ВходРынок производственно-складской недвижимости г.воронежа: структура, ценообразующие факторы, особенности оферты. Анализ рынка производственно-складских помещений Анализ рынка производственно складских помещений
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ
Гоу впо «КЕМЕРОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»
ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ
Анализ рынка производственно-складских помещений
Выполнили:
студенты группы Э-041
Володина Любовь,
Володин Роман
Проверила:
д.с.н., проф. Старикова Л.Н.
Кемерово
Стоимость производственно-складских помещений в Кемерово, январь - октябрь 2008 г.
В данном отчете мы отразим текущую ситуацию со стоимостью 1 квадратного метра площади производственно-складских помещений в городе Кемерово.
Основные точки сосредоточения производственно-складских помещений - Заводский район (пр. Кузнецкий, ул. Шатурская), Центральный район, Кировский район. Также на рынке присутствуют единичные предложения в Предзаводском районе, на Радуге и ФПК. Интервал предлагаемых площадей -- от 15 кв. м. до 71444 кв.м..
В выборку попало 195 объектов, но из сравнения было исключено 63 объектов, т.к. отсутствует информация об их функциональном назначении.
Таблица 1.
Из таблицы видно, что максимальная стоимость 1 кв.м. у производственно-административных комплексов, т.к. они обладают большей функциональностью и включают в себя: производственное помещение, складское помещение, административное помещение, все коммуникации.
В выборку попало 193 объекта, но из сравнения было исключено 9 объектов, т.к. отсутствует информация об их площади или цене.
Максимальной стоимостью за 1 кв.м. характеризуется складское помещение общей площадью 300 кв.м. в заводском районе. Это производственное помещение общей стоимостью 75000 тыс.руб., выставленное агентством Жильцов, Дмитриев и партнёры (11.07.2008г.).
Минимальной стоимостью за 1 кв.м. характеризуется складское помещение общей площадью 5000 кв.м. в заводском районе. Это складское помещение общей стоимостью 5500 тыс.руб., выставленное агентством Жильцов, Дмитриев и партнёры (11.07.2008г.).
Таблица 2.
Из диаграммы видно, что на рынке больше всего предложения складских помещений площадью до 500 кв.м.
Также мы сравнили стоимостью 1 квадратного метра площади производственно-складских помещений в зависимости от района их нахождения.
Таблица 3.
Из данных таблицы видно, что 55,7% всех производственно-складских помещений находятся в Заводском районе. Это обусловлено тем, что Заводский район - перспективная территория для развития деловой активности. Этому способствует как близость к административному и деловому центрам, так и удобство транспортных развязок при высокой концентрации населения и транспортных потоков.
Из диаграммы видно, что средняя стоимость квадратного метра производственно-складских помещений колеблется в пределах от 64,6 тыс. рублей в Центральном районе до 17,1 тыс. рублей в Рудничном.
Полуразвалившиеся помещения без специального оборудования с необходимостью восстановления систем жизнеобеспечения постепенно уходят в прошлое. Собственники подобных помещений стараются продать объект по максимальной цене. Для этого они стараются улучшить юридический статус и качественные характеристики объектов:
1. Юридическое оформление земельных отношений. Стоимость объекта значительно возрастает в том случае, если земельный участок используется владельцем здания на правах собственности. Это объяснимо тем, что процедура оформления земли в собственность очень длительная (7-8 месяцев) и затратная, поэтому количество желающих приобрести объект с оформленным в собственность земельным участком растет с каждым днем.
2. Благоустройство территории, прилегающей к зданию. Ценится территория, огороженная забором, имеющая удобные подъездные пути.
3. Ремонт здания и восстановление коммуникаций. Проведение, либо восстановление коммуникаций -- очень затратный процесс. В связи с этим потенциальные покупатели практически не интересуются объектами, лишенными систем жизнеобеспечения.
В выборку попало 127 объекта, но из сравнения было исключено 68 объектов, т.к. отсутствует информация о дате их выставления на продажу.
Таблица 4.
|
сентябрь |
|||||||||||
|
Количество, шт. |
|||||||||||
|
Заводский район |
|||||||||||
|
Количество, шт. |
|||||||||||
|
Средняя цена, тыс.руб./1 кв.м. |
Список источников информации
1. www.sibestate.ru
2. www.realt-service.ru
3. Журнал «Всё про недвижимость» (№ 4,5,6)
4. Газета «Вестник недвижимости»
Приложение
Классификация складов
* по функциональному назначению:
склады снабжения, производства, распределения;
* по виду хранимой продукции: склады сырья, материалов, комплектующих, незавершенного производства, готовой продукции, тары и упаковки, остатков и отходов, инструментов;
* по форме собственности: собственные склады предприятий, коммерческие склады (общего пользования), арендуемые склады;
* по функциональному назначению: склады сортировочно-распределительные, распределительные, сезонного или длительного хранения, транзитно-перевалочные (грузовые терминалы), снабжения производства (производственные), торговые;
* по продуктовой специализации: специализированные, неспециализированные, специальные, универсальные, смешанные;
* по технической оснащенности: частично механизированные, механизированные, автоматизированные, автоматические;
* по наличию внешних подъездных путей: с причалами, с рельсовыми подъездными путями, с автодорожными путями;
* по виду складских зданий сооружений:
* по техническому устройству (конструкции); открытые склады (площадки), полузакрытые склады (площадки под навесом), закрытые склады;
* по этажности здания: многоэтажные, одноэтажные
(с высотой до б м, высотные (свыше 6 м), высотно-стеллажные (более 10 м), с перепадом высот).
