Ծայրամասային անշարժ գույքի շուկայի գրավչությունը. Շքեղ ծայրամասային անշարժ գույքի գնորդների հիմնական սխալ պատկերացումները

2016 թվականի հունվարի վերջից ծայրամասային էլիտար անշարժ գույքի շուկայում գնման ակտիվություն է նկատվում։ Տան դիտումների հարցումների թիվն այժմ գրեթե 30%-ով ավելի է նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածի համեմատ: Չնայած դրան, շատ գնորդներ գերված են կարծրատիպերով, որ շուկան «արժի» և գնում է. ամառանոցկարող է չշտապել. Metrium Group-ի փորձագետները վերլուծել են, թե ճգնաժամի ընթացքում ինչ սխալ պատկերացումներ են ձևավորվել ծայրամասային էլիտար անշարժ գույքի պոտենցիալ գնորդների մոտ։

1. Էլիտար Հանգստյան տունգնել հիմա 50% զեղչով

Գրեթե յուրաքանչյուր երկրորդ գնորդն այսօր սկսում է տուն դիտել՝ վաճառողներից զեղչ պահանջելով: Շատերը վստահ են, որ ճգնաժամի պայմաններում կարելի է հեշտությամբ կիսով չափ կրճատել գինը և գնել «կոպեկով դեղձանիկ»: Այնուամենայնիվ, իրական վաճառքները շատ այլ պատկեր են ցույց տալիս: 40-50% զեղչով այսօր կարող եք գնել միայն $10 մլն և ավելի արժողությամբ օբյեկտներ։

2015 թվականի վերջ - 2016 թվականի սկիզբ միջին չափըՄինչև 50 միլիոն ռուբլի արժողությամբ տների հետ գործարքների զեղչը կազմել է 9%, 50-ից 150 միլիոն ռուբլու միջակայքում՝ 17%, իսկ 150 միլիոնից ավելի արժողությամբ օբյեկտների համար՝ 24%։ Միևնույն ժամանակ, հեղինակավոր տարածքներում գտնվող առանձնապես հեղուկ տների դեպքում, լավ դասավորությամբ, լավ ճարտարապետությամբ և համարժեք գնով, ընդհանրապես որևէ սակարկության մասին խոսք լինել չի կարող։

«Գաղտնիք չէ, որ մինչև ճգնաժամը ծայրամասային ամենաթանկ առանձնատների արժեքը ակնհայտորեն գերագնահատված էր և հաճախ չէր համապատասխանում շուկայի իրողություններին», - նշում է Metrium Group-ի էլիտար անշարժ գույքի բաժնի տնօրեն Իլյա Մենժունովը: - Բացի այդ, մեկ տարի առաջ ընդունված էր գները նշել դոլարով, իսկ այժմ՝ ռուբլով։ Հաշվի առնելով փոխարժեքը և դոլարի գներից 50% զեղչը՝ ռուբլով տների արժեքը գործնականում մնացել է նույնը։ Միևնույն ժամանակ, 10 մլն դոլար և ավելի թանկարժեք օբյեկտների նկատմամբ պահանջարկը, ինչպես նախորդ տարիներին, մեծ չէ, և գործարքները հազվադեպ են լինում։ Վաճառքի հիմնական ծավալն այսօր բաժին է ընկնում այս շուկայի համար «էժան» տներին, որոնց համար կա՛մ զեղչ չկա, կա՛մ նվազագույն է»։

2. Ծայրամասային շուկան այժմ գերբեռնված է

Անցած տարվա ընթացքում լուրեր են պտտվում, որ շատ սեփականատերեր շտապել են վաճառել իրենց թանկարժեք ամառանոցները, և նոր առաջարկները հեղեղել են շուկան: Դա կապված էր երկրում ճգնաժամի «բռնության» ֆոնին արտերկիր մեկնող մեծահարուստների ընտանիքների հերթական ալիքի հետ և սեփականատերերի ցանկությամբ՝ ստանալ առավելագույն գումարը նշված ակտիվների վաճառքից։ դոլար։ Փաստորեն, 10 ծանոթ մարդիկ կարող էին հեռանալ, իսկ ֆանտազիան ավելացրեց, որ խոշոր կապիտալների սեփականատերերի մեծ մասը լքում է երկիրը։

«Իրականում շուկայի գերբնակեցումը հերթական ֆանտազմագորիա է»,- ասում է Իլյա Մենժունովը։ - Ոչ մասնագետների մոտ կարող է տպավորություն ստեղծվել, որ ճգնաժամի սկսվելուց հետո վաճառքի առաջարկվող օբյեկտների թիվը մի քանի անգամ ավելացել է։ Բայց եթե նայեք վիճակագրությունը, կստացվի, որ 2014-ի սկզբի համեմատ 2016-ին առաջարկների թիվն ավելացել է առավելագույնը 10%-ով։ Նոր օբյեկտների հայտնվելու ամսական դինամիկան երկրորդային շուկալիովին համապատասխանում է նախաճգնաժամային ժամանակաշրջանին։ Ցանկացած խոշոր անշարժ գույքի ընկերության տվյալների բազայում ներկայումս կա 2-3 հազար էլիտար ծայրամասային անշարժ գույք։ Նրանց թիվն արդեն մի քանի տարի է՝ անփոփոխ է»։

3. Գյուղական շքեղ տների պահանջարկն այժմ նվազագույն է

Metrium Group-ի տվյալներով՝ մեկ շաբաթվա ընթացքում ընկերությունը ստանում է ծայրամասային անշարժ գույք դիտելու առնվազն 200 հարցում։ Սա գրեթե 30%-ով ավելի է նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածի համեմատ և համեմատելի է նախաճգնաժամային ցուցանիշների հետ։ Օրական 4-5 ներկայացում կա։ «2015 թվականի ամբողջ երկրորդ կիսամյակի ընթացքում շուկայում կուտակվում էր հետաձգված պահանջարկ»,- մեկնաբանում է Իլյա Մենժունովը։ - Պոտենցիալ գնորդները որդեգրել են սպասողական դիրքորոշում՝ հետևելով գների դինամիկային։ Շատ վաճառողներ իսկապես ճշգրտել են իրենց գները, և շուկայական ներկայիս իրողություններին համապատասխան համարժեք ինքնարժեքով օբյեկտների թիվը սկսեց գերակշռել։ հետո ամանորյա արձակուրդներգրանցվել է գնման ակտիվություն: Հաճախորդները հասկացան, որ ճգնաժամը կարող է տևել այնքան, որքան ցանկանում եք, բայց միևնույն ժամանակ կյանքն անցնում է։ Հետևաբար, նրանցից շատերը, ովքեր հետաձգեցին ամառանոց գնելը «հետագայում»: իրական որոնումև հարմար օբյեկտների տեսարաններ:

4. Դուք կարող եք ժամանակ տրամադրել տուն գնելու համար

Այս սխալ պատկերացումը հետևանք է նախկին կարծրատիպերի՝ շուկան լցված է առաջարկով, իսկ ծայրամասային թանկարժեք անշարժ գույքի պահանջարկ չկա։ «Նույնիսկ եթե հաճախորդին տունը դուր է եկել դիտման ընթացքում, և նա կարողացել է վաճառողի հետ պայմանավորվել ընդունելի գնի շուրջ, շատ գնորդներ չեն շտապում գործարք կնքել», - ասում է Իլյա Մենժունովը: -Օբյեկտից դուրս գալուց հետո շարունակում են «շուկան զննել» և այլ առաջարկներ ուսումնասիրել՝ վստահ լինելով, որ շուկան կանգուն է, և առաջարկը ոչ մի տեղ չի տանի։ Մինչդեռ այս տունը գնում է մեկ ուրիշը։ Փետրվարին ունեինք դեպք, երբ երեք առարկա անընդմեջ «լքեցին» մեկ ընտանիք իրենց մտածողության ընթացքում։ Մոսկվայում մոտավորապես 500.000 դոլարանոց միլիոնատերեր կան, և չնայած ճգնաժամին, որակյալ գույքի պահանջարկ կա՝ համապատասխան գնով»։

