Главная / Пластиковые карты / Договор социального найма жилого помещения. Договор социального найма жилого помещения Что является предметом договора социального найма

Договор социального найма жилого помещения. Договор социального найма жилого помещения Что является предметом договора социального найма

СТ 62 ЖК РФ .

1. Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое
помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

2. Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут
быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также
общее имущество в многоквартирном доме.

Комментарий к Ст. 62 Жилищного кодекса РФ

1. Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

При этом в договор должны быть включены конкретизирующие пункты по предоставляемому жилому помещению: какое жилое помещение, каков размер общей площади, количество комнат, местоположение, находящееся в пределах черты населенного пункта, по конкретному адресу и т.п.

Особое внимание должно быть обращено на состояние жилого помещения: помещение сдано в эксплуатацию в связи с завершением строительства многоквартирного дома, помещение переведено (переоборудовано) из нежилого в жилое с соблюдением требований законодательства. Если в жилом доме, квартире проживали другие наниматели, следует непосредственно проверить, в каком состоянии они оставили помещения; сданы ли помещения жилищно-коммунальным организациям согласно установленному порядку; требуется ли проведение текущего или капитального ремонта; во всех ли случаях целесообразна непосредственная проверка состояния элементов благоустройства (отопления, освещения, холодного и горячего водоснабжения), сантехоборудования?

Предоставляемое помещение должно быть фактически и юридически свободным, т.е. ко времени вынесения решения о предоставлении жилья и заключения договора жилое помещение должно быть свободным (никто там не проживает и не имеет права проживания).

Недопустимо заключение договора с условием освобождения занятого помещения "через какое-то время", "выселением лиц, незаконно, самовольно занявших жилье" и т.п.

Заключение двух и более договоров относительно одного жилого помещения с разными гражданами, имеющими самостоятельные права на жилье, должны рассматриваться как ничтожные сделки с вытекающими отсюда последствиями по ответственности виновных должностных лиц.

2. Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение (смежные комнаты), помещения вспомогательного типа, а также общее имущество в многоквартирном доме.

При применении этой части статьи относительно "самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение" следует обратить внимание на ч. 1 ст. 58 Кодекса: "При предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия", т.е. заселение одной комнаты лицами разного пола, видимо, как исключение из общих правил, допустимо только на основе одного договора.

Большинство статей гл. 8 Жилищного кодекса РФ содержат новые нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма, его предмет, а также права и обязанности сторон и другие основные отношения, возникающие из такого договора. Установленные в статьях данной главы правила направлены на реализацию п. 3 , согласно которому именно в жилищном законодательстве должны быть определены основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения.

Целесообразно обратить внимание на то, что некоторые правила о договоре социального найма применяются к договорам найма жилых помещений специализированного жилищного фонда.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование (ч. 1 ст. 60 ЖК РФ).

Из определения договора социального найма жилого помещения, установленного в ч. 1 статьи 60 ЖК РФ, следует, что наймодателем по договору социального найма может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управомоченное собственником лицо. Этот перечень сформулирован как исчерпывающий.

Нанимателем по указанному договору является гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете по правилам, установленным гл. 7 Жилищного кодекса РФ (см. также ст. 51-55 ЖК РФ). По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (см. п. 2 ).

Статья 60 ЖК РФ не содержит указания на возмездный характер договора социального найма жилого помещения. Поэтому здесь необходимо учитывать положения ГК РФ о возмездных и безвозмездных договорах. Так, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное (п. 3 ). Следовательно, договор социального найма жилого помещения, как правило, носит возмездный характер, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги по правилам раздела VII ЖК РФ.

При этом, как уже отмечалось, из данного правила Жилищным кодексом РФ предусмотрено исключение: жилые помещения должны предоставляться на условиях социального найма без внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением лицам, признанным малоимущими в установленном порядке (см. ст. 156 ЖК РФ). Указанное исключение применяется только в отношении тех жилых помещений, которые относятся к муниципальному жилищному фонду социального использования.

Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ).

Жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданину во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ч. 1 ст. 61 ЖК РФ наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

В отличие от договора коммерческого найма, о котором говорилось выше, договор социального найма заключается без установления срока.