Подобные документы
Состояние российского рынка недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в городе Саратове и Саратовской области. Динамика стоимости квартир. Арендные ставки торгово-офисных помещений Саратова. Анализ рынка производственно-складских помещений города.
контрольная работа , добавлен 25.06.2012
Общая характеристика склада, оценка эффективности использования складских помещений. Определение размеров технологических зон и общей площади склада. Определение оптимального размера заказываемой партии. Оценка эффективности использования склада.
курсовая работа , добавлен 11.09.2010
Необходимость организации складских помещений в процессе движения материальных ценностей и основные задачи и функции хозяйства. Оценка уровня оснащенности хранилища погрузочно-разгрузочными средствами и механизмами и оперативная площадь помещения.
контрольная работа , добавлен 05.10.2010
Сущность коммерческой деятельности на предприятии. Правила продажи бытовой химии и защита прав потребителей. Анализ производственно-экономической деятельности ООО "Новэкс". Характеристика торговых и складских помещений. Анализ конкурентов организации.
контрольная работа , добавлен 01.06.2014
Задачи складского комплекса, позволяющего оптимизировать затраты логистической системы. Классификация и расчет складских помещений, их размещение и оснащение. Организация и планирование складских работ, пути повышения эффективности их использования.
курсовая работа , добавлен 29.07.2011
Определение потребности в оборудовании и трудовых ресурсах. Расчет производственной площади цеха методом укрупненного проектирования, с использованием усредненных нормативов, площади для внутренних складских помещений цеха и размещения специалистов.
курсовая работа , добавлен 24.08.2012
Анализ рынка офисных помещений г. Кемерово. Методы определения рыночной стоимости офисного здания. Порядок оценки объектов нежилого фонда. Особенности применения рыночного, доходного и затратного подходов с целью определения стоимости недвижимости.
курсовая работа , добавлен 19.09.2014
Изучение принципов и методов оценки жилой недвижимости. Затратный, доходный и рыночный подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Расчет рыночной стоимости квартиры, расположенной в г. Пермь и корректировки на разницу в общей площади помещений.
курсовая работа , добавлен 29.12.2014
Последовательность определения стоимости объекта оценки. Экономический анализ Москвы. Обзор рынка коммерческой недвижимости. Стоимость аренды офисных помещений. Анализ наилучшего использования. Описание конструктивных элементов и характеристика здания.
курсовая работа , добавлен 23.04.2014
Анализ социально-экономической ситуации района объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом. Совокупный накопленный износ, исчисляемый методом срока жизни. Расчет скорректированных цен жилых помещений.
Анализ строительства складских помещений за 2016 г.
По предварительным итогам, с начала прошлого года объем введенных в эксплуатацию складских помещений составил 510 тыс. м 2 . По сравнению с 2015 г. (800 тыс. м 2) этот показатель в 2016 г. ниже на 36,2 %, что в абсолютном выражении составляет 290 тыс. м 2 . По данным компании S.A.Ricci, это самый низкий уровень ввода новых складских площадей за последние 5 лет начиная с 2012 г.
Предложение. В 2016 г. наиболее рациональной и распространенной стратегией стал ввод крупных складских комплексов под конкретного клиента (built-to-suit). Примерами таких объектов являются: складской комплекс в Реутове – 17 тыс. м 2 , СК «Южные Врата» (Leroy) – 90 тыс. м 2 и «PNK – Северное Шереметьево» (Mercedes-Benz) – 50 тыс. м 2 .
Объем новых складских площадей, введенных в эксплуатацию в 2016 г., распределился между тремя направлениями: юг, восток и север. По предварительным итогам, самым активным направлением по вводу стало южное направление – здесь было построено 165 тыс. м 2 . На севере прирост предложения в 2016 г. составил 152 тыс. м 2 . На восточном направлении объем нового предложения составил 75 тыс. м 2 . Следует отметить, что большая часть введенных складских комплексов на южном и северном направлениях – это склады формата built-to-suit (90 и 50 тыс. м 2 соответственно).
В настоящее время идет активное строительство транспортных развязок на федеральной трассе «Магистраль М-7 «Волга». Ожидается, что магистраль будет достроена до конца 2017 г. По окончании всех работ трасса М-7 «Волга» в границах города Балашихи будет иметь пять полос движения в каждом направлении, три из которых предназначены для транзитных потоков. Таким образом, улучшение транспортной доступности сделает более удобными и привлекательными логистические объекты, расположенные на восточном направлении. В настоящий момент по данному направлению расположены два таких крупных складских комплекса как «Атлант Парк» и «Raven Ногинск». Сейчас совокупный объем арендуемой площади в «Атлант Парке» составляет 360 тыс. м 2 , а строится еще 60 тыс. м 2 . Ввод в эксплуатацию планируется в мае 2017 г. Также есть проект строительства в «Атлант Парке» еще около 300 тыс. м 2 складских помещений. В складском комплексе «Raven Ногинск» арендуемая площадь составляет 334 тыс. м 2 .
