Անշարժ գույքի կյանքի ցիկլը որպես նյութական օբյեկտ. Անշարժ գույքի օբյեկտների կյանքի ցիկլը

Բարձրագույն մասնագիտական ​​կրթության պետական ​​ուսումնական հաստատություն

Սանկտ Պետերբուրգի Առևտրատնտեսական ինստիտուտ

«Անշարժ գույքի տնտեսագիտություն» առարկայից.

«Անշարժ գույքի առանձնահատկությունները և կյանքի ցիկլը»

Ավարտեց՝ Անդրեյանովա Է.Վ.

Գր. 1410, Տնտեսագիտական ​​ֆակուլտետ, 4-րդ կուրս

Գիտական ​​ղեկավար

Պիրոգովա Օ.Է.

Սանկտ Պետերբուրգ, 2010 թ

Ներածություն

Գլուխ 1. Անշարժ գույքի հայեցակարգը և դրա օբյեկտը

1 Անշարժ գույքի սահմանում

2 Անշարժ գույքի օբյեկտ

Գլուխ 2. Անշարժ գույքի առանձնահատկությունները և կյանքի ցիկլը

1 Գույքի առանձնահատկությունները

2 Անշարժ գույքի կյանքի ցիկլը որպես ֆիզիկական օբյեկտ

3 Անշարժ գույքի կյանքի ցիկլը որպես տնտեսական օբյեկտ

4 Ձեռնարկության անշարժ գույքի կյանքի ցիկլը որպես գույքային համալիր

Եզրակացություն

Մատենագիտություն

Դիմումներ

Ներածություն

Հասարակայնության հետ կապերի համակարգում առանձնահատուկ տեղ են գրավում անշարժ գույքի օբյեկտները, քանի որ դրանց հետ ուղղակի կամ անուղղակիորեն կապված են տնտեսական գործունեությունը և մարդկանց առաջնահերթ հարաբերությունները իրենց գործունեության բոլոր ոլորտներում:

Այսօր, դա անշարժ գույքն է, որը կարծես կենտրոնական օղակ է երկրի շուկայական տնտեսության համակարգում: Եվ դա հասկանալի է. անշարժ գույքը ոչ միայն հատուկ արտադրանք է, այլև միևնույն ժամանակ այն նաև եկամուտ է ստեղծում և ծառայությունների մատուցման հիմք՝ արդյունավետ բիզնես գործունեություն իրականացնելու համար։

Անշարժ գույքի տնտեսագիտությունը հարաբերությունների համակարգ է, որն առաջանում է անշարժ գույքի հետ կապված գործարքների ընթացքում:

Ժամանակակից մասնագետների պատրաստման համար անհրաժեշտ է կարգապահության իմացությունը, քանի որ ցանկացած մասնագետ ներկայումս գործնական գործունեության մեջ առերեսվում է անշարժ գույքի շուկայում տեղի ունեցող գործընթացների հետ:

Ուղեցույցի հիմնական նպատակն է, որպեսզի ուսանողները տիրապետեն գիտելիքներին անշարժ գույքի էության, անշարժ գույքի էկոնոմիկայի իրավական ասպեկտների, անշարժ գույքի գնահատման հիմնական գործառնությունների և մոտեցումների, անշարժ գույքի շուկայի առանձնահատկությունների և բիզնեսի տեսակների մասին: գործունեությունը դրա վրա:

1. Անշարժ գույքի հայեցակարգը և դրա օբյեկտը

1 Անշարժ գույքի սահմանում

«Անշարժ գույք» հասկացությունն անբաժանելի է մեկ այլ՝ «գույք» հասկացությունից։

Գույքը գույքի հավաքածու է, այսինքն. դրամական գնահատման ենթակա, իրավահարաբերություններ, որոնցում գտնվում է այդ անձը (ֆիզիկական կամ իրավաբանական):

Ցանկացած ֆիզիկական կամ իրավաբանական անձին պատկանող գույքը ըստ բովանդակության բաժանվում է.

· ակտիվ. իրերի ամբողջություն, որը պատկանում է անձին սեփականության իրավունքով կամ սեփականության այլ իրավունքի ուժով. ուրիշների գործողությունների նկատմամբ իրավունքների մի շարք (օրինակ, պարտքային գույք);

· պասիվ՝ իրերի ամբողջություն, որոնք պատկանում են այլ անձանց, բայց ժամանակավորապես գտնվում են տվյալ անձի տիրապետման տակ. տվյալ անձի վրա դրված պարտավորությունների ամբողջությունը.

Պատմականորեն, սկսած հռոմեական իրավունքի ժամանակներից, գույքը բաժանվել է շարժական և անշարժի:

Համաձայն Արվեստի. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 130-ը (այսուհետ՝ Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգիրք) «անշարժ իրերը (անշարժ գույք, անշարժ գույք) ներառում են հողատարածքներ, ընդերքի հողամասեր, մեկուսացված ջրային մարմիններ և այն ամենը, ինչ ամուր կապված է ս. հող, այսինքն՝ օբյեկտներ, որոնց տեղաշարժն անհնար է առանց դրանց նպատակին անհամաչափ վնաս հասցնելու, ներառյալ անտառները, բազմամյա տնկարկները, շենքերը, շինությունները։

Անշարժ գույքը ներառում է նաև օդանավերը և ծովային նավերը, ներքին նավարկության նավերը և պետական ​​գրանցման ենթակա տիեզերական օբյեկտները: Օրենքը կարող է այլ գույքը դասել անշարժ գույքի շարքին»:

Ռուսական ժամանակակից իրավական պրակտիկան սահմանել է մի շարք չափանիշներ, որոնցով ֆիզիկական օբյեկտը կարող է դասակարգվել որպես անշարժ գույք.

· ամուր կապ կոնկրետ հողամասի հետ (օբյեկտը տեղափոխելու անհնարինություն՝ առանց դրա նպատակին անհամաչափ վնասելու);

· ամբողջականությունը նախատեսված նպատակի համար օգտագործելու հնարավորության առումով.

· վավերացված (պաշտոնապես գրանցված), որը պատկանում է կոնկրետ սեփականատիրոջը` պետությանը, Դաշնության սուբյեկտին, քաղաքապետարանին, անհատին կամ մասնավոր անձանց խմբին.

· Անշարժ գույքի օբյեկտի և անշարժ գույքի ֆիզիկական մեկուսացման հնարավորությունը (այսինքն՝ անշարժ գույքի օբյեկտի հստակ սահմանված ֆիզիկական սահմանների առկայությունը).

· Անշարժ գույքի օբյեկտի ֆունկցիոնալ անկախությունը (կարո՞ղ է այս անշարժ գույքի օբյեկտը օգտագործվել այլ օբյեկտներից առանձին, թե՞ դրա գործառական նպատակը ներառում է այլ անշարժ գույքի օբյեկտների մասնակի օգտագործում);

· Սերվիտուտների առկայություն (կամ բացակայություն) և օգտագործման իրավունքի այլ սահմանափակումներ:

Շարժական գույք են ճանաչվում անշարժ գույքի հետ կապ չունեցող իրերը, այդ թվում՝ փողը և արժեթղթերը: Շարժական գույքի նկատմամբ իրավունքների գրանցումը պարտադիր չէ, բացառությամբ օրենքով նախատեսված դեպքերի:

2 Անշարժ գույքի օբյեկտ

«Անշարժ գույքը» պարունակում է երկու հիմք՝ ֆիզիկական և իրավական: Այս հայեցակարգի ֆիզիկական հիմքը հիմնված է անշարժ գույքի նյութական բաղադրիչի վրա, այն է՝ շենքեր, շինություններ, հողատարածքներ, ընդերք և այլն: Այն ամենը, ինչ «օբյեկտ է, որը կապված է երկրի հետ այնպես, որ դրա շարժումն անհնար է առանց դրա նպատակին անհամաչափ վնաս հասցնելու»։

Իրավական մասը անշարժ գույքի հետ գործարքներից բխող իրավունքների իրականացման և դրա օգտագործման ոլորտն է:

Մաշվածության պատճառով գույքը կորցնում է իր լիկվիդայնությունը՝ «անշարժ գույքը փողի վերածելու ցանկացած մեթոդի ներդրման հնարավորությունը», սա հայեցակարգի իրավական բաղադրիչն է:
Յուրաքանչյուր գույք ունի իր կադաստրային համարը, և դրա նկատմամբ կիրառվում է «անշարժ գույքի գույքագրում» կոչվող գործընթաց: Այն բնութագրվում է «գույքագրմամբ»՝ անշարժ գույքի օբյեկտի առաջացման և փոփոխությունների պատմություն: Վերը նշված բոլորը վերաբերում են անշարժ գույքի սահմանման իրավական մասին:

Քաղաքացիական իրավունքների օբյեկտները ներառում են իրեր, ներառյալ փողը և արժեթղթերը, այլ գույքը, ներառյալ գույքային իրավունքները. աշխատանքներ և ծառայություններ; տեղեկատվություն; մտավոր գործունեության արդյունքները, ներառյալ դրանց նկատմամբ բացառիկ իրավունքները (մտավոր սեփականություն). ոչ նյութական օգուտներ.

2. Գույքի առանձնահատկությունները և կյանքի ցիկլը

1 Գույքի առանձնահատկությունները

Որպես բաղադրիչ ունենալով հողամաս՝ բոլոր արհեստական ​​շինությունները (անշարժ գույքի օբյեկտները) ունեն ընդհանուր բնութագրեր, որոնք թույլ են տալիս տարբերվել շարժական առարկաներից։ Սա:

Ստացիոնարություն, անշարժություն։ Նշանը բնութագրվում է սեփականության ամուր ֆիզիկական կապով երկրագնդի մակերևույթի հետ և տարածության մեջ դրա շարժման անհնարինությամբ՝ առանց ֆիզիկական ոչնչացման և վնասման, ինչը այն դարձնում է ոչ պիտանի հետագա օգտագործման համար։

Նյութականություն. Հարկ է նշել, որ անշարժ գույքը միշտ գործում է ֆիզիկական և արժեքային ձևերով։ Գույքի ֆիզիկական բնութագրերը ներառում են, օրինակ, դրա չափը և ձևը, անհանգստությունները և վտանգները, շրջակա միջավայրը, մուտքի ճանապարհները, կոմունալ ծառայությունները, մակերեսը և ընդերքը, կանաչապատումը և այլն: Այս բնութագրերի ամբողջությունը որոշում է գույքի օգտակարությունը, որը ձևավորում է: անշարժ գույքի արժեքի հիմքը. Այնուամենայնիվ, դա ինքնին չի որոշում արժեքը: Ցանկացած առարկա արժեք ունի՝ այս կամ այն ​​չափով ունենալով այնպիսի բնութագրեր, ինչպիսիք են համապատասխանությունը և սահմանափակ մատակարարումը: Զգալի արժեք ստեղծելու համար պետք է լինի սահմանափակ մատակարարում: Սոցիալական իդեալներն ու չափանիշները, տնտեսական գործունեությունը և միտումները, օրենքները, կառավարության որոշումներն ու գործողությունները և բնական ուժերը ազդում են մարդու վարքագծի վրա, և այս ամենը փոխազդում են միմյանց հետ՝ ստեղծելու, պահպանելու, փոխելու կամ նվազեցնելու անշարժ գույքի արժեքը: Այստեղ հարկ է նշել նաև, որ անշարժ գույքն այն սակավաթիվ ապրանքներից է, որի արժեքը ոչ միայն գրեթե միշտ կայուն է, այլև ժամանակի ընթացքում աստիճանաբար աճելու միտում ունի։

Անշարժ գույքի դիմացկունությունը գործնականում ավելի բարձր է, քան մնացած բոլոր ապրանքների դիմացկունությունը, բացառությամբ թանկարժեք քարերի որոշ տեսակների և հազվագյուտ մետաղներից պատրաստված արտադրանքի։

Օրինակ, Ռուսաստանում գործող շինարարական կանոնների և կանոնակարգերի (SNiP) համաձայն, բնակելի նախագծերը, կախված հիմնական կառույցների նյութից (հիմք, պատեր, առաստաղներ), բաժանվում են 6 խմբի՝ 15-ից մինչև 150 ստանդարտ ծառայության ժամկետով: տարիներ։

Երկրի շրջանառության տեւողությունը, եթե ճիշտ օգտագործվի, անսահման է, եւ դրա ճիշտ օգտագործման խախտումը կհանգեցնի անդառնալի կորուստների։

Ի լրումն անշարժ գույքի հիմնական ընդհանուր բնութագրերի, հնարավոր է առանձնացնել մասնավոր բնութագրերը, որոնք որոշվում են կոնկրետ ցուցանիշներով՝ կախված անշարժ գույքի տեսակից:

Գրեթե անհնար է խոսել երկու միանման բնակարանների, երկու նույնական հողամասերի, երկու նույնական շենքերի մասին, քանի որ դրանք անպայմանորեն կունենան տարբերություններ՝ կապված այլ անշարժ գույքի օբյեկտների, ենթակառուցվածքների և նույնիսկ կարդինալ կետերի հետ, ինչը ցույց է տալիս տարասեռություն, եզակիություն և յուրաքանչյուր գույքի յուրահատկությունը.