5. Շքեղ գյուղական տների գները դեռ պետք է իջնեն

Դրանում համոզված են գրեթե բոլոր պոտենցիալ գնորդները։ Սակայն, ըստ Metrium Group-ի փորձագետների, էլիտար ծայրամասային անշարժ գույքի արժեքի է՛լ ավելի նվազման նախադրյալներ չկան։ Այն օբյեկտների համար, որոնց սեփականատերերն իսկապես շահագրգռված են վաճառել, գներն արդեն ճշգրտված են։ Մնացած վաճառողները պատրաստ են «գիծը պահել» մինչև վերջ, և չեն պատրաստվում զիջումների գնալ գնորդներին։ «Եթե առկա իրավիճակը պահպանվի՝ առանց փոխարժեքների էական տատանումների և արտաքին քաղաքական միջավայրում նոր ցնցումների, էլիտար ծայրամասային անշարժ գույքի արժեքը կմնա ներկայիս մակարդակում»,- վստահ է Իլյա Մենժունովը։ - Որոշ հաճախորդներ, ասենք, 150 միլիոն ռուբլի արժողությամբ օբյեկտը դիտելուց հետո ասում են, որ իրենց ամեն ինչ դուր է եկել, բայց իրենք պատրաստ են գնել այս տունը ընդամենը 75 միլիոն ռուբլով, առանց որևէ պատճառաբանության։ Կարևոր է հասկանալ, որ եթե օբյեկտի արժեքը ի սկզբանե չի գերագնահատվել, ապա գների կիսով չափ նվազումն անիրատեսական է: Հատկապես եթե մենք խոսում ենք այս շուկայի համար «էժան» առաջարկների մասին»։

«Գնորդներին, ովքեր մտադիր են մինչև 150 միլիոն ռուբլի արժողությամբ շքեղ արվարձանային անշարժ գույք ձեռք բերել, խորհուրդ կտամ չհետաձգել գործարքը, եթե նրանք ընտրել են ինչ-որ օբյեկտ և դա նրանց բոլոր առումներով հարմար է», - ամփոփում է Իլյա Մենժունովը: -Այսօր ամենագրավիչ առաջարկները շատ ավելի արագ են հեռանում շուկայից, քան անցյալ տարի։ Մեր դիտարկումների համաձայն՝ մոտ 50 հաճախորդ ներկայումս հետաքրքրված է նույն վայրում համապատասխան գնով որակյալ տներով։ Միաժամանակ, առաջիկա ամիսներին մենք ակնկալում ենք գնորդների ակտիվության էլ ավելի մեծ աճ։ Ավանդաբար, ամառային սեզոնը լավագույն շրջանն է ծայրամասային անշարժ գույք գնելու համար, քանի որ այս պահին տեսանելի են օբյեկտների բոլոր դրական և բացասական կողմերը: Մենք վստահ ենք, որ գործարքները կիրականացվեն տարբեր գնային սեգմենտներով: Բայց ամենամեծ պահանջարկը սպասվում է մինչև 150 միլիոն ռուբլի արժողությամբ օբյեկտների համար։ Որպես կանոն, դրանք 300-500 քմ մակերեսով տներ են։ մ 20-50 ակր հողատարածքով, որը գտնվում է հեղինակավոր տարածքներում։

Ծայրամասային թանկարժեք անշարժ գույքի հատվածը միշտ ավելի մեծ ռիսկի տակ է, քան տնտեսության նախագծերի շուկան: Այստեղ ծրագրավորողները պարզապես սխալվելու իրավունք չունեն՝ այսօր գոյատևելու համար նրանք պետք է մատուցեն անթերի սպասարկում, և ամենակարևորը՝ պատրաստեն ամենաբարձր որակի արտադրանքը, որը հաշվի կառնի գնորդի բոլոր կարիքները։

Վերականգնում կամ անկում

Փորձագետների կարծիքով՝ ծայրամասային անշարժ գույքի շուկան սկսում է դուրս գալ լճացումից։ Դրան մասամբ նպաստում է հիփոթեքային վարկերի մատչելիությունը, ինչպես նաև ֆինանսական գործիքներմշակողների կողմից առաջարկված՝ ապառիկ պլաններ, բանկերի հետ համատեղ անհատական ​​ծրագրեր, հիփոթեքային արձակուրդներ և ակցիաներ։ Շուկա սկսեցին մուտք գործել նոր նախագծեր, ինչը չէր նկատվում արդեն մի քանի տարի։ Տարեսկզբից վաճառքները սկսվել են Մոսկվայի Բերեգ Ստոլիցի բնակելի համալիրում, ինչպես նաև Նովորիժսկոյե մայրուղու ԱրտԷկո և Պարկ Ֆոնտե գյուղերում։ Մատակարարման նոր ծավալն օգնեց խթանել վաճառքը և նվազեցնել միջին գները հատվածում: Արդյունքում, ասում է Villagio Estate-ի կոմերցիոն տնօրեն Ալեքսեյ Կորոտկիխը, տարվա ընթացքում պահանջարկն աճել է 24%-ով, մինչդեռ գույքի արժեքը նվազել է 19%-ով։

Հիմնական պահանջարկը ընկնում է Ռուբլևո-Ուսպենսկոե մայրուղու վրա, քանի որ այս ուղղությունը մնում է առավել ենթակառուցվածքային զարգացածը, Ռուբլյովկայի պահանջված գյուղերում դուք կարող եք քայլել մինչև բոլոր անհրաժեշտ օբյեկտները, ասում է Կալինկայի տնօրենների խորհրդի նախագահ Եկատերինա Ռումյանցևան: Խումբ.

Ծայրամասային անշարժ գույքի շուկայում այս տարվա կարևոր միտում է սպառողների շահերի անցումը առանց պայմանագրի հողակտորներից (ավելի վաղ ամենապահանջված ապրանքը) դեպի արդեն. ավարտված տներ. 2016թ.-ի համեմատ UBP-ի մասնաբաժինը գործարքների ընդհանուր ծավալում նվազել է 10%-ով, իսկ կառուցված քոթեջներով գործարքների տոկոսն աճել է 7%-ով։

Այս միտումի հիմնական պատճառն այն է, որ այսօր գնել ավարտված տունկառուցապատողից ավելի շահավետ է, քան դատարկ հողամաս գնելն ու ինքներդ կառուցելը, բացատրում է MIEL-Country Real Estate-ի կառավարիչ գործընկեր Վլադիմիր Յախոնտովը:

Ծայրամասային անշարժ գույքի պահանջարկի կառուցվածքն ըստ ձևաչափի

Ֆինանսավորման կառուցվածքը նույնպես վկայում է բնակարանների գների նվազման միտումի մասին: Վերջնական գնորդների ընդհանուր թվի գրեթե հինգերորդի համար (17%) ֆինանսավորման աղբյուրը հիփոթեքային վարկն է:

Գործարքների ընդհանուր կառուցվածքում իրական փողերով գնորդները կազմում են ոչ ավելի, քան 11%: Գնման նպատակը ձեր կամ ձեր ծնողների համար է: Այս խմբում ընդգրկված են նրանք, ովքեր արդեն հասցրել են վաճառել քաղաքային բնակարանը և փողով գալ ծայրամասային շուկա՝ առանց առևտրի համակարգ մտնելու։

