Гарантия компенсации при национализации и реквизиции имущества иностранного инвестора или коммерческой организации с иностранными инвестициями. Лицо зарубежного инвестора в российскую недвижимость меняется Иностранный инвестор: определение

«Нужно выучить правила игры. А затем, нужно начать играть лучше всех.» А. Эйнштейн

Иностранные инвестиции пользуются полной и безусловной правовой защитой, которая обеспечивается законодательством РФ и международными договорами, действующими на территории России (ст. 5 Закона об иностранных инвестициях). Как указано выше, на территории Российской Федерации иностранным инвесторам предоставляется национальный правовой режим.

По отдельным моментам иностранные инвестиции являются даже более защищенными, чем отечественные капиталовложения. К иностранным инвестициям может применяться так называемая "дедушкина" (стабилизационная) оговорка - то есть применение нормативного акта, действующего на момент начала финансирования проекта, в течение определенного периода времени, в случае принятия нового нормативного акта, ухудшающего положение иностранного инвестора.

В соответствии со ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) правила, установленные гражданским законодательством, применяются к отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, если иное не предусмотрено федеральным законом. Иностранный инвестор имеет право на возмещение убытков, причиненных ему в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации (в соответствии со статьей 1069 ГК РФ вред возмещается за счет казны РФ, казны субъекта РФ или казны муниципального образования). Ответственность наступает при наличии вины причинителя вреда. От имени казны выступают соответствующие финансовые органы.

В соответствии с п. 5 ст. 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) арбитражные суды рассматривают подведомственные им дела с участием российских организаций, граждан Российской Федерации, а также иностранных организаций, международных организаций, иностранных граждан, лиц без гражданства, осуществляющих предпринимательскую деятельность, организаций с иностранными инвестициями, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации. Таким образом, предприятия с иностранными инвестициями являются участниками арбитражного процесса независимо от наличия соглашения о передаче спора на рассмотрение в арбитражный суд.

Законом об иностранных инвестициях предусмотрены следующие гарантии для иностранных инвесторов:

1. Гарантия использования иностранным инвестором различных форм осуществления инвестиций на территории Российской Федерации.

Иностранный инвестор имеет право осуществлять инвестиции на территории России в любых формах, не запрещенных законодательством РФ (статья 6 Закона об иностранных инвестициях).

При этом установлено обязательное предварительно согласование сделок, совершаемых иностранными государствами, международными организациями или находящимися под их контролем организациями и в результате которых приобретается право прямо или косвенно распоряжаться более чем 25 процентами общего количества голосов, приходящихся на голосующие акции (доли) российского предприятия, или иная возможность блокировать решения органов управления такого российского предприятия. Порядок предварительного согласования установлен в статьях 9 – 12 Федерального закона от 29.04.2008г. № 57-ФЗ "О порядке осуществления иностранных инвестиций в хозяйственные общества, имеющие стратегическое значение для обеспечения обороны страны и безопасности государства". Исключением, не требующим обязательного предварительного согласования сделок установлено в отношении международных финансовых организаций, созданных в соответствии с международными договорами, участником которых является Российская Федерация, или международных финансовых организаций, с которыми Российская Федерация заключила международные договоры (Перечень таких организаций утверждается Правительством РФ).

Судебная практика:

Гражданин КНР С. обратился в Арбитражный суд Амурской области с заявлением о признании незаконным решения налоговой инспекции об отказе в государственной регистрации юридического лица в форме общества с ограниченной ответственностью – предприятия, полностью принадлежащего иностранному инвестору, и просил обязать инспекцию осуществить такую регистрацию в пятидневный срок с момента вынесения решения.Отказ в регистрации общества признан судом незаконным. Суд установил, что согласно ст. 6 Закона об иностранных инвестициях иностранные инвесторы имеют право осуществлять инвестиции на территории Российской Федерации в любых формах, не запрещенных законодательством Российской Федерации. Таким образом, довод налогового органа относительно того, что федеральными законами ограничено право иностранного гражданина на создание юридических лиц с иностранными инвестициями, в частности обществ с ограниченной ответственностью, обоснованно отклонен судом как не соответствующий приведенным выше законодательным актам.

2. Гарантия перехода прав и обязанностей иностранного инвестора другому лицу

Иностранный инвестор в силу договора вправе передать свои права (уступить требования) и обязанности (перевести долг), а на основании закона или решения суда обязан передать свои права (уступить требования) и обязанности (перевести долг) другому лицу в соответствии с гражданским законодательством РФ, установленным главой 24 ГК РФ (за исключением промышленно-производственной, технико-внедренческой или туристско-рекреационной деятельности, осуществляемой резидентами особой экономической зоны).

Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона (статья 382 ГК РФ).

Если иностранное государство или уполномоченный им государственный орган производят платеж в пользу иностранного инвестора по гарантии (договору страхования), предоставленной иностранному инвестору в отношении инвестиций, осуществленных им на территории Российской Федерации, и к этому иностранному государству или уполномоченному им государственному органу переходят права (уступаются требования) иностранного инвестора на указанные инвестиции, то в Российской Федерации такой переход прав (уступка требования) признается правомерным.

3. Гарантия компенсации при национализации и реквизиции имущества иностранного инвестора или коммерческой организации с иностранными инвестициями

Имущество иностранного инвестора или коммерческой организации с иностранными инвестициями не подлежит принудительному изъятию, в том числе национализации, реквизиции, за исключением случаев и по основаниям, которые установлены федеральным законом или международным договором Российской Федерации (п. 1 ст.8 Закона об иностранных инвестициях).

Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 3 статьи 35 Конституции РФ).

При реквизиции иностранному инвестору или коммерческой организации с иностранными инвестициями выплачивается стоимость реквизируемого имущества. При прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, иностранный инвестор или коммерческая организация с иностранными инвестициями вправе требовать в судебном порядке возврата сохранившегося имущества, но при этом обязаны возвратить полученную ими сумму компенсации с учетом потерь от снижения стоимости имущества.

В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, имущество в интересах общества по решению государственных органов может быть изъято у собственника в порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой ему стоимости имущества (реквизиция) (статья 242 ГК РФ).

При национализации иностранному инвестору или коммерческой организации с иностранными инвестициями возмещаются стоимость национализируемого имущества и другие убытки. Споры о возмещении убытков разрешаются в соответствии с международными договорами Российской Федерации и федеральными законами в суде или арбитражном суде либо в международном арбитраже (третейском суде) (статья 10 Закона об иностранных инвестициях).

В случае принятия Российской Федерацией закона, прекращающего право собственности, убытки, причиненные собственнику в результате принятия этого акта, в том числе стоимость имущества, возмещаются государством. Споры о возмещении убытков разрешаются судом (ст. 306 ГК РФ).

4. Гарантия от неблагоприятного для иностранного инвестора и коммерческой организации с иностранными инвестициями изменения законодательства Российской Федерации

При неблагоприятном изменении российского законодательства (вступление в силу новых федеральных законов или иных нормативных правовых актов РФ, изменяющих размеры федеральных налогов, или влекущих увеличение налоговой нагрузки) гарантируется стабильность условий реализации инвестиционных проектов в отношении:

1. иностранных инвесторов (коммерческих организаций с иностранными инвестициями, независимо от размера доли или вклада иностранных инвесторов в их уставный или складочный капитал), осуществляющих приоритетные инвестиционные проекты;
2. коммерческих организаций с иностранными инвестициями с долей или вкладом иностранного инвестора в уставный или складочный капитал свыше 25 процентов, осуществляющих любые инвестиционные проекты.

