Российские города-призраки вымирают за отсутствием промышленности.

Сегодня в России появляется все больше новых городов-призраков. Происходит это по самым разным причинам, однако главная из них традиционна и проста – отсутствие производственного центра, который бы давал жизнь городу. Отсутствие рабочих мест приводит к тому, что тысячи людей, особенно молодежь, вынуждены покидать такие населенные пункты в поисках лучшей доли.

1. Духовщина

История этого города началась с монастыря, который появился в этих местах еще в 13 веке. Город и сегодня известен хлебопечением и лесной промышленностью. Несмотря на два достаточно крупных предприятия, его население убывает. В данный момент здесь живет около 4 100 человек.

2. Новоржев

Город в 140 км от Пскова. Сегодня здесь проживает около 3 250 человек. Основано поселение было в 1777 году. Когда-то на территории Новоржева было несколько предприятий, в том числе швейная фабрика и льнозавод. Сегодня функционирует только хлебозавод и фабрика проводов.

3. Сусуман

Город в Магаданской области с населением в 4 700 человек. Местные предприятия специализируются на горной добыче, в том числе на добыче золота. Удивительно, но при этом город является депрессирующим и вымирающим.

4. Мещовск

Город в Калужской области. В нем проживает около 4 тысяч человек. Первое поселение основано здесь было еще в 1238 году. Население города медленно убывает под действием естественных факторов и миграции.

5. Певек

Самый северный город необъятной Родины. Находится в Чукотском автономном округе. На момент 2018 года население города составляет около 4 300 человек. До 1967 года это поселение даже не всегда указывали на географических картах. Здесь есть несколько предприятий, одно из которых занимается геологией.

6. Мезень

Город в 390 км от Архангельска. Сегодня здесь проживает около 3 280 человек. Основано поселение было еще в 16 столетии. Сегодня большая часть населения этого городишки занимается народными промыслами. Поселение медленно вымирает из-за оттока людей под действием естественных факторов и миграции.

7. Спас-Клепики

Поселение было основано еще в 16 столетии, однако статус города был присвоен ему только в 1920 году. Сегодня здесь живет чуть больше 5 400 человек. Почти все местное население задействовано на предприятиях связанных с выпуском одежды и обуви. Год от года людей в населенном пункте становится все меньше.

8. Кологрив

Город в Костромской области. Сегодня здесь проживает порядка 3 000 человек, и население продолжает убывать. Оставшиеся жители работают главным образом в сфере деревообработки. Здесь есть несколько функционирующих предприятий.

9. Новосиль

Город в Орловской области с населением в 3 тысячи человек. В начале 90-х годов здесь закрылись все основные промышленные производства. С тех пор поселение медленно умирает, главным образом из-за миграции жителей.

По итогам 2015 года, московские квартиры стали дешевле до 15 процентов. Прогноз рынка недвижимости в Москве на 2016 год сохраняет тенденцию подешевевших столичных квадратных метров. Когда платежеспособность горожан упала к минимуму, а предложение на рынке возросло, да еще и баррель нефти около тридцати долларов, то ждать другого развития не приходится. Но, по мнению экспертов, не стоит ждать сильных скидок, «копеечным» квадрат в Москве не станет.

Динамика развития рынка недвижимости полностью зависит от экономической ситуации в стране, так что говорить о серьезных изменениях в 2016 году не приходится.

Экономический кризис стал шоком для рынка недвижимости, так в 2015 году спрос на нее упал на 30-40%, относительно предыдущего года. Это последствия рекордного спроса 2014 года (ведь многие граждане пытались покупкой недвижимости сделать надежные вложения, что бы обезопасить свои сбережения), сокращения доходов, девальвации рубля, ростом кредитных ставок.

Субсидирование ипотечных ставок на первичном рынке недвижимости, продленное до мая 2016 года, станет одним из важнейших пунктов реанимирования строительной сферы. Именно введение этой антикризисной программы не дало рынку новостроя рухнуть в 2015, сохранив спрос на новостои массового сегмента.

Стоит отметить, что такие «точечные» действия принесут лишь кратковременное действие, общее оздоровление строительной сферы возможно лишь после стабилизации экономической и политической сфер страны.

Рынок недвижимости в первом полугодии 2016

В первом полугодии 2016 сохранится тенденция роста предложения жилья, ведь строительные компании продолжают выводить на рынок уже строящиеся объекты. И, чтобы не нарушать сроки и обязательства перед городскими властями и участниками «дольного» строительства, в том числе и реконструкций промышленных зон.

Девелоперам легче пересмотреть ставки на квадрат и перепланировки объектов, с целью разбивки элитного жилья на более востребованный эконом – класс, для удешевления квартир, и сдать его, чем вовсе остаться «ни с чем». Таким образом, многие новострои, позиционирующиеся как бизнес – класс, на самом деле являются комфорт – классом. Уменьшение предложения начнется ближе к концу года.

Платежеспособность в 2016 году продолжит падать, ведь экономические прогнозы для России на 2016 год показывают тенденции к падению. Доходы населения падают, а расходы растут, так же люди начинают тратить свои сбережения.

