Привлекательность рынка загородной недвижимости. Главные заблуждения покупателей элитной загородной недвижимости

С конца января 2016 года на рынке загородной элитной недвижимости наблюдается всплеск покупательской активности. Количество запросов на просмотры домов в настоящее время почти на 30% выше, чем за аналогичный период прошлого года. Несмотря на это, многие покупатели находятся в плену стереотипов, что рынок «стоит», и с покупкой загородного дома можно не спешить. Эксперты компании «Метриум Групп» проанализировали, какие заблуждения сложились во время кризиса у потенциальных покупателей элитной загородной недвижимости.

1. Элитный загородный дом можно сейчас купить с дисконтом 50%

Практически каждый второй покупатель начинает сегодня осмотр дома с требования скидки у продавцов. Многие уверены, что в кризис можно легко снизить цену в два раза и купить «канарейку за копейку». Однако реальные продажи показывают совсем иную картину. С дисконтом 40-50% сегодня можно купить только объекты стоимостью от $10 млн.

По итогам 2015 - начала 2016 года средний размер дисконта по сделкам с домами стоимостью до 50 млн рублей составил 9%, в ценовом диапазоне от 50 до 150 млн рублей - 17%, а для объектов стоимостью более 150 млн рублей - 24%. При этом в случае с особо ликвидными домами, расположенными на престижных направлениях, с хорошей планировкой, удачной архитектурой и адекватной ценой, о каком-либо торге вообще не может идти речи.

«Не секрет, что стоимость самых дорогих загородных особняков до кризиса была явно завышена и часто не соответствовала реалиям рынка, - отмечает Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». - Кроме того, еще год назад цены было принято указывать в долларах, а теперь - в рублях. С учетом курса валют и дисконта в 50% от долларовых цен, в рублях стоимость домов осталась практически прежней. При этом спрос на такие дорогостоящие объекты - стоимостью от $10 млн - как и в предыдущие годы, не высок, а сделки - единичны. Основной объем продаж сегодня приходится на «недорогие» для данного рынка дома, дисконта на которые либо нет, либо он минимален».

2. На загородном рынке сейчас затоваривание

Весь прошлый год то и дело муссировались слухи о том, что многие собственники кинулись продавать свои дорогие загородные дома, и рынок заполонили новые предложения. Это связывали с очередной волной отъезда семей состоятельных людей за границу на фоне «буйства» кризисных явлений в стране, и с желанием собственников выручить максимум средств от продажи активов, номинированных в долларах. По факту могли уехать 10 знакомых человек, а фантазия дорисовала, что страну покидает большинство владельцев крупных капиталов.

«На самом деле затоваривание рынка - это очередная фантасмагория, - говорит Илья Менжунов. - У неспециалистов могло сложиться впечатление, что число объектов, выставленных на продажу, с наступлением кризиса выросло в несколько раз. Но если посмотреть статистику, то оказывается, что по сравнению с началом 2014 года, в 2016 году количество предложений увеличилось максимум на 10%. Ежемесячная динамика появления новых объектов на вторичном рынке полностью соответствует докризисному периоду. В базе любой крупной риэлтерской компании в настоящее время насчитывается 2-3 тыс. элитных загородных объектов. Их число неизменно вот уже несколько лет».

3. Спрос на элитные загородные дома сейчас минимален

По данным «Метриум Групп», за одну неделю в компанию поступает не менее 200 запросов на просмотр загородной недвижимости. Это почти на 30% больше, чем за аналогичный период прошлого года, и сопоставимо с докризисными показателями. В день проводится 4-5 показов. «Все второе полугодие 2015 года на рынке копился отложенный спрос, - комментирует Илья Менжунов. - Потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию, наблюдая за динамикой цен. Многие продавцы действительно скорректировали цены, и количество объектов с адекватной стоимостью, соответствующей текущим реалиям рынка, стало доминировать. После новогодних праздников произошел всплеск покупательской активности. К клиентам пришло понимание того, что кризис может длиться сколь угодно долго, но в то же время жизнь проходит. Поэтому многие из тех, кто откладывал покупку загородного дома «на потом», занялись реальным поиском и просмотрами подходящих объектов».

