Договор купли продажи с залогом образец. Образец договор купли продажи залоговой квартиры

По общему правилу действующее законодательство (Нормы параграфа 7 «Продажа недвижимости» главы 30 «Купля-продажа» ГК РФ, являющиеся специальными нормами, регулирующими порядок заключения договора продажи недвижимости) не предусматривают возможность расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества, с возвращением полученного сторонами по договору.

Расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества (в частности по основанию неоплаты ее Покупателем), возможно только в следующих случаях:
- когда договором прямо предусмотрена возможность расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества с возвращением, полученного сторонами по договору, с указанием оснований его расторжения (например: при нарушении сроков об оплате).
- только в этом случае Продавец вправе потребовать возвращения недвижимого имущества (Пункт 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8).

При этом регистрация перехода права собственности к Покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества (Пункт 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8).
Расторжение договора возможно только в судебном порядке (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним №122-ФЗ).

Если Покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества и договором не предусмотрено основание его расторжения в связи с отсутствием оплаты, все что может Продавец - это на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом по общему правилу, проданное недвижимое имущество находится в залоге у Продавца до его полной оплаты, если иное не предусмотрено договором.
Стороны могут предусмотреть в договоре следующее: до момента полной оплаты недвижимое имущество не будет находиться в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

Для защиты Продавцом своих прав по договору купли-продажи недвижимости при условии оплаты полностью или в части после перехода права собственности на недвижимое имущество к Покупателю, Продавцу целесообразно включить в договор следующие условия:

1. Продавец имеет право расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке в случае не внесения Покупателем оплаты в установленные в настоящем договоре сроки и потребовать возвращения передаваемого имущества, указанного в п. __ настоящего договора. (Постановление Президиума ВАС от 13 марта 2001 г. N. 7802/00).

2. Покупатель обязан возместить Продавцу убытки в полном объеме в случае расторжения договора по указанному в п. ___ основанию.

3. Покупатель обязан уплатить неустойку в размере ___ руб. в случае расторжения договора по указанному в п. ___ основанию.

4. Указать, что недвижимое имущество находиться в залоге у Продавца до его полной оплаты Покупателем (Не обязательно, но желательно).

Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. (Ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости ФЗ №102-ФЗ»).

справочная информация

Оплата по договору купли-продажи недвижимости является отдельным обязательством, напрямую не связанным с возникновением права собственности на вещь у покупателя.
Государственная регистрация перехода права собственности напрямую не связана с исполнением покупателем обязанности по оплате по договору.

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором, а в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, - с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Стороны вправе в своем договоре установить специальные сроки для выполнения каждого из вытекающих из договора обязательств в отдельности (имеются в виду обязательства по передаче вещи, по государственной регистрации перехода права собственности и по оплате).

Для защиты прав продавца законодатель предусмотрел специальные правовые средства.
Одним из таких средств является так называемый залог в силу закона, который возникает при приобретении покупателем по договору купли-продажи товара в кредит или в рассрочку.

Положения о залоге в силу закона в полной мере применяются и к продаже недвижимости.
Порядок государственной регистрации такой ипотеки установлен Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, без предоставления отдельного заявления и без оплаты государственной регистрации (п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке).

В каждом конкретном случае при государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи государственный регистратор сопоставляет срок и факт оплаты с моментом передачи вещи покупателю.

