Beruházások a földbe. Befektetés földbe - lehet-e pénzt keresni földi betétekkel

Az Orosz Föderáció kormányának 2014. december 29-i rendelete, N 1603
"A társadalmi és kulturális objektumok, valamint a nagyszabású beruházási projektek által teljesítendő kritériumok jóváhagyásáról, amelyek elhelyezésére (megvalósítására) szövetségi tulajdonú telek licit nélkül bérelhető"

A Földtörvénykönyv 39.6. cikke (2) bekezdésének 2. albekezdésével összhangban Orosz Föderáció Az Orosz Föderáció kormánya úgy határoz:

1. Hagyja jóvá a mellékelt szempontokat, melyeknek meg kell felelniük azoknak a szociális és kulturális létesítményeknek, nagyszabású beruházási projekteknek, amelyek elhelyezésére (megvalósítására) szövetségi tulajdonú telek bérbeadása licit nélkül lehetséges.

Kritériumok
amelyeknek meg kell felelniük a szociális és kulturális létesítményeknek és a nagyszabású beruházási projekteknek, amelyek elhelyezésére (megvalósítására) szabad szövetségi tulajdonban lévő telket licitálás nélkül bérbe adni.
(jóváhagyva az Orosz Föderáció kormányának 2014. december 29-i N 1603 rendeletével)

1. Szövetségi tulajdonú földterület bérbeadása pályázatok kiírása nélkül szociális és kulturális létesítmények elhelyezése céljából megengedett, ha ezek a létesítmények megfelelnek az oroszországi társadalmi-gazdasági fejlődés előrejelzéseiben és programjaiban meghatározott prioritásoknak és céloknak. Szövetség, kormányzati programok Orosz Föderáció (az Orosz Föderáció alanyainak állami programjai).

2. Szövetségi tulajdonú telek bérbeadása ajánlattétel nélkül nagyszabású beruházási projektek megvalósítása céljából megengedett, ha ezek a projektek a projekt kezdeményezője által benyújtott igazoló dokumentumok szerint az alábbi létesítmények megépítését tartalmazzák :

a) olyan objektumok, amelyek elhelyezése jelentősen (1 százalékkal vagy annál nagyobb mértékben) növeli a munkahelyek számát azon a településen, amelynek területén találhatók, de legalább 250 munkahelyet;

b) olyan tárgyak, amelyek elhelyezése jelentősen (1 százalékkal vagy annál nagyobb mértékben) növeli a területen kivetett adókból származó éves bevételt község, de nem kevesebb, mint 5 millió rubel;

c) egyéni lakóépületek, bérházakát az ingatlanra ill társadalmi toborzás polgárok, akik vészhelyzetek következtében elvesztették lakásukat.

Földkód Az Orosz Föderáció meghatározta az állami vagy önkormányzati tulajdonban lévő telek bérleti szerződésének megkötésének indokait, ajánlattétel nélkül.

Egyebek mellett arról van szó, hogy jogi személyeknek szociális és kulturális létesítmények elhelyezésére, nagyszabású beruházási projektek megvalósítására adnak földet, amennyiben ezek a létesítmények, projektek megfelelnek bizonyos kritériumoknak.

A szövetségi tulajdonú telek bérbeadása licitálás nélkül történik szociális és kulturális létesítmények elhelyezésére, ha ez utóbbi megfelel az Oroszország társadalmi-gazdasági fejlődésére vonatkozó előrejelzésekben és programokban, állami programokban meghatározott prioritásoknak és céloknak.

Ami a beruházási projekteket illeti, azok olyan létesítmények építését illetik, amelyek elhelyezése jelentősen (1%-kal vagy többel) növeli a munkahelyek számát a településen, de legalább 250-et.

Azokról is beszélünk, amelyek megépítése legalább 5 millió rubelrel növeli a településen kivetett adókból származó éves bevételt.

További cél a beruházási projektek építése többlakásos, egyéni lakóépületekátruházni az ingatlanba vagy szociális lízingbe olyan állampolgárok számára, akik vészhelyzetek következtében elvesztették otthonukat.

Az Orosz Föderáció kormányának 2014. december 29-i N 1603 rendelete „A szociális és kulturális létesítmények és a nagyszabású beruházási projektek által teljesítendő kritériumok jóváhagyásáról, amelyek elhelyezéséhez (végrehajtásához) megengedett szövetségi tulajdonú telek kiadó licit nélkül"

Ez a határozat 2015. március 1-jén lép hatályba.

befektetési portfóliójának diverzifikálásának egyik módja. Valójában ez az ingatlanbefektetések egyik fajtája.

A földet mindig is az egyik legjövedelmezőbb befektetési objektumnak tekintették. Ha üzleti szempontból tekintjük a földet, akkor nem lesz gyors megtérülés. De nagyon magas annak a kockázata, hogy néhány éven belül jelentős kedvezménnyel adják el.

Miért figyelnek oda a befektetők az ilyen típusú befektetésekre? Az a tény, hogy egy telek megvásárlása sok lehetőséget nyit meg.