Անշարժ գույքը բարձրացրել է տնտեսական արժեքը. Դա պայմանավորված է նրանով, որ այն նախատեսված է երկարաժամկետ օգտագործման համար և չի սպառվում օգտագործման ընթացքում։ Որպես կանոն, այն ունի կառուցվածքային բարդություն, որը պահանջում է բարձր ծախսեր պատշաճ վիճակում պահպանելու համար:

Բացի այդ, գույքը միշտ ունի իր գործառական նպատակը: Այն կարող է լինել արդյունավետ կամ ոչ արտադրողական: Արտադրական նպատակներով գույքն ուղղակիորեն կամ անուղղակիորեն մասնակցում է արտադրանքի ստեղծմանը, աշխատանքի կատարմանը և ծառայությունների մատուցմանը: Ոչ արտադրական նպատակներով այն ապահովում է մարդկանց ապրելու և սպասարկելու պայմաններ։

Անշարժ գույքը միշտ հանդես է գալիս որպես երկարաժամկետ ներդրումների օբյեկտ։ Ամենից հաճախ դա պայմանավորված է նրանով, որ գույք ձեռք բերելը մաս-մաս հնարավոր չէ, քանի որ գույքում կապիտալ ներդնելը պահանջում է զգալի կապիտալ: Բացի այդ, եթե խոսենք գործի շահութաբեր կողմի մասին, ապա անշարժ գույքում կանխիկ ներդրումները ներկայացնում են ծախսեր՝ բավականին բարձր մարման ժամկետով։

Նշենք, որ անշարժ գույքի որոշ տեսակներ կարող են վերածվել շարժական գույքի։ Օրինակ՝ անտառներն ու բազմամյա տնկարկները, ըստ սահմանման, պատկանում են անշարժ գույքին, իսկ հնձած փայտանյութն արդեն շարժական գույք է։

Խնդրում ենք նկատի ունենալ, որ շենքերում և շինություններում տեղակայված սարքավորումները (ջեռուցում, ջրամատակարարում, կոյուղի, էլեկտրական սարքավորումներ, վերելակներ, վանդակաճաղեր, երկրորդ մետաղական դռներ և այլն) դասակարգվում են որպես շարժական գույք: Բայց քանի որ այն դարձել է անշարժ գույքի անբաժանելի մասը, այս օբյեկտի հետ կապված գործարքի դեպքում անշարժ գույքի մեջ ներառված ողջ շարժական գույքը պետք է մանրամասն նկարագրվի (դա հատկապես վերաբերում է այն գույքին, որը ենթակա է կալանքի՝ ս.թ. գործարք):

Հաճախ անշարժ գույքի հետ կապված գործարքները կարող են փոխանցել մի շարք իրավունքներ և շահեր, որոնք անշարժ գույքի մաս չեն կազմում: Դրանք կարող են լինել վարձակալության իրավունքներ, նախապատվության իրավունքներ կամ այլ շահեր (սերվիտուտներ):

Այսպիսով, անշարժ գույքը ներառում է հիմնական միջոցների ամենաարժեքավոր և ընդհանուր առմամբ նշանակալի օբյեկտները, իսկ անշարժ գույքի օբյեկտները, ինչպիսիք են հողը և ընդերքը, ցանկացած պետության համար միշտ մեծ ոչ միայն տնտեսական, այլև ռազմավարական նշանակություն ունեն:

Օրինակ, մինչկապիտալիստական ​​ժամանակաշրջանում հողը հարստության միակ նշանակալի աղբյուրն էր յուրաքանչյուր անհատի, ինչպես նաև պետության և հասարակության համար:

Ցանկացած սոցիալական համակարգում անշարժ գույքը տնտեսական և պետական ​​շահերի օբյեկտ է, և, հետևաբար, գույքի այս կատեգորիայի համար ներդրվել է դրա նկատմամբ իրավունքների պարտադիր պետական ​​գրանցում, ինչը հնարավորություն է տալիս բացահայտել օրենքի օբյեկտը և սուբյեկտը, քանի որ. Գույքի և դրա նկատմամբ իրավունքների սուբյեկտի միջև կապն անտեսանելի է, իսկ անշարժ գույքի փոխանցումը ֆիզիկական տեղաշարժով անհնար է։

2 Անշարժ գույքի կյանքի ցիկլը որպես ֆիզիկական օբյեկտ

Գործելով որպես ֆիզիկական օբյեկտ՝ անշարժ գույքը ապրանք է, սեփականության, բիզնեսի օբյեկտ և իր յուրաքանչյուր մարմնավորման մեջ անցնում է տարբեր փուլերով և գործընթացներով:

Անշարժ գույքի օբյեկտի (ֆիզիկական) կյանքի ցիկլը այն ժամանակահատվածն է, որի ընթացքում անշարժ գույքը գոյություն ունի որպես ֆիզիկական օբյեկտ: Անշարժ գույքի կյանքի ցիկլը բաղկացած է հետևյալ փուլերից (փուլերից).

Ծրագրի հայեցակարգի ձևավորում և ազատ հողամասի օգտագործման տարբերակի ընտրություն. Այս ժամանակահատվածում կատարվում է հողամասի լավագույն և արդյունավետ օգտագործման ընտրությունը` հաշվի առնելով դրա բնութագրերի առանձնահատկությունները և շրջակա միջավայրի բոլոր հատկությունները: Վերլուծության հիման վրա ընտրվում է օգտագործման ամենաարդյունավետ տարբերակը օրինականորեն թույլատրված, ֆիզիկապես իրագործելի, տնտեսապես իրագործելի և ֆինանսապես իրագործելի տարբերակներից: Օգտագործման դեպքի ընտրությունը ավարտվում է բարելավումների նախագծման տեխնիկական բնութագրերի մշակմամբ:

Նախագծում բարելավումներ. Այս փուլում՝ նախագծային բնութագրերի հիման վրա, նախագծի մշակումն իրականացվում է (մասնագիտացված կազմակերպության կողմից) թույլտվությունների ստացման և հողամասի պատրաստման համար անհրաժեշտ փաստաթղթերի պատրաստմամբ (ձևի և չափի ամրագրում, անհարկի բնական հեռացում): և արհեստական ​​բուսականություն, ջրամբարներ ցամաքեցնելու), ինչպես նաև հաղորդակցությունների անցկացում, շենքերի (շինությունների) կառուցում և նոր տնկարկների հիմնում։ Ցանկալի է նախագծի ընդունումը նախագծող կազմակերպությունից կառավարող ընկերության մասնակցությամբ, որը մասնակցել է նախագծի տեխնիկական բնութագրերի մշակմանը:

Բարելավումների արտադրություն (շինարարություն, շինարարություն). Կապալառուների կողմից ծրագրի իրականացման ընթացքում օբյեկտի բոլոր ֆիզիկական բնութագրերը գրեթե ամբողջությամբ փոխվել են, և այդ փոփոխությունները գրանցվում են գույքագրման և կադաստրային փաստաթղթերում: Բարելավումների կառուցման ընթացքում և օբյեկտի նոր կարգավիճակի համախմբման արդյունքում, որպես կանոն, փոխվում են նաև ստեղծված օբյեկտի հետ կապված շրջակա միջավայրի բնութագրերը։

Բուժում (առք և վաճառք, նվիրատվություն, վարձակալություն և այլն) սեփականության իրավունքի փոխանցման կամ այս իրավունքի վրա ծանրաբեռնվածության ի հայտ գալով։ Այս փուլում օբյեկտի հետ կատարվում են գործողություններ և վերջինիս իրավական ճակատագրի փոփոխությունը գրանցվում է պետության կողմից։ Օբյեկտ գնելիս կամ վաճառելիս փոխվում է սեփականության առարկան։ Երբ հողամասը և/կամ բարելավումները վարձակալվում կամ վարձվում են սեփականատիրոջ կողմից (կամ սեփականատիրոջ անունից՝ կառավարող ընկերության կողմից), օգտագործման իրավունքները (և, հնարավոր է, սեփականության իրավունքը) փոխանցվում են մեկ այլ անձի՝ արտաքին տեսքով: սեփականության իրավունքի վրա բեռ.

Օբյեկտի օգտագործումը (սպառումը) իր նպատակային նպատակների համար տեխնիկական և գործառնական սպասարկումով: Կյանքի ցիկլի այս փուլում կառավարիչը (կամ պրոֆեսիոնալ կառավարման ընկերությունը) կազմակերպում է օբյեկտի սպառողական ներուժի օգտագործողների ռացիոնալ օգտագործումը: Ժամանակի ընթացքում օբյեկտի բնութագրերը ենթարկվում են փոփոխությունների, քանի որ բարելավումները ֆիզիկապես մաշվում են և դառնում ֆունկցիոնալ հնացած, ինչը սրվում է տնտեսության և արտաքին ֆիզիկական միջավայրի իրավիճակի փոփոխությամբ՝ հանգեցնելով լրացուցիչ, այսպես կոչված, արտաքին հնացման։

Շահագործման ընթացքում պարբերաբար իրականացվում են անհատական ​​բարելավման տարրերի տեխնիկական զննում և կանոնավոր վերանորոգումներ՝ առանց դադարեցնելու օբյեկտի օգտագործումը որպես ամբողջություն:

Արդիականացում. հիմնովին վերանորոգում, վերակառուցում, բարեկարգման վերականգնում օբյեկտի հնարավոր վերօգտագործմամբ (գործառական նշանակության փոփոխությամբ): Այս փուլը սկսվում է այն պահին, երբ օբյեկտն իր ներկայիս վիճակում այլևս չի կարող բավարարել օգտագործողների ժամանակակից կարիքները և/կամ եթե դրա շահագործումը դառնում է տնտեսապես անարդյունավետ: Այս փուլում, նվազագույնը, կապիտալ վերանորոգում է իրականացվում առանց պլանավորման լուծումը և գործառական նպատակը փոխելու, բայց շարժական ֆիզիկական մաշվածության և ֆունկցիոնալ հնության վերացումով:

Եթե ​​այս պահին իրականացված հողերի և բարեկարգումների լավագույն և արդյունավետ օգտագործման վերլուծությունը ցույց տա բարեկարգումների գործառական նպատակը մասնակիորեն փոխելու նպատակահարմարությունը, ապա վերջիններս կվերակառուցվեն հողամասի մի մասի դասավորության փոփոխությամբ։ տարածքը. Բնականաբար, միևնույն ժամանակ ապահովվում են բարելավման տարրերի հիմնանորոգման գործառույթները՝ պահպանելով սկզբնական գործառական նպատակը։

Եթե ​​օբյեկտի օգտագործման վերլուծությունը իր առկա վիճակում ցույց է տալիս, որ անհրաժեշտ է ամբողջությամբ փոխարինել դրա ֆունկցիոնալ նպատակը, ապա վերակառուցումը կարող է ուղեկցվել ոչ միայն հատակագծի արմատական ​​փոփոխությամբ, այլև առկա շենքերի ընդլայնմամբ կամ վերնաշենքով: հողամասի ազատ մասի մշակում.

Բարելավումների հեռացում, քանդում, աղբավայր կամ նյութերի վերամշակում: Կյանքի ցիկլը ավարտվում է նրանց տնտեսական կյանքի ավարտին բարելավումների քանդմամբ: Կառավարող ընկերությունը պատրաստվում է առաջարկներ սահմանելու ժամկետներ և շենքերի քանդման տնտեսապես իրագործելի մեթոդ՝ հաշվի առնելով լուծարված շենքերի և հաղորդակցությունների կառուցվածքային տարրերի և նյութերի վաճառքի հնարավորությունը (լուծարման ծախսերի ծավալը նվազագույնի է հասցված):

Ակնհայտ է, որ որոշ փուլեր կրկնվում են կյանքի ցիկլի տարբեր փուլերում: Այսպիսով, օրինակ, նոր օբյեկտ ստեղծելու նախագծի գաղափարը կարող է առաջանալ ինչպես այն փուլում, երբ հողամասը լիովին ազատ է, այնպես էլ այն փուլում, երբ անհրաժեշտություն է առաջանում վերակառուցման, մասնակի քանդման կամ շենքերի ավարտի համար: Շրջանառության փուլը կարող է իրականացվել մի քանի անգամ օբյեկտի կյանքի ընթացքում, և շրջանառության պահերը որոշում են այն ժամանակահատվածների ժամանակային սահմանները, որոնք հիմք են հանդիսանում այսպես կոչված ներդրումային ցիկլերի համար:

3 Անշարժ գույքի կյանքի ցիկլը որպես տնտեսական օբյեկտ

օբյեկտ անշարժ գույք գույքի տնտ

Անշարժ գույքի կյանքի ցիկլը ենթակա է որոշակի օրինաչափությունների և ներառում է տնտեսական և ֆիզիկական կյանքի շրջանը

Տնտեսական կյանք, որը որոշում է այն ժամանակահատվածը, որի ընթացքում օբյեկտը կարող է օգտագործվել որպես շահույթի աղբյուր: Տնտեսական կյանքն ավարտվում է, երբ կատարված բարելավումները այլևս չեն նպաստում գույքի արժեքին։

Տիպիկ ֆիզիկական կյանքի տեւողությունը գույքի փաստացի գոյության ժամանակահատվածն է գործառականորեն հարմար վիճակում մինչեւ դրա քանդումը: Որոշվում է կարգավորող փաստաթղթերով: Անշարժ գույքի օբյեկտների ֆիզիկական և տնտեսական կյանքի տեւողությունն իր բնույթով օբյեկտիվ է, որը կարող է կարգավորվել, սակայն չի կարող չեղարկվել։

Lifetime-ը այն ժամանակաշրջանն է, երբ օբյեկտը գոյություն ունի, և դուք կարող եք ապրել կամ աշխատել դրանում:

Անշարժ գույքի կյանքի ժամկետի տեսանկյունից առանձնանում են հետևյալ ժամանակահատվածները.