Так же, горожане, привыкшие к таким ценам, повременят с покупкой жилья на ранних стадиях строительства, что еще больше снизит спрос, около 10%. А, при условии окончания действия программы по субсидированию ипотечных ставок государством в 2016 году, падение спроса может приблизиться к тридцати процентам, в сравнении с 2015 годом.

Что будет после 2016 года

По окончании этого года предложения жилых квадратных метров может накопиться на 3 – 4 года его реализации. Так, смотря на растущий объём предложений в столице ТТК и МКАД, стоит ожидать растущую тенденцию к увеличению количества доступного жилья в Москве. Ведь основная часть квартир, которые выйдут на рынок в 2016 году, будет представлена в эконом и комфорт классе.

Квартиры бизнес – класса, в общем объёме предложения рынка недвижимости, уменьшаться примерно на 10- 15 процентов. Так, ценник на каждый квадратный метр столичного жилья, предыдущие годы варьировался около 180 – 200 тысяч рублей, то по прогнозу на 2016 год для рынка недвижимости в Москве, теперь эта цифра ушла вниз и будет в районе 170 тысяч.

Возрастают объёмы предложения и на вторичном рынке жилья, в условиях большого дефицита покупательского спроса. Спрос на «вторичку» остался на уровне лишь двадцати процентов. Так как только не значительное количество продавцов готовы «пустить с молотка» квартиры, учитывая нынешние ценовые и экономические реалии.

Так же, введение нового рыночного налога на недвижимость и растущих цен на коммунальные услуги, содержать несколько квартир становится крайне тяжело, даже для состоятельных горожан. Поэтому стоит ожидать волну предложений инвестиционных квартир на рынке недвижимости. Хотя, мало инвесторов, готовы продавать квартиры по нынешним ценам и будут до последнего надеяться на стабилизацию ситуации и возвращение прежних цен.

Так же, спрос на вторичное жилье, падает за счет переманивания покупателей компаниями, вводящими на рынок новострои, за счет выгодных условий ипотечного кредитования и долгосрочных рассрочек.

Еще одним фактором давления на вторичный рынок, уже обветшалых домов, станет большое количество предложений уже отданных в эксплуатацию квартир в новых домах, да еще и с ремонтами внутри. Ведь раньше основным преимуществом «вторички» была ощутимо меньшая цена и возможность мгновенного заселения.

Если бы упали объёмы предложения жилья на рыке, то цены пошли бы вверх. Но, застройщики еще около полу – года будут вводить на рынок, начатые в прошлых годах, объекты, что, естественно, этого не позволит. В границах МКАД появились предложения по 100 тысяч рублей за квадрат, еще пару лет назад такой ценник можно было найти лишь в районе Подмосковья, ито – не самых ближних его частей. К слову, там и в «новой Москве», так же появилась тенденция к снижению активности застройщиков, ввиду неплатежеспособности граждан.

Так, самым большим спросом будут пользоваться объекты внутри МКАД, с кубатурой и ценовой политикой, направленной на покупателя среднего класса. Дачи, таун – хаусы, коттеджи и все жилье, отдаленное от цивилизации пострадает больше всего, цены опустятся до порядка 35%. В общем, самым востребованным, будет жилье с отличной транспортной развязкой и шаговой доступностью всех городских удобств и небольшой кубатурой.

А самые большие потери понесет офисная недвижимость, ввиду сокращения и закрытия малого и среднего бизнеса из – за неблагоприятных экономических условий. Проседанию цен, так же, способствует снятие монополии по предоставлению ипотеки с банковского сектора. Теперь ипотеку смогут выдавать различные государственные и частные фонды, что сможет уменьшить ее стоимость.

Итого, прогноз рынка недвижимости Москвы на 2016 год, весьма позитивный для потенциального покупателя, так как теперь его ожидает огромный выбор, более доступные цены и очень привлекательные условия рассрочек и кредитов. Самое время покупать жилье! Что же касается продавцов и застройщиков, то год станет еще менее прибыльным, за счет продажи по еще более низкой цене и сокращению новых возводимых объектов. Вам стоит только надеяться на окончание кризиса, снятие санкций и общую стабилизацию экономической и политической обстановки в стране.

Итак, у нас очередное подведение итогов динамики цен на недвижимость в Москве . Сегодня речь о 2 квартале 2016 года. И цены в некоторых случаях странно застопорились... Перед ростом?

Куда движутся цены на квартиры в 2 квартале 2016 года

Да, если взять среднюю динамику по всем округам и по всем объектам (квартиры и комнаты), то общее направление цен на жилую недвижимость в Москве остается прежним - вниз.

Но если присмотреться, видно, что основное падение происходит в сегменте комнат в коммунальных квартирах - до 4,15%(или минус 220 000 рублей) в СЗАО.

По остальным сегментам вторичного рынка всё не так однозначно во втором квартале:

• Однокомнатные квартиры : средний рост цен на 0,15%. Но если посмотреть на ситуацию в округах, то получается, что в большинстве из них рост более ощутимый - 1,31% в ВАО и 1,40% в ЮЗАО.
• Двухкомнатные квартиры : здесь четкое падение, причин для роста пока никто не видит. Самое большое - в ВАО(1,78% или на 150 000 рублей в среднем). Самое маленькое - в СЗАО(0,33% или около 30 000).
• Трехкомнатные квартиры : почти везде падение. Причем в ВАО очень ощутимое - на 3%(примерно на 350 000 рублей средней цены). Но есть и небольшой рост - в СЗАО, САО и ЮАО.

