка невозможно определить исходя из информации о сделках продаж участков-аналогов. Поэтому для оценки должна собираться вся доступная информация для применения всех методов оценки участков.

Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.

На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка определяется по доходному подходу обычно с применением метода прямой капитализации. Формула расчета стоимости земельного участка имеет вид:

V L - стоимость земельного участка,

I L - доход от владения землей,

R L: - ставка капитализации для земли.

Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи или увеличением безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвеcтированием капитала в оцениваемый земельный участок.

Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного участка: характеристики местоположения, размер, форма, окружающий тип землепользования, транспортная доступность, инженерное оборудование.

Однако в России в аренду, главным образом, сдаются земли государственного и муниципального фонда, и величина арендной платы рассчитывается в соответствии с нормативной ценой земли, не эквивалентной ее рыночной стоимости. В настоящее время предпринимаются попытки аренды земель по ее рыночной стоимости, но еще рано говорить об объективности результатов практического применения метода капитализации земельной ренты.

Метод распределения (метод соотношения, соотнесения, allocation) - определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.

Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными.

Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последовательность действий:

Определение элементов сравнения объектов;
- определение отличий каждого аналога от объекта оценки;
- расчет и внесение корректировок по каждому из элементов сравнения;
- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
- расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
- расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик, рекомендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется), применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрестности.

Метод является наиболее эффективным в условиях пассивного рынка (отсутствуют данные о продаже свободных земельных участков) с учетом особенностей исходной информации и модели получения искомой стоимости. Стоимость земельного участка в общем виде определяется по формуле:

Сз, - стоимость земельного участка,

С - стоимость объекта,

Су - стоимость улучшений.

Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

Основные этапы метода остатка для земли:

1) определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;
2) определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию);
3) чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.

Сложно прогнозировать доход в условиях недостаточной стабильности экономики.

Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов:

Определение размеров и количества индивидуальных участков;
- расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж;
- расчет затрат и графика освоения предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли;
- вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков;
- выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.

Затраты на освоение земельного массива обычно включают:

Расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
- расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
- налоги, страховку, гонорары ИТР;
- расходы на маркетинг;
- прибыль и накладные расходы подрядчика и т.д.

В целом, моделирование рыночной стоимости земельных участков проводится в рамках предположения о достижении динамического равновесия в конкуренции различных «рациональных» землепользователей за право занять определенный участок. При балансе платежеспособного спроса и предложения на имитируемом земельном рынке при ограниченности предложения решается вопрос о наиболее эффективном использовании участка как свободного и с учетом существующей застройки. Моделирование потенциального рентного дохода для различных типов землепользования базируется на закономерностях формирования рентных эффектов местоположения и сложившихся цен (продажи и аренды). Учитывая существенную разницу в стоимостных показателях для участков, расположенных по фронту улично-дорожной сети города и расположенных на внутриквартальных территориях, эти участки подлежат обязательному разделению при оценке. Реализация принципа наиболее эффективного использования происходит в условиях конкуренции за пользование недвижимостью между различными функциональными сегментами рынка с учетом реальных ограничений на объемы спроса и возможной многофункциональности территории, в результате чего на каждом участке образуется набор землепользователей.

Предыдущая

Специфика массовой оценки земель в России

В.В. Журба

История вопроса: развитие массовой оценки в России и на Западе

С 1 января 2006 года в России введена новая система налогообложения земель. Земельный налог исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. К этому моменту методики определения кадастровой стоимости всех категорий земель уже были разработаны и утверждены, и практически все земельные участки были оценены по этим методикам. Каждая из этих методик предполагает определение стоимости земельных участков на основе рыночных данных. Однако при оценке земельных участков или даже группы земельных участков с использованием большинства этих методик не учитываются индивидуальные особенности земельных участков. Результатом такой оценки в лучшем случае является лишь приближенный ориентир стоимости.

В международной практике массовая оценка объектов недвижимости применяется на протяжении уже нескольких веков. Развитие компьютерных технологий в конце 60-х годов XX века позволило оценщикам использовать так называемые системы CAMA (Computer Assisted Mass Appraisal -массовое определение стоимости при помощи компьютеров, или автоматизированная массовая оценка). Автоматизированная массовая оценка включает в себя множество методов определения стоимости. Постоянно ведутся работы над совершенствованием методов для повышения качества оценки различных типов объектов недвижимости.

Общность подходов массовой оценки регламентируется Международными стандартами массовой оценки недвижимости,

изданными IAAO (International Association of Assessing Officers - Международное общество налоговых оценщиков). Стандарты IAAO по оценке недвижимости для целей налогообложения соответствуют общим представлениям профессиональных налоговых оценщиков и были приняты Исполнительным советом Международного общества налоговых оценщиков. Цель стандартов IAAO - обеспечение разработки методики, позволяющей заинтересованным налоговым оценщикам улучшить и стандартизировать деятельность их организаций.

2007 год - начало пути

Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 года № 39 утверждены новые Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (далее - Методические указания). Принципиальных отличий от старой методики два:

1) объектом оценки теперь является не кадастровый квартал, а земельный участок, поставленный на государственный кадастровый учет;

2) расчет стоимости осуществляется на основе построения экономико-математических моделей оценки, исключая тем самым субъективный фактор из процесса определения стоимости.

В развитие Методических указаний Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости приказом от 29 июня 2007 года № П/0152 утверждены Технические рекомендации, а также разработано специальное программное обеспечение (СПО) «Расчет кадастровой стоимости земель-

Согласно новыми Методическим указаниям по определению кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов необходимо выполнение следующих этапов:

1) составление перечня объектов оценки. Перечень объектов оценки подготавливается на основе данных государственного земельного кадастра;

2) определение состава факторов стоимости, которые потенциально могут влиять на кадастровую стоимость;

3) определение значений факторов стоимости для объектов оценки. Каждый земельный участок описывается в разрезе всех факторов стоимости;

4) сбор достоверной рыночной информации. Источниками могут служить регистрационная палата, местные администрации, средства массовой информации и т. д.;

5) определение значений факторов стоимости для объектов рыночной информации (объектов-аналогов). Каждый объект-аналог описывается в разрезе всех факторов стоимости;

6) определение факторов стоимости для построения моделей. На основе корреляционно-регрессионного анализа определяются коэффициенты значимости каждого фактора стоимости, наиболее значимые факторы стоимости отбираются для построения модели;

7) калибровка математических моделей. Определяются коэффициенты при отобранных факторах стоимости в математической формуле, отражающей зависимость стоимости от факторов стоимости;

8) выбор наиболее качественной модели. Из всех построенных моделей на основе критериев качества выбирается наиболее качественная модель;

9) расчет кадастровой стоимости по наиболее качественной модели. Кадастровая стоимость рассчитывается посредством подстановки значений факторов стоимости объектов оценки в формулу наиболее качественной модели.

Рассмотрим подробнее особенности каждого из этих этапов.

Перечень объектов оценки

Составление перечня земельных участков не входит в обязанности оценщика, этот перечень передается оценщику заказчиком работ по определению кадастровой стоимости. Одно из главных требований к перечню - обязательное наличие всех учетных характеристик. При отсутствии в сведениях о земельном участке обязательных характеристик такой земельный участок не попадает в перечень объектов оценки. Основу перечня объектов оценки составляют данные государственного земельного кадастра в формате кадастрового плана территории. В процессе подготовки перечня они дополняются сведениями о классификационном коде местоположения земельного участка с точностью до улиц для городских населенных пунктов и с точностью до населенного пункта для сельских населенных пунктов. Невозможность однозначного отнесения земельного участка к какому-либо населенному пункту является основанием для исключения такого земельного участка из перечня объектов оценки.