| Объект | Шоссе, км от МКАД | Площадь, м 2 | Класс | Девелопер | Квартал |
|---|---|---|---|---|---|
| «Южные Врата» (Leroy Merlin) BTS | Каширское, 30 | 90 000 | А | Radius Group | III |
| «Северное Шереметьево» (Mercedes-Benz) BTS | Рогачевское, 25 | 50 000 | А | PNK Group | III |
| «ПНК – Северное Шереметьево» (корп. 6) | Рогачевское, 25 | 47 000 | А | PNK Group | III |
| «Валищево» (корп. 4) | Симферопольское, 32 | 34 000 | А | PNK Group | III |
| ИП «Север-1» (6 и 7 очередь) | Дмитровское, 27 | 31 000 | А | «Логопарк Девелопмент» | III |
| СК «Бритово» | Новорязанское, 30 | 20 000 | А | ССТ | II |
| Складской комплекс (BTS) | Горьковское | 17 000 | B | Step | I |
По данным компании S.A. Ricci
В 2016 г. реализована знаковая сделка для рынка складской недвижимости: один из крупнейших девелоперов – Radius Group подписал соглашение с компанией «Ашан Ритейл Россия» о строительстве складского и логистического комплекса площадью свыше 138 тыс. м 2 в Домодедовском районе Московской области. Новый распределительный центр станет крупнейшим в Европе зданием такого типа, построенным для одной компании. Инвестиции в проект составят около 6 млрд. руб.
По предварительным итогам в 2016 г., доля складов класса А в совокупном объеме нового предложения составила 96 %, а класса B – 4 %, что в абсолютно выражении составляет 419 тыс. м 2 и 17 тыс. м 2 соответственно. В условиях высокой вакансии девелоперы стараются выводить на рынок только высококачественные и наиболее конкурентоспособные площади.
| Клиент | Направление | км от МКАД | Объект | Класс | Площадь сделки, тыс. м 2 | Тип сделки |
|---|---|---|---|---|---|---|
| О’кей | Ленинградское | 27 | Логопарк Север-2 | А | 59,6 | Аренда |
| Hoff | Каширское | 12 | Северное Домодедово | А | 50,0 | Аренда |
| Faberlic | Каширское | 12 | Северное Домодедово, ПЛК | А | 46,0 | Аренда |
| Castorama | Симферопольское | 50 | PNK-Чехов 3 | А | 42,4 | Аренда |
| BMW | Киевское | 50 | PNK-Бекасово | A | 34,3 | Аренда |
По данным компании S.A. Ricci
Спрос. С начала года объем поглощения складских площадей составил 1,1 млн. м 2 , что на 15 % меньше по сравнению с 2015 г. (1,3 млн. м 2) и в абсолютном выражении составляет 200 тыс. м 2 .
Наиболее привлекательным для арендаторов продолжает оставаться южная часть Московского региона. На южное направление пришлось 47 % общего объема реализованных сделок, что в абсолютном выражении составляет 466 тыс. м 2 . На юго-восточном направлении объем поглощения составил 20 % (195 тыс. м 2), а на юго-западном направлении – 10 % (101 тыс. м 2). На севере Московского региона объем сделок составляет 15 % (143 тыс. м 2). Западное и восточное направления пользуются наименьшим спросом – всего 1 % общего объема на каждое.
Вакантность. Уровень вакантности на конец 2016 г. в среднем по рынку составляет 8,2 %, что эквивалентно 921 тыс. м 2 свободных площадей. Этот показатель снизился на 0,8 пунктов с начала года, что объясняется значительным превышением (более чем в 2 раза) спроса над предложением.
Ставки. Средневзвешенные ставки аренды в Московском регионе c начала года остаются стабильными. В рублевом исчислении уровень арендной ставки остается неизменным уже 7 кварталов подряд, что говорит о достижении ценового дна.
Средневзвешенные ставки аренды складских помещений класса А составляют 3 900 руб./м 2 в год (triple net). Для помещений класса В ставка составляет 3 600 руб./м 2 в год.
Принятая на рынке классификация позволяет не только структурировать предложение по базовым количественным критериям, но и дать понимание качественного состояния рынка.
Традиционно склады класса А и В являются основой рынка – это, как правило, новые организованные крупные комплексы с соответствующим набором услуг, широкой продуктовой линейкой (по функционалу, типу и площадям помещений), отличающиеся масштабом и профессиональной управляющей компанией.
Склады класса С – преимущественно относятся к старому фонду, часто – перепрофилированы из производственных помещений, имеют небольшую площадь, не оборудованы погрузчиками и прочей инфраструктурой. Средняя площадь типового склада класса С – 1500 кв.м.
| класс В | класс С | |
|---|---|---|
| Общие показатели | ||
| Количество складов, шт. | 32 | 31 |
| Общая площадь, кв.м. | 248942 | 59500 |
| Средняя площадь, кв.м. | 7700 | 1500 |
| Текущее предложение (аренда) | ||
| Общая площадь, кв.м. | 121123.7 | 37552 |
| Средняя площадь, кв.м. | 3785 | 2120 |
| Доля вакантных площадей, % | 0.487 | 0.631 |
В структуре предложения локального рынка количество складских комплексов класса В и С сопоставимо, тогда как площадь свободных помещений не равнозначна: 76,3% свободных для аренды площадей принадлежит классу В. Доля вакантных площадей комплексов класса В – 48,7%, С – 63,1%.
Наибольшее складских комплексов, которые представлены на рынке в качестве актуального предложения (47,6%), имеют общую площадь 1 000 кв.м., речь идет о небольших ангарах класса С, которые представляют низкий сегмент рынка.
Среди рассматриваемых складов минимальная площадь – 100 кв.м. Это небольшое помещение, предназначенное для производственных или складских целей, класс С. Максимальный размер из рассматриваемых площадок это объекты класса В – ПСК «Чеховский» и «Сергеево» – 67 тыс. кв.м.