Д О Г О В О Р № ______ (купли-продажи ____________________ (с залогом) г. _____________ " "____________ 200__г. _____________________________________________________________, именуемое в дальнейшем "Продавец", в лице _______________________________________ ___________________________________________________________ ,действующего на основании ___________________________________________ с одной стороны, и ____________________________________________________, именуемое в даль- нейшем "Покупатель" в лице ___________________________________________, действующего на основании _______________________________________________ с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем: 1. Предмет Договора 1.1. Продавец обязуется передать в собственность (полное хозяйст- венное ведение), а Покупатель надлежащим образом принять и оплатить сле- дующий товар: 1.1.1. Наименование (с указанием изготовителя) ___________________ ________________________________________________________________________ 1.1.2. Единица измерения _________________________________________ 1.1.3. Цена за единицу ___________________________________________ 1.1.4. Количество ________________________________________________ 1.1.5. а) стоимость всей партии товара __________________________, (прописью) б) налог на добавленную стоимость ________________________ в) итого к перечислению _________________________________ (прописью) _______________________________________________________________________ 1.1.6. Качество и комплектность (дата изготовления, стандарт, ТУ и т.д.) ____________________________________________________________ 1.1.7. Гарантийный срок (с указанием вида: эксплуатации, хране- ния, годности) ________________________________________________________ 2. Условия поставки и расчетов за товар 2.1. Срок поставки _________________________________ дней с момен- та _____________________________________________________________________ (заключения Договора, оплаты и др. условия) Продавец ______________________________________ право на досрочную по- (имеет, не имеет) ставку. 2.2. Вид транспорта и базис поставки ______________________________ ________________________________________________________________________ 2.3. Упаковка (тара) и маркировка (описание или ссылка на стандарт, ТУ) ____________________________________________________________________ ________________________________________________________________________ 2.4. Срок, порядок и форма расчетов ______________________________ 2.4.1. Срок оплаты ___________________________________ дней со дня ________________________________________________________________________ 2.4.2. Порядок оплаты (предварительная оплата, последующая, в мо- мент получения товара, телеграфная или почтовая) _______________________ ________________________________________________________________________ 2.4.3.Форма оплаты (платежное требование; платежное поручение, ак- кредитив; чек; платежное требование-поручение) _________________________ ________________________________________________________________________ Налог на добавленную стоимость должен быть показан отдельной стро- кой в платежных документах. Во всем остальном, что не предусмотрено нас- тоящим пунктом, стороны руководствуются "Правилами безналичных расчетов в народном хозяйстве". 2.5. При предварительной оплате Покупатель обязан в трехдневный срок с момента оплаты вручить Продавцу заверенную банком копию платежного документа или известить его телеграммой с уведомлением. При невыполнении Покупателем требований настоящего пункта Договора, Продавец вправе по истечении) _________________ дней с момента подписа- ния договора реализовать товар и расторгнуть настоящий Договор. 2.6. _____________________________________________________________ (дополнительные условия) 3. Гарантии исполнения обязательств и ответственности сторон 3.1. При подписании Договора стороны обмениваются гарантиями пос- тавки и оплаты товара. 3.1.1. Гарантии покупателя: при заключении Договора Покупатель уплачивает Продавцу залоговую сумму ____________________________________ _____________ рублей (платежное поручение № ________________________ от " "___________200__ г., чек № ______ от " "_______________200__ г.). Залог обеспечивает требования Продавца в части оплаты товара, а также неустоек, штрафов, пени и возмещения убытков, связанных с ненадле- жащим исполнением Покупателем условий Договора. В случае ненадлежащего исполнения обязательств по оплате товара По- купателем обращение взыскания на залог производится по решению суда, Ар- битражного суда или с письменного согласия Покупателя (признание претен- зий). В случае надлежащего исполнения обязательств сумма залога засчиты- вается во взаимных расчетах с согласия Продавца. 3.1.2. Гарантии Продавца ________________________________________ ________________________________________________________________________ 3.2. За просрочку поставки или недопоставку товара Продавец уплачи- вает Покупателю пени в размере __________________________ процентов стои- мости непоставленного в срок товара за каждый день просрочки. 3.3. За необоснованный отказ или уклонение от оплаты товара (в том числе при предварительной оплате) Покупатель уплачивает Продавцу штраф в размере _____________________ процентов суммы, от оплаты которой он отказался или уклонился. 3.4. При несвоевременной оплате товара (в том числе при предвари- тельной оплате) Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере ___________ процентов суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. 3.5. За невыборку товара в установленный срок (при самовывозе со склада Продавца) Покупатель уплачивает Продавцу неустойку в размере _____ ______ процентов стоимости невыбранного в срок товара, а также возмещает Продавцу убытки, связанные с хранением товара, в размере _________ про- центов стоимости товара за каждый день просрочки, но не более ___________ процентов. 3.6. При отказе Покупателя (полностью или частично) от принятия и оплаты предусмотренных Договором товаров (продукции) он возмещает Продав- цу возникшие в связи с этим убытки в размере _____________ процентов сто- имости товаров (продукции). 3.7. ______________________________________________________________ (дополнительные санкции) 3.8. Стороны прикладывают максимальные усилия, чтобы устранить воз- никающие разногласия исключительно путем переговоров; при невозможнос- ти устранения разногласий путем переговоров, стороны обращаются в Арбит- ражный суд РФ. 4. Прочие условия 4.1. Стороны не несут ответственности, предусмотренной в п. 3.2-3.7 Договора, если невозможность выполнения ими условий Договора наступила в силу форс-мажорных обстоятельств, в т. ч. _______________________________ _________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________ 4.2. Другие условия по усмотрению сторон: _________________________ _________________________________________________________________________ 4.3. Во всем, что не предусмотрено Договором, стороны руководству- ются "Положением по поставкам продукции производственно-технического назначения и товаров народного потребления", действующим законодательст- вом. 4.4. ______________________________________________________________ (по усмотрению сторон) 5. Заключительные условия 5.1. Договор может быть изменен, расторгнут, признан недействитель- ным только на основании действующего законодательства. 5.2. Все изменения, дополнения Договора действительны лишь в том случае, если они оформлены в письменной форме и подписаны обеими сторона- ми. 5.3. Заголовки статей предназначены для удобства пользования текс- том, и они не будут приниматься во внимание при толковании настоящего До- говора. 5.4. Настоящий Договор составляет и выражает все договорные условия и понимание между участвующими здесь сторонами в отношении всех упомяну- тых здесь вопросов, при этом все предыдущие обсуждения, обещания и предс- тавления между сторонами, если таковые имелись, теряют силу. 5.5. Подписанный Договор входит в силу с " " ______________ 200__г. до " " _______________ 200__г. 6. Юридические адреса и подписи сторон 6.1. В случае изменения юридического адреса или обслуживающего бан- ка, стороны обязаны в ________-дневный срок уведомить об этом друг друга. 6.2. Реквизиты сторон. 6.2.1. Продавец __________________________________________________ 6.2.2. Покупатель ________________________________________________ 6.2.3. Подписи сторон: от Продавца от Покупателя _____________________ ______________________ (подпись) (подпись) М. П. М. П. " " _________ 200__ г. " " __________ 200__ г.