В качестве адресного классификатора используется классификатор адресов России (КЛАДР), утвержденный приказом Федеральной налоговой службы от 17 ноября 2005 года № САЭ-3-13/594@. Его применение в технологии массовой оценки земельных участков населенных пунктов обусловлено тем, что этот классификатор является общефедеральным, единым классификатором для всей территории Российской Федерации, однако его применение выявило следующие проблемы:

1) неактуальное состояние классификатора, в частности, несоответствие названий населенных пунктов названиям, официально принятым в субъектах Российской Федерации. Ответственной за ведение КЛАДРа является Федеральная налоговая служба, поэтому в рамках действующей технологии оценщик не имеет возможности скорректировать данные этого классификатора в соответствии с требованиями регионального законодательства;

2) отсутствие однозначного соответствия названий населенных пунктов в КЛАДРе и

муниципального деления в Российской Федерации. Например, КЛАДР Республики Марий Эл в составе Волжского района содержит город Волжск, в то время как Волжский муниципальный район и городской округ Волжск - это различные муниципальные образования. Технология оценки земельных участков населенных пунктов предоставляет оценщику возможность полуавтоматического установления связи населенных пунктов и муниципальных образований. Однако установление такого соответствия остается лишь в качестве результатов работ по оценке и не используется где-либо после окончания работ по оценке.

Тем не менее, несмотря на то, что использование КЛАДРа вызывает некоторые затруднения, сегодня, пожалуй, альтернативы ему нет.

Также задачей классификации на этапе подготовки перечня объектов оценки является разнесение земельных участков по 16 группам видов разрешенного использования. Классификация проводится на основе вида разрешенного использования земельного участка, указанного в его правоустанавливающем документе. При этом документы содержат различные формулировки видов использования, поскольку такие формулировки нигде не регламентируются. Технические указания содержат типовой перечень видов разрешенного использования земельных участков, однако в реальности часто бывает так, что вид разрешенного использования того или иного участка нельзя однозначно отнести к определенной группе. Например, вид использования земельного участка «Под объекты электроэнергетики» может быть отнесен как к электростанциям, так и к опорам линий электропередачи. В случае невозможности точного определения, к какой группе видов разрешенного использования принадлежит земельный участок, он исключается из перечня объектов оценки.

Таким образом, перед тем как приступить к работам по определению кадастровой стоимости, выгруженные из кадастра данные должны пройти обязательную предварительную обработку, в ряде случаев довольно трудоемкую. Результатом такой

обработки является лишь дополнение данных для каждого земельного участка, причем эти дополнительные характеристики являются достаточно статичными во времени. Учитывая это, просится простое решение - хранить в кадастре и поддерживать в актуальном состоянии не только учетные характеристики земельных участков, но и дополнительные характеристики, необходимые для их оценки. Это позволит подготавливать перечень объектов оценки путем простой выгрузки данных из кадастра и использовать их без дополнительной обработки. Однако в настоящее время в кадастр заносится лишь информация о кадастровой стоимости земельного участка по результатам оценки, остальные же характеристики попадают в архив и хранятся в подсистеме кадастра недвижимости - автоматизированной подсистеме кадастровой оценки объектов недвижимости.

Стоит отметить, что при любой обработке данных трудно избежать неточностей, и подготовка перечня - не исключение. Одни ошибки обнаруживаются и исправляются оценщиком в процессе определения кадастровой стоимости, другие - только на этапе согласования результатов оценки с органами исполнительной власти, что, как правило, вынуждает оценщика переделывать работу по причинам, от него не зависящим. Если сегодня эти проблемы решены не будут, то через несколько лет, при очередной оценке земельных участков, оценщик вновь столкнется с теми же трудностями.

Состав факторов стоимости

При определении состава факторов стоимости учитываются разные группы факторов: физические характеристики

земельного участка, характеристики местоположения, характеристики окружения земельного участка, характеристики территории населенного пункта, в котором расположен земельный участок (социальная и коммунальная инфраструктуры, экология, градостроительная информация и т. д.). В состав каждой группы входят различные факторы, например, характеристиками

местоположения являются «Расстояние земельного участка до центра населенного пункта» и «Расстояние от населенного пункта до центра субъекта», а характеристиками окружения - «Расстояние до остановки общественного транспорта» и т. п. На стоимость земельных участков влияют различные факторы каждой группы. Таким образом, для каждого вида разрешенного использования из каждой группы факторов выбираются те факторы стоимости, которые существенно влияют на нее. Так, для земельных участков под промышленными объектами не выбираются факторы экологии или социальной инфраструктуры. Для земельных участков под жилыми домами состав факторов, как правило, максимальный, так как для жилья множество факторов являются существенными.

Технология оценки земельных участков населенных пунктов предусматривает определение единого удельного показателя кадастровой стоимости для каждой группы видов разрешенного использования на сельский населенный пункт, и в этом случае факторы стоимости, дифференцирующие стоимость внутри населенного пункта, не отбираются.

Примерный перечень факторов стоимости земельных участков представлен в Технических рекомендациях.

Определение значений факторов стоимости для объектов оценки

Вся информация о значениях факторов стоимости делится на два вида: семантическая и графическая. Как правило, семантическая информация используется для описания общей для земельных участков территории. Например, фактор «Численность населения» имеет одно значения для всех земельных участков, находящихся в одном городе. Значения такого фактора заполняются в семантическом виде. Графическая информация используется для определения индивидуальных характеристик каждого земельного участка. Примером могут быть факторы «Расстояние от центра города» или «Расстояние до железнодорожной станции».

При работе с графическими факторами стоимости необходимо соблюдать определенные условия:

1) наличие графических слоев объектов, соответствующих графическим факторам стоимости;

2) наличие графического отображения для земельного участка (объекта оценки) на графическом слое земельных участков;

3) наличие графического слоя кадастрового деления населенного пункта.

В технологии оценки земельных участков населенных пунктов предусмотрено создание слоев с объектами, необходимыми для расчета значений графических факторов стоимости. Однако проблема расчета значений состоит в следующем: в настоящее время в земельном кадастре далеко не все земельные участки нанесены на графический слой. При отсутствии графического отображения земельного участка делается допущение о местоположении земельного участка с учетом информации о кадастровом квартале, в котором он расположен, и улице, указанной в его местоположении.

В ряде случаев неактуальное состояние слоя кадастрового деления приводит к тому, что часть земельных участков удаляется из перечня объектов оценки из-за невозможности определить значения факторов стоимости.

Группировка земельных участков

Группировка земельных участков проводится с целью учета различного механизма ценообразования для различных земельных участков в составе одного вида разрешенного использования.

Для практической реализации механизма группировки оценщиком выбираются факторы стоимости, которые характеризуют различные группы. После этого определяются значения или диапазоны значений этих факторов, описывая тем самым границы каждой группы.

В большинстве случаев на практике группировка применялась для разделения территорий по уровню рыночной стоимости, например столица субъекта Российской Федерации, соседние районы, осталь-

ные районы. На стоимость же районов, расположенных вдоль крупной реки, может существенно влиять фактор «Близость к водному объекту». Такие районы могут выделяться в отдельную группу. Однако во многих случаях группировка не применялась, все земельные участки одного вида разрешенного использования земель рассматривались как одна группа.

Стоит отметить, что применение группировки может приводить к так называемому «пограничному эффекту»: схожие по характеристикам объекты оценки, попавшие в разные группы, могут иметь различные стоимости. В таких случаях выбирается один из следующих вариантов действий:

Изменение параметров группировки (изменение границ групп, объединение двух групп в одну, отказ от использования группировки);

Изменение параметров моделирования (уточнение состава факторов стоимости, уточнение рыночной информации, уточнение вида модели и т. п.).

Если различия в стоимости не велики, то полученный результат можно принять.

