Меню
Бесплатно
Регистрация
Главная  /  Вклады и депозиты  /  Основные понятия, отличия и разграничения между договорами мены, ренты, дарения и купли-продажи. Какой вид соглашения лучше выбрать и в какой ситуации? Купля продажа мена аренда патентдарение как это нащываетьчя

Основные понятия, отличия и разграничения между договорами мены, ренты, дарения и купли-продажи. Какой вид соглашения лучше выбрать и в какой ситуации? Купля продажа мена аренда патентдарение как это нащываетьчя

Повальная неуплата россиянами налогов при сдаче квартир и прочей недвижимости в аренду заставила государственные органы пойти по пути существенного снижения налоговой нагрузки, все чаще заменяя кнут пряником. На сегодняшний день помимо классических 13%, арендодатели могут применять упрощенную или патентную систему налогообложения. Во многих случаях это позволяет существенно снизить налоговые платежи. В этой статье мы рассматриваем на конкретных численных примерах, как подобрать для себя оптимальную систему налогообложения. Если вы решили выйти из тени, то эта статья – для вас.

Аренда недвижимости: основные методы налоговой оптимизации для физлица

Сразу оговоримся, что сократить налоговые платежи до нуля не получится. С финансовой точки зрения метод «вообще не платить и не декларировать» по-прежнему самый выгодный. Но у неуплаты налогов есть свои существенные минусы и риски (насколько они сегодня серьезные, мы анализируем в ). Все рассмотренные в статье методы налоговой оптимизации полностью легальны и напрямую предусмотрены Налоговым Кодексом РФ. Если вы не хотите вникать в детали расчетов, то можете переходить сразу в . Также вы можете воспользоваться нашим калькулятором и подобрать оптимальный вариант для своей ситуации.

Минимизация налогов предусматривает принятие решения по двум вопросам – юридической форме деятельности и выборе системы налогообложения.

Существует 3 основных формы деятельности для арендодателя: обычное физическое лицо, индивидуальный предприниматель (ИП) , общество с ограниченной ответственностью (ООО). В этой статье мы не рассматриваем форму ООО, так как, как правило, она предполагает достаточно высокие издержки по ведению бизнеса (документация, бухгалтерское обслуживание, наличие банковского счета, ограничения по выводу средств из ООО и распределению прибыли, передача помещения в уставный капитал ООО), хотя в некоторых случаях этот вариант также может быть удобен. На практике мне не доводилось встречать физических лиц, которые специально создают ООО для сдачи в аренду 1-2 небольших помещений. Как правило, чем крупнее арендный бизнес, тем больше доводов в пользу ООО. Но это вопрос для отдельного обсуждения, пока оставим его за пределами статьи.

Для владельца недвижимости подойдут 3 системы налогообложения: общая система налогообложения (те самые НДФЛ 13%), упрощенная Система налогообложения (УСН), патентная cистема налогообложения (ПСН, патент). Общую систему налогообложения может применять как обычное физлицо (любой человек, не выбравший систему налогообложения, по умолчанию находится на ней), так и индивидуальный предприниматель (платежи в этих случаях будут немного отличаться). Для применения УСН или ПСН необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Отметим также, что упрощенная система предлагает два вида баз для расчета налога на выбор налогоплательщика – «доходы» (ставка налога 6%) и «доходы минус расходы» (ставка налога 15%). Применение второго варианта аналогично применению общей системы налогообложения в качестве ИП (с той разницей, что ставка будет на 2% выше, что невыгодно). Поэтому в дальнейшем мы будем говорить об упрощенной системе только в контексте первого варианта, так как второй заведомо не будет оптимальным.

Важно также заметить, что статус индивидуального предпринимателя предполагает обязательную уплату соцвзносов в Пенсионный фонд (так называемые «взносы ИП за себя»), которые платятся в дополнение к основной сумме налоговых платежей (обычное физлицо эти взносы не платит, за него это делает работодатель с суммы заработной платы). Договоримся, что дальше эти платежи мы будем приравнивать к дополнительной нагрузке на арендодателя (формально эти платежи увеличивают пенсионные права ИП в будущем, но в отечественной непредсказуемой пенсионной системе это достаточно абстрактная выгода). Договоримся также, что для арендного бизнеса ИП не будет нанимать работников.

Все расчеты далее – при условии, что планируется сдавать в аренду только одно помещение. В большинстве случаев эти расчеты легко переносятся на несколько объектов (исключение составляет патентная система, где в некоторых регионах патент выдается сразу на несколько объектов плюс на стоимость патента влияет площадь и местоположение каждого отдельного объекта).

Вариант 1. Арендодатель – обычное физическое лицо, платит налоги по ставке 13% НДФЛ

Наиболее распространенный и простой вариант, который применяется «по умолчанию». В этом случае арендодатель просто получает деньги в наличном виде или на свою банковскую карточку. До 30 апреля следующего года он обязан подать декларацию (сделать это можно в том числе ), отчитаться о полученных доходах и заплатить с них 13%. Этот метод предполагает, что:

  • Соцвзносы не платятся, так как физлицо не имеет статуса ИП
  • Профессиональный налоговый вычет (ст.221 НК РФ) не предусмотрен, так как налогоплательщик не имеет статуса ИП - следовательно, 13% платятся с суммы всех доходов
  • Все прочие налоги (в первую очередь налог на имущество физических лиц со сдаваемой квартиры) уплачиваются в полном объеме
  • НДС платить не требуется, так как физлица не являются плательщиками НДС (ст. 143 НК РФ)
  • За содержание банковского счета платить не требуется, можно использовать личный банковский счет или рассчитываться с арендатором наличными
  • Потребуется сдать лишь одну единственную несложную декларацию по форме 3-НДФЛ, можно справиться с этой задачей самому, либо нанять специалиста (стоимость услуги составляет приблизительно 2-3 тысячи рублей)

Вариант 2. Арендодатель – индивидуальный предприниматель на общей системе налогообложения (НДФЛ 13%).

Тот же самый вариант, с той лишь разницей, что арендодатель регистрируется в качестве ИП. С точки зрения налоговых и сопутствующих платежей ситуация выглядит следующим образом:

  • Арендодатель обязан заплатить соцвзносы в Пенсионный фонд «за себя». Они состоят из фиксированной суммы (каждый год она меняется вместе с изменением минимального размера оплаты труда, в 2017 году эта сумма составляет 27 тысяч 990 рублей) и 1% от превышения фактических доходов (за вычетом расходов) по аренде над 300 тысячами рублей (ст. 430 п.1 НК РФ).
  • Налог на имущество по-прежнему нужно платить, но расходы по нему можно принять к вычету при расчете НДФЛ (ст. 221 НК РФ)
  • Можно использовать профессиональный налоговый вычет (ст. 221 НК РФ) и при расчете налога в качестве базы использовать не весь доход, а доход, уменьшенный на фактические расходы. Помимо налога на имущество, это обычно коммунальные платежи (на московском рынке коммуналку, за исключением счетчиков, обычно платит арендодатель), расходы на мелкий бытовой ремонт и соцвзносы ИП «за себя».
  • В некоторых (правда, очень редких) случаях в данном варианте возможна уплата НДС. Сдача в аренду жилых помещений полностью освобождена от уплаты НДС (ст. 149 НК РФ). А вот аренда нежилых помещений будет облагаться НДС, если квартальный арендный доход превышает 2 млн рублей (ст. 145 НК РФ), что, впрочем, для небольших помещений маловероятно даже в Москве.
  • Банковское обслуживание для ИП не обязательно, но может быть удобно (особенно, если контрагенты, например, по коммунальным платежам предпочитают такую форму расчетов). Мы его в нашу калькуляцию включать не будем.
  • Бухгалтерское сопровождение для ИП в год может быть дороже (до 10 тысяч рублей). Это связано с более высокой трудоемкостью учета - необходимостью отдельно учитывать расходы (на коммуналку, ремонт и пр.) и хранить указанные документы на случай налоговой проверки. ИП необходимо также сдавать декларацию один раз в год
Пример
Дополним предыдущий пример. И.И. Саморуков ежегодно уплачивает коммунальные расходы (порядка 3 000 рублей в месяц), осуществляет мелкий бытовой ремонт (порядка 15 000 рублей в год) и уплачивает со сдаваемой квартиры налог на имуществе в размере 6 000 рублей в год. Пусть бухгалтерское обслуживание будет стоить 10 000 рублей в год. Сумма соцвзносов к уплате составит:
27990+0.01*(35 000*12 - 3 000 * 12 – 15 000 – 6 000 – 10 000 – 300 000) = 28 520 рублей.
Обращаем внимание, что 1% применяется к разнице между прибылью (а не доходом арендодателя) и 300 тысячами рублей (ст. 430 п.9 пп.1 НК РФ). Сумма НДФЛ к уплате составит
(35 000 * 12 – 3 000 * 12 – 15 000 – 6 000 – 10 000 – 28 520) * 0.13 = 42 182 рублей.
Таким образом, совокупный результат от применения данной системы для арендодателя составит (добавим также расходы на бухгалтерское обслуживание):
28 520 + 42 182 + 10 000 = 80 702 рубля

Вариант 3. Арендодатель – индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения (УСН 6% «доходы»)

Чтобы применять упрощенную систему налогообложения, арендодателю необходимо будет подать соответствующее заявление (обычно это делается при регистрации ИП, либо в установленный законом срок, если ИП переходит на упрощенку с другой системы). Финансовые особенности данного режима для собственника недвижимости следующие:

  • Арендодатель по-прежнему обязан заплатить взносы в Пенсионный фонд. Отличие от ИП НДФЛ 13% в том, Что превышение над 300 тысячами рублей считается с доходов (а не с прибыли), то есть сумма соцвзносов в этом случае будет чуть больше.
  • Индивидуальный предприниматель на упрощенной системе налогообложения освобожден от налога на имущество и НДС (ст.346.11 п.3 НК РФ). Указанную экономию необходимо учесть в расчетах.
  • Сама природа УСН «доходы» предполагает, что ставка 6% применяется ко всем доходам, право уменьшать на расходы – отсутствует. Единственное исключение – соцвзносы «за себя» (ст. 346.21 п.3.1.1 НК РФ).
  • Банковское обслуживание по-прежнему необязательно.
  • Бухгалтерское обслуживание будет стоить от 3000 до 6000 рублей (обслуживание ИП на УСН «доходы» обычно дешевле, вследствие отсутствия необходимости отдельно учитывать расходы). Требуется сдать раз в год декларацию по Упрощенной системе налогообложения.

Вариант 4. Арендодатель – индивидуальный предприниматель, применяющий патентную систему налогообложения (патент).

Главная особенность патента – вы заранее знаете сумму налога, которую необходимо заплатить. Это может быть удобно для вас, но ещё удобнее для государства – налоговая служба больше не тратит силы на проверку корректности суммы, которую вы показали в своей декларации, при этом она заранее уверена, что в бюджет поступит определенная сумма денег. Для вас также очень важно понимать, что если у вас не будет дохода (арендатор съедет раньше времени, откажется платить и пр.), либо будут очень высокие расходы (например, на ремонт помещения), это абсолютно не имеет никакого значения – вы все равно обязаны заплатить заранее согласованную сумму:

  • Сумма налога фиксированная, обычно она зависит от площади, типа помещения (жилое или нежилое), месторасположения. Каждый субъект РФ устанавливает свою стоимость патента и по своему дифференцирует методику расчета. Информацию о стоимости патента в вашем регионе следует искать в законе «О патентной системе налогообложения такой-то области / республики», либо на специальном сервисе ФНС России. Важно также отличать условный доход по патенту и саму сумму налога к уплате (второе – это произведение первого на налоговую ставку, обычно 6%).
  • Условный доход по патенту при расчете налога к уплате ни на что не уменьшается, даже на соцрасходы
  • Обязанность платить соцвзносы остается, разница с системой УСН в том, что в качестве дохода для расчета берется не фактический доход арендодателя, а прописанный в законе условный доход по патенту для указанного типа помещения (ст. 430 п.9.5 НК РФ, это будет влиять лишь в том случае, если условный доход превышает 300 тысяч рублей)
  • Патентная система также предполагает освобождение ИП от обязанности по уплате налога на имущество и НДС (ст. 346.43 п. 10.2 НК РФ)
  • Банковское обслуживание также не требуется
  • Бухгалтерское обслуживание будет стоить примерно столько же, сколько для ИП УСН «доходы».
  • Оплата патента – в два этапа (1/3 – в первые 90 дней действия патента, остальное – в срок до конца действия патента)

Какая система налогообложения выгоднее для арендодателя и от чего это зависит?

Как видно, решение зависит от очень большого количества факторов. С этим ничего не поделать, отечественное налоговое законодательство достаточно сложное и витиеватое и порой затруднительно сразу вспомнить все тонкости и исключения. Но несколько важных замечаний сделать можно:

  • Чем выше ваш доход от аренды, тем с большей вероятностью вам выгоднее будет зарегистрироваться в качестве ИП (так как экономия на разнице ставок между 13% и 6% начинает превышать сумму соцвзносов, которые растут не так быстро). Если вы сдаете одну квартиру за 10-20 тысяч рублей, то вам, скорее всего, нет смысла регистрироваться в качестве ИП и просто платить налоги как физлицо по ставке 13%
  • На результат очень сильно влияет стоимость патента в конкретном регионе, а также степень дифференциации ставок по патенту для квартир с разной площадью. В Москве власти не так давно существенно снизили стоимость патентов в наиболее массовом сегменте, что в совокупности с высокими арендными ставками часто делает эту систему очень привлекательной. В разных регионах и для разных типов недвижимости вывод может очень сильно отличаться – нужно считать.
  • Вариант НДФЛ 13% ИП может быть предпочтителен для вас в том случае, если вы несете большие расходы на содержание сдаваемого в аренду помещения (ремонт и т.д.)
  • Невозможность покупать патент без регистрации ИП пока не делает этот инструмент повсеместным и наиболее популярным (в будущем возможно ожидать изменений в этом правиле)

Мы рассмотрели ситуацию, когда в аренду сдается только одно помещение. В случае, если у вас несколько помещений – ситуация становится ещё сложнее. В некоторых регионах (Москва, Московская область, Нижний Новгород, Санкт-Петербург, Казань) патент нужно покупать на каждый объект, в некоторых (Новосибирск, Екатеринбург) – допускается один патент на несколько жилых объектов. Опять же необходимо изучать конкретное законодательство и делать отдельный пересчет.

Мы разработали калькулятор , который автоматизирует большую часть работы за вас – достаточно задать арендный доход, сопутствующие расходы, тип помещения, площадь квартиры и регион. Для наиболее крупных городов расчет суммы патента выполняется автоматически, для менее крупных – необходимо сначала посчитать условный доход по патенту на сайте налоговой . Наш калькулятор работает при условии, что расчет выполняется для одного объекта недвижимости. Для нескольких объектов недвижимости нужно самостоятельно посчитать стоимость патента (калькулятор на сайте налоговой), выбрать регион «Другой город» и подставить свое значение в расчет.

В заключении для удобства сравним каждый из возможных вариантов в форме таблицы:

НДФЛ 13% НДФЛ 13% ИП УСН 6% ИП Патент
Ставка 13% 13% 6% 6%
База для расчета Доходы Доходы минус расходы Доходы Условный доход
Соцвзносы Не платим Платим Платим Платим
Уменьшение налоговой базы при расчете Нет Все расходы (коммуналка, ремонт, соцвзносы, налог на имущество) Только соцвзносы Нет
Налог на имущество Платим Платим Не платим Не платим
НДС Не платим В большинстве случаев не платим Не платим Не платим
Счет в банке Не обязателен Не обязателен Не обязателен Не обязателен
Бухгалтерское обслуживание Самое дешевое Самое дорогое Средняя стоимость Средняя стоимость

Спасибо за внимание, если у вас остались вопросы, буду рад ответить на них в комментариях к этому посту.

Если Вам понравилась эта статья или наши сервисы, то приглашаем Вас присоединиться к нашим группам

Которая обрела немало поклонников. И практика показывает, что одним из самых популярных видов деятельности, по которым ИП приобретают патенты, является сдача в аренду собственной недвижимост иподп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ .

Для тех, кто подумывает со следующего года присоединиться к армии «арендных» патентников, мы подготовили ответы на самые часто встречающиеся в этой сфере вопросы.

ВОПРОС 1. Обязательно ли быть единоличным владельцем недвижимости, сдаваемой в аренду, чтобы применять ПСН?

Внимание

Если предприниматель является не собственником, а арендатором недвижимости и хочет сдавать ее в субаренду, то применять ПСН он не вправ еПисьмо Минфина от 18.01.2013 № 03-11-11/8 .

Вовсе нет. Предприниматель может применять патентный режим по сдаче в аренду недвижимого объекта, который принадлежит ему на праве:

  • <или> общей долевой собственности;
  • <или> общей совместной собственности, причем и в том случае, когда недвижимость зарегистрирована на супруга ИП.

Только в первом случае у него на руках должно быть простое письменное согласие других собственников на сдачу части объекта в аренд уПисьмо Минфина от 25.07.2013 № 03-11-12/29569 , а во втором случае - нотариально заверенное согласие супруга(и), на чье имя оформлена недвижимост ьПисьмо Минфина от 21.06.2013 № 03-11-12/24021 .

ВОПРОС 2. Как посчитать количество сдаваемых в аренду объектов недвижимости, чтобы понять, во сколько обойдется патент?

Устойчивая позиция Минфина такова: объекты надо считать по количеству арендаторов, с которыми у вас заключены договоры аренд ыПисьма Минфина от 12.04.2013 № 03-11-09/12205 , от 30.07.2013 № 03-11-11/30202 , от 09.09.2013 № 03-11-12/36942 .

Допустим, вы являетесь собственником одного нежилого помещения, которое сдается по частям трем арендаторам. Значит, у вас три объекта недвижимости, сдаваемых в аренду. Если вы хотите применять ПСН по всем этим объектам, то в заявлени иформа утверждена Приказом ФНС от 14.12.2012 № ММВ-7-3/957@ на получение патента должны указать площадь каждого из трех переданных в аренду объектов, прописанную в договора хПисьмо Минфина от 13.03.2013 № 03-11-12/28 . При этом неважно, долгосрочные они или краткосрочные (то есть заключены на срок более или менее 1 года)Письмо Минфина от 20.06.2013 № 03-11-12/23297 .

В патенте, выданном вам инспекцией, будет стоять общая сумма налога по всем сдаваемым в аренду объектам. Напомним, как рассчитывается годовая стоимость патент астатьи 346.48 , 346.50 НК РФ :

Внимание

Если предприниматель не стоит на учете в том субъекте РФ, где находится недвижимость, которую он планирует сдавать в аренду, то заявление на получение патента он может подать в любую территориальную ИФНС этого субъекта по своему выбор уп. 2 ст. 346.45 НК РФ .

С учетом такой позиции Минфина, в тех регионах, где стоимость патента привязана к количеству сдаваемых в аренду объектов нежилой недвижимости, предприниматели могут столкнуться со следующей проблемой. Сдавая помещение одному арендатору, они заплатят за патент гораздо меньше, чем их коллеги, имеющие несколько арендаторов. За примером далеко ходить не надо. Возьмем ту же Москву. Здесь стоимость «арендного» патента на 2013 г. равнялась 60 тыс. руб. за один объект недвижимост иЗакон г. Москвы от 31.10.2012 № 53 . То есть владелец, к примеру, 800-мет -рового помещения, сдав его целиком одной фирме, платил 60 000 руб. А если он сдавал его четырем фирмам - уже 240 000 руб. (60 000 руб. х 4 договора аренды). Что называется, почувствуйте разницу. Аналогичная ситуация и в тех субъектах РФ, где цена патента зависит от площади арендуемого объекта.

Тексты упоминаемых в статье Писем Минфина можно найти: раздел «Финансовые и кадровые консультации» системы КонсультантПлюс

Но есть регионы, где ситуация с точностью до наоборот: чем больше у тебя арендаторов, тем меньше будет стоимость патента. Характерный пример - Приморский край. Здесь стоимость патента тоже зависит от площади сдаваемых в аренду объектов и на 2013 г. суммы были таким иЗакон Приморского края от 13.11.2012 № 122-КЗ :

  • до 100 кв. м - 11 100 руб.;
  • от 100 до 150 кв. м - 30 000 руб.;

...>

  • от 501 кв. м - 600 000 руб.

ВЫВОД

Все эти подсчеты призваны проиллюстрировать народную мудрость «Семь раз отмерь - один раз отрежь». То есть прежде чем решиться купить «арендный» патент, проанализируйте соответствующий региональный закон и тщательно все просчитайте. Не исключено, что УСНО окажется для вас гораздо более экономным вариантом. Тем более что при ПСН, в отличие от той же упрощенки, предприниматель не вправе уменьшать налог на сумму уплаченных страховых взносо вПисьмо ФНС от 15.10.2013 № ЕД-4-3/18471@ .

ВОПРОС 3. Как быть, если в период действия патента количество сданных в аренду объектов изменится?

На этот вопрос Минфин отвечает так. Предприниматели вправе применять ПСН лишь по тому количеству сдаваемых в аренду объектов, что указано в патент еПисьмо Минфина от 05.04.2013 № 03-11-10/11254 (п. 2) . Если в течение срока патента число ваших арендаторов увеличилось, то на добавленные объекты вы можете получить отдельный патент либо применять по ним иной режим налогообложения. А вот если в «патентный» период какие-то договоры аренды были расторгнуты (и потому число арендаторов сократилось), уплаченный ранее налог вам никто пересчитывать не буде тПисьма Минфина от 20.06.2013 № 03-11-12/23297 , от 24.05.2013 № 03-11-11/18577 . Иными словами, что в бюджет попало, то пропало.

Однако в одном случае пересчет «патентного» налога все-таки возможен: если до истечения срока действия патента предприниматель совсем свернет арендную деятельность. Например, старые договоры аренды прекратят действовать, а новые не будут заключены. И если при пересчете выявится переплата, то ИП вправе подать заявление о возврате или зачете излишней суммы в счет других налого вПисьмо Минфина от 23.09.2013 № 03-11-09/39218 .

ВОПРОС 4. Придется ли доплачивать «патентный» налог, если реальный доход от аренды будет выше установленного законом субъекта РФ годового дохода, исходя из которого рассчитывается стоимость патента?

Нет, данный факт на сумму налога никак не повлияет.

Допустим, в Красноярском крае максимум потенциально возможного к получению годового дохода от сдачи в аренду на 2013 г. установлен на уровне 10 млн руб.приложение к Закону Красноярского края от 27.11.2012 № 3-756 ИП, сдавая нежилые помещения, за неполный 2013 г. уже получил около 20 млн руб. дохода. И, судя по перезаключенным с арендаторами договорам, рассчитывает в 2014 г. получить как минимум столько же. Однако «патентный» налог на 2014 г. все равно будет рассчитан исходя из того размера дохода от аренды, который установлен в конкретном регион еПисьма Минфина от 30.09.2013 № 03-11-09/40318 , от 22.01.2013 № 03-11-11/21 .

При этом нужно помнить, что выручка от всех «патентных» видов деятельности не должна за 2014 г. превысить 64 020 000 руб. В противном случае вы считаетесь слетевшим с патентного режима на ОСНО, причем с начала того периода, на который был выдан патен тподп. 1 п. 6 ст. 346.45 НК РФ ; Приказ Минэкономразвития от 07.11.2013 № 652 .

В заключение хотим напомнить, что предприниматели без проблем могут совмещать ПСН с любыми другими системами налогообложени яп. 1 ст. 346.43 НК РФ .

Но тем, кто планирует в 2014 г. применять патентный режим наряду с упрощенкой, стоит обратить особое внимание на то, что при определении лимита годовой выручки 64 020 000 руб. учитываются доходы совокупно по обоим спецрежима мп. 6 ст. 346.45 НК РФ . То есть если ИП за год выручит от «патентной» деятельности 22 млн руб., а от «упрощенной» - 45 млн руб., это будет означать, что он утратил право применять и ту и другую систем уп. 4 ст. 346.13 , п. 6 ст. 346.45 НК РФ .

Те же, кто хочет совмещать патентный режим с вмененкой, находятся в более выигрышном положении. Ведь доходы от деятельности, переведенной на ЕНВД, для целей применения ПСН не учитываютс яПисьмо Минфина от 22.07.2013 № 03-11-12/28687 .

Этим документом может быть: - договор купли-продажи, если квартира была куплена, - договор мены, если квартира была приобретена вследствие мены одной квартиры на другую, - договор долевого участия в строительстве, если квартира была приобретена у строительной компании на первичном рынке; - договор на передачу квартиры в частную собственность, если право на квартиру возникло вследствие приватизации; - свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, если Продавец унаследовал это имущество после смерти предыдущего собственника; - договор дарения, если Продавец получил эту квартиру в дар, и не обязательно от близкого родственника. Также документом, который подтверждает право собственности на продаваемую квартиру, могут быть: - договор ренты; - решение суда, в котором за Продавцом в судебном порядке признается право собственности на квартиру.

Дарение и мена

Чем отличается дарственная от договора дарения? Дарственная и договор дарения - по своей сути идентичные понятия.
Юридически верным было бы говорить дарения. Основные термины и понятия Договор мены является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Внимание

Субъектами этого могут быть как граждане, так и юридические лица.

Каждая из сторон является одновременно и продавцом и покупателем.
К форме заключения мены применяются те же правила, что и к форме заключения договора купли-продажи.
Существенными условиями договора мены являются: предмет, наименование и количество товара.

Введение

Свидетельство о регистрации права, полученное в электронном виде, будет удостоверено регистратором путем проставления электронной подписи.

Инфо

Прошедшие процедуру госрегистрации договоры дарения, купли-продажи объектов являются основными документами, которые подтверждают права владельцев.

Вам не придется опасаться, что другие лица смогут претендовать на ваше имущество, если бумаги составлены верно в юридическом плане.
Для разработки текста договора требуется наличие знаний в определенной сфере законодательства. Юрист должен иметь практические навыки в вопросах заключения сделок.
Такие сделки, как заключение договора аренды на земельный участок, мены, дарения и прочие, полностью безопасны для наших клиентов с юридической точки зрения. Наши специалисты занимаются работой с документами не первый год и успели накопить богатый опыт.

Купля-продажа, мена и дарение недвижимости

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Подготовка договора купли-продажи, дарения, мены, аренды

Купля-продажа, мена и дарение недвижимости Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

В договоре продажи недвижимости должна быть указана цена этого имущества.

он не получает ничего от такой сделки.

Возможность отмены дарения является большим минусом для одаряемого лица.

При расторжении дарственной либо признании сделки недействительной, одаряемое лицо обязано возвратить объект дарения (п.

5 ст. 578 ГК РФ, п. 2 ст. 167 ГК РФ). Такие соглашения могут быть легко оспорены в суде в некоторых случаях. Отсутствие возможности для дарителя по установлению обременений на объект дарения.
Продавец готов продать, а Покупатель купить квартиру; - порядок расчетов (наличный или безналичный, с рассрочкой платежа или нет), если безналичный, то с указанием банка, номера счета Продавца, на который должны поступить деньги и дату их поступления; последствия, наступающие при непоступлении денег на счет Продавца до указанной даты; - обязанности, возникающие у Покупателя с момента возникновения права собственности на квартиру; - условие, при котором возникает право собственности на квартиру и др. Подбираю квартиру для покупки. Какие документы подтверждают право собственности Продавца на квартиру? Какие документы я должен попросить у Продавца, чтобы проверить его право собственности? Первое, что должен предоставить вам Продавец, - это документ, подтверждающий его право собственности на квартиру.
ВНИМАНИЕ: информация о налогах находится в процессе редактирования! При продаже физическим лицом недвижимого имущества, находившегося в его собственности более 3 лет, у продавца не возникает обязанность по уплате налога на доходы физических лиц. Если недвижимое имущество находилось в собственности продавца менее 3 лет, то он обязан уплатить налог на доходы физического лица.

При этом он имеет право уменьшить налогооблагаемую базу, воспользовавшись одним из двух налоговых вычетов: 1) Вычет в размере 1000000 рублей.

2) Вычет в размере расходов, произведенных на приобретение этого имущества. Физические лица, не являющиеся налоговыми резидентами РФ, уплачивают налог на доходы физических лиц при продаже недвижимого имущества вне зависимости от срока владения этим имуществом. При этом указанные налоговые вычеты не применяются. Договор мены.
ГК РФ. Основной отличительный признак дарения - его безвозмездность.

В силу ст. 572 ГК РФ, понятием «дарение» охватывается бесплатная передача имущества, не подразумевающая ответного предоставления.

Учебник: Гражданское право сентября 2002 г. N 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены» (п.

Договор мены является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Существенным условием договора является его предмет, стороны должны определить наименование и количество обмениваемых товаров, в противном случае договор считается незаключенным.

Согласно п. 1 ст. 568 ГК РФ товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, если из договора мены не вытекает иное.

Новые требования при оформлении договора кпли-продажи Тем, кто собирается проводить сделки с недвижимостью, полезно будет знать, что в начале 2015 года была упразднена форма документа на цветном бланке с нанесенной защитной голограммой.

Были разработаны и приняты новые правила относительно оформления правоустанавливающих бумаг.

Теперь документ стали оформлять на официальном бланке службы госрегистрации. Оформленный документ заверяется гербовой печатью, а также подписывается государственным регистратором.

Также свидетельству присваивается номер, под которым было зарегистрировано право на недвижимость.

В законе отсутствуют требования к степени защиты для современных бланков.

В УФРС вам могут выдать свидетельство на листе бумаги формата А4 с проставленными на обратной стороне серией и номером документа.

Одно из нововведений — проставление в свидетельстве номера СНИЛС владельца недвижимости.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит существу мены.

При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах.

Договор дарения. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) в собственность недвижимое имущество.

При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.

14386

Договор мены

Договор мены предполагает, что оба участника сделки обладают равноценным имуществом и способны одновременно зачесть стоимость своего имущества за стоимость другого. Несмотря на то, что по видимым признакам мена не является коммерческой сделкой, существует ряд сходных черт с договором купли-продажи (). Моментом передачи собственности по такому договору становится дата, когда жилье было фактически передано во владение лиц. Подобное применение понятия мены исходит из трактовки , которая также делает оговорку, что в рамках договора могут быть установлены и иные условия.

На практике встретить действительно равноценный обмен квартиры между близкими родственниками в 2017 году практически нереально – квартиры хоть незначительно, но отличаются в стоимостном выражении. Для исправления данной ситуации, стороны прибегают к доплатам или иным формам отражения завышенной стоимости (например, трехкомнатная квартира может быть обменена на несколько однокомнатных). В любом случае, важнейшим критерием документа является наличие встречного обязательства, указанного в договоре и исполняемого без наличия каких-либо условий, различных с теми, которые указаны в документе.

Требования к договору мены между родственниками

Основное требование к договору мены выражено в рамках , определяющих письменную форму заключения документа, если цена сделки составляет более 10 000 рублей . Таким образом, любая мена недвижимости осуществляется путем совместного написания сторонами документа, включающего следующие элементы:

  • Наименование документа, указывающее на предмет сделки.
  • Определение сторон, включающее персональные данные.
  • Права и обязанности при совершении сделки, а также ответственность за их нарушение.
  • Описание объектов недвижимости, которые являются предметом сделки, в частности полный адрес, позволяющий однозначно идентифицировать жилье.
  • Условия передачи, включающие в себя порядок , комплектность (например, наличие мебели), а также обстоятельства оформления свидетельства о собственности.
  • Наличие или отсутствие компенсации при различной стоимости объектов. В таких случаях может указываться как полная стоимость каждого из них, так и просто указан размер компенсации .

Договор, заключенный с целью обмена недвижимости, в силу наличия признаков купли-продажи, не будет требовать обязательной государственной регистрации. Стороны, заключившие соглашение, обязаны лишь обратиться в отделение Росреестра с целью регистрации перехода прав собственности. Нотариальное заверение, часто применяемое при обмене, практически игнорируется, когда договор заключается между близкими людьми. Куда более «неприятным» требованием, проистекающим из правового режима договора, является обращение в налоговую с целью последующего налогообложения .

Порядок обмена квартиры между родственниками

Для осуществления обмена квартирами, стороны должны не только на словах условиться о порядке передачи жилья, но и зафиксировать сделку в рамках многочисленных документов и процедур. Основные этапы обмена:

  1. Провести оценку жилья, в том числе «на глаз». Данная процедура даст возможность оценить необходимость доплаты.
  2. Провести подготовку квартиры к продаже, в частности убрать обременения , погасить действующие задолженности .
  3. В случае отсутствия получить технический паспорт в БТИ .
  4. Заключить договор мены квартир , содержание которого отражает порядок проведения процедуры;
  5. Передать жилье по акту приема-передачи.
  6. Подать в Росреестр заявление, экземпляр договора и перечень документов для проведения государственной регистрации. Подача производится синхронно, равно как и получение готовой выписки.
  7. Оформить новый паспорт БТИ .
  8. Обратиться в налоговую с заявлением и документами.
  9. Переоформить расчетно-кассовые счета, записи в и управляющей компании.

Помимо Росреестра, зарегистрировать мену можно в многофункциональном центре либо через портал государственных услуг. Срок регистрации прав может варьироваться в зависимости от региона – 10-30 дней . Следует отметить, что действующая редакция Жилищного кодекса не делает различий между обменом с посторонними лицами или родственниками – различия проявляются в налоговом и гражданском законодательстве. Порядок, устанавливающий, как произвести обмен квартирами между родственниками , в ходе судебных заседаний вовсе копируется с аналогичной купли-продажи.

Список документов

Для передачи квартиры от одного родственника другому, необходимо обладать следующими (на этапах от заключения документа, до подачи сведений в налоговую инспекцию):

  1. Заявление каждой из сторон сделки (при одновременной подаче), в рамках которого указывается приобретатель недвижимого имущества и ссылка на договор мены.
  2. Паспорта сторон.
  3. Заключенный договор , в котором определен объект сделки и стороны.
  4. Ранее выданные правоустанавливающие документы, удостоверяющие законность сделки. К таковым могут быть отнесены бумаги, свидетельствующие о прежних сделках, передаче при или .
  5. , ранее полученный в БТИ .
  6. Документы, удостоверяющие согласие третьих лиц, имеющих право голоса. В таковые может быть включено согласие супруга либо заключение органа опеки, удостоверяющее, что права несовершеннолетнего не будут нарушены.
  7. Выписка из государственного реестра, которая дает характеристику статуса и обременений жилья;
  8. Две (поскольку мена подразумевает две записи в рамках одного договора) квитанции об оплате госпошлины.

Частные случаи

Обе квартиры неприватизированные

Важная особенность между меной и куплей-продажей проявляется именно тогда, когда речь заходит о социальном найме. Продать чужое (государственное) имущество невозможно, а обменять – вполне. Граждане России, проживающие в квартире на основании социального найма, имеют право менять квартиры на аналогичные, причем в различных городах.

Для проведения обмена необходимо:

  1. Заключить договор об обмене.
  2. Подать заявление в муниципалитет, приложив экземпляр договора.
  3. Получив в десятидневный срок ответ, зарегистрировать проживание. Регистрация производится на основе ордера, выданного муниципалитетом.

Подобный порядок регламентирован и применим ко всем сделкам в настоящем времени.

Одна квартира приватизирована, а другая нет

Наиболее очевидным вариантом в таком случае будет первоначальное проведение приватизации . Для этого подается заявление в органы местного самоуправления, уведомляющие также об отсутствии ранее приватизированного жилья.

Если по каким-либо причинам провести ее невозможно, а также в семье с приватизированной квартирой есть несовершеннолетний, передача возможна посредством вселения ребенка в неприватизированную квартиру с последующим заключением договора социального найма . Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: . Вторая квартира передается при помощи или . Отказать ребенку органы власти не могут, но, несмотря на простоту способа, всегда существует риск обмана.

Обмен долями, в том числе в разных квартирах

Обмен долей квартиры между родственниками производится аналогичным способом, кроме случаев, когда доли находятся в разных квартирах, в которых проживают иные собственники. Для проведения процедуры необходимо уведомить их, а также получить согласие. Если согласие не получено, обмен возможен только через суд.

Наиболее популярные вопросы и ответы

Вопрос : Здравствуйте, меня зовут Елизавета. Если договор мены во всем приравнивается к договору купли-продажи, то как быть с налогами? Необходимо платить даже если меняются мать с сыном?

Ответ : Здравствуйте, Елизавета. Действительно, налоговое законодательство вовсе обходит мену стороной, а в соответствии со статьей 567 ГК РФ мена и купля-продажа эквивалентны, применяется налог 13% за весь полученный доход. При этом действуют все налоговые вычеты, если лица ранее их не использовали.

Чтобы не платить налоги, следует:

  • Либо меняться квартирами, которые пробыли в собственности более трех лет;
  • Либо меняться при помощи договора дарения, который освобождает родственников от подоходного налога.

Минус дарения очевиден в случае возникновения судебных споров – при мене владение квартир вернется к статус-кво, а в случае дарения необходимо доказывать отсутствие законности в каждой сделке.

Пример по обмену квартиры между родственниками

Два брата, один из которых был гражданином России, а другой – Азербайджана, решили обменяться своими квартирами. Обратившись за консультацией к риелтору, они обнаружили, что при любом стечении обстоятельств россиянин заплатит 13% налогов, а азербайджанец – 30% , поскольку не является налоговым резидентом ().

При этом, братья не доверяли друг другу настолько, чтобы провести дарение, которое не облагается налогом, даже если братья живут в другой стране. В данном случае Налоговый кодекс допускает установление статуса резидента после 183 дней проживания в России, чем и воспользовались стороны, заплатив каждый по 13% с учетом вычета в 1000000 рублей .

Регистрация перехода права собственности — это процесс, включающий себя внесение данных в государственный реестр недвижимости (Росреестр) данных о новом собственнике, пользователе недвижимого имущества (квартира, земельный участок, дом, нежилые помещения и т.д.), на основании правоустанавливающего документа (договор, решение суда, свидетельств о праве на наследство и т.д.) в результате которого выдается правоустанавливающий документ с отметкой государственного регистратора (Росреестр) и свидетельство о праве собственности на номерном бланке с указанием номера государственной регистрации.

Зарегистрировать вступившее в законную силу решение суда — это процесс внесения информации в гос. реестр недвижимости данных о новом владельце недвижимости либо изменении данных о владельце либо о характеристиках недвижимости. Процесс занимает определенное время, результатом работы является получение нового свидетельства, оформленного в соответствии с решением судебного органа. Сроки оформления составляют порядка двух недель.

Различных договорах купли-продажи мены дарения аренды с выкупом и т д

А Вы что, деньги просто так отдали и считаете, что выкупили? Почему спрашивать надо после передачи денег, а не до. Договор купли-продажи, не обязательно в нотариальной форме, свидетельство на право собственности на долю в доме и на участок земельный, если в собственности, а не в аренде, кадастровый план участка и оба с паспортами регистрировать сделку в ФРС по месту нахождения дома. Пока свидетельство на право собственности не получите — не собственник

У нас имеется в виду, что арендная плата идет в счет продажной стоимости квартиры, например, арендаторы живут 5 лет и выплачивают какую-то сумму ежемесячно, а потом покупают за сумму, оставшуюся от продажной стоимости за минусом уже выплаченных денег за аренду за 5 лет.. . Вот не знаю только — коммунальные платежи вычитаются при этом или нет.

Купля продажа мена аренда патент дарение

Лицо, принимающее имущество, становится либо его собственником (купля — продажа, мена, дарение, рента), либо законным владельцем указанного имущества (аренда, жилищный наем, ссуда). В последнем случае лицо, хотя и не является собственником, но владеет имуществом по основанию, предусмотренному соответствующим договором, и получает, как и собственник, вещно — правовую защиту. Данное обстоятельство также может быть признано общей чертой договоров на передачу имущества.

В частности, нам сразу же пришлось отказаться от мысли рассмотреть в рамках данной книги такие договоры (безусловно относящиеся к данной классификационной группе), как договоры займа, кредита, банковского вклада, банковского счета, основным предметом которых также является передача имущества (денежных средств). Учитывая значение данных договоров для имущественного оборота, их огромную специфику, они заслуживают отдельного, самостоятельного рассмотрения. Не последнюю роль в принятии этого решения сыграли и наши представления о возможном объеме исследовательского материала.

Подготовка договора купли-продажи, дарения, мены, аренды

Любые сделки с недвижимостью возможны только при условии правильного оформления документов. Многие предпочитают обратиться к нотариусу для получения помощи при совершении сделок. Это гарантирует составление документов в точном соответствии законодательным нормам. Но стоимость услуг таких специалистов немаленькая, что является существенным минусом.

Обычно работа нотариуса оценивается в виде процента от стоимости недвижимого объекта, фигурирующего в документах. Можно охарактеризовать этот метод как наиболее дорогостоящий. Дешевле будет оформить все нужные бумаги, поработав над ними самостоятельно. Но следует понимать, что этот подход не всегда удобен, если человек не особенно грамотен в юридическом плане. Только при правильном оформлении договор купли-продажи, мены, дарения земельного участка или жилплощади вступит в силу. Поэтому будущим владельцам недвижимости рекомендуется уметь разбираться в законах и внимательно отслеживать изменения.

Сопровождение сделок с жилой и коммерческой недвижимостью на вторичном рынке (купля-продажа, мена, дарение, найм, аренда, рента, пожизненное содержание с иждивением)

Сделки с недвижимостью являются одними из самых рискованных. Главная задача продавца – гарантированно получить деньги и благополучно передать квартиру покупателю. Покупателю важно не потерять деньги, оставшись без квартиры, если сделку признают недействительной. Споры возможны даже при безвозмездной сделке (например, дарении).

Список возможных оснований недействительности сделки есть в Гражданском кодексе. В истории квартиры могут оказаться «темные пятна», незаконное владение, ущемление чьих-то прав. Признание сделки недействительной идет через суд, и важно заранее просчитать судебные риски, чтобы никто не сломал сделку.

Купля-продажа, мена и дарение недвижимости

Существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В соответствии со ст. 217 Налогового кодекса РФ у одаряемого (физического лица) возникает обязанность по уплате налога на доходы физических лиц при дарении ему недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев. Доходы, полученные в порядке дарения указанного имущества, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).

Последние статьи

Стоимость услуг зависит от их объёма, сложности и места регистрации объекта недвижимость. Цена регистрации договора дарения и купли-продажи – от 10 000 рублей, долгосрочной аренды и передачи имущества в фонд уставного капитала – от 15 000 рублей. Разумеется, к указанной суме прибавляется размер государственной пошлины.
Кроме того, мы оказываем клиентам дополнительные услуги, цель которых – ускорить регистрацию и сэкономить Ваше время.

Мы знаем, как сложно оформлять документы в московских учреждениях, как велика здесь вероятность недобросовестного поведения контрагентов, как дорого стоит недвижимость, и насколько важно для Вас как можно быстрее получить на руки Свидетельство о праве собственности или выписку из Единого государственного реестра.

Договоры отчуждения имущества (купли-продажи, мены, дарения, ренты, пожизненного содержания с иждивением)

  1. правоустанавливающие документы - и/или: постановление администрации о выделении земли в собственность, свидетельство о праве собственности на землю, договор купли-продажи, договор дарения, договор пожизненного содержания с иждивением (ренты), свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности, решение суда и прочее;
  2. правоподтверждающие документы: свидетельство о государственной регистрации права (если право собственности на объект зарегистрировано в органах регистрации прав);
  3. выписка из ЕГРН на отчуждаемый объект - Управление Росреестра, ФГБУ «Федеральная Кадастровая палата Росреестра по Московской области» или МФЦ(нотариус самостоятельно заказывает и получает в электронном виде выписки из ЕГРН);
  4. согласия супругов лиц, участвующих в сделке - нотариально удостоверенные;
  5. отказы сособственников объекта от преимущественного права приобретения отчуждаемой доли объекта недвижимого имущества - нотариально удостоверенные;
  6. согласия органов опеки и попечительства, если отчуждается имущество несовершеннолетних детей (до 18 лет), недееспособных и ограниченно дееспособных лиц;
  7. паспорта, свидетельства о рождении детей, свидетельства о браке супругов.

Вещи, подлежащие обмену, могут быть равноценными (как, например, при обмене одной однокомнатной квартиры на другую такую же квартиру примерно равной стоимости), и неравноценными. В последнем случае по договору мены можно предусмотреть соответствующую доплату (то есть сторона, получающая более дорогостоящую вещь, оплачивает второй стороне разницу в ценах обмениваемых вещей).

  1. Договор, 2 экз., подлинник;
  2. Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины, подлинник;
  3. Другие документы, подтверждающие основания для совершения сделки, предусмотренные действующим законодательством и необходимые для регистрации (например, нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку; подтверждение соблюдения требования о преимущественном праве покупки доли в праве общей собственности сособственников; письменное согласие лица, в пользу которого установлено обременение - рентополучателя, залогодержателя.).

Регистрация договора на автосервис

  1. Документ, удостоверяющий личность заявителя, копия;
  2. Доверенность на представителя, подлинник;
  3. Документ, подтверждающий право собственности лица, отчуждающего объект недвижимости, подлинник;
  4. Договор, 2 экз., подлинник;
  5. Учредительные документы юридического лица, нотариальная копия, либо копия заверенная организацией, 2 экз.;
  6. Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины, подлинник.;
  7. Другие документы, подтверждающие основания для совершения сделки, предусмотренные действующим законодательством и необходимые для регистрации (например, письменное согласие залогодержателя на отчуждение имущества, решение органа юридического лица об одобрении сделки и т.д.).

Не следует понимать эту услугу как » Сопровождение сделок с недвижимостью «, » Составление договора купли-продажи недвижимости «. Эта услуга не предполагает экспертизу договоров или их составление. Данная услуга включает в себя представление интересов в государственных органах по регистрации прав на недвижимое имущество. Для получения иных услуг с нашим участием Вам необходимо ознакомиться с ними, перейдя по соответствующим ссылкам.

06 Авг 2018 109