4. С покупкой дома можно не спешить

Это заблуждение является следствием предыдущих стереотипов: рынок переполнен предложением, а спрос на дорогую загородную недвижимость - отсутствует. «Даже если дом в процессе просмотра понравился клиенту, и ему удалось договориться с продавцом о приемлемой цене, многие покупатели не спешат совершать сделку, - рассказывает Илья Менжунов. - Покинув объект, они продолжают «прощупывать рынок» и изучать другие предложения, будучи уверенными, что рынок стоит и предложение никуда не уйдет. А тем временем, этот дом покупает кто-то другой. В феврале у нас был случай, когда от одной семьи в процессе их раздумий «уходило» три объекта подряд. В Москве насчитывается примерно 500 тыс. долларовых миллионеров, и спрос на качественные объекты с адекватной ценой существует, несмотря на кризис».

5. Цены на элитные загородные дома должны еще упасть

В этом убеждены практически все потенциальные покупатели. Однако, по мнению экспертов компании «Метриум Групп», предпосылок к еще большему снижению стоимости элитной загородной недвижимости не существует. По тем объектам, владельцы которых действительно заинтересованы в продаже, корректировка цен к настоящему времени уже произошла. Остальные продавцы готовы «держать оборону» до последнего, и идти на уступки покупателям не собираются. «При сохранении текущей ситуации - без значительных колебаний курсов валют и новых потрясений во внешнеполитической обстановке - стоимость элитной загородной недвижимости останется на существующем уровне, - уверен Илья Менжунов. - Некоторые клиенты после просмотра объекта стоимостью, скажем, 150 млн рублей, заявляют, что им все понравилось, но они готовы купить этот дом только за 75 млн рублей, без всякой на то аргументации. Важно понимать, что если стоимость объекта не была изначально завышена, то снижение цены в два раза нереально. Особенно, если речь идет о «недорогих» для данного рынка предложениях».

«Покупателям, планирующим приобретение элитной загородной недвижимости в ценовом диапазоне до 150 млн рублей, я бы рекомендовал не откладывать сделку, если они выбрали какой-то объект и он их устраивает по всем параметрам, - резюмирует Илья Менжунов. - Сегодня наиболее привлекательные предложения уходят с рынка гораздо быстрее, чем в прошлом году. По нашим наблюдениям, качественными домами с адекватной ценой в одной и той же локации в настоящее время одновременно интересуются примерно 50 клиентов. При этом в ближайшие месяцы мы ожидаем еще большего роста активности покупателей. Традиционно летний сезон является лучшим периодом для покупки загородной недвижимости, так как в это время видны все плюсы и минусы объектов. Мы уверены, сделки будут совершаться в разных ценовых сегментах. Но самый большой спрос ожидается на объекты стоимостью до 150 млн рублей. Как правило, это дома площадью 300-500 кв. м с участком в 20-50 соток, расположенные на престижных направлениях».

Дорогостоящий сегмент загородной недвижимости всегда в большей зоне риска, чем рынок эконом-проектов. Здесь застройщики просто не имеют права на ошибку: чтобы выжить сегодня, они обязаны обеспечивать безукоризненный сервис, а главное - делать максимально качественный продукт, который будет учитывать все потребности покупателя.

Оживление или спад

По оценке экспертов, рынок загородной недвижимости начинает выходить из стагнации. Отчасти этому способствует возросшая доступность ипотеки, а также те финансовые инструменты, которые предлагают застройщики - рассрочка, совместные индивидуальные программы с банками, ипотечные каникулы и акции. На рынок стали выходить новые проекты, чего не наблюдалось уже несколько лет. С начала года продажи стартовали в московском ЖК «Берег Столицы», а также в поселках ArtEco и Park Fonte на Новорижском шоссе. Новый объем предложения помог активировать продажи и снизить средние цены в сегменте. В результате, отмечает Алексей Коротких, коммерческий директор Villagio Estate, спрос за год вырос на 24%, а стоимость объекта уменьшилась на 19%.

Основной спрос приходится на Рублево-Успенское шоссе, поскольку это направление остается самым инфраструктурно-развитым, в востребованных поселках Рублевки до всех необходимых объектов можно дойти пешком, замечает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.

Важный тренд этого года на рынке загородной недвижимости - переключение покупательского интереса с участков без подряда (наиболее востребованного продукта ранее), на уже готовые дома. Относительно 2016 года доля УБП в общем объеме сделок снизилась на 10%, в то время как процент сделок с построенными коттеджами увеличился на 7%.

Основная причина данной тенденции заключается в том, что сегодня купить готовый дом у застройщика выгоднее, нежели купить пустой участок и строить самостоятельно, поясняет управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.

Структура спроса на загородную недвижимость по форматам

Структура финансирования также является иллюстрацией к тренду на снижение стоимости домов. Почти для пятой части (17%) из общего числа конечных покупателей источником финансирования является ипотечный кредит.