Сбор достоверной рыночной информации

Наиболее надежным источником рыночной информации Технические рекомендации определяют «...сведения учреждений по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним об ипотечных сделках, продажах имущества организаций-банкротов, а также сведения о сделках, совершенных с муниципальным, региональным или федеральным имуществом, содержащиеся в органах по управлению имуществом». На практике формальное выполнение этих рекомендаций привело к тому, что исполнители работ по сбору рыночной информации, направив запрос в регистрационную палату, были вынуждены неопределенно долгое время ждать ответа на свой запрос. При этом общедоступные данные о ценах предложения и спроса, содержащиеся в средствах массовой информации, игнорировались и ошибочно рассматривались как «запасной вариант».

Безусловно, данные регистрационной палаты являются самыми легитимными, однако они не всегда достоверны. Причиной тому служит частое сокрытие информации о реальной цене сделки с недвижимостью с целью минимизации налоговых платежей. Для исключения возможности использования подобной информации необходимо проводить анализ сделок с учетом аналитических обзоров рынков недвижимости, а также данных о ценах предложения на объекты недвижимости.

В настоящее время в России отсутствует регламент предоставления данных регистрационной палаты для целей оценки. Это являлось причиной большинства отказов регистрационной палаты в предоставлении дан ных о сдел ках с недвижи мы м и муществом для целей оценки. При этом в ряде случаев информация не могла быть предоставлена и по техническим причинам - отсутствовала возможность выгрузки этих данных из базы данных регистрационной палаты. В некоторых субъектах Российской Федерации база данных регистрационной палаты вообще не содержит сведения о цене сделки.

Также в рыночную информацию нельзя включать сделки, заключенные по цене, определяемой нормативно. Например, ставка аренды муниципальных земельных участков может определяться как кратная ставка земельного налога. Такая арендная плата не может являться достоверной рыночной информацией.

Требования к количеству рыночной информации возрастают при использовании группировки земельных участков. Чем больше создается групп, тем большее количество рыночной информации необходимо для построения качественных моделей в каждой группе.

Самым универсальным, но в то же время и самым затратным способом сбора рыночной информации является так называемая «дооценка»: в целях обеспечения достаточности рыночной информации проводится оценка рыночной стоимости земельных участков в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Министерства имущественных отношений Российской

Федерации от 6 марта 2002 года № 568-р. Результаты такой оценки вносятся в состав рыночной информации.

Тем не менее, несмотря на все сложности сбора достаточного количества рыночной информации, во всех субъектах Российской Федерации эти работы прошли успешно. Использовались различные источники, разные типы информации (сделка, спрос, предложение, рыночная стоимость).

Определение значений факторов стоимости для объектов-аналогов

Значения факторов стоимости для объектов-аналогов определяются так же, как и для объектов оценки. Немного отличается работа с графическими факторами стоимости: создание графического слоя объектов-аналогов осуществляется вручную. В остальном отличий нет.

Определение факторов стоимости для построения моделей

Для построения моделей факторы стоимости отбираются оценщиком на основе анализа рынка недвижимости, а также с применением корреляционно-регрессионного анализа. Также анализируются взаимовлияние и взаимозаменяемость факторов. Например, если административный и культурный центры города находятся рядом, то, хотя значимость обоих факторов будет велика, в модели следует использовать лишь один из них.

Здесь следует иметь в виду, что в любом случае итоговый состав факторов стоимости для построения модели определяется оценщиком. В связи с этим технология оценки земельных участков населенных пунктов в этой части нуждается в доработке. Необходимо предусмотреть анализ мультиколлинеарности факторов стоимости для более обоснованного выбора факторов стоимости для построения модели.

Калибровка математических моделей

Под моделью расчета понимается математическая формула, отображающая связь

между зависимой переменной (стоимостью) и значениями соответствующих факторов стоимости. Для каждой группы строится своя модель расчета.

Для целей кадастровой оценки используются следующие типы регрессионных моделей:

Линейная (аддитивная);

Мультипликативная с фиктивными переменными;

Мультипликативная степенная (без выделения двоичных факторов);

Экспоненциальная.

Для калибровки каждой модели используется метод наименьших квадратов.

Одной из проблем при построении регрессионных моделей является оцифровка качественных шкал. Факторы стоимости содержат в своем составе как количественные, так и качественные данные. Для целей построения моделей необходимо преобразовать все качественные переменные в переменные с числовыми значениями. Традиционный способ оцифровки подобных характеристик предполагает введение дополнительных переменных. При большом числе различных вариантов значений качественного фактора стоимости существенно возрастает размерность задачи. В связи с этим был разработан и успешно опробован альтернативный подход, названный процессом формирования нелинейных числовых шкал. Его суть заключается в следующем: для каждого из п значений какого-либо качественного фактора стоимости F находится медианное значение зависимой переменной (стоимости) т^. После этого среди п полученных медианных значений находится их медианное значение Мг = медиана(т!{,гпг...трп) в качестве

наиболее типичного значения зависимой переменной при типичном значении рассматриваемого фактора стоимости. Далее медианные значения делятся на полученное типичное значение /;. =т^/Мг. Полученное таким образом отношение представляет собой числовое значение соответствующего качественного значения фактора стоимости. Использование медианных значений вместо более привычных арифметических средних обусловлено большой чувстви-

тельностью арифметического среднего к выбросам в значениях стоимости.

Для целей проверки качества построенных моделей вся исходная рыночная информация делится на 2 равные части -обучающую и контрольную выборки. Для калибровки модели используется обучающая выборка. Построенная модель применяется на объектах контрольной выборки. Критерии качества рассчитываются как для обучающей выборки, так и для контрольной. При соответствии критериев качества допустимым диапазонам модель считается качественной и пригодной для дальнейшего использования. Если построено несколько качественных моделей, то из них выбирается модель с наилучшими критериями качества.

Наиболее адекватной, качественной и предметно интерпретируемой моделью, как правило, является мультипликативная или экспоненциальная.

Для большей интерпретируемости и достоверности результата модель должна содержать как можно большее число факторов стоимости. Однако на практике это приводит к появлению ряда проблем. Во-первых - недостаточная значимость некоторых факторов из-за значительного влияния на стоимость других факторов. Включение таких факторов в модель может лишь повысить ошибку оценки. Во-вторых - необходимость в большом количестве рыночной информации, зависящем от количества факторов стоимости. Техническими рекомендациями установлено минимальное количество объектов-аналогов, равное 6(m + 1), где m -количество факторов стоимости, включенных в модель.

Разрешение описанных проблем целиком возлагается на оценщика и зависит от его мастерства и опыта.

Расчет кадастровой стоимости

Построенная качественная модель используется для определения кадастровой стоимости объектов оценки подстановкой в формулу значений факторов стоимости. При этом для преобразования исходных значений факторов стоимости используются

те же параметры, которые использовались для преобразования значений контрольной и обучающей выборок объектов рыночной информации.

Полученные результаты стоимости анализируются на адекватность, логичность и объяснимость, то есть результаты должны соответствовать здравому смыслу. Например, в центре города, как правило, стоимость земельных участков гораздо выше, чем на окраинах.

Программное обеспечение

Разработанное в соответствии с Методическими указаниями и Техническими рекомендациями специальное программное обеспечение «Расчет кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов» предназначено для использования оценщиком при определении кадастровой стоимости. Вся исходная информация, которая участвует в процессе определения стоимости, заносится в базу данных СПО. Работа с СПО начинается с загрузки перечня объектов оценки, а заканчивается выгрузкой из базы данных всех отчетных форм с результатами определения стоимости. Также из базы данных выгружаются файлы обмена данными специального формата, которые затем загружаются в кадастр. Таким образом, в кадастр попадают данные непосредственно из СПО, исключая возможность ручной правки результатов перед загрузкой в кадастр.

Для удобства сбора рыночной информации, а также последующей ее обработки разработано специальное программное обеспечение «Сбор рыночной информации об объектах недвижимости». Данное СПО позволяет провести первичную обработку рыночных данных и подготовить их для использования в СПО «Расчет КС ЗУ НП».

Оба СПО в течение всего периода проведения работ по кадастровой оценке земельных участков населенных пунктов в 2007 году подвергались доработке. Проводилось как исправление выявленных ошибок, так и добавление нового функционала. По каждому СПО работала служба сопровождения.