• Először is, a földet utólag tovább lehet értékesíteni. Ez az egyik legegyszerűbb módja a tőke megtakarításának és a keresetnek.
• Egy másik lehetőség építési telek vásárlása. A városban kereskedelmi vagy lakóingatlan építhető. A városon kívül építhet lakóházat, nyaralót vagy birtokot, ami bérleti bevételt generál.

Fontos, hogy a befektető megértse, milyen célból tervez földet szerezni. Oroszországban (más államok analógiájára) hét földkiosztási kategória létezik:

• beruházás mezőgazdasági földterületekbe;
• települések (lakásállomány);
• tartalék földek;
• erdőalap;
• vízalap;
• fokozottan védett természeti területek;
• speciális célú.

Bármilyen földterületet fel lehet adni, hiszen az állam a tulajdonos és az üzemeltető, de csak az első kettőt érdemes megvenni.

Beruházás mezőgazdasági területekbe

Tehát határozzuk meg a felvásárlásba való befektetés fő előnyeit földterületek mezőgazdasági cél:

1. Nem szükséges nagy fővárosok. A földvásárlás viszonylag olcsó. Érdemes azonban emlékezni arra, hogy minél közelebb van a város vagy egy fontos település, annál többe kerül a telek.
2. A nagybetűk használatának lehetőségei. A telekbe történő beruházás jövedelmezővé tehető, ha gondoskodik annak feljavításáról.
3. A funkcionális felhasználás megválasztása.

Azonban nem minden olyan rózsás, mint amilyennek első pillantásra tűnik. Vannak bizonyos korlátozások, amelyeket alább tárgyalunk. Ide tartoznak különösen:

1. Nem megfelelő használat. A veteményeskert kialakítására szánt telkeken nem létesíthető tőkeépület.
2. Ha a telket kertészkedésre szánják, itt lakás is építhető. Itt azonban rendkívül nehéz lesz tartózkodási engedélyt szerezni.
3. Tulajdonosok nyaralók házakat tud építeni.
4. Kiegészítő gazdálkodásra szánt területeken csak akkor lehet házat építeni, ha azok településhatáron belül vannak.

És még egy fontos pont. Ha mezőgazdasági területbe fektet be, ne feltételezze, hogy az könnyen átvihető bármely kategóriába. A gyakorlatban ez sok esetben nem lehetséges.

Befektetni a földbe - lehet keresni?

Most Oroszországban földberuházás a válság miatt elvesztették relevanciájukat, a föld nem drágul. De ez hamarosan megváltozhat. Ha bármelyik válság véget ér, az építkezés új hajnala kezdődik, és akkor ismét földre van szükség.

„Nincs értelme földbe fektetni. Most már elegendő telek van eladó a piacon, amelyek már fel vannak készítve az építkezésre, és kedvezményesen értékesítik. Gyakran a költségek alatt” – mondja Natalya Kruglova, a Strategy Capital Advisor ingatlan üzletágának igazgatója.

A mezőgazdasági területek olcsóak és bőségesek, de távol eshetnek az autópályáktól közlekedési infrastruktúra nagy szerepet játszik az allokáció értékében. Úgy gondolják, hogy a falvakban és a külvárosi területeken lévő föld jövedelmezőbb, mint a mezőgazdasági terület - kezdje elA gazdaság fejlesztése nem mindenkié az erő és a lélek. A települések földjei jóval drágábbak, ritkán adják el hektáronként, de lehetővé teszik az építkezést. Bármilyen üzleti projekt megvalósításán gondolkodik, fontos megérteni: alkalmas-e a föld?

„Ezt 1990-2000-ben kellett volna megtenni. Manapság a spekulációs célú földvásárlás rendkívül hálátlan feladat. Ezzel nem lehet keresni – mindent elloptak már előttünk” – ironikusan Dmitrij Vishin, a DNA Realty tanácsadó cég raktári, ipari ingatlanok, földterületek és befektetési projektek igazgatója.

A földbefektetési piac elemzése

A Föld passzív és nagyon hosszú távú befektetés . A költségnövekedést minden befolyásolja: a hatóságok ígérete, építők, fejlesztők, infrastrukturális projektek szervezése, gáz- és vízvezeték kiépítése, a csatorna és az alapvető kommunikáció elérhetősége. Az üzem vagy a lakóterület megjelenésére vonatkozó hangos tervek a telek árának megugrását okozhatják, a visszautasítás pedig a határig csökkentheti azt.

Legtöbbször erről szól az üzlet.

Földet vásárolnak, szegmensekre osztanak, és reklámkampányt indítanak. Az utolsó telek eladása után ez leáll, sok polgár nem megfelelő piaci értékű, fejlesztési kilátástalan telket kap.

Az idősebb generáció számára saját webhely ez nagy büszkeség - magyarázatként a „saját” burgonyánkat, paradicsomot és uborkát tüntettük fel. azonbanmezőgazdasági szempontból a földbe való befektetésnek csak nagyon nagy termelési volumen és agráripari vállalkozás megszervezése esetén van értelme.