ü Արդյունավետ տարիք, որն արտացոլում է օբյեկտի տարիքը՝ կախված արտաքին տեսքից և տեխնիկական վիճակից։

ü Ժամանակագրական (փաստացի) տարիքը համապատասխանում է այն ժամանակաշրջանին, երբ օբյեկտը շահագործվել է շահագործման հանձնվելուց ի վեր:

ü Մնացած տնտեսական կյանքը, որն օգտագործվում է փորձագետի կողմից օբյեկտը գնահատելու համար և կազմում է գնահատման օրվանից մինչև օբյեկտի տնտեսական կյանքի ավարտը ընկած ժամանակահատվածը:

Անշարժ գույքի, որպես տնտեսական օբյեկտի, կյանքի ցիկլը հետևյալն է.

Ստեղծագործություն

Անշարժ գույքի պետական ​​գրանցում - Ռուսաստանի Դաշնությունում - Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքին համապատասխան անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների առաջացման, սահմանափակման (ծանրացման), փոխանցման կամ դադարեցման պետության կողմից ճանաչման և հաստատման իրավական ակտ:

Տիրապետում և օգտագործում; սեփականատերերի փոփոխություն. Տիրապետում - քաղաքացիական իրավունքում - սեփականատիրոջ լիազորություն. իրի փաստացի տիրապետում, սեփականատիրոջ համար այդ իրի վրա անմիջական ազդեցության հնարավորություն ստեղծելով.

Զարգացում

Անշարժ գույքի սպառողական գույքի վատթարացում

Տնտեսական կյանքի ավարտը

4 Ձեռնարկության անշարժ գույքի կյանքի ցիկլը որպես գույքային համալիր

Ձեռնարկությունը որպես իրավունքների օբյեկտ ճանաչվում է որպես ձեռնարկատիրական գործունեություն իրականացնելու համար օգտագործվող գույքային համալիր:

Ձեռնարկությունն ամբողջությամբ որպես գույքային համալիր ճանաչվում է որպես անշարժ գույք:

Ձեռնարկությունն ամբողջությամբ կամ դրա մի մասը կարող է լինել առքուվաճառքի, գրավի, վարձակալության և գույքային իրավունքների հաստատման, փոփոխման և դադարեցման հետ կապված այլ գործարքների առարկա:

Ձեռնարկության կազմը որպես գույքային համալիր ներառում է իր գործունեության համար նախատեսված գույքի բոլոր տեսակները, ներառյալ հողատարածքները, շենքերը, շինությունները, սարքավորումները, գույքագրումը, հումքը, արտադրանքը, պահանջի իրավունքը, պարտքերը, ինչպես նաև անհատականացման իրավունքներ: ձեռնարկությունը, նրա արտադրանքը, աշխատանքը և ծառայությունները (ապրանքային անվանումը, ապրանքային նշանները, սպասարկման նշանները) և այլ բացառիկ իրավունքներ, եթե այլ բան նախատեսված չէ օրենքով կամ պայմանագրով:

Ձեռնարկության կյանքի ցիկլը որպես գույքային համալիր.

Ձեռնարկության ստեղծում կամ սեփականաշնորհում

Գույքային իրավունքների պետական ​​գրանցում (պետական, քաղաքային, մասնավոր, բաժնետիրական սեփականություն). Ձեռնարկության նկատմամբ իրավունքների պետական ​​գրանցումը և նրա հետ գործարքները պետք է իրականացվեն հատուկ կարգով՝ որոշված ​​այս օբյեկտի իրավական առանձնահատկություններով: Ձեռնարկության հիմնական առանձնահատկությունը տարբեր տարածքներում գտնվող հողատարածքների և այլ անշարժ գույքի ընդգրկման հնարավորությունն է, ինչպես նաև ձեռնարկությունից անշարժ գույքը բացառելու հնարավորությունը։

Դառնալ կամ հասնել դիզայնի հզորությանը

Օպտիմալ կատարում

Սեփականության փոփոխություն՝ մասնավոր և ամբողջական

Վերակազմավորում, բարեփոխում, վերակառուցում, միաձուլում, ձեռքբերում

Սնանկություն (ընտրովի փուլ)

Լուծարում (ըստ ցանկության փուլ): Գույքային համալիրի լուծարումը սնանկացած կազմակերպության գույքի (այդ թվում՝ անշարժ գույքի) վաճառքի աճուրդներն ու այլ մեխանիզմներն են՝ սնանկության գործով դատավարության օրենսդրական դրույթներին համապատասխան:

Գործողության դադարեցում` բնական ոչ վերականգնողական դադարեցում, ֆիզիկական ոչնչացում, դիտավորյալ քանդում:

Եզրակացություն

Ցանկացած սոցիալական համակարգում սոցիալական հարաբերությունների համակարգում առանձնահատուկ տեղ է գրավում անշարժ գույքը, որի գործունեությունը այս կամ այն ​​կերպ կապված է բիզնեսի, կառավարման և կազմակերպման բոլոր ոլորտներում մարդկանց կյանքի և գործունեության հետ: Դա անշարժ գույքն է, որը կազմում է շուկայական հարաբերությունների ողջ համակարգի կենտրոնական օղակը։ Անշարժ գույքը ոչ միայն ամենակարևոր ապրանքն է, որը բավարարում է մարդկանց տարբեր կարիքները, այլև միևնույն ժամանակ այն իրական տեսքով կապիտալն է, որը եկամուտ է ստեղծում:

Անշարժ գույքը երկրի ազգային հարստության հիմքն է՝ սեփականատերերի քանակով ունենալով զանգվածային բնույթ։ Հետևաբար, անշարժ գույքի տնտեսագիտության իմացությունը անհրաժեշտ է բիզնեսի տարբեր տեսակների, ինչպես նաև ցանկացած ընտանիքի և անհատ քաղաքացիների կյանքում հաջող ձեռնարկատիրական գործունեության համար, քանի որ անշարժ գույքի սեփականությունը ազատության, անկախության և արժանապատիվ հիմքն է: բոլոր մարդկանց գոյությունը.

Մատենագիտություն

1. «Անշարժ գույքի տնտեսագիտություն». Դասագիրք. Գորեմիկին Վ. Ա., Մոսկվա, 2008:

. «Անշարժ գույքի տնտեսագիտություն». Ուսուցողական. Ասաուլ Ա.Ն. Կարասև Ա.Վ., Մոսկվա, 2009 թ.

Ozerov E. S. Տնտեսագիտություն և անշարժ գույքի կառավարում. Սանկտ Պետերբուրգ: Հրատարակչություն «ISS», 2006 - 422 p. - ISBN 5-901-810-04-Х

Իգնատով Լ.Լ. Անշարժ գույքի տնտեսագիտություն. Ուսումնական և մեթոդական ձեռնարկ. - Մ.: ՀՊՏՀ իմ. N. E. Bauman, 2008. - 168 p. - ISBN 5-7038-2174-6

Կյանքի ցիկլը անշարժ գույքի գոյության գործընթացների ամբողջական հաջորդականությունն է՝ գործարկումից (ստեղծումից) մինչև դադարեցում: Տեսականորեն և պրակտիկայում առանձնանում են չորս տեսակի ցիկլեր՝ բիզնես, արտադրանքի կյանքի ցիկլ, բիզնեսի տեսակ և ձեռնարկություն՝ որպես գույքային համալիր։ Ցիկլի տևողության վրա ազդում են արտադրության ժամանակաշրջանները, ֆիզիկական և բարոյական մաշվածությունը, օբյեկտի կապիտալը, շահագործման պայմանները, շուկայական պայմանները և այլ գործոններ: Անշարժ գույքի գնահատման համար հետաքրքիր է հաշվի առնել անշարժ գույքի կյանքի 2 ցիկլը.

1. Անշարժ գույքի (ապրանքի) կյանքի ցիկլը որպես ֆիզիկական օբյեկտ.

2. Անշարժ գույքի կյանքի ցիկլը որպես սեփականություն:

Անշարժ գույքի (ապրանքի) կյանքի ցիկլը որպես ֆիզիկական օբյեկտ բաղկացած է 11 փուլից.

1. Նախաներդրումային փուլ (հնարավորությունների վերլուծություն, հիմնավորում).

2. Ստեղծում, ձեւավորում (նախագծում, կառուցում).

3. Շահագործման հանձնում.

4. Տիրապետում և օգտագործում.

5. Ֆունկցիոնալ, տնտեսական հնացում.

6. Ֆիզիկական մաշվածություն:

7. Հիմնական վերանորոգում կամ վերակառուցում:

8. Սպառողական հատկությունների վատթարացում.

9. Ֆունկցիոնալ նշանակության փոփոխություն.

10. Տնտեսական կյանքի ավարտը.

11. Գոյության դադարեցում (բնական ոչնչացում, քանդում).

Անշարժ գույքի կյանքի ցիկլի 3-րդ և 11-րդ փուլերում պահանջվում է իրավունքների պետական ​​գրանցման ընթացակարգ:

Անշարժ գույքի կյանքի ցիկլը որպես սեփականություն կարելի է բաժանել 10 փուլերի.

1. Ձեռքբերում (գնում, շինարարություն, ժառանգություն).

2. Տիրապետել և օգտագործել որոշակի ժամկետով.

3. Օբյեկտների կառավարում.

4. Շահույթ ստանալը, կարիքները բավարարելը.

5. Օբյեկտի նկատմամբ սեփականության և սեփականության իրավունքի տնօրինում.

6. Սեփականատերերի, սեփականատերերի, օգտագործողների բազմաթիվ փոփոխություններ:

7. Օբյեկտի ֆունկցիոնալ նպատակի փոփոխություն.

8. Սեփականության իրավունքի դադարեցում (վաճառք, ազգայնացում, ռեկվիզիա).

9. Օբյեկտի տնտեսական կյանքի ավարտը.

10. Կրկնել նախորդ ցիկլը կամ կառուցել նոր, փոփոխված:

Անշարժ գույքի կյանքի ցիկլի 1-ին, 6-րդ և 8-րդ փուլերում պահանջվում է իրավունքների պետական ​​գրանցման կարգ:

Անշարժ գույքի օբյեկտներն իրենց գոյության ընթացքում ենթարկվում են ֆիզիկական, իրավական և տնտեսական փոփոխությունների: Արդյունքում, յուրաքանչյուր անշարժ իր (բացի հողից) անցնում է իր կյանքի ցիկլի հետևյալ ընդլայնված փուլերը.

Ձևավորում – շինարարություն, նոր ձեռնարկության ստեղծում, հողամասի ձեռքբերում (գնում, հատկացում և այլն).

Շահագործում - շահագործում և զարգացում (ընդլայնում, վերակառուցում, գործունեության փոփոխություն, վերակազմավորում և այլն)

Սեփականատիրոջ, սեփականատիրոջ կամ օգտագործողի փոփոխություն (հնարավոր է մի քանի անգամ);

Գոյության դադարեցում՝ քանդում, լուծարում, բնական ոչնչացում։

Առաջին, երրորդ և չորրորդ փուլերը նախատեսում են օբյեկտի ստեղծման կամ լուծարման փաստի պետական ​​գրանցում, ինչպես նաև սեփականատիրոջ փոփոխություն։

Անշարժ գույքի կյանքի ցիկլը հետևում է որոշակի օրինաչափությունների և ներառում է տնտեսական, ֆիզիկական, ժամանակագրական և մնացած տնտեսական կյանքը:

Տնտեսական կյանքի տևողությունըգույքի շահավետ օգտագործման շրջան է, երբ կատարված բարելավումները նպաստում են գույքի արժեքին: Լավ վերանորոգումը, վերանորոգումը և պայմանների օպտիմալացումը մեծանում են, սակայն վատ սպասարկումը կրճատում է օբյեկտի տնտեսական կյանքը: Այն ավարտվում է, երբ բարելավումները այլևս չեն նպաստում գույքի արժեքին՝ դրա ընդհանուր հնության պատճառով:

Ֆիզիկական կյանքի տևողությունը– սա ֆունկցիոնալ հարմար վիճակում գտնվող օբյեկտի իրական գոյության շրջանն է մինչև դրա քանդումը (ոչնչացումը): Այն կարող է լինել նորմատիվ, փաստացի, հաշվարկված (կանխատեսված) և ավելանալ արդիականացման և պայմանների բարելավման շնորհիվ։

Արդյունավետ տարիքշենքի արտաքին տեսքի և տեխնիկական վիճակի գնահատման հիման վրա։ Սա օբյեկտի փաստացի պահպանման, գործարքի, գնահատման պահին նրա վիճակին համապատասխանող տարիքն է։ Արդյունավետ տարիքը կարող է ավելի մեծ կամ փոքր լինել, քան ժամանակագրական տարիքը:

Ժամանակագրական տարիք– սա օբյեկտի շահագործման հանձնման օրվանից մինչև գործարքի կամ գնահատման ամսաթիվն ընկած ժամանակահատվածն է:

Մնացած տնտեսական կյանքըշենքի հաշվարկը կատարվում է գնահատման (վերլուծության) օրվանից մինչև դրա տնտեսական կյանքի ավարտը: Վերանորոգման և վերանորոգման աշխատանքները երկարացնում են այս ժամկետը:

Շենքերի ֆիզիկական և տնտեսական կյանքի տեւողությունը իր բնույթով օբյեկտիվ է, որը կարող է կարգավորվել, բայց չեղյալ համարվել։ Կյանքի ցիկլի բոլոր փուլերը և կյանքի տևողությունը փոխկապակցված են, և երբ դրանցից մեկը փոխվում է, մյուսները համապատասխանաբար փոխվում են:

Անշարժ գույքի օբյեկտի, որպես ֆիզիկական օբյեկտի, կյանքի ցիկլը անշարժ գույքի օբյեկտի գոյության գործընթացների հաջորդականությունն է՝ գաղափարից մինչև լուծարում (օտարում): Նյութական առարկաների կյանքի ցիկլը բաղկացած է հետևյալ փուլերից՝ բեղմնավորում - ծնունդ - հասունություն - ծերացում - մահ:

Անշարժ գույքի կյանքի ցիկլի փուլերը կոչվում են այլ կերպ՝ նախագիծ - նախագծում - շինարարություն - շահագործում - փակում:

• 1. Նախանախագծային (նախնական) փուլը ներառում է անշարժ գույքի շուկայի վերլուծություն, գույքի ընտրություն, ծրագրի ռազմավարության ձևավորում, ներդրումային վերլուծություն, նախնական թույլտվության փաստաթղթերի պատրաստում և վարկային ներդրումային միջոցների ներգրավում:
• 2. Նախագծման փուլը ներառում է ֆինանսական սխեմայի մշակումը, ֆինանսավորման կազմակերպումը, ճարտարապետական ​​և ինժեներական թիմի ընտրությունը և նախագծման կառավարումը:

Այս ժամանակահատվածի հիմնական խնդիրներն են փուլերի տեւողության կրճատումը, անշարժ գույքի օբյեկտների սպառողական որակների բարելավումը և, որ ամենակարևորը, նվազագույնի հասցնել գործառնական ծախսերը կյանքի ցիկլի բոլոր փուլերում:

Ակնհայտ է, որ առաջին երկու փուլերում շահույթ չի ստացվում, քանի որ դրանք կրում են մոտիվացիոն բնույթ։

• 3. Շինարարության փուլը բաղկացած է կապալառուի ընտրությունից, շինարարական աշխատանքների համակարգումից և շինարարության որակի, ծախսերի նախահաշիվների և ծախսերի մոնիտորինգից: Այս փուլում իրական ապացույցներ են ի հայտ գալիս կառուցվող օբյեկտի համապատասխանության անշարժ գույքի շուկայի հատվածի պահանջներին՝ որոշված ​​կյանքի ցիկլի տրամաբանությամբ։ Այս ժամանակահատվածում լուծվում են պոտենցիալ սպառողների ներդրումների մասնաբաժնի ավելացման խնդիրները, քանի որ առաջարկների և շահույթի ծավալների աճը ցույց է տալիս շուկայի բավականին լայն ճանաչում:
• 4. Գույքի շահագործման փուլը ենթադրում է օբյեկտների սպասարկում և վերանորոգում և դրանց վերակառուցում: Անշարժ գույքի շահագործումը ներառում է՝ սարքավորումների և տարածքների շահագործում և վերանորոգում, նյութերի հաշվառում, հրդեհային պաշտպանության և անվտանգության նախազգուշական միջոցներ, կապի կառավարում, թափոնների հեռացում և վերամշակում, փոփոխություններ և վերակառուցում, արտակարգ իրավիճակների արձագանքման և հաստատությունների անվտանգություն:

Անշարժ գույքի օբյեկտների վերակառուցումը արմատական ​​վերակառուցում, փոփոխություն է` բարելավելու կազմակերպչական և տեխնիկական միջոցառումների համալիրը, որն ուղղված է ընդհանուր առմամբ անշարժ գույքի օբյեկտների կամ դրանց առանձին տարրերի և համակարգերի բարոյական և ֆիզիկական վատթարացման վերացմանը:

Տեխնիկական սպասարկում - անշարժ գույքի ստանդարտ ծառայության ժամկետն ապահովելու համար կատարված աշխատանք. դրանք չեն հանգեցնում դրա արժեքի բարձրացմանը, այլ կանխում են առանձին տարրերի վատթարացումը և ձախողումը: Սպասարկման նպատակն է ապահովել, որ հաստատությունն օգտագործվում է իր նպատակային նպատակների համար:

Վերանորոգում - աշխատանք՝ գույքի վնասը (փչացումը) վերացնելու ուղղությամբ՝ նրա բնականոն աշխատանքային վիճակը վերականգնելու նպատակով: Վերանորոգման աշխատանքները բաժանված են փոքր և մեծ: 1-2 օր տևողությամբ մանր վերանորոգումները չեն երկարացնում օբյեկտի ծառայության ժամկետը և չեն բարձրացնում դրա արժեքը։ Հիմնական վերանորոգումը (ավելի քան 2 օր) երկարացնում է գույքի կյանքը, բայց չի բարձրացնում դրա արժեքը։

Փոխարինումը գույքի մեջ ընդգրկված հիմնական միջոցների անօգտագործելի կամ հնացած բաղադրիչները համանման միավորով փոխարինելու գործընթացն է:

5. Օբյեկտի փակման փուլը նրա սկզբնական և ձեռք բերված գործառույթների իսպառ վերացումն է, արդյունքը կամ քանդումն է, կամ որակապես նոր զարգացումը։ Այս փուլում կան լուծարման զգալի ծախսեր, որոնք բխում են գույքի սեփականությունից: Եթե ​​գույքը ստանում է նոր բարձրորակ զարգացում, փոփոխության արժեքը վերաբերում է յուրաքանչյուր նոր գործառույթի սեփականության արժեքին:

Անշարժ գույքի օբյեկտների կյանքի ցիկլի նման, գույքային համալիրի կյանքի ցիկլը կարելի է բաժանել փուլերի.

• 1. Գույքային համալիրի ձևավորում (անշարժ գույքի օբյեկտների հետ գործարքների արդյունքների և դրանց նկատմամբ իրավունքների կարգավորող գրանցում. առքուվաճառք, ներդրում կանոնադրական կապիտալում, վարձավճար, լիզինգ):
• 2. Գույքային համալիրի զարգացում (նորակառույց, հաշվեկշռի լրացում).
• 3. Գույքային համալիրի լուծարում` սնանկության գործով սնանկության վարույթի օրենսդրական դրույթներին համապատասխան սնանկ կազմակերպության գույքի (այդ թվում` անշարժ գույքի) վաճառքի աճուրդներ և այլ մեխանիզմներ:

Անշարժ գույքի օբյեկտների՝ որպես սեփականության, կյանքի ցիկլը սեփականատիրոջ տեսանկյունից բազմիցս կրկնվում է յուրաքանչյուր նոր սեփականատիրոջ հետ՝ մինչև օբյեկտի տնտեսական կամ ֆիզիկական կյանքի ավարտը։ Ելնելով կատեգորիաների եռամիասնությունից՝ նյութական (ֆիզիկական), իրավական (իրավական) և տնտեսական, անշարժ գույքի կյանքի ցիկլը կարելի է բաժանել երեք փուլի (նկ. 1.4): Յուրաքանչյուր փուլ ներառում է սեփականատիրոջ որոշակի գործողություններ և գործողություններ:

Բրինձ. 1.4

Անշարժ գույքի կյանքի ցիկլը ենթակա է որոշակի օրինաչափությունների և ներառում է տնտեսական և ֆիզիկական կյանքի շրջանը (նկ. 1.5).

• 1. Տնտեսական կյանքը որոշում է այն ժամանակահատվածը, որի ընթացքում ակտիվը կարող է օգտագործվել որպես շահույթի աղբյուր և ավարտվում է, երբ կատարված բարելավումները այլևս չեն նպաստում ակտիվի արժեքին:
• 2. Ֆիզիկական կյանքի տիպիկ ժամանակաշրջանը անշարժ գույքի գործառական հարմար վիճակում գտնվող գույքի փաստացի գոյության շրջանն է մինչև դրա քանդումը: Որոշվում է կարգավորող փաստաթղթերով:

Անշարժ գույքի օբյեկտների ֆիզիկական և տնտեսական կյանքի տեւողությունն իր բնույթով օբյեկտիվ է, որը կարող է կարգավորվել, սակայն չի կարող չեղարկվել։

3. Lifetime - այն ժամանակահատվածը, երբ օբյեկտը գոյություն ունի, և դուք կարող եք ապրել կամ աշխատել դրանում:

Բրինձ. 1.5

Անշարժ գույքի կյանքի ժամկետի տեսանկյունից առանձնանում են հետևյալ ժամանակահատվածները.

• 1. Արդյունավետ տարիք, որն արտացոլում է օբյեկտի տարիքը՝ կախված արտաքին տեսքից և տեխնիկական վիճակից։
• 2. Ժամանակագրական (փաստացի) տարիքը, որը համապատասխանում է շահագործման հանձնման պահից գործող օբյեկտի ժամանակաշրջանին:
• 3. Մնացած տնտեսական կյանքի ժամկետը, որն օգտագործվում է փորձագետի կողմից օբյեկտը գնահատելու համար և կազմում է գնահատման օրվանից մինչև օբյեկտի տնտեսական կյանքի ավարտը ընկած ժամանակահատվածը:

1.3. Անշարժ գույքի օբյեկտների կյանքի ցիկլը

Անշարժ գույքի օբյեկտի, որպես ֆիզիկական օբյեկտի, կյանքի ցիկլը անշարժ գույքի օբյեկտի գոյության գործընթացների հաջորդականությունն է՝ գաղափարից մինչև լուծարում (օտարում): Նյութական առարկաների կյանքի ցիկլը սովորաբար բաժանվում է հետևյալ հաջորդականությամբ՝ ձևավորում-ծնունդ-հասունություն-ծերացում և մահ:

Անշարժ գույքի կյանքի ցիկլի փուլերը կոչվում են այլ կերպ՝ նախագիծ-նախագծում-կառուցում-շահագործում-փակում:

1. Նախանախագծում(սկզբնական)բեմներառում է՝ անշարժ գույքի շուկայի վերլուծություն, գույքի ընտրություն, նախագծի ռազմավարության ձևավորում, ներդրումային վերլուծություն, նախնական թույլտվության փաստաթղթերի պատրաստում, վարկային ներդրումային միջոցների ներգրավում։

2. Դիզայնի փուլներառում է՝ ֆինանսական սխեմայի մշակում, ֆինանսավորման կազմակերպում, ճարտարապետաճարտարագիտական ​​խմբի ընտրություն, նախագծային կառավարում։

Ակնհայտ է, որ առաջին երկու փուլերում շահույթ չի ստացվում, քանի որ դրանք կրում են մոտիվացիոն բնույթ։ Այս ժամանակահատվածի հիմնական խնդիրներն են կրճատել այդ փուլերի տևողությունը, բարելավել անշարժ գույքի սպառողական որակները և, որ ամենակարևորն է. նվազագույնի հասցնել գործառնական ծախսերը գույքի կյանքի ցիկլի բոլոր փուլերում. Ցավոք, պետք է ընդունել, որ կյանքի ցիկլի ծախսերի հայեցակարգն ավելի հաճախ է քննարկվում, քան գործնականում կիրառվում: Այս հայեցակարգի էությունն այն է, որ սեփականություն կառուցելու որոշում կայացնելիս սեփականատերն իրեն «դատապարտում է» մի շարք ծախսերի, որոնք անքակտելիորեն կապված են գույքի սեփականության հետ: Այս ծախսերը կոչվում են «սեփականության արժեք»: Արժեքի հաշվարկը՝ հաշվի առնելով գույքի ողջ կյանքի ցիկլը, կարող է օգտագործվել, օրինակ՝ համեմատելու նույն նպատակին հասնելու երկու եղանակ՝ սեփականություն կառուցել կամ վարձակալել և այլն: Ծրագրի մակարդակով կյանքի ցիկլի ծախսերի հաշվարկը կարող է լինել. օգտագործվում է, օրինակ, որոշելու համար, թե միջանցքում հարդարման գործընթացում պատերի երկայնքով պետք է ամրացվի դեկորատիվ տախտակ, թե արդյոք պատերը պետք է ներկվեն տարեկան և այլն:

Ծախսերի հաշվարկման ռացիոնալ կառուցված համակարգը՝ հաշվի առնելով անշարժ գույքի օբյեկտի ողջ կյանքի ցիկլը, թույլ է տալիս նաև համեմատել անշարժ գույքի օբյեկտի տարրերի տարբեր կյանքի սպասվող տեւողությունները: Պետք է նշել, որ այն խնայողությունները, որոնք կարելի է ձեռք բերել ցանկացած ծրագրի արդյունքում, դժվար է նույնականացնել, նույնիսկ ավելի դժվար է քանակական հաշվարկը և շատ դժվար է փաստաթղթավորել:

Խոշոր շինարարական կամ վերանորոգման ծրագրերի իրականացման ծախսերը բավականին բարձր են, ուստի մեծ ուշադրություն պետք է դարձնել բոլոր տեսակի ծախսերի վերահսկմանը: Բայց շատ դեպքերում խնայողությունները սխալ են ընկալվում:

Հաճախ սեփականատերը (մշակողը) պարզապես ձգտում է նվազագույնի հասցնել սկզբնական կապիտալ ներդրումների ընդհանուր ծավալը, քանի որ նա քիչ է պատկերացնում, թե ինչպես նախագծման կամ շինարարության փուլում ընդունված որոշումները հետագայում կազդեն գույքի շահագործման ծախսերի վրա:

Գույքի կառուցման (գնման) վերաբերյալ սեփականատիրոջ կայացրած որոշումները միայն սկզբնական գնի վերլուծության հիման վրա (գնում, շինարարություն, վարձակալություն) մեծ մասամբ լավագույնը չեն և հաճախ պարզվում են, որ պարզապես սխալ են: Իհարկե, այս խնդիրը (ծախսերի հաշվարկը՝ հաշվի առնելով գույքի ողջ կյանքի ցիկլը) բավականին բարդ է, բայց արժե ջանքեր գործադրել դրա լուծման համար, քանի որ արդյունքում հիմք կդրվի ապագա տարեկան բյուջեների ձևավորմանը։ գույքի շահագործման ողջ ժամանակահատվածի համար.