На момент проведения исследования в аренду предлагаются 158,7 тыс. кв.м. помещений, что составляет 51,4% от общего объема расположенных на локальном рынке производственных и складских помещений класса В и С.
Наибольшее число складских комплексов (33 из 63) локального рынка расположено в зоне 50-60 км от МКАД, соответственно именно на этой удаленности от Москвы находится основной объем вакантных площадей – 122,8 тыс. кв.м.
Складские проекты требуют больших земельных площадок, а их остается все меньше, чем и обусловлен уход девелоперов все дальше от МКАД. Кроме того, из-за нехватки промышленных земель в 30-километровой зоне цены на них растут, что значительно увеличивает затраты на проект, а также итоговую арендную плату. Общая тенденция освоения промышленных земель во все более удаленной зоне и высокая проходимость трассы делают возможным уход на более дальние участки без значительного ущерба для бизнеса. Более того, именно эта удаленность (далее 30 км от МКАД) активно застраивается крупными комплексами класса А, что говорит о высоком потенциале локального рынка и сравнительно низкой чувствительности спроса и цены к удаленности от столице.
Структура предложения по качественным и количественным показателям сформированного (на аренду или в продажу) лота
В 19 из 63 складских комплексах арендовать можно также офисные помещения. Площади, доступные для аренды, начинаются от 20 кв.м.
| Расположение | Площадь офисов для аренды, кв.м. | Стоимость аренды офисных блоков, руб. |
|---|---|---|
| г. Чехов, ул. 8 марта | 16 кв.м. | 2400 руб. блок/мес. |
| ЗАВОД РТИ / Чехов г., ул. Чехова, 20б | от 20 кв.м. | 400 руб. кв.м./год |
| Чехов, ул. Монтажная | 25 кв.м. | 3000 руб. блок/мес. |
| Чехровский район, д. Баранцево | от 20 кв.м. | 400 руб. кв.м./год |
| Чехровский район, д. Любучаны | 50 кв.м. | 400 руб. кв.м./год |
| Чехровский район, д. Новоселки | 2 офисных блока: 1750 2580 м2 | 400 руб. кв.м./год |
| г. Чехов, ул. Колхозная | 500 кв.м. | 200 руб. кв.м./год |
| Чеховский район, п. Новоселье | 100 | 250 руб. кв.м./год |
| г. Чехов, ул. Полиграфистов | от 20 кв.м. | 400 руб. кв.м./год |
| Чехов, Симферопольское ш., 1 | 150 кв.м. | 400 руб. кв.м./год |
| Чеховский район, с. Талалихино | блоки по 40 кв.м. | 210 кв.м./год |
| Чеховский район, Чехов | 300 кв.м. | 250 руб. кв.м./год |
| Чеховский район, д. Люторецкое | 3-х этажное здание - 500 кв.м. | 7000 руб. в год. |
| ПСК Чеховский / г. Чехов, ул. Комсомольская | от 100 кв.м. | 600 руб./кв.м. |
| Чехов г, 8-е Марта ул | 200 кв.м. | 300 кв.м./год |
| Чехов г., ул. Мира | 100 кв.м. | 300 кв.м./год |
| Чеховский р-н, д. Чепелево, Центральная ул., 27 | 500 кв.м. | 500 кв.м./год |
| Чехов, Мира ул | от 150 кв.м. | 350 кв.м./год |
| Чеховский район, поселок городского типа Столбовая | 500 кв.м. | 400 руб. кв.м./год |
Ценовая политика конкурентов в разрезе классов, качественных характеристик
Арендная ставка на складские площади зависит от нескольких факторов:
- местонахождения складского комплекса (удаленности, шоссе)
- близости расположения транспортных магистралей
- арендуемых площадей (при аренде больших площадей арендатору предоставляется дисконт)
- срока аренды
Арендные ставки на локальном рынке на качественные складские помещения достаточно высоки. Сегодня общеприменимая практика это подсчет чистых арендных ставок (triple net), без налогов, коммунальных платежей, которые оплачиваются арендатором отдельно. Во всех рассматриваемых складских комплексах операционные расходы уже включены в стоимость аренды. Коммунальные расходы оплачиваются арендатором отдельно «по счетчикам».
| класс В | класс С | |
|---|---|---|
| Мин. ставка аренды за 1 кв.м., руб./год | 1800 | 300 |
| Макс. ставка аренды за 1 кв.м., руб./год | 4600 | 4476 |
| Средняя ставка аренды за 1 кв.м., руб./год | 2700 | 2110 |
Стоимость 1 кв. м на объекте класса В обойдется арендатору в среднем 2700 руб. в год. В классе С ставки ниже и варьируются в пределах 1500-2200 в год за 1 кв.м. Чем больше площадь, арендуемая одним клиентом, тем ниже цена 1 кв.м. «Скидка за опт» может составлять от 10 до 30%.
В большинстве рассматриваемых складских комплексах арендаторам нужно оплатить страховой депозит (обеспечительный платеж, гарантийный депозит) равный месячной аренде. Страховой депозит – это некая возвратная сумма, которая не может быть использована в качестве оплаты последнего месяца и никак не связана с залогом при аренде. Это взнос, который обеспечивает возмещение ущерба имущества, обнаруживаемого при окончании годового контракта.