А что происходит с ценами в 1 полугодии 2016 года?

Мы не стали останавливаться как обычно на итогах квартала и решили оглянуться назад подальше - посмотреть, что призошло с ценам на недвижимость в Москве в первом полугодии 2016 года.

Если посмотреть на нашу динамику цен за больший срок, то здесь всё более понятно - цены пока падают.

• Комнаты в коммунальных квартирах всё еще отыгрывают невероятно мощный рост в конце 2014 года, когда люди хотели хоть как-то спасти свои сбережения и вкладывали деньги в то, на что их хватало. Также на их цены влияет введение немалого количества , которые усложняют их продажу. Наибольшее падение в этом сегменте - 7,67%
• Однокомнатные квартиры : больше всего просели СВАО и ВАО(6,35% и 6,5% соответственно) - примерно на 500 000 рублей средней цены.
• Двухкомнатные квартиры : здесь тоже рекордсмен ВАО (6,34% или почти 600 000 рублей). В остальных округах падение за полгода составило не менее 3%
• Трёхкомнатные квартиры : опять ВАО бьёт рекорды (6,95% или почти 900 000 рублей минус от средней цены). Меньше всего просели цены на квартиры в ЗАО - на 1,93% или меньше чем на 300 000 рублей.

Однокомнатные квартиры являются показателем движения рынка - всегда спрос и рост начинается с однокомнатных квартир, которые потом подтянут за собой остальные сегменты.

Возможно сейчас наступает именно этот момент.

О количестве квартир, выставленных на продажу

И ещё один параметр, который мы отслеживаем с этого года - количество выставленных на продажу квартир. Это позволяет посмотреть на рынок московской недвижимости не только со стороны изменения цен, но и копнуть глубже - как ведут себя продавцы, придерживают или "сливают" квартиры.

Если смотреть на этот параметр в первом квартале 2016 года , то общее количество выставленных на продажу квартир выросло во всех сегментах:

• Однокомнатные квартиры - на 3217
• Двухкомнатные квартиры - на 1231
• Трёхкомнатные квартиры - на 1450
• Комнаты в коммуналках - на 988

Однако, во втором квартале показатель начал меняться:

• Однокомнатных квартир стало меньше на 1110
• Двухкомнатных квартир осталось примерно столько же.
• Трёхкомнатные квартиры - тоже в пределах стандартного, снизилось на 149 штук
• Количество комнат в коммуналках в продаже уменьшилось на 357 штук.

Выводы

Во втором квартале этого года что-то случилось на рынке вторичной недвижимости в Москве. В конце апреля-начале июня все зашевелились, пошли сделки и количество запросов на покупку квартир полезло вверх.

В принципе, теперь это всё подтверждается теми цифрами, что мы представили в этом материале. За это время покупатели и продавцы договорились до реальных сделок и количество однушек на рынке недвижимости ощутимо сократилось.

Это отразилось на средних ценах на однокомнатные квартиры: они пошли мимо общего тренда - вверх .

Если вы собираетесь купить квартиру в Москве и вас волнует безопасность предстоящей сделки - проконсультируйтесь с нами по телефонам 8 499 403-1143 или 8 963 750-7293

от 2 789 320 руб. 635 новостроек +2,6%

Правда, по мнению специалистов , реальное улучшение положения вещей может наступить только при общем оздоровлении макроэкономической ситуации. Последнее имеет шансы на развитие только в условиях стабилизации геополитической напряженности. Но, «за неимением гербовой пишем на простой»; в условиях системного дисбаланса приходится что-то подправлять вручную. А за подобными поправками нужно внимательно следить: они зачастую могут означать скорое изменение правил игры.

Защитить дольщиков

Несмотря на все принимаемые меры, проблема обманутых дольщиков никуда не ушла. И вот на этой почве могут вырасти серьезные побеги предстоящих изменений картины рынка.

Среди наиболее заметных законодательных инициатив стоит отметить предложение по переходу к новой системе приобретения готового жилья без участия средств дольщиков, считает Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group. Уже сейчас правительство России одобрило проект поправок в законодательство о долевом строительстве, включающий ведение Единого электронного реестра застройщиков, целевого использования средств дольщиков, а также ужесточение требований к размеру собственного капитала застройщиков. Все эти меры направлены на повышение уровня надежности компаний, возможность осуществления оперативного контроля в случае возникновения кризисной ситуации.

Отмечу, что стремление властей к минимизации рисков покупателей весьма оправдано, однако предложение по резкой отмене ДДУ может грозить серьезным ростом цен на недвижимость и полной модификацией структуры рынка. В этой связи инициативы по отмене ДДУ или внесудебное изъятие долгостроев могут принести позитивные результаты, но только с учетом тщательного анализа возможных последствий и четко выстроенного механизма введения изменений, говорит Саакянц.