Гарантия стабильности условий реализации инвестиционного проекта заключается в том, что в течение срока окупаемости (но не более семи лет со дня начала финансирования инвестиционного проекта) не применяется новое или изменяемое российское законодательство, устанавливающее режим запретов и ограничений для предпринимательской деятельности иностранных инвесторов или приводящее к увеличению совокупной налоговой нагрузки на деятельность иностранного инвестора (коммерческой организации с иностранными инвестициями) по сравнению с совокупной налоговой нагрузкой и режимом запретов и ограничений, действовавших на день начала финансирования инвестиционного проекта за счет иностранных инвестиций. Правительство Российской Федерации при этом наделяется следующими полномочиями:

• дифференцировать сроки окупаемости инвестиционных проектов;
• продлевать срок окупаемости свыше семи лет, если суммарный объем инвестиций при реализации приоритетного инвестиционного проекта в сфере производства или создания необходимой инфраструктуры (транспорт, связь и т.д.) составляет не менее 1 млрд. рублей (не менее эквивалентной суммы в иностранной валюте);
• устанавливать критерии оценки изменения в неблагоприятном для иностранного инвестора и коммерческой организации с иностранными инвестициями отношении условий взимания федеральных налогов и взносов в государственные внебюджетные фонды, режима запретов и ограничения осуществления иностранных инвестиций в России;
• утверждать порядок регистрации приоритетных инвестиционных проектов;
• контролировать осуществление обязательств по реализации инвестиционных проектов в сроки их окупаемости.

В случае неисполнения иностранным инвестором и коммерческой организацией с иностранными инвестициями обязательств по реализации инвестиционного проекта они лишаются льгот, предоставленных им в соответствии с настоящей статьей. Сумма денежных средств, не уплаченных в результате предоставления указанных льгот, подлежит возврату в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (статья 9 Закона об иностранных инвестициях).

Судебная практика:

Между Обществом и Правительством субъекта РФ был заключен в 1999г. договор об осуществлении инвестиционной деятельности, согласно которому Общество осуществляло инвестиционный проект, а правительство субъекта РФ предоставляло определенные налоговые льготы, в т.ч. освобождение от уплаты налога на прибыль в размере 100% в течение всего периода фактической окупаемости инвестиций и в размере 50% в течение двух лет после завершения периода фактической окупаемости инвестиций.

В 2005г. Общество представило в Инспекцию уточненную декларацию по налогу на прибыль за 2004г., в которой заявило налоговую льготу в части платежей по налогу на прибыль, зачисляемых в субъект РФ. Инспекция предложила ему уплатить в бюджет субъекта РФ суммы налога на прибыль и пеню. В обоснование решения налоговый орган сослался на п.1 ст. 8 Федерального закона от 08.12.03 N 163-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах" (далее - Федеральный закон от 08.12.03 N 163-ФЗ), в соответствии с которым используемая заявителем льгота при исчислении налога на прибыль утрачивала силу с 01.01.2004г.

Суд удовлетворил заявление Общества, указав на то, что использование им льготы по налогу на прибыль, предусмотренной п.9 ст. 6 Закона Российской Федерации от 27.12.91 N 2116-1 "О налоге на прибыль предприятий и организаций", относится к длящимся правоотношениям, к которым не подлежит применению Федеральный закон от 08.12.03 N 163-ФЗ как ухудшающий положение налогоплательщика.

5. Гарантия обеспечения надлежащего разрешения спора, возникшего в связи с осуществлением инвестиций и предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации иностранным инвестором

Спор иностранного инвестора, возникший в связи с осуществлением инвестиций и предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации, разрешается в соответствии с международными договорами Российской Федерации и федеральными законами в суде или арбитражном суде либо в международном арбитраже (третейском суде) (ст. 10 Закона об иностранных инвестициях).

Судебная практика разрешения арбитражными судами споров, связанных с защитой иностранных инвестиций изложена в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – ВАС РФ) № 58 от 18 января 2001г .

Основными положениями данного документа являются следующие:

1. Правовой статус иностранного юридического лица в арбитражном суде Российской Федерации не может подтверждаться документами, заверенными только иностранной консульской службой
2. Отказ в государственной регистрации изменений в учредительные документы предприятия с иностранными инвестициями возможен только в случае нарушения установленного действующим на территории Российской Федерации законодательством порядка внесения таких изменений.
3. Принятие решения о прекращении деятельности акционерного общества с участием иностранного инвестора не может быть осуществлено без ясно выраженного согласия иностранного акционера на ликвидацию такого общества
4. Правовой режим иностранных юридических лиц не может быть менее благоприятным, чем правовой режим иностранных инвесторов из любых третьих стран (режим наибольшего благоприятствования)
5. Арбитражный суд прекращает производство по делу об инвестиционном споре, ответчиком по которому является иностранное государство, выступающее в качестве суверена
6. Арбитражный суд принимает иск по коммерческому спору, ответчиком в котором выступает лицо, наделенное международными иммунитетами
7. Иммунитет не распространяется на коммерческую деятельность международной организации, не предусмотренную международными договорами (ее уставом и соглашением о штаб - квартире)
8. К иностранному инвестору применяется принцип защиты от ужесточения национального законодательства, регулирующего режим инвестиций в течение конкретного периода
9. Иностранные инвесторы вправе защищать свои экономические интересы в качестве третьих лиц в деле, рассматриваемом арбитражным судом Российской Федерации
10. Платежи, уплаченные таможенным органам Российской Федерации при ввозе имущества в качестве вклада иностранного инвестора в уставный фонд хозяйственного общества с иностранными инвестициями, а также имущества, предназначенного для собственного материального производства, учитываются при уплате налогов в Российской Федерации этим предприятием с иностранными инвестициями
11. Иностранное юридическое лицо, уплатившее налоги в бюджет Российской Федерации, при исполнении денежного обязательства по внешнеэкономическому контракту не может считаться не исполнившим денежное обязательство
12. При рассмотрении споров арбитражному суду следует учитывать, что иностранному инвестору предоставляются льготы в связи с устранением двойного налогообложения согласно вступившим в силу международным договорам Российской Федерации
13. Иностранным предпринимателям предоставляются налоговые льготы согласно нормативным актам о создании свободных экономических зон
14. Международные региональные тарифные преференции к иностранным инвесторам применяются лишь при условии происхождения инвестора из государства - участника Соглашения о таких преференциях
15. Предприятие с иностранными инвестициями не может быть лишено таможенных преференций при отсутствии доказательств его противоправного поведения
16. Штрафные санкции не применяются к иностранной компании, пользующейся налоговой льготой, на основании распоряжения органа исполнительной власти, принятого с превышением полномочий
17. При заключении сделок в отношении недвижимости, находящейся в России, иностранный инвестор обязан соблюдать требование законодательства Российской Федерации о регистрации таких сделок
18. Сделки приватизации с участием иностранных лиц, совершенные с нарушением российского законодательства, признаются недействительными на условиях двусторонней реституции
19. Арбитражный суд оставляет иск без рассмотрения в случае наличия во внешнеэкономическом контракте арбитражной оговорки о том, что споры по контракту разрешаются в международном коммерческом арбитраже "ad hoc"
20. В случае обращения спорящих сторон арбитражный суд принимает к рассмотрению иск об исполнении договора с иностранным инвестором, содержащего третейскую запись
21. Арбитражный суд исполняет решение третейского суда при наличии явно выраженного волеизъявления о передаче частного спора в третейский суд
22. Арбитражный суд принимает иск с участием иностранного лица к рассмотрению в случае наличия норм о подведомственности ему таких споров в международном договоре Российской Федерации

6. Гарантия использования на территории Российской Федерации и перевода за пределы Российской Федерации доходов, прибыли и других правомерно полученных денежных сумм

В соответствии со ст. 11 Закона об иностранных инвестициях иностранный инвестор после уплаты предусмотренных законодательством Российской Федерации налогов и сборов имеет право на свободное использование доходов и прибыли на территории Российской Федерации для реинвестирования с соблюдением положений п. 2 с. 4 Закона об иностранных инвестициях или для иных не противоречащих законодательству РФ целей и на беспрепятственный перевод за пределы РФ доходов, прибыли и других правомерно полученных денежных сумм в иностранной валюте в связи с ранее осуществленными им инвестициями, в том числе:

• доходов от инвестиций, полученных в виде прибыли, дивидендов, процентов и других доходов;
• денежных сумм во исполнение обязательств коммерческой организации с иностранными инвестициями или иностранного юридического лица, открывшего свой филиал на территории Российской Федерации, по договорам и иным сделкам;
• денежных сумм, полученных иностранным инвестором в связи с ликвидацией коммерческой организации с иностранными инвестициями или филиала иностранного юридического лица либо отчуждением инвестированного имущества, имущественных прав и исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности;
• компенсаций при национализации и реквизиции имущества иностранного инвестора или коммерческой организации с иностранными инвестициями.