Telekvásárlásról beszélünk utólagos eladással vagy bérlettel (albérlet). Itt nem csak a projekt megtérülési idejét fontos elképzelni, hanem azt is megérteni, hogy az évtizedekre is elhúzódhat, és az egyetlen drágulás az infláció mértékéhez köthető.

Valós helyzet. A régióközpont, a több milliós város szomszédságában egy kertészeti társulásban telekértékesítés történt, amely települési telek státuszba került. A férfi, miután száz négyzetméterenként 47 amerikai dollárt tudott meg, megvette az utolsó 20 száz négyzetmétert, és nyaralni ment. Megérkezéskor megtudtam, hogy az üzlet és az összes telek eladása után három nappal villanyt vezettek be a társulásban, aminek köszönhetően az ár két és félszeresére nőtt. Hat hónappal később a területfejlesztés eredményeként 0,2 hektár 8 ezer dollárba került.

Befektetések föld pénzügyi forrásokon kívül nincs szükség más forrásokra. Ha azonban egy telek megszerzéséről beszélünk zúzással és azt követő eladással, akkor össze kell kapcsolni a reklám- vagy PR-ügynökségeket. Vagy kössön megállapodást olyan építőipari és fejlesztő cégekkel, amelyek projekteket terveznek itt végrehajtani.

A sikeres földeladáshoz a következőket kell használnia:

• PR ügynökségek;
• Tervező és felmérő intézetek;
• infrastruktúra létrehozására alkalmas épületszerkezetek;
• gáz- és vízszolgáltató vállalatok;
• szilárd hulladék ártalmatlanításával, vízelvezetéssel, csatornázással foglalkozó cégek.

És így, fő cél jövedelmező befektetés az üzletember sértő viselkedésének a talajba kell kerülnie. A fő feladat az allokáció pénzügyi és társadalmi értékének növelése, vonzereje a potenciális vásárló szemében. Ez valós vagy potenciális tényezőkkel érhető el: az első a telek jelenlegi értéke és elemei (gáz, víz, kerítés, kert ...), a második a kilátások.

„Jól megválasztott befektetési objektumokkal akár 40%-os hozam is elérhető. Összehasonlításképpen: a nemesfémekbe történő befektetések akár évi 25%-ot is hozhatnak egy év alatt” – mondja Vlagyimir Scsekin. vezérigazgató Altimus fejlesztő cég.

„A földbe történő befektetés megtérülése jelentősen változik attól függően egy nagy szám különböző tényezők, mondja Maxim Klyagin, pénzügyi elemző. - Ugyanakkor példamutató átlagos szint, általában 25-30% -nál nem alacsonyabb szinten képződik.

Mi akadályozhatja meg a sikeres földbefektetést

Mint bármelyik másik befektetési tevékenység a földbe való befektetés sikeres és sikertelen is lehet. Ezért a pénzbefektetés előtt a lehető legtöbb információt össze kell gyűjtenie.

• Mindenekelőtt ügyvédeket kell csatlakoztatni, akik ellenőrzik a dokumentumokat a webhelyen. Nem ritka, hogy a földtulajdonos megtudja, hogy telke letartóztatás alatt áll, vagy kisajátítás alatt áll. Ezenkívül a terület különleges természetvédelmi övezetben is elhelyezhető, és ez bizonyos korlátozásokat jelent a terület használatában.
• Egy másik fontos pont magának az oldalnak az elemzése, a kitűzött céloktól függően. Például, ha bizonyos növények termesztését tervezi, meg kell vizsgálnia a talaj termékenységét. Előfordulhat, hogy a telek nem alkalmas épületek építésére.
• Végül telekvásárlás előtt figyelni kell az úgynevezett piros vonalakra. Ide tartoznak a csővezetékek, villanyvezetékek, utak, egyes építmények, vasutak stb. A telephely ilyen vonalak közelében történő elhelyezése jelentősen megnehezítheti a befektetésekből származó bevétel megszerzését. A vasúti sínek közelében található ház bérbeadása és jó áron történő eladása sokkal nehezebb. Ugyanez vonatkozik azokra a helyzetekre, amikor a ház elektromos vezetékek közelében található.

Milyen stratégiákat lehet alkalmazni

Ez a fajta befektetés különféle stratégiák alkalmazását jelenti. Számos példát adunk arra, hogyan lehet okosan pénzt földbe fektetni.

Első út egy olcsó telek megszerzéséből, annak lehatárolásából, majd kis telkek eladásából áll. Ennek a stratégiának megvannak a maga nyilvánvaló előnyei – nem kell további pénzt fektetni a helyszín építésére vagy elrendezésébe.

Második út- telek vásárlása és négy hektárra osztása. Az így létrejövő telkeken beépítés folyik kis házak majd eladták. Ez a stratégia bonyolultabb és költségesebb, de siker esetén nagy haszonnal kecsegtet.

