Akciová výstavba: jak budou developeři pracovat během přechodného období. Byly přijaty grandiózní novely legislativy o sdílené bytové výstavbě Kdy bude nový zákon o sdílené výstavbě?

Pořídit si vlastní bydlení je pro mnoho občanů problém. Někteří mladí lidé se rozhodnou pro tak zoufalý krok, jako je koupě bytu v rozestavěném domě, jen proto, aby začali samostatný život, odděleni od rodičů. Bohužel ne vždy je takové riziko oprávněné, zvláště když je o developerovi poměrně málo informací.

K dnešnímu dni se schvaluje zákon o prohibici majetková účast ve výstavbě. Ruský prezident Vladimir Putin oznámil, že brzy vstoupí v platnost zákon zakazující předškolní děti. Tato inovace je způsobena potřebou chránit držitele akcií před možnými podvody. Už nedojde k situaci, kdy DDU bude nutit lidi platit poslední peníze za byty, které v době prodeje ještě nebyly dokončené. Přesto je to velké riziko, které souvisí především s tím, že peníze vlastníků akcií nemusí být opodstatněné.

Jedná se o vážný problém, který po dlouhou dobu znepokojoval mnoho lidí, kteří se rozhodli koupit nedokončený byt. Koneckonců bylo nutné uzavřít dohodu s developerem, zaplatit těžce vydělané prostředky a pak dlouho čekat, aby se konečně naskytla příležitost usadit se v dlouho očekávaném vlastním bydlení.

Záruky a odpovědnost

Usnesení prezidentského dekretu o zákazu majetkové účasti dává určité záruky těm občanům, kteří se rozhodnou koupit byt. Nyní můžete při koupi bydlení v novostavbě zůstat pevně přesvědčeni, že občan bydlení v každém případě dostane. Jakékoli riziko je vyloučeno.

V případě, že developer z nějakého důvodu své povinnosti nesplní, pak musí nutně zaplatit penále. Občan, který investuje do koupě bytu, případnými změnami nijak netrpí.

Požadované dokumenty

Podle zákona v některých případech nikdo nemůže přijímat peníze od soukromých investorů, dokud nejsou vystaveny příslušné dokumenty. Peníze obyvatel mohou využívat pouze developeři-vlastníci. Existuje však určitý balík dokumentů, které je třeba shromáždit. Pokud bude chybět alespoň jeden důležitý dokument, nebude možné uzavřít tak důležitý obchod. Na co je tedy potřeba si dát pozor?

Stavební povolení

Základní dokument opravňující ke koupi bydlení. Musí existovat stavební povolení. Bez toho nelze hovořit o ochraně práv akciových účastníků. Před uzavřením samotné smlouvy DDU v roce 2018 je nutné věnovat pozornost novelizovanému zákonu a jednat v souladu se změněnými pravidly.

pozemkový doklad

Zákaz majetkové účasti na výstavbě nyní poskytuje příležitost důkladně si prostudovat svá práva a co nejlépe je využít. Samotný dokument musí obsahovat zápis vlastnictví.

Prohlášení o projektu

Tento typ dokumentu musí být zveřejněn. Nejlepší je seznámit se s papíry předem, abyste měli představu o tom, co partner nabízí. Prohlášení o designu poskytuje určité záruky.

Stojí za zmínku, že všechny výše uvedené dokumenty jsou velmi důležité. Jedno nelze opomíjet ve prospěch druhého. Ve sdílené výstavbě to nelze vzít finanční zdroje před začátkem práce. V opačném případě to bude považováno za hrubé porušení. Než učiníte jakékoli rozhodné kroky, měli byste pečlivě prostudovat dokumenty partnera, analyzovat situaci a teprve poté se rozhodnout. V každém případě by to mělo být smysluplné a vážné, nebrat ve spěchu.

Registrace

O trhu s nemovitostmi existuje zákon, podle kterého smlouva o majetkové účasti podléhá povinné registraci. V opačném případě bude považována za neplatnou. Registrace vylučuje možnost jakéhokoli podvodu ze strany vývojáře. Bydlení tak nebude možné prodat dvakrát a získat peníze nepoctivě. Zákon o zákazu vlastního kapitálu, který zakazuje nečestné nakládání s penězi akcionáře, pomáhá občanům zachovat si důvěru v budoucnost. Určitý byt bude uveden v single Státní rejstřík. Tím je vyloučena pravděpodobnost, že budete podvedeni a získáte silné životní zklamání.

Jiné závazky

Strany se zavazují plnit svěřené úkoly ve vzájemném vztahu. Občan, který zaplatil požadovanou částku, má plné právo vzít hotovou nemovitost k plné dispozici. Developer podepisuje podmínku, že dům bude postaven. Pokud budou z nějakého důvodu podmínky smlouvy nějakým způsobem porušeny, bude muset viník zaplatit pokutu, což je značná částka. Samotná smlouva se uzavírá podle zákonů stavební trh, pouze písemně, aby nedošlo k různým nedorozuměním. Vláda Ruské federace určila konkrétní požadavky na samotný dokument. Musí obsahovat určitá data.

Popis objektu

Nemovitost (dům nebo byt) musí být jednoznačně zdokumentována. Podrobně je popsán celkový počet metrů čtverečních, počet pokojů, balkony, lodžie atd. To je nezbytné, aby se eliminovaly možné chyby, aby se zabránilo rozvoji podvodu ze strany vývojáře. Fond na ochranu práv účastníků společné výstavby si klade za cíl zajistit, aby každá osoba, která se chystá koupit byt, byla v maximální možné míře v bezpečí.

Označení termínu

Důležitý faktor, který také stojí za pozornost. Jasné stanovení termínů pro dokončení práce vám umožní pochopit, kdy proces skončí, a bude možné se usadit v novém domě. Obvykle stále existují nějaké informace, které vám umožní pochopit záruční dobu na nemovitost.

Pokud si novopečený vlastník do určité doby uvědomí, že mu něco nevyhovuje konkrétně ve vztahu k provedeným stavebním pracím, mohou být některá ustanovení smlouvy revidována. Je docela možné dosáhnout i dobré finanční kompenzace.

Okamžik platby

Cena za poskytnuté služby je vždy konkrétně a jasně předepsána ve smlouvě. Obě strany musí jasně pochopit, před jakým úkolem stojí tento momentčas vyhnout se případným nepřesnostem.

Pro budoucího majitele je zde poskytována určitá finanční pomoc. Financování zahrnuje poskytování bankovních úvěrů v případě potřeby. V dokumentu je také jasně uveden postup platby.

Zákon o zákazu majetkové účasti na výstavbě má tedy své hmatatelné výhody. V tomto případě bude prodej bytů v rozestavěných domech ukončen. Většina lidí bude s těmito změnami spokojena, protože budou platit peníze jen za to, co si mohou být jisti, že nakonec dostanou. Tento zákon skutečně chrání osobní prostředky občanů, umožňuje jim investovat pouze do nezbytného a nezbytného.

Rusko plánuje přechod na nové schéma pořízení rozestavěného bydlení - místo sdílené výstavby přijde projektové financování. RBC-Nedvizhimost vysvětluje, jak se nové schéma liší od prodeje DDU

Ruský prezident Vladimir Putin do 15. prosince letošního roku opatření, která mají postupně nahradit sdílenou výstavbu bankovní půjčky a další zdroje financování. Změňte schéma financování projektu bytových developerů, které by měly minimalizovat riziko občanů, potrvá tři roky.

To znamená, že v budoucnu nebudou moci developeři získávat prostředky od vlastníků akcií na financování výstavby. Podobná praxe omezené účasti Jednotlivci v bytové výstavbě působí v mnoha cizí země a zahrnuje financování stavby na náklady bank.

Hlavním účelem inovací je vyřešit problém podvedených vlastníků akcií. „Občané nebudou riskovat vlastní prostředky, ale pořídí si již postavené bydlení, které lze ihned zapsat do vlastnictví. Zároveň je však nutné zajistit, aby cena za metr čtvereční nebyla přemrštěná a banky byly připraveny poskytovat půjčky za mírné úrokové sazby, “takto říká Michail Men, šéf ruského ministerstva stavebnictví, vysvětlil potřebu změn v komentáři k RBC Real Estate.

Redaktoři RBC-Real Estate přišli na to, jaká rizika pro kupce nových budov nový systém financování odstraní a jak to ovlivní trh s bydlením v Rusku.

Alternativa ke sdílené výstavbě

V současné době je asi 80 % nových budov v Rusku realizováno prostřednictvím uzavření dohod o sdílené výstavbě (DDU). Toto schéma předpokládá, že bytová výstavba se provádí na úkor vlastníků akcií - fyzických osob, které ve skutečnosti sdílejí všechna rizika s developerem.

Dnes existují tři zdroje financování každého konstrukční projekt: fondy akcionářů, bankovní (projektové) financování a vlastní prostředky vývojáři. „Vlastní prostředky developera se pohybují od 20 % do 40 % z celku kapitálové investice, které jsou potřebné pro výstavbu [samostatného obytného komplexu], prostředky vlastníků akcií - asi 50%. Zbytek - vypůjčené prostředky od úvěrových institucí (projektové financování, ne více než 50 %),“ říká zástupkyně generálního ředitele Krost Concern Marina Lyubelskaya. Ale v praxi si developer vybere ne více než 30% přidělených úvěrový limit pro projekt a prodej budoucích měřičů pod DDU bude zahájen od okamžiku zahájení výstavby, dodává Vladimir Sergunin, partner mezinárodní poradenské společnosti Colliers International.

Projektové financování, které se plánuje plně převést do tří let, předpokládá, že stavbu bude ve větší míře financovat banka. Konkrétní schémata a podmínky pro interakci mezi bankami, developery a kupci nových budov přitom ještě nebyly oznámeny. Na rozvinutých trzích s nemovitostmi (viz rámeček níže) v rámci tohoto schématu banka investuje do prodeje rezidenční projekty, které fungují jako zajištění dluhových závazků, a vrácení finančních prostředků úvěrová instituce dochází nikoli na úkor aktiv developera, ale na úkor tok peněz generované novým projektem. Jinými slovy, stavba domu se provádí z peněz banky. Projektové financování přitom neznamená půjčování: sazby za projektové financování mohou být mnohem nižší než za běžné úvěry pro stavebníky.

„Nové schéma odstraní riziko, že občané přijdou o své investice do rozestavěného bydlení a nezískají tak byt. Pro developery se zjednoduší mechanismus získávání prostředků na výstavbu (místo početných jednotlivců to bude jedna či dvě banky a omezený počet profesionálních investorů). Kromě toho budou odstraněna rizika nesouladu mezi objemy přitahovaného financování a fázemi výstavby – financování bude probíhat v rámci schváleného objemu podle potřeby,“ uvedl Michail Men.

Schéma bankovního financování rezidenční výstavby také snižuje rizika pro stát – minimalizuje „pravděpodobnost potřeby rozpočtové podpory průmyslu,“ dodal ministr. To znamená, že domy v případě nesplácení ze strany stavebníků budou dokončeny nikoli na náklady státního rozpočtu, ale za peníze bank, které projekt financovaly, nebo pojišťoven.

Jak přejdou na nový systém?

Prvním krokem k přechodu od sdílené výstavby k projektovému financování byl vznik Fondu na ochranu práv akcionářů při ministerstvu výstavby. Druhou etapou bude nabytí účinnosti 1. července 2018 norem 218-FZ, z nichž vyplývají změny legislativy o sdílené výstavbě. I v této fázi se plánuje vytvoření jednotného systému kontroly sdílené výstavby v regionech.

V dalším kroku se obecně posoudí, jak budou banky financovat bytovou výstavbu. „Pokud se v této oblasti opodstatní, umožní to v budoucnu s přihlédnutím ke kompetentnímu posouzení rizik a snížení nákladů na úvěrové zdroje postupně nahradit akciovou výstavbu projektovým financováním s přihlédnutím k zachování dostupnosti bydlení,“ řekl Michail Men RBC Real Estate.

Šéf ministerstva výstavby poznamenal, že investice soukromých osob do bytové výstavby dosahují zhruba 3,5 bilionu rublů. momentálně. „Nejprve musíme dostat odpověď od bankovní sektor: za jak dlouho a za jakou cenu peněz budou banky schopny nahradit těchto 3,5 bilionu rublů. je to možné bankovní systém tento objem financí? A pokud ano, na jaké období? Než přejdeme k civilizovanějšímu postoji, kdy bytovou výstavbu nefinancují občané, ale banky, je třeba kalkulovat,“ komentoval šéf resortu výstavby.

Výstavba akcií v Rusku

Dnes je asi 80 % bytů stavěných v Rusku financováno na úkor účastníků sdílené výstavby - podle 214-FZ. Ke třetímu čtvrtletí roku 2017 bylo v celé zemi registrováno asi 1,1 milionu aktivních předškolních zařízení. Podle Bank of Russia činí dluh občanů na hypotéce přijaté na zajištění DDU asi 1 bilion rublů a s přihlédnutím k první splátce se tato částka zvyšuje na 1,5 bilionu rublů.

Dalších 20 % tvoří především prodej bytů v hotových domech na základě předběžných kupních smluv, nechybí ani vydávání bytových listů (velmi vzácné) nebo schéma bytových družstev, kterým se ještě nepodařilo zcela opustit trh.

Obavy vývojářů

Obecně platí, že developeři a realitní kanceláře dotazovaní redaktory RBC-Nedvizhimost souhlasí s postojem úřadů, že projektové financování odstraní veškerá rizika pro kupující a stát, pokud jde o vznik nových podvedených držitelů akcií. Zároveň se někteří hráči na trhu s nemovitostmi domnívají, že přechod na nový systém zvýší náklady na bydlení, a to i kvůli drahým úvěrům pro developery.

Prezident skupiny společností Osnova nevidí žádné zvláštní obtíže a překážky pro přechod na projektové financování a bývalá hlava"Morton" Alexander Ruchev. Podle něj dnes trh již podle tohoto schématu funguje, a to celkem úspěšně – bez růstu stavebních nákladů a růstu cen. „Například realizujeme projekt v moskevské oblasti se zapojením projektového financování z Ruské spořitelny. Ano, zároveň přitahujeme peníze od vlastníků akcií, ale nemají žádný vliv na financování stavby a nejsme na nich závislí, “říká Ruchiev. Podle jeho názoru malé firmy, které nemají rezervu stability, přijdou o možnost získávat peníze od bank a případně opustit trh.

Teoreticky může být kapitálové financování nahrazeno projektovým financováním, domnívá se Marina Lyubelskaya, ale poznamenává podmínku: efektivní míra takového financování projektu by se měla rovnat míře inflace plus spravedlivé odměně. Pokud je tedy inflace 4 % ročně, pak by spolu s odměnou za riziko neměla být konečná sazba vyšší než 8 %. „Tato sazba umožní při zachování současné úrovně cen na trhu pro koncové spotřebitele nahradit významnou část projektů lákáním prostředků od vlastníků akcií projektovým financováním bez ztráty developerské marže,“ vysvětluje.

Aby se zabránilo růstu cen, je podle Natalie Shataliny nutné spustit program státní podpory projektového financování, v jehož rámci budou moci developeři získávat úvěry za přijatelnější sazby. Hlavními důvody možného růstu cen bydlení Natalya Shatalina nazývá nedostatek příležitosti ke koupi objektů ve výstavbě za přijatelnější ceny - například v počáteční fázi výstavby si můžete koupit byt o 25-30% levnější než v hotový dům. Pokud vezmeme v úvahu pouze hotové domy, pak můžeme předpokládat navýšení ceny až o 10 % na základě stávající sazby na úvěry developerům, předpovídá.

Podle Romana Rodionceva, manažera pro klíčové partnerské vztahy Est-a-Tet, se přitom razantní růst cen rozhodně nečeká ani v případě odmítnutí sdílené výstavby, ani z jiného důvodu. Odborník to vysvětluje tím, že na kapitálový trh se každé čtvrtletí dostává velké množství nové nabídky za nízké ceny, což brzdí celkovou úroveň cen nabídky v novostavbách. „I když vzniknou nové projekty s projektovým financováním, vrstva bytů prodávaných na základě smluv o sdílené výstavbě na trhu zůstane. Na realizaci jen oněch 3,4 milionu metrů čtverečních. m bydlení, které jsou nyní nabízeny v nových budovách, při současném tempu prodeje to bude trvat nejméně čtyři roky, “uzavře Rodiontsev.

Do budoucna individuální přístup k vymezení úroková sazba, protože všechny projekty mají různou atraktivitu a jiná úroveň rizika, předpověděl v tiskové službě ministerstva výstavby. Pro profesionálního developera bude výhodné pracovat na modelu projektového financování, protože se zjednoduší mechanismus získávání prostředků na výstavbu jak procesně, tak z hlediska garantovaného přísunu prostředků na stavbu od investora, uvádí ministerstvo výstavby. .

Jak prodat bydlení ve výstavbě v zahraničí

V západní Evropa projektové financování se používá jako hlavní schéma pro získávání finančních prostředků na výstavbu. Bytová výstavba se provádí z vypůjčených prostředků a peníze kupujících jdou na speciální vázané účty bank, které jsou zveřejněny až po uvedení zařízení do provozu, a teprve poté má developer zisk.

V Německu jsou stavební spořitelny – budoucí kupující nemovitosti nejprve investuje hotovost ve spořitelnách a po několika letech může požádat o úvěr na bydlení na pořízení bydlení. Prostředky ze spořicích účtů lze použít výhradně na výstavbu rodinných domů.

Ve Velké Británii Obytné nemovitosti se prodává podle následujícího principu: v průběhu stavebního cyklu projektu si developer stavbu financuje sám a může si dovolit vzít zálohu až 5 % na byt, zbytek jsou vlastní a vypůjčené prostředky developera nebo investora . Při uvedení objektu do provozu obdrží plnou úhradu a ve většině případů jsou předměty předány s dokončením. Náklady na financování projektu pro vývojáře nepřesahují 5-6% a náklady na hypoteční úvěry - 1,5-3%.

V Izraeli je schéma financování vlastního kapitálu rozděleno v průběhu času: akcionář zaplatí 10% nákladů na byt ve fázi vydání stavebního povolení, další část - v době, kdy objekt opustí zem, zbytek - po dokončení veškeré práce. To znamená, že výplata akcionáře je vázána na stavební připravenost objekt.

Novinářům řekl o pokynu prezidenta vypracovat možnost přechodu od sdílené výstavby k financování projektů prostřednictvím bankovní podpory. O žádných konkrétních termínech nemluvil.

O nutnosti upustit od sdílené výstavby hovořil ministr už v létě. „Samozřejmě se musíme snažit, abychom se jednoho dne dostali pryč od sdílené výstavby a přesunuli se do bankovní podporu, ale to není dnes a ne zítra, zatímco naším úkolem je co nejvíce chránit lidi, kteří se podílejí na společné výstavbě, “poznamenali muži.

Developeři stále většinou využívají k realizaci svých projektů úvěry, komentují účastníci trhu. Ale fondy vlastníků akcií jsou pro ně mnohem levnější.

„Tady nejde o samotný mechanismus financování projektu, ale o sazbu, za kterou banky půjčují developerům. bankovní prostředky pro vývojáře dnes mnohem dražší zdroj než peníze vlastníků akcií,“ říká generální ředitel developerské společnosti Ingrad.

Na trhu existují hráči, kteří staví bydlení, aniž by přitahovali bankovní financování, ale jsou v menšině, říká finanční ředitel rozvojová skupina "City-XXI století". Toto je buď největší společnosti, nebo společnosti přidružené k bankovním nebo vládním agenturám, nebo společnosti, které pečlivě kalkulují míru úvěrového zatížení a staví převážně z vlastních prostředků.

Dnes jen čtvrtina vývojářů staví na vlastní náklady, podotýká Granel Group. Dodávají také, že úplný přechod na projektové financování může vést k tomu, že až 90 % developerů může opustit trh na regionální úrovni.

„Náklady na výstavbu v regionech jsou přibližně 25 tisíc rublů. na m² Tržby v průměru - 35 tisíc rublů. za čtvereční m. Tyto podmínky jsou pro regiony finančně zatěžující a podnikání se stává nerentabilním,“ říká firma.

Pokud vezmeme v potaz novely zákona o sdílené výstavbě, tak na trhu zůstanou jen finančně stabilní společnosti, které profitují nejen z developmentu, jelikož ziskovost tohoto byznysu každým rokem klesá, dodává Andrey Tsvet, Development Director společnosti Granel Group.

Řeč je o novelách zákona o sdílené výstavbě, které vstoupí v platnost 1. července 2018. Zavádějí zákaz získat několik stavebních povolení najednou, zavazují generálního dodavatele, technického zákazníka a developera mít účet ve stejné bance a provádět vypořádání mezi sebou pomocí vázaných účtů.

„Po aplikování přísných požadavků na vývojáře se můžeme bavit o dalších úpravách – změní se struktura vývojářského trhu, ze kterého budou odcházet malí hráči, kteří jsou příliš tvrdí na nová pravidla hry. Pokud je přitom možné předvídat změnu struktury odvětví a konsolidaci firem, pak je předčasné hovořit o poklesu objemu nabídky, “sdílel . Správce klíčových partnerů Est-a-Tet.

Nutno podotknout, že v loňském roce požadavky na minimální velikost základní kapitál pro vývojáře přitahující finanční prostředky od obyvatelstva. Velikost základního kapitálu se vypočítává individuálně pro každého developera v závislosti na maximální ploše všech sdílených stavebních objektů.

Minimální velikost je 2,5 milionu rublů, s plány na výstavbu 1,5 tisíce metrů čtverečních. Navíc, pokud se developer chystá postavit 500 tisíc metrů čtverečních se zapojením občanů, tak jeho základní kapitál musí být alespoň 1,5 miliardy rublů.

Kromě toho letos v létě prezident podepsal Fond na ochranu práv akcionářů (kompenzační fond), který zřizuje paušální sazbu příspěvek developerů - 1,2 % z ceny každé smlouvy s akcionářem. Přitom výše vlastních prostředků developera na projekt, který je plánován k realizaci, musí činit po celou dobu výstavby minimálně 10 % jeho nákladů.

Pokud bude prezidentova nová iniciativa realizována, pak se schéma ve skutečnosti téměř nezmění, protože stavbu financuje banka, upozornil Sobolev. Mění se však doba používání bankovních peněz.

„Banka půjčí peníze na delší dobu – tzv. „dlouhé peníze“. Aby vývojáři získali finanční prostředky od kupujících, budou muset zařízení nejprve postavit. Ve skutečnosti mluvíme o prodeji bytů stejným způsobem, jako se nyní prodává sekundární bydlení, “uvedl odborník.

Je přesvědčen, že můžeme očekávat snížení počtu společností a další monopolizaci trhu. Zvýšení nákladů metr čtvereční a rostoucí ceny bytů v důsledku snížené konkurence jsou v tomto případě nevyhnutelné.

Ostatní účastníci trhu jsou také přesvědčeni, že náklady na bydlení porostou. Financování projektu je alokováno ve výši 13-20% ročně, což s ohledem na dobu trvání projektů poskytuje 20% až 60% přeplatek na úvěru. Tyto částky se samozřejmě promítnou do ceny za metr čtvereční, která se výrazně prodraží než nyní, říká řídící partner Metrium Group.

„Aby projektové financování fungovalo, musí být půjčka levná a dlouhodobá, ale právě takových investic je dnes v Rusku akutní nedostatek. A v podmínkách vysokých nákladů na kapitál roste potřeba urychlit jeho návratnost, takže je pro developery nebo banky nerentabilní zapojovat se do dlouhodobých a drahých projektů,“ domnívá se.

Podle ní pro dlouhodobá investice makroekonomická stabilita a předvídatelnost jsou nesmírně důležité, zejména v Devizový trh. To dnes také neexistuje a nedostatek záruk, že se devalvace z roku 2014 nebude opakovat, je hlavní překážkou pro zavedení projektového financování.

Při plném projektovém financování odpadá nutnost prodávat byty pod DDU, respektive se na trhu objeví pouze novostavby uvedené do provozu. Budou samozřejmě dražší než ty, které se prodávají ve fázi výkopu.

„V současné fázi by přechod na projektové financování neměl být brán jako perspektiva blízké budoucnosti. Dopad na trh přijde, až když uvidíme konkrétní kroky vytvořit podmínky pro rozvoj tohoto schématu financování výstavby. Nyní úspěšně koexistuje s přitahováním prostředků od vlastníků akcií a podle mého názoru se situace v příštích 5-10 letech nezmění,“ poznamenal odborník.

Pavel Poselenov se také domnívá, že zcela přejít na projektové financování nebude možné v krátké době, lze hovořit o pěti a více letech.

Mezitím je problém podvedených držitelů akcií v Rusku akutní. Prezident se na ni ve svých prohlášeních nejednou obrátil. Kraje dnes poskytly cestovní mapy pro řešení problémů téměř 40 000 podvedených občanů.

Problém je ale podle řady zastupitelů mnohem větší a to se bavíme o 150 000 lidech, kteří investovali do výstavby domů a nedostali bydlení.

Michail Men hovoří o nedostatečné kontrole sdílené výstavby v regionech. Poznamenává také, že se plánuje instalace jediná objednávka vykonává kontrolu v oblasti sdílené výstavby ve všech ustavujících subjektech země a svěřuje kontrolní pravomoci orgánům státního stavebního dozoru ustavujících subjektů Ruské federace.

„Tím bude zajištěna současná kontrola načasování a kvality výstavby a kontrola účelového využití prostředků od vlastníků akcií,“ cituje ministryně materiály resortu.

Nákup bytů na základě smlouvy o majetkové účasti na poměrně dlouhou dobu byl téměř jediná možnost ušetřit peníze a koupit dům dostupná cena. Developeři díky akciové účasti ve stavebnictví dokázali nasytit trh s bydlením a mnoho lidí svůj bytový problém vyřešilo pomocí DDU. Kromě, státní registrace DDU možnost opětovného prodeje bytů vyloučila. Proč se tedy Rusko rozhodlo změnit pravidla pro výstavbu a prodej bydlení? Úřady vysvětlují, že díky akciovému schématu vznikly nejen nové byty, ale také nedokončené obytné komplexy a zkrachovalé společnosti.

Pokud si koupíte dům v počáteční fázi výstavby, nikdo vám nezaručí, že dům bude předán v uvedeném termínu, je možné, že vaše peníze budou použity na dokončení předchozího projektu stavební firmy. Sdílená výstavba vytvořila podmínky pro formování finančních pyramid na trhu, což vedlo k bankrotu některých developerů a vzhledu podvedených vlastníků akcií.

Reforma sdílené výstavby již ve skutečnosti začala. Nedávno ruský prezident Vladimir Putin během přímé linky s diváky oznámil, že nové DDU s kupci domů nebudou od července 2019 uzavírány. Došlo k úpravám 214-FZ, některé úpravy jsou účinné od 1. ledna 2018: např. byla zavedena nová pravidla pro konkurz developera, od stavební firmy je vyžadována informační transparentnost, veškeré údaje o musí být zadán vývojář jednotný systém bytovou výstavbu. Ale hlavní novely zákona o sdílené výstavbě v roce 2018 vejdou v platnost 1. července. Co se změní pro kupce domů? Je možné zrušit zákon o majetkové účasti ve výstavbě? Promluvme si o všem podrobně.

Nové novely zákona o sdílené výstavbě, které nabývají účinnosti 1. července 2018. Sdílená výstavba od 1. července 2018

Změny v legislativě jsou zaměřeny na ochranu práv vlastníků akcií, takže požadavky na vývojáře se mnohem zpřísnily. Uvádíme hlavní změny 214-FZ, které vstupují v platnost 1. července 2018:

1. Záruky pro kupce bytů ve výstavbě poskytne Fond na ochranu akcionářů. Developer musí do fondu převést 1,2 % z ceny každého bytu zakoupeného v rámci DDU. Pokud developer peníze nepřevede, smlouva nebude zaregistrována.

2. Před zahájením výstavby domu musí stavební firma potvrdit jeho finanční životaschopnost. K tomu nový zákon stanoví, že developer musí mít kromě úvěrů i vlastní prostředky na výstavbu. Podle nových pravidel pro sdílenou výstavbu je velikost vlastních prostředků společnosti minimálně 10 % z celkových nákladů stavby. Stavební firma by neměla mít dluhy na úvěrech a půjčkách.

3. Podle změn federálního zákona o společné výstavbě musí mít developer vlastnické právo nebo právo pronajmout pozemek, na kterém je plánována výstavba obytného komplexu.

4. Nový zákon vyžaduje samostatné stavební povolení pro stavebníka každého objektu (princip: jeden stavebník - jedno stavební povolení). Kromě toho má developer zakázáno provozovat jakékoli jiné činnosti (kromě stavebních).

5. Požadavky na profesionalitu stavebníka se zpřísňují: stavební firma musí mít za sebou zkušenosti z úspěšných projektů (minimálně 10 000 metrů čtverečních).

6. Vývojáři nebudou moci používat na zálohové platby více než 30 % nákladů na bydlení.

7. Dodatky upravují projektové financování výstavby. To znamená, že stavební firmy musí do svých projektů zapojit autorizované banky. Tedy že na podílu se kromě developera a kupce bydlení budou podílet banky akreditované státem. Za prvé, developer si bude moci vzít od banky cílený úvěr. Za druhé, peníze přijaté za byt od kupujícího budou uloženy v bance na zvláštním účtu (účet úschovy). Tyto příspěvky budou zmrazeny, developer je bude moci získat až po dokončení bytové výstavby.

Bude sdílená výstavba v roce 2018 zrušena?

Pokud jste plánovali koupi bytu v novostavbě, pak vás pravděpodobně trápí otázka: bude letos DDU zrušeno? Spěcháme vás uklidnit – smlouvy o majetkové účasti z akciového trhu hned tak nezmizí.

„Nemluví se o úplném zákazu všech předškolních zařízení,“ vysvětluje Maria Litinetskaya, vedoucí partnerka společnosti Metrium, která je členem partnerské sítě CBRE. „Projekty, u kterých byla první DDU uzavřena před 1. červencem 2018, budou nadále realizovány podle starých pravidel.“

Plánované zrušení majetkové účasti na výstavbě v roce 2018 vedlo k tomu, že developeři od začátku roku aktivně získávali stavební povolení. „Zásoba projektů, které budou realizovány podle starých pravidel, bude nějakou dobu stačit, aby byl přechod na nová pravidla relativně hladký,“ říká Kirill Ignakhin. výkonný ředitel Level Group (vývojář obytného komplexu Level Amurskaya). Podle oficiálních údajů bylo v Moskvě v prvním čtvrtletí roku 2018 vydáno 560 stavebních povolení na celkovou plochu téměř 3,8 milionu metrů čtverečních.

Jak bude probíhat přechod ze sdílené výstavby na projektové financování?

Alternativa ke sdílené výstavbě již existuje. Po zrušení sdílené výstavby, která by podle prezidenta Ruské federace měla probíhat od 1. července 2019, přejde realitní trh na projektové financování. Předpokládá se, že v budoucnu budou k prodeji rozestavěných bytů využívány cizí účty. Odjezd z dolevky začne v nejbližší době. Vývojáři pracují podle starých pravidel do 30. června 2018. Již od 7. 1. 2018 však mohou začít využívat schéma exrow account. Roman Lyabikhov, generální ředitel Atlant Group, říká, že v tomto případě kupující převedou své prostředky nikoli přímo developerovi, ale bance, která financuje výstavbu rezidenčního komplexu. V době výstavby jsou tyto prostředky rezervovány na bankovním účtu a převedeny developerovi poté, co předá klíče vlastníkům akcií. V případě bankrotu developera obdrží akcionáři vložené peníze zpět.

Nový zákon o sdílené výstavbě v Rusku od roku 2018. Přestanou po 1. červenci 2018 podepisovat smlouvy DDU?

Nová pravidla se nevztahují na projekty, které získaly stavební povolení před tím, než vstoupily v platnost novely federálního zákona 214. Pokud tedy hodláte koupit byt na základě smlouvy o podílu v obytný komplex, jejíž výstavbu se developerovi podařilo zkoordinovat podle starého schématu, pak proběhne nákup pod DDU. V takových projektech lze DDU uzavřít nejen po 7.1.2018, ale i dále, včetně roku 2019. Změny ve vztahu k DDU se dotknou pouze nových LCD. Pokud by se byty v rezidenčním komplexu začaly prodávat pod DDU před 1. červencem 2018, pak v takovém projektu bude prodej pokračovat podle tohoto schématu.

„Cestovní mapa, kterou vláda přijala několik měsíců před prohlášením prezidenta, předepisovala zákaz uzavírání nových dohod po 1. červenci 2019,“ vysvětluje Maria Litinetskaya. Vývojářům podle odborníka zbývají ještě zhruba 3–4 roky. Za prvé, v průběhu příštího roku mohou developeři uvést do prodeje nové projekty, na které se zákaz prodeje podle DDU nevztahuje. Za druhé, během několika příštích let budou moci sledovat, jak jdou prodeje nových projektů, a také spouštět své vlastní, „zkušební“ projekty. malé projekty. Přechod od výstavby s majetkovou účastí na projektové financování tedy bude i nadále plynulý, nikoli náhlý a ke zrušení DDU bude docházet postupně.

Nový zákon o sdílené výstavbě v Rusku od roku 2018. Co se stane místo DDU?

Jaké smlouvy se připravují, aby nahradily smlouvy o majetkové účasti? Olga Barabanova, obchodní ředitelka Sezar Group, poznamenává: „V první fázi nejde o úplné odmítnutí praxe DDU, procesu nabývání nemovitosti z pohledu kupujícího k 1. červenci 2018. se nezmění. Pokud jde o dlouhodobější perspektivu odklonu od praxe sdílené výstavby, zatím mají účastníci průmyslu více rozporů a otázek než řešení. K dnešnímu dni to bylo oznámeno silniční mapa„Jak přesně bude reforma realizována na úrovni konkrétních mechanismů, je úkolem, který zbývá vyřešit.

S největší pravděpodobností se změní forma smlouvy, která se používá při prodeji bydlení, protože na transakci se kromě developera a kupujícího bytu bude podílet i banka. Dohoda se přinejmenším stane trilaterální a možná se již nebude nazývat DDU, ale jinak.

Co bude mít za následek zákaz sdílené výstavby

Spotřebitele samozřejmě nejvíce trápí otázka, co hrozí zrušením podílové výstavby, jaké budou důsledky přechodu od výstavby s majetkovou účastí na projektové financování a hlavně zdraží byty po zrušení vlastního kapitálu konstrukce? Roman Sychev, generální ředitel Tekta Group (developer rezidenčního komplexu "Mayakovsky"), se domnívá, že nárůst cen může být velmi významný - asi 20%. "V rámci nový systém regulace primárního trhu s bydlením se buduje řetězec těchto účastníků: akcionáři, banka, developer, regulátoři. Pokud je výstavba financována získáním úvěru, náklady na projekt se jistě zvýší. Nejprve se bude jmenovat další výdaje spojené s účastí bank na projektu. Tyto náklady zahrnují úroky cílová půjčka a náklady na jeho údržbu, náklady na bankovní dohled a kontrolu nad stavebními projekty. Je možné, že náklady na zapůjčení budou zahrnovat i náklady na vedení vázaných účtů, aby nedošlo k jejich přesunutí na kupujícího, který je povinen na takový účet vložit peníze. Všechny tyto faktory dohromady ovlivní cenu finálního produktu,“ vysvětluje odborník.

Takže důsledkem zákazu sdílené výstavby bude zvýšení cen nového bydlení. Kupující se musí připravit na to, že byty v novostavbách podraží.

Nový zákon o sdílené výstavbě v Rusku od roku 2018. Závěr

Sdílená výstavba nebude zakázána hned a ne v jeden den, přechod na projektové financování bude plynulý.

Byty pod DDU se budou nadále prodávat v těch obytných souborech, na které získaly stavební povolení před účinností změn FZ-214.

Pokud se byty v rezidenčním komplexu začaly prodávat v rámci DDU před 1. červencem 2018, bude prodej v takovém projektu pokračovat podle tohoto schématu.

Po zrušení sdílené výstavby byty pravděpodobně zdraží, odborníci předpovídají zdražení v novostavbách až o 20 %

materiálNový zákon o sdílené výstavbě v Rusku od roku 2018

"Jsem jeden z největších vývojářů v zemi, proč se mě snažíš zabít?" - tak emotivně okomentoval novou verzi zákona o sdílené výstavbě majitel velké developerské společnosti na nedávném jednání na ministerstvu výstavby. Dodatky podepsal prezident v létě a v platnost by měly začít 1. července 2018. Od té doby ministerští úředníci pravidelně jednají se zástupci největších stavební firmy jak zmírnit vliv těchto změn. Pokud se to neudělá, průmysl podle většiny stavitelů nepřežije. Hlavní věc je ochrana vlastníků akcií a podvodníci a malé společnosti opustí trh, namítají zastánci zákona. Vědomosti přišli na to, co přesně se změní a proč to mate stavebníky.

Pozadí

Aby se vyřešil problém podvedených vlastníků akcií - lidí, kteří investovali peníze do výstavby a nedostali slíbený byt, byl v roce 2005 přijat zákon "O účasti na společné výstavbě". bytové domy a další nemovitosti. Zakázal developerům brát peníze za byt před získáním povolení ke stavbě; zavázal je stanovit ve smlouvě všechny podmínky a sankce za její neplnění; zaregistrovat smlouvu, aby se zabránilo dvojímu prodeji.

Developeři přišli na to, jak zákon obejít, a úředníci a zastupitelé se jim pokaždé snažili postavit bariéru. Ale změny byly kosmetické a byla nutná radikální opatření, vysvětluje předseda výboru Státní dumy přírodní zdroje, majetkové a pozemkové vztahy Nikolaj Nikolajev. "Proč máme katastrofální počet podvedených občanů?" ptá se. Chybí dostatečná odpovědnost vývojářů, odpovídá náměstek. Říká, že Státní duma trvá na tom, aby nové dodatky vstoupily v platnost o šest měsíců dříve – nikoli od 1. července, ale od 1. ledna 2018.

Počet podvedených vlastníků akcií se podle většiny jejich obhájců stále pohybuje v šesticiferných číslech. V roce 2007 jich v Rusku podle odhadů organizačního výboru podvedených spoluinvestorů Moskvy a Moskevské oblasti bylo 200 tisíc. V roce 2017 byla pracovní skupina k problémům podvedených vlastníků akcií v rámci Generální rady strany „ Jednotné Rusko“ počítalo 122 000 podvedených vlastníků akcií. A jen na ministerstvu výstavby a bydlení a veřejných služeb Ruska věří, že jich je v zemi nyní jen 86 000. Pravda, ministerstvo výstavby má velmi přísná kritéria pro jejich stanovení. Pokud například osoba investovala do domu, který je stavěn v rozporu s právními předpisy o územním plánování a územním plánování, úředníci jej neuznají jako klamaného akcionáře. Přesto i s touto metodou je postava působivá. Proč je jich tolik?

Nedokončené velké a malé

„Všechny problémy s podvedenými vlastníky akcií jsou způsobeny skutečností, že společnosti [protože se zdají] jsou nepochopitelné a malé,“ řekl v roce 2007 v rozhovoru pro Vedomosti Sergej Polonsky, zakladatel Mirax Group. A tak on, tehdy uznávaný developer, spolumajitel a šéf jedné z nejznámějších developerských společností v zemi, vysvětlil, proč tisíce kupců novostaveb po celém Rusku skončily bez peněz a bydlení. Ale o pár let později na příkladu vlastního podnikání dokázal, že nejde o velikost a slávu firmy. V červnu 2013 byl zkrachovalý Polonsky, který byl tehdy v Kambodži, obviněn v nepřítomnosti z podvodu. Podle vyšetřovatelů právě v letech 2007-2008. Manažeři Mirax dospěli k rozporuplným závěrům projektová dokumentace předběžné smlouvy nákup a prodej bytů v drahém rezidenčním komplexu Kutuzovskaja míle a výtěžek byl použit na financování dalších projektů. Vyšetřování uznalo za oběti více než 100 lidí Celková částkaškoda asi 3,2 miliardy rublů. Polonsky byl shledán vinným z podvodu, strávil rok a půl v Matrosskaja Tishina a byl propuštěn v červenci 2017.

Polonský je zatím jedním z mála příkladů, kdy do vězení šel šéf stavební firmy, která nedávala kupcům byty. Zatčeni jsou i vrcholoví manažeři zkrachovalé společnosti SU-155. Zejména Alexander Meshcheryakov, bývalý generální ředitel SU-155, je obviněn ze zpronevěry finančních prostředků od vlastníků akcií, kteří si koupili byty v nedokončených obytných komplexech.

Kontrolní změny

Úřady řeší problémy vlastníků akcií dvěma způsoby: hledají peníze na odškodnění obětí a zpřísňují kontrolu nad staviteli. Tento týden, 25. října, začne fungovat kompenzační fond, který zajistí závazky developerů podle smlouvy o účasti na sdílené výstavbě, řekl listu Vedomosti náměstek ministra výstavby a bydlení a veřejných služeb Ruska Nikita Stasishin. Všichni developeři prodávající byty ve výstavbě jsou ze zákona povinni převést do tohoto fondu 1,2 % z ceny každé smlouvy o účasti na společné výstavbě. Prostředky fondu budou směřovat na dostavbu problémových domů. Roční příspěvky do fondu mohou být asi 10 miliard rublů, říká generální ředitel Agentury pro bydlení a hypoteční úvěry(AHML) Alexander Plutnik. Fond podle něj nemá v plánu vybírat určité množství, musí zajistit finanční krytí stávajících rizik sdílené výstavby.

Kdo jsou podvedení akcionáři

Ministerstvo výstavby uznává za podvedené akcionáře pouze ty účastníky sdílené výstavby, vůči nimž developer neplní své závazky ze smlouvy o sdílené účasti po dobu delší než devět měsíců a zároveň nenavýší investici do výstavby domu déle než dvě účetní období za sebou. Developer navíc nemá právního nástupce pro výstavbu objektu a jeho závazky vůči akcionáři nejsou zajištěny bankovní zárukou ani pojištěním občanské odpovědnosti.
V některých případech však existence smlouvy o kapitálové účasti ve výstavbě kupujícího nechrání. Akcionáři nejsou uznáni jako podvedení následující případy: - v postaveném domě byly tytéž prostory několikrát prodány;
- dům je postaven na pozemku, který není evidován jako nemovitost nebo pronajatý developerem;
- dům se staví na místě, kde taková stavba není povolena;
- dům je stavěn v rozporu s územním plánem, požadavky na projekt atd.

Kupující bytů pochopí, že nyní stejně nic neztratí: dostanou buď byt, nebo peníze zpět, říká Stasyshyn. Ale aby bezohlední developeři nebyli v pokušení přesunout odpovědnost na stát, byly vypracovány novely zákona o sdílené výstavbě. Jejich samotné přijetí však bylo pro úředníky překvapením.

Do Státní dumy šla dohodnutá verze, na které pracovali úředníci, bankéři a stavitelé, a do zákona se dostaly úplně jiné úpravy, stěžuje si vládní úředník. Dodatky se podle něj přepisovaly doslova noc před projednáním – ani se do nich nedostaly elektronický systém Státní duma.

„Když jsme návrh zákona začali zvažovat v prvním čtení, zjistili jsme, že hrozí, že se stane dalším kosmetickým dokumentem. Do druhého čtení proto poslanecký sbor udělal spoustu změn,“ vysvětluje Nikolaev.

Jeden dům, jeden stavitel

Zákon zavádí zásadu „jeden developer – jedno stavební povolení“. To znamená, že pro každý dům musí získat povolení samostatná právnická osoba.

V tomto případě nebude možné realizovat projekty integrovaného rozvoje území, domnívají se stavebníci. Domy ve velkých projektech se staví na etapy. Například výstavba čtvrti Akademichesky v Jekatěrinburgu, která zajišťuje výstavbu 13 milionů metrů čtverečních. m nemovitostí na 2500 hektarech, které mají být dokončeny v roce 2026. Získat povolení pro celou oblast je téměř nemožný úkol. Koneckonců, k tomu musíte okamžitě navrhnout všechny budovy (bude to stát asi 2000 rublů na 1 m2). Vyžádá si to miliardové investice a roky příprav, vysvětluje významný developer. Nyní tempo návrhu závisí na vývojáři.

Důležité také je, že doposud u velkých víceletých projektů mohl developer měnit jednotlivé objekty v závislosti na podmínkách trhu – velikosti bytů, počtu pater atd. Přeci jen je těžké spočítat trh na 5–10 let, vysvětluje Ilshat, prezident Granel Group of Companies Nigmatullin. Novelizovaný zákon tuto možnost odstraňuje.

Začínáme na našem

V souladu s novým zákonem nemůže developer získávat úvěry a půjčky na nákup pozemků a další potřeby. Pokud koupil pozemky na úvěr před účinností zákona, nebude moci získávat prostředky od vlastníků akcií až do splacení úvěru.

Ve struktuře nákladů jsou uvedeny náklady developera na evidenci pozemkově-právních vztahů (nabytí práv k pozemkům, změna druhu povoleného využití, územní plánování, inženýrský průzkum, design, uzavírání smluv o technologickém připojení) může dosáhnout až 30% celkových nákladů na výstavbu a v Moskvě - až 50%, říká jeden z vývojářů.

S tím vším nový zákon vyžaduje, aby vývojář ukázal prostředky na účtu ve výši 10 %. náklady na design konstrukce. Odkud je může stavebník získat? Těchto 10 % je jen maximální možný zisk z předchozího dokončeného projektu, říká Pavel Bryzgalov, ředitel pro strategický rozvoj FGC Leader. Ale i kdyby je developer dostal, nový zákon zakazuje používat zisky k financování výstavby, dokud nebudou všechny byty v domě převedeny na akcionáře.

Bezohlední kupující budou mít možnost zablokovat činnost developera, vyhýbat se přijetí bytu a dokonce ho přivést k bankrotu, obává se jeden z developerů. To se nestane, říká Alexander Sidyakin, poslanec Státní dumy a šéf pracovní skupiny na ochranu práv účastníků sdílené výstavby strany Jednotné Rusko. Slibuje, že provede pozměňovací návrhy: "Při obraně práv vlastníků akcií nelze dovolit vyděračům, kteří trestem paralyzují výstavbu celého zařízení."

Nováčci se nemusí bát

V souladu s novou verzí zákona musí mít developer (nebo osoba s ním spřízněná) minimálně tříletou praxi ve výstavbě bytových domů s celkovou plochou minimálně 10 000 m2. m jako vývojář, technický zákazník nebo generální dodavatel. „Toto pravidlo omezí přístup na trh pro nové společnosti, a tím posílí pozici velkých a dlouhodobých developerských struktur,“ řekl Roman Sychev, generální ředitel stavební společnosti Tekta Group. "Omezení přispěje k vytvoření partnerských schémat, která budou nucena zahrnovat nové vývojáře." Podle jeho názoru regionální centra a malá města, ve kterých není více než 5 000–10 000 m2. m za rok, riskují, že zůstanou zcela bez nových budov.

Akcionářům se pomůže s pozemky

„Problém je starý téměř 20 let a podvedení vlastníci akcií se stále objevují,“ říká zástupce iniciativní skupina akcionáři Samary Tamary Matuzkové. V nová edice Zákon o společné výstavbě počítá s tvorbou kompenzačního fondu. To pomůže chránit práva nových vlastníků akcií, ale co ti staří, ptá se. Ostatně, úřady na ně nenabídly žádný recept. Zástupce ministerstva výstavby s tím nesouhlasí: „Všechny regiony s podvedenými akcionáři předložily ministerstvu výstavby Ruska harmonogramy dokončení výstavby problematických zařízení s uvedením načasování a mechanismů řešení. Ministerstvo výstavby každé čtvrtletí kontroluje, jak jsou tyto harmonogramy plněny, a také pomáhá regionům tím, že poskytuje bezplatné pozemky, které mohou využít developeři investující do dostavby problémových domů.

Nový zákon předepisuje, že developer by neměl mít závazky za úvěry, půjčky, půjčky, s výjimkou účelových úvěrů souvisejících se získáváním prostředků od vlastníků akcií. Tedy projektové financování v bankách a hypotéky. Ve skutečnosti mluvíme o zákazu přitahování nebankovního financování třetích stran - například prostřednictvím vydávání dluhopisů nebo směnek bude banka jediným věřitelem, věří Sychev. Takové omezení zvýší závislost stavebních firem na bankách, věří Ignakhin. Nápad ale bude těžké realizovat. Banka musí mít zejména pracovníky specialistů ve stavebnictví, kteří dokážou pochopit podstatu smluvních dohod a posoudit přiměřenost cen za služby, které jsou na nich poskytovány, zdůrazňuje Ignakhin. Banky ale takové lidi a technické prostředky nemají. „To znamená, že finanční instituce se budou zdráhat otevřít „projektové“ účty pro vývojáře, dodavatele a zákazníky,“ říká Ignakhin. "V každém případě bude mít kontrola za následek zvýšené náklady pro banky, a tedy i pro developery, kterým budou poskytovat vypořádací služby."

Největší banky na žádost Vedomosti o vyjádření ke změnám zákona o sdílené výstavbě nereagovaly. Pokud vstoupí v platnost v této podobě, bude nutné přezkoumat vztah mezi bankami a developery a jakékoli změny vyžadují čas a úsilí, to znamená, že mohou být překvapením pro obě strany, tvrdí jeden z bankéřů.

Kde získat peníze

Podle AHML bylo loni uzavřeno asi 630 000 smluv o účasti na výstavbě sdíleného bydlení, v peněžním vyjádření - 1,8 bilionu rublů. Pokud zákon zůstane beze změny, developer bude podle velkého developera potřebovat vlastní prostředky ve výši 40 % celkových nákladů na stavbu. Tolik odhaduje minimální náklady na pořízení pozemku, získání stavebního povolení plus 10 % ze zákona vyhrazených nákladů na stavbu. Tyto prostředky musí být před převodem účinně zmrazeny poslední byt kupců, zdůrazňuje partner Vedomosti.

Jednorázové stažení všech zisků z předchozích projektů developerům povede k nedostatku finančních prostředků na nákup nových lokalit a zpracování urbanistické dokumentace, věří Bryzgalov. A to znamená úplné stažení z trhu bytové výstavby malých firem. Na trhu v Moskvě a Moskevské oblasti se jedná o společnosti s ročním obratem nižším než 10 miliard rublů. - protože zde pouze náklady na nákup nového webu jsou nejméně 1 miliarda rublů, věří Bryzgalov.

„Držitelé zajištění budou samozřejmě chráněni před nedokončenou výstavbou a nesplacením finančních prostředků. Přijetí takových drastických opatření však může výrazně zvýšit náklady na bydlení, protože na jedné straně roste ochrana investic a to stimuluje poptávku po primárním bydlení. Na druhou stranu to vede ke zdražení získávání prostředků na výstavbu na trhu jako celku a ke snížení počtu účastníků trhu. Standard bude fungovat tržní mechanismus: menší riziko – menší rozdíl v ceně mezi rozestavěným a stavěným objektem,“ přiznává jeden z velkých developerů.

Co udělá zákon

Mezi stavebníky jsou i zastánci zákona. „Novinky mají za cíl zvýšit transparentnost a odpovědnost na stavebním trhu. Snižuje se riziko vzniku toxických developerů vytvořených jako pyramida, kdy se přilákáním peněz z jednoho projektu vlastně uzavírají závazky na jiných projektech,“ komentuje Nikolai Bulychev z MR Group. Velcí developeři by podle něj neměli mít potíže, ale developeři, pro které výstavba nebyla stěžejní činností, budou nuceni hledat partnerství se zavedenými developery. A protože neexistují žádné předpoklady pro zvýšení tržních cen, sníží se ziskovost stavebního trhu jako celku, předpovídá Bulychev.

„V první řadě nám záleží na bezpečnosti získávání finančních prostředků od vlastníků akcií,“ říká Stasishin. „Stavitelé se bojí, že se všechno zhroutí. Nic takového, “je si jistý Nikolajev. Vývojáři, řekl, nyní ve skutečnosti finanční struktury- za dobu platnosti zákona o sdílené výstavbě přilákaly 3,3 bilionu rublů, které nepodléhaly finančnímu dohledu. „V rukou občanů dnes asi 20 bilionů rublů. Ale desetkrát si rozmyslí, že koupí byt od developera na základě smlouvy o společné výstavbě,“ ujišťuje Nikolaev. Dle jeho názoru se po zavedení nových požadavků postupně obnoví důvěra občanů v odvětví. „Nové úpravy nejsou dostatečně tvrdé. V současné době pracujeme na návrhu zákona, který zavede subsidiární ručení beneficientů developerských společností,“ slibuje. Podle názor odborníka, z celkového objemu zahájených projektů v letech 2013-2014 se zhruba 7 % přesunulo do kategorie problémových - mluvíme o stovkách domů, říká zástupce AHML. Změny v zákoně podle něj plně zajistí finanční stabilita a transparentnost developerů, kontrola zamýšleného použití finančních prostředků účastníků sdílené výstavby a hlavně budou z garančního systému vyloučeny evidentně insolventní či nepoctivé firmy. Jejich ztráty nebo krádeže se nepřenesou na průmysl a v konečném důsledku na kupujícího, shrnuje osoba blízká vládě.