Власти рассматривают различные схемы минимизации рисков дольщиков, однако сейчас рынок и так переживает непростые времена, и подобные нововведения постепенно могут привести к укрупнению рынка, считает Богданюк. «Потянуть» новые требования и условия для долевого строительства смогут далеко не все игроки рынка. При крайне высоких ставках для проектного кредитования примерно 70% от общего объема финансирования проекта поступает от дольщиков, 20% – кредиты и 10% – собственные средства. Таким образом, удержание до завершения строительства средств дольщиков как главного источника финансирования жилого строительства приведет как минимум к росту цен, поскольку застройщикам придется больше кредитоваться, укрупнению рынка, повышению нагрузки на банковскую систему, распространению «серых» схем, предупреждает эксперт.

Наряду с обсуждением темы о видоизменении процесса привлечения средств дольщиков по договорам долевого участия, в частности, о возможности передачи средств дольщиков до завершения строительства на банковские спецсчета, появилась еще одна «весточка», предсказывающая укрупнение рынка.

С 1 октября в ФЗ-214 были внесены поправки, согласно которым увеличился размер собственных средств у страховых компаний с 400 млн рублей до 1 млрд рублей. Это требования не к застройщикам, а к страховым компаниям, которые страхуют гражданскую ответственность застройщиков. Таким образом, на рынке страхования гражданской ответственности застройщиков остались только несколько крупных страховых компаний, которые, скорее всего, готовы кредитовать только таких же крупных застройщиков с большим портфелем проектов, дабы минимизировать риски.

Правда, замечают в , само по себе выдавливание с рынка мелких и средних застройщиков вряд ли решит проблему дольщиков. Есть небольшие компании, реализовавшие поочередно два-три проекта, никаких нареканий от дольщиков не получившие. А есть супергигант СУ-155…

«Значимым событием стало банкротство одного из самых крупных девелоперов России – компании СУ-155, – говорит Саакянц. – Данная ситуация продемонстрировала всю нестандартность нынешнего кризиса, когда даже крупный застройщик с внушительным портфелем реализованных проектов не смог вовремя скорректировать свою стратегию развития и подстроиться под новые реалии. История с СУ-155 показала особую необходимость гибкого подхода к выстраиванию внутренней политики компании».

Царская доля

С 2016 года меняется налоговое законодательство. «Это должно определенным образом повлиять на людей, занимающихся перепродажей квартир», – считает председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова. Сейчас во внимание будет приниматься кадастровая оценка объекта недвижимости, а она приближена к рыночной, особенно это касается квартир в центре Москвы. Теперь занижать цену квартиры до 1 млн руб. будет бессмысленно, налог будут взимать с кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7. «Эти новшества могут как повысить объем собираемых налогов, так и в некоторых случаях уменьшить количество спекуляций на рынке вторичного жилья», – говорит она.

Кроме того, по словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, с 1 января 2016 года предельный срок владения недвижимостью, при котором весь доход освобождается от НДФЛ, увеличивается с 3 до 5 лет. «Условно говоря, если вы купили квартиру в декабре 2015 года и успели зарегистрировать собственность до 31 декабря 2015 года, то для вас действуют старые правила – вы освобождаетесь от налога на доход через три года собственности, – говорит она. – Однако если вы стали собственником с 1 января 2016 года, то от налога на доходы вы освобождаетесь только через 5 лет. На мой взгляд, это может снизить инвестиционную привлекательность недвижимости как актива в целом. Да, можно продать квартиру по переуступке. Но цена за такой период времени попросту не успевает «отрасти». А учитывая сложную ситуацию с высокими ипотечными ставками, инвестор и вовсе рискует не продать квартиру в определенные сроки».

Защитить персональные данные

В 2015 году довольно бурно и преимущественно «со знаком минус» обсуждался законопроект о закрытии персональных данных о владельцах жилья. «От мошенников людей маловероятно, что он защитит, поскольку существует множество других источников информации по персональным данным, – отмечает Богданюк. – А вот процесс регистрации документов усложнится и удлинится, поскольку обойтись без этой информации нельзя».

Более того, подобное ограничение как раз и может создать благоприятную почву для мошенников.

«Выписка из ЕГРП не содержит информацию сугубо личного характера, этот документ просто подтверждает, кто является собственником определенной квартиры, – говорит Светлана Матвеева, заместитель генерального директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». – И если продавец по какой-либо причине откажется предоставить такую выписку (например, сославшись на закон – сайт), то потенциальному покупателю будет сложно убедиться, что перед ним истинный владелец. И если такое ограничение действительно будет принято, это, возможно, создаст дополнительные благоприятные условия для мошенников, усложнит проведение сделок купли-продажи».

Дорожные истории

Очень важно, что власти уделяют огромное количество развитию территорий, в частности, транспортной инфраструктуре, говорит Литинецкая. Наряду с глобальными планами по реконструкции магистралей в черте города, правительством предусмотрен ряд столь же обширных мероприятий по ремонту и расширению участков дорог, проходящих на территории ближайшего Подмосковья, а также строительство транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) и прокладка легкого метро.

«Одно из самых важных и ожидаемых, на мой взгляд, событий – реконструкция Калужского шоссе, которое завершится в 2016 году. Для Новой Москвы эта дорога, по сути, является транспортной артерией. И расширение трассы значительно улучшит транспортную ситуацию на присоединенных территориях, – считает эксперт. – В свою очередь это приведет к повышению покупательской активности, поскольку именно проблема с транспортной доступностью зачастую была фактором, ограничивающим спрос».