Организация работ

Для практической реализации всей технологии определения кадастровой стоимости нужны различные специалисты. Сбор данных о значениях факторов стоимости, сбор рыночной информации, работа с базами данных, работа с картами, моделирование - не каждая организация способна держать в своем штате сотрудников, владеющих всеми этими навыками.

Оптимальной схемой организации работ может служить взаимодействие различных организаций, выполняющих следующие роли:

Региональный оператор,

Региональный исполнитель,

Моделист,

Рыночный оценщик,

Интегратор.

Региональный оператор отвечает за сбор исходной информации, создание картографического материала, расчет значений факторов стоимости. Региональные исполнители могут выполнять отдельные виды таких работ и передавать результаты региональному оператору. Основным результатом работ регионального оператора является база данных СПО, готовая для построения моделей расчета стоимости.

На этапе сбора качественной и достоверной исходной информации необходим еще один участник процесса - органы власти всех уровней. Без их содействия доступ к исходной информации, находящейся в различных организациях, может быть затруднен, а в ряде случаев и невозможен.

Моделист на основе переданной ему базы данных проводит анализ рыночной информации и осуществляет построение моделей расчета кадастровой стоимости.

Рыночный оценщик осуществляет предусмотренную Методическими указаниями индивидуальную оценку рыночной стоимости земельных участков, а также вместе с региональным оператором участвует в сборе рыночной информации.

Интегратор, отвечающий за реализацию проекта в целом, координирует взаимодействие всех участников процесса, осуществляет методическое, технологическое

сопровождение, производит непосредственный расчет стоимости и формирует все итоговые отчеты.

Стоит отметить, что при наличии специалистов из разных областей одна организация может одновременно исполнять несколько ролей. Однако совершенно неправильным является строгое разделение работ между несколькими исполнителями без участия в работе интегратора. В таком случае, например, сбор рыночной информации может происходить формально, без заинтересованности в построении качественной модели расчета, и вся ответственность за возможный некачественный результат ляжет на моделиста.

Существующее законодательство в области оценочной деятельности допускает, что в роли интегратора может выступать физическое лицо. Представляется сомнительным, что один человек может справиться с решением таких важных и ответственных задач. Законодательство должно учитывать специфику и трудоемкость массовой оценки и запрещать доступ к решению одной из важнейших государственных задач не только физическим лицам, но и юридическим лицам, не имеющим достаточного штата и оборудования для выполнения работ по кадастровой оценке.

Немаловажным является вопрос и о территории, для которой осуществляется массовая оценка земельных участков. Технология предполагает проведение единой оценки территории всего субъекта Российской Федерации, хотя на практике в силу каких-либо причин оценке может подлежать и территория муниципального образования. Таким образом, искусственно создается «жесткая» группировка объектов оценки, что ограничивает независимость оценщика при принятии решений в процессе оценки, а оценка из массовой зачастую превращается в индивидуальную.

Итоги моделирования

Кадастровая стоимость земельных участков населенных пунктов определялась в 2007 году почти в половине субъектов Российской Федерации. Во всех случа-

ях применялась новая технология оценки, основанная на построении математических моделей. Поскольку технология применялась впервые, на каждом этапе оценки возникали неожиданные трудности и проблемы, причем преодолевать их приходилось в кратчайшие сроки.

Однако в целом по итогам проведенной работы можно сделать такой вывод: новая технология работает, дает адекватные и

объяснимые результаты. Следствием проведенной оценки во всех субъектах Российской Федерации является повышение общей налоговой базы. На рисунке представлен результат оценки земельных участков на примере одного из городов Российской Федерации: более темные области соответствуют большей стоимости. Как видно из рисунка, самая дорогая земля - в центре города, самая дешевая - на окраинах.

Результат оценки земельных участков (на примере одного из городов Российской Федерации)

Перспективы

В настоящее время в Российской Федерации только начинается формирование системы массовой оценки недвижимости. Однако уже сейчас отдельные части функционируют и дают результаты, на основе которых рассчитываются земельный налог и другие земельные платежи. С каждым годом точность расчетов, а значит, и справедливость налогообложения должны повышаться за счет накопления опыта проведения работ, а также за счет привлечения международного опыта.

Апробированная новая технология оценки земельных участков на основе построения математических моделей позволила получить адекватные значения кадастровой стоимости. Результаты, полученные в процессе кадастровой оценки земель населенных пунктов в 2007 году, должны быть использованы для дальнейшего совершенствования технологии определения кадастровой стоимости земель. Основные направления развития этой технологии частично описаны в статье.

Для повышения эффективности технологии кадастровой оценки серьезное внимание также следует уделить работе с графикой. Сейчас графическая информация используется только на двух этапах: расчет

значений факторов стоимости и визуализация результатов работ. Учет местоположения может осуществляться с использованием поверхности отклика, которая строится по данным о стоимости объектов-аналогов, привязанных к координатам (я, у) на плоскости.

С особой внимательностью следует анализировать итоговую стоимость уникальных объектов недвижимости. Некоторые зарубежные системы массовой оценки предполагают внесение корректировок для таких объектов. Однако опасность такого подхода состоит в получении возможности необоснованного влияния на стоимость конкретных объектов при отсутствии на то объективных причин.

В ближайшее время планируется завершить создание системы массовой оценки зданий, помещений, а также единых объектов недвижимости. Разработана методика оценки, в основу которой положен подход, описанный в настоящей статье. Создано СПО, посредством которого реализуются основные положения методики. Однако основная проблема оценки недвижимости заключается в отсутствии исходных данных в электронном виде - данных о самих объектах недвижимости, которые необходимо оценивать и с которых впоследствии будет взиматься налог. Решить эту проблему необходимо в ближайшее время.

Основные положения оценки земельных участков : Термин «земля», как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности. Термин «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению.

Выделяют следующие улучшения , проводимые для создания участка: внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей; внутренние: планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.

В Земельном кодексе РФ содержится следующее определение земельного участка: «Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. Правовой статус земельного участка включает : целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки».

Оценка земли применима не только к пустующим, незастроенным землям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений. Главный элемент земельных отношений - земельная собственность.

При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним набор прав. Распространенные права, требующие оценки: полное право собственности - возможность использования свободного от арендаторов участка любым законным способом; право аренды - возможность владения земельным участком по договору аренды. В соответствии с Законом РФ «О плате за землю» использование земли в нашем государстве является платным. Формами платы в нем названы: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли (для покупки и выкупа земельных участков).

В России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому часто оценщики определяют не стоимость земельного участка, а стоимость прав его аренды. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

Оценка массовая и единичных объектов земельной собственности : Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство рынка одного или нескольких вариантов землепользования на обширной географической территории. Для выполнения массовой оценки требуются значительный персонал; разработка стандартной методики, способной унифицировать процедуру оценки большого числа объектов собственности на конкретную дату; использование статистических методов, как в процессе оценки, так и для проверки качества выполненной оценки. Массовая оценка как нельзя лучше подходит для налогообложения. Оценка единичных объектов собственности на конкретную дату выполняется, как правило, небольшим количеством персонала, решение принимается одним специалистом. Качество выполненной работы определяется путем сопоставления с реальными продажами аналогичных объектов.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Повышение эффективности использования городских земель.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) - вероятное и разрешенное законом использование объекта оценки с наилучшей отдачей, причем непременными условиями такого использования являются: физическая возможность, должное обеспечение и финансовая оправданность подобного рода действий.

Анализ ННЭИ призван выявить наилучшее и наиболее эффективное использование, во-первых, участка, как незастроенного (если площадка уже застроена, то следует сделать допущение, что строения отсутствуют, и участок свободен или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений), во-вторых, - с уже имеющимися улучшениями.