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования (ч. 1 ст. 63 ЖК РФ). Речь идёт, конечно, о простой письменной форме (не нотариальной). Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством РФ.

Ранее на практике письменная форма договора социального найма не всегда соблюдалась. Однако это не влекло каких-либо негативных последствий для граждан, поскольку основным документом, подтверждающих право на данное жилое помещение (наряду с решением органа, предоставившего жилое помещение), считался ордер на жилое помещение (ст. 47 ЖК РСФСР).

Договор социального найма жилого помещения не может быть расторгнут, если изменились основания и условия, дающие право на заключение такого договора. В ч. 3 комментируемой статьи речь идет о таких случаях, когда, например, улучшилось материальное положение семьи нанимателя или он приобрел на праве собственности иное жилое помещение и т.п. Подобные обстоятельства могут влиять лишь на изменение условий оплаты жилого помещения, предоставленного на условиях социального найма.

Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечёт за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения (ст. 64 ЖК РФ).

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонне обязывающим.

Стороны договора - наймодателъ и наниматель .

Предметом договора найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов может быть лишь изолированное жилое помещение (квартира, жилой дом или их изолированная часть, имеющая отдельный проход к местам общего пользования).

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ст. 15ЖК РФ).

Форма договора найма жилого помещения может быть только письменная.

Срок договора найма жилого помещения не может превышать 5 лет.

Виды договора найма жилого помещения:

· договор социального найма жилого помещения;

· договор коммерческого найма жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения.

По договору социального найма жилого помещения наймодатель обязуется за плату предоставить во владение и пользование гражданину и членам его семьи жилое помещение в жилищном фонде социального использования в пределах установленной законодательством нормы жилой площади. К жилищному фонду социального использования относятся жилые помещения государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, предоставляемые в пределах нормы жилой площади на условиях, установленных законодательством для социального найма.

Наем жилого помещения, не относящийся к социальному найму, является коммерческим наймом. Предоставление жилого помещения юридическим лицам во владение и (или) пользование производится по договору аренды или иному договору.

Договор социального найма в юридической литературе характеризуется как потребительский. Он представляет собой соглашение, по которому одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от их имени уполномоченные государственный орган или орган местного самоуправления) либо управомоченное собственником лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на определенных условиях (ст. 60 ЖК РФ).

Жилищный кодекс РФ регулирует основания и условия предоставления жилых помещений по договору социального найма только из муниципального жилищного фонда.

Условием предоставления жилого помещения по договору социального найма муниципального жилищного фонда является отнесение гражданина к числу малоимущих по решению органа местного самоуправления. Для этого учитываются: доход, приходящийся на каждого члена семьи, и стоимость подлежащего налогообложению имущества, находящегося в собственности членов семьи.

Основания для признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях по договору социального найма (ст. 51 ЖК РФ)

· отсутствие у малоимущих жилого помещения, занимаемого по договору социального найма либо находящегося в собственности;

· обеспеченность общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

· проживание в помещении, которое не отвечает установленным для жилых помещений требованиям;

· проживание в квартире больных, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание с ними в одной квартире.

Стороны договора:

· наймодателъ - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо;

· наниматель - граждане. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Предмет договора - жилое помещение (жилой дом (одноквартирный), квартира,«часть жилого дома или квартиры, комната), которое должно быть: изолированным (что предполагает наличие отдельного входа); являться недвижимым имуществом (т.е. находиться в доме капитального типа), пригодным для постоянного проживания (т.е. отвечать установленным санитарным, техническим и иным правилам и нормам).

Жилое помещение по договору социального найма передается нанимателю во владение и пользование. Допускается распоряжение жилым помещением путем его обмена, замены и т.д.

Договор социального найма жилого помещения является бессрочным.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги определяется органами местного управления исходя из общей площади занимаемого помещения, а также его качества и благоустройства, месторасположения дома.

Форма договора - письменная.

Наймодатель обязан:

· принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

· осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

· обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (ст. 65 ЖК РФ).