Данная статья Закона об иностранных инвестициях не закрепляет свободы перевода за границу еще одного вида доходов иностранного инвестора - заработной платы и иных вознаграждений. В отличие от нее, Типовое соглашение между Правительством Российской Федерации и Правительством иностранного государства о поощрении и взаимной защите капиталовложений, кроме указанных в Законе об иностранных инвестициях видов доходов, закрепляет беспрепятственный перевод за границу заработной платы и других вознаграждений, получаемых инвестором и физическими лицами другой Договаривающейся Стороны, которым разрешено работать в связи с капиталовложением на территории первой Договаривающейся Стороны.

7. Гарантия права иностранного инвестора на беспрепятственный вывоз за пределы Российской Федерации имущества и информации в документальной форме или в форме записи на электронных носителях, которые были первоначально ввезены в Российскую Федерацию в качестве иностранной инвестиции

Иностранный инвестор, который первоначально ввез в Российскую Федерацию имущество и информацию в документальной форме или в форме записи на электронных носителях в качестве иностранной инвестиции, имеет право на беспрепятственный (без квотирования, лицензирования и применения к нему других мер нетарифного регулирования внешнеторговой деятельности) вывоз указанных имущества и информации за пределы Российской Федерации (ст. 12 Закона об иностранных инвестициях).

8. Гарантия права иностранного инвестора на приобретение ценных бумаг

Статья 13 Закона об иностранных инвестициях предусматривает для иностранного инвестора возможность приобрести акции и иные ценные бумаги российских коммерческих организаций, а также государственные ценные бумаги в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах.

9. Гарантия участия иностранного инвестора в приватизации

Иностранный инвестор может участвовать в приватизации объектов государственной и муниципальной собственности путем приобретения прав собственности на государственное и муниципальное имущество или доли, долей (вклада) в уставном (складочном) капитале приватизируемой организации на условиях и в порядке, которые установлены законодательством Российской Федерации о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 14 Закона об иностранных инвестициях).

10. Гарантия предоставления иностранному инвестору права на земельные участки, другие природные ресурсы, здания, сооружения и иное недвижимое имущество.

Приобретение иностранным инвестором права на земельные участки, другие природные ресурсы, здания, сооружения и иное недвижимое имущество осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.

Право на заключение договора аренды земельного участка может быть приобретено коммерческой организацией с иностранными инвестициями на торгах (аукционе, конкурсе), если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации (ст. 15 Закона об иностранных инвестициях).

11. Льготы, предоставляемые иностранному инвестору и коммерческой организации с иностранными инвестициями, по уплате таможенных платежей.

Льготы по уплате таможенных платежей предоставляются иностранным инвесторам и коммерческим организациям с иностранными инвестициями при осуществлении ими приоритетного инвестиционного проекта в соответствии с таможенным законодательством Таможенного союза, международными договорами государств-членов Таможенного союза, законодательством Российской Федерации о таможенном деле и законодательством Российской Федерации о налогах и сборах (статья 16 Закона об иностранных инвестициях).

Отдельно о существующих таможенных льготах при ввозе товара на территорию Таможенного союза и судебной практике в этой ссфере речь пойдет в специальной главе, посвященной инвестиционному климату на территории государств-участников Таможенного союза.

12. Льготы и гарантии, предоставляемые иностранному инвестору субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления

Субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции могут предоставлять иностранному инвестору льготы и гарантии, осуществлять финансирование и оказывать иные формы поддержки инвестиционного проекта, осуществляемого иностранным инвестором, за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, а также внебюджетных средств (ст. 17 Закона об иностранных инвестициях).

Закон вводит понятие "приоритетный инвестиционный проект". Это инвестиционный проект, суммарный объем иностранных инвестиций в который составляет не менее 1 млрд. рублей, или инвестиционный проект, в котором минимальная доля (вклад) иностранных инвесторов в уставном (складочном) капитале коммерческой организации с иностранными инвестициями составляет не менее 100 млн. рублей, включенные в перечень, утверждаемый Правительством РФ. При реализации такого проекта до его окупаемости не будут действовать никакие изменения законодательства РФ ухудшающие налоговый и таможенный режим деятельности предприятия. Установлено, что деятельность иностранных инвесторов и использование ими полученной от инвестиций прибыли могут быть ограничены по сравнению с российскими предпринимателями только федеральными законами в той мере, в какой это необходимо для защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Филиал иностранного юридического лица, созданный на территории РФ, выполняет часть функций или все функции, включая функции представительства, от имени создавшего его иностранного юридического лица при условии, что цели создания и деятельность головной организации имеют коммерческий характер и головная организация несет непосредственную имущественную ответственность по принятым ею в связи с ведением указанной деятельности на территории РФ обязательствам. Дочерние и зависимые общества коммерческой организации с иностранными инвестициями не пользуются правовой защитой, гарантиями и льготами, установленными настоящим Федеральным законом, при осуществлении ими предпринимательской деятельности на территории РФ. Также установлено, что если иностранное государство или уполномоченный им государственный орган производят платеж в пользу иностранного инвестора по гарантии (договору страхования), предоставленной иностранному инвестору в отношении инвестиций, осуществленных им на территории РФ, и к этому иностранному государству или уполномоченному им государственному органу переходят права (уступаются требования) иностранного инвестора на указанные инвестиции, то в РФ такой переход прав (уступка требования) признается правомерным. Установлено, что иностранный инвестор после уплаты российских налогов и сборов имеет право на свободное использование доходов и прибыли на территории РФ для реинвестирования или для иных легальных целей и на беспрепятственный перевод за пределы РФ доходов, прибыли и других правомерно полученных денежных сумм в иностранной валюте в связи с ранее осуществленными им инвестициями. Создание и ликвидация коммерческой организации с иностранными инвестициями осуществляются на условиях и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом РФ. Юридические лица, являющиеся коммерческими организациями с иностранными инвестициями, подлежат государственной регистрации в органах юстиции. Закон вступает в силу со дня его официального опубликования.

Рыбаков Ю.М., Иванова А.В.

Аннотация: в статье рассматриваются и анализируются государственные гарантии прав иностранных инвесторов.

Ключевые слова: иностранный инвестор, государственные гарантии, защита прав инвесторов.

Rybakov Yu.M., Ivanova A.V.

Abstract: State guarantees of the rights of foreign investors are examined and analyzed in the article.

Keywords: foreign investor, state guarantees, protection of investors’ rights.

В современных условиях международные интеграционные процессы особенно интенсивно развиваются в сфере экономики. При этом экономическое развитие того или иного государства во многом обеспечивается уровнем развития законодательства, регулирующего инвестиционную деятельность. Для привлечения иностранных инвестиций в национальную экономику во многих государствах создаются особые правовые условия и режимы. Для того, чтобы обеспечить эффективное осуществление своей деятельности в принимающем инвестиции государстве, иностранному инвестору следует знать, в какой мере он может полагаться на национальное право этого государства как на самодостаточный источник гарантий для своих инвестиций .