Ամենամեծ խումբը՝ 68 տոկոս մասնաբաժինով, այլընտրանքային գործարքների մասնակիցներ են, երբ մարդիկ պատրաստվում են իրենց բնակարանի վաճառքի միջոցով գնել ավելի մեծ տարածքի առանձնատուն կամ գյուղական բնակարան։

Ինչպես գրավել գնորդին

Այսօրվա շուկան գնորդի շուկա է, և վաճառողները ամեն կերպ փորձում են գրավել հաճախորդներին՝ առաջարկելով տարբեր բոնուսներ: Optiland-ը մշակել է հաճախորդների հետ շփման նոր ձևաչափ՝ հանդիպում կառուցապատողի և գյուղի բնակիչների միջև, որը կոչվում է «Դեմ առ դեմ», ասում է ընկերության վաճառքի բաժնի ղեկավար Ալեքսեյ Օդնորալը։ Նման միջոցառումն օգնում է տեղում լուծել բոլոր ի հայտ եկած խնդիրները, ինչպես նաև ստանալ գնորդների բարձրորակ արձագանքներ։ Բացի այդ, սա ցույց է տալիս մշակողի բաց լինելը, քանի որ նախագիծ ընտրելիս չափանիշներից մեկը մշակողի հուսալիությունն է։

Բանտի տները գնալով ավելի տարածված են դառնում: Գյուղական տան ձևավորման առկայությունը մեծացնում է դրա իրացվելիությունը և թույլ է տալիս վաճառել այդպիսի օբյեկտը հնարավորինս շուտ. Ռուսաստանում Savills ծայրամասային անշարժ գույքի վաճառքի տնօրեն Նինա Ռեզնիչենկոն կարծում է, որ այսօր գնորդների մեծամասնությունը չի ցանկանում ժամանակ և ջանք ծախսել վերանորոգման վրա, այլ հակված է տեղափոխվել գործարքի ավարտից անմիջապես հետո:

Տեղեկություն հավաքելու և որոշումներ կայացնելու ժամանակի ընդհանուր սղության պայմաններում ճշգրիտ, ամբողջական, հուսալի, փաստացի տեղեկատվությունխնայում է ժամանակը ցանկալի օբյեկտի որոնման մեջ և օգնում է ավելի արագ հասնել նպատակին: Հետևաբար, հաճախորդների առաջխաղացման և ներգրավման կարևոր գործիք է անշարժ գույքի ընկերության կայքը: Պորտալի տրամաբանությունը և նավիգացիան պետք է լինեն ինտուիտիվ և պարզ, իսկ բովանդակությունը՝ տեղեկատվական: Հաճախորդի հետ աշխատելու գործընթացին անդրադարձել են նաև ՏՏ տեխնոլոգիաները։ Շատ ռիելթորներ օգտագործում են SMS հաղորդագրություններ և ակնթարթային մեսենջերներ՝ վաճառողներին ծանուցելու իրենց գույքի փոփոխությունների, պահանջարկի ակտիվության և վաճառքի կանխատեսումների մասին:

KASKAD Family ընկերությունների խումբն իր նախագծերում սկսեց օգտագործել VR (վիրտուալ իրականություն) և AR (ընդլայնված իրականություն) տեխնոլոգիաները, որպեսզի հաճախորդը, երբ գնում է կառուցվող օբյեկտ, հասկանա, թե ինչ տեսք կունենա իր քաղաքային տունը կամ բնակարանը, ինչպես նաև. հասարակական տարածքներնույնիսկ գնումից առաջ, ասում է մարքեթինգի բաժնի ղեկավար Եկատերինա Կոգանը։ Այս տեխնոլոգիաները հնարավորություն են տալիս ստեղծել տարածական, երևակայական ընկալում և հստակ պատկերացում այն ​​վայրի մասին, որտեղ մարդը պատրաստվում է ապրել։ Եթե ​​վիրտուալ իրականությունը բավարար չէ, ապա որոշ ծրագրավորողներ առաջարկում են թեստ-դրայվ, մասնավորապես՝ հանգստյան օրեր անցկացնելու հնարավորություն այն տանը, որը հետաքրքրում է գնորդին: Հետաքրքիր է նաև վարձակալությունը հետագա գնման դեպքում. սա արդեն տեղին է ավարտված տներ. Օֆսեթինգի առումով քիչ առաջարկներ կան՝ բնակարանի փոխանակում գյուղական տան հետ: Սակայն, Վլադիմիր Յախոնտովի խոսքով, նման բաժնետոմսերը վաճառքի ավելացման լուրջ էֆեկտ չեն բերում։

Երբեմն մշակողները հաճախորդներին առաջարկում են շատ կոնկրետ ծառայություններ: Օրինակ, Իստրինսկայա Դոլինայում գյուղերի մեծ մասը գտնվում է ջրամբարի մոտ, ուստի ընկերության աշխատակիցները ապահովում են. փաստաբանական խորհրդատվություն. Նրանք ոչ միայն օգնում են փաստաթղթեր կազմել, այլև պատմում են, թե ինչ է ջրապաշտպան գոտին և ջրամբարի պահպանման մակարդակը, որտեղ կարելի է տուն դնել, որպեսզի օրենքի հետ խնդիրներ չունենաս։

Հաճախորդ գրավելու ավելի անսովոր եղանակներ կան: «MIEL-Country real estate» ընկերությունում, օրինակ, գնորդներին տրամադրվում է կանխիկի վերադարձ՝ օբյեկտի արժեքից, այսինքն՝ օբյեկտի արժեքի մի մասի փոխհատուցում։ Ավելի վաղ այս ծառայությունըներկա էր միայն բանկային հատվածև առաջարկվում է քարտապաններին:

Աճուրդի մեթոդը շուկայում մեծ ժողովրդականություն է վայելում, այն օգտագործվում է անշարժ գույքի գործակալությունների կողմից ցածր իրացվելիությամբ տներ վաճառելիս, ասում է Օլեգ Միխայլիկը։ Նախկինում աճուրդի մեթոդը հաճախ օգտագործվում էր էկոնոմ կարգի քաղաքային բնակարանային շուկայում, իսկ այժմ այն ​​ընդունվում է անշարժ գույքի այլ հատվածների կողմից: Աճուրդի էությունը հետևյալն է. սեփականատերը զգալիորեն նվազեցնում է գինը և պոտենցիալ գնորդների միջև աճի հայտ է կազմակերպում:

Ըստ Troika RED զարգացման ընկերության կոմերցիոն տնօրեն Նատալյա Նեստերովայի, նախագծի վրա ուշադրություն գրավելը պետք է իրականացվի համապարփակ կերպով, որի դեպքում ռազմավարությունը արդյունավետ կաշխատի։ Առաջին հերթին, բուն օբյեկտի և նրա հայեցակարգի մակարդակով` գտնվելու վայրը, ենթակառուցվածքների առկայությունը, բնակարանների ձևաչափերի ընտրություն, կանաչապատում: Գաղտնիք չէ, որ կանաչապատման հարցը ծայրամասային անշարժ գույքում առանձնահատուկ նշանակություն ունի. դրա շնորհիվ է, որ նախագծում պահպանվում է գյուղական կյանքի մթնոլորտը: Այսպիսով, խոշոր անտառային պարկերի, ջրային մարմինների և բնօրինակ կանաչապատման գաղափարների մոտ տեղակայված նախագծերն ավելի մեծ ուշադրություն են գրավում պոտենցիալ գնորդների կողմից:

Ներկա

Երկրի շուկայում նվերները տարբեր են. դրանք կարող են լինել լրացուցիչ զեղչեր մշակողի կողմից, զեղչեր ծառայությունների վրա: գործընկեր ընկերություններկամ ինչ-որ նյութական բաներ: Օրինակ, վերջին Ամանորին Optiland-ը նվիրեց նոր Iphone 7, երբ գնեց քաղաքային տուն, իսկ փետրվարի 14-ին հաճախորդները ստացան ռոմանտիկ ուղևորություն Սոչի երկու հոգու համար նաև անշարժ գույք գնելու համար: Այս տարի ընկերությունը նախատեսում է կրկին նվիրել նոր Iphone 10, հնարավոր է, որ գալիք տոների պատվին լրացուցիչ բոնուսներ լինեն։

KASKAD Family-ն առաջին ընկերությունն է ծրագրավորողների շրջանում, որը գործարկել է աննախադեպ առաջխաղացում՝ «Աերոֆլոտ» մղոններ՝ քաղաքային տուն գնելիս, այսինքն՝ իրականում սա տոմս է դեպի Չինաստան կամ ԱՄՆ: Գնման ժամանակ յուրաքանչյուր 100 ռուբլու դիմաց հաշվեգրվում է 1 Աերոֆլոտ մղոն։ Ակցիան տարածվում է մի շարք գյուղերի վրա՝ Ֆեդոսկինո այգի, Սերեդնիկովո այգի, Զելենոգրադսկի։ Բացի այդ, Zelenogradsky KP-ն ակցիա է անում՝ մի քանի դուպլեքս գնելիս նվեր եք ստանում Mini Cooper։

Գինը և հեղինակությունը ավելի կարևոր են, քան նվերները

Իհարկե, վաճառողները փորձում են գրավել հաճախորդներին տարբեր ճանապարհներ. Բայց բարձր բյուջետային հատվածում նման բոնուսներն այնքան արդյունավետ չեն, որքան ապրանքի որակը, շուկայական գինը և գնման հարմար պայմանները։

Որոշ փորձագետներ վստահ են, որ ծայրամասային շուկայում և ընդհանրապես անշարժ գույքի շուկայում ոչ մի բոնուս և զեղչ չի կարող համեմատվել կառուցապատողի հուսալիության և նրա նախագծի որակի հետ: Առաջին հերթին գնորդը միշտ ուշադրություն կդարձնի շինարարության որակին, գյուղի ներսում գործող ենթակառուցվածքներին, ինչպես են մարդիկ ապրում այս գյուղում, նախագծի սոցիալ-մշակութային կյանքին։ Վերոնշյալ բոլորը միշտ կլինեն ծրագրավորողի կողմից առաջին «բոնուսը», որը կգրավի գնորդներին։ Երկրորդ գումարածը հատուկ շահութաբեր ծրագրերն են հիփոթեքային վարկավորումհանրապետության առաջատար բանկերում կամ հարմար ապառիկ ծրագրերում։ Այսօրվա գնորդներն այլևս պարզապես տուն չեն փնտրում մի կտոր հողի վրա: Նրանց համար մեկ գեղեցիկ փաթաթան չի բավականացնում, բայց կարևոր է, թե ինչ կա ներսում։ Ինչպես ցույց է տալիս պրակտիկան, նախագծերը, որոնցում մշակողը մտածել և իրականացրել է ներքին ենթակառուցվածքը, օպերատիվ կերպով աշխատել է. կառավարման ընկերություն, օգնել է բնակիչների համար հարմարավետություն և մթնոլորտ ստեղծել, կազմակերպվել են սոցիալական և ժամանցային միջոցառումներ՝ միշտ կվաճառվեն՝ անկախ սեզոնից և տնտեսական վիճակըերկրում.

Հատուկ «Բոլոր նոր շենքերը» պորտալի համար

Շատ փորձագետներ ակնկալում էին, որ այս գարնանը և ամռան առաջին երրորդին Ռուսական շուկածայրամասային անշարժ գույքը ոչ միայն կյանքի կկոչվի, այլեւ կսկսի ավելացնել. Սակայն իրականում ամեն ինչ որոշ չափով այլ է ստացվել։

Ինչպես նախկինում, առաջարկների թիվը զգալիորեն գերազանցում է պահանջարկը, իսկ ծայրամասային շուկայում ակտիվություն կա միայն Մոսկվայի մարզում: Ինկոմ-Նեդվիժիմոստ ընկերության արտաքաղաքային անշարժ գույքի բաժնի փորձագետները վերլուծել են, թե ինչպես են փոխվել տնային տնտեսությունների և հողակտորների տարածքները Մոսկվայի շրջանի «ցանկապատում» նախաճգնաժամային 2013 թվականից հետո: Իսկ եթե առաջարկվող օբյեկտների կադրերը համեմատենք գնորդների շրջանում իրական պահանջարկ ունեցողների հետ, ապա կստացվի, որ առաջինը միջինում 24 տոկոսով ավելի է վերջիններիս համեմատ։

Ներկայումս ծայրամասային շուկայում մինիմալիզմի դինամիկան բառացիորեն ծաղկում է` մինուս 37,3 տոկոս չորս տարվա ընթացքում: Դա տեղի է ունեցել «ցանկապատի» վրա առաջարկվող մեծ տարածքների ցածր հեղուկի զգալի քանակի պատճառով: Չնայած սա կարող է տպավորություն ստեղծել, որ միջին կադրերը գյուղական տներժամանակի ընթացքում ավելանում է, բայց իրականում դա այդպես չէ։

Գրեթե բոլոր կառուցապատողները և շինարարները, իրենց հնարավորությունների սահմաններում, կրճատում են տարածքը շահագործումից հանվող իրենց նախագծերի փուլերում՝ փորձելով հարմարվել շուկայական նոր իրողություններին: Արդյունքում, 2013 թվականի առաջին եռամսյակից մինչև 2017 թվականի նույն ժամանակահատվածը ծայրամասային բնակարանների միջին կադրերը աստիճանաբար նվազել են՝ մինչ այժմ հասնելով 131,4 քմ-ի։ Նախաճգնաժամային 2013 թվականի համեմատ, երբ այն հավասար էր 209,7 քմ, անկումը, ինչպես վերը նշվեց, շատ զգալի է ստացվել՝ մինուս 37,3 տոկոս։

Կարևոր է նշել, որ այս բացասական միտումը ազդել է բոլոր ձևաչափերի վրա։ Այսպիսով, չորս տարվա ընթացքում տնակների միջին մակերեսը նվազել է 14 տոկոսով և կազմում է մինչև 271,4 քառակուսի։ Թաունհաուսների մակերեսը կրճատվել է 7,1 տոկոսով՝ կազմելով 163,1 քմ, դուպլեքսներինը՝ 18,2 տոկոսով կամ 157,5 քմ։ Բնակարաններ ցածրահարկ բնակելի շենքեր(MZD) փոքրացել է 11,6 տոկոսով, և այժմ դրանց կադրերը միջինում կազմում են 63,9 քառ.