Наниматель имеет право:

· вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

· сдавать жилое помещение в поднаем;

· разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

· осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

· требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

· использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;

· обеспечивать сохранность жилого помещения;

· поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

· проводить текущий ремонт жилого помещения;

· своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

· информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма (ст. 67 ЖК РФ).

По требованию любой из сторон договор социального найма может быть расторгнут в судебном порядке в случае признания жилого помещения непригодным для проживания.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.

По инициативе наймодателя договор социального найма может быть расторгнут только в судебном порядке и в силу виновного поведения нанимателя, как то:

· невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение шести и более месяцев подряд;

· разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

· систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; невозможность совместного проживания в одном жилом помещении детей и родителей, лишенных родительских прав;

· использование жилого помещения не по назначению (п. 4 ст. 83 ЖК РФ).

Договор коммерческого найма жилого помещения .

Наем жилого помещения в жилищном фонде коммерческого использования, образованном жилыми помещениями, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях коммерческого найма, находящегося не только в частном, но также и в государственном, и в муниципальном жилищных фондах, называетсякоммерческим наймом.

Коммерческий наем - консенсуальный, всегда возмездный, двусторонний.

Стороны договора - наймодатель (не только юридические лица, но и граждане) инаниматель (только граждане).

Предметом договора может быть помещение, находящееся в частном жилищном фонде, а также в государственном и в муниципальном жилищных фондах.

Срок платы за жилое помещение определяется договором, в противном случае она должна вноситься ежемесячно (п. 3 ст. 682 ГК РФ).

Срок договора не может быть больше пяти лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ). В случае заключения договора на срок до одного года к нему не применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 677, ст. 680, 684-686, абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ (п. 2 ст. 687 ГК РФ, норма диспозитивная).

Форма договора - письменная.

Правомочия сторон договора коммерческого найма жилого помещения аналогичны правомочиям сторон по договору социального найма жилого помещения, однако имеют свои особенности.

Наймодатель обязан:

· передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК РФ);

· осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2 ст. 676 ГК РФ).

Наниматель обязан:

· своевременно вносить плату за жилое помещение и освободить помещение при прекращении договора;

· имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок по истечении срока договора найма (ч. 1 ст. 684 ГК РФ). Этот вопрос должен быть решен за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения (ч. 2 ст. 684 ГК РФ). При этом наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, с ним проживающих, при повторном заключении договора (ч. 3 ст. 684 ГК РФ);

· вправе с согласия других лиц, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор, предупредив письменно наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Договор коммерческого найма может быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя.

По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут только в судебном порядке и по исчерпывающему перечню оснований:

· невнесение нанимателем платы за жилое помещение. При этом для нанимателя долгосрочного договора коммерческого найма это последствие наступает в случае неполной либо несвоевременной платы за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. С нанимателем по договору краткосрочного найма договор расторгается в случае невнесения платы более двух раз по истечении срока платежа;

· разрушение или порча жилого помещения нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает;

· в случае самовольного переустройства жилого помещения при условии, если это привело к разрушению или порче жилого помещения;

· если наниматель либо другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, а также систематически (т.е. неоднократно) нарушают права и интересы соседей.

До принятия ГК РФ наем жилого помещения сосуществовал с другой разновидностью использования чужого жилого помещения — арендой. Различие между наймом жилого помещения и его арендой были определены Законом об основах жилищной политики и состояли в целевом назначении каждого из договоров: наем жилья предназначался для потребительского, а аренда — для коммерческого использования жилищного фонда. С принятием Г К РФ найму была придана та же функция, что и аренде с участием граждан в качестве арендаторов. Институт найма и институт аренды не ограничивались какой-либо разновидностью жилищного фонда в зависимости от формы собственности.

С момента введения части второй ГК РФ, т. е. с 1 марта 1996 г., аренда жилого помещения с участием граждан как арендаторов исключена в дальнейшем из системы жилищных договоров как дублирующая договор найма жилого помещения.

Юридическое лицо может участвовать в отношениях найма жилья лишь в качестве наймодателя. Субарендные отношения с гражданином в данном случае исключаются.