Большое внимание гарантиям, которые должны предоставляться иностранным инвесторам, уделяется также на международном уровне . Так, например, широкое распространение получила Сеульская конвенция 1985 г. «Об учреждении Многостороннего агентства по гарантиям инвестиций», которая в 1992 г. была ратифицирована Российской Федерацией . Дополнительная защита прав иностранных инвесторов закрепляется в двусторонних соглашениях между государствами о поощрении и взаимной защите капиталовложений и инвестиций. На данный момент времени Российская Федерация является участником порядка восьмидесяти таких соглашений .

Кроме того, российское законодательство, затрагивающее правовое регулирование иностранных инвестиций, в какой-то мере стремится учитывать современную мировую законодательную практику. В Российской Федерации действует целый ряд нормативных актов, которые регулируют иностранные инвестиции на ее территории. Основополагающим нормативным актом в данной сфере является Федеральный закон «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» (далее – Закон об иностранных инвестициях) . Исходя из содержания данного закона, нормы, которые регулируют именно государственные гарантии для иностранных инвесторов превалируют над остальными (фактически половина статей).

В соответствии с Законом об иностранных инвестициях иностранным инвесторам на территории Российской Федерации предоставляются следующие виды гарантий:

— гарантия правовой защиты деятельности иностранных инвесторов на территории Российской Федерации (ст. 5);

— гарантия использования иностранным инвестором различных форм осуществления инвестиций на территории Российской Федерации (ст. 6);

— гарантия перехода прав и обязанностей иностранного инвестора другому лицу (ст. 7);

— гарантия компенсации при национализации и реквизиции имущества иностранного инвестора или коммерческой организации с иностранными инвестициями (ст. 8);

— гарантия от неблагоприятного изменения для иностранного инвестора и коммерческой организации с иностранными инвестициями законодательства Российской Федерации (ст. 9);

— гарантия обеспечения надлежащего разрешения спора, возникшего в связи с осуществлением инвестиций и предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации иностранным инвестором (ст. 10);

— гарантия использования на территории Российской Федерации и перевода за пределы Российской Федерации доходов, прибыли и других правомерно полученных денежных сумм (ст. 11);

— гарантия права иностранного инвестора на беспрепятственный вывоз за пределы Российской Федерации имущества и информации в документальной форме или в форме записи на электронных носителях, которые были первоначально ввезены на территорию Российской Федерации в качестве иностранной инвестиции (ст. 12);

— гарантия права иностранного инвестора на приобретение ценных бумаг (ст. 13);

— гарантия участия иностранного инвестора в приватизации (ст. 14);

— гарантия предоставления иностранному инвестору права на земельные участки, другие природные ресурсы, здания, сооружения и иное недвижимое имущество (ст. 15);

— иные гарантии и льготы.

Гарантиями, которые предусмотрены в Законе об иностранных инвестициях, иностранные инвесторы вправе пользоваться со дня приобретения ими соответствующего правового статуса . Данные гарантии распространяются на иностранные организации, которые ведут свою деятельность на территории Российской Федерации; филиалы иностранных организаций; российские организации с иностранными инвестициями (если иностранный инвестор обладает не менее чем 10 процентами доли в уставном капитале). При этом, гарантии не распространяются на дочерние и зависимые общества организаций с иностранными инвестициями.

Рассмотрим гарантии прав для иностранных инвесторов несколько более подробно.

Гарантия правовой защиты деятельности иностранных инвесторов на территории Российской Федерации. В соответствии с п.1 ст.5 Закона Об иностранных инвестициях иностранным инвесторам на территории Российской Федерации предоставляется полная и безусловная защита прав и интересов, которая обеспечивается как на основе национального законодательства, так и согласно нормам международных договоров и соглашений. Таким образом, так называемая защитная или «зонтичная» оговорка (umbrella clause) гарантирует правовую безопасность иностранных инвестиций, поскольку государство берет на себя обязательства перед иностранными инвесторами опираясь на международно-правовые нормы .

Гарантия использования иностранным инвестором различных форм осуществления инвестиций на территории Российской Федерации. Исходя из содержания международных двусторонних соглашений, как правило, к формам инвестиций относят:

— движимое и недвижимое имущество (а также имущественные права, соответствующие ему);

— акции, вклады и др. формы участия в коммерческих организациях;

— права требования по денежным средствам;

— права на осуществление коммерческой деятельности и др. формы .

Гарантия перехода прав и обязанностей иностранного инвестора другому лицу. Смысл данной гарантии заключается в том, что иностранный инвестор в силу заключаемого договора вправе передать свои права и обязанности другому лицу в соответствии с нормами гражданского законодательства за исключением определенного рода деятельности: промышленно-производственной, технико-внедренческой или туристско-рекреационной, осуществляемой резидентами в особой экономической зоне. Стоит также заметить, что иностранный инвестор может быть обязан передать свои права и обязанности по решению суда или на основании закона.

Гарантия компенсации при национализации и реквизиции имущества иностранного инвестора или коммерческой организации с иностранными инвестициями. Иностранные инвестиции не могут быть подвержены принудительному изъятию, в том числе национализации и реквизиции, кроме определенных случаев (наступление стихийных бедствий, аварий, эпидемий и иных обстоятельств, которые носят чрезвычайный характер), предусмотренных двусторонними соглашениями или национальным законодательством. В случаях национализации или реквизиции иностранным инвесторам должны быть предоставлены компенсационные выплаты (равноценного возмещения) .

В случае принятия Российской Федерацией закона или вынесения решения судом, прекращающие право собственности, убытки, причиненные иностранному инвестору, возмещаются государством. Споры о возмещении убытков разрешаются национальными судебными органами либо в международном арбитраже (третейские суды) .

Гарантия от неблагоприятного изменения для иностранного инвестора и коммерческой организации с иностранными инвестициями законодательства Российской Федерации. Данная гарантия («дедушкина оговорка») обеспечивает иностранным инвесторам закрепление в инвестиционной сфере того же режима и стабильность условий реализации инвестиционных проектов, которые сложились на момент начала финансирования от неблагоприятных изменений российского законодательства (вступление в силу новых законов или нормативных актов, ухудшающие положение иностранных инвесторов) .

Стабилизационная оговорка («дедушкина оговорка») представляет собой сложившийся в мировой практике принцип, который регулирует режим иностранных инвестиций в течении срока окупаемости проекта (но не более семи лет со дня начала поступления иностранный вложений в проект). Положения об этой оговорке могут содержаться как в национальном законодательстве, так и в двусторонних соглашениях.

Гарантия обеспечения надлежащего разрешения спора, возникшего в связи с осуществлением инвестиций и предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации иностранным инвестором. Спор с участием иностранного инвестора, который возник в результате осуществления инвестиций или предпринимательской деятельностью на территории Российской Федерации, может быть рассмотрен в национальных судах Российской Федерации либо в международном арбитраже (третейские суды) .

Кроме того, урегулирование инвестиционных споров может происходить в порядке, установленном Вашингтонской Конвенцией от 1965г., в арбитражном суде при Международном центре по урегулированию инвестиционных споров (МЦУИС) . Более того, арбитражный суд имеет полное право оставить иск без рассмотрения в случае наличия арбитражной оговорки о том, что споры по внешнеэкономическому контракту должны разрешаться в международном коммерческом арбитраже (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.01.2001 г. № 58) .

На данный момент времени, в судах Российской Федерации рассмотрено достаточно большое количество дел с участием иностранных инвесторов, в связи с чем Верховный суд опубликовал обзор о практике разрешения споров, связанных с защитой иностранных инвесторов. В обзоре достаточно подробно рассмотрены вопросы применения на практике законодательства об иностранных инвестициях; ситуации с защитой прав иностранных инвесторов при разрешении экономических споров, которые возникают из гражданских правоотношений; споры с иностранными инвесторами в части отношений по взиманию налоговых и таможенных платежей; а также вопросы по подведомственности инвестиционных споров .