На приобретателей с живыми деньгами приходится не более 11% в общей структуре сделок. Цель покупки - для себя или для родителей. В эту группу входят в том числе те, кто уже успел продать городскую квартиру и на загородный рынок приходит уже с деньгами, не входя в систему трейд-ин.

Самая большая группа, с долей 68% - это участники альтернативных сделок, когда люди через продажу своей квартиры собираются приобрести дом или загородную квартиру большей площади.

Как привлечь покупателя

Сегодняшний рынок - это рынок покупателя, и продавцы всеми силами стараются привлечь клиентов, предлагая различные бонусы. В компании Optiland придумали новый формат общения с клиентами - встречи застройщика и жителей поселка под названием «Очная ставка», рассказывает Алексей Однорал, руководитель департамента реализации компании. Такое мероприятие помогает решить на месте все возникающие вопросы, а также получить обратную качественную связь от покупателей. Кроме того, это показывает открытость застройщика, потому как одним из критериев при выборе проекта является надежность застройщика.

Все большую популярность получают готовые дома «под ключ». Наличие отделки загородного дома повышает его ликвидность и позволяет реализовать такой объект в кратчайшие сроки. Нина Резниченко, директор департамента продаж загородной недвижимости Savills в России считает, что большинство покупателей сегодня не хотят тратить время и силы на проведение ремонта, а стремятся переехать сразу после заключения сделки.

В условиях всеобщего дефицита времени на сбор информации и принятие решения, точная, полная, достоверная, актуальная информация экономит время поиска нужного объекта и помогает быстрее достичь цели. Поэтому важным инструментом продвижения и привлечения клиентов является сайт компании-риелтора. Логика и навигация портала должны быть интуитивно понятными и простыми, а контент - информативным. IT-технологии коснулись и процесса работы с клиентом. Многие риелторы используют смс-сообщения и мессенджеры для оповещения собственников-продавцов об изменениях по их объекту, активности спроса, прогнозу продаж.

Группа компаний KASKAD Family в своих проектах начала использовать технологии VR (виртуальная реальность) и AR (дополненная реальность), чтобы клиент, приобретая строящийся объект, мог понимать, как будет выглядеть его таунхаус или квартира, а также общественные территории еще до покупки, делится Екатерина Коган, руководитель департамента маркетинга. Эти технологии позволяют создать пространственное, образное восприятие и четкое понимание того места, где человек собирается жить. Если виртуальной реальности недостаточно, то некоторые девелоперы предлагают тест-драйв, а именно возможность провести выходные в доме, который заинтересовал покупателя. Также интересна аренда с последующим выкупом: это актуально для уже готовых домов. Немного предложений есть в части взаимозачета: обмена квартиры на загородный дом. Однако, по словам Владимира Яхонтова, серьезного эффекта увеличения продаж такие акции не приносят.

Иногда девелоперы предлагают клиентам очень специфические услуги. Так, в «Истринской долине» большинство поселков расположены рядом с водохранилищем, поэтому сотрудники компании оказывают юридические консультации. Они не только помогают оформить документы, но и рассказывают, что такое водоохранная зона и подпорный уровень водохранилища, где можно поставить дом, чтобы не иметь проблем с законом.

Есть и более необычные способы привлечения клиента. В компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», к примеру, покупателям предоставляется сash back от стоимости объекта, то есть возмещение части стоимости объекта. Раньше данная услуга присутствовала только в банковском секторе и предлагалась владельцам банковских карт.

На рынке набирает популярность аукционный метод, его используют агентства недвижимости при продаже домов, обладающих невысокой ликвидностью, рассказывает Олег Михайлик. Раньше метод аукционов часто использовался на рынке городского жилья эконом-класса, сейчас его перенимают и другие сегменты недвижимости. Суть аукциона заключается в следующем: собственник существенно снижает цену и устраивает торги на повышение среди потенциальных покупателей.

По мнению Наталии Нестеровой, коммерческого директора девелоперской компании «Тройка РЭД», привлечение внимания к проекту должно осуществляться комплексно, в таком случае стратегия будет работать эффективно. Прежде всего, на уровне самого объекта и его концепции - локации, наличии инфраструктуры, выбора форматов квартир, благоустройства. Не секрет, что в загородной недвижимости особое значение имеет вопрос благоустройства - именно благодаря ему в проекте поддерживается атмосфера загородной жизни. Таким образом, проекты, расположенные рядом с большими лесопарками, водоемами и оригинальными концепциями благоустройства привлекают больше внимания со стороны потенциальных покупателей.

Подарки

Подарки на загородном рынке бывают разными - это могут быть и дополнительные скидки от застройщика, скидки на услуги в партнерских компаниях или какие-то материальные вещи. Например, компания Optiland к прошлому нового году при покупке таунхауса дарила новый Iphone 7. К 14 февраля клиенты получали романтическую поездку в Сочи на двоих также за покупку недвижимости. В этом году компания снова планирует дарить новый Iphone 10, возможно будут еще какие-то дополнительные бонусы в честь наступающих праздников.

KASKAD Family - первая компания среди девелоперов запустила беспрецедентную акцию - мили Аэрофлота при покупке таунхауса, то есть по сути - это билет до Китая или США. При покупке за каждые 100 рублей начисляется 1 миля Аэрофлота. Акция распространяется на ряд поселков: «Федоскино Парк», «Середниково Парк», «Зеленоградский». Кроме того, в КП «Зеленоградский» проводится акция: при покупке некоторых дуплексов - Mini Cooper в подарок.

Цена и репутация важнее подарков

Безусловно, продавцы стараются привлечь клиентов различными способами. Но в высокобюджетном сегменте такие бонусы не так эффективны, как качество продукта, рыночная цена и удобные условия покупки.

Некоторые эксперты уверены, что никакие бонусы и скидки на загородном рынке и на рынке недвижимости, в целом, не сравнятся с надежностью застройщика и качеством его проекта. В первую очередь покупатель всегда будет обращать внимание на качество строительства, на работающую инфраструктуру внутри поселка, на то, как живут люди в этом поселке, на социокультурную жизнь проекта. Все вышеперечисленное всегда будет первым «бонусом» от застройщика, который привлечет покупателей. Второй плюс - это специальные выгодные программы ипотечного кредитования в ведущих банках страны или удобные программы рассрочки. Сегодняшние покупатели больше не ищут просто дом на участке земли. Им недостаточно одной красивой обертки, а важно что внутри. Как показывает практика, проекты, в которых девелопер продумал и реализовал внутреннюю инфраструктуру, подобрал оперативно работающую управляющую компанию, помог создать жителям уют и атмосферу, организовал социальные и развлекательные мероприятия - будут продаваться всегда вне зависимости от времени года или экономической ситуации в стране.

Специально для портала "Все новостройки"

Многие эксперты рассчитывали, что за эту весну и первую треть лета российский рынок загородной недвижимости не только оживет, но и начнет прибавлять. Однако на деле все оказалось несколько иначе.

По-прежнему количество предложений значительно превышает спрос а активность на загородном рынке существует только в Подмосковье. Эксперты департамента загородной недвижимости компании "Инком-Недвижимость" проанализировали, как менялись площади домовладений и участков на "загородке" Московского региона начиная с докризисного 2013 года. А если сравнивать метражи предлагаемых объектов с теми, которые пользуются реальным спросом у покупателей, то получается, что в среднем первые оказались на 24 процента больше вторых.

В настоящее время на загородном рынке буквально процветает динамика минимализма — минус 37,3 процента за четыре года. Это произошло из-за значительного числа в предложении на "загородке" низколиквидных лотов больших площадей. Хотя при этом может сложиться впечатление, что средний метраж загородных домов со временем увеличивается, но на самом деле это не так.

Практически все девелоперы и застройщики по мере своих возможностей сокращают площади в рамках выводимых очередей своих проектов, стараясь адаптироваться к новым реалиям рынка. В итоге, с первого квартала 2013 года по аналогичный период 2017 года средний метраж загородного жилья постепенно снижался, достигнув к настоящему моменту отметки 131,4 квадратных метра. По сравнению с докризисным 2013 годом, когда он был равен 209,7 квадратам, падение оказалось, как уже было сказано выше, весьма существенным — минус 37,3 процента.

Важно отметить, что эта отрицательная динамика коснулась всех форматов. Так, средняя площадь коттеджей за четыре года сократилась на 14 процентов и составляет до 271,4 квадрата. Площадь таунхаусов ужалась на 7,1 процента — до 163,1 квадратных метра, дуплексов — на 18,2 процента или до 157,5 квадратов. Квартиры в малоэтажных жилых домах (МЖД) стали меньше на 11,6 процента, и теперь их метраж в среднем составляет 63,9 квадратных метра.

Однако даже сократившиеся за четыре года более чем на треть площади загородного жилья не до конца удовлетворяют требованиям сегодняшних покупателей. Вот и получается, что средний размер приобретаемого домовладения сейчас составляет всего 100 квадратных метров, что на 23,9 процента меньше среднего метража предлагаемых лотов.

В отличие от последовательной динамики сокращения площадей домов в предложении, тренды в изменении размеров реализуемых объектов более разнообразны. За период с 2013 по 2017 годы они шли как вниз, так и вверх, в зависимости от площадей предлагаемых лотов.

Как утверждает директор департамента загородной недвижимости компании "Инком-Недвижимость" Андрей Кройтор , все эксперты в загородном сегменте говорят о том, что минимизация площадей для оживления покупательского спроса необходима. И девелоперы, по словам эксперта, рады бы откликнуться на такие призывы, но многим из них мешает инертность самого рынка и, что самое главное, нехватка свободных денежных средств для внесения корректив в свои проекты.

"Чтобы получить эти средства, надо иметь хорошие продажи, а предложение на “загородке” сейчас переполнено морально устаревшими низколиквидными лотами. Я считаю, на то, чтобы разорвать этот порочный круг, застройщикам с учетом нынешней рыночной ситуации потребуется не менее пяти лет", — резюмирует Андрей Кройтор.

На рынке Подмосковья сейчас переоценены не только дачи, но и практически все форматы загородной недвижимости

Фото: Depositphotos/AndreySt

Сегодня предложения на подмосковные дачи вышли за рамки своего классического образа - легких построек в садовом кооперативе или домов в так называемых «стародачных» поселках (местах загородной жизни советской элиты - чиновников, ученых, военных, деятелей искусства). За последние десятилетия на рынке появились новые форматы, на которые в значительной мере переориентировался покупательский спрос. Речь в первую очередь идет об участках без подряда на первичном рынке, на которых новые хозяева на свое усмотрение возводят не только капитальные постройки, но и дачи. Редакция «РБК-Недвижимости» проанализировала, какие дачи сегодня наиболее популярны и каковы перспективы этих форматов на рынке.

Эксперты рынка загородной недвижимости характеризуют современные дачные проекты следующим образом: дом площадью не более 100 кв. м, на участке порядка 6 соток, который не предназначен для круглогодичного проживания. Эти дома могут быть как готовыми, так и в виде проектов, которые покупатель реализует самостоятельно или заключает договор подряда с продавцом.

Однако в целом интерес к дачной недвижимости Подмосковья в последние пять-шесть лет не растет. Как считают риелторы, в этом виноваты продавцы со своими завышенными аппетитами. Впрочем, на рынке загородной недвижимости сейчас переоценены не только дачи, но и практически все форматы загородной недвижимости - коттеджи, таунхаусы, квартирные дома.

По данным «Инком-Недвижимости», средняя цена предложения на загородном рынке превышает среднюю цену реализации в 2,2 раза (7,7 млн руб. против 3,5 млн руб.). По конкретным форматам это превышение выглядит следующим образом: в 2,8 раза - на участки без подряда и столько же на коттеджи, в 1,5 раза - на квартиры в малоэтажных жилых домах, в 1,5 раза - на таунхаусы и дуплексы. По оценке руководителя аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, в общей сложности за 2014 год на рынке Московской области зафиксировано 18 тыс. сделок, что на 14% меньше, чем в 2013-м. Из них наибольшее число продаж - 56% - пришлось на долю участков без подряда, 25% - на квартиры в малоэтажных жилых домах, 10% - на таунхаусы и дуплексы, 9% - на коттеджи и участки с подрядом.

Стоимость дачи в зависимости от расстояния от МКАД и направления, млн руб.

Источник: «Миэль-Загородная недвижимость»

Ни растет, ни падает

Сейчас рынок дачной недвижимости Подмосковья находится в состоянии стагнации. Этот сегмент реагирует на кризисы наиболее болезненно - «второй дом» не является предметом первой необходимости, поэтому его приобретение обычно откладывают до лучших времен. В целом рынок загородной недвижимости вошел в фазу стагнации еще после кризиса 2009 года, сейчас тенденция еще больше укрепилась, рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

В 2013 году падение средней стоимости на дачном рынке составило 30%. «В прошлом году цены сохранялись на одном уровне, но исключительно из-за аппетита продавцов, не желающих сдавать свои ценовые позиции», - считает вице-президент корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис» Игорь Быковский.

В марте 2015 года спрос на подмосковные дачи оказался выше, чем в соответствующем периоде прошлого года (хотя и существенно ниже, чем в 2013-м), чего не ожидали даже риелторы. «В прошлом году в середине осени мы опасались, что в 2015-м люди вообще перестанут покупать дачи, -- говорит Игорь Быковский. - Однако сейчас количество заявок на дачи от покупателей выросло почти на 15% относительно соответствующего периода прошлого года».

Преимущественно спрос касается дешевого сегмента дач (до 1,5 млн руб.). Особенно эта тенденция проявилась на рубеже 2014-2015 годов, после резкого обвала рубля, когда граждане пытались спасти рублевые накопления от девальвации.

«По мере вымывания ликвидного предложения на рынке новостроек «бегущие от рубля» люди стали искать другие варианты спасения средств. В результате многие пришли на рынок дачной недвижимости, где можно приобрести домик с шестью сотками по цене в пределах 1,5 млн руб.», - комментирует президент корпорации «Мегаполис-Сервис» Сергей Власенко.

Весной спрос начал подогреваться сезонным фактором. Впрочем, это касается далеко не всех объектов дачной недвижимости, отмечают риелторы.

Формат с перспективами

С участками без подряда, как уверяют риелторы, сегодня связаны шансы дачного сегмента на развитие: наибольшая доля сделок приходится на этот сегмент. «Изначально большинство потенциальных покупателей приходят на рынок с целью приобретения готовых дач, - говорит управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. - Однако 80% из них в итоге меняют планы и покупают УБП для дачного строительства». В результате на долю УБП на рынке дач приходится около 75% предложений.

На приобретение участка и постройку дома необходима примерно та же сумма, что и на покупку готовой дачи на вторичном рынке. По словам Владимира Яхонтова, сегодня большинство покупателей не готовы тратить на покупку дачи более 5 млн руб. При этом есть выбор: купить сразу на всю сумму готовую дачу на вторичном рынке или приобрести участок без подряда за 1 млн и построить на нем дом за 4 млн руб. Однако во втором случае больше возможностей выбрать местоположение участка, построить дом по своим запросами и сэкономить.

Цена в этом сегменте УБП, как говорит Сергей Цывин из департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимости», в среднем составляет 3,5 млн руб., в экономклассе - 2,4 млн руб. Впрочем, на рынке для постройки дачи можно найти участок и за 450-500 тыс. руб.

Переоцененный формат

На вторичном рынке дач в садовых и дачных товариществах тоже очень много предложений. Однако сегмент очень неоднороден и его почти невозможно структурировать. Дома предлагаются разных размеров, из разных материалов, с разной степенью износа. Сделки здесь могут совершаться как с кратным превышением реальной стоимости, так и с кратным понижением и часто без участия риелторов.

«Этот сегмент невозможно достоверно оценить, - пояснил Сергей Цывин. - Продавцы - частные собственники, рынок не организован и не подчиняется единым общим законам - цены могут быть неоправданно завышенными». Предложения в некоторых случаях настолько выпадают из рыночных реалий, что продаются годами.

«Сегмент переоценен как минимум на 20%, - сказал вице-президент «Мегаполис-Сервиса» Игорь Быковский. - Приведу два показательных примера. Щитовой домик на 6 сотках в районе Балашихи продавец в течение года пытался продать за 1 млн руб. Однако за это время на его предложение не поступило ни одного запроса. После того как риелтор убедил хозяина снизить цену на 400 тыс. руб., дача была продана на следующий день».

Второй пример - более удаленная от Москвы дача в районе Павлова Посада, при этом с гораздо лучшими потребительскими характеристиками: утепленная, с камином - пригодная для зимнего проживания. Это объект долго экспонировался на рынке за 4,8 млн руб. После понижения цены до 4,2 млн руб. объект нашел своего покупателя.

При этом Сергей Власенко отмечет, что предложения по цене до 1,5 млн руб. недолго задерживаются на рынке. Например, на юго-восточном и восточном направлениях за такую цену можно купить готовую дачу в 30-километровой зоне от МКАД. Тогда как на севере или на западе найти вариант за полтора миллиона можно не ближе 80-90 км от Москвы.

Парадокс вторичного рынка загородной недвижимости заключается в том, что и самое дешевое предложение в сегменте дач не пользуется спросом, утверждают в «Инком-Недвижимости». В качестве примера: дом из бруса на участке площадью 10 соток в 55 км от МКАД за 1,97 млн руб. Сейчас эта цена ниже стоимости участка без подряда на первичном рынке, однако, учитывая общее снижение интереса к формату дач (а также растущие требования к ним покупателей) объект уже год находится на экспозиции, рассказал риелтор.

Уходящий формат

Садово-дачные поселки первичного рынка, где предлагаются дома, не предназначенные для круглогодичного проживания, с подведенными коммуникациями, дорогами, магазинами - наиболее оптимальный с точки зрения потребительских характеристик формат, утверждают риелторы. «Современные дачные проекты от застройщиков включают все необходимое для сезонного пребывания за городом», - говорит Сергей Цывин.

По его словам, рынок дач неинтересен застройщиками, поэтому этот формат остается без альтернативного финансового источника и перспектив развития.

Как говорит Владимир Яхонтов из «Миэль-Загородная недвижимость», сейчас продаются те дачные дома, которые раньше были построены в рамках проектов УСП. Минимальная цена по этим предложениям, по данным «Инком-Недвижимости», составляет 2,5 млн руб., а максимальная - 9-10 млн руб. - в зависимости от удаленности от Москвы (в пределах зоны от 30 до 55-60 км от МКАД).

20 марта вступил в силу ФЗ-46 «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях». Он в числе прочего предусматривает повышение штрафов за «невыполнение обязанностей по приведению земель в пригодное состояние, неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства и огородничества». По мнению Игоря Быковского, такая мера может в значительной степени стимулировать продавцов снижать цены и продавать те дачи, которые они не использовали, а оставляли до лучших времен.

Активизация на рынке участков с подрядом возможна после стабилизации экономической ситуации в стране, когда дачные проекты станут привлекательными для бизнеса.

Владимир Миронов

Загородное жилье всегда было признаком достатка и элементом роскоши, а не первой необходимости, поэтому кризис в данном сегменте проявился раньше, но протекает не так явно, как в городе. Анализ рынка показывает, что в 2017 году снижение цен на недвижимость продолжится, а рынок ждет крупный передел, который сопровождается слиянием и поглощением более слабых компаний. Кризисные явления в новом году будут усугубляться, объем сделок уменьшаться, а цены падать.

Чего стоит ожидать

2017 год начался на фоне и обещает быть достаточно непростым для «рынка площадей». В этом году эксперты предсказывают прохождение «дна»: объем предложений будет расти, а платежеспособность населения снижаться. К осени возможна некоторая стабилизация, цены перестанут идти вниз, достигнув минимального уровня.

Рынок загородной недвижимости тоже начинает адаптироваться к экономическим реалиям. Для большинства россиян жилье в провинции – это роскошь, однако сегодня тенденции несколько изменились. Клиенты для покупки дома начали использовать средства, вырученные при продаже квартиры в городе. Причиной такого поведения стало желание оптимизировать расходы на содержание недвижимости и стремление избавиться от жилья, в котором нет необходимости. Сейчас даже покупатели с высоким доходом стараются экономить. Однако на этом фоне в 2016 году лучше всего покупались дома класса элит и премиум, потому что во время кризиса можно купить эксклюзивные объекты по очень привлекательным ценам.

Большинство экспертов, работающих в этой сфере, утверждают, что мнение о кризисе ошибочно, на самом деле большого спада в данном сегменте в 2015 году не было. В первой половине года отмечалась сезонная активизация покупателей, а во второй половине объем сделок снизился на 30% за счет того, что многие клиенты уже совершили покупку. Девелоперы, специализирующиеся на элитном сегменте, отмечают, что в 15-м году трудно было отследить определенные закономерности (как и в предыдущие годы): в одних компаниях продажи выросли, в других остались на прежнем уровне.

Например, у Villagio Estate объем сделок увеличился на 30% относительно аналогичного периода 2014 года. Показательно, что самым большим спросом пользуются уже построенные дома в поселках с высокой степенью готовности и вторичное жилье. Растет популярность и недавно запущенных проектов в дорогом сегменте – это объясняется тем, что ликвидные дома заканчиваются, а спрос на них остается. Например, в поселке «Ренессанс Парк» летом было продано в два больше домов, чем весной.

Перспективы аренды

Спрос на аренду загородных домов в прошлом году оставался достаточно устойчивым, а снижение не превышало 7%. На фоне того, что предложение увеличилось на 12%, конкуренция между продавцами усилилась. Наибольшей популярностью, так же как и при продаже, пользуются элитные дома, здесь спрос увеличился на 3% за счет коррекции ставок, вызванной конкурентной борьбой. В средней ценовой категории стабильным интересом пользуются дома комфорт-класса, находящиеся на расстоянии до 40-45 километров от МКАД.

Четкие закономерности развития рынка выделить трудно, потому что загородная недвижимость сильно отличается уровнем ликвидности и качеством. В результате на некоторые объекты можно было получить скидку до 30%, в то время как ликвидные дома в течение всего сезона пользовались спросом без всяких дисконтов. Интересно, что появилось больше арендаторов, желающих снять жилье не на летний сезон, а для круглогодичного проживания.

Итоги 2015 года на рынке элитных предложений

Несмотря на неплохую активность на рынке, кризис скорректировал запросы покупателей и средние цены на объекты. Если по количеству сделок 2015 год не уступал прошлому, то объемы бюджетов ощутимо изменились. В элитном сегменте суммы покупок существенно снизились, покупатели стремились заключать сделки в рублях или в долларах США с дисконтом до 50%.

Летом 2014 года покупка домов стоимостью 5-10 миллионов долларов США считалась обычным явлением, а в 2015-м – это стало редкостью (бюджет свыше 3 000 000 американских долларов составляет 25% от общего объема продаж). Большим спросом пользовались таунхаусы стоимостью до 25 000 000 рублей под отделку, дома бюджетом до 50 000 000 рублей и участки около 1 000 000 рублей за сотку. Средний бюджет на покупку загородного элитного жилья составляет 2,5-2,8 миллионов долларов США, получается, что по сравнению с 2014-м он сократился в два раза.

Компания Blackwood подвела итоги первого полугодия в сегменте и оказалось, что всего было продано 179 объектов. Наибольшей популярностью пользовались дома в поселках класса «премиум» (55% от общего объем сделок), чаще всего покупали коттеджи, их доля в классе «премиум» достигла 62%, а в классе «люкс» — 76%.

Перспективы развития

Сильных взлетов и падений в 15-м году на рынке элитных предложений не наблюдалось, в целом объем сделок сократился на 25% относительно 2014 года, а это привело к снижению цен на 10%-15%. Однако рынок престижной недвижимости не так сильно подвержен стрессам, а спрос на площади класса люкс остается стабильным.

Динамика реализации объектов показывает такие результаты: в январе, марте и апреле активно покупались дома эконом-класса, в феврале и мае – бизнес-класса, а вот в летний период преобладали сделки с объектами бизнес и премиум-класса. В первом квартале 2015 года отмечался лихорадочный спрос, клиенты хотели сохранить свои сбережения и мгновенно принимали решение о покупке собственности. Угасание спроса произошло также быстро, как и началось. Весной и покупатели опять потянулись на рынок, но осенью случился новый виток девальвации, что сразу сказалось на покупательской способности россиян.

Количество новых проектов в сегменте коттеджных поселков существенно сократилось. В настоящее время заморожено 160 проектов, треть из которых периодически начинают реанимировать, и выдают за новые. Продажи дач и участков в садоводствах показали неровную динамику: всплески спроса сменялись затишьем на рынке, это было вызвано не сезонными факторами, а приступами паники после просмотра новостей. В результате снижение продаж в данном сегменте достигло 50% относительно 2014 года. Хотелось бы отметить, что самыми популярными объектами демократичного загородного сегмента в прошлом году были небольшие дома без излишеств, но с удобствами.

Сейчас условия на рынке диктуют потребители, а самым большим спросом пользуются объекты, цены на которые зафиксированы в рублях. Последней тенденцией на элитном рынке стала фиксация стоимости в рублях по курсу 35-50 рублей за доллар США. Эксперты отмечают, что, несмотря на проблемы в экономике, клиенты готовы и дальше покупать загородную недвижимость. Многие покупатели имеют сбережения в иностранной валюте, поэтому в этом году можно будет совершить выгодную сделку по хорошей цене. Однако стоит поторопиться, потому что самые ликвидные объекты во всех сегментах загородного рынка постепенно исчезают, а новых предложений в ближайшее время ждать не стоит.

Девелоперы поселков, находящихся на завершающей стадии, торопятся распродать остатки и дальше зарабатывать на инфраструктуре, аренде и обслуживании действующих объектов. Остальные проекты, скорее всего, столкнутся с трудностями и будут заморожены. Представители агентств недвижимости надеются, что к весне спрос на дачи вернется, потому что теперь многие курорты для россиян закрыты, а курс американского доллара не позволяет отдыхать за границей. Можно сказать, что дачный отдых сегодня как никогда актуален.

На данный момент аналитики не берутся делать прогнозы: экономисты пророчат падение российской экономики. Одним словом не видно стабилизирующих факторов, которые могли бы способствовать положительным прогнозам на ближайшие годы, а с учетом того, что рынок провинциального жилья вообще плохо предсказуем, делать выводы о перспективах на будущее практически невозможно.