Главные игроки
| Название | Расположение/адрес | Класс | Площадь склада, кв.м. | Доля на рынке (по общей площади), % | Список услуг |
|---|---|---|---|---|---|
| ЗАВОД РТИ | Чехов г., ул. Чехова, 20б | С | 10000 | 0.032 | Пожарная сигнализация, гидранты; Телефония, интернет; Круглосуточная охрана |
| - | Чеховский район, д. Новоселки | В | 41425 | 0.134 | На участке есть ж/д ветка Возможна аренда офисов Возможна аренда земельного участка |
| Сергеево http://www.psksergeevo.ru/arenda/ | Чеховский район Сергеево | В | 67685 | 0.219 | Возможна аренда офисов парковка для легковых автомобилей, подъезд и стоянка для грузового транспорта и Еврофур. |
| ПСК Чеховский http://psk-chehovskiy.ru/ | г. Чехов, ул. Комсомольская | В | 67000 | 0.217 | Производственные, промышленные, офисные помещения; Возможна аренда офисов Возможна аренда земельного участка услуги парковки и стоянки легкового и грузового автотранспорта |
Суммарно на 4 игроков приходится доля в 60% рынка площадей.
Актуальность. Управленческие решения в сфере недвижимости должны основываться на объективных данных о текущей ситуации и перспективах развития различных сегментов рынка. В настоящее время в России практически отсутствует система мониторинга рынка промышленной недвижимости. В связи с этим, исследование основных показателей, влияющих на стоимость объектов, является важным направлением, позволяющим определить степень чувствительности стоимости объектов к различным показателям.
Методы исследования. В статье представлено сравнение классификаций производственно-складских зданий и помещений, а также результаты анализа рынка продажи и аренды исследуемого типа недвижимости на примере города Воронежа. Выделены основные ценообразующие факторы и тенденции развития данного сегмента на региональном рынке недвижимости.
Результат. Систематизация данных показателей позволит определить критерии инвестиционного развития рынка недвижимости.
Введение
Производственно-складская недвижимость является особым направлением инвестиционной деятельности. В отличие от коммерческой торгово-офисной недвижимости, основным источником доходов от которой традиционно является сдача помещений в аренду, а также возможность перепродажи объектов по окончании инвестиционной фазы, промышленная и складская недвижимость часто рассматривается не столько как источник арендных доходов, но и как составляющая инвестиций в развитие сферы услуг или производства продукции в отдельно взятой отрасли. В связи с этим, производственно-складская недвижимость представлена разнообразными объектами, без классификации которых оказывается невозможным проведение любых экономических измерений рынка недвижимости соответствующего типа.
В настоящее время необходимость систематизации недвижимости различных типов является одной из сложных задач, стоящих перед участниками рынка недвижимости: правообладателями объектов, аналитиками, риелторами, оценщиками. С одной стороны, факт зависимости стоимости каждого объекта от его отнесения к тому или иному сегменту рынка, а также от совокупности его свойств и характеристик является очевидным. В связи с этим предпринимаются попытки разработки и применения различных систем классификации объектов недвижимости . С другой стороны, зачастую продавцы, покупатели и эксперты используют различные понятия, подразумевая под ними объекты одного и того же класса. Это вносит большую путаницу не только в процесс поиска общих интересов продавцов и покупателей недвижимости, но и не позволяет сформировать единую упорядоченную систему информационного обеспечения рынка недвижимости. В отличие от коммерческой недвижимости, систематизация типов которой активно проводится вот уже в течение последних десяти лет, тема классификации производственно-складской недвижимости сохраняет высокую актуальность и в настоящее время.
Цель исследования. Существующие классификации недвижимости часто дублируют друг друга или же расширяют сравнительные характеристики и факторы, по которым объект будет отнесен к тому или иному классу . На сегодняшний день в России предпринято несколько попыток разработки классификации объектов недвижимости различных сегментов рынка недвижимости. Варианты единой классификации объектов складской недвижимости предлагают рынку консалтинговые компании. Среди имеющихся классификаций складов следует отметить:
- Классификацию, разработанную Международной консалтинговой компанией Knight Frank,
- Классификацию, разработанную консалтинговой компанией Swiss
Параметры сравнения производственно-складской недвижимости по данным этих консалтинговых компаний представлена в таблице 1.
Таблица 1
Классификация производственно-складской недвижимости компаний Knight Frank и Swiss
Classification of the production and warehouse facilities of the Knight Frank and Swiss companies
Класс | Knight Frank |
|
Здания, рассчитанные на использование в складских целях. Местоположение, оборудование, отделка, близость автомобильной сети дорог, перепланировка под любой вид груза, большая скорость операций с грузами и надежность хранения должны соответствуют современным принципам складской логистики. | Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 12 метров и с расстоянием между пролетами не менее 24 метров. |
|
Не предусмотрено | Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 9 метров и с расстоянием между пролетами не менее 24 метров. |
|
20-30 летние реконструированные здания или помещения. Имеют похожие с помещениями класса «А» характеристики, но отличаются своим расположением: промышленная зона, черта города. | Не предусмотрено |
|
Помещения, созданные в 90-х годах, но не имеющие некоторых параметров, которые характерны для класса «А». | Одноэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы вновь построенное или реконструированное. |
|
Помещения, построенные в 70-80 годах, бывших зданий НИИ. Такие здания, как правило, требуют определенной доработки и вложения денежных средств. | Одно-, двухэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы вновь построенное или реконструированное. |
|
Площади, которые не эксплуатировались в качестве складов. К ним относятся автопарки, автобазы и подобные производственные помещения | Капитальное производственное помещение или утепленный ангар. |
|
Здания 1930-1960х годов постройки - бывшие помещения продуктовых оптовых баз и овощехранилищ. | Не предусмотрено |
|
Не предназначенные для использования в складских целях и помещения. Такие сооружения с экономической точки зрения выгодно снести. Это связано с большими затратами на восстановление и приведения помещения к современным параметрам. | Подвальные помещения или объекты ГО, не отапливаемые производственные помещения или ангары |
Стоить заметить, что неспециализированные производственные здания (классы C и D) могут сдаваться в аренду. Для специализированных зданий характерны в большей части сделки по купле-продаже.