Кроме того, в России весьма активно на данный момент времени идет обсуждение о необходимости создания специализированного суда для финансовых и инвестиционных споров . Одна из главных предпосылок для создания такого суда является привидение к единообразию судебной практики в данной сфере. При этом, ожидается, что это упростит процесс понимания специфики разрешения спорных моментов, в том числе и в спорах с иностранными инвесторами, а также легче будет прогнозировать примерный результат при такой категории споров.

Гарантия использования на территории Российской Федерации и перевода за пределы Российской Федерации доходов, прибыли и других правомерно полученных денежных сумм. Иностранный инвестор вправе после уплаты всех необходимых налогов и сборов свободно использовать свой доход и прибыль, а также иные виды правомерно полученных денежных средств как на территории Российской Федерации (к примеру, в виде реинвестирования), так и перемещать их за пределы Российской Федерации.

Гарантия права иностранного инвестора на беспрепятственный вывоз за пределы Российской Федерации имущества и информации в документальной форме или в форме записи на электронных носителях, которые были первоначально ввезены на территорию Российской Федерации в качестве иностранной инвестиции. В соответствии с национальным законодательством, иностранный инвестор не может быть ограничен в праве на беспрепятственный вывоз (запрет на установление лицензирования, применения мер нетарифного регулирования и др.) имущества или информации в документальной форме или в форме записи на электронных носителях, если они изначально выступали в качестве иностранных инвестиций. При этом, существуют ограничения по документарной документации, которая не может выступать в качестве предмета вывоза и передачи (примеры: государственная тайна, конфиденциальная информация, архивный фонд и др.) .

Гарантия права иностранного инвестора на приобретение ценных бумаг. Согласно этой гарантии, иностранному инвестору предоставляется право на приобретение акций и иных ценных бумаг российских коммерческих организаций, а также право на приобретение государственных ценных бумаг в соответствии с нормами национального законодательства.

Гарантия участия иностранного инвестора в приватизации. Данная гарантия позволяет иностранным инвесторам наравне с национальными участвовать в приватизации объектов государственной м муниципальной собственности путем приобретения права собственности на имущество или приобретения долей в уставном капитале приватизируемой организации в соответствии с российским законодательством.

Гарантия предоставления иностранному инвестору права на земельные участки, другие природные ресурсы, здания, сооружения и иное недвижимое имущество. Право на приобретение земельных участков и иные виды недвижимого имущества реализуется иностранным инвестором в соответствии с нормами национального государства. При этом стоит отметить, что существуют определенные ограничения для иностранных инвесторов в осуществлении прав на землепользование. Так, например, иностранные инвесторы не могут обладать на праве собственности земельными участками, которые находятся на приграничных территориях .

Рассмотрев гарантии, которые закреплены в российском законодательстве, можно сделать вывод о том, что иностранные инвестиции являются весьма значимым элементом для развития экономики России в целом. Несмотря на провозглашение соответствующих гарантий, в российском законодательстве до сих пор проблемным аспектом остается недостаточная разработанность механизма правовой защиты и нестабильность смежных отраслей права по отношению к инвестиционному. При этом, при установлении и предоставлении гарантий для защиты прав иностранных инвесторов законодатель должен балансировать между необходимостью создания благоприятного инвестиционного климата для иностранных инвестиций и необходимостью обеспечивать на должном уровне национальные интересы. В связи с этим нередко встречаются определенного рода ограничения той или иной гарантии при обеспечении государственных или общественных интересов.

Список литературы:

1. Сеульская конвенция 1985 года об учреждении Многостороннего агентства по гарантиям инвестиций (Сеул, 11 октября 1985 г.) // СПС «Гарант».
2. Конвенции об урегулировании инвестиционных споров между государствами и физическими лицами или юридическими лицами других государств (Вашингтон, 18.03.1965) // СПС «Гарант».
3. Федеральный закон от 09.07.1999 N 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» (ред. от 18.07.2017) // СПС «Консультант Плюс».
4. Федерального закона от 27.07.2006 N 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации» (ред. от 29.07.2017) // СПС «КонсультантПлюс».
5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // СПС «КонсультантПлюс».
6. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 18.01.2001 N 58 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с защитой иностранных инвесторов» // СПС «КонсультантПлюс».
7. Обзор практики разрешения судами споров, связанных с защитой иностранных инвесторов (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017) // СПС «КонсультантПлюс».
8. Справочная информация: «Международные договоры Российской Федерации о поощрении и взаимной защите капиталовложений и инвестиций» // СПС «КонсультантПлюс».
9. Dugan C.F., Wallace Jr. D., Rubins N., Sabahi B. Investor-State Arbitration. Oxford University Press, 2011.
10. Белякова Ю.В., Бахин С.В . Государственные суды и международные коммерческие арбитражи: вопросы преюдиции (российская доктрина и практика) // Журнал международного частного права. 2015. № 2.
11. Головастова Т.И. Система государственных гарантий для иностранных инвесторов — важнейший элемент государственного регулирования привлечения иностранного капитала // Вестник Удмуртского Университета: экономика и право, 2009. № 2. С. 40-41.
12. Данельян А.А., Фархутдинов И.З., Магомедов М.Ш. Национально-правовое регулирование иностранных инвестиций в России // Закон. – 2013. – № 1. – С.103–119.
13. Данельян А.А. Международно-правовая защита иностранных инвестиций [Текст] / А.А. Данельян. – М.; СПб., Центр гуманитарных инициатив, 2015. – 248 с.
14. Данельян А.А. «Зонтичные оговорки» в двусторонних инвестиционных договорах // Аграрное и земельное право. – 2015. – № 10 (130). – С. 103–108.
15. Данельян А.А. Международная арбитражно-правовая защита иностранного инвестора // Аграрное и земельное право. – 2013. – № 11 (107). – С. 117–121.
16. Данельян А.А. Иностранные инвестиции: некоторые аспекты взаимодействия международного и национального права // Евразийский юридический журнал. – 2011. – № 8 (39). – С. 57–60.
17. Данельян А.А. Правовая природа типового двустороннего инвестиционного договора Российской Федерации // Международный правовой курьер. 2016. № 2.
18. Данельян А.А. Практика применения российского типового соглашения о поощрении и взаимной защите капиталовложений // Право и государство: теория и практика. – 2016. – № 1 (133). – С. 71–73.
19. Данельян А.А. Компенсация за национализацию и экспроприацию иностранной собственности в практике инвестиционного арбитража // Евразийский юридический журнал. 2014. № 4 (71).
20. Данельян А.А. Международный инвестиционный арбитраж: понятие, правовая природа, источники правового регулирования // Право и государство: теория и практика. – 2014. – № 4 (112) – С.76–80.
21. Михайлюк И.В., Козлова А.Н. Гарантии прав иностранных инвесторов в Российской Федерации. [Электронный ресурс]. Режим доступа: www. ao-journal.ru (дата обращения 14.10.17 г.).
22. Пушкин А.В. Правовой режим иностранных инвестиций в Российской Федерации // СПб.: Альпина Паблишер, 2012. 380 с
23. Фархутдинов И.З. Международное инвестиционное право и процесс: Учебник. М.: Проспект, 2013. 416 с.
24. Юлов Д.В. Зонтичная оговорка как гарантия реализации прав и законных интересов иностранных инвесторов // Актуальные проблемы российского права. 2015. № 11 (60). С. 197-202.
25. Юхно А.С. Основания для выплаты компенсации в международных инвестиционных разбирательствах // Международное публичное и частное право. 2012. № 6.
26. Специализированный суд для инвесторов: мнение экспертов // СПС «Право.ru».

Рыбаков Юрий Михайлович, д.ю.н., профессор кафедры дипломатии и консульской службы Дипломатической академии МИД России;

Иванова Арина Вячеславовна, слушатель 2 курса магистратуры Дипломатической академии МИД России.

Rybakov Yury Mikhailovich, Doctor of Law, Professor of the Department of Diplomacy and Consular Service of the Diplomatic Academy of the Ministry of Foreign Affairs of Russia;

Ivanova Arina Vyacheslavovna, listener of the 2nd course of the Master’s program of the Diplomatic Academy of the Russian Foreign Ministry.