3. Շինարարական փուլբաղկացած է կապալառուի ընտրությունից, շինարարական աշխատանքների համակարգումից և շինարարության որակի, ծախսերի նախահաշիվների և ծախսերի մոնիտորինգից: Այս փուլում իրական ապացույցներ են ի հայտ գալիս կառուցվող օբյեկտի համապատասխանության անշարժ գույքի շուկայի հատվածի պահանջներին՝ որոշված ​​կյանքի ցիկլի տրամաբանությամբ։ Այս փուլում լուծված են պոտենցիալ սպառողների ներդրումների մասնաբաժնի ավելացման խնդիրները, քանի որ առաջարկների և շահույթի ծավալների աճը ցույց է տալիս շուկայի բավականին լայն ճանաչում:

Տնտեսության ներկա իրավիճակը ստիպում է ներդրումային ծրագրերի մասնակիցներին խստացնել աշխատանքային գրաֆիկները կոնկրետ շինարարական նախագծի իրականացման համար, որպեսզի ծրագրի արդյունքները սկսեն հնարավորինս շուտ օգուտներ բերել բիզնես գործունեության ընտրված ուղղությամբ: Հետևաբար, շինարարական աշխատանքները սկսվում են արդեն նախագծման փուլում (նույնիսկ նախքան նախագծի լիարժեք մշակումը), որը պահանջում է ծրագրի բոլոր մասնակիցների գործողությունների համակարգման բարձր աստիճան: Շինարարության նման կազմակերպումը հանգեցնում է խնայողության (5–10%) կապիտալի արժեքի նվազման (փոխառության ծավալի և ժամկետների կրճատում)՝ գույքի ավելի վաղ շահագործման հանձնելու, ինչպես նաև հիմնովին առաջանալու պատճառով։ նոր բիզնես լուծումներ. Այս փուլում ծախսերի զգալի նվազում է ձեռք բերվում շինարարության կառավարման ձևի օպտիմալ ընտրությամբ, այն է՝ ծրագրի կառավարում կամ ընդհանուր պայմանագրային պայմանագիր:

Շինարարության կառավարման տեսակներից մեկը, որը լայնորեն տարածված է զարգացած շուկայական տնտեսություն ունեցող երկրներում, նախագծերի կառավարումն է: Կառավարման այս տեսակն ընդգրկում է շինարարության ողջ ժամանակահատվածը՝ շինարարական նախագծի նպատակի ընտրությունից մինչև դրա շահագործումը: Ծրագրի կառավարման ընթացքում լուծվում են հետևյալ խնդիրները.

Ներդրումների արդյունավետ օգտագործում և վերահսկողություն այս գործընթացի նկատմամբ.

Ծրագրի փաստաթղթերի մշակում;

Շինարարության ընթացքում նախագծային փաստաթղթերի պահանջների կատարում;

Շինարարական նախագծի որակի վերահսկում.

Իրականացման խիստ պայմաններով նախագծերը կառավարելու համար ստեղծվում են հատուկ կառույցներ՝ շինարարության ղեկավարների գլխավորությամբ։ Համաշխարհային պրակտիկան ցույց է տալիս, որ կառավարման այս ձևը թույլ է տալիս հասնել շինարարության ծախսերի ընդհանուր խնայողության մինչև 10%, մեծացնում է բոլոր տեսակի ծախսերի նկատմամբ վերահսկողության արդյունավետությունը, ինչպես նաև նվազեցնում է ծրագրի իրականացման ժամանակը:

Ծրագրի կառավարման ձևով շինարարության կազմակերպումը շատ տարածված է զարգացած շուկայական տնտեսություն ունեցող երկրներում և հեռանկարներ ունի մեր երկրում, հատկապես բազմահարկ շինարարական նախագծեր իրականացնելիս, քանի որ «նախագծում-կառուցում» ցիկլի միասնական կառավարումը նվազեցնում է ծրագրի ավարտը: ժամանակ, դրանով իսկ հասնելով միջոցների ընդհանուր խնայողությունների (մինչև 10%) և պայմաններ են ստեղծվում բոլոր տեսակի ծախսերի արդյունավետ վերահսկողության համար:

Ներքին պրակտիկայում ավելի տարածված է օբյեկտների կառուցման պայմանագրային սկզբունքը, երբ շինարարական պայմանագրով շինարարական կազմակերպություն-կապալառուն պարտավորվում է որոշակի օբյեկտ կառուցել պատվիրատուի հանձնարարությամբ կամ կատարել այլ շինարարական աշխատանքներ՝ սահմանված ժամկետում, և հաճախորդը պարտավորվում է կապալառուի համար ստեղծել անհրաժեշտ պայմաններ՝ աշխատանքները կատարելու, դրանց արդյունքն ընդունելու և համաձայնեցված գինը վճարելու համար։

Որպես կանոն, հաճախորդը ընտրում է մեկ շինարարական կազմակերպություն՝ որպես գլխավոր կապալառու, նրա հետ պայմանագիր է կնքում աշխատանքների ամբողջ տեսականու համար՝ հնարավորություն տալով կնքել ենթապայմանագրային պայմանագրեր աշխատանքների ողջ տեսականու համար: Խոշոր նախագծերի կառուցման ընթացքում հաճախորդը (մշակողը) կարող է նշանակել մի քանի ընդհանուր պայմանագրային կազմակերպություններ, որոնցից յուրաքանչյուրը պատասխանատու է որոշակի վայրի համար և աշխատում է հաճախորդի ներկայացուցիչների անմիջական հսկողության ներքո:

Ներքին պրակտիկայում ճարտարապետական ​​և նախագծային կազմակերպությունները հրաժարվել են շինարարական և տեղադրման աշխատանքների որակի վերահսկումից: Դիզայներները սահմանափակվում են միայն պարբերական այցելություններով շինհրապարակ, որպեսզի համոզվեն, որ նախագծի իրականացման ընթացքում հաշվի են առնվել իրենց բոլոր առաջարկությունները, ուստի աշխատանքի որակի վերահսկումը պատկանում է հաճախորդին (մշակողին): Ի լրումն որակի վերահսկման, խոշոր ծրագրեր իրականացնելիս արտաքին փորձագետներ ներգրավված են (ներքին մասնագետների բացակայության դեպքում)՝ կատարելու հետևյալ խնդիրները՝ գնահատել աշխատանքի արժեքը, վերահսկել անհատական ​​գործողությունների ժամանակացույցին կամ աշխատանքների մի շարք: հաշվապահություն և աուդիտ, իրավական խնդիրներ, փոխգործակցություն կարգավորող մարմինների և տեղական իշխանությունների ներկայացուցիչների հետ:

Օբյեկտների շահագործման ընդունման կարգը բավականին խիստ կարգավորվող փաստաթղթային գործընթաց է:

4. Օբյեկտի շահագործման փուլըԱնշարժ գույքը ներառում է` օբյեկտների շահագործում, դրանց սպասարկում և վերանորոգում: Անշարժ գույքի շահագործումը, լինելով կառավարման համակարգում բազմաչափ գործառույթ, ներառում է հետևյալ ոլորտները. վթարային վերացում, շահագործման և վերանորոգման ապահովում, կահույքի տեղադրում և օբյեկտի անվտանգություն.

«Տարածքների սարքավորումներ» հասկացության մեկ սահմանում չկա, բայց դրանք հիմնված են. ջեռուցման, օդափոխության և օդորակման համակարգերի վրա. էլեկտրական լուսավորության սարքավորումներ և ջերմամատակարարում, ջրամատակարարման և սանիտարական համակարգեր; մեխանիկական և էլեկտրական ուղղահայաց և հորիզոնական տրանսպորտային համակարգեր (վերելակներ, շարժասանդուղքներ և այլն):

Վերջին շրջանում ահաբեկչության սպառնալիքի և հանցագործության աճի պատճառով անվտանգության գործառույթի դերը մեծացել է։ Ուստի ավելի ու ավելի շատ կազմակերպություններ են ձգտում ապահովել անվտանգ աշխատանքային միջավայր: Որպես կանոն, անվտանգության համակարգերը (ներառյալ հրդեհային պաշտպանությունը) և տեխնիկական անվտանգությունը մշակվում և ներդրվում են՝ հաշվի առնելով անշարժ գույքի օբյեկտների հատուկ կարիքները և գործառական նպատակը:

Կապի կառավարումը գործառույթ է, որը որոշվում է գույքի էությամբ: Հեռախոսային և հեռախոսային ենթակառուցվածքն ավելի ու ավելի է օգտագործվում ֆաքսի, տելետեքստի և տվյալների փոխանցման ծառայություններ մատուցելու համար: Այս ծառայությունների ներուժը և դրանց որակը բարելավվում է օպտիկամանրաթելային կապի տարածման միջոցով: Բացի հեռախոսի տեղադրումից, զարգանում են համակարգչային և ինտերնետ տեխնոլոգիաները (համակարգչային ցանցային միացումներ) և աշխատատեղերի ավտոմատացումը։

Էլեկտրոնային կամ տեղեկատվական անվտանգությունը համալրվում է էլեկտրոնային սարքերի վրա տեղեկատվության պաշտպանության ապահովմամբ, մասամբ ծրագրային ապահովմամբ, ինչպես նաև համալրելով կազմակերպության տվյալների բանկը:

Անշարժ գույքի շահագործման ընթացքում վտանգավոր թափոնների վերամշակման գործընթացը ներառում է կառավարման մի շարք բարդ խնդիրներ՝ վերամշակումից, օրինակ՝ լյումինեսցենտային (սնդիկ պարունակող) լամպերից մինչև վտանգավոր թափոնների հեռացում: Որպես կանոն, գույքի կառավարիչը պայմանագիր է կնքում կազմակերպությունների հետ, որոնք մասնագիտացած են դրանց տնօրինման և տնօրինման գործում: Թափոնների վերամշակման ընթացակարգերի մեծ մասը ներառում է դրանց առանձին հավաքումը և վերավաճառքը կամ ոչնչացումը: Թափոնները դասակարգվում են ըստ տեսակի և բաժանվում են կատեգորիաների՝ թուղթ, ապակի (թերթ, շշեր), մետաղի ջարդոն (պողպատ, չուգուն, ալյումին), պոլիստիրոլի փրփուր, շարժիչային յուղեր, անվադողեր և այլն։

Գույքի շահագործման ընթացքում հաճախ անհրաժեշտ է լինում աշխատանքներ իրականացնել գույքը կամ դրա բաղադրիչները փոխելու ուղղությամբ: Ինչպես ցույց է տալիս պրակտիկան, նոր աշխատակիցը ցանկանում է բարելավել աշխատանքային տարածքը կամ վերանախագծել գրասենյակային տարածքները, սակայն կան մի շարք կանոններ, որոնք թույլ են տալիս արդյունավետ փոփոխությունների կառավարում ի շահ կազմակերպության.

Տիեզերք – կարիք չկա պատը տեղափոխել 0,5 մ՝ ինչ-որ մեկի ամբիցիաները բավարարելու համար.

Նյութեր – կարիք չկա օգտագործել թանկարժեք փայտից պատրաստված մանրահատակ, որտեղ կարելի է օգտագործել լամինատ;

Դիզայնի սկզբունքները. մի՛ կառուցեք պահարաններ, որտեղ կարող եք յոլա գնալ ազատ կանգնածի հետ;

Պլանավորում - մի վերաձևավորեք գրասենյակը միայն այն պատճառով, որ աշխատակիցներից մեկը ցանկանում է նստել պատուհանի դիմաց;

Ինժեներական աջակցություն - մի տեղադրեք հինգ վարդակներ յուրաքանչյուր պատի վրա, այլ ապահովեք պատշաճ մուտք դեպի էլեկտրական և տեղեկատվական մուտքեր:

Գույքի շահագործման ընթացքում արտակարգ իրավիճակներ կարող են առաջանալ ցանկացած պահի, քանի որ ոչ ոք ապահովագրված չէ հրդեհից, ջրհեղեղից, վանդալիզմից կամ նույնիսկ ֆորսմաժորային պայմաններից (ջրհեղեղ, երկրաշարժ և այլն): Արտակարգ իրավիճակների արձագանքման պլանների միասնական ձև չկա. յուրաքանչյուր կոնկրետ դեպքում նշանակվում է կոնկրետ օբյեկտի համար պատասխանատու անձ և մշակվում հրահանգներ, որոնց համաձայն նա պետք է գործի։

Վթարների հետևանքները վերացնելիս պետք է.

Ստուգեք բոլոր պողպատե կառույցները ջերմային վնասների համար;

Հայտնաբերել այրման արտադրանքի պատճառած վնասը.

