Проблемы и перспективы развития индивидуального жилищного строительства. ИЖС: ближайшие перспективы

Значимость индивидуального жилищного строительства неоспорима. Данный вид строительства служит удовлетворению потребности граждан и членов их семей в жилье, государство же содействует индивидуальному строительству домов путем предоставления земельных участков.

В качестве объекта индивидуального жилищного строительства принято считать отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания и индивидуального пользования гражданина и членной его семьи.

Индивидуальное жилищное строительство состоит из двух этапов:

1) получение земельного участка для индивидуального жилищного строительства

2) строительство объекта индивидуального жилищного строительства.

1. Земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду.

Законодательство выделяет категорию людей, имеющих льготные права на земельный участок для ведения индивидуального жилищного строительства. Так Федеральным законом "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" предусматривается норма о праве инвалидов и семей, имеющих в своем составе инвалидов, на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства.

Кроме того, законом РФ "О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы" предусмотрено бесплатное предоставление земельных участков данной категории граждан.

2. Перед тем как начать строительство объекта необходимо получить разрешение на строительство. Однако очень распространены случаи самовольного возведения жилых домов. Рано или поздно из этого возникает спор, ведь приходит время, когда признать право на самовольно возведенную постройку необходимо.

Самым распространенным нарушением является именно строительство без надлежащего разрешения. Но ситуация поправима, поскольку в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ допускается признание права собственности на самовольно возведенную постройку при условии, что лицу, осуществившему строительство, в установленном порядке будет выделен земельный участок под возведенным строением. Ведь индивидуальное жилищное строительство осуществляется в целях обеспечения жилой площадью тех граждан, которым в установленном порядке предоставлен земельный участок для строительства дома.

Кроме того, в настоящее время установлен упрощенный порядок регистрации объектов индивидуального жилищного строительства.

Согласно статьи 25.3 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для государственной регистрации права собственности на объект индивидуального жилищного строительства являются: документы, подтверждающие факт создания такого объекта и правоустанавливающий документ на земельный участок.

Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства являются кадастровый паспорт такого объекта и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

До 01 марта 2015 года кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание. Соответственно, в регистрирующий орган Вам достаточно будет представить кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства и правоустанавливающие документы на земельный участок.

Косарева Н.Б.
к.э.н., президент Фонда «Институт экономики города»
проф. НИУ ВШЭ
Полиди Т.Д.
исполнительный директор Фонда «Институт экономики города»
Пузанов А.С.
к.г.н., генеральный директор Фонда «Институт экономики города»
проф. НИУ ВШЭ

Статья подготовлена по результатам научно-исследовательской работы «Исследование структурных проблем экономического развития», выполненной в рамках Программы фундаментальных исследований НИУ ВШЭ в 2012 г.
Авторы выражают благодарность С. Сиваеву и А. Туманову за предоставленные материалы и расчеты, которые были использованы при подготовке статьи.

За последние 20 лет в России были созданы основные институты, обеспечивающие функционирование рынка недвижимости и, в частности, жилищного строительства в условиях рыночной экономики. Такие изменения в основном сказались на развитии сферы оборота недвижимости, однако не оказали значимого влияния на сектор жилищного строительства, который имеет существенные недостатки и неэффективно регулируется. Сложившиеся основные параметры рынка жилищного строительства не отвечают потребностям современной экономики и российского общества в целом, не позволяют повысить доступность жилья для населения.

Основные тенденции на рынке жилищного строительства в России

Переход к рыночной экономике характеризовался существенным сокращением государственных инвестиций в жилищное строительство, при этом рост частных инвестиций был достаточно медленным. В результате объемы жилищного строительства к 2000 г. снизились более чем в два раза по сравнению с максимальным показателем 1987 г. (соответственно 30,3 и 72,8 млн кв. м общей площади жилья) (см. рис. 1). С началом устойчивого экономического роста в 2000-е годы стали расти и объемы жилищного строительства, достигнув уровня середины 1980-х годов (в 2011 г. было введено 62,3 млн кв. м).

В сегменте частных инвестиций наиболее стабильно развивалось индивидуальное жилищное строительство, объемы которого ежегодно увеличивались и в 2011 г. составили около 27 млн кв. м. Доля индивидуального жилищного строительства в 1990—2011 гг. возросла более чем в четыре раза и превысила 40% ввода общей площади жилья.

Жилищное строительство слабо реагирует на увеличение доходов населения. За 12 лет (1999—2011 гг.) объем ввода жилья в расчете на 1 млн руб. реальных доходов населения сократился с 2,87 до 1,77 кв. м (см. рис. 2).

Важным фактором стимулирования спроса на жилье стало развитие ипотечного жилищного кредитования, в том числе поддержанного государственным институтом развития — ОАО «АИЖК». Если в 2005 г. только 3,6% всех сделок на рынке жилья совершалось с использованием ипотечных кредитов, то в 2011 г. — уже 18%.

В таких условиях рост платежеспособного спроса вследствие увеличения реальных доходов населения и улучшения условий ипотечного кредитования привел к резкому росту цен на рынке жилья, что отрицательно сказалось на динамике его доступности. Вплоть до кризиса 2008 г. реальные цены на жилье в России постоянно увеличивались (см. рис. 3). В 2004—2008 гг. (период наиболее быстрого роста цен) цены на жилье в среднем на первичном и вторичном рынках выросли в реальном выражении на 91%, а реальные доходы населения — только на 48%.

Таким образом, низкая чувствительность жилищного строительства к росту спроса на жилье выступает одним из наиболее серьезных ограничений доступности жилья для населения.

Анализ ценовой эластичности предложения новостроек (можно посмотреть https://novostroyki.flatfy.ru/), проведенный для 61 региона России, показал, что все статистически значимые оценки лежат в интервале от 0 до 3, что можно расценивать как низкую эластичность предложения. В аналогичном анализе по 45 метрополитенским ареалам США 1 интервал значимых оценок составил от 0 до 30, при этом для 31 города значение показателя превысило 3 (Green et al., 2005. P. 336). Отметим, что средний показатель эластичности в инвестиционно привлекательных российских регионах с активно развивающимися рынками жилья ниже, чем в регионах с медленно развивающимися экономикой и рынками жилья.

Отрицательное влияние на жилищное строительство оказал финансово-экономический кризис 2008—2009 гг. (Kosareva, Tumanov, 2012). Объем жилищного строительства в 2010 г. упал на 9% по сравнению с 2008 г. (рис. 1), что существенно выше темпов падения ВВП за аналогичный период (3,8%) 2 , однако несколько ниже темпов падения инвестиций в основной капитал (10,7%). Ввод жилья профессиональными застройщиками снизился в 2009 г. на 16,2% (с 37 млн до 31 млн кв. м) по сравнению с 2008 г., что превысило темп падения инвестиций в основной капитал за указанный период (15,7%). При этом объем ввода жилья гражданами — индивидуальными застройщиками в 2009 г. даже увеличился на 7,4% по сравнению с 2008 г. Только в 2010 г., впервые с 1991 г., объем индивидуального жилищного строительства снизился до 25,3 млн кв. м с 28,5 млн в 2009 г.

В 2008—2011 гг. реальные цены на жилье снижались на фоне продолжающегося роста реальных доходов населения (рис. 3), что формально улучшило показатели доступности жилья даже в 2009 г., несмотря на резкое снижение объема ипотечного кредитования в этот период (количество выданных ипотечных кредитов составило лишь 23% от уровня 2008 г.). Следует учитывать, что в кризисный период спрос населения на приобретение жилья был отложен, в том числе в связи с ожиданиями дальнейшего снижения цен на жилье и общей неопределенностью ситуации.

Коэффициент доступности жилья — отношение средней цены на квартиру площадью 54 кв. м к среднему годовому доходу семьи из 3 человек — в 2012 г. составил 4,1 против 5,3 в 2008 г., то есть ситуация в этой области улучшилась. Значение показателя «доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств», учитывающего изменение доходов населения, цен на жилье и условий ипотечного кредитования, существенно улучшилось и составило в 2011 г. 27,5% по сравнению с 17,8% в 2008 г. Таким образом, наряду с отрицательным кризис оказал и положительное воздействие с точки зрения повышения доступности жилья для населения.

Институциональная организация локальных рынков жилищного строительства в России и за рубежом

В зарубежной литературе рынок жилищного строительства характеризуется как достаточно конкурентный, открытый для входа новых участников. Например, в Австралии жилищным строительством занято 40 тыс. фирм-застройщиков (Housing Industry Association, 2002). Около 60% фирм-застройщиков в США, занятых строительством индивидуальных семейных домов, ежегодно вводят менее 250 жилых единиц 3 .

В зарубежных исследованиях, как правило, низкая эластичность предложения жилья на рынке жилищного строительства обосновывается жесткими требованиями градостроительного регулирования, в том числе зонирования, которые сдерживают строительство, ограничивая виды использования земельных участков в различных территориальных зонах. По некоторым оценкам, требования градостроительного регулирования определяют до 75% прироста цен на рынке жилищного строительства США 4 .

Вместе с тем тесная взаимосвязь рынка жилищного строительства с рынками земельных участков и коммунальных услуг, для которых характерно существенное вмешательство государства, ограничивает предложение жилья. Это стимулирует устойчивый рост цен на него, создавая условия для несовершенной конкуренции на рынке жилищного строительства (Barker, 2004).

Таким образом, при анализе институциональной организации локальных рынков жилищного строительства в России необходимо учитывать, что физическая ограниченность земельных участков для жилищного строительства и мощностей коммунальной инфраструктуры, жесткое градостроительное регулирование, наличие иных форм регулирования, в том числе связанных с монопольным характером деятельности многих коммунальных предприятий, могут обусловливать дефицит подготовленных земельных участков на локальных рынках жилищного строительства, что может привести к их монополизации. В такой ситуации регулирование со стороны органов власти должно быть направлено на сохранение и укрепление конкуренции на этих рынках, недопущение неконкурентного поведения и образования монополий. При этом, как подчеркивает Е.Г. Ясин, если муниципалитеты и государственные органы прямо исполняют роли агентов рынка или являются бенефициарами компаний, играющих эти роли, — строительных и девелоперских компаний, банков, и одновременно выступают регуляторами рынка, то возникают предпосылки для конфликта интересов (Ясин, 2006. С. 9).

В современных российских условиях можно выделить ряд специфических факторов, увеличивающих риск монополизации рынков жилищного строительства.

Во-первых, значительная часть земельных участков, которые могут быть вовлечены в жилищное строительство, находятся в публичной собственности 5 , таким образом, продавец на данном субрынке является монополистом 6 , хотя в 2005 г. было введено законодательное требование о предоставлении земельных участков, находящихся в публичной собственности, для жилищного строительства на открытых аукционах.

