Risker och garantier vid delat bostadsbyggande. Federal lag om delat deltagande i byggandet Vad är nytt i delat byggande

"Jag är en av de största utvecklarna i landet, varför försöker du döda mig?" – så här kommenterade han känslomässigt den nya versionen av lagen om gemensamt byggandeägare till ett stort utvecklingsbolag vid ett möte nyligen i byggministeriet. Ändringarna undertecknades av presidenten i somras och bör träda i kraft den 1 juli 2018. Och sedan dess har ministeriets tjänstemän regelbundet diskuterat med företrädare för de största byggföretagen hur man kan jämna ut effekten av dessa förändringar. Om detta inte görs kommer branschen inte att överleva, tror de flesta byggare. Det viktigaste är att skydda aktieägarna, och bedragare och småföretag kommer att lämna marknaden, hävdar anhängare av lagen. Vedomosti kom på exakt vad som kommer att förändras och varför det förvirrar byggare.

Bakgrund

För att lösa problemet med lurade aktieägare - människor som investerade pengar i konstruktion och inte fick den utlovade lägenheten, antogs lagen "Om deltagande i delad konstruktion" 2005 flerbostadshus och andra fastighetsobjekt." Han förbjöd byggherrar att ta pengar för en lägenhet tills de fick bygglov; skyldig dem att i avtalet ange alla villkor och påföljder för bristande uppfyllelse; registrera avtalet för att undvika dubbelförsäljning.

Utvecklare kom på hur man skulle kringgå lagen, och tjänstemän och ställföreträdare försökte alltid sätta en barriär i vägen. Men förändringarna var kosmetiska, och det krävdes radikala åtgärder, förklarar ordföranden för statsdumans kommitté om naturresurser, egendom och mark relationer Nikolay Nikolaev. "Varför har vi ett katastrofalt antal lurade medborgare?" frågar han. Det finns inte tillräckligt med ansvar för utvecklarna, svarar ställföreträdaren. Han säger att duman insisterar på att de nya ändringarna träder i kraft sex månader tidigare – inte från 1 juli, utan från 1 januari 2018.

Antalet lurade aktieägare, enligt de flesta av deras försvarare, är fortfarande i sex siffror. 2007, i Ryssland, enligt beräkningarna från organisationskommittén för lurade medinvesterare i Moskva och Moskva-regionen, fanns det 200 000 av dem. Under 2017, en arbetsgrupp om problemen med lurade aktieägare under partiets allmänna råd " Förenade Ryssland» räknade 122 000 lurade aktieägare. Och bara ministeriet för byggande och bostads- och kommunala tjänster i Ryssland tror att det nu bara finns 86 000 av dessa i landet. Det är sant att byggnadsministeriet har mycket strikta kriterier för att fastställa dem. Till exempel, om en person investerade i ett hus som byggdes i strid med mark- och stadsplaneringslagstiftningen, kommer tjänstemän inte att erkänna honom som en lurad aktieägare. Ändå, även med den här metoden, visar sig figuren vara imponerande. Varför finns det så många av dem?

Oavslutad konstruktion stort som smått

"Alla problem med lurade aktieägare beror på det faktum att företagen [från vilka de dyker upp] är obegripliga och små", sa Mirax Groups grundare Sergei Polonsky 2007 i en intervju med Vedomosti. Så förklarade han, då en respekterad utvecklare, delägare och direktör för ett av de mest kända utvecklingsföretagen i landet, varför tusentals köpare av nya byggnader i hela Ryssland hamnar utan pengar och bostäder. Men några år senare, med exemplet med sitt eget företag, bevisade han att det inte var en fråga om företagets storlek och berömmelse. I juni 2013 anklagades den bankrutte Polonsky, som då befann sig i Kambodja, i sin frånvaro för bedrägeri. Enligt utredarna bara 2007–2008. Mirax-chefer gjorde olämpliga överenskommelser projektdokumentation preliminära avtal köp och försäljning av lägenheter i dyra bostadskomplex"Kutuzovskaya Mile", och intäkterna användes för att finansiera andra projekt. Utredningen erkände mer än 100 personer som offer, uppskattningsvis totalt belopp skada på cirka 3,2 miljarder rubel. Polonsky befanns skyldig till bedrägeri, tillbringade ett och ett halvt år i Matrosskaya Tishina och släpptes i juli 2017.

Hittills är Polonsky ett av få exempel när en ledare byggföretag, som inte gav lägenheten till köpare, gick i fängelse. Toppchefer för det konkurserade SU-155-företaget är också arresterade. I synnerhet är den tidigare generaldirektören för SU-155, Alexander Meshcheryakov, åtalad för stöld av medel från aktieägare som köpt lägenheter i ofärdiga bostadskomplex.

Kontrollförändringar

Myndigheterna löser aktieägarnas problem på två sätt: de letar efter pengar för att kompensera offren och skärper kontrollen över byggare. Den här veckan, den 25 oktober, kommer en kompensationsfond att börja fungera för att säkerställa utvecklarnas skyldigheter enligt avtalet för deltagande i delad konstruktion, sa Rysslands biträdande minister för konstruktion och bostads- och kommunala tjänster Nikita Stasishin till Vedomosti. Alla byggherrar som säljer lägenheter i byggskedet är enligt lag skyldiga att överföra 1,2 % av priset för varje avtal för deltagande i delat byggande till denna fond. Fondens medel kommer att användas för att färdigställa byggandet av problemhus. Årliga bidrag till fonden kan uppgå till cirka 10 miljarder rubel, säger Alexander Plutnik, generaldirektör för byrån för bostads- och hypotekslån (AHML), som leder den. Fonden, sa han, har inga planer på att samla in ett visst belopp, måste den ge ekonomisk täckning av befintliga risker med gemensamt byggande.

Vilka är de lurade investerarna?

Byggnadsministeriet erkänner som lurade aktieägare endast de deltagare i gemensamt byggande till vilka byggherren inte uppfyller sina skyldigheter enligt aktieägaravtalet under mer än nio månader och inte ökar investeringarna i byggandet av ett hus under mer än två rapporteringsperioder i en rad. Dessutom har exploatören ingen rättslig efterträdare för uppförandet av anläggningen och hans skyldigheter gentemot aktieägaren är inte säkrade genom bankgaranti eller ansvarsförsäkring.
Men i vissa fall skyddar inte förekomsten av ett avtal om delad medverkan i byggandet köparen. Aktieägare anses inte vara bedragna följande fall: – i ett byggt hus säljs samma lokaler flera gånger;
– huset byggs på en tomt som inte är registrerad som ägande eller arrende av byggherren;
– huset byggs på en plats där sådan konstruktion inte är tillåten;
– huset byggs i strid med stadsplanering, utformningskrav m.m.

Köpare av lägenheter kommer att förstå att nu kommer de inte att förlora något i alla fall: de får antingen en lägenhet eller pengar tillbaka, säger Stasishin. Men för att förhindra att oseriösa byggherrar frestas att lägga över ansvaret på staten utvecklades lagändringar om delade byggande. Men själva antagandet kom som en överraskning för tjänstemännen.

Regeringen lämnade den överenskomna versionen till statsduman, som tjänstemän, bankirer och byggare arbetade på, och helt andra lagändringar inkluderades i lagen, klagar en regeringstjänsteman. Enligt honom skrevs ändringarna om bokstavligen kvällen innan de övervägdes - de kom inte ens in i elektroniskt system Statsduman.