Наем жилого помещения регулируется нормами гл. 35 ГК РФ и нормами жилищного законодательства (в том числе законодательства субъектов РФ, поскольку жилищное законодательство относится к предмету совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов).

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения является консенсуальным (наниматель «обязуется предоставить»), возмездным («за плату») и взаимным (поскольку права и обязанности возникают у обеих сторон). Это положение относится ко всем договорам найма жилого помещения независимо от того, кто является собственником сдаваемых внаем жилых помещений и кто выступает их нанимателем.

Законодатель выделяет два вида рассматриваемого договора: договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) и договор найма жилого помещения в частном жилищном фонде. Этот вид договора получил в литературе название .

Хотя в целом ГК РФ раздельно регулирует коммерческий и социальный наем, он содержит ряд общих норм, применяемых к этим договорам: п. 1 ст. 671 (определение договора); ст. 674 (форма договора); ст. 675 (сохранение договора при переходе права собственности на жилое помещение); ст. 678 (обязанности нанимателя); ст. 680 (временные жильцы); ст. 681 (ремонт сданного внаем помещения); п. 1, 2, 3 ст. 685 (поднаем). Другие нормы гл. 35 ГК РФ могут быть общими (распространяться и на договор социального найма) только в том случае, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Статья 672 — единственная в ГК РФ, прямо посвященная только договору социального найма. Она вводит понятие «договор социального найма» и определяет сферу его применения — государственный и муниципальный жилищный фонд, а также правовой статус членов семьи нанимателя. По вопросам порядка заключения, оснований и условий данного договора ГК РФ отсылает к жилищному законодательству, непосредственно регулирующему данный договор.

ЖК РФ в качестве самостоятельного договора выделяет также договор найма специализированного жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения

В соответствии с ч. 1 ст. 672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Со вступлением в силу ЖК РФ, а также утверждением Типового договора социального найма жилого помещения данный договор нашел свое детальное законодательное регулирование. Нормы же ГК РФ применяются к положениям жилищного законодательства субсидиарно, если иное не установлено ЖК РФ. Таким образом, вопросы социального найма жилого помещения стали полностью урегулированы нормами жилищного и гражданского законодательства.

По договору социального найма жилого помещении одна сторона — собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Ж К РФ (ст. 60 Ж К РФ).

Договор социального найма может быть охарактеризован как консенсуальный (для его заключения достаточно согласования существенных условий договора, а именно о предмете (т. е. жилом помещении) и о нанимателе), возмездный, двухсторонний, взаимный.

Стороны договора

Наймодателем по договору социального найма выступает собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда. От имени собственника действует уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления.

Нанимателем по договору социального найма может выступать не любое лицо. Им может быть только гражданин РФ. Согласно п. 5 ст. 49 ЖК. жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное. При этом гражданин должен относиться к категории малоимущих граждан и быть признан в установленном порядке нуждающимся в жилом помещении и принят на учет.

На стороне нанимателя может иметь место множественность лиц. Сонанимателями выступают члены семьи. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (п. 2 ст. 672 ГК РФ).

Объект найма

Объектом социального найма является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры), включенное в состав государственного или муниципального жилищного фонда. Жилым помещением в соответствии с п. 2 ст. 15 ЖК признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т. е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления (п. 5 ст. 57 ЖК РФ). Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.

Самостоятельным объектом социального найма не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. Под неизолированными жилыми помещениями следует понимать прежде всего комнаты квартир и жилых домов, связанные общим входом и т. п., а также части комнат. Помещениями вспомогательного использования (т. е. подсобными помещениями — по терминологии прежнего жилищного законодательства) традиционно считаются кухни, коридоры, санузлы и другие помещения, имеющие вспомогательное назначение.

Срок найма

Срок не является существенным условием договора социального найма жилого помещения, поскольку по этому договору жилые помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование.

Плата по договору социального найма

Плата по договору социального найма включает:

плату за пользование жилым помещением (плата за наем). Однако граждане, признанные в установленном законом порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем);
плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения. Он устанавливается органами местного самоуправления в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома;
плату за коммунальные услуги. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления, за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном Правительством РФ. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются Правительством РФ.