Но, как и любое условие работы на рынке, транспортный фактор может приносить пользу, а может и мешать.

Среди нововведений, которые могут негативно сказаться на развитии отрасли, стоит отметить поправки в федеральное законодательство, ужесточающие требования к нормам загрузки автотранспорта, и введение системы «Платон» для большегрузных машин за проезд по дорогам федерального значения, считает заместитель генерального директора Urban Group Леонард Блинов. Он привел мнение президента Ассоциации застройщиков Московской области Андрея Пучкова: из-за новых правил грузоперевозок себестоимость строительных работ в Подмосковье вырастет минимум на 7-8%». «Наиболее болезненно изменения условий перевозки отразятся на застройщиках, реализующих проекты в эконом- и комфортклассе, т.е. наиболее доступных сегментах жилья», – считает Блинов.

Нашли ошибку в тексте ? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

13904 (1 сегодня)

Подпишитесь на ежедневную рассылку сайт

Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец

Адрес, описание

Всего в базе сайт:

635 новостроек Москвы от 2 789 320 руб.

140 новостроек Новой Москвы от 3 601 220 руб.

Другие материалы по теме сюжета:

Реконструкцию пяти развязок на МКАД планируют начать в 2021-2022 годах

Итоги текущего года и основные тенденции на рынках офисной, складской, торговой и гостиничной недвижимости проанализировала ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости CBRE. Специалисты компании также определили перспективы рынка коммерческой недвижимости в наступающем 2017 году.

2016 год запомнится стабилизацией рынка недвижимости, повышенной активностью инвесторов, хотя и с ограниченным количеством рыночных инвестиционных сделок, сменой настроений арендаторов - с пересмотров условий аренды в сторону заключения новых сделок во всех сегментах начиная со второго полугодия.

В соответствии с прогнозами экспертов, российская экономика в 2017 году продемонстрирует небольшой рост - от 0,5% до 2%. Базовый сценарий прогноза Министерства экономического развития (МЭР) предполагает рост экономики на 0,8% в 2017 году.

На фоне ожиданий постепенного восстановления экономики, основным драйвером роста рынка коммерческой недвижимости станут сохраняющаяся стабильность и начало нового цикла, в рамках которого инвесторы имеют хороший потенциал доходности

Несмотря на снижение ключевой ставки Банком России, стоимость банковского финансирования все еще не позволяет девелоперам начинать новые проекты. При этом они эффективно используют возникшую паузу: присматривают площадки, согласовывают параметры новых проектов и получают разрешительные документы. Это позволит им воспользоваться улучшением конъюнктуры долгового рынка, ожидаемой в следующем году.

Тенденции рынка коммерческой недвижимости в 2016 году

В 2016 году наблюдалось продолжение сокращения нового предложения коммерческой недвижимости, особенно на складском и офисном рынках, в то время как объёмы ввода торговой недвижимости по инерции сохранились высокими. Произошло сокращение доли свободных площадей в офисном сегменте за счет активности государственных органов и компаний, которые, воспользовавшись ситуацией, купили либо арендовали большие объёмы офисных площадей.

На рынке в 2016 году произошла окончательная стабилизация, а во второй половине года существенно увеличилась активность арендаторов. В этом году окончательно сформировались предпосылки для начала постепенного восстановления рынка коммерческой недвижимости в 2017 году

Ставки аренды на объекты коммерческой недвижимости прочно закрепились в рублевой зоне (за редким исключением), достигли дна и стабилизировались во всех сегментах. Объём сделок продлений действующих договоров аренды, а также пересмотр их условий сократились на треть. При этом с середины года ощущался рост активности по заключению новых сделок аренды на рыночных условиях.

Для Москвы 2016 год стал прорывным с точки зрения развития инфраструктуры: были открыты станции метро Румянцево и Саларьево в Новой Москве, запустили Московское Центральное Кольцо, и до конца года планируется ввод первого участка Третьего пересадочного контура.

Аналитики CBRE считают, что на рынке коммерческой недвижимости в 2016 году произошла окончательная стабилизация, а во второй половине года существенно увеличилась активность арендаторов. В этом году окончательно сформировались предпосылки для начала постепенного восстановления рынка коммерческой недвижимости в 2017 году.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

По мнению Ирины Ушаковой, старшего директора, руководителя отдела рынков капитала и инвестиций CBRE, объём инвестиций в 2016 году увеличится на 29% и составит 4,5 млрд долл. (или около 300 млрд руб.). При этом на 40% этот объём был сформирован сделками, заключенными государственными структурами и госкомпаниями, в то время как в прошлом году таких сделок не было.

Российский капитал доминировал в 2016 году, составив 96% от всего объёма сделок. Доля иностранного капитала в объёме инвестиционных сделок сократилась до 4% с 15% в прошлом году. Тем не менее, мы видим высокую инвестиционную активность иностранных фондов уже представленных на российском рынке, а также дополнительный приток капитала. Знаковой сделкой с участием иностранного капитала стало приобретение арабским фондом Mubadala вместе с РФПИ складских зданий в двух проектах PNK Шереметьево и PNK Чехов 3.

