Главная / Переводы с мобильного / Переустройство чердака в жилое помещение. Последовательность приватизации чердака над квартирой

Переустройство чердака в жилое помещение. Последовательность приватизации чердака над квартирой

В многоэтажном доме кроме жилых квартир всегда имеется и еще некоторое количество помещений: лестничные клетки, чердаки, подвалы, подсобки.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Многие жильцы были бы не против использовать их для своих нужд. Поэтому желают знать, как приватизировать чердак над своей квартирой, чтобы оборудовать там кладовку или даже комнату.

Права жильцов дома

Приобретение квартиры в результате покупки, наследования или приватизации делает ее владельца одним из собственников общего для всех жильцов домового имущества. Это:

земельный участок, на котором стоит дом;
различное оборудование;
коммуникации;
те помещения, которые обеспечивают к ним доступ для обслуживания или ремонта.

Они в отличие от изолированной квартиры, не имеют конкретного хозяина.

Порядок владения и пользования определяется не договором купли-продажи, а Жилищным Гражданским кодексами.

В частности в ч.2 говорится о том, что в отношении такого имущества владельцы квартир могут использовать все правомочия собственника:

владеть;
пользоваться;
распоряжаться.

Правда распоряжение будет ограничено положением , где устанавливается правило, согласно которому нельзя передать свои права на общее имущество без передачи таковых на квартиру.

Однако Жилищный Кодекс разрешает передать часть нежилых помещений в пользование лицам, не имеющим отношения к данному дому. Например, сдав в аренду.

Но и собственнику жилья будет не просто приватизировать чердак над своей квартирой, ведь это уменьшит площадь владений остальных жильцов. А сделать это можно только проведя реконструкцию, на которую потребуется согласие всех собственников дома, а также материальные вложения, не говоря уже о получении множества разрешительных документов.

Как приватизировать чердак над своей квартирой

Прежде всего, стоит отметить, что использование термина «приватизация» является не совсем верным. Ведь он предусматривает переход помещения из муниципальной собственности в частную. Но общие помещения и так уже принадлежат гражданам-хозяевам квартир.

Поэтому допустима не приватизация чердака над квартирой, а получение его после реконструкции в длительное пользование или в собственность.

Порядок действий

Первое, что потребуется сделать, это получить согласие соседей. Пока речь идет об аренде этого помещения, можно ограничится 2/3 голосов. Ну а если есть желание стать собственником чердака и переоборудовать его в мансарду, то потребуется уговорить абсолютно всех жильцов.

Сделать это можно, созвав общее собрание, или просто пройти по квартирам и собрать подписи.

Затем потребуется:

получить согласования в различных инстанциях на проведение реконструкции;
разработать проект.

Если это проделывает арендатор, то у него к этому моменту должен быть заключен и зарегистрирован договор. Строительные работы разрешается производить только после получения всех разрешений и таким образом, чтобы не нарушать права соседей.

После завершения реконструкции необходимо получить:

Акт о произведенном переустройстве.
Кадастровый паспорт на получившееся помещение.

С ним можно начинать процедуру оформления чердака в собственность, если такая цель ставилась изначально.

При присоединении дополнительной площади к квартире потребуется получить документы, подтверждающие произведенную перепланировку.

Последний этап - регистрация права собственности. Без внесения записи в ЕГРП, то есть без государственной регистрации право на недвижимое имущество не возникает.

Куда обратиться?

Реконструкция чердачного помещения - довольно хлопотный процесс, требующий обращения в различные инстанции. Получение согласия соседей, пожалуй, самый легкий из них. Чтобы провести общее собрание, можно воспользоваться помощью ТСЖ или организовать все самостоятельно.

Главное, чтобы собранные подписи были подлинными, а поставившие их люди не были введены в заблуждение.

Для получения разрешения на реконструкцию потребуется готовый проект. Заказать его можно:

в архитектурном бюро;
у лицензированного специалиста.

Уточнить перечень таковых можно, обратившись в соответствующую СРО. В результате будут выполнены эскиз и проект.

С ними, а также документами на квартиру, договором аренды и протоколом общего собрания жильцов, необходимо обратиться в местную администрацию, точнее в департамент или отдел, отвечающий за:

градостроительство;
архитектуру района.

Именно там проводится согласование. А по окончанию работ потребуется составить акт.

Регистрация договора аренды и получение свидетельства о праве собственности происходит в территориальном отделении Росреестра.

Документы

Перечень сведений, которые потребуются для того, чтобы провести реконструкцию чердачного помещения в 2020 году будет выглядеть так:

Правоустанавливающий документ на квартиру.
Протокол общего собрания с подписями собственников.
Договор аренды (зарегистрированный).
Разрешение на реконструкцию.
Акт о ее завершении.
Кадастровый паспорт.
Свидетельство о собственности.