Ст. 9 Федерального закона от 27.07.2006 N 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации» (ред. от 29.07.2017) // СПС «КонсультантПлюс».

О том, что все больше россиян рассматривают недвижимость за границей не только как «дачу», но и как инвестиционный инструмент, уже сказано много раз. Вкладывать деньги в зарубежные квартиры и дома с целью получения дохода – дело перспективное. Но, к сожалению, и рискованное тоже.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

С основными сложностями и опасностями, подстерегающими тут новичка, и попытался разобраться обозреватель « ».

Дороже, чем кажется
Примем как аксиому, что подавляющее большинство начинающих инвесторов хотят вложить сумму поменьше. Дело тут не в жадности, а в элементарной осторожности: на незнакомом рынке всегда есть риск эту инвестицию потерять. Первый блин комом… И поэтому на душе спокойнее, когда на кону стоит 5 тыс. евро, а не 500 тысяч.

На первый взгляд, на рынке немало предложений, удовлетворяющих подобным требованиям. Самый беглый анализ интернета показывает, что в Германии (эту страну вообще «раскручивают» как наиболее привлекательную для частного инвестирования) есть предложения по цене от 5 тыс. евро. 7, 8, 10 тысяч – таких и домов действительно много.

Эйфория, однако, улетучивается при чуть более внимательном рассмотрении. В России приобретение недвижимости не сопряжено практически ни с какими дополнительными тратами – не считать же за серьезный расход 1000 руб., которые мы платим в виде госпошлины! Все прочие траты (гонорар риелтору, аренда банковской ячейки) – дело добровольное, при большом желании без всего этого покупатель может обойтись. Оказавшись в той же Германии, наш человек «по инерции» думает, что все должно быть так же. Ан нет! Приобретение недвижимости в этой стране сопровождается тратами в размере 8-10% - сюда включаются затраты на нотариуса, налог, издержки за запись в Поземельной книге.

Но и это еще не все. Присмотримся внимательнее. У каждого дешевого варианта стоит скромная приписка мелким шрифтом: «гонорар маклера – 3300 евро». И еще более мелким – «с НДС 19%». Это означает, что к цене объекта нужно сразу прибавлять 3927 евро. Конечно, если квартира более-менее дорогая (хотя бы 50 тыс. евро), то эта сумма составит менее 8% - хотя и это великовато. Но при покупке совсем уж «малыша» гонорар маклера вполне соизмерим с основной ценой.

Мораль: при приобретении не стоит смотреть на цену – хотя именно на ней и постарается сконцентрировать ваше внимание продающая сторона. Узнавайте итоговую сумму, включающую все дополнительные расходы, – ведь именно ее вам и придется заплатить.

Лукавый расчет доходности
Некоторые объекты продаются специально в расчете на будущих рантье. Возле них приписочка – «сдан в аренду», а также указание того, какую именно доходность приносит данная недвижимость. Цифры порой в высшей степени соблазнительные – и 20% годовых, и 35%, и 38%.

Конечно, самые фантастические из подобных цифр можно отметать сразу: ясно, что такого просто не может быть. Зададим резонный вопрос: а зачем собственнику, владеющему такой «курицей, несущей золотые яйца», продавать ее? Куда он денет вырученные от продажи деньги, в какую сферу экономики вложит их? Ведь ясно, что практически нигде (исключения: контрабанда оружия, наркотрафик и т.п. «бизнесы») нельзя получить даже близкую к названной в предыдущем абзаце доходность.

Но допустим, что аргументы из разряда «не может быть, потому что не может быть никогда» пытливого читателя не устраивают. Проанализируем приводимые хитрецами-риелторами расчеты. Сразу видно: они просто делят получаемую за 12 месяцев арендную плату на цену объекта. Например, квартира стоит 5 тыс. евро, арендатор платит за нее 2 тыс. – вот, 40% доходности в кармане.

Такие расчеты некорректны (это самое мягкое, что можно сказать о них). Во-первых, как мы помним из предыдущей главы, цена недвижимости и сумма, которую должен заплатить покупатель, – это далеко не одно и то же. Если брать квартиру в той же Германии, то к цене придется приплюсовать около 4 тыс. евро гонорара маклера и 1 тыс. расходов при покупке. Т.е. фактическая сумма инвестиций вырастает вдвое, и доходность сразу снижется с 40% до 20%.

А во-вторых, и на другой стороне нашего уравнения (то есть там, где мы подсчитываем доходы от нашей инвестиции) все небезоблачно. Арендодателю предстоит множество трат:

- квартплата и коммунальные платежи. В некоторых странах на рынке действует правило, что эти расходы несет арендатор. Но так – далеко не везде, и вполне вероятно, что там, где недвижимость приобретете вы, эти траты (полностью или частично) лягут на собственника квартиры;

- оплата квартиры в период простоя – когда один арендатор съехал, а другого еще не нашли. В этом случае, как вы понимаете, квартиру уже без вариантов придется оплачивать из вашего собственного кармана;

- страховка . В большинстве стран без нее никуда. Но даже если вы вдруг решитесь обойтись без этой траты – придется самостоятельно откладывать какие-то средства на случай аварий, заливов, пожаров и т.п.;

- налоги . Если в России некоторые квартиросдатчики бегают от налоговой инспекции, то за границей такое вряд ли возможно. Прежде всего потому, что там вы – иностранец, и внимание к вам будет априори большее;

- текущие расходы. Вроде бы мелочи, но в итоге набегают существенные суммы. «Зарубежная инвестиция потребует наличия определенных расходов, связанных с телефонными коммуникациями, обменом документами по почте, подготовкой налоговой отчетности по налогу на доходы от сдачи в аренду и прочее, - объясняет Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock . – В абсолютном выражении эти траты невелики – 150-300 евро в год, и для крупных инвестиций составят доли процента от дохода. Но если инвестиция небольшая… Предположим, мы вложили 5 тыс. евро, которые приносят 6% годовых, что составляет 300 евро. Получается, что от 50% до 100% полученного дохода в этом случае уйдет на сопутствующие расходы».

«В интересных российскому покупателю европейских странах, например, в Италии или Испании, арендный бизнес – это чаще всего семейная традиция местных жителей. При этом основной целью владельцев недвижимости является не получение максимального дохода от аренды, а минимизация расходов на содержание объекта недвижимости», - добавляет Яна Добровольская, исполнительный директор компании «Страна Плюс». И предлагает рассмотреть поподробнее расходы и доходы от сдачи в аренду условно одинаковых вилл, стоимостью около 1 млн евро, которые предлагаются в понедельную аренду за 10 000 евро:

Мораль: «брутто-доходность», которой соблазняют вас продавцы арендных объектов, – это всего лишь отправная точка расчетов. Для каждого конкретного рынка надо выяснять все предстоящие вам расходы и соответствующим образом корректировать все цифры. Если обещанные вам 35% годовых в итоге превратятся в 5% - это еще хорошо. Не исключено, что недвижимость станет «работать в минус », т.е. станет еще и тянуть с вас по 500-1000 евро ежегодно.

Сезонность: не забывать о ней
Многие специалисты предостерегают от вложения денег в страны Южной Европы – Болгарию, Грецию, Испанию. «На эти страны опытные зарубежные инвесторы не обращают внимания уже достаточно давно, - отмечает Игорь Индриксонс, руководитель аналитического портала Indriksons.ru . – Но, увы, беда многих российских инвесторов в том, что их покупки исключительно эмоциональные».

Если же все-таки рассматривать недвижимость в данных странах с точки зрения вложения денег, то надо отметить сезонность данных рынков. Говоря проще, в высокий сезон (обычно июль-август) там толпы народа, практически любая недвижимость без ярко выраженных недостатков пользуется спросом. Но есть еще и мертвый сезон, когда всякая активность замирает. Определенную аналогию тут можно провести с подмосковными дачами на шести сотках: зимой в этих «сборно-щелевых» домиках никто не живет, сдать их невозможно ни за какие деньги, даже совсем символические.