Права и обязанности сторон. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма в соответствии с п. 2 ст. 65 ЖК обязан:

передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Данный перечень не является исчерпывающим. Наймодатель несет и иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения. Так, в Типовом договоре социального найма предусмотрены и иные обязанности, например обязанность предоставить нанимателю и членам его семьи в порядке, установленном ЖК РФ, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Право требовать в судебном порядке выселения нанимателя и совместно с ним проживающих членов семьи возникает у най- модателя и тогда, когда они: во-первых, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение; во-вторых, эти нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения; и в-третьих, они не устраняют их в разумный срок, назначенный наймодателем. В этом случае выселение осуществляется без предоставления другого жилого помещения.

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения также граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Обязанности нанимателя жилого помещения закреплены в ГК РФ и ЖК РФ. Существенных различий при этом не наблюдается. В соответствии с п. 3 ст. 67 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;
обеспечивать сохранность жилого помещения;
поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
проводить текущий ремонт жилого помещения;
своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Помимо указанных, наниматель несет и иные обязанности, предусмотренные федеральными законами и договором социального найма. Например, в Типовом договоре социального найма установлена обязанность нанимателя принять от наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания договора, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма в соответствии с п. 1 ст. 67 Ж К РФ имеет право в установленном порядке:

вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
сдавать жилое помещение в поднаем;
разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Помимо указанных, наниматель может иметь и иные права, предусмотренные федеральными законами и договором социального найма. Например, в соответствии с п. 2 ст. 66 ЖК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя. Кроме этого, в Типовом договоре социального найма предусмотрен и ряд иных прав нанимателя, например право сохранить права на жилое помещение при временном отсутствии его и членов его семьи.

Форма договора. ЖК РФ (ст. 63) предусматривает простую письменную форму договора социального найма жилого помещения, который должен заключаться путем составления документа, подписанного обеими сторонами. Однако заключение такого договора будет осуществляться уже не на основании ордера, а на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения в жилищном фонде социального использования (ст. 57 ЖК).

Прекращение договора социального найма. Договор социального найма может быть прекращен лишь путем его расторжения. Он может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается лишь в судебном порядке и по основаниям, установленным п. 4 ст. 83 ЖК РФ. Договор социального найма жилого помещения прекращается также в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя. В целях придания дополнительной стабильности отношениям, возникающим из социального найма, введено правило, согласно которому договор социального найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жилого помещения, являющегося его предметом. Кроме того, указанный договор сохраняется в неизменном виде и тогда, когда право хозяйственного ведения или право оперативного управления на такое жилое помещение переходит к другому субъекту (ст. 64 ЖК РФ).

Договор, в том числе и на выдел жилья для социального найма, приобретает юридическую силу лишь в том случае, если стороны смогли достигнуть согласия по условиям этого контракта. Об этом гласит ст. 432 ГК РФ. В частности, наймодатель и наниматель должны установить, что является предметом договора, выделив его индивидуальные параметры и характеристики.

Определение предмета договора социального найма

Если обратиться к ГК РФ, то невозможно найти четкого определения, что собой представляет предмет договора социального найма жилого помещения. Но если проанализировать ЖК РФ, то можно дать определение этой юридической дефиниции.

Итак, предметом договора соцнайма, согласно ст. 62 ЖК РФ, является жилое помещение. При этом законодатель дополнительно раскрывает критерии, которые заключены в понятие жилое помещение - это дом, квартира, часть квартиры или дома, которые имеют единственное предназначение - проживание людей.

Кроме того, в пункте 2 указанной статьи, прописано, что самостоятельным предметом контракта о социальном найме жилья не могут выступать:

неизолированные жилые помещения;
объекты, имеющие вспомогательное значение;
общее имущество, расположенное в многоквартирном доме.

Критерии жилых помещений: правила и нормы

Законодательные правила устанавливают, что при выделе жилплощади нуждающейся категории граждан при заключении договора о соцнайме, должны быть соблюдены определенные критерии, которые предъявляются к жилым объектам (ст. 89 ЖК РФ).