Այնուամենայնիվ, նույնիսկ ծայրամասային բնակարանային տարածքը, որը չորս տարվա ընթացքում նվազել է ավելի քան մեկ երրորդով, լիովին չի համապատասխանում այսօրվա գնորդների պահանջներին: Այսպիսով, ստացվում է, որ ձեռք բերված տան սեփականության միջին չափն այժմ ընդամենը 100 է քառակուսի մետր, ինչը 23,9 տոկոսով պակաս է առաջարկվող լոտերի միջին կադրերից։

Ի տարբերություն մատակարարման տների տարածքի կրճատման հետևողական դինամիկայի, վաճառվող օբյեկտների չափերի փոփոխության միտումներն ավելի բազմազան են: 2013 թվականից մինչև 2017 թվականն ընկած ժամանակահատվածում դրանք իջել են և՛ իջել, և՛ վերելք՝ կախված առաջարկվող լոտերի տարածքներից։

Ըստ «Ինկոմ-Նեդվիժիմոստ» ընկերության ծայրամասային անշարժ գույքի բաժնի տնօրենի. Անդրեյ Կրոյտոր, ծայրամասային հատվածի բոլոր փորձագետներն ասում են, որ տարածքի նվազագույնի հասցնելն անհրաժեշտ է սպառողների պահանջարկը վերակենդանացնելու համար։ Իսկ ծրագրավորողները, ըստ փորձագետի, հաճույքով կպատասխանեն նման զանգերին, սակայն նրանցից շատերին խանգարում է հենց շուկայի իներցիան և, ամենակարևորը, անվճարի բացակայությունը։ Փողձեր նախագծերում ճշգրտումներ կատարելու համար:

«Այս միջոցները ստանալու համար հարկավոր է լավ վաճառք ունենալ, և «ցանկապատի» առաջարկն այժմ լցված է հնացած, ցածր հեղուկի լոտերով: Կարծում եմ, որ մշակողներից առնվազն հինգ տարի կպահանջվի այս արատավոր շրջանակը կոտրելու համար: հաշվի առնելով շուկայի ներկա իրավիճակը»,- ​​ամփոփում է Անդրեյ Կրոյտորը:

Մոսկվայի շրջանի շուկայում այժմ գերագնահատված են ոչ միայն քոթեջները, այլև ծայրամասային անշարժ գույքի գրեթե բոլոր ձևաչափերը.

Լուսանկարը` $/AndreySt

Այսօր Մոսկվայի մերձակայքում ամառանոցների առաջարկները դուրս են եկել իրենց դասական կերպարից՝ լուսավոր շենքեր այգու կոոպերատիվում կամ տներ այսպես կոչված «հին ժամանակների» գյուղերում (խորհրդային վերնախավի ծայրամասային կյանքի վայրեր՝ պաշտոնյաներ, գիտնականներ, զինվորականներ, արվեստագետներ։ ) Վերջին տասնամյակների ընթացքում շուկայում հայտնվել են նոր ձևաչափեր, որոնց նկատմամբ սպառողների պահանջարկը հիմնականում վերակողմնորոշվել է։ Խոսքն առաջին հերթին առաջնային շուկայում առանց պայմանագրի հողամասերի մասին է, որոնց վրա նոր սեփականատերերը, իրենց հայեցողությամբ, կանգնեցնում են ոչ միայն կապիտալ շինություններ, այլև ամառանոցներ։ RBC-Nedvizhimost-ի խմբագիրները վերլուծել են, թե որ ամառանոցներն են այսօր ամենատարածվածը և ինչպիսի՞ հեռանկարներ ունեն այս ձևաչափերը շուկայում։

Երկրի անշարժ գույքի շուկայի փորձագետները բնութագրում են ժամանակակից երկրի նախագծերը 100 քմ-ից ոչ ավելի մակերեսով տուն. մ, շուրջ 6 ակր մակերեսով հողամասի վրա, որը նախատեսված չէ ամբողջ տարվա օգտագործման համար։ Այս տները կարող են լինել ինչպես ավարտված, այնպես էլ նախագծերի տեսքով, որոնք գնորդն իրականացնում է ինքնուրույն կամ պայմանագիր է կնքում վաճառողի հետ։

Սակայն, ընդհանուր առմամբ, Մոսկվայի մարզում ծայրամասային անշարժ գույքի նկատմամբ հետաքրքրությունը վերջին հինգ-վեց տարիներին չի աճում։ Ռիելթորների կարծիքով՝ դրանում մեղավոր են վաճառողներն իրենց ուռճացած ախորժակներով։ Այնուամենայնիվ, ծայրամասային անշարժ գույքի շուկայում այժմ գերագնահատված են ոչ միայն ամառանոցները, այլև ծայրամասային անշարժ գույքի գրեթե բոլոր ձևաչափերը՝ քոթեջներ, քաղաքային տներ, բազմաբնակարան շենքեր:

Ըստ Inkom-Nedvizhimost-ի, ծայրամասային շուկայում առաջարկի միջին գինը գերազանցում է միջին գինըվաճառքը 2,2 անգամ (7,7 մլն ռուբլի 3,5 մլն ռուբլու դիմաց): Հատուկ ձևաչափերի համար այս ավելցուկը հետևյալն է՝ 2,8 անգամ՝ առանց պայմանագրի հողամասերի և նույնքան՝ քոթեջների համար, 1,5 անգամ՝ ցածրահարկ բնակելի շենքերի բնակարանների համար, 1,5 անգամ՝ քաղաքային տների և դուպլեքսների համար։ Ըստ «Ինկոմ-Նեդվիժիմոստ» վերլուծական կենտրոնի ղեկավար Դմիտրի Տագանովի, 2014 թվականին Մոսկվայի մարզի շուկայում ընդհանուր առմամբ գրանցվել է 18 հազար գործարք, ինչը 14 տոկոսով պակաս է 2013 թվականի համեմատ։ Դրանցից առուվաճառքների ամենամեծ թիվը՝ 56%-ը, բաժին է ընկել առանց պայմանագրի հողակտորներին, 25%-ը՝ ցածրահարկ բնակելի շենքերի բնակարաններին, 10%-ը՝ քաղաքային տներին և դուպլեքսներին, 9%-ը՝ քոթեջներին և պայմանագրով հողակտորներին:

Դաչայի արժեքը կախված Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհից և ուղղությունից, միլիոն ռուբլի

Աղբյուր՝ «Miel-Country real estate»

Ո՛չ բարձրանալը, ո՛չ իջնելը

Այժմ մերձմոսկովյան անշարժ գույքի շուկան լճացման վիճակում է։ Այս հատվածն ամենացավոտ է արձագանքում ճգնաժամերին. «երկրորդ տունը» առաջնային անհրաժեշտության խնդիր չէ, ուստի դրա ձեռքբերումը սովորաբար հետաձգվում է մինչև ավելի լավ ժամանակներ: Ընդհանուր առմամբ, ծայրամասային անշարժ գույքի շուկան 2009 թվականի ճգնաժամից հետո թեւակոխեց լճացման փուլ, և այժմ միտումն ավելի է ուժեղացել, ասել է «Անշարժ գույքի շուկայի IRN.RU» վերլուծական կենտրոնի ղեկավար Օլեգ Ռեպչենկոն։

2013 թվականի աշնանը միջին արժեքըտնակային շուկայում եղել է 30%։ «Անցյալ տարի գները մնացին նույն մակարդակի վրա, բայց բացառապես վաճառողների ախորժակի պատճառով, ովքեր չեն ցանկանում հրաժարվել իրենց գնային դիրքերից», - ասում է Megapolis-Service ռիելթորական կորպորացիայի փոխնախագահ Իգոր Բիկովսկին:

2015 թվականի մարտին մերձմոսկովյան ամառանոցների պահանջարկը ավելի մեծ է եղել, քան նախորդ տարվա համապատասխան ժամանակահատվածում (թեև զգալիորեն ցածր է, քան 2013 թվականին), ինչը նույնիսկ ռիելթորները չէին սպասում։ «Անցյալ տարի՝ աշնան կեսերին, մենք վախենում էինք, որ 2015 թվականին մարդիկ ընդհանրապես կդադարեն տնակներ գնել», - ասում է Իգոր Բիկովսկին։ «Սակայն այժմ գնորդներից ամառանոցների հայտերի թիվը նախորդ տարվա համապատասխան ժամանակահատվածի համեմատ աճել է գրեթե 15 տոկոսով»։