Приведенные классификации вполне понятны и конкретны, однако для того чтобы ими смогли бы легко воспользоваться участники рынка (покупатели и продавцы недвижимости, риэлторы, девелоперы, аналитики, и оценщики), необходимо объединить многочисленные характеристики. Это поможет определить класс оцениваемого объекта для подбора объектов сравнения по продаже и аренде из соответствующего сектора недвижимости.
Проанализировав и систематизировав параметры сравнения производственно-складской недвижимости компаний Knight Frank и Swiss стоит предложить рассматривать характеристики зданий и помещений относительно принадлежности к определенному классу на основании:
- анализа информации о рынке объектов недвижимости;
- состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов для каждого типа объекта.
Материалы и методы исследования . В качестве параметров сравнения во многих публичных источниках (сайты агентств недвижимости - Сота, Трансферт, Цитадель и др., интернет порталы для размещения объявлений - Авито, Камелот и др.) используется упрощенная классификация, поэтому информация на этих ресурсах была использована для составления нового перечня типов объектов. За рассматриваемый период мы приняли II квартал 2017 года. В результате было проанализировано предложение о купле продаже 171 и аренде 101 объекта производственно-складской недвижимости в городе Воронеже.
Предлагаемая нами классификация производственно-складской недвижимости представлена в таблице 2 и включает пояснения из классификаций компаний Knight Frank и Swiss.
Таблица 2
Классификация объектов коммерческой недвижимости
Table 2
Classification of the objects of commercial facilities
Тип объекта | Характеристики объекта |
Производственно-складские помещения |
|
Производственно-складские здания |
|
|
|
Склады(в т.ч логистические комплексы) | |
Производственно-складские комплексы |
|
С 2016 года наблюдается тенденция сокращения нового предложения объектов коммерческой недвижимости в складском сегменте, которая продолжается и в 2017 году. Величина цен предложения и арендных ставков снижается, увеличивается количество вакантных площадей, девелоперы вынуждены сокращать расходы и оптимизировать площади.
Владельцы коммерческих объектов недвижимости часто задаются вопросом о том, какие факторы влияют ее стоимость? Решение этой задачи важно и для владельца объекта, для того чтобы намеренно не снизить стоимость при продаже или сдаче в аренду. Это не менее важно и для покупателя, чтобы не переплачивать за излишние, с его точки зрения, улучшения.
Рассмотрим факторы, влияющие на увеличение или уменьшение стоимости коммерческой недвижимости при ее продаже и сдаче ее в аренду.
Существуют 2 группы факторов по отношению к объектам, которые приносят доход: общие (внешние) и локальные .
Первая группа факторов, отражающих социально-экономическое и политическое положение в стране и регионе, геофизическую среду объекта, а также правовую допустимость, физическую осуществимость и экономическую целесообразность развития варианта строительства. Эти факторы напрямую не связаны с конкретным объектом недвижимости, но влияют на состояние сегмента рынка недвижимости, а, следовательно, и на стоимость оцениваемого объекта.
Локальные факторы учитывают характеристики объекта недвижимости и его непосредственного окружения. Эти факторы непосредственно связаны с анализируемым объектом и сходными с ним объектами на рынке недвижимости.
Ценообразующие факторы имеют свою специфику в зависимости от класса производственно-складского объекта. В сегменте складов класса А и В диапазон ставок аренды достаточно узок. Это связано с тем, что характеристики самого здания варьируются не очень сильно. Главными ценообразующими факторами для таких объектов являются местоположение и транспортная доступность
В сегменте складов класса С и D гораздо больше факторов, оказывающих влияние на цену. Однако в условиях кризиса, по наблюдениям специалистов, наиболее значимым здесь стал фактор транспортной доступности. Вопрос качества временно отошел на второй план.
В результате анализа приведенные выше ценообразующие факторы были сгруппированы в зависимости от принадлежности к определенному классу складских помещений и представлены в таблице 3.
Таблица 3
Ценообразующие факторы производствен их объектов недвижимости
Pricing factors of production and warehouse facilities
Производственная недвижимость | Складская недвижимость |
Этаж/этажность (подвал, цоколь, первый или более высокий этаж) |
|
Материал стен |
|
Год постройки |
|
Местоположение |
|
Расположение объекта в здании (наземный, подземный этаж, отдельно стоящее здание); |
|
Состав, техническое состояние здания и инженерных систем (наличие отопления; наличие регулируемого режима влажности и температур) |
|
Состояние помещения |
|
Коммуникации (вентиляция, пожарная сигнализация, телефон) |
|
Состав подъездных путей (наличие автомобильных и железнодорожных путей) |
|
Дополнительные неотделимые улучшения (наличие погрузочных эстакад и доков; наличие грузового лифта) |
|
Высота помещения |
|
Характеристики земельного участка и прилегающей территории (наличие достаточного количества парковочных мест для грузового и легкового транспорта) |
|
На данный момент в регионах России, в частности и в Воронежской области наблюдается значительная тенденция снижения ввода в эксплуатацию складских площадей . Несмотря на то, что действуют несколько индустриальных парков, в общей структуре предложения по-прежнему преобладают объекты низкого качества. Спрос на качественные склады в основном наблюдается со стороны компаний агропромышленного комплекса и розничных сетей .