Критерии анализа : Физическая возможность - физическая возможность наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. Допустимость с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника (пользователя) объекта. Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику имущества. Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта. Потенциал местоположения - доступность участка (подъезд к нему), неудобства расположения земельного участка, скрытые опасности расположения. Рыночный спрос - насколько планируемый вариант использования земельного участка представляет интерес на данном рынке и в данной местности. Анализируется уровень спроса и предложения на все объекты недвижимости различного функционального назначения. Анализируются достоинства недвижимости, обеспечивающие ее конкурентно способность и недостатки.

Повышение эффективности использования городских земель :

Особую категорию представляют собой городские земли. На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и др. факторы. На ценность того или иного участка одни и те же факторы могут оказывать противоположное влияние: интенсивное движение транспорта нежелательно для жилого района, но увеличивает стоимость участка для целей торговли; размещение относительно учебных заведений и торговых центров, эстетические достоинства и удобства, учитывающиеся при оценке земель под жилищное строительство, практически не влияют на ценность территорий, ориентированных на промышленное развитие; для них важны транспортная инфраструктура и экономическое зонирование.

Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т. е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, необходимы дальнейшее развитие рыночных отношений на земельном рынке, ориентация на сложившуюся рыночную ситуацию и требования рынка. Необходима реализация процессов налогообложения, аренды и выкупа городских земель на основе ее рыночной стоимости. При этом достигается справедливое распределение налогового бремени, стимулирование эффективного использования и активизация инвестиций в реконструкцию и развитие в процессе реструктуризации территории.

Подходы и методы оценки земель.

Нормативный метод заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд. Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного обустройства и др. В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных данных.

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно-открытом конкурентном рынке. Российский земельный рынок не отвечает этим требованиям, стоимость земельного участка невозможно определить исходя из информации о сделках продаж участков-аналогов. Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы. На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка определяется по доходному подходу обычно с применением метода прямой капитализации. Формула расчета стоимости земельного участка имеет вид:

Где VL - стоимость земельного участка, IL - доход от владения землей, RL -ставка капитализации для земли. Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи или увеличением безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

Метод распределения (метод соотношения, соотнесения) - определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов сравнения объектов; определение отличий каждого аналога от объекта оценки; расчет и внесение корректировок по каждому из элементов сравнения; расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов; расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка. Метод выделения применяется , когда вклад улучшений в общую цену участка невелик, рекомендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется), применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрестности. Метод является наиболее эффективным в условиях пассивного рынка (отсутствуют данные о продаже свободных земельных участков) с учетом особенностей исходной информации и модели получения искомой стоимости. Стоимость земельного участка в общем виде определяется по формуле: , где Сз - стоимость земельного участка, С - стоимость объекта, Су - стоимость улучшений.

Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле. Основные этапы метода остатка для земли : определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов; определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию); чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.

Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов: определение размеров и количества индивидуальных участков; расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж; расчет затрат и графика освоения предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли; вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков; выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.

Затратный подход основан на предположении о том, что разумный инвестор, не заплатит за оцениваемую землю цену, большую, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующей земли и возведение на ней идентичных или аналогичных по назначению и качеству улучшений. То есть сумма издержек на создание идентичных или аналогичных улучшений является приемлемым ориентиром при определении стоимости оцениваемой земли с использованием затратного подхода.

Доходный подход основан на представлении о том, что стоимость оцениваемой земли зависит от величины дохода, который может быть извлечён собственником из факта владения этой землей. При применении данного подхода анализируется способность оцениваемой земли генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от ее эксплуатации и дохода от последующей (возможной) продажи. Определение стоимости оцениваемой земли доходным подходом, основывается на определении текущей стоимости будущих чистых доходов от владения этой землей (с учетом фактора времени).

Сравнительный подход основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за оцениваемую землю сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходного объекта, обладающего такой же полезностью. То есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные или сопоставимые земельные участки, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой земли.

Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества. Понятия и общие положения о налогообложении недвижимости.

Основная группировка налогов и сборов на рынке недвижимости формируется по наиболее практически значимому субъектному признаку, отражающему субъектно-объектные отношения собственности - отношения людей (физических лиц) и хозяйствующих единиц (предприятий, организаций) к предметам недвижимого имущества, т. е. по категориям налогоплательщиков, которые владеют, пользуются и распоряжаются различными объектами недвижимости: 1. Налоги, исчисляемые и взимаемые с физ. лиц. При этом к физическим лицам - плательщикам налогов и (или) сборов в сфере недвижимости относятся: соответствующие налоговые резиденты; физ. лица, не являющиеся налоговыми резидентами РФ, но получающие доходы от источников (недвижимости), расположенных в РФ. 2. Налоги с предприятий – юр. лиц, образованных в соответствии с законодательством РФ, а также иностранных фирм (компаний), обладающих гражданской правоспособностью и созданных в соответствии с законами иностранных государств, международных организаций, их филиалов и представительств, созданных на территории РФ.

НК РФ выделяет 3 вида налогов и сборов : федеральные - устанавливаются НК и обязательны к уплате на всей территории РФ; региональные - устанавливаются в соответствии с НК, вводятся в действие законами субъектов РФ и взимаются только на территории соответствующих субъектов; местные - вводятся в соответствии с НК нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления и действуют на территории соответствующих муниципальных образований.

В организационном отношении по объектам налогообложения все налоги и сборы в области недвижимости можно подразделить на две взаимосвязанные, но имеющие специфические особенности, разновидности : налоги на недвижимые объекты как овеществленный инвестиционный капитал в форме имущества, используемого для удовлетворения личных потребностей или осуществления бизнеса, периодически выплачиваемые в течение всего периода нахождения имущества в собственности физических, а также и во владении и пользовании юридических лиц; налоги и сборы, выплачиваемые при совершении с объектами недвижимости сделок купли-продажи, дарения, наследования, сдачи внаем или аренду, ипотеки и др.

По физической природе объектов недвижимости и их функционально-целевому назначению выделяются следующие виды налогов и сборов: земельный налог; лесной налог; налог на пользование недрами; налог на воспроизводство минерально-сырьевой базы; налог на водно-воздушные транспортные средства, подлежащие государственной регистрации и приравненные к недвижимым предметам.

Налогообложение недвижимости строится на основе следующих принципов : Всеобщности - каждое лицо должно уплачивать установленные законом налоги и сборы; Справедливости и дифференциации - уровень налоговых ставок должен учитывать фактические возможности налогоплательщика исходя из стоимости его недвижимого имущества; Обязательности - любое государство не может существовать без налогов, то уплата их неизбежна; Равенства - перед налогом все равны. Налоги и сборы не могут быть дискриминационными и применяться различно исходя из политических, идеологических, этнических, конфессиональных и иных аналогичных различий между налогоплательщиками. Недопустима дифференциация ставок налогов и сборов, а также льгот в зависимости от формы собственности, гражданства физических лиц и места происхождения капитала.

Для целей налогообложения важное значение имеет и определение взаимозависимых юридических и физических лиц, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц. В состав взаимозависимых лиц включаются организации и (или) физические лица, если: одна организация непосредственно и (или) косвенно участвует в другой организации в размере более 20%; одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению; лица состоят в соответствии с семейным законодательством РФ в браке, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Модель жизненного цикла предприятия и организационное развитие. Факторы, влияющие на развитие предприятия.

Модель жизненного цикла организаций Леона Данко представляет классический вариант жизненного цикла любой организации. По горизонтальной оси отложено время или возраст организации: молодой - зрелый; по вертикальной оси - изменение размера организации. Под размером организации можно понимать различные параметры (например, изменение годового оборота, балансовой стоимости активов или численности занятых на предприятии) или рассматривать эти критерии в комплексе. Переход от одного этапа к др. может осуществляться постепенно или достаточно резко и болезненно, сопровождаясь кризисами. При этом меняются типы организационных структур и культур. Для эффективного управления организацией руководство должно понимать, какие этапы в своем развитии проходит организация и какого рода кризисы сопровождают это развитие.