Как правило, договор с залогом принято оформлять для того, чтобы можно было предоставить продавцу гарантии, что товар будет оплачен, а в случае непредвиденных ситуаций возвращены убытки. Важно учесть то, что залог между залогодателем и залогодержателем возникает именно на основании договора.

Изучая внимательно правила Гражданского Кодекса можно понять, что их принято применять исключительно к залогу, который возник на основании закона, если законом не установлено иное.

Если возникает залог строго на основании закона, тогда залогодатель, залогодержатель заключают соглашение, которое станет регулировать их отношения.

Важно отметить, что договор имеет свободную форму, но однозначно должен содержать важнейшие условия, которые и будут определены законом в качестве существенных.

В момент совершения сделки, связанной с куплей-продажей с залогом той или иной вещи, то договор имеет общий вид:

• важно учесть сведения об участниках сделки;
• наименование предмета сделки, ее описание;
• цена договора;
• права и обязанности участников сделки;
• перечень важнейших приложений;
• подписи сторон;
• те или иные условия, которые будут рассмотрены сторонами.

Существенные условия договора купли-продажи с залогом

Подобные договора должны обладать важнейшими пунктами, а значит, их нельзя игнорировать.

Сюда можно отнести:

• предмет залога. В том случае, если в залог передается определенная вещь, то важно определить ее наименование, признаки, все это и позволит индивидуализировать эту вещь. Важно учесть, что если в качестве предмета залога станут выступать имущественные права, то необходимо определить какие именно права станут передаваться в залог, каково их содержание;
• нельзя не выделить оценку предмета залога;
• следует указать важную информацию. Она заключается в том, что необходимо понять у какой именно стороны договора о залоге будет, находиться заложенное имущество, что является важным моментом;
• существо обеспечиваемого залогом обязательства. Здесь важно понимать, что если залогом будет обеспечиваться обязательство, возникшее из договора, то в документе нужно указать, кто именно является продавцом, а кто покупателем;
• размер обеспечиваемого залогом требования. Важно понимать, если залогом обеспечивается обязательство из кредитного договора, то в документе важно указать размер кредита. Сюда относятся и проценты, которые должны быть уплачены за пользование кредитом;
• важно соблюсти и сроки исполнения обязательства, которое обеспечивается залогом.

На каких условиях происходит передача имущества с залогом?

Чтобы не допустить никаких ошибок, желательно соблюдать все условия договора, тогда сделку можно будет считать завершенной. Учтите, что имущество может передаваться со стороны продавца не только досрочно, но и в строго оговоренные сроки, о чем должно быть известно.

Если покупка имущества осуществляется досрочно, то продавец в свою очередь обязательно должен быть извещен об этом.

В договоре важно прописать некоторые пункты:

• вид транспортного средства, которое и станет осуществлять доставку:
• порядок и форма оплаты:
• характеристики, как упаковки, так и маркировки.

Естественно следует учесть еще один важнейший момент, когда покупатель станет перечислять на расчетный счет продавца ту сумму, о которой будет указано в договоре. Что касается размера суммы, то все это определяется строго в индивидуальном порядке.

Часто случается такое, что по тем или иным причинам покупатель нарушает условия договора, в этом случае залог, который и был перечислен ранее, как правило, не возвращается.