Лидерами по объёму инвестиций по итогам года станут офисный сегмент (44%) и гостиницы (17%). При этом доля гостиниц в этом году является рекордно высокой за последние 10 лет. Также в 2016 году была зафиксирована высокая доля жилого сегмента (11%) - девелоперы активно скупали площадки под строительство жилья. Доля торговой и складской недвижимости составит 18% и 4%, соответственно.

Количество рыночных инвестиционных сделок по-прежнему ограничено значительной разницей в ценовых ожиданиях покупателей и продавцов, которая сдерживает закрытие сделок

По оценкам экспертов, объём собственного капитала, доступного для инвестирования в коммерческую недвижимость составляет около 3,5 млрд долларов (более 50% которых - деньги иностранных инвесторов), еще около 1 млрд долларов для инвестирования в жилье. С учетом заемных средств более 10 млрд долларов ищут возможности для инвестирования в объекты недвижимости.

На фоне установившейся стабильности и ожиданий постепенного восстановления экономики и рынка, а также понимания доступного капитала на рынке в 2017 году, объём инвестиций по прогнозам CBRE может увеличиться до 5 млрд долларов США. Основным драйвером роста в этом случае станут сохраняющаяся стабильность и начало нового цикла, в рамках которого инвесторы имеют хороший потенциал доходности.

Офисная недвижимость

Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE считает, что первая половина 2016 года находилась под влиянием трендов, сформированных в 2015 году: спрос на офисную недвижимость поддерживался крупными сделками, которые осуществлялись государственными структурами либо компаниями с государственным участием, зачастую носили нерыночный характер и были связаны с урегулированием долговых обязательств. К числу таких транзакций относится переход Башни Евразия к ВТБ, БЦ «Президент Плаза» - Сбербанку.

Со второй половины 2016 года индикаторы состояния спроса на коммерческую недвижимость улучшились - наметилась тенденция на увеличение объёма новых сделок, заключаемых на рыночных условиях

Также позитивным и знаковым моментом для рынка офисной недвижимости в 2016 году стало снижение уровня вакантных площадей. Наиболее ощутимо доля свободных помещений снизилась в сегменте офисов класса А : в конце 2015 года вакансия здесь составляла 26%, в конце этого года, по оценкам аналитиков, она снизится до 19,8%. В 2017 году эксперты прогнозируют стабильность вакансии в этом классе, поскольку к вводу в эксплуатацию планируется ряд крупных бизнес-центров. В классе В возможно более существенное снижение доли свободных площадей - с 15,2% на конец 2016 года до 14% в 2017 году.

Согласно оценкам CBRE, объём ввода новых площадей по итогам 2016 года составит 355 000 кв. м, что в два раза ниже прошлогоднего показателя. В 2017 году, согласно заявленным анонсам, будет введено 440 000 кв. м нового офисного предложения. Примечательно, что основной объём придется на Москва-Сити (210 000 кв. м) и Центральный деловой район столицы (100 000 кв. м). Ограниченный ввод новых качественных объектов способствует дальнейшему «вымыванию» качественного продукта с рынка для крупных пользователей.

Ставки аренды офисной недвижимости стабильны, и на конец 2016 года сохранятся в следующих диапазонах: для класса А Прайм - $800 - 900 за кв. м в год, для класса А - 18 000 - 35 000 руб. за кв. м в год, для класса В - 13 000 - 28 000 руб. за кв. м в год (все ставки приведены без учета операционных расходов и НДС).

В 2017 году номинирование запрашиваемых ставок аренды останется преимущественно в рублях, и при постепенной нормализации внешнего фона возможен рост ставок в рублевом выражении на 5-10%.

Складская недвижимость

По словам Антона Алябьева, директора отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE, 2016 год стал переходным для складской недвижимости - от фазы замедления к фазе дальнейшей стабилизации рынка.

Экономические колебания в начале года вызвали перенос реализации ряда сделок на более поздние сроки, что выразилось в низких объёмах спроса во II-III кварталах 2016г. Тем не менее, ближе к концу года произошло восстановление деловой активности: объём сделок со складами в IV квартале может составить 300 000 кв. м, что является самым высоким показателем за год.

Параллельно с колебаниями спроса произошла смена тренда в движении ключевых индикаторов рынка - доли свободных складских площадей и ставок аренды. Рост вакансии в начале II квартала, произошедший за счёт выхода на рынок складских объектов конечных пользователей, быстро сошёл на нет. Доля свободных складов сохраняется стабильной на протяжении последних 6 месяцев. В тоже время ставки аренды на складские площади удерживаются на одном уровне уже три квартала.

В 2016 году аналитики CBRE увидели появление новых трендов в структуре спроса и предложения. Деловая активность всё больше стимулируется новыми драйверами - переездом со старых складских объектов в более качественные, переходом с площадей логистических операторов на прямую аренду и консолидацией складских мощностей в крупных распределительных центрах.