”När vi började behandla lagförslaget i första behandlingen upptäckte vi att det riskerade att bli ytterligare ett kosmetiskt dokument. Därför, för den andra behandlingen, gjorde deputeradena många förändringar”, förklarar Nikolaev.

Ett hus - en utvecklare

I lagen införs principen om ”en exploatör – ett bygglov”. Det vill säga att för varje hus måste en separat juridisk person få tillstånd.

I det här fallet kommer det att vara omöjligt att genomföra projekt för den integrerade utvecklingen av territoriet, tror byggare. Hus i stora projekt byggs i etapper. Till exempel byggandet av Academichesky-distriktet i Jekaterinburg, som innebär byggande av 13 miljoner kvadratmeter. m fastighet på 2 500 hektar, som ska stå färdig 2026. Att få tillstånd för hela området är en nästan omöjlig uppgift. När allt kommer omkring, för detta måste du omedelbart designa alla byggnader (det kommer att kosta cirka 2000 rubel per 1 kvm). Miljarder dollar i investeringar och år av förberedelser kommer att krävas, förklarar en stor utvecklare. Nu beror designtakten på utvecklaren.

Det är också viktigt att byggherren fram till nu i storskaliga fleråriga projekt kunde byta enskilda objekt beroende på marknadsförhållanden - lägenhetsstorlekar, antal våningar etc. Det är trots allt svårt att beräkna marknaden för 5- 10 år, förklarar Ilshat, VD för Granel Group of Companies Nigmatullin. Den ändrade lagen utesluter denna möjlighet.

Låt oss börja på egen hand

I enlighet med den nya lagen kan byggherren inte locka till sig lån för köp av mark och andra behov. Om han köpte mark på kredit innan lagen trädde i kraft kommer han inte att kunna attrahera medel från aktieägarna förrän lånet är återbetalat.

I kostnadsstrukturen, utvecklarens utgifter för registrering av markrättsliga förhållanden (förvärv av rättigheter till tomter, ändra typen av tillåten användning, territoriumplanering, tekniska undersökningar, design, ingående av tekniska anslutningsavtal) kan nå upp till 30% av den totala byggkostnaden, och i Moskva - upp till 50%, säger en av utvecklarna.

Med allt detta ny lag kräver att utvecklaren visar medel på kontot till ett belopp av 10 % av projektkostnad konstruktion. Var kan utvecklaren få dem ifrån? Dessa 10 % är exakt den maximala möjliga vinsten från det tidigare avslutade projektet, konstaterar Pavel Bryzgalov, chef för strategisk utveckling på FSK Leader. Men även om byggherren fick det, förbjuder den nya lagen att använda vinster för att finansiera byggandet tills alla lägenheter i byggnaden har överförts till aktieägarna.

Skrupelfria köpare kommer att ha möjlighet att blockera byggherrens aktiviteter, undvika att acceptera lägenheten och till och med leda honom till konkurs, befarar en av utvecklarna. Detta kommer inte att hända, försäkrar statsdumans vice och chef arbetsgrupp om skydd av rättigheterna för deltagare i delad konstruktion av partiet Enade Ryssland, Alexander Sidyakin. Han lovar att göra ändringar: "När vi skyddar aktieägarnas rättigheter får vi inte skämma bort utpressare som genom straff förlamar bygget av hela anläggningen."

Nybörjare behöver inte oroa sig

I enlighet med den nya versionen av lagen måste utvecklaren (eller en person som är knuten till honom) ha minst tre års erfarenhet av att bygga flerbostadshus med en total yta på minst 10 000 kvadratmeter. m som byggherre, teknisk kund eller totalentreprenör. "Denna norm kommer att begränsa tillgången till marknaden för nya företag och därigenom stärka positionerna för stora och sedan länge etablerade utvecklingsstrukturer", konstaterar Roman Sychev, generaldirektör för byggföretaget Tekta Group. "Begränsningen kommer att bidra till skapandet av partnerskapsprogram, som nya utvecklare kommer att tvingas ansluta sig till." Enligt hans åsikt, regionala centra och små städer, där byggandet är inte mer än 5.000–10.000 kvm. m per år riskerar de att stå utan nybyggnation helt och hållet.

Aktieägarna kommer att få hjälp med mark

"Problemet är nästan 20 år gammalt, och lurade investerare fortsätter att dyka upp", säger representanten initiativgrupp aktieägare i Samara Tamara Matuzkova. I ny upplaga Lagen om gemensamt byggande föreskriver inrättande av en ersättningsfond. Detta kommer att bidra till att skydda nya aktieägares rättigheter, men hur är det med de gamla, frågar hon. Myndigheterna erbjöd trots allt inget recept på dem. En representant för byggministeriet håller inte med om detta: "Alla regioner med lurade aktieägare lämnade in scheman för färdigställandet av problemanläggningar till det ryska byggministeriet, med angivande av tidpunkt och mekanismer för lösning. Byggnadsministeriet kontrollerar varje kvartal hur dessa tidsplaner hålls och hjälper även regionerna genom att tillhandahålla gratis mark som kan användas av utvecklare som investerar i färdigställandet av problemhus.

Den nya lagen föreskriver att exploatören inte ska ha skyldigheter för lån, upplåning, lån, med undantag för riktade lån relaterade till att skaffa medel från aktieägare. Som är projektfinansiering i banker och bolån. I huvudsak talar vi om ett förbud mot att attrahera tredje part icke-bankfinansiering – genom till exempel att ge ut obligationer eller växlar kommer banken att vara den enda borgenären, tror Sychev. En sådan begränsning kommer att öka byggföretagens beroende av banker, tror Ignakhin. Men det blir svårt att genomföra idén. I synnerhet måste banken ha en stab av byggspecialister som kan förstå essensen av kontraktsavtal och bedöma huruvida priserna är tillräckliga för de tjänster som tillhandahålls, påpekar Ignakhin. Men banker har inte sådana människor och tekniska resurser. "Detta innebär att finansinstitutioner kommer att vara ovilliga att öppna "projekt"-konton för utvecklaren, entreprenören och kunden, säger Ignakhin. "Kontroll kommer i alla fall att resultera i ökade kostnader för banker och därmed för utvecklare till vilka de kommer att tillhandahålla avvecklingstjänster."

De största bankerna svarade inte på Vedomostis begäran om synpunkter på ändringar i lagen om delade konstruktioner. Om det träder i kraft i denna form måste förhållandet mellan banker och utvecklare omprövas, och eventuella förändringar kräver tid och ansträngning, det vill säga överraskningar är möjliga för båda parter, hävdar en av bankirerna.

Var får man pengar

Enligt AHML slöts förra året cirka 630 000 avtal om deltagande i bostadsbyggande med andelar, i monetära termer - 1,8 biljoner rubel. Om lagen förblir oförändrad kommer byggherren att behöva egna medel till ett belopp av 40 % av den totala byggkostnaden, tror en stor byggherre. Så mycket uppskattar han minimikostnaderna för att förvärva mark, få bygglov plus de 10 % av byggkostnaderna som är reserverade enligt lag. Dessa medel måste frysas effektivt innan de överförs sista lägenheten köpare, understryker Vedomostis samtalspartner.

Det omedelbara tillbakadragandet från utvecklarna av alla vinster från tidigare projekt kommer att leda till brist på medel för dem att köpa nya platser och utveckla stadsplaneringsdokumentation, tror Bryzgalov. Och det innebär ett fullständigt utträde från småföretagens bostadsbyggande. På marknaden i Moskva och Moskva-regionen är dessa företag med en årlig omsättning på mindre än 10 miljarder rubel. - eftersom enbart kostnaden för att köpa en ny webbplats här är minst 1 miljard rubel, tror Bryzgalov.

"Aktieägare kommer säkerligen att skyddas från oavslutade konstruktioner och utebliven återbetalning av medel. Men antagandet av sådana radikala åtgärder kan avsevärt öka kostnaderna för bostäder, eftersom å ena sidan investeringssäkerheten ökar och detta stimulerar efterfrågan på primära bostäder. Å andra sidan leder detta generellt till en ökning av kostnaden för att skaffa medel för byggande på marknaden och en minskning av antalet marknadsaktörer. Standarden kommer att fungera marknadsmekanism: mindre risk betyder mindre skillnad i pris mellan ett projekt under uppförande och ett färdigt projekt”, medger en av de stora byggherrarna.

Vad hjälper lagen?

Det finns också anhängare av lagen bland byggare. ”Innovationerna syftar till att öka transparensen och ansvarstagandet på byggmarknaden. Risken för giftiga utvecklare skapade som en pyramid minskar, när genom att locka pengar från ett projekt stängs skyldigheterna för andra projekt faktiskt, säger Nikolay Bulychev från MR Group. Stora utvecklare, enligt hans åsikt, bör inte uppleva svårigheter, men utvecklare för vilka byggandet inte var en kärnverksamhet kommer att tvingas söka partnerskap med etablerade utvecklare. Och eftersom det inte finns några förutsättningar för en ökning av marknadspriserna, lönsamhet byggmarknaden totalt sett kommer att minska, förutspår Bulychev.

"Vi bryr oss i första hand om säkerheten med att samla in pengar från aktieägare", säger Stasishin. ”Utvecklarna är rädda att allt ska kollapsa. Inget sådant”, är Nikolaev säker. Utvecklare, sa han, är nu i huvudsak finansiella strukturer- under giltighetstiden för lagen om delat byggande samlade de in 3,3 biljoner rubel, som inte var föremål för finansiell tillsyn. "Medborgare har cirka 20 biljoner rubel i händerna idag. Men de kommer att tänka tio gånger på att köpa en lägenhet av en byggherre under ett delat byggavtal”, försäkrar Nikolaev. Enligt hans åsikt, efter införandet av nya krav, kommer medborgarnas förtroende för branschen gradvis att återställas. "De nya ändringarna är inte tillräckligt hårda. Vi arbetar nu med ett lagförslag som ska införa subsidiärt ansvar för utvecklingsbolagens förmånstagare”, lovar han. Av expertbedömningar, av den totala volymen av projekt som startade 2013–2014 blev cirka 7 % problematiska – vi pratar om hundratals hus, säger en representant för AHML. Enligt honom kommer lagändringar helt att säkerställa finansiell stabilitet och transparens för utvecklare, kontroll av den avsedda användningen av medel från deltagare i delad konstruktion, och viktigast av allt, de kommer att utesluta uppenbart insolventa eller skrupelfria företag från garantisystemet. Deras förluster eller stölder kommer inte att föras vidare till branschen, och i slutändan till köparen, sammanfattar en person nära regeringen.

Trots konjunkturnedgången förnyas bostadsbeståndet i huvudstaden med samma intensitet som i tiderna före krisen. Fastigheter är fortfarande ett pålitligt sätt att diversifiera investeringsportfölj och bevarande finansiella tillgångar. Moderna arkitektoniska projekt är betydligt överlägsna bostadsbeståndet i gammal stil när det gäller kvaliteten på utförandet och omtanke om de minsta detaljerna. Därför lockar nya byggnader i Moskva 2018 uppmärksamheten från kunder som framför allt värdesätter komfort.

Idag överger byggföretagen successivt det tidigare populära utfyllnadsbygget. Förändringen i aktivitetsprioriteringar har flera skäl. För det första har det gradvisa ökade välbefinnandet för kapitalinvånarna naturligtvis lett till ökade krav på komfortnivå och livskvalitet.

Eran med drägliga levnadsvillkor för huvudstadsborna ligger långt bakom oss. För det andra ekonomisk lönsamhet storskaliga projekt mycket högre. För det tredje, i dag dras inte företag mot att sälja varor eller tjänster, utan mot att skapa varumärken, eller, enklare, en attraktiv livsstil. Moderna byggföretag fokuserar inte så mycket på byggandet av byggnader, utan på genomförandet av projekt som förkroppsligar vissa idéer. Och för det fjärde är det ofta ganska svårt att få tillstånd för infillutveckling idag. Detta är främst förknippat med svårigheterna att matcha inredningen med det omgivande arkitektoniska landskapet.

Dessutom har de senaste dagarnas händelser kring lagen om renovering av bostadsbeståndet blivit en tydlig signal från regeringen om en förändrad politik kring stadsplanering.

På senare år har alltså storskalig utveckling av bostadsområden, mikrodistrikt och hela städer blivit allt populärare. Under 2018 fortsätter byggföretagen, med hänsyn till de senaste trenderna, att röra sig i den utsedda riktningen.

Bostadskostnader 2018

Enligt S&P-prognoser kommer bostadspriserna under 2018 att stiga långsammare än inflationen, så i absoluta tal förväntas bostadsvärdena sjunka. Denna situation på fastighetsmarknaden är förknippad med makroekonomisk dynamik och undertecknandet av den ryske presidenten Vladimir Putin av dekretet "Om åtgärder för att säkerställa medborgarna ryska federationen prisvärda och bekväma bostäder och förbättra kvaliteten på bostäder och kommunala tjänster.” I synnerhet fick regeringen ett order om att minska den reala kostnaden för bostäder till 20 % genom att öka andelen bostäder i ekonomiklass som tas i drift. Dessutom började Sberbank i Ryssland ge ut lån till en ränta på 11,5-13 % per år fram till slutet av februari 2018.

Planerade nya byggnader i Moskva 2018

Analys av de senaste arkitektoniska projekten gör att vi kan notera populariteten för följande typer av utveckling:

• omkrets;
• grupp;
• gemener;
• gratis;
• kombinerad.

Omkretsbyggnader omger utrymmet längs omkretsen helt eller delvis och bildar ett internt utrymme med hänsyn till kraven på belysning och ventilationshastighet.

Grupputveckling innebär att byggnader placeras i små grupper förbundna med ett gemensamt inre utrymme. I det här fallet är det möjligt att undvika monotonin i det arkitektoniska landskapet. Radhus bildar ordnade rader av byggnader längs smala tomter.

Fria och kombinerade typer av utveckling tillåter användning av olika planeringstekniker under förhållanden med begränsat utrymme, eller behovet av att bevara tidigare konstruerade byggnader.

I processen med att bygga nya byggnader under 2018 används således ett brett utbud av olika planlösningar, vilket avsevärt ökar utbudet av erbjudanden på bostadsmarknaden.

Stad i en stad

Arkitektoniska projekt Denna typ använder stora ytor för att isolera från föråldrad bostadsinfrastruktur och organisera det inre utrymmet enligt vissa idéer.

Flygfältskomplexet Tushino ligger tio kilometer, i nordvästlig riktning från stadens centrum på stranden av Moskvafloden. Projektet vänder sig till kunder för vilka familj och hälsosam bild liv. Ett ekologiskt rent område med utvecklad rekreationsinfrastruktur är populärt bland köpare på grund av närvaron av fitnesscenter, SPA-salonger, simbassänger, sportanläggningar och en stadion. Det hävdar utvecklaren efterarbete tillverkas med hjälp av senaste tekniken säkerställa byggnadens mikroklimat, samt värmebevarande. Det inre utrymmet i staden är isolerat av ett grönområde från transportleder. Priset på lägenheter börjar från 6,8 miljoner rubel.

Komplexets territorium upptar 0,14 kvadratmeter. km, och ligger på Shelepikhinskaya-vallen. Det totala bostadsområdet i staden är 63,5 hektar. Prisintervallet för lägenheter är mellan 8–49 miljoner rubel. Vi erbjuder våra kunder 9 byggnader med höjder från 19 till 37 våningar. Först och främst drar staden till sig familjefolkets uppmärksamhet, eftersom förskola och skolinstitutioner byggs här. För sportfantaster finns ytor avsatta för idrottsplatser, rullbanor och cykelbanor. Restauranger, kaféer och barer inom gångavstånd kommer att spara tid på resor.

De utmärkande egenskaperna hos komplexet är byggnadens fasaders svårighetsgrad och lakonism, såväl som glasade loggier. Staden har en transport- och social infrastruktur som fullt ut tillgodoser invånarnas behov. Det nära läget för motorvägarna Minsk och Borovskoe tillåter användning av alla typer av transporter. Tre kilometer från bostadskomplexet Vnukovo finns en förortsjärnvägslinje. Inom gångavstånd från komplexet finns en skog och Pykhtinsky-dammen. En trevlig överraskning för potentiella köpare kommer att vara närvaron av historiskt betydelsefulla monument i närheten - Profeten Elias kyrka och den gamla Baranovo-Akatovo-godset. Bland nackdelarna med Vnukovo noterar de trängseln av transportvägar, frånvaron av stora köpcentrum och avståndet från Moskvas centrum.

Bostadskomplex

Bland nya byggnader i Moskva, vars försäljning planeras starta 2018, är de vanligaste lägenheterna i bostadsområden. Det är mycket lättare att hitta ett lämpligt område för ett bostadskomplex än för en hel stad. Dessutom kräver genomförandet av sådana projekt betydligt mindre investeringar och komplexitet i arbetet i samband med varumärkesutveckling.

Bostadskomplexet har sitt namn till den tidigare ZIL-anläggningen, på vars territorium det kommer att finnas en stor park och ett komplex av byggnader med lägenheter från 34 till 136 kvm. Det planeras att bygga affärscentra och kulturinstitutioner i närheten av dagis och skolor. Layouten av lägenheterna utfördes av världsberömda arkitekter, så priset på enskilda lägenheter når 900 tusen dollar. Närheten till vallen ökar bekvämligheten ytterligare för de boende i bostadskomplexet.

Komplexet består av tre monolitiska byggnader belägna i Presnensky-distriktet i Moskva i korsningen mellan Presnensky Val och Khodynskaya gatorna. Området är känt för sin välutvecklade sociala infrastruktur och närhet till Trädgårdsringen. Inte långt från komplexet finns en hippodrome, en djurpark och parker. Kostnaden för lägenheter i bostadskomplex som sträcker sig från 42 till 85 kvm. är i intervallet från 8 till 22 miljoner rubel.

Under 2018 är det planerat att ta i bruk en ny byggnad i den norra delen av staden Lyubertsy. 16 byggnader med en höjd av 17 våningar presenteras för köpare. Lägenheterna på de översta våningarna är utrustade med panoramafönster. I entréerna finns barnvagnsytor och en conciergestation. Byggnaderna kommer att byggas med miljövänliga och säkra material som står emot aggressiva ämnen och behåller sitt ursprungliga utseende under lång tid.

Den komplexa typen av bebyggelse skapar ett mysigt utrymme inne på innergårdarna. Inom en snar framtid är det planerat att anlägga en park med en yta på 60 hektar och bygga all nödvändig rekreationsinfrastruktur, inklusive gym, simbassänger, sportanläggningar och rekreationsområden. Redan nu har invånarna möjlighet att besöka en 17 hektar stor park med stigar och rekreationsområden. Komplexet kommer att utrustas med en utvecklad transportinfrastruktur, och ligger bara tre kilometer från Moskvas ringväg. Närmaste tunnelbanestation kan nås med buss på 5 minuter.

Bostadskomplexet ligger på territoriet för den omorganiserade industrizonen "Grayvoronovo". Byggnader i monolitisk komfortklass kommer att ha en höjd på upp till 44 våningar. Planerna omfattar skapandet av ett parkområde, rekreationsområden för ungdomar samt utveckling av social infrastruktur. Närmaste tunnelbanestation ligger drygt en kilometer bort. Dessutom kommer det att finnas en ringstation i Moskva i närheten. järnväg. Utmärkande drag LCD Sereda är genomförandet av designarbete av spanska arkitekter, vilket kommer att säkerställa verkligen original design interiörer och exteriörer av byggnader. Kostnaden för lägenheten varierar från 4,5 till 12,5 miljoner rubel.

Långt därifrån fullständig lista nya byggnader i Moskva, vars delvis eller helt färdigställande planeras till 2018. Aktiv upplåning av utländsk implementeringserfarenhet byggnation har en positiv effekt på kvaliteten på nybyggnationer de senaste åren. Information som presenteras i recensioner och pressmeddelanden från byggföretag bekräftar att 2018 inte blir något undantag.

Alla har inte råd att köpa en lägenhet i en byggnad som redan har byggts och tagits i drift. Därför tvingas många ingå avtal om delat deltagande i bostadsbyggandet – på så sätt kan de få de eftertraktade kvadratmeterna för mer eller mindre rimliga pengar. Men tills nyligen gick det inte att få någonting om byggherren gick i konkurs, försvann eller inte hade tillräckligt med pengar för att slutföra bygget. I den här artikeln kommer vi att berätta vilka försök att skydda aktieägare som har gjorts av staten i år och vad du bör vara uppmärksam på om du också planerar att köpa bostad med hjälp av "delning".

Vad ska man vara uppmärksam på när man tecknar ett avtal

Lag 214-FZ om delat byggande - dess fullständiga namn "Om deltagande i delat byggande av flerbostadshus och annan fastighet" - antogs redan 2004. Sedan det ögonblicket har mer än ett dussin ändringar gjorts i den, så nu kan vi lugnt säga att detta redan är en ny lag om delat byggande - 2017. Idag är deltagande i "delning" det mest pålitliga sättet att köpa bostäder på den primära marknaden.

För det första, enligt denna lag, har utvecklaren rätt att locka pengar från medborgarna endast om han har tillstånd att bygga hyreshus och verkställde handlingar för tomten.

För det andra lagen om aktieandel i konstruktionen föreskriver obligatorisk statlig registrering kontrakt för "delning" och pengar för nya bostäder betalas först efter sådan registrering i Rosreestr. Detta skyddar aktieägaren från risken för dubbelförsäljning, det vill säga byggherren kommer inte längre att kunna sälja samma lägenhet till flera köpare.

Hur man kontrollerar utvecklarens tillförlitlighet

Från augusti 2020 storlek egna medel byggherreföretaget måste vara minst 10 % av den planerade kostnaden för projektet under hela perioden för delat byggande. Och byggföretaget måste självt ha minst tre års erfarenhet av att bygga flerbostadshus.

Lagen inför också obligatorisk bankstöd utvecklarverksamhet. Han måste ha ett konto hos en auktoriserad bank genom vilken alla betalningar för delade konstruktioner kommer att göras, med ett minsta saldo kontanter ett sådant konto måste innehålla minst 10 % av projektkostnaden för objektet.

Chefen eller redovisningschefen för ett utvecklingsbolag kan inte vara en person som har en oförklarad eller enastående övertygelse för ekonomiska brott, samt den person som erkändes som orsaken till organisationens konkurs.

Denis Artemov, senior advokat på advokatbyrån Via lege, berättar för Novostroy-M-portalen om de viktigaste förändringarna i Federal lag"Om deltagande i delat byggande av flerbostadshus och andra fastighetsobjekt..." daterad 30 december 2004 nr 214-FZ, införd genom federal lag av den 29 juli 2017 nr 218-FZ.

Introduktion

Den 30 november 2017 uppmanade ordföranden för Ryska federationens regering Dmitrij Medvedev, under en intervju med ryska tv-kanaler, att överge delad konstruktion till förmån för bolån, angående sådana avtal som ett arv från den underutvecklade bostadsmarknaden, "rudiment av en tidigare era."

Redan den 25 december 2017 publicerades en "vägkarta" på den officiella webbplatsen för Ryska federationens regering för en gradvis övergång från egenkapitalfinansiering av konstruktion till användning av spärrade konton och utlåning till utvecklare.

Genomförandet av handlingsplanen omfattar tre huvudsteg:

• förberedande (till 30 juni 2018), som består i att skapa ett regelverk för övergången till en målfinansieringsmodell;
• övergångsperiod (från 1 juli 2018 till 30 juli 2019) - ingående av avtal för deltagande i delad konstruktion både med hjälp av mekanismen för spärrade konton och/eller särskilda konton, och med att samla in medel enligt avtal för deltagande i delad konstruktion direkt med byggherren med hjälp av befintliga mekanismer för att skydda aktieägarnas rättigheter;
• final (från 1 juli 2019 till 31 december 2020) - övergång till att ingå alla avtal för deltagande i delad konstruktion med hjälp av mekanismen för spärrade konton och/eller särskilda konton.

Dessa evenemang blev föremål för livliga diskussioner om framtiden för institutionen för delat byggande.
En så radikal lösning på problemen med delad konstruktion är kanske retorik före valet - nästa presidentval i Ryska federationen kommer att äga rum i mars 2018 och partiet vid makten måste visa aktivitet på de mest pressande sociala problemen.

När allt kommer omkring kommer det att vara mycket svårt att skapa ett värdigt alternativ till delat deltagande av medborgarnas personliga besparingar i byggandet.

Aktiedeltagande, som i huvudsak representerar räntefri finansiering för utvecklaren, är bortom all konkurrens för utvecklare när det gäller "användarvänlighet".

Ändå har lagstiftarna tagit en kurs mot att skärpa regleringen och gradvis reformera institutionen för delat byggande, vilket innebär motsvarande förändringar i federal lagstiftning.

Den federala lagen "Om ett offentligrättsligt företag för skydd av medborgarnas rättigheter - deltagare i delad konstruktion i händelse av insolvens (konkurs) av utvecklare och om ändringar av vissa rättsakter i Ryska federationen" daterad 29 juli 2017 nr. 218-FZ antogs, som innehöll många ändringar av 214-FZ.

Ändringarna träder i kraft fr.o.m 1 januari och 1 juli 2018. Många av dem bärs av princip ny karaktär. Nyheterna har på allvar skärpt kraven på byggföretag, byggprocessen och användningen av medel från medborgarna. Dessutom, om "vägkartan" implementeras, är dessa innovationer bara början på en galax av ändringar av 214-FZ.

Men redan nu hävdar många utvecklare att grundläggande förändringar kommer att avsevärt komplicera byggarnas arbete, kommer att minska antalet byggföretag (främst små och medelstora utvecklare), kommer att minska volymen av bostadsbyggande och som ett resultat kommer att leda till till höjda priser på bostadsfastigheter.

Här skulle det inte vara fel att komma ihåg att sedan dess antagande har 214-FZ ändrats i en eller annan grad 16 gånger, och varje nytt försök från lagstiftare att göra byggmarknaden mer transparent och säker har orsakat liknande skarp kritik från utvecklare, men inom utvecklingsområdet är stora, medelstora och små utvecklare fortfarande verksamma.

Sanningen är att tidigare försök att reformera 214-FZ inte kunde lösa problemet med lurade aktieägare. Hur mycket kommer innovationer egentligen att "fungera", hur långt kommer de egentligen att gå och hur positivt eller negativt kommer deras arbete att vara?

När kommer innovationer att börja fungera?

Det som omedelbart väcker uppmärksamhet är att de flesta förändringarna endast kommer att beröra nybyggnationer, vars bygglov erhölls efter den 1 juli 2018. Det vill säga att lagstiftaren, uppenbarligen utifrån nyheternas allvar, gav byggföretagen ett helt år på sig för att förbereda sig på förändrade arbetsförhållanden.

Å andra sidan ägde något liknande rum redan vid antagandet av själva 214-FZ i december 2014, då dess effekt utvidgades till anläggningar för vilka bygglov erhölls efter den 1 april 2015.

Då fick många utvecklare helt enkelt tillstånd att bygga ett antal objekt före "X"-datumet, varefter de i tysthet avslutade konstruktionen i flera år till, utan att vara föremål för innovationer.

Det finns en stor sannolikhet att många utvecklare kommer att implementera ett liknande scenario nu.

Det är anmärkningsvärt att många nya byggnader inte alls kommer att påverkas av innovationerna i 214-FZ. Vi talar om de hus som är byggda enligt schemat för bostadsbyggande kooperativ (HCS) eller bostadssparkooperativ (ZhNK), såväl som under preliminära avtal för köp och försäljning av lägenheter. Den nya versionen av lagen förbjuder fortfarande inte sådana system för att samla in pengar för konstruktion, och här reglerar inte det rättsliga förhållandet "utvecklare-medborgare" 214-FZ alls.

Det är intressant att nyheterna fråntog utvecklare möjligheten att ge ut eller förvärva värdepapper, med undantag för aktier. Eftersom en av typerna värdepapperär växlar, har den nya upplagan av 214-FZ äntligen gjort av med " skuldebrevsordning» finansiering av nya byggnader.

Allmänna krav på byggherren

Genom att konsolidera många nya krav för utvecklaren introducerade lagstiftaren ett nytt koncept - "specialiserad utvecklare".

Från och med nu kan endast ett affärsföretag vara en specialiserad utvecklare - kommersiella företagsorganisationer i form av aktiebolag eller aktiebolag. Sådana utvecklare som ideella, offentliga organisationer, sport, musik, utbildnings- och vetenskapliga institutioner.

Eftersom byggherren ska utföra byggfunktionen, och enligt de nya lagkraven inte kan utföra andra funktioner, denna regel verkar logiskt.

Byggherren ska ha minst 3 års erfarenhet av marknaden för uppförande av flerbostadshus (som byggherre, teknisk kund eller totalentreprenör). Det är obligatoriskt att ha tillstånd för att ta i drift minst 10 tusen kvadratmeter hyreshus.

Denna innovation komplicerar avsevärt nya byggföretags inträde på marknaden. Nu måste organisationen först "bevisa sig själv", det vill säga skaffa en viss tjänstgöringstid och arbetslivserfarenhet, och först därefter få rätten att locka medborgarnas medel för att bygga flerbostadshus.

Novellen kommer också att minska antalet små byggföretag som redan finns, men "inte når" de angivna kriterierna.

Handledare, kamrer och andra personer i utvecklarens ledningsorgan bör inte ha ett brottsregister för brott på området ekonomisk aktivitet eller mot statsmakten, att tidigare (för mindre än 3 år sedan) ställts ställföreträdande till ansvar för förpliktelser juridisk person, vara insolvent (konkurs). Samma krav gäller för utvecklarens förmånstagare.

I projektdeklarationen som publiceras för allmänheten kommer exploatören att vara skyldig att ange information om dess chefers överensstämmelse med lagens krav.

Särskild uppmärksamhet ägnas åt utvecklarens ökade informationsöppenhet. På sin officiella webbplats kommer utvecklaren att bli skyldig att lägga upp intermediären bokslut senast 5 kalenderdagar efter utgången av den aktuella redovisningsperioden, samt årsbokslut och revisionsberättelse senast 120 kalenderdagar efter utgången av motsvarande redovisningsår.

Utvecklaren kommer att behöva lägga upp samma information i Unified Information System bostadsbyggande, en sådan skyldighet inträder från den 1 januari 2018.

Det är viktigt att notera att ett sådant United informationssystem har redan tjänat (https://nash.dom.rf/).

Finansiell stabilitet hos utvecklaren

Ett antal innovationer syftar till att öka ekonomisk tillförlitlighet utvecklare.

I den nya upplagan av 214-FZ, det tidigare befintliga kravet på minimibelopp auktoriserat kapital, beroende på området för anläggningarna under uppbyggnad (från 2,5 miljoner rubel med en total yta på upp till 1,5 tusen kvm, upp till 1 miljard 500 miljoner rubel med en total yta på mer än 500 tusen kvm).

Men nu måste utvecklarens egna medel inte vara mindre än 10% av den planerade kostnaden för projektet.

Ett nytt krav har införts avseende minimibehållningen på en auktoriserad banks konto vid datumet för sändning av projektdeklarationen, vilket bör vara 10 % av projektkostnaden för byggandet.

Byggherrens skyldigheter som inte är relaterade till byggandet av ett flerfamiljshus bör inte överstiga 1 % av projektkostnaden för byggandet från och med datumet då projektdeklarationen skickades till det auktoriserade organet. Byggherrens underhållskostnader får inte överstiga 10 % av projektets byggkostnad.

Även den totala storleken förskottsbetalningar bör inte överstiga 30 % av konstruktionskostnaden för byggandet.

Enligt den nya utgåvan av 214-FZ kan utvecklaren inte delta i eller skapa kommersiella och ideella organisationer. Man har alltså försökt utesluta skapandet av bygginnehav, som i praktiken inte så mycket bidrar till exploatörens förmåga att hålla sig flytande, utan snarare förenklar uttaget av medel från en problematisk byggherre utom räckhåll för lurade aktieägare och brottsbekämpande myndigheter. byråer.

Detta gäller särskilt för utländska juridiska personer offshore som är anslutna till utvecklaren.

Det verkar dock som att detta förbud i praktiken lätt kan kringgås genom att registrera dotterbolag under ”våra egna” namn. individer, formellt sett inte på något sätt kopplat till utvecklarorganisationen.

Byggherren kan inte attrahera lån och upplåning, med undantag för riktade sådana, och byggherren kan inte själv ge lån eller förskott.

Som redan nämnts har utvecklaren från och med nu inte rätt att ge ut obligationer och andra värdepapper, förutom aktier, eller att köpa värdepapper (inklusive växlar).

Byggkrav

En av de viktigaste nyheterna var regeln enligt vilken byggherren inte har rätt att samtidigt bygga flerbostadshus under flera bygglov och har rätt att locka pengar från aktieägare endast för uppförande av flerbostadshus som anges i ett tillstånd.

Nu fungerar principen: "1 byggherre = 1 bygglov."

Denna innovation syftar till att undertrycka praktiken när utvecklaren slutförde konstruktionen av en hyreshus på bekostnad av insamlade medel för uppförande av ytterligare ett bostadshus. Det sista bostadshuset i denna "onda" kedja hade en ökad risk att bli en problemfastighet.

Enligt den nya utgåvan av 214-FZ har utvecklaren rätt att locka till sig medel från medborgare endast under ett bygglov.

När det gäller organisation bokföring byggherren kommer att vara skyldig att se till att register förs över medel som betalats av deltagare i delat byggande separat för varje hyreshus.

Byggherren kommer inte att kunna utföra aktiviteter som inte är relaterade till att attrahera medel från aktieägare och byggandet av motsvarande anläggning. En sådan koncentration av byggherrens insatser på byggprocessen kommer enligt lagstiftaren att bidra till ett snabbt och högkvalitativt byggande, samt att minimera riskerna förknippade med byggherrens ekonomiska ansvar inom andra affärsområden, vilket i slutändan påverkade negativt. finansieringen av utvecklingen.

Men i verkligheten, även tidigare, "bröt de flesta utvecklare praktiskt taget inte loss" från sin huvudsakliga verksamhet och behärskade endast typer av aktiviteter relaterade till konstruktion (registrering av förskoleutbildningsinstitutioner, äganderätter, nyckelfärdig renovering av färdiga lägenheter, etc. ).

Ett viktigt steg för att reglera de tekniska parametrarna för konstruktion är den obligatoriska närvaron av en granskning av designdokumentation i alla fall, även i låghuskonstruktion.

Brist på expertis inom detta område (främst området förortsbyggande) ledde ofta till betydande överträdelser byggnormer och regler.

Ersättningsfond

Utvecklaren kommer att behöva lämna bidrag till en specialiserad kompensationsfond på 1,2 % av kostnaden för varje DDU.

Den ideella organisationen "Fonden för skydd av medborgarnas rättigheter - deltagare i delad konstruktion", inrättad genom dekret från Ryska federationens regering av den 7 december 2016 nr 1310, omvandlas nu till ett offentligrättsligt företag .

Fondens medel är avsedda att slutföra byggandet av problemanläggningar eller att betala monetär ersättning till aktieägare. Obligatoriska bidrag till ersättningsfonden ersatte de tidigare befintliga metoderna för att säkerställa exploatörens skyldigheter i form av en obligatorisk bankgaranti eller obligatorisk försäkring civilrättsligt ansvar.

Utvecklaren kan dock fortfarande använda dem frivilligt.

Värt att notera är att det tidigare praktiserade systemet med obligatorisk byggherreansvarsförsäkring inte har motiverat sig i praktiken. Enligt statistiken har det inte förekommit ett enda fall då ett problematiskt hus eller bostadskomplex färdigställts med försäkringsbolagens pengar.

I detta avseende verkar lagstiftarens beslut att avskaffa denna metod för att säkerställa utvecklarens skyldigheter korrekt.

Samtidigt är beloppet 1,2% av priset på DDU ganska överensstämmande med de belopp som utvecklare betalade till försäkringsbolag.

Redan den 20 oktober 2017 inledde det offentligrättsliga företaget ”Fond för skydd av medborgarnas rättigheter – deltagare i delat byggande” sitt arbete.

Det är omöjligt att inte gå med på att den nya mekanismen verkligen kommer att ge ytterligare garantier för aktieägarna att ett sådant system är mer tillförlitligt än det nuvarande. Kontanter som redan genererats i fonden är mycket lättare att använda än en hypotetisk försäkringsersättning eller bankbetalningar.

Samtidigt förblev lagstiftarna trogen sig själva och mot den tidigare allmänna kursen mot självreglering av vissa verksamhetsområden, och lade ansvaret för finansieringen av fondens arbete på deltagarna i delad konstruktion - utvecklare och medborgare.

Genom att konsekvent införa en policy för planerad finansiering, förutsatte lagstiftarna, som ett alternativ till den ekonomiska bördan att skapa en fond, utvecklaren att byta till att använda spärrade konton.

Det är viktigt att notera att lagen definierar gränsbelopp ersättning, som definieras som produkten av den totala ytan av alla bostadslokaler som ska överföras till en medborgare som deltar i delad konstruktion (men inte mer än 120 kvm) och genomsnittet marknadsvärde 1 kvm mätare i motsvarande ämne i Ryska federationen, vars värde bestäms under en viss period av det federala organet verkställande gren.

Således var ägarna till lyxlägenheter, vars bilder ofta överstiger 120 kvadratmeter, inte helt skyddade. m.

Dessutom uppstår frågan om förhållandet mellan marknadsvärdet kvadratmeter för en viss utvecklare och det "genomsnittliga marknadsvärdet", som bestäms av det federala verkställande organet och kan vara betydligt lägre än i verkligheten.

Bankkontroll

Det naturliga resultatet av banklobbyn var beviljandet av breda befogenheter affärsbanker, vars lista kommer att fastställas specifikt av Ryska federationens regering.

Byggherren är skyldig att endast öppna ett konto hos en auktoriserad bank, och han har rätt att endast ha ett löpande konto genom vilket alla betalningar för byggandet kommer att göras.

Alla viktiga byggdeltagare, såsom byggherre, teknisk ägare och totalentreprenör, ska ha konton i en auktoriserad bank.

Den mest kontroversiella innovationen var regeln enligt vilken särskild bankkontroll kommer att utföras för varje betalning av utvecklaren. Banken kommer att kontrollera DDU, andra byggrelaterade entreprenader, acceptintyg för avslutat arbete, handlingar om accept och överföring av varor, fakturor etc. Vid upptäckt av fiktiva transaktioner och andra brott mot gällande lagstiftning kommer banken att vara skyldig att informera tillsynsmyndigheten.

Att tillhandahålla banker som är kommersiella organisationer, tillsynsbefogenheter tillsammans med det auktoriserade verkställande organet för de ingående enheterna i Ryska federationen som redan föreskrivs av 214-FZ, är verkligen ett oväntat beslut.

Bred interaktion mellan vissa kommersiella strukturer (utvecklare) och andra kommersiella strukturer (banker), särskilt när de förra görs beroende av de senare, ger nästan alltid ett brett fält för missbruk och korruption.

Samtidigt kan det inte förnekas att en sådan dubbel kontroll över byggherrarnas ekonomiska flöden minskar risken för uttag av tillgångar från byggandet och efterföljande avsiktlig konkurs av byggherren.

Slutligen kan bankkontroll ses som ett slags test av bankernas förmåga att kontrollera den delade byggmarknaden.

Låt oss påminna dig om att enligt färdplanen för att reformera institutionen för delad konstruktion, så tidigt som den 1 juli 2019, förväntas en fullständig övergång till användningen av spärrade konton och/eller särskilda konton. Det senare faktumet orsakar också en hel del kontroverser om karaktären av lagändringar.

Det anges särskilt att den huvudsakliga förmånstagaren (förmånstagaren) från införandet av spärrade konton på den primära fastighetsmarknaden inte är utvecklare (på grund av allt mer komplexa krav för deras arbete) och inte deltagare i delad konstruktion (även om risken för dem är av investeringar i byggnation minskar, men det finns en stor sannolikhet för en ökning av priserna på primära fastigheter), och direkt bankstrukturer.

Till exempel en bankemission hypotekslån deltagare i delad konstruktion under lämplig höga räntor. Sedan, när en deltagare i delat byggande köper en lägenhet, återför banken samma pengar till depositionskontot. Och sedan lånar banken återigen ut samma pengar till byggherren för att bygga ett hus, och igen mot ränta. Samtidigt utvecklaren själv, enligt förutsättningarna låneavtal faller under bankens fulla kontroll.

Kreditinstitutet har alltså, utan att faktiskt ”ta ut” pengar från banken, möjlighet att få ränta från både deltagare i delat byggande och byggherre.

Slutsats

De ändringar som gjorts i 214-FZ kan karakteriseras som betydande. Nya krav har uppstått för byggherrarnas skapande och arbete, byggfinansiering och processen att skapa flerbostadshus, en nytt sätt säkerställa byggherrens skyldigheter i form av ett offentligrättsligt företag "Fond för skydd av medborgarnas rättigheter - deltagare i delad konstruktion".

Det uppenbara resultatet av innovationerna i praktiken blir att majoriteten av små och medelstora byggföretag lämnar marknaden, varav många inte kommer att kunna arbeta under de nya reglerna. Sådana företag kommer antingen att tvingas byta till bostadsrätts- och bostadsrättsordningar, preliminära avtal eller överlåta sina byggarbetsplatser till större utvecklare som kommer att dela den frigjorda potentialen sinsemellan.

Bankstrukturer får redan viktiga preferenser, med vilka utvecklare kommer att tvingas arbeta, och med vilkas spelregler utvecklare kommer att tvingas att räkna med. Banker kan få ännu större fördelar i framtiden under implementeringen av " vägkarta» Regeringar.

Användningen av spärrade konton för närvarande är inte obligatorisk, vilket innebär att institutionen för delat deltagande i själva byggandet fortsätter att fungera.

Samtidigt taget allmän kurs att ersätta aktieandelen bankutlåning och andra former av finansiering.

Uppenbarligen kan det i det här fallet uppstå svårigheter med att genomföra en annan regeringspolitik - att skapa en bostadsmarknad till överkomliga priser. När allt kommer omkring, monopoliseringen av byggmarknaden av stora utvecklingsföretag, komplikationen av deras arbete på grund av förändringar i lagstiftningen och bankkontroll, minskningen av erbjudanden på grund av tillbakadragandet av många små och medelstora utvecklare från marknaden, mot bakgrund av en ökning av konsumenternas efterfrågan, kan leda till en betydande ökning av priserna för lägenheter i bostadshus under uppförande.

Men bara den praktiska tillämpningen av de övervägda lagstiftningsinnovationerna i livet kan tydligt svara på denna och andra viktiga frågor.

Ändringar av nyckellagen om delat byggande för alla bostadsutvecklare (FZ-214) nästa år kommer praktiskt taget att minska delingen till ingenting. Detta innebär att byggare kommer att förlora ett enormt flöde av pengar från aktieägarna. Bara i St. Petersburg uppskattas det till 240 miljarder rubel per år. Byggare måste snarast leta efter alternativa källor för projektfinansiering. Men det finns inte många alternativ, och de har alla allvarliga brister. Utan effektiva finansiella system kommer byggbranschen oundvikligen att krympa och bostadspriserna kommer att stiga. Samtidigt diskuterar de federala myndigheterna på allvar idén om att skärpa kraven för utvecklare redan den 1 januari 2018 – sex månader tidigare än vad som anges i lagen. Förra veckan var det en diskussion om detta i Ryska federationen. Blir beslutet positivt kommer byggarnas mörkaste förväntningar att gå i uppfyllelse.

Hål i marknadsbudgeten

Ändringar av federal lag 214 som antogs förra sommaren gör byggares beroende av banker nästan totalt. Enligt de nya reglerna måste byggare ha ett bankkonto för att utföra alla operationer, kan inte byta kreditinstitut (även om storleken på bankens provision inte är begränsad på något sätt), kan inte göra transaktioner som inte är direkt relaterade till att locka pengar från aktieägare och mycket mer (se . "Huvudinnovationer..."). I själva verket betyder detta att allt kassaflöden utvecklarna kommer att vara under kontroll kreditinstitut. Men det är inte det värsta. I värsta fall kommer delat byggande som fenomen att upphöra helt och hållet, eftersom de i den nya rättsliga verkligheten, enligt byggföretagen, inte kommer att kunna samla in pengar från medborgarna i byggskedet och kommer att tvingas sälja endast färdigt boende. Branschen kommer att förlora enormt kapital. Bara i St. Petersburg, där cirka 3 miljoner m2 bostäder byggs per år (80 % på bekostnad av aktieägarna), kommer utvecklare att sakna 240 miljarder rubel.

Det är förresten ingen som säljer färdiga bostäder i St Petersburg nu. För flera år sedan försökte IC Temp göra detta, men med tiden gick det över till påfyllning. ”Försäljningen av färdiga bostäder visade sig vara för dyr. Bostadskostnaderna var höga och vi kunde inte sälja det till ett högre pris än marknadsgenomsnittet en annan sak, annars är det quixotisk, sade han "DP" generaldirektör för företaget.

Konsekvenserna av reformen kommer enligt marknadsaktörerna att bli ödesdigra. "Masskonkurser för små och medelstora företag kommer att börja, byggvolymerna kommer att minska och kostnaden för en kvadratmeter bostäder kommer att öka med minst 10%", listar generaldirektören för Association of Builders of St. Petersburg.

"Nu sköter alla sina egna saker: utvecklare bygger och banker finansierar byggandet. Nu försöker staten hålla bankerna ansvariga för byggherrens hållbarhet och byggandets framsteg. Samtidigt gömmer det sig bakom skyddet av aktieägarna . Men deras absoluta skydd kan bara säkerställas genom att stoppa byggandet. För detta ändamål, de senaste lagstiftningsinitiativen, instämmer generaldirektören för First Mortgage Agency Maxim Eltsov.

"Jag är rädd att lagstiftarens yttersta mål är ett fullständigt avskaffande av delade konstruktioner. Om företag tvingas sälja färdiga bostäder kommer de att behöva leta efter nya finansieringskällor och nya arbetsprogram", säger vice generaldirektör Beslan. Bersirov.

Andra alternativ

Utvecklare har få alternativ för att samla in pengar. Den mest uppenbara är projektfinansiering. "Nu utfärdar bankerna det till 10–15%. Denna kurs är bara inom räckhåll för stora företag. Alla andra berövas sådana lån. Statliga subventioner för projektfinansiering och en sänkning av räntan till 3–4 % skulle kunna återuppliva marknaden. Men på just nu ingen erbjuder sådana priser”, säger de.

Ett annat möjligt verktyg för att få pengar förbi aktiebetalningar är försäljning av lägenheter under statliga kontrakt. ”Men det här kan inte kallas ett alternativ i sin rena form – i det här fallet används ju också ett aktieprogram. Det är snarare att vi kan prata om att använda ett statligt kontrakt som säkerhet banklån", förklarar Arkady Skorov, generaldirektör för företaget Dalpiterstroy (den största säljaren av bostäder i St. Petersburg för statliga behov).

En annan möjligt alternativ- placering av obligationslån. Marknadsledare har använt det aktivt under lång tid. " " har fyra nuvarande lån på totalt 17,8 miljarder rubel. Y - tre för 10,6 miljarder rubel. Och i början av oktober tillkännagav hon ett program för börshandlade obligationer på Moskvabörsen och. Dess maximala belopp i pengar är 25 miljarder rubel. Den första releasen kommer att ske innan årets slut. Utvecklaren planerar att använda de insamlade medlen för att utveckla det riktade programmet och optimera låneportföljen. "Men i den nya lagen är utsikterna för att använda det här verktyget inte klart definierade. Det finns farhågor för att utvecklare helt och hållet kommer att förbjudas att ge ut några värdepapper och de kommer inte ens att kunna gå in i en börsintroduktion och utfärda bostadscertifikat. företaget oroar sig.

Det framtida ödet för tidigare utbredda lån på västerländska marknader är också oklart. " Lån i utländsk valuta- en stor risk för dem som gör affärer i rubel. Och här beror mycket på den politiska situationen”, förklarar verkställande direktören Pavel Berezhnoy.

Det verkar som att vinnarna är företag som verkar på St Petersburg-marknaden med utländskt kapital, som kan ta lån från sina moderstrukturer utomlands. "Ja, det kan vi göra. Men för en frisk ekonomisk balans vi måste kombinera denna möjlighet med att attrahera pengar från aktieägare och investera våra egna medel i projekt. Förmåga att arbeta med ryska banker Vi bara utforskar. Men just nu är det lättare för oss att få pengar ifrån externa källor vad man ska göra i Ryssland. Det blir billigare”, säger en representant för ett byggföretag med utländskt kapital.

Bankerna är tysta

De banker som intervjuades av DP vägrade att kommentera utsikterna för fortsatt arbete med utvecklare. Men experter säger att bankerna måste komma med nya produkter för att kunna arbeta med byggare. De viktigaste lobbyisterna för deras utseende kommer konstigt nog att vara bolåneavdelningarna i samma banker, som är intresserade av att bygga lägenheter för vilka en inteckning kan utfärdas. "Vi pressar vårt företagsstyrning till den snabba utvecklingen av sådana produkter", sa affärschefen hypotekslån Ekaterina Sidelnikova. Men sådana förslag kommer att dyka upp tidigast 2018.

Enligt den nya lagen får banker kontroll över utvecklares konton. Provisionen för transaktioner på dem kommer att vara enorm. Och själva operationerna kommer att bli längre. För majoriteten av småbyggare kommer arbetet på det juridiska området faktiskt att upphöra, vilket innebär att gå in i skuggan, fullständig försvarslöshet för aktieägarna, som kommer att erbjudas kontraktsavtal istället för DDU och andra lösningar. Och om endast färdiga bostäder tillåts säljas kommer priset att inkludera kostnaden för ett lån under hela byggtiden (2,5–3 år). Idag är den 13–16 % per år.