Ограниченный доступ к заемным средствам, их высокая стоимость, а также большой объем вакантных площадей стали причинами замедления активности строительства на рынке производственно-складской недвижимости. На данный момент наиболее востребованным форматом строительства складов является схема built-to-suit, по которой с 2015 года в России реализовано более 60% объема введенных в эксплуатацию объектов.
Built-to-suit (сокращенно BTS) в дословном переводе означает «построить для комплекта». Однако точнее будет назвать это «строительством под заказ». BTS— это такая методика, при которой здания возводятся (или модернизируются) под нужды и требования конкретной фирмы. Сданные объекты в 2016 году производственно-складские объекты представлены в таблице 4.
Таблица 4
Сданные в эксплуатацию логистические центры в Воронеже в 2016 году*
The logistic centers put in operation in Voronezh in 2016*
Объект | Адрес | Площадь, кв.м | Дата открытия | Класс |
ABC-Электро | ||||
Логоцентр А-Логистик | Воронежская область | |||
Логоцентр Самсон-Опт | Воронежская область с. Бабяково Новоусманского р-на |
*Предложение на рынке производственно-складской недвижимости Воронежа
Воронежская область относится к промышленно-аграрным регионам. Традиционной производственной ориентацией Воронежской области является сельское хозяйство, машиностроение.
В составе промышленности преобладают машиностроение, электроэнергетика, химическая индустрия и отрасли по переработке сельскохозяйственного сырья. На них приходится 4/5 общего объёма выпускаемой промышленной продукции.
Рынок промышленно-складской недвижимости Воронежа представлен складскими помещениями цехами и ангарами, а также производственными корпусами, расположенными в спальных районах и промышленных зонах города., позиционируемые в сегменте качественной недвижимости (классы А и В).
Аналитики компании Knight Frank отмечают наличие в 2016 году дефицита ликвидного предложения - современных качественных объектов с хорошим местоположением, наличием удобных подъездных путей, современным инженерным оборудованием и т.д.
В ходе исследования выявлено, что в черте г. Воронежа практически все предложения на рынке продажи производственно-складской недвижимости сосредоточены в трех районах - по 29% приходится на долю Коминтерновского и Левобережного районов, на долю Советского - 25%. Представленное соотношение отражено на рисунке 1. Из-за специфики данного сегмента недвижимости наибольшее количество предложений сосредоточено в промышленных зонах города на удалении от центра.
Рис. 1. Структура предложения продажи объектов производственно-складской недвижимости по районам города Воронежа
Fig. 1. Offer structure of the sale of objects of industrial and warehouse facilities by districts of the city of Voronezh
Структура предложений продажи в выделенных сегментах производственно-складской недвижимости представлена на рисунке 2.
Рис. 2. Структура предложений продажи объектов производственно-складской недвижимости
Fig. 2. Offer structure of the sale of objects of industrial and warehouse facilities
Исследование показывает, что предложение покупки помещений и зданий является в процентном соотношении почти равным 40% и 38% соответственно, а на долю складских комплексов приходится 22%. Интервал осуществляемого исследования II квартал 2017 года.
В сентябре 2017 года средняя цена предложения продажи производственно-складского помещения составила 15 141 руб./кв. м. Средняя цена предложения продажи 1 кв. м данного типа недвижимости находилась в пределах от 8 000 руб. до 95 150 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.
Средняя цена предложения продажи производственно-складского здания составила 13516,24 руб./кв. м. Средняя цена предложения продажи 1 кв. м данного типа недвижимости находилась в пределах от 2 900 руб. до 54 000 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.
Средняя цена предложения продажи производственно-складского комплекса составила 9 806 руб./кв. м. Средняя цена предложения продажи 1 кв. м данного типа недвижимости находилась в пределах от 7 228 руб. до 29 729 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.
Интервалы цен предложения и соотношения площадей исследуемых типов объектов производственно-складской недвижимости представлены в таблице 5.
Таблица 5
Интервалы цен предложения и соотношения площадей объектов производственно-складской недвижимости
Table 5
Intervals of the offer prices and ratio of the areas of objects of industrial and warehouse facilities
Цена предложения продажи производственно-складского помещения за 1 м 2 , руб. |
|
Максимальная | |
Минимальная | |
Общая площадь предложения продажи производственно-складского помещения, кв.м |
|
Максимальная | |
Минимальная | |
Цена предложения продажи производственно-складского здания за 1 м2, руб |
|
Максимальная | |
Минимальная | |
Общая площадь предложения продажи производственно-складского здания, кв.м |
|
Максимальная | |
Минимальная | |
Цена предложения продажи производственно-складского комплекса за 1 м2, руб |
|
Максимальная | |
Минимальная | |
Общая площадь предложения продажи производственно-складского комплекса, кв.м |
|
Максимальная | |
Минимальная | |
Особенностью рынка аренды производственно-складской недвижимости являются арендные соглашения, которые заключаются на короткий срок (1-3 года). Широкий диапазон ставок аренды вызван сильной дифференциацией рынка и зависит от объема предлагаемых в аренду складских площадей и их качества.
Сейчас на рынке недвижимости имеет место практика взимания арендной платы за всю общую площадь предлагаемого здания или помещения. Большая часть предлагаемых в аренду помещений до 100 кв.м представляют собой основные площади, которые не включают вспомогательные (коридоры, с/у и пр.). Аналогичные объекты площадью более 100 кв.м уже включают в себя вспомогательные, т.е. фактически предлагаются общие площади.