Во-первых, любая жилая площадь должна быть благоустроена. Однако в данном случае во внимание берутся нормативы благоустроенности жилищного фонда на конкретной территории, где и предполагается осуществить выдел жилплощади нанимателю. Критерии благоустроенности предусматривают:

наличие на территории объекта всех коммуникационных сетей, в частности, водопровода, системы отопления и электричества.
существование санитарного узла, а именно, туалетной и ванной комнаты.
наличие мусоропровода и лифтовой системы в многоэтажных постройках.
существование дополнительных помещений, причисляемых к категории общего имущества.

Благоустроенность недвижимого имущества будет разниться от региона к региону, так как экономические показатели субъектов РФ значительно отличаются. Так в малых городах инфраструктура намного хуже, чем в крупных мегаполисах.

Во-вторых, жилая площадь должна походить под санитарные и технические нормативы. В данном случае речь идет о создании таковых условий, которые гарантируют гражданам беспроблемную и комфортную жизнь. В частности, должны быть соблюдены следующие условия:

обеспечение комфортного сна и отдыха;
возможность беспрепятственного питания;
способность поддержания в границах жилплощади комфортных температурных показателей;
проветриваемость, иными словами, система вентиляции воздуха;
звуконепроницаемость стен и шумоизоляция;
противопожарная безопасность;
светопроницаемость.

Правила санитарно-эпидемиологического комфорта были установлены Главным санитарным врачом России в 2000 году. В том случае если нормативы безопасности не соблюдены, то подобная постройка в большинстве случаев признается непригодной для жилья.

В-третьих, жилое помещение по договору соцнайма должно быть выделено нуждающемуся субъекту в полном соответствии с нормой потребления и учетной нормой. Данные нормативы устанавливаются ОМСУ и зависят напрямую от обеспеченности жилищного фонда готового для заселения граждан постройками.

В-четвертых, критерии жилого помещения не позволяют осуществлять заселение разнополых граждан, которые не состоят в официальном браке, в одну комнату без получения на то от них письменного согласия. Данные правила устанавливаются ст. 58 ЖК РФ.

И, наконец, в-пятых, жилплощадь выделяется госорганами власти федерального или местного уровня только с соблюдением правил учета состояния здоровья нанимателей. Иными словами, в данном случае во внимание берется Постановление Правительства, в котором закреплен перечень тяжелых заболеваний хронической формы, которые обуславливают невозможность проживания на одной территории с больными гражданами.

Виды жилых помещений социального найма

На сегодняшний день законодательные правила устанавливают определенный перечень недвижимого имущества, которое может быть передано во владение малоимущим гражданам на основе договора о социальном найме.

Весь жилищный фонд разделяется на федеральную и муниципальную собственность. Соответственно, если наниматель претендует на жилье на федеральном уровне, то и принимать решение о выделе могут только уполномоченные представители высшего уровня власти.

Если наниматель подает заявление о выделе имущества в рамках определенного муниципального образования, то и договор заключается с муниципалитетом.

Согласно ст. 19 ЖК РФ, жилье, которое числится в категории частного жилищного фонда, предоставляться в социальный найм не может.

Кроме того, в юридической практике часто возникают дела, когда жилые помещения из государственного или муниципального фонда передаются гражданам в коммерческий найм. В данном случае речь идет о дополнительном извлечении прибыли за предоставленные помещения. Законодательные правила, закрепленные в многочисленных НПА, предполагают подобные ситуации, так как это не противоречит закону, в том числе и ст. 19 ЖК РФ. Однако с учетом остроты жилищной проблемы, которая назревала в РФ на протяжении многих лет, такая допустимость невозможна.

Помимо представленной выше классификации жилых помещений, предусмотрена и другая разновидность недвижимого имущества, которое выделяется физлицам по договору соцнайма.

Во-первых, это комнаты в квартирах коммунального типа. Законодательные правила устанавливают возможность обеспечения нуждающихся граждан жилплощадью в коммуналках. Подобное распределение возможно лишь в том случае, если на территории коммунальной квартиры имеются в наличии свободные, то есть незанятые никем комнаты. Однако в данном случае должны быть соблюдены все нормативы и критерии, предъявляемые к жилым помещениям. Кроме того, если подобные помещения уже используются по контракту соцнайма, то наймодатель имеет право произвести выселение граждан, но основываясь на правила и законодательный порядок.