Все это в высшей степени негативно сказывается на рентабельности вашей инвестиции. Расходы на содержание недвижимости будут идти круглогодично: если, к примеру, оставить ЖК без охраны, то и в январе предприимчивые местные жители там все разворуют. А вот доходы будут поступать лишь 2-3 месяца в году…

Есть у сезонности и еще одна не очень приятная сторона. Когда квартира сдана в долгосрочную (год и более) аренду, арендодатель воспринимает жилье как «свое». На курорт же люди приезжают на две, максимум три недели, и цель у них – «оттянуться». Все это крайне негативно сказывается на сохранности самой недвижимости и имущества – обстановки, бытовой техники…

Мораль: вариантов, приносящих лишь сезонную прибыль, лучше избегать. И уж конечно не принимать на веру «расчеты», когда за основу берется доход от недвижимости за август и потом эта цифра помножается на 12 – исходя из того, что в году 12 месяцев.

Управляющие: найти надежного
Примем как данность, что недвижимость без управления невозможна. Даже если речь не идет о курорте, где необходим гостиничный сервис, все равно без управленца не обойтись. Живя в Москве и сдавая московскую же квартиру, вы можете при появлении проблем (авария на водопроводе, проблемы с соседями, визит участкового и т.п.) лично приехать сами. А как быть, если недвижимость в другой стране?

Об управляющих мы уже упоминали – когда говорили о расчете доходности. Выяснили тогда, что из-за управленцев эта самая доходность снижается, причем платить приходится даже в те периоды, когда недвижимость не сдана. Но «траблы» этим не ограничиваются. Известны случаи, когда управляющие компании сдавали квартиру без ведома владельца – вся прибыль в этом случае шла хитрым сотрудникам, а собственник получал лишь износ своего жилья. На одном из форумов довелось прочитать весьма сочное описание, как хозяин квартиры в Болгарии по приезде обнаружил в холодильнике протухшую курицу, а электрические и водяные счетчики накрутили немалый расход. Управляющая компания, разумеется, заявила, что ничего не знает.

Мораль: выбирая управляющего, нужно разузнать о его деловой репутации и откликах прежних клиентов. А еще раньше – понять, есть ли вообще на данном рынке такие: с репутацией.

Резюме от портала
Меньше всего хотелось бы кого-то пугать и отговаривать: действие, даже ошибочное, лучше, чем бездействие. Однако выход на новый рынок всегда разумнее предвосхитить изучением. Фраза, недавно прочитанная в одной книжке: перед новой инвестицией затратьте на подготовку время не меньшее, чем вы потратили на зарабатывание той суммы, которую собираетесь вложить.

Мнения экспертов
Ольга Горячкина, руководитель отдела зарубежной недвижимости МАН «Rentsale»:
Выгоднее всего приобретать недвижимость для сдачи в аренду в России: в Москве или Питере, если денег поменьше, подойдет Подмосковье. В Европе, а особенно в Германии и Чехии, активно продаются доходные дома, но надо понимать, что за вычетом налогов прибыль будет максимум 5% при полной заполняемости. К тому же надо учитывать, что закон на стороне арендатора, т.е. если он вовремя платит, то попросить освободить помещение или поменять условия договора вы не сможете ни при каких обстоятельствах.

Вадим Дольменидис, директор компании GREECE INVEST:
В Греции на популярном курорте в пешей доступности от моря квартиры с одной спальней начинаются от 30 тыс. евро (вторичка) и от 50 тыс. (первичка). Однако покупка самой дешевой недвижимости может нести значительно большие риски потери капитала. Для аренды нужно выбирать самые ликвидные варианты, тогда вы сможете сдавать их не только в пик сезона, но и в низкий сезон. Основным критерием выбора, на мой взгляд, является соотношение спроса и предложения в данном конкретном регионе. Если вы купите недвижимость максимально дешево, там, где она никому не нужна, и спроса на такую недвижимость нет, то она не только не будет приносить доход, но и принесет убытки на ее содержание. Перед покупкой необходимо консультироваться со специалистами, у которых есть опыт аренды.

Игорь Индриксонс, руководитель аналитического портала Indriksons.ru:
Важный момент – бюрократическая сторона покупки. С одной стороны, чем меньше бумажек необходимо оформить и подписать, тем легче, быстрее и дешевле обходится оформление сделки и, как следствие, сама инвестиция. С другой стороны – упрощенное оформление увеличивает риск мошенничества, а также является сигналом для инвестора к тому, что таким упрощением пытаются привлечь инвестора, а это значит, что могут быть проблемы с ликвидностью и доходностью на рынке. Как раз таки сбалансированность в подходе к документальному оформлению сделок с недвижимостью является большим преимуществом таких стран, как Великобритания, Франция, Германия, Австрия и Швейцария .

Виктор Новиков, управляющий директор компании MY NEW HOTEL INVESTMENT:
В Австрии цена «входного билета» высокая. Хотя апартамент для отдыха можно найти за 100 тыс. евро, а земельный участок для строительства от 1000 евро за сотку. Но это будут инвестиции для отдыха, а не для зарабатывания денег. Для приумножения капитала рекомендуем более солидные вложения – от 500 тыс. евро. Преимущество – надежность!

Елена Лукашова, генеральный директор ЗАО «Зеленый Континент»:
Безусловно, одной из самых лучших стран для деятельности рантье является Австралия. Стабильная экономика, высокий уровень жизни, социальная защищенность, профессиональная медицина, достойное образование, прекрасный климат и лучшая экология – все это обеспечивает стабильный спрос на недвижимость, постоянный рост стоимости объектов, высокие арендные ставки и перспективы лучшей жизни на Зеленом континенте.

Высокие арендные ставки на недвижимость в Австралии не могут не радовать потенциального инвестора. Ликвидный объект стабильно приносит не менее 8% годовых, а доход от сдачи в аренду некоторых объектов достигает 10-15%. В связи с прекрасным климатом сезон тут длится круглый год и заполняемость объекта составляет не менее 85%. Многие строительные компании даже гарантируют доходность 6-8% годовых на сдачу своих объектов первые 2-3 года, поскольку они знают рынок и уверены, что клиент все равно получит больше и не будет требовать выполнения гарантийных обязательств.

Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock:
Крайне важно не смешивать понятия «покупка для себя» и «покупка для инвестиций». Иными словами, тот объект, который россиянин покупает для себя, зачастую оказывается слабо привлекательным с точки зрения получения рентного дохода. Как следствие, далеко не всегда есть смысл выбирать объект для инвестиций с учетом того, чтобы в перспективе перебраться жить поближе к нему. Зарабатывать на недвижимости нужно там, где это приносит стабильный доход и имеет оптимальное соотношение «прибыль - риски», а жить там, где нравится и комфортно.

Геннадий Тузов, директор EstateService Москва & EstateService Санкт Петербург:
Ориентироваться стоит на сезонную, краткосрочную аренду и места выбирать соответствующие. Долгосрочная аренда с учетом социально-ориентированных законов Евросоюза, защищающих арендатора, становится непривлекательной - никто не хочет оказаться в ситуации, когда арендатора приходится выселять через суд за неуплату, при этом понимая, что, возможно, суд сочтет обстоятельства последнего уважительными.

Таким образом для небольших инвестиций следует выбирать стабильные и раскрученные курортные направления, а с точки зрения перспектив рынка (стабильности и роста цены на саму недвижимость) такие, где новое жилье не возводится миллионами квадратных метров в год.