Эти изменения в характере спроса, в свою очередь, стимулировали дифференциацию предложения. Девелоперы предлагают различные решения для разных категорий клиентов. Это могут быть высокотехнологичные склады built-to-suit, рассчитанные на нужды крупного бизнеса, который продолжает свой рост. Компаниям, которые хотели бы переехать в новое качественное здание, но более ограничены в финансовых ресурсах, предлагаются стандартизированные склады класса А с базовым набором спецификаций.

В 2017 году рынок продолжит работать в сложившейся конъюнктуре. Объёмы ввода будут сокращаться дальше, а новые здания в основном будут строиться под клиента. Годовой показатель нового предложения ожидается на уровне 500-600 тыс. кв. м.

Прогнозируемый объём сделок на складском рынке в 2017 году может составить не менее 800 000 кв. м. Произошедшая стабилизация рынка создаёт предпосылки к постепенному росту деловой активности. Во второй половине года мы можем увидеть положительные изменения в динамике рынка в виде постепенного снижения вакансии и роста ставок аренды на склады.

Торговые помещения, Москва

Марина Малахатько, директор отдела торговых помещений CBRE в Москве, считает что объём ввода торговых площадей в Москве в 2016 году составит порядка 427 000 кв. м, что на 3% меньше показателя 2015 года. Данный объём является значительным для рынка, и ввод 7 новых объектов вызвал краткосрочный рост вакансии на рынке торговой недвижимости в течение года, которая повысилась до отметки в 11,4% к III кварталу. Но уже по итогам этого года ожидается её планомерное снижение, и, благодаря сокращению объёма ввода, достижение отметки в 10% уже в первой половине 2017 года.

Объём совокупного предложения качественных ТРЦ в Москве к концу года составит 5,6 млн кв. м, а обеспеченность торговыми площадями - 456 кв. м на 1000 человек.

Новые торговые объекты открывались с хорошим уровнем заполняемости: в ТРЦ 2016 года уровень вакансии варьируется от 20-40%, в то время как в прошлом году объекты открывались с 50-80% вакансии. Количество ритейлеров, ушедших с российского рынка, сильно сократилось: 2 бренда в 2016 году против 11 в 2015 году

В 2017 году ожидается дальнейшее снижение темпов ввода торговых площадей: к открытию заявлено порядка 273 000 кв. м, что на 36% меньше объёма 2016 года. При этом один из объектов следующего года - Бутово Молл (54 000 кв. м GLA), изначально был заявлен к открытию в 2016 году.

Среди крупнейших торговых центров 2016 года стоит отметить Ривьеру (91 200 кв. м GLA), Океанию (60 000 кв. м GLA) и Хорошо! (53 000 кв. м), 2 фазу Метрополиса (38 000 кв. м GLA). Уровень вакансии на момент открытия в новых объектах сильно разнится в зависимости от расположения и концепции. В среднем новые торговые объекты открывались с хорошим уровнем заполняемости: в ТРЦ 2016 года уровень вакансии варьируется от 20-40%, в то время как в прошлом году объекты открывались с 50-80% вакансии.

На московский рынок за 11 месяцев 2016 года вышли 32 международных бренда, и еще 5 планируют открыть свои первые магазины в столице до конца года. Это сопоставимо с показателем 2015 года, когда на рынок Москвы пришли 40 международных брендов. Стоит отметить, что количество ритейлеров, ушедших с рынка, сильно сократилось: 2 бренда в 2016 году против 11 в 2015 году.

Прайм ставка аренды торговых площадей в Москве составила 100 000 рублей за кв. м в год, практически не изменившись по сравнению с 2015 годом. В 2017 году эксперты CBRE прогнозируют стабильность ставок по причине сохранения достаточно высокого уровня вакантности торговых площадей.

Ставки аренды в торговых центрах окончательно номинируются в рублях, либо фиксируется коридор обменного курса. Собственники готовы предоставлять скидки на первый год аренды, с постепенным увеличением ставки в последующие годы. Форма взаимодействия с собственником торгового объекта в формате процента от товарооборота является все более распространенной и более комфортной практикой для ритейлеров, и применяется уже не только для якорей, но и для арендаторов среднего формата всех профилей. Разнообразие схем структурирования арендных ставок позволяют собственникам и арендаторам найти компромисс, выбирая приемлемый вариант коммерческих условий в рамках складывающейся практики на рынке. Последняя, в свою очередь, сильно завязана с оборотом ритейлеров.

По итогам 2016 года в Москве выросли обороты ритейлеров класса люкс и эконом, в отдельных случаях рост достиг 30%. Ритейлеры среднего уровня по итогам года продемонстрировали минимальный рост оборотов

Торговые помещения в регионах России

По мнению Михаила Рогожина, директора отдела региональных торговых помещений CBRE, по итогам 2016 года прирост торговых площадей в России составит порядка 1,2 млн кв. м, из которых 58% (719 000 кв. м) было введено в региональных городах, исключая Санкт-Петербург. Совокупный объём ввода торговых площадей в России сократился на 28% в сравнении с предыдущим годом, а в регионах - на 40%. Среди крупнейших новых региональных центров 2016 года стоит отметить МегаГринн в Курске (129 000 кв. м GLA), Макси в Архангельске (49 200 кв. м GLA), Седанка-Сити во Владивостоке (45 000 кв. м GLA).

