Что такое генплан участка. Составление генплана и учет ландшафта при строительстве дома

Мечты о собственном доме могут так и остаться только мечтами, если не приложить никаких усилий к их реализации. Поэтому, как минимум, необходимо будет выбрать и купить участок, заказать проект и генеральный план теперь уже своей земли, где будут учтены все ее характеристики: от местоположения и площади до особенностей рельефа со всеми его возвышенностями и склонами.

Начнем с того, что генплану присвоен статус проектного документа, на основании которого земельный участок осваивается и застраивается. Разработкой генплана должен заниматься специалист, профессиональный архитектор, который проведет доскональное обследование участка, проанализирует информацию и составит план, где будет указано сбалансированное процентное соотношение использования земли под размещение всех зон и объектов. Эта сложная работа очень объемна и стоит недешево.

На основании аналитической части генплана и его проектного блока разрабатывается масштабный чертеж; его особенность в том, что на топографический план накладывается проектируемая застройка. В комплект документов генплана входят:

• схема местонахождения вашего участка в составе населенного пункта (деревни или города);
• схемы всех инженерных сетей и коммуникаций;
• схемы, отображающие границы смежных зон, различающихся назначением и условиями эксплуатации;
• схемы, определяющие границы территорий, находящихся в зоне риска возникновения негативных воздействий (промышленного, природного или техногенного характера);
• также прикладываются схемы различных инженерных сооружений, автомобильных дорог, подъездов и мостов.

В пояснительную записку, сопровождающую генплан, вносятся все технико-экономические показатели, касающиеся застройки и благоустройства вашей территории.

Помимо проработки технических вопросов, связанных с какими-либо расчетами и привязки к конкретным условиям, генплан должен составляться в строгом соответствии требованиям пожарной безопасности, с соблюдением действующих экологических и архитектурных норм, законодательных актов и Земельного кодекса. Этот список довольно обширен, так как при последующей эксплуатации всех объектов вашего участка должна обеспечиваться безопасность вашего проживания, без нарушения прав и спокойствия ваших соседей.

Документ подлежит согласованию в государственных органах соответствующего профиля; если он правильно составлен, то после согласования можно начинать строить.

Какие документы требует проектная компания для составления генерального плана

Проектное бюро, которое будет разрабатывать генплан вашего земельного участка, попросит предоставить следующие документы:

1. для определения точных границ участка потребуется кадастровый план;
2. результаты топографической съемки (масштаб 1:500), которые демонстрируют границы и рельеф земельного участка, расположение инженерных коммуникаций, дорог и деревьев.

Действует этот документ 3 года, на нем должны стоять, кроме даты выдачи, печать организации, а также обозначено лицо, выдавшее этот документ.

Дополнительно прикладываются ваши пожелания по размещению дома, хозблока, различных коммуникаций и зеленых насаждений.

Какие вопросы заслуживают особого внимания

Следует знать, что существующими правилами противопожарной безопасности строго регламентируется расстояние между капитальными постройками, поэтому, кто первый утвердит свой генплан, тот и получит приоритет в расположении строений на участке, а соседи будут вынуждены отмерять необходимое расстояние от ваших зданий, чтобы построить свои.

Обязательно нужно запланировать устройство дренажной системы, чтобы избежать излишней влажности на участке и его подтопления от большого количества осадков или в период снеготаяния.

Неровности рельефа следует непременно обыграть в своих интересах: дом построить на возвышенности, выбрав место с наименьшим уклоном, а на крутых склонах устроить подпорные стенки. Не забудьте оборудовать «смотровую площадку», откуда открывается наилучший обзор окрестностей.

Безусловно, на своем участке каждый распоряжается, исходя из личных предпочтений и желаний, но чтобы избежать в будущем неприятных ситуаций, лучше все-таки сделать и согласовать генеральный план своей территории.

Составление генерального плана земельного участка направлено на решение двух задач:

• Задача №1 . Формирование документа, который в обязательном порядке должен пройти основательное согласование с надлежащими органами. Это требуется для того, чтобы владелец надела мог возвести на принадлежащей ему территории капстроения и сделать подвод необходимых инженерных коммуникаций.

Зачастую многие собственники земельных участков уверены в том, что они вольны делать на своей земле все, что им заблагорассудится, но это далеко не так. Органы самоуправления, архитектурный надзор скрупулезно следят за должным исполнением генерального плана заселения земельных участков, за технически правильным выполнением подведения всех коммуникационных сетей, поскольку последние не должны представлять опасность для людей. К примеру, составление плана должно в полной мере отвечать всем установленным противопожарным инструкциям. Так, по действующим нормам проезжая часть на индивидуальном участке должна пролегать от стен проектируемого строения на расстоянии, которое не должно составлять менее пяти метров, а ширина проезжей части – минимум три с половиной метра. Максимальное соблюдение данных нормативов обеспечит свободный проезд спецтехники и проведение спецработ на участке.

• Задача №2 . Разработка генплана участка позволит иметь в распоряжении сформированный проект, который разрешит максимально достоверно вычислить правильное распределение на территории участка всех строений: жилого дома, хозяйственных блоков, игровой площадки, бассейна, цветочных клумб, огорода и другое. В том случае, если собственник участка отдаст предпочтение типовому проекту, то все равно желательно учесть особенности своего участка.

Составляющие генплана земельного участка

Генплан участка, разработанный под застройку земельной территории, представляет чертеж масштабом 1:500 и включает целый комплект документов. Это:

• Ситуационный план – схематичное отображение месторасположения конкретного участка земли в составе зоны заселения.
• Опорный план – схематичное отображение действующих на участке построек, коммуникаций и имеющихся деревьев.
• Генплан (главный чертеж) – схематичное изображение участка с обозначение планируемых стройобъектов, зеленных насаждений, пешеходных дорожек, подъездных путей к участку.
• Сводный чертеж инженерных сетей – их прокладка на территории участка с обозначением точек их ввода в стройобъект.
• Схема подготовительных работ инженерного характера по участку и его вертикальной планировки – содержит план объема земляных работ, отметки высоты в различных точках территории.
• Схема использования участка в период проведения стройработ.
• Пояснительная запись и показатели технического и экономического характера, относящиеся к площади земельного участка и его объектам (постройкам, коммуникациям, дорожкам, насаждениям).

Предоставлением образцов плана земельных участков занимаются надлежащие должностные органы. Но как показывает, практика существуют компании, которые выполняют данную работу за умеренную плату – подготовят нужный план участка и завизируют там, где это необходимо сделать.

В ходе разработки генплана специалист максимально точно определяет месторасположения жилого объекта на территории участка. При этом должны быть строго учтены все допустимые противопожарные и санитарные инструкции по отношению к другим находящимся объектам строительства на собственном участке и прилегающих землевладений. Кроме этого, обязательно определяется местоположение элементов инженерных сетей (коллектора теплового насоса, септика, колодца, скважины), вырабатываются рекомендации по проведению инженерно-технических мероприятий (укрепление рельефа, осушение участка). Также создаются рекомендации для привязки таких этапов как выбор решения по созданию фундамента, конструкции здания для оптимальной нагрузки на фундамент строительных материалов, электрификации объекта, отопления, канализационной сети.

Для выполнения проекта генплана надо предоставить:

• топографическую съемку или , что даст полное представление о границах проектируемого участка и его ориентации в пространстве;
• схему, отражающую подсоединение к внешним инженерным сетям (водопровод, проход канализационных труб, электрической линии, газопровода);
• схему, которая воспроизводит расположение наличествующих построек на соседних участках, проложенных дорог и всех подъездных путей прилегающих участков;
• описание всех собственных построек, которые планируется возвести на территории.

Как сделать схему генерального плана участка видео пособие

Что необходимо учесть при разработке генерального плана?

• Формирование генплана земельного участка предполагает обязательный учет зоны контроля. Сюда относятся линии прохождения всех планируемых инженерных коммуникаций. В зоне данных линий строго запрещено производить застройку территории, а также производить посадку крупных деревьев.
• Составление генплана территории участка предусматривает жестко определенное расстояние между строениями сопредельных участков, которое устанавливается не по личному желанию владельца, а регулируется действующими противопожарными нормативами.
• В план участка должна быть включена схема дренажной системы, что позволит в будущем избежать возможного подтопления.
• Если месторасположения участка дает возможность осматривать окрестности, то в генплане стоит отразить видовые точки.
• Если участок имеет неровную территорию (возвышенности перемежевываются с низинами), то капитальное строительство дома все-таки лучше производить на возвышенности. В том случае, если участок расположен непосредственно в низине, то необходимо принять надлежащие меры, препятствующие подтоплению построек.
• Капитальные строения (дом, хозяйственные блоки) целесообразно располагать в точках, имеющих малый уклон, соблюдая параллель горизонталям. Если участок наделен крутыми склонами, то для того чтобы земляное полотно имело устойчивую поверхность, необходимо использовать при строительстве подпорные сооружения.
• В соответствии с нормативами дом и все капитальные хозяйственные блоки должны граничить с уличной территорией на расстоянии 5-6 метров, а с сопредельной территорией соседей – 3 метра.
• Согласованный в районной архитектуре генплан не позволит соседям поставить какое-либо строение непосредственно рядом с границей.

ЧТО ТАКОЕ ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПЛАН.

Как вы думаете будет называться сюжет с высоты птичьего полета?

Не ошибетесь когда предположите, что это генеральный план. Восприятие его вида будет зависеть от высоты, т.е. расстояния с которого мы его созерцаем, но если учитывать все особенности отдаления, то можно вырисовать мысленно картину т.к. у каждого есть визуальное представление в виде идеи ландшафтного дизайна которое хотелось бы воплотить в реальность.

На самом деле Генеральный план (генплан, ГП) в общем смысле — проектный документ, на основании которого осуществляется планировка, застройка, реконструкция и иные виды градостроительного освоения территорий. Основной частью генерального плана является графическое изображение, совмещенное с топосъемкой, чаще сжатого до 500 масштаба таким образом, полученное методом графического наложения чертежа проектируемого объекта на топографический план территории и в результате носящая характер фотосюжета.

Генеральный план должен выполняться на геоподоснове с действующими красными линиями регулирования застройки в пределах всей проектируемой территории, существующих зданий, сооружений, коммуникаций и дорог. Основной масштаб чертежей застройки 1: 500

В целом генеральный план является важным градостроительным документом, который определенно показывает взаимосвязь объемно-планировочной постановки зданий и сооружений с окружающей средой и архитектурно-пространственной композиции застройки, образующей основное ядро.

Все окружение -географические отображения большинства территорий, включающие в себя водные системы, леса, застройку, транспортные развязки, комплексы зданий, сооружений, образования зеленых благоустроенных территорий, создает впечатление обширной панорамы в виде ландшафтного обустройства.

Как прочитать генеральный план? от того что находится в отведенных для обзора границах: чаще всего территория включает в себя улицы и здания с дорогами и зелеными насаждениями, но если мы рассматриваем отдельные природные ландшафты не исключено, что столкнемся с лесными массивами, полями, лугами, пустырем, реками, оврагами, обозначенными откосами -перепадами высот, парками садами, сквозь которые проводят новые дороги, связывающие районы поселения и города, формирующие улицы, новые развязки и новые пересечения - имеет графическое обозначение.

Планировка квартала, района подобна планировке большого города в ней также будет находиться центр тяготения, куда всегда стремится основная масса людей, (необязательно жильцов данного квартала) ; здесь всегда имеется доминанта которая может являться как центром культурных мероприятий, торговым либо развлекательным, так и крупной организацией, предприятием, чаще всего не промышленного значения с большим количеством работников.

Вокруг центра формируют новые проезды, зеленые зоны или вписываются уже в существующую административную и жилую застройку, связанную отдельными структурными элементами- дорогами, рекреационными зонами, отдельными участками местного функционального назначения. Это могут быть парки, сады, скверы или водные системы с набережными и прогулочными аллеями, которые красиво вписываются в разнообразие рельефа.

И не только зеленый ландшафт :

Генеральный план тесно связан как с мелкой, так и с крупной застройкой города. Такие образования как кварталы, микрорайоны, образуют планировочный каркас и тесно примыкают друг к другу в границах города, формируя его среду. Расположение домов зависит от плотности застройки квартала, от этажности, которая предусмотрена для данной местности, от проникновения солнечных лучей (инсоляции) как в помещения зданий, так и на площадки между ними, особенно, если кварталы являются жилыми образованиями и имеют детские игровые площадки, а также и от других факторов. Водные системы часто проходят через планировочный каркас города и обустраиваются набережными, мостами, пляжами, парковыми зонами и прочими элементами.

С точки зрения экономических, эстетических соображений генплан для объекта является самым необходимым документом где заказчик определяет для себя всю целесообразность строительных затрат, расположение объекта и его влияние на окружающую среду.

Важность градостроительного документа заключается, в том, чтобы показать на нем значимость и взаимосвязь объемно-планировочной постановки зданий и сооружений с окружающей средой и архитектурно-пространственной композиции застройки, образующей основное ядро.

При проектировании индивидуального участка земли, степень необходимости разработки генерального плана не уменьшается, т.к. вся суть компоновки заключается в обеспечении участка необходимыми коммуникациями, определения местоположения здания, особенностями благоустройства, т.е. целесообразности распределения элементов, на застраиваемой территории. Необходимо учитывать примыкания к проездам, размещения ограждения, гаража либо иных построений на участке, поскольку предусмотренные заранее посадки сооружений укажут на более компактное решение коммуникаций размещение построек и элементов благоустройства на разработанной территории.

Зачастую, отведенная под объект планировка территории является недостаточной для данных границ проектирования, это связано не только с высоким уровнем автомобилизации для определения парковочных мест, но определением функционального назначения здания, где по расчету зонирования требуется определенное процентное соотношение земли, включающее в себя: дороги, озеленение, инженерные сети, либо подключение к существующим, т.е. вся инженерно-транспортная инфраструктура.

Вам нужен ЭСКИЗ?

Эскизное решение - самый актуальный способ в тщательной проработке и рассмотрении ситуации планирования предварительно, увидеть все плюсы и минусы, прежде чем принять окончательное решение по площадке перед строительством. Эскиз как опорная точка для рассмотрения и обсуждения всех препятствий чтобы предугадать, в каком направлении ориентировать и развивать проект. С этими целями используют Вариантное проектирование для решения одной задачи проекта. Суть вариантности в том, чтобы достичь высокого качества проекта и сэкономить затраты заказчика на строительные работы и материалы.

В разработке проектной документации обычно предшествуют предпроектные проработки - этап, который позволяет Заказчику оценить возможность осуществления запланированных работ в конкретных условиях, укрупненно оценить стоимость и сроки работ, выявить возможные проблемы при осуществлении проекта и пути их решения увидеть заранее запроектированное решение.

Предпроектные проработки выполняются с целью градостроительного обоснования размещения объекта нового строительства, проведения работ по реконструкции существующего объекта, они устанавливают инвестиционную привлекательность, возможность строительства или реконструкции объекта на данном участке с учетом градостроительных, историко-культурных, социально-экономических, санитарно-гигиенических и экологических требований.

Строительство дома начинается с составления генерального плана земельного участка. Начало прокладки инженерных коммуникаций должно опираться на пакет разрешительных документов, куда входит и генплан. Чтобы правильно его составить, учитывайте свойства рельефа, расположение всех застроек, требования пожарной безопасности и согласовать этот документ с БТИ, администрацией и архитектурным отделом.

В чем суть генерального плана

В постановлении Правительства России от 16.02.2008 № 87 говорится, что это документ, содержащий планирование земли, застройку участка, а также любые работы, которые будут проводиться на местности во время строительства. Изготавливается документ путем наложения чертежа будущего объекта на топографическую (фотографическую) подоснову в масштабе 1:2000, 1:500, 1:200. Генплан может составляться как на отдельное здание, так и на микрорайон. Утвержденный комплект чертежей разрабатываемого плана должен иметь:

1. Общую информацию о рабочих эскизах.

2. Кадастровый план с размерами участка.

3. Схему рельефа.

4. Чертеж в разрезе с грунтовыми слоями.

5. Чертежи инженерных коммуникаций – водопровода, газовой магистрали, электрической схемы подключения дома, канализационной системы и т.д.

6. Документацию по благоустройству приусадебного участка.

7. Выносные фрагменты – соседние объекты, проезжая часть и другие сооружения, расположенные рядом.

Требования к оформлению на всей территории РФ едины. Они действуют как в Москве, так и в любой другой точке страны.

Назначение документа

Генплан необходим по двум причинам:

1. Его составление – это обязательное требование законодательства, и без оформленной документации строительство нельзя начинать. Соответствие установленным нормам гарантирует безопасность эксплуатации здания. Поэтому генплан частного дома содержит требования к пожарной безопасности и санитарно-гигиенические. Так, в соответствии с установленными нормами зазор между стенами жилого дома и дорогой должен составлять от 5 м, а ширина полотна – 3,5 м. Такие требования гарантируют свободное передвижение техники или пожарных машин.
2. Эскизы и описания работ являются ориентиром для строительства. Правильно оформленный проект распределяет по подворью постройки и вспомогательные объекты. Это комплекс, который включает жилое строение, гараж, сад или огород, бассейн и/или баню и т. д. Поэтому при заказе даже типового проекта можно предлагать собственные изменения.

Совет: Генплан земельного участка лучше формировать параллельно с проектом дома, чтобы предусмотреть все особенности застраиваемой территории.

Документация по планировке будущего коттеджа (или другого жилого здания) согласовывается с архитектурным органом соответствующего населенного пункта и имеющегося у него плана всей территории. Для разрешения возникающих спорных вопросов необходимо обратиться в администрацию.

Последовательное оформление генплана

Начало составления заключается в сборе документов:

1. Схема дома, утверждаемая в службе архитектуры населенного пункта.
2. Чертеж участка.
3. Результаты геологических изысканий, топографическая и геодезическая съемка – генплан, составленный в масштабе 1:500.
4. Требования по присоединению жилья к централизованным коммуникациям.

Формирование документа производится пошагово:

1. Принятие решения о конкретных постройках. На этом этапе составляется список объектов с определением их габаритов и расстоянием до ограждения (либо домов соседей). Далее для каждой указанной постройки требуется прописать, с учетом каких санитарных норм будет производиться ее строительство.

2. Чертеж соответствующего масштаба: 1:500 либо 1:20 000. Размер отображения выбирается на основании используемой подосновы: ситуационного, генерального или опорного плана. Приводятся в соответствие проектируемые коммуникации и характеристики рельефа.

3. Принятие решения о размещении строений на территории.

Важно: Необходимо учитывать уклоны и провалы местности, нормируемые расстояния между объектами.

Формирование дендрологического плана участка и чертеж с указанием иных элементов.

5. Внесение последних корректировок согласно требованиям владельца дома. После окончательного утверждения все нюансы фиксируются на бумаге.

Документы для формирования генплана

В качестве основы для его подготовки используются:

• кадастровый план земли под будущие постройки. На такой схеме определены границы участка и имеется его графическое отображение;

• описание каждой из возможных возведенных построек;
• схема, отображающая все объекты на примыкающей территории, проезжую часть;
• ситуационный план. Это карта расположения участка. Здесь должно быть указано название населенного пункта, региона и страны. Выглядит он как снимок из космоса;
• опорный план. Это своеобразная схема с указанием всех строительных объектов на подворье, зеленых насаждений;
• чертеж инженерных коммуникаций: канализации, электрических подключений, газопровода, водной магистрали с указанием мест ввода в здание;
• схема подготовительных операций на участке с выделением высотных отметок.

Нюансы при формировании

Необходимо обращать внимание, что:

• нельзя сажать высокие деревья и ставить дома на месте залегания коммуникаций;
• при склонности почвы к заболачиванию следует обеспечить территорию дренажной системой;
• на неровной местности здания лучше формировать на некотором возвышении;
• при строительстве дома на склоне с углом падения ≥ 1:2 грунт рекомендуется укрепить подпорками, а также высадить невдалеке деревья с глубоко расположенной корневой системой.

Стоимость формирования генплана

Чем больше площадь территории, тем ниже цена за создание документа. Средний диапазон такой:

• от 500 кв. м – 1 500 руб./кв. м;
• от 1 500 кв. м – 1 000 руб./кв. м;
• от 3 000 кв. м – 700 руб./кв. м;
• от 5 000 кв. м – 400 руб./кв. м;
• от 10 000 кв. м – 300 руб./кв. м;
• свыше 20 000 кв. м – 150 руб./кв. м.

Образец генплана

На рисунке – стандартный пример застройки приусадебного участка в масштабе 1:500. Здесь указаны сооружения и растения, отражены подробности рельефа местности, тротуары и садовые дорожки, подъезды для транспорта и т.д. Чем больше будет деталей и подробностей, тем проще проводить дальнейшие работы.

Хотя стоимость документа высока, иметь его обязательно. Иначе впоследствии весь процесс отделом градостроения будет признан незаконным.