Модель жизненного цикла организаций Ларри Грейнера . По мнению Грейнера, наибольшее значение для построения модели организационного развития имеют пять ключевых факторов: возраст организации, размер организации, этапы эволюции, этапы революции, темпы роста отрасли. Согласно данной модели жизненный цикл организации состоит из пяти этапов (фаз) эволюции и революции на жизненном пути организации, называемых "стадиями роста". Каждая стадия начинается с периода развития, далее следует устойчивый рост и стабильность, заканчивается революционным периодом организационных изменений. Каждая стадия - одновременно следствие предыдущей и причина последующей стадии. Каждый эволюционный период характеризуется доминирующим стилем управления, используемым для поддержания роста, в то время как каждый революционный период характеризуется доминирующей проблемой управления, которая должна быть решена до того, как - рост может быть продолжен. Переход в новую стадию жизненного цикла определяет новые правила, по которым организация должна осуществлять внутреннее функционирование и поддерживать взаимоотношения с окружающей средой. Важный вывод на каждой стадии состоит в том, что если организация стремится к продолжению роста, то дальнейшие действия ее руководства детально определены. Чем выше темпы роста отрасли, в которой работает организация, тем быстрее она переходит с одной стадии на др. Стадии роста организации и соответствующие им кризисы: рост через креативность (творческая фаза роста) - кризис лидерства; рост через директивное руководство (направленный рост) - кризис автономии; рост через делегирование - кризис контроля; рост через координацию - кризис запретов; рост через сотрудничество - кризис психологической усталости или доверия.

Развивая идеи Грейнера, Адизес предположил, что с организациями происходит то же самое, что и с живыми организмами - они рождаются, растут, стареют и умирают. Согласно его модели в процессе жизнедеятельности организации можно выделить десять закономерных последовательных этапов жизненного цикла, которые с достаточной степенью условности можно сгруппировать в два больших этапа: этап роста и этап старения. Этапы : Этап первый. Выхаживание . Компании еще нет, но есть идея. Этап второй. Младенчество . На данном этапе компания не обладает еще четкой структурой и системой распределения полномочий и ответственности, основатель, возможно, работает больше всех. Этап третий. Детство («давай-давай»). Дела компании идут успешно, и она начинает работать все продуктивнее, преодолевая первые препятствия. Этап четвертый. Юность. Компания очень сильно меняется на этом этапе. Даже если все было благополучно на предыдущих этапах, наступает момент, когда без порядка, системы и дисциплины дальнейшее развитие невозможно. У основателя компании возникает потребность в изменении структуры компании и делегировании полномочий. Этап пятый. Расцвет . На стадии расцвета организация одновременно гибка и управляема. Она имеет относительно четкую структуру, прописанные функции, системы поощрения и наказания. Сотрудники – главный актив в компании, им приятно работать в таких условиях, они талантливы и скромны, из них получаются отличные командные игроки. Этап шестой. Стабилизация (Поздний расцвет). На этом этапе форма начинает преобладать над содержанием. Это первая стадия старения организации, когда компания постепенно отходит от политики быстрого развития, захвата новых рынков и расширения присутствия на существующих. Этап седьмой. Аристократизм . Компания владеет значительными финансовыми средствами, которые расходуются на обустройство собственной деятельности и укрепление существующей системы контроля. Этап восьмой. Ранняя бюрократизация . На этом этапе функция интеграции затухает: организация постепенно погружается в ряд сложных и порой неразрешимых структурных конфликтов, которые решаются путем увольнения сотрудников, но при этом, не меняя саму структуру. Этап девятый. Поздняя бюрократизация . Компания полностью сосредоточивается на себе и на внутренних проблемах. Этап десятый. Смерть. Смерть предприятия, ориентированного на клиента, происходит сразу же после того, как клиенты массово перестают пользоваться услугами данного предприятия.

Основные этапы жизненного цикла организации в соответствии с подходом Б. З. Мильнера: Этап предпринимательства . Организация находится в стадии становления, формируется жизненный цикл продукции. Цели являются еще нечеткими, творческий процесс протекает свободно, продвижение к следующему этапу требует стабильного обеспечения ресурсами. Этап коллективности . Развиваются инновационные процессы предыдущего этапа, формируется миссия организации. Коммуникации и структура в рамках организации остаются, в сущности, неформальными. Члены организации затрачивают много времени на развитие механических контактов и демонстрируют высокие обязательства. Этап формализации и управления. Структура организации стабилизируется, вводятся правила, определяются процедуры. Упор делается на эффективность инноваций и стабильность. Органы по выработке и принятию решений становятся ведущими компонентами организации. Возрастает роль высшего руководящего звена организации, процесс принятия решений становится более взвешенным, консервативным. Роли уточнены таким образом, что выбытие тех или иных членов организации не вызывает серьезной опасности. Этап выработки структуры . Организация увеличивает выпуск продукции и расширяет рынок оказания услуг. Руководители выявляют новые возможности развития. Организационная структура становится более комплексной и отработанной. Механизм принятия решений децентрализован. Этап упадка . В результате конкуренции, сокращающегося рынка организация сталкивается с уменьшением спроса на свою продукцию или услуги. Руководители ищут пути удержания рынков и использования новых возможностей. Увеличивается потребность в работниках, особенно наиболее ценных специальностей. Число конфликтов нередко увеличивается. К руководству приходят новые люди, предпринимающие попытки сдержать тенденцию к упадку. Механизм выработки и принятия решений централизован.

Результаты работы предприятий, их структурных подразделений и хозяйственных организаций зависят от ряда факторов экономического, организационного, технического и технологического характера. Факторы могут быть первого, второго, третьего, … n-ного порядка.

По характеру действия факторов: на интенсивные и экстенсивные. К экстенсивным относятся факторы, которые связаны с изменением количественных, а не качественных характеристик функционирования предприятия. В качестве примера можно привести увеличение объема производства продукции за счет увеличения числа рабочих. К экстенсивным относятся факторы, которые отражают объем производственных ресурсов (например, изменения численности работников, стоимости основных фондов), их использования по времени (изменение продолжительности рабочего дня, коэффициента сменности оборудования и др.), а также непроизводственное использование ресурсов (затраты материалов на брак, потери из-за отходов). Экстенсивные факторы связаны с расширением материально-технической базы предприятий, дополнительным привлечением материальных (товарных) и трудовых ресурсов, развитием экономического потенциала. Интенсивные факторы характеризуют качественную сторону процесса производства. Примером может служить увеличение объема производства продукции за счет повышения уровня производительности труда. К интенсивным относятся факторы, отражающие эффективность использования ресурсов или способствующих этому (например, повышение квалификации работников, производительности оборудования, внедрение прогрессивных технологий). Интенсивные факторы связаны с наиболее эффективным использованием достижений научно-технического прогресса, передовой технологии. Они обеспечивают развитие экономики за счет повышения производительности общественного труда, улучшения использования материальных (товарных), трудовых, финансовых ресурсов. Под интенсивными факторами понимается отражение степени усилия предприятия, работников по улучшению деятельности предприятия, которые отражаются в системе различных показателей эффективности, не только по содержанию, но и по измерителям. Измерителями интенсивных факторов могут быть абсолютные величины в стоимостном и натуральном выражении, относительные величины, выраженные в коэффициентах, процентах и др. В частности, производительность труда может быть выражена в стоимости или количестве продукции в расчете на одного работника в единицу времени; уровень рентабельности - в процентах или коэффициентах и т.д.

Понятие «кризис», классификация кризисов.

Кризис - переворот, пора переходного состояния, перелом, состояние, при котором существующие средства достижения целей становятся неадекватными, в результате чего возникают непредсказуемые ситуации и проблемы. Основная функция кризиса - разрушение тех элементов, которые наименее устойчивы и жизнеспособны и в наибольшей мере нарушают организованность целого. Происходит упрощение системы и возрастание ее стройности. В экономике кризис разрушает множество наиболее слабых и наименее целесообразно организованных предприятий, отбрасывая устаревшие способы производства и формы организации предприятий в пользу более современных. Причиной кризиса могут быть и общественные отношения во всех видах их проявления.