Неправомерные действия

Очень часто жильцы последних этажей совершают ошибку, считая, что исключительные права на чердак принадлежат им. Это не так. Право на эти площади имеют все соседи в равной степени.

Поэтому, если кто-то из владельцев квартир самовольно отделил часть или весь чердак, а тем более произвел его переоборудование, то в данном случае он нарушил закон, совершив самозахват общего для всех имущества.

Обращение в суд

Если остальные жильцы сочтут, что такие действия нарушают их права, они могут подать в суд иск.

Согласно и статье 36 ЖК РФ все изменения в порядке использования чердаков, подвалов и прочих подсобных помещений могут возникнуть только по согласию всех собственников.

Через суд можно добиться справедливости и в том случае, если окажется, что какое-либо нежилое помещение было передано в аренду коммерческой организации без извещения об этом жильцов.

Часто задаваемые вопросы

Рассмотрим вопросы, которые чаще всего задают граждане.

Какие сложности возможны?

Во-первых, могут возникнуть сложности с получением согласия всех владельцев квартир.

Несмотря на то, что фактически присоединить к своему жилью такое помещение могут только жильцы последнего этажа, право пользоваться чердаком имеют все соседи, независимо от того, на каком этаже они проживают.

Во-вторых, существуют технические ограничения, которые могут помешать проведению реконструкции чердака и оформлению его в аренду или в собственность.

Участок чердака

Согласование присоединения чердаков / технических этажей регламентируется:

Градостроительным кодексом РФ;
Жилищным кодексом РФ

Чердак - пространство между конструкциями кровли (наружных стен) и перекрытием верхнего этажа.

Этаж мансардный - этаж, в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа.

Этаж технический - этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций. Может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней части здания.

По Жилищному кодексу (ст. 36):

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)…

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты…

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции

По Градостроительному кодексу:

реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов

Необходимые условия для присоединения чердачного помещения / технического этажа к квартире:

квартира должна располагаться на последнем этаже;
квартира должна находиться в собственности;
должна иметься техническая возможность реконструкции чердака / технического этажа;
инженерное оборудование и коммуникации должны быть перенесены с присоединяемой территории или должен быть обеспечен беспрепятственный доступ к данному оборудованию.

В настоящее время существует два варианта присоединения чердаков / технических этажей:

Путем реконструкции
Путем взятия в аренду или безвозмездное пользование.

«Плюсы» и «минусы» каждого из вариантов.

1 вариант

«ПЛЮСЫ»

Вы получаете чердак / технический этаж в собственность

«МИНУСЫ»

Необходимо согласие всех собственников жилья в здании, включая муниципалитет (ДИГМ г. Москвы), если имеется муниципальное жилье;
Стоимость:
- Получение разрешения на реконструкцию, включая всю необходимую проектную документацию, стоит совсем недешево;
- Ремонтно-строительные работы по реконструкции;
- В ряде случаев для получения согласия всех собственников жилья жильцы могут определить либо компенсационные выплаты, либо благоустройство общедомового имущества;
- Оформление переустройства чердака / технического этажа тоже не бесплатное удовольствие.
Сроки:
- Собственность на чердак / технический этаж оформляется только по завершению ремонтно-строительных работ и после ввода объекта в эксплуатацию. С момента получения согласия собственников – порядка 1,5 – 2 лет.

2 вариант

«ПЛЮСЫ»

Быстро

«МИНУСЫ»

Не собственность (аренда или безвозмездное пользование);
Необходимо согласие 2/3 собственников жилья в здании, включая муниципалитет (ДИГМ г. Москвы), если имеется муниципальное жилье;
Стоимость:
- Арендная плата;
- Компенсационные выплаты собственникам, либо благоустройство общедомового имущества;
- Оформление переустройства чердака / технического этажа.

Мы можем предложить Вам ТРЕТИЙ вариант. ПРИХОДИТЕ!

Ответ: Вступивший в силу с 01.03.05 г.Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ), вступивший в силу с 01.03.05 г. , установил порядок согласования проведения реконструкции чердачных/мансардных помещений в многоквартирных домах.

Помещение мансарды (чердака), а равно и иные помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, находятся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме (п.1, ст.36, ЖК РФ). Принятие решения о проведении реконструкции относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п.2, ст.44, ЖК РФ). Для проведения реконструкции мансарды с передачей помещений в ней инвесторам в собственность требуется согласие каждого собственника помещений этого дома, так как помещение мансарды/чердака находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

При передаче отреконструированных помещений в собственность инвесторов произойдет уменьшение общего имущества многоквартирного дома, а уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (п.3, ст.36, ЖК РФ). Решение по передаче мансардных помещений инвесторам принимает большинство (не менее 2/3 от общего числа голосов) собственников помещений в многоквартирном доме. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлен в ст.ст.45–48 ЖК РФ. При этом решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, будет обжаловано собственником помещения в судебном порядке, если собрание прошло без него, либо если таким решением нарушены его законные права. Заявление об обжаловании подается суд в течение 6 месяцев со дня несправедливого решения. Суд, учитывая все обстоятельства дела, может оставить в силе обжалуемое решение, особенно, если голос собственника не смог повлиять на результаты голосования. Тогда допущенные нарушения не считаются существенными и принятое решение не влечет за собой причинение убытков указанному собственнику. На результаты голосования по вопросу реконструкции мансарды с дальнейшей ее передачей в собственность третьих лиц влияет голосование каждого собственника помещений в данном доме.