Végül megvásárolhat egy telket, és három részre oszthatja. Építs egy házat, majd add el, és építs még két házat, amit ki lehet adni. A rendszer meglehetősen zavaros, de hozzáértő megközelítéssel meglehetősen egyszerű, és kézzelfogható haszonnal jár. A legfontosabb dolog az alábbi szabályok betartása:

• A telephelynek a település közelében kell lennie. Ez nagy plusz lesz mind a házak eladásakor, mind a bérbeadáskor;
• szükséges a település vezetésével egyeztetni az eljárásokat;
• ha át kell lépni egyik kategóriából a másikba, akkor anyagilag fel kell készülni. Költség szempontjából ez az eljárás összehasonlítható a webhely költségeivel. Ezt fontos megérteni a beruházás tervezésének és a befektetési célok szakaszában. Talán az eredmény ebben az esetben eltér attól, amit várt;
• épület nélküli telek vásárlásakor konzultálni kell az építés lehetőségével;
• a tározó melletti telek vásárlása jövedelmező befektetés, amely jelentős osztalékot hozhat. Érdemes azonban emlékezni arra, hogy az épületek ilyen helyen történő építése korlátozható vagy betiltható;
• az utolsó dolog, amire figyelnie kell, a webhelyével szomszédos területek jövőbeli fejlesztésének terve.

Valós helyzet. Oroszországban az egyik üzletember, akinek nagy földterülete (körülbelül 20 hektár) volt, sokáig nem tudta eladni, mivel a telkeket nem gázosították. A „kék üzemanyag” szállítója a maga részéről megígérte, hogy a tulajdonosok megjelenése után csövek lefektetnek. A befektetőnek nem volt más választása, mint egy fémbódét behozni a pályára, rajta a „Tűzveszélyes! Gáz!" és rakjon le egy teherautónyi, különböző átmérőjű, leszerelt csövet. Egy hónappal később mind a 20 hektárt eladták.

Személyzet és alkalmazottak

Az alkalmazottak száma közvetlenül függ attól, hogy milyen beruházást terveznek bevezetni. Ha a földet külön telkeken értékesítik, elegendő egy könyvelő és egy igazgató, akit a beruházó képvisel. Abban az esetben, ha a földet ipari, ill mélyépítés az utólagos értékesítéssel mérnök bevonása szükséges.

Ideális esetben a mérnöknek jelen kell lennie az erőforrás-szolgáltatók struktúráival folytatott tárgyalások szakaszában, építőipari cégekés a fejlesztők. Az ígéreteik, hogy egy éven belül bevezetik a gázt, vizet, villanyt és utakat, nem biztos, hogy igazak. Kívánatos továbbá egy kataszteri szakember, aki ismeri a tulajdonjogok bejegyzésének alapjait.

A jövedelmező földbefektetésekhez szüksége lehet:

• rendező
• értékesítési vezető, a kormányhivatalokkal is „megoldotta” a problémákat;
• Könyvelő;
• építőmérnök;
• kataszteri és telekkönyvi mérnök;
• anyakönyvvezető.

Összegzés

A költségekről nem adunk számot: a telek pontosan annyiba kerül, amennyit kérnek érte. Nál nél helyes megközelítés jövedelmezősége elérheti az 500-1000%-ot, ha rossz, akkor a földet veszteséggel kell értékesíteni.

Végezetül emlékezzünk arra, amit Mark Twain mondott:

– Vásároljon földet – nekik már nem sikerül.

Ha hibát talál, jelöljön ki egy szövegrészt, és kattintson rá Ctrl+Enter.

Egyes helyeken a telek meglehetősen olcsó, az egész oldal csak néhány ezer dollárba kerül, minden a helyszín elhelyezkedésétől függ.

• A nagybetűs írás lehetősége;

A megszerzett föld értékét mindig növelheti, ha nemesíti, vagy valamilyen építményt épít rá.

• a funkcionális felhasználások széles skálája;

Helytől függően a telek mind kereskedelmi célokra, mind lakóépület vagy nyaraló építésére használható.

Hogyan lehet földbe fektetni?

Felsorolom a földbe való befektetés főbb módjait:

• Telek megszerzése annak későbbi haszonnal járó továbbértékesítésére;
• Telek megszerzése építés céljából, az ingatlan eladása vagy bérbeadása céljából a telekkel együtt;
• Telekvásárlás egy nyaralótelepen lakóépület építése céljából.

Az első módszer jövedelmezősége attól függ, hogy milyen jól választották ki a helyszín helyét. Átlagos hozam, szerintem 20-30% is lehet. Érdemes azonban odafigyelni annak a területnek a fejlesztési kilátásainak tanulmányozására, ahol a telephely található. Ha ez egy veszélyeztetett falu megfelelő infrastruktúra nélkül, akkor 2-3 év múlva még alacsonyabb lehet a költsége, mint a vásárláskor. Ezzel szemben, ha a település aktívan fejlődik, akkor az Ön földberuházás sokkal jövedelmezőbb lehet, mint 30%.