Экономические кризисы отражают острые противоречия в экономике страны или экономическом состоянии отдельного предприятия, фирмы. Это кризисы производства и реализации товаров, взаимоотношений экономических агентов, кризисы неплатежей, потери конкурентных преимуществ, банкротства и пр. В группе экономических кризисов отдельно можно выделить финансовые кризисы . Они характеризуют противоречия в состоянии финансовой системы или финансовых возможностях фирмы. Это кризисы денежного выражения экономических процессов. Социальные кризисы возникают при обострении противоречий или столкновении интересов различных социальных групп или образований: работников и работодателей, профсоюзов и предпринимателей, работников различных профессий, персонала и менеджеров и др. Часто социальные кризисы являются как бы продолжением и дополнением кризисов экономических, хотя могут возникать и сами по себе, например, по поводу стиля управления, недовольства условиями труда, отношения к экологическим проблемам, по патриотическим чувствам. Особое положение в группе социальных кризисов занимает политический кризис – кризис в политическом устройстве общества, кризис власти, кризис реализации интересов различных социальных групп, классов, в управлении обществом. Политические кризисы, как правило, затрагивают все стороны развития общества и переходят в кризисы экономические. Организационные кризисы проявляются как кризисы разделения и интеграции деятельности, распределения функций, регламентации деятельности отдельных подразделений, как отделение административных единиц, регионов, филиалов или дочерних фирм. Психологические кризисы также нередки в современных условиях социально-экономического развития. Это кризисы психологического состояния человека. Они проявляются в виде стресса, приобретающего массовый характер, в возникновении чувства неуверенности, паники, страха за будущее, неудовлетворенности работой, правовой защищенностью и социальным положением. Это кризисы в социально-психологическом климате общества, коллектива или отдельной группы. Технологический кризис возникает как кризис новых технологических идей в условиях явно выраженной потребности в новых технологиях. Это может быть кризис технологической несовместимости изделий или кризис отторжения новых технологических решений. В более обобщенном плане такие кризисы могут выглядеть кризисами научно-технического прогресса – обострение противоречий между его тенденциями, возможностями, последствиями. Например, в настоящее время переживает явный кризис идея мирного использования атомной энергии, строительства атомных электростанций и кораблей.

По непосредственным причинам возникновения кризисы разделяются на природные, общественные, экологические. Первые вызваны природными условиями жизни и деятельности человека. К причинам таких кризисов относятся землетрясения, ураганы, пожары, климатические изменения, наводнения. Все это не может не отражаться на экономике, психологии человека, социальных и политических процессах. При определенных масштабах такие явления природы рождают кризисы.

В современных условиях большое значение имеет понимание и распознавание кризисов взаимоотношения человека с природой – экологических. Это кризисы, возникающие при изменении природных условий, вызванных деятельностью человека, - истощение ресурсов, загрязнение окружающей среды, возникновение опасных технологий, пренебрежение требованиями законов природного равновесия.

По масштабам проблематики : микроэкономические – охватывают определенную группу вопросов или проблем; макроэкономические – охватывают отдельные отрасли или сферы в целом.

По регулярности появления : периодические кризисы – повторяются регулярно и, как правило, характеризуются схожестью протекания; они предсказуемы и потому к ним можно подготовиться; промежуточные кризисы – являются менее острыми и продолжительными, часто прерываются на каком-либо этапе. По степени предсказуемости : предсказуемые – часто наступают как этап развития, прогнозируемы и вызываются объективными причинами: потребность реструктуризации производства, изменение структуры интересов под воздействием научно-технического прогресса; непредсказуемые (неожиданные, случайные) – результат просчетов в управлении, ошибки в прогнозировании. По степени открытости протекания : явные – легко обнаруживаются и протекают заметно; «подводные камни» маловероятны; латентные (скрытые) – наиболее опасные, так как в своих начальных стадиях практически незаметны, проявляются уже при выявлении больших противоречий. По глубине процессов : легкие – такие кризисы протекают достаточно мягко; непродолжительны, легко прогнозируемы и управляемы; глубокие – имеют затяжной характер, протекают сложно; часто вызывают разрушение различных структур социально-экономической системы, могут привести к более масштабным и опасным формам кризиса.

Вся совокупность кризисов разделяется на затяжные и кратковременные. Фактор времени в кризисных ситуациях играет важную роль. Затяжные кризисы, как правило, проходят болезненно и сложно. Они часто являются следствием неумения управлять кризисными ситуациями, непониманием сущности и характер кризиса, его причин и возможных последствий.

Понятие «банкротство» и его виды. Банкротство в развитых странах.

Банкротство (финансовый крах, разорение) - это подтвержденная документально неспособность субъекта хозяйствования платить по своим долговым обязательствам и финансировать текущую основную деятельность. Виды: Первый вид - банкротство бизнеса, связанное с неэффективным управлением предприятием, неумелой маркетинговой стратегией, нерациональным расходованием ресурсов и т.д.; второй вид - банкротство собственника, вызванное отсутствием инвестиций в оборотный капитал для осуществления простого воспроизводства (даже при наличии спроса на продукцию на рынке) и в развитие производства для поддержания рыночной стоимости предприятия; третий вид - банкротство производства, когда под влиянием первых двух факторов выпускается неконкурентоспособная продукция и требуется диверсификация этого производства.

В законодательной и финансовой практике выделяют также следующие виды банкротства предприятий : Реальное банкротство - характеризует полную неспособность предприятия восстановить в предстоящем периоде свою финансовую устойчивость и платежеспособность в силу реальных потерь используемого капитала. Техническое банкротство. Используемый термин характеризует состояние неплатежеспособности предприятия, вызванное существенной просрочкой его дебиторской задолженности. При этом размер дебиторской задолженности превышает размер кредиторской задолженности предприятия, а сумма его активов значительно превосходит объем его финансовых обязательств. Умышленное банкротство характеризует преднамеренное создание (или увеличение) руководителем или собственником предприятия его неплатежеспособности; нанесение ими экономического ущерба предприятию в личных интересах или в интересах иных лиц; заведомо некомпетентное финансовое управление. Выявленные факты умышленного банкротства преследуются в уголовном порядке. Фиктивное банкротство характеризует заведомо ложное объявление предприятием о своей несостоятельности с целью введения в заблуждение кредиторов для получения от них отсрочки (рассрочки) выполнения своих кредитных обязательств или скидки с суммы кредитной задолженности.

Задачи , решаемые при помощи законов о банкротстве в странах с рыночной экономикой: максимальное использование существующих возможностей "спасения" предприятия или его частей, которые посредством процедуры банкротства могут быть восстановлены, чтобы в последующем внести свой вклад в экономику страны. В то же время государство поддерживает защиту активов предприятия-должника в интересах кредиторов и распределение этих активов в соответствии с Законом в целях максимального удовлетворения требований кредиторов. Закон определяет порядок возврата долгов кредиторам посредством распределения выручки от продажи активов и/или в виде акций реорганизованного действующего предприятия, либо использование отсрочки или сокращения долга предприятия в случае наличия возможности восстановления его платежеспособности (мировое соглашение). И, наконец, законодательно обеспечен механизм рассмотрения дел о нарушениях и злоупотреблениях в управлении обанкротившимися предприятиями и аннулирования неправомерных сделок.

В соответствии с применяемой концепцией банкротства, процедуры, реализующие вышеописанные задачи, обеспечивают интересы и должников, и кредиторов. Должник или его бизнес может быть освобожден от долгов, возникших вследствие убыточной хозяйственной практики, а также от продолжения реализации прежней управленческой стратегии. Кредиторы же заинтересованы в установлении ответственного контроля или наблюдения за делами должника, в сокращении его убытков и, - если бизнес должника удается сохранить, - в сохранении деловых отношений с должником в будущем.

