Меню
Бесплатно
Регистрация
Главная  /  Электронные платежи  /  Нежилые помещения в тсж аренда. Товарищество собственников жилья: вопросы регистрации и налогообложения

Нежилые помещения в тсж аренда. Товарищество собственников жилья: вопросы регистрации и налогообложения

Уточнение клиента

Не вижу прикрепленных фото, дублирую еще раз

image_rest_587d52669e2eb9. image_rest_587d52669e2eb9. 86700971.jpg 86700971.jpg

image_rest_587d5266aa86f9. image_rest_587d5266aa86f9. 56273813.jpg 56273813.jpg

image_rest_587d5266bcc556. image_rest_587d5266bcc556. 44135999.jpg 44135999.jpg

image_rest_587d5266b57503. image_rest_587d5266b57503. 25413863.jpg 25413863.jpg

image_rest_587d5266d5e806. image_rest_587d5266d5e806. 86444581.jpg 86444581.jpg

image_rest_587d5266e58d05. image_rest_587d5266e58d05. 60500793.jpg 60500793.jpg

Уточнение клиента

...............................................

image_rest_587d52dce363d1. image_rest_587d52dce363d1. 56127987.jpg 56127987.jpg

image_rest_587d52e54506b0. image_rest_587d52e54506b0. 66266994.jpg 66266994.jpg

    коммунальные платежи , тсж

1500 стоимость
вопроса

вопрос решён

Свернуть

Ответы юристов (5 )

получен
гонорар 100%


Александра

Добрый день, Александр.

Самый главный подводный камень - это получение решения общего собрания ТСЖ. Часто люди заключают договор с ТСЖ, а потом выяснятся, что общее собрание собственников договор не одобрило, что приводит к печальным последствиям для арендатора. Поэтому Вам до заключения договора обязательно нужно проверить наличие протокола общего собрания, можно сам протокол тоже дать юристу на проверку.


Александра

Сам договор не прикрепился, поэтому пока отвечаю исходя из приведенных формулировок в тексте вопроса.

Да, возможно, тут уже по согласованию перед подписанием договора.


Александра

Вы в принципе можете вообще изменить пункт и указать, что пускаете только в случае неисправности инженерных сетей и коммуникаций без проблем, в остальных случаях можете указать что пускаете исключительно после согласования визита с Вами.


Александра

Так и есть, растяжимое. На практике обычно под этим подразумевается проводить ремонт при очевидном ухудшении состояния помещения.

Однако все равно понятие не конкретное и каждый под ним свое подразумевает, поэтому я бы рекомендовал сформулировать более конкретно и плюс обязательно перед передачей помещения сделать фото и полностью зафиксировать все состояние помещения.


Александра

Александра

Тут уже на до видеть договор, поскольку не понятно о каких пунктах идет речь.


Александра

Да, общее собрание уполномочивает определенное лицо и с ним подписываете договор.

С Уважением.
Васильев Дмитрий.

Здравствуйте, Александра.

В дополнение к ответам коллег примите следующее.

Вам необходимо запросить выписку из ЕГРП на объект аренды, выяснить входит ли он в состав общего имущества многоквартирного дома, а также является он нежилым.

В нем будут указаны возможные ограничения (обременения) на объект недвижимого имущества.

Кроме выписки из решения общего собрания МКД можно запросить копию протокола, чтобы убедиться, что был кворум по решению и оно не будет оспорено.

Возможность оспорить решение предусмотрена в течение 6 месяцев.

Как вариант обезопаситься заключить договор спустя 6 месяцев после принятия решения общего собрания.

Утверждены
Постановлением Правительства
Российской Федерации
от 13 августа 2006 г. N 491
ПРАВИЛА
СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
1. Состав общего имущества определяется:
а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;
в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
Жилищный кодекс
Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
4. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.
5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

С уважением! Г.А. Кураев

Общаться в чате

Каравайцева Елена

Юрист, г. Новоалтайск

Бесплатная оценка вашей ситуации

    5931 ответ

    1424 отзыва

Здравствуйте, Александра! К сожалению, файл с договором не отображен, поэтому нет возможности с ним ознакомиться.

Какие могут быть подводные камни?

Подводные камни заключаются именно в самом договоре. Ну и, конечно же, коллеги уже указали, что обязательно запросить протокол и решение общего собрания собственников помещения многоквартирного дома и выписку из ЕГРП или (чтобы знать кому принадлежит помещение). Госпошлина за выписку из ЕГРП в бумажном виде составляет для граждан 750 руб, для юр. лиц 2200 руб., в электронном виде соответственно 300 руб и 600 руб.

Решение о передаче Вам в аренду нежилого помещения принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме .

Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 22 сентября 2015 г. N 31458-ОГ/04 О прядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

В части 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации к официальным документам как документам, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, отнесен не толькопротокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, но и соответствующие решения.

Условия договора должны соответствовать решению общего собрания.

Пункт 2.2.5: у нас будет студия обучения макияжу и мы используем в качестве дезинфицирующих средств спиртосодержащие растворы, так же для работы необходима аптечка «АНТИ- ВИЧ», этот пункт нужно пересмотреть и внести поправки, ведь это легковоспламеняющиеся вещества?

Пользуйтесь нормами Постановления Главного государственного санитарного врача РФот 18 мая 2010 г. N 59«Об утверждении СанПиН 2.1.2.2631-10». В частности:

9.25. Оборудование, аппаратура и материалы, используемые для стерилизации инструментов, должны иметь документ, подтверждающий их безопасность при использовании и инструкцию по применению на русском языке.

9.26. Для организации противоэпидемического режима и повседневного контроля режима дезинфекции, предстерилизационной очистки и стерилизации инструментов, используемых при маникюре, педикюре, татуаже, пирсинге, пилинге и косметических услугах, руководителем организации назначается работник, прошедший обучение.

9.27. Для обеспечения дезинфекционных мероприятий должен быть запас средств для дезинфекции, предстерилизационной очистки и стерилизации, прошедших государственную регистрацию в установленном порядке.

9.28. Емкости с рабочими растворами средств должны быть снабжены крышками, иметь четкие надписи с указанием названия средства, его концентрации, назначения, даты приготовления рабочего раствора. В целях профилактики профессиональных заболеваний кожи, глаз и верхних дыхательных путей у работников необходимо:
- обеспечить централизованное приготовление рабочих дезинфицирующих растворов в специальных помещениях с механической или естественной приточно-вытяжной вентиляцией (при наличии отдельного помещения), либо в специально оборудованном месте;
- насыпать сухие дезинфицирующие средства в специальные емкости с постепенным добавлением воды;
- максимально использовать исходные дезинфицирующие препараты в мелкой расфасовке;
- плотно закрывать крышками емкости с рабочими дезинфицирующими растворами. Все работы с ними выполнять в резиновых перчатках;
-неукоснительно соблюдать мероприятия по безопасности труда в соответствии с инструкцией на применяемое дезинфицирующее средство и с использованием средств индивидуальной защиты.

Пункт 2.2.14 готовы допускать в любое время, важно оговорить не более скольки раз в месяц, в случае неисправности инженерных сетей и коммуникаций без проблем

Можно прописать, что готовы допускать не более 1 раза в месяц по согласованию. При неисправности сетей и коммуникаций Вам самим необходимо уведомлять Арендодателя, желательно в письменной форме (заказным письмом, телеграммой или по эл. почте).

Пункт 2.2.15 Что значит «своевременно по необходимости проводить ремонт»? Очень растяжимое понятие

Конкретизируйте: необходимость проведения ремонта согласовывается сторонами. При недостатках имущества, которые делают невозможным использование имущества по назначению Арендатору необходимо также письменно уведомлять Арендодателя и требовать проведения капитального ремонта, либо возмещения расходов на кап. ремонт, либо зачета арендной платы в счет проведения кап. ремонта.

Проведение косметического ремонта ГК РФ возлагает на Арендодателя.

2.2.18 То есть в коммунальные платежи не будет включён вывоз мусора и такой функции не предусмотрено?

Данный вопрос необходимо конкретизировать в Договоре. Необходимо четко определить кто оплачивает коммунальные платежи. В оплату коммунальных платежей согласно ЖК РФ входит вывоз мусора.

Как заключать договор? Со всеми собственниками или с одним уполномоченным человеком? Какие документы должны быть у него на руках? Нужны ли копии всех собраний?

Договор заключается с управомоченным собранием лицом. Нужны протокол собрания и решение собрания о передаче Вам в аренду помещения и выписка из ЕГРП. Это было указано выше.

С Уважением, юрист Каравайцева Е.А.

Здравствуйте Александра. Как и коллеги буду ожидать прикрепления текста договора. До это скажу, что не исключено наличие общего решения собрания ТСЖ, предоставляющего правлению или председателю заключать договора аренды общего имущества. В этом случае будет попроще. Понадобится Выписка из Протокола указанного собрания либо копия самого этого протокола. Если полномочия по распоряжению общим имуществом не были переданы правлению или председателю, то тогда придется идти по пути указанному коллегами.

Теперь по договору:

Пункт 2.2.5: у нас будет студия обучения макияжу и мы используем в качестве дезинфицирующих средств спиртосодержащие растворы, так же для работы необходима аптечка «АНТИ- ВИЧ», этот пункт нужно пересмотреть и внести поправки, ведь это легковоспламеняющиеся вещества?
Александра

Не знаю как выглядит пункт, но обязанность соблюдения техники безопасности и противопожарных правил является безусловной обязанностью Арендатора, поэтому будет такой пункт или нет, в любом случае Вы обеспечиваете выполнение всех соответствующих требований.

Пункт 2.2.10 тоже под вопросом
Александра

Нечего сказать без договора.

Пункт 2.2.14 готовы допускать в любое время, важно оговорить не более скольки раз в месяц, в случае неисправности инженерных сетей и коммуникаций без проблем
Александра

Видимо оговаривается допуск Арендодателя для проверки исполнения договора и сохранности помещения, можно оговорить максимальную частоту, за исключением случаев аварий или иных неисправностей.

Пункт 2.2.15 Что значит «своевременно по необходимости проводить ремонт»? Очень растяжимое понятие
Александра

Растяжимое, лучше уточнить, а также какой именно ремонт - текущий.

2.2.18 То есть в коммунальные платежи не будет включён вывоз мусора и такой функции не предусмотрено?
Александра

Непонятно.

Как заклбчать договор? Со всеми собственниками или с одним уполномоченным человеком? Какие документы должны быть у него на руках? Нужны ли клпии всех собраний?
Александра

Заключать договор с уполномоченным лицом, на руках у него должна быть либо доверенность от правления + протокол с решением собрания ТСЖ о разрешении заключать договора аренды, либо только протокол с решением, если это председатель (паспорт).

Дело №2-354/2015

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Судья Тайгинского городского суда Кемеровской области Трушина С.А.,

при секретаре Ширяевой А.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Потаповой Р.И., КашаеваойИ.П., Красношлыковой Н.А.

к ТСЖ «Восток», Линник О.А., ООО Торговая фирма «Штоф»

о признании договора аренды, субаренды недействительными,

УСТАНОВИЛ:

Истца Потапова Р.И., Кашаева И.П., Красношлыкова Н.А. обратились в суд с иском к ТСЖ «Восток», Линник О.А., ООО «Торговая фирма «Штоф» о признании договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, договора субаренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ недействительными в силу их ничтожности. Исковые требования мотивированы следующим.

Истец Потапова Р.И. является собственником доли в праве общей долевой собственности квартиры №№ расположенной в в. Истец Кашаева И.П. является собственником доли в праве собственности на квартиру №№, расположенную в в. Истец Красношлыкова Н.А. является собственником доли в праве собственности на квартиру №№ расположенную в этом же доме.

Собственниками жилых помещений в многоквартирном в было принято решение об управлении домом через Товарищество собственников жилья (ТСЖ), в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ было создано Товарищество собственников жилья «Восток», истцы являются членами ТСЖ «Восток».

В ДД.ММ.ГГГГ года истцам стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «Восток» в лице председателя Правления ФИО7, заключило договор аренды с Линник О.А.(своей супругой) на нежилое помещение № (подвал) площадью кв.м. по сроком на 10 лет. В дальнейшем ДД.ММ.ГГГГ Линник О.А. передала данное нежилое помещение ООО « Торговая фирма «Штоф» по договору субаренды сроком на 5 лет.

Истцы полагают, что договор аренды заключен с нарушением требований закона, в связи с чем является недействительным.

Подвальное помещение является общим имуществом собственников всего дома, которые в соответствии со ст. Раздел II. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения > Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников > Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме" target="_blank">36 ЖК РФ владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. В нарушение требований ст. , Устава ТСЖ «Восток» собрание собственников многоквартирного дома, собрание членов товарищества, на которых бы решался вопрос о сдаче подвала в аренду, не созывались, соответствующие решения не принимались. Договор от имени ТСЖ был единолично подписан председателем Правления ФИО7 Процедура заключения договора аренды имущества собственников предусматривает проведение общего собрания и принятие соответствующего решения. Поскольку указанная процедура не была соблюдена, то сделка, которая совершена с нарушением требований закона, а именно: ст.ст. , должна быть признана недействительной.

Заключенный в нарушение требований закона договор аренды нарушает права собственников жилого дома и противоречит интересам истцов, т.к. подвальное помещение передано на длительный срок в пользование ответчицы, доступ жильцам в это помещение закрыт, использование этого помещения в интересах собственников многоквартирного дома невозможно. Собственники помещений дома выражали намерение самостоятельно пользоваться подвальным помещением. На общем собрании ДД.ММ.ГГГГ был поднят вопрос о незаконности заключения договора аренды с ответчицей Линник О.А., где все собственники выразили несогласие с данным договором, и было принято решение об оспаривании договора аренды подвала в судебном порядке.

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Потаповой Р.И., Кашаевой И.П., Красношлыковой Н.А. к ТСЖ «Восток», Линник О.А., ООО «Торговая фирма «Штоф» о признании договора аренды, субаренды нежилого помещения отказать.
(подробнее)

Что же это такое? К помещениям ТСЖ следует относить объекты, состоящие на его балансе, но не находящиеся в личном владении членов организации. Помещение относится к товариществу в случаях, если оно:

Существует чёткое разграничение между имуществом владельцев жилья и собственностью жилтоварищества. Жильцы не отвечают своим имуществом за неправомерное использование общего имущества, а помещениями ТСЖ можно распоряжаться посредством общего собрания.

Что принадлежит организации в многоквартирном доме?

Пустующие помещения правление может сдавать в аренду под торговые и иные площади или под рекламные щиты. Строительство новых помещений также подразумевает последующую передачу их в аренду для получения дохода.

СПРАВКА! Объекты могут быть сданы в аренду по решению руководящих органов жилтоварищества только в том случае, если заключаемое арендное соглашение не нарушает права и интересы проживающих в доме собственников квартир (п. 4 ст. 36 ЖК РФ).

Статья 36 пункт 4 ЖК РФ. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Получать доход от эксплуатации общей недвижимости можно, организуя подсобные помещения и мастерские для штатных сотрудников, занимающихся ремонтом имущества владельцев квартир на коммерческой основе.

Как заключить договор о сдаче в аренду общих площадок?

Для получения дополнительного дохода от сдачи в аренду общих помещений, необходимо:

  1. определить перечень помещений ТСЖ, которые можно сдавать в аренду;
  2. установить будущую арендную плату;
  3. представить на общем собрании проект аренды;
  4. после утверждения проекта голосованием осуществить поиск потенциальных арендаторов;
  5. провести с арендаторами переговоры и заключить соглашения;
  6. зарегистрировать договор аренды в органах Росреестра .

В первую очередь необходимо проверить помещения, находящиеся на балансе жилтоварищества, их состояние и документацию. Важно убедиться в наличии:


При отсутствии последнего документа сдать в аренду любую площадь будет невозможно. Если пустующая недвижимость находится на территории ТСЖ, но не принадлежит ему, то необходимо оформить на неё права, обратившись с имеющимися документами на данные площади в органы Росреестра.

К документам необходимо приложить справку из кадастровой палаты о границах земельных наделов, прилегающих к домам жилтоварищества.

ВАЖНО! Если после создания товарищества часть помещений, находящихся на его территории, обладает признаками общего имущества, но продолжает использоваться третьими лицами, правление вправе принудить такие лица освободить помещения или установить арендную плату.

После подготовки помещений необходимо провести маркетинговые исследования, которые помогут определить среднерыночную стоимость аренды объектов данного типа и сезонную динамику такой стоимости.

Для составления арендного соглашения лучше взять типовой договор и изменить его под конкретные обстоятельства. В обязательном порядке в договоре нужно указать:


На собрании следует представить проект хозяйственной деятельности от сдачи в аренду помещений, с перечислением предполагаемых доходов и направлений их использования (например, на погашение задолженностей перед поставщиками ресурсов или на благоустройство территории).

Общее собрание может как утверждать размер арендной платы и заключение договора с конкретным арендатором или рекламодателем, так и поручать эту деятельность правлению, привлечённому управляющему или подрядной организации (в случае крупных жилтовариществ с большим количеством помещений, сдаваемых в аренду).

СПРАВКА! В большинстве жилищных товариществ на общем собрании принимаются верхние и нижние границы размера арендной платы, в пределах которой правление назначает цену конкретному арендатору по итогам переговоров.

Данная мера необходима, чтобы обезопасить владельцев общего имущества от опрометчивых действий правления, не созывая при этом собрание для подписания каждого договора.

Если договор заключается на срок от одного года, его необходимо регистрировать в органах Росреестра. Для регистрации члену правления, заключившему договор, следует обратиться в Росреестр со следующими документами:


Договор регистрируется в течение пяти рабочих дней. Чтобы не регистрировать арендное соглашение, необходимо заключать его на срок 11 месяцев и меньше.

Для законности получаемых доходов председатель жилтоварищества или его бухгалтер должен ежегодно до начала апреля подавать отчёт о полученных арендных доходах в налоговую службу и уплачивать налоги на прибыль.

Как происходит обслуживание коллективных объектов пользования?

Выполнение работ по обслуживанию общего имущества организуется правлением товарищества и может осуществляться:

  • силами членов ТСЖ;
  • штатными работниками;
  • привлекаемыми организациями.

Участники жилтоварищества, при наличии соответствующей квалификации, могут выполнять ремонтные работы в зданиях на условиях совмещения. Если жилищная структура большая и включает в себя несколько домов, то для обслуживания общей собственности содержится штат постоянных сотрудников (электриков, сантехников и т.д.), которые выполняют текущие работы по мере необходимости.

Если работы носят временный или сезонный характер (например, озеленение территории или капитальный ремонт) то для их проведения заключается договор с подрядной фирмой.

СПРАВКА! Определение размера взносов жильцов-членов ТСЖ и порядок сбора таких взносов находится в компетенции собрания участников жилтоварищества и решается голосованием (ч. 4 п. 2 ст. 145 ЖК РФ).

После определения размера обязательных взносов сотрудники бухгалтерии направляют владельцам квартир по почте квитанции для оплаты. Плата за текущий ремонт является частью платы за жильё (п. 1 ст. 154 ЖК РФ).

Оплата содержания и ремонта общего недвижимого имущества является обязанностью собственника жилого помещения, согласно части 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ .

Обязанность владельца квартиры уплачивать взносы на проведение капитальных ремонтных работ возникает у собственника, начиная с восьмого месяца владения жильём, но власти субъекта федерации вправе установить более ранний срок оплаты.

Заключение

Итак, к помещениям, находящимся во владении жилищного товарищества, относятся все объекты недвижимости, не находящиеся в личном владении граждан и расположенные внутри границ территории ТСЖ. Такие помещения могут использоваться в качестве подсобных для персонала ТСЖ или сдаваться в аренду для получения прибыли, направляемой на обслуживание общего имущества и коммунальные расходы, позволяя уменьшить обязательные взносы членов жилтоварищества.

 Жилищный кодекс РФ, признавая право собственников помещений в многоквартирном доме принимать решения о сдаче общего имущества в аренду, в то же время не регулирует вопрос о том, в каком порядке собственники могут реализовать свое право на получение причитающейся им арендной платы от такой сдачи. Поэтому представляется, что собственники помещений, принимая на общем собрании решение о сдаче в аренду общего имущества, должны одновременно с этим установить, в каком порядке к ним будут поступать соответствующие доходы от сдачи в аренду общего имущества. Решением общего собрания собственников в многоквартирном доме может быть установлено право управляющей организации засчитывать арендную плату, причитающуюся собственникам, в счет погашения обязательств таких собственников перед управляющей организацией по внесению платы за содержание и ремонт жилья. Рассмотрим три варианта оформления отношений по аренде общего имущества собственников. Вариант 1. Заключение Управляющей организацией договора аренды нежилого помещения от имени собственников помещений в многоквартирном доме Характеристика Варианта 1 Построение договорных отношений по аренде нежилых помещений по Варианту 1 предполагает проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором должно быть принято решение о заключении всеми собственниками договора аренды с арендатором. Вопрос повестки дня такого собрания должен быть сформулирован приблизительно так: "Управляющей организации вступить в договорные отношения по аренде подвального помещения от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме". Кроме того, на этом же собрании следует утвердить условия договора аренды, в том числе, регулирующие порядок движения арендной платы, причитающейся собственникам. Условия договора аренды, утверждаемые на общем собрании, должны содержать следующие положения. 1) Условия, устанавливающие множественность лиц на стороне арендодателя. Поскольку договор аренды заключается всеми собственниками, на стороне арендодателя должна возникнуть множественность лиц. Условия договора аренды должны устанавливать, что управляющая организация заключила договор аренды от имени всех собственников. В силу этого все права и обязанности арендодателя по такому договору приобретают собственники, а не управляющая организация. Следовательно, необходимо также указать в договоре аренды перечень собственников, от имени которых действует управляющая организация. 2) Информация о доле каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество (в том числе и о доли, принадлежащей муниципальному образованию). В соответствии с п. 1 ст. 37 ЖК РФ: "Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения". Размер дохода собственника помещений в многоквартирном доме от сдачи общего имущества в аренду должен исчисляться исходя из его доли в праве общей собственности на общее имущество. Поэтому в договоре аренды необходимы указания о доле каждого из собственников. 3) Условия, позволяющие управляющей организации получать арендную плату от арендатора и зачислять такую арендную плату, причитающуюся собственникам, в счет погашения обязательств собственников перед управляющей организацией. В соответствии с п. 1 ст. 313 ГК РФ: "Исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом". В данном случае должником, возлагающим исполнение своего обязательства на третье лицо, будет являться собственник помещения, а третьим лицом, то есть лицом, на которого возлагается обязанность исполнить обязательство собственника - арендатор. Таким образом, для того, чтобы управляющая организация была вправе принимать на свой расчетный счет арендную плату, причитающуюся собственникам (за исключением КУМИ), и учитывать ее как плату собственников управляющей организации за содержание и ремонт жилья, необходимо в договоре аренды предусмотреть, что арендатор в обмен на право пользования подвальным помещением вносит плату, причитающуюся по договору аренды собственнику, непосредственно управляющей организации в счет погашения обязательства собственника перед управляющей организацией по внесению платы за содержание и ремонт жилого помещения. Отметим, что проведение общего собрания в рассматриваемой ситуации необходимо в силу императивного требования Жилищного кодекса РФ, согласно которому решения по вопросу пользования общим имуществом отнесены к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом согласно п. 1 ст. 46 ЖК РФ решения о передаче в пользование общего имущества принимаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов таких собственников. При принятии решения о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме собственников помещений необходимо предупредить о возникновении с причитающейся суммы соответствующего дохода каждому собственнику налога на доходы физических лиц и согласовать порядок его уплаты. Вариант 2. Заключение Управляющей организацией договора аренды нежилого помещения с собственниками помещений в многоквартирном доме и передача нежилого помещения в субаренду Характеристика Варианта 2 Построение договорных отношений по аренде нежилых помещений по Варианту 2 предполагает проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с принятием решения о заключении договора аренды собственниками непосредственно с УО. УО, в свою очередь, будет передавать эти нежилые помещения организациям (индивидуальным предпринимателям) по договорам субаренды, плата по которым будет поступать непосредственно в УО. Условия договора аренды, утверждаемые общим собранием, должны предусматривать, что обязательства собственников перед УО по внесению платы за содержание и ремонт помещений будут частично (или полностью) погашаться зачетом встречного однородного требования по внесению арендной платы, которое собственники имеют к УО (ст. 410 ГК РФ). При этом договор аренды должен содержать условия, позволяющие УО сдавать арендованные нежилые помещения в субаренду. В рассматриваемом Варианте 2, в отличие от Варианта 1, в роли налогового агента по НДФЛ, обязанного исчислить, удержать из доходов граждан-собственников помещений в многоквартирном доме и перечислить удержанные суммы в бюджет, выступает УО, если это будет установлено договором аренды с Собственниками. Вариант 3. Заключение договора аренды нежилого помещения Товариществом собственников жилья, созданным в многоквартирном доме Характеристика Варианта 3 Вариант 3 предполагает создание в многоквартирном доме товарищества собственников жилья, которое будет выступать в роли арендодателя нежилых помещений в отношениях с организациями (индивидуальными предпринимателями) - арендаторами. Доходы от сдачи нежилых помещений в аренду будут поступать в специальный Фонд ТСЖ (например, Фонд на проведение работ сезонного характера), средства которого будут направляться на оплату соответствующих работ, выполняемых УО по договору с ТСЖ. Преимуществом данного Варианта является то, что арендная плата поступает в доходы ТСЖ, а не собственников помещений в многоквартирном доме, поэтому НДФЛ не возникает. Следовательно, у УО, равно как и у иных организаций (индивидуальных предпринимателей), участвующих в отношениях по аренде нежилых помещений в многоквартирном доме, отсутствует обязанность выступать в роли налогового агента по НДФЛ. О Фондах ТСЖ Жилищное законодательство позволяет товариществам собственников жилья заниматься хозяйственной деятельностью, в том числе сдавать в аренду, передавать в пользование, внаем части общего имущества в многоквартирном доме (п. 2 ст. 152 ЖК РФ). В соответствии с пп. 7 п. 2 ст. 145 ЖК РФ к компетенции общего собрания членов ТСЖ относится определение направлений использования доходов от хозяйственной деятельности Товарищества. Согласно п. 3 ст. 151 ЖК РФ: "На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества". Из приведенных норм ЖК РФ следует, что товарищества собственников жилья вправе принимать решения о порядке использования доходов от хозяйственной деятельности Товарищества не только путем планирования прямых статей расходов, но и путем образования специальных фондов, количество и виды которых Жилищным кодексом не ограничиваются. Основанием для создания Фонда является решение о создании Фонда, принятое общим собранием членов ТСЖ. Фонды ТСЖ представляют собой денежные средства ТСЖ, которые могут расходоваться на цели и задачи товарищества, например, на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, обеспечение аварийно-восстановительных работ, покрытие непредвиденных расходов, строительство или переустройство объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и т.д. Основной целью создания фондов является накопление денежных средств на оплату определенных видов расходов ТСЖ. Порядок формирования и использования средств фондов ТСЖ должен определяться специальными положениями о фондах ТСЖ, утверждаемыми общим собранием его членов.