A második módszer meglehetősen hosszú távú, nem valószínű, hogy 2-3 év alatt megtérül, és erre fel kell készülni. Ebben az esetben pénzeszközökre lesz szükség mind a telek megvásárlásához, mind az építési munkák kifizetéséhez. Itt is alaposan elemezni kell a régió fejlődési kilátásait, hogy ne építsenek egy objektumot a kilátástalan vadonban.

A harmadik lehetőség a második analógja, csak megbízhatóbb, ezért úgy döntöttem, hogy külön megvizsgálom. Először is, ha nyaralótelepet építenek, az azt jelenti, hogy a terület ígéretes, és nem kell semmit elemezni. Másodszor, az ilyen létesítmények megfelelő infrastruktúra létrehozását biztosítják - vízellátás és csatornázás, gázosítás stb.

A földbe történő befektetés árnyalatai

Miután megtalálta a befektetésre alkalmas oldalt, igyekezzen minél több információt összegyűjteni róla. A tény az, hogy maga a földszerzés meglehetősen kockázatos vállalkozás lehet, nagy a veszteség valószínűsége.

Először is ellenőriznie kell jogi tisztaság föld: elidegenítésben vagy letartóztatásban van, bent van töredéktulajdon vagy örökbérlet stb. Azt is tájékozódjon, hogy a helyszín szerepel-e a különleges természetvédelmi övezetbe tartozó területek összetételében. Általában jobb, ha földügyletekre szakosodott ügyvédet vonunk be az ilyen ügyletekbe, hogy ő mindent hozzáértően készítsen el. Szükséges dokumentumokés ellenőrizte azokat, amelyek vannak.

Érdemes alaposabban megnézni, hogy mi nő a helyszínen, milyen mélységben talajvíz, hogy ez a hely árvízveszélyes-e, és tanulmányozzuk a talaj összetételét. A föld lehet terméketlen vagy alkalmatlan bármilyen építmény építésére. Emellett fontos az értékelés közlekedési elérhetőség telek, a legfestőibb és legszebb helyen, csodálatos természettel lehet elhelyezkedni, de ha az oda vezető úton fennáll a veszélye, hogy elmerül a mocsárban, aligha vannak, akik szeretnének egy ilyen házikót.

Általában, ha helyesen közelíti meg a telkekbe történő befektetés folyamatát, akkor legalább hozamra számíthat bankbetét. Ha a cikk olvasói közül valakinek volt tapasztalata a földbe való befektetésben, ossza meg a befektetés részleteit a megjegyzésekben. Különösen érdekes lesz megismerni a jövedelmezőséget és a lehetséges buktatókat.

Minden profit!

A földbe való befektetés mindig is ígéretes és jövedelmező üzlet volt.

Különös érdemekért földkiosztásban részesültek hűbéresek, nemesek, nemesek, de mennyire jövedelmező manapság ebbe az iparágba pénzt fektetni? És bár a szakértők szerint a helyzet nem tűnik rózsásnak, ez a befektetési mód hosszú távon is egy lehetőség a stabil profit elérésére.

Piackutatás

Mindenben fejlett országok földet vásárolni rendkívül jövedelmező Oroszországban azonban más a helyzet - az elmúlt évtizedben az előrejelzések romlottak, a hatalmas tartalékok miatt természetes erőforrás. A vidéki területeken nincs kereslet, a városon belül, a nagyvárosi területek közvetlen közelében egyre nagyobb az igény a telkekre.

Ennek az iparágnak a piacelemzése több tényezőt is kimutat:

• A földeladások az elmúlt évben átlagosan 25%-kal csökkentek;
• A telkek költsége közvetlenül függ a dollár árfolyamától, így 2014 óta van drasztikus áresés, és nemcsak a tartományok földjeiről van szó, hanem Moszkva közvetlen közelében is;
• 2015 óta nagymértékben megnőtt a földtulajdonosok adóterhelése, most től kell fizetni az adót piaci értéke föld. Ugyanakkor a bürokratikus komponens is bonyolítja a kereskedelmet - az oldal eladásához össze kell gyűjteni egy egész köteg papírt;
• A telkek a kezekben összpontosulnak főbb szereplők piac - gazdag emberek és vállalatok, ami befolyásolja az ipar centralizációját;
• Rendkívül nehéz megjósolni az árakat – azok makrogazdasági tényezőktől függenek;
• Építési telek megszerzését csak a nagy cégek fontolgatják, és ha a cég nem tudja rövid távon (legfeljebb 5 éven belül) megvalósítani a projektjét, akkor a földet olyan áron adják el, amiről gyakran kiderül. költség alatt.

Befektetés a földbe nem a legtöbbet jövedelmező módon beruházás. A következő években a tervek szerint szivárványtrendek, de bár ezek illuzórikusak, még mindig vannak halott eszközök a piacon, és a kínálat jelentősen meghaladja a keresletet. De van egy jó hír: ha most alacsony áron vásárol földet, akkor számíthat arra, hogy 5-10 év múlva az értéke növekedni fog. jelentősen növekedni fog.

Befektetési típusok: milyen földet lehet keresni?