Во-вторых, органы местного самоуправления не имеют достаточной экономической мотивации для развития жилищного строительства на своей территории. В странах с развитыми рынками жилья такая мотивация определяется значимостью местного налога на недвижимость в качестве источника доходов местных бюджетов.

В Великобритании и Канаде доля этого налога в доходах местных бюджетов превышает 90%, в США — 70, а в среднем по федеративным государствам, входящим в ОЭСР, — 50% 7 . В России земельный налог и налог на имущество физических лиц по итогам 2011 г. составили в совокупности только 14% налоговых доходов (5,4% всех доходов) городских округов, на территории которых сосредоточены основные объемы жилищного строительства, а также 40% налоговых доходов (11,4% всех доходов) городских и сельских поселений. Ситуация усугубляется дефицитностью большинства местных бюджетов, из которых должны финансироваться расходы на формирование и подготовку земельных участков для жилищного строительства.

В-третьих, организации коммунального комплекса, от поведения которых в значительной степени зависит стоимость обеспечения нового жилищного строительства коммунальной инфраструктурой, зачастую имеют организационно-правовую форму унитарных предприятий и непосредственно связаны с органами власти либо контролируются ими косвенно. В таких условиях организация коммунального комплекса, с одной стороны, может использовать свое положение для продвижения собственных интересов, а с другой — подвергаться административному принуждению.

В-четвертых, в существующем государственном регулировании в сфере развития коммунальной инфраструктуры имеются противоречия, которые обусловливают преобладание неформальных взаимоотношений между организациями коммунального комплекса и застройщиками, реализующими инвестиционно-строительные проекты в жилищном секторе.

В федеральном законодательстве не определена концепция финансирования развития коммунальной инфраструктуры — за счет текущих или новых потребителей. Законодательное регулирование выделяет следующие источники финансирования развития систем коммунальной инфраструктуры: инвестиционные программы территориальных сетевых организаций и организаций коммунального комплекса; публичные договоры на присоединение к электросетям и на подключение к сетям коммунальной инфраструктуры. Оба эти источника существенно ограничены. С одной стороны, плата за подключение (присоединение) не содержит инвестиционных затрат на развитие (кроме так называемой «последней мили»). С другой стороны, источник финансирования таких затрат в рамках инвестиционных программ лимитирован, поскольку в настоящее время устанавливаются предельные индексы роста тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса, что ограничивает возможности финансировать коммунальную инфраструктуру для жилищного строительства за счет тарифов для потребителей. При этом органы местного самоуправления лишены полномочий устанавливать тарифы практически на все коммунальные услуги.

Как следствие, на практике финансирование коммунальной инфраструктуры происходит в основном за счет непрозрачной и нерегулируемой платы за подключение (присоединение) на основании договора с организацией коммунального комплекса (будучи локальным монополистом, она диктует свои условия такого договора) и (или) иных расходов застройщика на финансирование любых мероприятий инвестиционной программы, предполагающих развитие коммунальной инфраструктуры. Они могут быть, например, связаны с выполнением технических условий присоединения.

Результатом сложившегося регулирования стало финансирование коммунальной инфраструктуры за счет новых потребителей, но в условиях неопределенности и непрозрачности процесса установления его объема. Кроме того, получая разрешение на строительство, застройщик не может точно прогнозировать стоимость и сроки подключения к коммунальной инфраструктуре.

Заинтересованность застройщиков в возможности влиять на цены жилья, а значит — в ограничении конкуренции на рынке жилищного строительства, связана с желанием компенсировать высокие риски реализации инвестиционно-строительных проектов в сложившихся условиях. Противоречивые интересы основных участников рынка, каждый из которых имеет весомую рыночную власть, но ни один не в состоянии доминировать, определяют высокие риски того, что решения по поводу реализации проектов жилищного строительства не будут приняты либо сроки их принятия существенно увеличатся. Это создает стимулы для кооперации участников и создания барьеров для входа новых конкурентов в целях распределения выгод от нее среди ограниченного круга лиц.

Структура жилищного строительства

Большая часть жилищного строительства в России представлена квартирами в многоквартирных домах. В 2010 г. ввод общей площади жилья в таких домах составил 29,2 млн кв. м, или 50,4% общего ввода жилья. При этом на долю квартир пришлось более 70% общего ввода новых жилых помещений, что выше, чем в большинстве европейских стран, где она составляет от 40 до 60% 8 .

Отличительная особенность России — доминирование строительства многоквартирных домов высокой этажности. Доля ввода общей площади жилья в многоквартирных домах, имеющих 12 и более этажей, составляет 23% общего ввода жилья, или 43% ввода жилья профессиональными застройщиками. В то же время многоквартирные дома от 4 до 8 этажей, обеспечивающие оптимальный уровень соразмерности, пропорций и взаимосвязи с пространством города, составляют только 8,8% общего объема ввода жилья, или 15,6% объема ввода жилья профессиональными застройщиками 9 .

Такая ситуация во многом определяется инертностью промышленной базы индустриального домостроения, созданной в советский период и ориентированной на строительство многоэтажных многоквартирных домов, низкой эффективностью градостроительного регулирования и желанием застройщиков максимизировать прибыль от одного объекта строительства. В условиях дефицита предложения жилья данный сектор индустриального домостроения, производящий жилищный продукт низкого качества, пока не ощущает ограничений со стороны потребительского спроса.

В результате оставшаяся от советского периода монотонная, однообразная среда районов массовой жилой застройки продолжает сохраняться в условиях рынка и возрастающего спроса населения на жилье (Kosareva, Puzanov, 2012). Таким образом, несмотря на опасность подобной тенденции, отмеченной современными урбанистами (Бофилл, Солощанский, 2011), именно устаревшие технологии индустриального домостроения продолжают определять облик российских городов, формировать качественные характеристики городской среды, не удовлетворяющие современным потребностям общества.

Другой отличительной особенностью структуры ввода жилья является высокая доля индивидуального жилищного строительства. В 2010 г. население построило 188,6 тыс. индивидуальных жилых домов, причем этот ввод практически поровну распределен между городской и сельской местностями. Доля построенных в 2010 г. индивидуальных жилых домов составила 26% общего количества построенных жилых помещений, но доля общей площади таких домов была равна 43,7% (средняя площадь построенного жилого дома в 2,1 раза больше средней площади квартиры). Указанная доля достаточно стабильна на протяжении последних 10 лет.

Подчеркнем, что индивидуальное жилищное строительство доминирует в сегменте ввода одно- и двухэтажных домов, где практически не представлены профессиональные застройщики (см. табл.). Доля таких домов, построенных профессиональными участниками рынка, составила в 2010 г. 4% общего объема их ввода (7,6 тыс. домов, или 1,6 млн кв. м).

Таблица

Ввод жилья в одно- и двухэтажных домах, 2010 г.

Источник : составлено по данным формы С-1 федерального государственного статистического наблюдения за 2010 г.

В целом объем ввода жилых (не многоквартирных) домов профессиональными участниками рынка (с учетом жилых домов, имеющих более двух этажей) по состоянию на 2010 г. можно оценить на уровне 3,5 млн кв. м, в том числе 0,7 млн кв. м — в коттеджных поселках (около 6% общего ввода жилья).

Отметим, что индивидуальное жилищное строительство не является специфической особенностью России и других постсоветских стран. В частности, в Бельгии 53% всех разрешений на строительство относится к индивидуальному жилищному строительству, в Швеции — 30, в Нидерландах — 10% 10 . Косвенная оценка аналогичного показателя для России составляет около 94% 11 . Следует также учитывать, что, в отличие от России, в странах Западной Европы, где достигнут высокий уровень жилищной обеспеченности, институт индивидуального жилищного строительства в основном используется для строительства жилых домов по индивидуальным проектам для удовлетворения специфических жилищных потребностей обеспеченных групп населения. В России, за исключением индивидуального жилищного строительства в ближайшем пригороде крупнейших и крупных городов, такое строительство в основном удовлетворяет потребность в жилье не самых обеспеченных групп населения.

Следовательно, в жилищном строительстве в России до сих пор не применяется принцип сравнительных преимуществ в производстве товаров и услуг, который состоит в разделении труда и максимальном сужении сектора «натурального хозяйства». Возможно, подобное положение объясняется тем, что, с одной стороны, профессиональные застройщики в условиях несовершенной конкуренции получают значительно большую прибыль при строительстве многоквартирных домов, чем односемейных или блокированных жилых домов, а с другой — население таким образом удовлетворяет свою потребность в жилье, избегая недоступных рыночных цен.

В результате сложившегося дисбаланса на рынке жилья его предложение застройщиками в первую очередь ориентируется на наиболее прибыльные сегменты спроса: элитное жилье и жилье бизнес-класса, что определяет «вымывание» жилья эконом-класса в структуре ввода жилья. Государство вынуждено принимать специальные меры по стимулированию строительства жилья эконом-класса, в том числе через созданный в 2008 г. государственный институт развития — Фонд «РЖС».

Для России характерно практически полное отсутствие жилья, которое строится с целью последующего предоставления внаем (аренду). Потенциальная прибыльность таких проектов существенно ниже, чем ориентированных на продажу построенного жилья в указанных прибыльных сегментах спроса.

Таким образом, структура ввода жилья не обеспечивает должного разнообразия, чтобы удовлетворить все жилищные потребности граждан, в том числе с учетом уровня их доходов.

Финансирование жилищного строительства

Основным источником финансирования жилищного строительства в России служат средства граждан, которые или самостоятельно занимаются строительством индивидуальных жилых домов, или участвуют в финансировании строительства многоквартирных домов, как правило, путем прямого инвестирования через различные формы договоров с застройщиками. К сожалению, доступной информации об источниках финансирования жилищного строительства в России нет, но, по нашим оценкам, в 2011 г. с использованием собственных и заемных средств население построило 65% общей площади жилья, или 54% жилых единиц (см. рис. 4).

Застройщики многоквартирных домов привлекают средства граждан в различных формах, перекладывая на них основные риски. Принятый в 2004 г. федеральный закон12 обеспечил относительную защиту граждан, но, к сожалению, пока не работает в полную силу. По расчетам, в 2011 г. 38% процентов построенных профессиональными застройщиками жилых помещений было профинансировано в соответствии с указанным законом по договорам участия в долевом строительстве (рис. 4). К сожалению, точно оценить объем привлеченных застройщиками средств граждан по иным схемам невозможно, но, по экспертным оценкам, он составляет существенную долю в финансировании строительства многоквартирных домов.

Развитие банковского кредитования застройщиков на цели жилищного строительства сдерживается, во-первых, отсутствием у них надежного обеспечения. Земельные участки предоставляют застройщикам в основном в аренду, а значит, их нельзя использовать как ликвидный залог. Во-вторых, строительство остается непрозрачным сектором для банковского кредитования. В-третьих, доступность бесплатного ресурса — средств «дольщиков» — не стимулирует застройщиков искать иные источники финансирования.

Уровень концентрации

В России на пять крупнейших застройщиков в 2011 г. пришлось 7,4% объема ввода общей площади жилья, или около 13% ввода жилья профессиональными застройщиками. Десять крупнейших застройщиков контролировали соответственно около 11 и 19% рынка жилищного строительства 13 .

Это не отличается кардинально от ситуации, например, в США, где доля 10 крупнейших застройщиков на рынке строительства индивидуальных (семейных) домов — преобладающего сегмента на рынке жилищного строительства — достигла к 2004 г. 20% (Deloitte, 2004). При этом такая высокая доля крупнейших застройщиков сочетается в США, как было показано выше, с преобладанием на рынке небольших компаний-застройщиков.

Ситуация существенно меняется при переходе к анализу локальных рынков жилищного строительства в России. В частности, на долю пяти крупнейших застройщиков в Москве в 2008 г. приходилось 62,7% всего ввода жилья (2,06 млн из 3,28 млн кв. м), в Санкт-Петербурге — З6% 14 . Безусловно, высокий уровень концентрации не служит доказательством недобросовестной конкуренции на данных рынках, однако может указывать на высокую вероятность их монополизации. Истинный уровень концентрации и монополизации можно определить только с учетом анализа аффилированности участников рынка, однако необходимая информация для такого анализа пока не доступна.

Жесткость градостроительного регулирования

Несмотря на большое количество административных процедур на этапе землеустроительной и градостроительной подготовки земельного участка для жилищного строительства (Бандорин и др., 2012), требования градостроительного зонирования в российских городах не всегда можно назвать жесткими. Проведенный анализ показал, что в 6 из 81 столичного города до сих пор не приняты правила землепользования и застройки (ПЗЗ), что позволяет в индивидуальном порядке решать вопросы о размещении тех или иных объектов (см. рис. 5).

Анализ динамики внесения изменений в ПЗЗ столичных городов, проведенный в 2012 г., показал, что документ не претерпевал изменений, только если он принят в среднем один год назад. В 21 городе, где ПЗЗ действуют в среднем три года, в них уже были внесены изменения (от 1 до 3). В 27 городах, где ПЗЗ действуют от 3 до 5 лет, количество изменений возрастает до 4-8. В городах, где ПЗЗ приняты в среднем более 7 лет назад (14 городов), количество внесенных в них изменений превышает 9, достигая 32 в Пскове и Нижнем Новгороде.

Таким образом, в зависимости от количества вносимых в ПЗЗ изменений существуют города как с относительно жестким, так и с относительно гибким градостроительным зонированием.

Доступ к земельным участкам

Основной источник доступа к земельным участкам для жилищного строительства — открытые земельные аукционы. Доля земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщикам на таких аукционах, превысила в 2007 г. 50% всех предоставленных участков, а в 2011 г. — уже 90% 15 .

По нашим оценкам, с учетом лага два года между получением прав на земельный участок и вводом многоквартирного дома в эксплуатацию площадь предоставленных в 2007-2009 гг. земельных участков потенциально позволяла профессиональным застройщикам вводить в 2009 — 2011 гг. соответственно примерно 180 млн, 200 и 180 млн кв. м общей площади жилья (см. рис. 6). Однако фактически ежегодно вводилось лишь 16-20% потенциального объема ввода жилья. При сохранении текущих объемов строительства освоение уже предоставленных земельных участков может занять около 17 лет.

Сложившуюся ситуацию можно объяснить как высокими административными барьерами, сложностями с подключением к сетям инженерно-технического обеспечения, так и незаинтересованностью застройщиков в увеличении объемов ввода жилья. Последний фактор, возможно, определяется их стратегией строить меньше и продавать дороже, обеспечивая прибыль за счет ее нормы, а не массы. Указанные причины взаимосвязаны и свидетельствуют о несовершенной конкуренции на локальных рынках жилищного строительства.

Хотя предоставление земельных участков для жилищного строительства на открытых аукционах предполагает открытый и равный доступ всех застройщиков к земельным участкам, на практике эти условия далеко не всегда соблюдаются. Проведенный анализ извещений о проведении аукционов и протоколов их результатов выявил многочисленные примеры нарушений законодательства, в том числе ограничение на состав участников (аукцион проводится только для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей); отсутствие информации о технических условиях и стоимости подключения к сетям инженерно-технического обеспечения; возложение на победителя аукциона обязанности оплачивать расходы по его организации, а также дополнительных обременении.

По данным официального сайта Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов 16 , 3511 аукционов по продаже или предоставлению права на заключение договора аренды земельных участков для жилищного строительства или комплексного освоения в целях жилищного строительства признаны состоявшимися, при этом 5266 аукционов признаны не состоявшимися в связи с наличием единственного участника. В этом случае последний имеет право заключить договор аренды земельного участка по начальной цене, что создает условия для злоупотреблений со стороны организаторов и участников аукционов, позволяя им договариваться о сделке и избегать реальной аукционной процедуры.

Кроме того, по итогам таких аукционов цена земельного участка или арендная плата оказывается ниже потенциальной рыночной цены. Как показал анализ условий и результатов 66 аукционов в 23 муниципальных образованиях, в 37 случаях, или в 56% рассмотренных аукционов, публичная оценка земельного участка оказалась ниже его рыночной стоимости. Дисконт, с которым продаются права на земельные участки из состава земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, составил в среднем 56,1% от рыночной оценки. Таким образом, это может отражать теневые взаимоотношения организатора аукциона и застройщика, а также создавать предпосылки для вменения в последующем застройщику в обязанность строительство объектов социальной и коммунальной инфраструктуры и др.

В то же время отсутствие участников на аукционах может свидетельствовать о низкой привлекательности земельных участков, которые на них выставляют. Причины, по которым в большинстве аукционов участвует только один застройщик, необходимо изучать дополнительно.

Обеспечение жилищного строительства инженерно-технической инфраструктурой

Несмотря на особенности обеспечения жилищного строительства различными видами инженерно-технической инфраструктуры, существуют общие проблемы, обусловливающие очевидные недостатки данного субрынка.

Как указывалось выше, сложившаяся система регулирования деятельности организаций коммунального комплекса и естественных монополий, направленная на создание равных и прозрачных условий для застройщиков, на практике работает далеко не всегда. С учетом состояния местных бюджетов, ограничений на рост тарифов на коммунальные услуги населению, высокого износа инженерно-технической инфраструктуры большая часть инвестиций, которыми располагают территориальные сетевые компании и организации коммунального комплекса, направляется на восстановление существующих объектов. Инвестиционные возможности таких организаций по строительству новых объектов, как правило, не достаточны для финансирования расходов, необходимых для технологического присоединения/под-ключения объектов жилищного строительства. Кроме того, программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры, которые должны учитывать планируемые объемы жилищного и иного строительства, на местах нередко вообще отсутствуют.

В таких условиях преобладающим способом обеспечить жилищное строительство инженерно-технической инфраструктурой стала реализация индивидуальных проектов по присоединению/подключению к сетям 17 . Установление платы за технологическое присоединение/ подключение в индивидуальном порядке влечет за собой значительные финансовые и временные затраты для застройщиков.

В частности, для присоединения к электрическим и тепловым сетям застройщику в среднем требуется пройти 13 процедур, затратив на это 227 дней и 4 млн руб. по электросетям и 187 дней и 6,7 млн руб. — по теплосетям 18 . Наибольшее число процедур связано с подключением многоквартирного дома к газораспределительным сетям (в среднем 15 процедур), и они самые продолжительные (в среднем 253 дня). Самые затратные — процедуры, связанные с подключением многоквартирного дома к сетям водоснабжения и водоотведения, — требуют в среднем 9,7 млн руб.

Административные барьеры в жилищном строительстве

В 2011 г. Национальное объединение строителей и Институт экономики города провели мониторинг и оценку уровня административных барьеров в жилищном строительстве (Бандорин и др., 2012) 19 . Опрос экспертов, преимущественно застройщиков, в 43 городах России о практике прохождения административных процедур показал, что при строительстве многоквартирного дома застройщикам в среднем необходимо пройти 100 административных процедур 20 , потратив на это порядка трех лет и 25 млн руб., включая затраты на подключение к коммунальным сетям (в среднем 21 млн руб.) 21 . При этом такие расходы составляют в среднем 10% стоимости строительного проекта, а в некоторых городах достигают 30%.

Всего в обследованных городах было выявлено 129 дополнительных административных процедур, не регламентированных федеральным законодательством 22 . Можно выделить три типа таких процедур (см. рис. 7) 23 . Преобладающее их число (90 процедур, или 77% общего числа дополнительных процедур) обусловлено нарушениями федерального законодательства; 17 процедур, или 15% всех дополнительных процедур, не противоречат федеральному законодательству и установлены на местном или региональном уровнях в рамках имеющихся собственных полномочий. Наличие еще 9 процедур (8% всех дополнительных процедур) обусловлено отсутствием в федеральном законодательстве необходимых регламентирующих норм. На рисунке 7 видно, что наибольшее количество дополнительных процедур применяется на этапах проектирования и ввода объекта в эксплуатацию.

Общая оценка ситуации на рынке жилищного строительства и перспективы развития

Проведенный анализ особенностей жилищного строительства в России позволяет сформулировать следующие выводы:

• рынок жилищного строительства отличается высокой степенью зависимости от административных органов, низким уровнем развития конкуренции, высокими административными барьерами, значительными рисками и низкой прозрачностью для инвестирования и кредитования, ориентирован на устаревшие технологии и проектные решения;
• система градорегулирования и землепользования, которая лежит в основе развития жилищного строительства, остается источником административной ренты и не обеспечивает формирования ни комфортной среды для проживания и жизнедеятельности, ни прозрачной правовой системы для инвесторов;
• предложение жилья низкоэластично по цене, что выражается в недостаточном объеме жилищного строительства относительно спроса на жилье и в росте реальных цен на него до кризиса 2008-2009 гг.;
• действующая система мотивации основных участников рынка создает предпосылки для сговора и аффилированности;
• текущее состояние рынка жилищного строительства определяется балансом между законными и незаконными барьерами, препятствующими увеличению объемов жилищного строительства, и заинтересованностью застройщиков в стратегии получения дохода в виде нормы, а не массы прибыли.

С точки зрения мер государственного регулирования для преодоления изъянов данного сегмента рынка необходимо:

• повысить уровень прозрачности на рынке жилищного строительства, включая меры по совершенствованию системы градорегулирования, тарифного регулирования и планирования развития систем коммунальной инфраструктуры;
• создать условия и сформировать стимулы для развития механизмов кредитования жилищного строительства, строительства инженерно-технической и социальной инфраструктуры, обеспечивающих доступность и привлекательность кредитных ресурсов;
• сформировать адекватные меры антимонопольного регулирования с учетом специфики рынка жилищного строительства;
• усилить заинтересованность органов местного самоуправления в развитии жилищного строительства путем повышения роли соответствующих налоговых поступлений в доходах местных бюджетов, в частности в рамках введения единого местного налога на недвижимость;
• стимулировать формирование прозрачных «публично предъявленных» государственно-частных партнерств по строительству жилья эконом-класса, обеспечивающих четкое распределение обязанностей публичных и частных партнеров, в том числе по строительству инженерно-технической и социальной инфраструктуры в соответствии с потребностями жилищного строительства;
• стимулировать развитие новых сегментов рынка: жилищностроительной кооперации и строительства арендного жилья, включая развитие некоммерческого арендного жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода;
• модернизировать системы сбора, хранения и анализа информации по ключевым характеристикам развития земельного и жилищного рынков регионов (цены на рынке жилья, себестоимость жилищного строительства, стоимость земли для различных видов использования, основные характеристики крупнейших застройщиков, наличие свободных мощностей коммунальной инфраструктуры и свободных строительных мощностей и т. д.).

1 Узловые районы, состоящие из больших и средних городов и тяготеющих к ним окружающих территорий.

2 В 2009 г. ВВП России снизился на 7,8%, но уже в 2010 г. вырос на 4,3%.

3 Рассчитано по: Deloitte, 2004.

4 Оценка Fisher Center for Real Estate and Urban Economics (цит. no: Deloitte, 2004).

5 В собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

6 Особым участником рынка земельных участков для жилищного строительства выступает Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд «РЖС»), действующий с 2008 г. По данным Фонда «РЖС», на конец 2012 г. общая площадь проектируемого и строящегося жилья на земельных участках Фонда составила 12,3 млн кв. м.

7 OECD Revenue Statistics 2010 — Environmental Related Taxation. OECD Publishing, 2010. Tables 145, 147. Данные за 2008 г.

8 Рассчитано по данным формы С-1 федерального государственного статистического наблюдения за 2010 г., а также: Housing Statistics in the European Union. OTB Institute for Built Environment, Delft University of Technology, September 2010.

9 Рассчитано по данным формы С-1 федерального государственного статистического наблюдения за 2010 г.

10 Housing Statistics in the European Union. The Hague: Ministry for Interior and Kingdom Relations, 2010. Данные за 2009 г.

11 Рассчитано как доля жилых зданий, построенных населением, в общем количестве построенных жилых зданий по данным формы С-1 за 2010 г.

12 Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

13 Рассчитано по: 60 крупнейших застройщиков жилья России. Рейтинг компании Медиа-Юг, 2012.

14 Данные отчетности по форме 2-ПС «Индикаторы оценки социально-экономической эффективности федеральной целевой программы „Жилище" на 2002—2010 годы».

15 Расчеты Института экономики города по данным Федеральной антимонопольной службы.

16 www.torgi.gov.ru. По данным о лотах, торги по которым не завершены либо завершены менее б месяцев назад (дата обращения к информационному ресурсу 20 сентября 2012 г.).

17 В частности, постановлением Правительства РФ от 27 декабря 2004 г. № 861 такой порядок установлен в случае, если у сетевой организации отсутствует техническая возможность технологического присоединения энергопринимающих устройств, указанных в заявке застройщика.

18 При расчете использованы следующие параметры: электрические сети — 250 кВт, тепловые сети — 2 Гкал/ч, сети водоснабжения и водоотведения — по 150 куб. м/сутки.

19 Полную версию отчета см. на сайте Национального объединения строителей, www. nostroy.ru.

20 По методике исследования прохождение административной процедуры заключается в получении одного документа (договора, акта, разрешения, свидетельства, квитанции, выписки из государственного реестра, заключения, справки, письма и т. д.) в одном государственном (муниципальном) органе или уполномоченной организации.

21 В исследовании предполагается строительство типового многоквартирного дома, который подключается к электрическим, тепловым, газораспределительным сетям и сетям водоснабжения и водоотведения с заданными условными параметрами, которые использовались при расчете стоимости подключения. Указанные расходы не включают расходы на приобретение прав на земельный участок.

22 В случае получения прав на земельный участок на аукционе федеральное законодательство определяет необходимость прохождения 35 процедур в процессе строительства многоквартирного дома.

23 Расчеты проведены для случая получения прав на земельный участок на аукционе.

Список литературы

Бандорин Л., Косарева Н., Полиди Т., Фадеев В., Холопик К. (2012) . Мониторинг административных барьеров в жилищном строительстве в России. М.: Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ).

Бофилл P., Солощанский О. (2011) . Архитектурное проектирование и строительство социального жилья. М.: UP-Print.

Ясин E. (2006) . Политическая экономия реформы ЖКХ. М.: Фонд «Либеральная миссия».

Barker К. (2004) . Review of Housing Supply. Delivering Stability: Securing Our Future Housing Needs. Final Report — Recommendations. L.: HMSO.

Green R., Malpezzi S., Mayo S. (2005) . Metropolitan-Specific Estimates of the Price Elasticity of Supply of Housing, and Their Sources // AEA Papers and Proceedings. Vol. 95, No 2.

Kosareva N., Tumanov A. (2012) . The Housing Market in Russia: Lessons of the Mortgage Crisis // Global Housing Markets: Crises, Policies, and Institutions / A. Bardhan, R. Edelstein, C. Kroll (eds.). Ch. 9. Hoboken, NJ: Wiley.

Kosareva N., Puzanov A. (2012) . Urban Development and Town Planning Policy in Modern Russia // ISOCARP Review. Fast Forward: City Planning in a Hyper Dynamic Age / Shi Nan, Ch. Gossop (eds.).

Housing Industry Association (2002) . On the Competition Policy Provisions of the Trade Practices Act, 1975.

Deloitte (2004) . Staying Competitive in Today"s Homebuilding Industry. U.S. Home-builder Survey / Deloitte, McGraw-Hill Construction.

Тюменский государственный университет

Малоэтажное строительство в России: проблемы и перспективы

Иванов Павел Кириллович

аспирант кафедры экономической теории

Аннотация

В статье рассматриваются основные тенденции и особенности развития малоэтажного строительства в России. Подчеркивается, что земельной ипотеки является наиболее эффективным механизмом стимулирования спроса на малоэтажное жилье в современных условиях экономического кризиса.

Ключевые слова: жилье, земельная ипотека, малоэтажное строительство

Доля продаж малоэтажного жилья в общем объеме рынка недвижимости России увеличилась за последние несколько лет. При этом с каждым годом растет число инвесторов и заказчиков, заинтересованных в развитии малоэтажного строительства. Развитие малоэтажного домостроения - одна из перспективных форм решения важной социально-экономической задачи, стоящей перед государством, по обеспечению населения доступным, комфортным и экологичным жильем .

На современном строительном рынке существует следующая типология малоэтажного жилья:

• · коттеджи и усадьбы - индивидуальные постройки до трех этажей;
• · таунхаусы - дома с небольшим участком земли на двух-трех владельцев;
• · многосекционные дома от трех до четырех этажей высотой.

В настоящее время наибольшим спросом пользуются индивидуальные и многосекционные дома. Рынок таунхаусов в стране еще только развивается. В общем объеме жилищного строительства в России на малоэтажное домостроение приходится 52% . Еще в 2007 г. Дмитрий Медведев поставил перед Правительством задачу к 2015-2020гг увеличения доли малоэтажного строительства от общего объема возводимого жилья до 65-70%, т.е., необходимо строить либо до 1млн. индивидуальных домов ежегодно, либо до 150 млн. кв.м в год.

Следует отметить, что в Санкт-Петербурге развитие малоэтажного строительства не так популярно, особенно, со стороны инвесторов. Малоэтажное жилье интересно самим жителям, которые хотят жить вдали от городской суеты, надоедливых и шумных соседей. В основном, в настоящее время в Санкт-Петербурге больше развиваются проекты средней этажности, от 5 до 9 этажей .

В настоящее время Правительство РФ разрабатывает ряд стимулирующих мер по развитию массового малоэтажного домостроения. Например, утверждены и переданы в агентство по ипотечному жилищному кредитованию стандарты земельной ипотеки, что является наиболее эффективным механизмом стимулирования спроса на жилье в условиях кризиса. Земельная ипотека в случае малоэтажного строительства подразумевает под собой этапность выдачи денежных средств. Сначала застройщику выдают сумму на инженерные изыскания, проведение подготовительных работ на участка и возведение фундамента (под залог земли). После этого, снова оценивают участок, и застройщик получает еще одну сумму для дальнейшего строительства под более ликвидный залог. Всё это позволяет застройщику получать своевременное и полное финансирование, необходимое на том или ином этапе застройки, а банку, в свою очередь - уменьшить свои риски .

Именно такое поэтапное финансирование является очень актуальным в условиях экономического кризиса. Например, в период кризиса в 2008 году доля малоэтажного строительства в общем объеме ввода жилых домов увеличилась почти на 5%. Помимо поэтапного финансирования, на это еще повлиял и тот факт, что проекты малоэтажной застройки способны гибко реагировать на конъюнктуру рынка. При невысоких ценах на строительные материалы, малоэтажное строительство является одним из лучших способов сбережения средств. Безусловно, очень сложно в малоэтажном строительстве строить дома экономкласса, но одним из основных требований является то, что ипотека должна выдаваться для строительства малоэтажных домов экономкласса. При этом стоимость дома, с учетом оценки земли и затрат на инфраструктуру, не должна превышать 5 млн. рублей.

В развитии малоэтажного строительства в России существует ряд проблем:

• · отсутствие инженерной инфраструктуры;
• · меньше выгод для инвесторов;
• · отсутствие зонирования территорий, т.е. мест, где было бы запрещено законом строить дома выше трех-четырех этажей;
• · трудности при выборе места под застройку (если строить рядом с городом - не избежать пробок, а если далеко - возникают трудности с рабочими местами);
• · монополизация строительного рынка.

И еще одной из трудностей, некоторые эксперты, называют недостаточную поддержку со стороны государства .

В современных условиях экономического кризиса, возможно, покупка не квартиры, а своего участка с домом будет намного выгоднее, поскольку имея в собственности свой участок, можно построить небольшой дом собственными силами или с привлечением подрядчика, а в будущем - увеличить жилую площадь. Единственным минусом в строительстве собственного дома в условиях нестабильности рубля - можно назвать растущую стоимость материалов. Однако, на рынке всегда можно найти альтернативные материалы или использовать новейшие методы строительства. Вместе с тем, стоимость материалов является лишь одним из способов снижения себестоимости жилищного строительства. Важно отметить, что стремление к минимизации затрат не означает экономию на качестве продукции, а способствует нахождению оптимального соотношения доходов и расходов на производство продукции.

малоэтажный строительство ипотека недвижимость

Библиографический список

• 1. Селютина Л.Г. Конкурентные процессы в современном строительстве // Вестник ИНЖЭКОНа. 2013. № 1(60). С. 101-106.
• 2. Строительство в России. 2013 г. [Электронный ресурс]. URL:http//www.gks.ru.
• 3. Селютина Л.Г. Современные аспекты процесса управления инвестиционной деятельностью в сфере воспроизводства жилищного фонда // Paradigmata poznani. 2014. № 2. С. 28-30.
• 4. Селютина Л.Г. Моделирование процесса аккумуляции инвестиционных ресурсов в жилищную сферу // Экономика строительства. 2002. № 12. С.25-33.
• 5. Что мешает строить одноэтажную Россию. [Электронный ресурс]. URL: http:www.realprice.ru.

Размер: px

Начинать показ со страницы:

Транскрипт

1 УДК АНАЛИЗ СОВРЕМЕННОГО СОСТОЯНИЯ И ПЕРСПЕКТИВ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Мухаев А.И., Попова И.В., Дедичкина Ю.В. ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства», Пенза, Россия (440028, г. Пенза, ул. Г.Титова, 28), Многочисленные исследования зарубежных и отечественных авторов подтверждают актуальность и историческую неисчерпаемость жилищной проблемы. Жилищное строительство сегодня представляет собой один из самых динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости. Для каждого человека первоочередной потребностью является наличие собственного жилья, которое отвечало бы всем современным требованиям качество, комфортабельность, ценовая доступность и экологичность. В данной работе проведен анализ современного состояния жилищного строительства в РФ, а также рассмотрены перспективы его развития. В статье представлены доли введенных объемов жилищного строительства по регионам РФ, соотношение малоэтажного и многоэтажного жилищного строительства в динамике за годы. Кроме того, сделаны выводы о преимуществах и недостатках выбора определенного строительного материала для жилищного строительства. Ключевые слова: жилищное строительство, квадратные метры, общий объем вводимого жилья. ANALYSIS OF MODERN CONDITION AND PROSPECTS OF DEVELOPMENT OF HOUSING CONSTRUCTION IN THE RUSSIAN FEDERATION Mukhaev A.I., Popovа I.V., Dedichkina Y.V. Penza State University of Architecture and Construction, Penza, Russia (440028, Penza, G.Titova str., 28), Numerous studies of foreign and domestic authors confirm the relevance and historical vastness of the housing problem. Homebuilding today represents one of the fastest growing segments of the real estate market. For each person the primary need is to have their own homes, which would meet all modern requirements quality, comfort, affordability and sustainability. This paper analyzes the current state of housing in Russia, as well as the prospects for its development. The article presents the share of residential construction imposed by region, the ratio of low-rise and high-rise housing in dynamics for In addition, conclusions about the advantages and disadvantages of selecting a particular building material for housing. Keywords: housing construction, square footage, the total input of housing. На сегодняшний день жилищное строительство является наиболее социально значимым сегментом рынка недвижимости. Актуальной остается проблема доступности жилья для всех слоев населения. Именно доступность и обеспеченность граждан жильем имеют непосредственное влияние на демографическую ситуацию, экономическую обстановку и на уровень жизни в стране. Для решения социальных проблем, а также для развития экономики в целом необходимо увеличивать объемы жилищного строительства. Большую роль в этом играет создание и внедрение новых строительных материалов, которые способствовали бы снижению себестоимости объектов строительства и, соответственно, увеличению количества строительных площадок. Для решения задач повышения доступности жилья и увеличения объемов жилищного строительства Министерством регионального развития России совместно с Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Рострой) была

2 разработана федеральная целевая программа «Жилище» на годы. Основными ее направлениями являются: стимулирование развития жилищного строительства; поддержка платежеспособного спроса на жилье, в том числе с помощью ипотечного жилищного кредитования; выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством; повышение качества коммунальной инфраструктуры; проведение научно-исследовательских работ. Основными подпрограммами ФЦП «Жилище» на годы являются: 1. «Обеспечение жильем молодых семей». 2. «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры». 3. «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством». 4. «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации». Основными задачами данной программы являются: - создание условий для развития массового строительства жилья экономкласса; - повышение уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства и развития финансово-кредитных институтов рынка жилья; - обеспечение повышения доступности жилья в соответствии с платежеспособным спросом граждан и стандартами обеспечения их жилыми помещениями (33 кв. метра общей площади жилого помещения - для одиноких граждан, 42 кв. метра на семью из 2-х человек, по 18 кв. метров на каждого члена семьи при семье из 3-х человек и более). Согласно программе, к 2015 г. планируется достигнуть ввода жилья 90 млн кв. м (т.е. 0,64 кв. м на человека). Однако успешной реализации национального проекта препятствуют административные барьеры, монополизация жилищного рынка в ряде регионов, а также недостаточное развитие строительной индустрии и смежных производств. Можно сказать, что эти факторы играют ключевую роль в ограничении объемов жилищного строительства и стимулировании роста цен на жилье. Кроме того, следует принимать меры для повышения качества застройки, обеспечить обустройство новых районов дорожно-транспортной и социальной инфраструктурой. Для решения такого объема разных задач применение только административных рычагов недостаточно: необходимо развивать законодательство, задействовать налоговые и финансово-кредитные рычаги. Перед регионами и муниципалитетами стоят собственные задачи. В частности, им нужно привести свою правовую базу в соответствие с новыми требованиями земельного,

3 жилищного и градостроительного законодательства, значительно увеличить количество аукционов по выделению земель под застройку, ускорить разработку планов развития поселений. Проведенный анализ официальных статистических данных по РФ в части обзора аналитических данных по жилищному строительству позволил автору выявить современные тенденции развития жилищного строительства на общефедеральном уровне. Анализ тенденций развития жилищного строительства показывает, что основная часть жилищного фонда была возведена в х годах прошлого века. Задача тотального обеспечения жильем решалась на основе массового строительства однотипных многоквартирных домов. Однако со временем данная концепция показала свои отрицательные стороны: высокий уровень износа жилья, инженерно-коммунальных сетей, мощностей предприятий ЖКХ, низкое качество жилья, неудовлетворением современным требованиям строительства. Переход к рыночным принципам хозяйствования сопровождался разрушением сложившихся экономических связей, высокой инфляцией, сокращением ВВП, снижением доходов населения и, как следствие, резким сокращением жилищного строительства. В 1992 году объемы ввода жилья по сравнению с 1990-м сократились более чем на треть. До конца 90-х основным препятствием оставался дефицит финансовых ресурсов как у государства, так и у большинства населения. Только с улучшением макроэкономической конъюнктуры в 2000-х годах спрос на жилье начал расти в реальном выражении. За восемь лет объемы жилищного строительства возросли с 31,7 в 2001 году до 66 млн м 2 в 2008-м, то есть на 108,2 %, или на 9,3 % к 2007 г. . Однако строительная отрасль все равно заметно отстает от уровня дореформенного периода (рис. 1). В 2012 году введено в эксплуатацию 826,8 тыс. квартир общей площадью 65,2 млн кв. метров, что составило 104,7 % к соответствующему периоду предыдущего года (в 2011 году было введено 62,3 млн кв. метров жилья, 106,6 % к 2010 году). Отрицательное воздействие на состояние жилищного строительства оказал финансово-экономический кризис гг. Этим влиянием объясняется падение объемов жилищного строительства в гг.

4 Рисунок 1. Ввод жилья в РФ в гг. В 2009 г. было введено на 6,7 % меньше жилья, чем в 2008 г., а в 2010 г. падение составило 9 % по сравнению с 2008 г. Рост жилищного строительства в 2009 г. наблюдался лишь в Дальневосточном федеральном округе. Объемы введенного жилья на 5,1 % превысили показатели 2008 г. Но в связи с малой долью Дальневосточного округа в общем объеме построенного жилья, он не оказал существенного влияния на показатель по стране в целом. Согласно данным Федеральной службы статистики, в 2013 г. в нашей стране было введено на 5,6 % квадратных метров жилья больше чем в 2012 г. (рис. 2). млн квадратных метров,22 16,4 6,8 6,7 7,6 5,1 5,1 3,6 3,9 3,7 4,2 2,9 3,4 5,23 3,07 3,85 4,22 4,14 4,43 5,23 4,71 2,76 2,7 3,06 Рисунок 2. Общая площадь введенного в эксплуатацию жилья в РФ в гг.

5 Среди субъектов Российской Федерации наибольшие объемы жилищного строительства осуществлялись в Московской области, где введено 13,24 % от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом, Краснодарском крае 5,93 %, Санкт-Петербурге 4,35 %, республике Татарстан (3,85 %) и Башкортостан (3,39 %), Тюменской и Ростовской областях 3,45 и 3,02 % и др. В целом 13 регионов РФ дают больше 50 % удельного веса от общего объема введенного жилья (31787,9 тыс. кв. м или 51,05 %). На рис. 3 показаны доли введенных объемов жилищного строительства по субъектам РФ. Рисунок 3. Доля субъектов Российской Федерации в объеме ввода общей площади жилых домов в 2011 г. (в %) Положительные тенденции развития процесса жилищного строительства связаны с увеличением доли вводимого жилья экономкласса и, в первую очередь, малоэтажного (рис. 4). В большинстве регионов РФ сложилась градостроительная система с высокой плотностью многоэтажной застройки, которая определяет высокую доходность и окупаемость земельных участков. Неизменно высокий спрос приводит к уплотнению застройки центра города, что провоцирует дополнительную нагрузку на инженерные сети. А высокая стоимость земельных участков в центральной части города способствует удорожанию стоимости многоэтажного жилья и соответственно становится причиной его низкой ликвидности. В современных условиях наиболее повышенным и устойчивым спросом пользуется малоэтажное жилищное строительство.

6 120,00% 100,00% 80,00% 60,00% 52,40% 56,30% 57% 46,40% 45% 40,00% 20,00% 47,60% 43,70% 43% 53,60% 55% 0,00% малоэтажное строительство многоэтажное строительство Рисунок 4. Соотношение малоэтажного и многоэтажного жилья По прогнозам Правительства РФ такой спрос должен привести к увеличению доли малоэтажного строительства в общем объеме вводимого жилья до 60 % в 2015 г. и до 70 % в 2020 г. А общий объем вводимого жилья к 2020 г. должен увеличиться до 142 млн м 2. В странах, близких к России по климатическим условиям, доля малоэтажного жилья в общем объеме вводимого уже сегодня составляет от 79 % до 92 %: Канада 79 %, страны Евросоюза 80 %, США 92 %. Результаты этих исследований указывают на необходимость изучения опыта зарубежных стран в сфере малоэтажного строительства, проведение анализа целесообразности применения каких-либо инновационных технологий. При данных этапах роста, несомненно, важным является то, из какого строительного материала возводится жилье. Сегодня рынок строительных материалов поражает многообразием своего выбора, что порой приводит потребителя в затруднение. Широкое распространение в малоэтажном жилищном строительстве получило возведение комбинированных домов, то есть с использованием нескольких видов строительных материалов. Например, каркасно-щитовые. Стены таких домов снаружи облицованы кирпичом. В настоящее время одним из самых востребованных и недорогих, а что самое главное экологически чистых строительных материалов являются блоки из вспененного бетона, который изготавливается путем смешивания цементного раствора, песка и воды с добавлением пенообразователя. Данный материал обладает высокими тепло- и звукоизоляционными свойствами. Пенобетон создает в доме комфортный для проживания

7 микроклимат. Также он имеет высокую пожароустойчивость и устойчивость к попеременному замораживанию и оттаиванию. Что касается многоэтажного жилья, то первые многоэтажки возводились из кирпича, который и сейчас является востребованным строительным материалом. Кирпич экологичен, он хорошо сохраняет тепло и является «дышащим» материалом. К недостаткам относится высокая стоимость и длительность возведения новостроек. Более дешево стоит строительство панельных домов, скорость возведения которых ниже кирпичных. Но панельные многоэтажки зачастую не отвечают требованиям качества и долговечности. Наиболее развивающимся и оптимальным видом строительства на сегодня является монолитное строительство, при котором конструкции опираются на бетонные колонны, что позволяет делать перепланировку. Срок эксплуатации таких построек намного выше, чем у кирпичных и панельных. А главным достоинством монолитного строительства является возможность возведения высотных зданий, для которых кирпич достаточно тяжелый, а панельные конструкции не отвечают требованиям прочности. Таким образом, жилищное строительство, несмотря на оказанное на него отрицательное воздействие финансово-экономического кризиса, продолжает развиваться достаточно хорошими темпами. В будущем планируется увеличение годового объема ввода жилья до 1 м 2 на человека. Решение проблемы обеспечения населения жильем во многом зависит от платежеспособности потребителей, которая в свою очередь определяется динамикой соотношения уровня доходов и цен на жилье. На рынок жилья оказывает влияние множество факторов факторы государственного регулирования рынка недвижимости, общеэкономическая ситуация, микроэкономическая ситуация, социальное положение в регионе, экологическое положение в регионе. Основные составляющие рыночной цены жилья это затраты на строительно-монтажные работы (СМР), подключение к инженерным сетям, получение разрешительной документации, аренду или покупку земельного участка, прибыль застройщиков. В связи с этим основные способы активизации жилищного строительства в России будут основаны на разработке эффективных механизмов их решения снижении стоимости жилья в процессе строительства и активизации рынка жилищной незавершенки. Список литературы 1. Анисимов А.Г. Анализ современных тенденций развития территориальных рынков доступного жилья в РФ// Современные проблемы науки и образования; URL: (дата обращения:).

8 2. Баронин С.А. Методология формирования и развития территориальных рынков доступного жилья: дис. д-ра экон. наук. М., Круглик С.И. Комплексный подход к разработке государственной политики в жилищной сфере // Экономика и управление С Попова И.В. Управление инвестиционными жилищными программами при формировании рынка доступного жилья: дис. канд. экон. наук. Пенза, Федеральная служба государственной статистики. Электронный доступ: Дата обращения: Рецензенты: Баронин С.А., д.э.н., профессор, кафедра «Экспертиза и управление недвижимостью» ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства», г. Пенза. Хрусталев Б.Б., д.э.н., профессор, заведующий кафедрой «Экономика, организация и управление производством» ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства», г. Пенза.

УДК 339.13.024 ИССЛЕДОВАНИЕ ОСОБЕННОСТЕЙ И ОСНОВНЫХ НАПРАВЛЕНИЙ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН Попова И.В., Баронин С.А., Бижанов С.А. ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет

XI Международная конференция «Российские регионы в фокусе перемен» УДК:333.32 328 Марусова Екатерина Ивановна, старший преподаватель кафедры экономики и менеджмента, ФГБОУ ВО «Брянский государственный

ISSN 2079-8490 Электронное научное издание «Ученые заметки ТОГУ» 2017, Том 8, 4, С. 10 15 Свидетельство Эл ФС 77-39676 от 05.05.2010 http://pnu.edu.ru/ru/ejournal/about/ [email protected] УДК 332.1 2017

ISSN 2079-8490 Электронное научное издание «Ученые заметки ТОГУ» 2016, Том 7, 1, С. 68 73 Свидетельство Эл ФС 77-39676 от 05.05.2010 http://pnu.edu.ru/ru/ejournal/about/ [email protected] УДК 728.1 (571.62)

УДК 339.13.024 АНАЛИЗ РЕАЛИЗАЦИИ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ПРОЕКТОВ МАЛОЭТАЖНОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ В ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ Ростов Р.В., Попова И.В., Селиванова Л.Е. ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет

УДК 332 Р.Н. Мухатинова, магистрант ФГБОУ ВО «Уральский государственный экономический университет», Россия, г. Екатеринбург ПЕРСПЕКТИВЫ МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РОССИИ Аннотация. В статье рассмотрено

УДК 338.46 Воронина Е.В., магистрант Береза Н.В., к.э.н., доцент Институт сферы обслуживания и предпринимательства (филиал) ДГТУ Россия, г. Шахты ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

АНАЛИЗ И ОЦЕНКА РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В АКТЮБИНСКОМ РЕГИОНЕ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ Кулумбетова Д.Б. Давлеткалиева К.Б. Казахско-Русский международный университет, г. Актобе Аннотация. В статье дается

УТВЕРЖДЕНА постановлением Правительства Ставропольского края ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПРОГРАММА Ставропольского края «Развитие градостроительства, строительства и архитектуры» ПАСПОРТ государственной программы

УДК 332.83 Мурадян Т.К. 1, Козлова Ю.В. 2 1 Студент, 2 Старший преподаватель Кузбасский государственный технический университет имени Т.Ф.Горбачева СОСТОЯНИЕ СФЕРЫ СТРОИТЕЛЬСТВА В КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ Аннотация:

ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ УДК 332.85 д.э.н., проф. Калугин В.А., аспирант Королькова Д.И. г. Белгород, Россия Белгородский государственный национальный исследовательский

УДК 005:728.012.26(1-21) АНАЛИЗ РАЗВИТИЯ МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РАЙОНАХ ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ Черницова Т.В. 1, Учинина Т.В. 1 1 Пензенский государственный университет архитектуры и строительства, Пенза,

Реализация прав молодых семей на доступное жилье в Российской Федерации. Володина В.А., Коробко К.И. Сыктывкарский государственный университет Сыктывкар, Россия Exercise of the rights of young families

УДК 728 (470.333) Кузовлева Ирина Анатольевна, доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой экономики и менеджмента, директор инженерно-экономического института, инженерно-экономический институт,

УДК 332.72 ОСОБЕННОСТИ И ТЕНДЕНЦИИ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ Букин С.Н., к.э.н, доцент кафедры «Землеустройство и геодезия» ФГБОУ ВО «Пензенский государственный университет архитектуры

166 А.Н. Зайцева, Е.А. Сумик А.Н. Зайцева, Е.А. Сумик [email protected] УДК 332.85 (571.12) Рынок жилья Тюменской области: формирование и развитие (1991-2011 гг.) АННОТАЦИЯ. В статье исследуется формирование

Развитие рынка арендного жилья в Москве путем создания доходных домов ОСНОВАНИЯ 1.Указ Президента РФ от 07.05.2012 г. 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем

Магай А.А. Директор по научной деятельности ОАО «ЦНИИЭП жилых и общественных зданий» засл. архитектор. канд. арх., профессор Возродить типовое и экспериментальное проектирование и строительство Жилищное

Приложение к постановлению администрации Заводоуковского городского округа от года МУНИЦИПАЛЬНАЯ ПРОГРАММА «Реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России»

УДК 332.852.1 ИЗУЧЕНИЕ ТЕНДЕНЦИИ ИЗМЕНЕНИЯ СТОИМОСТИ ОДНОГО КВАДРАТНОГО МЕТРА КВАРТИРЫ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ Дробинина И.А. Пермский национальный исследовательский политехнический университет E-mail:

Поляков Александр Владимирович студент РАНХиГС Уральский институт управления филиал Россия, г. Екатеринбург СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ПОЛИТИКИ СУБЪЕКТОВ РФ (НА ПРИМЕРЕ СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ) В

Три покоя, а жить негде рынок доступного жилья в Республике Татарстан В настоящее время в России средняя обеспеченность населения жильем в расчете на одного человека составляет 19,7 квадратных метра общей

УДК 339.13.017 Сушонкова Е. Ю., Магистрант кафедры «Экономика и организации производства» Факультет «Инженерный бизнес и менеджмент» Московский Государственный Технический Университет имени Н. Э. Баумана

УДК: 339.13.017 МОНИТОРИНГ СОСТОЯНИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ Чикишева Наталья Михайловна д.э.н., профессор, зав. кафедрой менеджмента Тюменского государственного архитектурно-строительного университета,

ДАННЫЕ СОЦИОЛОГИЧЕСКИХ ИССЛЕДОВАНИЙ 1 2 ДАННЫЕ СОЦИОЛОГИЧЕСКИХ ИССЛЕДОВАНИЙ 1 3 СТРАТЕГИЧЕСКИЕ ЗАДАЧИ ФОНДА РЖС Ключевой приоритет создание условий для строительства жилья эконом класса, прежде всего малоэтажного

Предложение 19 МАРТА 09 г. По оперативным данным департамента экономического развития Краснодарского края за период январь-декабрь 08 г. ввод жилья в г. Анапа составил 183,1 тыс. кв. м (по отношению к

УДК 332.1:338.1 Зацаринина Ю.В., Блеч А.В., Овчинникова И.П. Оренбургский государственный университет, Оренбург E-mail: [email protected] ; [email protected] ; [email protected] Развитие жилищной

Изменения структуры предложения жилой недвижимости: жилье эконом-класса и малоэтажное жилье Моисеенко Ирина Валерьевна ст. преподаватель кафедры маркетинга, коммерции и логистики [email protected] Носкова

УДК 332.74/.85 ОСОБЕННОСТИ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЕГИО- НАЛЬНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ Вологирова Марианна Арсеновна, студент Нальчик, Кабардино-Балкарская сельскохозяйственная академия им. Кокова В.М. (КБГСХА)

ЖИЛИЩНАЯ ПОЛИТИКА В РОССИИ: ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ И ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ Гермес К.Г. Уральский Федеральный университет имени первого Президента Российской Федерации Б.Н. Ельцина, Институт государственного

ISSN 2079-8490 Электронное научное издание «Ученые заметки ТОГУ» 2015, Том 6, 1, С. 355 359 Свидетельство Эл ФС 77-39676 от 05.05.2010 http://pnu.edu.ru/ru/ejournal/about/ [email protected] УДК 332.85

Стерник Г.М., профессор кафедры «Управление проектами и программами» РЭУ им. Плеханова Свиридов А. В., аспирант кафедры ОБОСНОВАНИЕ ЦЕЛЕВЫХ ОБЪЕМОВ ВВОДА ЖИЛЬЯ (НА ПРИМЕРЕ МОСКВЫ) (доклад на конференции

УДК 332.85 ТЕНДЕНЦИИ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ И ЕГО ДОСТУПНОСТЬ В РЕГИОНАХ ПРИВОЛЖСКОГО ФЕДЕРАЛЬНОГО ОКРУГА Хрусталёв Б.Б. 1, Горбунов В.Н. 1, Мурсалимова Н.Н. 1, Финаева А.А. 1 1 ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный

Строительный факультет 147 Цели/задачи собственника объекта 4. Минимизация эксплуатационных расходов 5. Максимизация доходов от использования объекта 6. Девелопмент на перспективу Внешнее управление Окончание

ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПРОГРАММА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» Содержание: Указ Президента Российской Федерации Цели Программы

Серия «Экономические и технические науки». 5/2014 УДК 339.13 В. А. Моисеев, К. Ю. Прокофьев ОБЗОР ЖИЛИЩНОГО РЫНКА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Проведён обзор и анализ жилищного рынка Российской Федерации. Ключевые

Предложение ФЕВРАЛЬ 09 г. По оперативным данным департамента экономического развития Краснодарского края за период январь-декабрь 08 г. ввод жилья в г. Геленджик составил 129,3 тыс. кв. м (по отношению

XI Международная конференция «Российские регионы в фокусе перемен» УДК 347.27 (470.345) Кузовлева Ирина Анатольевна, доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой экономики и менеджмента, директор

ПОДПРОГРАММА «ПОДГОТОВКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ОСВОЕНИЯ В ЦЕЛЯХ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА» ПАСПОРТ подпрограммы «Подготовка земельных участков для освоения в целях жилищного строительства» (далее именуется

ПРАВИТЕЛЬСТВО ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ П О С Т А Н О В Л Е Н И Е 30.08.2013 г. Оренбург 737-пп Об утверждении государственной программы «Стимулирование развития жилищного строительства в в 2014 2020 годах»

СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ СТЕРЖЕНЬ ЭФФЕКТИВНО ФУНКЦИОНИРУЮЩЕГО РЫНКА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ ВЛАДИМИР ПОНОМАРЕВ - Статс-секретарь секретарь - заместитель председателя Госстроя России, доктор физико-математических

ПРАВИТЕЛЬСТВО ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ СПРАВОЧНЫЙ МАТЕРИАЛ по реализации государственной программы «Жилье для российской семьи» на территории застройки жилого комплекса «Чистые Пруды» в Пензенской области в

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ СОДЕРЖАНИЕ Основные выводы Классификация видов недвижимости Макроэкономика Экономика Ростовской области Анализ рынка недвижимости г. Ростов-на-Дону Жилая недвижимость г. Ростов-на-Дону

ЭКОНОМИКА Пророкова Елена Анатольевна канд. экон. наук, доцент Раскалиева Индира Тлеккаловна студентка Балаковский филиал ФГБОУ ВПО «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при

УДК 332.055 Васильева Е.И., кандидат социологических наук, доцент кафедры регионального и муниципального управления РАНХиГС, Уральский институт управления - филиал Россия, г. Екатеринбург Сверчков М.Н.,

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И МОДЕРНИЗАЦИИ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО КОМПЛЕКСА РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ ПРИКАЗ «М» о/ 2014 г. - г.улан-удэ Об утверждении Сетевого графика реализации мероприятий приоритетного национального

Г. Б. Пивоварова РАЗВИТИЕ ПЕРВИЧНОГО РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. РОСТОВА-НА-ДОНУ: ЭМПИРИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ Аннотация В статье рассматривается период развития первичного рынка жилой недвижимости Ростова-на-Дону

УДК 365.282 Шоболов Д.Е., студент, группа СТР2-46 Научный руководитель: Попова И.В., доцент, к.э.н. ФГБОУ ВО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства», г.пенза, Россия ИССЛЕДОВАНИЕ

ISSN 2079-8490 Электронное научное издание «Ученые заметки ТОГУ» 2014, Том 5, 4, С. 623 627 Свидетельство Эл ФС 77-39676 от 05.05.2010 http://pnu.edu.ru/ru/ejournal/about/ [email protected] УДК 336.714:338:69

АДМИНИСТРАЦИЯ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОД СУЗДАЛЬ Об утверждении муниципальной программы "Обеспечение доступным и комфортным жильем населения муниципального образования город Суздаль на 2016-2020

Гареев Ильнур Фаилович канд. экон. наук, старший преподаватель кафедры экономики и предпринимательства в строительстве, Казанский государственный архитектурно-строительный университет [email protected] татарстан:

ПРАВИТЕЛЬСТВО НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 25 января 2012 г. N 27 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ОБЛАСТНОЙ ЦЕЛЕВОЙ ПРОГРАММЫ "ОБЕСПЕЧЕНИЕ МАЛОЭТАЖНЫМ ЖИЛЬЕМ РАБОТНИКОВ УЧРЕЖДЕНИЙ СФЕРЫ ЗДРАВООХРАНЕНИЯ, ОБРАЗОВАНИЯ,

Гареев И.Ф. канд. экон. наук, ст. преподаватель кафедры экономики и предпринимательства в строительстве, Казанский государственный архитектурно-строительный университет [email protected] татарстан: жилищная

Паспорт районной целевой «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях развития жилищного строительства в Сосновском районе на 2012-2014 годы» Наименование Основание для разработки

УДК 332.822 ОСОБЕННОСТИ РЕАЛИЗАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНЫХ И РЕГИОНАЛЬНЫХ ПРОГРАММ, НАПРАВЛЕННЫХ НА УЛУЧШЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ (НА ПРИМЕРЕ ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ) 1 Сетяев В.Н., 1 Учинина Т.В., 1 Селезнева А.К. 1 Пензенский

УДК 332.8 СРАВНИТЕЛЬНАЯ ОЦЕНКА ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ В КРАСНОДАРСКОМ КРАЕ И РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ Пилиев Г. А., Шин Е. А. Доской государственный технический университет, Ростов-на-Дону, Российская Федерация [email protected]

1 ПРОЕКТ УТВЕРЖДЕНА Постановлением Правительства Хабаровского края от 20 г. КРАЕВАЯ ЦЕЛЕВАЯ ПРОГРАММА «ЖИЛИЩЕ» НА 2011-2015 ГОДЫ ПАСПОРТ краевой целевой программы «Жилище» на 2011-2015 годы Наименование

Пивоварова Галина Борисовна канд. экон. наук, доцент ФГБОУ ВО «Ростовский государственный экономический университет (РИНХ)» г. Ростов-на-Дону, Ростовская область РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РОСТОВА-НА-ДОНУ

БЕЛОРУССКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ИНСТИТУТ УПРАВЛЕНИЯ И СОЦИАЛЬНЫХ ТЕХНОЛОГИЙ КАФЕДРА УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ДОПУЩЕН К ЗАЩИТЕ Заведующий кафедрой Т.В. Борздова 2014 г. ДИПЛОМНАЯ

УДК 338.45:69 Пожилова И.В., старший преподаватель кафедры «Менеджмент» Волгоградский государственный университет Россия, г. Волгоград РЕГИОНАЛЬНЫЕ АСПЕКТЫ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО РЫНКА В статье рассматриваются

Экономика, предпринимательство и право. 9 (9) / 2011 Гареев Ильнур Фаилович старший преподаватель, кафедра Экономики и предпринимательства в строительстве, Казанский государственный архитектурно-строительный

БИЗНЕС-ПЛАН АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ 2014 МОСКВА 2014 ОПИСАНИЕ Разработка бизнес-плана агентства недвижимости проведена на основе одного из реально осуществленных проектов аналитической группы Intesco Research

Приложение к постановлению Правительства Орловской области от 2010 г. Долгосрочная областная целевая программа стимулирования развития жилищного строительства на территории Орловской области «Жилище» до

1752 Проект Государственная программа Ханты-Мансийского автономного округа Югры «Обеспечение доступным и комфортным жильем жителей Ханты- Мансийского автономного округа Югры в 2016-2020 годах» (далее государственная

Администрация Николаевского муниципального района Хабаровского края 27.09.2011 ПОСТАНОВЛЕНИЕ г. Николаевск-на-Амуре 541-па Об утверждении долгосрочной целевой программы Николаевского муниципального района

Государственная программа Кировской области «Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами жителей Кировской области» 2013-2020 годы итоги за 2017 год ЦЕЛИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ПРОГРАММЫ

УДК 69.003 Загайнова Э. Ю., студентка магистратуры Пермский национальный исследовательский политехнический ИЗУЧЕНИЕ ИЗМЕНЕНИЙ В СФЕРЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РОССИИ В 2016 ГОДУ университет Россия, г.

Давно прошло то время, когда рынок загородной недвижимости по большей части формировался за счет построенных в прежние времена объектов. В пригородах Санкт-Петербурга уже много лет царит строительный бум, который не в силах остановить ни государственная бюрократия, ни повышение цен на стройматериалы. Небольшие домики, солидные дома, шикарные коттеджи растут как грибы после дождя; и этот процесс отнюдь не собирается идти на спад, наоборот, индивидуальное жилищное строительство будет усиленными темпами развиваться и в будущем.

Какие же районы Ленинградской области наиболее перспективны для ИЖС? То есть где именно будет продолжаться тот самый "бум", а где строительство будет двигаться ни шатко ни валко? Ответить на эти вопросы может вроде бы каждый, хотя бы поверхностно знакомый с ситуацией на рынке, но не будем спешить: вначале поговорим о критериях, которыми определяется перспективность застройки.

Представьте, что вы садитесь в автомобиль и выезжаете за город. Полчаса по городу, часа два по трассе, затем еще минут двадцать по проселочной, в конце которой вас ожидает: Думается, вас там ничего не ожидает, потому что выстроить загородный дом в таком удалении от города может позволить себе только убежденный отшельник. Может возникнуть и другая ситуация: на автомобиле вы добираетесь до своих загородных владений достаточно быстро, но ваши родители или дети (у которых нет "колес") добраться туда не могут, поскольку ни электричка, ни автобусы, ни маршрутные такси туда не ходят.

Исходя из вышесказанного, определяется первый критерий - транспортный. Поблизости должно проходить шоссе, к тому же должен быть какой-то резервный вид транспорта, ну и, естественно, участок не может находиться где-нибудь на границе области. Вторым безусловным критерием является наличие коммуникаций или хотя бы принципиальная возможность быстро и без огромных затрат их подвести. Представьте, опять же, что вы построили "коробку" в живописном месте, на берегу озера, но местная линия электропередачи позволяет вам потреблять лишь 2-3 киловатта энергии; а бывает, что линии и вовсе нет! Или рядом отсутствует источник питьевой воды; или имеются проблемы с подведением газа. Понятно, что о перспективах такого места (пусть и очень живописного) в отношении ИЖС говорить не приходится.

Однако и в промзонах строиться вряд ли кто согласится, то есть имеются определенные требования и к ландшафту. Он должен быть привлекательным, желательно наличие зеленых зон или леса, а также близость водоема. Водоем хочется иметь если не рядом, то в пределах разумной досягаемости. Ну и, конечно, далеко не последнюю роль играет такой критерий, как наличие развитой инфраструктуры: магазинов, больниц, аптек, школ и т. д.

Проблему инфраструктуры особо подчеркнул и исполнительный директор Агентства недвижимости "Александр-Н" Ф. В. Дьячков, принявший участие в инициированном редакций "ЗО" разговоре о перспективных для ИЖС районах. Он сказал, что инфраструктура является нашим наиболее слабым местом, весьма затрудняющим индивидуальное жилищное строительство. Ввиду ее отсутствия многие владельцы загородных участков вынуждены привязывать строительство к существующим населенным пунктам, в то время как живописнейшие (но удаленные от городов и поселков) места Ленинградской области остаются неосвоенными.

Определив вышеперечисленные критерии, Ф. В. Дьячков выделил Курортный район, в особенности участок от Ольгина до Сестрорецка. Имеет также перспективы район от Белоострова до поселка Юкки; и если в первом случае из-за высокой стоимости земли дома будут достаточно дорогими, то во втором строительство окажется более экономным. В районе Токсова и Ново-Токсова имеются великолепные ландшафты, озера, что, естественно, будет привлекать застройщиков. Это уже Всеволожский район - тоже, безусловно, перспективный, хотя там далеко не все места удобны для ИЖС. Удобен Мельничный Ручей, в меньшей степени - Бернгардовка, есть локальные места возможной застройки и в районе Колтушей. Большое строительство ведется (и будет вестись в будущем) в районе Суздальских озер, а так же в Коломягах, где строят таун-хаузы. Но это ближний круг, то есть в данном случае фактически строительство идет в черте города.

Отдельные островки застройки могут быть в районе Янина и Разметелева, хотя там и не самые привлекательные ландшафты. Естественно, будут пользоваться спросом участки в окрестностях Пушкина, Павловска, Красного Села, вдоль береговой линии от Стрельны до Петродворца. В качестве отдаленной перспективы можно прогнозировать застройку индивидуальными загородными домами западной части Кронштадта. Когда приведут в порядок дороги на этот бывший закрытый остров, Кронштадт окажется не так уж далеко от города. В процессе ИЖС в этих районах будут строиться и продаваться дома разной стоимости: от очень дорогих до вполне доступных для среднего класса. Причем опыт показывает, что более всего сейчас востребованы дома, выстроенные в социально однородных конгломератах. Это могут быть как коттеджные поселки, так и более демократичные, но тем не менее целостные территории застройки. Они не всегда планируются, бывает, складываются стихийно, и можно сказать, что спрос на дома в таких массивах будет возрастать. В то же время спрос на отдельно стоящие дома идет на спад.

Что важно: крупные риэлтерские фирмы могут принимать активное участие в этом процессе, причем не только занимаясь куплей-продажей. В силу своего опыта, понимания рынка, а так же финансовых возможностей они могли бы стать катализатором процесса освоения перспективных территорий. Некоторые фирмы уже двигаются по этому пути, развивая сотрудничество со строительными компаниями.

Многие участники разговора о перспективных для ИЖС районах касались вопроса взаимодействия с властными структурами и возникающих в этой связи трудностей административного характера. В частности, об этом подробно рассказал директор "Русского фонда недвижимости" А. С. Портнов. Ситуация на рынке земли, отметил он, такова, что спрос превышает сейчас предложения в 2-3 раза, причем хорошей земли на продажу практически нет. Большие трудности возникают в связи с ее оформлением: Земельный кодекс еще не работает в полную силу, поскольку нет соответствующих документов на местном уровне. Пока не определено, кто должен заниматься продажей: то ли областные, то ли региональные власти, то есть нет вменяемого разделения полномочий. Поэтому плохо идет первичное выделение земли - именно той, кстати, которая и должна пойти под ИЖС. Чтобы продать сейчас участок, его надо как-то оформить, а сделать это в отсутствие строения на земле нельзя. На строительство у человека может просто не быть денег, в итоге - земля стоит. Получается замкнутый круг. Хотя, в принципе, есть много площадей, которые могли бы выйти на рынок и тем самым его оживить.

На рынок загородного строительства в последнее время проникают и стараются там утвердиться фирмы, казалось бы имеющие весьма отдаленное к этому отношение. Поэтому риэлтеры должны быть активней: "РФН", к примеру, сейчас ведет разработку нескольких пятен застройки. Есть проекты, связанные с новыми зарубежными технологиями строительства, к примеру технология под названием "несъемная опалубка". Между полистирольными плитами, армированными металлом, заливается бетон, после чего снаружи дом штукатурится, а внутри оклеивается гипроком. Эта технология значительно удешевляет строительство (примерно 160 долларов за квадратный метр), и очень жаль, что в массовом варианте подобные методы пока не взяты на вооружение нашими строителями.

Перспективным для массового ИЖС А. С. Портнов считает в первую очередь Всеволожский район, поскольку там имеется газ - основной и самый дешевый на сегодняшний день энергоноситель. Отопление - это важнейший фактор, который влияет на выбор того или иного места для строительства загородного дома. Газ есть и в Курортном районе, но он для массового строительства не предназначен. Достаточно привлекателен Выборгский район, а также ближайшие к городу южные районы. Если произойдут первичные выделения государственной земли в районе от Стрельны до Петергофа, то и этот район имеет неплохие перспективы. Да и вообще будущее загородного строительства за небольшими поселками с налаженной инфраструктурой, состоящими из разных по типу и по цене строений.

Об этих же поселках высказался и начальник отдела загородной недвижимости агентства "Адвекс-Росстро" В. К. Зишков. Жить отдельно, чтобы в одиночку решать все возникающие проблемы, непросто, и требуются немалые затраты. Если, к примеру, вам нужно пробить на участке скважину, что окажется выгодней: делать это одному или группой хозяев? А если необходимо протянуть километровую линию электропередачи? Ответ очевиден, поэтому вполне естественно, что участки, на которых в перспективе будет развиваться индивидуальное жилищное строительство, организуются по типу небольших поселков. Количество домов в них может варьироваться примерно от десяти до тридцати: меньшее число может сделать слишком дорогими коллективные инициативы, при большем есть опасность превратить поселок в очередное "садоводство". Участки здесь будут, скорее всего, достаточно большие, от пятнадцати соток; поселок будет иметь общий забор, а также нанимаемую коллективно охрану. Загородные дома для постоянного проживания, доступны среднему классу - они находятся в ценовом коридоре от 40 до 80 тысяч долларов.

Если же говорить о районах, то достаточно перспективны районы, прилегающие к объездной дороге: она служит естественной транспортной магистралью, делающей даже не очень доступные ранее места удобными в отношении поездок в город и обратно. Во Всеволожске процесс будет тормозить намеченное на ближайшие годы строительство алюминиевого завода, однако в Колтушах, в Воейкове и других населенных пунктах района ИЖС будет развиваться. Что касается элитного строительства, то оно активно на всем пространстве от Стрельны до Петергофа.

По мнению директора-координатора отдела загородной недвижимости агентства "Итака" С. В. Пироговой, несмотря на высокие цены на землю, по-прежнему будет оставаться привлекательным для ИЖС Курортный район. Об этом говорит тот факт, что в настоящее время спрос на участки в этом районе превышает предложение в шесть раз! С точки зрения перспективы на ближайшие годы большой интерес представляет Петродворцовый район: он расположен близко к Санкт-Петербургу, туда ведет удобная трасса, и совсем рядом находится Финский залив. Оживление спроса на участки в Петродворцовом районе подтверждает прогноз; думается, этот спрос будет только возрастать. Как и в прежние годы, сохранится устойчивый интерес к участкам в районе Пушкина - Павловска, а также во Всеволожском районе.

Перечисленные районы в силу их близости к городу и, соответственно, высоких цен на землю можно считать районами элитного ИЖС. Если же говорить о более демократичном строительстве (дома стоимостью примерно от 20 тыс. долларов), то здесь в первую очередь перспективен Гатчинский район, который, конечно, находится дальше от города, зато цены на участки там более доступны широким слоям населения. То есть здесь можно вести речь о массовом загородном ИЖС. Риэлтеры очень заинтересованы в развитии перспективных территорий и могут не только покупать и продавать, но и участвовать в инвестициях, способствуя тем самым скорейшему развитию этого процесса.

А вот генеральный директор агентства недвижимости "Вектор" С. Н. Щигорец считает, что цены на землю и дома в Курортном районе выросли до такой степени, что строиться там могут себе позволить лишь очень обеспеченные люди. Об интересе же представителей среднего класса к этому району говорить не приходится, поэтому одним из самых перспективных и массовых для ИЖС является Выборгское направление (примерно от 36 км. до Глубокого). То есть тот самый средний класс ориентируется на места, где цены пониже, но также есть все условия для индивидуального жилищного строительства.

Эти условия уже перечислялись: удобные транспортные магистрали, определенный набор коммуникаций, наличие водоемов и лесов. Исходя из этих требований, популярным направлением можно было бы считать Приозерское, но туда, к сожалению, нет хорошей дороги (считать таковой Приозерское шоссе невозможно). А ряд факторов, в первую очередь - возведение промышленных объектов, будут сдерживать строительство во Всеволожском районе. Что же касается ценового коридора, в котором намечается основной спрос, то, как считает С. Н. Щигорец, это будут дома от 30 до 50 тысяч долларов. Такие дома имеют все коммуникации и предназначены для постоянного проживания. Кстати, активной роли риэлтеров в этом процессе директор "Вектора" не предвидит. Их деятельность, скорее всего, ограничится покупкой и продажей уже выстроенных объектов.

Мнений, как мы видим, много: в чем-то они отличаются, в чем-то совпадают. Нет сомнения в одном: индивидуальное жилищное строительство в пригородах Санкт-Петербурга будет развиваться в любом случае, поскольку это отвечает интересам жителей нашего города.