Предполагается, что предложения объектов на рынке недвижимости, как продажи, так и аренды включают НДС (18%). Кроме того, как показывает практика, арендные ставки не включают величину коммунальных платежей, т.е. они оплачиваются арендатором отдельно . Следует также отметить, что типовым показателем является цена аренды 1 кв.м площади в интервал времени, равный месяцу.
На рынке аренды производственно-складской недвижимости предложения также сосредоточены в трех районах - Коминтерновском (43%), Советском (23%) и Левобережном (20%). Представленное соотношение отражено на рисунке 3. Из-за специфики данного сегмента недвижимости наибольшее количество предложений сосредоточено в промышленных зонах города на удалении от центра.
Рис. 3. Структура предложения аренды объектов производственно-складской недвижимости по районам города Воронежа
Fig. 3. Offer structure of the rent of objects of the industrial and warehouse facilities by districts of the city of Voronezh
Структура предложений продажи в выделенных сегментах производственно-складской недвижимости представлена на рисунке 4.
Рис. 4. Структура предложений аренды объектов производственно-складской недвижимости
Fig. 4. Offer structure of the rent of objects of the industrial and warehouse facilities
В ходе исследования выявлено, что по наиболее предлагаемыми к аренде являлись в большей степени - производственно-складские помещения - (83%), наименее предлагаемыми здания и комплексы (11% и 6 %).
Интервал осуществляемого исследования II квартал 2017 года.
В сентябре 2017 года средняя цена предложения аренды производственно-складского помещения составила 154 руб./кв. м. Средняя цена предложения аренды 1 кв. м данного типа недвижимости находилась в пределах от 80 руб. до 348 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.
Средняя цена предложения аренды производственно-складского здания составила 13516,24 руб./кв. м. Средняя цена предложения аренды 1 кв. м данного типа недвижимости находилась в пределах от 268 руб. до 1205 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.
Средняя цена предложения аренды производственно-складского комплекса составила 5 448 руб./кв. м. Средняя цена предложения аренды 1 кв. м данного типа недвижимости находилась в пределах от 92 руб. до 500 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.
Интервалы арендных ставок и соотношения площадей исследуемых типов объектов производственно-складской недвижимости представлены в таблице 6.
Таблица 6
Интервалы арендных ставок и соотношения площадей объектов производственно-складской недвижимости
Table 6
Intervals of rental raes and ratio of the areast of objects of the industrial and warehouse facilities
Ставка арендной платы за 1 м 2 производственно-складского помещения, руб. |
|
Максимальная | |
Минимальная | |
Общая площадь предложения аренды производственно-складского помещения, кв.м |
|
Максимальная | |
Минимальная | |
Ставка арендной платы за 1 м 2 производственно-складского здания, руб. |
|
Максимальная | |
Минимальная | |
Общая площадь предложения аренды производственно-складского здания, кв.м |
|
Максимальная | |
Минимальная | |
Ставка арендной платы за 1 м 2 производственно-складского комплекса, руб. |
|
Максимальная | |
Минимальная | |
Общая площадь предложения аренды производственно-складского комплекса, кв.м |
|
Максимальная | |
Минимальная | |
Производственно-складская недвижимость за 2016 - начало 2017 года не проявила активности ни сторону глобального снижения, ни в сторону роста. Активность на рынке осуществлялась в основном за счет действующих промышленных предприятий, которые развиваются на своей территории и не выходят на открытый рынок, однако, интерес, как отмечают специалисты, к производственно-складской недвижимости имеется, но большинство объектов не отвечают качественным требованиям потенциальных инвесторов.
Результаты исследования . Результатом проведенного исследования является предложенная нами обновленная классификация производственно-складской недвижимости на основе мониторинга рынка купли-продажи и аренды в городе Воронеж, сравнения классификаций компаний Knight Frank и Swiss. В качестве основных элементов сравнения мы предложили рассматривать характеристики зданий и помещений относительно принадлежности к определенному классу.
Были рассмотрены все ценообразующие факторы, влияющие на увеличение или уменьшение стоимости коммерческой недвижимости при ее продаже и сдаче ее в аренду.
Перечень этих факторов решает серьезную практическую задачу, так как для владельцев объектов важно намеренно не снизить стоимость недвижимости при продаже или сдаче в аренду. Это не менее важно и для покупателя, чтобы не переплачивать за излишние, с его точки зрения, улучшения.
В процессе анализа структуры предложения было отмечено сокращение числа сегментов на рынке, которые характеризуются ограниченными функциональными возможностями, и расширение сегментов, состоящих из объектов, обеспечивающих большой спектр технологических возможностей высокого качества.
Мониторинг рынка купли продажи и аренды производственно-складской недвижимости за II квартал 2017 года показал, что основное предложение сосредоточены в трех районах города Воронежа - Коминтерновском, Советском и Левобережном (20%).
В ходе исследования выявлено, что предложение покупки помещений и зданий является в процентном соотношении почти равным 40% и 38%, на долю складских комплексов пришлось 22%. Предложение по аренде производственно-складских помещений оказалось наибольшим - 83%, меньше предлагалось в аренду зданий и комплексов (11% и 6 %).
Заключение. Проведенное исследование должно выступить в качестве системной основы для создания единой классификации производственно-складской недвижимости, единой системы базовых понятий в соответствующем сегменте рынка, а также ценообразующих факторов рассматриваемых типов объектов на рынке промышленной недвижимости.