A kezdő befektetők néha nem értik, hová fektessenek be pénzt, hogy profitot termeljenek. Ha az ingatlanokkal - lakásokkal és házakkal - minden világos, a telkek jellemzőik és rendeltetésük tekintetében jelentősen különböznek. A föld állapotát dokumentálni kell. A céloktól függően a következő telkeket vásárolhatja meg:

IZHS- egyedi lakásépítésre alkalmas telek, házak építésére alkalmas. Ez a beruházás a legjövedelmezőbb, de a megszerzett föld ára magasabb. A tulajdonosnak nem okoz gondot a szabályozó hatóságok engedélyeinek megszerzése és a kommunikáció lefektetése;

KFK- parasztgazdaságok - a mezőgazdasági területeket továbbértékesítésre szánt termékek előállítására használják. A tulajdonos termeszthet zöldséget, gabonát, bármilyen növényt, rendelkeznie kell a státusszal jogalany, gazdálkodó vagy egyéni vállalkozó;

SNT- kertész egyesületek, ill DNT- országszövetségek. Ez a földterület nem kereskedelmi célú növénytermesztésre használható. A helyszínen épületek felállításakor, a kommunikáció fektetésekor azonban adminisztratív nehézségek merülnek fel az engedélyek megszerzésével kapcsolatban;

magánháztartási telek- egyéni gazdálkodásra szolgáló földterület. Település határában mezőgazdasági telek helyezhető el, amelynek területén épületek építéséhez a helyi önkormányzattól engedélyt kell kérni.

Bár a legjövedelmezőbb és legígéretesebb befektetés az egyéni lakásépítéshez szükséges földvásárlás, a befektetők más stratégiákat is fontolgatnak a stabil jövedelem megszerzése érdekében. A legfontosabb dolog egy ilyen telek ésszerű kiválasztása, amely az elkövetkező években jelentősen megemelkedik az árat, és kereslet lesz a vásárlók körében.

Telephely kiválasztása befektetéshez

Nehéz megtalálni a megfelelő földet a befektetéshez, mert nem elég csak eldönteni, hogy ingatlanba fektet be. Olyan oldalt kell találnia, amely hamarosan bevételt termel. Hogyan válasszunk ígéretes földet befektetésre?

• Tanács №1 . Mindenekelőtt vegye figyelembe a város közvetlen közelében található területeket, és a közelben meglehetősen fejlett infrastruktúra található. Az út, a víztározó, az erdő, a gyönyörű táj jelenléte jelentős előnyt jelent a választás során;
• Tanács №2 . Ügyeljen azokra a területekre, ahol a közeljövőben fejlesztést terveznek - vagyis a helyszínt egy új falu vagy egy gyár építésének helyének tekintik;
• Tanács №3 . Értsd meg, milyen irányban bővül a város határa. Előfordul, hogy a város területén nagyon ígéretes területeken puszták találhatók, értékelje, hogy lehet-e itt házakat építeni a következő 5 évben;
• Tanács №4 . Moszkvában a folyékony irány a nyugat, a moszkvai körgyűrűtől legfeljebb 50 km-re lévő helyszínekre fektethet be. magas ár van útbaigazítás - Minszk, Uspenskoe, Sokolovskoe, Domodedovo, Rjazan, Jaroszlavl és mások. De a főváros keleti felére egyre kevésbé van kereslet;
• Tanács №5 . Ukrajna és Fehéroroszország is vonzó befektetési célpontnak tekinthető. A fővárosok és nagyvárosok közelében található telkek népszerűek itt, de a föld kiválasztásakor elemezni kell gazdasági helyzet egy adott régió perspektívái;
• Tanács №6 . Ügyeljen arra, hogy vegye figyelembe a terület biztonságát és presztízsét, az ökológiai helyzetet és a természeti adottságokat. Ma már egyre szívesebben vásárolják meg a területközpontok közelében lévő, tiszta és szép helyeken lévő földeket.

A már kiépített és tervezett infrastruktúra bizonyítéka annak, hogy a terület fejlődni fog. Például megtudhatja, hogy hamarosan egy nagy bevásárló-, iroda- vagy szórakoztató központ épül a város szélén. Míg a föld itt olcsó, lehet alkut kötni, mikor lesz a építési munkák, az árcédula emelkedik, később pedig a közvetlen közelben található ingatlanok iránt is megnő a kereslet.

Földbefektetési stratégiák

A telkekbe történő befektetés különféle sémák szerint történik. De mindenesetre a befektető nem lesz képes a semmiből bevételhez jutni. Komoly pénzügyi injekciókra és költségekre van szükség, ami megnehezíti az újonnan érkezők piacra lépését. A legtöbb egyszerű stratégia – telekvásárlás magánlakáshoz, vásárol egy vagy több telket, majd kiválasztja a legvonzóbb sémát:

• Válasszon ki egy vállalkozót egyedül, vagy építsen házat személyesen, és a lehető legnagyobb profitot érje el. Ön képes lesz teljes mértékben irányítani a projektet, azonban a költségek itt jelentősek lesznek;
• Ön telket vásárol, és a kivitelezést a fejlesztő a részletek egyeztetése nélkül végzi el. Általában e rendszer szerint épülnek fel új települések szabványos nyaralóval. Ez a módszer lehetővé teszi, hogy stabil jövedelmet szerezzen, ami nagymértékben függ az építőipari szervezet munkájától;
• Vásárolhat telket már felépített házzal, de nem valószínű, hogy itt jelentős haszonra számíthat.