Присоединить чердачное помещение к своей квартире может собственник квартиры на последнем этаже дома . Таким образом, жители этих этажей могут увеличить свое жилое пространство за счет нежилого чердачного помещения, расположенного над их квартирой.

Присоединение чердачного помещения может быть осуществлено двумя способами:

С оформлением мансардного помещения в собственность;

Без оформления в собственность (на правах аренды либо безвозмездного пользования).

Выбор конкретного способа присоединения мансардного помещения зависит от многих факторов: наличия ТСЖ, количества членов ТСЖ, состава членов ТСЖ либо собственников жилых помещений в многоквартирном доме, наличия оформленных прав на долевую собственность и т.д.

Оформить чердачное или мансардное помещение в собственность можно при следующих условиях:

Дом, в котором располагается приватизируемое чердачное помещение, не должен относиться к категории строений, подлежащих реконструкции;

Должно быть получено согласие собственников других помещений, расположенных непосредственно под (рядом) обустраиваемым чердачным помещением (возможно потребуется согласие всех жильцов);

имеется техническая возможность обустройства чердачного (мансардного) помещения.

Хотя «место под крышей» и является общей собственностью жильцов, а не муниципальных властей, приватизировать чердачное помещение могут только те владельцы, которые проживают на верхнем этаже дома. Для этого заинтересованному лицу даже не обязательно созывать общее собрание. Достаточно обойти дом с подписным листом.

После ремонта чердачными помещениями могли бы пользоваться все собственники квартир в доме. Например, разместить там офис правления ТСЖ, управляющей компании или уполномоченного по непосредственному управлению домом (если выбрана одна из этих трех форм управления). Можно на выгодных условиях сдать чердак в аренду коммунальным, жилищным службам, обустроить там тренажерный зал, солярий, домашний кинотеатр и т.п. А наружные стены сдать агентствам для размещения на них рекламных плакатов и щитов.

Собственники могут дать согласие на:

Передачу чердака в аренду либо в безвозмездное пользование (такое решение принимается 2/3 голосов собственников жилых помещений в многоквартирном доме);

Реконструкцию чердака с уменьшением общей долевой собственности (часть общей собственности передается покупателю) или без таковой.

От того, какое решение примут все собственники жилых помещений, будет зависеть освоение чердачного пространства.

Порядок сбора необходимых документов для оформления мансард/чардака

1. Получение чердака/мансарды в аренду либо в безвозмездное пользование схематично выглядит так:

Получение согласия на аренду либо безвозмездное пользование чердаком (частью чердака) у собрания собственников жилья (ТСЖ или ЖСК);

Заключение договора аренды чердака (части чердака) и его государственная регистрация;

Получение согласия собственников многоквартирного дома на переоборудование;

Проведение переустройства чердака;

Получение акта о проведенном переустройстве;

Внесение изменений в договор аренды и регистрация подобных изменений.

Данные действия регламентируются следующими нормативными документами:

Жилищным кодексом РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ от 22.12.2004); Постановлением Правительства города Москвы от 8 февраля 2005 г. № 73-ПП «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы»; Постановлением Правительства города Москвы от 15.11.2005 № 883-ПП «О реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации и правых актов города Москвы, регулирующих переустройство, перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах», ПП РФ № 47 от 28.01.2006 года «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».

2. Реконструкция или надстройка мансардного этажа с последующей передачей помещений клиенту в собственность.

В этом случае схема такова:

Принятие единогласного решения всеми собственниками жилых помещений на проведение реконструкции;

Получение собственниками жилых помещений, ТСЖ, ЖСК разрешения на реконструкцию;

Проведение строительных и строительно-ремонтных работ и последующий ввод в эксплуатацию реконструированных помещений;

Внесение изменений в техническую и иную документацию;

Передача мансардного помещения клиенту и регистрация права собственности на данное помещение.

Данные действия регламентируются законом города Москвы № 50 «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве».

Основным условием совершения вышеуказанных процедур является наличие зарегистрированных прав долевой собственности и урегулированные земельные отношения.