Правила распределения жилья по договорам соцнайма предусматривают очередность физлиц, вставших на учет. Этот принцип соблюдается и при выделе комнат в коммуналках.

Первоначально органы учитывают нужду каждого гражданина, беря во внимания нормативные правила, в частности, размер занимаемого субъектами жилого помещения, количество представителей семьи, а также иные критерии, предусмотренные НПА.

Если среди нанимателей в коммунальных квартирах не находится желающих для заселения в свободную комнату, то закон предусматривает возможность реализации жилплощади посредством купли-продажи. Полученные от коммерческой сделки денежные средства поступают в бюджет муниципалитета, на балансе которого числилось данное недвижимое имущество.

Во-вторых, это квартиры в домах многоквартирного типа. Жилплощадь на территории подобных домов является самым распространенным вариантом выдела жилья для нуждающихся граждан и малоимущих семей. При этом участники договора (наниматели) наделяются всей полнотой прав и обязанностей по использованию как жилой квартиры, так и общего имущества. Кроме того, данный принцип распространяется не только на субъект, который выступает стороной контракта о соцнайме, но и на всю его семью. На всех участников подобных правоотношений накладывается солидарная ответственность по содержанию в целостности и сохранности недвижимого имущества, попадающего под категорию социального найма.

В том случае если наниматели не соблюдают обязанности, закрепленные договором, то наймодатель имеет право выселить жильцов из квартиры, расторгнув при этом контракт до истечения срока его действия.

Независимо от того, к какому виду относится жилое помещение, предоставляемое в социальный найм, оно может быть приватизировано гражданами в частную собственность. Для этого должны быть соблюдены конкретные условия, закрепленные в НПА. В частности:

участвовать в приватизации могут все граждане, которые прописаны в данном жилье или владеют им на праве постоянного проживания;
в некоторых случаях предусматривается определенный срок социального найма, по истечении которого появляется возможность приватизировать квартиру.

Социальный найм - один из самых успешных, хоть и сложных механизмов обеспечения нуждающихся категорий граждан жильем. Несмотря на всю остроту проблемы, договора о соцнайме пользуются колоссальным спросом у граждан РФ, так как даруют возможность улучшить жилищные условия своего проживания.

Вопрос-ответ

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Спросить юриста

Также вам будут полезны следующие статьи

Пользование жильем по договору найма жилого помещения жилищного фонда социспользования
Выселение из жилья, предоставленного по договору найма социального использования
Прекращение договора найма специализированного жилого помещения
Наймодатель по договорам найма жилья жилищного фонда социального использования
Порядок предоставления иного жилья в связи с необходимостью освободить нанимаемое
Условия, при которых обмен жильем между нанимателями по договорам социального найма не допускается
Учет законных интересов граждан при предоставлении жилья по договорам соцнайма
Предоставление жилья по договорам найма жилых помещений социального использования
Права и обязанности сторон договора найма жилья жилищного фонда социального использования
Срок договора найма жилья жилищного фонда социального использования
Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору найма жилья жилищного фонда социального использования
Учет наймодателем заявлений о предоставлении жилья по договорам найма жилищного фонда социального использования
Выселение нанимателя и членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилья
Право нанимателя на заключение договора найма жилья жилищного фонда социального использования на новый срок
Предоставление другого благоустроенного жилья по договору соцнайма в связи с выселением
Наниматель по договору найма жилья жилищного фонда социального использования
Выселение гражданина из помещения с предоставлением другого жилья по соглашению о найме социального типа
Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору соцнайма
Учет граждан, нуждающихся в предоставлении жилья по договорам найма социального использования
Выселение нанимателя и его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилья по договору соцнайма
Предмет договора найма жилья жилищного фонда социального использования
Сохранение договора найма жилья жилищного фонда социального использования при переходе прав на жилье или изменении наймодателя
Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования
Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения
Признание обмена жильем, предоставленным по договорам социального найма, недействительным
Порядок предоставления жилья по договору социального найма в связи со сносом дома
Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма