Uy / Turli xil/ Ko'chmas mulkni baholash nima? Ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholash nima.

Ko'chmas mulkni baholash nima? Ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholash nima.

Ko'chmas mulk erkin fuqarolik muomalasida bo'lib, turli xil bitimlar predmeti bo'lib, uning qiymatini baholash zaruriyatini yaratadi, ya'ni. pul ekvivalentini aniqlashda har xil turlari ma'lum bir vaqtda ko'chmas mulk.

Ko'chmas mulk qiymatlarining barcha turlarini ikkita katta kichik turga bo'lish mumkin:

Ayirboshlash narxi

Ayirboshlash narxi- sotib olish, sotish, ijaraga berish, garovga qo'yish, ya'ni ko'chmas mulk bozorida qo'llaniladi.

bozor;
ijara;
garov;
sug'urta;
tugatish

Bozor qiymati- bitim taraflari barcha zarur ma'lumotlarga ega bo'lgan va har qanday favqulodda holatlar bitim qiymatiga ta'sir qilmagan taqdirda, ushbu ob'ektni raqobat muhitida ochiq bozorda begonalashtirish mumkin bo'lgan eng ehtimoliy narx.

Sug'urta qiymati- yuzaga kelgan mulkiy zararni to'liq qoplash qiymati sug'urta hodisasi.

Qutqaruv qiymati- baholash ob'ekti o'xshash ob'ektlarning odatdagi ta'sir qilish muddatidan qisqaroq muddatda begonalashtirilishi kerak bo'lgan taqdirda, baholash ob'ektining qiymati.

Foydalanish narxi

Foydalanish narxi— ob'ektni sotmoqchi bo'lmagan egasi uchun uning qiymatini ifodalaydi. Muqobil investitsiya variantlari bilan taqqoslash, shunga o'xshash ob'ektlarni yaratish va boshqa maqsadlar uchun xarajatlar smetasi bilan taqqoslash uchun zarur.

investitsiyalar;
muvozanat;
kadastr;
soliqqa tortiladigan;
tiklovchi;
almashtirishlar.

Investitsion xarajatlar- baholash ob'ektining ma'lum bir shaxs uchun uning rentabelligi asosida aniqlanadigan qiymati investitsiya maqsadlari.

Investitsion qiymatni hisoblash chegirmali xarajatlar va investorning istiqbolli investitsiya loyihasida ushbu mulkdan foydalanishdan kutilayotgan daromadlarini sub'ektiv baholashga asoslanadi.

Kadastr qiymati — usullar bilan aniqlangan baholash obyektining qiymati ommaviy baholash kadastr baholash bo'yicha normativ-huquqiy hujjatlar qoidalariga muvofiq.

Soliq solinadigan qiymat- hisoblash uchun belgilangan baholash ob'ektining qiymati soliq bazasi va normativ-huquqiy hujjatlar qoidalariga muvofiq hisoblab chiqiladi.

O'zgartirish qiymati- baholash ob'ektining eskirishini hisobga olgan holda, baholash sanasida mavjud bo'lgan bozor narxlarida baholash ob'ektiga o'xshash ob'ektni yaratish uchun xarajatlar miqdori.

Ko'chmas mulkni baholash

Ko'chmas mulkni baholash turlari

Ommaviy baholash ko'chmas mulk - standart texnikalar yordamida ma'lum bir sanada ko'p sonli ko'chmas mulk ob'ektlarini baholash statistik tahlil. Shu bilan birga, ko'p sonli ob'ektlarni baholash tartibi birlashtirilgan.

Individual baholash ko'chmas mulk - ma'lum bir sanada ma'lum bir ob'ektni baholash.

Ko'chmas mulkni baholash jarayonining bosqichlari

1. Muammoni aniqlash:

baholash ob'ekti va uni baholash maqsadi ko'rsatiladi;
mulkiy huquqlar o'rnatilmoqda;
baholash sanasi belgilanadi;
aniqlanishi kerak bo'lgan xarajatlar turi shakllantiriladi.

2. Dastlabki tekshirish va baholash rejasi:

ob'ektni tahlil qilish uchun qanday ma'lumotlar zarur va etarli ekanligi aniqlanadi;
ularni olish manbalari belgilanadi;
baholashni amalga oshirish rejasi tuziladi;
hisoblanadi yozma ravishda baholovchi va mijoz o'rtasidagi kelishuv.

3. Ma'lumotlarni to'plash va tekshirish:

buxgalteriya hisobi va hisobot berish;
ob'ektning texnik va ekspluatatsion xususiyatlari to'g'risida;
huquqni tasdiqlovchi hujjatlar, baholash ob'ektining og'irligi to'g'risidagi ma'lumotlar.

4. Baholash usullarini qo'llash:

qimmat usul;
qiyosiy usul;
daromad usuli.

5. Baholash natijasi bo'yicha kelishuv:

Ariza natijalari bo'yicha mulkning yakuniy bahosini olish turli yondashuvlar baholashga. Asoslangan barcha muhim parametrlarni hisobga olgan holda ekspert xulosasi Baholovchi ob'ektning yakuniy qiymatini belgilaydi.

6. Yakuniy bosqich

Baholash to'g'risida hisobot tuzilmoqda - baholovchining mulk qiymati to'g'risidagi fikrining asosini o'z ichiga olgan hujjat.

Ko'chmas mulkni baholashga yondashuvlar

Qiyosiy yondashuv

Baholashning qiyosiy yondashuvi - bu baholash ob'ektini uning o'xshashlari bilan taqqoslashga asoslangan qiymatni baholash usullari to'plami bo'lib, ular uchun ular bilan tuzilgan bitimlar narxlari to'g'risida ma'lumotlar mavjud.

Qiyosiy yondashuvni qo'llash shartlari:

ob'ekt noyob bo'lishi shart emas;
operatsiyalar to'g'risidagi ma'lumotlar har tomonlama bo'lishi kerak;
baholanayotgan mulkning qiyosiy analoglari narxiga ta'sir etuvchi omillar solishtirma bo'lishi kerak.

Afzalliklar qiyosiy yondashuv:

Foydalanish juda oson va ishonchli natijalar beradi;
yakuniy narx odatdagi sotuvchilar va xaridorlarning fikrini aks ettiradi;
sotish narxlari inflyatsiya va o'zgarishlarni aks ettiradi moliyaviy sharoitlar.

Kamchiliklar yondashuv:

amaliy sotish narxlari to'g'risida ma'lumot to'plash qiyinligi;
bozor faolligi va barqarorligiga bog'liqlik;
savdo farqlari.

Tejamkor yondashuv

Ko'chmas mulkni baholashga xarajat yondashuvi - bu to'plangan eskirish va eskirishni hisobga olgan holda, baholanayotgan mulkni tiklash yoki almashtirish uchun zarur bo'lgan xarajatlarni aniqlashga asoslangan baholash usullari to'plami.

Bu xaridor tayyor ob'ekt uchun o'xshash qiymatdagi ob'ektni yaratishdan ko'ra ko'proq pul to'lamaydi degan taxminga asoslanadi.

Afzalliklar xarajat yondashuvi

Xarajat yondashuvi quyidagi hollarda eng ishonchli va mos keladi:
eng yaxshi va eng samarali tahlil yer uchastkasi;
harakatsiz bozorlardagi ob'ektlarni baholash;
sug'urta va soliq maqsadlarida baholash;
yangi qurilishning iqtisodiy tahlili.

Kamchiliklar yondashuv:

xarajatlar har doim ham ekvivalent emas bozor qiymati;
er uchastkasini binolardan alohida baholash;
baholanayotgan mulkni sotib olish xarajatlari va aynan bir xil mulkni yangi qurish xarajatlari o'rtasidagi nomuvofiqlik.

Daromadga yondashuv

Daromad yondashuvi kapital qo'yilgan mulkning qiymati ushbu mulk ishlab chiqarishga qodir bo'lgan daromad sifati va miqdorini joriy baholashga mos kelishi kerakligiga asoslanadi.

Ushbu yondashuvdan foydalangan holda xarajatlarni hisoblashning asosiy sharti - bu mulkni ijaraga berish.

Ko'chmas mulkni baholash - baholanayotgan mulkka nisbatan ob'ektning yoki individual huquqlarning bozor qiymatini aniqlash jarayoni. Ko'chmas mulkni baholash quyidagilarni o'z ichiga oladi: mulkchilik yoki boshqa huquqlarning qiymatini aniqlash, masalan, turli xil ko'chmas mulk ob'ektlariga nisbatan ijara huquqi, foydalanish huquqi va boshqalar.

Ko'chmas mulkni baholash - bu ko'rsatilgan maqsad, baholash tartibi va baholovchining axloqiy talablariga muvofiq bozor qiymatini aniqlash. yer uchastkalari, binolar, inshootlar, kvartiralar va tugallanmagan qurilish) mustaqil baholovchilar tomonidan ishlab chiqarilgan.

Ko'chmas mulkni ommaviy baholash - bu standart texnikalar va statistik tahlillardan foydalangan holda ma'lum bir sanada ko'p sonli ko'chmas mulk ob'ektlarini baholash.

Ob'ektning bozor qiymatini hisoblashda ushbu ob'ektga nisbatan mulk huquqi, ijara huquqi va boshqa huquqlarning qiymati aniqlanadi.

Baholash faoliyati - baholashga qaratilgan tadbirkorlik faoliyati sohasi tabiiy resurslar, moliyaviy aktivlar, biznes, investitsiya loyihalari, intellektual mulk, asosiy vositalar, ko'char va Ko'chmas mulk.

Shu bilan birga, baholash faoliyati ham sohadir ilmiy faoliyat o'z predmeti, usullari, tamoyillari va standartlari bilan.

Baholash faoliyatining predmeti baholanayotgan ob'ektlarning bozor, investitsiya, tugatish va boshqa turdagi qiymatini belgilashdan iborat.

Baholash faoliyati sub'ektlari, bir tomondan, baholash bilan shug'ullanadigan mutaxassislar, ikkinchi tomondan, buyurtmachilar - vakolatli organlar tomonidan taqdim etilgan yuridik shaxslar, fuqarolar, davlatdir.

Baholash faoliyati davlat organlari uchun ham, masalan, soliqqa tortish maqsadida ham, jismoniy va yuridik shaxslar uchun ham fuqarolik muomalasi ehtiyojlari uchun zarurdir.

Baholash faoliyatida bir nechta asosiy yo'nalishlar mavjud - erni, tabiiy resurslarni, ko'chmas mulkni, mashina va jihozlarni baholash, nomoddiy aktivlar va biznes.

Nima uchun sizga ko'chmas mulkni baholash kerak?

Ushbu turdagi xizmat zarur quyidagi holatlar:

ko'chmas mulkni sotib olish va sotish, ayirboshlash;

ustav kapitaliga investitsiyalar;

kafolatli kreditlash (ipoteka);

ko'chmas mulkni ijaraga berishda ijara stavkalarini baholash;

lizing shartnomasini sotib olish yoki bekor qilishda ajralmas yaxshilanishlar narxini aniqlash;

korxonalar soliqqa tortishni minimallashtirish;

xayriya qilingan yoki jarayonda topilgan narsalarni muvozanatga qo'yish mulkni inventarizatsiya qilish;

mulk huquqini ro'yxatdan o'tkazish;

sug'urta maqsadlari uchun ko'chmas mulkni baholash.

Baholash maqsadida ko'chmas mulk ob'ektlari quyidagilar bo'lishi mumkin:

jamoat, sanoat va ijtimoiy foydalanish uchun mo'ljallangan binolar;

ishlab chiqarish komplekslari;

kvartiralar, uylar, alohida xonalar, kottejlar va boshqalar;

omborxona, ofis va ishlab chiqarish binolari;

yer uchastkalari;

turli tuzilmalar - ko'priklar, yo'llar, to'siqlar, kirish yo'llari va boshqalar;

qurilishi tugallanmagan ob'ektlar, shu jumladan to'xtatilgan, to'xtatilgan yoki tugatilgan.

Mijoz, aslida, bir nechta ob'ektlarni birlashtirgan ko'chmas mulkni baholashga buyurtma berishi mumkin. Ishning buyurtmachisi ob'ektiv, ishonchli natijaga ega bo'ladi, bu boshqaruv qarorlarini qabul qilish jarayonida kuchli dalilga aylanishi mumkin.

Baholashning maqsadlari

Baholash ishlarini olib borishda asosiy masala baholash maqsadi hisoblanadi. Buyurtmachi baholash maqsadini aniq shakllantirishi va baholovchiga baholash natijalaridan qanday foydalanishni rejalashtirayotganini tushuntirishi kerak.

Shuni tushunish kerakki, baholash maqsadlari juda xilma-xil bo'lishi mumkin va ular belgilangan qiymat turini ham aniqlaydi: bozor, tugatish, ixtisoslashtirilgan va boshqalar. Bu, o'z navbatida, baholovchining baholashning aniq yondashuvlari va usullarini tanlashiga ta'sir qiladi. Quyida baholash amaliyotida eng ko'p uchraydigan turli ob'ektlarni baholashning asosiy maqsadlari keltirilgan.

Kredit berish uchun baholash

Sug'urta uchun baholash

Sotib olish/sotish uchun baho

Ijara stavkalarini aniqlash uchun baholash

Ustav kapitaliga qo'shgan hissasini baholash

Ijara stavkalarini aniqlash uchun baholash

Ijara narxini hisoblash zarurati ko'pincha egasi yoki uning vakolatli shaxsi ijara stavkasini mustaqil ravishda aniqlay olmagan hollarda paydo bo'ladi. Bunday holatga misol sifatida nostandart turar-joy ko'chmas mulkini ijaraga berish mumkin. Bundan tashqari, talab qilinadigan mulkni ijaraga berishda ijara narxini baholamasdan qilish qiyin kapital ta'mirlash. Davlatga tegishli bo'lgan ko'chmas mulkka (omborlar, idoralar, er uchastkalari) nisbatan ijara haqini baholash muhim ahamiyatga ega, bu esa mulkdan foydalanganlik uchun adolatli kompensatsiyani aniqlash imkonini beradi.

Ofisni ijaraga olish narxini hisoblash bugungi kunda noturarjoy ko'chmas mulk bozorida yuqori talabga ega bo'lib, binolarni ijaraga olishning eng mumkin bo'lgan narxini aniqlashga imkon beradi, bu esa, o'z navbatida, texnik xususiyatlar binolar, o'rtacha bozor ijara narxi, shuningdek, Moskva ko'chmas mulk bozorida vaziyat.

Er uchastkasini ijaraga berish narxini baholash tijorat maqsadlarida foydalanish uchun er ijarasi shartnomasini tuzish yoki uzaytirishda amalga oshiriladi, bu to'lovlarning oqilona miqdorini aniqlashga va ijarachi va ijaraga beruvchi o'rtasida yuzaga kelishi mumkin bo'lgan manfaatlar to'qnashuvini oldini olishga yordam beradi.

Kredit berish uchun baholash

Ishtirok etishsiz biznesni rivojlantirish qarz mablag'lari, deyarli imkonsiz. Eng keng tarqalgan jalb qilish mexanizmi kreditlashdir. Bugungi kunda mahalliy banklar amaliyotida qarz oluvchi tomonidan berilgan kreditni qaytarish uchun kafolatning eng keng tarqalgan turi garov hisoblanadi. So‘ralayotgan mablag‘lar garov qiymatiga to‘g‘ri keladimi, degan savol garov sifatida taqdim etilgan mol-mulkning bozor qiymatini mustaqil baholash yo‘li bilan aniqlanadi.

Kreditlash turlaridan biri ipotekadir. O'ziga xoslik e? bunda sotib olinayotgan mulk garov ob'ektiga aylanadi. uchun ipoteka shaxslar, turar-joy binolarini sotib olayotganda, allaqachon tanish va juda qulay vositadir. Yuridik shaxslar va yakka tartibdagi tadbirkorlar endigina boshlayapsizmi? usta.

Mustaqil baholovchining hisoboti (u ko'chmas mulkni baholash uchunmi ipoteka krediti, tashkilotning aktsiyalari yoki mulkini baholash) kredit berish to'g'risida qaror qabul qilishda bank tayanadigan asosdir.

Sug'urta uchun baholash

Odatda, sug'urta uchun mulkni baholash imzolash bosqichidan oldin amalga oshiriladi sug'urta shartnomasi yoki sug'urta hodisasi qayd etilganda amalga oshiriladi. Amaldagi qonunchilikka muvofiq, sug'urta summasi sug'urta shartnomasi ro'yxatdan o'tkazilgan sanada belgilangan sug'urtalangan mol-mulkning bozor narxidan oshmasligi kerak.

Qoidaga ko'ra, qimmatbaho mulk uchun bozor narxini belgilash zarur bo'lgan hollarda sug'urta bahosi katta ahamiyatga ega. Bunday ob'ektlarga ko'chmas mulk kiradi. transport vositalari, asbob-uskunalar va boshqalar. So'nggi yillarda eksklyuziv va noyob buyumlar va intellektual mulkni sug'urtalash bo'yicha baholashlar tobora ko'proq amalga oshirilmoqda. Sug'urta paytida bunday baholash juda aniq va malakali bo'lishi kerak, chunki ushbu turdagi ob'ektni baholashda har bir kichik tafsilot mulk qiymatini sezilarli darajada o'zgartirishi mumkin.

Sug'urta sohasida mustaqil baholash sug'urta shartnomasida nazarda tutilgan voqea sodir bo'lganda yuzaga kelishi mumkin bo'lgan nizolarni tsivilizatsiya doirasida hal qilishning eng samarali usuli hisoblanadi.

Sotib olish/sotish uchun baho

Mulkni sotib olish va sotish bo'yicha bitimni o'tkazishda shunga o'xshash bitimlar to'g'risida ma'lumot bo'lmasa, sotuvchi va sotib oluvchi tomonlar o'rtasida bitimning yakuniy miqdorini belgilash bilan bog'liq muammolar doimo yuzaga keladi. Shuning uchun jiddiy bitimlar tuzishda e? tomonlar mustaqil baholash kompaniyasi bilan bog'lanib, sotib olish/sotish uchun baholash xizmatiga buyurtma berishadi.

Mulkni sotib olish va sotish bo'yicha baholashni o'tkazishda ekspert baholanayotgan mol-mulkning barcha parametrlari va xususiyatlarini hisobga oladi, bitim tuzish vaqtida bozor tendentsiyalarini hisobga oladi va bozorni aniqlash uchun turli yondashuv va usullardan foydalanadi. mulk qiymati.

Ustav kapitaliga qo'shgan hissasini baholash

Ustav kapitali kompaniyaning asosiy ko'rsatkichlaridan biri bo'lib, u haqida gapiradi moliyaviy holat va tashkilotning o'zi hajmi. Shu bilan birga, ustav kapitaliga qo'shilgan hissani baholash kompaniyani yaratishda ham, boshqa bir qator hollarda ham zarur.

Qonunga ko'ra, ustav kapitaliga pul va pul bo'lmagan mablag'lar, shuningdek, pul shaklida ifodalanishi mumkin bo'lgan har qanday huquqlar (masalan, mulk) kiritilishi mumkin. Aynan shu pul ekvivalentini aniqlash uchun ustav kapitaliga qo'shilgan hissani baholash amalga oshiriladi. Ustav kapitaliga qo'shilgan badallar bo'yicha quyidagi pul bo'lmagan badallar baholanishi kerak:

asbob-uskunalar, mashinalar, binolar va asosiy vositalarga kiritilgan boshqa ob'ektlarning ustav kapitaliga qo'shgan hissasi;

qimmatli qog'ozlarning ustav kapitaliga hissa qo'shish;

intellektual faoliyat natijalariga bo'lgan huquqlarning ustav kapitaliga (nou-xau, ixtirolar, patentlar, litsenziyalar, elektron hisoblash mashinalari uchun dasturlar) hissasi;

mulkiy huquqlarning ustav kapitaliga hissa.

Shuningdek, ball ustav kapitali litsenziyalovchi organ har qanday faoliyatni amalga oshirish uchun litsenziya olish uchun uni oshirishni talab qilgan hollarda ham zarur bo'lishi mumkin.

Bojxona rasmiylashtiruvi uchun baholash

Amalga oshirilayotgan tadbirkorning vazifalaridan biri tashqi iqtisodiy faoliyat- Rossiyaga chet eldan olib kiriladigan tovarlar uchun tegishli bojxona qiymatini belgilash.

Tovarning bojxona qiymatini tasdiqlash uchun mustaqil baholash soliq va bojxona to'lovlarini sezilarli darajada kamaytirishi mumkin. Bundan tashqari, bojxona uchun deklaratsiya qilingan bojxona qiymatining tasdiqlanishi eksport va import qilinadigan mahsulotlarga narxlarni belgilash imkonini beradi. Amaliyot shuni ko'rsatadiki, tovarlarning bojxona qiymatini tasdiqlash uchun baholash (chet eldan olib kelingan materiallarning narxini tasdiqlash) barcha mumkin bo'lgan nizolar va kelishmovchiliklarni minimallashtiradi. bojxona organlari ularning narxi haqida.

Buxgalteriya hisobi uchun baholash

Buxgalteriya amaliyotida mol-mulkni qayta baholash, hisobdan chiqarish yoki balansga joylashtirish uchun muntazam ravishda baholash zarurati mavjud.

Buxgalteriya hisobi uchun malakali baholash sizga imkon beradi umumiy ko'rsatkichlar korxonada mavjud bo'lgan barcha mablag'lar, shuningdek, bu mablag'lar kelib tushgan manbalar. Darhol shuni ta'kidlaymizki, buxgalteriya hisobini baholash, masalan, mulkni hisobdan chiqarishni baholash yoki uni balansga qo'yishda baholash amaldagi qonunchilikka muvofiq maxsus ishlab chiqilgan usullardan foydalangan holda amalga oshiriladi.

Odatda, kompaniyaning asosiy fondlari aktivlarning ko'p qismini tashkil qiladi, shuning uchun ularning qiymati va tarkibi aksiyadorlar, ta'sischilar, investorlar va kompaniya rahbarlari uchun katta qiziqish uyg'otadi. Shuning uchun ham tashkilotning asosiy fondlarini baholash va qayta baholash har doim talabga ega. Korxonaning asosiy vositalarini inventarizatsiya qilish va qayta baholash natijalari bizga haqiqiyligini aniq tasavvur qilish imkonini beradi. moliyaviy ahvol kompaniya, bu esa, o'z navbatida, samaradorlikni oshirish imkonini beradi iqtisodiy faoliyat korxonalar.

Bundan tashqari, asosiy vositalarni qayta baholash hisoblash uchun ideal asosdir amortizatsiya to'lovlari va mulk solig'i.

Mulkni hisobdan chiqarish (buxgalteriya balansiga qo'yish) uchun baholash tartibi va qoidalari mulkni saqlash to'g'risidagi nizomga bo'ysunadi. moliyaviy hisobotlar va Rossiya va turli PBUlarning buxgalteriya hisobi (buxgalteriya hisobi qoidalari). Bunday holda, balansga joylashtirishda baholash (uni undan olib tashlash) ob'ektlarning haqiqiy narxi bo'yicha amalga oshiriladi.

Boshqaruv qarorlarini qabul qilish uchun baholash

Har qanday biznesda boshqaruv qarorlarini qabul qilish ishonchli va talab qiladi joriy ma'lumotlar bozor holati va kompaniya aktivlarining qiymati haqida.

Bu erda mustaqil baholovchilarning xizmatlari foydali bo'lishi mumkin.

Muayyan biznes faoliyatini boshlashdan oldin tashkilot rahbariyati o'z maqsadlarini aniq tushunishi kerak. Boshqaruv qarorlarini malakali baholash kompaniya rahbariyatiga har qanday aniq harakatning taktik maqsadini va uzoq muddatga strategik maqsadni aniqlash imkonini beradi. Shu bilan birga, masalan, biznesni qayta qurish uchun baholash o'lchanadigan va aniq maqsadlarga ega bo'lishi kerak. Boshqacha qilib aytganda, har bir maqsad uchun ushbu maqsadga erishish darajasini baholash mumkin bo'lgan ma'lum bir mezon bo'lishi kerak. Agar bunday mezon bo'lmasa, asosiy boshqaruv funktsiyasi bo'lgan nazoratni amalga oshirish mumkin emas. Boshqaruv qarorlari uchun baholash va e turlari? bir nechta bo'lishi mumkin - o'tkazish uchun baholash ishonchli boshqaruv kompaniya yoki biznesni qayta qurish jarayonida baholash va tashkilot faoliyatini yaxshilashga qaratilgan biznes harakatlarining maqsadlarini aniq belgilash imkonini beradi.

Sud jarayoni uchun baholash

Sud muhokamasi davomida sud uchun baho talab qilinadi da'volar mulk bo'yicha. Sud majlisida har doim da'volarning o'ziga xos qiymati haqida savollar tug'iladi va faqat mustaqil baholash sud uchun u huquqiy nizoga chek qo'yadigan omilga aylanishi mumkin.

Har qanday sud da'voning aniq narxini talab qiladi, shuning uchun sudda ko'rib chiqilayotgan uy, kvartira, er uchastkasi yoki boshqa mulkning aniq narxi talab qilinadi.

Bu narx asosli bo'lishi kerak. Ushbu asoslash mulkning bozor qiymati bo'yicha mustaqil baholovchining hisobotidir.

Sud ekspertizasi odatda quyidagi hollarda talab qilinadi:

bilan kelishmovchiliklar yuzaga kelgan taqdirda baholash soliq organlari soliqlarni hisoblash va to'lashning to'g'riligi to'g'risida;

zarar (yoki yo'qotilgan foyda) miqdorini aniqlashda baholash;

mulkni taqsimlashda baholash;

kommunal va davlat ehtiyojlari uchun mulkni olib qo'yishda baholash;

Xarajat turlari

Baholash amaliyotida har xil turdagi qiymatlar mavjud 5-band FSO No 2 Ko'chmas mulkning qiymati bo'linadi quyidagi turlar:

· bozor qiymati;
· investitsion xarajatlar;
· qutqarish qiymati;
· kadastr qiymati.

Baholash ob'ektining bozor qiymatini aniqlashda, bitim taraflari barcha zarur shartlarga ega bo'lgan holda, oqilona harakat qilganda, raqobat muhitida ochiq bozorda baholash sanasida baholash ob'ekti begonalashtirilishi mumkin bo'lgan eng ehtimoliy narx aniqlanadi. ma'lumotlar, va bitim narxi har qanday favqulodda vaziyatlarda aks ettirilmaydi, ya'ni:

· bitim taraflaridan biri baholash ob'ektini begonalashtirishga, ikkinchi tomon esa ijroni qabul qilishga majbur emas;
· bitim taraflari bitim predmetini yaxshi bilishlari va o‘z manfaatlarini ko‘zlab ish tutishlari;
· baholash ob'ekti ochiq bozorda shu kabi baholash ob'ektlariga xos bo'lgan ommaviy oferta orqali taqdim etiladi;
· bitimning bahosi baholash ob'ekti uchun oqilona haqni ifodalaydi va bitim taraflariga nisbatan bitimni bajarishga biron bir qismda majburlash bo'lmasa;
· baholash ob'ekti uchun to'lov ifodalangan naqd pulda.

Investitsiya qiymati - bu shaxs (shaxslar) tomonidan baholash ob'ektidan foydalanish uchun belgilangan investitsiya maqsadlarida ma'lum bir shaxs yoki shaxslar guruhi uchun baholash ob'ektining qiymati.

Investitsion qiymatni aniqlashda, bozor qiymatini aniqlashdan farqli o'laroq, ochiq bozorda investitsiya qiymati bo'yicha begonalashtirish imkoniyatini hisobga olish shart emas. Investitsion xarajatlar investitsiya samaradorligini baholash uchun ishlatilishi mumkin.

Baholash ob'ektining investitsiya qiymatini aniqlashda ma'lum bir shaxs yoki shaxslar guruhi uchun qiymat ushbu shaxs (shaxslar) tomonidan belgilangan baholash ob'ektidan foydalanishning investitsiya maqsadlari uchun belgilanadi. investitsion mulk renta shaklida daromad olish va qiymatni oshirish. Investitsiya qiymatini aniqlashda, bozor qiymatini aniqlashdan farqli o'laroq, ochiq bozorda investitsiya qiymati bo'yicha begonalashtirish imkoniyatini hisobga olish shart emas.

Baholash ob'ektining tugatish qiymatini aniqlashda, ushbu baholash ob'ekti bozor sharoitlari uchun odatiy ta'sir qilish davridan kamroq bo'lgan baholash ob'ektiga ta'sir qilish davrida begonalashtirilishi mumkin bo'lgan eng mumkin bo'lgan narxni aks ettiruvchi taxminiy qiymat aniqlanadi. , sotuvchi mulkni begonalashtirish bo'yicha bitim tuzishga majbur bo'lgan sharoitlarda. Tugatish qiymatini aniqlashda bozor qiymatini aniqlashdan farqli o'laroq, sotuvchini ob'ektni bozor sharoitlariga mos kelmaydigan shartlarda sotishga majbur qiladigan favqulodda holatlarning ta'siri hisobga olinadi.

Baholash ob'ektining kadastr qiymatini aniqlashda, o'tkazishni tartibga soluvchi qonun hujjatlariga muvofiq belgilanadigan va tasdiqlangan bozor qiymati. kadastr baholash. Kadastr qiymati, xususan, soliqqa tortish uchun baholovchi tomonidan belgilanadi.

Professional baholovchilar tomonidan har qanday turdagi ko'chmas mulkni baholashning bir necha yondashuvlari mavjud:

? Qiyosiy yondashuv
? Tejamkor yondashuv
? Daromad yondashuvi

3 ta yondashuvning har biri ko'chmas mulkni baholashning o'ziga xos usullariga ega

Daromadga yondashuv

Ko'chmas mulkni baholashning daromadli yondashuvi ushbu mulkka egalik qilishdan (foydalanishdan) kutilayotgan daromadni hisoblash asosida mulk qiymatini aniqlashga asoslanadi. Bu ko'rsatkich juda muhim, chunki u kelajakda ob'ektning narxini taxmin qilish imkonini beradi.

Daromad yondashuvi bugungi kunda baholash amaliyotida ko'chmas mulkni baholashning eng ko'p qo'llaniladigan usullaridan biridir.

Zamonaviy iqtisodchi A.V.Vishnevetskiyning fikriga ko'ra, bu yondashuv "marginal" deb ham ataladi (inglizcha "margin" atamasidan, ko'pincha Rossiyada "foyda" tushunchasining analogi sifatida ishlatiladi). Marjinal yondashuvning qo'llanilishi davr mobaynida aniq ifodalangan iqtisodiy o'sish davlatda. Daromadga yondashish Due Diligence protsedurasining ajralmas qismi hisoblanadi.

Daromad usuli asosan diskontlangan daromad oqimini (ushbu ob'ektga egalik qilish yoki undan foydalanishdan) hisoblash yo'li bilan ko'chmas mulk qiymatini aniqlashga asoslangan. Bu usul kutish - o'rnatish tamoyiliga asoslanadi joriy qiymat kelajakda ushbu mulkka egalik qilishdan olinishi mumkin bo'lgan daromadlar va boshqa imtiyozlar. Mulk egasi o'z mulkini undan foydalanishni davom ettirish orqali olishi mumkin bo'lgan miqdordan kamiga bermasligi mantiqan, va xaridor keyinchalik ushbu mulkdan tijorat maqsadlarida foydalanish uchun to'lamaydi. uni olib keladi. Shunday qilib, mulkning narxi tomonlar o'rtasidagi kelishuv orqali kelajakdagi daromadning qiymatidan kelib chiqqan holda belgilanadi.

Daromad yondashuvidan foydalangan holda hisoblashda quyidagi usullar qo'llaniladi: daromadlarni kapitallashtirish va diskontlash pul oqimlari. Ushbu texnikalar ushbu usulda asosiy hisoblanadi.

1) To'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usuli texnologiyasiga muvofiq, qiymat soliq to'lashdan oldingi sof operatsion daromadning kapitalizatsiya stavkasiga nisbati bilan aniqlanadi. Kapitalizatsiya stavkasi baholovchi tomonidan bazaviy stavkadan kelib chiqib, uni risklarga moslashtirish orqali aniqlanadi.
2) Diskontlangan pul oqimlari usuli pul oqimlari notekis kelganda (beqaror daromad) yoki turli kapitallashuv koeffitsientlaridan foydalanganda qo'llaniladi. Metodikaga ko'ra, ob'ektning qiymati loyiha uchun chegirmali daromadlar yig'indisi sifatida belgilanadi. Buning uchun tanlangan davr uchun xarajatlar va investitsiyalar prognozi bilan pul oqimlari modelini aniqlash kerak. Diskont stavkasi kapitalizatsiya usuli bilan bir xil parametrlarni hisobga olgan holda belgilanadi.

Usulning mohiyati shundan iboratki, daromad yondashuvi ko'chmas mulk qiymatini kelajakdagi pul oqimlarining joriy qiymati sifatida baholaydi. Bundan tashqari, ushbu yondashuv baholanayotgan mulk uchun xavf darajasini, shuningdek baholanayotgan mulkning xizmat qilish muddati davomida olib kelishi mumkin bo'lgan daromad sifati va miqdorini aks ettiradi. Daromad yondashuvining asosiy afzalligi shundaki, u kelajakni hisobga olish imkonini beradi investitsiya risklari allaqachon hozir.

Usulning kamchiliklari shundaki, kelajakdagi daromad - ijaradan olinadigan daromadning taxminiy qiymati va mulkni kelajakda qayta sotish miqdori - baholovchi tomonidan bir qator omillarni tahlil qilish orqali aniqlanadi va shuning uchun u ma'lum bir xatoni o'z ichiga olishi mumkin, chunki u uzoq muddatga ko'chmas mulk bozorining holatini mutlaqo aniq aniqlash mumkin emas.

Tejamkor yondashuv

Xarajatlarga asoslangan yondashuv (aktivga asoslangan yondashuv) - bu ob'ektning qiymati er uchastkasining qiymati va barcha yaxshilanishlarni qayta ishlab chiqarish (almashtirish) xarajatlari yig'indisi, yig'ilgan amortizatsiyani olib tashlagan holda teng bo'lgan baholash usullari to'plamidir. va majburiyatlarning qiymati, ya'ni baholanayotgan ob'ektning qiymati shunga o'xshash ob'ektni yaratish qiymatiga bog'liq. Ushbu yondashuv alohida binolar, uy xo'jaliklari va korxonalarni baholash uchun ishlatiladi.

Qiyosiy yondashuv

Qiyosiy yondashuv - bu baholanayotgan ob'ektni baholangan ob'ektning bahosi to'g'risidagi ma'lumotlar mavjud bo'lgan ob'ektlar - baholanadigan ob'ektning o'xshashlari bilan taqqoslashga asoslangan baholanadigan ob'ektning qiymatini baholash usullari to'plami. Ob'ekt - baholash maqsadlari uchun baholash ob'ektining o'xshashi - uning qiymatini belgilaydigan asosiy iqtisodiy, moddiy, texnik va boshqa xususiyatlari bo'yicha baholash ob'ektiga o'xshash ob'ekt. (sm. Federal standart reytinglar № 1)

Baholashda turli usullar va usullardan foydalanish mumkin. Ko'chmas mulkni baholashning uchta asosiy usuli mavjud: qiyosiy; qimmat; foydali. Qiyosiy usul bozor sotishning qiyosiy tahlilini o'z ichiga oladi, ya'ni. bozor analoglarini taqqoslash. Ushbu usul almashtirish printsipiga asoslanadi, uning ma'nosi shundaki, xabardor xaridor mulk uchun bozor xarajatlaridan ko'ra ko'proq pul to'lamaydi. Ko'chmas mulk ob'ektining qiymati yaqinda sotilgan haqiqiy narxlar asosida aniqlanadi. Ushbu usul uy-joy ipoteka kreditlarini anderrayting qilish uchun uy-joyni baholashda asosiy usul sifatida qo'llaniladi.

6.3. ko'chmas mulkni baholash usullari

Ko'chmas mulkni baholash quyidagilarni o'z ichiga oladi: mulkchilik yoki boshqa huquqlarning qiymatini aniqlash, masalan, turli xil ko'chmas mulk ob'ektlariga nisbatan ijara huquqi, foydalanish huquqi va boshqalar. Tarkib

1 Narx turlari
2 Baholash tamoyillari
3 Ko'chmas mulkni baholashning asosiy yondashuvlari
- 3.1 Daromadga yondashuv
- 3.2 Xarajat yondashuvi
- 3.3 Qiyosiy yondashuv
4 Ko'chmas mulkni baholashning asosiy usullari
- 4.1 Sotishni taqqoslash usuli
- 4.2 Daromadlarni kapitallashtirish usuli
- 4.3 Diskontlangan pul oqimi usuli
5 Eslatma
6 Baholash faoliyati uchun normativ-huquqiy baza
7 Adabiyot

Baholash amaliyotida qiymatning har xil turlari mavjud.

Ko'chmas mulk ob'ektlarini baholashning asosiy yondashuvlari va usullari

Bozor qiymatini to'liq aks ettiruvchi va eng ommabop bo'lgan usullardan biri bu sotishni taqqoslash usulidir. Savdoni taqqoslash metodologiyasi statistik ma'lumotlarga va baholanadigan ob'ekt joylashgan tegishli bozor segmentini tahlil qilishga asoslangan. Baholash metodologiyasi bir necha bosqichlardan iborat:

bozor segmentini aniqlash;
mavjud bozor sharoitlarini tahliliy baholash;
omil tahlili;
barcha kerakli xususiyatlar uchun eng mos analogni tanlash;
yakuniy xarajatlarni aniqlash.

Ko'chmas mulk qiymatini hisoblashda tez-tez uchraydigan keyingi usul - bu daromadni kapitallashtirish usuli.
Uning mohiyati yillik sof operatsion daromadni real pul qiymatiga nisbatlash orqali qiymatni hisoblashdan iborat.

Ko'chmas mulkni baholash

Baholash ob'ektining yakuniy qiymatini eskirish va eskirish uchun almashtirish qiymatini to'g'rilash, so'ngra olingan qiymatni er uchastkasining qiymatiga oshirish orqali hisoblash. Yaqinda foydalanishga topshirilgan ob'ektlarni baholashda xarajat yondashuvi eng maqbuldir, u er uchastkasining etarli darajada oqlangan narxi va ahamiyatsiz to'plangan eskirish holatida eng ishonchli natijalarga olib keladi; Daromad yondashuvi Daromad yondashuvidan foydalangan holda ko'chmas mulkning bozor qiymatini aniqlash kutish tamoyiliga asoslanadi.
Ushbu tamoyilga muvofiq, odatiy investor, ya'ni mulkni sotib oluvchi uni kelajakda foydalanishdan daromad olishni kutgan holda sotib oladi.

Ko'chmas mulkni baholashning yondashuvlari va usullari

Qiyosiy usuldan foydalangan holda ko'chmas mulkni baholashning asosiy bosqichlari quyidagilardan iborat: bozorni o'rganish va tugallangan bitimlar bo'yicha ma'lumotlarni yig'ish; ishonchliligini oshirish maqsadida axborotni tanlash; operatsiyalar erkin bozor sharoitida amalga oshirilganligini tasdiqlash; tahlil qilish uchun taqqoslanadigan ob'ektlarni tanlash; amalga oshirish qiyosiy tahlil. Xarajat usuli to'liq qayta ishlab chiqarish xarajatlarini yoki baholanayotgan mulkni to'liq almashtirish qiymatini, bino va inshootlarning taxminiy eskirish summasini chegirib tashlashni o'z ichiga oladi. Ushbu usul yangi qurilishning texnik-iqtisodiy asoslanishida, eng yaxshi va eng ko'pini aniqlashda qo'llaniladi samarali foydalanish yer, sug'urta bilan.

Avtomatik

Diqqat

Ko'chmas mulkni baholashga bozor yondashuvidagi asosiy tamoyil - almashtirish printsipi bo'lib, unda potentsial xaridor o'z nuqtai nazaridan shunga o'xshash mulkni sotib olish narxidan oshib ketadigan mol-mulk uchun narx to'lamaydi. Bozorga yondashuv usullarini qo'llashdagi asosiy qiyinchiliklar shaffoflik bilan bog'liq Rossiya bozori Ko'chmas mulk. Aksariyat hollarda ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalarning haqiqiy narxlari noma'lum.

Shu munosabat bilan, baholashni o'tkazishda ko'pincha sotuvga qo'yilgan ob'ektlar uchun takliflar narxlaridan foydalaniladi. Savdoni taqqoslash usuli ob'ektning bozor qiymatini ob'ekt mulkiga o'xshash o'lcham va foydalanishga ega bo'lgan taqqoslanadigan ob'ektlarning yaqinda sotilganligini tahlil qilish asosida aniqlaydi.

Ko'chmas mulkni baholash: usullar va yondashuvlar

Xarajat yondashuvi ob'ektni qurish qiymatini joriy narxlarda (baholash sanasi bo'yicha) jami yig'ilgan (jami) amortizatsiyani olib tashlagan holda hisoblash imkonini beradi. Ushbu yondashuvda baholash tartib-taomilining asosiy bosqichlari: 1. Bo'sh va mavjud yerlardan maqbul foydalanish maqsadida uni olish yoki uzoq muddatli ijaraga olish qiymatini hisoblash; 2.

Muhim

Baholangan binoni almashtirish qiymatini baholash. O'zgartirish qiymatini hisoblash ko'rib chiqilayotgan ob'ektni ma'lum bir sanaga o'xshash ob'ektlarning joriy narxlari va ishlab chiqarish shartlaridan kelib chiqqan holda qayta yaratish xarajatlarini hisoblash asosida amalga oshiriladi; 3. Mulkning jismoniy, funktsional va tashqi eskirish miqdorini aniqlash; 4.

Biznes foyda (investor foyda) miqdorini baholash; 5.

Ko'chmas mulkni baholash usullari

Ring usulidan foydalanish, agar investitsiya qilingan miqdorni ob'ektning amal qilish muddati davomida teng ulushlarda qaytarish ehtimoli mavjud bo'lsa, oqlanadi. Kapitalning daromadlilik darajasi dastlab qat'iy belgilangan qism bo'ladi investitsiya qilingan mablag'lar, kompensatsiya fondiga ushlab qolinishi kutilmoqda;

Inwood usuli. Kapitalning qaytarilgan qismi summasini chegirib tashlash vaqtida amalda bo‘lgan investitsiyalarning daromadlilik normasiga muvofiq qayta investitsiya qilish imkoniyati mavjud bo‘lgan hollarda ushbu metodologiyaga amal qilinadi;
Xoskold usuli.

Ko'chmas mulkdan olingan daromad uzoq vaqt davomida o'zgarmaydigan barqaror qiymat bo'lgan hollarda ushbu usuldan foydalanish maqsadga muvofiqdir.

Ob'ekt - baholash maqsadlari uchun baholash ob'ektining o'xshashi uning qiymatini belgilaydigan asosiy iqtisodiy, moddiy-texnikaviy va boshqa xususiyatlari bo'yicha baholash ob'ektiga o'xshash ob'ekt deb tan olinadi. (Qarang: Federal baholash standarti № 1) Ko'chmas mulkni baholashning asosiy usullari[tahrir | tahrirlash kodi] Ko'chmas mulkning bozor qiymatini aks ettiruvchi asosiy, eng tez-tez ishlatib turadigan va eng to'g'ri aks ettiruvchisi Sotishni taqqoslash usulidir[tahrirlash | tahrirlash kodi] baholanayotgan mulk tegishli boʻlgan bozor segmentining statistik monitoringi va omil tahliliga asoslangan. Usulni qo'llashning asosiy bosqichlari: - ob'ektni joylashtirish, eng samarali foydalanish tahlilini hisobga olgan holda ob'ekt tegishli bo'lgan bozor segmentini tanlash; - bozor tahlili; - omil tahlili; - analoglarni tanlash; - xarajatlarni hisoblash.

Mulkni baholash usullari qisqacha

Qiyosiy (analog) usullar ( III guruh). Analoglarga asoslangan almashtirish xarajati usuli. Analoglar bo'yicha almashtirish qiymati (RMCA) va "oddiy" almashtirish qiymati (MRC) va almashtirish (MR) usullari o'rtasidagi tub farq - bu ob'ektni yaratish joriy narxlarda baholanadigan analog usul. Ko'rib chiqilayotgan usulda baholash baholanayotgan ob'ektni oldindan tanlash va ma'lum bir vaqtda yaratilgan o'xshash ob'ektlar bilan taqqoslash asosida amalga oshiriladi.

Analoglarni topgandan so'ng, ularni almashtirish qiymati baholash natijasi sifatida qabul qilinadi, ya'ni. ular uchun mo'ljallangan taxminiy xarajat V qurilish loyihasi. Shunday qilib, yakuniy, integral xarajat shaklida darhol dizayn analoglaridan natija izlanadi. Analog ob'ekt va baholangan ob'ekt butunlay bir xil bo'lsa, natija har tomonlama bo'ladi.

2. Ko'chmas mulkni baholash

2.1. Ko'chmas mulk qiymatiga ta'sir qiluvchi omillar

Ko'chmas mulk qiymatiga to'rtta omil ta'sir qiladi.

1. Talab - bozorda to'lovga qodir xaridorlari bo'lgan ma'lum mahsulot yoki xizmat miqdori. Eng katta potentsial talab uy-joy bozorida.

2. Foydalilik – mulkning ayrim inson ehtiyojlarini qondirish qobiliyati. Foydalilik ma'lum bir narsani sotib olish istagini uyg'otadi. Uy-joyning foydaliligi yashash qulayligidir. Ko'chmas mulk bozorida faoliyat yurituvchi investor uchun eng katta foyda foydalanish va rivojlantirish bo'yicha cheklovlarsiz er uchastkasi bo'ladi.

3. Tanqislik - cheklangan ta'minot. Qoidaga ko'ra, ma'lum bir mahsulot taklifi oshsa, bu mahsulot narxi pasaya boshlaydi, taklif kamayganda esa narxlar ko'tarila boshlaydi.

4. Ob'ektlarni begonalashtirish imkoniyati- bu ko'chmas mulkning qo'llarni o'zgartirishi (sotuvchidan xaridorga), ya'ni tovar bo'lishiga imkon beruvchi mulk huquqlarini o'tkazish imkoniyati. Ilgari Rossiyada er yagona davlat mulkida edi, shuning uchun er tovar hisoblanmadi.

Shunday qilib, qiymat o'z-o'zidan ko'chmas mulkka xos bo'lgan xususiyat emas: qiymatning mavjudligi odamlarning xohishiga, mavjudligiga bog'liq. xarid qobiliyati, foydalilik va nisbatan kamlik.

2.2. Ko'chmas mulk qiymatlarining asosiy turlari

Bir necha turdagi qiymatlar ko'chmas mulkni baholashning turli maqsadlariga mos keladi.

Baholash ob'ektining bozor qiymati - Bitim taraflari barcha zarur ma'lumotlarga ega bo'lgan holda oqilona harakat qilganda va bitim narxiga biron bir favqulodda holatlar ta'sir qilmasa, baholangan ob'ektni raqobat muhitida ochiq bozorda begonalashtirish mumkin bo'lgan eng ehtimoliy narx.

Bozor qiymatini aniqlash uchun o'xshash ob'ektlarning sotish narxlarini qo'shimcha tahlil qilmasdan qabul qilish mumkin emas, chunki bitim narxi sotuvchi va xaridorning motivlarini, har qanday tashqi ta'sirlarning yo'qligi yoki mavjudligini tavsiflamaydi. Ko'chmas mulkning bozor qiymatini faqat muvozanatli bitimning quyidagi shartlari bajarilgan taqdirdagina aniqlash mumkin:

– bozor raqobatbardosh va mol-mulkni yetarlicha tanlash imkoniyatini ta’minlab, ko‘p sonli xaridorlar va sotuvchilarning o‘zaro hamkorligini ta’minlaydi;

- xaridor va sotuvchi erkin, bir-biridan mustaqil, bitim predmeti haqida yaxshi ma'lumotga ega va faqat o'z manfaatlarini maksimal darajada qondirish - daromadni oshirish yoki ehtiyojlarni yaxshiroq qondirish uchun harakat qiladi;

- baholanayotgan ob'ektning ta'sir qilish davri.

Investitsion xarajatlar investor ushbu investitsiya loyihasidan kutilayotgan daromadni (kommunal xizmatlar, qulayliklar) hisobga olgan holda mulk uchun to'lashi mumkin bo'lgan eng yuqori narxdir. Investitsiyalar va bozor qiymatlari ma'lum bir investorning kutishlari ma'lum bir bozor uchun xos bo'lgan taqdirdagina mos keladi (batafsilroq, Shevchuk D.A. Investitsiyalarni tashkil etish va moliyalashtirish. - Rostov-Donu: Feniks, 2006; Shevchuk. D.A. Bank ishlarining asoslari - Rostov-na-Donu: Feniks, 2006; Bank operatsiyalari. - Rostov-na-Donu: Feniks, 2006 yil).

Baholash ob'ektining tugatish qiymati - baholash ob'ekti o'xshash ob'ektlarning odatdagi ta'sir qilish muddatidan qisqaroq muddat ichida begonalashtirilishi kerak bo'lgan taqdirda, baholangan ob'ektning qiymati. Odatda mulkni majburiy sotishda hisoblab chiqiladi. Barcha potentsial xaridorlarni bozorga chiqarilgan mulk bilan tanishtirish uchun etarli bo'lmagan cheklangan savdo muddatlari tufayli tugatish qiymati bozor qiymatidan sezilarli darajada past bo'lishi mumkin. Qoida tariqasida, mulk egasining qarori bilan korxona tugatilganda yoki sud hokimiyati. Miqdorni ifodalaydi naqd pul, bu haqiqatda kompaniya aktivlarini sotish natijasida, ularning balans qiymatidan qat'i nazar, olinishi mumkin.

Baholash ob'ektining tasarruf etish qiymati - baholash ob'ektini tasarruf etish bilan bog'liq xarajatlarni hisobga olgan holda, unga kiritilgan materiallarning bozor qiymatiga teng bo'lgan baholangan ob'ektning qiymati.

Soliq solish maqsadida baholash ob'ektining qiymati - soliq solinadigan bazani hisoblash uchun belgilangan va normativ-huquqiy hujjatlar qoidalariga muvofiq hisoblangan baholash ob'ektining qiymati (shu jumladan, inventar qiymati). U bozor qiymatiga, ob'ektni qayta ishlab chiqarish xarajatlariga asoslanishi yoki mutaxassis mutaxassislarni jalb qilmasdan tartibga solish usullari bo'yicha hisoblanishi mumkin.

Baholash ob'ektining maxsus qiymati - aniqlash uchun baholash shartnomasida yoki me'yoriy-huquqiy hujjatda bozor tushunchasiga kiritilmagan shartlar yoki baholash faoliyati sub'ektlari foydalanishi shart bo'lgan baholash standartlarida ko'rsatilgan boshqa qiymat nazarda tutilgan qiymat. Xarajatlarning quyidagi turlarini ajratish mumkin:

faoliyat ko'rsatayotgan korxona qiymati - tashkil etilgan ishlab chiqarish faoliyati natijalariga muvofiq belgilanadigan yagona mulkiy kompleksning qiymati. Shu bilan birga, alohida korxona ob'ektlarining qiymatini baholash ushbu ob'ektlarning faoliyat yuritayotgan korxonaning ajralmas tarkibiy qismlari sifatida qo'shadigan hissasini aniqlashdan iborat;

sug'urta narxi - sug'urta hodisasi sodir bo'lganda mulkiy zararni to'liq qoplash qiymati. Sug'urta kompaniyalari tomonidan qo'llaniladigan usullarga muvofiq hisoblab chiqilgan va davlat organlari ob'ektning buziladigan elementlari sug'urta qilinishi mumkin bo'lgan miqdorni hisoblash. Yo'q qilish yoki yo'q qilish xavfi ostida bo'lgan ob'ektning elementlarini tiklash xarajatlari hisobga olinadi.

2.3. Ko'chmas mulkni baholashning asosiy tamoyillari

Ko'chmas mulkni baholashning asosiy tamoyillarini 4 toifaga bo'lish mumkin.

Eng yaxshi va eng yaxshi foydalanish printsipi (BUE) ko‘chmas mulkning hozirgi foydalanishi boshqacha bo‘lsa ham, undan eng yaxshi, eng samarali foydalanilgan taqdirda uning qiymatini aniqlashga asoslanadi.

Mulkni baholash vaqtida eng ko'p ehtimoliy va foydali foydalanish mulkning eng yuqori joriy qiymatini ta'minlaydi.

Binoning holati (kapital ta'mirlash zarurati xaridor tomonidan bitim miqdorini muhokama qilishda hisobga olinadi; kosmetik ta'mirlash ko'chmas mulk qiymatiga sezilarli ta'sir ko'rsatmaydi).

Shunday qilib, bir necha turdagi qiymatlar ko'plab turli xil ko'chmas mulk operatsiyalariga mos keladi. Ko'chmas mulk bozori ishtirokchilarining ehtiyojlariga qarab, bir xil ob'ektning har xil turdagi narxining qiymati sezilarli darajada farq qilishi mumkin. Eng keng tarqalgan baholash - bu ko'chmas mulkning bozor qiymati.

Ko'chmas mulkning qiymati sezilarli darajada ta'sir qiladi iqtisodiy omillar. Ko'chmas mulkni baholash tamoyillari ulardan eng muhimini hisobga olish imkonini beradi.

Baholangan ob'ektning NOEI varianti uchun bir nechta cheklovlar mavjud:

- maksimal samaradorlik;

- moliyaviy imkoniyatlar;

- jismoniy imkoniyati;

- qonun hujjatlariga rioya qilish.

Maksimal samaradorlik investitsiya xavfini hisobga olgan holda, muqobil foydalanishning kelajakdagi daromadlarini diskontlash orqali aniqlanadi.

Moliyaviy maqsadga muvofiqlik deganda investitsiya loyihasini moliyalashtirishning maqsadga muvofiqligini asoslash tushuniladi, bu loyihaning investorlarning xarajatlarini qoplash va investitsiya qilingan kapitaldan kutilgan daromad olish uchun etarli daromad olish qobiliyatini aks ettiradi.

NEI variantining texnologik va jismoniy maqsadga muvofiqligini asoslash loyihaning sifati, xarajatlari va muddati, tabiiy ofatlar ehtimoli, transportning mavjudligi va jamoat qulayliklariga ulanish imkoniyatlari o'rtasidagi bog'liqlikni tahlil qilishga asoslangan. Foydalanish variantining qonun hujjatlariga muvofiqligini aniqlash uchun qurilish va ekologik me'yorlarni tahlil qilish kerak: qavatlar soni bo'yicha cheklovlar, ma'lum bir joyda qurilishni taqiqlash, rayonlashtirish, shahar va mintaqani rivojlantirish istiqbollari; mahalliy aholining salbiy fikrlari, yong'in xavfsizligi va boshqalar.

NNEI printsipi er uchastkasini tahlil qilishda muhim ahamiyatga ega. Agar erdan joriy foydalanish eng yaxshi va eng samarali bo'lganidan farq qilsa, bo'sh er uchastkasining qiymati undagi mavjud obodonlashtirish narxidan oshishi mumkin va uchastkadan foydalanish uchun ularni buzish to'g'risida qaror qabul qilinishi mumkin. optimal yo'l. Masalan, bilan maydon yakka tartibdagi uy tijorat rivojlanish sohasida, bunday rivojlanish uchun uni berish tavsiya etiladi.

Agar erdan hozirgi foydalanish boshqacha bo'lsa eng yaxshi variant foydalanish, lekin undagi binolar va inshootlarning qiymati uning qiymatidan oshib ketgan bo'lsa, undan eng yaxshi foydalanish sharti bilan yerning qiymati joriy foydalanishdagi mulk qiymatidan oshmaguncha joriy foydalanish davom etadi.

Ko‘chmas mulk qiymatini aniqlashda, qurilish va rekonstruksiya qilish imkoniyatlarini tanlashda, investitsiya loyihalarini tahlil qilishda eng yaxshi va samarali foydalanishni tahlil qilish natijalari hisobga olinadi.

Hissa tamoyili ob'ektning umumiy qiymatiga hissa qo'shadigan har bir elementning narxini o'lchashga asoslanadi. Mulk qiymatining o'zgarishiga hissa (element) mavjudligining ham, uning yo'qligining ham ta'siri hisobga olinadi.

Investitsion loyihalarni tahlil qilish va ko'chmas mulk qiymatini baholashda mulk qiymatini oshiradigan yaxshilanishlarni amalga oshirish imkoniyatini hisobga olish kerak. Shu bilan birga, qo'shimcha takomillashtirish natijasida olingan daromad ularni yaratishga yo'naltirilgan investitsiya mablag'lari miqdoridan oshishi kerak. yaxshilanishlar.

Marjinal mahsuldorlik printsipi takomillashtirishning ketma-ket joriy etilishi maksimal mahsuldorlik darajasiga erishilgunga qadar ob'ekt qiymatining ularni yaratish xarajatlaridan oshib ketishi bilan birga bo'ladi, shundan so'ng qo'shimcha yaxshilanishlarni yaratish xarajatlari to'liq qoplanmaydi. ob'ekt qiymatining oshishi.

Masalan, kafening ichki qismini yangilash qo'shimcha tashrif buyuruvchilarni jalb qiladi, bu esa ob'ektdan keladigan daromadni oshiradi. Keyinchalik yaxshi holatda bo'lgan ushbu binolarni yanada sifatli qimmat ta'mirlash daromadning o'sishiga ta'sir qilmasligi mumkin. Shuning uchun, ikkinchi ta'mirlash xarajatlari qoplanmaydi.

Shunday qilib, marjinal mahsuldorlik printsipi qo'shimcha yaxshilash xarajatlarining ob'ekt qiymatining oshishi va ko'rilgan chora-tadbirlar natijasida undan daromadning oshishi bilan nisbatiga asoslanadi. Ishlab chiqarishni rivojlantirishga investitsiyalar hajmining o'sishi faqat ma'lum bir nuqtaga qadar foydaning o'sishi bilan birga bo'ladi, shundan keyin foydaning o'sish sur'ati pasaya boshlaydi.

Muvozanat printsipi ob'ektning elementlari qanchalik uyg'un va muvozanatli bo'lsa, uning bozordagi qiymati shunchalik yuqori bo'lishiga asoslanadi. Masalan: yaxshi tuzilgan, yaxshi o'ylangan aloqa tizimiga ega turar-joy binosi, elementlari kamroq muvozanatlashgan ob'ektga qaraganda yuqori qiymatga ega; keng zali bo'lgan restoranning narxi tashrif buyuruvchilarni qabul qilish uchun tor, cho'zilgan xona bilan jihozlangan shunga o'xshash restoranning narxidan yuqori bo'ladi.

Balans tamoyiliga ko'ra, xuddi shu hududdagi mehmonxonalar, restoranlar va savdo korxonalari soni ham hisobga olinishi kerak.

Ob'ekt elementlarining balansi bozor talablaridan kelib chiqqan holda aniqlanadi. Investitsiyalar muddati va hajmi va qurilish muddatlari o'rtasidagi nomutanosiblik mablag'larning "muzlatib qo'yilishi" yoki etishmovchilik bo'lsa, qurilishning "muzlatib qo'yilishi" ga olib kelishi mumkin. Etarli darajada yaxshilanmaganligi yoki erning haddan tashqari ko'pligi uning qiymatini pasayishiga olib kelishi mumkin.

Foydalilik printsipi mulk foydalanuvchi uchun ko'proq foydalilik bilan bir qatorda bozorda kattaroq qiymatga ega ekanligiga asoslanadi. Shunday qilib, kvartiralarning savdo narxlari g'ishtli uylar panellarga qaraganda balandroq, chunki ular yuqori ovoz va issiqlik izolyatsiyasiga ega va devorlar "nafas oladi".

Daromad olish uchun mo'ljallangan ko'chmas mulkning foydaliligi daromad oqimi sifatida ifodalanadi. Daromad mulkdan do'kon, ombor, to'xtash joyi va boshqalar uchun foydalanish natijasida olinishi mumkin.

O'rnini bosish printsipi aytilgan: ochiq bozorda xabardor xaridor ko'chmas mulk uchun shunga o'xshash foydali, rentabellik yoki shunga o'xshash mulkni maqbul vaqt oralig'ida qurish narxidan ko'ra ko'proq pul to'lamasligi. Agar bozorda iste'molchi uchun bir xil foydali bo'lgan bir nechta ko'chmas mulk ob'ektlari mavjud bo'lsa, eng past narxga ega ob'ektlar eng ko'p talabga ega bo'ladi.

Xaridor tanlash uchun variantlarga ega va shuning uchun ma'lum bir ob'ektning narxiga analoglar mavjudligi yoki ularni maqbul vaqt oralig'ida yaratish xarajatlari ta'sir qiladi. Investorning tanloviga bozorda o'xshash daromadli ob'ektlarning narxi ta'sir qiladi, bu muqobil investitsiya imkoniyatidir. Misol uchun, tadbirkor aholi kam yashaydigan hududdagi uchta arzon avtoturargoh o‘rniga shaharning markaziy qismidan bitta qimmatbaho avtoturargoh sotib olib, sarmoyadan xuddi shunday daromad olishi mumkin.

Kutish printsipi ko'chmas mulk qiymatiga mulkka egalik qilishdan kutilayotgan kelajakdagi foyda ta'sir qilishiga asoslanadi. Daromad keltiradigan ko'chmas mulk bilan bog'liq bo'lgan umidlar investitsiyalardan kutilayotgan daromadni olishda, mulkdan foydalanish va kelajakda qayta sotishdan keladigan daromad oqimi orqali ifodalanadi.

Kelajakdagi foydalarni kutish pul shaklida ifodalanadi va ob'ektning joriy qiymatiga tuzatish ijobiy yoki salbiy bo'lishi mumkin. Iqtisodiy tanazzul, huquqni muhofaza qilish organlarining yetarli darajada emasligi va salbiy jamoatchilik fikrining hukmronligi potentsial xaridorlarni ushbu hududda ko'chmas mulk sotib olishdan bosh tortishiga olib kelishi mumkin. Metro stantsiyasining kutilayotgan qurilishi qo'shni turar-joy binolarini jismonan o'zgartirmasdan qiymatini oshiradi.

Shunday qilib, bu tamoyil ko'chmas mulkka egalik qilishdan kelajakdagi foydaning jozibadorligiga asoslanadi: ko'proq ijobiy umidlar, ko'chmas mulk qiymati yuqori bo'ladi.

Tashqi ta'sir printsipi o'zgaruvchan atrof-muhit omillari ta'sirida ko'chmas mulk qiymatining o'zgarishini hisobga olishga asoslanadi.

Ko'chmas mulk qiymatiga ta'sir qiluvchi asosiy tashqi omillar:

– iqtisodiy: aholi va tadbirkorlik daromadlari darajasi, sanoat markazlariga yaqinligi va tadbirkorlik faoliyati, mavjudligi moliyaviy resurslar, ijara stavkalari darajasi, qurilish-montaj ishlari va qurilish materiallari narxi, uchun tariflar kommunal xizmatlar;

– siyosiy: qonunchilikning holati va tendentsiyalari;

– ijtimoiy: aholi soni, aholi zichligi, ta’lim darajasidagi o‘zgarishlar;

– ma’muriy: soliq stavkalari va hududiy cheklovlar;

– ekologik: mulk joylashgan hududning qurg‘oqchilik va suv toshqinlariga ta’siri, ekologik vaziyatning yomonlashishi yoki yaxshilanishi.

O'zgartirish printsipi muayyan ob'ektlar va ko'chmas mulk bozorlariga, shuningdek, shaharlar va umuman jamiyatga xos bo'lgan hayot davrlariga mos keladigan o'zgarishlarni hisobga olishga asoslanadi. To'rtta hayot tsikli mavjud:

1) o'sish - aholi daromadlari va ko'chmas mulkdan olinadigan daromadlar, sanoatning, shaharning jadal rivojlanishi davri;

2) barqarorlik - daromadlar yoki yo'qotishlar darajasida ko'rinadigan o'zgarishlarning yo'qligi bilan tavsiflangan muvozanat davri;

3) pasayish - ijtimoiy beqarorlik va ko'chmas mulkka bo'lgan talabning pasayishi, ishlab chiqarishning pasayishi davri;

4) yangilanish - bozor talabining yangilanish va jonlanish davri, tumanning shakllanishi va boshqalar.

Baholash jarayonida alohida mulk, mahalla yoki umuman jamiyat joylashgan davr baholovchi tomonidan hisobga olinishi kerak.

Raqobat tamoyili bozor narxlari raqobatni hisobga olgan holda ma’lum darajada belgilanishiga asoslanadi.

Talab va taklif tamoyiliga asoslanadi ko'chmas mulk bozoridagi talab va taklif o'rtasidagi munosabat bo'yicha ob'ekt qiymatini aniqlash bo'yicha.

Talab va taklifga daromadlar darajasi, aholi soni va didining o'zgarishi, soliqlar miqdori, moliyaviy resurslarning mavjudligi, kredit stavkasi qiymati va boshqalar ta'sir qiladi.

Muvofiqlik printsipi yerdan foydalanishga mos keluvchi uyg'un ob'ektlar bilan o'ralgan holda mulkning maksimal qiymatiga erishishiga asoslanadi. Erdan foydalanish mulk joylashgan hududning mavjud standartlariga javob berishi kerak. Yangi qurilish ustun uslubda bo'lishi kerak.

Hududdagi ob'ektlarning bir xilligi ularning qiymatini ma'lum darajada saqlaydi. Masalan, qimmatbaho turar-joy binolari yonida eski binolarning mavjudligi yakka tartibdagi uylar hashamatli ko'chmas mulk narxining pasayishiga olib keladi.

Umuman olganda, ko'chmas mulkni baholash tamoyillarini qo'llash bizga uning qiymatiga ta'sir qiluvchi eng muhim omillarni hisobga olish imkonini beradi va natijalarni real iqtisodiy haqiqatga imkon qadar yaqinlashtirishga yordam beradi.

2.4. Ko'chmas mulkni baholash turlari

Ko'chmas mulkni baholash ommaviy yoki individual bo'lishi mumkin.

Ko'chmas mulkni ommaviy baholash - Bu standart texnikalar va statistik tahlillar yordamida ma'lum bir sanada ko'p sonli mulkni baholash. Shu bilan birga, ko'p sonli ob'ektlarni baholash tartibi birlashtirilgan.

Ommaviy baholash vaqtida, yakuniy bosqichda, hisob-kitoblar uchun ishlatiladigan model tekshiriladi va olingan natijalarning sifati nazorat qilinadi.

Bunday holda, ommaviy baholash modelidan foydalangan holda olingan natijalar haqiqiy sotish narxlari bilan taqqoslanadi va o'xshash ob'ektlarning har bir guruhi uchun baholash darajasidagi og'ishlar baholanadi.

Yakka tartibdagi ko'chmas mulkni baholash - Bu ma'lum bir sanada ma'lum bir ob'ektni baholash. Sudlarda baholash natijalarini himoya qilish, maxsus maqsadli ob'ektlarning qiymatini aniqlash va h.k.

Individual baholash "baholash jarayoni" kontseptsiyasiga birlashtirilgan bir necha bosqichda amalga oshiriladi, uning yakuniy bosqichida ko'chmas mulkni baholashning turli yondashuvlaridan foydalangan holda olingan natijalar kelishiladi.

Ommaviy baholash taxminiy va individual baholash aniq bo'lib, baholanayotgan ob'ektning analoglari bo'yicha haqiqiy ma'lumotlarni to'liq tahlil qilish natijasida olingan. Keyingisi darslik Yakka tartibdagi ko'chmas mulkni baholash mexanizmlari ko'rib chiqiladi.

Ko'chmas mulkni baholash jarayoni baholovchi tomonidan uning qiymatini aniqlash uchun ketma-ket bajariladigan bosqichlardan iborat.

Sahnada "Muammo ta'rifi" hal qilinishi kerak bo'lgan muammo ko'rsatilgan:

- baholash ob'ekti tegishli asoslar asosida tavsiflanadi huquqiy hujjatlar, ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni tasdiqlovchi;

– ob’ekt bilan bog‘liq mulk huquqini belgilash amalga oshiriladi;

– baholash sanasi belgilangan – baholash ob’ektining qiymati aniqlangan kalendar sana;

- ob'ektni baholashning maqsadlari ko'rsatilgan;

– xarajat turi belgilandi, u maqsadga muvofiq belgilanishi kerak;

- cheklovchi shartlar shakllantiriladi - hisobotda mulk qiymatini baholashga ta'sir qiluvchi to'siqlar yoki holatlar tavsiflangan bayonotlar.

Sahnada "Dastlabki tekshirish va baholash rejasi" ob'ektni tahlil qilish uchun qanday ma'lumotlar zarur va etarli ekanligi aniqlanadi va ularni olish manbalari belgilanadi; ob'ektlarning ma'lum sinfini baholashga ixtisoslashgan xodimlar tanlanadi; baholash ishlarini bajarish rejasi tuziladi va baholovchi va buyurtmachi o'rtasida yozma shartnoma tuziladi.

Shartnoma notarial tasdiqlashni talab qilmaydi va shartnomani tuzish asoslarini, baholash ob'ektining turini, baholash ob'ektining belgilangan qiymati (qiymatlari) turini, baholash ob'ektini baholash uchun pul mukofotini, baholash ob'ekti to'g'risidagi ma'lumotlarni o'z ichiga olishi kerak. baholovchining fuqarolik javobgarligini sug‘urtalash, baholash ob’ekti (obyektlari)ning aniq ko‘rsatilishi, baholovchining baholash faoliyatini amalga oshirish uchun litsenziyasi bor-yo‘qligi va ushbu litsenziya berilgan muddat to‘g‘risidagi ma’lumotlar.

Ob'ektni baholash baholovchi tomonidan qonun hujjatlarida nazarda tutilgan baholovchining mustaqilligi to'g'risidagi talab bajarilgan taqdirdagina amalga oshirilishi mumkin. Rossiya Federatsiyasi baholash faoliyati haqida. Agar ushbu talab bajarilmasa, baholovchi bu haqda mijozni xabardor qilishi va baholash shartnomasini tuzishdan bosh tortishi shart. Shartnoma tuzishda baholovchi buyurtmachiga Rossiya Federatsiyasining baholash faoliyati to'g'risidagi qonun hujjatlarining talablari to'g'risida ma'lumot berishga majburdir: baholash faoliyatini litsenziyalash tartibi, baholovchining majburiyatlari, baholash standartlari, baholash shartnomasiga qo'yiladigan talablar. . Bunday ma'lumotlarni taqdim etish fakti baholash shartnomasida qayd etilishi kerak.

Sahnada "Ma'lumotlarni yig'ish va tekshirish" Baholovchi quyidagi ma'lumotlar va hujjatlarni to'playdi va qayta ishlaydi:

- huquqni tasdiqlovchi hujjatlar, baholash ob'ektining boshqa shaxslarning huquqlari bilan og'irligi to'g'risidagi ma'lumotlar;

– baholash ob’ektiga tegishli buxgalteriya hisobi va hisobot ma’lumotlari;

– baholanayotgan ob’ektning texnik va ekspluatatsion xarakteristikalari to‘g‘risidagi ma’lumotlar;

- baholash ob'ektining miqdoriy va sifat xususiyatlarini aniqlash uchun zarur bo'lgan ma'lumotlar, shuningdek, baholash ob'ektiga tegishli boshqa ma'lumotlar.

Baholovchi baholash ob'ekti tegishli bo'lgan bozorni, uning tarixini, hozirgi sharoitlari va tendentsiyalarini, shuningdek baholash ob'ektining o'xshashlarini aniqlaydi va tahlil qiladi va ularning tanlovini asoslaydi.

Baholovchi to'playdigan va tahlil qiladigan ma'lumotlarni umumiy va xususiyga bo'lish mumkin. Umumiy ma'lumotlarga baholanayotgan mulk qiymatiga sezilarli ta'sir ko'rsatadigan iqtisodiy, ijtimoiy, davlat-huquqiy va ekologik omillar to'g'risidagi ma'lumotlar kiradi. Maxsus ma'lumotlarga baholanayotgan mol-mulk va uning o'xshashlari to'g'risidagi ma'lumotlar kiradi: ob'ektga bo'lgan huquqlar to'g'risidagi ma'lumotlar, foydalanish usulining amaldagi qonun hujjatlariga muvofiqligini aniqlash, tuzilmaning o'zi va u joylashgan er uchastkasining xususiyatlari.

Baholash jarayonining navbatdagi bosqichi o'zlashtirilgan va potentsial bo'sh yerlardan eng yaxshi va samarali foydalanishni tahlil qilishdir. O'tkazilgan tahlilni hisobga olgan holda uning narxi aniqlanadi.

Bosqich "Baholash usullarini qo'llash" baholashning an'anaviy yondashuvlaridan foydalangan holda ob'ekt qiymatini aniqlashni o'z ichiga oladi. Baholashni o'tkazishda baholovchi baholashning har bir yondashuvi doirasida o'ziga xos baholash usullarini mustaqil ravishda belgilab, baholashda xarajat, qiyosiy va daromad yondashuvlaridan foydalanishi shart.

Baholash usuli deganda baholash yondashuvlaridan biri doirasida baholanayotgan mulkning qiymatini hisoblash usuli tushuniladi.

Keyin olingan natijalar kelishib olinadi. "Baholash natijalari bo'yicha kelishuv" - bu baholashda turli yondashuvlarni qo'llash natijalariga ko'ra mulkning yakuniy bahosini olishdir. Qoida tariqasida, yondashuvlardan biri asosiy hisoblanadi, qolgan ikkitasi olingan natijalarni tuzatish uchun zarurdir. Bu muayyan vaziyatda har bir yondashuvning ahamiyati va qo'llanilishini hisobga oladi. Bozorning rivojlanmaganligi, ob'ektning o'ziga xosligi yoki mavjud ma'lumotlarning etishmasligi tufayli ayrim yondashuvlarni muayyan vaziyatda qo'llash mumkin emas.

Keyinchalik, barcha muhim parametrlarni hisobga olgan holda, ob'ektning yakuniy qiymati baholovchining ekspert xulosasi asosida aniqlanadi. Ushbu qiymat, agar baholash shartnomasida boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa, yagona qiymat sifatida rublda ifodalanishi kerak. Belgilangan tartibda va talablar asosida tuzilgan baholash hisobotida ko'rsatilgan baholash ob'ektining yakuniy qiymati Federal qonun"Rossiya Federatsiyasida baholash faoliyati to'g'risida", baholash standartlari va qoidalar Rossiya Federatsiyasida baholash faoliyatini amalga oshirishni nazorat qilish bo'yicha vakolatli organning baholash faoliyati to'g'risida, agar tuzilgan kundan boshlab 6 yildan ortiq vaqt o'tmagan bo'lsa, baholash ob'ekti bilan bitim tuzish uchun tavsiya etilgan deb hisoblanishi mumkin. baholash predmeti bilan bitim tuzilgan sanaga yoki ommaviy oferta taqdim etilgan sanaga baholash hisobotini tuzish.

Yoniq final Ushbu bosqichda baholash to'g'risidagi hisobot tuziladi - baholovchining mulk qiymati to'g'risidagi fikrining asosini o'z ichiga olgan hujjat. Baholash hisobotini tuzishda baholovchi daliliy ahamiyatga ega bo'lgan ma'lumotlarni o'z ichiga olgan hujjat sifatida baholash hisobotining ishonchliligini ta'minlaydigan ma'lumotlardan foydalanishi shart.

Shunday qilib, baholash bir necha bosqichlarni o'z ichiga oladi:

– baholash ob’ektining miqdoriy va sifat ko‘rsatkichlarini belgilash;

– baho ob’ekti mansub bo‘lgan bozorni tahlil qilish;

- har bir baholash yondashuvi doirasida baholash usuli yoki usullarini tanlash va zarur hisob-kitoblarni amalga oshirish;

- baholashning har bir yondashuvi doirasida olingan natijalarni umumlashtirish va baholash ob'ekti qiymatining yakuniy qiymatini aniqlash;

– baholash hisobotini tayyorlash va mijozga yetkazib berish.

Ko'chmas mulkka investitsiyalarni moliyalashtirishning maqsadga muvofiqligi to'g'risida qaror qabul qilishda eng muhimi daromad yondashuvini qo'llash asosida olingan natijalardir.

2.5. Ko'chmas mulkni baholashga yondashuvlar

2.5.1. Qiyosiy yondashuv

Qiyosiy yondashuv baholashga - bu baholash ob'ektini o'xshashlari bilan taqqoslashga asoslangan qiymatni baholash usullari to'plami bo'lib, ular uchun ular bilan operatsiyalar narxlari to'g'risida ma'lumotlar mavjud.

Qiyosiy yondashuvni qo'llash shartlari:

1. Ob'ekt yagona bo'lmasligi kerak.

2. Ma'lumotlar har tomonlama bo'lishi kerak, shu jumladan bitimlar shartlari.

3. Baholanayotgan mulkning solishtirma analoglari narxiga ta’sir etuvchi omillar solishtirma bo‘lishi kerak.

Analogga qo'yiladigan asosiy talablar:

– analogi obekthoi bahohoi asosii iqtisodi, moddiy, tekhniki va digar khususiyathoi khususiyathoi asosii obekthoi bahoi shakhsoni shakhsoni;

- bitimning o'xshash shartlari.

Qiyosiy yondashuv quyidagi printsiplarga asoslanadi:

- almashtirishlar;

- muvozanat;

- talab va taklif.

Qiyosiy yondashuvning bosqichlari:

- bozor tadqiqotlari;

– sotuvga qo‘yilgan yoki yaqinda sotilgan baholanayotgan mulkning o‘xshashlari to‘g‘risidagi ma’lumotlarni to‘plash va to‘g‘riligini tekshirish;

- tanlangan analoglar va baholash ob'ekti bo'yicha ma'lumotlarni taqqoslash;

– tanlangan analoglarning sotish narxlarini baholash ob’ektidan farqiga qarab tuzatish;

- baholash ob'ektining qiymatini belgilash.

Ko'chmas mulk ob'ektining yakuniy qiymatini aniqlash uchun taqqoslanadigan sotishga tuzatish kiritish talab etiladi. Hisoblash va tuzatishlar har bir ko'rsatkichning ahamiyatini hisobga olgan holda oldingi hisob-kitoblarning mantiqiy tahlili asosida amalga oshiriladi. Eng muhimi aniq ta'rif tuzatish omillari.

Qiyosiy yondashuvning afzalliklari:

1. Yakuniy narx odatdagi sotuvchilar va xaridorlarning fikrini aks ettiradi.

2. Sotish narxlari moliyaviy sharoit va inflyatsiyaning o'zgarishini aks ettiradi.

3. Statik jihatdan asoslangan.

4. Taqqoslanayotgan ob'ektlar orasidagi farqlarga tuzatishlar kiritiladi.

5. Foydalanish juda oson va ishonchli natijalar beradi.

Qiyosiy yondashuvning kamchiliklari:

1. Sotishdagi farqlar.

2. Amaliy sotish narxlari haqida ma'lumot to'plashda qiyinchilik.

3. Bitimning aniq shartlari haqida ma'lumot to'plashning qiyinligi.

4. Bozor faoliyatiga bog'liqlik.

5. Bozor barqarorligiga bog'liqlik.

6. sezilarli darajada farqli sotuvlar bo'yicha ma'lumotlarni solishtirishda qiyinchilik.

2.5.2. Tejamkor yondashuv

Tejamkor yondashuv- bu to'plangan eskirish va eskirishni hisobga olgan holda baholash ob'ektini tiklash yoki almashtirish uchun zarur bo'lgan xarajatlarni aniqlashga asoslangan baholash usullari to'plami. Xaridor tayyor ob'ekt uchun shunga o'xshash foydali ob'ektni yaratishdan ko'ra ko'proq pul to'lamaydi degan taxminga asoslanadi.

Ushbu yondashuv pudratchi emas, balki investorning xarajatlarini hisobga oladi.

Ushbu yondashuv almashtirish printsipiga asoslanadi.

Xarajat yondashuvini qo'llash uchun zarur bo'lgan ma'lumotlar:

- daraja ish haqi;

- umumiy xarajatlar miqdori;

- uskunaning narxi;

- ma'lum bir mintaqada quruvchilar uchun foyda stavkalari;

– qurilish materiallarining bozor narxlari.

Xarajat yondashuvining bosqichlari:

– eng samarali foydalanishni hisobga olgan holda er uchastkasining narxini hisoblash (Sz);

– baholangan binolarning yangi qurilishi uchun xarajatlarni hisoblash (Sns);

- to'plangan eskirishni hisoblash (In):

– jismoniy eskirish - tabiiy jismoniy qarish va tashqi noqulay omillarning ta'siri natijasida ob'ektning ishlashining pasayishi bilan bog'liq eskirish;

– funktsional kiyim– bunday ob’ektlarga qo‘yiladigan zamonaviy talablarga mos kelmasligi sababli eskirish;

– tashqi kiyim– tashqi iqtisodiy omillarning o‘zgarishi natijasida eskirish;

– to‘plangan eskirishni hisobga olgan holda takomillashtirish xarajatlarini hisoblash: Su=Sns-Si;

– ko‘chmas mulkning yakuniy qiymatini aniqlash: Szp= Sz+Su.

Xarajatli yondashuvning afzalliklari:

1. Yangi ob'ektlarni baholashda xarajat yondashuvi eng ishonchli hisoblanadi.

2. Ushbu yondashuv quyidagi hollarda mos va/yoki yagona mumkin:

– eng yaxshi va samarali er uchastkasini tahlil qilish;

– yangi qurilish va takomillashtirishning texnik-iqtisodiy tahlili;

– davlat, davlat va maxsus ob’ektlarni baholash;

– faoliyatsiz bozorlardagi ob’ektlarni baholash;

- sug'urta va soliq maqsadlarida baholash.

Xarajatli yondashuvning kamchiliklari:

1. Xarajatlar har doim ham bozor qiymatiga teng bo'lavermaydi.

2. Aniqroq baholash natijasiga erishishga urinishlar mehnat xarajatlarining tez o'sishi bilan birga keladi.

3. Baholanayotgan mulkni sotib olish xarajatlari va aynan bir xil mulkni yangi qurish xarajatlari o'rtasidagi nomuvofiqlik, chunki baholash jarayonida yig'ilgan amortizatsiya qurilish qiymatidan chegirib tashlanadi.

4. Eski binolarni takror ishlab chiqarish xarajatlarini hisoblashning qiyinligi.

5. Eski bino va inshootlarning to'plangan eskirish miqdorini aniqlashning qiyinligi.

6. Er uchastkasini binolardan alohida baholash.

7. Rossiyada er uchastkalarini baholashning muammoli tabiati.

2.5.3. Daromadga yondashuv

Daromadga yondashuv kapital qo'yilgan mulkning qiymati ushbu mulk ishlab chiqarishga qodir bo'lgan daromad sifati va miqdorini joriy baholashga mos kelishi kerakligiga asoslanadi.

Daromadga yondashuv ko'chmas mulk qiymatini baholash usullari majmui bo'lib, undan kutilayotgan daromadning joriy qiymatini aniqlashga asoslangan.

Ushbu yondashuvdan foydalangan holda xarajatlarni hisoblashning asosiy sharti - bu mulkni ijaraga berish. Daromadlarni kapitallashtirish ko'chmas mulkdan kelajakdagi daromadlarni joriy qiymatga aylantirish uchun amalga oshiriladi.

Daromadlarni kapitallashtirish - kelajakdagi daromad va ob'ektning joriy qiymati o'rtasidagi munosabatni belgilaydigan jarayon.

Daromad yondashuvining (IRV) asosiy formulasi:

bu erda V - mulkning qiymati,

I – baholanayotgan mulkdan kutilayotgan daromad. Daromad odatda mulkning davr mobaynida ishlab chiqarishi mumkin bo'lgan sof operatsion daromadini anglatadi

R - daromad yoki foyda darajasi - koeffitsient yoki kapitalizatsiya darajasi.

Kapitalizatsiya darajasi - daromad va baholanayotgan mulk qiymati o'rtasidagi munosabatni aks ettiruvchi daromad darajasi.

Kapitallashtirishning ikki turi mavjud:

- to'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish;

– kapitalning daromadlilik darajasi bo'yicha daromadlarni kapitallashtirish.

To'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish uchun ikkita qiymat hisobga olinadi: yillik daromad va kapitallashuv darajasi.

Kapitallashtirish darajasi mulkning bozor qiymatining u ishlab chiqaradigan sof daromadga nisbati.

Kutilayotgan daromad mulkka egalik qilish davridagi daromadlarni tahlil qilish yo'li bilan aniqlanadi.

Chegirma stavkasi - norma murakkab foiz, bu ma'lum bir vaqtda mulkdan foydalanishdan kelib chiqadigan pul oqimlarining qiymatini qayta hisoblashda foydalaniladi.

Daromadga yondashuvning bosqichlari:

1. Baholash ob'ektidan barcha mumkin bo'lgan tushumlar yig'indisini hisoblash.

2. Realni hisoblash yalpi daromad.

3. Baholash predmeti bilan bog'liq xarajatlarni hisoblash:

- shartli ravishda doimiy;

– shartli o‘zgaruvchan (operatsion);

- zaxiralar.

4. Sof operatsion daromad miqdorini aniqlash.

5. Kutilayotgan daromadni hozirgi qiymatga aylantiring.

2.6. Yerni baholash

Bu er qiymati bor, deb ishoniladi, va qolgan yaxshilash, ular qiymatini qo'shadi. Oddiy mulk er va binolardan iborat. "Yer" va "er uchastkasi" atamalarini farqlash kerak.

ostida yer uchastkasi yer hududining turli maqsadlar uchun jihozlangan va foydalanishga tayyor bo‘lgan qismiga aytiladi.

Saytni yaratish uchun amalga oshirilgan takomillashtirishlar:

– tashqi: ko'chalar, yo'laklar, drenaj va kommunal tarmoqlar;

– ichki: rejalashtirish, obodonlashtirish, asfaltlash, kommunal tarmoqlarni, aloqa liniyalarini ulash uchun rozetkalarni o'rnatish va boshqalar.

Er uchastkasini baholashda u bilan bog'liq huquqlar to'plamini hisobga olish kerak. Baholashni talab qiladigan umumiy huquqlar:

1) to'liq egalik huquqi - ijarachilardan ozod bo'lgan uchastkadan istalgan qonuniy tarzda foydalanish imkoniyati;

2) ijara huquqi - ijara shartnomasi bo'yicha er uchastkasiga egalik qilish imkoniyati.

Ijaraga olish huquqining qiymati - potentsial xaridor ushbu mulkdan foyda olish uchun ijara shartnomasi bo'yicha ma'lum er uchastkasiga egalik qilish huquqi uchun to'lashga tayyor bo'lgan summadir. Ijara huquqlarini baholash er uchastkasini ijaraga berish huquqini sotish narxini belgilashda, ijaraga olingan er uchastkasi tarkibiga kiradigan ob'ektning qiymatini aniqlashda va ijara shartnomasini bekor qilish natijasida etkazilgan zararni baholashda qo'llaniladi.

2.6.1. Yerdan eng yaxshi va samarali foydalanish tahlili

Er uchastkasini baholashda uning eng yaxshi va eng samarali ishlatilishini (BNEI) aniqlash kerak, bu bir qator omillarning o'zaro ta'siri bilan belgilanadi.

NEI tahlili er uchastkasidan foydalanishning (rivojlanishining, rivojlanishining) muqobil variantlarini o'rganish va eng maqbulini tanlashni o'z ichiga oladi. Bunda joylashish istiqbollari, bozor talabining holati, rivojlanish xarajatlari, kutilayotgan daromadning barqarorligi va boshqalar hisobga olinadi.

Er uchastkasi va binolardan iborat ob'ektning qiymatini baholashda NEI tahliliga katta ahamiyat beriladi, birinchidan, taxmin qilinayotgan bo'sh er uchastkasi va ikkinchidan, mavjud obodonlashtirilgan er uchastkasi.

Taxminan bo'sh er uchastkasini tahlil qilish uning qiymatini aniqlashning zaruriy bosqichi bo'lib, u erdan foydalanishning eng foydali variantini belgilashga asoslanadi.

Mavjud obodonlashtirilgan er uchastkasini tahlil qilish mulkning maksimal rentabelligini ta'minlash uchun er uchastkasini buzish, modernizatsiya qilish yoki mavjud obodonlashtirishni saqlab qolish to'g'risida qaror qabul qilishni o'z ichiga oladi.

Saytdan ehtimol va eng foydali foydalanish uning maksimal darajada ta'minlanishini ta'minlaydi yuqori narx. Foydalanish holatlari qonuniy, jismoniy va iqtisodiy jihatdan samarali bo'lishi kerak.

Erdan optimal foydalanish quyidagi omillar bilan belgilanadi:

1) joylashuv - er uchastkasining narxiga katta ta'sir ko'rsatadigan omil (joylashish istiqbollari hisobga olinadi); transportdan foydalanish imkoniyati, atrof-muhitning tabiati);

2) bozor talabi - bozordagi talab va taklif o'rtasidagi munosabatni aks ettiruvchi omil. Erdan foydalanishning tanlangan variantini asoslash uchun o'rganiladi (ko'rsatilayotgan foydalanish uchun bozor talabining holati va istiqbollari, boshqa ob'ektlarning raqobati, soliq turlari va boshqa shartlar). Faoliyatni rivojlantirish kerak bo'lgan bozor segmentini aniqlash kerak;

3) moliyaviy maqsadga muvofiqlik - loyihaning investorlarning xarajatlarini qoplash va kutilayotgan foydani ta'minlash uchun etarli bo'lgan er uchastkasidan foydalanishdan daromad olish qobiliyati;

4) uchastkaning jismoniy yaroqliligi - obodonlashtirishni yaratish istiqbollari - kattaligi, relyefi, tuproq sifati, iqlimi, uchastkaning muhandislik-geologik va gidrogeologik xususiyatlari, mavjud rayonlashtirish, atrof-muhit parametrlari va boshqalar;

5) texnologik maqsadga muvofiqlik va jismoniy maqsadga muvofiqlik - loyihaning sifati, xarajatlari va muddati, tabiiy ofatlar ehtimoli, transportning mavjudligi, uchastkaning o'lchami va shaklini hisobga olgan holda kommunal xizmatlarga ulanish imkoniyati o'rtasidagi bog'liqlikni tahlil qilish; masalan, sanoat ob'ektini qurish uchun o'lcham kichik bo'lishi mumkin;

6) qonunchilik (huquqiy) maqbulligi - yer uchastkasidan foydalanish variantining amaldagi qonun hujjatlariga muvofiqligi. Bino va ekologik me'yorlarni tahlil qilish natijasida aniqlangan, qavatlar soni bo'yicha cheklovlar, ma'lum bir joyda qurilishga vaqtinchalik taqiqlar mavjudligi, tarixiy shaharni rivojlantirish sohasidagi qiyinchiliklar, qoidalardagi mumkin bo'lgan o'zgarishlar, qoidalarga rioya qilish. rayonlashtirish qoidalari, mahalliy aholining salbiy fikrlari;

7) investitsiya xavfini hisobga olgan holda muqobil foydalanishdan kelajakdagi daromadlarni diskontlash yo'li bilan aniqlanadigan maksimal rentabellik (ko'chmas mulkning maksimal daromadi va sayt qiymati).

2.6.2. Shahar yerlaridan foydalanish samaradorligini baholash

Shahar yerlari alohida toifani ifodalaydi. Ularning qiymatiga shaharning kattaligi va uning ishlab chiqarish-iqtisodiy salohiyati, muhandislik va ijtimoiy infratuzilmaning rivojlanish darajasi, mintaqaviy tabiiy, ekologik va boshqa omillar ta'sir ko'rsatadi. Bundan tashqari, ushbu toifadagi erlar uchun maxsus qonun hujjatlari mavjud.

Xuddi shu omillar ma'lum bir saytning qiymatiga qarama-qarshi ta'sir ko'rsatishi mumkin:

- og'ir trafik uchun istalmagan turar-joy maydoni, lekin savdo maqsadlarida sayt narxini oshiradi;

- ta'lim muassasalari va savdo markazlariga nisbatan joylashuvi, uy-joy qurish uchun yerlarni baholashda hisobga olinadigan estetik afzalliklari va qulayliklari sanoatni rivojlantirishga yo'naltirilgan hududlarning qiymatiga deyarli ta'sir qilmaydi; ular uchun muhim transport infratuzilmasi va iqtisodiy rayonlashtirish.

Er uchastkalarini solishtirish uchun foydalaniladigan asosiy birliklar:

– 1 gektar uchun narx – qishloq xo‘jaligi, sanoat yoki katta maydonlar uchun uy-joy qurilishi;

– 1 m2 uchun narx – shaharlarning biznes markazlarida, ofislar, do‘konlar uchun;

– 1 frontal metr uchun narx – uchun tijorat maqsadlarida foydalanish shaharlardagi erlar. Bunday holda, saytning narxi ko'cha yoki magistral bo'ylab uning chegarasining uzunligiga mutanosib bo'lib, saytning standart chuqurligi xarajatlarning kichik qismini tashkil qiladi;

- lot uchun narx - turar-joylardagi standart uchastkalarni shakli va o'lchami bo'yicha solishtirish uchun ishlatiladi; dacha rivojlanishi;

- zichlik birligi uchun narx - qurilish maydonining er uchastkasi maydoniga nisbati va boshqalar.

Yer resurslarining aksariyati hozirda davlat va kommunal mulk. Amaliyot shuni ko'rsatadiki, bozor sharoitida shahar yerlari qimmatli resurs bo'lib, barqaror daromad manbai bo'lib xizmat qilishi mumkin. mahalliy byudjet. Shahar hokimiyati er solig'i miqdorini, er uchun ijara stavkasini va er uchastkasining standart narxini sotib olishda belgilaydi, shuning uchun erdan foydalanish samaradorligini oshirish masalasi ular uchun dolzarbdir. Kimga yerga egalik qilish yanada samarali foydalanildi, ya'ni foydalanishdan maksimal daromad keltirdi va umumiy investitsiya muhitini yaxshilashga hissa qo'shdi, yanada rivojlantirish zarur. bozor munosabatlari yer bozorida, hozirgi bozor kon'yunkturasi va bozor talablariga yo'naltirish.

Er mulkidan samaraliroq foydalanish, ya'ni foydalanishdan maksimal daromad olish va umumiy investitsiya muhitini yaxshilashga hissa qo'shish uchun birinchi navbatda shahar yerlarini soliqqa tortish, ijaraga berish va sotib olish jarayonlarini uning bozori asosida amalga oshirish zarur. qiymat. Shu bilan birga, soliq yukining adolatli taqsimlanishiga, hududlarni tarkibiy o‘zgartirish jarayonida rekonstruksiya va rivojlantirishga investitsiyalardan samarali foydalanishni rag‘batlantirish va faollashtirishga erishilmoqda.

Yer resurslarining bozor qiymatidan kelib chiqqan holda haq undirish siyosatini olib borish jarayonida quyidagi natijalarga erishiladi:

– yer resurslari uchun to‘lov tizimida bozor munosabatlarining adekvat tizimini yaratish va rivojlantirish;

– soliq yukining adolatli taqsimlanishi;

– raqobatdosh yerlardan foydalanish turlari o‘rtasida yerlarni qayta taqsimlashni rag‘batlantirish;

– hududni tarkibiy o‘zgartirish jarayonida rekonstruksiya va rivojlantirishga investitsiyalardan samarali foydalanish va faollashtirishni rag‘batlantirish.

Korxonaning er uchastkasini sotib olishi yerdan garov sifatida foydalanish imkonini beradi bank krediti, investitsiya imkoniyatlarini kengaytirish, ortiqcha erlarni sotish, yerni ijaraga berishdan daromad olish, asosiy fondlar qiymatini oshirish, aksiyalarning bozor qiymatini oshirish.

Shahar yerlarining qiymati haqida ikki xil qarash mavjud:

– shaxar bosh rejasining bo‘limi sifatida hududni funksional rayonlashtirish jarayonida shaharsozlik;

- yerning kadastr bahosini ishlab chiqish jarayonida baholovchi.

Erning kadastr bahosini shakllantirish va hududni funktsional rayonlashtirish asosi bozor qiymatini kompleks shaharsozlik baholash bo'lishi kerak.

2.7. Yerni baholash usullari

Normativ usul yerning standart narxini aniqlashdan iborat. U yerni mulkka o'tkazishda, sotib olishda, tekin me'yordan ortiq umumiy qo'shma (ulushli) mulkchilikni tashkil etishda, meros yoki hadya qilish yo'li bilan o'tkazishda, garov bilan ssuda olishda, davlat yoki jamoat ehtiyojlari uchun olishda qo'llaniladi.

Shahar yerlari oʻzlashtirish zichligi, hududning nufuzi, tevarak-atrofdagi yerdan foydalanish xususiyati, atrof-muhit holati, muhandislik va transport vositalari va boshqalarni hisobga olgan holda baholanadi.Yerlar differensiyalangan zonalarga boʻlinadi. bazaviy stavkalar er solig'i va erning standart narxi (Rossiya Federatsiyasining "Er uchun to'lov to'g'risida" gi qonuni). Yerning standart narxi Yer kadastrida belgilanadi.

Erning standart narxini aniqlash uchun asos: er solig'i stavkalari va oshirish koeffitsientlari, uchun imtiyozlar yer solig'i hisobga olinmaydi.

Ko'pincha bino va er uchastkasidan iborat ob'ektni baholash kerak, agar ular faqat ijara huquqiga ega bo'lsa. Bunday holda, qurilish uchun er uchastkasini ajratish qiymati yerning narxi sifatida hisobga olinishi mumkin.

Bozor sharoitida, agar mavjud bo'lsa zarur ma'lumotlar Bozor ma'lumotlarini tahlil qilish asosidagi usullardan foydalanish maqsadga muvofiqdir. Rossiya Mulk vazirligining 03/07/2002 yildagi 568-r-son buyrug'i bilan tasdiqlangan. Metodik tavsiyalar yer uchastkalarining bozor qiymatini aniqlash. Er uchastkalarining bozor qiymatini baholashda, qoida tariqasida, sotishni taqqoslash usuli, ajratish usuli, er rentasini kapitallashtirish usuli, taqsimlash usuli, qoldiq usuli, uchastkalarga bo'lish usuli qo'llaniladi.

Sotishni taqqoslash usuli eng oddiy va samarali usul baholash, ham aslida bo'sh, ham bo'sh erlarni baholash uchun ishlatilishi mumkin; analoglarni sotish narxlariga foizli tuzatishlar kiritish orqali er uchastkasining o'ziga xos narxini aniqlash imkonini beradi. Er uchastkalari bilan tuzilgan bitimlar narxlari to'g'risida ma'lumot mavjud bo'lmagan taqdirda, taklif (talab) narxlaridan foydalanishga yo'l qo'yiladi.

Yer uchastkalarini taqqoslashning umumiy elementlari: mulk huquqi, moliyalashtirish shartlari, sotishning maxsus shartlari; bozor sharoitlari(vaqt o'tishi bilan o'zgarishi), joylashuvi (shahar va yo'llardan uzoqligi, atrof-muhit xususiyatlari), rayonlashtirish shartlari, fizik xususiyatlari (joyning o'lchami, shakli va chuqurligi, burchakli joylashuvi, tuproq turi, topografiyasi), mavjud kommunal xizmatlar, iqtisodiy xususiyatlar, eng yaxshi va eng samarali foydalanish. Erni baholashda siz bir nechta taqqoslash birliklaridan foydalanishingiz mumkin, har bir birlikning narxini sozlashingiz va bir qator qiymatlarni belgilaydigan bir nechta qiymatlar bilan yakunlashingiz mumkin. Shahar yerlari alohida toifani ifodalaydi, ularning qiymati shaharning kattaligi va uning ishlab chiqarish-iqtisodiy salohiyati, muhandislik va ijtimoiy infratuzilmaning rivojlanish darajasi, mintaqaviy tabiiy, ekologik va boshqa omillarga ta'sir qiladi.

Usul faqat ishlab chiqilgan ma'lumotlarga nisbatan aniq natijalar beradi raqobatbardosh bozor. Rossiya er bozori ushbu talablarga javob bermaydi, er uchastkasining qiymatini o'xshash uchastkalarni sotish operatsiyalari to'g'risidagi ma'lumotlarga asoslanib aniqlash mumkin emas; Shuning uchun, butun mavjud ma'lumotlar saytni baholashning barcha usullarini qo'llash.

Er ijarasini kapitallashtirish usuli yer uchastkalari uchun ijara stavkalari to‘g‘risida yetarli ma’lumotlar mavjud bo‘lsa, ushbu uchastkalarning qiymatini baholanayotgan yer uchastkasi uchun ijara to‘lovi shaklidagi kelajakdagi daromadning joriy qiymati sifatida aniqlash mumkinligiga asoslanadi. Ushbu usul doirasida er rentasi qiymati er bozorida mavjud bo'lgan sharoitlarda er uchastkasini ijaraga berishdan olingan daromad sifatida hisoblanishi mumkin. Muntazam daromad oqimi sifatida er rentasini bozor tahlili natijasida aniqlangan yer kapitallashuv stavkasiga bo'lish yo'li bilan qiymatga kapitallashtirish mumkin. Kapitallashtirish uchun dastlabki ma'lumotlar ijaraga olingan yerlarni sotish va ijara qiymatini taqqoslash natijasida olinadi.

Qabul qilingan ijara stavkasidan kelib chiqqan holda, saytning bozor qiymati odatda to'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usulidan foydalangan holda daromad yondashuvi yordamida aniqlanadi. Er uchastkasining narxini hisoblash formulasi shaklga ega

bu erda VL - er uchastkasining narxi,

IL - yerga egalik qilishdan olingan daromadlar,

RL: – yer uchun kapitalizatsiya stavkasi.

Kapitallashtirish stavkasi o'xshash er uchastkalari uchun er ijarasi qiymatini ularni sotish bahosiga bo'lish yoki kapitalning xavf-xatarsiz daromadlilik stavkasini baholanayotgan er uchastkasiga kapital qo'yish bilan bog'liq risk mukofoti miqdoriga oshirish yo'li bilan aniqlanadi.

Er uchastkasining ijara stavkasiga ta'sir qiluvchi asosiy omillar: joylashuv xususiyatlari, o'lchami, shakli, atrofdagi erdan foydalanish turi, transportning qulayligi, muhandislik jihozlari.

Biroq, Rossiyada davlat va munitsipal erlar asosan ijaraga beriladi va ijara to'lovi uning bozor qiymatiga ekvivalent bo'lmagan erning standart narxiga muvofiq hisoblanadi. Hozirgi vaqtda erni bozor qiymati bo'yicha ijaraga olishga urinishlar olib borilmoqda, ammo er rentasini kapitallashtirish usulini amaliy qo'llash natijalarining ob'ektivligi haqida gapirishga hali erta.

Tarqatish usuli(korrelyatsiya usuli, korrelyatsiya, ajratish) - er uchastkasi qiymatining tarkibiy qismini er va mulk majmuasini yaxshilashning ma'lum nisbati asosida aniqlash. Usul hissa qo'shish tamoyiliga va har bir turdagi mulk uchun er va binolarning qiymati o'rtasida normal munosabat mavjudligini tasdiqlashga asoslanadi. Bu nisbat yangi binolar uchun eng ishonchli hisoblanadi, ular eng yaxshi va eng samarali foydalanish variantiga yaqin. Binolar qanchalik eski bo'lsa, er qiymatining umumiy mulk qiymatiga nisbati shunchalik katta bo'ladi.

Usulni qo'llash uchun ma'lum bir bozorda erning qiymati va ma'lum bir turdagi ko'chmas mulkning barcha mulki o'rtasidagi munosabatlar to'g'risida ishonchli statistik ma'lumotlar talab qilinadi. Biroq, bu usul hatto rivojlangan bozorlarda ham kamdan-kam qo'llaniladi, chunki u past ishonchlilikka ega. Usuldan foydalanish er sotish bo'yicha etarli ma'lumot bo'lmagan sharoitda oqlanadi. Olingan qiymatlar taxminiy hisoblanadi.

Izolyatsiya (ekstraktsiya) usuli o'xshash ko'chmas mulk ob'ektlari bo'yicha bitim narxlari to'g'risida ma'lumot mavjud bo'lsa, qurilgan er uchastkalarini baholash uchun foydalaniladi. Yerni obodonlashtirish undan eng samarali foydalanishga mos keladi. Usul quyidagi harakatlar ketma-ketligini o'z ichiga oladi:

– obyektlarni solishtirish uchun elementlarni aniqlash;

- har bir analog va baholash ob'ekti o'rtasidagi farqlarni aniqlash;

- har bir taqqoslash elementini hisoblash va tuzatishlar kiritish;

– tenglashtirilgan narxlarni asosli umumlashtirish yo‘li bilan yagona mulkning, shu jumladan baholangan yer uchastkasining bozor qiymatini hisoblash;

- baholangan er uchastkasining o'rnini bosish yoki obodonlashtirishni takror ishlab chiqarish qiymatini hisoblash;

– bitta ko‘chmas mulk ob’ektining bozor qiymatidan, shu jumladan baholanayotgan yer uchastkasini, yer uchastkasini almashtirish yoki obodonlashtirishni takror ishlab chiqarish xarajatlarini ayirish yo‘li bilan baholanayotgan yer uchastkasining bozor qiymatini hisoblash.

Ajratish usuli yaxshilanishlarga hissa qo'shganda qo'llaniladi umumiy narx uchastka kichik, shahar atrofi uchastkalarini baholash uchun tavsiya etiladi (uning uchun obodonlashtirish hissasi kichik va juda oson aniqlanadi), u atrofdagi erlarni sotish to'g'risida ma'lumot yo'qligida foydalaniladi.

Usul passiv bozorda (bo'sh er uchastkalarini sotish to'g'risida ma'lumot yo'q), dastlabki ma'lumotlarning xususiyatlarini va kerakli qiymatni olish modelini hisobga olgan holda eng samarali hisoblanadi. Erning narxi umumiy ko'rinish formula bilan aniqlanadi

bu erda Sz - er uchastkasining qiymati,

C - ob'ektning narxi,

Su - takomillashtirish qiymati.

Qolgan usul investitsiya guruhining jismoniy komponentlar uchun texnikasiga asoslanadi. Usul qurilgan va qurilmagan uchastkalarni baholash uchun, agar baholangan er uchastkasini daromad keltiruvchi obodonlashtirishlar bilan rivojlantirish mumkin bo'lsa, qo'llaniladi. Erning qiymati erga tegishli bo'lgan daromad qismini kapitallashtirish yo'li bilan aniqlanadi.

Er uchastkasining qiymatini aniqlash uchun binoning narxini, butun mulkning sof operatsion daromadini, er va binolar uchun kapitalizatsiya stavkalarini bilish kerak.

Er uchun qoldiq usulining asosiy bosqichlari:

1) butun mulkning sof operatsion daromadi bozor ijarasi va hisoblangan operatsion xarajatlar asosida aniqlanadi;

2) tuzilma (bino) bilan bog'liq sof operatsion daromad aniqlanadi;

3) er uchastkasiga tegishli sof operatsion daromad erni kapitallashtirish stavkasi orqali qiymat ko'rsatkichiga kapitallashtiriladi.

Iqtisodiy barqarorlik etarli bo'lmagan sharoitda daromadni bashorat qilish qiyin.

Bo'linish usuli(rivojlanish yondashuvi) alohida uchastkalarga bo'linish uchun yaroqli erlarni baholashda qo'llaniladi. Quyidagi bosqichlardan iborat:

– alohida uchastkalarning hajmi va sonini aniqlash;

– solishtirma sotuvlarni taqqoslash usulidan foydalangan holda ishlab chiqilgan uchastkalar qiymatini hisoblash;

– xarajatlarni hisoblash va rivojlanish jadvali, kutilayotgan sotish muddati va biznesning oqilona foydasi;

– aniqlash uchun uchastkalarning taxminiy umumiy sotish narxidan barcha rivojlanish xarajatlari va biznes foydasini chegirib tashlash sof daromad yakka tartibdagi uchastkalarni ishlab chiqish va sotish tugallangandan keyin ko'chmas mulkni sotishdan;

- kutilayotgan rivojlanish va sotish davri bilan bog'liq xavfni aks ettiruvchi diskont stavkasini tanlash.

Erni qurish xarajatlari odatda quyidagilarni o'z ichiga oladi:

- maydonlarni yotqizish, tozalash va gradatsiya qilish xarajatlari;

– yo‘llar, trotuarlar, kommunal tarmoqlar, drenajlar qurish xarajatlari;

– soliqlar, sug‘urta, muhandislik to‘lovlari;

- marketing xarajatlari;

– pudratchining foydasi va umumiy xarajatlari va boshqalar.

Umuman olganda, er uchastkalarining bozor qiymatini modellashtirish turli xil "ratsional" erdan foydalanuvchilarning ma'lum bir uchastkani egallash huquqi uchun raqobatida dinamik muvozanatga erishish farazi doirasida amalga oshiriladi. Simulyatsiya qilingan er bozorida samarali talab va taklif muvozanati va cheklangan taklif bilan saytdan bepul sifatida va mavjud rivojlanishni hisobga olgan holda eng samarali foydalanish masalasi hal qilinadi. Erdan foydalanishning har xil turlari uchun potentsial ijara daromadlarini modellashtirish joylashuv va mavjud narxlarning (sotish va ijara) ijara ta'sirini shakllantirish naqshlariga asoslanadi. Shahar yo‘l tarmog‘ining old tomonida joylashgan va blok ichidagi hududlarda joylashgan uchastkalar uchun xarajat ko‘rsatkichlaridagi sezilarli farqni hisobga olgan holda, ushbu uchastkalar baholashda majburiy bo‘linishi kerak. Eng samarali foydalanish tamoyilini amalga oshirish bozorning turli funktsional segmentlari o'rtasida ko'chmas mulkdan foydalanish uchun raqobat sharoitida, talab hajmiga real cheklovlar va hududning mumkin bo'lgan ko'p funksiyaliligini hisobga olgan holda amalga oshiriladi. shundan har bir uchastkada yerdan foydalanuvchilar majmui shakllanadi.

2.8. Mulkni baholash hisoboti

Baholash hisoboti- Bu yozma hujjat, kasbiy etikaning barcha talablariga javob beradigan, baholash jarayonining borishini aniq va tushunarli tarzda aks ettiruvchi va baholovchi tomonidan foydalanilgan dastlabki ma'lumotlarni, ularning tahlilini, xulosalarini va qiymatning yakuniy qiymatini o'z ichiga oladi. Baholash hisobotiga ilovada hisobotning asosiy bo'limlariga kiritilmagan barcha fotosuratlar, eskizlar va xaritalar mavjud. Baʼzan ilovaga atamalar lugʻati ham kiritiladi.

Cheklovchi shartlarga qo'shimcha ravishda, hisobotda ko'rsatilishi mumkin taxminlar - baholovchining baholash jarayonida uning professional fikriga asoslangan, ammo faktik ma'lumotlar bilan tasdiqlanmagan bayonotlari.

Keling, baholash hisobotining mazmuniga qo'yiladigan asosiy talablarni va ko'chmas mulkni baholash bo'yicha o'quv misolini ko'rib chiqaylik.

Baholash predmeti bo'yicha baholash hisoboti yozma shaklda tuzilishi va mijozga o'z vaqtida taqdim etilishi kerak. Hisobot noaniq yoki noto'g'ri bo'lmasligi kerak. Agar bozor qiymati emas, balki qiymatning boshqa turlari aniqlansa, baholash natijasini belgilash mezonlari va baholash ob'ektining bozor qiymatini aniqlash imkoniyatidan chetga chiqish sabablari ko'rsatilishi kerak.

San'atga muvofiq. "Rossiya Federatsiyasida baholash faoliyati to'g'risida" gi Qonunning 11-moddasi, baholash hisobotida quyidagilar ko'rsatilgan:

– hisobotning tuzilgan sanasi va tartib raqami;

– baholovchining baholash ob’ektini baholashi uchun asos;

– yuridik manzili baholovchi va unga baholash faoliyatini amalga oshirish uchun berilgan litsenziya to'g'risidagi ma'lumotlar bu tur mulk;

- baholash ob'ektining aniq tavsifi, yuridik shaxsga tegishli baholash ob'ektiga nisbatan - rekvizitlar. yuridik shaxs va ushbu baholash ob'ektining balans qiymati;

- aniqlash uchun baholash standartlari tegishli turi baholash ob'ektining qiymati, ushbu baholash ob'ektini baholashda ulardan foydalanish asoslari, ularni olish manbalarini ko'rsatgan holda baholash ob'ektini baholashda foydalanilgan ma'lumotlar ro'yxati, shuningdek baholash ob'ektini baholashda qabul qilingan taxminlar;

– baho ob’ekti qiymati va uning yakuniy qiymatini aniqlash ketma-ketligi, shuningdek olingan natijani qo‘llash cheklovlari va chegaralari;

– baholash obyekti qiymatini aniqlash sanasi;

- baholovchi tomonidan qo'llaniladigan va baholash ob'ektining miqdoriy va sifat xususiyatlarini belgilaydigan hujjatlar ro'yxati.

Hisobot, shuningdek, baholovchining fikriga ko'ra, muayyan baholash ob'ektining qiymatini hisoblashda u tomonidan qo'llaniladigan usulni to'liq aks ettirish uchun juda muhim bo'lgan boshqa ma'lumotlarni ham o'z ichiga olishi mumkin.

Hisobot baholovchi tomonidan shaxsan imzolanadi va muhr bilan tasdiqlanadi.

Hisobotda belgilangan baholash ob'ektining bozor qiymati yoki boshqa qiymatining ishonchliligi to'g'risida nizo mavjud bo'lsa, bu nizo sud tomonidan ko'rib chiqilishi kerak.

Baholash hisobotining tuzilishi

Biriktirilgan xat.

1. Umumiy ma’lumotlar.

1.1. Asosiy faktlar va xulosalar.

1.2. Baholash maqsadi.

1.3. Huquqlar baholandi.

1.4. Sifatni baholash sertifikati.

1.5. Baholovchilarning malakasi.

1.6. Taxminlar va cheklash shartlari.

2. Qo'llaniladigan terminologiya va baholash jarayoni.

3. Baholash obyekti va uning muhitini tahlil qilish.

3.1. Er uchastkasining tavsifi.

3.2. Yaxshilanishlar tavsifi.

3.3. Umumiy xususiyatlar mintaqa.

3.4. Shaharning ko'chmas mulk bozorini tahlil qilish.

4. Baholash ob'ektidan (NEI) eng yaxshi va samarali foydalanishni tahlil qilish.

4.1. Er uchastkasining NEI tahlili bepul.

4.2. Mavjud yaxshilanishlar bilan er uchastkasining NEI tahlili.

5. Baholash obyektining qiymatini aniqlash.

5.1. Yer qiymatini aniqlash.

5.2. Yaxshilash xarajatlarini aniqlash:

- iqtisodiy jihatdan samarali yondashuv

- qiyosiy yondashuv;

- daromadli yondashuv.

6. Natijalarni yakuniy xarajatlar smetasiga muvofiqlashtirish.

Ko'chmas mulkni baholash nima? Ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholash nima.

Ayirboshlash narxi

Foydalanish narxi

Ko'chmas mulkni baholash

Ko'chmas mulkni baholash turlari

Ko'chmas mulkni baholash jarayonining bosqichlari

Ko'chmas mulkni baholashga yondashuvlar

Qiyosiy yondashuv

Tejamkor yondashuv

Daromadga yondashuv

6.3. ko'chmas mulkni baholash usullari

Ko'chmas mulk ob'ektlarini baholashning asosiy yondashuvlari va usullari

Ko'chmas mulkni baholash

Ko'chmas mulkni baholashning yondashuvlari va usullari

Avtomatik

Ko'chmas mulkni baholash: usullar va yondashuvlar

Ko'chmas mulkni baholash usullari

Mulkni baholash usullari qisqacha

Parolni tiklash