Оформление чердаков и мансард в собственность

Оформление прав на переустройство чердачных помещений в жилые помещения мансардного типа (приватизацию чердака) осуществляется посредством проведения реконструктивных работ в рамках законодательства об инвестиционной деятельности в Российской Федерации с учетом применения специального законодательства, регулирующего вопросы строительства, реконструкции, предпроектной и проектной подготовки, схематично выглядит следующим образом:

Присоединение чердака или мансарды (приватизация мансарды чердака)

Этап первый

Сбор документации об юридически значимых фактах праводееспособности и исходных данных об объекте предполагаемых инвестиций (здании, домовладении):

Юридический статус (организация, гражданин);

Право на жилище (собственность, наем, аренда, безвозмездное пользование);

Способ приобретения права на жилище (долевое участие в строительстве жилья, купля-продажа, приватизация и т.д.);

Предполагаемый объем инвестиций (в денежном выражении);

Принадлежность здания к тому или иному жилищному фонду (государственный (в том числе ведомственный), частный);

Сведения о балансодержателе здания (например, Дирекция единого заказчика района, специализированная управляющая компания);

Наличие зарегистрированного в установленном порядке Кондоминиума (единого комплекса недвижимого имущества) и паспорта домовладения (здания), составленного органом технической инвентаризации;

Наличие либо отсутствие зарегистрированного Товарищества собственников жилья (ТСЖ) и его отношение к эксплуатации домовладения (здания).

Этап второй

Определение технической возможности переустройства чердачных помещений:

Получение у балансодержателя (эксплуатирующей организации) здания (домовладения) заверенной копии Паспорта домовладения;

Заказ в специализированной (проектной) организации на выполнение технического заключения о возможности переустройства (реконструкции) чердачных помещений в мансардный этаж жилого или иного (офисного) типа;

Получение технического заключения о возможности переустройства (реконструкции) чердачных помещений. По техническому заключению определение перспективы инвестиционного процесса по переустройству (реконструкции) чердачных помещений либо его прекращение.

Этап третий

При положительном техническом заключении, т.е. наличии технической возможности переустройства (реконструкции) чердачных помещений, Исполнитель обязуется:

Подготовить необходимые документы для обращения в префектуру соответствующего (по месту нахождения объекта) административного округа с целью организации и проведения специального конкурса по определению инвестора, претендующего на проведение работ по переустройству (реконструкции) чердачных помещений, и передает их в конкурсную комиссию префектуры. В состав документов входят: техническое заключение МосжилНИИпроекта, проектная документация, расчет обязательных компенсационных выплат за счет инвестора в пользу собственников (нанимателей) квартир, непосредственно примыкающих к зонам проведения строительных работ. Состав инстанций (служб), согласующих проектную документацию, определяет конкурсная комиссия префектуры;

Оформить результаты конкурса в виде заверенной копии распоряжения префекта, утверждающего решение конкурсной комиссии;

Получить заключение и учетную регистрацию инвестиционного контракта на реконструкцию чердачных помещений.

Этап четвертый

Разработка проекта;

Заключение договора строительного подряда, сопровождающегося заключением со страховой компанией договора о страховании рисков при выполнении подрядчиком строительных работ;

Оформление государственной приемки объекта реконструкции (акты приемки, распоряжения об утверждении актов приемки);

Оформление документа ввода в эксплуатацию, справки о присвоении адресных реквизитов;

Заказ и получение документов технической инвентаризации, государственной регистрации права на вновь созданное недвижимое имущество (помещения мансардного этажа);

Государственная регистрация права собственности на помещение в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Закон г. Москвы от 09.07.2003 г. № 50 «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в г. Москве»).

Незаконное оформление чердачных помещений

В последнее время участились случаи неправомерной приватизации чердаков. Часто это происходит с санкции территориальных управлений административных районов. Жильцы дома, где произошла незаконная приватизация чердачных помещений, могут обжаловать ее в судебном порядке, так как в соответствии с действующим законодательством реконструкция любых помещений в доме может осуществляться лишь с согласия собственников квартир (положения Жилищного кодекса РФ и других регламентирующих документов). Согласно ст. 35 Конституции РФ, ст. 117 ГК РСФСР, ст. 3 Закона РФ «О собственности» и ст. 246, 247 ГК РФ, владение, пользование, распоряжение общей долевой собственностью производится лишь по соглашению всех ее участников, и никто не может быть лишен имущества иначе, как по решению суда.

Если окажется, что муниципальные власти, не получив согласия собственников квартир, отдали чердак вашего дома в аренду коммерческим фирмам, владельцы жилья и долевых метров чердачного помещения (через правление ТСЖ, управляющую компанию или уполномоченного по непосредственному управлению домом) вправе начать в судебном порядке процедуру восстановления своих законных прав. Как использовать чердачное помещение согласно ЖК РФ, решают теперь не городские чиновники, а только собственники квартир.

Правовой основой федерального уровня для инициирования процесса переустройства (реконструкции) чердачных помещений в жилые помещения мансардного типа являются следующие законодательные акты:

Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»; Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Правовой основой регионального уровня, например в г. Москве, для инициирования процесса переустройства (реконструкции) чердачных помещений в помещения мансардного типа является в настоящее время специальный правовой акт г. Москвы – «Положение об устройстве жилых помещений мансардного типа в жилых домах в г. Москве», утвержденное распоряжением мэра Москвы от 2 июля 1996 г. № 49/1-РМ. В нем предусмотрено, что приобретение в собственность чердачных помещений возможно путем покупки прав инвестирования на обустройство чердачного помещения (под мансарду).

«Положение об устройстве жилых помещений мансардного типа (мансардном строительстве) в жилых домах в г. Москве»

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 29.03.96 № 431 «О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище» и во исполнение постановления Московской городской думы от 17 января 1996 года № 5 «Об особенностях инвестиционной деятельности при строительстве и реконструкции мансард, пристроек, подземных и иных сооружений на объектах жилищного фонда г. Москвы»:

1. Установить, что:

1.1. Инвестиционная деятельность по устройству мансард в жилых домах осуществляется по результатам конкурсов, проводимых префектами административных округов.

1.2. Инвестиционные договоры на выполнение работ, связанных с устройством мансард в муниципальном жилищном фонде города, от имени правительства Москвы заключают префектуры административных округов.

1.3. При устройстве мансард в жилых домах инвесторами могут выступать как юридические, так и физические лица.

1.4. При заключении инвестиционных договоров, связанных с устройством мансард, инвесторы обязаны оплатить в бюджет города стоимость прав инвестирования, определяемую согласно п. 3.2 данного распоряжения. Средства, полученные от оплаты прав инвестирования, направляются на выполнение планово-предупредительного, текущего или капитального ремонта дома, где расположен объект инвестирования.

1.5. При проведении работ по устройству мансард в жилых домах инвесторам необходимо осуществить компенсационные выплаты собственникам (нанимателям) квартир, непосредственно примыкающих к зонам проведения строительных работ.

Право на компенсации за счет инвесторов имеют жители тех квартир, проживание в которых при проведении работ временно становится недопустимым по санитарным или иным нормам в соответствии с заключением уполномоченных органов городской администрации.

2. Утвердить «Положение об устройстве жилых помещений мансардного типа в жилых домах в г. Москве».

3. Департаменту муниципального жилья в месячный срок:

3.1. Разработать и утвердить «Инструкцию по регистрации прав собственности на вновь созданные жилые помещения мансардного типа».

3.2. Разработать совместно с МосгорБТИ и утвердить методику расчета стоимости права инвестирования при освоении чердачного пространства в жилых домах.

3.3. Разработать совместно с МосгорБТИ и утвердить методику расчета компенсационных выплат гражданам в связи с проведением строительных работ согласно постановлению Московской городской думы от 17.01.96 № 5.

3.4. Разработать и утвердить «Положение о проведении конкурсов по реализации прав инвестирования при устройстве мансард в жилых домах г. Москвы».

4. Контроль за выполнением настоящего распоряжения возложить на руководителя Департамента муниципального жилья Сапрыкина П.В., префектов административных округов.

Мэр Москвы Ю.М. Лужков

Приложение к распоряжению мэра Москвы от 2 июля 1996 г. № 49/1-РМ

1. Термины и определения:

Чердак – пространство между конструкциями кровли (наружных стен и перекрытием верхнего этажа (стр. 32 СНиП 2.08.02–89*, приложение 2);

Этаж мансардный – этаж, размещаемый внутри чердачного пространства (стр. 32 СНиП 2.08.02–89*, приложение 2);

Освоение чердачного пространства – проведение работ (мансардное строительство) с целью устройства помещения мансардного типа в жилом доме.

2. Общие положения

2.1. Настоящее Положение определяет условия приобретения прав инвестирования и порядок освоения чердачных пространств для устройства мансард в жилых домах в г. Москве.

2.2. Положение разработано в соответствии с постановлением Московской городской думы от 17 января 1996 года № 5 «Об особенностях инвестиционной деятельности при строительстве и реконструкции мансард, пристроек, подземных и иных сооружений на объектах жилищного фонда г. Москвы», в развитие постановления Правительства Москвы от 14 декабря 1993 года «О реконструкции чердачных помещений жилых домов под квартиры и служебные помещения мансардного типа» № 1149 и распоряжения мэра Москвы от 7 февраля 1995 года № 67-РМ «О реконструкции чердачных помещений жилых домов с проведением планово-предупредительного ремонта».

2.3. Проведение работ по освоению чердаков проводится с целью выполнения программы капитального ремонта и реконструкции зданий в городе Москве, создания дополнительной жилой площади без застройки новых земельных участков и привлечения внебюджетных средств для строительства жилья и решения вопросов внебюджетного финансирования ремонта жилищного фонда. Указанная цель достигается путем продажи прав инвестирования на освоение чердачного пространства (мансардное строительство) на конкурсной основе, с последующим устройством помещений мансардного типа.

2.4. Проектно-сметная документация на устройство мансарды в жилых домах в обязательном порядке согласовывается с Москомархитектурой, Управлением государственного контроля, охраны и использования памятников истории и культуры г. Москвы, органами Госпожнадзора, органами Госсанэпиднадзора, МосжилНИИпроектом в порядке, определенном нормативными актами г. Москвы.

При этом, если устройство помещений мансардного типа осуществляется над всем жилым домом с изменением фасада, то действует порядок, установленный в распоряжении мэра Москвы от 31 января 1996 года № 39-РМ. Учитывая, что устройство мансардных помещений осуществляется без застройки земельных участков, согласований Московского земельного комитета по данному вопросу не требуется.

2.5.Товарищества собственников, принявшие жилые дома в управление в порядке, определенном постановлением Правительства Москвы от 28.08.93 № 813, получают одновременно право на исполнение функций заказчика по проведению реконструкции жилых домов с освоением чердачного пространства под мансарду. Решение о проведении реконструкции принимается на общем собрании товариществ.

3. Порядок оформления документов

3.1. Инвестор, претендующий на устройство помещения мансардного типа, определяется по результатам специального конкурса, проводимого префектом административного округа.

3.2. Для проведения конкурса конкурсная комиссия заказывает техническое заключение МосжилНИИпроекта о состоянии конструкций дома, перекрытий последнего этажа и конструкций крыши, проектную документацию на устройство мансарды, согласованную в установленном порядке, стоимость которых в дальнейшем оплачивает инвестор, победивший на конкурсе.

Кроме того, в комплект конкурсных документов обязательно включается расчет обязательных компенсационных выплат за счет инвестора в пользу собственников (нанимателей) квартир, непосредственно примыкающих к зонам проведения строительных работ. Размеры компенсационных выплат определяются МосгорБТИ.

Вопросы, связанные с разрешением инвестору компенсировать часть стоимости права инвестирования выполнением планово-предупредительного, текущего или капитального ремонта дома, где расположен объект инвестирования (или другими работами в соответствии с нуждами городского хозяйства), рассматриваются в префектурах административных округов специальной (конкурсной) комиссией.

По просьбе собственников (нанимателей) квартир, непосредственно примыкающих к зонам проведения строительных работ, указанные компенсации могут быть заменены ремонтными работами на сумму компенсации.

3.3. При принятии решения о проведении работ по освоению чердачного пространства жилого дома о предстоящих работах должны быть уведомлены все собственники, проживающие в этом доме. Спорные вопросы с собственниками решаются в судебном порядке.

3.4. Не позднее, чем за месяц до проведения конкурса его условия должны быть опубликованы.

3.5. Решение конкурсной комиссии утверждается распоряжением префекта административного округа.

3.6. На основании распоряжения префекта административного округа и оплаты прав инвестирования в бюджет города оформляется договор с инвестором на освоение чердачного пространства или отдельного его участка. Договор подлежит регистрации в Департаменте муниципального жилья.

3.7. После регистрации договора инвестор обязан в указанные сроки освоить чердачное пространство согласно проекту.

3.8. Приемка работ по окончании строительства мансарды осуществляется приемочными комиссиями административных округов. Акт приемки работ утверждается в месячный срок распоряжением префекта.

3.9. Сведения о новых технических параметрах жилых помещений последнего этажа и мансардных помещений, а также всего дома в целом готовятся Мосгор БТИ и направляются в Департамент муниципального жилья для внесения изменений в соответствующие базы данных.

3.10. Вновь полученная площадь оформляется в собственность заключением нотариального договора с последующей его регистрацией в Департаменте муниципального жилья.

Однотипность современных квартир порой угнетает, поэтому мысль о двухэтажной квартире закрадывается в головы даже самых скромных мечтателей. Спешим вас обрадовать - это возможно не только теоретически, но и на практике. Причем, не обязательно покупать целую квартиру этажом выше. Если вы живете на последнем этаже, то можно расширить свои владения, приватизировав чердак.

Реально ли приватизировать чердак

Приватизация чердака вполне реальная, хоть и не рядовая для большинства граждан процедура. Чердак находится в общей собственности, как и лестничные пролеты, коридоры общего пользования, т.е. по факту никому не принадлежат. Поэтому его можно приватизировать, иными словами - сделать частной собственностью.

Несмотря на то, что в 70% случаев чердак не принадлежит никому (не является частной собственностью и не принадлежит управляющей компании), с началом процедуры приватизации одним собственником многие жильцы начинают заявлять свои права на данный объект.

