ВходОпределение тсж. Как избежать ошибок при организации товарищества собственников жилья? Кто может организовать ТСЖ
Гражданским кодексом в ст. 291 п. 1 товарищество собственников жилья описывается как объединение на добровольной основе большинства собственников помещений в одном или нескольких (при условии близости их месторасположения) многоквартирных зданиях, владельцев более одного жилого дома с целью:
- содержания обслуживаемого имущества в надлежащем состоянии;
- сохранения целостности объектов недвижимости;
- достижения эффективности управления домовыми комплексами.
Статья 291 ГК РФ. Товарищество собственников жилья
- Собственники помещений в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах либо собственники нескольких жилых домов для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов и осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов, могут создавать товарищества собственников жилья.
- Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.
В соответствии с нормами ГК созданные товарищества могут быть как коммерческими, так и некоммерческими структурами.
По нормам ст. 2 закона «О некоммерческих организациях» от 12 января 1996 г. под № 7-ФЗ некоммерческий тип структурных образований аккумулирует объем финансовых ресурсов, необходимый только для реализации возложенных на организацию обязанностей. Прибыль не является самоцелью.
Но и в этом случае участники ТСЖ не смогут претендовать на долю полученных средств , все денежные ресурсы могут быть направлены исключительно на содержание имущественных активов.
Товарищество владельцев жилья представляет собой объединение владельцев квартир или смежных домов для эффективного управления комплексом недвижимости и минимизации затрат на его содержание. ТСЖ относится к категории некоммерческих юридических лиц, главной особенностью финансовой политики является отсутствие нацеленности на получение прибыли.
Товарищество собственников жилья — это добровольное соглашение владельцев по управлению многоэтажным домом или несколькими домами. Причем если это несколько зданий, то они должны территориально располагаться рядом, быть соседними домами.
Законодательной базой для реализации работы товарищества владельцев жилья считается Жилищный кодекс.
Создать данное объединение можно при выявлении согласия собственников квартир, расположенных в конкретном доме. Причем свое согласие следует выразить большинству владельцев жилья.
Состав ТСЖ обязательно должен насчитывать более 50% собственников, иначе его существование невозможно. После вынесения заключения об организации ТСЖ его следует зарегистрировать в Росреестре. Срок работы данного объединения не ограничен.
Что такое ТСЖ в многоквартирном доме?
Владельцам квартир в определенном доме разрешается организовать одно единственное товарищество это и значит ТСЖ. Часто задают вопрос: «является ли ТСЖ юридическим лицом?» и ответ на него простой: «ТСЖ — это юридическое лицо». Оно располагает собственным расчетным счетом, и должно быть поставлено в налоговую службу на учет.
ТСЖ имеет закрепленные права, расписанные в статье 137 ЖК :
- подписание договора на содержание дома;
- расчет бюджета, составление сметы;
- расчет для каждого владельца ежегодной суммы выплат на содержание дома;
- проведение работ по обеспечению нормального функционирования дома;
- распоряжение домовым имуществом;
- заключение сделок в соответствии с поставленными задачам управления и их оплата;
- оформление кредитов и использование этих средств на домовые нужды.
На товарищество также накладываются определенные обязательства ():
- исполнение всех обязательств, прописанных в соглашении;
- предоставление услуг владельцам квартир;
- отстаивание обоснованных законом требований владельцев жилья перед третьими лицами.
При необходимости товарищество можно переоформить в жилищный кооператив. Если ранее было соглашение по соединению нескольких домов в одно ТСЖ, то возможно разбить его при утвержденном решении на отдельные товарищества.
ТСЖ можно ликвидировать. Заключение о полной его ликвидации должно быть вынесено более половиной голосов собственников.
Суть
Основным руководящим органом ТСЖ считается общее собрание владельцев. Основанием для деятельности организации является Устав. Именно в этом документе должна быть прописана цель создания данного объединения жильцов.
Главной целью товарищества собственников жилья признается не получение и распределение прибыли, а руководство многоквартирным домом:
Правление товарищества заключает договор с компаниями, предоставляющими коммунальные услуги. При этом ТСЖ может договариваться о тарифах и контролировать работу этих компаний.
ТСЖ является рычагом воздействия на коммунальные службы, выступает в роли посредника между владельцами квартир и организациями ЖКХ.
Расходование средств происходит в порядке установленной очередности, которая определяется на общем собрании жильцов.
Для чего нужно?
Многие жильцы становятся владельцами своих квартир. Для того, чтобы на деле можно было принимать решение в управлении своим имуществом, они объединяются в товарищество, так как в одиночку реализовать свои права собственности в большом доме невозможно.
Товарищество владельцев жилья образуется для координации деятельности в управлении домом в качестве некоммерческой организации. Это позволяет избежать кабальных условий, которые навязываются различными управляющими компаниями.
Стоит учесть, что требования и претензии к правлению ТСЖ имеют право предъявлять не только члены товарищества, но и другие жильцы, проживающие в этом же здании и не входящие в состав ТСЖ.
ТСЖ форма собственности
Товарищество не обладает правом владения имуществом дома, оно исключительно его использует в соответствии с заключенным соглашением с собственниками многоквартирного дома.
По статье 151 ЖК к собственности товарищества относятся средства, которые состоят из платежей жильцов, доходов от деятельности и других поступлений.
Является ли товарищество собственников жилья потребительским кооперативом?
ТСЖ не считается потребительским кооперативом, так как товарищество по своей сути некоммерческая организация.
Ее стремлением не является получение прибыли и ее распределение.
Доходы, получаемые от деятельности товарищества, не перераспределяются между его членами, а идут на обеспечение задач, поставленных перед ТСЖ.
Потребительский кооператив, напротив, коммерческое объединение граждан в соответствии со статьей 106.1 ГК. Все доходы распределяются между членами кооператива.
ТСЖ не должно покрывать убытки внесением дополнительных средств, собранных от владельцев жилья. Оно лишь стремится направить все усилия по уменьшению их путем организации правильного руководства эксплуатацией дома.
Ассоциация ТСЖ что это?
Согласно статье 142 ЖК ассоциация ТСЖ это когда два и более товарищества могут быть объединены по договору в ассоциацию с целью улучшения руководства и содержания многоквартирными домами.
Объединение нескольких товариществ помогает повысить эффективность их работы, уменьшить расходы. Не надо в каждом ТСЖ держать бухгалтерию, аварийную и ремонтные службы.
Оптимальным считается управление домами с площадью обслуживания до 200 тыс. м². Это позволяет сэкономить 15% от затрат, которые пришлись бы на каждое товарищество в отдельности.
ТСЖ создается для улучшения ведения хозяйства дома, рассчитанного на много квартир. Данная система является более прозрачной, ее деятельность проще контролировать.
С помощью товарищества возможно реально участвовать в решении многих задач, связанных с поддержанием жизнедеятельности дома, в том числе выбор поставщиков услуг ЖКХ. Это позволяет значительно снизить расходы на коммунальные платежи.
В данной статье мы рассмотрели про все что связано с ТСЖ и какова его характеристика.
Изменения, которым подверглось жилищное законодательство в 2015 году, непосредственно коснулись и деятельности ТСЖ. С тех пор изменений не происходило, поэтому положения актуальны до сих пор.
Так обязанностью собственников стало проведение собраний для внесения изменений в устав товарищества. По новой редакции закона устав должен регистрироваться в ФНС, а председатель должен получить выписку из ЕГРЮЛ.
Плюсы и минусы данного способа управления
Согласно ст. 135 Жилищного кодекса РФ , ТСЖ (Товарищество собственников жилья) – это некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в многоквартирном доме для организации коллективного управления всем недвижимым имуществом, обеспечения его использования, обладания и распоряжения в пределах определенных нормами законодательства.
Членство в ТСЖ позволяет участвовать в общих собраниях, следовательно, дает возможность непосредственно влиять на принятие всех решений, касающихся управления домом и определения размера взносов.
Несомненным плюсом ТСЖ является то, что именно оно решает, каким образом будет содержаться дом – нужна ли дому постоянная охрана, требуется ли проведение текущего ремонта вестибюля, лестничных клеток и коридоров, какие коммуникации требуют замены и прочее.
Поскольку ТСЖ имеет право распоряжаться всеми помещениями общего пользования, жильцы совместным решением могут определить назначение чердака и подвала.
Так как за ТСЖ закрепляется право на прилегающую территорию, можно по выбору жильцов устроить рядом с домом детскую площадку или парковку.
В целом создание ТСЖ позволяет качественно улучшить проживание, если собственники верно подойдут к организации управления домом.
Немаловажно, что источником поступления средств в ТСЖ, помимо взносов жильцов, могут стать и государственные средства .
Поскольку собственниками неприватизированных помещений считаются муниципальные органы, то таковые обязаны принимать непосредственное участие в расходах, необходимых для содержания данного дома. При невыполнении данного обязательства ТСЖ имеет право взыскивать эти платежи в принудительном порядке.
Ст. 153 ЖК РФ позволяет ТСЖ стать инициатором строительства добавочных помещений к общему имуществу, которые в последующем могут применяться для получения дохода. Например, пристроить к дому магазин или кафе и прочее.
Сдача в аренду такого помещения покроет существенную часть расходов, что снизит сумму взносов.
Еще одним достоинством ТСЖ можно назвать возможность отказа от услуг по эксплуатации зданий и организации .
То есть жильцы сами решают, кого им нанять для обслуживания дома и самостоятельно договариваются о .
Единственным минусом создания ТСЖ является риск неправильной организации управления. Но данная проблема легко решаема, поскольку жильцы могут переизбрать членов правления и совместным решением определить план управления.
В каких домах можно создать товарищество
Ст. 136 ЖК РФ гласит, что собственники помещений в одном многоквартирном доме имеют право создать лишь одно ТСЖ .
Могут создавать общее ТСЖ и собственники из нескольких многоквартирных домов, чьи , сети инженерно-технического обеспечения и прочие элементы инфраструктуры граничат между собой.
Допускается создание ТСЖ собственниками нескольких близко расположенных зданий, например, домов на одного хозяина, дачных домиков с приусадебными участками и без них, если их земельные участки граничат или располагаются на общей территории и имеют общие элементы инфраструктуры.
Два ТСЖ и более могут создавать объединение с целью совместного управления имуществом.
Возможно создание ТСЖ еще на этапе строительства дома , что подтверждается ст. 139 ЖК РФ. Примечательно, что собственники помещений в доме под управлением ТСЖ сами решают вступать им в товарищество или нет.
Как принимается решение о создании
Для того чтобы создать ТСЖ, необходимо провести собрание жильцов , на котором будет выбран . На собрании должно присутствовать не менее 2/3 всех собственников дома.
Решение о создании ТСЖ принимается большинством голосов, согласно внесенным изменениям теперь необходимо согласие 2/3 всех собственников помещений, тогда как раньше достаточно было 50% голосов.
Оформляется решение протоколом общего собрания ТСЖ. Голоса собственников определяются пропорциональным принципом – чем больше площадь жилого помещения, тем больше голосов у собственника.
Утверждение устава
Порядок принятия устава ТСЖ определяется ст. 45-48 ЖК РФ. Устав должен быть утвержден всеми собственниками жилых помещений дома.
Можно проводить собрание в заочной форме, если перед этим товарищества.
В Уставе должны быть отражены все основные аспекты обслуживания и содержания дома. В нем указывается адрес дома, место и дата составления документа. Также прописываются цель функционирования ТСЖ, права и обязанности всех участников товарищества.
Собственники помещений называются собственниками недвижимости, то есть ТСЖ переименовывается в ТСН.
Начиная с 1 сентября 2014 года, все ТСЖ должны регистрироваться в качестве ТСН, при этом для уже действующих товариществ перерегистрация не нужна.
Изменения Жилищного кодекса РФ коснулись и устава, в частности:
Для внесения изменений в действующий устав проводится общее собрание, на котором устав изменяется на основании протокола.
Все внесенные изменения заверяются нотариусом и отправляются на подтверждение в налоговые органы . Спустя 5 дней председатель может получить выписку из Росреестра о внесении изменений.
Процедура регистрации
Регистрация ТСЖ аналогична постановке на учет юридического лица и особых сложностей не представляет. После регистрации ТСЖ присваивается индивидуальный расчетный счет, на который впоследствии поступают внесенные жильцами средства.
Для процедуры регистрации ТСЖ необходимы следующие документы :
- бланк заявления о постановке на учет юридического лица;
- протокол общего собрания собственников недвижимости;
- расчет доли каждого из собственников;
- устав ТСЖ.
Согласно ст. 140 ЖК РФ решением общего собрания ТСЖ может преобразовываться в жилищный или жилищно-строительный кооператив.
Заключение договоров с жильцами дома
Создание ТСЖ возможно при согласии 2/3 собственников. Но остальные жильцы пользуются услугами тех же поставщиков. Поэтому товарищество заключает с жильцами, не являющимися его членами, индивидуальные договоры на оказание услуг
.
Законом не предполагается обязательное письменное заключение такого документа.
Организация текущей работы по управлению домом
Текущие работы по управлению домом организуются действующими управленцами — председателем и правлением , выбранных жильцами. Они могут являться такими же собственниками либо наниматься «со стороны».
Правление обязано заключать договоры с поставщиками услуг, собирать платежи, следить за текущим состоянием дома и прочее.
Некоторые документы, например договора ТСЖ с поставляющими организациями, могут быть закрыты для просмотра членами ТСЖ, но они доступны ревизионной комиссии.
Порядок отчета о работе перед жильцами
План любых работ по обслуживанию дома и смета годовых расходов утверждается общим собранием жильцов .
Если решение было принято посредством заочного голосования, любой член ТСЖ имеет право на раскрытие информации о деятельности товарищества и на ознакомление с протоколами заочных собраний.
Также можно ознакомиться с расходами ТСЖ посредством просмотра расчетного счета товарищества, который отражает не только все поступления, но и снятия.
Процедура разрешения споров
Если член ТСЖ не доволен организацией управления домом, он может вынести на обсуждение данный вопрос на общем собрании жильцов. Вопросы финансового характера разрешаются при участии ревизионной комиссии.
Если спор не удалось урегулировать внутри товарищества, жилец может в жилищную инспекцию, которая контролирует обеспечение предоставления гражданам коммунальных услуг.
Также возможно обращение в налоговые органы , если имеются подозрения на наличие финансовых махинаций.
Видео-обзор с изменениями
На примере Краснодарского края показывается, как муниципальные власти помогают представителям многоквартирных домов разобраться с тонкостями в организации управления общедомовым имуществом.
Нашей страны. Данная организация выполняет некоммерческую деятельность, а основной особенностью является объединение владельцев помещений в доме для коллективного управления имуществом, поддержания его в должном состоянии, а также обеспечение основных нужд жильцов.
Граждане нашей страны привыкли, что термин ТСЖ применяется к многоквартирным домам. Но на сегодняшний день широкую популярность приобретают коттеджные поселки, которые словно грибы после дождя вырастают в пригородах.
Для того чтобы поддерживать статус престижного жилья, собственники коттеджей должны ухаживать не только за своим собственным домом и территорией, но и территорией поселка, обеспечивая ее чистоту, исправность и функциональность.
Часто жильцы приглашают для осуществления управления соответствующую компанию. Но у такого сотрудничества много минусов. Управляющие компании существенно завышают стоимость на тарифы ЖКХ, несвоевременно выполняют требования жильцов и далеко не всегда заинтересованы в том, чтобы поддерживать территорию в надлежащем виде. Поэтому, проживая в коттеджном поселке гражданам целесообразно объединяться в товарищества.
При такой форме объединения владельцы домов могут почувствовать на себе множество преимуществ. Денежные средства, которые оплачиваются каждым домом копятся на счёте товарищества, а их расходование контролируется непосредственно самими жильцами. На общих собраниях жильцы методом голосования решают, какие работы необходимо провести в первую очередь, на что потратить существенную сумму.
ТСЖ в коттеджном поселке – это объединение (система) нескольких коттеджных домов совместно с участками, хозпостройками, иными строениями, или же без них. Условием создания становится , которая в качестве одного из обоснований указывает близость расположения домов друг к другу.
Для нежилых помещений
Наравне с обслуживанием жилых, ТСЖ может обслуживать и нежилые помещения. Однако для этого у организации должен быть заключён соответствующий договор с владельцем недвижимости.
Чаще всего, когда речь идёт о недвижимом имуществе, можно представить общедомовые помещения, которые находятся в МКД. Они могут находиться в общей долевой собственности всех жильцов, а могут принадлежать одному, конкретному владельцу.
Являясь посредником между двумя сторонами, товарищество собственников жилья пытается сгладить острые углы. Некоторые собственники отказываются от оплаты счетов по коммунальным услугам. Поэтому образовывается задолженность. Сотрудники ТСЖ воздействуют на собственников, одновременно продолжая поддерживать отношения с ресурсоснабжающей организацией.
Отношение к ЖЭУ
Существует масса организационно-правовых форм, организаций, которые ответственны за управление МКД. Одна из таких форм – это ЖЭУ. Что о ней нужно знать?
- Расшифровывается как жилищно-эксплуатационное управление.
- Является структурным подразделением и подчиняется управляющей компании.
- Является посредником между управляющей организацией и жильцами.
- Выполняет работу по поддержанию многоквартирного дома в должном виде.
Своего рода, ЖЭУ – это подрядная организация, выполняющая разовые работы по договорам. В основном специализируется на управлении МКД. Таким образом, ТСЖ выступает нанимателем ЖЭУ.
Территориальное подразделение
Товарищество собственников жилья может осуществлять управление только одним многоквартирным домом. Но всё чаще можно встретить ТСЖ, которое осуществляет управление и целым комплексом. Однако, успешные конторы на этом не останавливаются и берут под свое крыло всё новые и новые дома, распространяя территорию своего влияния.
Когда в управлении товарищества имеется обширная территория, логично подразделить ее на структурные подразделения, то есть территориальные.
В каждое территориальное подразделение может входить один конкретно взятый многоквартирный дом или же целый комплекс домов.
Разграничение применимо и в СМИ, когда печатают объявления только для определённых собственников жилых помещений, населяющих конкретную постройку.
Сейчас вам известно, что такое территориальное подразделение товариществ собственников жилья.
Органы
ТСЖ – это не хаотичная организация, а четко структурированная , которая предстает в форме объединения собственников. Управляет в соответствии со ст.144 ЖК – это правление и общее собрание.
Статья 144 ЖК РФ. Органы управления товарищества собственников жилья
Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.
Каждый из перечисленных органов управления имеет свои функции и полномочия. регламентирует, что полностью руководит деятельностью организации никто иной как правление. Оно состоит из активных членов собственников жилья. Именно эти люди принимают решения, которые связаны с деятельностью товарищества.
Члены правления избираются путем голосования на общем собрании. Однако, всё же правление подотчетно общему собранию, а значит должно не только отчитываться о своей деятельности, но и выполнять требования, принятые большинством голосов. Об этом говорит -147 ЖК. регламентирует все права и обязанности такого органа.
Среди членов правления избирается председатель. Это лицо представляет интересы товарищества в судах, имеет право подписи документов, в том числе и финансовых, а также осуществляет деятельность по контролю.
Председатель может вносить инициативу на собрании собственников и правления.
Собрание – это орган власти в товариществе
, который принимает все остальные решения путем голосования. Состоит из всех владельцев недвижимого имущества в доме. Требует полной подотчётности. Решение, принятое на собрании обязательно к исполнению. Собрание решает такие важные вопросы как формирование членов правления, а также избрание нового председателя и снятие с должности предыдущего.
Присоединение одной организации к другой
Преследуя одну общую цель, два ТСЖ могут договориться о слиянии, присоединении одного ТСЖ к другому. Такая реорганизация может произойти только в том случае, если собственники приняли положительное решение. Возможно ли подобное действие на законодательном уровне?
В законодательстве ТСЖ описано, как некоммерческую организацию. Это значит, что ТСЖ не преследует цель обогатиться с помощью своей деятельности.
Статья 142 ЖК разрешает слияние товариществ. А это значит, что объединившись две организации могут достичь новых успехов и высот, помогая друг другу в процессе управления.
Из этого можно сделать вывод, что некоммерческие организации могут объединяться на добровольных основаниях, при этом, для этого не нужно получать разрешение и проходить какую-либо сложную процедуру.
Статья 142 ЖК РФ. Объединение товариществ собственников жилья
Для представления и защиты общих интересов при управлении многоквартирными домами два и более товарищества собственников жилья по договору между собой могут создать объединение (ассоциацию, союз) товариществ собственников жилья.
Управление таким объединением осуществляется в соответствии с требованиями «законодательства» Российской Федерации о некоммерческих организациях.
Кто такой представитель?
Представитель ТСЖ – это лицо, которое представляет интересы товарищества вне его офиса и собрания собственников жилья, а в судебных инстанциях или административном органе власти. Данное лицо должно быть наделено полномочиями на представление интересов товарищества, их отстаивание, а также, ему должны доверять все собственники.
Как правило, представителем может стать один из членов правления. Также, это может быть управляющий ТСЖ. Такая должность также предусмотрена законодательством Российской Федерации.
База данных
РФ ведет единый реестр (базу данных), в котором перечисляются все зарегистрированные на территории страны товарищества собственников жилья. Данные для реестра предоставляют органы местного самоуправления, которые участвуют в процедуре регистрации. Ознакомиться с такой базой данных можно перейдя на сайт «Реформа ЖКХ» .
Для того, чтобы найти необходимую информацию пользователю сайта нужно вести город своего проживания, район, улицу и номер дома. По заданным параметрам будет предложен вариант ТСЖ. Однако в случае, если процедура регистрации прошла совсем недавно, или у товарищества нет официальной регистрации, а это значит, что оно не будет отражено в базе.
Такая база может пригодиться собственникам, которые только приобрели недвижимость в многоквартирном доме , или лицам, которые ищут, где уладить вопросы касающиеся предоставления услуг ЖКХ.
Вопросы и предложения
Так как все собственники жилья в многоквартирных домах являются полноправными участниками собрания ТСЖ, то это значит, что они имеют свое право на вопросы и предложения организации. Каждый собственник заинтересован в том, чтобы управляющая организация работала лучше, эффективнее. И возможно, у некоторых есть идеи, которые помогут улучшить эффективность работы.
Высказывать свои предложения можно на собрании. Для этого стоит предложить голосование по предложенной инициативе, или же просто озвучить ее перед остальными слушателями.
Если вы хотите привнести свою инициативу непосредственно членам правления, вы можете написать соответствующее обращение по форме, имеющейся в ТСЖ.
Также в письменном виде вы можете озвучить свои вопросы и отнести обращение в печатном виде в офис ТСЖ.
деревья не должны расти и ближе, чем на расстоянии 5 м от постройки. Случае, если жильцу мешает дерево, закрывает общий вид, или же попросту другим образом приносит неудобства, необходимо произвести замеры.
Если оно располагается ближе, чем в 5 м от здания, то дерево подлежит вырубке по заявлению жильца. В случае, если дерево находится дальше, то необходимо рассматривать этот вопрос подробно, опираясь на суть проблемы. Напишите жалобу с указанием проблемы и доставьте ее в офис ТСЖ.
Если по прошествии 10 дней офис никак не отреагировал на запрос, собственник должен отправить претензию и написать заявление в Роспотребнадзор. Однако, ни в коем случае нельзя заниматься самовольной вырубкой деревьев. За это следует наказание в размере от 3 тыс до 1 млн руб. Незаконная вырубка деревьев относится к Уголовному кодексу, статье 260 и несет за собой серьезные меры ответственности.
Теперь вы знаете, можно ли срубить дерево по заявлению от жильца.
Выводы статьи
Необходимо, чтобы жильцы осознавали важность взаимодействия сотрудников ТСЖ с собственниками. В случае, если связь будет доверительной, а главное, в рамках допустимых договором отношений, то работа по дому будет эффективной, а главное результативной.