Как показывает практика большинства стран с развитой рыночной экономикой (США, Канада, Великобритания, Австралия, Швеция, Нидерланды и др.), одним из ключевых элементов современной системы экономической несостоятельности является наличие специального государственного органа (ведомства) с конкретными обязанностями по вопросам банкротства. Государственный орган по банкротству Швеции находится в единой системе с налоговой службой и органами судебного исполнения и состоит в совместной компетенции Министерства финансов и Министерства юстиции. Этот орган, имеющий отделения во всех провинциях страны, контролирует и регулирует осуществление процедур несостоятельности.

В экономическом плане оценка земли может заключаться в оценивании имущественных прав на нее. Это может быть, например, собственность, или аренда.

Метод выделения

Оценивает ЗУ, на которых есть постройки и если есть информация о суммах сделок с подобными участками. Этот метод оценки выполняется в определенной последовательности:

1. Определяются сравнительные элементы объектов;
2. Выявляются отличия каждого из аналогичных объектов от оцениваемого;
3. По каждому элементу рассчитывается корректировка;
4. Выводится рыночная стоимость всего объекта на основании скорректированных данных по аналогичным сделкам;
5. Рассчитывается стоимость улучшений;
6. Определяется стоимость ЗУ.

Так же его применяют, когда на рынке нет стандартной активности.

Метод остатка

Оценивает участки, которые можно улучшить застройками и получить от этого максимальную прибыль.

Метод осуществляется по такому плану:

1. Определяется доход от объекта, исходя из суммы рыночной ренты и планируемых расходов;
2. Определяется доход от строений;
3. Доход от ЗУ капитализируется в цену согласно нормам.

Метод разбивки на участки

Используют при разделении земель на мелкие участки. Он проводится в такой последовательности:

1. Определяется количество и размеры будущих участков;
2. Определяется цена освоенных ЗУ путем сравнения;
3. Проводится расчет расходов, составляется график освоения, определяется примерное время продажи, рассчитывается прибыль;
4. Рассчитывается чистая прибыль после продажи всех участков;
5. Выбирается ставка дисконта, которая будет отражать риски во время проведения работ по освоению и продажам.

Для того чтобы освоить земли обычно учитываются следующие затраты:

• Расчистка территории, планировка и разделение на участки;
• Строительство инженерных сетей, дорог;
• Зарплата проектировщикам и рабочим, страховка, налоги;
• Реклама и маркетинг.

Оценочной деятельность могут заниматься только оценочные компании (юр. и физ. лица – ИП). Вся процедура делится на несколько этапов.

• Заключается договор Для его составления оценщик должен владеть следующей информацией:
  • Цель проведения оценки;
  • Стандарты оценки;
  • Категория земель;
  • Вид разрешенного использования;
  • Вид собственности;
  • Наличие ограничений на распоряжение объектом у собственника;
  • Данные земельного кадастра;
  • Наличие строений;
  • Оговаривается дата проведения оценки.
• Проводится сбор и анализ имеющейся информации. Сюда входят:
  • Юридические документы и регистрационные данные о собственности;
  • Физические характеристики ЗУ;
  • Описание строений и инженерных коммуникаций;
  • Описание места расположения ЗУ и прилегающих объектов;
  • Особенности ЗУ, связанные с его местом расположения;
  • Анализируются экономические факторы.
• Проводится непосредственный осмотр объекта и прилегающей территории.
• Запрашивается необходимая информация и документация у собственника участка и эксплуатационных служб.
• Проводится анализ рынка недвижимости и практики подобных продаж.
• Определение метода оценки.
• Согласование полученных результатов.
• Составление отчета.

Финальный отчет

Результаты оформляются в виде письменного отчета и являются доказательным документом для заинтересованных лиц. Форма и содержание отчета должны соответствовать требованиям федерального законодательства. На практике пока еще не сложилась единая форма отчета, поэтому разные оценочные компании могут предоставлять отчеты о выполненной работе в разной форме и отличными по содержанию. Но содержащаяся в них информация, форма проведения исследований и итоговые выводы должны отвечать определенным требованиям:

Наличие информации о стоимости объекта . Наличие информации, по которой заказчик смог самостоятельно:

• Понять его содержание и способ оценки;
• Проверить промежуточные и конечный результаты оценки.
  • Информация в отчете должна быть подтвержденной и обоснованной;
  • Содержание должно соответствовать принципу однозначности и не вызывать двоякости понимания написанного. Специальным терминам должно быть дано толкование;
  • Соответствие принципу проверяемости (касательно всех приведенных расчетов);
  • Промежуточная необязательная информация не должна содержаться в отчете.

При составлении отчета об оценке исполнитель должен:

• Своевременно выполнить и передать заказчику отчет об оценке;
• Указать в отчете дату проведения, стандарты оценки, цель проведения оценки и другие данные, не позволяющие двояко толковать результаты оценки;
• При установлении в процессе оценки какой-либо стоимости (кроме рыночной) указываются ее критерии, а так же причины по которым проводилась такая оценка;
• В отчете могут содержать сведения, которые по мнению исполнителя являются необходимыми для внесения в отчет для более полноценного применения того или иного метода;
• Пронумеровать и постранично прошить отчет, подписать собственноручно и заверить печатью.

Стоимость проведения

Стоимость выполнения оценочных работ зависит от площади ЗУ, его расположения и поставленных перед исполнителем задач.

В разных регионах России стоимость может отличаться, но в среднем оценка ЗУ может составлять минимально от 2 тысяч рублей и выше. Сроки проведения оценки обычно не превышают 5 рабочих дней.

С развитием рынка недвижимости в России собственники ЗУ ощутили на себе необходимость разбираться в стоимости о правильной оценке имеющегося недвижимого имущества.

К земле нельзя применять затратный подход в оценке , поскольку ее нельзя воспроизвести (если имеется в виду только земля без построек). Для самостоятельной оценки можно пользоваться доходным или сравнительным методами. Доходный метод несколько сложнее сравнительного, поэтому оценщики рекомендуют для первоначального определения стоимости земли применять именно этот метод.

Применение сравнительного подхода доступно практически каждому участнику рынка, его можно провести в несколько этапов:

1. Изучается рынок предложений в интересующем районе. Подбираются аналогичные участки, выставленные на продажу.
2. По каждому из подобранных участков вычисляется стоимость за 1 сотку. Полученную сумму стоит уменьшить примерно на 5 % — это предполагаемая сумма скидки при заключении сделки.
3. Вычислить из полученных результатов среднюю стоимость за 1 сотку.
4. Имея среднюю стоимость за 1 сотку вычислить стоимость своего участка.

Главная сложность в этом методе состоит в правильном подборе аналогичных предложений, а дальше – простая математика.

Стоит отметить, что подобная оценка не может являться юридически обоснованной для предъявления, например, в банк при оформлении покупателем ипотечного кредита. Юридическим документом может быть только оценка, проведенная и предоставленная в письменной форме оценочной компанией.

Когда встает необходимость грамотной оценки ЗУ, то в расчет берутся такие показатели как расположение и экология. Рынок покажет наиболее вероятную стоимость участка, поскольку продать значительно дороже того, что предлагается в том же секторе недвижимости будет просто не реально.

Рыночная стоимость земли зависит от суммы вероятной прибыли и сроков ее получения . Со временем она может меняться, поэтому оценку стоит проводить непосредственно перед заключением сделки. Рыночная стоимость может поменяться и в связи с изменениями целевого назначения.

Оценка частных владений в садовых и дачных товариществах проводится с учетом цен продаваемых аналогичных объектов или незастроенных участков. Стоимость в этих случаях сильно зависит от наличия и интенсивности транспортного сообщения, от наличия электричества и газа и в значительной мере от экологического состояния.