Hem / Pengar och stat/ Hur man tar reda på syftet med lokaler som inte är bostäder. Lokaler för icke-bostäder

Hur man tar reda på syftet med lokaler som inte är bostäder. Lokaler för icke-bostäder

Varje fastighet har ett eller annat syfte. Denna egenskap bestämmer också metoden för dess funktion. Om lokalerna i ett företag är olämpliga, det är olönsamt, eller det sker ett byte av hyresgäst eller ägare, blir det nödvändigt att ändra områdets funktionella syfte.

Målgrupper

Det finns ganska många av dem. Målgrupper inkluderar icke-bostäder och bostäder, kommersiella centra, lagerterminaler, köpcentra, utbildnings-, medicinska institutioner, etc. Den avsedda användningen kan tilldelas inte bara till strukturen som helhet utan också till enskilda områden inom den.

Juridisk aspekt

Att bedriva en eller annan typ av verksamhet i lokalerna regleras av relevant lagstiftning. Det finns alltså vissa krav på brandsäkerhet, sanitära och hygieniska standarder. Processen att återanvända ett objekt innebär både externa förändringar och intern omutrustning av området för en specifik typ av verksamhet. implementeras i enlighet med utvecklad design, teknisk och inventeringsdokumentation. De största problemen med att definiera rättslig ställning delar av strukturen och icke-bostadsområden Den arkitektoniska mångfalden och avsaknaden av specifika regler för cirkulationen av denna fastighet är framträdande.

Fastighetsmarknad

I slutet av 1900-talet skedde en ganska snabb utveckling av kommersiell verksamhet. I detta avseende har problemet med brist på tillgängligt utrymme för icke-bostäder uppstått. Då var den kommersiella fastighetsmarknaden i sin linda. Därefter skedde dess utveckling i två riktningar. I synnerhet genomfördes köp av privata bostadslokaler, som låg på de första våningarna i byggnader. Samtidigt uppfördes nya byggnader. Det första alternativet ansågs vara ganska enkelt, billigt och snabbt. Nya byggnader krävde stora investeringar. Tidsfaktorn var också viktig. Trots det har praxis visat att det är nybyggnader som har börjat ge betydande vinster till ägarna. Idag firas intensiv utveckling marknaden, trots det flerbostadshus byggs oftare. En ganska stor yta upptas nu av lokaler för fria ändamål. Låt oss sedan ta reda på vad dessa objekt är.

Vad betyder "lediga lokaler"?

Denna term används i det professionella talet av fastighetsmäklare. Vad betyder "lediga lokaler"? Denna egenskap indikerar objektets multifunktionalitet. Syftet med byggnaden, som regel, blir känt redan i början Men för ägaren är det mer lönsamt och ändamålsenligt ekonomisk mening Det kommer att finnas en möjlighet att bygga en universell struktur. I framtiden kan den återanvändas för att passa hyresgästernas krav. Således kan en fri användningslokal bli ett kontor eller ett köpcentrum. Ofta är sådana områden ockuperade av företag inom hushålls- eller socialsektorn.

Klassificering

Det finns ett antal funktioner som skiljer en sådan fri användningslokal från andra. Baserat på dessa egenskaper har en villkorlig klassificering bildats. Så de skiljer:

Uthyrning och försäljning: några nyanser

Som bekant, från någon kommersiella lokaler inkomst måste komma in. Stabil och konstant vinst anses vara mottagandet av medel från hyran. Som regel utförs hyra för en lång period. När du genomför en transaktion för köp och försäljning av lokaler är det nödvändigt att noggrant studera dokumentationen om överföringen av området från bostäder till icke-bostadsfond. Om byggnaden är en gammal herrgård, bör du dessutom bekanta dig med experternas åsikter om möjligheten till dess arrangemang. Det är det förstås nödvändigt att se till bland annat juridisk renhet titelpapper.

Det finns ingen specifik definition av en lokal egendom, men det finns ett antal egenskaper som gör att ett objekt kan klassificeras som lokalt.

Lokaler som inte är bostäder är fastigheter, men inte nödvändigtvis separata byggnader, utan separata delar av byggnader tydligt avgränsade av gränser.

Lokala fastigheter får inte användas för bostäder.

När de är sekretessbelagda är det funktionella syftet med lokaler som inte är bostäder att användas för olika ändamål, vissa av dem är föremål för användning endast med speciella typer efterbehandling och är helt oacceptabla för andra ändamål.