Конечно, договор всегда можно расторгнуть, если не будут соблюдены те или иные его условия со стороны участников сделки. На практике такое происходит все чаще и чаще, но чтобы избежать подобных ситуаций, следует заранее изучить все пункты договора, вникнуть в их смысл.

Оформить договор и заключить такую сделку можно, без каких-либо ошибок, важно всего лишь соблюдать все условия и особенности процедуры. Если возникают какие-то сомнения, то всегда можно обратиться за помощью к опытным юристам за консультацией, получая развернутые ответы на интересующие вас вопросы.

Договор купли-продажи квартиры – это крупная сделка, в рамках которой стороны оперируют немалыми денежными суммами и которая требует серьезного похода от обоих участников.

Нередко продавец и покупатель прибегают в процессе заключения к дополнительному обеспечению, которое должно обеспечить положительный исход сделки.

Особое внимание в таком случае следует уделить документальному оформлению залоговых обязательств. Под залогом понимается определенное обеспечение, которое передается продавцу и не возвращается покупателю в случае нарушения им своих обязательств. Нарушением может являться отказ от заключения договора в обусловленные сроки или от перечисления денег в договорном порядке.

Залог обычно требуется при невозможности заключения базового договора купли-продажи в текущий момент. Тогда после , на отсутствие на квартиру и легальность владения ей продавцом сторонами подписывается предварительное соглашение с указанием на наличие залога.

Согласно предварительному договору с залогом не происходит от продавца к приобретающей квартиру стороне.

Данный документ послужит гарантией того, что стороны не откажутся в перспективе от своих намерений: продавец не найдет другого покупателя или не передумает продавать жилье, а покупатель не выберет другую квартиру для покупки.

Также зафиксированные в соглашении существенные условия заключения сделки не могут быть изменены: например, продавец лишен права в одностороннем порядке пересматривать стоимость недвижимости без согласия на это покупателя.

Залог следует отличать от аванса и задатка:

1. Сумма аванса подлежит зачету в счет стоимости квартиры, она не подлежит возврату покупателю. Залог же возвращается покупателю после соблюдения условий основного квартиры.
2. Отличительной чертой задатка как формы обеспечения является то, что он подлежит возврату покупателю в двойном размере при допущении нарушений соглашений со стороны продавца. Задаток также входит в счет основной суммы к оплате по договору.

В качестве залога могут выступать не только деньги, но и драгоценности, транспортное средство, доля в собственности или в бизнесе, либо любое другое имущество. Тогда как аванс и задаток всегда имеют денежную форму.

Нередко определенное имущество предоставляется в залог до тех пор, пока у покупателя не появятся деньги на покупку квартиры. Например, до момента получения им кредита в банке. Если покупатель нарушит соглашение залогодержатель-продавец вправе распоряжаться предметом залога по своему усмотрению.

Содержание договора с залогом и правила его подписания

Внесение залога обычно прописывается в , который официально фиксирует намерения сторон подписать в перспективе основную сделку. В таком договоре, помимо общей информации (подробной характеристики предмета договора) должно содержаться указание на:

• стороны соглашения: залогодержатель (продавец) и залогодатель (покупатель), их паспортные данные, контактные сведения;
• конкретные требования, обеспечиваемые залогом: например, дату подписания основного договора или внесения денег в счет аванса/основной суммы по договору;
• предмет залога: в большинстве случаев это деньги, но может быть и другое имущество;
• оценка предмета залога: если это денежные средства, то пункт не прописывается, в противном случае необходимо заказать независимую экспертизу рыночной стоимости залога;
• подробное описание предмета залога (конкретного имущества): это может быть перечень товаров, их спецификация, адрес и технические характеристики квартиры/доли в квартире или иной недвижимости, ее кадастровый номер и пр.;
• ФИО хранителя или место хранения заложенного имущества – это может быть как продавец, но допускается хранение задатка у покупателя;
• кто отвечает за сохранность предмета залога и компенсирует его потерю, утрату потребительских свойств или повреждение;
• права и обязанности сторон: в частности, в праве ли залогодержатель распоряжаться имуществом, пока оно находится у него в залоге, а также пользоваться им; если такая возможность предполагается, то стоит уточнить, нужно ли ему получать на это дополнительное разрешение залогодателя;
• возможность замены предмета залога и необходимость получения на это согласия залогодержателя;
• основную сумму по договору купли-продажи, которая подлежит оплате;
• срок внесения полной суммы или подписания основной сделки купли-продажи;
• порядок расторжения договора, внесения в него изменений и прочие условия.

Договор подписывается в письменном виде, скрепляется подписями залогодателя/залогодержателя и по желанию подлежит заверению у нотариуса. Сторонам также следует позаботиться о страховании предмета залога, чтобы избежать рисков его повреждения, либо утраты.