Պահանջարկը հիմնականում վերաբերում է տնակների էժան հատվածին (մինչև 1,5 մլն ռուբլի): Այս միտումը հատկապես ակնհայտ էր 2014-2015 թվականների վերջին՝ ռուբլու կտրուկ փլուզումից հետո, երբ քաղաքացիները փորձում էին ռուբլու իրենց խնայողությունները փրկել արժեզրկումից։

«Քանի որ նոր շենքերի շուկայում հեղուկի պաշարը ցրվեց, «ռուբլուց փախչող» մարդիկ սկսեցին փող խնայելու այլ տարբերակներ փնտրել։ Արդյունքում շատ մարդիկ եկան երկրի անշարժ գույքի շուկա, որտեղ կարելի է տուն գնել վեց ակրով մոտ 1,5 միլիոն ռուբլով», - մեկնաբանում է «Մեգապոլիս-Սերվիս» կորպորացիայի նախագահ Սերգեյ Վլասենկոն:

Գարնանը պահանջարկը սկսեց տաքանալ սեզոնային գործոնով։ Այնուամենայնիվ, դա չի վերաբերում բոլոր տնակային անշարժ գույքին, ասում են ռիելթորները:

Ձևաչափ՝ հեռանկարներով

Առանց պայմանագրի հողի հետ, ըստ ռիելթորների, այսօր ծայրամասային հատվածի զարգացման շանսերը կապված են. գործարքների ամենամեծ բաժինը բաժին է ընկնում այս հատվածին: «Սկզբում պոտենցիալ գնորդների մեծ մասը շուկա է գալիս՝ պատրաստի ամառանոցներ գնելու համար», - ասում է Վլադիմիր Յախոնտովը՝ Miel-Country Property-ի կառավարիչ գործընկերը: - Այնուամենայնիվ, նրանց 80%-ը ի վերջո փոխում է պլանները և գնում UBP-ի համար տնակային շինարարություն«. Արդյունքում, UBP-ին բաժին է ընկնում տնակային շուկայում առաջարկների մոտ 75%-ը:

Հողամաս գնելը և տան կառուցումը պահանջում են մոտավորապես նույն գումարը, ինչ երկրորդական շուկայում ավարտված քոթեջի գնումը: Վլադիմիր Յախոնտովի խոսքով՝ այսօր գնորդների մեծամասնությունը պատրաստ չէ 5 միլիոն ռուբլուց ավելի ծախսել ամառանոց գնելու վրա։ Միևնույն ժամանակ կա ընտրություն՝ երկրորդական շուկայում անմիջապես գնել պատրաստի ամառանոց՝ ամբողջ գումարով, կամ գնել հողամաս առանց պայմանագրի 1 միլիոնով և դրա վրա տուն կառուցել 4 միլիոն ռուբլով։ Այնուամենայնիվ, երկրորդ դեպքում ավելի շատ հնարավորություններ կան կայքի գտնվելու վայրը ընտրելու, ձեր կարիքներին համապատասխան տուն կառուցելու և գումար խնայելու համար:

UBP-ի այս հատվածում գինը, ըստ Inkom-Nedvizhimost-ի ծայրամասային անշարժ գույքի բաժնի Սերգեյ Ցիվինի, միջինը 3,5 միլիոն ռուբլի է, էկոնոմ դասում ՝ 2,4 միլիոն ռուբլի: Այնուամենայնիվ, ամառանոց կառուցելու շուկայում դուք կարող եք գտնել հողամաս 450-500 հազար ռուբլի:

Գերագնահատված ձևաչափ

Բազմաթիվ առաջարկներ կան նաև այգու և ամառային ասոցիացիաների ամառանոցների երկրորդական շուկայում: Այնուամենայնիվ, հատվածը շատ տարասեռ է և գրեթե անհնար է կառուցվածքային: Տները առաջարկվում են տարբեր չափերի, տարբեր նյութերից, մաշվածության տարբեր աստիճաններով։ Գործարքներն այստեղ կարող են կատարվել ինչպես իրական արժեքի բազմակի գերազանցմամբ, այնպես էլ բազմակի նվազմամբ, հաճախ՝ առանց ռիելթորների մասնակցության։

«Այս հատվածը չի կարող արժանահավատորեն գնահատվել», - բացատրեց Սերգեյ Ցիվինը: «Վաճառողները մասնավոր սեփականատերեր են, շուկան կազմակերպված չէ և չի ենթարկվում միասնական ընդհանուր օրենքներին. գները կարող են անհիմն բարձր լինել»: Առաջարկները որոշ դեպքերում այնքան են դուրս են գալիս շուկայի իրողություններից, որ տարիներ շարունակ վաճառվում են։

«Սեգմենտը գերագնահատված է առնվազն 20%-ով», - ասում է «Մեգապոլիս-Սերվիս»-ի փոխնախագահ Իգոր Բիկովսկին: Բերեմ երկու պատկերավոր օրինակ։ Վաճառողը մեկ տարվա ընթացքում փորձել է Բալաշիխայի շրջանում 6 ակր մակերեսով պանելային տունը վաճառել 1 միլիոն ռուբլով։ Սակայն այս ընթացքում նրա առաջարկի վերաբերյալ ոչ մի հարցում չի ստացվել։ Այն բանից հետո, երբ ռիելթորը համոզել է սեփականատիրոջը 400 հազար ռուբլով նվազեցնելու գինը, հաջորդ օրը տնակը վաճառվել է։

Երկրորդ օրինակը Մոսկվայից ավելի հեռու գտնվող Պավլով Պոսադի տարածքում գտնվող տնակն է, բայց շատ ավելի լավ սպառողական բնութագրերով. մեկուսացված, բուխարիով, հարմար է ձմեռային ապրելու համար: Այս օբյեկտը երկար ժամանակ ցուցադրվում էր շուկայում 4,8 միլիոն ռուբլով։ Գինը 4,2 միլիոն ռուբլու իջեցնելուց հետո։ Գույքը գտել է գնորդ.

Միևնույն ժամանակ, Սերգեյ Վլասենկոն նշում է, որ առաջարկներ մինչև 1,5 մլն ռուբլի գնով։ մնալ շուկայում կարճ ժամանակով. Օրինակ, հարավարևելյան և արևելյան ուղղություններով, նման գնով, կարելի է գնել պատրաստի քոթեջ 30 կիլոմետրանոց գոտում Մոսկվայի Օղակաձևից։ Մինչդեռ հյուսիսում կամ արևմուտքում մեկուկես միլիոնի տարբերակ կարելի է գտնել Մոսկվայից ոչ ավելի, քան 80-90 կմ հեռավորության վրա։

Երկրորդական ծայրամասային անշարժ գույքի շուկայի պարադոքսը կայանում է նրանում, որ ամառանոցային հատվածում նույնիսկ ամենաէժան առաջարկը պահանջարկ չունի, ըստ Inkom-Nedvizhimost-ի: Որպես օրինակ՝ փայտանյութից պատրաստված տուն 10 ակր հողատարածքում, Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհից 55 կմ հեռավորության վրա, 1,97 միլիոն ռուբլով: Այժմ այս գինն ավելի ցածր է, քան առանց պայմանագրի հողամասի արժեքը առաջնային շուկայում, այնուամենայնիվ, հաշվի առնելով ամառանոցների ձևաչափի նկատմամբ հետաքրքրության ընդհանուր անկումը (ինչպես նաև նրանց նկատմամբ գնորդների աճող պահանջները), օբյեկտը եղել է. ցուցադրվել է մեկ տարի, ռիելթորն ասաց.