En lokal byggnad kan ha ett företagsändamål catering som café, restaurang, bar. Däremot ska det finnas lokaler som används för matlagning, förvaring och skärning av mat, måste uppfylla sanitära och hygieniska standarder - vara klädda med glaserade keramiska plattor, ha en speciell golvbeläggning m.m.

Lite olika krav på medicinska lokaler. institutioner, och helt annorlunda - när icke-bostadsfastigheter rymmer ett gym, gym, dagis, kontor, apotek, etc., och inte bara för san. krav, men också för brandsäkerhet.

Att veta exakt och kunna verifiera genom att kontrollera dokument som specifikt anger typen av lokaler och dess syfte är mycket viktigt när:

försäljning;
förvärv;
hyra osv.

Köparen eller hyresgästen letar efter lokaler för ett specifikt ändamål, vilket gör det möjligt för dem att spara pengar genom att köpa eller hyra exakt det område de letar efter, med en lämplig avsett syfte och den efterbehandling som krävs.

I processen med att slutföra pappersarbete för att öppna ett företag elimineras många problem om fastighetsdokumenten innehåller register över det avsedda syftet med lokalerna som motsvarar verksamhetsområdet.

Vid registrering för fastighetsregistrering hos statens fastighetskommitté (klausul 16, del 2, artikel 7 i lag nr 221-FZ av den 24 juli 2007), kommer även uppgifter om syftet med lokalerna (bostäder, icke-bostäder) att vara inspelad.

Det är mycket viktigt att bevisa att bostadshuset har icke-bostadsändamål, annars kan området inte användas för näringsverksamhet.

Reglerna för att upprätthålla EDGP, godkända av RF PP daterad 02/18/1998 N 219, föreskriver en indikation av lokalernas huvudsakliga syfte enligt BTI, och klausul 67 kräver att register över förändringar förs.

Detta innebär att om du behöver ändra det avsedda syftet, bör du göra justeringar i Unified State Register och State Property Committee-databasen, såväl som i dina titeldokument - detta är viktigt.

Inte bara dess civilrättsliga status, utan även hyresbeloppet samt köp- och försäljningspriset beror på hur lokaler som inte är bostäder är utformade med tanke på den avsedda användningen.

Låt oss nu gå vidare till typerna av syften med lokaler för icke-bostäder.

Syftet med lokaler som inte är bostäder

Det avsedda syftet med lokaler för icke-bostäder är den typ av område, som registreras i dokument och bestämmer användningsmöjligheterna och kan fungera som en begränsning.

Inledningsvis när en byggnad byggs anges ändamålet på planritningarna i enlighet med förklaringen som vid driftsättningen får sitt avsedda ändamål som framgår av handlingarna (baserat på projektet).

Både i ett bostadshus kan lokaler tilldelas lokaler, och i enskilda lokaler kan dessa områden, i enlighet med designdokumentationen, namnges:

apotek;
lagra;
kontor;
tandläkarmottagning;
bibliotek;
nöjescenter etc.

Men i varje sådant fall får det icke-bostadsrättsliga objektet omedelbart ett syfte som registrerats i dokumentationen.

En tydlig tilldelning av en lokal till en eller annan måltyp kan begränsa användningsomfånget på grund av bristande efterlevnad av brand-, sanitets- och andra krav och standarder>.

Lokaler för fri användning

Det finns ett knep för att utöka användningsområdet för fastigheter genom att kalla det lokaler för fri användning. Vad är detta - lokaler för fri användning?

Detta är universella objekt som kan användas av hyresgäster för olika aktivitetsprofiler, exklusive speciella.

Fri användningslokaler (nedan kallade PSN) kan ha olika ytor, som vid placering av kontor och butiker enkelt kan delas upp genom att installera prefabricerade skiljeväggar och organisera det antal fack som krävs.

Med PSN är det färre problem när du organiserar ditt eget företag, de är lättare att hyra och sälja, och kostnaden är mycket högre än med en specifik koppling till syftet med driften.

Det finns många alternativ för att använda PSN, men sådana lokaler kan inte kallas 100% universella ibland kräver detaljerna för det valda driftområdet ytterligare godkännanden och omregistrering.

Hur ändrar man syftet med territoriet?

Många medborgare ställer frågan: "Hur ändrar man syftet med lokaler för icke-bostäder?" Låt oss ta reda på det.

Om den nya verksamhetsinriktningen inte medför drastiska ingrepp i lokalernas utformning och utformning, så blir det inte särskilt kostsamt i tid eller pengar att ändra det avsedda syftet med en lokalfastighet.

Hyresgästen ges inte på eget initiativ rätt att ändra fastighetens avsedda ändamål utan endast med ägarens samtycke eller på dennes anvisning, verkställd av notarie.

För alla typer av verksamhet måste du få ett godkännande i form av en slutsats från statens brandinspektion på nivån för distriktets brandinspektionsavdelning.

Därefter är det viktigt att få en slutsats från Rospotrebnadzor, eftersom detta är den instans som ansvarar för värdigheten. epid. tillstånd, utan papper från detta organ är det omöjligt att börja driva en cateringanläggning, butik etc. Du måste beställa planer för rummen under och ovanför från BKB.

Även om ägaren själv är helt säker på att lokalerna är lämpliga och uppfyller alla krav, betyder hans förtroende ingenting utan ett dokument från Rospotrebnadzor-specialister.

Då bör du förbereda dig:

titelpapper för fastigheten;
registreringsbevis;
förklaring, planritningar;
certifikat om byggnadskonstruktionernas tekniska skick (från BKB);
nytt dokument om lagervärde(från BKB);
ett papper från boende och kommunala tjänster som bekräftar att det inte finns några skulder att betala för verktyg.

Ett paket med dokument med en ansökan från ägaren (eller hyresgästen för dennes räkning) ska lämnas till distriktsprefekturen. Efter att ha fått ett positivt svar kan du justera syftet med lokalerna i Unified State Register.

När du startar verksamhet inom ett nytt område är det viktigt att inte glömma att meddela Rospotrebnadzor om detta (artikel 8 i federal lag nr 294).

Ändra det funktionella syftet med lokaler som inte är bostäder

Ägaren av lokal fastighet eller hans förtrogna inklusive hyresgästen.

Rättelse av papper kommer att krävas om titeldokumenten anger syftet med lokalen, vilket inte motsvarar vad som för närvarande krävs för att förverkliga företagarens avsikter.

Det är nödvändigt att utföra ett antal åtgärder, vars resultat kommer att göra ändringar i listan över ändringar i Unified State Register och i titeldokumenten.

Sådana procedurer utförs inte i ord du behöver ta en plan över inte bara din våning utan även planritningar över och under dina lokaler, med en förklaring och diagram över befintlig kommunikation, och utarbeta möjligheten att återanvända lokalerna med; specialister.

Återanvändning kräver oftast:

förändringar i ledningar för kommunikation och elektriska nätverk med installation av ytterligare sanitära anläggningar. dessa. enheter, etc.;
installera nya fönster- och dörröppningar eller ändra parametrarna för befintliga;
ventilationsanordningar;
installation av teknisk utrustning;
överföring av partitioner;
utföra speciell efterbehandling av invändiga ytor och golv;
reparationer och radikala förändringar utseende fasad, med entréanordning etc.

Allt detta betyder att du behöver ett projekt, och innan du beställer det, det är viktigt att få en teknisk rapport om tillståndet från BKB bärande konstruktioner och återuppbyggnadens gränser. Nästa sekvens av åtgärder är som följer:

Med gammalt ägandebevis, matrikel- och tekniska passägaren måste kontakta Unified State Register, där de kommer att utfärda ett nytt certifikat, och korrigerande poster kommer att göras på deras registreringsblad, och nu kommer den icke-bostadsrättsliga fastigheten att listas med en ny profil, det vill säga med ett ändrat syfte för dess användning.

Aktiviteter som tandvård, skönhetssalong, läroanstalt, kan inte genomföras om inte detta särskilda ändamål med lokalen specifikt anges.

Det är olagligt att bedriva verksamhet om lokalerna inte motsvarar dess funktioner, så du bör först anpassa fastighetshandlingarna till dina planer och först därefter marknadsföra verksamheten.

Konst. 130 och 132 i den ryska federationens civillagstiftning klassificeras följande egendom som fastighet:

jorden ( tomter);
bröst;
olika byggnader och strukturer, inklusive sådana vars konstruktion inte har slutförts;
ett företag som ett enda fastighetskomplex - helheten av alla byggnader och strukturer, maskiner och mekanismer, verktygsmaskiner etc. i balansräkningen;
flygplan;
sjö- och flodfartyg;
annan egendom som erkänns som fast egendom genom den relevanta rättsakten.

Karakteristiska egenskaper hos fastigheter

Den huvudsakliga egenskapen som skiljer fastigheter från lösa saker är dess oupplösliga samband med marken. Denna egendom kan inte flyttas från plats till plats utan att den orsakar sådan skada som avsevärt skulle begränsa eller till och med göra det omöjligt att använda den för avsett ändamål. Denna begränsning gäller naturligtvis inte flygplan och fartyg.

Andra egenskaper som kännetecknar fastigheter är:

behovet av förfarandet statlig registreringäganderätt och andra materiella rättigheter till sådan egendom, samt statlig registrering av äganderättshandlingar på grundval av vilka överföringen av fastigheter från en ägare eller brukare till en annan genomförs (försäljnings- och köpeavtal, donationer, byten och så vidare) );
avsett ändamål - alla fastighetsobjekt klassificeras i grupper beroende på för vilket ändamål ägaren avser att använda sådan fastighet - för boende, verksamhet, byggande etc. I detta fall anges det avsedda ändamålet i handlingarna för sådan fastighet. , och för att ändra det krävs att man går igenom ett särskilt förfarande som fastställts i lag.

Lagreglering av fastighetens avsedda ändamål

Det avsedda ändamålet med fastigheter regleras av civilrättsliga lagar, samt lagstiftande normer reglera relationer relaterade till separata kategorier egendom - marklagstiftning, bostäder, ekonomi, vatten osv.
I de flesta fall frågor om det avsedda syftet fastighet förknippas antingen med tomtmark eller med bostads- eller industribyggnadsprojekt.

Syftet med marken

Alla tomter, oavsett vem som äger dem, är uppdelade i följande grupper:

jordbruksmark. De är avsedda att vägleda lantbruk: odling av mat från industriella grödor, uppfödning av boskap och fjäderfä etc. Jordbruksmark har en intern klassificering beroende på den specifika typen av verksamhet;
bebyggda områden. De ligger inom gränserna för städer, byar och städer. Dessa inkluderar mark avsedda för bostads- och industriutveckling; offentlig mark i ett befolkat område - gator, parker;
industrimarker;
landtransport;
länder för kommunikation och massmedia (television, radio);
försvarsland;
länsfondens land;
vattenfondens landområden;
miljöfondens mark. De inkluderar territorier avsedda för organisation av naturreservat, nationalparker, platser för hälsoförbättring och rekreation;
reservmarker - områden som inte ingår i någon av kategorierna ovan.

Syfte med byggprojekt

Det vanligaste tillvägagångssättet är där det avsedda syftet med byggprojekt bestäms av möjligheten till permanent eller tillfällig vistelse för människor i dem.

Baserat på detta kan fastigheter delas in i följande kategorier:

produktionsanläggningar. De representerar lokaler på vars territorium produktionen av olika produkter utförs;
infrastrukturanläggningar – verktygsnät och transportkommunikation;
icke-bostäder icke-produktionsanläggningar – lager och kontorslokaler, butikslokaler, sociala och kulturella faciliteter;
bostadsbestånd – lokaler avsedda för permanent eller tillfälligt boende av människor.

Ett annat alternativ för att klassificera byggprojekt beroende på deras avsedda syfte är att dela upp dem i:

byggnader är föremål avsedda för människor att bo i eller utföra olika ekonomiska funktioner. Inom denna kategori finns i sin tur en egen indelning. Följaktligen kan byggnader vara bostäder (enskilda hus och flerbostadshus, stugor, etc.); avsedd för kommersiell verksamhet (kontorsbyggnader, lager, detaljhandelsanläggningar etc.); samt särskilda, annars kallade offentliga (byggnader av sjukhus, skolor, kulturinstitutioner etc.)
strukturer – föremål som inte är byggnader. De är inte avsedda för människor att bo i dem och utföra andra funktioner som är inneboende i byggnader;

I gällande lagstiftning ryska federationen Det finns ingen tydlig förklaring av begreppen "lokalens ändamål" och "lokalens funktionella ändamål".

Hänvisning! Enligt sub. 3 klausul 36 i block 3.5 i förfarandet för att upprätthålla det enhetliga statliga registret över fastigheter, godkänt genom order från Ryska federationens ministerium för ekonomisk utveckling av den 16 december 2015 nr 943, det finns en uppdelning av alla lokaler i två typer: icke-bostäder och bostäder.

Bestämmelserna i Unified State Register of Real Estate bestämmer vilka typer av tillåten användning av ett visst objekt. Tidigare har det funktionella syftet med en lokal byggnad nödvändigtvis angetts i projektdokumentation. Men för närvarande innehåller lagen "om deltagande i gemensamt byggande" av den 30 december 2004 nr 214-FZ inte längre ett obligatoriskt krav på att inkludera information om det funktionella syftet med byggnader som inte är bostäder som inte tillhör gemensam egendom i information om byggprojektet.

Den ryska federationens civil- och bostadskod, såväl som den ryska federationens federala lag nr 218 av den 13 juli 2015, tillhandahåller huvudkriterierna för lokaler för icke-bostäder, som också uppfyller kraven för ett bostadshus, nämligen:

Objektet måste vara orörligt och isolerat, dess gränser är golv, tak, väggar.
Det måste finnas en ingång till en sådan byggnad.
Objektets fasta karaktär beror på att det är en del av en byggnad belägen på en viss tomt.
Det kan även placeras i bostadshus och lokaler, men själva lokalerna ska klassas som lokaler.

Överföring till kategorin icke-bostadslokaler i en flervåningsbyggnad kan göras om denna lägenhet ligger på byggnadens första våning. Möjligheten att överföra bostäder till kategorin lokaler ovanför 1:a våningen är inte heller utesluten. Men detta kan göras om lokalerna under lägenheten inte faller under kategorin bostadsområden.

Överlåtelse av bostadslokaler till lokaler är också möjliga när så är fallet tekniskt skick tillåter dig inte att leva i den. Det är juridiskt omöjligt att använda fastigheter som icke-bostäder utan att ändra dess status och ändra dess syfte. Lokaler flyttas från en kategori till en annan utan att en viss period anges.

Det är omöjligt att överföra bostadslokaler till kategorin icke-bostäder:

vid invändningar från en av ägarna till detta objekt;
den överlåtna egendomen är föremål för ett inteckningsavtal eller är behäftad med tredje mans rättigheter;
föremålet används av någon som permanent bostad;
om det är otillgängligt utan drift av andra objekt som ger tillträde till bostadslokaler eller det helt enkelt inte finns någon teknisk möjlighet att göra tillträde här.

Vi pratade i detalj om vart man ska gå för att överföra bostadsfastigheter till icke-bostäder och vice versa, vilka dokument som behöver förberedas och i vilka fall omregistrering av lokaler kan vägras.

För närvarande, i inhemsk rättspraxis, är lokaler som inte är bostäder ofta föremål för rättsliga relationer. Trots förekomsten av vissa juridiska luckor i lagstiftningen när det gäller användning av icke-bostadsbyggnader, strikt efterlevnad av normerna för civila och civila Boendekoder RF, samt andra rättsakter som reglerar rättsförhållandena på fastighetsområdet.

Om du hittar ett fel, markera en text och klicka Ctrl+Enter.

Huvudfunktionerna är följande:

Klassificering efter typ av tillåten användning

Lokaler som inte är bostäder kan användas för alla aktiviteter. Om vi tar hänsyn till alla typer av tillåten användning, är alla lokaler indelade i följande typer:

Auxiliary och main

Hänvisning! Ett hjälpobjekt anses vara ett föremål som används för driften eller konsumenttjänster(lobby, skafferi, trappa, korridor).

Huvudlokalerna är de där funktionella processer utförs. Detta inkluderar lokaler, auditorier och klasser i statliga institutioner, kontor, kammare. Det finns också offentliga lokaler, nämligen biografer, teatrar, salar på museer, klubbar, samlings- och läsrum, administrativa kontor och shoppingområden.

Hur går indelningen efter syfte till?

Med avsett syfte avses den verksamhet för vilken en viss lokal kan användas. Baserat på detta kriterium klassificeras lokaler i:

Rummets funktionella syfte - tillgänglighet designfunktioner Och tekniska egenskaper, vilket gör att den kan användas som ett oberoende objekt. Klassificeringen kan vara så här:

Grundläggande.
Teknisk.
Kommunikation.
Hjälpmedel.
Skötare.

Slutsats

Sammanfattningsvis är det värt att notera att det finns många lokaler som inte är bostäder, som kan användas för olika ändamål. Deras storlek är också väldigt olika. Sådana föremål kan köpas för att driva eget företag eller för industriellt bruk. De kan också hyras genom att ingå ett avtal med ägaren. Det är viktigt att välja rätt typ av lokal och se till att den uppfyller dina behov och har allt som behövs för utomhusbruk.