Ստուգեք բոլոր կապի և գրասենյակային սարքավորումները և գույքի այլ համակարգերը, որոնք ենթարկվում են կոռոզիայի և խոնավության. ստուգեք էլեկտրական լարերը և այլ հաղորդակցությունները խտացման համար (ցուրտ եղանակին); ստուգեք կաթսայատան սարքավորումները;

Մաքրեք համակարգերը բորբոսից և այլ վնասակար նյութերից, եթե դրանք ձևավորվեն և այլն:

Օբյեկտի շինարարական նախագծին համապատասխան տեղադրված կահույքը գույքի հավասար տարր է, հետևաբար անհրաժեշտ է ստուգել և վերանորոգել այն կանխարգելիչ պահպանման պլանին համապատասխան:

Տեխնիկական սպասարկում և վերանորոգում:Ինչպես ցույց է տալիս պրակտիկան, գույքի սեփականատերերի ճնշող մեծամասնությունը բավարար միջոցներ չի հատկացնում շենքերի և շինությունների պահպանման և վերանորոգման համար: Դրա համար շատ պատճառներ կան՝ կարճաժամկետ նպատակների վրա կենտրոնանալուց մինչև նման քայլի հետևանքների թերագնահատումը, սակայն այդ հետևանքների շտկման ծախսերը գրեթե միշտ գերազանցում են պահպանման և վերանորոգման աշխատանքների արժեքը:

Ծառայություն– անշարժ գույքի օբյեկտների ստանդարտ սպասարկման ժամկետն ապահովելու համար կատարված աշխատանք. դրանք չեն հանգեցնում դրա արժեքի բարձրացման, այլ կանխում են առանձին տարրերի վատթարացումը և խափանումը: Ծառայության նպատակը կանխարգելումն է։

Վերանորոգում -աշխատանքներ՝ գույքի վնասը կամ վատթարացումը նորմալ գործառնական վիճակին վերականգնելու համար: Վերանորոգման նպատակը վերականգնումն է։

Վերանորոգման աշխատանքները բաժանված են փոքր և մեծ: Գույքի բնականոն շահագործումն ապահովելու համար իրականացվում են մանր վերանորոգումներ՝ 1-2 օր տեւողությամբ։ Այն չի երկարացնում օբյեկտի ծառայության ժամկետը և չի մեծացնում դրա արժեքը: Հիմնական վերանորոգումը (ավելի քան 2 օր) երկարացնում է գույքի կյանքը, բայց չի բարձրացնում դրա արժեքը։

Փոխարինում- սա անշարժ գույքի մեջ ներառված հիմնական միջոցները համանման միավորով փոխարինելու գործընթացն է: Փոխարինման առարկան հիմնական միջոցների անկախ օբյեկտ է, որը փոխարինում է հիմնական միջոցների մաշված կամ հնացած բաղադրիչներին:

Գույքի սպասարկման հիմնական նպատակն է ապահովել, որ գույքն օգտագործվի իր նպատակային նպատակներով. այն բաղկացած է կոնկրետ աշխատանքներից.

Ամենօրյա մաքրում (ներկայացուցիչ տեսք պահպանելու համար);

Գույքի աննշան թերությունների ժամանակին վերացում.

Հիմնական վերանորոգման իրականացում` հիմնվելով կյանքի ցիկլի նվազագույն ծախսերի վրա.

Գործառնական և սպասարկման ընդհանուր ծախսերը նվազեցնելու և օպտիմալացնելու միջոցառումների մշակում.

Գույքը սպասարկող կոմունալ ծառայությունների ռացիոնալ գործունեությունը (միաժամանակ ապահովելով հուսալիություն).

Օբյեկտի պահպանման և վերանորոգման ծախսերի մշտական ​​մոնիտորինգ և վերլուծություն.

Աշխատանքային գրաֆիկների կազմում և դրանց կատարման մոնիտորինգ;

Հաշվետվություն ընդհանուր գույքի և սարքավորումների վերաբերյալ:

Գործնականում կան.

Անհրաժեշտության դեպքում վերանորոգում;

Պարբերական վերանորոգում (օրինակ, 10 տարի հետո փափուկ տանիքի փոխարինում);

Սարքավորումների կանխարգելիչ սպասարկում;

Արտակարգ սպասարկում;

Վերանորոգում (պատուհանների փոխարինում):

Գործառնական (գույքի ողջ օգտակար ծառայության ընթացքում);

Ֆունկցիոնալ (սպասարկման, վերանորոգման և այլնի մեջ ներգրավված անձնակազմի համար);

Կոմունալ ծառայությունների և շենքերի մաքրման համար;

Գույքի վերանորոգման և վերականգնման համար (եթե գույքի ծառայության ժամկետը լրացել է).

Բացի այդ, անհրաժեշտ է հաշվի առնել փոփոխությունների և բարելավումների ծախսերը, որոնք սահմանվում են որպես սեփականություն ունենալու արժեքը.

5. Օբյեկտների փակման փուլ- իր սկզբնական և ձեռք բերված գործառույթների լիակատար վերացում, որի արդյունքը կամ քանդումն է, կամ որակապես նոր զարգացումը։ Գույքի կյանքի ցիկլի այս փուլում զգալի օտարման ծախսեր են կատարվում: Այս ծախսերը գույքի սեփականության իրավունքի արդյունք են: Եթե ​​գույքը ստանում է նոր բարձրորակ զարգացում, ապա փոփոխության ծախսերը կապված են յուրաքանչյուր նոր գործառույթի սեփականության հետ կապված ծախսերի հետ:

Անշարժ գույքի օբյեկտների կյանքի ցիկլի նման, գույքային համալիրի կյանքի ցիկլը կարելի է բաժանել փուլերի.

1. Գույքային համալիրի ձևավորում (անշարժ գույքի օբյեկտների հետ գործարքների արդյունքների և դրանց նկատմամբ իրավունքների կարգավորող գրանցում. առքուվաճառք, ներդրում կանոնադրական կապիտալում, վարձավճար, լիզինգ և այլն):

2. Գույքային համալիրի զարգացում (նորակառույց, հաշվեկշռի լրացում).

3. Գույքային համալիրի հարմարեցումն ապահովվում է տարբեր ներդրումային եւ զարգացման ծրագրերի իրականացման, ճկուն լիզինգի միջոցով՝ ինչպես անշարժ գույքի ստացման, այնպես էլ ժամանակավոր վարձակալության առումով։ Այս փուլերում զգալի տեղ է գրավում անշարժ գույքի շահագործումը, վերանորոգումն ու սպասարկումը, ինչպես նաև ապահովագրությունը, ամորտիզացիոն քաղաքականությունը, հաշվապահական հաշվառման և գույքահարկի համակարգերի հետ փոխգործակցությունը։ Այս փուլը կարող է ներառել որոշ անշարժ գույքի վաճառքի գործարքներ:

4. Գույքային համալիրի լուծարումը սնանկության վարույթի օրենսդրական դրույթներին համապատասխան սնանկ կազմակերպության գույքի (այդ թվում` անշարժ գույքի) վաճառքի աճուրդներն ու այլ մեխանիզմներն են:

Անշարժ գույքի կյանքի ցիկլը որպես սեփականություն, սեփականատիրոջ տեսանկյունից, բազմիցս կրկնվում է յուրաքանչյուր նոր սեփականատիրոջ հետ մինչև գույքի տնտեսական կամ ֆիզիկական կյանքի ավարտը: Ելնելով կատեգորիաների եռամիասնությունից՝ նյութական (ֆիզիկական), իրավական (իրավական) և տնտեսական, անշարժ գույքի կյանքի ցիկլը կարելի է բաժանել երեք փուլի (նկ. 1.6):

Յուրաքանչյուր փուլներառում է սեփականատիրոջ որոշակի գործունեություն և գործողություններ.

Անշարժ գույքի կյանքի ցիկլը ենթակա է որոշակի օրինաչափությունների և ներառում է տնտեսական և ֆիզիկական կյանքի ժամանակահատվածը (նկ. 1.7).

Ժամկետ տնտեսական կյանքը, սահմանելով այն ժամանակահատվածը, որի ընթացքում օբյեկտը կարող է օգտագործվել որպես շահույթի աղբյուր։ Տնտեսական կյանքն ավարտվում է, երբ կատարված բարելավումները այլևս չեն նպաստում գույքի արժեքին:

2. Տիպիկ ֆիզիկական կյանքի տևողությունը- գույքի փաստացի գոյության ժամկետը գործառական հարմար վիճակում մինչև դրա քանդումը. Որոշվում է կարգավորող փաստաթղթերով: Անշարժ գույքի օբյեկտների ֆիզիկական և տնտեսական կյանքի տեւողությունն իր բնույթով օբյեկտիվ է, որը կարող է կարգավորվել, սակայն չի կարող չեղարկվել։

3. Կյանքի ընթացքում- ժամանակաշրջան, երբ օբյեկտը գոյություն ունի, և կարելի է ապրել կամ աշխատել դրանում:

Անշարժ գույքի կյանքի ժամկետի տեսանկյունից առանձնանում են հետևյալ ժամանակահատվածները.

1. Արդյունավետ տարիք, արտացոլելով առարկայի տարիքը՝ կախված արտաքին տեսքից, տեխնիկական վիճակից և այլն։

2. Ժամանակագրական(փաստացի) Տարիք, որը համապատասխանում է շահագործման հանձնման պահից սկսած օբյեկտի շահագործման ժամանակաշրջանին։

3. Մնացած տնտեսական կյանքը, որն օգտագործվում է փորձագետ գնահատողի կողմից օբյեկտը գնահատելու նպատակով և կազմում է գնահատման օրվանից մինչև օբյեկտի տնտեսական կյանքի ավարտը ընկած ժամանակահատվածը:

Բրինձ. 1.7.Շենքի կամ շինության կյանքի տևողությունը

Անշարժ գույքի օբյեկտի ֆիզիկական կյանքի տևողությունը (բացի հողից), տնտեսական և արդյունավետ տարիքը կախված է մաշվածությունից՝ մի գործընթաց, որն ունի բնության օրենքների ուժ: Գոյություն ունի մաշվածության երեք տեսակ՝ ֆիզիկական, բարոյական և արտաքին (տնտեսական) (նկ. 1.8):

Ֆիզիկական մաշվածությունը օբյեկտի տեխնիկական և տնտեսական պարամետրերի վատթարացումն է, որն առաջանում է շահագործման ընթացքում և շրջակա միջավայրի ազդեցության տակ դրա մաշվածությունից: Տարբերակվում է շարժական մաշվածության, երբ գույքը կարող է ֆիզիկապես վերականգնվել, և դա տնտեսապես հիմնավորված կլինի, և անուղղելի մաշվածության միջև, երբ գույքը հնարավոր չէ վերականգնել: Ֆիզիկական մաշվածության առաջացման պատճառները կարող են տարբեր լինել. օբյեկտի նորմալ շահագործում (1-ին տիպի ֆիզիկական մաշվածություն); բնական աղետներ, դժբախտ պատահարներ, օբյեկտների շահագործման կանոնների խախտումներ (2-րդ տիպի ֆիզիկական մաշվածություն). Պետք է նկատի ունենալ, որ անշարժ գույքի շահագործման ընթացքում անընդհատ տեղի է ունենում դրա տեխնիկական և տնտեսական ցուցանիշների վատթարացում, սակայն կարող է տեղի ունենալ նաև օբյեկտի տեխնիկական բնութագրերի ակնթարթային վատթարացում (էլեկտրական լարերի խզում, հրդեհ և այլն): .).

Բոլոր տեսակի ֆիզիկական մաշվածությունը սովորաբար հանգեցնում է բացասական հետևանքների: Նախ, անշարժ գույքի և այլ տեխնիկական սարքերի որոշակի սպառողական և գործառնական բնութագրեր վատթարանում են: Երկրորդը, երբ գույքը ծերանում է, դրա վերանորոգման հաճախականությունը կարող է դանդաղեցվել տեխնիկական սպասարկման համակարգի ներդրմամբ:

Բարոյական (ֆունկցիոնալ) մաշվածությունը անշարժ գույքի որոշակի գույքի սպառողական գրավչության նվազումն է, որը պայմանավորված է ֆունկցիոնալ օգտակարության առումով ժամանակակից չափանիշներին չհամապատասխանելու պատճառով: Այս տեսակի մաշվածությունը դրսևորվում է շենքի հնացած ճարտարապետությամբ, հատակագծով, ինժեներական աջակցությամբ և այլն: Կենցաղային պրակտիկայում դա կոչվում է հնացում:

Հնացածությունը բաժանվում է ֆունկցիոնալ և տեխնոլոգիական մաշվածության: Ֆունկցիոնալ մաշվածությունը նոր (գոյություն ունեցող) անշարժ գույքի օբյեկտների ֆունկցիոնալության ընդլայնման հետևանք է: Ֆունկցիոնալ մաշվածության արդյունքում հին շենքերի անշարժ գույքը դառնում է ավելի քիչ գրավիչ ապագա սեփականատերերի համար ճարտարապետության, դիզայնի, հատակագծի, ինժեներական աջակցության և այլնի առումով և, համապատասխանաբար, ավելի էժան: Տեխնոլոգիական մաշվածությունը նոր կառույցների, տեխնոլոգիաների և նյութերի ստեղծման ոլորտում գիտական ​​և տեխնոլոգիական առաջընթացի հետևանք է, ինչը հանգեցնում է անշարժ գույքի ստեղծման և գործառնական ծախսերի կրճատմանը: Ինչպես ֆիզիկական հնացածությունը, այն կարող է լինել շարժական և անշարժ:

Օրինակ, կարող եք վերացնել ջրի և գազի հաշվիչների, սանտեխնիկայի անսարքությունները, վերականգնել ներկառուցված պահարանները, հատակի ծածկերը և այլն: Շարժական մաշվածության չափանիշը վերանորոգման ծախսերը համեմատելն է ստացված լրացուցիչ ծախսերի արժեքի հետ. վերջինս գերազանցում է վերականգնման ծախսերը, ապա ֆունկցիոնալ մաշվածությունը շարժական է: Շարժական ֆունկցիոնալ մաշվածության չափը որոշվում է որպես շենքի պոտենցիալ արժեքի տարբերություն նորացված տարրերով գնահատման պահին և դրա արժեքը նույն գնահատման ամսաթվին՝ առանց թարմացված տարրերի:

Տնտեսական մաշվածություն (արտաքին ազդեցությունների հետևանքով առաջացած մաշվածություն) շենքի արժեքի նվազումն է նրա արտաքին միջավայրի բացասական փոփոխությունների հետևանքով տնտեսական, քաղաքական կամ այլ գործոնների ազդեցության տակ: Արտաքին մաշվածության պատճառները կարող են լինել. տարածքի ընդհանուր անկումը, որտեղ գտնվում է օբյեկտը. Կառավարության կամ տեղական ինքնակառավարման մարմինների գործողությունները հարկման, ապահովագրության ոլորտում. այլ փոփոխություններ զբաղվածության, հանգստի, կրթության և այլնի շուկաներում։

Արտաքին մաշվածության քանակի վրա էապես ազդում է «անհրապույր» բնական կամ արհեստական ​​օբյեկտների մոտիկությունը՝ կեղտաջրերի մաքրման կայաններ, ռեստորաններ, պարահրապարակներ, գազալցակայաններ, երկաթուղային կայաններ, հիվանդանոցներ, դպրոցներ, արդյունաբերական ձեռնարկություններ և այլն:

Շրջակա միջավայրի աղտոտման հետ կապված օբյեկտի արժեքի նվազումը որոշվում է մաշվածության որոշման ժամանակ օգտագործվող մեթոդների կիրառմամբ: Օրինակ, թունավոր թափոնների հեռացման արժեքը կարող է կապված լինել օբյեկտի վերանորոգման արժեքի հետ, այսինքն՝ վերանորոգվող թերությունների արժեքի հետ:

Տնտեսական մաշվածությունը, ի տարբերություն ֆիզիկական և բարոյական մաշվածության, միշտ համարվում է անշրջելի:

Երկրների մեծ մասի օրենսդրությամբ ձեռնարկությունը չի համարվում անկախ իրավաբանական անձ. այն չի ճանաչվում որպես առանձին գույք, սեփական հաշվեկշիռ ունեցող և իրավաբանական անձի իրավունքներից օգտվող տնտեսվարող սուբյեկտ: Ձեռնարկությունը համարվում է որոշակի գույքային համալիր, որը ներառում է նյութական և ոչ նյութական տարրեր և հանդիսանում է օրենքի օբյեկտ: Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքում տերմինը ընկերությունըօգտագործվում է օրենքի սուբյեկտների և օբյեկտների առնչությամբ: Ձեռնարկությունկոչվում է իրավաբանական անձ, այսինքն՝ քաղաքացիական իրավունքի սուբյեկտ, ձեռնարկատիրական գործունեության մասնակից։ Ընդ որում, «ձեռնարկություն» տերմինը վերաբերում է միայն պետական ​​և մունիցիպալ միավոր ձեռնարկություններին, որոնք, որպես առևտրային կազմակերպություն, ենթակա են պետական ​​գրանցման և տարբեր պայմանագրերում և այլ իրավահարաբերություններում հանդես են գալիս որպես օրենքի սուբյեկտ։

Միևնույն ժամանակ, նույն տերմինն օգտագործվում է որոշակի տեսակի իրավունքի օբյեկտներ նշանակելու համար: Այս առումով ընկերություն -Սա արտադրական և տնտեսական համալիր է, որի գույքը լիովին անջատված է կազմակերպության սեփականությունից. դա կազմակերպության ենթակառուցվածքի հիմնական բաղադրիչն է: Անշարժ գույքը տարածական ռեսուրս է իր բիզնես գործունեության, իր անձնակազմի և կազմակերպության կյանքի համար:

Անշարժ գույքի կյանքի ցիկլը (Յանիոգլո)

Որոշ գիտակ տնտեսագետներ կարծում են, որ անշարժ գույքը որպես ապրանք մի տեսակ «կենդանի օրգանիզմ» է, որը զարգանում է, ինչպես հայտնի է, հետևյալ հաջորդականությամբ՝ բեղմնավորում - ծնունդ - հասունություն - ծերացում և մահ: Ըստ անալոգիայի՝ առանձնանում են անշարժ գույքի կյանքի ցիկլի հետևյալ փուլերը՝ նախագծի նախնական ներդրումային (նախնական) փուլ (հայեցակարգ, պլանավորում, նախագծում և այլն), ծրագրի իրականացման փուլ (շինարարություն, սարքավորումների տեղադրում) , օբյեկտի շահագործման փուլը (շուկա դուրս գալու փուլ, աճ, հասունություն, հագեցվածություն) և լուծարման փուլ (անկում): Կյանքի ցիկլի տեսության օգնությամբ հնարավոր է մասամբ կանխատեսել իրավիճակը, բայց ոչ կանխատեսման մոդելի կազմման դեպքում, քանի որ այս դեպքում ձեռնարկությունը կարող է կորցնել շուկայավարման աջակցությունը։

Անշարժ գույքի շուկայի կյանքի ցիկլը

«Գնել ցածր, վաճառել բարձր» կանոնը վերաբերում է անշարժ գույքին, ինչպես ցանկացած այլ տեսակի ներդրմանը:

Շուկայի տարբեր սեգմենտներ միաժամանակ տարբեր կերպ են վարվում: Օրինակ՝ քաղաքի մի հատվածում շինարարությունը կարող է սրընթաց թանկանալ, մինչդեռ միևնույն ժամանակ քաղաքի մեկ այլ հատվածում լճացում է ապրում։ Այնուամենայնիվ, այս ցիկլերը բացահայտելու ունակությունը կարող է հաճախորդին լրացուցիչ ներդրումային հնարավորություններ տրամադրել:

A. Անկման ցիկլ:Դա տեղի է ունենում, երբ շուկան գերհագեցված է, և թափուր շենքերի թիվը սկսում է աճել։ Չբնակեցված շենքերի պահպանումը բացասաբար է անդրադառնում ծրագրի ֆինանսական վիճակի վրա։ Այս շուկան գնորդի շուկա է։ Գույքի սեփականատերը պետք է ինտենսիվ ջանքեր գործադրի շուկայավարման և ֆինանսական աջակցություն փնտրելու համար: Շուկայում հայտնվում են փոքր թվով նոր գույքեր։ Վարկատուները, ըստ էության, դադարեցնում են իրենց գործունեությունը մինչև հաջորդ վերականգնումը, իսկ գույքի գները նվազում են:

B. Կլանման ցիկլը. Ռեցեսիայի ցիկլի արդյունքում նոր շինարարության բացակայության պատճառով անշարժ գույքի շուկայում առաջարկն ու պահանջարկը սկսում են աճել: Շուկան անցնում է նոր ցիկլի՝ ստեղծված օբյեկտի կլանման շրջանի։ Ներդրումների ավելցուկների կլանումից հետո վարձակալության տոկոսադրույքները կսկսեն աճել: Պահանջարկի աճին և առաջարկի նվազմանը համապատասխան՝ սկսվում են անշարժ գույքի նոր անշարժ գույքի ստեղծման նախաներդրումային ուսումնասիրություններ։

Բ. Նոր շինարարական ցիկլ. Նոր շինարարության ցիկլը համապատասխանում է շինարարական նախագծերի շուկայում պահանջարկի աճին, ինչպես նաև ազատ հողատարածքների առաջարկի կրճատմանը: Անշարժ գույքի գների հետ մեկտեղ բարձրանում են վարձակալության գները. Այս ժամանակահատվածում գնաճը բարձրանում է, իսկ շինարարության ծախսերն ավելանում են, ինչը մեծացնում է գույքի վաճառքի գինը։

Դ. Շուկայի հագեցվածության ցիկլը. Անշարժ գույքի վաճառքը դանդաղ տեմպերով է աճում և ի վերջո նվազում է: Շինարարական պատրաստի արտադրանքի և հզորությունների ավելցուկ կա։ Զբաղվածության մակարդակը սկսում է նվազել, և շինարարական գործունեությունը աստիճանաբար կանգ է առնում: Գույք ավելացնելու լավագույն ժամանակը ձեռքբերման ցիկլի կամ նոր շինարարության ժամանակաշրջանն է:

Անշարժ գույքի շուկայի արդյունավետությունը գնահատելու համար անհրաժեշտ է ավելի մանրամասն դիտարկել օբյեկտի կյանքի ցիկլը և սահմանել ժամանակի հիմնական կրիտիկական կետերը, որոնց համակցությունները կազդեն ցիկլի տևողության և փոփոխությունների դինամիկայի վրա: ծախսերը և արդյունքները:

Գույքի կյանքի ցիկլը

Ցանկացած անշարժ գույքի (կառուցված կամ վերանորոգված) գործառնական արդյունավետության գնահատումը ներառում է այն դիտարկել իր ողջ կյանքի ցիկլի ընթացքում: Օբյեկտի կյանքի ցիկլը տեխնիկատնտեսական հիմնավորման պահից մինչև ֆիզիկական կամ բարոյական ծերացման պահը կարելի է բաժանել երեք ժամանակաշրջանի.

1 Շինարարություն (նախաներդրումային և ներդրումային փուլեր);

2 Շահագործում մինչև ամբողջական մարում (նախագծի ձեռնարկատիրական փուլ);

3 Շահագործում ներդրումների արդյունքների հետագա մշակմամբ (նորարարություն, օբյեկտի փակում):

Առաջին շրջանը մեծապես որոշում է օբյեկտի գործունեության արդյունավետությունը: Այս փուլը հատկապես բարդ է, այն բաղկացած է բազմաթիվ բաղադրիչներից, մասնավորապես՝ սկզբնական պլանի իրականացման պայմանների վերլուծություն, ծրագրի հայեցակարգի մշակում, դրա կենսունակության գնահատում, օբյեկտի գտնվելու վայրի ընտրություն և հաստատում, բնապահպանական հիմնավորում, փորձաքննություններ, տեխնիկատնտեսական հիմնավորման մշակում, շինարարության թույլտվություն ստանալ, ժամանակավոր շինարարական ենթակառուցվածքի ստեղծում, օբյեկտի ստեղծում կամ վերանորոգում, դրա գործարկումը։ Երկրորդ շրջանը ներառում է հզորության զարգացում, օբյեկտի շահագործում` դրա նախագծային հզորության կայուն պարամետրերով: Հաշվի առնելով կորի բնույթը, որն արտացոլում է ժամանակի ընթացքում օբյեկտի շինարարության և շահագործման ծախսերի բնութագրերի փոփոխությունը: Որոշելով տարբեր փուլերի միջև հարաբերությունները՝ հնարավոր է ձեռք բերել անշարժ գույքի կյանքի ցիկլի ժամանակաշրջանների համեմատական ​​արդյունավետությունը և վերլուծել կապալառուի և պատվիրատուի գործունեության ծախսերն ու արդյունքները:

Օբյեկտի կյանքի ցիկլի երրորդ փուլում սկսվում է ներդրումների հետագա զարգացման շրջանը: Տեսականորեն երրորդ շրջանը կարող էր բավականին երկար տեւել։ Օբյեկտի շահագործման իրագործելիության սահմանափակումը ֆիզիկական և բարոյական մաշվածության վերացման լրացուցիչ ծախսերն են:

Անշարժ գույքի կյանքի ցիկլի փուլերի տևողությունը (պետական/մասնավոր հատված):

Բնակելի շենքեր– (Հայեցակարգային փուլ 1-4/0.5-2) (Պայմանագրի փուլ և մանրամասն նախագիծ 1-3/0.5 - 4) (Շինարարություն 1-4/0.5-1.5)

Արդյունաբերական օբյեկտներ- (Հայեցակարգային փուլ 1-4/0.5-6) ​​(Պայմանագրի փուլ և մանրամասն նախագիծ 1-3/0.5-2.5) (Շինարարություն 1.5-2.5/0.5-2)

Առևտրային շենքեր- (Հայեցակարգային փուլ 0.5-3/1-10)) (Պայմանագրի փուլ և մանրամասն նախագիծ 0.5-2/1-4) (Շինարարություն 0.5-1.5/0.5-2)

Ծրագրի տևողությունը հիմնականում կախված է շինարարության տեսակից. Զգալի ուշադրություն է դարձվում ծրագրի հայեցակարգային փուլին` ապագայում ներդրված միջոցներից առավելագույն արդյունավետություն ստանալու համար:

Անշարժ գույքի օբյեկտների օգտագործման արժեքի դինամիկայի գործոնները

Առանց բացառության, բոլոր նյութական առարկաները գոյություն ունեն ժամանակի և տարածության մեջ: Հետևաբար, ցանկացած օբյեկտ հնարավոր է համարժեք բնութագրել միայն հաշվի առնելով այն տարածաժամանակային պարամետրերը, որոնցում այն ​​գտնվում է և դրա վրա գործադրվող ազդեցությունները: Պետք է հաշվի առնել նաև, որ թեև ժամանակն ու տարածությունը պարտադիր պայման են անշարժ գույքի գոյության համար, սակայն դրանք չեն կարող համարվել համարժեք կատեգորիաներ՝ տարածություն (եթե դա դիտարկենք ոչ թե վերացական-տրամաբանական մակարդակում, այլ բնականի առանձնահատկություններով. - նյութական բնութագրերը, որոնք ունեն վերջավոր քանակական չափում) ինքնին փոխվում է ժամանակի ընթացքում: Սա մարդու գործունեության անմիջական հետևանքն է, որի արդյունքում բնական տարածքը հետևողականորեն փոխակերպվում է աճող ինտենսիվությամբ։ Ժամանակին գոյությանը բնորոշ բնորոշ հատկանիշներից մեկը (հավասարապես կապված է ընթացիկ գործընթացների և նյութական օբյեկտների հետ) ցիկլայնությունն է, այսինքն՝ ժամանակի պարբերական վերականգնումը։ Միևնույն ժամանակ, գոյակցում են բազմաթիվ ցիկլեր, որոնք տարբեր են իրենց բովանդակությամբ, որոշակիորեն փոխկապակցված, միմյանց ենթակայությամբ: Սկզբնական շրջանները բնական ցիկլեր են, որոնք ուղղակի կամ անուղղակի ազդեցություն ունեն բոլորի վրա, բայց իրենք չեն ենթարկվում նման ազդեցության. չեղարկել կամ փոխել եղանակների փոփոխությունը կամ օր ու գիշեր:

Ուստի բնական է, որ մարդկային գործունեությունը (այդ թվում՝ տնտեսական), որը միշտ իրականացվում է բնական պայմաններում, ենթարկվում է այդ ցիկլերի ազդեցությանը, երբեմն էլ ենթակա է դրանց։ Սա առավել հստակ դրսևորվում է գյուղատնտեսության և մասամբ շինարարության մեջ, որտեղ ամբողջ արտադրական գործընթացը «կարգաբերված» է բնական և կլիմայական պայմանների տատանումներին, և աշխատանքի արդյունքները մեծապես կախված են այդ պայմաններից:

Միևնույն ժամանակ, գործունեության կոնկրետ տեսակների գերակշռող քանակի համար որոշիչ են տնտեսական ցիկլերը։ Նման ցիկլերի գոյությունը, բովանդակությունը և դինամիկան որոշվում են տնտեսական համակարգի զարգացման ներքին օրենքներով (բնական ցիկլերը միայն ուղղիչ ազդեցություն ունեն շուկայական իրավիճակի սեզոնային տատանումների տեսքով): Տնտեսական ցիկլերը հասկացվում են որպես տնտեսական ապրանքների վերարտադրության ինտենսիվության պարբերական տատանումներ (ներառյալ արտադրության, փոխանակման, բաշխման և սպառման փուլերը):

ՏՈՄՍ 44 Շինարարական սահմանափակումները քաղաքային տարածքի զարգացման գործընթացում. ???????(Բարանովա)

45. Վերարտադրության գործընթացը անշարժ գույքի ոլորտում (Տրուխինա)

Վերարտադրումը հիմնական միջոցների նորացման և դրանց վաղաժամ մաշվածության կանխարգելման շարունակական գործընթաց է: Անշարժ գույքի մեջ սա շինարարություն է: ՀԵՏ տնտեսականտեսակետներ, շինարարություն- նյութատեխնիկական արտադրության այն ճյուղը, որտեղ ստեղծվում են արտադրական և ոչ արտադրական նպատակներով հիմնական միջոցներ՝ պատրաստի օգտագործման շենքեր, շինություններ և դրանց համալիրներ. Շինարարությունը վերաբերում է ենթակառուցվածքային օբյեկտների կառուցման կամ ստեղծման գործընթացին: Այս գործընթացի հիմնական փուլերն են հողի ձեռքբերումը, նախագծումը, իշխանությունների կողմից նախագծի հաստատումը, շենքի կամ շինության կառուցման փաստացի գործընթացը և օբյեկտը շահագործման հանձնելը: Որպես կանոն, աշխատանքն իրականացվում է շինարարական կամ ինժեներական ընկերության մի խումբ մասնագետների կողմից՝ ծրագրի ղեկավարի ղեկավարությամբ և վերահսկվում է տեխնիկական հսկողության և զարգացման ինժեներների (նախագծային ինժեներ կամ նախագծի ճարտարապետ) ներկայացուցիչների կողմից:

Մասնագետները, ովքեր ներգրավված են շինարարական նախագծերի մշակման և իրականացման մեջ, պետք է ստեղծեն արդյունավետ մեխանիզմներ պլանավորման, բյուջետավորման, փաստաթղթերի հոսքի, շինանյութերի ժամանակին առաքման, նյութատեխնիկական ապահովման, աշխատավայրի անվտանգության և այլնի համար: Բացի այդ, նրանք պետք է հաշվի առնեն իրենց աշխատանքի բնապահպանական հետևանքները: և ստեղծել նվազագույն ժամանակավոր անհարմարություն հանրության համար օբյեկտի կառուցման փուլում:

Տոմս 46. Անշարժ գույքի ոլորտում ներդրումային ծրագրի փուլերը. (Յանիոգլո)

Ներդրումային ցիկլ - ներդրումների մեկնարկի և գույքի շահագործման պահի միջև ընկած ժամանակահատվածը:

Ծրագրի կենսունակության վերլուծությունը կատարվում է նախքան նախագիծը ներդրողներին ներկայացնելը` որոշելու, թե արդյոք նախագիծը արժե՞ ժամանակի և փողի հետագա ներդրում, և ինչ աղբյուրներ կան բոլոր ծախսերը ծածկելու և նորմալ շահույթ ստանալու համար:

Ներդրումային ծրագրի կյանքի ցիկլի 3 ​​փուլ կա, որոնք ինքնին բաղկացած են փուլերից և փուլերից.

1. Նախաներդրումային փուլ(իրագործելիության ուսումնասիրություն):

1.1 Նախաներդրումային ուսումնասիրություններ և ծրագրի նախնական պլանավորում

· պոտենցիալ ներդրողների ցուցակ;

· տեղեկատվություն նախագծի մասին՝ նպատակներ, պայմանների վերլուծություն և այլն;

1.2.Շուկայի հնարավորություններ. շուկայի վերլուծություն, գների դինամիկա, առաջարկ և պահանջարկ և այլն;

1.3.Նյութական և աշխատանքային ռեսուրսներ.

· արտադրության նյութական ձևեր (որակ, ռեսուրսների առկայություն);

· աշխատանքային ռեսուրսների անհրաժեշտության որոշում.

1.4 Օբյեկտի գտնվելու վայրի ընտրություն և հաստատում (տեղակայման, շրջակա միջավայրի վերլուծություն, շինհրապարակի վերջնական ընտրություն);

1.5.Ֆինանսական վերլուծություն և ներդրումների գնահատում (ռիսկերի վերլուծություն, ծախսեր, ֆինանսական պլանի մշակում);

1.6.Ծրագրի իրականացման շուկայական և տեխնիկական պլանի մշակում (վարկային պայմանագրի կատարման մոնիտորինգ).

2. Ներդրումային փուլ.

2.1 Ընդհանուր պլանավորման փուլ, նախագծա-նախահաշվային փաստաթղթերի մշակում (տեխնիկատնտեսական հիմնավորման մշակում, համակարգում և հաստատում, շինարարության թույլտվություն).

2.2.Մրցույթների անցկացում և պայմանագրերի կնքում (պայմանագրի առաջարկի կազմում, պայմանագիր).

2.3 Ծրագրի իրականացման և ավարտի փուլը (շինարարությունը).

· որակի պլանավորման և կառավարման կառուցվածքը;

· օբյեկտի իրականացում և առաքում.

3. Ձեռնարկատիրական փուլ.

3.1. Կառուցապատողի աշխատանքը պատրաստի գույքի կառավարման վերաբերյալ (սարքավորումների, կահույքի պատվիրում և տեղադրում).

3.2. Սեփականատիրոջ աշխատանքը գույքի կառավարման ոլորտում.

· գույքի կառավարման կարգը;

· անշարժ գույքի սպասարկում;

3.4 Գույքի կառավարում օգտագործողի կողմից (տարածքների օգտագործման վերահսկողություն, կազմակերպչական և տեխնիկական աջակցություն և այլն):

Ներդրումային նպատակների իրականացումը ներառում է ներդրումային նախագծերի ձևավորում, որոնք ներդրողներին և ծրագրի այլ մասնակիցներին տրամադրում են անհրաժեշտ տեղեկատվություն՝ ներդրումային որոշում կայացնելու համար:

Ներդրումային ծրագրի հայեցակարգը մեկնաբանվում է երկու ձևով.

1. որպես գործունեություն (միջոցառում), որը ներառում է որոշակի նպատակների իրագործումն ապահովող գործողությունների համալիրի իրականացում.

2. որպես համակարգ, որը ներառում է կազմակերպչական, իրավական, հաշվարկային և ֆինանսական փաստաթղթերի որոշակի փաթեթ, որոնք անհրաժեշտ են ցանկացած գործողություն իրականացնելու կամ այդ գործողությունները նկարագրելու համար:

Ներդրումային նախագծերի տարբեր դասակարգումներ կան. Կախված դասակարգման հիմքում ընկած բնութագրերից՝ կարելի է առանձնացնել ներդրումային նախագծերի հետևյալ տեսակները.

Ըստ վերաբերմունքըիրար հանդեպ:

· անկախթույլ տալ միաժամանակ և առանձին իրականացում, և դրանց իրականացման բնութագրերը չեն ազդում միմյանց վրա.

· փոխադարձ բացառիկդրանք. թույլ չտալով միաժամանակյա իրականացում. Գործնականում նման նախագծերը հաճախ կատարում են նույն գործառույթը: Այլընտրանքային նախագծերի շարքից կարող է իրականացվել միայն մեկը.

· փոխլրացնողորի իրականացումը կարող է տեղի ունենալ միայն համատեղ։

Ըստ իրականացման ժամանակի(ստեղծում և շահագործում):

· կարճաժամկետ (մինչև 3 տարի);

· միջնաժամկետ (3-5 տարի);

· երկարաժամկետ (ավելի քան 5 տարի):

Ըստ սանդղակ(առավել հաճախ ծրագրի մասշտաբը որոշվում է ներդրումների չափով).

· փոքր նախագծեր, որի գործողությունը սահմանափակվում է նախագիծն իրականացնող մեկ փոքր ընկերության շրջանակներում։ Հիմնականում դրանք արտադրությունն ընդլայնելու և ապրանքների տեսականին մեծացնելու ծրագրեր են ներկայացնում։ Դրանք առանձնանում են իրականացման համեմատաբար կարճ ժամկետներով.

· միջին նախագծեր- Սրանք ամենից հաճախ առկա արտադրական օբյեկտների վերակառուցման և տեխնիկական վերազինման նախագծեր են։ Դրանք իրականացվում են փուլերով, առանձին արտադրությունների համար, բոլոր տեսակի ռեսուրսների ստացման համար նախապես մշակված ժամանակացույցի խստիվ համապատասխան.

· խոշոր նախագծեր- խոշոր ձեռնարկությունների նախագծեր, որոնք հիմնված են ներքին և արտաքին շուկաներում պահանջարկը բավարարելու համար անհրաժեշտ արտադրանքի արտադրության առաջադեմ «նոր գաղափարի» վրա.

· մեգանախագծեր- դրանք նպատակային ներդրումային ծրագրեր են, որոնք պարունակում են բազմաթիվ փոխկապակցված վերջնական նախագծեր: Նման ծրագրերը կարող են լինել միջազգային, պետական ​​և տարածաշրջանային։

Ըստ հիմնական կենտրոնանալ:

· կոմերցիոն նախագծեր, որի հիմնական նպատակը շահույթ ստանալն է.

· սոցիալական նախագծերուղղված է, օրինակ, տարածաշրջանում գործազրկության խնդիրների լուծմանը, հանցավորության մակարդակի նվազեցմանը և այլն;

· բնապահպանական նախագծեր, որի հիմքը կենսամիջավայրի բարելավումն է.

· այլ

Կախված ներդրումային ծրագրի արդյունքների ազդեցության աստիճանից ֆինանսական, նյութական ապրանքների և ծառայությունների ներքին կամ արտաքին շուկաներ, աշխատուժ, ինչպես նաև բնապահպանական և սոցիալական պայմաններ:

· համաշխարհային նախագծեր, որի իրականացումը էապես ազդում է Երկրի տնտեսական, սոցիալական կամ բնապահպանական իրավիճակի վրա.

· ազգային տնտեսական նախագծեր, որոնց իրականացումը էապես ազդում է երկրի տնտեսական, սոցիալական կամ բնապահպանական իրավիճակի վրա, և դրանց գնահատումը կարող է սահմանափակվել միայն այս ազդեցությունը հաշվի առնելով.

· լայնածավալ նախագծեր, որի իրականացումը էականորեն ազդում է որոշակի երկրի տնտեսական, սոցիալական կամ բնապահպանական իրավիճակի վրա.

· տեղական նախագծեր, որի իրականացումը էական ազդեցություն չի թողնում առանձին շրջանների և (կամ) քաղաքների տնտեսական, սոցիալական կամ բնապահպանական իրավիճակի, ապրանքային շուկաներում գների մակարդակի և կառուցվածքի վրա։

Ներդրումային գործընթացի առանձնահատկությունն անորոշության հետ կապվածությունն է, որի աստիճանը կարող է զգալիորեն տարբերվել, հետևաբար, կախված ռիսկի չափից, ներդրումային նախագծերը բաժանվում են հետևյալ կերպ.

· հուսալի նախագծեր, բնութագրվում է երաշխավորված արդյունքների ձեռքբերման մեծ հավանականությամբ (օրինակ՝ պետական ​​պատվերներով իրականացվող նախագծեր).

· ռիսկային նախագծեր, որոնք բնութագրվում են ինչպես ծախսերի, այնպես էլ արդյունքների անորոշության բարձր աստիճանով (օրինակ՝ նոր ոլորտների և տեխնոլոգիաների ստեղծման հետ կապված նախագծեր)։

Գործնականում այս դասակարգումը սպառիչ չէ և թույլ է տալիս մանրամասնել:

Այնուամենայնիվ, ցանկացած ներդրումային նախագծի զարգացումը` սկզբնական գաղափարից մինչև գործարկում, կարող է ներկայացվել որպես ցիկլ, որը բաղկացած է երեք փուլից` նախնական ներդրումային, ներդրումային և գործառնական (կամ արտադրական): Երեք փուլերի ընդհանուր տևողությունը կազմում է ներդրումային ծրագրի կյանքի ցիկլը (կյանքի տևողությունը):