Доля вакантных торговых площадей в регионах России сильно различается от города к городу. Средним показателем вакансии для городов-миллионников на сегодня является 8-10%. Но, как правило, в каждом городе есть проекты с удачной локацией и сильным составом арендаторов, в которых заполняемость близка к 100%

В 2017 году в региональных городах ожидается дальнейшее сокращение объёма ввода новых торговых площадей - до уровня 637 000 кв. м, что на 11% меньше 2016 года. При этом некоторые объекты 2017 года были изначально заявлены к вводу в 2016, но впоследствии сроки были перенесены.

В целом стоит отметить высокий потенциал для развития рынка торговой недвижимости в городах с низкой обеспеченностью качественными торговыми объектами при наличии хорошей покупательной способности населения. К таким городам на сегодняшний день относятся Хабаровск, Чита, Ставрополь, Махачкала, Ноябрьск и другие.

Доля вакантных торговых площадей в регионах РФ сильно различается от города к городу и в зависимости от качества и расположения объекта. Средним показателем вакансии для городов-миллионников на сегодня является 8-10%, что чуть выше уровня вакансии 2015 года в 7-8%. Но, как правило, в каждом городе есть проекты с удачной локацией и сильным составом арендаторов, в которых заполняемость близка к 100%.

Среди ритейлеров, представленных в регионах, наиболее активными в 2016 году были продуктовые сети Лента, X5 Retail, Магнит. В начале года ими были заявлены амбициозные планы по развитию в Москве и регионах: Лента - 40 гипермаркетов, Пятерочка - 1000 магазинов, Магнит - 950 магазинов и 80 гипермаркетов. Текущее состояние рынка позволило сетям успешно реализовать анонсированные планы экспансии. Также довольно активно в региональных городах развиваются DIY ритейлеры Leroy Merlin и OBI, магазины электроники М.Видео и Эльдорадо, сети магазинов детских товаров Детский Мир и Дочки-Сыночки.

Гостиницы

Станислав Ивашкевич, заместитель директора по развитию, индустрия гостеприимства CBRE считает, что основным фактором воздействия на гостиничный рынок Москвы в 2016 году стал рост туристического трафика. По предварительным данным, по итогам года число туристов только в Москве составит порядка 17,5 млн человек, доля туристического потребления в ВРП столицы превысит 4% и может достичь 470 млрд руб. Таким образом, из этого объёма доля доходов гостиниц может составить порядка 60 млрд рублей к концу года.

В течение 2016 года количество гостиниц под управлением международных сетей увеличилось на 3 772 номера. Крупнейшим новым отелем этого года в Москве стал комплекс Accor, который открыл на Киевской площади три гостиницы: Ibis, Adagio, Novotel суммарным фондом в 701 номер. Из главных региональных открытий стоит выделить два больших отеля сети Marriott в Краснодаре и в Воронеже

Несмотря на то, что подавляющую часть туристов составляют россияне (70-75%), прирост потока иностранных туристов сейчас также реально ощутим, как и тот факт, что он происходит, в первую очередь, за счет азиатского рынка в целом и китайских туристов в частности. По оценкам Ростуризма, увеличение потока только за счёт этой группы туристов составит к концу 2016 года порядка 40%.
Таким образом, в 2016 году загрузка в гостиницах Москвы достигла рекордных показателей, превысив уровень 70% по отдельным сегментам. Рост загрузки, в свою очередь, вызвал рост тарифов на размещение в гостиницах, повысив средний ADR на 8% за 9 месяцев 2016г.
Наиболее ярко позитивная динамика средней стоимости номера проявилась в сегменте качественных дорогих отелей, где наиболее значительный рост ADR до отметки в 20-22 тыс. рублей был зафиксирован в группе лидеров этого сегмента (к примеру, такие премиальные отели как Hyatt, Baltschug Kempinski, Four Seasons).

В то же время большинство отелей люксового сегмента проявляют осторожность и не увеличивают ADR, сохраняя его на уровне 12-15 тыс. рублей. Таким образом, в сегменте наиболее дорогих отелей ADR сейчас в среднем составляет порядка 18 тыс. рублей.
В сегменте «средний» и «ниже среднего» роста тарифов размещения в 2016 году не произошло. На гостиничном рынке до сих пор сильны демпинговые настроения, и поэтому многие отельеры не повысили цены вне зависимости от роста спроса.

В течение 2016 года количество гостиниц под управлением международных сетей увеличилось на 3 772 номера, из которых 1 511 относится к Московскому региону. Крупнейшим новым отелем этого года в Москве стал комплекс Accor, который открыл на Киевской площади три гостиницы: Ibis, Adagio, Novotel суммарным фондом в 701 номер. Из главных региональных открытий стоит выделить два больших отеля сети Marriott в Краснодаре и в Воронеже.

На 2017 год в России анонсировано 11 отелей под управлением международных брендов с общим номерным фондом 2 566, из которых 3 отеля должны быть открыты в Москве: Four Points By Sheraton в аэропорту Внуково, Radisson Blu в МФЦ Novion на Олимпийском проспекте и Hyatt Regency VTB Arena Petrovsky Park в рамках комплексной застройки ВТБ Динамо на Ленинградском проспекте.

Обзор подготовлен компанией CBRE