В случае привлечения управляющих компаний, для «сезонной сдачи» оптимально подходят рынки Франции (Лазурный берег), Испании, где кризис на рынке недвижимости никак не сказывается на спросе на сезонную аренду, а снижение цен - весьма на руку инвестору с деньгами, и Португалии. Если вы в состоянии заняться эксплуатацией собственной недвижимости самостоятельно - можно рассмотреть рынки Болгарии, Черногории и Турции, но доверять местным управляющим компаниям можно только под воздействием обильных вливаний под палящим солнцем.

Сергей Карцев, руководитель компании Zora Home:
Вот несколько основных уловок продавцов при продаже объектов недвижимости потенциальным рантье:

Продажа с гарантированным средним уровнем дохода от аренды в первые 2-3 года - цена завышена, и рантье получит просто часть своих денег назад, а сдавать, возможно, никто ничего не будет;

Указание дохода без налогов - готовиться надо к тому, что уровень дохода резко упадет;

Занижение услуг управляющей компании - часто при этом она аффилирована с застройщиком. Желательно выбирать независимую компанию с хорошей репутацией.

Артур Кобозев, еxecutive director компании IMEX Real Estate Broker LLC:
Рынок недвижимости ОАЭ является, без всякого сомнения, самым развитым и привлекательным на Ближнем Востоке. Наша компания работает на самом развитом и привлекательном рынке недвижимости в ОАЭ - в Дубае. Этот город известен на весь мир своими амбициозными проектами: самое высокое в мире здание и самый высокий отель, насыпные искусственные острова, целые районы небоскребов на берегу моря. Иностранные инвесторы могут покупать здесь недвижимость в полную собственность на свое имя, при этом они не платят никаких налогов на полученные от нее доходы. Приведу ключевые моменты, которые побуждают инвесторов выбирать дубайский рынок.

Дубайская недвижимость приносит высокий рентный доход – долгосрочная аренда приносит чистый доход 5-10%, краткосрочная - до 15% в год от стоимости недвижимости. Спрос на аренду очень высок – в Дубае проживает всего 10% коренного населения. Остальные 90% - иностранцы, которые работают в эмирате и, естественно, нуждаются в жилье.

Алексей Василевский, директор компании «Гермес Групп»:
На наш взгляд, Хорватия предоставляет отличные условия для приобретения и последующей сдачи недвижимости в аренду. Страна с населением около 5 млн человек ежегодно принимает почти 10 млн туристов. Гостиничная сеть невелика и откровенно не справляется с этим потоком, поэтому апартаменты для аренды очень востребованы на рынке. Большинство из них резервируются на летний сезон еще до апреля. Это тенденция последних нескольких лет. Активный сезон сдачи длится с середины мая по конец сентября. Снимают апартаменты в основном европейские туристы, для которых близость к морю не так критична, как для наших соотечественников. Удаленность до 1 км воспринимается нормально и на цене существенно не отражается.

• 1. Имущество иностранного инвестора или коммерческой организации с иностранными инвестициями не подлежит принудительному изъятию, в том числе национализации, реквизиции, за исключением случаев и по основаниям, которые установлены федеральным законом или международным договором Российской Федерации.
• 2. При реквизиции иностранному инвестору или коммерческой организации с иностранными инвестициями выплачивается стоимость реквизируемого имущества. При прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, иностранный инвестор или коммерческая организация с иностранными инвестициями вправе требовать в судебном порядке возврата сохранившегося имущества, но при этом обязаны возвратить полученную ими сумму компенсации с учетом потерь от снижения стоимости имущества.

При национализации иностранному инвестору или коммерческой организации с иностранными инвестициями возмещаются стоимость национализируемого имущества и другие убытки. Споры о возмещении убытков разрешаются в порядке, предусмотренном статьей 10 настоящего Федерального закона.

Гарантия от неблагоприятного изменения для иностранного инвестора и коммерческой организации с иностранными инвестициями законодательства Российской Федерации

1. В случае, если вступают в силу новые федеральные законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, изменяющие размеры ввозных таможенных пошлин (за исключением таможенных пошлин, вызванных применением мер по защите экономических интересов Российской Федерации при осуществлении внешней торговли товарами в соответствии с законодательством Российской Федерации), федеральных налогов (за исключением акцизов, налога на добавленную стоимость на товары, производимые на территории Российской Федерации) и взносов в государственные внебюджетные фонды (за исключением взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации), либо вносятся в действующие федеральные законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации изменения и дополнения, которые приводят к увеличению совокупной налоговой нагрузки на деятельность иностранного инвестора и коммерческой организации с иностранными инвестициями по реализации приоритетных инвестиционных проектов либо устанавливают режим запретов и ограничений в отношении иностранных инвестиций в Российской Федерации по сравнению с совокупной налоговой нагрузкой и режимом, действовавшими в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации на день начала финансирования приоритетного инвестиционного проекта за счет иностранных инвестиций, то такие новые федеральные законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, а также изменения и дополнения, вносимые в действующие федеральные законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, не применяются в течение сроков, указанных в пункте 2 настоящей статьи, в отношении иностранного инвестора и коммерческой организации с иностранными инвестициями, осуществляющих приоритетные инвестиционные проекты за счет иностранных инвестиций, при условии, что товары, ввозимые на таможенную территорию Российской Федерации иностранным инвестором и коммерческой организацией с иностранными инвестициями, используются целевым назначением для реализации приоритетных инвестиционных проектов.

Положения абзаца первого настоящего пункта распространяются на коммерческую организацию с иностранными инвестициями, если доля, доли (вклад) иностранных инвесторов в уставном (складочном) капитале такой организации составляют свыше 25 процентов, а также на коммерческую организацию с иностранными инвестициями, реализующую приоритетный инвестиционный проект, независимо от доли, долей (вклада) иностранных инвесторов в уставном (складочном) капитале такой организации.

• 2. Стабильность для иностранного инвестора, осуществляющего инвестиционный проект, условий и режима, указанных в пункте 1 настоящей статьи, гарантируется в течение срока окупаемости инвестиционного проекта, но не более семи лет со дня начала финансирования указанного проекта за счет иностранных инвестиций. Дифференциация сроков окупаемости инвестиционных проектов в зависимости от их видов определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
• 3. В исключительных случаях при реализации иностранным инвестором и коммерческой организацией с иностранными инвестициями приоритетных инвестиционных проектов в сфере производства или создания транспортной либо иной инфраструктуры с суммарным объемом иностранных инвестиций не менее 1 млрд. рублей (не менее эквивалентной суммы в иностранной валюте по курсу Центрального банка Российской Федерации на день вступления в силу настоящего Федерального закона), срок окупаемости которого превышает семь лет, Правительство Российской Федерации принимает решение о продлении для указанного иностранного инвестора и коммерческой организации с иностранными инвестициями срока действия условий и режима, указанных в пункте 1 настоящей статьи.
• 4. Положения пункта 1 настоящей статьи не распространяются на изменения и дополнения, которые вносятся в законодательные акты Российской Федерации, или принимаемые новые федеральные законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
• 5. Правительство Российской Федерации:

устанавливает критерии оценки изменения в неблагоприятном для иностранного инвестора и коммерческой организации с иностранными инвестициями отношении условий взимания ввозных таможенных пошлин, федеральных налогов и взносов в государственные внебюджетные фонды, режима запретов и ограничений осуществления иностранных инвестиций на территории Российской Федерации;

утверждает порядок регистрации приоритетных инвестиционных проектов федеральным органом исполнительной власти, указанным в статье 24 настоящего Федерального закона;

осуществляет контроль за исполнением иностранным инвестором и коммерческой организацией с иностранными инвестициями взятых ими обязательств по реализации приоритетных инвестиционных проектов в сроки, указанные в пунктах 2 и 3 настоящей статьи.

В случае неисполнения иностранным инвестором и коммерческой организацией с иностранными инвестициями обязательств, указанных в части первой настоящего пункта, они лишаются льгот, предоставленных им в соответствии с настоящей статьей. Сумма денежных средств, не уплаченных в результате предоставления указанных льгот, подлежит возврату в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.