A legtöbb befektető számára a második módszer ajánlott - ez meglehetősen jövedelmező, és nem igényel szakmai ismereteket az iparágban. Van azonban egy másik, összetettebb, de ugyanakkor jövedelmező stratégia is a földbe történő befektetésre - telek vásárlása és egyedi lakásépítés státuszának kijelölése. Hogyan kell csinálni?

• Mezőgazdasági területek beszerzése, földmérési munkák elvégzése, a státusz módosítása egyedi lakásépítésre, a falu építésére vonatkozó projekt megvalósítása;
• Nyissa meg a KFK-t, vegyen földet az államtól kedvező feltételek, DNT szervezése, a föld átadása új státuszba. Egy ilyen stratégiának azonban buktatói is vannak – minden papír újrabejegyzése eltart legalább hat hónap, további alapbefektetésekre lesz szükség, amelyek nem mindig térülnek meg.

Az ilyen stratégiák használata nem minden esetben lehetséges - szükséges, hogy a föld megfelelt a műszaki követelményeknek . Emellett nagy területtel értékesítenek telkeket, ami minimális befektetéssel nem enged új szereplőket az iparágba.

Tekintsük mint beruházási projekt Természetesen lehetőség van földet vásárolni későbbi bérbeadásra, de az orosz valóságban ez a módszer nem túl népszerű, és a webhely megtérülése több mint 10 év.

Következtetés

A földbe történő befektetés stabil és jövedelmező módja a profitszerzésnek, lehetővé téve a tőke 20-30%-os növelését. Azonban nem kezdőknek alkalmasabb, hanem azoknak, akiknek elegendő pénzük van, értik az iparágat és készek több évet várni.

Földvásárlás előtt alaposan tanulmányozza a terület fejlesztési kilátásait, tájékozódjon a fejlesztők terveiről. Kap hasznos információ Meglátogathatja a város honlapját is. Befektetni kell alulértékelt eszközökbe- azokra a telkekre, amelyeket még olcsón árulnak, nincs kereslet, de a következő években értékük jelentősen növekedni fog.

Az ingatlanpiac erősen strukturált, több száz árnyalattal rendelkezik, és ahhoz, hogy sikeres legyen, minden irányban el kell navigálnia, és csak a modern stratégiákhoz kell ragaszkodnia, de jobb, ha kidolgozza a sajátját.

Bárki megtanulhatja, hogyan kell földbe fektetni. Az a tény, hogy ezt nem tanítják az egyetemeken, még nem zárja le az információkat. Mindig önállóan szerezhet tudást a gyakorlatban, vagy kérhet tanácsot szakembertől.

1. lépés - megszabadulni a bizonytalanságtól

Ambiciózus vagy, tele vagy energiával, és már megszerezted az induló tőkéd, de pénzbeli támogatás elolvad az infláció sugarai alatt, és körülöttük azt mondják, hogy a pénznek működnie kell. Ez a helyzet sürgető, és ott van a bizonytalanság érzése, a vágy, hogy eldobjunk mindent, ami nehéznek tűnik. Úgy tűnik, az ingatlanbefektetéshez egy zsák pénz kell, hogy „nem nekem való ez a téma”, hogy már régen minden felfogott, és jobb, ha nem is rángatózik. Ezért a földbe való befektetés első lépése, hogy megszabaduljon a bizonytalanságtól.

Egy rokontól vagy baráttól tanácsot kérni nagyszerű ötlet, az embereknek érdemes használniuk a tanácsukat társadalmi tőkeés egymás poggyászát. Ossza meg tapasztalatait - hasznos. A legtöbb kezdő befektető azonban elköveti azt a klasszikus hibát, hogy olyanokkal konzultál, akik semmit sem értenek a befektetéshez. Ugyanilyen hatással az emberek maguk adnak egymásnak hülye tanácsokat.

Amikor egy barátjával tanácsot kér, hogyan fektessen be földbe, homályos hipotéziseket fog kapni, amelyek csak eltömítik az agyát. Egy barát vagy szomszéd nem tud hasznos információkat adni, mert nem rendelkezik vele. Csak elméletek, hipotézisek és pletykák segíthetnek Önnek.

A kezdeti szakaszban tartsa be a következő szabályokat a hatékony információcsere érdekében:

1. A barátok és rokonok csodálatos emberek, de ők nem esküdtszék, és nem szabad elbírálniuk minden lépésedet. Forduljon hozzájuk tanácsért, ha biztos a kompetenciájukban;
2. Energetikai és információs kapcsolatra van szükség az emberekkel. Főleg, ha új környezetbe lépsz. Csak szakemberekkel vagy ambiciózus, hasonló gondolkodású emberekkel építsen és tartson fenn kapcsolatokat. Kerülje a veszteseket és a nyafogókat.

3. lépés - tanulmányozza át a területek fejlesztési tervét

A jövedelmező földbefektetést a régió fejlesztési tervének figyelemmel kísérésével kell kezdeni. Az adatok nyilvánosak - a régió önkormányzati honlapján.

A regionális fejlesztési terv ismerete lehetővé teszi:

1. Objektív előrejelzés készítése a régió fejlődésére vonatkozóan a következő 5-10 évre;
2. Ismerje meg a városhatárok bővülésének irányát;
3. Vásároljon földet az infrastruktúra építése előtt.

Mi határozza meg a föld árát

A telkek árképzési szerkezetének jobb megértése érdekében javaslom, hogy vegyük figyelembe az árat befolyásoló tényezőket, az egyedi lakásépítési telkek példáján keresztül. Tehát a föld ára függ (fontossági sorrendben):

1. Elhelyezkedés és életszínvonal a föld körül (minél gazdagabbak a szomszédok, annál drágább a földje);
2. A telek mérete és formája (íves és lejtős telkekre nagyon nehéz beépíteni, nagy telek fenntartása költségesebb);
3. Bekötőutak (a helyszínre vezető aszfalt egy topchik);
4. Kommunikáció elérhetősége és bekötésük kilátása (villany, gáz, víz, csatorna, Internet);
5. Elérhetőség tömegközlekedés(nem mennek taxival meglátogatni);
6. Infrastruktúra: üzletek, iskolák, kórházak stb.;
7. Természeti táj: erdő, folyó, víztározó;
8. Egyéb megterhelő tényezők (lerakók távoli elhelyezkedése, hulladéklerakók gazdasági aktivitás, gazdaságok transzformátor alállomások, repülőterek és ipari vállalkozások).

Most, hogy megtanultuk, mi határozza meg egy telek árát, áttérhetünk a földbe történő befektetés stratégiáira.

1. számú stratégia - a magánháztartási telkek telkének felosztása egyéni lakásépítési telkekre

Először is tanulmányoznia kell a Telekrendezési Tervet és annak a településnek a megengedett felhasználási módjait, ahol beruházást tervez. Fedezd fel kataszteri árak hogy az Ön régiójában több településen leszálljon. Ha a telkek költségét egyértelműen túlértékelték - menjen a szomszédokhoz.

1. lépés – Telek keresése

Az árak elemzése után a tulajdonostól találunk egy 50 hektár körüli telket egyéni leánygazdaság (LPS) működtetésére. A polgárok számára különböző célokra átruházott telkek mérete jogszabályilag eltérő: pl. maximális méret telek magánháztartási telkek számára - 50 hektár, és egyéni lakásépítéshez (IZHS) - 20 hektár. Azonban senki sem ad el földet az IZHS számára 20 hektárért, mivel jövedelmezőbb azt „levágni” és részenként eladni (amivel később foglalkozunk).

2. lépés – Felmérés

9. stratégia – Várakozás

A nyaralótelepülések ma népszerűek, de az új telkeket egyetlen szabály egyesíti - az első szakaszban, míg az utak, a villany és a gáz még nincs telepítve, a telkek 20-50%-kal olcsóbbak, mint az értékesítés végén. Persze nem minden tulajdonos nyaralófalu olcsón szeretne telket eladni, de egyébként az első eladásokat csak a hírközlés után, és ez legalább 1-2 év.

Nyereség

Ha ígéretes az új telek, menjen el a tulajdonoshoz és ajánlja fel az árat. Például 50%-kal az ár alatt, amelyért el akarja adni magát.

Hogyan tűzzünk ki szakmai célokat

A befektetési stratégiákban fontos, hogy a kapott információkból tudjunk előre jelezni, értékelni és tervezni. Fontos a megfelelő cél kitűzése. Pontról pontra határozza meg és írja le a célokat az amerikai marketingszakemberek SMART módszertanával. Egy cél akkor érhető el, ha:

• Specifikus – Specifikus (például a beruházások 30%-os növelése);
• Mérhető - Mérhető (hogyan mérik az eredményt: rubel vagy dollár; havonta vagy évente);
• Elérhető – Elérhető;
• Realisztikus – Aktuális;
• Idő – Korlátozott időben.

következtetéseket

A telkekbe való befektetés tudás, munka és szerencse komplexuma, a stratégiai gondolkodás képessége és a tervek készítése legalább a következő 5 évre. A vállalkozó kedvűeknek könnyebb a kockázatok felmérése, de a "humanitáriusoknak" is minden esélyük megvan a profitra.

Frissített jogszabályok és elérhető információk, lehetővé teszi az Orosz Föderáció bármely állampolgára számára, hogy önállóan elsajátítsa a földterületi befektetéseket. Területhasználati és -fejlesztési szabályok, ismeretek szövetségi törvényekés a papírmunka – mindig jól fog jönni a jövőben.