В каких случаях нельзя оформить в собственность чердак

Как выяснилось, чердак может стать приватизированной частью жилой квартиры, но не во всех случаях. Есть факторы, которые препятствуют данному событию, поэтому ниже приведен перечень случаев, в которых чердак нельзя оформить в качестве части собственной квартиры:

Помещение уже принадлежит кому-то на праве собственности. Казалось бы, это очевидно, но часто встречаются ситуации, при которых довольно сложно понять, что чердак вообще кому-то принадлежит. Даже если помещением не пользуются, его нельзя переоформить по этому основанию в свою собственность. Можно в данной ситуации оформить аренду помещения, если чердачная площадь вам так важна;
Нередко чердак используется как техническое помещение, в котором проложены коммуникации для всего дома или подъезда. Разумеется, в этом случае нельзя оформить в собственность такую площадь. Электричество, телекоммуникационная станция, управление лифтовой кабиной - все это может находиться на чердаке на вполне законных основаниях, например, по техническому плану. Разумеется, никто не будет переносить такие серьезные коммуникации. Такое решение вправе принимать управляющая компания, но для этого нужно посетить еще много инстанций;
Право жильцов - еще одна причина. Если жильцы подъезда не согласны с передачей чердачного помещения в чью-то собственность, придется смириться с данным фактом, и вот почему: чердак относится к общедомовому помещению и право собственности на него имеют все собственники квартир в равной степени. Для того чтобы приватизировать чердак, потребуется согласие всех собственников квартир, в противном случае можно забыть о чердаке. Кстати, оспорить в суде отказ в данном случае не получится, т.к. жильцы реализуют свое право, а не обязанность по даче согласия/несогласия на приватизацию одним лицом общедомового чердака;
Если чердак находится под крышей дома, уклон кровли которой составляет 55 и более градусов, то с большей вероятностью вам откажут в приватизации такого помещения;
На чердак распространяется общее правило о невозможности приватизации объектов недвижимости, находящихся в аварийном состоянии.

Основания и варианты оформления

Итак, полноценно пользоваться чердачным помещением можно только после оформления его на праве собственности. Чаще всего чердак не приватизирован, т.е. не принадлежит частному лицу. Приватизировав чердак, собственник получает право распоряжаться, владеть и пользоваться им по своему усмотрению.

Рассмотрим несколько вариантов приватизации чердака.

Вариант №1 - приватизация при помощи управляющей компании. Если отсутствуют основания, препятствующие приватизации чердака, например, на нем нет коммуникаций, чердак не аварийный, нужно обратиться в управляющую компанию. Как правило, после сдачи дома в эксплуатацию, чердак остается за управляющей компанией, нередко он используется как техническое помещение. Соответственно, если чердак закреплен за УК, то именно она имеет право давать разрешение на приватизацию
Вариант №2 - общее согласие. Если выяснится, что УК не оставляла за собой права пользования чердаком, то последний является общим имуществом, т.е. им в равной степени владеют все собственники жилья. В этом случае придется получать согласие от всех собственников квартир, т.к. и они имеют право пользоваться чердаком. При наличии письменного согласия всех жильцов дома, процесс приватизации чердака можно запускать.

Разумеется, чтобы получить право собственности на чердак простого соглашения всех жителей дома недостаточно. Вся процедура проходит несколько этапов:

Прежде всего, нужно удостовериться в том, что чердак не принадлежит кому-то на праве собственности.
Провести собрание собственников жилья. На собрании рассмотреть вопрос о приватизации, проголосовать и оформить согласия всех собственников письменно. Это можно сделать, прикрепив к протоколу собрания таблицу с именами всех собственников квартир с подписью в графе «согласен» или «не согласен».
Собрать документы для приватизации чердака.
Заявление о приватизации чердака вместе с пакетом документов необходимо передать в управляющую компанию, а также в отделение администрации города, которое занимается рассмотрением подобных вопросов;
По результатам на ваше заявление будет дан ответ. В случае положительного решения, нужно получить свидетельство о праве собственности в Росреестре.

Что касается документов, то на получение некоторых из них уйдет время, т.к. придется обращаться в разные инстанции. Вот примерный минимальный перечень документов, которые необходимо собрать для приватизации чердака:

копия собственного паспорта;
документ-основание владения квартирой (дарственная, свидетельство о праве собственности и др.);
документы на квартиру: кадастровый план, технический план;
согласие от жильцов дома;
справка о безопасном использовании чердачного помещения (оформляется в территориальном отделении Роспотребнадзора);
справка о технической безопасности помещения (выдается в управлении МЧС, зачастую чисто формальная процедура);
план квартиры, совмещенной с чердаком (если такое совмещение планируется и возможно, т.к., разумеется, не всегда чердачное помещение находится непосредственно над квартирой потенциального собственника);
разрешение от газовой инспекции в качестве подтверждения того, что газовые коммуникации будут доступны для коммунальных служб.

Возможно в процессе оформления придется получить и иные документы. Например, если чердак непосредственно присоединяется к квартире при помощи лестницы, то это можно рассматривать как перепланировку, а значит, потребуется оформление проекта перепланировки, и разрешение от ЖИ.

Весь пакет документов передается на рассмотрение в Жилищную инспекцию. Даже если на руках есть все справки, это не гарантирует 100% вероятность перехода чердака в собственность. Если ЖИ выносит положительное заключение, то для окончательного оформления чердака в собственность нужно обратиться в администрацию города и в Росреестр, который закрепит право собственности выдачи свидетельства.

Чердак можно взять в аренду (этот вариант, конечно, самый простой, с точки зрения оформления, но не самый практичный, т.к. аренда оформляется на определенный срок). В этом случае согласие от всех собственников получать не надо, достаточно обратиться в муниципальную компанию за соответствующим разрешением.

О стоимости

Приватизация - бесплатная. Однако, в случае оформления чердака в собственность. придется потратить денежные средства на получение справок, выписок и разрешений. Конечную точную стоимость всей процедуры подсчитать крайне сложно, т.к. расценки в разных городах не идентичны.

Раскошелиться придется и на проведение различных экспертиз, расходы в районе 5-20 тысяч. Не исключено, что жители дома могут потребовать компенсацию за «любезно предоставленную» площадь чердака. Как правило, эти расходы неофициальные и при желании их можно не выплачивать и оспорить требования в суде. Перепланировка, оформление проекта, походы в БТИ тоже обойдутся в 7-10 тысяч рублей. Не забывайте и про то, что после приватизации чердака нужно его отремонтировать и придать ему внутренне обитаемый облик, здесь цены зависят исключительно от запросов и возможностей.

Здравствуйте, Ирина.

Как уже сказала коллега, Вам необходимо заручиться решением общего собрания, которое считается легитимным при присутствии 1/2 собственников и при этом за решение о передаче Вам в пользование чердака на праве аренды должно проголосовать не менее 2/3 от участвующих в собрании.

Положения судебной практики по этому поводу.

Вывод из судебной практики: Договор аренды технического подвала является недействительным, если на его заключение не получено согласие собственников, поскольку такой подвал находится в долевой собственности.
Примечание: В силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ техническим является подвал, в котором находится оборудование, необходимое для обслуживания более одного помещения в доме.
Судебная практика:
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.09.2009 N Ф03-4700/2009 по делу N А59-3330/2008
"… Как установлено судом и следует из материалов дела, 01.10.2007 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ «Охинский» (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Прокофьевой Т.П. (Арендатор) заключен договор аренды N 307 нежилого помещения общей площадью 60, 4 кв. м, расположенного по адресу: Сахалинская область, г. Оха, ул. Ленина, д. 40 цокольный этаж для осуществления эксплуатации под объект «Магазин» промышленных товаров" (пункты 1.1 - 1.3 договора).
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом.
Из приведенной выше нормы права следует, что общим имуществом являются подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Следовательно, признаком, позволяющим отнести подвал к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме является наличие в нем инженерных коммуникаций, иного обслуживающего более одного помещения в данном доме оборудования.
При рассмотрении настоящего спора арбитражными судами со ссылкой на акты обследования от 11.02.2008, 06.08.2008, пояснения главного специалиста архитектурно-строительного отдела ООО «СахалинНИПИморнефть», акт обследования комиссии от 16.01.2009, технический паспорт указанного дома установлено, что ИП Прокофьева Т.П. занимает помещение, состоящее из четырех комнат и тамбура, расположенных в подвале; в помещении проходят трубы водоотведения (канализация), холодного водоснабжения и отопления - обслуживающие весь дом (нижняя разводка).
В силу положений пунктов 1 и 2 статьи 44 указанного Кодекса общее собрание собственников квартир в многоквартирном доме является органом управления и в его компетенцию входит принятие решений о передаче в пользование общего имущества в таком доме.
Как установили арбитражные суды первой и второй инстанций, решение о согласии на сдачу в аренду подвального помещения общим собранием собственников помещений многоквартирного дома по адресу: Сахалинская область, г. Оха, ул. Ленина, д. 40 не принималось.
При таких обстоятельствах, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о недействительности (ничтожности) обжалуемых Прокурором Сахалинской области договора аренды N 307 и дополнительного соглашения к нему как сделок, не соответствующих требованиям закона..."
Подготовлен специалистами АО «Консультант Плюс»
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения

Тот факт, что дом не стоит на кадастровом учете не препятствует Вам в заключении договора. Вы просто не сможете зарегистрировать договор аренды, сроком более 1 года. Вы можете заключить договор аренды на неопределенный срок, который не подлежит регистрации, либо сроком менее года но с пролонгацией.

С уважением! Г.А. Кураев