Ելքային ձևաչափ

Առաջնային շուկայի այգի-տնակային ավանները, որտեղ առաջարկվում են տներ, որոնք նախատեսված չեն ամբողջ տարվա օգտագործման համար, կոմունիկացիաներով, ճանապարհներով, խանութներով՝ սպառողական բնութագրերի առումով ամենաօպտիմալ ձևաչափը, ասում են ռիելթորները։ «Կառուցապատողների ժամանակակից ամառային տնակների նախագծերը ներառում են այն ամենը, ինչ անհրաժեշտ է քաղաքից դուրս սեզոնային մնալու համար», - ասում է Սերգեյ Ցիվինը:

Նրա խոսքով, տնակների շուկան անհետաքրքիր է ծրագրավորողների համար, ուստի այս ձևաչափը մնում է առանց այլընտրանքի ֆինանսական աղբյուրև զարգացման հեռանկարները։

Ինչպես ասում է Վլադիմիր Յախոնտովը Miel-Country Real Estate-ից, դրանք գյուղական տներ, որոնք նախկինում կառուցվել են USP-ի նախագծերի շրջանակներում: Այս առաջարկների նվազագույն գինը, ըստ Inkom-Nedvizhimost-ի, 2,5 մլն ռուբլի է, իսկ առավելագույնը՝ 9-10 մլն ռուբլի։ - կախված Մոսկվայից հեռավորությունից (Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհից 30-ից մինչև 55-60 կմ գոտում):

Մարտի 20-ին թիվ 46 դաշնային օրենքը «Օրենսգրքում փոփոխություններ կատարելու մասին Ռուսաստանի Դաշնությունմասին վարչական իրավախախտումներ«. Այն, ի թիվս այլ բաների, նախատեսում է տուգանքների ավելացում «հողամասը օգտագործելի վիճակի բերելու պարտավորությունները չկատարելու, չօգտագործելու համար. հողամասնախատեսված է բնակարանաշինության կամ այլ շինարարության, այգեգործության և այգեգործության համար»: Ըստ Իգոր Բիկովսկու՝ նման միջոցը կարող է մեծապես խթանել վաճառողներին՝ իջեցնել գները և վաճառել այն ամառանոցները, որոնք նրանք չեն օգտագործել, բայց թողել են մինչև ավելի լավ ժամանակներ։

Պայմանագրով հողամասերի շուկայում ակտիվացումը հնարավոր է երկրում տնտեսական իրավիճակի կայունացումից հետո, երբ երկրի նախագծերը գրավիչ են դառնում բիզնեսի համար։

Վլադիմիր Միրոնով

Գյուղական բնակարանները միշտ եղել են բարգավաճման նշան և շքեղության տարր, այլ ոչ թե հիմնական, այնպես որ այս հատվածում ճգնաժամը դրսևորվել է ավելի վաղ, բայց այն չի ընթանում այնքան հստակ, որքան քաղաքում: Շուկայի վերլուծությունը ցույց է տալիս, որ 2017 թվականին անշարժ գույքի գների անկումը կշարունակվի, և շուկան սպասում է խոշոր վերաբաշխման, որն ուղեկցվում է ավելի թույլ ընկերությունների միաձուլումներով և ձեռքբերումներով։ Նոր տարում ճգնաժամային երեւույթները կսրվեն, գործարքների ծավալը կնվազի, գները կնվազեն։

Ինչ սպասել

2017 թվականը սկսվեց ֆոնի վրա և խոստանում է բավականին դժվար լինել «տիեզերական շուկայի» համար։ Այս տարի փորձագետները կանխատեսում են «ներքևի» անցում՝ առաջարկների ծավալը կաճի, իսկ բնակչության վճարունակությունը կնվազի։ Մինչև աշուն հնարավոր է որոշակի կայունացում, գները կդադարեն իջնել՝ հասնելով նվազագույն մակարդակի։

Ծայրամասային անշարժ գույքի շուկան նույնպես սկսում է հարմարվել տնտեսական իրողություններ. Ռուսների մեծամասնության համար մարզերում բնակարանաշինությունը շքեղություն է, բայց այսօր միտումները որոշակիորեն փոխվել են: Հաճախորդները քաղաքում բնակարանի վաճառքից ստացված հասույթը սկսեցին օգտագործել տուն գնելու համար։ Այս պահվածքի պատճառը անշարժ գույքի պահպանման ծախսերը օպտիմալացնելու ցանկությունն էր և կարիք չունեցող բնակարաններից ազատվելու ցանկությունը: Այժմ նույնիսկ բարձր եկամուտ ունեցող գնորդները փորձում են խնայել գումար: Այնուամենայնիվ, այս ֆոնի վրա 2016-ին էլիտար և պրեմիում դասի տները լավագույնս գնվել են, քանի որ ճգնաժամի ժամանակ դուք կարող եք գնել բացառիկ անշարժ գույք շատ գրավիչ գներով:

Այս ոլորտում աշխատող փորձագետների մեծ մասը պնդում է, որ ճգնաժամի մասին կարծիքը սխալ է, իրականում 2015 թվականին այս հատվածում մեծ անկում չի եղել։ Առաջին կիսամյակում գրանցվել է գնորդների սեզոնային ակտիվացում, իսկ երկրորդ կիսամյակում գործարքների ծավալը նվազել է 30%-ով, քանի որ շատ հաճախորդներ արդեն կատարել են գնումներ։ Էլիտար հատվածում մասնագիտացած ծրագրավորողները նշում են, որ 2015 թվականին դժվար էր հետևել որոշակի օրինաչափություններին (ինչպես նախորդ տարիներին). որոշ ընկերություններում վաճառքներն աճել են, մյուսներում դրանք մնացել են նույն մակարդակի վրա:

Օրինակ՝ Villagio Estate-ում գործարքների ծավալը 2014 թվականի նույն ժամանակահատվածի համեմատ աճել է 30%-ով։ Հատկանշական է, որ առավել մեծ պահանջարկ ունեն արդեն իսկ կառուցված տները բարձր պատրաստվածության և երկրորդական բնակարանային բնակավայրերում։ Թանկ հատվածում վերջերս մեկնարկած նախագծերի ժողովրդականությունը նույնպես աճում է, դա պայմանավորված է նրանով, որ հեղուկ տները սպառվում են, բայց դրանց պահանջարկը մնում է: Օրինակ, Renaissance Park գյուղում ամռանը երկու տուն ավելի է վաճառվել, քան գարնանը։

Վարձակալության հեռանկարներ

Գյուղական տների վարձակալության պահանջարկը նախորդ տարի մնացել է բավականին կայուն, իսկ անկումը չի գերազանցել 7%-ը։ Առաջարկի 12 տոկոս աճի ֆոնին սրվեց մրցակցությունը վաճառողների միջև։ Ամենահայտնի, ինչպես նաև վաճառվողը էլիտար տներն են, այստեղ պահանջարկն աճել է 3%-ով՝ մրցակցային պայքարի արդյունքում առաջացած դրույքաչափերի շտկման պատճառով։ Միջին գների կատեգորիայում հարմարավետության դասի տները, որոնք գտնվում են Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհից մինչև 40-45 կիլոմետր հեռավորության վրա, կայուն հետաքրքրություն են վայելում:

Դժվար է տարբերակել շուկայի զարգացման հստակ օրինաչափությունները, քանի որ ծայրամասային անշարժ գույքը շատ տարբեր է իրացվելիության և որակի առումով: Արդյունքում որոշ գույքի վրա հնարավոր եղավ ստանալ մինչև 30% զեղչ, մինչդեռ հեղուկ տները պահանջված էին ողջ սեզոնի ընթացքում՝ առանց զեղչերի։ Հետաքրքիր է, որ ավելի շատ վարձակալներ են հայտնվել, ովքեր ցանկանում են բնակարան վարձել ոչ թե ամառային սեզոնի համար, այլ ամբողջ տարին օգտագործելու համար։

2015 թվականի արդյունքներն էլիտար առաջարկների շուկայում

Չնայած շուկայում լավ ակտիվությանը, ճգնաժամը ճշգրտել է գնորդների կարիքները և անշարժ գույքի միջին գները: Եթե ​​2015-ը գործարքների քանակով չէր զիջում նախորդ տարվան, սակայն բյուջեների ծավալները զգալիորեն փոխվել են։ Էլիտար հատվածում գնումների ծավալը զգալիորեն նվազել է, գնորդները ձգտում էին գործարքներ կատարել ռուբլով կամ ԱՄՆ դոլարով մինչև 50% զեղչով:

2014-ի ամռանը 5-10 միլիոն դոլար արժողությամբ տներ գնելը համարվում էր սովորական, բայց 2015-ին այն դարձավ հազվադեպ (3,000,000 դոլարից ավելի բյուջեն կազմում է ընդհանուր վաճառքի 25%-ը): Հարդարման համար մինչև 25 000 000 ռուբլի արժողությամբ տներ, մինչև 50 000 000 ռուբլի բյուջեով տներ և հարյուր քառակուսի մետրի համար մոտ 1 000 000 ռուբլի հողատարածքներ մեծ պահանջարկ ունեն: Ծայրամասային շքեղ բնակարանների ձեռքբերման միջին բյուջեն կազմում է 2,5-2,8 մլն ԱՄՆ դոլար, պարզվում է, որ 2014 թվականի համեմատ այն կրկնակի կրճատվել է։

Blackwood ընկերությունն ամփոփել է սեգմենտում առաջին կիսամյակի արդյունքները և պարզվել է, որ ընդհանուր առմամբ վաճառվել է 179 օբյեկտ։ Ամենատարածվածը եղել են պրեմիում դասի բնակավայրերի տները (գործարքների ընդհանուր ծավալի 55%-ը), ամենից հաճախ գնվել են քոթեջներ, դրանց մասնաբաժինը պրեմիում դասում հասել է 62%-ի, իսկ լյուքս դասում՝ 76%-ի։

Զարգացման հեռանկարներ

Էլիտար առաջարկների շուկայում 15-րդ տարում ուժեղ վերելքներ և վայրէջքներ չեն եղել, ընդհանուր առմամբ, գործարքների ծավալը 2014 թվականի համեմատ նվազել է 25%-ով, ինչը հանգեցրել է գների 10%-15%-ով նվազմանը: Այնուամենայնիվ, հեղինակավոր անշարժ գույքի շուկան այնքան էլ լարված չէ, և շքեղ տարածքների պահանջարկը մնում է կայուն:

Օբյեկտների վաճառքի դինամիկան ցույց է տալիս հետևյալ արդյունքները. հունվարին, մարտին և ապրիլին ակտիվորեն գնվել են էկոնոմ դասի տներ, փետրվարին և մայիսին՝ բիզնես դասի, սակայն ամառային շրջանում գերակշռում են գործարքները բիզնես և պրեմիում դասի օբյեկտների հետ։ 2015 թվականի առաջին եռամսյակում բուռն պահանջարկ կար, հաճախորդները ցանկացան պահպանել իրենց խնայողությունները և անմիջապես որոշում կայացրին գնել անշարժ գույք: Պահանջարկի անկումը տեղի ունեցավ նույնքան արագ, որքան սկսվեց: Գարնանը գնորդները նորից ձեռք մեկնեցին դեպի շուկա, սակայն աշնանը արժեզրկման նոր փուլ սկսվեց, որն անմիջապես ազդեց ռուսների գնողունակության վրա։

Տնակային ավանների հատվածում նոր նախագծերի թիվը զգալիորեն նվազել է։ Ներկայումս սառեցվել է 160 նախագիծ, որոնցից մեկ երրորդը պարբերաբար վերակենդանացվում և ներկայացվում է որպես նոր։ Դաշաների և այգեգործական հողատարածքների վաճառքը դրսևորեց անհավասար դինամիկա. պահանջարկի պոռթկումներն իրենց տեղը զիջեցին շուկայում, ինչը պայմանավորված էր ոչ թե սեզոնային գործոններով, այլ նորությունների դիտումից հետո խուճապի նոպաներով: Արդյունքում, այս հատվածում վաճառքի անկումը 2014 թվականի համեմատ հասել է 50%-ի։ Նշեմ, որ ժողովրդավարական ծայրամասային հատվածի ամենահայտնի օբյեկտներն անցյալ տարի էին փոքր տներառանց նրբությունների, բայց հարմարություններով:

Այժմ շուկայում պայմանները թելադրված են սպառողների կողմից, իսկ այն օբյեկտները, որոնց գները ֆիքսված են ռուբլով, ամենամեծ պահանջարկն ունեն։ Էլիտար շուկայում վերջին միտումը ռուբլով ինքնարժեքի ֆիքսումն է ԱՄՆ դոլարի դիմաց 35-50 ռուբլու փոխարժեքով: Փորձագետները նշում են, որ, չնայած տնտեսության մեջ առկա խնդիրներին, հաճախորդները պատրաստ են շարունակել գնել ծայրամասային անշարժ գույք: Շատ գնորդներ խնայողություններ ունեն արտարժույթ, այնպես որ այս տարի հնարավոր կլինի լավ գործարք կնքել լավ գնով։ Այնուամենայնիվ, պետք է շտապել, քանի որ ծայրամասային շուկայի բոլոր սեգմենտների ամենահեղուկ օբյեկտները աստիճանաբար վերանում են, և մոտ ապագայում նոր առաջարկներ պետք չէ սպասել։

Ավարտական ​​փուլում գտնվող բնակավայրերի կառուցապատողները շտապում են վաճառել մնացորդները և շարունակում են վաստակել ենթակառուցվածքների, վարձակալության և առկա օբյեկտների սպասարկման հաշվին: Մյուս նախագծերը, ամենայն հավանականությամբ, կբախվեն դժվարությունների և կսառեցվեն: Անշարժ գույքի գործակալությունների ներկայացուցիչները հույս ունեն, որ ամառանոցների պահանջարկը կվերադառնա, քանի որ այժմ շատ հանգստավայրեր փակ են ռուսների համար, իսկ դասընթացը. ԱՄՆ դոլարթույլ չի տալիս արտասահման մեկնել. Կարելի է ասել, որ ամառային արձակուրդներն այսօր ավելի ակտուալ են, քան երբևէ։

Վրա այս պահինվերլուծաբանները չեն պարտավորվում կանխատեսումներ անել. տնտեսագետները կանխատեսում են անկում Ռուսաստանի տնտեսություն. Մի խոսքով, չկան կայունացնող գործոններ, որոնք կարող են նպաստել առաջիկա տարիների դրական կանխատեսումներին, և հաշվի առնելով, որ մարզային բնակարանների շուկան, ընդհանուր առմամբ, վատ կանխատեսելի է, ապագայի հեռանկարների մասին եզրակացություններ անելը գրեթե անհնար է։